Document · PDF

Bijlage 2 Concept waardering Gloudemans sporen dd 15 november 2022 (geanonimiseerd)

gemeenteraad 18 december 2023, gemeente EnkhuizenBij agendapunt: Vaststellingsovereenkomst Recreatieoord Enkhuizerzand30.341 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 4

6. 2.

Variant 1b: Waardering bieding waardepeildatum 28 november 2017 Opdrachtgever AKD wil inzichtelijk hebben de waarde aan het einde van onderhandelingen in 2015. Als privaatrechtelijke kaders dienen de gunningsleidraad en de bieding van OREZ. In de bieding zijn 172 recreatiewoningen mogelijk en wordt het aantal standplaatsen voor stacaravans in het midden gelaten. Het ontwerp omvat havens, vaargeul en de uitbreiding van het strand. Publiekrechtelijk is er nog geen kader. Hier wordt aangesloten op hetgeen opdrachtgever uitgevraagd heeft: uitgaan van planologisch 175 recreatiewoningen en 175 standplaatsen voor stacaravans op de camping. Er is geen uitspraak over het aandeel verplichte jaarrond verhuur en het aandeel eigen gebruik. Daar dit later expliciet wordt vermeld is het uitgangspunt 100% verhuur.

1557. 13-D1c1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 24.

Hier wordt voor de potentiële opbrengsten uitgegaan van:  175 chalets  175 recreatiewoningen aan/nabij water en steiger voor permanente verhuur Voor de kosten wordt uitgegaan van ramingen voor 41, 9 ha plangebied, mét de vaargeul. 6. 3.

Variant 2: Waardering Anterieure overeenkomst 2018, waardepeildatum 28 november 2017 Opdrachtgever AKD wil inzichtelijk hebben de waardeontwikkeling tussen de bieding in 2017 en de anterieure overeenkomst in 2018. Als publiekrechtelijk kader dient het ontwerpbestemmingsplan 2019 gehanteerd te worden. In de anterieure overeenkomst is opgenomen: 200 recreatiewoningen, waarvan 70% permanente verhuur, 30% eigen gebruik mogelijk. Aanleg vaargeul, waterwerken en havens door ontwikkelaar. Het ontwerpbestemmingsplan laat 200 standplaatsen toe en 200 recreatiewoningen, waarvan maximaal 25 waterwoningen 8 .

Hier wordt voor de potentiële opbrengsten uitgegaan van:  200 chalets  160 recreatiewoningen aan/nabij water en steiger voor permanente verhuur  40 recreatiewoningen aan/nabij het water en steiger voor eigen gebruik Voor de kosten wordt uitgegaan van ramingen voor circa 41, 9 ha plangebied mét de vaargeul. 6. 4.

Variant 3: Waardering effect allonge 1 en allonge 2, waardepeildatum 28 november 2017 Opdrachtgever AKD wil inzichtelijk hebben wat de effecten zijn van het wegvallen van de waterwoningen en havens, op basis van de allonge en het vastgestelde bestemmingsplan. In de allonge wordt alleen gesproken over in totaal 420 eenheden voor recreatief nachtverblijf. Er wordt aangegeven dat voor het tweede deel van de camping een aparte procedure dient te komen. Het bestemmingsplan ziet toe op het vakantiepark, met 200 recreatiewoningen en een camping met 200 standplaatsen. Voor het tweede campingdeel is een aparte procedure nodig. Dit is nog niet gestart. Uitgangspunt is dat de 20 ‘extra’ eenheden vallen in dit tweede campingdeel en derhalve buiten de bestemmingsmogelijkheden vallen. Voor de potentiële opbrengsten wordt derhalve uitgegaan van:  200 chalets  160 recreatiewoningen zonder nabijheid water en steiger voor permanente verhuur  40 recreatiewoningen zonder nabijheid water en steiger voor eigen gebruik Voor de kosten wordt uitgegaan van ramingen voor 38, 8 ha, zonder vaargeul.

8 De waterwoningen mogen 100 m² groot zijn. Er is geen toelichting over het aandeel huur/verhuur hierbinnen, noch inzicht in additionele kosten. Marktanalyse uit het verdere onderzoek laat zien dat er geen relatie tussen opbrengst per m² is en de oppervlakte van een recreatiewoning. Derhalve worden deze 25 waterwoningen in de verdere berekeningen behandeld als de

overige woningen in deze stedenbouwkundige opzet. 1557. 13-D1c1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

6. 5.

Blad 25.

Variant 4: Waardering effect bestemmingsplan 2020 en uitspraak ABRvS 9 , waardepeildatum 28 november 2017 Opdrachtgever AKD wil inzichtelijk hebben welke effecten het bestemmingplan 2020 en de uitspraak van de ABRvS hebben op de waardering. In het bestemmingsplan wordt het aantal recreatiewoningen teruggebracht naar 160, het aantal standplaatsen wordt teruggebracht naar 160 en 40 standplaatsen mogen alleen voor niet-permanente kampeermiddelen worden gebruikt. Tevens wordt een voorziening getroffen dat er max. 25 camperplaatsen mogen zijn en dat de recreatiewoningen pas gebruikt mogen worden nadat 2 ha moeras en wandelpad ten noorden van de camping zijn aangelegd. Voor de potentiële opbrengsten wordt derhalve uitgegaan van:  160 chalets  40 niet-permanente standplaatsen  112 recreatiewoningen zonder nabijheid water en steiger voor permanente verhuur  28 recreatiewoningen zonder nabijheid water en steiger voor eigen gebruik Voor de kosten wordt uitgegaan van ramingen voor 38, 8 ha, zonder vaargeul.

6. 6.

Variant 5: Waarde-effect vertraging Opdrachtgever AKD wil het effect van de wijzigingen in tijdpad inzichtelijk hebben, terugkijkend op 28 november 2017 op basis van de conceptplanning d. d. 21 november 2016.

6. 7.

Variant 6: Waardering anterieure overeenkomst, waardepeildatum 20 november 2018 Opdrachtgever Van Doorne wil de waarde inzichtelijk hebben van de anterieure overeenkomst ten tijde van deze overeenkomst. Als publiekrechtelijk kader dient het voorontwerpbestemmingsplan 2018 gehanteerd te worden. In de anterieure overeenkomst is opgenomen: 200 recreatiewoningen, waarvan 70% permanente verhuur, 30% eigen gebruik mogelijk. Aanleg vaargeul, waterwerken en havens door ontwikkelaar. Het voorontwerpbestemmingsplan laat 200 standplaatsen toe en 200 recreatiewoningen, waarvan maximaal 25 waterwoningen 10 .

9 Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, hierna ABRvS of ‘de Afdeling’. 10 De waterwoningen mogen 100 m² groot zijn. Er is geen toelichting over het aandeel huur/verhuur hierbinnen, noch inzicht in additionele kosten. Marktanalyse uit het verdere onderzoek laat zien dat er geen relatie tussen opbrengst per m² is en de oppervlakte van een recreatiewoning. Derhalve worden deze 25 waterwoningen in de verdere berekeningen behandeld als de

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

6. 8.

Blad 26.

