Document · PDF

Bijlage 2 Concept waardering Gloudemans sporen dd 15 november 2022 (geanonimiseerd)

gemeenteraad 18 december 2023, gemeente EnkhuizenBij agendapunt: Vaststellingsovereenkomst Recreatieoord Enkhuizerzand30.341 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

Gloudemans

®,

Deskundigenadvies Recreatieoord

Enkhuizer Zand

Opdrachtgever Van Doorne

Advocaten

AKD

Kenmerk

1557.13-D1c1/fs/a

Deskundigen

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Datum

15 november 2022 Status

Concept

(geanonimiseerd)

TAXATEUR

Versie 2A-18.6

Van

Doorne Advocaten

AKD

| Recreatieoord

Enkhuizer Zand

Titel

1»

Deskundigenadvies | Recreatieoord

Opdrachtgever

Van

Kenmerk

1557.13-D1c1

Deskundigen

(geanonimiseerd)(geanonimiseerd) )d(geanonimiseerd) re simi)dnre(ogensaimonei mgoins(ea rgd() )d(rgeaenosniimimseirnd)onaeg(

Doorne Advocaten

Enkhuizer Zand

AKD

(geanonimiseerd)(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Er (geanonimise rd)

Datum

Status

Concept

Gloudemans Postbus 5044 5201 GA ‘s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente T 073 641 33 12 | gloudemans.nl

Blad 2.

november

2022

‘s-Hertogenbosch

1557.13-D1c1

Disclaimer:

Dit advies

is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 3.

Inhoudsopgave 1.

Samenvatting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

Leeswijzer

Opdracht 3. 1. 3. 2. 3. 3. 3. 4. 3. 5. 3. 6. 3. 7. 3. 8. 3. 9. 3. 10. 3. 11. 3. 12. 3. 13. 3. 14. 3. 15. 3. 16. 3. 17. 3. 18. 3. 19. 3. 20.

.. ... ... .. ... ... ... .. ... ... ... ... .. ... ... ... .. ... ... ... .. ... ... ... .. ... ... ... .. ... ... ... .. ... ... ... .. ... ..

Opdrachtgever Opdrachtnemer Deskundigen Opdrachtverstrekking Onafhankelijkheid Doel van het advies Type advies Te waarderen belang Waarderingsgrondslag Stukken Opname Mate van inspectie Peildatum Reactie van opdrachtgever Versies Aansprakelijkheid Conformiteit RICS/EVS/NRVT Publicatie Van toepassing zijnde tuchtrecht Algemene voorwaarden

8 8 8 9 9 9 9 10 10 10 10 10 11 11 11 11 11 11 12 12

. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . . . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . .

. . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . .. . . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .

. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . .. . . . . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . . . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .

. .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .

Algemene uitgangspunten Bijzondere uitgangspunten

.. .. ... ... ... ... .. ... ... ... ... .. ... ... ... .. ... ... ..

13 13 14

Omschrijving herontwikkeling en plangebied Enkhuizer Zand . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 5. 1. 5. 2. 5. 3.

Algemene en bijzondere uitgangspunten 4. 1. 4. 2.

... ... .. ... ... ... .. ... ... ... ... .. ... ... ... .. ... ... ... .. ... ... ... ... .. ... ... ... .. ... ... ... .. ... ... ... ... .

Algemene omschrijving plangebied. Historische ontwikkeling plangebied privaatrechtelijke afspraken Historische ontwikkeling bestemmingsplan plangebied

.. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .

. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .

15 16 20

Uitgangspunten uitgevraagde waarderingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 6. 1. 6. 2. 6. 3.

Variant 1a: Waardering gunningsleidraad waardepeildatum 12 mei 2015 23 Variant 1b: Waardering bieding waardepeildatum 28 november 2017 23 Variant 2: Waardering Anterieure overeenkomst 2018, waardepeildatum 28 november 2017 24 6. 4. Variant 3: Waardering effect allonge 1 en allonge 2, waardepeildatum 28 november 2017 24 6. 5. Variant 4: Waardering effect bestemmingsplan 2020 en uitspraak ABRvS, waardepeildatum 28 november 2017 25 6. 6. Variant 5: Waarde-effect vertraging 25 6. 7. Variant 6: Waardering anterieure overeenkomst, waardepeildatum 20 november 2018 25 6. 8. Variant 7: Waardering anterieure overeenkomst, waardepeildatum 28 oktober 2019 26 6. 9. Variant 8: Waardering anterieure overeenkomst en allonge 1, waardepeildatum 28 oktober 2019 26 6. 10. Variant 9: Waardering anterieure overeenkomst, allonge 1 en 2, waardepeildatum 1 januari 2022 26 . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .

