Eindrapport Twynstra Gudde

In de stadsdelen wordt gewerkt aan maatschappelijke doelstellingen die geformuleerd zijn in stadsdeelagenda’s. Verder geldt voor stadsdeel Zuid en West geldt dat daar in de wijkcentra vanuit stadsdeelmanagement een coördinator wijkcentrum werkzaam is. In stadsdeel West is dit wijkcentrum de Boei en in stadsdeel Zuid is dit wijkcentrum de Magneet. Zo wordt er ook vanuit maatschappelijk vastgoed, in bezit van de gemeente, door stadsdeelmanagement een verbindende rol vervuld binnen de gemeente. Dit doen zij door verbinding te zoeken met partners als woningcorporaties, politie, welzijnsinstellingen en scholen.28 Voor stadsdeelmanagement staat in het beleidskader benoemd dat alle benoemde beleidsterreinen (zie opsomming onderaan de vorige pagina) (in)direct de ontwikkelingen in de stadsdelen raken, zowel inhoudelijk als organisatorisch. Er staat vastgelegd dat er met de stadsdeelmanagers structureel overleg plaatsvindt over de ontwikkelingen die zij vanuit het stadsdeel zien binnen (ander niet-gemeentelijk) maatschappelijk vastgoed en de behoeften in de wijk. Daarbij wordt specifiek besproken welke ontwikkelingen van invloed zijn op de samenstelling en het gebruik van de gemeentelijke vastgoedportefeuille.

Om te schetsen hoe de samenwerking met het vastgoedbedrijf dan ook in de praktijk verloopt, wordt hieronder voor de verschillende geïnterviewden (zie bijlage 6) toegelicht hoe de samenwerking met het vastgoedbedrijf wordt ervaren. Cultuur Vanuit cultuur wordt aangegeven dat er wordt gewerkt vanuit de heldere afspraak dat het vastgoedbedrijf uitvoerend is en wordt betrokken op het moment dat er een beleidsmatige vraag is dat raakt aan vastgoed. Zoals beschreven in paragraaf 2.2.1. wordt er vanuit cultuur onder andere gewerkt aan de realisatie van creatieve broedplaatsen. Uit de gesprekken komt naar voren dat het vastgoedbedrijf en het beleidsdomein elkaar in dit soort ontwikkelingen opzoeken. Zo is voor de ontwikkeling van creatieve broedplaatsen een onderzoek uitgevoerd en zijn er gesprekken met andere gemeenten gevoerd. Bij deze gesprekken hebben zowel mensen van cultuur als van het vastgoedbedrijf aan tafel gezeten. Daarnaast is er jaarlijks een gesprek met het vastgoedbedrijf om de panden door te spreken.

28

Stadsdeel Centrum | Gemeente Enschede

22 / 67

Welzijn Ook op het vlak van welzijn wordt aangegeven dat de samenwerking met het vastgoedbedrijf prettig verloopt. Er is overleg met stadsdeelmanagement en het vastgoedbedrijf, ook voor de totstandkoming van de nieuwe visie op de sociale infrastructuur en de nieuwe visie op gemeentelijke wijkvoorzieningen (zie bijlage 1). Er is periodieke afstemming met het vastgoedbedrijf over de kosten. In het gesprek is benoemd dat er minder directe samenwerking is met het vastgoedbedrijf vanuit het sociaal domein. Ontwikkelkansen en benodigdheden worden door andere collega’s met het vastgoedbedrijf besproken. Wel wordt er afstemming gezocht vanuit het sociaal domein als het gaat over partners die willen uitbreiden. Stadsdeelmanagement In het gevoerde interview met de stadsdeelmanager van stadsdeel Zuid en West wordt benoemd dat er structureel overleg plaatsvindt en dat dit prettig verloopt. De samenwerking in de praktijk is goed, maar het is wel lastig dat er een gemeenschappelijk kader ontbreekt met een visie op accommodatiebeleid. Het is daardoor voor stadsdeelmanagement lastig om prioriteiten en belangen op elkaar af te stemmen, waardoor veel overleg nodig is. Stadsdeelmanagement geeft aan dat dit vooral schuurde toen de eerste servicecentra werden afgestoten conform de Strategische Huisvestingsvisie 2019 (zie paragraaf 2.2.1).

Wel geeft stadsdeelmanagement aan dat de samenwerking de afgelopen jaren verbeterd is, en dat er steeds meer begrip is voor elkaars invalshoeken. Afval Vanuit afval is aangegeven dat er weinig bemoeienis is met het vastgoedbedrijf. Er vindt alleen afstemming plaats op het moment dat beleid direct raakt aan het vastgoed, of als er kapitaalsinvesteringen moeten worden gemaakt. Dit is de afgelopen jaren echter niet voorgekomen. Over het beleid wordt afgestemd met Twentemilieu. Afval geeft dan ook aan de afgelopen tijd weinig met het vastgoedbedrijf om tafel te hebben gezeten. Er zijn weinig issues met het vastgoed en samenwerking vindt vooral plaats met Twentemilieu. Concerncontrol Concerncontrol geeft aan betrokken te worden bij ontwikkelingen rondom nieuwe objecten voor de vastgoedportefeuille, bij verkoop, of bij wisseling van eigenaar (naar een eigenaar buiten het VFBE). De samenwerking met het vastgoedbedrijf loopt daarbij prettig. Wel ziet concerncontrol een kwetsbaarheid in de organisatie van het vastgoedbedrijf, aangezien daar vooral financiële specialisten zitten vanuit een uitvoerende positie, maar dat er bij het vastgoedbedrijf minder vanuit een tactisch/strategisch oogpunt naar het vastgoed wordt gekeken.

Concerncontrol geeft dat meer tactische en strategische kennis bij het vastgoedbedrijf wel wenselijk is voor risicomanagement, wat concerncontrol systematisch wil gaan inrichten (zie paragraaf 5.3).

3.2. Afwegingskader Zoals beschreven in paragraaf 2.1.1., is de centrale doelstelling van het huidige vastgoedbeleid om met het gemeentelijk vastgoed bij te dragen aan de doelen van de stad en de samenwerking met stakeholders te verbeteren. Vastgoed dat de gemeente in eigendom heeft of huurt, dient bij te dragen aan vastgestelde beleidsdoelstellingen, zoals onderwijs, cultuur, sport, welzijn, opvang, wonen, ambtelijke huisvesting, of het versterken van het innovatieve/creatieve ecosysteem. Er wordt geen vastgoed in eigendom en exploitatie genomen waarvoor geen afdoende dekking is in de begroting of uit huurinkomsten, gebruikersvergoedingen, of subsidies. Het afstoten gebeurt altijd in overleg met de betrokken beleidsafdelingen. Middels NieVieWie-overleggen, het jaarplanoverleg en separate overleggen met beleidsdomeinen houdt het VFBE zicht op de vastgoedbehoefte. De verantwoordelijkheid om de afweging te maken of een pand een maatschappelijke functie vervult, ligt bij de beleidsdomeinen.

23 / 67

Buiten deze passage in het beleidskader, zijn er verder geen uitgewerkte criteria aan de hand waarvan kan worden vastgesteld of een vastgoedobject al dan niet bijdraagt aan een vastgestelde beleidsdoelstelling vervult. Het beleidskader stelt slechts dat het vastgoedbedrijf “afwegingen maakt op basis van risico, rendement en kwaliteit”. Het vastgoedbedrijf heeft aangegeven dat de afweging om vastgoed af te stoten momenteel amper meer wordt gemaakt, aangezien de afstootlijst is afgewerkt en er nu met het nieuwe beleidskader wordt ingezet op het versterken van de kernportefeuille. Het is nu eerder de afweging voor het vastgoedbedrijf om nieuwe panden aan te kopen. Daarover geeft het vastgoedbedrijf aan dat er gesprekken worden gevoerd met de beleidsafdelingen, om deze afweging samen te maken. Dat geldt ook voor investeringen in de panden die er zijn.

