Gids Buitenkans versie 25 mei 2022 zonder opmaak

In de initiatievenbrief wordt opgenomen dat de haalbaarheid en draagvlak onderzocht zijn, dat de gemeente bereid is medewerking te verlenen aan het plan, welke onderzoeken nog uitgevoerd moeten worden voorafgaand van de formele procedure (aanpassing omgevingsplan, vergunningverlening) en welke uitwerking de initiatiefnemer verder aan het plan moet geven. De haalbaarheid van het initiatief moet duidelijk maken dat het plan uitvoerbaar is binnen weten regelgeving. Bij gebruik van de Rood voor Rood-regeling wordt de inbreng van voldoende sloopmeters aangetoond. Afhankelijk van het soort initiatief wordt een erfinrichtingsplan gevraagd. Erfinrichtingsplan Het erfinrichtingsplan beschrijft: · De landschappelijke situatie en verbetering van het erf. · De kwaliteitsinbreng voor bijvoorbeeld landschap, cultuurhistorie en ecologie; · De locatie en het uiterlijk van de gebouwen en de inpassing in de erfstructuur.

5. Formele procedure: bestemmingsplan of omgevingsplan In het geval voor de uitvoering van het initiatief een wijziging van het bestemmingsplan (Wet ruimtelijke ordening) of het omgevingsplan (Omgevingswet) nodig of wenselijk is, dient de initiatiefnemer bij de gemeente een verzoek in voor herziening van het omgevingsplan. Voorafgaand aan deze fase wordt een exploitatieovereenkomst en planschadeovereenkomst opgesteld door de gemeente. De partijen gaan over op ondertekening zodra de onderzoeken zijn uitgevoerd en daarmee de haalbaarheid van het plan is aangetoond. Tegelijkertijd zijn de gesprekken tussen gemeente en initiatiefnemer afgerond over onder andere de invulling van de ontwikkellocatie en het erfinrichtingsplan. Onderdeel van de overeenkomst met de initiatiefnemer is het vastleggen van rechten en verplichtingen, die de initiatiefnemer heeft met het krijgen van goedkeuring voor een plan. De gemeente wil immers zeker stellen dat het plan wordt uitgevoerd en in stand blijft zoals is overeengekomen. Het gaat er bijvoorbeeld om dat het erfinrichtingsplan ook daadwerkelijk wordt uitgevoerd en in stand blijft. Of dat bij een Rood voor Rood- of Rood voor Groen -plan niet na kortere of langere tijd een beroep wordt gedaan op de regels voor woningsplitsing, een extra bijgebouw of andere niet beoogde bouwaanvragen doet.

De initiatiefnemer kan immers via de publiekrechtelijke kant (zoals op grond van het bestemmingsplan) gebruik maken van de mogelijkheden om een zorgvuldig overeengekomen resultaat na realisatie weer aan te passen of anderszins aanvragen doet die niet passen bij de bedoeling van de regeling. Dit soort ongewenst gebruik wil de gemeenten met het afsluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst, zo nodig met boetebeding, voorkomen. De gemeente start na ondertekening de procedure voor de herziening en stelt het bestemmings-/omgevingsplan voor de betrokken percelen bij. Als geen wijziging van het omgevingsplan nodig of wenselijk is, kan deze stap worden overgeslagen en kan direct de omgevingsvergunning worden aangevraagd. 6. Uitvoering van het plan: vergunningverlening en realisatie Afhankelijk van het initiatief volgt als laatste stap in de goedkeuring van een initiatief de vergunningverlening. De initiatiefnemer vraagt de vergunning aan

19

en de gemeente volgt voor de beoordeling de procedure die wettelijk is voorgeschreven. Ook worden de van toepassing zijnde gemeentelijke regels en verordeningen gevolgd. Wanneer dit niet al eerder in een overeenkomst is vastgelegd, kan het zijn dat een planschadevergoedingsovereenkomst deel moet uitmaken van de aan te leveren gegevens. Als de vergunning is verleend, kan de initiatiefnemer het plan uitvoeren volgens de vergunning. De gemeente voert controle uit over de naleving van de vergunningvoorschriften.

20

3. De vier regelingen over bouwen en slopen Dit hoofdstuk bevat vier grote concrete regelingen die de gemeente heeft opgesteld voor bouwen en slopen. Het gaat om de regelingen Rood voor Rood (RvR), Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB), regeling voor landgoederen onder de titel Rood voor Groen (RvG) en regeling voor Slopen. De regelingen zijn zowel op hoofdlijnen als gedetailleerd beschreven. De hoofdlijn geeft een eerste idee wat de regel inhoudt. De detaillering is nodig om vast te kunnen stellen of de gemeente in principe bereid is aan een initiatief mee te werken.

3.1. Rood voor Rood

Bij de realisatie van nieuwe woningen is aansluiting met de bestaande locatie van belang, een compact geheel en indien mogelijk clustering van meer woningen in één volume. Bij clustering van verschillende nieuw te bouwen woningen hoeft naar verhouding minder sloop plaats te vinden. Altijd geldt dat door de sloop-nieuwbouw het bouwvolume (de omvang van de gebouwen) in het landelijk gebied flink afneemt en de landschappelijke, cultuurhistorische en/of ecologische waarde van het erf en de directe omgeving toeneemt. Rood voor Rood is niet bedoeld als verdienmodel: de opbrengsten van de bouwkavel (na aftrek van kosten) moet ten goede komen van ruimtelijke kwaliteit op de kavel en/of elders in het landelijk gebied.

Hoofdlijn Rood voor Rood De uitgangssituatie is een locatie met gebouwen (schuren) in het landelijk gebied die niet meer in gebruik zijn voor de landbouw of een andere bedrijfstak. De bedoelde locatie en de gebouwen hebben geen bijzondere landschappelijke en/of cultuurhistorische waarde. De regeling Rood voor Rood houdt in dat minimaal 850 m² van de niet waardevolle vrijkomende bedrijfsbebouwing wordt gesloopt in ruil voor een bouwkavel op een ontwikkellocatie. Voor de sloop geldt de Sloopregeling. Daarin staat onder meer dat de slooplocatie geheel wordt gesaneerd en heringericht.

Alle afspraken over de toepassing van de regeling worden opgenomen in een Rood voor Rood-overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Let op: voor de sloop wordt een oppervlaktemaat (m2) aangehouden; voor de bouw een inhoudsmaat (m3)

Een bouwkavel heeft een standaardoppervlakte van 1.000 m² en geeft recht op een woning met een inhoud van maximaal 750 m³. Afhankelijk van het landschap en de structuur van het boerenerf / de locatie kan toestemming worden verkregen voor een bijgebouw tot maximaal 100 m² per woning. Ook kan sloop soms het recht geven om een schuur bij een bestaand woonhuis te bouwen of een bestaand woonhuis te vergroten. Uitgangspunt is dat nieuwbouw plaatsvindt op de locatie waar de sloop plaatsvindt (ontwikkellocatie = slooplocatie). Uitzonderingen zijn onder voorwaarden mogelijk. Als de ontwikkellocatie een andere is dan de sloopkavel, dan gaat het om een (voormalig) boerenerf(met woonfunctie of om een locatie die aansluit op een bestaande dorpskern, lintbebouwing of stedelijke gebied. Het maken van een solitair woonhuis is uitgesloten. Nieuwbouw bij Rood voor Rood gaat altijd om grondgebonden woningen.

De verhouding van sloop en nieuwbouw De Rood voor Rood-regeling biedt mogelijkheid om met de sloop van minimaal 850 m² aan niet-waardevolle vrijkomende bedrijfsbebouwing een bouwkavel te verkrijgen met een standaardoppervlakte van 1.000 m² waarop een woning met een inhoud van maximaal 750 m³ kan worden gebouwd. Afhankelijk van het landschap en de structuur van het (voormalige) boerenerf / de locatie kan toestemming worden verkregen voor een bijgebouw tot maximaal 100 m² per woning. Voor bijgebouwen en uitbreiding van een bestaande woning wordt een 21

verdeelsleutel van 1 op 3 gehanteerd. Voor 3 m² gesloopte bebouwing mag 1 m3 bijgebouw of uitbreiding plaatsvinden. De inbreng van de sloopmeters vindt plaats volgens de sloopregeling van paragraaf 3.2.

boerenerf met woonfunctie is, óf dat de locatie aansluit op een bestaande dorpskern, lintbebouwing, stedelijke gebied of andersoortige bebouwingsconcentratie.