. .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .

. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . .. . . .

. . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .

. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . .

....

. . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . .

.. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . .

1557. 13-D1c1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Algemene marktontwikkelingen en beoordeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 7. 1. 7. 2.

28 29

Referentieobjecten 2015 Marktontwikkeling recreatieverblijven vanaf 2016 Kust Noord-Holland Kostenraming Residuele grondwaarde per type per peildatum Opbrengstpotentie per waarderingsvariant Opbrengsten camping / campers Overige opbrengsten

.. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . . . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .

. .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .

. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . .

. . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . .

31 34 44 46 47 49 53

Waardering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 9. 1. 9. 2. 9. 3. 9. 4. 9. 5. 9. 6. 9. 7. 9. 8. 9. 9. 9. 10.

10.

Marktontwikkelingen Overwegingen bij de waardering

Opbrengstenpotentie eenheden voor recreatief nachtverblijf. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 8. 1. 8. 2. 8. 3. 8. 4. 8. 5. 8. 6. 8. 7.

Blad 4.

Inleiding Gebruikte methode Kosten bouw en woonrijp maken, Algemeen Kosten bouw- en woonrijp maken, Per peildatum Overige parameters Waarde per peildatum Back-testing Onzekerheden waardering Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering Finale waardering

. .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . . . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .

. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .

. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . .

54 54 55 57

58 59 64 64 66 66

Bijlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 5.

Samenvatting Dit advies heeft betrekking op de volgende onroerende zaak, plaatselijk bekend als Enkhuizer Zand. De onroerende zaak betreft een gebiedsontwikkeling van het hierna globaal weergegeven gebied.

Het doel van de opdracht is inzicht te geven in de waarde als onafhankelijke derde deskundige. De gemeente Enkhuizen en EuroParcs Enkhuizer Strand B. V. zijn op basis van twee partijdeskundige taxaties niet nader tot elkaar gekomen. Om deze reden is verzocht om een derde onafhankelijke deskundige aan te wijzen. Door opdrachtgevers is in twee notities een uitvraag gedaan van de waardes op verschillende peildata, met als basis verschillende planologische en/of privaatrechtelijke documenten (o. a. gunningsleidraad, anterieure overeenkomst, twee allonges en diverse (stadia van) bestemmingsplannen) De specifieke uitvraag is opgenomen in bijlage 2 en bijlage 3. De te taxeren oppervlakte ligt volgens de uitvraag afhankelijk van de variant tussen de 25, 9 ha en de maximaal 41, 9 ha. .

Bij de finale waardering is rekening gehouden met de ontwikkelingen in het beoogde plan en binnen de planologische mogelijkheden. Voor alle afgegeven waardes geldt dat alles is gewaardeerd als zijnde dat er nog geen bouwactiviteiten hebben plaatsgevonden en er derhalve nog geen kosten zijn gemaakt noch opbrengsten zijn ontvangen.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 6.

Met inachtneming van alle in dit advies genoemde uitgangspunten op de verschillende peildata en informatie is de marktwaarde van de onroerende zaak op de diverse peilmomenten bepaald op:

Variant 1

Waardepeildatum

Waarde € 60. 000, 00 (zegge: zestigduizend euro)

12 mei 2015

28 november 2017

€ 1, 00 (zegge: één euro)

waarde effect

7% per jaar vertraging

20 november 2018

€ 4. 880. 000, 00 (zegge: viermiljoen achthonderdtachtigduizend euro)

28 oktober 2019

€ 7. 790. 000, 00 (zegge: zevenmiljoen zevenhonderdnegentigduizend euro)

28 oktober 2019

€ 5. 700. 000, 00 (zegge: vijfmiljoen zevenhonderdduizend euro)

1 januari 2022

€ 6. 210. 000, 00 (zegge: zesmiljoen tweehonderdtienduizend euro)

€ 820. 000, 00 (zegge: achthonderdtwintigduizend euro) € 3. 270. 000, 00 (zegge: driemiljoen tweehonderdzeventigduizend euro) € 2. 140. 000, 00 (zegge: tweemiljoen honderdveertigduizend euro)

Voor de bijzondere uitgangspunten die zijn gehanteerd bij deze waardering wordt verwezen naar § 4. 2.