Variant 7: Waardering anterieure overeenkomst, waardepeildatum 28 oktober 2019 Opdrachtgever Van Doorne wil de waarde van de anterieure overeenkomst inzichtelijk hebben voor de totstandkoming van de allonge, met als juridisch kader het voorontwerpbestemmingsplan. Feitelijk is dit dezelfde waardering als variant 5, echter dan 11 maanden later. Hier wordt voor de potentiële opbrengsten uitgegaan van:  200 chalets  160 recreatiewoningen aan/nabij water en steiger voor permanente verhuur  40 recreatiewoningen aan/nabij het water en steiger voor eigen gebruik Voor de kosten wordt uitgegaan van ramingen voor circa 41, 9 ha plangebied mét vaargeul.

6. 9.

Variant 8: Waardering anterieure overeenkomst en allonge 1, waardepeildatum 28 oktober 2019 Opdrachtgever Van Doorne wil inzichtelijk hebben wat de effecten zijn van het wegvallen van de waterwoningen en havens, op basis van de allonge 1 en het vastgestelde bestemmingsplan 2019. In de allonge wordt alleen gesproken over in totaal 420 eenheden voor recreatief nachtverblijf. Er wordt aangegeven dat voor het tweede deel van de camping een aparte procedure dient te komen. Het bestemmingsplan ziet toe op het vakantiepark, met 200 recreatiewoningen en een camping met 200 standplaatsen. Voor het tweede campingdeel is een aparte procedure nodig. Dit is nog niet gestart. Uitgangspunt is dat de 20 ‘extra’ eenheden vallen in dit tweede campingdeel en derhalve buiten de bestemmingsmogelijkheden vallen. Voor de potentiële opbrengsten wordt derhalve uitgegaan van:  200 chalets  160 recreatiewoningen zonder nabijheid water en steiger voor permanente verhuur  40 recreatiewoningen zonder nabijheid water en steiger voor eigen gebruik Voor de kosten wordt uitgegaan van ramingen voor 34, 5 ha 11 zonder vaargeul. ,

6. 10.

Variant 9: Waardering anterieure overeenkomst, allonge 1 en 2, waardepeildatum 1 januari 2022 Opdrachtgever Van Doorne wil de waarde inzichtelijk hebben op basis van 1 januari 2022. Hier zijn beide allonges van toepassing, het bestemmingsplan 2020 en de uitspraak van de ABRvS. Dit is een gelijke waardering als variant 4, echter met een andere waardepeildatum en een ander opgegeven oppervlakte voor het gebied.

11 Variant 3 gaat uit van hetzelfde plangebied uit allonge 1, echter conform AKD betreft dit 38 ha. Deskundigen kunnen niet

herleiden waar dit verschil vandaan komt en gaan uit van hetgeen door opdrachtgevers opgegeven in het excel-document Gloudemans Enkhuizen_input EES GE v2 1557. 13-D1c1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 27.

Voor de potentiële opbrengsten wordt derhalve uitgegaan van:  160 chalets  40 niet-permanente standplaatsen  112 recreatiewoningen zonder nabijheid water en steiger voor permanente verhuur,  28 recreatiewoningen zonder nabijheid water en steiger voor eigen gebruik Voor de kosten wordt uitgegaan van ramingen voor 34, 5 ha 12 zonder vaargeul. ,

12 Variant 4 gaat uit van hetzelfde plangebied uit allonge 1 en 2, echter conform AKD betreft dit 38 ha. Deskundigen kunnen niet

herleiden waar dit verschil vandaan komt en gaan uit van het geen door opdrachtgevers opgegeven in het excel-document Gloudemans Enkhuizen_input EES GE v2 1557. 13-D1c1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 28.

Algemene marktontwikkelingen en beoordeling

7. 1.

Marktontwikkelingen Voor het bepalen van de marktontwikkelingen in de beschouwingsperiode is gebruikgemaakt van de gegevens zoals zijn gepubliceerd op Nritmedia. nl en in “Cijfers en trends van de Rabobank. Hieruit is het volgende beeld ontstaan: ” Voor het jaar 2014 is aangegeven dat het accent komt op beleving, thematisering, luxe en bijzondere concepten. De online vindbaarheid wordt van doorslaggevend belang. De aandacht voor duurzaamheid stijgt. Verder worden er steeds meer korte vakanties per jaar geboekt. De kampeerder gaat voor comfort, luxe en goede voorzieningen. Dag- en verblijfsrecreatie integreren en de schaalvergroting neemt toe. Doordat er veel parken zijn gerealiseerd is er in veel regio’s sprake van verzadiging. De vraag naar kampeerplaatsen neemt af. Verouderde parken worden geconfronteerd met een structurele afname van de vraag. In 2015 staat aangegeven dat de markt van vakantieparken in uitdagende omstandigheden verkeert. Er is sprake van een prijserosie. Het is dan ook de uitdaging om te investeren in uniciteit. De toename van het aantal overnachtingen is voornamelijk het gevolg van buitenlandse toeristen. De binnenlandse markt blijft namelijk moeizaam. De vraag naar kampeerplaatsen neemt wederom verder af. Deze campings worden omgezet naar nieuwe bungalowparken of tussenvormen zoals glampingtenten of verhuureenheden.

Diverse ketens investeren volop in bungalowconcepten. Als gevolg van de verzadiging van de markt zijn drie zaken belangrijk. Uniciteit, samenwerken en online zichtbaarheid. In 2016 en 2017 nam de kampeermarkt nog steeds verder af. Het aantal slaapplaatsen in bungalows heeft zich na een daling in 2017 weer hersteld. Deze lijn heeft zich de daarop volgende jaren voortgezet. Hierbij blijft enerzijds verzadiging van de markt een rol spelen en anderzijds wordt in 2019 melding gemaakt dat personeelstekort de groei remt. In 2020 had de sector veel last van de maatregelen tegen corona en het slechte voor- en najaar. Het aantal overnachtingen daalde met 30%. Bij vakantieparken was de daling met gemiddeld 20% lager. Voor campings was de daling maar 5%. Deze daling werd voor een groot deel veroorzaakt door buitenlandse gasten. Nederlanders kwamen juist vaker op de camping. Het jaar 2020 was echter wel een recordjaar voor de verkoop van recreatiewoningen. In 2020 zijn volgens de NVM 7. 800 recreatiewoningen verkocht. In 2021 is het aantal transacties afgenomen. Dit ligt echter niet aan de afnemende vraag, maar aan het beperkte aanbod. De gemiddelde vraagprijs is in 2021 met 33% gestegen ten opzichte van 2020. Dit verschil wordt volgens de marktinformatie wonen van de NVM veroorzaakt doordat er veel nieuwbouw recreatiewoningen beschikbaar zijn gekomen met een vraagprijs tussen de € 200.

000, 00 en de € 500. 000, 00. Door de deskundigen wordt hierbij aanvullend opgemerkt dat de grote vraag naar vakantiewoningen in het eigen land deels is “aangewakkerd” door corona.

Aantal transacties op vakantieparken (Bron: Het Financieel Dagblad)

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 29.