Slooplocatie Alle voormalige bedrijfsbebouwing moet worden gesloopt. Het gaat vanzelfsprekend om de gebouwen die meetellen voor het sloopoppervlak. Ook de bouwwerken die geen gebouw zijn en dus niet meetellen voor het sloopoppervlak, zoals sleufsilo's, mestkelders, kuilvoerplaten en erfverhardingen, moeten gesloopt worden. De woning c.q. hoofdgebouw en karakteristieke -landschappelijk en cultuurhistorisch waardevolle- gebouwen blijven behouden. Ook erfbeplanting en andere elementen die bijdragen aan de biodiversiteit en het landschap blijven zoveel mogelijk behouden.

Bij de realisatie van nieuwe woningen / wooneenheden wordt een stimulans gegeven voor clustering van meer woningen in één volume, op de bestaande locatie (zie hierna). Ook clustering van bijgebouwen heeft de voorkeur. Altijd moet rekening worden gehouden met de karakteristiek van de aanwezige bebouwing en moet zorgvuldige inpassing plaatsvinden. In geval van bouwen in een lint, met kleinere woonhuizen, past alleen een nieuw woonhuis van eenzelfde maat en schaal. Het maximaal toegestane volume van 750 m3 is dan niet haalbaar. Vanwege de beeldkwaliteit wordt dan een ontwerp van geringere omvang gevraagd. Belangrijke voorwaarde is dat omliggende functies niet worden belemmerd in de bedrijfsvoering door de voorgenomen ontwikkeling.

Met oog op duurzaamheid is het mogelijk in geval van Rood voor Rood een niet waardevol voormalig bedrijfsgebouw op een slooplocatie (deels) te laten staan (maximaal 250m² per locatie) en het gebouw asbestvrij te maken en te transformeren naar een modern of karakteristiek bijgebouw passend op de locatie. Deze optie moet worden voorgelegd aan de gemeente en passen binnen de welstandseisen voor bijgebouwen. De toepassing van zonnepanelen is gewenst, als dat past in het landschappelijke beeld. Indien de sloopmeters niet op de slooplocatie worden ingezet dan worden ook planologische mogelijkheden voor de slooplocatie in het bestemmingsplan gewijzigd in Wonen met de daarbij behorende bouwregels. Dit betekent concreet dat bouwrechten van de slooplocatie verdwijnen. Bij sloop van een veldschuur wordt vanzelfsprekend geen woonbestemming gegeven, maar houdt of krijgt de locatie de bestemming die past bij het beoogde gebruik, zoals agrarisch gebruik, bos of natuur.

Ontwikkellocatie Het uitgangspunt voor nieuwe woningen is dat deze worden gerealiseerd binnen het bouwblok van de slooplocatie, dan wel het bestemmingsvlak als de agrarische bestemming al is aangepast naar wonen. Er kunnen omstandigheden zijn dat de slooplocatie niet geschikt is en wordt gezocht naar een andere plek in het landelijk gebied van Enschede. Ook op de ontwikkellocatie dient sprake te zijn van een aantoonbare ruimtelijke kwaliteitsslag. Nieuwe woningen moeten altijd aansluiten op bestaande bebouwing. Dat betekent dat die nieuwe ontwikkellocatie een (voormalig)

Bij Rood-voor-Rood is realisatie van een solitaire woning in het landelijk gebied uitgesloten. In beginsel is alleen sprake van grondgebonden woningen. De bestemming op de ontwikkellocatie wordt gewijzigd in Wonen. Alle asbestdaken worden gesaneerd op de ontwikkellocatie, ook als die liggen op gebouwen die niet worden gesloopt. Rekenvoorbeelden De heer Zwart wil meedoen met de Rood voor Rood-regeling. Op het erf staat 500 m² aan bebouwing, die landschappelijk en cultuurhistorisch niet waardevol is. Om mee te kunnen doen aan Rood voor Rood heeft de initiatiefnemer nog 850 - 500 = 350 m² sloopoppervlak nodig. De overige sloopmeters worden gehaald van een slooplocatie elders of uit het sloopregistratiesysteem. Mevrouw Wijster wil een woning naast haar bestaande woonhuis bouwen. Naast haar woonhuis staan geen te slopen gebouwen en de woning staat niet op een bestaand boerenerf, tussen lintbebouwing of sluit niet aan bij een dorpskern. Omdat op de locatie geen sloopoppervlak aanwezig is en ook omdat deze locatie niet aansluit bij andere bebouwing kan mevrouw Wijster niet deelnemen aan de Rood voor Rood regeling.

Het is niet mogelijk om via maatwerk (H5) de toepassing van de regeling op te rekken, bijvoorbeeld door in plaats van de benodigde sloopmeters extra te investeren in ruimtelijke kwaliteit. Een eventueel tekort aan sloopmeters kan dus niet op een andere wijze worden goedgemaakt.

22

Rood-voor-Rood-overeenkomst De afspraken over de sloop-nieuwbouw die de gemeente met de initiatiefnemer maakt, worden vastgelegd in een Rood voor Roodovereenkomst. Deze overeenkomst moet worden goedgekeurd door het college van Burgemeester en Wethouders. Onderdeel van de overeenkomst zijn een beeldkwaliteitsplan, een erfinrichtingsplan, een planschaderegeling (nadeelcompensatie) en een exploitatie-overeenkomst. De sloopmeters zijn afkomstig van voormalig (agrarische) bedrijfsgebouwen binnen de gemeentegrenzen van Enschede. De inbreng van sloopmeters voldoet aan de sloopregeling van paragraaf 3.2. Afhankelijk van de ligging wordt door de gemeente bepaald of de locatie geschikt is voor het toevoegen van één of meer woningen. Landschappelijke inpassing en verbetering zijn vereist. Plannen worden op kwaliteit beoordeeld. Financiële onderbouwing Het bouwrecht dat met Rood voor Rood verkregen wordt, vertegenwoordigt een financiële waarde. De RvR-regeling staat niet toe dat -na aftrek van kosten- inkomsten voor de eigenaar resteren. De extra waarde van het bouwrecht is een compensatie voor de kosten van de sloop van de schuren, andere bijkomende kosten en investeringen in de ruimtelijke kwaliteit van de kavel en/of elders in het landelijk gebied van Enschede.

Van de initiatiefnemer wordt niet standaard verlangd aan te tonen dat de waarde (van de nieuwbouwkavel) en de kosten met elkaar in overeenstemming zijn. Wel wordt gevraagd om de investering in ruimtelijke kwaliteit te verantwoorden met een erfinrichtingsplan en beeldkwaliteitsplan. Deze maken deel uit van de overeenkomst die met de gemeente wordt gesloten. Als het niet mogelijk is om op de eigen locatie in ruimtelijke kwaliteit te investeren, bijvoorbeeld omdat de kwaliteit al goed is, zal een nader te bepalen afdracht aan het Fonds Landelijk gebied plaatsvinden of kan samenwerking met andere eigenaren worden gezocht

Stimulans voor clustering in twee (of meer) woningen Als voldoende slooprechten beschikbaar zijn, kunnen op een locatie meer vrijstaande nieuwe woningen worden gebouwd, mits dat landschappelijk verantwoord kan. De gemeente geeft een stimulans tot clustering van de nieuwbouw van twee (of meer) woningen in één volume, zoals het bouwen van twee-onder-één kap. Voor een bouwrecht van een woning van maximaal 750

m3 is de sloop van minimaal 850 m² niet waardevolle voormalige bedrijfsgebouwen noodzakelijk. Wanneer de initiatiefnemer een twee onder één kap wil realiseren zijn minder sloopmeters nodig om twee geclusterde bouwrechten te verkrijgen. De clustering biedt ook de mogelijkheid om het totale bouwvolume wat te beperken. De regel bij clustering is dat de twee onder één kap een maximaal volume van 1300 m³ heeft en dat kan worden volstaan met sloop van minimaal 1300 m². Het landschap moet de verantwoorde inpassing van het grote bouwvolume kunnen dragen. In het omgevingsplan komt een aanduiding met maximaal toegestaan 1300 m³ voor twee wooneenheden met een geclusterd bijgebouw van maximaal 100 m2. Bij een cluster van drie woningen of meer, zal de stimulans (vermindering sloopmeters) per geval worden vastgesteld.