3.3. Afspraken tussen raad en college over informatievoorziening Informatievoorziening aan de raad over de uitvoering van het beleidskader vastgoed 2021 In het beleidskader staat opgenomen dat het vastgoedbedrijf verantwoordelijk is voor het integraal inzichtelijk maken van vraag en aanbod, bewerkstelligen van synergie tussen beleidsafdelingen, signaleren van knelpunten en het benoemen van oplossingsrichtingen. Daarbij is het verantwoordelijk voor het rapporteren over het vastgoed naar gebruiker, beleid, management, bestuur en raad. Het Vastgoedbedrijf rapporteert sinds 2023 voor het eerst over het vastgoed middels een jaarplan. Deze informatie heeft alleen betrekking op informatie en verantwoording vanuit het VFBE. Dit jaarplan wordt niet standaard gedeeld met de raad. Het jaarplan van 2023 is niet gedeeld met de raad. De spelregels voor samenwerking, zoals beschreven in paragraaf 4.2.2., bevatten geen afspraken over de manier waarop de verschillende beleidsdomeinen inzichtelijk dienen te maken op welke manier de vastgoedobjecten een bijdrage leveren aan de gemeentelijke doelstellingen. In de financiële verordening 2024 van de gemeente Enschede staat vastgelegd dat het college de raad ten minste eens in de 4 jaar een vastgoednota aanbiedt. Deze nota bevat voorstellen voor het te plegen onderhoud en de bijbehorende kosten aan de gemeentelijke gebouwen.

De raad stelt dit plan vast. 29 Het beleidskader heeft de vastgoednota vervangen. Er is in 2021 dus voor het laatst vastgoedbeleid aan de raad aangeboden en deze is in 2022 door de raad vastgesteld. Informatievoorziening vanuit de beleidsdomeinen Voor wat betreft de informatievoorziening over de doelrealisatie van de beleidskaders van de verschillende beleidsdomeinen, geldt dat de raad inzicht krijgt in de voortgang middels losse raadsvoorstellen en de reguliere P&Cproducten. Uit de gesprekken blijkt dat het de beleidsdomeinen nog niet lukt om in de P&C-producten expliciet inzichtelijk te maken op welke manier de vastgoedobjecten bijdragen aan het realiseren van de maatschappelijke doelen. Zoals beschreven in hoofdstuk 2 wordt er momenteel bij verschillende beleidsdomeinen gewerkt aan een vorm van accommodatiebeleid, waar wordt ingezet op het realiseren van maatschappelijke impact met de vastgoedobjecten. Dit geldt bijvoorbeeld voor de nog op te stellen uitvoeringsagenda creatieve broedplaatsen en het op te zetten makelpunt. Deze ontwikkelingen zouden eraan kunnen bijdragen dat het in de toekomst voor de beleidsafdelingen gemakkelijker wordt om de raad te informeren over de maatschappelijke impact van de vastgoedobjecten, maar dat moet nog blijken.

29

Financiële verordening 2023 gemeente Enschede

24 / 67

Voor wat betreft het makelpunt is afgesproken dat het makelpunt wordt geëvalueerd, bij succes structureel wordt gemaakt en wordt meegenomen in de zomernota 2025.30 Op welke wijze deze evaluatie plaatsvindt en op welke manier de raad daarbij wordt betrokken, staat niet uitgewerkt.

3.4. Analyse Organisatie van maatschappelijk vastgoed De taken en verantwoordelijkheden van het VFBE zijn over het algemeen op papier helder belegd. Het beleidskader vastgoed bevat uitgewerkte kaders over hoe het maatschappelijk vastgoed is georganiseerd. Het gaat in op de rollen, taken en verantwoordelijkheden en op welke wijze samenwerking met de verschillende beleidsdomeinen plaatsvindt. Het samenspel tussen de gebruiker, het vastgoedbedrijf, de beleidsdomeinen en de rol van het college en de raad daarbij, zijn helder uitgewerkt. Het beleidskader stelt dat vastgoedbedrijf uitvoerend is en dat de beleidsvorming vanuit de verschillende afdelingen komt. Uit de gevoerde interviews met het vastgoedbedrijf en de beleidsdomeinen komt naar voren dat deze rolverdeling ook in de praktijk wordt uitgevoerd. Wel blijkt uit verschillende gesprekken dat er nog onduidelijkheid is binnen de organisatie over waar de gebruikersexploitatie moet worden belegd.31 Momenteel is het zo dat de benadering en uitvoering van exploitatietaken per stadsdeel verschillen, waarbij stadsdeelmanagement een belangrijke rol speelt. Stadsdeelmanagement is betrokken bij de exploitatie van maatschappelijk vastgoed met als doel het waarborgen van dienstverlening in de wijken.

Niet helder is of de verantwoordelijkheid aangaande de gebruikersexploitatie bij de maatschappelijke partijen zelf moet liggen, of dat dit meer gecentraliseerd moet worden belegd. De wens vanuit het vastgoedbedrijf is wel dat de exploitatie meer gecentraliseerd en vanuit een gemeentelijk perspectief georganiseerd wordt. Uit de gesprekken blijkt dat hier momenteel nog geen eenduidige opvatting over is. Aangezien er vanuit verschillende beleidsdomeinen steeds meer naar vastgoed wordt gekeken als instrument voor het realiseren van maatschappelijke doelstellingen, waarbij ook steeds meer sprake is van gedeeld gebruik van accommodaties, dient te verantwoordelijkheid voor de gebruikersexploitatie ook helder te worden belegd. Dit is nu niet het geval. Samenwerking tussen het vastgoedbedrijf en de beleidsdomeinen In de gevoerde interviews is vanuit het vastgoedbedrijf en de verschillende beleidsdomeinen aangegeven dat de samenwerking tussen de beleidsdomeinen en het vastgoedbedrijf prettig verloopt. Ook wordt aangegeven dat men elkaar ambtelijk steeds meer vroegtijdig opzoekt om af te stemmen over het aantrekken of afstoten van vastgoedobjecten, al is het afstoten van vastgoedobjecten momenteel weinig aan de orde.

Wel blijkt uit een gesprek dat het door de decentrale aanpak nog wel eens voorkomt dat er een met de eerdere focus op afstoten een pand in het verleden op de markt is gezet, maar dat er bij een ander beleidsdomein toch behoefte blijkt te zijn aan een pand. Deze afstemming verloopt dus nog niet optimaal. Het VFBE heeft hier wel over aangegeven dat dit zo veel mogelijk voorkomen wordt door en NieVieWie-overleggen waarin alle beleidsterreinen inspraak hebben (zie ook paragraaf 3.1.1.) en via het jaarplanoverleg en separate overleggen met beleidsdomeinen, zodat het VFBE inzichtelijk heeft welke vastgoed-behoefte er is.

30

Raadsbesluit 29 januari 2024

31

Gebruikersexploitatie betreft de activiteiten waarbij het gebouw op risicodragende wijze wordt benut door één of meer gebruikers. Het gaat daarbij

bijvoorbeeld over de exploitatie van buurtactiviteiten, maar ook over het doorverhuren van ruimtes of het organiseren van horeca in een gebouw (bron: https://bouwstenen.nl/51-verantwoordelijkheid-huurdergebruiker)

25 / 67

Ook komt uit de gesprekken naar voren dat de mate van kennis aan de beleidskant over vastgoed verschilt. Zo heeft Cultuur expliciet geïnvesteerd in deze kennis, maar is Sport een minder bezette afdeling waar de kennis over vastgoed afhankelijk is van een kleinere club mensen. Dat geldt ook voor het sociaal domein, dat in het gesprek heeft aangegeven als afdeling wat verder af te staan van het vastgoedbedrijf. Afwegingskader Momenteel is er slechts sprake van een beperkt uitgewerkt afwegingskader voor het maatschappelijk vastgoed: dat vastgoed wordt afgestoten tenzij het een maatschappelijke functie vervult waar de markt niet in voorziet, of als de markt dit duurder aanbiedt, en er een beleidsreden voor is. Dit afwegingskader start vanuit het uitgangspunt zoals dat voorheen gold in het beleid: het afstoten van vastgoed. Nu er vanuit de beleidsdomeinen meer de nadruk wordt gelegd op vastgoed als instrument om gemeentelijke doelen te realiseren, “het duurzaam bijdragen aan de doelen van de stad”, sluit dit afwegingskader niet meer aan op de uitgangspunten van het huidige vastgoedbeleid. Een afwegingskader met uitgewerkte criteria, gekoppeld aan de te realiseren beleidsmatige doelstellingen, is wenselijk om maatschappelijk rendement te realiseren middels het gemeentelijk vastgoed.