Voor de juiste lezing van de uitkomsten wordt tevens nadrukkelijk verwezen naar § 9. 8 waarin de taxatieonzekerheden worden beschreven. Door de grote bandbreedte die blijkt uit de referenties van de recreatiewoningen, de referenties van ruwe bouwgrond en de onzekerheden, geven de berekeningen voornamelijk inzicht in de effecten van de verschillende uitgangspunten op de rekenkundige uitkomst.

Leeswijzer In dit rapport wordt in hoofdstuk 3 de kaders en randvoorwaarden van deze opdracht toegelicht. In hoofdstuk 4 worden de algemene uitgangspunten welke gehanteerd zijn omschreven, evenals de bijzondere uitgangspunten. In hoofdstuk 5 wordt een korte omschrijving gegeven van het plangebied. Hierin worden de verschillende ontwikkelingen

1 Zie toelichting

in hoofdstuk 6 1557. 13-D1c1

Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 7.

gedurende de looptijd van de gebiedsontwikkeling kort geschetst, waarbij een onderscheid is gemaakt tussen de privaatrechtelijke afspraken (gunningsleidraad tot en met tweede allonge) en de publiekrechtelijke kaders (voorontwerp bestemmingsplan tot en met de uitspraak van de Raad van State) Hierbij is niet getracht volledig te zijn, maar is hoofdzakelijk dat omschreven waar wijzigingen hebben plaatsgevonden welke relevant zijn voor de ontwikkeling c. q. het beantwoorden van de waarderingsvragen. Zo zijn bijvoorbeeld de wisselingen in aantallen recreatiewoningen wel omschreven, maar de verplaatsing van de zeilschool niet. Dit laatste was vanaf het beging een vaststaand feit en is sindsdien niet noemenswaardig gewijzigd. .

Aan de hand van de omschrijving in hoofdstuk 5 en de omschrijving van de gevraagde waardes welke vanuit de beide opdrachtgevers zijn aangereikt, wordt in hoofdstuk 6 per gevraagde waarde de hoofdzaken omschreven wat er gevraagd wordt, welke privaatrechtelijke en publiekrechtelijke kaders van toepassing zijn en van daaruit welke uitgangspunten voor de verdere waarderingen worden gebruikt. Na hoofdstuk 6 wordt de overgang gemaakt naar de uiteindelijke vraag: wat is de ontwikkeling in de verschillende varianten waard? Hiertoe wordt in hoofdstuk 7 eerst een algemeen landelijk beeld geschetst over de volledige periode voor de recreatiemarkt. In hoofdstuk 8 wordt de potentiele opbrengsten van recreatieobjecten bepaald. Onderhavige ontwikkeling ziet echter niet alleen toe op de realisatie van de chalets, kampeerplaatsen en recreatiewoningen. Er is een volledige gebiedsontwikkeling met wisselende investeringen in openbaar gebied en wisselende financiële afspraken per variant. In hoofdstuk 9 wordt een toelichting gegeven over deze kosten en de gebruikte waarderingsmethode (residuele waardeberekening) Op basis daarvan wordt tenslotte overgegaan tot een waardering voor elk van de varianten op basis van de residuele waardemethode. .

Van

Doorne Advocaten

Opdracht

3.1.

Opdrachtgever

3.2.

3.3.

AKD

| Recreatieoord

Enkhuizer Zand

Opdrachtgever 1 Contactpersoon

Van

Adres

Postbus 75265

Postcode Plaats

1070 AG AMSTERDAM

Telefoon

020 678 91

E-mail

(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)

Opdrachtgever 2 Contactpersoon

AKD

Adres

Postbus 4302

Postcode Plaats

3006 AH ROTTERDAM

Telefoon

0032 2 629 42 57

E-mail

(geanonimiseerd) eakd.eu Rl

Blad 8.

Doorne Advocaten

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

Advocaten

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

Opdrachtnemer Opdrachtnemer

Gloudemans

Contactpersoon

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

Adres

Postbus 5044

Postcode

5201

Plaats

‘s-HERTOGENBOSCH

Telefoon

073 641 33 12

E-mail

(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)

Deskundigen Deskundigen

(geano im se rd) (geanonimiseerd) (geanonimise rd) vastgoedadviseur / taxateur RT279307710

Vastgoed)

(NRVT,

Kamer

Bedrijfsmatig Vastgoed

Groot

Zakelijk

NVM

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimise rd) adviseur / taxateur RT951166632

De de

(NRVT,

Kamer

Bedrijfsmatig Vastgoed)

deskundigen verklaren over voldoende kennis, ervaring onderhavige opdracht te kunnen verrichten.