Daarnaast spelen de lage hypotheekrente (tot begin 2022) alsmede de lage rente (en soms zelfs negatieve) rente op spaargeld hierbij een rol. Het beeld van de NVM wordt bevestigd door een recente publicatie uit Het Financieele Dagblad, waarin de grafiek hiervoor is opgenomen. Op basis van bovenstaande marktontwikkelingen zijn er een aantal zaken die de deskundigen willen uitlichten. Reeds in 2015 wordt de trend door de Rabobank omschreven dat verouderde parken worden getransformeerd in luxere parken. Dit komt overeen met dossiers waarbij Gloudemans zelf betrokken is geweest zoals recreatiepark “De Rooye Asch” in de gemeente Gemert-Bakel. Dit blijkt echter ook al uit andere parken in de regio zoals Velsen-Zuid, EuroParcs Buitenhuizen waar door Euroresorts reeds in 2011/2012 luxere Cubechalets werden gerealiseerd. Ondanks dat op veel locaties de feitelijke uitvoering van de plannen nog moest worden vormgegeven, was deze trend dan ook wel ingezet 13 Indien naar de marktwaarde van de onroerende zaak moet worden gekeken, dient er dan ook rekening mee te worden gehouden dat professionele marktpartijen op dat moment reeds bezig waren met de luxere concepten die sindsdien zijn uitgerold.

Nu ook de markt voor traditionele campings afnam, zou een redelijk handelend ondernemer in deze branche bij een nieuwe investering rekening houden met deze trends en niet gaan investeren in een traditionele camping. .

Een tweede belangrijk aspect is dat uniciteit een steeds belangrijkere rol speelt. Dit kan deels worden bewerkstelligd door een thematische uitstraling van het park. Denk hierbij aan het in 2004 gerealiseerde Hof van Saksen dat bestaat uit een groot resort met luxe boerderijen. Veel belangrijker is echter de aanwezigheid van publiekstrekkers. Indien naar Enkhuizen wordt gekeken, ligt de te taxeren locatie daarbij heel gunstig. Enerzijds de historische stad Enkhuizen, anderzijds het water met de watergebonden recreatiemogelijkheden. Daarnaast zijn in het plan een recreatiebad, zeilschool en Sprookjeswonderland opgenomen. Ook is in de directe omgeving het Zuiderzeemuseum gelegen en zijn Haarlem, Amsterdam en het Noordzeestrand binnen een uur rijden gelegen. Hierdoor is Enkhuizen een ideale uitvalbasis voor een vakantie in (Noord-West) Nederland. Door deze ligging wordt de locatie dan ook als gunstig beoordeeld en kan deze locatie goed voorzien in de vraag naar luxere vakantievoorzieningen in Nederland. Op basis van bovenstaande marktontwikkelingen zijn de deskundigen van oordeel dat de mate van verkoopbaarheid van de verschillende plandelen gedurende de beschouwingsperiode goed was. De taxatie ziet echter niet enkel toe op de recreatieve plandelen, maar op de gehele ontwikkeling. Hiermee is het een combinatie van een gebiedsontwikkeling met een recreatieontwikkeling.

De verkoopbaarheid van deze combinatie wordt als minder beoordeeld omdat de meeste partijen die aan recreatieve ontwikkelingen doen, meestal niet aan gebiedsontwikkeling doen en de meeste partijen die aan gebiedsontwikkeling doen, zich meer richten op woningbouw. Beide partijen zullen hier dan ook meer risico in zien dan een ontwikkeling die zich richt op hun corebusiness. 7. 2.

Overwegingen bij de waardering Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie hebben de deskundigen een swot-analyse 14 opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van de eerder genoemde feiten en omstandigheden komen deskundigen tot de volgende analyse.

13 De recreatieve

gasten worden doorgaans pas met deze trends geconfronteerd op het moment dat de parken zijn ontwikkeld. 14 Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats 1557. 13-D1c1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Strengths  De gunstige ligging ten opzichte van Enkhuizen, het water en regionale trekkers;  De aanwezigheid van het zwembad, waardoor er reeds voorzieningen aanwezig zijn. Opportunities  De toenemende vraag naar recreatiewoningen gedurende de beschouwingsperiode;  De lage rentestanden, waardoor mensen op zoek waren naar andere beleggingsvormen;  Op het einde van de beschouwingsperiode de toegenomen vraag naar recreatiewoningen, mede als gevolg van de covid-epidemie.

Blad 30.

Weaknesses  De investeringen in het openbaar gebied die als onderdeel van de overeenkomsten door de exploitant moeten worde gedaan;  De kosten voor het verplaatsen van de zeilschool en reddingsbrigade. Threats  De markt voor recreatiewoningen is niet stabiel. De vraag is mede afhankelijk van de economische omstandigheden;  De toenemende concurrentie doordat er steeds meer parken worden gerealiseerd en bestaande parken worden vernieuwd.  De planologische risico’s gedurende de beschouwingsperiode.  De beperkte doelgroep die interesse heeft in de combinatie van een gebiedsontwikkeling en een recreatieve ontwikkeling.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 31.

Opbrengstenpotentie eenheden voor recreatief nachtverblijf In hoofdstuk 7 is een algemeen landelijk beeld gegeven van de ontwikkelingen in de recreatiemarkt over de beschouwingsperiode. Geconcludeerd is dat onderhavige ontwikkellocatie gezien de trends dat de recreant meer belevenissen zoekt tijdens de vakantie een locatie is met potentieel. Tevens is geconcludeerd dat er gedurende de jaren een stijgende lijn is in het aantal transacties op vakantieparken. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de markt in de toeristische regio Kust Noord-Holland, waar Enkhuizen onderdeel van is. Het onderzoek is gesplitst in twee delen. Voor 2015 heeft een onderzoek plaatsgevonden naar de meest relevante referenties. Dit omdat er in dat jaar relatief weinig transacties van vergelijkbare recreatiewoningen hebben plaatsgevonden. Na 2016 hebben er veel meer transacties plaatsgevonden, waardoor deze statistisch konden worden geanalyseerd. Deskundigen willen hierbij benadrukken dat, hoewel op basis van het statistische programma SPSS, correlaties zijn gevonden, het navolgende geen volledig wetenschappelijk onderzoek is. Daarvoor is het bestand uiteindelijk naar oordeel van deskundigen te klein. Het ligt echter ook niet in de lijn der verwachting dat een redelijk handelend koper een volledig wetenschappelijk onderzoek zal doen, ook die zal kijken naar de grote lijnen.

8. 1.

Referentieobjecten 2015 Om een representatieve referentie te selecteren voor onderhavige waarderingen nemen deskundigen het volgende in overweging: -

Onderhavige gronden betreffen volledig eigendom. Het betreft een nieuwbouwontwikkeling.

Voor de referenties is er derhalve voor gekozen om te kijken naar objecten die rond 2015 zijn verkocht, op eigendom en in een bouwperiode 2010-2020. Immers, oudere transacties of transacties van verouderde objecten zijn hierbij niet representatief. Op basis van deze filtering zijn weinig tot geen representatieve referenties beschikbaar. Derhalve is er gekeken naar referenties die zo dicht mogelijk in de buurt komen. Om uiteindelijk tot een representatieve waarde per m² voor een nieuwbouw-chalet of nieuwbouw-bungalow te komen, is vervolgens gekeken naar de analyses van de marktontwikkelingen hieronder. Deskundigen zijn zich ervan bewust dat daarmee feitelijk informatie van ná de waardepeildatum wordt meegenomen voor de eerste waardering met waardepeildatum mei 2015, echter, om een consistentie te krijgen in de gehanteerde potentiële opbrengsten gedurende alle waardepeildata is het naar mening van deskundigen beter om de basisreferentie zoveel mogelijk bij de feitelijke situatie op het getaxeerde te laten aansluiten. Ook een koper zal bij een besluit tot aankopen immers rekening houden met dit type factoren. Tevens wordt op deze wijze voorkomen dat er ongewenste verschillen ontstaan tussen de waarderingen op de verschillende peildata.