Het resultaat moet het landelijk gebied ‘mooier’ maken Bij Rood voor Rood gaat het om de sloop van niet waardevolle voormalige bedrijfsgebouwen in ruil voor een bouwkavel voor één of meer (compensatie)woningen. Hoofdzaak hierbij is dat het belang van de initiatiefnemer (waarde bouwkavel) en het maatschappelijk belang (betere ruimtelijke kwaliteit) in evenwicht zijn met elkaar. Behalve de sloop van het minimale aantal m² aan niet waardevolle voormalige bedrijfsgebouwen gelden kwalitatieve eisen en voorwaarden. De geboden ontwikkelruimte moet in balans zijn en blijven met de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarde van de locatie en de directe omgeving. De gemeente stelt daaraan eisen. Dat betekent dat de nieuwe woning(en) alleen gebouwd kunnen worden als de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden van de locatie daarmee verbeteren. Of een bepaalde ontwikkeling wel of niet mogelijk is, hangt af van lokale omstandigheden, de kenmerken van de locatie en de directe omgeving. Zoals hiervoor is vermeld over lintbebouwing, moeten maat en schaal van het nieuw te bouwen woonhuis passen bij de karakteristiek van de omgeving. De uitkomst kan zijn dat het nieuwe woonhuis kleiner moet zijn dan het maximum van 750 m3.

Voor de landschappelijke inpassing moet worden getoetst of het initiatief aansluit bij de landschapswaardering, zoals die in de Visie landelijk gebied is opgenomen en bij het Natuur- & Landschapsplan van de gemeente. Indien het niet mogelijk of zinvol is om ter plekke van de ontwikkellocatie substantiële landschappelijke maatregelen te treffen, dan kan de gemeente de initiatiefnemer vragen een bijdrage te storten in het Landschapsfonds. De besteding komt dan ten goede aan maatregelen ten behoeve van de groene

23

kwaliteit van het landelijk gebied op een andere locatie van Enschede. Een nadere toelichting is te vinden onder Maatwerk. Op het moment van vaststelling van de Gids is er een welstandsnota met richtlijnen en criteria voor erf- en gebouwontwikkelingen. De welstandscommissie toetst elk bouwplan aan deze richtlijnen en criteria. Voldoet het plan daar niet aan, dan kan de gemeente de bouwvergunning weigeren. Op het moment van vaststelling van de Gids bestaan twee welstandscategorieën voor het landelijk gebied. De Omgevingswet verandert de werking van de welstandstoetsing. Ook heeft de gemeente het voornemen om de komende jaren het aantal categorieën in het landelijk gebied uit te breiden. Circulair bouwen en hergebruik van materialen wordt gestimuleerd.

Realisatie groter bijgebouw Het is mogelijk om (resterende) niet waardevolle vrijgekomen agrarische bebouwing te gebruiken voor de realisatie van een groter bijgebouw bij een bestaande woning of Rood voor Rood-woning. Voor bijgebouwen wordt een verdeelsleutel van 1 op 3 gehanteerd, tot een maximaal oppervlak van in totaal 250 m² aan bijgebouwen per woning. Dit betekent dat voor 3 m² gesloopte bebouwing 1 m² bijgebouw kan worden gerealiseerd. Hierbij geldt dat er een landschappelijke inpassing plaatsvindt op zowel de bouw- als slooplocatie. Het is mogelijk om een bestaande schuur, mits architectonisch en qua erfinrichting passend, te gebruiken of om te vormen tot bijgebouw. Uitbreiden bestaande woning/compensatiewoning Uitbreiden van een bestaande woning is mogelijk tot een maximum van 1.500 m³, mits dit architectonisch en landschappelijk is in te passen in het gebied. Voor de uitbreiding van een woning geldt dat drie vierkante meter aan niet waardevolle voormalig (agrarische) bebouwing moet worden gesloopt om het recht te krijgen één kubieke meter bij te bouwen (3 m2 sloop = 1 m3 bijbouwen). Hierbij geldt dat een landschappelijke inpassing plaatsvindt op zowel de bouw- als slooplocatie.

3.2. Sloop registratie Hoofdlijn sloopregistratie De gemeente beheert een systeem om de sloop van gebouwen te registreren. In dit systeem worden sloopvouchers opgenomen, die worden verkregen bij de sloop van een niet landschappelijk en/of cultuurhistorisch waardevol gebouw in het landelijk gebied van de gemeente Enschede. Een voucher kan worden ingebracht om met Rood voor Rood een nieuw woonhuis te bouwen, een woonhuis uit te breiden of een bijgebouw te vergroten. De gemeente beheert alleen het systeem en is geen partij bij het bepalen van de prijs of het bij elkaar brengen van partijen bij sloop en nieuwbouw. Voor de registratie van vouchers gelden voorwaarden. De volledige lijst met voorwaarden staat in de toelichting. Voorwaarden zijn onder meer: De sloop betreft tenminste 100 m2 Het terrein wordt na de sloop volgens het erfinrichtingsplan ingericht De voucher is maximaal vijf jaar geldig en vervalt daarna Naam en adresgegevens van de eigenaar van de voucher zijn openbaar Let op: ook voor sloop is een vergunning nodig, die de eigenaar van de te slopen gebouwen moet aanvragen.

24

De gemeente houdt de registratie bij en geeft -op een nog nader te regelen wijze- inzicht in de beschikbare vouchers. De gemeente speelt verder geen rol in de onderhandelingen. De gemeente speelt dus geen rol bij het bepalen van de prijs van sloopmeters of bij bemiddeling. Dat is een overeenkomst tussen kopers en verkopers.

Waarom sloopregistratie? Het sloopregistratiesysteem is bedoeld als hulpmiddel om vraag en aanbod van sloopoppervlak op elkaar af te stemmen. Een sloopregistratiesysteem maakt het mogelijk om het slopen van een gebouw en het ontwikkelen van een nieuw woonhuis met Rood voor Rood procedureel en in tijd van elkaar los te koppelen. Het systeem helpt eigenaren om hun niet waardevolle vrijkomende bedrijfsbebouwing in te zetten voor ontwikkeltrajecten. Met het systeem van registratie kunnen: a.

b.

Initiatiefnemers die op de eigen kavel sloopmeter te weinig hebben om aan de vereisten van de Rood voor Rood-regeling te voldoen, slooprechten (vouchers) bijkopen Sloopmeters (van tenminste 100 m2), die niet op de eigen kavel benut kunnen worden (en dus overblijven), via het registratiesysteem op een andere locatie worden ingezet.

Het algemeen belang is daarbij dat gebouwen zonder functie worden afgebroken en daarmee niet in verval raken of worden gebruikt voor ongewenste functies. Ook neemt de totale bebouwing in het landelijk gebied per saldo af. Het volume van de sloop is immers veel groter dan het volume van de (elders) terug te bouwen woning.

Voucher De te slopen bebouwing is minimaal 10 jaar oud. De eigenaren van de te slopen gebouwen kunnen bij de gemeente een sloopvoucher aanvragen. Hierbij is het voor initiatiefnemers mogelijk om meerdere slooplocaties te combineren. Belangrijk is het uitgangspunt dat op elke locatie ten minste 100 m² aan legaal aanwezige (vergunde dan wel positief bestemde) niet waardevolle voormalig (agrarische) bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De initiatiefnemer van de slooplocatie toont aan dat het gaat om niet waardevolle bedrijfsbebouwing. In geval van asbest levert de initiatiefnemer een asbestinventarisatierapport aan van de aanwezige bebouwing. De gemeente beoordeelt de locatie vervolgens. Het is toegestaan aanvullende sloopmeters van één of meer locaties elders binnen de gemeente Enschede toe te voegen om tot de minimaal vereiste 850 m2 te komen. Alle asbestdaken worden gesaneerd op de sloop- en ontwikkellocatie, ook als die liggen op gebouwen die niet worden gesloopt. Als elders (niet op de slooplocatie) wordt teruggebouwd moet de slooplocatie schoon en goed passend in het landschap worden opgeleverd. Ook voor deze locatie kunnen maatregelen worden getroffen die de ruimtelijke kwaliteit verbeteren, van meerwaarde zijn ten aanzien van duurzaamheid of bijdragen aan een betere sociale kwaliteit.