Daarnaast is in het gesprek met beleidsmedewerkers op het gebied van welzijn aangegeven dat het nu niet lukt om bepaalde beleidsmatige doelen te realiseren, doordat er door de eerdere focus van jaren geleden op afstoten nu minder fysieke punten in de wijk zijn van waaruit een netwerk rondom welzijn kan worden opgebouwd. Dit laat zien dat het huidige afwegingskader op het vlak van welzijn te weinig houvast heeft geboden om een weloverwegen afweging te kunnen maken met betrekking tot het afstoten van vastgoed. Afspraken over informatievoorziening aan de raad In het beleidskader vastgoed 2021, vastgesteld door raad en college, staat vastgelegd dat het vastgoedbedrijf verantwoordelijk is voor het integraal inzichtelijk maken van vraag en aanbod, bewerkstelligen van synergie tussen beleidsafdelingen, signaleren van knelpunten en het benoemen van oplossingsrichtingen. Het vastgoedbedrijf maakt informatie met betrekking tot de vastgoedportefeuille inzichtelijk in het jaarplan, dat in 2023 voor het eerst is opgeteld. Dit jaarplan wordt niet standaard met de raad gedeeld. Het jaarplan van 2023 is niet met de raad gedeeld. Het jaarplan biedt vooral feitelijk inzicht in de vastgoedportefeuille, maar maakt niet inzichtelijk wat de maatschappelijke impact is van de verschillende vastgoedobjecten.

Het beleidskader vastgoed 2021 bevat geen uitgangspunten op welke manier de beleidsdomeinen dit dienen te doen. De beleidsdomeinen hebben in de gesprekken dan ook aangegeven er momenteel nog niet in te slagen om de maatschappelijke impact van het vastgoed in kaart te brengen. Dit is richting de toekomst wel wenselijk, aangezien de gemeente vastgoed steeds meer inzet als middel voor het realiseren van beleidsmatige doelen, zoals beschreven in hoofdstuk 2.

26 / 67

3.5. Toetsing aan het normenkader Groen Oranje Rood

Aan de vastgestelde norm is geheel voldaan. Aan de vastgestelde norm is gedeeltelijk voldaan. Aan de vastgestelde norm is niet voldaan.

Norm 3. Er is een consistent afwegingskader aan de hand waarvan het betrekken van maatschappelijke vastgoed wordt bepaald (in eigendom, huur, financiële bijdrage/subsidie). 4. De taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden ten aanzien van het maatschappelijk vastgoed zijn duidelijk belegd in de organisatie. 5. Daarbij hebben raad en college concrete afspraken gemaakt over de wijze waarop de raad wordt geïnformeerd over de uitvoering van het beleid.

Norm 3: Het beleidskader vastgoed 2021 schetst een afwegingskader voor het betrekken van maatschappelijk vastgoed: vastgoed wordt afgestoten tenzij het om een maatschappelijke functie gaat waar de markt niet in voorziet. Het afstoten gebeurt altijd in overleg met de betrokken beleidsafdelingen. Verder worden er echter geen expliciete criteria benoemd die het vastgoedbedrijf en de beleidsdomeinen kunnen hanteren om een afweging te kunnen maken voor het al dan niet betrekken van maatschappelijk vastgoed. Daarmee wordt aan deze norm gedeeltelijk voldaan. Norm 4: De taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden zijn op papier over het algemeen helder belegd. Het beleidskader vastgoed bevat uitgebreid uitgewerkte kaders over hoe het maatschappelijk vastgoed is georganiseerd en op welke wijze samenwerking met de verschillende beleidsdomeinen plaatsvindt. Bestuurlijke afstemming vindt plaats in portefeuillehoudersoverleggen en NieVieWie-overleggen. Waar nodig stemmen de wethouders bestuurlijk met elkaar af over het vastgoed. Uit de gesprekken met het vastgoedbedrijf en de beleidsdomeinen blijkt dat men elkaar waar nodig opzoekt en dat de samenwerking in de praktijk over het algemeen goed verloopt. Daarmee wordt aan deze norm voldaan. Wel is het helder beleggen van gebruikersexploitatie nog een aandachtspunt.

Momenteel is er in de organisatie nog geen eenduidig beeld waar dit moet worden belegd; bij de gebruiker of meer centraal vanuit de gemeentelijke organisatie. De gebruikersexploitatie helder beleggen is wel belangrijk, aangezien er vanuit verschillende beleidsdomeinen steeds meer wordt ingezet op vastgoed als instrument voor het realiseren van maatschappelijke doelstellingen, waarbij ook steeds meer sprake is van gedeeld gebruik van accommodaties. Norm 5: In het beleidskader vastgoed 2021, vastgesteld door raad en college, staat dat het vastgoedbedrijf de verzamelde informatie uit het jaarplan gebruikt voor de verantwoording richting de raad. Het jaarplan wordt echter niet standaard gedeeld met de raad. Daarnaast is de informatie uit het jaarplan vooral gericht op de eigenaarskant van het vastgoed. Verder zijn er geen expliciete afspraken gemaakt tussen de raad en het college over de manier waarop de beleidsdomeinen aan de raad inzichtelijk maken welke maatschappelijke impact er wordt gerealiseerd met de vastgoedobjecten. Daarmee wordt aan deze norm gedeeltelijk voldaan.

27 / 67

4. Feitelijk inzicht Hoofdstuk 4 is gericht op het feitelijk inzicht van de gemeente Enschede in haar maatschappelijk vastgoed. In §1 wordt een feitelijke weergave gegeven van het inzicht van de gemeente. Daarbij wordt ingegaan op de vastgoedobjecten in beheer en onderhoud, de afspraken over beheer en onderhoud en de kosten. In §2 volgt een analyse. In §3 worden de normen getoetst.

4.1. Inzicht Het Vastgoed en Facilitair Bedrijf Enschede (VFBE) stelde in 2023 voor het eerst een jaarplan op, met daarin informatie over de gemeentelijke vastgoedobjecten. Dit om meer inzicht te kunnen verschaffen en betere analyses mogelijk te maken dan voorheen. Vanuit het vastgoedbedrijf is aangegeven dat de informatie waarop dit jaarplan is gebaseerd, voorheen op een andere manier werd bijgehouden. Het vastgoedbedrijf heeft aangegeven dat het daardoor niet mogelijk is informatie over de vastgoedportefeuille in kaart te brengen voor de periode tot 2023, toen het eerste jaarplan is opgesteld. Wel is op basis van eerdere beleidskaders inzichtelijk hoe veel panden er in 2015 en 2017 in de vastgoedportefeuille zaten. Daarnaast is voor dit onderzoek door het vastgoedbedrijf in excel een overzicht opgesteld met verdere aanvullende informatie (zie bijlage 2). Ook is door het vastgoedbedrijf een overzicht aangeleverd dat laat zien welke panden sinds 2015 zijn afgestoten (zie bijlage 4). De inzichten uit dit hoofdstuk zijn gebaseerd zowel het jaarplan, het aangeleverde overzicht en de afstootlijst.

4.1.1. Vastgoedobjecten in beheer en onderhoud van de gemeente 32 Het beleidskader vastgoed 2015, maakt inzichtelijk dat er op dat moment 151 panden en 69 beheergronden in de vastgoedportefeuille van het vastgoedbedrijf zaten (zie tabel 1). Zoals beschreven in de inleiding maken gronden geen onderdeel uit van de scope van dit onderzoek. De panden onder de categorie “kantoor en overig” beslaan de grootste oppervlakte, maar de meeste panden vallen onder de categorie “sport”. In het herziene beleidskader uit 2017, staat het overzicht in Tabel 2 opgenomen. Op dat moment zaten er 142 panden en 69 beheergronden in de vastgoedportefeuille: een lichte afname ten opzichte 2015. Deze afname komt overeen met de inzet van het vastgoedbedrijf op het afstoten van vastgoed, zoals beschreven in hoofdstuk 2.

Aantal

Aandeel

Cultuur Welzijn

22 23

44.000 m2 13.000 m2

Sport Kantoor en overig

61 34

56.000 m2 97.500 m2

Woningen Beheergronden

11 69

2.400 m2 24.000 m2

Tabel 1: Gemeentelijk vastgoed 2015

Cultuuraccommodaties

Aantal 17

Aandeel 45.645 m2

Kantoren / Bedrijfspanden (voormalig) Onderwijs

32 7

84.447 m2 7.908 m2

Sportaccommodaties Welzijnsaccommodaties

56 20

54.385 m2 13.691 m2

Woningen Beheergronden

10 69

2.846 m2 264.400 m2

Tabel 2: Gemeentelijk vastgoed 2017 32

Zie voor een compleet overzicht van de accommodaties bijlage 2.

28 / 67

In 2023 had de gemeente Enschede– volgens het Jaarplan Vastgoedbedrijf Enschede 2023 –121 panden en 70 gronden (zie tabel 3). Daarmee is in de vastgoedportefeuille een afname te zien van 30 panden ten opzichte van 2015.

