972904 Toelichting Kloosterhof Oene

Bestemmingsplan Kloosterhof Oene

Plangegevens Naam: Plantype: IMRO: Status:

Kloosterhof Oene bestemmingsplan NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1 concept

Datum:

17 november 2023

Projectnummer:

21AF203

Opdrachtgever:

Opsteller:

Ad Fontem Juridisch Bouwadvies BV Stationsstraat 37 7622 LW BORNE T) 074 – 255 7020 E) info@ad-fontem.nl

Ad Fontem Juridisch Bouwadvies BV | Stationsstraat 37 | 7622 LW Borne | T 074-2557020 | F 074-265967 | E info@ad-fontem.nl

Kloosterhof Oene

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 De bij het plan behorende stukken 1.5 Leeswijzer

5 5 5 7 9 9

Hoofdstuk 2 Het plan 2.1 Dorp Oene 2.2 Huidige situatie 2.3 Toekomstige situatie

10 10 13 14

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid Gelderland 3.3 Regionaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid

18 18 21 24 28

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 4.2 Milieuzonering 4.3 Geur 4.4 Bodem 4.5 Geluid 4.6 Luchtkwaliteit 4.7 Externe veiligheid 4.8 Water 4.9 Ecologie 4.10 Archeologie en Cultuurhistorie 4.11 Verkeer / parkeren

39 39 40 41 42 43 45 46 48 54 56 58

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 5.1 Planopzet en systematiek 5.2 Toelichting op de regels

62 62 62

Hoofdstuk 6

65

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Vooroverleg 7.2 Zienswijzen

66 66 66

Bijlagen toelichting

67

Bijlage 1

Stedenbouwkundig ontwerp

68

Bijlage 2

Aanmeldnotitie m.e.r.

70

Bijlage 3

Verkennend en nader bodemonderzoek

84

Bijlage 4

Berekening stikstofdepositie woningbouw Oene

224

Bijlage 5

Quick scan ecologie

255

Bijlage 6

Aanvullend onderzoek steenuil

305

Bijlage 7

Archeologisch verkennend booronderzoek woningbouw Oene

329

Bijlage 8

Programma van eisen archeologisch onderzoek

364

Bijlage 9

Waterhuishoudkundig plan woningbouw Oene

425

Bijlage 10

Participatielogboek

468

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

2

Regels

479

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

480 480 486

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7

Bestemmingsregels Groen Tuin Verkeer Waarde - Archeologie 4 Wonen

487 487 488 489 490 492

Hoofdstuk 3 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Algemene procedureregels Overige regels

495 495 496 497 498 499 500 501

Hoofdstuk 4 Artikel 15 Artikel 16

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

503 503 504

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

3

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

4

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Voor een locatie die gelegen is nabij de Gerrit ten Holteweg ongenummerd in Oene, gemeente Epe, is een plan ontwikkeld. De initiatiefnemers van het plan, Hervormde Gemeente te Oene en House2Start, willen aansluitend aan de kern Oene 39 woningen met bijbehorende voorzieningen zoals wegen en groen (inclusief speelvoorzieningen) realiseren. Doel is om betaalbare woningen te realiseren voor de verschillende groepen inwoners van Oene. Er is een divers programma aan woningen voor starters, gezinswoningen alsmede levensloopbestendige woningen. De woningbouwontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk om het plan mogelijk te maken. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om een passende juridisch-planologische regeling te geven en tevens aan te tonen dat het plan voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Ligging Het plangebied bestaat uit de percelen die kadastraal bekend staan als gemeente Epe en Oene, sectie E, nummers 1958, 1959, 376, 377, 1523 en 2221, 2223 (gedeeltelijk) en 2226 (gedeeltelijk). Het plangebied ligt ten noordwesten van Oene, aansluitend aan de bestaande woonwijk. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied globaal weergegeven (rode ovaal).

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

5

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: pdok.nl) Begrenzing De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (rood omkaderd). In dit figuur is een luchtfoto weergegeven waarop het plangebied te zien is. Het plangebied heeft betrekking op gronden die aan de noordwestkant van Oene liggen. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 16000 m2. Het plangebied grenst aan de laatste uitbreiding van het dorp. Aan de zuidzijde grenst het plan aan de Gerrit ten Holteweg en aan de noord- en westzijde zijn agrarische gronden gelegen. Ten oosten grenst het plangebied aan de bestaande bebouwing van Oene. Zie de verbeelding voor de exacte begrenzing van het plangebied.

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

6

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (bron: pdok.nl)

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied ligt deels binnen de grenzen van het bestemmingsplan “kernen Emst en Oene” en deels van het bestemmingsplan “Buitengebied Epe”. Het bestemmingsplan “kernen Emst en Oene” is op 14 september 2017 door de gemeenteraad van de gemeente Epe vastgesteld. Er zijn enkele gerechtelijke uitspraken geweest ten aanzien van deze bestemmingsplannen, maar deze hebben geen gevolgen voor het plangebied. Voor het gedeelte van het plangebied geldt het op 27 januari 2022 vastgestelde bestemmingsplan “Buitengebied Epe Herstelplan 2020”, waarmee de aanduiding “overige zone – droge bos – en heideontginningen vervallen” is opgenomen. In figuur 1.3 en 1.4 zijn fragmenten uit de verbeelding van de bestemmingsplannen opgenomen.

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

7

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'kernen Emst en Oene' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Figuur 1.4: uitsnede bestemmingsplan "Buitengebied Epe' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) Het geldende bestemmingsplan heeft aan de gronden binnen het plangebied de bestemming “Agrarisch”, de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie 4” en de gebiedsaanduiding “overige zone– dekzandruggen en oude bouwlanden" toegekend. De voorheen geldende gebiedsaanduiding “overige zone – droge bos – en heideontginningen is zoals eerder aangegeven vervallen. De gronden zijn daarmee in eerste instantie bestemd voor de

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

8

uitoefening van het agrarisch bedrijf waarbij één agrarisch bedrijf is toegestaan en voor het hobbymatig agrarisch grondgebruik. Daarnaast zijn de gronden mede bestemd voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Door de gebiedsaanduiding “overige zone – dekzandruggen en oude bouwlanden” zijn de gronden voorzien met deze aanduiding tevens bestemd voor het behoud, de bescherming, de ontwikkeling en/of het herstel van de desbetreffende cultuurhistorische, landschappelijke en natuurlijke waarden die ter plaatse aanwezig zijn. Voor dekzandruggen en oude bouwlanden gelden de volgende landschaps- en natuurwaarden: Besloten openheid; Laanbeplantingen; Bebouwingslinten met doorzichten; Oude wegen en paden; Bolle ligging; Grote open percelen met randbeplantingen; Steilranden. Het geldende bestemmingsplan biedt daarmee geen mogelijkheden om 39 woningen met bijbehorende voorzieningen te realiseren. Een herziening van het geldende bestemmingsplan is noodzakelijk. Daarnaast is het parapluplan 'Parkeren' op het plangebied van toepassing. Daarin is het plangebied aangeduid als 'overige zone - parkeernormen rest bebouwde kom'. Dit bestemmingsplan geeft regels ten aanzien van de aanleg en instandhouding van parkeergelegenheid en omtrent laden en lossen.