Wanneer sloopmeters van een andere locatie benut worden (ongelijk aan de ontwikkellocatie), moet de bestemming gewijzigd worden naar Wonen of een andere bij die locatie passende functie met de bijbehorende bouwmogelijkheden. Ook moet en dient een erfinrichtingsplan te worden opgesteld. Dit geldt ook als sprake is van een gering oppervlak aan sloop.

Welke sloop kan worden geregistreerd - vouchers Eigenaren binnen de gemeentegrenzen van Enschede in bezit van vrijkomende agrarische bebouwing kunnen de niet waardevolle bebouwing slopen en vervolgens de oppervlakte aan gesloopte bebouwing inzetten voor woningbouw (Rood voor Rood-regeling). Bij voorkeur vindt de nieuwbouw plaats op de slooplocatie. Onder voorwaarden zijn ook ontwikkeltrajecten 25

buiten de sloopkavel mogelijk. Met behulp van een voucher worden de slooprechten geregistreerd, overdraagbaar gemaakt en ingezet om een bouwrecht te verkrijgen. Het systeem met vouchers zorgt er voor dat sloopmeters die op de ene plaats tekort komen en elders overblijven bij elkaar komen. Voor gebruik van de voucher-regeling gelden de volgende voorwaarden: • Voor het sloopregistratiesysteem gaat het om alle niet waardevolle en niet karakteristieke bebouwing in het landelijk gebied van de gemeente Enschede. Daaronder vallen voormalige agrarische bedrijfsbebouwing, voormalige nietagrarische bedrijfsbebouwing en bebouwing dat nooit onderdeel is geweest van een bedrijf. Gebouwen met monumentale, landschappelijke en/of cultuurhistorische waarde kunnen niet ingebracht worden voor opname in het sloopregistratiesysteem. • De initiatiefnemer moet aantonen dat het te slopen gebouw niet landschappelijk of cultuurhistorisch waardevol is. Dat kan door een erkende deskundige, zoals het Oversticht, een waardestelling te laten uitvoeren. • De gebouwen moeten legaal zijn opgericht dan wel inmiddels positief zijn bestemd , dit moet aangetoond worden door de initiatiefnemer. De gebouwen moeten nog aanwezig zijn en minimaal 10 jaar oud zijn. • De oppervlakte te slopen bebouwing is afkomstig uit het landelijk gebied van de gemeente Enschede.

• De sloop van de bebouwing vindt plaats binnen een jaar nadat de sloopvoucher is verstrekt. • Op de slooplocatie blijft maximaal 250 m² aan bijgebouwen gehandhaafd. Daarin wordt monumentale, landschappelijke of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing niet meegeteld, deze mag immers niet worden gesloopt. • Alle asbest in contact met de buitenlucht moet worden gesaneerd • Erfbeplanting en andere elementen die bijdragen aan de biodiversiteit en het landschap blijven zoveel mogelijk behouden. • De slooplocatie krijgt een goede landschappelijke inpassing en erfinrichting door middel van een erfinrichtings- en/of beplantingsplan. Bij het opstellen wordt een landschapsdeskundige/ landschapsarchitect geraadpleegd. • De gesloopte bebouwing mag niet worden herbouwd. Dit wordt vastgelegd in het omgevingsplan en de overeenkomst tussen gemeente en eigenaar. Daarbij wordt de bestemming van de inbrenglocatie afgestemd op het feitelijke gebruik, tenzij dat niet kan vanwege de ruimtelijke ordening. Het zal vaak gaan om de wijziging van de bestemming ‘Agrarisch’ naar een bestemming ‘Wonen’. De initiatiefnemer betaalt de kosten van een herziening van het omgevingsplan.

De werkwijze rondom het registeren en de inzet van de vouchers Bij de registratie van de sloopvouchers en de inzet van de vouchers voor het verkrijgen van een bouwrecht geldt een aantal spelregels. • De eigenaar van het te slopen gebouw kan een sloopvoucher aanvragen via de website van de gemeente. • Een eigenaar van een sloopvoucher staat met zijn/haar NAW-gegevens op een openbare gemeentelijke lijst die door de gemeente wordt bijgehouden met inachtneming van de geldende AVG-vereisten. De lijst wordt niet gepubliceerd. De gemeente kan potentiële kopers in contact brengen met de eigenaar van een sloopvoucher. De gemeente speelt geen rol in onderhandeling of verkoop van de sloopmeters. • Het geregistreerde sloopoppervlak kan verhandeld worden ten behoeve van ontwikkelingen die compensatie nodig hebben. Het gaat om de toepassing van de Rood voor Rood-regeling; • Een sloopvoucher kan worden geregistreerd als op één locatie de drempelwaarde van tenminste 100 m2 wordt gesloopt. De registratie vindt plaats per locatie in eenheden van 100 m² of meer. • Bij de registratie worden de eigenaar en de registratiedatum vermeld en of sprake is van asbest. Elke eenheid sloopmeters krijgt een uniek registratienummer. Eerst is de registratie voorlopig. De registratie is definitief, zodra de herbouw van de te slopen bebouwing onmogelijk is gemaakt en de gebouwen gesloopt zijn.

Geregistreerde sloopmeters zijn geldig tot vijf jaar na definitieve registratie. • De sloopmeters van een voucher kunnen slechts eenmaal worden ingezet ter onderbouwing van het toevoegen van een woning of bijgebouw. Een eventueel resterend deel van de sloopvoucher minder dan de drempelwaarde van 100 m² vervalt en kan dus niet elders ingezet worden voor een andere woning of bijgebouw. • Als een sloopvoucher wordt verkocht, dan dient dit binnen zes weken na verkoop schriftelijk gemeld te worden door de initiatiefnemer en verkoper bij de gemeente onder vermelding van registratienummer(s) en de naam van de nieuwe eigenaar. Als dat niet gebeurt, vervallen de sloopmeters. Dit wordt gecontroleerd op het moment dat de sloopmeters ingebracht worden. • • In de overgang naar deze actuele versie van de Gids worden de gebouwen die al waren gesloopt bij de vaststelling van deze Gids met terugwerkende kracht van één jaar op een lijst gezet met de datum waarop de slooprechten nog gebruikt kunnen worden. De initiatiefnemer moet de sloop actief melden bij de gemeente in de periode tot uiterlijk één jaar nadat de Gids Buitenkans in werking treedt. Vijf jaar na datum van de inwerkingtreding verlopen deze 26

slooprechten. Het sloopvouchersysteem treedt in werking zodra het College van Burgemeester en wethouders heeft besloten dat het systeem in werking treedt. Naar verwachting zal het systeem op een later moment in werking treden dan de vaststelling van de Gids. Rekenvoorbeelden Wanneer op een perceel 1.250 m² aan niet waardevolle voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen wordt gesloopt, kan er één woning worden gerealiseerd (door de inbreng van 850 m² sloop) en kunnen de overige 400 m² worden gereserveerd in het sloopregistratiesysteem voor een andere ontwikkeling. Wanneer er bij een Rood voor Rood ontwikkeling op een locatie 900 m² wordt gesloopt, dan vervallen de resterende 50 m² sloopmeters (na aftrek van 850 m² voor de woning). Deze meters kunnen niet worden geregistreerd in het sloopregistratiesysteem om te gebruiken en in te zetten bij een andere ontwikkellocatie, omdat de drempelwaarde van 100 m² niet wordt behaald.

De sloop en nieuwbouw is bedoeld om dynamiek in het landelijk gebied mogelijk te maken. De sloop zorgt voor vermindering van het bouwvolume in het landelijk gebied en de nieuwbouw moet bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit. De gemeente wil zeker stellen dat de plannen worden uitgevoerd zoals met de initiatiefnemer wordt afgesproken. Daartoe verlangt de gemeente onder meer een bestemmingsplanwijziging op de slooplocatie, zodat daar niet opnieuw gebouwd kan worden. Als extra slot op de deur wordt ook een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten, waarin wordt opgenomen dat de eigenaar geen beroep zal doen op publiekrechtelijke regels om toch meer te bouwen dan met de gemeente is overeengekomen. Waar nodig neemt de gemeente daarin ook een boeteclausule op.

