Document · PDF

Bijlage 2 Concept waardering Gloudemans sporen dd 15 november 2022 (geanonimiseerd)

gemeenteraad 18 december 2023, gemeente EnkhuizenBij agendapunt: Vaststellingsovereenkomst Recreatieoord Enkhuizerzand30.341 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

Recreatieterrein (geanonimiseerd) en 5a te (geanonimiseerd)

Op 14 maart 2022 zijn de percelen in recreatiepark Grotelsch te Bakel, kadastraal bekend als gemeente Bakel en Milheeze, sectie K ummers 475, 1360, 1361, 1429, 1516, met een oppervlakte van 6.81.90 ha, verkocht voor € 3.250.000,00 excl. btw. Dit komt neer op een bedrag van € 47,66 per m?. Hier worden door Landal 136 luxe recreatiewoningen gerealiseerd. Duinlaan

1 te Loon

op Zand

Op 1 juni 2018 zijn diverse percelen aan of nabij Duinlaan 1 te Loon op Zand verkocht (Hyp4 73302/112)?! met een oppervlakte van 2.26.26 ha voor € 1.107.000,00 excl. btw. Dit komt neer op een bedrag van € 48,92 per m?. Op

30 april 2019 zijn drie percelen aan de Duinlaan met een oppervlakte verkocht voor € 1.701.000,00 excl. btw (Hyp4 75481/52). Dit komt neer op € 60,22 per m?.

van

2.82.44

een

bedrag

van

8. Uit de

Boerderijcampings marktbeschouwing blijkt dat in de beschouwingsperiode de vraag naar kampeerplaatsen afliep. De deskundigen zijn dan ook niet bekend met referenties van locaties waar nieuwe (traditionele) campings zijn gerealiseerd. Wel zijn er in deze periode meerdere kleinschalige campings gerealiseerd. Dit betreffen voor een groot deel kleinschalige campings zoals boerderijcampings / glampings. Deze zijn voornamelijk binnen het agrarische bouwblok gesitueerd dan wel direct daarnaast op de huiskavel. Deze agrarische gronden hebben doorgaans een marktwaarde in de orde van grootte van € 15,00 tot € 20,00 per m?. Naast voornoemde

transacties hebben de deskundigen tevens de transacties die door partijen bestudeerd. Hieruit is naar voren gekomen dat een aantal van deze zijn aangedragen referenties betrekking hadden op executoriale verkopen, dan wel dat de gehele exploitatie inclusief personeel was overgenomen, zodat het geen zuivere transacties waren. De navolgende referenties zijn echter wel betrokken in het onderzoek:

Volgens

de akte

van

levering

waren

al werkzaamheden

verricht op

percelen. 1557.13-D1c1

Disclaimer:

Dit advies

is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 52.

9. Leusen, Kamp Waterloo Deze transactie van 24 januari 2019 heeft betrekking op een bestaand park met camping en stacaravans. De totale oppervlakte is circa 5 ha. De transactieprijs bedraagt € 16, 26 incl. voorzieningen. 10. De Vlinderhoeve, Gelderland Dit betreft een grote camping van circa 12 ha met jaarplaatsen en seizoensplaatsen. De onroerende zaak is op 03-04-2017 verkocht voor € 10, 88 per m². 11. Recreatiecentrum Zandpol, Drenthe Deze locatie is op 15 september 2016 verkocht voor € 6, 56 per m¹. De totale oppervlakte bedraagt circa 8 ha. Volgens de webpagina van de huidige exploitanten betrof dit op dat moment een overwoekerd terrein met verouderde voorzieningen. Conclusie Alvorens een conclusie te trekken zijn bovenstaande referenties hierna grafisch weergegeven. Dit resulteert in de navolgende grafiek:

Ruwe bouwgrondprijzen 70 60 50 40 30 20 10 0 27‐12‐2014

10‐5‐2016

22‐9‐2017

4‐2‐2019

18‐6‐2020

31‐10‐2021

15‐3‐2023

Indien naar bovenstaande referenties wordt gekeken blijkt dat de ondergrens over de beschouwingsperiode grofweg tussen de € 10, 00 en de € 20, 00 per m² heeft gelegen. Dit zijn transacties voor eenvoudige campings / kampeerplaatsen dan wel gronden die nog niet positief zijn bestemd (dus met planologisch risico) .

Indien naar de transacties in het hogere segment wordt gekeken blijkt dat dit voornamelijk gronden zijn die positief zijn bestemd en waarbinnen (vergunningsvrij) een recreatiepark kan worden gerealiseerd. Deze transacties liggen tussen de € 37, 00 en de € 60, 00 per m². De gemiddelde transactieprijs ligt rond de € 47, 00 per m². Op basis van de gevonden referenties blijkt niet dat er in de beschouwingsperiode sprake is van een prijsstijging 22 Daarnaast dient er rekening mee gehouden te worden dat de exploitaties per park verschillend zijn. Hierbij kan .

22 Dit houdt niet in dat deze er niet is geweest, maar er zijn onvoldoende gegevens om hier een concrete uitspraak over te doen.

1557. 13-D1c1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 53.

gedacht worden aan de noodzaak of er al dan niet een centrale zwemvoorziening moet komen. Dit is mede afhankelijk van de doelgroep van het park en de positionering. Indien op basis van deze referenties naar de locatie in Enkhuizen wordt gekeken, kan worden geconcludeerd dat – indien enkel wordt gekeken naar de exploitatie van het vakantiepark – deze zich aan de bovenzijde van de bandbreedte zal bevinden. Dit door de aanwezigheid van meerdere trekkers in de omgeving, alsmede het feit dat er centraal in het plangebied een bestaand zwembad is gelegen, zodat deze investering niet meer drukt op de grondexploitatie van het park. Indien enkel naar de gronden wordt gekeken waarop “traditioneel” kamperen mogelijk is, blijkt uit deze referenties dat deze in de bandbreedte van € 10, 00 tot € 20, 00 per m² liggen. In deze bandbreedte liggen tevens de bestaande camperterreinen. Aangezien in de grondexploitatie tevens de inrichtingskosten van de terreinen zijn meegenomen, is bij de waardering van de delen waarop enkel “traditioneel” kamperen mogelijk is, gewaardeerd als ingericht terrein. Hiervoor is – voor zover deze binnen de varianten noodzakelijk is 23 - een opbrengst aangehouden van € 20, 00 per m². 8. 7.

Overige opbrengsten Met betrekking tot de overige opbrengsten in het plan hebben de deskundigen de volgende uitgangspunten gehanteerd: 



Met betrekking tot de reddingsbrigade is als uitgangspunt gehanteerd dat deze binnen het plangebied moet blijven. De huisvesting zit thans in containers. Voor zover een eventuele verplaatsing resulteert in hoogwaardigere huisvesting, is het niet aannemelijk dat er – indien er nu al voor wordt betaald – meer kan worden betaald. Indien er dan ook een nieuwe locatie wordt gerealiseerd, is dit voornamelijk om de kwaliteit van het openbare gebied te upgraden. Derhalve zijn hier geen opbrengsten aan toegekend. Voor het verplaatsen van de zeilschool is een soortgelijk uitgangspunt gehanteerd. De zeilschool moet als gevolg van de plannen verplaatst worden. Daarnaast is de aanwezigheid van de zeilschool een trekker in het plan omdat dit tevens recreatieve mogelijkheden biedt. De deskundigen hebben geen gegevens gekregen over de exploitatie van de huidige zeilschool en toekomstige mogelijkheden. Nu het verplaatsen echter een verplichting is en de zeilschool ook een meerwaarde heeft voor de ontwikkeling, zal naar oordeel van de deskudigen een redelijk handelend en denkend koper in dit planstadium als uitgangspunt hanteren dat hieraan geen opbrengsten zijn toe te kennen.

Met betrekking tot eventuele overige toekomstige opbrengsten voor deelfacetten uit de plannen wordt door de deskundigen als uitgangspunt gehanteerd dat een redelijk handelend en denkend koper er rekening mee zou houden dat de concrete uitwerking van de plannen een lange termijn vergt en dat alle kosten en opbrengsten uit de grondexploitatie ramingen betreffen met de nodige onzekerheden. Gelet daarop zal een koper voornamelijk grip willen krijgen op de belangrijkste posten (opbrengsten en kosten) Een berekening op een hoog detailniveau geeft daarbij alleen maar een schijnnauwkeurigheid. Derhalve zal een redelijk handelend en denkend koper deze als kostenneutraal in de waardering meenemen. .

Uiteindelijk heeft circa 8. 350 m 2 een aanduiding gekregen op basis waarvan dit voor niet permanente kampeermiddelen is bedoeld. 1557. 13-D1c1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 54.