Aan deze regels wordt getoetst in het geval van een aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen of een wijziging van het gebruik. De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de parkeernormen en berekeningsmethode, zoals opgenomen in de bij de regels behorende bijlage (geldende nota is Nota parkeernormen 2018 gemeente Epe).

1.4

De bij het plan behorende stukken

Het onderhavige bestemmingsplan 'Kloosterhof Oene' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken. Verbeelding (identificatie NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1); Bijlagen bij de toelichting; Regels; Bijlagen bij de regels.

1.5

Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

9

Hoofdstuk 2 2.1

Het plan

Dorp Oene

Oene is een historisch, compact dorp in de gemeente Epe, met circa 1600 inwoners. Het dorp Oene is tot stand gekomen langs de Dorpsstraat met als centrum de markante dorpskerk. In onderstaande afbeelding is de uitbreiding van het dorp door de jaren heen weergegeven.

Figuur 2.1: ontwikkeling Oene door de jaren heen (bron: topotijdreis.nl) In het historische hart van het dorp bevinden zich naast de kerk nog wat grotere complexen, zoals het Kulturhus en verenigingsbouw de Ark. Vanuit het dorpshart lopen een aantal radiale wegen het landschap in. Langs deze wegen is lintbebouwing tot ontwikkeling gekomen. Later werden de open plekken langs deze oude wegen ingevuld. Hierdoor zijn binnen de dorpen weinig eenduidige gebieden met één soort bebouwing te herkennen. Langs deze wegen liggen ook de voorzieningen van Oene, met als één van de belangrijkste herkenningspunten de kerk, gelegen aan de Dorpsstraat. De verschillende voorzieningen zijn voornamelijk langs de doorgaande as Eperweg - Keizerstraat - Houtweg - Dorpsstraat gerealiseerd. Het betreft een aantal bedrijven, verschillende winkels, enkele kantoren en dienstverlenende bedrijven en openbare voorzieningen. Het Kulturhus voorziet in voorzieningen ten behoeve van onderwijs, sport, zorg, kinderopvang en cultuur. In onderstaande afbeeldingen zijn foto's van de bestaande bebouwing en voorzieningen op verschillende locaties in Oene weergegeven.

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

10

Figuur 2.2: impressie van bestaande bebouwing in Oene (bron: Ad Fontem)

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

11

Figuur 2.3: impressie voorzieningen in Oene (bron: Ad Fontem) De hoofdroute door het dorp is de Eperweg, Keizerstraat, Houtweg, Dorpsstraat en Deventerweg. Door de ruime groene erven rondom de bebouwing aan de linten heeft Oene een dorpslandschappelijke sfeer. Het gebied tussen de Donselaarsweg en de Horthoekerweg vormt een belangrijke groene ruimte in Oene. Nabij het dorpshart bevinden zich nog enkele oorspronkelijke boerderijen (weliswaar vaak gerenoveerd) die in de tweede helft van de 19e eeuw en het begin van de 20e eeuw zijn gebouwd. Deze bedrijven geven het dorpsgebied een sterk traditioneel karakter, dat bovendien nog wordt versterkt door het vele groen en de eenheid in kleur- en materiaalgebruik. De vroegere bedrijfsvormen variëren van eenvoudige hallenhuistypen met een nok haaks op de weg tot rijk opgezette hallenhuizen met een dwarsfront (T-boerderijen) haaks op de weg, zodat het bedrijfsgedeelte evenwijdig aan de weg staat. Dit dwarsfront is meestal een latere aanbouw met een strenge uitstraling en imposante allure. Daarnaast komen er ook twee parallelle hallenhuizen op één erf voor, die in de loop der tijden zijn verbonden door lage bebouwing met een plat dak. De bebouwing is vaak voorzien van kleine aanbouwen, uitbouwen en erkers die het beeld niet verstoren.

Oene is de laatste jaren uitgebreid met woningbouw ten zuidwesten van het dorp (gebied Gerrit ten Holteweg/Ida Pluckroosweg/Boudewijnsweg).

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

12

2.2

Huidige situatie

In de huidige situatie is het plangebied agrarisch in gebruik (weiland). Er zijn verschillende landschapselementen in het plangebied aanwezig, die bijdragen aan de sfeer. Rondom het plangebied zijn met name woningen en agrarische gronden aanwezig. Woonbebouwing van de laatste uitbreidingswijk van Oene aan de zuidkant, aan de oostzijde de woningen langs de Donselaarsweg en aan de noordzijde bevindt zich de woonbebouwing langs de Eperweg. De agrarische gronden ten westen en noordwesten van het plangebied zijn met name in gebruik voor kwekerijgrond (bomen en struiken). Ten westen van het plangebied is de watergang Nieuwe Wetering aanwezig.

Figuur 2.4: huidige situatie plangebied (bron: pdok.nl)

Figuur 2.5: zicht op plangebied vanaf Gerrit ten Holteweg (bron: Google Streetview 2022)

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

13

figuur 2.6: huidige situatie plangebied en omgeving vanuit verschillende punten (bron: Ad Fontem)

2.3

Toekomstige situatie

2.3.1

Stedenbouwkundig plan

Het voornemen is om maximaal 39 woningen in verschillende woningtypen, met bijbehorende voorzieningen zoals wegen en groen (inclusief speelvoorzieningen) te realiseren. Er is hiervoor een stedenbouwkundig ontwerp opgesteld. Deze is weergegeven in figuur 2.8 en in groter formaat als bijlage bij de toelichting van dit bestemmingsplan gevoegd. De woningbouw wordt aansluitend aan de bestaande woonbebouwing van de kern Oene gerealiseerd. De bestaande structuren worden doorgetrokken in het plan, wat betreft de wegenstructuur en groenstructuur. De bestaande slotenstructuur met wilgen, die in de uitbreidingswijk tussen de bebouwing is gesitueerd, wordt doorgetrokken in de nieuwe structuur en de bestaande bomengroep blijft behouden en waar nodig versterkt. Bomenrijen worden versterkt om zo een herkenbare bomenstructuur als overgang naar het landschap te geven. De locatie waar de woningbouw beoogd is heeft een sfeerbepalende landschaps- en bomenstructuur. Op dit moment is het plangebied een weiland met daaromheen een slotenstructuur die uitmonden in de bestaande watergang, Nieuwe Wetering, die gelegen is ten westen van het plangebied. Het plangebied heeft een goede basis voor een afwateringsysteem door middel van de slotenstructuur. In paragraaf 4.8 wordt nader toegelicht hoe wordt omgegaan met de wateraspecten in relatie tot de woningbouw.

