Bijlage 2 Concept waardering Gloudemans sporen dd 15 november 2022 (geanonimiseerd)
Tekst van het document
16. 400, 00 133, 25 45, 95
€ € €
17. 600, 00 143, 00 49, 31
€ € €
19. 600, 00 159, 25 54, 91
€ € €
24. 800, 00 201, 50 69, 48
Bijkomende kosten prefab Bijkomende kosten regulier per m2 bvo per m3
10% 13%
Algemene kosten per m2 bvo per m3
4%
€ € €
7. 933, 88 64, 46 22, 23
€ € €
8. 760, 33 71, 18 24, 54
€ € €
9. 586, 78 77, 89 26, 86
€ € €
10. 578, 51 85, 95 29, 64
€ € €
14. 049, 59 114, 15 39, 36
Winst & Risico per m2 bvo per m3
5%
€ € €
9. 917, 36 80, 58 27, 79
€ € €
10. 950, 41 88, 97 30, 68
€ € €
11. 983, 47 97, 37 33, 57
€ € €
13. 223, 14 107, 44 37, 05
€ € €
17. 561, 98 142, 69 49, 20
1. 137, 44
€
1. 182, 83
€
1. 274, 39
€
1. 416, 57
€
731, 22 406, 21
€ €
749, 50 433, 33
€ €
804, 34 470, 04
€ €
895, 75 520, 82
€ €
Financieringskosten Bouwtijd (maanden) Bouwrente Voorverkoop (percentage) Rente over bouwkosten Rente over bijk kst, AK, W&R
€
Bijkomende kosten, totaal per m2 bvo per m3 % bijkomende kosten van bouwkosten
€ € €
34. 989 284 98 28%
€ € €
37. 294 303 104 30%
€ € €
40. 445 329 113 30%
€ € €
Stichtingskosten (excl. btw) per m2 bvo per m3 Stichtingskosten (incl. btw)
€ € €
158. 065, 60 1. 284, 28 442, 86 nvt
€ € €
163. 447, 42 1. 328, 01 457, 93 nvt
€ € €
175. 829, 25 1. 428, 61 492, 63 nvt
€ € €
€ €
21%
Per woning Grondwaarde (incl. btw) Grondwaarde (excl btw) quote per m2 kavel
€
Totaal grondwaarde (excl. btw) Grondwaarde afgerond (excl. BTW)
12 4% 70%
nvt
40. 281, 51
€
€
40. 281, 51
€
40. 000, 00
20% nvt
12 4% 70%
nvt
55. 560, 84
€
€
55. 560, 84
€
56. 000, 00
25% nvt
12 4% 70%
nvt
63. 840, 17
€
€
63. 840, 17
€
64. 000, 00
27% nvt
12 4% 70%
44. 818 € 364 € 126 € 30% 195. 587, 45 1. 589, 15 547, 98 nvt
nvt
€ € €
12 4% 70%
1. 810, 33
1. 133, 39 676, 94 58. 222 473 163 31%
248. 991, 13 2. 023, 05 697, 60 nvt
nvt 102. 248, 54 29% nvt
68. 875, 36
€
€
68. 875, 36
€
102. 248, 54
€
69. 000, 00
€
102. 000, 00
26% nvt
Residuele grondwaardeberekening Dossier Datum Versie Status
1557. 13 10-11-2022 Enkhuizen Concept
Residuele grondwaarde peildatum Programma Huur- of koopwoning Type Aantal m2 gbo vormfactor m2 bvo m3
2, 9
Marktwaarde VON-prijs (incl. btw) per m2 gbo VON-prijs (excl. btw)
Type woning 12-mei-15 met huurverplichting zonder steiger Koop bungalow 1 80 0, 65 123 357
21%
Stichtingskosten Bouwkosten per m2 bvo per m3
Type woning 28-nov-17 met huurverplichting zonder steiger Koop bungalow 1 80 0, 65 123 357
Type woning 20-nov-18 met huurverplichting zonder steiger Koop bungalow 1 80 0, 65 123 357
Type woning 28-okt-19 met huurverplichting zonder steiger Koop bungalow 1 80 0, 65 123 357
Type woning 1-jan-22 met huurverplichting zonder steiger Koop bungalow 1 80 0, 65 123 357
€ €
195. 000, 00 2. 437, 50
€ €
215. 000, 00 2. 687, 50