Waardering

9. 1.

Inleiding De opdracht omvat het bepalen van de marktwaarde van de onroerende zaak in vrije staat voor de diverse waarderingen die zijn uitgevraagd met de bijbehorende bijzondere uitgangspunten.

9. 2.

Gebruikte methode Voor het waarderen van vastgoed zijn drie benaderingen toepasbaar: de marktbenadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. 1. Bij de marktbenadering, ook wel de comparatieve benadering genoemd, wordt de waarde geschat aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen, die door middel van het aanbrengen van correcties vergelijkbaar worden gemaakt met het te waarderen object (vergelijkingsmethode) 2. Bij de inkomstenbenadering wordt gekeken naar de netto-opbrengsten die uit de toekomstige exploitatie voortvloeien. Voorbeelden van deze benadering zijn de bruto- of netto-huurwaarde-kapitalisatiemethode (BAR/NAR) de discounted-cash-flowmethode (DCF) of de residuele waardemethode. 3. De kostenbenadering wordt onder andere gebruikt indien er onvoldoende referenties zijn om de vorenstaande benaderingen te hanteren doordat er geen markt is, of doordat het specifiek of uniek vastgoed betreft. Bij de kostenbenadering baseert men de waarde op herbouw- of vervangingskosten. .

Bij de waardering van de onroerende zaak hebben de deskundigen gebruikgemaakt van de residuele waardebepalingsmethode. Deze methode is naar oordeel van de deskundigen het meest geschikt doordat het een omvangrijke gebiedsexploitatie betreft, waardoor de comparatieve methode bij gebrek aan soortgelijke referenties niet geschikt is. De residuele waardebepalingsmethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot projectontwikkeling en/of bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'. Door de stichtingskosten exclusief de prijs van de grond in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men maximaal mag besteden bij verwerving van de grond. Bij de residuele waardebepalingsmethode worden derhalve drie bestanddelen onderscheiden: de waarde van de grond in onbebouwde staat (WG) de productiekosten (Po) en de waarde van het samenstel grond en opstallen nadat het vastgoedobject gereed is (W) De residuele waardebepalingsmethode kan vervolgens als volgt worden samengevat: W -/- Po = WG. ,

Nadeel van deze methode is wel dat deze zeer gevoelig is voor de input. Zo kan een kleine wijzigingen in de parameters grote gevolgen hebben op de uitkomst. Zo heeft het Gerechtshof Den Haag in haar uitspraak van 29 januari 2019 (C/10/428853/HA ZA 13-730) aangegeven dat zelfs indien de residuele grondwaarde berekening met de grootst mogelijke deskundigheid en zorgvuldigheid wordt uitgevoerd de uitkomsten van die methode onvoldoende betrouwbaar zijn om op grond daarvan het resultaat van de vergelijkingsmethode aan te passen. Deze uitspraak ligt in lijn met de IVS 410 Ontwikkelingsvastgoed. Daarin staat aangegeven dat de grondwaarde van ontwikkelingsvastgoed zeer gevoelig kan zijn voor wijzigingen in uitgangspunten of prognoses met betrekking tot de inkomsten of opbrengsten van het voltooide project of de ontwikkelingskosten die moeten worden gemaakt. Dit blijft het geval, ongeacht de gehanteerde methode of methoden, of hoe zorgvuldig de verschillende inputparameters ook worden onderzocht met betrekking tot de waardepeildatum. Bij het 1557. 13-D1c1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 55.

beoordelen van de uitkomst van deze methode dient dan ook rekening gehouden te worden met deze onzekerheden en de bandbreedte die deze tot gevolg heeft. Deze taxatieonzekerheid is tevens nader beschreven in § 9. 8. 9. 3.

Kosten bouw en woonrijp maken, Algemeen Voor het bepalen van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken is gebruik gemaakt van de ramingen van MUG Ingenieursbureau d. d. 9 mei 2018 en de update van 3 februari 2019. De uitkomst van deze ramingen zijn hieronder weergegeven. Omschrijving – Voorbereidende werkzaamheden 2 – Villapark 3 – Vaargeul 4 – Openbaar gebied 5 – Zwembaai 6 – Zeilschool 7 – Camping 9 ‐ Staartposten Totaal prijspeil 2018 Inflatie (reken inflatie 4%) Totaal prijspeil 2021

9‐5‐2018 3‐2‐2021 Verschil € 72. 500, 00 € 72. 500, 00 € 6. 690. 219, 53 € 0, 00 € 287. 894, 00 € 0, 00 € 3. 082. 628, 08 € 3. 082. 628, 08 € 44. 520, 00 € 44. 520, 00 € 409. 306, 30 € 348. 788, 93 € 1. 534. 340, 97 € 0, 00 € 1. 575. 783, 16 € 461. 296, 81 € 13. 697. 192, 04 € 4. 009. 733, 82 € 0, 00 € 160. 389, 35 € 13. 697. 192, 04 € 4. 170. 123, 17

€ 0, 00 € ‐6. 690. 219, 53 € ‐287. 894, 00 € 0, 00 € 0, 00 € ‐60. 517, 37 € ‐1. 534. 340, 97 € ‐1. 114. 486, 35 € ‐9. 687. 458, 22 € 160. 389, 35 € ‐9. 527. 068, 87

2- villapark Met betrekking tot de ramingen is opgemerkt dat voor het villapark is aangegeven dat er geen nieuwe gegevens bekend zijn. Derhalve is in 2021 geen geactualiseerde raming gemaakt. Indien naar de uitgangspunten van de verschillende taxaties wordt gekeken, blijkt dat sinds de eerste allonge in 2019 het plan op dit onderdeel wel is aangepast. Een deel van de woningen kan sindsdien namelijk ook worden gerealiseerd als bouwwerk voor recreatief nachtverblijf. In beginsel kan hiermee op deze grond dan een soortgelijke ontwikkeling plaatsvinden als thans is gerealiseerd op het plandeel camping 24 Een dergelijke ontwikkeling kent een lagere investering, waardoor deze raming dan gecorrigeerd zou moeten worden. In het kader van de taxatie is echter rekening gehouden dat de kwaliteit voor het vakantiepark is vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan van oktober 2015. Derhalve is uitgegaan dat deel eveneens in een hoogwaardige kwaliteit moet worden aangelegd en heeft geen correctie voor de kosten plaatsgevonden. .

Voor het overige wordt opgemerkt dat bij een oppervlakte van circa 10 ha van dit plandeel deze kosten op circa € 66, 00 per m 2 liggen, exclusief de vaargeul. Dit bedrag ligt boven in de bandbreedte van soortgelijke kosten bij woningbouw. Dit wordt naar oordeel van de deskundigen mede veroorzaakt doordat het park bij het plan uit 2018 op basis waarvan de raming is opgesteld nog een vaargeul had, die afzonderlijk was geraamd. Deze vaargeul diende mede als “openbaar gebied”. Het resterende deel had dan ook procentueel een hoog percentage verharding en voorzieningen. Anderzijds heeft dit te maken met de hoogwaardige 24

Uit bijlage 17 van de notitie Toelichting sporen EES d. d. 18 mei 2022 blijkt dat het vakantiepark voor 34. 000 m 2 wordt vormgegeven als vissersdorp en voor 50. 056 m 2 als bouwwerken voor recreatief nachtverblijf. Op basis van het bestemmingsplan geldt voor beiden delen dezelfde beeldkwaliteitsplan. Doordat bouwwerken voor recreatief nachtverblijf vergunningsvrij zijn, zal geen formele toetsing aan het beeldkwaliteitsplan plaatsvinden. Nu partijen wel gezamenlijk het beeldkwaliteitsplan hebben bepaald, is als uitgangspunt gehanteerd dat deze kwaliteit ook wordt gerealiseerd. 1557. 13-D1c1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 56.

inrichting van het vakantiepark als verblijfsrecreatiegebied. Indien bovenstaande kostenraming wordt vergeleken met die van Facton uit 2017 blijkt die van Facton met 5, 7 miljoen een stuk lager te liggen. De gehanteerde bedragen per m 2 liggen echter beiden binnen de gangbare bandbreedte. 3- Vaargeul De vaargeul is in het bestemmingsplan dat op 29 oktober 2019 is vastgesteld komen te vervallen. Deze kosten zijn in 2021 niet meer opnieuw geraamd. 4- Openbaar gebied In het openbaar gebied zijn geen significante wijzigingen opgenomen. De raming van Fakton uit 2017 gaat voor het gehele openbare gebied inclusief zwembaai en zeilschool uit van € 2, 845. 017, 00. Deze ligt dan iets lager dan de ramingen van MUG. 5- Zwembaai