Van

Doorne Advocaten

8.1.1.

AKD

| Recreatieoord

Opbrengsten chalets 2015 De gevonden referenties zijn gelegen zijn alle gelegen op eigen grond.

Enkhuizer Zand

op twee

Be a

| 03-03-

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd))d)rd(geanonimiseerd) eresesiiminonaegg(( (geanonimiseerd)

2015 2

| 01-092015

| 08-10-

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

2015 4

| 19-052015

| 08-06

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

2015

Wanneer we kijken bandbreedte kennen

vakantieparken

opervlakte

Blad 32.

in Noord-Holland.

chalets

beoordeling

kav l

per

kta

prijs (€)

kwalite eindor

94.000

240

1880

2010

112.000

305

1875

2006

165.000

172.500

300

2875

237.500

720

3960

210

3.055

| |

2010

„e=

2006

+|e=

referenties uit 2015 dan valt op dat deze een vrij brede per m? tussen de circa € 1.900,00 en € 3.960,00 per m? woonoppervlak van de chalets. De uitschieter naar boven betreft echter een kavel van ruim 720 m?. Daarmee is hij fors groter dan de gemiddelde kavel. Hoewel uit de documenten niet blijkt hoe groot de kavels exact gaan worden, is al wel duidelijk dat dit niet in de ordegrootte van 700 m? zal zijn. Het grootste kaveloppervlak dat wordt genoemd voor een standplaats is 300 m?, de kleinste standplaats betreft 160 m?'°. Daarmee wordt deze referentie als niet representatief beschouwd. Dan

naar

prijzen

resteert er een

bandbreedte tussen de € 1.900,00 en € 3.055,00 per m?, in absolute zin de € 94.000,00 en € 172.500,00. De gemiddelde transactieprijs bedraagt € 2.421,00 per m?. Opvallend is daarbij dat degene met de hoogste prijs per m? ook het meest modern oogt, met op basis van de foto's een hoogwaardigere inrichting dan de overige. Dit bevestigt het beeld dat in zijn algemeenheid wordt geschetst dat ook toen al een meerwaarde wordt gezien in luxe. Omdat bij alle waardepeildata het uitgangspunt is dat de opstallen nog gesticht moeten worden, is het aannemelijk dat hier chalets op worden geplaatst die nieuw en modern zijn en daarmee aan de bovenzijde van de bandbreedte kunnen worden verkocht. tussen

Kijken

parken waar de transacties hebben plaatsgevonden, dan liggen zij beide op ongeveer gelijke afstand van Alkmaar, ongeveer 20 minuten met de auto. In Egmond aan Zee zijn, behalve het strand, geen grote publiekstrekkers. Egmond aan de Hoef ligt nog iets verder van zee en kent wat minder voorzieningen. Beide parken liggen wel direct aan het duingebied. De afstand van beide parken tot Amsterdam is vergelijkbaar met de afstand tot Amsterdam vanuit Enkhuizen.

basis

van

naar

het document

de twee

‘170131

Definitief

boekje Recreatiepark Enkhuizerzand,

onderdeel van

bijlage

aangeleverd

door

EES

1557.13-D1c1

Disclaimer:

Dit advies

is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van

Doorne Advocaten

AKD

| Recreatieoord

Enkhuizer Zand

Blad 33.

Overall worden beide locaties als minder beoordeeld. De Noordzee zal door veel mensen als aantrekkelijker worden beschouwd dan een strand bij het IJsselmeer, zeker daar het strand nog grotendeels gerealiseerd moet worden, echter, de ligging in Enkhuizen met fietsafstand onder andere Sprookjeswonderland, het Zuiderzeemuseum en de karakteristieke dijk, maakt dat de getaxeerde locatie als beter wordt gezien. Dit maakt eveneens dat de chalets aan de bovenzijde van de bandbreedte kunnen worden verkocht.

basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de waarde van een chalet met kavel op het park in Enkhuizen in 2015 boven gemiddeld zal liggen. Rekening houdende met de (hierna volgende) resultaten uit de statistische analyse van de daarop volgende jaren, wordt dan ook uitgegaan van een potentiële opbrengst voor een nieuw chalet van gemiddeld € 2.600,00 per m?. Voor een chalet van 51 m? (mediaan, zie hieronder) betreft dit een bedrag van afgerond € 132.500,00. 8.1.2.

Opbrengsten bungalows 2015 De gevonden referenties zijn gelegen op vier vakantieparken in Noord-Holland. De bungalows zijn alle gelegen op eigen grond. De twee referenties uit Uitgeest (5 en 6) betreffen appartementsrechten op eigen grond. Deze laatste zijn qua type object anders (beneden-/ bovenwoning), maar door de ligging aan een haven bij een meer verder wel zeer representatief voor onderhavige ontwikkeling. beoordeling

K:]

Ed 1

| 01-06-

2425

| 2007® |

189.000

236

2363

2007

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

145.000

100

300

1450

2003

2015

| 19-05-

(geanonimiseerd)

227.500

110

300

2068

2003

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

205.000

App

| 2733 |

2003

160.000

App

| 2.222 |

2003

2402

18-05-

2015

| 06-102015

2015

248

194.000

2015

le)

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

| 31-12 2015

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

Wanneer we kijken bandbreedte kennen

Eni

|-|=|

|-|-|

|+|

referenties uit 2015 dan valt op dat deze een vrij brede prijzen per m? tussen de circa € 1.450,00 en € 2.733,00 per m? van de woonoppervlak vakantiewoningen. De uitschieter naar beneden is nader bekeken. Dit is object vrij eenvoudig, met een basisinrichting, terwijl de andere objecten elk op een manier iets onderscheidends hebben. Deze referentie wordt derhalve buiten beschouwing gelaten. Dan resteert er een bandbreedte tussen de € 2.068 en € 2.733 per m?, in absolute zin tussen de €160.000,00 en €227.500,00.

In de

gemeld,

aanmelding aangenomen

wordt de wordt

naar

periode 2001-2010 gemeld, bij nummer 55 met uiterlijk dezelfde dat de objecten ongeveer gelijktijdig zijn gebouwd.

kenmerken wordt

bouwjaar

2007

1557.13-D1c1

Disclaimer:

Dit advies

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 34.

Opvallend is daarbij dat één van de appartementen het object is met de hoogste prijs per m² (nr. 5) ondanks dat het ook één van de oudere objecten is. Het verschil met referentienummer 6 is per m² zelfs vrij fors te noemen. Een nadere analyse leert dat deze referentie een eigen aanlegsteiger heeft en vrij luxe is afgewerkt. Referentienummer 6 is op de verdieping gelegen en heeft geen aanlegsteiger. Dit bevestigt het beeld dat in zijn algemeenheid wordt geschetst dat ook toen al een meerwaarde werd gezien in luxe en bijzondere faciliteiten. Laten we de referentie (nr. 5) met aanlegsteiger buiten beschouwing, dan komt ook hier duidelijk het beeld naar voren dat de jongere objecten een hogere prijs per m² kennen. Omdat bij alle waardepeildata het uitgangspunt is dat de opstallen nog gesticht moeten worden, is het aannemelijk dat hier bungalows op worden geplaatst die nieuw en modern zijn en daarmee aan de bovenzijde van de bandbreedte kunnen worden verkocht. ,