€ €
235. 000, 00 2. 937, 50
€ €
260. 000, 00 3. 250, 00
€ €
340. 000, 00 4. 250, 00
€
161. 157, 02
€
177. 685, 95
€
194. 214, 88
€
214. 876, 03
€
280. 991, 74
€ € €
123. 076, 92 1. 000, 00 344, 83
€ € €
126. 153, 85 1. 025, 00 353, 45
€ € €
135. 384, 62 1. 100, 00 379, 31
€ € €
150. 769, 23 1. 225, 00 422, 41
€ € €
190. 769, 23 1. 550, 00 534, 48
€ € €
16. 000, 00 130, 00 44, 83
€ € €
16. 400, 00 133, 25 45, 95
€ € €
17. 600, 00 143, 00 49, 31
€ € €
19. 600, 00 159, 25 54, 91
€ € €
24. 800, 00 201, 50 69, 48
Bijkomende kosten prefab Bijkomende kosten regulier per m2 bvo per m3
10% 13%
Algemene kosten per m2 bvo per m3
4%
€ € €
6. 446, 28 52, 38 18, 06
€ € €
7. 107, 44 57, 75 19, 91
€ € €
7. 768, 60 63, 12 21, 77
€ € €
8. 595, 04 69, 83 24, 08
€ € €
11. 239, 67 91, 32 31, 49
Winst & Risico per m2 bvo per m3
5%
€ € €
8. 057, 85 65, 47 22, 58
€ € €
8. 884, 30 72, 18 24, 89
€ € €
9. 710, 74 78, 90 27, 21
€ € €
10. 743, 80 87, 29 30, 10
€ € €
14. 049, 59 114, 15 39, 36
1. 097, 27
€
1. 138, 20
€
1. 225, 30
€
1. 363, 01
€
731, 22 366, 05
€ €
749, 50 388, 70
€ €
804, 34 420, 95
€ €
895, 75 467, 27
€ €
Financieringskosten Bouwtijd (maanden) Bouwrente Voorverkoop (percentage) Rente over bouwkosten Rente over bijk kst, AK, W&R
€
Bijkomende kosten, totaal per m2 bvo per m3 % bijkomende kosten van bouwkosten
€ € €
31. 601 257 89 26%
€ € €
33. 530 272 94 27%
€ € €
36. 305 295 102 27%
€ € €
Stichtingskosten (excl. btw) per m2 bvo per m3 Stichtingskosten (incl. btw)
€ € €
154. 678, 33 1. 256, 76 433, 37 nvt
€ € €
159. 683, 78 1. 297, 43 447, 39 nvt
€ € €
171. 689, 25 1. 394, 98 481, 03 nvt
€ € €
€ €
21%
Per woning Grondwaarde (incl. btw) Grondwaarde (excl btw) quote per m2 kavel
€
Totaal grondwaarde (excl. btw) Grondwaarde afgerond (excl. BTW)
12 4% 70%
nvt
6. 478, 70
€
€
6. 478, 70
€
6. 000, 00
4% nvt
12 4% 70%
nvt
18. 002, 17
€
€
18. 002, 17
€
18. 000, 00
10% nvt
12 4% 70%
nvt
22. 525, 63
€
€
22. 525, 63
€
23. 000, 00
12% nvt
12 4% 70%
12 4% 70%
40. 302 € 327 € 113 € 27% 191. 071, 09 1. 552, 45 535, 33 nvt
nvt
€ € €
1. 734, 46
1. 133, 39 601, 07 51. 824 421 145 27%
242. 592, 95 1. 971, 07 679, 68 nvt
nvt
23. 804, 95
€
€
23. 804, 95
€
38. 398, 78
€
24. 000, 00
€
38. 000, 00
11% nvt
14% nvt
38. 398, 78
Residuele grondwaardeberekening Dossier Datum Versie Status
1557. 13 10-11-2022 Enkhuizen Concept
Residuele grondwaarde peildatum Programma Huur- of koopwoning Type Aantal m2 gbo vormfactor m2 bvo m3
2, 9
Marktwaarde VON-prijs (incl. btw) per m2 gbo VON-prijs (excl. btw)
Type woning 12-mei-15 eigen gebruik zonder steiger Koop bungalow 1 80 0, 65 123 357
21%
Stichtingskosten Bouwkosten per m2 bvo per m3
Type woning 28-nov-17 eigen gebruik zonder steiger Koop bungalow 1 80 0, 65 123 357
Type woning 20-nov-18 eigen gebruik zonder steiger Koop bungalow 1 80 0, 65 123 357