3.3 Voormalige agrarische bebouwing (VAB) Hoofdlijn VAB-regeling De uitgangssituatie is een boerenerf en gebouwen waarvan de landschappelijke en/of cultuurhistorische waarde is aangetoond. Het agrarische gebruik is verdwenen of sterk teruggebracht. De VAB-regeling biedt mogelijkheden om de vrijkomende agrarische gebouwen te hergebruiken voor andere activiteiten. Dit hergebruik kan bestaan uit wonen, niet-agrarisch werken, recreatie & toerisme of het bieden van zorg. Tegenover de toevoeging van een nieuwe functie in het landelijk gebied staat de tegenprestatie van het verbeteren van het erf. De mogelijkheden voor nieuwe functies verschillen voor waardevolle en overige schuren.

De VAB-regeling is in eerste instantie gericht op voormalige agrarische bebouwing. Gebouwen die een andere functie hebben vervuld en die ook landschappelijk en cultuurhistorisch waardevol zijn, kunnen op een gelijksoortige wijze voor hergebruik in aanmerking komen. De hoofdlijn van de regeling geldt dan ook – de toepassing is altijd maatwerk (zie H5). Alle afspraken over de toepassing van de regeling worden opgenomen in een overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer.

Waardestelling Deskundigenoordeel 27

Het gebouw zelf of het ensemble van de locatie (het samenstel van gebouwen en de inrichting van het boerenerf) moet landschappelijk en/of cultuurhistorisch waardevol zijn. De eigenaar moet deze waarde aantonen. Dat doet de eigenaar door een erkend deskundige, zoals het Oversticht, een waardestelling te laten uitvoeren. In een rapport moet met een deskundigenoordeel navolgbaar worden onderbouwd dat het gebouw en de ligging in zijn omgeving cultuurhistorisch en landschappelijk waardevol zijn. Bij deze waardestelling wordt getoetst aan de volgende criteria: • Erfstructuur • Erfinrichting • Relatie met het landschap • Streekeigen verschijningsvorm • Herkenbaarheid • Mate van gaafheid • Architectuur en cultuurhistorische waarde Bouwwerk Bij de bepaling of een bouwwerk landschappelijke en/of cultuurhistorische waarde gaat het om de stijl, de gaafheid en de ligging: • Het gebouw is in oorspronkelijke Twentse stijl gebouwd of heeft een belangrijke cultuurhistorische betekenis doordat deze kenmerkend is voor een belangrijke periode in de agrarische ontwikkeling (zoals bijvoorbeeld een Wederopbouwboerderij na WO II). • Het gebouw is gaaf en de detaillering van bouwkenmerken en het gebruik van bouwmaterialen passen bij de cultuurhistorische waarde dan wel het oorspronkelijke karakter is goed herkenbaar en herstel is mogelijk.

•Het gebouw en boerenerf hebben door hun ligging landschappelijke waarde (zie onder Boerenerf). Gebouwen op de rijks- of gemeentelijke monumentenlijst worden in ieder geval als waardevol aangemerkt. Een gebouw en/of locatie, die als waardevol zijn aangeduid in het kader van VAB, worden in het vervolg als karakteristiek aangemerkt en kunnen in aanmerking komen voor plaatsing op de gemeentelijke monumentenlijst. Boerenerf Bij de beoordeling of sprake is van een waardevol boerenerf zijn de volgende criteria van belang: • Verwantschap in bebouwing • Ordening van de bebouwing en landschappelijke elementen • Hiërarchie en verbondenheid van de elementen

• De ligging in het landschap (type en waarde van het landschap, de ontsluiting, de relatie tot andere erven) • De agrarische achtergrond van het erf • De erfinrichting en de erfbeplanting WAARDESTELLING LANDSCHAP

Overige bedrijfsgebouwen – niet waardevol Voor overige bedrijfsgebouwen op het erf, die zelf niet waardevol zijn en die bij de regeling worden betrokken geldt: • Het gebouw is ouder dan vijf jaar. • Het beleid geldt niet voor bouwwerken die zonder vergunning zijn gerealiseerd dan wel niet positief bestemd zijn. • Bij een actief agrarisch bedrijf mogen de VAB-gebouwen een maximale oppervlakte hebben van 350 m².

Tegenprestatie: verbetering van de waarde van het erf Als tegenprestatie voor het mogen toevoegen van een nieuwe functie wordt een (maatschappelijke) tegenprestatie verwacht. Die bestaat uit het verhogen van de waarde van het oorspronkelijke boerenerf. De landschappelijke en/of cultuurhistorische waarde van de locatie (gebouwen en erf) kan verhoogd worden door verbetering van: • De relatie van het erf met het landschap 28

• De erfstructuur: de ligging van de hoofd- en bijgebouwen en de onderlinge samenhang van de bebouwing op het erf • De erfinrichting: de groene inrichting van het erf • De streekeigen verschijningsvorm: de typische hoofdvorm en detaillering die kenmerkend zijn voor hoofdzakelijk agrarische bebouwing • De herkenbaarheid van de hoofdvorm en van zijn (voormalige) agrarische functie • Het behoud en herstel van de gaafheid van de gebouwen en het erf • De harmonische toevoeging van eigentijdse elementen, waaronder duurzaamheidsmaatregelen en -voorzieningen • Het behoud van erfbeplanting en andere elementen die bijdragen aan de biodiversiteit en het landschap Het is aan de initiatiefnemer om met deze en andere suggesties en met in acht name van het Natuur- & Landschapsplan van de gemeente een plan te maken en uit te voeren waarin de maatschappelijke tegenprestatie tot uiting komt. Indien het niet mogelijk of zinvol is om ter plekke van de VAB substantiële landschappelijke maatregelen te treffen, dan kan de gemeente de initiatiefnemer vragen een bijdrage te storten in het Landschapsfonds. De besteding komt dan ten goede aan maatregelen ten behoeve van de groene kwaliteit van het landelijk gebied op een andere locatie in het landelijk gebied van Enschede. Een nadere toelichting is te vinden onder Maatwerk.

VAB Wonen Een (extra) woonfunctie kan bijdragen aan het behoud van karakteristieke en/of monumentale panden. Voormalige, karakteristieke, agrarische bebouwing en agrarische bedrijfswoningen kunnen in principe voor hergebruik als woonruimte in aanmerking komen. Hierbij geldt een aantal voorwaarden. Deze voorwaarden zijn uitgangspunt voor de planvorming. Om dringende redenen van duurzaamheid of woongenot kan -onder toezicht van een op dit gebied deskundige architect- naar een oplossing worden gezocht die recht doet aan de monumentale waarde: • Het karakteristieke uiterlijk en de monumentale waarden van de schuur blijven gehandhaafd. Voor rijks- en gemeentelijk monumenten gelden nadere voorwaarden. • De bestaande afmetingen en inhoud worden gehandhaafd, Het gebouw kan niet vergunningvrij worden uitgebreid. • Sloop van alle overige niet waardevolle vrijkomende (agrarische) bebouwing • Buitenopslag is niet toegestaan;

• De ontwikkeling past binnen de milieuwetgeving, een goed woon- en leefklimaat is gegarandeerd. In de praktijk houdt dit in dat een woonfunctie op of vlak bij een agrarisch bedrijf niet mogelijk is. Dat geldt ook voor locaties waar de bodem verontreinigd is, tenzij de bodem geschikt kan worden gemaakt door een bodemsanering. • Er wordt geen nieuwe schuur toegevoegd. Een berging en andere eventueel benodigde gebouwde voorzieningen worden in beginsel binnen de vrijkomende bebouwing ingepast. Ook kan een VAB worden gesplitst in meerdere woningen. Splitsing in twee afzonderlijke woningen kan plaatsvinden wanneer de inhoud van de voormalige karakteristieke bedrijfswoning tenminste 1000 m³ bedraagt. Bij een inhoud boven 1500 m³ zijn maximaal drie woningen toegestaan. Naast het hoofdgebouw kan het hierbij ook gaan om karakteristieke bedrijfsbebouwing, in het bijzonder karakteristieke stallen en schuren waarvan het niet wenselijk is dat ze gesloopt worden. Ook hier gelden de gestelde inhoudsmaten. Bij het splitsen van woningen geldt dat dit landschappelijk ingepast moet worden middels een erfinrichtingsplan en dat per locatie door de gemeente bepaald wordt of het mogelijk en inpasbaar is extra bijgebouwen te realiseren. Om de VAB-regeling voor meer mensen financieel bereikbaar te maken is een uitzondering mogelijk op de genoemde inhoudsmaten van 1.000 m³ en 1.500 m3.