Tabel 3: Vastgoedportefeuille gemeente Enschede (2023) De panden zijn, conform het beleidskader Vastgoed 2021, sinds 2021 onderverdeeld in 3 categorieën: maatschappelijk, nader uit te werken en verkoop. Alle maatschappelijke panden zijn onderverdeeld naar 13 mogelijke subcategorieën: afval, ambtelijk, begraafplaatsen, cultuur, opvang, overig, parken, speeltuin, sport, verenigingen, welzijn, woningen en zendmast. Deze onderverdeling is gemaakt op basis van andere subcategorieën dan die in de beleidskaders uit 2015 en 2017 (figuur 1 en 2). Het is daarom niet mogelijk om deze figuren één op één met elkaar te vergelijken. Zoals te zien in tabel 4 vallen, net zoals in 2015, de meeste panden onder de categorie sport: 50 panden Tabel 4: Onderverdeling maatschappelijke objecten (2023) 33 34 met een bruto vloeroppervlakte (BVO ) van 53.635. Er zijn ten opzichte van 2015 11 panden minder in de categorie Cultuur en 14 minder in de categorie Welzijn. In het door de gemeente aangeleverde portefeuilleoverzicht (bijlage 2) staat voor de verschillende panden aangegeven wie de gebruikers zijn van het vastgoed. Voor panden in de subcategorie cultuur zijn dit bijvoorbeeld theaters en ateliers en voor panden in de subcategorie welzijn zijn dit bijvoorbeeld dorpshuizen en kinderboerderijen. De bezettingsgraad van de panden is niet in zicht bij de gemeente.

Over de bezettingsgraad heeft het VFBE aangegeven dat er een heel beperkt aantal panden is waarbij er sprake is van gedeeld gebruik (bijvoorbeeld servicecentrum Noord) en waar dus deels sprake kan zijn van leegstand.

4.1.2. Technische, financiële en juridische gegevens De eigendomssituatie van het vastgoed Zoals eerder beschreven is binnen het vastgoedbedrijf nagenoeg al het gemeentelijke vastgoed ondergebracht. Uitgezonderd zijn de parkeergarages, rioolgebouwen, objecten in de openbare ruimte en vastgoed in (toekomstige) grondexploitaties. De technische staat van het vastgoed en een daaraan gekoppeld meerjarenonderhoudsplan (inclusief dekking) De gemeente heeft inzicht in de technische staat van de eigen panden. Het jaarplan van het Vastgoedbedrijf bevat een overzicht van het uitgevoerde onderhoud t.o.v. het geplande onderhoud over het afgelopen jaar en een overzicht van het verloop van de onderhoudsvoorziening voor de komende 10 jaar. In 2023 was dit de staat van het vastgoed:

33

Jaarplan Vastgoedbedrijf Enschede 2023

34

Het is gebruikelijk om vastgoed uit te drukken in de totale omvang van een gebouw (BVO). Het Bruto Vloeroppervlak (BVO) van een gebouw is de

oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenmuren.

29 / 67

Tabel 5: Technische staat van het vastgoed (2023)35 Elk jaar wordt er door de onderhoudspartners van het Vastgoedbedrijf36 een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) opgesteld. Het MJOP wordt per object op basis van inspecties opgesteld. Het MJOP is een raming van de kosten van de uit te voeren onderhoudswerkzaamheden over een periode van 20 jaar en vormt de leidraad voor het jaarlijks uit te voeren onderhoud. De inspecties en het MJOP kunnen getoetst worden door een externe partij. Het Vastgoedbedrijf heeft aangegeven dat dit ook in de praktijk gebeurt. Zo heeft in 2023 het bedrijf Quadrance een audit uitgevoerd op het onderhouds(prestatie)contract dat het Vastgoedbedrijf heeft met onderhoudspartner SPIE. Voorafgaand aan het uitvoeringsjaar van het onderhoud vindt afstemming plaats met financiën, huurder(s)/gebruiker(s) en intern (de beleidsdomeinen en andere interne partijen als de griffie en stadsdeelmanagement over: • het gekozen strategielabel: maatschappelijk, nader te werken of verkoop ,en het gewenste onderhoudsniveau; • de verwevenheid met andere investeringen; • de verwevenheid met het duurzaamheidsprogramma; • bijzonderheden bij de huurder waar rekening mee gehouden moet worden. De onderhoudsconditie van de gebouwen wordt gemeten conform de NEN 2767 ‘Conditie meten voor gebouw- en installatiedelen’.

Duurzaamheid als onderdeel van het MJOP Conform het beleidskader Vastgoed (zie paragraaf 2.1.2.) zet het vastgoedbedrijf in op de verduurzaming van de vastgoedportefeuille. Jaarlijks wordt door de onderhoudspartners van het vastgoedbedrijf een innovatievoorstel ten aanzien van energiereductie opgesteld. Het innovatievoorstel moet leiden tot een energiereductie van minimaal 2% per jaar, totdat in 2040 100% van de energiebehoefte uit eigen opwekking komt. Als tussendoelstelling is opgenomen dat in 2032 de levering van energiestromen ten minste voor 50% uit eigen opwekking dient te komen. Het vastgoedbedrijf ligt op koers om doelstelling voor 2040 te halen (zie paragraaf 5.1.2.). Om de duurzaamheidsambitie (alle panden in 2040 energieneutraal) te behalen, worden panden de komende 17 jaar alle panden verduurzaamd. De voornaamste focus van het vastgoedbedrijf ligt momenteel op het verduurzamen van de grootverbruikers. Momenteel lopen er daarvoor meerdere verduurzamingsprojecten (zoals de renovatie van de Pathmoshal en het leggen van zonnepanelen op Sporthal Diekman). In het jaarplan van het vastgoedbedrijf is op basis van energielabels opgenomen wat de energetische kwaliteit is van de panden. In hoofdstuk 5 (realisatie) wordt toegelicht wat de stand van zake is van de verduurzamingsopgave.

35

BVO staat voor Bruto Vloeroppervlak. Het is gebruikelijk om vastgoed uit te drukken in de totale omvang van een gebouw (BVO). De BVO van een gebouw

is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenmuren. 36

De onderhoudspartners zijn Homij voor ambtelijke huisvesting, SPIE voor de maatschappelijke panden en De Groot voor panden die vallen onder de

categorie “verkoop/nader uitwerken”

30 / 67

Tabel 6: Energetische kwaliteit van de panden (2023) Actuele en volledige huurcontracten, inclusief huurprijzen, met gebruikers van het vastgoed. De 121 panden kennen in totaal 257 onderliggende overeenkomsten met een totale huursom van bijna € 14 miljoen. Er zijn 6 opstalovereenkomsten (bijv. telecom), 4 aanhuurovereenkomsten (wijkcentrum Helmer en Van Goolpand), 1 dienstverleningsovereenkomst (aanhuur Van Goolpand), 17 gebruikersovereenkomsten (bijv. leegstaandsbeheer en medegebruik door onderwijs), 1 erfpachtovereenkomst (Dorpshuis Lonneker) en 228 verhuurovereenkomsten (bijv. Stadhuis, Sportaal en Concordia).37 Er zijn meer huurovereenkomsten dan panden doordat er panden zijn waar meerdere gebruikers inzitten, die individueel een huurovereenkomst afsluiten. In de huurcontracten worden met huurders afspraken gemaakt over: • gebruik van het gebouw • huurprijs en looptijd • betalende partij (facturatie kan verlopen via interne verrekening beleidsafdeling) • taakverdeling beheer en onderhoud • BTW-regime Casuïstiek – De Magneet Dit kader illustreert hoe in het geval van de wijkraad, dat gebruik maakt van wijkcentrum de Magneet, het naleven van de gemaakte afspraken in de huurovereenkomst verloopt. En hoe zij aankijken tegen de gemaakte afspraken.

De wijkraad, die gebruikmaakt van wijkcentrum De Magneet, geeft aan dat de gemaakte afspraken in de huurovereenkomst helder zijn en dat het naleven daarvan goed verloopt. Het is een document waarin volgens de wijkraad duidelijke, officiële afspraken zijn gemaakt. Vastgoed houdt toezicht op de naleving daarvan. Wel geeft de wijkraad aan dat sommige afspraken in de huurovereenkomst te strikt geformuleerd zijn. Op het moment dat er een vrije ruimte beschikbaar is kan deze niet altijd worden benut. Er mag niet zomaar gebruik gemaakt worden van een leegstaande ruimte, tenzij er huur wordt betaald voor de ruimte. Dit betekent dat ruimtes op slot worden gedaan op het moment dat deze niet gebruikt worden. Dit heeft als gevolg dat de vergader/spreekruimte in het wijkcentrum volgens de wijkraad niet optimaal benut kan worden. Daarover is discussie met het VFBE, dat aangeeft dat er meer moet worden afgenomen op het moment dat een gebruiker behoefte heeft aan meer structurele eigen ruimte. Dit sluit niet aan bij de wensen van de wijkraad. Ze hebben meer behoefte aan een “open buurthuis”, waar mensen op een laagdrempelige manier gebruik kunnen maken van de aanwezige en beschikbare ruimte, op het moment dat daar behoefte aan is.