Type woning 28-okt-19 eigen gebruik zonder steiger Koop bungalow 1 80 0, 65 123 357
Type woning 1-jan-22 eigen gebruik zonder steiger Koop bungalow 1 80 0, 65 123 357
€ €
215. 000, 00 2. 687, 50
€ €
240. 000, 00 3. 000, 00
€ €
260. 000, 00 3. 250, 00
€ €
285. 000, 00 3. 562, 50
€ €
380. 000, 00 4. 750, 00
€
177. 685, 95
€
198. 347, 11
€
214. 876, 03
€
235. 537, 19
€
314. 049, 59
€ € €
123. 076, 92 1. 000, 00 344, 83
€ € €
126. 153, 85 1. 025, 00 353, 45
€ € €
135. 384, 62 1. 100, 00 379, 31
€ € €
150. 769, 23 1. 225, 00 422, 41
€ € €
190. 769, 23 1. 550, 00 534, 48
€ € €
16. 000, 00 130, 00 44, 83
€ € €
16. 400, 00 133, 25 45, 95
€ € €
17. 600, 00 143, 00 49, 31
€ € €
19. 600, 00 159, 25 54, 91
€ € €
24. 800, 00 201, 50 69, 48
Bijkomende kosten prefab Bijkomende kosten regulier per m2 bvo per m3
10% 13%
Algemene kosten per m2 bvo per m3
4%
€ € €
7. 107, 44 57, 75 19, 91
€ € €
7. 933, 88 64, 46 22, 23
€ € €
8. 595, 04 69, 83 24, 08
€ € €
9. 421, 49 76, 55 26, 40
€ € €
12. 561, 98 102, 07 35, 20
Winst & Risico per m2 bvo per m3
5%
€ € €
8. 884, 30 72, 18 24, 89
€ € €
9. 917, 36 80, 58 27, 79
€ € €
10. 743, 80 87, 29 30, 10
€ € €
11. 776, 86 95, 69 33, 00
€ € €
15. 702, 48 127, 58 43, 99
1. 115, 12
€
1. 160, 52
€
1. 247, 61
€
1. 385, 33
€
731, 22 383, 90
€ €
749, 50 411, 01
€ €
804, 34 443, 27
€ €
895, 75 489, 58
€ €
Financieringskosten Bouwtijd (maanden) Bouwrente Voorverkoop (percentage) Rente over bouwkosten Rente over bijk kst, AK, W&R
€
Bijkomende kosten, totaal per m2 bvo per m3 % bijkomende kosten van bouwkosten
€ € €
33. 107 269 93 27%
€ € €
35. 412 288 99 28%
€ € €
38. 186 310 107 28%
€ € €
Stichtingskosten (excl. btw) per m2 bvo per m3 Stichtingskosten (incl. btw)
€ € €
156. 183, 78 1. 268, 99 437, 58 nvt
€ € €
161. 565, 60 1. 312, 72 452, 66 nvt
€ € €
173. 571, 07 1. 410, 26 486, 30 nvt
€ € €
€ €
21%
Per woning Grondwaarde (incl. btw) Grondwaarde (excl btw) quote per m2 kavel
€
Totaal grondwaarde (excl. btw) Grondwaarde afgerond (excl. BTW)
12 4% 70%
nvt
21. 502, 17
€
€
21. 502, 17
€
22. 000, 00
12% nvt
12 4% 70%
nvt
36. 781, 51
€
€
36. 781, 51
€
37. 000, 00
19% nvt
12 4% 70%
nvt
41. 304, 97
€
€
41. 304, 97
€
41. 000, 00
19% nvt
12 4% 70%
12 4% 70%
42. 184 € 343 € 118 € 28% 192. 952, 90 1. 567, 74 540, 60 nvt
nvt
€ € €
1. 770, 17
1. 133, 39 636, 77 54. 835 446 154 29%
245. 603, 86 1. 995, 53 688, 11 nvt
nvt
42. 584, 29
€
€
42. 584, 29
€
68. 445, 73
€
43. 000, 00
€
68. 000, 00
18% nvt
22% nvt
68. 445, 73
BIJLAGE 2
BIJLAGE 3
DOORNE®
TOELICHTING
GEMEENTE
VERTROUWELIJK
Gloudemans, (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) en (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) en (geanonimiseerd)
Aan CC
Van
Referentie
55001360
Inzake
Toelichting sporen gemeente
Datum
17
TOELICHTING In
het
kader
OP DE van
de
B.V.