Het plangebied heeft goede verbindingen met de sfeervolle dorpskern van Oene. Door middel van zichtlijnen, maar ook rechtstreekse verbindingen. Dit biedt goede ontsluitingsmogelijkheden voor het plangebied op de bestaande structuren. Deze structuren zijn weergegeven op onderstaande afbeelding.

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

14

Figuur 2.7: bestaande structuren Oene De naastgelegen laatst ontwikkelde uitbreiding ten zuiden van het plangebied heeft een fijne dorpse sfeer waarbij aansluiting is gevonden in het ontwerp van het woningbouwplan. Ook de ruime opzet van deze wijk is een aanknopingspunt voor de stedenbouwkundige opzet van de woningbouwontwikkeling. Door aansluiting te zoeken bij deze wijk wordt gezorgd voor een uitbreiding die oogt als één woonwijk, die in verschillende fasen tot stand is gekomen. De bestaande kenmerkende elementen uit het landschap worden meegenomen in de nieuwe structuur en vormen zo een mooie overgang. Het woningbouwprogramma bestaat uit: 12 rijwoningen (starters / betaalbare koop); 5 rijwoningen (starters / middeldure koop) 5 rijwoningen (starters / sociale huur); 4 rijwoningen (senioren / sociale huur); 4 hofwoningen (senioren / middeldure koop); 8 tweekappers (gezin-doorstromers / dure koop); 1 vrijstaand (gezin-doorstromer / dure koop). De kavelgrootte van de kavels van de rijwoningen varieert tussen circa 70 m2 en 107 m2. Voor de tweekappers varieren de kavels tussen circa 295 m2 en maximaal 447 m2. Het overgrootte deel van de tweekappers beschikt over een kavelgrootte tussen de 350 m2 en 410 m2. De kavel voor de vrijstaande woning heeft een oppervlakte van 496 m2. Aan de oostzijde van het plangebied zijn hofwoningen voorzien, in een zogenaamde 'knarrenhof'.

Dit betreft levensloopbestendige rijwoningen met een gezamenlijke tuin, waarbij een onderdoorgang

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

15

wordt gerealiseerd bij twee woningen. Wat betreft de schaal en omvang van de woningen wordt aangesloten bij de bestaande woonwijk. In het plan is veel ruimte opgenomen voor groenvoorzieningen. Deze hebben tevens een functie in het kader van de waterhuishouding. Hierdoor kent het plan een ruime, dorpse opzet en wordt voorzien in een klimaatadaptieve wijk. Daarnaast heeft het groen op verschillende plekken ook een functie voor landschappelijke inpassing en afschermende werking, zoals tussen de hofwoningen (knarrenhof) en de woningen aan de Donselaarsweg en aan de westzijde van het plangebied. Tevens worden in het groen speelvoorzieningen gerealiseerd.

Figuur 2.8: Toekomstige situatie (bron: Building Design Architectuur) In onderstaande afbeelding is een impressie van de toekomstige woningen te zien.

Figuur 2.9: impressie uiterlijk woningen (bron: Building Design Architectuur) Ontsluiting en parkeren Het woningbouwplan wordt ontsloten via de Gerrit ten Holteweg en Ida Pluckroosweg; op 3 punten wordt de nieuwe woonwijk aangesloten op deze wegen. Ten noorden van het plangebied is een wandelroute aanwezig. Deze biedt een rechtstreekse route naar de dorpskern van Oene, vice versa. Het betreft een wandelroute die ook als zodanig wordt ingericht, om daarmee ander verkeer op het pad te voorkomen. Parkeren vindt bij de rijwoningen met name plaats in parkeerkoffers. Bij de twee onder een kap woningen en de vrijstaande woning wordt met name voorzien in parkeergelegenheid op

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

16

eigen terrein. De parkeergelegenheid bij de hofwoningen (seniorenwoningen) wordt geclusterd nabij deze woningen gerealiseerd. Duurzaamheid en klimaatadaptatie Bij de uitwerking van het woningbouwplan is veel aandacht gegeven aan duurzaamheid en klimaatadaptatie. In het plangebied wordt veel groen toegepast, waarbij streekgebonden bomen en struiken (bijv. meidoorn en wilgen, fruitbomen) worden aangeplant. In het (semi) openbaar gebied worden veel bloeiende planten toegevoegd die insecten, vlinders en vogels aantrekken. Waar mogelijk worden vogelkastjes opgehangen voor koolmezen, mussen, vinkjes en andere vogels en wordt gekeken naar een ruimte voor een insectenmuur. Het toepassen van verharding wordt zo mogelijk beperkt. Waar mogelijk moet regenwater direct in de bodem kunnen infiltreren. Verlichting is diervriendelijk zodat bijvoorbeeld vleermuizen en steenuilen er geen hinder van ondervinden. Voor het water wordt uitgegaan van het principe 'vasthouden - bergen - afvoeren'. Het water wordt zoveel als mogelijk afgevoerd naar de wadi's. Daarnaast vervult de wadi een functie voor groen en spelen. De inrichting van de openbare ruimte heeft invloed op de sociale duurzaamheid.

Met het aangeboden woningbouwprogramma en inrichting van de openbare ruimte wordt gestreefd naar een juiste mix van doelgroepen in de wijk waarbij de ruimte zo is ingericht dat alle doelgroepen de ruimte krijgen om elkaar te ontmoeten. Het ontwerp is gericht op de sociale omgang, is open en het is sociaal veilig ingericht. In figuur 2.10 is een impressie van het gewenste eindbeeld voor duurzaamheid, klimaatadaptatie en groen opgenomen.

Figuur 2.10: Impressie gewenst eindbeeld groen, water en klimaat (bron: Building Design Architectuur/House2Start) Voor wat betreft de woningen geldt dat gelet op de nieuwbouweisen voldaan moet worden aan de eisen van de BENG (bijna energieneutraal). Die bouwregels stellen eisen aan de maximale energiebehoefte, het fossiele energieverbruik en aan de opwek van hernieuwbare energie van gebouwen. Dit betekent dat bij nieuwe woningen en gebouwen niet alleen rekening wordt gehouden met een goede isolatie van de gebouwschil en energiezuinige installaties, maar ook met de toepassing van duurzame energie.

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

17

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang. Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio’s) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot.