Het is onder voorwaarden toegestaan een gebouw te splitsen in woningen met een minimaal woonoppervlak van 90 m² per wooneenheid. Splitsing is mogelijk onder de voorwaarden dat een goede woonkwaliteit ontstaat en dat het gaat om enkel grondgebonden woningen. Het grootste deel van de woningen bevindt zich op de begane grond. In geval een agrarisch bedrijf deels in werking blijft, geldt maatwerk voor het bepalen van welke bestemming de woning in relatie tot het bedrijf (bedrijfswoning of niet) moet krijgen.

Overige voorwaarden Als overige voorwaarden gelden: • De combinatie wonen en werken bij voormalige agrarische bedrijven is mogelijk op basis van de bestaande (bedrijfs-) woning. Er bestaat geen recht op een extra (bedrijfs-)woning, ook niet als de bedrijfswoning is/ wordt vervreemd (verhuur of verkoop) • Geen buitenopslag

29

• Maatwerk voor het bepalen van welke bestemming de woning in relatie tot het bedrijf (bedrijfswoning of niet) moet krijgen, het doorlopen van een omgevingsplan procedure om voorwaarden vast te leggen. • Een boerderijwinkel valt onder de mogelijkheden met een maximum oppervlak van 100 m². Als de gemeente dat bij de situatie vindt passen kan met de eigenaar afgesproken worden dat de monumentenstatus voor het gebouw en zijn omgeving wordt aangevraagd. Activiteiten/functies naast bestaande bedrijfsvoering In principe wordt alle bedrijvigheid - die maximaal valt onder categorie 2 van de VNG Handreiking Bedrijven en Milieuzonering - tot een oppervlakte kleiner dan 25 % tot en met een maximum van 350 m² van de bestaande VAB gezien als nevenactiviteit en is daarmee toegestaan binnen de VAB regeling, met uitzondering van: • Detailhandel (alleen als nevenfunctie en ondergeschikt aan de hoofdfunctie); • Opslag en/of verwerking van gevaarlijke stoffen. • Zorgfuncties en kinderopvang (deze vergen een nadere afweging); • Horecafunctie (alleen als nevenfunctie en ondergeschikt aan de hoofdfunctie zoals een theeschenkerij en/of een conferentieruimte/zichtplek in een stal); De gemeente staat bedrijven met milieucategorie tot en met 2 conform de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering onder voorwaarden toe: betreft kleinschalige bedrijven (max.

vijf werknemers) die passen binnen de definitie ambacht, dienstverlening, vergaderfaciliteiten, opleidingen, trainingen, aannemers, hoveniers, workshops, ateliers, workshops, beroepen aan huis, kleinschalige productiebedrijven, restaurateurs. Daarbij wordt opgemerkt dat geen zware bedrijvigheid en milieubelasting wordt toegestaan, de gemeente bepaalt of een initiatief past binnen deze categorie en of de impact op de omgeving acceptabel is. Als het ruimtelijk wenselijk c.q. aanvaardbaar is, wordt voor bedrijvigheid in hogere categorieën of van grotere omvang dan in de voorwaarden genoemd, maatwerk toegepast. Voor alle nieuwe bedrijvigheid geldt dat in principe geen opslag of andere bedrijfsactiviteit buiten de gebouwen mag plaatsvinden. Gebouwen met een niet-agrarische gebruiksgeschiedenis

De VAB-regeling is in eerste instantie gericht op voormalige agrarische bebouwing. In het landelijk gebied komen ook andere waardevolle gebouwen voor met een niet-agrarische functie, zoals gebouwen met een militaire functie, molens of andersoortige bedrijfsfuncties. Ook deze gebouwen en locaties kunnen landschappelijk en cultuurhistorisch waardevol zijn. Deze gebouwen kunnen op een gelijksoortige wijze als de VAB voor hergebruik in aanmerking komen. De hoofdlijn van de VAB-regeling geldt ook in deze situaties – de toepassing is altijd maatwerk (zie H5).

3.4. Rood voor Groen – ontwikkeling van een nieuw landgoed Hoofdlijn ontwikkeling nieuw landgoed De uitgangssituatie is een aaneengesloten landbouwgebied van tenminste 10 ha. Een nieuw landgoed bestaat uit een groot nieuw hoofdgebouw en een natuurgebied. Daarnaast kan een deel van het landgoed landbouwgrond blijven. Een deel van het landgoed wordt opengesteld. Het nieuwe landgoed moet goed in het landschap worden ingepast en bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving. Hiervoor moet een landschapsplan worden gemaakt. De regels uit Natuurschoonwet voor o.a. rangschikking zijn leidend. Alle afspraken over de toepassing van de regeling worden opgenomen in een Rood voor Groen-overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer De Visie Landelijk gebied heeft niet alleen tot doel bestaande landgoederen in stand te houden en kwaliteit te verbeteren maar schept ook de mogelijkheid om een nieuw landgoed te ontwikkelen. De gemeente biedt deze ruimte onder de voorwaarde dat het landgoed een positieve bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en aan de realisering van natuur-, landschaps- en recreatieve doelstellingen. Vanwege die impuls in de groene kwaliteiten heet de regeling Rood voor Groen. Voor het stichten van een nieuw landgoed gelden de volgende punten: -

Minimaal 10 ha aaneengesloten landbouwgrond wordt omgezet naar de landgoedstatus (= rangschikking onder de Natuurschoonwet). Het moet gaan om landbouwgrond die op het tijdstip van de aanvraag niet al onder de Natuurschoonwet is gerangschikt. De Natuurschoonwet geeft regels welke gronden meetellen voor de berekening van het aantal hectaren. Het gaat bijvoorbeeld om de 30

-

-

-

-

minimale oppervlakten van houtwallen, houtsingels, solitaire bomen, bosjes en wateren. Het aaneengesloten zijn van landbouwgronden wordt niet verhinderd door wegen, spoorlijnen en beken, zoals in de Natuurschoonwet is beschreven. Grond die al een keer in aanmerking is genomen voor het verlenen van toestemming voor de aanleg van een nieuw landgoed, kan niet nog een keer worden ingebracht bij een verzoek voor een nieuw landgoed. Nieuwe landgoederen moeten voldoen aan de eisen die de Natuurschoonwet stelt voor rangschikking. Dit betekent dat minimaal 30% van de ingebrachte landbouwgrond ten tijde van de rangschikking over voldoende natuurlijke kwaliteit beschikt en ook in het bestemmings-/omgevingsplan de bestemming Natuur krijgt. Het landgoed (of een deel daarvan) is opengesteld volgens de richtlijnen van de Natuurschoonwet. Aan het nieuwe landgoed kan nieuwe bebouwing worden toegevoegd. Het gaat om een bouwrecht voor een hoofdgebouw van minimaal 1000 m³ en maximaal 1500 m³, met daarbij een bijgebouw met een maximaal oppervlakte van 100 m². Het bijgebouw heeft een maximale inhoudsmaat van 500 m³. Een beheergebouw is inbegrepen bij het maximaal toegestaan m³ aan bijgebouwen. De oppervlakte van het erf rond de gebouwen is ten hoogste 1 ha.

De bebouwing mag de identiteit van het gebied niet verstoren en de waarden van landschap, natuur, toegankelijkheid en beleving moeten worden versterkt. Hiervoor moet een landschapsplan worden gemaakt met de inrichting van het hele landgoed.

• De verbreding van de woningmarkt • De borging van het beheer van groenelementen De vereiste dat tenminste 30% van de oppervlakte uit natuur bestaat, en ook het erf een beperkte oppervlakte heeft betekent dat een groot deel van het nieuwe landgoed als landbouwgrond in gebruik kan blijven. Deze grond kan door de eigenaar worden benut of voor andere gebruikers beschikbaar worden gesteld door het in pacht uit te geven. De vorming van een nieuw landgoed betekent dus niet dat alle grond aan de landbouw wordt onttrokken. Bij het maken van een plan voor een nieuw landgoed wordt ook het gemeentelijke Natuur- & Landschapsplan in acht genomen.