SPOREN
VAN
DE
GEMEENTE
besprekingen tussen de gemeente Enkhuizen (Gemeente) en EuroParcs (EES) aangaande de herontwikkeling van het Recreatieoord Enkhuizerzand (REZ) is behoefte aan een taxatie van de waarde van de Anterieure Overeenkomst (AO) die op 20 november 2018 werd gesloten en hiermee samenhangend de waardeontwikkelingen die voortvloeien uit de wijzigingen die hebben plaatsgevonden tussen waardering van de bieding in 2017 en de AO die in 2018 werd gesloten. Enkhuizer
Strand
Enkhuizen
mei 2022
De Gemeente
lopende
verzoekt
u het
Prijspeil
volgende
|
te waarderen:
Contractuele kaders
Plan /
fysiek kader
Voorontwerpbestemmingsplan Enkhuizerzand en IJsselmeergebied 20 november
2018
Anterieure Overeenkomst 20 november 2018
d.d.
d.d. 4 oktober 2018
(NL.IMRO.0388.Enkhuizerzand-0001)
Voorontwerpbestemmingsplan Enkhuizerzand en IJsselmeergebied Anterieure Overeenkomst 28 oktober
2019
2019
Anterieure Overeenkomst +
d.d. 28 oktober 2019 1 januari 2022
Van
Doorne
NV.
d.d. 24
april 2020
d.d.
Allonge Allonge
+
Bestemmingsplan Enkhuizerzand en IJsselmeergebied vastgesteld op 29 oktober 2019
(NL.IMRO.0388.Enkhuizerzand-va01)
Bestemmingsplan Enkhuizerzand en IJsselmeergebied vastgesteld op 29 september 2020 (NL.IMRO.0388.Enkhuizerzand-va02) en
uitspraak ABRvS
18 augustus 2021
gevestigd te Amsterdam en ingeschreven in het handelsregister onder nummer 34199342. Van Doome N.V. is de enige opdrachtnemer van alle Op deze werkzaamheden en alle rechtsverhoudingen met derden zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden van Van Doome N.V. en haar dochtermaatschappijen, waarin een beperking van aansprakelijkheid is opgenomen. Deze Voorwaarden die zijn gedeponeerd ter griffie van de rechtbank te Amsterdam, kunnen worden geraadpleegd op www.vandoorne.com en worden op verzoek toegezonden. werkzaamheden.
is
d.d.
20 november 2018 + Allonge d.d. 28 oktober 2019
20 november 2018
d.d. 4 oktober 2018
(NL.IMRO.0388.Enkhuizerzand-0001)
Anterieure Overeenkomst 28 oktober
d.d.
20 november 2018
DOORNE®
pagina
2
17.05.22
Hieronder
volgt een toelichting
Toelichting 1. Op
op de
uitgangspunten
de Gemeente.
van
januari 2017 heeft OREZ B.V. (thans en hierna EES), na een mislukt verklaarde aanbesteding de Recreatieoord Enkhuizerzand basis van en op conceptgebiedsontwikkeling van 12 mei 2015 een voor een tweetal Gunningsleidraad (ENK2015-05-gl)', bieding geformuleerd planmodellen: model Havens en model Vesting. Op 16 mei 2017 heeft de Gemeente EES per brief laten weten dat zij koos voor het plan “Vesting” en daar verder over zou willen onderhandelen met EES. Zoals blijkt uit de brief, is het inschrijfbiljet Vesting een richtinggevend document voor verdere onderhandeling. Er is advies ingewonnen over de vraag of de Gemeente 1 op 1 verder mocht onderhandelen met OREZ zonder in strijd te handelen met de staatssteun- en aanbestedingsregels. 31
voor
Volgens
het
juridisch advies was
verder werd
als
onderhandeld,
het ook
verstandig nog
om
keer
een
een
taxatie te laten maken
nadat
de
uitkomst
juni
2017
de
van
de
bieding onderhandeling van
voordat bekend
was.
juridisch advies van Benthem Gratama aanbeveling met betrekking tot de taxatie: In
het
“2.