37

Jaarplan vastgoedbedrijf 2023

31 / 67

Er worden in de huurcontracten dus geen expliciete afspraken gemaakt over de manier waarop gebruik van het gebouw dient bij te dragen aan de gemeentelijke doelstellingen. Indien een organisatie/inwoner subsidie ontvangt van de gemeente, worden daarbij wel afspraken gemaakt over de activiteiten en doelstellingen.38 In 2023 en 2024 loopt een groot aantal huurcontracten af van zowel de panden als de gronden. Zoals hierboven beschreven worden er in de huurcontracten afspraken gemaakt over de looptijd van het huurcontract. In het jaarplan 2023 maakt het vastgoedbedrijf duidelijk dat het grote aantal huurcontracten dat afloopt niet als risico wordt gezien. Dit omdat deze contracten nagenoeg allemaal al jarenlang automatisch verlengd worden. In die zin is er geen sprake van een contracteinde en speelt beëindiging van huurcontracten in de praktijk dus nauwelijks. Daar waar wel beëindiging aan de orde is, komt dat in overleg met de huurder(s) dan wel de beleidsafdelingen aan de orde. Beëindiging speelt bijvoorbeeld in het kader van de clustering van sportparken. Daar worden huurovereenkomsten van een aantal kleedgebouwen beëindigd. In 2023 waren de huuropbrengsten €13.045.887. De opbrengstand van vastgoed dat de gemeente huurt, was in 2023 €402.612, en de kosten daarvan waren €402.613.

39 Uit het gesprek met het vastgoedbedrijf blijkt dat de gemeente zelf meer vastgoed huurt dan het vastgoedbedrijf in zicht heeft. Zo was er een aanhuurcontract van €60.000 waar het vastgoedbedrijf geen weet van had. Kapitaallasten en eigenaarslasten Het jaarplan van het vastgoedbedrijf maakt inzichtelijk dat hun begroting voor 35,5% uit kapitaallasten (rente en afschrijving) bestaat. In bijlage 3 staat een overzicht opgenomen van de kapitaallasten van het jaar 2022. In het aangeleverde overzicht (bijlage 2) staat geen informatie opgenomen over de eigenaarslasten (onroerendezaakbelasting, verzekering en waterschapslasten). Dit komt doordat de huurder een kostprijsdekkende huur betaalt waarvan de kapitaal- en eigenaarslasten onderdeel uitmaken. De eigenaarslasten zijn wel in beeld bij het VFBE, maar worden niet los in beeld gebracht en zijn daarom niet opgenomen in het aangeleverde overzicht. De kostprijsdekkende huur wordt, naast de kapitaallasten (rente plus afschrijving) en de eigenaarslasten vastgesteld op basis van de volgende elementen: 40 • Onderhoudslasten • Personeelslasten • Leegstandsrisico • Indexering • Wettelijke en duurzame maatregelen. Gebruikerstevredenheid Het vastgoedbedrijf meet niet de gebruikerstevredenheid van de gebruikers die een vastgoedrelatie hebben met de gemeente.

Over de gebruikerstevredenheid staat dan ook geen informatie in het overzicht (bijlage 2) of het jaarplan. De ambtelijke organisatie heeft aangegeven dat de gebruikerstevredenheid jaren geleden wel in kaart werd gebracht, gericht op technisch beheer en functionaliteit, maar dat dat nauwelijks respons opleverde. Wel meten onderhoudspartners Homij en SPIE de tevredenheid met betrekking tot de afhandeling van technische zaken. Dit komt terug in de kwartaaloverleggen tussen de betreffende onderhoudspartner en de assetmanager/contractbeheerder van het VFBE. Deze informatie wordt benut om te beoordelen hoe de onderhoudspartijen hun werk doen. Deze informatie staat niet in het aangeleverde overzicht (bijlage 2) en ook niet in het jaarplan.

38

Algemene subsidieverordening gemeente Enschede 2022

39

Jaarplan Vastgoedbedrijf Enschede 2023

40

Jaarplan Vastgoedbedrijf Enschede 2023

32 / 67

4.1.3. Beheer- en onderhoudsafspraken In het beleidskader Vastgoed 2021 (zie paragraaf 2.1.2.) staat dat het vastgoedbedrijf verantwoordelijk is voor het duurzaam verhuren, in stand houden, afstoten, aanhuren en zo nodig verwerven van gemeentelijk vastgoed voor het uitvoeren van beleidstaken en het huisvesten van gemeentelijke diensten. Zoals eerder benoemd vervult het vastgoedbedrijf de eigenaarsrol van het maatschappelijk vastgoed en functioneert hierbij als verhuurder en aanbieder van het vastgoed. Het Vastgoedbedrijf is onder andere verantwoordelijk voor het opstellen van onderhoudsplannen en het bepalen van het benodigde budget. In de huurcontracten worden afspraken gemaakt over de taakverdeling wat betreft beheer en onderhoud. Het model van de Raad voor Onroerende Zaken41 (ROZ-model) dient daarbij als basis voor de huurcontracten die het vastgoedbedrijf sluit, om zo gebruik te kunnen maken van gestandaardiseerde huurcontracten. Juridisch advies wordt ingewonnen voor afwijkende bepalingen42. De taakverdeling met betrekking tot de onderhoudstaken wordt vastgelegd aan de hand van de Regeling Beheer en Onderhoud (RBO) van de gemeente Enschede. Hierin staat aangegeven voor welke onderhoudstaken de huurder verantwoordelijk is en voor welke taken het vastgoedbedrijf verantwoordelijk is. De lijst is standaard en voor elke huurder gelijk.

In uitzonderlijke gevallen kan hiervan afgeweken worden. Te denken valt aan een organisatie die het onderhoud in eigen beheer wil uitvoeren. Zoals te lezen in paragraaf 4.1.1. geldt voor negen panden (4 sport, 3 cultuur, 2 overig) dat de onderhoudsverantwoordelijkheid bij de huurder zelf ligt, in plaats van bij het VFBE. In het aangeleverde overzicht (bijlage 2) staat aangegeven welke onderhoudsbepaling van toepassing is op de vastgoedobjecten. Voor de panden die onder de subcategorie ‘Sport’ vallen, geldt dat de gemeente eigenaar is van de sportaccommodaties en sportparken en deze verhuurt aan Sportaal. Sportaal heeft de opdracht de accommodaties te exploiteren en is verantwoordelijk voor het klein dagelijks onderhoud. De gemeentebegroting 2024-2027 vermeldt dat er over het opdrachtgeverschap en uit te voeren groot onderhoud regelmatig afstemming plaatsvindt tussen de gemeente en Sportaal. 43 Volgens spelregel 26 uit het beleidskader Vastgoed, heeft de gemeente ongeacht de afspraken met de huurders als eigenaar een zorgplicht en is het daarmee volledig verantwoordelijk voor de veiligheid van de panden (bijvoorbeeld installatieveiligheid, asbest, legionella, valbeveiliging). Alle vastgoedobjecten moeten daarom voldoen aan de geldende en nieuwe wetgeving.

Het voldoen aan deze wettelijke verplichtingen staat ook vastgelegd in de onderhoudsprestatiecontracten Keuringen en controles zijn daarmee onderdeel van het reguliere onderhoud. Het Vastgoedbedrijf heeft aangegeven dat hier in de praktijk aan wordt voldaan.