NVM

bekendheid te beschikken

1557.13-D1c1

Disclaimer:

Dit advies

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

3. 4.

Blad 9.

Opdrachtverstrekking Op 8 november 2022 heeft opdrachtgever schriftelijk opdracht verstrekt tot het uitvoeren van onderhavige opdracht nadat reeds eerder mondeling opdracht was verstrekt. De feitelijke werkzaamheden zijn op basis van de mondelinge opdrachtverstrekking door beide partijen opgestart.

3. 5.

3. 6.

Onafhankelijkheid a. Deskundigen verklaren dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de deskundigen die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de deskundigen in twijfel moet worden getrokken. b.

Deskundigen verklaren niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop van de onroerende zaak.

Deskundigen verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de waarde van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen minder dan 25% 2 vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.

Doel van het advies Het doel van de opdracht is inzicht te geven in de waarde als onafhankelijke derde deskundige. De gemeente Enkhuizen en EuroParcs Enkhuizer Strand B. V. zijn op basis van twee partijdeskundige taxaties met verschillende uitgangspunten en peildata niet nader tot elkaar gekomen. Om deze reden is verzocht om een derde onafhankelijke deskundige aan te wijzen. Door opdrachtgevers is in twee notities een uitvraag gedaan van de waardes op verschillende peildata, met als basis verschillende planologische en/of privaatrechtelijke documenten (o. a. gunningsleidraad, anterieure overeenkomst, twee allonges en diverse (stadia van) bestemmingsplannen. De specifieke uitvraag is opgenomen in bijlage 2 en bijlage 3. De reden voor het hanteren van de verschillende peildata en uitgangspunten is dat partijen verschillende standpunten hebben over de te hanteren uitgangspunten, zodat er niet op voorhand tot één door partijen gedragen peildatum met uitgangspunten gekomen kon worden.

3. 7.

Type advies Het advies betreft een advies waarbij een gevelopname heeft plaatsgevonden. Het betreft nadrukkelijk géén PTD conform de regelgeving van de NRVT, maar een specifiek overeengekomen werk, dat alleen voor interne doeleinden gebruikt mag worden. Er heeft conform de offerte geen kadastrale recherche plaatsgevonden. Hiervoor is aangesloten bij hetgeen in eerdere taxaties door andere taxateurs is opgenomen. Hetzelfde geldt voor de toestand van bodem- en grondwater. Er heeft wel, voor zover mogelijk, planologisch onderzoek plaatsgevonden. Voor wat betreft de ramingen met betrekking tot de te maken kosten is aangesloten bij de door opdrachtgevers aangeleverde ramingen en actualisatie daarvan. Voor wat betreft de oppervlakte van het exploitatiegebied is aangesloten bij het overzicht dat door opdrachtgevers is aangeleverd.

2 Dit percentage is opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT 2020

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 10.

Doordat deze zaken niet zelfstandig door de deskundigen zijn onderzocht, is er sprake van een beperkt onderzoek en kan onderhavig rapport binnen de reglementen en handreikingen van het NRVT niet als PTD worden gebruikt. Nu partijen echter hebben aangegeven dat er geen discussie is over deze punten, hoeft dit de bruikbaarheid van het deskundigenadvies niet in de weg te staan. 3. 8.

Te waarderen belang Het te waarderen belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak vrij van: huur en gebruik, een recht van erfpacht, pacht, recht van opstal, appartementsrecht etc.

3. 9.

Waarderingsgrondslag In dit advies hanteren deskundigen het begrip marktwaarde. Hierbij is aangesloten bij de definitie conform de European Valuation Standards (EVS) 2020, Nederlandse vertaling, te ,

weten:

”Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwille verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. ” 3. 10.

Stukken De deskundigen hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken: a.

b. c.

kadastrale informatie (bijlage 1) diverse ruimtelijke plannen zoals beschreven in dit rapport informatie over bodem en grondwater op basis van de feiten en onderzoeken zoals genoemd in de aangeleverde taxatierapporten 3 de door partijen beschikbaar gestelde informatie. Gelet op het feit dat deze informatie zeer omvangrijk is en beide partijen hiervan afschriften hebben ontvangen is deze niet nader gespecificeerd. In het rapport wordt daar waar noodzakelijk verwezen naar de bronnen.