Er
zal
duideljkheid
meer
exploitatieb.jdrage. 3.
De
moeten
van
29
komen
opbouw van belangrijk element;
over
Voor de taxateur is dit ook een
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) de volgende
deed
de
taxateut/econoom
zal de gehele transactie moeten beoordelen. grondprijzen, prijs van het medegebruik, de kapitaalinjectie in de openbaar gebied en exploitatiebjdrage/bjdrage parkeerkoffer bovenwijkse voorzieningen.” betekent
Met
andere
woorden:
bovenstaande in
een
partijen Naar van
*
31
was
overeenkomst.
Ten
dit nog
niet
had
Dit het en
eigenlijk (nogmaals) plaats moeten vinden nadat over hier duidelijkheid over bestond en deze waren opgenomen bieding bestond hier nog geen duidelijkheid over en waren
aanleiding van dat advies heeft Fakton / BaseValue in opdracht van de Gemeente januari 2017 voor het model Vesting getaxeerd. Relevante feiten zijn de volgende:
de
bieding
_ Taxatierapport Fakton / BaseValue van 9 oktober 2017: doel van de taxatie was inzicht krijgen in op
de
bieding week af van de mogelijkheden onder de concept-Gunningsleidraad. waardering van de concept-Gunningsleidraad gemaakt.
Er
ontwikkeling e
De
«
Het
van
van
de
bieding
die
ontwikkelaar
dat de
overeenkomst Base
OREZ
heeft
uitgebracht
bieding dezelfde
marktconform
is
uitgangspunten
de
marktconformiteit
is nooit
is
geen
de bieding (EUR van taxatierapport is benadrukt dat aan de “wel de voorwaarde [is] verbonden dat de uiteindeljke en risicoverdeling bevat zoals door ons |[Fakton / In dit
Value] beschreven.”
Gunningsleidraad
integrale
Enkhuizerzand.
taxatierapport van Fakton / BaseValue heeft 335.000,-) per prijspeil 1 augustus 2017 bevestigd. conclusie
De
taxatie
onderhandeld,
tijde van de overeengekomen.
marktconformiteit
1
de
punten
de
gefinaliseerd, omdat de aanbesteding
was
mislukt.
pagina 3 17. 05. 22
•
Dat bleek niet het geval. De uitgangspunten en risicoverdeling van de AO weken sterk af van die in de bieding (zie punt 5) .
5.
Na de taxatie van Fakton / BaseValue in oktober 2017 hebben EES en de Gemeente een jaar onderhandeld over de invulling van een overeenkomst inzake REZ. Op 20 november 2018 hebben EES en de Gemeente de gehele gebiedsontwikkeling omvattende AO getekend waarin de afspraken zijn gemaakt over de overdracht en levering van de grond en bijhorende rechten en verplichtingen (zie artikel 5 AO) .
•
De AO is daarom voor de Gemeente het uitgangspunt voor de derde taxatie. Het doel van de AO, zoals vastgelegd in artikel 2. 1, bevestigt dat de AO de voorwaarden van de gebiedsontwikkeling bevat en de waarde van de gebiedsontwikkeling bepaalt: Partijen beogen door middel van het sluiten van de Overeenkomst de voorwaarden en bepalingen vast te leggen waaronder – en met inachtneming waarvan – zal worden overgegaan tot de Gebiedsontwikkeling.
•
Pas bij ondertekening van de AO kon EES aanspraak maken op de gronden en de rechten en was EES verbonden aan de verplichtingen die onderdeel uitmaken van de grondontwikkeling. Het moment van de ondertekening van de AO is dus relevant voor het bepalen van wat aan EES is overgedragen.
Hieronder zijn de belangrijkste wijzigingen en waardeontwikkelingen ten opzichte van de getaxeerde bieding opgenomen: •
Vakantie (villa) park o
Grondopbrengsten: substantiële prijsstijging als gevolg van het aantrekken van de markt, verhoging van 160 naar 200 recreatiewoningen en het vervallen van de verhuurhuurverplichting voor 30% van de woningen (woning zonder verhuurverplichting heeft een hogere waarde) Maximalisering van de totale bouwleges waardoor de ontwikkelaar (stichtings) kosten bespaart. Grondexploitatiekosten: prijsstijging, ontwerp meer het IJsselmeer in, kosten voor ontruiming oude camping en deels ophoging tot +1, 75 NAP. Tijdseffecten: positiever marktmoment waardoor het ontwikkelrisico lager lag en de woning en ook sneller afgezet konden worden. .