De maatschappelijke meerwaarde en het publieke belang van het nieuwe landgoed komt tot uiting in een aantal van de volgende aspecten: • De bijdrage aan de versterking van het landschap • Het toevoegen van bos of heide • De versterking van groen-, recreatieve en ecologische structuur • De verhoging van de natuurwaarden • De mogelijkheden voor recreatief medegebruik (openstelling wandelpaden, logiesfunctie, vergaderfaciliteiten, restaurant, theetuin, dagrecreatie in de vorm van kunst en cultuur). • De toevoeging van belevingswater en vergroten retentiemogelijkheden • De bijdrage aan de plattelandsvernieuwing.

31

4. Regels en beleidskaders per functie Dit hoofdstuk geeft kaders en regels die per functie aangeven waar een initiatief aan moet voldoen. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen wonen (paragraaf 4.1), landbouw (4.2), niet-agrarische bedrijvigheid (4.3), landgoederen (4.4), natuur & bosaanplant (4.5), zorg (4.6), recreatie (4.7), en energieopwekking (4.8). Definities zijn achter in deze Gids opgenomen. Voor elke functie en onderdeel is eerst de ‘hoofdlijn’ vermeld, om snel inzicht te krijgen. Bij het verkrijgen van toestemming voor een initiatief volstaat de hoofdlijn niet en is de hele tekst van toepassing. De toepassing van de letter van de opgenomen regels kan er soms toe leiden dat de beste oplossing, met dus een hogere kwaliteit van de inrichting van de ruimte, niet mogelijk blijkt. Het gaat daarbij vooral om de combinatie van regels die tot keuzen leiden die ongunstig uitpakken voor de ruimtelijke kwaliteit. De inhoud van de regels keert zich dan tegen de bedoeling van de Gids. In die uitzonderlijke gevallen kan de gemeente via maatwerk (H5) tot een nadere afweging komen, waarbij een oplossing met een hogere kwaliteit wordt bereikt.

4.1

Voor een volwaardig agrarisch bedrijf zijn aanvullende mogelijkheden aanwezig voor een tweede arbeidskracht of een rustende boer. Zie daarvoor onder ‘Landbouw’, paragraaf 4.2.

Wonen

Uitgangspunt in de Visie landelijk gebied is behoud en versterking van de groene kwaliteiten van het landelijk gebied. Om die reden is al jaren het beleid om verstening van het landelijk gebied tegen te gaan. Deze algemene beleidslijn staat aan de basis van de regelingen in hoofdstuk 3 over Rood voor Rood (sloop-nieuwbouw), Rood voor Groen (nieuw landgoed) en wonen in Vrijkomende Agrarische Bebouwing. Daarnaast gelden nog meer regels voor het wonen in het landelijk gebied. Het gaat zowel om regels over bestaande woningen als om de nieuwbouw van niches. In de navolgende paragrafen staan deze regels over wonen. Algemene uitgangspunten voor woningen zijn de maximale omvang van het hoofdgebouw van 750 m3 en een bijgebouw van 100 m2 en de landschappelijke inpassing.

4.1.1 Woningsplitsing Hoofdlijn woningsplitsing Splitsing van woningen is alleen mogelijk bij gebouwen vanaf 1.000 m³ en met behoud van de contouren van het oorspronkelijke gebouw. De woningen zijn tenminste 90 m2 groot en in de regel grondgebonden.

De gemeente verleent geen medewerking aan nieuwe initiatieven voor woningsplitsing in meerdere zelfstandige eenheden van (voormalige) agrarische bedrijfswoningen en burgerwoningen als het te splitsen gebouw een inhoud heeft kleiner dan 1000 m³. Ook wordt geen medewerking verleend aan vervangende nieuwbouw in de vorm van een woongebouw met meerdere zelfstandige wooneenheden (appartementen). Splitsing is verder alleen mogelijk als de contouren van het gebouw, zoals dat wordt bepaald door de bouwhoogte, de goothoogte, de gevelindeling en de dakvorm niet in onevenredige mate wordt aangetast. De splitsing vindt derhalve plaats binnen de bestaande situatie en met behoud van de kenmerken van het gebouw. Bij woningsplitsing geldt als voorwaarde dat het in beginsel gaat om realisatie van grondgebonden woningen. De nieuwe woningen hebben minimaal een woonoppervlak van 90 m².

32

4.1.2 Onzelfstandige bewoning Hoofdlijn onzelfstandige bewoning / kamerverhuurpanden De gemeente wil ongewenste negatieve effecten van onzelfstandige bewoning kamerverhuur op de leefbaarheid, de ruimtelijke uitstraling en/of de cultuurhistorische waarden van het landelijk gebied voorkomen. Bestaande gebouwen omzetten voor onzelfstandige bewoning en tot kamerverhuurpanden is niet toegestaan. De gemeente verleent in beginsel geen medewerking aan initiatieven voor het aanpassen van bouwwerken voor onzelfstandige bewoning. Als algemene beleidslijn wordt geen medewerking gegeven aan initiatieven voor omvorming van (voormalige) agrarische bedrijfswoningen en burgerwoningen tot kamerverhuurpanden. De beleidslijn die geldt voor het stedelijk gebied en de daarbij bepaalde doelgroepen wordt aangehouden.

4.1.3 Inwoning Hoofdlijn inwoning De gemeente staat inwoning, waarbij de bewoners voor een gedeelte voorzieningen delen, onder voorwaarde toe. Inwoning is bijvoorbeeld alleen toegestaan in een hoofdgebouw van voldoende omvang. Inwoning is geen opstap naar woningsplitsing.

Inwoning komt van oudsher voor op het platteland. Het gaat om een of twee inwonende personen, waarbij kenmerkend is dat alle bewoners deel uitmaken van één huishouden. Denk bijvoorbeeld aan een opa die inwoont bij het gezin van een kind, of een kind dat inwoont bij zijn ouders in een gedeelte van de woning. Om inwoning te kunnen onderscheiden van onzelfstandige bewoning / kamerverhuur(zie 4.1.2) en het splitsen van een woning in meerdere zelfstandige eenheden (zie 4.1.1.), gelden de volgende eisen bij inwoning: • De woning heeft één hoofdingang, van waaruit de verschillende leefruimten zijn te bereiken. • De woning heeft geen afzonderlijke meterkast ten behoeve van de inwoning. • De uiterlijke verschijningsvorm blijft één woning. • De inwoonsituatie moet qua woonoppervlakte ondergeschikt zijn aan de oorspronkelijke woning. • De (verblijfs-)ruimten op de begane grond en verdieping(en) moeten onderling vrij toegankelijk zijn. Ook is vrije toegang tussen de woning en de inwoonsituatie. • Inwoning in een bijgebouw is niet toegestaan. Als de inwoonsituatie aan bovenstaande gevallen voldoet, dan blijft er sprake van één woning.

33

4.1.4 Toestaan van nieuwe woonvormen: niches o.a. tiny houses Hoofdlijn nieuwe woonvormen Om het verschil tussen stad en landelijk gebied in stand te houden geldt als algemeen uitgangspunt dat het bouwvolume in het landelijk gebied niet toeneemt. Om het landelijk gebied niet op slot te zetten, de leefbaarheid te versterken en vernieuwing te bevorderen zijn uitzonderingen mogelijk. Voorwaarde is dat het om een bijzondere doelgroepen/woonvormen die de gemeente graag ruimte wil bieden. Het initiatief moet kwaliteit aan de stad toevoegen en zorgvuldig worden ingepast in het landelijk gebied. Een zelfde soort opzet wordt niet telkens herhaald Deze initiatieven vormen altijd ‘maatwerk’ met de daarbij behorende besluitvorming.

inzet van sloopmeters. De uitzondering betreft initiatieven voor bijzondere doelgroepen, die nu geen plek in het landelijk gebied hebben. Als voorwaarde geldt dat nieuwe bouwwerken een meerwaarde opleveren voor de doelen van de stad en naar aard, schaal en impact passen bij de locatie. Eenzelfde plan wordt niet telkens herhaald. Bij bijzondere doelgroepen en pilots die nu geen plek op het platteland hebben, kan onder meer gedacht worden aan een seniorenhof of woningen in voormalige agrarische bedrijfsgebouwen voor specifieke doelgroepen, zoals starters. Voor bijzondere woonvormen met ‘zorg’ wordt hier verwezen naar paragraaf 4.6.2. over zorginitiatieven. De mogelijkheden voor een cluster van tiny houses worden hierna afzonderlijk besproken. De initiatieven gaan over een bijzondere woonvorm of wonen in groepsverband. Aan een dergelijke pilot worden eisen gesteld aan de locatie, omvang en de benodigde extra investeringen voor versterking van de ruimtelijke, landschappelijke en/of cultuurhistorische kwaliteit. Het initiatief wordt getoetst aan de landschapswaardering zoals opgenomen in de Visie landelijk gebied. Voorwaarden om medewerking te verlenen aan dergelijke initiatieven zijn: -