41

De Raad voor Onroerende Zaken is een platform voor professionele partijen in het vastgoed; partijen die eigenaarsbelangen vertegenwoordigen, vastgoed

ontwikkelen en/of realiseren, bemiddelen bij de verhuur van vastgoed of professionele diensten leveren aan deze partijen. Bron: Verhuur van vastgoed | ROZ 42

Dit zijn gevallen waarin het ROZ-model niet voldoet. In deze gevallen kan het zijn dat er aanvullingen of wijzigingen moeten worden doorgevoerd op de

overeenkomst. Dit bijvoorbeeld bij een complexe situatie als bij de verhuur van de ijsbaan. Daar is niet alleen een huurovereenkomst met de gebruiker/exploitant, maar ook een exploitatieovereenkomst afgesloten. Bepalingen hebben invloed op elkaar en worden met elkaar afgestemd. 43

Gemeentebegroting 2024-2027

33 / 67

4.1.4. Kosten Begroting exploitatie 202344 De begroting van het Vastgoedbedrijf zit al een aantal jaren rond de € 15 à 16 miljoen. Zoals te zien in tabel 7 en 8 bestond de begroting in 2023 voor ruim 70% uit kapitaallasten en onderhoud, respectievelijk 35,5% en 36,2%. In 2023 was er sprake van een negatief resultaat van €750.859: Baten Huuropbrengsten

13.045.887

Opbrengsten leegstand

626.985

Dotatie planmatig onderhoud

5.577.735

Opbrengsten aanhuur

402.612

Incidenteel onderhoud

531.439

Ontrekking bijdrage KPDH

1.310.456

389.804

Rente bijdrage KPDH

0

Bijdrage wettelijke en Duurzame maatregelen Rente bijdrage Wett. en duurz.

153.236

Dotatie wettelijk & duurzaam Dotatie egalisatiereserve OZB

0

Verzekeringen

486.493

Opbrengsten voormalig EMV Bijdrage Kapitaallasten Sportaal

134.389 441.507

Waterschapslasten Kosten leegstand

38.886 296.270

Algemeen beheer en personele lasten Afschrijvingen huidige activa Rente huidige activa

1.118.795

Kosten voormalig EMV

134.389

Kapitaallasten Sportaal Doorbelaste rente

441.507

Ophoging leegstandsbudget

330.715

Subtotaal Baten

16.115.072

Lasten Kosten aanhuur

Subtotaal Lasten Resultaat: -750.859

402.613

920.234 654.716

4.500.723 1.047.973

-6.360

16.865.931

Tabel 7: Begroting exploitatie 2023 inclusief aanhuur, Sportaal en voormalig EMV)

44

Jaarplan Vastgoedbedrijf Enschede 2023

34 / 67

Door het hoge percentage kapitaallasten en onderhoud (70%), kan een wijziging van de rekenrente (rendement minus inflatie) een aanzienlijke effect hebben op de vastgoedreserve, omdat de rentelast dan behoorlijk stijgt. Daardoor vindt er regelmatig een reservedoorrekening plaats. Op basis van deze doorrekening wordt besloten of bijsturing op het uitvoeren van de verduurzamingsopgave nodig is, of dat er bij de raad om extra middelen moet worden gevraagd. Door de gesloten systematiek zijn er namelijk geen andere bijsturingsmogelijkheden. Uit het gesprek met het vastgoedbedrijf en het jaarplan blijkt wel dat de gemeente op koers licht om de duurzaamheidsambitie te realiseren, zonder extra middelen aan te hoeven wenden (zie ook hoofdstuk 5 voor de voortgang van de verduurzamingsopgave).

Tabel 8 Verdeling kostensoorten begroting 2023 Realisatie exploitatie 202245 Onderstaand worden de cijfers uit de jaarrekening 2022 weergegeven. Zoals eerder beschreven maakt het vastgoedbedrijf voor de kostprijsdekkende huurprijssystematiek gebruik van de ‘badkuip-methodiek’. De badkuipsystematiek maakt dat bepaalde objecten nog een negatieve exploitatie hebben. Er is een negatieve exploitatie te zien bij de portefeuilles maatschappelijke panden, nader uitwerken, verkoop panden en panden die in 2023 niet meer in portefeuille zijn.46 De deelportefeuilles in de portefeuille maatschappelijk waar sprake is van een negatieve exploitatie zijn Cultuur, Sport, Verenigingen en Welzijn.

Tabel 9: Realisatie exploitatie 2022

45

Jaarplan Vastgoedbedrijf Enschede 2023

46

De panden die niet meer in portefeuille zijn, betreffen panden die in 2022 of eerder zijn verkocht. Deze panden komen dus niet meer voor in de indeling

van 2023, maar er zijn nog wel kosten voor deze panden gemaakt in 2022. Het VFBE heeft aangegeven dat het hierbij vooral gaat om een afrekening van de (service)kosten.

35 / 67

Tabel 10: Realisatie exploitatie 2022 Het jaarplan bevat ook het verloop van de onderhoudsvoorziening (tabel 11). De onderhoudsvoorziening wordt gevoed door een jaarlijkse storting uit de exploitatie van de totale vastgoedportefeuille en berekend op basis van de te verwachten onderhoudskosten vanuit het MJOP. Elk pand met onderhoudsplicht draagt op basis van een percentage van de herbouwwaarde bij aan de onderhoudsvoorziening. De hoogte van de storting bedraagt het gemiddelde van de verwachte uitgaven over een periode van 20 jaar met twee keer een 10-jaarlijkse storting. In de grafiek hieronder staan tien gelijke blauwe staven in de periode 2023-2032 en tien gelijke in de periode 2033-2042. De storting in de voorziening wordt elk jaar opnieuw vastgesteld op basis van het vernieuwde MJOP zodat de voorziening niet negatief wordt. In 2023 is het de verwachting dat er € 7,8 miljoen uitgegeven wordt. De uitgaven in het kader van het MJOP fluctueren sterk (zie oranje kolommen in de grafiek). Door te werken met een onderhoudsvoorziening worden deze schommelingen opgevangen.

Tabel 11: Verloop Onderhoudsvoorziening VFBE (2023-2042)

36 / 67

Realisatie onderhoudsvoorziening 202247 In tabel 12 zijn de cijfers op basis van de begroting 2023 verwerkt. In tabel 12 worden de cijfers op basis van de jaarrekening 2022 weergegeven. De beginstand in de grafiek van 2023 (€ 2,2 miljoen) wijkt af van de werkelijke eindstand 2022. Dit wordt veroorzaakt doordat bij het opstellen van de begroting 2023 (in juli 2022) een prognose van de eindstand van 2022 werd gemaakt op basis van de meest recente ontwikkelingen. Het vastgoedbedrijf geeft aan dat in de praktijk echter is gebleken dat een deel van de werkzaamheden die uitgevoerd zou worden in het tweede half jaar van 2022 is doorgeschoven naar volgende jaren, waardoor de daadwerkelijke eindstand van 2022 (€ 4,8 miljoen) hoger uitvalt dan de eindstand 2022 (2,2 miljoen) waar bij het opstellen van de begroting 2023 rekening mee is gehouden. Tabel 12: Realisatie onderhoudsvoorziening 2023

4.2. Analyse Feitelijk inzicht Sinds 2023 stelt het vastgoedbedrijf elk jaar een ‘Jaarplan VFBE Vastgoed’ op met daarin informatie over de vastgoedportefeuille. Dit jaarplan geeft inzicht in de vastgoedobjecten in beheer en onderhoud van de gemeente. In het rekenkameronderzoek uit 201348 kwam naar voren dat het VFBE weinig inzicht had in de vastgoedportefeuille. De rekenkamer kon destijds geen inzicht krijgen in de verkrijgingsdata van aangekocht vastgoed in de periode 20032013. Uit de gevoerde gesprekken blijkt dat er de afgelopen tien jaar stappen zijn gezet in het creëren van het feitelijk inzicht in de vastgoedportefeuille, zoals deze in het jaarplan is opgenomen. Tot 20 jaar terug was er helemaal weinig zicht op de vastgoedobjecten, tot de inventarisatie die in 2004 is gemaakt. Op dat moment waren er 224 gebouwen in bezit van de gemeente, waarvoor destijds ook inzichtelijk is gemaakt welke contracten en afspraken er waren voor dat vastgoed. In 2023 heeft de gemeente nog 121 panden in bezit, wat overeenkomt met de jarenlange focus op het afstoten van vastgoed (zie paragraaf 2.1.1.). Daarvan vallen de meeste panden onder de categorieën sport (50 panden) en cultuur (12 panden). Dit inzicht wordt sinds 2023 dus verschaft middels het jaarplan. Al wordt het jaarplan niet standaard gedeeld met de raad. Het eerste jaarplan van 2023 is ook niet gedeeld met de raad.