o o o •
Camping Meer exploitatiemogelijkheden doordat de camping het hele jaar open mag zijn (met uitzondering van vijf weken per jaar) en er in de AO nadrukkelijk wordt gesproken over de mogelijkheid om bouwwerken/chalets te realiseren. Investering openbaar gebied o Grondopbrengsten: wegvallen onrendabele investering milieustraat o Grondexploitatiekosten: minder investeringsverplichtingen Financiële verplichtingen, bijdragen en kapitaalinjecties: afwijkende timing van de verschillende bijdragen. Betalingsafspraak: waar bij de taxatie van de bieding in 2017 nog het uitgangspunt was dat de exploitant de vergoeding voor de ‘’concessie’’ moest betalen per taxatiedatum is er in de AO o
•
• •
pagina 4 17. 05. 22
•
vastgelegd dat de exploitant pas bij afname van de gronden hoeft te betalen, exploitant heeft binnen de AO ook veel flexibiliteit voor dit moment van afname. Dit bespaart rentelasten en verlaagt het risicoprofiel van de ontwikkeling. Om de ontwikkeling van delen in het IJsselmeer mogelijk te maken is een grondruil met Rijkswaterstaat noodzakelijk. Deze grondruil is omschreven in artikel 5. 2 van de AO. Rijkswaterstaat levert afgerond 12, 4 hectare en krijgt hier 17, 4 hectare voor terug (zie 4. 04c van bijlage 2 van de AO) Waar in de taxatie van de bieding de eventuele financiële consequentie van deze grondruil buiten beschouwing is gelaten (bijzonder uitgangspunt) is in de AO omschreven dat mocht Rijkswaterstaat, naast de levering van 17, 4 hectare water, nog een financiële compensatie verlangen deze betaald wordt door ontwikkelaar/exploitant. De 12, 4 hectare van de ‘’Rijkswaterstaat grond’’ maakt afgerond 29, 6% van het totale plangebied (41, 9 hectare, zie 4. 04b van bijlage 2 van de AO) Gelet op de functionele, planologische en financiële verwevenheid van de ontwikkeling van het gehele gebied is de complexwaarde methodiek de meest geëigende methode om een eventuele financiële compensatie aan Rijkswaterstaat te bepalen. .
.
Deze wijzigingen worden ook weergegeven in een Oplegnotitie van Fakton van 26 augustus 2021 die met deze toelichting mee wordt gestuurd. 6.
Vanaf het moment van ondertekening van de AO (20 november 2018) zijn het verkochte en de daarbij behorende waardeontwikkelingen (zowel stijging als daling) voor risico van EES (zie artikel 5. 1. 15 AO) De Gemeente heeft dit in haar gunningsbrief benadrukt (onderstreping toegevoegd) : .
''Eén aanbeveling willen wij expliciet in deze gunningsbrief opnemen en dat is de 8 e aanbeveling: ''Indien tot gunning wordt overgegaan, doe dit expliciet met een herhaling van de voorwaarde dat de gemeente onder generlei voorwaarden risicodrager is in dit project''. Hoewel dit uitgangspunt ook al is opgenomen in de selectie- en gunningsleidraad vinden wij het van belang deze voorwaarde nogmaals uitdrukkelijk in dit gunningsbesluit vast te leggen. '' 7.
Ondanks dat het binnen het ondernemingsrisico van EES viel, heeft de Gemeente ingestemd met een aantal beperkte wijzigingen van de AO (o. a. : wijziging artikel 6. 8, 11. 2. 1 en voorlopige bepaling van levering perceel Gemeente nummer 1805) omdat er ingevolge het in oktober 2019 vastgestelde bestemmingsplan door BARRO-beperkingen voor het vakantiepark geen landaanwinning in het ,
IJsselmeer meer mogelijk was, en het vakantiepark binnen de bestaande kustlijn moest worden gerealiseerd. In Allonge 1 en Allonge 2 is er een zoekgebied ten noorden van de camping aangewezen, waarbinnen mogelijke compensatie voor nog nader te bepalen exploitatiewijzigingen zou kunnen worden gevonden (Allonge 1) In afwachting van een nadere financiële beoordeling van de mogelijke compensatie werd aan dat zoekgebied een voorlopige waarde van EUR 1 toegekend (Allonge 2) De waarde van het zoekgebied kan voor de huidige taxatie buiten beschouwing worden gelaten. .