Kijken we naar de drie parken waar de relevante transacties hebben plaatsgevonden, dan ligt het park in Schoorl vrij dicht aan de kust en ongeveer 20 minuten van Alkmaar. In Schoorl zijn, behalve natuurlijk het strand, geen grote publiekstrekkers. Julianadorp ligt nog iets verder van zee, kent wat meer toeristische voorzieningen, maar is ook verder gelegen van echte trekkers zoals Alkmaar of Amsterdam. Beide parken liggen wel direct aan het duingebied. De locatie in Uitgeest ligt dichter bij Amsterdam dan Enkhuizen en op ongeveer vergelijkbare afstand van Alkmaar. Het is weliswaar direct gelegen aan het Uitgeestermeer, echter, dit is een veel kleiner meer. De mogelijkheden voor recreatie zijn daarmee minder groot. Overall worden alle locaties als minder beoordeeld. De Noordzee zal door veel mensen als aantrekkelijker worden beschouwd dan een strand bij het IJsselmeer, zeker daar het strand nog grotendeels gerealiseerd moet worden, echter, de ligging in Enkhuizen met op fietsafstand onder andere Sprookjeswonderland, het Zuiderzeemuseum en de karakteristieke dijk, maakt dat de getaxeerde locatie als beter wordt gezien. Dit maakt eveneens dat de vakantiewoningen boven de bandbreedte kunnen worden verkocht. Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de waarde van een nog te bouwen bungalow op het park in Enkhuizen in 2015 kan liggen rond € 2. 700, 00 per m².

Uitgaande van een gemiddelde woning van 80 m² komt dit overeen met circa € 215. 000, 00. 8. 2.

Marktontwikkeling recreatieverblijven vanaf 2016 Kust Noord-Holland Deskundigen hebben van de NVM een databestand gekregen met daarin alle transacties van recreatieobjecten in de regio Kust Noord-Holland in de periode 2016-2020. Deze is later aangevuld met de transacties in 2021 met het oog op waardepeildatum 1 januari 2022. Het originele bestand bedroeg circa 640 transacties (excl. 2021) Van deze transacties was niet bekend of het een chalet, vrijstaande bungalow of stacaravan betrof. Vanwege het gegeven dat onderhavige waardering over een ontwikkeling van een nieuw park gaat, is ervoor gekozen om alleen de objecten met een bouwjaar in de periode 2002-2010 of een bouwjaar 2011-2020 te verrijken met de navolgende gegevens: .

o o

Type eigendom van de grond (eigendom, erfpacht, huur) Type object (chalet, vrijstaande vakantiewoning, stacaravan, grond)

Na deze filtering bleven er circa 290 transacties over. Hier zijn later circa 85 transacties uit 2021 aan toegevoegd. Het handmatig verrijken van de informatie is gedaan door op basis van de adresgegevens uit het referentiebestand de originele aanmelding (stamkaart) in het referentiesysteem op te zoeken en alleen naar deze kenmerken te kijken.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 35.

Er is geen oordeel gevormd over bijvoorbeeld de interne afwerking of kwaliteit van het park. Wel zijn objecten die duidelijk bijzonder waren (appartementen, beneden-/bovenwoning, tweeonder-één-kapwoning) en daardoor waarschijnlijk niet voldoende qua aantal en variatie in locatie buiten beschouwing gelaten. De grote hoeveelheid transacties maakt dat het aannemelijk is dat de referenties overall een gemiddeld afwerkingsniveau hebben en op een gemiddeld park liggen. Er is op basis van de informatie uit de stamkaarten getracht inzicht te krijgen in hoeverre de woningen verplicht volledig verhuurd moeten worden. Dit werd nergens genoemd, wel werd hier en daar verwezen naar ‘goede verhuurmogelijkheden’ of soortgelijke termen. Het uitgangspunt is derhalve dat geen van de referenties verplichte jaarrond-verhuur bevatten. Het referentiebestand ziet er gespecificeerd naar type als volgt uit:

Vanwege het beperkte aantal transacties van stacaravans (11) grond (3) en bungalow met zwembad (1) wordt in het navolgende alleen verder gegaan op de gegevens en patronen van de vrijstaande bungalows en chalets. Dit zijn de objecten waar de meeste gegevens van beschikbaar zijn en tevens de objecttypes die tevens op de huidige ontwikkeling mogelijk zijn. ,

Kijken we naar de gemiddelde transactieprijzen per m² over de periode 2016-2021 om te bezien of er een eenduidige ontwikkeling zichtbaar is, dan komt het volgende, zeer diverse beeld naar voren:

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 36.

Duidelijk zichtbaar is dat gedurende de periode, de bandbreedte van de transactieprijzen fors is. Er wordt op basis van deze spreiding geen eenduidige trend zichtbaar. Vermoedelijk door variaties op veel andere factoren, zoals het type object, eigendomssituatie en leeftijd. Derhalve is een nadere analyse gemaakt van deze data voor enerzijds de chalets en anderzijds de vakantiebungalows. 8. 2. 1.

Nadere analyse chalets In totaal zijn er in het referentiebestand 245 chalets aangetroffen. De verdeling naar eigendomssituatie van de grond, bouwperiode en oppervlakte ziet er als volgt uit: Eigendom situatie chalets Appartementsrecht Vol eigendom Erfpacht Huur

aantal 2 174 45 24

Bouwperiode chalets 2001-2010 2011-2020 2021-2030

aantal 186 57

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Grootte chalets 0-50 m² 50- 75m² 76-100 m² 100-125 126 m² en groter

Blad 37.

aantal 118 124 3 0 0

Voor de data van de chalets zijn een aantal statistische analyses gemaakt. Daarbij komt het volgende naar voren:  



De mediane oppervlakte van de chalets ligt op 51 m²; Er is een statistische correlatie tussen eigendomssituatie en gemiddelde transactieprijs per m², waarbij vol eigendom de hoogste mediane transactieprijs heeft van circa € 2. 550, 00 per m², terwijl erfpacht op een mediane transactieprijs van circa € 2. 300, 00 per m² komt; Er is een statistische correlatie tussen bouwjaar en transactieprijs per m², waarbij de jongere chalets een hogere mediane prijs per m² laten zien dan oudere. De chalets uit de bouwperiode 2001-2010 hebben een mediane opbrengst van circa € 2. 350, 00 per m², de chalets met een bouwjaar tussen 2011 en 2020 hebben een mediane opbrengst van circa € 2. 700, 00 per m²; Er lijkt géén correlatie tussen de oppervlakte en de transactieprijs per m².

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 38.

Voor de waarderingen is gekeken of er een ontwikkeling is in de transactieprijzen per m². Het navolgende, wederom zeer diverse, beeld komt dan naar voren:

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 39.