Voor 2023 werd informatie over de vastgoedportefeuille verstrekt middels excel-bestanden, die kerngetallen bevatten. Deze informatie werd vervolgens besproken in portefeuille-overleggen tussen wethouder en betrokken ambtenaren bij de desbetreffende portefeuille. Deze excel-overzichten bevatten in de kern dezelfde informatie als wat nu in het jaarplan staat. Uit het bestuurlijke gesprek blijkt dat er voordat het jaarplan werd opgesteld, door het college nog wel eens actief om informatie moest worden gevraagd bij het vastgoedbedrijf, maar dat deze dan wel paraat was. De keuze om een jaarplan op te stellen met daarin inzicht in de vastgoedportefeuille, volgt uit het beleidskader vastgoed (zie paragraaf 2.1.1), waarin als kernpunt staat opgenomen dat stakeholders inzicht moeten hebben in ‘de benodigde informatie’, zoals inzicht in kosten en opbrengsten, onderhoudsplanningen en de opbouw van de huurprijs. Met het jaarplan, aangevuld door het overzicht dat in het kader van dit onderzoek is aangeleverd door het

47

Jaarplan Vastgoedbedrijf Enschede 2023

48

https://enschede.bestuurlijkeinformatie.nl/Reports/Item/93e7b143-5d65-4fa2-b6d5-dc60afda2fca

37 / 67

vastgoedbedrijf (bijlage 2), hebben het vastgoedbedrijf en de beleidsdomeinen de benodigde informatie voor de vastgoedobjecten die het in bezit heeft om te kunnen sturen op de vastgoedportefeuille. Technische, financiële en juridische gegevens Het jaarplan 2023 van het vastgoedbedrijf laat zien dat de technische staat van het vastgoed in orde is. Voor 80% van de vastgoedportefeuille geldt dat de technische staat goed of redelijk is. Voor 9% is de technische staat matig of slecht. Het overzicht laat zien dat er wat duurzaamheid betreft nog wel stappen te zetten zijn. Voor 45% van de panden geldt dat deze een energielabel hebben van D (matig) tot G (zeer slecht). Wel laat het jaarplan zien hoe het vastgoedbedrijf ervoor gaat zorgen dat de vastgoedportefeuille in 2040 zo energieneutraal mogelijk is, conform de doelstelling uit het beleidskader. Ook is in het gesprek met het vastgoedbedrijf aangegeven, en blijkt uit het jaarplan, dat het vastgoedbedrijf op koers ligt om deze doelstelling te bereiken gaat worden met de daarvoor begrote middelen (zie ook hoofdstuk 5). Het aangeleverde overzicht (bijlage 2) biedt voor de vastgoedobjecten ook inzicht in de huurcontracten, huuropbrengsten en hoe de huurprijzen tot stand zijn gekomen. Dit is belangrijk, aangezien het vastgoedbedrijf een gesloten exploitatie heeft waardoor alle kosten gedekt moeten worden uit de huuropbrengsten.

Wel geeft het vastgoedbedrijf aan dat de inschatting is dat de gemeente nog meer kleinere gebouwen huurt dan momenteel in het overzicht staat (4 aanhuurcontracten). Het gaat daarbij om panden die (volledig) gesubsidieerde partijen zelf aanhuren. De organisatie ziet het als aandachtspunt om daar meer zicht op te krijgen, ook omdat er momenteel een Makelpunt vastgoed in oprichting is (zie paragraaf 2.1.3). Bij dit Makelpunt worden vraag en aanbod voor vastgoed in de gemeente Enschede samengebracht, waarbij ook gebruik gemaakt zal worden van vastgoed dat wordt gehuurd door de gemeente. Het VFBE heeft zicht op de eigenaarslasten. Het aangeleverde overzicht (bijlage 2) en het jaarplan bieden geen expliciet inzicht in de eigenaarslasten omdat deze niet los in beeld worden gebracht. Dit omdat de huurder een kostprijsdekkende huur betaalt, waarvan de kapitaal- en eigenaarslasten onderdeel uitmaken. Het los in kaart brengen van de eigenaarslasten is daarmee onnodig. Er is geen informatie beschikbaar over de bezettingsgraad van het vastgoed. Dit terwijl een van de gemeentelijke beleidsdoelen (zie hoofdstuk 2) is dat vastgoed in gemeentelijk bezit zo optimaal mogelijk benut, bezet en beheerd wordt. Het is moeilijk om hierop te sturen als niet inzichtelijk is wat de bezettingsgraad is van de verschillende vastgoedobjecten.

Zo kan er nu, doordat de bezettingsgraad niet inzichtelijk is, beperkt gestuurd worden op nut, bezetting en beheer van het vastgoed. Het jaarplan en aangeleverde overzicht (bijlage 2) geven ook geen informatie over gebruikerstevredenheid. De ambtelijke organisatie heeft aangegeven dat dit in de periode van 2008-2013 wel werd gemeten, vooral gericht op technisch beheer en functionaliteit. Dit leverde toen nauwelijks respons op. De ambtelijke organisatie geeft aan dat in gesprekken met gebruikers als het Nationaal Muziekkwartier wel wordt gesproken over het gebruik van de panden en de tevredenheid daarover, maar dat dit niet gebeurt aan de hand van structureel klanttevredenheidsonderzoek. Aangezien onderzoek naar gebruikerstevredenheid (vooral gericht op technisch beheer en functionaliteit) weinig respons opleverde in het verleden is de keuze begrijpelijk dat dit niet meer op deze wijze wordt opgehaald. Aangezien de gemeente de vastgoedobjecten meer wil gaan inzetten voor het realiseren van maatschappelijke doelstellingen, (zie hoofdstuk 3), kan het in beeld brengen van de gebruikerstevredenheid belangrijker worden. Maar dan gebruikerstevredenheid gericht op de gebruikerskant van het vastgoed in plaats van gericht op het technisch beheer.

Afspraken over beheer en onderhoud Ook is door het vastgoedbedrijf inzichtelijk gemaakt welke afspraken er met de gebruikers zijn gemaakt wat betreft huur, beheer en onderhoud. De afspraken over de taakverdeling van beheer en onderhoud worden gemaakt in de

38 / 67

huurcontracten. Het jaarplan maakt inzichtelijk dat deze contracten worden opgesteld op basis van het model van de Raad voor Onroerende Zaken. Het jaarplan maakt de onderhoudsbepalingen inzichtelijk en laat zien dat de technische staat van de meeste panden op orde is. Uit het gesprek met het vastgoedbedrijf blijkt overigens dat er weinig sprake is van initiatieven die zelf de rol van beheerder op zich nemen door bijvoorbeeld een stichting op te richten. Kosten Het jaarplan bevat de begroting en realisatie van de exploitatie en ook de begroting en realisatie van de onderhoudsvoorziening, inclusief duiding daarvan. De begroting laat een negatieve exploitatie te zien bij de portefeuilles maatschappelijke panden (Cultuur, Sport, Verenigingen en Welzijn), nader uitwerken, verkoop panden en panden die in 2023 niet meer in portefeuille zijn. In het jaarplan wordt toegelicht dat deze negatieve exploitatie te wijten is aan het badkuipmodel. Over de totale levensduur bezien, zijn de kosten gelijk aan de huurinkomsten. Daarnaast wordt in het jaarplan inzichtelijk gemaakt hoe het verloop van de onderhoudsvoorziening er tot 2042 uit ziet en hoe daarop wordt gestuurd. Daarbij licht het vastgoedbedrijf toe waarom de begin- en eindstand van de begroting van de onderhoudsvoorziening van elkaar afwijken.

4.3. Toetsing aan het normenkader Groen Oranje Rood

Aan de vastgestelde norm is geheel voldaan. Aan de vastgestelde norm is gedeeltelijk voldaan. Aan de vastgestelde norm is niet voldaan.

Norm 6. Een duidelijk en integraal overzicht is beschikbaar ten aanzien van: - Het maatschappelijk vastgoed. - De eigendomssituatie van het vastgoed. - De bezettingsgraad van het vastgoed. - De functies van het vastgoed. - De gebruikers van het vastgoed. - De technische staat van het vastgoed en een daaraan gekoppeld meerjarenonderhoudsplan (inclusief dekking). - Afspraken over het beheer en het onderhoud van het vastgoed. - Actuele en volledige huurcontracten, inclusief huurprijzen, met gebruikers van het vastgoed. - Huurinkomsten. - Kapitaallasten en eigenaarslasten. - Gebruikerstevredenheid.