.
Waardeontwikkelingen: Waardeontwikkelingen komen voor rekening van EES zoals bepaald in de AO (artikel 5. 1. 15 AO) • Desalniettemin wil de Gemeente in kaart laten brengen wat het verschil is tussen de waarde van • het ontwerp en afspraken ten tijde van de AO per november 2018 en de waarde van het aangepaste ontwerp per oktober 2019.
.
pagina 5 17. 05. 22
8.
Op 18 augustus 2021 heeft de RvS uitspraak gedaan over het in 2019, en vervolgens in 2020 naar aanleiding van een reactieve aanwijzing van de Provincie (en enkele beroepsgronden van derden) aangepaste en vastgestelde bestemmingsplan en deze grotendeels in stand gelaten. Waardeontwikkelingen: Waardeontwikkelingen komen voor rekening van EES zoals bepaald in de AO (artikel 5. 1. 15 AO) •
.
BIJLAGE 4
#
EES 1A
Waardepeildatum
12-mei-15
Toestanddatum
12-mei-15
Contractueel kader
Gunningsleidraad d. d. 12 mei 2015
28-nov-17
28-nov-17
Gunningsleidraad d. d. 12 mei 2015, Bieding d. d. 31 januari 2017, Gunningsbesluit d. d. 16 mei 2017 en Brief college d. d. 28 november 2017
Gemeente 1 20-nov-18
20-nov-18
Anterieure Overeenkomst d. d. 20 november 2018
EES 2
20-nov-18
Anterieure Overeenkomst d. d. 20 november 2018
EES 1B
28-nov-17
Zie voor relevante informatie o. a. Bijlage (n)
Bijlage 2 bij schriftelijke toelichting d. d. 18 mei 2022 en Bijlage 27 Bijlagen 2, 5, 27 en 25 (voor ruimte vakantiepark p. 3) bij schriftelijke toelichting d. d. 18 mei 2022
Bijlagen 8, 9, 25 (voor vakantiepark p. 3) bij schriftelijke toelichting d. d. 18 mei 2022, en gewijzigde kosten
(Bijlage 28)
Ruimtelijk kader
Oppervlak totaal plangebied
Oppervlak Gemeente
Oppervlak RWS
Maximaal aantal bouwwerken voor
recreatief nachtverblijf/ Gunningsleidraad d. d. 12 mei 2015
circa 25, 9 ha.
Oppervlak uitgeefbaar
vakantiepark*
Maximaal bouwvolume vakantiepark
Maximaal aantal vakantiewoningen op vakantiepark
kampeermiddelen op nieuwe camping 175
bruto 8, 3 ha
175
****** Gunningsleidraad d. d. 12 mei 2015 en aanvullende planologische documenten
41, 9 ha. **
29, 5 ha.
12, 4 ha. ***
175
78. 209 tot 81. 269 m²
175
Voorontwerpbestemmingsplan Enkhuizerzand en Ijsselmeergebied d. d. 4 oktober 2018 (NL. IMRO. 0388. Enkhuizerzand-0001)
41, 9 ha. **
29, 5 ha.
12, 4 ha. ***
200
78. 209 tot 81. 269 m²
200
Ontwerpbestemmingsplan Enkhuizerzand en IJsselmeergebied d. d. 26 maart 2019 (NL. IMRO. 0388. Enkhuizerzand-on01)
41, 9 ha. **
29, 5 ha.
12, 4 ha. ***
200
78. 209 tot 81. 269 m²
waarvan conform AO 30% zonder verhuurverplichting
213. 000 m3
200
Gemeente 2 28-okt-19
28-okt-19
Anterieure Overeenkomst d. d. 20 november 2018
Voorontwerpbestemmingsplan Enkhuizerzand en Ijsselmeergebied d. d. 4 oktober 2018 (NL. IMRO. 0388. Enkhuizerzand-0001)
41, 9 ha. **
29, 5 ha.
12, 4 ha. ***
200
78. 209 tot 81. 269 m²
Gemeente 3 28-okt-19
28-okt-19
Anterieure Overeenkomst d. d. 20 november 2018 + Allonge d. d. 28 oktober 2019
Bestemmingsplan Enkhuizerzand en Ijsselmeergebied vastgesteld op 29 oktober 2019 (NL. IMRO. 0388. Enkhuizerzand-va01)
34, 5 ha.