De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk. Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen – bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten – en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de bouw van 39 woningen in Oene. Het doel van het plan is om betaalbare woningen te realiseren voor de verschillende groepen inwoners van Oene. Er is een divers programma aan woningen voor starters, gezinswoningen alsmede levensloopbestendige woningen. Zoals is beschreven ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad bij de gemeenten en provincies. In paragraaf 3.2.1, 3.3.2 en 3.4.2 wordt het plan getoetst aan het provinciale, regionale en

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

18

gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen. Daarin wordt aangetoond dat het plan past binnen het provinciale, regionale en gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen. Concreet draagt het plan bij aan de realisatie van nieuwe woningen die geschikt zijn voor starters, senioren maar ook doorstromers in de kern Oene. Daarnaast wordt bij het bouwplan nadrukkelijk rekening gehouden met doelen van energietransitie en klimaatadaptatie. De woningbouwontwikkeling draagt bij aan versterking en een duurzaam voortbestaan van het dorp Oene. Het plan past daarmee binnen de prioriteiten en uitgangspunten van de NOVI. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening geeft aan dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte bevat aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling. Onderhavig plan Onderhavig plan maakt de realisatie van 39 woningen met bijhorende voorzieningen mogelijk. Op basis van vaste jurisprudentie kan worden vastgesteld dat in dit geval sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Uit deze jurisprudentie blijkt namelijk dat er vanaf 12 woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953). De Ladder is van toepassing. Omdat in onderhavig plan sprake is van de toevoeging van 39 woningen is er in beginsel sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en moet gemotiveerd worden dat er een behoefte is aan de ontwikkeling. Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de ontwikkeling te bevatten. Als de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied dan wordt voldaan aan de Ladder. Als de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet volgens artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Hieronder wordt het plan getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Bestaand stedelijk gebied Zoals is beschreven voldoet een ontwikkeling aan de Ladder als de behoefte is aangetoond en de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd wordt. In artikel 1.1.1. onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd.

Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het plangebied betreft in de huidige situatie een perceel voor agrarisch gebruik/met een agrarische bestemming. Een zeer beperkt gedeelte van het plangebied heeft op dit moment de bestemming 'Wonen'. Vastgesteld wordt dat het plangebied gelegen is buiten bestaand stedelijk gebied. Binnen het bestaande bebouwde gebied van Oene kan - gelet op de grootte van het plangebied - geen plek worden gevonden voor realisatie van het woningbouwplan van 39 woningen inclusief bijbehorende voorzieningen zoals wegen, groen en waterhuishouding. Binnen bestaand bebouwd gebied zijn geen (inbreidings)locaties voor handen waar het woningbouwprogramma kan worden gerealiseerd.

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

19

Kwantitatieve behoefte De Stedendriehoek heeft met het Rijk een gezamenlijke opgave om het huidige woningtekort aan te pakken en om de komende jaren versneld meer woningen te bouwen. Met de provincie Gelderland zijn op basis van het provinciaal bod van 29 september 2022 afspraken gemaakt over het Gelderse aandeel in de nationale opgaven. Deze afspraken zijn ondertekend op 13 oktober 2022. Het gaat daarbij om de realisatie van totaal 100.000 woningen in de periode tot en met 2030, waarvan minimaal 60% betaalbaar inclusief minimaal 28% sociale huurwoningen. Vervolgens is op 8 maart 2023 de Regionale Woondeal voor de regio Stedendriehoek getekend. De Regio Stedendriehoek heeft een gezamenlijke woningbouwopgave van 24.000 woningen tot en met 2030. Daarbij heeft de gemeente Epe samen met de gemeenten Brummen en Heerde aangegeven een extra inspanning op de woningbouw voor hun rekening te nemen ten opzichte van de eerder gemaakte afspraken in het kader van de regionale woonagenda. Voor de gemeente Epe gaat het om het volgende aandeel in de provinciale en nationale opgave: te realiseren woningen bruto: 1.843 woningen; te realiseren woningen netto: 1.789 woningen. Het aandeel sociale huurwoningen bedraagt voor de gemeente Epe 625 woningen (34%). Het aandeel middenhuur bedraagt 178 woningen (circa 10%) en het aandeel betaalbare koop 544 woningen (circa 30%).

Er is sprake van de realisatie van 39 woningen in verschillende woningtypen op een locatie die in de Omgevingsvisie van de gemeente Epe als enige locatie is aangewezen voor uitbreiding van Oene. Uit de Woonvisie van de gemeente Epe en het woonprogramma blijkt dat er behoefte is aan extra woningen binnen Oene. Kwalitatieve behoefte In Oene is er sprake van behoefte aan betaalbare, grondgebonden woningen, zowel voor starters en kleine huishoudens als senioren. Deze woningen zijn nu nog niet voldoende beschikbaar binnen Oene. Het bouwplan voorziet in 21 goedkope woningen, waarvan 9 woningen in de sociale huursector worden aangeboden. Hoewel niet wordt voldaan aan de eis dat minimaal 35% benut moet worden door de sociale huur, geldt dat voldaan wordt aan een concrete behoefte van de kern Oene. Immers, door de ontwikkelaar is vanaf 1 juli 2022 (na de inloopmiddag) een interessepeiling gehouden op de inloopmiddag en daarna via de projectwebsite. Via de projectwebsite konden geïnteresseerden middels een voorinschrijving kenbaar maken voor welke woningtype zij belangstelling hadden. Met de voorinschrijvingen is aangetoond dat er ruime belangstelling is voor het uiteindelijke woningbouwprogramma zoals hierobven is weergegeven. In het dorp Oene is er vanuit de gemeenschap meer behoefte aan betaalbare koop ten opzichte van sociale huur.

Het aandal betaalbare koop is derhalve verhoogd ten koste van het aandeel sociale huur. Het aandeel goedkope woningen in het bouwplan bedraagt afgerond 54%. Om ook de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen worden ook middeldure en dure woningen gerealiseerd. Daarmee wordt gestreefd naar diversiteit aan woonvormen om een goed balans te creëren in de behoefte van de verschillende doelgroepen. Het programma sluit zeer goed aan bij de behoeftes in het dorp. Met realiseren van betaalbare woningen in Oene kunnen starters en jongeren in Oene/de gemeente Epe blijven wonen. Hiermee wordt voorkomen dat zij weg trekken naar omliggende dorpen of steden. Daarnaast worden 9 woningen als middeldure koop- of huurwoningen gerealiseerd, hetgeen ook passend is in het woonprogramma van de gemeente Epe; in het woonprogramma is aangegeven dat substantiele toevoeging in het goedkope/middeldure segment gewenst is. Een beperkt deel van het aantal te realiseren woningen (9 woningen) in het plangebied betreft een dure prijsklasse, hetgeen ook overeenkomstig de kwalitatieve uitgangspunten van het gemeentelijk beleid is. Met uitvoering van het woningbouwprogramma wordt voor zowel de jonge als oudere starter (alleenstaand of stellen) eenoudergezinnen en senioren een betaalbare woonoplossing aangeboden.