Norm 6: Om te kunnen sturen op de inzet van maatschappelijk vastgoed voor gemeentelijke doelen, is voor het vastgoedbedrijf en de beleidsafdelingen overzicht en inzicht nodig op de vastgoedportefeuille. De gemeente heeft recent met het jaarplan 2023 en het aangeleverde overzicht (bijlage 2) voldoende inzicht in de volgende onderdelen van het vastgoed: het aantal objecten, de eigendomssituatie, de functie, de gebruikers, de technische staat en daaraan gekoppeld het meerjarenonderhoudsplan, afspraken over beheer en onderhoud, huurcontracten en huurinkomsten en kapitaallasten. Ook heeft het VFBE zicht op de eigenaarslasten. Deze maken onderdeel uitmaken van een kostprijsdekkende huur, waarmee de eigenaarslasten niet afzonderlijk in beeld worden gebracht. Voor 2023 was deze informatie niet op een herleidbare en deelbare manier beschikbaar. De gemeente heeft geen zicht op een twee andere elementen, namelijk de bezettingsgraad en de gebruikerstevredenheid. De gemeente heeft toegelicht dat de gebruikerstevredenheid eerder wel werd gemeten, maar

39 / 67

niet de gewenste respons opleverde. Waarom er geen zicht is op de bezettingsgraad, is niet toegelicht. Aangezien de gemeente de vastgoedobjecten meer wil gaan inzetten voor het realiseren van maatschappelijke doelstellingen, is het belangrijk om ook inzicht te verkrijgen in de gebruikerstevredenheid en de bezettingsgraad van het vastgoed. Daarom wordt aan deze norm gedeeltelijk voldaan.

40 / 67

5. Realisatie Hoofdstuk 5 is gericht op de realisatie van de beleidsdoelen. In §1 wordt een feitelijke weergave gegeven van de realisatie. In §2 wordt een analyse uitgevoerd. In §3 worden de normen getoetst.

5.1. Realisatie 5.1.1. Maatschappelijke impact van de vastgoedobjecten Het vastgoedbedrijf maakt niet inzichtelijk op welke manier de vastgoedobjecten een bijdrage leveren aan de gemeentelijke doelstellingen, behalve voor de verduurzamingsopgave van de gemeentelijke vastgoedportefeuille (zie de volgende subparagraaf). Het beleidskader vastgoed 2021 bevat ook geen uitgangspunten op welke wijze de beleidsdomeinen dit dienen te doen. In de gesprekken met de beleidsdomeinen is aangegeven dat men nog zoekende is hoe de maatschappelijke impact van de vastgoedobjecten in beeld kan worden gebracht. Door het vastgoedbedrijf en de verschillende beleidsdomeinen wordt opgemerkt dat dit lastig is om te meten en uit te drukken. En dat er weinig voorbeelden zijn waarbij er sprake is van een expliciete bijdrage van een vastgoedobject aan een van de gemeentelijke doelstellingen. Genoemd wordt dat de instellingen die gebruik maken van een pand zelf wel jaarverslagen hebben, maar dat deze informatie niet structureel wordt verzameld en voor de gemeente in beeld wordt gebracht. Op basis van de huidige informatie is niet vast te stellen in hoeverre de gemeente erin slaagt de vastgoedobjecten een bijdrage te laten leveren aan het realiseren van de maatschappelijke doelen. Een voorbeeld dat wel in het gesprek met Stadsdeelmanagement genoemd wordt, is de exploitatie van speeltuinen.

Het exploiteren van speeltuinen stelt de gemeente in staat om speelgelegenheid te bieden aan alle jeugd. En om bij de speeltuinen activiteiten te organiseren die buurtbewoners uitnodigen om mee te doen. Andere voorbeelden zijn een pand aan de Molenstraat dat is ingezet voor de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen. Daarnaast is er een aantal wijkcentra waar maatschappelijke activiteiten worden georganiseerd en inwoners van de gemeente elkaar kunnen ontmoeten. Casuïstiek – De Boei en de Magneet In dit kader komt naar voren dat het voor de gebruikers van de Magneet en de Boei het lastig is om het behaalde maatschappelijke rendement inzichtelijk te maken. Om enig inzicht te geven in de maatschappelijke activiteiten die plaatsvinden in de wijkcentra, worden hier enkele voorbeelden aangehaald. In wijkcentrum de Magneet vinden wekelijks 21 verschillende activiteiten plaats. Inwoners kunnen bijvoorbeeld een rijbewijskeuring, doen, huiswerkbegeleiding krijgen, koersbal spelen en tai chi doen. Daarnaast zijn er verschillende ruimtes in het wijkcentrum te reserveren voor overleggen. De coördinatoren proberen vooral om initiatieven van inwoners of van partners te realiseren. Die kunnen met initiatieven komen en dan wordt gekeken hoe dit idee kan worden gerealiseerd. Zo was er bijvoorbeeld oudere man die behoefte had aan een moestuin in de wijk.

Deze moestuin is er uiteindelijk gekomen. De coördinatoren van de Magneet en de Boei, benoemen dat het heel lastig is om aan te tonen welk maatschappelijk rendement er wordt behaald middels (de activiteiten die plaatsvinden in) de wijkcentra. Wel heeft de coördinator van de Magneet in 2023 een presentatie gegeven aan de stadsdeelcommissie Zuid, met daarin meer kwantitatieve informatie als het aantal koppen koffie dat er per week werd gedronken en het aantal mensen dat gemiddeld in een week langskomt.

41 / 67

Wel vertelden de coördinatoren in het gesprek dat de doelstelling van de Strategische Huisvestingsvisie - het realiseren van een verbeterde dienstverlening voor inwoners - met de huidige invulling is bereikt. De inwoners van de wijken kunnen nu op een laagdrempelige manier in contact komen met de gemeente en de andere organisaties die in het pand zitten. De coördinatoren geven aan dat ze vanuit hun rol in staat zijn om inwoners aan te kunnen horen die op het wijkcentrum langskomen met vragen. En dat ze deze inwoners, waar nodig, gemakkelijker kunnen doorverwijzen naar instanties die hulp kunnen bieden door de verschillende maatschappelijke instanties die gebruik maken van de wijkcentra als shared space. De coördinatoren geven aan zo een rol als sociaal verbinder te hebben en op die manier inwoners preventief te kunnen ondersteunen met allerlei problematiek. De wijkcoördinatoren benoemen ook dat er in de wijkcentra wordt gewerkt aan doelstellingen vanuit stadsdeelmanagement, waar de functie van coördinator wijkcentrum onder valt. Zo zijn gezond leven en eenzaamheid thema’s die voortkomen vanuit stadsdeelmanagement, waar middels de activiteiten in de Magneet een bijdrage aan wordt geleverd.

Casuïstiek – Kinderboerderij Noord Dit kader geeft inzicht in de maatschappelijke activiteiten die plaatsvinden op de Kinderboerderij Noord. In gesprek met de bestuursleden van de Kinderboerderij Noord, waar jaarlijks zo’n 80.000 bezoekers komen, werden diverse voorbeelden aangehaald van maatschappelijke activiteiten die plaatsvinden op het terrein van de kinderboerderij. De kinderboerderij ligt sinds de recente aanleg van een nieuwbouwwijk tussen twee wijken in en heeft zo een centrale functie. Er wordt voor inwoners uit de buurt van alles georganiseerd. Zo is er voor scholen in de buurt een programma vanuit natuureducatie. Daarnaast is er een natuurbelevingspad voor kinderen, met informatieborden over planten en dieren. Ook wordt er een voorjaars- en najaarsmarkt georganiseerd op het terrein, waar organisaties worden uitgenodigd om activiteiten te verzorgen. Verder worden er op het terrein ruimtes beschikbaar gesteld voor inwoners en organisaties uit de buurt. Zo kunnen er kinderfeestjes worden georganiseerd en maakt de tuinvereniging (die ook gebruik maken van de moestuinen op de kinderboerderij) gebruik van een van de ruimtes om te vergaderen. Daarnaast zijn er goede contacten te hebben met het Zone.college. De eerstejaars scholieren krijgen les op de kinderboerderij en andere leerlingen doen hun maatschappelijke stage op de kinderboerderij.

Vanuit andere onderwijsinstellingen zijn er ook stagiaires actief. Ook vanuit de reclassering zijn er mensen die meehelpen op de kinderboerderij. Daarnaast is de stichting ook actief bezig met het verduurzamen van de kinderboerderij. Er is asbest verwijderd, het dak is geïsoleerd, het woonhuis op het terrein is verduurzaamd en er zijn zonnepanelen aangelegd. De stichting heeft de ambitie uitgesproken om de kinderboerderij de komende jaren nog verder te verduurzamen.

5.1.2. Verduurzamingsopgave Het jaarplan van het vastgoedbedrijf biedt wel concreet inzicht in de voortgang van de verduurzamingsopgave. Jaarlijks wordt een investeringsplanning voor de komende jaren gemaakt, om invulling te geven aan de verduurzamingsopgave van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Deze wordt gedeeld met de stakeholders. De planning sluit aan bij landelijke kaders, gemeentelijke ambities (coalitieakkoord) en beleid. De prioritering van de