29, 5 ha.
5, 0 ha. ****
200
67. 246 m²
122. 000 m3*
200
EES 3
28-nov-17
24-apr-20
Anterieure Overeenkomst d. d. 20 november 2018 + Allonge d. d. 28 oktober 2019 + Allonge d. d. 24 april 2020
Bijlagen 8, 17, 23, 18 en 25 (voor vakantiepark p. 4) bij schriftelijke toelichting d. d. 18 mei 2022
Bestemmingsplan Enkhuizerzand en IJsselmeergebied vastgesteld op 29 oktober 2019 (NL. IMRO. 0388. Enkhuizerzand-va01)
38 ha. ******
33 ha*******
5, 0 ha. ****
200********
67. 246 m²
122. 000 m 3
200********
EES 4
28-nov-17
29-sep-20
Idem
Bijlagen 8, 17, 23 tot en met 25 (voor vakantiepark p. 5) bij schriftelijke toelichting d. d. 18 mei 2022
38 ha. *******
33 ha*******
5, 0 ha. ****
160 (permanent
58. 781 m²
78. 000 m3
160********
EES 5
28-nov-17
Bestemmingsplan Enkhuizerzand en IJsselmeergebied vastgesteld op 29 september 2020 (NL. IMRO. 0388. Enkhuizerzand-va02) (te raadplegen via www. ruimtelijkeplannen. nl) en uitspraak ABRvS 18 augustus 2021 Bijlage 26 bij schriftelijke Kaders als beschreven bij EES 2, EES 3 toelichting d. d. 18 mei 2022 en en EES 4. Bijlage 27
34, 5 ha.
29, 5 ha.
5, 0 ha. ****
200
58. 781 m²
78. 000 m3*
160
Gemeente 4 1-jan-22
Bovenstaande toestandsdata vanaf conceptplanning bij AO 1-jan-22
Anterieure Overeenkomst d. d. 20 november 2018 + Allonge d. d. 28 oktober 2019 + Allonge d. d. 24 april 2020
Bestemmingsplan Enkhuizerzand en IJsselmeergebied vastgesteld op 29 september 2020 (NL. IMRO. 0388. Enkhuizerzand-va02) en uitspraak ABRvS 18 augustus 2021
aanwezig) ********
200
waarvan conform AO 30% zonder verhuurverplichting
waarvan conform AO 30% zonder verhuurverplichting
waarvan conform AO 30% zonder verhuurverplichting
* Oppervlak vakantiepark op basis van RHO Adviseurs, vakantiepark Enkhuizer Strand - oppervlak en bouwvolume d. d. 21 februari 2022 ** Zie 4. 04b van bijlage 2 van de AO *** Rijkswaterstaat levert afgerond 12, 4 hectare en krijgt hier 17, 4 hectare voor terug zie 4. 04c van bijlage 2 van de AO **** Vakantiepark wordt niet meer in het Ijselmeer gebouwd maar kustboog / uitbreiding van kustlijn en aanleg zwembaai blijft behouden. Maximale ruimte vanuit de Barro is 5, 0 hectare. ***** Sinds de AO is het, conform de definitieomschrijving van deze AO, toegestaan om ''bouwwerken voor nachtverblijf'' te realiseren op de camping. Dus meer dan toeristische plekken voor campers, caravans en tenten. Dit is relevant voor alle sporen van de Gemeente. ****** Conform bijlage 27 (bijlage 5 bij de Gunningsleidraad) ******* Conform Allonge d. d. 28 oktober 2019 (voor de wijziging van het exploitatie-/plangebied zie ook eerste twee bijlagen bij deze allonge) ******** Het totaal aantal recreatiewoningen en bouwwerken voor recreatief nachtverblijf bedraagt conform Allonge d. d. 28 oktober 2019 maximaal 420
Toelichting grondslagen In dit document kunt u secties vinden die onleesbaar zijn gemaakt. Deze informatie is achterwege gelaten op basis van de Wet open overheid (Woo). De letter die hierbij is vermeld correspondeert met de bijbehorende grondslag in onderstaand overzicht.
J
Art. 5.1 lid 2 sub e
Het belang van de openbaarmaking van deze informatie weegt niet op tegen het belang van de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer van betrokkenen