Speciale aandacht is er vanuit de gemeente om jongeren uit Oene die graag in in het dorp willen blijven wonen, te kunnen huisvesten. Jongeren kunnen op deze manier ook in Oene blijven wonen, hetgeen ook de wens is van de gemeente Epe. Het bieden van huisvesting aan deze doelgroepen past in de behoefte die voorzien is voor de komende jaren. Er wordt in dit plan minder ingezet op het realiseren van grote kavels/woningen, aangezien deze in Oene en omgeving al voldoende aanwezig in de bestaande voorraad. Wel zorgt het

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

20

toevoegen van woningen in het hogere segment voor een verhuisketen waardoor meerdere doelgroepen kunnen worden bediend. Conclusie Volgens de prognoses is er in de gemeente Epe de komende jaren, tot 2030 behoefte aan de realisatie van 1.843 woningen (bruto). Met de bouw van 39 woningen wordt voorzien in woningen voor inwoners van Oene, zodat zij er kunnen blijven wonen en tegelijkertijd voldoende draagvlak voor voorzieningen aanwezig blijft. Zowel kwalitatief als kwantitatief voldoet de ontwikkeling aan een specifiek voordoende behoefte. Geconcludeerd wordt dat wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking en dat deze geen belemmering vormt voor uitvoering van het plan.

3.2

Provinciaal beleid Gelderland

3.2.1

Omgevingsvisie Gaaf Nederland

De omgevingsvisie ‘Gaaf Gelderland is op 19 december 2018 vastgesteld. In de Omgevingsvisie‘Gaaf Gelderland’ wordt een vergezicht beschreven: het beeld op de toekomst. Dit beeld is het resultaat van vele vruchtbare gesprekken met partners: inwoners, ondernemers, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties, overheden. Een vergezicht dat het accent legt op wat de gemeente en partners samen belangrijk vinden. Een vergezicht dat tot de verbeelding spreekt en uitnodigt en aanspoort tot actie. En: dat helpt bij het gesprek over de keuzes die te maken zijn bij het vinden van concrete oplossingsrichtingen. Een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland staat daarbij centraal. Dat is het streven. Dat is waar Provincie Gelderland aan wil werken. Dit doet de provincie door bij de uitoefening van de taken de focus te leggen op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van zeven ambities – op het terrein van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, economisch vestigingsklimaat en op het woon- en leefklimaat – geeft de provincie hier richting aan. En door vier 'spelregels’ of ‘DOE-principes’ –DOEN, LATEN, ZELF en SAMEN – wordt hier werking aan gegeven. Tezamen vormt dit het kader waarbinnen de provincie en partners werken en afwegingen maken.

Het provinciaal belang is gelegen in het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit. De klimaatbestendigheid wordt vergroot, de mogelijkheden om zonne- en windenergie op te wekken zijn in kaart gebracht en de natuur- en landschappelijke kwaliteit blijft behouden. De provincie zet zich in voor vitale steden en dorpen en voor een duurzame verstedelijking, gericht op versterking van de stedelijke netwerken, gecombineerd met aandacht voor de vitaliteit van kleine kernen en dorpen. De kwalitatieve regionale opgave voor wonen is van provinciaal belang, net als het belang dat bij locaties met een bovenlokaal ontwikkelpotentieel die potenties benut worden. Het beleid voorziet in provinciale kaders voor het terugdringen van leegstand en overcapaciteit in gemeentelijke plannen en voor zorgvuldige locatie-afwegingen op regionaal niveau, waarbij de ladder voor duurzame verstedelijking wordt ingezet. Voor wonen en werken geldt een regionale aanpak die gericht is op een gezonde en veilige woonomgeving, waarin mensen zich met elkaar verbonden voelen en die goed bereikbaar is en goede voorzieningen heeft. Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid.

Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In onze groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd investeren we in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt. Er wordt voorkeur gegeven aan het benutten van bestaande gebouwen en concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, wordt uitgebreid aan de randen van onze steden of dorpen. Woonwensen veranderen door de tijd en met de leeftijd. Mensen worden ouder, wonen steeds langer alleen en zelfstandig, worden steeds meer energiebewust en zijn mobieler dan vroeger, waardoor ze ook meer en makkelijker verhuizen. De dynamiek op de woningmarkt is

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

21

groot, ook als gevolg van ontwikkelingen in de Randstad. Het grootste deel van de woningen die in 2050 in Gelderland nodig zijn, staat er al. Maar deze woningen zijn niet klaar voor de toekomst en moeten aangepast of vervangen worden. Soms zijn zelfs tijdelijke woonvormen nodig willen we snel in kunnen spelen op de vraag. Voor de provincie staat een goede balans tussen de vraag en aanbod van woningen in verschillende prijscategorieën voorop, ook voor specifieke doelgroepen. We hebben zorg en aandacht voor de woonbehoeften van alle Gelderlanders en de provincie maakt hier met de partners afspraken over. De meeste woningen verre van energieneutraal en klimaatbestendig. Wij stimuleren innovaties op dit terrein, zoals het aardgasloos maken van bestaande woningen en het verduurzamen van woonwijken. Ook is de provincie in gesprek met de partners over hoe het vraagstuk van klimaatadaptatie en wonen slimmer kan worden aangepakt. Voldoende groene ruimte, koele plekken, opvang van water in het licht van de klimaatverandering is immers van belang, zeker met het oog op de gezondheid van de inwoners. De provincie streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Zo wordt de economische kracht en kwaliteit van leven in Gelderland versterkt, nu en in de toekomst.

Voor de provincie staat een goede balans tussen vraag en aanbod van woningen in verschillende prijscategorieën voorop, ook voor specifieke doelgroepen. Provincie Gelderland streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Zo wordt de economische kracht en kwaliteit van leven in Gelderland versterkt. De bestaande bebouwde omgeving wordt optimaal benut met voldoende ruimte voor klimaatadaptieve maatregelen. Alle nieuwbouw wordt aardgasloos aangelegd en zoveel mogelijk circulair gebouwd. In 2035 zijn alle (bestaande) wijken van het aardgas. Woningen in Gelderland zijn in 2050 klimaatneutraal. Verder richt het beleid zich op behoud van de basiskwaliteit van landschappen in Gelderland. Voor de landschappen van bovenregionale waarde geldt een beschermingsregiem met kernkwaliteiten en met een juridisch vangnet in de verordening, zodat de provincie in gesprek kan komen indien het provinciaal belang in het geding raakt. Toetsing Voor onderhavig initiatief is met name de ambitie ten aanzien van het woon- en leefklimaat van belang. De ambitie is om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden. De kwaliteit van de leefomgeving is hierbij van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid.

Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt. Wanneer dit niet mogelijk is bouwen in de groene ruimte mogelijk. De bouw van 39 woningen kan gezien de omvang van de ontwikkeling niet worden gerealiseerd binnen het bestaand stedelijk gebied/in kern van Oene. Woningbouw aansluitend aan de bestaande kern van Oene is daarom nodig. Voor de provincie staat een goede balans tussen vraag en aanbod van woningen in verschillende prijscategorieën voorop, ook voor specifieke doelgroepen. Provincie Gelderland streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Onderhavig bestemmingsplan maakt de bouw van verschillende woningtypen mogelijk, waarbij woningen worden gerealiseerd in een passende prijscategorie, met name voor starters en senioren. Met het realiseren van betaalbare woningen in Oene kunnen starters, jongeren en senioren in Oene/de gemeente Epe blijven wonen. Hiermee wordt voorkomen dat zij weg trekken naar omliggende dorpen of steden. Voor het behoud van de verschillende voorzieningen in het dorp Oene is het behoud van inwoners van groot belang.

Het plan voldoet aan de Omgevingsvisie van Gelderland.

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

22

3.2.2

Omgevingsverordening

Algemeen De omgevingsverordening is vastgesteld op 24 september 2014 en daarna een aantal keer gewijzigd. De geconsolideerde Omgevingsverordening Gelderland geldt vanaf 1 januari 2023. Met de verordening stellen Provinciale Staten regels over de inhoud, toelichting of onderbouwing van bestemmingsplannen. Deze regels kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan afstemmen op de in de verordening opgenomen regels. De regels in de omgevingsverordening zijn gebaseerd op de provinciale omgevingsvisie. In de verordening is bijvoorbeeld bepaald dat de nieuwe woningbouwlocaties dienen te passen binnen de daarvoor opgestelde regionale woonagenda’s. Relevante regels voor het plangebied Het plangebied ligt binnen de regels van de kaarten 'regels Ruimte' en 'regels Landschap-1'. Regels Ruimte In artikel 2.2 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan alleen nieuwe woningen mogelijk maakt als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda.

Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda nieuwe woningen toch mogelijk maken onder de volgende voorwaarden: er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking; de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid; er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling, en Gedeputeerde Staten stemmen in met deze ontwikkeling. Regels Landschap-1 Het plangebied is gelegen binnen het Nationaal landschap, maar buiten het Gelders Natuurnetwerk en de Groene ontwikkelingszone. In figuur 3.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 3.1: uitsnede uit Regels Landschap-kaart 1 Omgevingsverordening Gelderland (bron: provincie Gelderland) Artikel 2.56 (ontwikkeling in Nationaal landschap)

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

23

Een bestemmingsplan voor gronden binnen een Nationaal landschap maar buiten de Groene ontwikkelingszone, het Gelders natuurnetwerk en de Nieuwe Hollandse Waterlinie, maakt ten opzichte van het op 17 oktober 2014 geldende bestemmingsplan alleen bestemmingen mogelijk die de kernkwaliteiten van een Nationaal Landschap, bedoeld in bijlage Kernkwaliteiten Nationale Landschappen, niet aantasten. Het plangebied is gelegen in Nationaal landschap De Veluwe, in het gradient Oost-Veluwe. Dit betreft een fraaie en beleefbare gradiënt van Veluwe naar IJssel: van besloten boslandschap in het westen via kleinschalig met houtwallen (ten westen van het Apeldoorns kanaal) naar grootschalige openheid in het oosten. De kernkwaliteiten zijn: Dorpen op de Veluweflank, op loopafstand (één uur gaans) van elkaar (o.a. Epe, Heerde); Landgoederen langs de westrand, grondgebonden landbouw; Sterk microreliëf door oost-west gerichte ruggen; Cultuurhistorisch erfgoed zoals de sprengen, watermolens, Apeldoorns kanaal; Open essen en broekgebieden. In afwijking van het eerste lid zijn activiteiten die deze kernkwaliteiten aantasten alleen mogelijk als: er geen reële alternatieven zijn; er sprake is van redenen van groot openbaar belang; compenserende maatregelen plaatsvinden ter waarborging van de kernkwaliteiten van de Nationale Landschappen zoals vastgelegd in bijlage Kernkwaliteiten Nationale Landschappen.

Toets Regionale woonagenda De ontwikkeling van het plangebied voor woningbouw past binnen de uitgangspunten van de Regionale woonagenda. Hierop wordt nader ingegaan in paragraaf 3.3.2. Nationaal landschap Het plangebied kent in de huidige situatie een agrarisch gebruik. Rondom het plangebied is eveneens sprake van een agrarisch gebruik, waarbij ten westen van het plangebied een rationele, grootschalige verkaveling aanwezig is, waarbij grote oppervlaktes gronden in gebruik zijn als kwekerijgrond. Kijkend naar de kernkwaliteiten, dan zijn de kwaliteiten niet in het plangebied en omgeving aanwezig. In het kader van de uitvoering van onderhavig bestemmingsplan zullen bestaande landschapselementen behouden blijven. Ook worden structuren versterkt om een herkenbare bomenstructuur als overgang naar het omliggende landschap te geven. Met deze inpassing in het landschap wordt een logische uitbreiding van Oene gerealiseerd met een goede overgang richting het omliggende landschap. Van aantasting van de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap is geen sprake.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Herijking regionale woonagenda 2020

De gemeente Epe maakt onderdeel uit van de Regio Stedendriehoek. Belangrijke thema's zijn sterke steden, dynamische kernen en een vitaal platteland, verduurzamen en klimaatbestendig maken van de (bestaande) voorraad, en wonen en zorg en monitoring. De Regio Stedendriehoek heeft een nieuwe Woonagenda. Gedeputeerde Staten (GS) hebben deze agenda op verzoek van de acht gemeenten en regio op 11 december 2018 vastgesteld. GS zien deze nieuwe Woonagenda als een bevestiging van de gezamenlijke ambitie van regio, gemeenten en provincie om goed wonen, nu en in de toekomst mogelijk te maken. De regionale Woonagenda Cleantech Regio 2018 zette in op sterke steden, dynamische kernen en een vitaal platteland. Sleutelwoorden hierbij zijn kwaliteit en maatwerk. Dit wil men onder andere bereiken door bestaande woningen energieneutraal en klimaatbestendig te maken. Ook de toenemende verwevenheid van wonen en zorg is als belangrijk thema geagendeerd. Voor nieuw te bouwen woningen zijn tien zogenoemde 'richtinggevende principes' op het vlak van ruimtelijke kwaliteit en wonen opgesteld. Dit betekent bijvoorbeeld dat gemeenten nieuwbouwlocaties zoeken in bestaande wijken, dorpen en kernen, waarbij zij ook oog hebben voor het belang van groen en klimaatadaptatie. De huidige druk op de woningmarkt is onderdeel van deze Woonagenda. Afgesproken is om als regio en provincie de