Hier zijn geen significante wijzigingen opgenomen. 6- Zeilschool Hier heeft een kleine wijziging in het grondwerk plaatsgevonden 7 – Camping

Deze is reeds aangelegd en niet opnieuw geraamd. Bij een oppervlakte van 6, 9 ha bedragen deze kosten circa € 22, 00 per m 2 hetgeen door de eenvoudige en doelmatige inrichting niet onredelijk overkomt. De berekening van Facton wijkt hier significant af. Indien naar de berekening wordt gekeken, lijkt het erop dat Facton meer kosten voor de inrichting (opstallen / voorzieningen) heeft meegenomen. ,

9 – Staartkosten Hiervoor is een percentage aangehouden van 13% hetgeen de deskundigen niet onredelijk overkomt. Correctie inflatie Voor de correctie van de inflatie is gerekend met gemiddeld 2% op jaarbasis. Uit de indexcijfers voor de GWW blijkt dat de index over een periode van 3 jaar met 5, 6% is gestegen. Dit komt neer op gemiddeld 1, 83% per jaar. Voor de indexatie met de verschillende peildata is derhalve uitgegaan van afgerond 1, 8% per jaar en niet van 2%. Conclusie Indien wordt gekeken naar de verschillende gehanteerde bedragen, blijkt dat de totale kosten (excl. staartkosten) die door Fakton zijn meegenomen 11, 6 miljoen euro bedragen en door MUG maanden later 12, 1 miljoen euro. Op het totale plangebied zijn deze verschillen niet significant. Nu door partijen is aangegeven dat er geen significant verschil van inzicht is in de kosten voor bouw- en woonrijp maken en de deskundigen hebben aangegeven deze kosten alleen op hoofdlijnen te beoordelen en in het kader van deze taxatie geen zelfstandige raming voor het bouw- en woonrijp op te stellen, wordt voor de taxatie uitgegaan van de kosten zoals door MUG zijn geraamd, waarbij is uitgegaan van een gemiddelde indexatie van 1, 8% per jaar. Dit resulteert in de volgende kosten per peildatum.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Omschrijving 1. – Voorbereidende werkzaamheden 2 – Villapark 3 – Vaargeul 4 – Openbaar gebied 5 – Zwembaai 6 – Zeilschool 7 – Camping 9 ‐ Staartposten

Totaal Index 1, 8% Totaal na index

€ € € € € € € € € € €

12‐5‐2015 72. 500, 00 6. 690. 219, 53 287. 894, 00 3. 082. 628, 08 44. 520, 00 409. 306, 30 1. 534. 340, 97 1. 575. 783, 15 13. 697. 192, 03 ‐713. 798, 81 12. 983. 393, 22

28‐11‐2017 € 72. 500, 00 € 6. 690. 219, 53 € 287. 894, 00 € 3. 082. 628, 08 € 44. 520, 00 € 409. 306, 30 € 1. 534. 340, 97 € 1. 575. 783, 15 € 13. 697. 192, 03 € ‐121. 635, 10 € 13. 575. 556, 94

9‐5‐2018 € 72. 500, 00 € 6. 690. 219, 53 € 287. 894, 00 € 3. 082. 628, 08 € 44. 520, 00 € 409. 306, 30 € 1. 534. 340, 97 € 1. 575. 783, 15 € 13. 697. 192, 03 € ‐ € 13. 697. 192, 03

Blad 57.

20‐11‐2018 € 72. 500, 00 € 6. 690. 219, 53 € 287. 894, 00 € 3. 082. 628, 08 € 44. 520, 00 € 409. 306, 30 € 1. 534. 340, 97 € 1. 575. 783, 15 € 13. 697. 192, 03 € 122. 724, 93 € 13. 819. 916, 96

28‐10‐2019 € 72. 500, 00 € 6. 690. 219, 53 € 287. 894, 00 € 3. 082. 628, 08 € 44. 520, 00 € 409. 306, 30 € 1. 534. 340, 97 € 1. 575. 783, 15 € 13. 697. 192, 03 € 350. 583, 64 € 14. 047. 775, 67

1‐1‐2022 € 72. 500, 00 € 6. 690. 219, 53 € ‐ € 3. 082. 628, 08 € 44. 520, 00 € 348. 788, 93 € 1. 534. 340, 97 € 1. 530. 489, 68 € 13. 303. 487, 19 € 648. 184, 15 € 13. 951. 671, 34

3‐2‐2021 € 72. 500, 00 € 6. 690. 219, 53 € ‐ € 3. 082. 628, 08 € 44. 520, 00 € 348. 788, 93 € 1. 534. 340, 97 € 1. 530. 489, 68 € 13. 303. 487, 19 € 668. 940, 97 € 13. 972. 428, 15

In bovenstaande tabel zijn met lichtblauw de ramingen van MUG weergegeven. Dit betreft de oorspronkelijke raming uit 2018 en de deels herziene raming uit 2021. 9. 4.

Kosten bouw- en woonrijp maken, Per peildatum Kosten, variant 1a 12 mei 2015 Met betrekking tot de peildatum 2015 wordt opgemerkt dat het exploitatiegebied maar 25, 9 ha is, ten opzichte van 41, 9 ha in de andere varianten. Deze veranderde oppervlakte is niet meegenomen in bovenstaande raming. Uitgaande dat de gemiddelde investering per m 2 gelijk is, bedragen de voor de oppervlakte gecorrigeerde kosten dan ook € 12. 983. 393, 22 / 41, 9 * 25, 9= € 8. 025. 534, 23. Vervolgens is er een correctie gemaakt omdat een redelijk handelend en denkend koper op dat moment niet zou uitgaan van het aanleggen van een vaargeul en de zeilschool kostenneutraal in het plan zou inpassen. Dan resteert een bedrag van € 7. 328. 333, 93. Vervolgens is bij de kosten rekening gehouden met de in de uitvraag genoemde bijdrage voor het parkeren bij sprookjes wonderland van € 100. 000, 00 en de kosten bovenwijks voor € 250. 000. 00. Voor de kosten van het beheer en onderhoud van de openbare gebieden is aangenomen dat deze kwalitatief hoogwaardig worden aangelegd, zodat er de eerste jaren geen significant onderhoud is. De kosten voor VTU zijn geraamd op 10%. Dit is eveneens gedaan voor de (gemeentelijke) apparaatskosten. Hierbij is rekening gehouden dat de ontwikkelaar de gemeentelijke kosten zou moeten vergoeden, maar zal proberen om zoveel mogelijk werkzaamheden zelf te verrichten.

Derhalve zal een deel van de kosten die hier zijn geraamd door de ontwikkelaar worden uitgevoerd. Kosten, variant 1b, 28 november 2017 Uit de inschrijving blijkt dat er een exploitatiebijdrage wordt betaald van € 478. 000, 00 en € 40. 000, 00 voor het opstellen van de bestemmingsplannen. Met betrekking tot deze kosten is in de berekening uitgegaan dat deze onderdeel vormen van de kosten VTU en apparaatskosten. Daarnaast is er een garantie van € 105. 000, 00 voor de toeristenbelasting. In de berekening is uitgegaan dat deze feitelijk kostenneutraal zijn. In het eerste exploitatiejaar zullen deze mogelijk nog niet geheel gehaald worden, vandaar is aangenomen dat dit een nadeel heeft van € 50. 000, 00. Voor de grondruiling met RWS is aangenomen dat deze kostenneutraal kan gebeuren. Voor de overige kosten is uitgegaan van de in § 1. 1 genoemde kostenraming voor bouw- en woonrijp maken. Dit is gedaan omdat enerzijds door partijen is aangegeven dat de gehanteerde kosten niet ter discussie stonden. Anderzijds is ervoor gekozen om zoveel mogelijk één lijn aan te houden tussen de uitgangspunten van de verschillende varianten, omdat deze methodiek juist inzicht geeft in de verschillen per variant. 1557. 13-D1c1

Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 58.