3. 11.

Opname De deskundigen hebben de onroerende zaak op 19 september 2022 bezocht en opgenomen, zulks zonder aanwezigheid van de eigenaar en/of vertegenwoordigers van de opdrachtgevers.

3. 12.

Mate van inspectie Conform de opdracht is de onroerende zaak enkel middels een gevelopname opgenomen en is er geen contact geweest met de eigenaar. De deskundigen hebben dan ook een inschatting moeten maken over de inrichting en afwerking van de onroerende zaak. De deskundigen merken op dat deze inschatting kan afwijken van de feitelijke situatie, waardoor tevens de waarde van de onroerende zaak kan wijzigen. In dat geval dient de waarde te worden geactualiseerd.

3 Conform

opdrachtverstrekking niet nader onderzocht. 1557. 13-D1c1

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

3. 13.

Blad 11.

Peildatum De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de waarde. De peildata die van belang zijn voor dit advies zijn:     

12 mei 2015 28 november 2017 (4 verschillende uitgangspunten) 20 november 2018 28 oktober 2019 (2 verschillende uitgangspunten) 1 januari 2022

De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildata. Gebeurtenissen die na de inspectiedatum of peildata hebben plaatsgevonden zijn niet in dit advies betrokken, behoudens hetgeen op verzoek van opdrachtgevers is meegenomen met betrekking tot de planologische mogelijkheden voor of na de betreffende waardepeildata. 3. 14.

Reactie van opdrachtgever Op 15 november 2022 is een conceptadvies verstrekt aan opdrachtgever.

3. 15.

Versies Aantal uitgebrachte versies: 1 Is de afwijking in totaal meer dan 5%: n. v. t. Toelichting bij afwijking van meer dan 5%: n. v. t.

3. 16.

Aansprakelijkheid Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.

3. 17.

Conformiteit RICS/EVS/NRVT Dit advies voldoet aan de RICS-taxatiestandaarden zoals zijn opgenomen in het Red Book d. d. 31 juli 2020, alsmede de EVS. De deskundigen verklaren dat zij op de hoogte zijn van en dat zij hebben gehandeld overeenkomstig deze taxatiestandaard. Daarnaast zijn de fundamentele beginselen, zoals opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT van toepassing. Bij tegenstrijdigheden tussen de regelgeving prevaleert de EVS.

3. 18.

Publicatie Publicatie van (gedeelten van) dit deskundigenadvies is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Daarbij dient opdrachtgever te voorkomen dat door het verstrekken dan wel delen van het deskundigenadvies concurrentiegevoelige informatie wordt verstrekt aan een derde die daarover anders geen beschikking had gekregen. Opdrachtgever is ermee bekend dat het advies tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

3. 19.

Blad 12.

Van toepassing zijnde tuchtrecht Op het handelen van de deskundigen is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de deskundigen zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in § 3. 3) .

3. 20.

Algemene voorwaarden Op de dienstverlening door Gloudemans toepassing.

is de Regeling van Rentmeesters 2020 van

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Algemene en bijzondere uitgangspunten

4. 1.

Algemene uitgangspunten

Blad 13.

Titelonderzoek Ten behoeve van dit advies hebben deskundigen conform opdrachtverstrekking geen titelonderzoek uitgevoerd. Aangenomen is dat er in de akten geen bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling. Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze opdracht is geen nader onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Conform hetgeen afgesproken met opdrachtgevers wordt voor dit punt aangesloten bij hetgeen is opgenomen in eerdere waarderingen van Fakton/Basevalue en Cushman & Wakefield. Op basis van het document 20171009 Fakton taxatierapport Enkhuizerzand. pdf is het uitgangspunt dat er enige verontreiniging is onder de rond 2017 bestaande wegenstructuur (zie blz. 17 van genoemd taxatierapport) Als uitgangspunt voor de waardering geldt dat er verder geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik of het voorgenomen gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen. .