Kijken we naar de mediane transactieprijs per m² ongeacht bouwjaar en type eigendom dan ontstaat het volgende beeld:

Mediane prijs chalets per m² € 3. 500, 00 € 3. 000, 00 € 2. 500, 00 € 2. 000, 00 € 1. 500, 00 € 1. 000, 00 € 500, 00 € ‐ 2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Er is hier een vrij stabiele stijging te zien met de volgende procentuele stijgingen vanaf 2016: Jaar

Stijging t. o. v. voorgaande jaar

2016 2017 2018 2019 2020 2021

Uitgangspunt 10% 17 10% 5% 12% 8% 20 %

Kijken we naar de chalets die op het park Enkhuizer Zand gebouwd kunnen worden dan betreft dit nieuwbouw. Daarbij is geconstateerd dat de locatie gunstig is. Dit maakt dat, ongeacht de vraag of de kavels in eigendom of erfpacht uitgegeven worden, het aannemelijk is dat de waarde van chalets in dit project boven de mediaan van de referenties ligt. Daar ontwikkelaar de gronden van de gemeente koopt, is voor de waarderingen uitgegaan van gronden in vol eigendom. Eerder in dit hoofdstuk zijn enkele referenties in 2015 nader bekeken. Daarbij is een waarde getaxeerd voor een nog te realiseren chalet van 51 m² (mediaan) van € 132. 500, 00. Op basis van het bovenstaande wordt deze waarde als realistisch beschouwd in 2015. Aangenomen wordt dat, gezien de vrij stabiele stijging van circa 10% per jaar, deze ook in de periode 20152016 heeft plaatsgevonden

17 De data uit 2015 zijn te beperkt voor ‘harde’ conclusies. Gezien de trend betreft dit een uitgangspunt van deskundigen, gebaseerd op de gemiddelde stijging tussen 2017 en 2020 met 11% jaarlijks.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 40.

Om enige lijn in de gehanteerde referentiebedragen te behouden en discussies te voorkomen of een referentie uit bijvoorbeeld 2018 wel vergelijkbaar is met een andere referentie uit 2015, kiezen deskundigen ervoor om in lijn met de markt de jaarlijks de potentiële opbrengst procentueel te verhogen 18 Dat levert het volgende resultaat op: .

Jaar

Verwachtte potentiële opbrengst per chalet

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

€ 132. 500, 00 € 145. 000, 00 € 160. 000, 00 € 170. 000, 00 € 190. 000, 00 € 205. 000, 00 € 245. 000, 00 19

Voor de diverse waardepeildata zal op basis van de bovengenoemde potentiële opbrengsten per vaste standplaats/chalet worden gerekend. 8. 2. 2.

Marktontwikkeling van vrijstaande bungalows In totaal zijn er in het referentiebestand 119 vrijstaande bungalows aangetroffen, waarvan 1 met een zwembad. Vanwege de uniciteit van de bungalow met zwembad wordt deze in de verdere analyses buiten beschouwing gelaten. De verdeling naar eigendomssituatie van de grond, bouwperiode en oppervlakte ziet er als volgt uit: Eigendom situatie bungalows Appartementsrecht Vol eigendom Erfpacht Huur

vrijstaande

Bouwperiode bungalows 2001-2010 2011-2020 2021-2030

vrijstaande

Grootte bungalows 0-50 m² 50- 75m² 76-100 m² 100-125 126 m² en groter

aantal 11 107 0 0 aantal 96 22

aantal 2 50 51 13 2

18 Gebaseerd op

de gevonden prijsstijgingen en getoetst en vervolgens getoetst aan de gevonden referenties per peildatum. 19 Ter controle is gekeken naar het aanbod. Op 10-11-2022 worden op het park 2 chalets te koop aangeboden. Eén chalet voor € 245. 000, 00 en één iets grotere met een vraagprijs van € 199. 000, 00 voor het chalet op erfpacht met mogelijkheid voor koop van de grond voor € 100. 000, 00 bron: www. funda. nl/recreatie. Dit ligt onderschrijft voorgaande marktontwikkeling. 1557. 13-D1c1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 41.

Voor de data van de vrijstaande bungalows zijn een aantal statistische analyses gemaakt. Daarbij komt het volgende naar voren:  



De mediane oppervlakte van de bungalows ligt op 81 m²; Er is een beperkte statistische correlatie tussen eigendomssituatie en gemiddelde transactieprijs per m², waarbij de appartementsrechten de hoogste mediane transactieprijs hebben van circa € 4. 550, 00 per m², terwijl vol eigendom op een mediane transactieprijs van circa € 4. 000, 00 per m² komt. Dit lijkt een fors verschil, echter, van de 11 appartementsrechten betreffen er 7 een bungalow met een bouwjaar tussen 2011 en 2020. Tevens liggen alle appartementen op hetzelfde park. Het is daarom waarschijnlijk dat het verschil wordt verklaard door andere factoren dan de eigendomssituatie. Hier betreft het appartementsrecht immers een vrijstaande woning op een park. Een appartementsrecht lijkt hier meer een juridische vorm om parkbijdragen en beslissingsbevoegdheden rond de gezamenlijke faciliteiten te delen. Er is een statistische correlatie tussen bouwjaar en transactieprijs per m², waarbij de jongere bungalows een hogere mediane prijs per m² laten zien dan oudere. De bungalows uit de bouwperiode 2001-2010 hebben een mediane opbrengst van circa € 3. 950, 00 per m², de bungalows met een bouwjaar tussen 2011 en 2020 hebben een mediane opbrengst van circa € 4. 350, 00 per m². Er lijkt géén correlatie tussen de oppervlakte en de transactieprijs per m².

Voor de waarderingen is gekeken of er een ontwikkeling is in de transactieprijzen per m². Het navolgende, wederom zeer diverse, beeld komt dan naar voren:

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 42.

Hoewel de spreiding nog steeds fors is, liggen de ‘uitersten’ dichter bij elkaar en lijkt er een beeld te ontstaan met een stijgende lijn, waarbij deze tussen 2020 en 2021 sterker lijkt te stijgen. Kijken we naar de mediane transactieprijs per m² ongeacht bouwjaar en type eigendom dan ontstaat het volgende beeld:

Opvallend hierin is de daling in 2018, dit is A-typisch, ook wanneer de hiervoor beschreven algemene marktontwikkelingen meegenomen worden, evenals de marktontwikkeling bij de chalets. Kijken we verder naar de achterliggende data, dan is zichtbaar dat in 2018 géén van de 14 transacties een bungalow uit de periode 2011-2020 betreft. In 2016 waren 3 van de 12 (25%) in 2017 5 van de 17 (30%) in 2019 3 van de 23 (13%) in 2020 3 van de 25 (12%) en in 2021 8 van de 27 (30%) verkochte bungalows een bungalow uit de periode 2011-2020. Het is daarmee aannemelijk dat de prijsdaling veroorzaakt wordt door de afwezigheid van transacties van nieuwere bungalows in het jaar 2018. Dit maakt ook dat de forste prijsstijging tussen 2018 en 2019 hierdoor eveneens vertekend wordt. Hoewel statistisch gezien niet zomaar data aangepast kunnen worden, gaan deskundigen ervan uit dat de markt in 2018 overall een stabiele stijging laat zien ten opzichte van 2017. Gaan we uit van een gecorrigeerde mediane prijs per m² die tussen de waarden van 2017 en 2019 in ligt, dan volgt het volgende beeld. ,

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Jaar

Stijging t. o. v. voorgaande jaar

2016 2017 2018 2019 2020 2021

Uitgangspunt 10% 20 0% 10% 9% 8% 22%

Blad 43.