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

24

ontwikkelingen op de woningmarkt intensief te monitoren. Waar nodig kunnen de afspraken in de agenda bijgesteld worden. In 2020 is de woonagenda op verschillende onderdelen herijkt. Dit onder meer omdat de regionale woningbehoefte in de komende jaren flink hoger ligt dan van waar werd uitgegaan 2018. Dit vraag om nieuwe afspraken voor het realiseren van extra woningbouwlocaties. Daarnaast wordt het bouwen van extra woningen in een aantal gemeenten gezien als een een middel voor het behouden en versterken van de vitaliteit. De aantrekkelijkheid van de regio moeten we benutten om naast de lokale woningbehoefte met extra nieuwbouw nieuwe inwoners te trekken. Alleen als stedelijk netwerk met een gezamenlijke visie op de invulling van die groeiambitie kan dat op de provinciale en landelijke agenda worden gezet. In de herijkte woonagenda zijn drie nieuwe thema's toegevoegd; het positioneren van de Cleantech Regio in de landelijke verstedelingsopgave, betaalbaar wonen en de huisvesting van arbeidsmigranten. De huidige Woonagenda biedt (na een herijking) voor de komende paar jaar nog voldoende basis voor de regionale samenwerking. Op basis van de regionale principes voor woningbouwprogrammering uit de Woonagenda 2018 sturen gemeenten op een lokaal woningbouwprogramma dat gericht is op het versterken van de woonkwaliteit.

Daarnaast gaan de gemeenten samen aan de slag met de thema's betaalbaarheid en huisvesting arbeidsmigranten. Op basis van de Primos woningbehoefteprognose 2020 is de nieuwe bandbreedte vastgesteld voor de omvang van de regionale bouwopgave en als richtpunt voor het lokale programma. Vooral bij kleine gemeenten is de prognose niet altijd nauwkeurig en waar nodig worden die gecorrigeerd met maatwerkafspraken. De woningvraag is toegenomen en ligt nu ongeveer 40% hoger dan in 2018 verondersteld was. De inzet is gericht op het op stoom houden (versnellen) van de woningbouw en nieuwe bouwplannen voorbereiden als antwoord op de krapte op de woningmarkt. Om invulling te kunnen geven aan de extra woningvraag zullen er naast inbreidings- en transformatielocaties nieuwe uitleglocaties nodig zijn. Dit betekent onder meer het volgende: De regionale bandbreedte (inclusief Deventer) ligt tussen de 14.000 en 21.000 woningen tot 2030. Hiermee kunnen de gemeenten hun kwalitatief woningbouwbeleid uit de Woonagenda 2018 continueren op basis van onze tien richtinggevende principes voor woningbouwprogrammering inclusief de afspraak om flexibiliteit in de programma's te houden zodat er ruimte is om plannen af te schalen als er onverhoopt overaanbod dreigt.

Daarbij zal wel meer ruimte gegeven worden voor uitleglocaties, er zal in een aantal plaatsen niet altijd voldoende ruimte zijn op inbreidingslocaties om in voldoende woningbouwcapaciteit te voorzien. - Door de onzekerheden en grilligheid van het verloop van de prognoses op het niveau van de gemeenten worden de prognoses gebruikt om de koers te bepalen op het niveau van de regio en geeft het een richtlijn voor het programma per gemeente. De huidige methode met tien richtinggevende principes is nog bruikbaar. De gemeenten hun kwalitatief woningbouwbeleid uit de Woonagenda 2018 continueren op basis van de tien richtinggevende principes voor woningbouwprogrammering inclusief de afspraak om flexibiliteit in de programma's te houden zodat er ruimte is om plannen af te schalen als er onverhoopt overaanbod dreigt. Door de toenemende woningbehoefte meer ruimte worden geboden aan uitbreidingslocaties omdat de inbreidings- en transformatielocaties niet overal voldoende woningbouw oplevert. Door de onzekerheden en grilligheid van het verloop van de prognoses op het niveau van de gemeenten gebruiken we de prognoses om de koers te bepalen op het niveau van de regio en geeft het een richtlijn voor het programma per gemeente. Voor de gemeente Epe spelen de volgende speerpunten: Als plattelandsgemeente tussen twee steden groeit de gemeente met nieuwe inwoners van buiten de gemeente.

Nieuwe mensen brengen nieuwe dynamiek. De bouw van de wijk de Klaarbeek loopt twee jaar voor op de planning en ook andere woningbouwprojecten lopen vlot, er is groot animo voor koopprojecten. Met de lokale Woonagenda is de inzet gericht op gezinnen en senioren, evenals betaalbaar bouwen en een extra stimulans in de sociale huursector. De vitaliteit van de kernen in combinatie met het behoud van het voorzieningenniveau is een belangrijk uitgangspunt. Het huidige woningbouwprogramma is de basis maar daar bovenop is een plus per kern nodig om voorzieningen in stand te houden. De vergrijzing neemt toe, vooral ook in de kleine kernen. Er zijn nieuwe locaties beschikbaar in Vaasen en Epe om de bovenlokale vraag op te

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

25

vangen, specifiek gericht op gezinnen met kinderen. Op korte termijn zijn daarvoor al uitbreidingslocaties te realiseren. Voor de kern Epe wordt daarbij gezocht naar extra locaties voor sociale woningbouw. Toets Middels dit bestemmingsplan wordt een woningbouwontwikkeling van 39 woningen met bijbehorende voorzieningen mogelijk gemaakt, direct aansluitend aan de bestaande kern Oene. Het toevoegen van dit aantal woningen past binnen de bandbreedte van het aantal toe te voegen woningen tot 2030. In paragraaf 3.4.2 en 3.4.4 wordt nader ingegaan op de gemeentelijke woningbehoefte, specifiek voor Oene. Hieraan voldoet het plan eveneens. De locatie is in gemeentelijke beleid (Omgevingsvisie) aangewezen als uitbreidingslocatie. Door het toevoegen van de woningen wordt bijgedragen aan een toekomstbestendig, leefbaar dorp met draagvlak voor voorzieningen en aanbod van woningen voor verschillende doelgroepen. Er wordt vooral gebouwd voor de doelgroepen starters en senioren. Een groot gedeelte van de woningen betreffen woningen in het goedkope segment. Het bouwplan voorziet in 21 goedkope woningen, waarvan 9 woningen in de sociale huursector worden aangeboden. Hoewel niet wordt voldaan aan de eis dat minimaal 35% benut moet worden door de sociale huur, geldt dat voldaan wordt aan een concrete behoefte van de kern Oene.