-

Nieuwe woonvormen voor niches In bijzondere situaties kan een uitzondering worden gemaakt op het uitgangspunt om geen woningen aan het landelijk gebied toe te voegen zonder

Een initiatief vanuit de gemeenschap (geen commerciële partij); Breed gedragen initiatief voor specifieke doelgroep; Bedoeld voor laag- en middensegment woningen, een initiatief alleen gericht op hoog segment is uitgesloten; Initiatiefnemer gaat zelf op de locatie wonen, zelfbewoningsplicht van minimaal vijf jaar; Verbetering van ruimtelijke kwaliteit; Voldoet aan de strategie voor het landschap, volgens de waarderingskaart uit de Visie landelijk gebied; Grondgebonden woningen; Geen zwaarwegende belemmeringen voor omgeving, onder andere verkeersdruk en in geval van omliggende bedrijven geen beperkingen in ontwikkelruimte; Circulair bouwen en hergebruik van materialen wordt gestimuleerd.

Dergelijke initiatieven of pilots vallen onder Maatwerk: toetsing van nieuwe woonvormen of niches vindt plaats via de processtappen voor omvangrijk maatwerk, zoals beschreven in hoofdstuk 5. De Gemeenteraad zal vroegtijdig

34

in het proces betrokken worden om af te kunnen wegen of een initiatief wenselijk is in het landelijk gebied en om te bepalen welke inspanning en compensatie verwacht wordt vanuit de initiatiefnemers.

Een initiatief met tiny houses Een actuele vorm van een bijzondere woonvorm is tiny houses. Deze vorm van wonen is gewenst door een specifieke doelgroep die op duurzame en ecologische wijze wil leven. Dat kan in een klein huis dat zelfvoorzienend is en niet op nutsvoorzieningen is aangesloten. Een tiny house is een woning met een gering woonoppervlak (max. 40m²) waar jaarrond mag worden gewoond. Circulair bouwen en hergebruik van materialen wordt gestimuleerd. Een experiment in het landelijk gebied is mogelijk als binnenstedelijk geen geschikte locatie kan worden gevonden. Belangrijke voorwaarde is dat het gaat om een cluster met diverse tiny houses. De clustering van tiny houses moet passen binnen de kaders van de strategie voor het landschap uit de waarderingskaart van de Visie landelijk gebied. Een solitair tiny house of een enkele tiny house aansluitend op een agrarisch erf, bedrijfsmatig erf, landgoed of woonerf is niet toegestaan.

4.1.5 Niet bedrijfsmatige bouwwerken of hobbymatige functies bij woningen Hoofdlijn niet bedrijfsmatige bouwwerken / hobbymatige functies Voor het aantal paarden dat hobbymatig bij een woning of op een erf mag worden gehouden bestaan grenzen. Ook gelden beperkingen voor voorzieningen zoals een paardenpak of stapmolen. Een tennisbaan bij een woonhuis is niet toegestaan (bij uitzondering wel op een landgoed), voor een zwembad gelden een maximale omvang en afstand tot de woning en eisen voor landschappelijke inpassing. Kleinschalige nietcommerciële andere sportvoorzieningen kunnen onder voorwaarden en op verzoek worden toegestaan. Voor andere voorzieningen gelden de regels van het omgevingsplan.

Hobbymatig houden van paarden In geval van een woonbestemming is het hobbymatig houden van paarden toegestaan. Daarvoor geldt een maximum van totaal vijf paarden, veulens en/of pony’s. Bij een woonerf of voormalig agrarisch erf (ongeacht het aantal woningen) is één paardenbak óf paddock voor recreatief gebruik binnen of grenzend aan het bouwvlak toegestaan met een maximum oppervlakte van 1.800 m². De paardenbak of paddock bestaat uit gras of geel zand. Toepassing van zand met tapijtvezels is niet toegestaan. Verlichting is alleen toegestaan als dit landschappelijk inpasbaar is en de verlichting alleen tijdens recreatief gebruik (paardrijden) van de paardenbak aan staat. Per erf geldt daarnaast een maximum van één stapmolen binnen het bouwvlak. Voor omheiningen en afrasteringen zijn bepalingen opgenomen in het bestemmingsplan om landschappelijke kwaliteit te bewaken. Toegestane gebouwen voor het huisvesten van paarden zijn enkel toegestaan binnen de bestemming Wonen, de regels en bouwvlak hiervoor zijn opgenomen in het bestemmingsplan.

35

Tennisbanen of andere sportvoorzieningen Tennisbanen of andere sportvoorzieningen zijn niet toegestaan in het landelijk gebied, uitgezonderd bij sportparken. Alleen op landgoederen kan hiervoor een uitzondering gemaakt worden. Mocht een niet-commerciële sportvoorziening klein van aard zijn, dan kan hiervoor een verzoek ingediend worden. Naar aanleiding van het verzoek kan bepaald worden of het initiatief passend is binnen het landschap en bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit. Overige voorzieningen Hobbymatige activiteiten zijn veelal toegestaan binnen de bestaande bebouwing en passend binnen de regels gesteld in het bestemmingsplan. Zwembaden Een zwembad of zwemvijver is onder voorwaarden toegestaan bij een woning. Het bestemmingsplan bepaalt of voor de aanleg van een zwembad of zwemvijver een omgevingsvergunningplicht geldt. Landschappelijke inpassing middels een erfinrichtingsplan is gewenst.

4.1.6 Verduurzamen van bestaande woningen (isoleren) Hoofdlijn verduurzaming bestaande woningen De gemeente oordeelt positief over de verduurzaming van woningen, waar dat kan binnen de regels over de maximale omvang van het gebouw en met behoud van het aanzicht van monumentale, karakteristieke en waardevolle woningen. Waar deze regels de verduurzaming belemmeren is de gemeente bereid om met de eigenaar mee te denken over een oplossing.

Vanuit een oogpunt van duurzaamheid staat de gemeente positief tegenover maatregelen voor verduurzaming van bestaande woningen, zoals met naisolatie. Ook daarbij gelden regels over ruimtelijke kwaliteit en de omvang van woningen. De bestaande regels in het bestemmings-/omgevingsplan geven weer dat de inhoud van de woning als volgt wordt berekend: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. Dit houdt in dat het aanbrengen van isolatiemateriaal aan de buitenzijde op grond van de bestemmingsplanvoorschriften niet mogelijk is als de woning al de maximale inhoud heeft, die is toegestaan in het omgevingsplan. Voor monumentale, karakteristieke en waardevolle woningen is het vaak niet mogelijk de woning aan de buitenzijde te voorzien van isolatie aangezien de buitenzijde beschermd is vanwege de aanwezige waarden. De gemeente is bereid om samen met de initiatiefnemer, de eigenaar van een bestaande woning, te onderzoeken of in specifieke gevallen het inpasbaar (bouwkundig, architectonisch, juridisch etc.) is de woning aan de binnen- of buitenzijde of een combinatie van beide te voorzien van isolatiemateriaal.

36

Deze beoordeling dient per woning uitgevoerd te worden wanneer een eigenaar van plan is zijn/haar woning te verduurzamen met isolatiemateriaal. De gemeente zal nagaan of de inhoud aan de binnenzijde van de woning niet groter wordt en karakteristieke / monumentale waarden behouden blijven. Het basisbeginsel is dat als de woning een inhoudsmaat heeft groter dan 750m³, de woning in geval dit mogelijk is aan de binnenzijde wordt verduurzaamd. Het is niet ondenkbaar dat in de toekomst duurzame voorzieningen voor bestaande woningen op de markt komen die ook niet meteen inpasbaar zijn binnen de regels van het omgevingsplan. Ook in een dergelijk geval kan de gemeente per situatie samen met de initiatiefnemer onderzoeken of het inpasbaar is en of medewerking verleend kan worden.