Eerder in dit hoofdstuk zijn enkele referenties uit 2015 nader bekeken. Daarbij is een waarde getaxeerd voor een nog te realiseren vakantiewoning van 80 m² (mediaan) van € 215. 000, 00. Op basis van het bovenstaande wordt deze waarde als realistisch beschouwd in 2015, voor de uitgangspunten destijds: nieuwbouw zonder insteekhavens met eigen steigers. Zoals hierboven in de inleiding aangegeven zijn er, voor zover herleidbaar, geen woningen in het referentiebestand met een eis dat deze permanent beschikbaar zijn voor wisselende verhuur (geen eigen gebruik) In 2015 was dit nog wel de insteek. Hoewel er geen concrete cijfers zijn hoeveel effect het niet zelf mogen gebruiken van een woning heeft op de waarde, zijn deskundigen, waaronder eerdere taxateurs van dit project, het er wel over eens dat dit een drukkend effect heeft. Deskundigen schatten dit op circa 10%. .

Daarnaast is geconstateerd dat gedurende het traject variatie is in het wél of niet hebben van een aanlegsteiger bij de woningen. Ook dit heeft een effect op de waarde van de nieuw te bouwen woningen. Ook hier is het feitelijk niet te onderbouwen wát het effect is, daar er te weinig goede referenties zijn om hier conclusies uit te trekken. Deskundigen schatten het positieve effect van het hebben van een eigen aanlegsteiger (in de buurt) op circa 10%. 20 De data uit 2015 zijn te beperkt voor ‘harde’ conclusies. Gezien de trend betreft dit een uitgangspunt van deskundigen, gebaseerd op de gemiddelde stijging tussen 2017 en 2020 met 10% jaarlijks.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 44.

Op basis van de voorgaande feiten zijn er voor de bungalows derhalve vier varianten gedurende de looptijd van de ontwikkeling, te weten: 1. 2. 3. 4.

Woning met verplichte verhuur, zonder een steiger: € 215. 000, 00 -10% = € 195. 000, 00 Woning met verplichte verhuur, met een steiger: € 215. 000, 00 – 10% + 10% = € 215. 000, 00 Woning met mogelijkheid eigen gebruik, zonder een steiger: € 215. 000, 00 = € 215. 000, 00 Woning met mogelijkheid eigen gebruik, met een steiger. € 215. 000, 00 = € 240. 000, 00

Aangenomen wordt dat, gezien de vrij stabiele stijging van circa 10% per jaar, deze ook in de periode 2015-2016 heeft plaatsgevonden, gelijk voor alle varianten.

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Variant 1

Variant 2

Variant 3

Variant 4

€ 195. 000, 00 € 215. 000, 00 € 215. 000, 00 € 235. 000, 00 € 260. 000, 00 € 275. 000, 00 € 340. 000, 00

€ 215. 000, 00 € 240. 000, 00 € 240. 000, 00 € 260. 000, 00 € 285. 000, 00 € 310. 000, 00 € 380. 000, 00

€ 240. 000, 00 € 265. 000, 00 € 265. 000, 00 € 290. 000, 00 € 320. 000, 00 € 345. 000, 00 € 425. 000, 00

Voor de diverse waardepeildata zal op basis van de bovengenoemde potentiële opbrengsten per variant van de recreatiewoningen worden gerekend. 8. 3.

Kostenraming Voor de raming van de bouwkosten hebben de deskundigen aansluiting gezocht bij de gegevens zoals worden gepubliceerd door bouwkostenkompas. Hierbij is ervoor gekozen om te werken met de jaarlijks uitgebrachte papieren versies. Dit is gedaan omdat het terug indexeren van de huidige bouwkosten naar oordeel van de deskundigen niet zuiver is, omdat dan de prijsinvloeden van veranderende eisen niet worden meegenomen. Hieronder zijn de gegevens uit het bouwkostenkompas weergegeven. Het jaar 2022 betreft de digitale versie. Type

Omschrijving Recreatiewoning (schuin dak) Kleine woning voor recreatief gebruik, max. 2 lagen, grootte tot 110 m² BVO. Lichte constructie met traditioneel materiaalgebruik en detaillering. Schuin dak met dakkapel. Enkele badkamer, standaard installatie. Recreatiewoning (plat dak) Kleine woning voor recreatief gebruik, max. 60 m² BVO. Lichte constructie met traditioneel materiaalgebruik en detaillering. Een enkele laag met een plat dak. Enkele badkamer, standaard installatie.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 45.

Vakantiehuisjes bungalowpark Kleine woning voor recreatief gebruik gebouwd in een bungalowpark. Lichte constructie met eenvoudig materiaalgebruik en detaillering. Schuin dak met dakkapel of dakraam. Enkele badkamer, standaard installatie. Chalet Kleine licht geconstrueerde woning. Houtskeletbouw op lichte betonnen fundering. Kleine badkamer, kleine keuken opgenomen.

Jaar

Recreatieve woning (schuin dak) Bouwkosten Vormfactor

Recreatieve woning (plat dak) Bouwkosten Vormfactor

Vakantiehuisjes bungalowpark Bouwkosten Vormfactor

Chalet Bouwkosten

Vormfactor

2015

961/856/1. 399

65%

1. 166/1048/1. 624

86%

861/755/1. 078

65%

724/640/981

87%

2017

993/877/1. 530

65%

1. 178/1. 060/1. 644

86%

65%

87%

2018

1. 047/919/1. 596

65%

1. 249/1. 108/1. 703

86%

65%

87%

2019

1. 184/1. 109/1. 708

65%

1. 406/1. 227/1. 829

86%

65%

87%

2022

1. 509/1. 318/2. 297

65%

1. 793/1. 829/2. 470

86%

1. 373/1. 207/1. 864

65%

1. 010/882/1. 397

87%

Voor de jaren 2017-2018 en 2019 zijn in de papieren versie de bouwkosten voor de typen vakantiehuisjes bungalowpark en chalet niet weergegeven. Voor deze typen is de indexering bepaald aan de hand van de prijsstijgingen van de typen die wel zijn weergegeven. Op basis van deze gegevens is voor de residuele berekening uitgegaan van de volgende bouwkosten. Jaar

Bungalow (hoogwaardig, schuin dak) Bouwkosten Vormfactor

Bouwkosten

Chalet (24 uur afbreekbaar) Vormfactor

2015

1. 000

65%

800

87%

2017

1. 025

65%

825

87%

2018

1. 100

65%

850

87%

2019

1. 225

65%

975

87%

2022

1. 550

65%

1. 200

87%

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

8. 4.

Blad 46.

Residuele grondwaarde per type per peildatum Op basis van de eerder genoemde opbrengsten en bouwkosten is per type de grondwaarde berekend voor verschillende peildata. Deze berekeningen zijn opgenomen in de bijlagen. De uitkomsten zijn als volgt: Peildatum

Type

Residuele grondwaarde

2015

Bungalow met steiger, volledige verhuur Bungalow met steiger, eigen gebruik Bungalow zonder steiger, volledige verhuur Bungalow zonder steiger, eigen gebruik Chalet

€ € € € €

22. 000, 00 40. 000, 00 6. 000, 00 22. 000, 00 48. 000, 00

2017

Bungalow met steiger, volledige verhuur Bungalow met steiger, eigen gebruik Bungalow zonder steiger, volledige verhuur Bungalow zonder steiger, eigen gebruik Chalet

€ € € € €

37. 000, 00 56. 000, 00 18. 000, 00 37. 000, 00 67. 000, 00

2018

Bungalow met steiger, volledige verhuur Bungalow met steiger, eigen gebruik Bungalow zonder steiger, volledige verhuur Bungalow zonder steiger, eigen gebruik Chalet

€ € € € €

41. 000, 00 64. 000, 00 23. 000, 00 37. 000, 00 73. 000, 00

2019

Bungalow met steiger, volledige verhuur Bungalow met steiger, eigen gebruik Bungalow zonder steiger, volledige verhuur Bungalow zonder steiger, eigen gebruik Chalet

€ € € € €

43. 000, 00 69. 000, 00 24. 000, 00 43. 000, 00 79. 000, 00

2022

Bungalow met steiger, volledige verhuur Bungalow met steiger, eigen gebruik Bungalow zonder steiger, volledige verhuur Bungalow zonder steiger, eigen gebruik Chalet

€ 68. 000, 00 € 102. 000, 00 € 38. 000, 00 € 68. 000, 00 € 106. 000, 00

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

8. 5.