Immers, door de ontwikkelaar is vanaf 1 juli 2022 (na de inloopmiddag) een interessepeiling gehouden op de inloopmiddag en daarna via de projectwebsite. Via de projectwebsite konden geïnteresseerden middels een voorinschrijving kenbaar maken voor welke woningtype zij belangstelling hadden. Met de voorinschrijvingen is aangetoond dat er ruime belangstelling is voor het uiteindelijke woningbouwprogramma zoals hierobven is weergegeven. In het dorp Oene is er vanuit de gemeenschap meer behoefte aan betaalbare koop ten opzichte van sociale huur. Het aandal betaalbare koop is derhalve verhoogd ten koste van het aandeel sociale huur. Het aandeel goedkope woningen in het bouwplan bedraagt afgerond 54%. Om ook de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen worden ook middeldure en dure woningen gerealiseerd. Daarmee wordt gestreefd naar diversiteit aan woonvormen om een goed balans te creëren in de behoefte van de verschillende doelgroepen. Het programma sluit zeer goed aan bij de behoeftes in het dorp. Met realiseren van betaalbare woningen in Oene kunnen starters en jongeren in Oene/de gemeente Epe blijven wonen. Hiermee wordt voorkomen dat zij weg trekken naar omliggende dorpen of steden. In paragraaf 3.4 wordt nader ingegaan op de kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling. Hiernaar wordt kortheidshalve verwezen.

Het woningbouwplan kent een dorpse schaal; er wordt qua sfeer, aard en schaal aangesloten op het dorp Oene en bij de laatst aangelegde uitbreidingswijk die een dorpse sfeer heeft. Er is sprake van een ruime opzet van de ruimte binnen het plangebied, mede door het opnemen van veel ruimte voor groenvoorzieningen. Het plangebied heeft goede verbindingen met de sfeervolle dorpskern van Oene, door middel van zichtlijnen, maar ook via rechtstreekse verbindingen. Vanuit het plangebied (in het noordelijk gedeelte) wordt een wandelpad aangelegd richting de dorpskern, vice versa. Bestaande wegen en (groen)structuren worden uitgebreid vanuit de laatst aangelegde woonwijk ten zuiden van het plangebied. Bestaande landschapsstructuren worden daarbij gehandhaafd. Er wordt zoals eerder benoemd veel ruimte gebruikt voor groen, waarbij streekgebonden haagsoorten en bomen worden toegepast. In het [semi] openbaar gebied worden veel bloeiende planten toegevoegd die insecten, vlinders en vogels aantrekken. Waar mogelijk worden vogelkastjes opgehangen voor koolmezen, mussen, vinkjes en andere vogels en wordt gekeken naar een ruimte voor een insectenmuur. Het toepassen van verharding wordt zo mogelijk beperkt. Waar mogelijk moet regenwater direct in de bodem kunnen infiltreren. Verlichting is diervriendelijk zodat bijvoorbeeld vleermuizen in het gebied blijven zitten.

Conclusie Uit bovenstaande blijkt dat de ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de regionale woonagenda.

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

26

3.3.2

Regionale woondeal 2022-2030

De zeven Gelderse gemeenten hebben op 8 maart 2023 de Regionale Woondeal 2022-2030 ondertekend. De Stedendriehoek heeft met het Rijk een gezamenlijke opgave om het huidige woningtekort aan te pakken en om de komende jaren versneld meer woningen te bouwen. Met de provincie Gelderland zijn op basis van het provinciaal bod van 29 september 2022 afspraken gemaakt over het Gelderse aandeel in de nationale opgaven. Deze afspraken zijn ondertekend op 13 oktober 2022. Het gaat daarbij om de realisatie van totaal 100.000 woningen in de periode tot en met 2030, waarvan minimaal 60% betaalbaar inclusief minimaal 28% sociale huurwoningen. Vervolgens is op 8 maart 2023 de Regionale Woondeal voor de regio Stedendriehoek getekend. De Regio Stedendriehoek heeft een gezamenlijke woningbouwopgave van 24.000 woningen tot en met 2030. Daarbij heeft de gemeente Epe samen met de gemeenten Brummen en Heerde aangegeven een extra inspanning op de woningbouw voor hun rekening te nemen ten opzichte van de eerder gemaakte afspraken in het kader van de regionale woonagenda. Voor de gemeente Epe gaat het om het volgende aandeel in de provinciale en nationale opgave: te realiseren woningen bruto: 1.843 woningen; te realiseren woningen netto: 1.789 woningen. Het aandeel sociale huurwoningen bedraagt voor de gemeente Epe 625 woningen (34%).

Het aandeel middenhuur bedraagt 178 woningen (circa 10%) en het aandeel betaalbare koop 544 woningen (circa 30%). In figuur 3.3 is het regionale en provinciale aandeel aan nieuw te bouwen woningen weergegeven.

Figuur 3.2: Woningbouwprogramma Regionale Woonagenda 2022-2030 De gemeenten van Regio Stedendriehoek hebben in 2020 met de provincie Gelderland in het kader van de regionale woonagenda afspraken gemaakt over de kwantitatieve woningbouwprogrammering en het aantal te realiseren woningen. De gemaakte afspraken in deze regionale woondeal sluiten hier op aan. De gemeenten Brummen, Epe en Heerde nemen een extra inspanning op de woningbouw voor hun rekening ten opzichte van de eerder gemaakte afspraken in het kader van de regionale woonagenda. De huidige aantallen in de tabel treden in de plaats van de in het addendum van de regionale woonagenda afgesproken woningbouwaantallen. Toets

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

27

Middels dit bestemmingsplan wordt een woningbouwontwikkeling van 39 woningen met bijbehorende voorzieningen mogelijk gemaakt, direct aansluitend aan de bestaande kern Oene. Het toevoegen van dit aantal woningen past binnen de bandbreedte van het aantal toe te voegen woningen tot 2030: bruto dienen er in Epe 1.843 woningen toegevoegd te worden, waarbij het vooral gaat om het toevoegen van betaalbare woningen. Het plan voorziet grotendeels in de realisatie van betaalbare woningen. Er worden immers 9 sociale huurwoningen en 12 betaalbare rijwoningen (koop) gerealiseerd. Daarnaast worden er middeldure koopwoningen gerealiseerd en enkele dure koopwoningen (twee-onder-een kap en één vrijstaand) om de doorstroming te bevorderen. Opgemerkt moet worden dat de initiatiefnemer een interessepeiling voor de woningbehoefte heeft gehouden op de inloopmiddag (vanaf 1 juli 2022). Uit de interessepeiling/voorinschrijvingen is gebleken dat er ruim belangstelling is voor het uieindelijke woonprogramma zoals deze met voorliggend plan is vastgelegd. Gebleken is dat er in het dorp Oene meer behoete is aan betaalbare koop ten opzichte van sociale huur.