Kosten variant 2 en overige (afspraken anterieure overeenkomst) Met betrekking tot deze raming zijn de kosten voor VTU en apparaatskosten als percentage geraamd. De in de overeenkomst genoemde bedragen kunnen hieruit betaald worden. -

Voor de bovenwijkse voorzieningen is uitgegaan van een bijdrage van € 250. 000, 00. Voor de planschade is uitgegaan van € 15. 000, 00. Voor de garandstellingen van het zwembad en de toeristenbelasting is aangenomen dat deze bedragen bij de exploitatie ook daadwerkelijk behaald kunnen worden. Voor het 1 e jaar is echter aangenomen dat deze maar voor 50% worden behaald. Derhalve is uitgegaan dat deze garantstelling € 80. 000, 00 kost. Bijdrage parkeervoorzieningen openbaar gebied € 100. 000, 00. De door de gemeente te vergoeden kwaliteitsbijdragen openbaar gebied bedragen € 895. 670, 00 en € 1. 364. 800, 00. Op basis van de anterieure overeenkomst wordt deze bijdrage gespreid betaald, vanaf het moment dat er minimaal 100 recreatiewoningen verhuur klaar zijn of 5 jaar nadat de eerste recreatiewoning verhuur klaar is. Door gemeente te betalen bijdrage kosten ontruiming camping € 250. 000. Aangenomen is dat dit overeenkomt met de feitelijke kosten, zodat dit kostenneutraal is opgenomen.

Kosten varianten 3, 4, 7, 8 en 9 (anterieure overeenkomst gecombineerd met allonges) De kosten zijn bij deze varianten gelijk aan de vorige varianten, met uitzondering van de kosten bouw- en woonrijp maken. Daarbij is rekening gehouden met de delen die niet hoeven te worden gerealiseerd, waaronder de vaargeul alsmede met de gewijzigde oppervlakten per variant. Voor het oppervlakte is eerder reeds aangegeven dat, ondanks dat beide opdrachtgevers zich voor variant 3, 4, 7 en 8 baseren op gelijke stukken, conform het opgegeven overzicht voor variant 3 en 4 uitgegaan is van 38, 8 hectare en voor variant 7 en 8 is uitgegaan van 34, 5 hectare. Net als bij variant 1a en 1b zijn eerst de totale geïndexeerde kosten naar rato teruggerekend 25 van 41, 9 ha naar respectievelijk 38, 8 en 34, 5 hectare. Vervolgens zijn de (geïndexeerde) kosten voor de vaargeul hier vanaf getrokken. Voor variant 9 is uitgegaan van de actualisatie van MUG uit 2021, waar de vaargeul reeds uit is. Met betrekking tot de afspraken die zijn gemaakt over de maximale leges is rekening gehouden dat binnen de ontwikkeling het ook mogelijk is om vergunningsvrije bouwwerken te realiseren. Deze afspraken zijn derhalve niet in de grondexploitatie afgeprijsd. 9. 5.

Overige parameters Voor de overige parameters gehanteerd:  

in de

grondexploitatie zijn de volgende

uitgangspunten

Voor de inflatie is in de berekening uitgegaan van het historische gemiddelde van 2%. Met betrekking tot de opbrengstenstijging zijn door de deskundigen de outlook grondexploitatie zoals jaarlijks wordt opgesteld door Metafoor voor de jaren 2015, 2017, 2018, 2019 en 2022 bekeken. Uit deze exploitaties blijkt dat in alle jaren voor de

25 Doordat

de verrekening is gebaseerd op de gemiddelde kosten per m 2 ligt deze in de orde van grootte van € 30, 00 per m 2 . Doordat er geen ramingen zijn over de werkzaamheden die niet uitgevoerd hoeven te worden bij het kleiner worden van het exploitatiegebied, zijn deze bedragen niet te toetsen aan feitelijke ramingen. Deze correctie is hoog indien er geen werkzaamheden nodig zouden zijn op de oppervlaktes die zijn komen te vervallen. Voor de taxatie is echter aangenomen dat deze ook hoogwaardig ingericht zouden moeten worden als recreatiegebied. 1557. 13-D1c1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand



9. 6.

Blad 59.

langdurige opbrengstenstijging wordt uitgegaan van 2%. Deze is ook zo in de berekeningen opgenomen. Voor de disconteringsvoet hebben de deskundigen gekeken naar de percentages die zij gedurende de beschouwingsperiode hebben gehanteerd. Deze percentages lagen tussen de 6 en de 7% voor reguliere woningbouw. De deskundigen hebben rekening gehouden dat de onderhavige ontwikkeling een hogere risicofactor heeft dan reguliere woningbouw. Dit komt doordat de opbrengsten van recreatiewoningen conjunctuurgevoeliger is dan reguliere woningen en de investeringen in het bouw- en woonrijp maken een hoger risicofactor hebben. Voor de berekeningen is dan ook uitgegaan van een dsconteringsvoet van 7% tot op het moment dat het bestemmingsplan is vastgesteld. Daarna is uitgegaan van een disconteringsvoet van 6, 5% omdat de planologische risico’s zijn afgenomen.

Waarde per peildatum Op basis van de voornoemde uitgangspunten is een residuele grondwaardeberekening per peildatum opgezet. De uitkomsten van deze berekeningen zijn hieronder weergegeven. De deskundigen merken op dat deze uitkomsten niet los kunnen worden gelezen van de in § 9. 8 genoemde onzekerheden in de waarderingen. Variant 1a: Waardering gunningsleidraad waardepeildatum 12 mei 2015 Uit de hierna volgende berekening blijkt een residuele grondwaarde (contante waarde) van afgerond € 60. 000, 00 voor deze variant. Gelet op de bandbreedte op deze berekening kan hieruit worden geconcludeerd dat de ontwikkeling kostenneutraal zou kunnen worden uitgevoerd. Omschrijving Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden

€ €

Nominaal

Andere kosten ivm de exploitatie Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van Voorbereiding en Toezicht (VTU) Gemeentelijke apparaatskosten

€ € € €

Kostenstijging -

9. 214. 001 7. 678. 334 767. 833 767. 833

€ € € € € €

Totaal -

491. 142 432. 593 29. 666 28. 883

Berekende rentekosten / -opbrengsten

€ €

€ € € €

9. 705. 143 8. 110. 927 797. 500 796. 717

€

186. 295

TOTAAL KOSTEN

€

9. 214. 001

€

491. 142

€

9. 891. 438

Opbrengsten van de exploitatie

€

Nominaal 9. 450. 000

€

Opbrengstenstijging 536. 152

€

Totaal 9. 986. 152

Uitgifte gronden Uitgifte van gronden tbv woningbouw

€

9. 450. 000

€

536. 152

€

9. 986. 152

Bijdragen en subsidies Bijdragen en subsidies van derden Bijdrage andere exploitaties

€ €

TOTAAL OPBRENGSTEN

€

9. 986. 152

Resultaat op einddatum € Resultaat op startdatum € Resultaat op contante waarde €

94. 714 58. 983 58. 983

9. 450. 000

€ € €

536. 152

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 60.

Variant 1b: Waardering bieding waardepeildatum 28 november 2017 De uitkomsten van deze variant zijn hierna weergegeven. De contante waarde bedraagt afgerond € 820. 000, 00. Met betrekking tot de eerder genoemde onzekerheid, indien de opbrengsten 5% lager worden geraamd, daalt de contante waarde al tot afgerond € 55. 000, 00. Nominaal

Totaal

Omschrijving Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden

€ €

Andere kosten ivm de exploitatie Kosten divers Kosten van Voorbereiding en Toezicht (VTU) Gemeentelijke apparaatskosten

€ € € €

16. 496. 630 € 13. 747. 192 € 1. 374. 719 € 1. 374. 719 €

1. 636. 731 1. 405. 243 116. 474 115. 015

€

1. 023. 238

TOTAAL KOSTEN

€

16. 496. 630

1. 636. 731

€

19. 156. 599

Opbrengsten van de exploitatie

€

Nominaal Opbrengstenstijging 18. 200. 000 € 2. 185. 085

€

Totaal 20. 385. 085

Uitgifte gronden Uitgifte van gronden tbv woningbouw Uitgifte van gronden tbv niet woningbouw

€ €

20. 385. 085

Bijdragen en subsidies Bijdragen en subsidies van derden Bijdrage andere exploitaties

€ €

TOTAAL OPBRENGSTEN

€

€ €

Kostenstijging -

€ € € €

Berekende rentekosten / -opbrengsten €

18. 200. 000

€ €

18. 200. 000

€

€ €

2. 185. 085

18. 133. 361 15. 152. 435 1. 491. 193 1. 489. 734

€

20. 385. 085

Resultaat op einddatum € Resultaat op startdatum € Resultaat op contante waarde €

1. 228. 486 765. 039 818. 592

Variant 2: Waardering Anterieure overeenkomst 2018, waardepeildatum 28 november 2017 De uitkomsten van deze variant zijn hierna weergegeven. De contante waarde bedraagt afgerond € 3. 270. 000, 00. Omschrijving Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden

€ €

Andere kosten ivm de exploitatie Diverse kosten Kosten van Voorbereiding en Toezicht (VTU) Gemeentelijke apparaatskosten