Blad 47.

Opbrengstpotentie per waarderingsvariant Indien op basis van bovenstaande opbrengsten per type de opbrengsten waarderingsvariant worden doorgerekend resulteert dit in de volgende berekening:

per

Variant 1a

Variant 1b

Variant 2

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 48.

Variant 3

Variant 4

Variant 5 De uitvraag van variant 5 betreft de algehele waardeontwikkeling, zie verder hoofdstuk 9. 6. Variant 6

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 49.

Variant 7

Variant 8

Variant 9

8. 6.

Opbrengsten camping / campers Voor de waardering van de gronden met de recreatiebestemming (camping en park) heeft een referentieonderzoek plaatsgevonden naar grondtransacties van locaties waarop nieuwe parken zijn gerealiseerd, dan wel bestaande parken zijn getransformeerd. Deze referenties zijn hieronder opgenomen. Dit betreffen referenties die verspreid liggen door Nederland (omdat de recreatiemarkt een landelijke markt is, waarbij de waarde voor een groot deel wordt bepaald door de aanwezigheid van voorzieningen en trekkers) .

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 50.

1. Dommelsvoort Op 18 juni 2012 is het bestemmingsplan “Kraaijenbergse Plassen, Waterpark Dommelsvoort” vastgesteld. Voornoemd bestemmingsplan voorziet in de bouw van een verblijfsrecreatiepark, een centrumgebied, een jachthaven en aanpassing van de infrastructuur. Opgemerkt dient te worden dat de ontwikkeling een onderdeel vormt (afronding) van een zandwinning en dat de ontwikkelaar er oorspronkelijk van uitging dat er eventueel ook burgerwoningen mogelijk waren.

Bij de grondverwerving is een complexprijs van € 15, 00 per m² aangehouden. Dit blijkt uit diverse transacties in de periode 2009-2014, waarbij grondprijzen van € 15, 00 per m² zijn aangehouden. Zo heeft er op 25 augustus 2009 een transactie plaatsgevonden tussen de gemeente Cuijk en een grondeigenaar waarbij de gemeente 5. 03. 55 ha heeft gekocht voor een koopprijs van € 15, 00 per m². In deze akte is een verrekeningclausule opgenomen waarbij een nabetaling plaatsvindt, indien in de toekomst transacties plaatsvinden waarbij een hogere waarde per m² wordt betaald. Ten slotte heeft op 7 juli 2014 nog een transactie plaatsgevonden waarbij de gemeente Cuijk eveneens een prijs heeft betaald van € 15, 00 per m². Op 26 juni 2020 zijn de percelen kadastraal als gemeente Cuijk, sectie M nummers 748, 749, 646, 666, 807, 298, 844, 287, 290 en 647 (deels voorzien van opstallen) met een oppervlakte van 16. 94. 85 ha verkocht voor € 6. 277. 958, 63. Dit komt neer op € 37, 00 per m 2 incl. opstallen. Opgemerkt wordt dat uit de leveringsakte blijkt dat € 3. 585. 249, 00 van deze koopsom wordt toegeschreven aan de als woningen aangeduide registergoederen. ,

Op 1 april 2022 is bij akte Hyp4 83962/30 het perceel kadastraal bekend als gemeente Cuijk, sectie M nummer 1190, groot 4. 27. 43 ha, verkocht voor € 803. 000, 00 excl. btw Dit komt neer op een bedrag van € 18, 78 per m². Op dezelfde dag is tevens het perceel gemeente Cuijk, sectie M nummer 326, groot 1. 62. 40 ha, verkocht voor € 297. 000, 00 (Hyp4 83962/31) Dit komt neer op € 18, 28 per m². .

Opgemerkt wordt dat er bij de waardering van de onbebouwde gronden rekening mee is gehouden dat de aanwezige opstallen in het plangebied aangekocht moesten worden voor de ontwikkeling. Derhalve kan worden aangenomen dat de extensieve verwervingen drukten op de waarde van de onbebouwde percelen. Gelet op het feit dat in 2020 bijna 17 ha is aangekocht voor afgerond € 37, 00 per m² kan worden aangenomen dat dit een haalbare grondexploitatie moet geven. 2. Rooye Asch Het plangebied “De Rooye Asch” betreft een recreatiegebied in het buitengebied van Handel. Op 2 februari 2016 heeft een transactie plaatsgevonden van een perceel cultuurgrond tussen een particulier als verkoper en Wind Mee Exploitatie Onroerend Goed B. V. als koper. Daarbij is een transactieprijs tot stand gekomen van € 19, 00 per m². Hierbij dient te worden opgemerkt dat het verkochte perceel onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan “De Rooye Asch 2013” en in het plan een agrarische bestemming heeft toegewezen gekregen. Tevens wordt opgemerkt dat het bestaande park voor een veel hoger bedrag is verkocht. Dit is eveneens gebeurd met het oog op de voorgenomen ontwikkeling. 3. Transacties camperplaats Maastricht Op 3 november 2016 heeft de gemeente Maastricht in totaal 9. 216 m² grond verkocht aan Camperplaats Nederland BV voor gemiddeld € 15, 00 per m².

Deze transactie heeft betrekking op de kadastrale percelen gemeente Oud-Vroenhoven, sectie A nummers 2622, 2694 en 2804. Op deze locatie is plaats voor circa 100 campers (gemiddeld 92 m² per camper) .

Van

Doorne Advocaten

AKD

| Recreatieoord

Enkhuizer Zand

Blad 51.

Camperplaats Efteling

In 2018 is er prijsovereenstemming bereikt tussen de gemeente Loon op Zand en de Efteling over de verkoop van gronden waarop een camperplaats zou worden gerealiseerd. Deze heeft grondtransactie uiteindelijk geen doorgang gevonden omdat de gemeente geen kon bereiken over de verplaatsing van de toenmalige gebruikers van het overeenstemming terrein. De prijsovereenstemming was bereikt voor € 15,00 per m?. 5.

Olde Kottink Beuningen maart 1 2022 zijn de percelen kadastraal bekend als gemeente Losser, sectie A nummers Op 3212, 3183 en 3181, in totaal groot 5.90.49 ha, verkocht voor € 2.500.000,00 inclusief woonboerderij, tweede bedrijfswoning, sanitaire gebouwen, kapschuur en 3 recreatiewoningen. Dit komt neer op een bedrag van € 42,33 per m?. Uit de koopovereenkomst blijkt dat aan de opstallen een waarde is toegekend van € 1.050.000,00. Indien aan deze opstallen een oppervlakte wordt toegerekend van 7.000 m?, is voor de onbebouwde grond een bedrag betaald van afgerond € 27,50 per m?. Deze locatie wordt door Landal ontwikkeld tot 70 luxe woonchalets.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13575437/3