€ € € €

Nominaal

€ €

16. 824. 668 € 14. 020. 557 € 1. 402. 056 € 1. 402. 056 €

Totaal

Kostenstijging

1. 669. 278 1. 433. 186 118. 790 117. 302

Berekende rentekosten / -opbrengsten TOTAAL KOSTEN

€

Opbrengsten van de exploitatie

€

Uitgifte gronden Uitgifte van gronden tbv woningbouw

€

Bijdragen en subsidies Bijdragen en subsidies van derden TOTAAL OPBRENGSTEN

16. 824. 668

€

1. 669. 278

Nominaal Opbrengstenstijging 23. 820. 470 € 2. 610. 327 21. 560. 000

€

2. 260. 470

€

23. 820. 470

€

2. 610. 327

€ €

€ € € €

18. 493. 946 15. 453. 743 1. 520. 845 1. 519. 358

€

484. 606-

€

18. 009. 340

€

Totaal 26. 430. 797

€

24. 170. 327

€

2. 260. 470

€

26. 430. 797

Resultaat op einddatum € Resultaat op startdatum € Resultaat op contante waarde €

8. 421. 457 3. 052. 324 3. 265. 986

2. 610. 327

Variant 3: Waardering effect allonge 1 en allonge 2, waardepeildatum 28 november 2017 De uitkomsten van deze variant zijn hierna weergegeven. De contante waarde bedraagt afgerond € 2. 140. 000, 00.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 61.

Nominaal

Totaal

Omschrijving Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden

€ €

Andere kosten ivm de exploitatie Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van Voorbereiding en Toezicht (VTU) Gemeentelijke apparaatskosten

€ € € €

15. 273. 919 € 12. 728. 266 € 1. 272. 827 € 1. 272. 827 €

1. 298. 231 1. 093. 825 100. 811 103. 595

€

611. 930-

TOTAAL KOSTEN

€

15. 273. 919

€

1. 298. 231

€

15. 960. 221

Opbrengsten van de exploitatie

€

Nominaal 20. 020. 470

€

Opbrengstenstijging 785. 031

€

Totaal 20. 805. 501

Uitgifte gronden Uitgifte van gronden tbv woningbouw

€

17. 760. 000

€

785. 031

€

18. 545. 031

Bijdragen en subsidies Bijdragen en subsidies van derden

€

2. 260. 470

€

2. 260. 470

TOTAAL OPBRENGSTEN

€

20. 020. 470

€

20. 805. 501

Resultaat op einddatum € Resultaat op startdatum € Resultaat op contante waarde €

4. 845. 280 2. 006. 432 2. 136. 850

€ €

Kostenstijging -

€ € € € € €

Berekende rentekosten / -opbrengsten

785. 031

16. 572. 151 13. 822. 091 1. 373. 638 1. 376. 421

Variant 4: Waardering effect bestemmingsplan 2020 en uitspraak ABRvS 26 , Waardepeildatum 28 november 2017 De uitkomsten van deze variant zijn hierna weergegeven. De contante waarde bedraagt afgerond € 90. 000, 00 negatief. De marktwaarde wordt bij een negatief bedrag bepaald op € 1, 00 de massa. Omschrijving Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e. d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen opstallen, obstakels, funderingen en kabels & leidingen

€ € € € €

Andere kosten ivm de exploitatie Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van Voorbereiding en Toezicht (VTU) Gemeentelijke apparaatskosten

€ € € €

Nominaal -

€ € € € €

15. 273. 919 € 12. 728. 266 € 1. 272. 827 € 1. 272. 827 €

Totaal

Kostenstijging -

1. 284. 178 1. 079. 772 100. 811 103. 595

Berekende rentekosten / -opbrengsten TOTAAL KOSTEN

€

15. 273. 919

€

1. 284. 178

€ € € € €

€ € € €

16. 558. 097 13. 808. 038 1. 373. 638 1. 376. 421

€

1. 104. 734

€

17. 662. 831

€

Totaal 17. 454. 700

€

15. 194. 230

€ €

2. 260. 470

€

17. 454. 700

Resultaat op einddatum € Resultaat op startdatum € Resultaat op contante waarde €

208. 13180. 92786. 187-

Nominaal Opbrengstenstijging 16. 199. 470 € 1. 255. 230

Opbrengsten van de exploitatie

€

Uitgifte gronden Uitgifte van gronden tbv woningbouw

€

13. 939. 000

€

Bijdragen en subsidies Bijdragen en subsidies van derden Bijdrage andere exploitaties

€ €

2. 260. 470 -

€ €

TOTAAL OPBRENGSTEN

€

16. 199. 470

€

1. 255. 230 -

1. 255. 230

Variant 5: Waarde-effect vertraging In de disconteringsvoet van de grondexploitatie zit de opslag voor winst- & risico verdisconteerd. Iedere gebiedsontwikkeling kent kansen en risico’s. De meest gerede manier om het financiële effect van een vertraging inzichtelijk te maken is om deze in de grondexploitatie op te nemen. In hoofdlijnen komt dat erop neer dat de contante waarde in de 26 Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, hierna ABRvS of ‘de Afdeling’.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 62.

berekening met 7% zal afnemen bij ieder jaar vertraging. Voornoemde is echter de rekenkundige benadering. Voor het bepalen van het effect op de marktwaarde is het van belang hoe een redelijk handelend en denkend koper de risico’s zouden inschatten. Indien een redelijk handelend en denkend koper en verkoper per peildatum zou hebben geweten dat er vertraging zou optreden doordat RWS de gronden niet zou verkopen en de Provincie haar bedenkingen had tegen de oorspronkelijke plannen, zou deze vermoedelijk de algemene risico’s veel hoger inschatten. Deze informatie was echter per peildatum niet bekend, waardoor dat niet in de effecten op de marktwaarde kan worden meegenomen.

Variant 6: Waardering anterieure overeenkomst, waardepeildatum 20 november 2018 De uitkomsten van deze variant zijn hierna weergegeven. De contante waarde bedraagt afgerond € 4. 880. 000, 00. Omschrijving Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden

€ €

Nominaal

Andere kosten ivm de exploitatie Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van Voorbereiding en Toezicht (VTU) Gemeentelijke apparaatskosten

€ € € €

Kostenstijging -

17. 117. 900 14. 264. 917 1. 426. 492 1. 426. 492

Totaal

€ € € € € €

2. 074. 496 1. 772. 626 151. 707 150. 163

Berekende rentekosten / -opbrengsten TOTAAL KOSTEN

€

17. 117. 900

Opbrengsten van de exploitatie

€

Nominaal 25. 980. 470

€

Uitgifte gronden Uitgifte van gronden tbv woningbouw Bijdragen en subsidies van derden

€ €

23. 720. 000 2. 260. 470

€ €

2. 878. 200

TOTAAL OPBRENGSTEN

€

25. 980. 470

€

2. 878. 200

€ €

€ € € €

19. 192. 396 16. 037. 543 1. 578. 199 1. 576. 654

€

2. 099. 716-

2. 074. 496

€

17. 092. 681

€

Totaal 28. 858. 670

€ €

26. 598. 200 2. 260. 470

€

28. 858. 670

Resultaat op einddatum € Resultaat op startdatum € Resultaat op contante waarde €

11. 765. 990 4. 563. 054 4. 882. 468

Opbrengstenstijging € 2. 878. 200

Variant 7: Waardering anterieure overeenkomst, waardepeildatum 28 oktober 2019 De uitkomsten van deze variant zijn hierna weergegeven. De contante waarde bedraagt afgerond € 7. 790. 000, 00. Omschrijving Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden

€ €

Nominaal

Andere kosten ivm de exploitatie Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van Voorbereiding en Toezicht (VTU) Gemeentelijke apparaatskosten

€ € € €

Kostenstijging

€ €

14. 068. 668 € 11. 723. 890 € 1. 172. 389 € 1. 172. 389 €

Totaal

2. 019. 953 1. 720. 481 150. 383 149. 089

Berekende rentekosten / -opbrengsten TOTAAL KOSTEN

€

14. 068. 668

€

2. 019. 953

€ €

€ € € €

16. 088. 621 13. 444. 371 1. 322. 772 1. 321. 478

€

3. 498. 649-

€

12. 589. 973

€

Totaal 31. 351. 484

€

29. 091. 014

€

2. 260. 470

€

31. 351. 484

Resultaat op einddatum € Resultaat op startdatum € Resultaat op contante waarde €

18. 761. 512 7. 276. 038 7. 785. 360

Nominaal Opbrengstenstijging 27. 700. 470 € 3. 651. 014

Opbrengsten van de exploitatie

€

Uitgifte gronden Uitgifte van gronden tbv woningbouw

€

25. 440. 000

€

Bijdragen en subsidies Bijdragen en subsidies van derden

€

2. 260. 470

€

TOTAAL OPBRENGSTEN

€

27. 700. 470

€

3. 651. 014 -

3. 651. 014

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 63.

Variant 8: Waardering anterieure overeenkomst en allonge 1, waardepeildatum 28 oktober 2019 De uitkomsten van deze variant zijn hierna weergegeven. De contante waarde bedraagt afgerond € 5. 700. 000, 00. Nominaal

Totaal

Omschrijving Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden

€ €

Andere kosten ivm de exploitatie Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van Voorbereiding en Toezicht (VTU) Gemeentelijke apparaatskosten

€ € € €

14. 068. 668 € 11. 723. 890 € 1. 172. 389 € 1. 172. 389 €

1. 811. 822 1. 521. 861 143. 647 146. 314

€

2. 315. 000-

TOTAAL KOSTEN

€

14. 068. 668

1. 811. 822

€

13. 565. 490

Opbrengsten van de exploitatie

€

Nominaal Opbrengstenstijging 23. 620. 470 € 2. 879. 700

€

Totaal 26. 500. 170

Uitgifte gronden Uitgifte van gronden tbv woningbouw

€

21. 360. 000

€

24. 239. 700

Bijdragen en subsidies Bijdragen en subsidies van derden

€

2. 260. 470

€

2. 260. 470

TOTAAL OPBRENGSTEN

€

23. 620. 470

€

26. 500. 170

Resultaat op einddatum € Resultaat op startdatum € Resultaat op contante waarde €

12. 934. 680 5. 356. 254 5. 704. 411

€ €

Kostenstijging

€ € € €

Berekende rentekosten / -opbrengsten €

€ €

2. 879. 700 -

2. 879. 700

15. 880. 490 13. 245. 751 1. 316. 036 1. 318. 703

Variant 9: Waardering anterieure overeenkomst, allonge 1 en 2, waardepeildatum 1 januari 2022 De uitkomsten van deze variant zijn hierna weergegeven. De contante waarde bedraagt afgerond € 6. 210. 000, 00. Nominaal

Totaal

Omschrijving Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden

€ €

Andere kosten ivm de exploitatie Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van Voorbereiding en Toezicht (VTU) Gemeentelijke apparaatskosten

€ € € €

14. 308. 384 € 11. 923. 653 € 1. 192. 365 € 1. 192. 365 €

2. 851. 368 2. 373. 764 237. 348 240. 255

€

3. 014. 718-

TOTAAL KOSTEN

€

14. 308. 384

2. 851. 368

€

14. 145. 033

Opbrengsten van de exploitatie

€

Nominaal Opbrengstenstijging 25. 547. 470 € 4. 570. 042

€

Totaal 30. 117. 512

Uitgifte gronden Uitgifte van gronden tbv woningbouw

€

23. 287. 000

€

27. 857. 042

Bijdragen en subsidies Bijdragen en subsidies van derden

€

2. 260. 470

€

2. 260. 470

TOTAAL OPBRENGSTEN

€

25. 547. 470

€

30. 117. 512

Resultaat op einddatum € Resultaat op startdatum € Resultaat op contante waarde €

15. 972. 478 6. 210. 523 6. 210. 523

€ €

Kostenstijging

€ € € €

Berekende rentekosten / -opbrengsten €

4. 570. 042 -

4. 570. 042

€ €

17. 159. 751 14. 297. 417 1. 429. 714 1. 432. 621

Aangezien deze variant de meest actuele peildatum heeft, is wordt ook hierbij nog kort ingegaan op de gevoeligheid. De uitkomst van de residuele berekening bedraagt € 6. 210. 000, 00. De totale geraamde vrij op naam prijzen van de te realiseren ontwikkeling zijn op deze peildatum geraamd op € 87. 920. 000, 00. Dit houdt in dat indien de vrij-op-naam opbrengsten 7% lager zouden worden geraamd, het berekende resultaat al zou verdampen. De huidige marktontwikkelingen laten zien dan een dergelijk scenario zeker reëel kan zijn. Van de twee verblijven op het park die nu op Funda worden aangebonden is de vraagprijs reeds met € 10. 000, 00 gedaald. De gemiddelde vrij op naam prijs waarmee in 2022 is gerekend is 1557. 13-D1c1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 64.

afgerond € 293. 000, 00. Dat houdt in dat een daling van de vrij-op-naam prijs van € 10. 000, 00 al overeenkomt met een 3, 4%. Deze dalingen waren per peildatum 1 januari 2022 echter nog niet te voorzien. Wel geven ze goed aan dat de gevoeligheid van de residuele berekeningen niet alleen een theoretische exercitie is, maar een echt risico op de gehele exploitatie en ook feitelijk kan optreden. Per peildatum heden zou, gezien de economische en geopolitieke ontwikkelingen sinds januari 2022, deze uitkomst dan waarschijnlijk ook weer significant lager zijn. Toetsing uitkomsten aan referenties Ter controle van de bovenstaande uitkomsten hebben de deskundigen deze gelegd naast de bevindingen uit het referentieonderzoek zoals genoemd in § 8. 6. Indien naar de hoogste contante waarde wordt gekeken (variant 9) blijkt hieruit een contante waarde van € De totale oppervlakte van de uitgeefbare meters (camping en vakantiepark) bedraagt circa 16 ha. Dit resulteert in een gemiddelde waarde van € per m 2 Deze uitkomst ligt binnen de bandbreedte van de gevonden referenties die tot circa € 60, 00 per m 2 gaat en komt daarmee de deskundigen plausibel over. Dat ondanks de gunstige opbrengsten de waarde niet aan de bovenzijde van de bandbreedte ligt is naar oordeel van de deskundigen goed te verklaren door de hoge kosten van de gebiedsontwikkeling die drukken op de waarde. ….

Deze hoge kosten voor de gebiedsontwikkeling zorgen er tevens voor dat de ondergrens van de residuele grondwaarden lager liggen dan de gevonden referenties van ruwe bouwgrond. Overall concluderen de deskundigen dan ook dat de uitkomsten van de residuele berekeningen verklaarbaar zijn binnen de uitkomsten van het referentieonderzoek naar transactieprijzen van ruwe bouwgrond. 9. 7.

Back-testing Gloudemans heeft de onroerende zaak niet eerder gewaardeerd. Derhalve heeft er geen backtesting plaatsgevonden.

9. 8.

Onzekerheden waardering Bij het waarderen van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een waardering blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan onder andere het gevolg zijn van:    

Onzekere marktomstandigheden; Gebrekkige informatievoorziening door de eigenaar/opdrachtgever; Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere vergelijkbare referentietransacties; Gevoeligheden van de gehanteerde waarderingsmethodiek.

c. q.

exact

Als gevolg van bovenstaande onzekerheden dient bij iedere waardering rekening gehouden te worden met een marge. Deze marge zal per object en locatie afwijken en ontstaat door de inefficiëntie van de vastgoedmarkt (marktonzekerheid) en de afwijking die eigen is aan de menselijke schatting. Indien naar de jurisprudentie over dit onderwerp wordt gekeken blijkt dat in de rechtspraak 27 in zijn algemeenheid een marge wordt aangehouden van 10% naar beneden en 10% naar boven - oftewel een bandbreedte van 20% wordt acceptabel geacht. 27 Zie onder

andere de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 18 september 2019 met kenmerk ECLI: NL: RBOT: 2019: 7362 1557. 13-D1c1

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 65.

Deze marge komt ook naar voren in de literatuur 28 Voor minder courante objecten wordt een grotere bandbreedte aanvaard 29 .

Voor het onderhavige object wordt door de deskundigen opgemerkt dat reeds eerder in het rapport is aangegeven dat de ontwikkeling bestaat uit verschillende ontwikkelingen. Zo is er enerzijds de herontwikkeling van het bestaande openbaar gebied als hoogwaardige verblijfsrecreatie, met nieuw strand en is er anderzijds de ontwikkeling van een vakantiepark en bungalowpark. Door de omvang van deze ontwikkeling is het aantal partijen dat hierin interesse zou hebben beperkt. Het bouw- en woonrijp maken van het gebied en de waterkundige werken behoren niet tot de kernactiviteiten van exploitanten van vakantieparken. De partijen die daarmee wel ervaring hebben, hebben meestal weer geen ervaring met vakantieparken. Dit houdt in dat de gebiedsontwikkeling danwel vormgegeven moet worden als samenwerking, danwel dat een partij externe kennis en kundige moet inkopen. Met betrekking tot de variant samenwerking wordt opgemerkt dat de recreatiebranche vaker negatief in het nieuws komt. Niet iedere onderneming wilt hiermee worden geassocieerd. Daarnaast is deze branche meer dan andere branches afhankelijk van het weer en de economische omstandigheden. Hierdoor zal het aantal partijen dat gezamenlijk de exploitatie zal oppakken beperkt zijn.

Nu de grootste ontwikkelingsmogelijkheden betrekking hebben op het recreatieve deel is de kans het grootste dat vanuit deze branche interesse bestaat, waarbij ze gebruik moeten maken van externe partijen en ramingen. Hier zit voor hun dan ook een aanzienlijk risico, dat ze in de waardering zullen meenemen. Derhalve is de waardering niet enkel rekenkundig te bepalen. Voorts wordt opgemerkt dat de opbrengsten van de recreatiewoningen een aanzienlijke bandbreedte kennen. Dit blijkt mede uit de grafieken die in het rapport zijn opgenomen waarin de spreiding van de referenties is weergegeven. Deze spreiding komt mede doordat uit de akte van leveringen en de verkoopteksten niet alle relevante informatie valt te halen zoals park reglementen. Daarnaast zijn de ligging en de aanwezige voorzieningen van groot belang. De bandbreedte tussen deze opbrengsten is echter dermate groot, dat er per recreatiewoning tienduizende euro’s verschil kunnen zitten. Indien enkel wordt uitgegaan van € 10. 000, 00 verschil in opbrengsten en 400 recreatieverblijven, resulteert dit al makkelijk in een verschil van 4 miljoen euro. Indien als alternatieve benadering naar de referenties van ruwe bouwgrond wordt gekeken, blijkt dat er tussen het lage en het hoge prijsniveau ook een factor 3 verschil zit. Dus ook vanuit deze benadering is er een grote bandbreedte aanwezig.

Deze onzekerheden en risico’s die dus op een dergelijke exploitatie liggen laten zich in de markt vertalen tot lage grondprijzen, die op het moment dat de risico’s meevallen en de prijzen zich gunstig ontwikkelen kunnen vertalen in grote winsten. Deze winsten zijn residueel wel beschikbaar om voor de grond te betalen, maar uit referenties blijkt dat dat meestal niet wordt gedaan. Op basis van bovengenoemde onzekerheden blijkt dat er een zeer grote onzekerheidsmarge 28 Zie

ook ‘Taxatieleer Vastgoed 1’ geschreven door Peter C. van Arnhem, Tom M. Berkhout en George G. M. ten Have (Zesde druk, pagina 110 en 111) wordt gesproken over de 10%-regel. Een afwijking van 10% in de waardebepaling is niet ongewoon. 29 Schekkerman (2004) concludeerde: “Uit analyse blijken de verschillen dermate groot dat ook hierdoor een bandbreedte van plus en min 10-20% bij taxaties ten opzichte van de uiteindelijke transactie goed te verklaren zijn. Deze bandbreedte zal kleiner zijn als de courantheid van een object toeneemt en groter zijn bij een zeer incourant object. Een ieder die met taxaties te maken heeft, zal rekening moeten houden met te verwachten afwijkingen in de bandbreedte van 5 tot 20%. Bij incourante vastgoedobjecten zouden de afwijkingen zelfs nog groter kunnen zijn. 1557. 13-D1c1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 66.

de taxatie van deze ontwikkeling ligt. Een puntschatting is dan ook nooit mogelijk. In de praktijk kan hierdoor het gevoel ontstaan dat enerzijds de ruwe bouwgrond voor een te laag bedrag wordt verkocht en anderzijds marktpartijen forse winst kunnen maken. Dit houdt echter niet in dat de transactie van de ruwe bouwgrond daarmee niet marktconform is. op

De deskundigen hebben door het weergeven van het brede scala aan referenties geprobeerd om deze onzekerheden en bandbreedtes in beeld te brengen zodat ook de lezers van dit rapport zich bewust zijn van de bandbreedte. 9. 9.

Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering Conform de opdrachtverstrekking valt het inzichtelijk maken van de invloed van de bijzondere uitgangspunten op de waardering buiten de scope van de werkzaamheden.

9. 10.

Finale waardering Met inachtneming van alle in dit advies genoemde uitgangspunten en informatie is de marktwaarde van de onroerende zaak met bijzondere uitgangspunten geschat op: Variant

Waardepeildatum

12 mei 2015

€ 60. 000, 00 (zegge: zestigduizend euro)

28 november 2017 28 november 2017 28 november 2017

€ 820. 000, 00 (zegge: achthonderdtwintigduizend euro)

28 november 2017 waarde effect

€ 1, 00 (zegge: één euro)

20 november 2018

€ 4. 880. 000, 00 (zegge: viermiljoen achthonderdtachtigduizend euro)

28 oktober 2019

€ 7. 790. 000, 00 (zegge: zevenmiljoen zevenhonderdnegentigduizend euro)

28 oktober 2019

€ 5. 700. 000, 00 (zegge: vijfmiljoen zevenhonderdduizend euro)

1 januari 2022

€ 6. 210. 000, 00 (zegge: zesmiljoen tweehonderdtienduizend euro)

2 3 4 5

Waarde

€ 3. 270. 000, 00 (zegge: driemiljoen tweehonderdzeventigduizend euro) € 2. 140. 000, 00 (zegge: tweemiljoen honderdveertigduizend euro)

7% per jaar vertraging

Bovengenoemde opinie van de waarde is voorlopig en is afhankelijk van de voltooiing van het definitieve advies. 1557. 13-D1c1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van

Doorne Advocaten

AKD

| Recreatieoord

Enkhuizer Zand

Blad 67.

Nuland, 15 november 2022

deskundigen,

(geanonimiseerd)

1557.13-D1c1

Disclaimer:

Dit advies

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

10.

Blad 68.

Bijlagen 1. 2. 3. 4.

Specificatie van de waardering Notitie AKD Notitie Van Doorne Aangeleverd overzicht met peildata, uitgangspunten en oppervlakten

BIJLAGE 1

1557. 13-r1. xlsx

Residuele grondwaardeberekening Dossier Datum Versie Status

1557. 13 10-11-2022 Enkhuizen Concept

Residuele grondwaarde peildatum Programma Huur- of koopwoning Type Aantal m2 gbo vormfactor m2 bvo m3

2, 9

Marktwaarde VON-prijs (incl. btw) per m2 gbo VON-prijs (excl. btw)

21%

Stichtingskosten Bouwkosten per m2 bvo per m3 Bijkomende kosten prefab Bijkomende kosten regulier per m2 bvo per m3

10% 13%

Algemene kosten per m2 bvo per m3 Winst & Risico per m2 bvo per m3

Type woning 12-mei-15 eigen gebruik

Type woning 28-nov-17 eigen gebruik

Type woning 20-nov-18 eigen gebruik

Type woning 28-okt-19 eigen gebruik

Type woning 1-jan-22 eigen gebruik

Koop chalet 1 51 0, 87 59 170

€ €

132. 500, 00 2. 598, 04

€ €

160. 000, 00 3. 137, 25

€ €

170. 000, 00 3. 333, 33

€ €

190. 000, 00 3. 725, 49

€ €

245. 000, 00 4. 803, 92

€

109. 504, 13

€

132. 231, 40

€

140. 495, 87

€

157. 024, 79

€

202. 479, 34

€ € €

46. 896, 55 800, 00 275, 86

€ € €

48. 362, 07 825, 00 284, 48

€ € €

49. 827, 59 850, 00 293, 10

€ € €

57. 155, 17 975, 00 336, 21

€ € €

70. 344, 83 1. 200, 00 413, 79

€

4. 689, 66

€

4. 836, 21

€

4. 982, 76

€

5. 715, 52

€

7. 034, 48

€ €

80, 00 27, 59

€ €

82, 50 28, 45

€ €

85, 00 29, 31

€ €

97, 50 33, 62

€ €

120, 00 41, 38

€ € €

4. 380, 17 74, 72 25, 77

€ € €

5. 289, 26 90, 23 31, 11

€ € €

5. 619, 83 95, 87 33, 06

€ € €

6. 280, 99 107, 15 36, 95

€ € €

8. 099, 17 138, 16 47, 64

€ € €

5. 475, 21 93, 40 32, 21

€ € €

6. 611, 57 112, 79 38, 89

€ € €

7. 024, 79 119, 83 41, 32

€ € €

7. 851, 24 133, 93 46, 18

€ € €

10. 123, 97 172, 70 59, 55

453, 16

€

488, 17

€

507, 56

€

577, 74

€

278, 62 174, 54

€ €

287, 33 200, 84

€ €

296, 03 211, 53

€ €

339, 57 238, 17

€ €

17. 225 294 101 36%

€ € €

65. 587, 27 1. 118, 84 385, 81

€ € €

Financieringskosten Bouwtijd (maanden) Bouwrente Voorverkoop (percentage) Rente over bouwkosten Rente over bijk kst, AK, W&R

€

Bijkomende kosten, totaal per m2 bvo per m3 % bijkomende kosten van bouwkosten

€ € €

Stichtingskosten (excl. btw) per m2 bvo per m3 Stichtingskosten (incl. btw)

€ € €

€ €

21%

12 4% 70%

14. 998 € 256 € 88 € 32%

nvt

61. 894, 74 1. 055, 85 364, 09

€ € €

nvt

12 4% 70%

18. 135 € 309 € 107 € 36%

nvt

67. 962, 54 1. 159, 36 399, 78

€ € €

72. 533, 33

12 4% 70%

20. 425 € 348 € 120 € 36% 77. 580, 66 1. 323, 43 456, 36

€ € €

€

79. 444, 13 51% nvt

€

nvt

721, 02

417, 93 303, 09 25. 979 443 153 37%

nvt

96. 323, 47 1. 643, 17 566, 61

Per woning Grondwaarde (incl. btw) Grondwaarde (excl btw) quote per m2 kavel

€

47. 609, 39 43% nvt

€

66. 644, 13 50% nvt

€

Totaal grondwaarde (excl. btw)

€

47. 609, 39

€

66. 644, 13

€

72. 533, 33

€

79. 444, 13

€

106. 155, 87

Grondwaarde afgerond (excl. BTW)

€

48. 000, 00

€

67. 000, 00

€

73. 000, 00

€

79. 000, 00

€

106. 000, 00

nvt

Pagina: 1 van 5

nvt 52% nvt

nvt

nvt 106. 155, 87 52% nvt

printdatum: 11-11-2022 modelversie: 1801

Residuele grondwaardeberekening Dossier Datum Versie Status

1557. 13 10-11-2022 Enkhuizen Concept

Residuele grondwaarde peildatum Programma Huur- of koopwoning Type Aantal m2 gbo vormfactor m2 bvo m3

2, 9

Marktwaarde VON-prijs (incl. btw) per m2 gbo VON-prijs (excl. btw)

Type woning 12-mei-15 met huurverplichting Met steiger Koop bungalow 1 80 0, 65 123 357

21%

Stichtingskosten Bouwkosten per m2 bvo per m3

Type woning 28-nov-17 met huurverplichting Met steiger Koop bungalow 1 80 0, 65 123 357

Type woning 20-nov-18 met huurverplichting Met steiger Koop bungalow 1 80 0, 65 123 357

Type woning 28-okt-19 met huurverplichting Met steiger Koop bungalow 1 80 0, 65 123 357

Type woning 1-jan-22 met huurverplichting Met steiger Koop bungalow 1 80 0, 65 123 357

€ €

215. 000, 00 2. 687, 50

€ €

240. 000, 00 3. 000, 00

€ €

260. 000, 00 3. 250, 00

€ €

285. 000, 00 3. 562, 50

€ €

380. 000, 00 4. 750, 00

€

177. 685, 95

€

198. 347, 11

€

214. 876, 03

€

235. 537, 19

€

314. 049, 59

€ € €

123. 076, 92 1. 000, 00 344, 83

€ € €

126. 153, 85 1. 025, 00 353, 45

€ € €

135. 384, 62 1. 100, 00 379, 31

€ € €

150. 769, 23 1. 225, 00 422, 41

€ € €

190. 769, 23 1. 550, 00 534, 48

€ € €

16. 000, 00 130, 00 44, 83

€ € €

16. 400, 00 133, 25 45, 95

€ € €

17. 600, 00 143, 00 49, 31

€ € €

19. 600, 00 159, 25 54, 91

€ € €

24. 800, 00 201, 50 69, 48

Bijkomende kosten prefab Bijkomende kosten regulier per m2 bvo per m3

10% 13%

Algemene kosten per m2 bvo per m3

€ € €

7. 107, 44 57, 75 19, 91

€ € €

7. 933, 88 64, 46 22, 23

€ € €

8. 595, 04 69, 83 24, 08

€ € €

9. 421, 49 76, 55 26, 40

€ € €

12. 561, 98 102, 07 35, 20

Winst & Risico per m2 bvo per m3

€ € €

8. 884, 30 72, 18 24, 89

€ € €

9. 917, 36 80, 58 27, 79

€ € €

10. 743, 80 87, 29 30, 10

€ € €

11. 776, 86 95, 69 33, 00

€ € €

15. 702, 48 127, 58 43, 99

1. 115, 12

€

1. 160, 52

€

1. 247, 61

€

1. 385, 33

€

731, 22 383, 90

€ €

749, 50 411, 01

€ €

804, 34 443, 27

€ €

895, 75 489, 58

€ €

Financieringskosten Bouwtijd (maanden) Bouwrente Voorverkoop (percentage) Rente over bouwkosten Rente over bijk kst, AK, W&R

€

Bijkomende kosten, totaal per m2 bvo per m3 % bijkomende kosten van bouwkosten

€ € €

33. 107 269 93 27%

€ € €

35. 412 288 99 28%

€ € €

38. 186 310 107 28%

€ € €

Stichtingskosten (excl. btw) per m2 bvo per m3 Stichtingskosten (incl. btw)

€ € €

156. 183, 78 1. 268, 99 437, 58 nvt

€ € €

161. 565, 60 1. 312, 72 452, 66 nvt

€ € €

173. 571, 07 1. 410, 26 486, 30 nvt

€ € €

€ €

21%

Per woning Grondwaarde (incl. btw) Grondwaarde (excl btw) quote per m2 kavel

€

Totaal grondwaarde (excl. btw) Grondwaarde afgerond (excl. BTW)

12 4% 70%

nvt

21. 502, 17

€

21. 502, 17

€

22. 000, 00

12% nvt

12 4% 70%

nvt

36. 781, 51

€

36. 781, 51

€

37. 000, 00

19% nvt

12 4% 70%

nvt

41. 304, 97

€

41. 304, 97

€

41. 000, 00

19% nvt

12 4% 70%

42. 184 € 343 € 118 € 28% 192. 952, 90 1. 567, 74 540, 60 nvt

nvt

€ € €

1. 770, 17

1. 133, 39 636, 77 54. 835 446 154 29%

245. 603, 86 1. 995, 53 688, 11 nvt

nvt

42. 584, 29

€

42. 584, 29

€

68. 445, 73

€

43. 000, 00

€

68. 000, 00

18% nvt

22% nvt

68. 445, 73

Residuele grondwaardeberekening Dossier Datum Versie Status

1557. 13 10-11-2022 Enkhuizen Concept

Residuele grondwaarde peildatum Programma Huur- of koopwoning Type Aantal m2 gbo vormfactor m2 bvo m3

2, 9

Marktwaarde VON-prijs (incl. btw) per m2 gbo VON-prijs (excl. btw)

Type woning 12-mei-15 eigen gebruik Met steiger Koop bungalow 1 80 0, 65 123 357

21%

Stichtingskosten Bouwkosten per m2 bvo per m3

Type woning 28-nov-17 eigen gebruik Met steiger Koop bungalow 1 80 0, 65 123 357

Type woning 20-nov-18 eigen gebruik Met steiger Koop bungalow 1 80 0, 65 123 357

Type woning 28-okt-19 eigen gebruik Met steiger Koop bungalow 1 80 0, 65 123 357

Type woning 1-jan-22 eigen gebruik Met steiger Koop bungalow 1 80 0, 65 123 357

€ €

240. 000, 00 3. 000, 00

€ €

265. 000, 00 3. 312, 50

€ €

290. 000, 00 3. 625, 00

€ €

320. 000, 00 4. 000, 00

€ €

425. 000, 00 5. 312, 50

€

198. 347, 11

€

219. 008, 26

€

239. 669, 42

€

264. 462, 81

€

351. 239, 67

€ € €

123. 076, 92 1. 000, 00 344, 83

€ € €

126. 153, 85 1. 025, 00 353, 45

€ € €

135. 384, 62 1. 100, 00 379, 31

€ € €

150. 769, 23 1. 225, 00 422, 41

€ € €

190. 769, 23 1. 550, 00 534, 48

€ € €

16. 000, 00 130, 00 44, 83

€ € €

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13575437/3