Bestemmingsplaninformatie In het kader van deze opdracht is het huidige vigerende bestemmingsplan geraadpleegd op www. ruimtelijkeplannen. nl. Als uitgangspunt voor deze opdracht geldt dat deze informatie actueel en volledig is. Daarnaast zijn, op de diverse peildata, de voorafgaande ontwerpbestemmingsplannen en voorgaande bestemmingsplannen geraadpleegd. Hierbij is uitgegaan van de documenten die door opdrachtgevers zijn aangeleverd. Publiekrechtelijke beperkingen De deskundigen hebben in het kader van deze opdracht geen kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor dit advies geldt dat hetgeen in eerdere taxaties die in opdracht van partijen zijn uitgevoerd en door partijen zijn aangeleverd, correct is en dat er derhalve geen publiekrechtelijke beperkingen van toepassing zijn. Valuta en omzetbelasting Alle in het advies genoemde bedragen zijn in euro’s exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting. Maatvoering onroerende zaken De maatvoering van het exploitatiegebied is niet door deskundigen zelf nagemeten. Uitgegaan is van de oppervlakten die door opdrachtgevers zijn aangeleverd in het excel-document ‘Overzicht tbv Gloudemans Enkhuizen_input EES GE v2’. Van de te realiseren vakantiewoningen zijn nog geen maten bekend. Hier wordt in de berekening uitgegaan van een gemiddelde op basis van referenties.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

4. 2.

Blad 14.

Bijzondere uitgangspunten Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat het advies wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de peildatum; of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de peildatum. Voor de volledige uitgangspunten bij de specifieke waardepeildata wordt verwezen naar bijlage 2 en bijlage 3. In hoofdstuk 6 worden de uitgangspunten summier omschreven. Voor alle peildata geldt als aanvullend bijzonder uitgangspunt: -

Het getaxeerde dient gewaardeerd te worden op basis van de toestand ten tijde van de bieding: de ontwikkeling moet nog gestart worden, er hebben nog geen werkzaamheden van enige aard plaatsgevonden, er zijn nog geen kosten gemaakt noch opbrengsten ontvangen. Dit houdt in dat alle werken en werkzaamheden die reeds plaatsgevonden hebben buiten beschouwing zijn gelaten.

Op basis van de praktijkhandreikingen van het NRVT dienen bijzondere uitgangspunten te voldoen aan de volgende voorwaarden: a) b) c) d)

Bijzondere uitgangspunten kunnen uitsluitend worden gehanteerd indien zij redelijkerwijs als realistisch, relevant en geldig kunnen worden beschouwd in verband met de specifieke omstandigheden van de professionele taxatiedienst. Indien een bijzonder uitgangspunt wordt gehanteerd, is de Register Taxateur gehouden om de realiteit, relevantie en geldigheid daarvan te toetsen. De Register Taxateur benoemt alle voor de Professionele Taxatiedienst relevante bijzondere uitgangspunten in het advies en voorziet deze van een toelichtende verklaring met motivatie waarom het uitgangspunt redelijk is. Ook neemt de Register Taxateur in de toelichting op de waardering in het advies de marktwaarde zonder bijzonder (e) uitgangspunt (en) op.

In het algemeen wordt verder opgemerkt dat deskundigen van de praktijkhandreiking gemotiveerd mogen afwijken. Met betrekking tot sub a) wordt opgemerkt dat deze uitgangspunten aansluiten bij de oorspronkelijke bieding en derhalve relevant zijn. Met betrekking tot sub b) zien deskundigen op basis van bovenstaande geen aanleiding om de realiteit, relevantie en geldigheid in twijfel te trekken, Aan de onder sub c) genoemde voorwaarde wordt in deze paragraaf voldaan. Met betrekking tot sub d) wordt verwezen naar § 9. 9. / Met betrekking tot sub d) wordt opgemerkt dat de waarde zonder bijzondere uitgangspunten voor partijen niet relevant is. Derhalve is deze niet in het rapport opgenomen.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 15.

Omschrijving herontwikkeling en plangebied Enkhuizer Zand In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de beoogde plannen rond de herontwikkeling van het Enkhuizer Zand. Als eerste worden er enkele algemene aspecten beschreven die gedurende de beschouwde periode gelijk blijven. Daarna volgt een korte chronologische uiteenzetting van de beoogde ontwikkelingen en bijbehorende planologische kaders. Hierbij wordt voor de leesbaarheid onderscheid gemaakt tussen de privaatrechtelijke afspraken en de publiekrechtelijke mogelijkheden.

5. 1.

Algemene omschrijving plangebied Juridisch eigendom en privaatrechtelijke beperkingen De waardering betreft de marktwaarde op verschillende momenten in tijd van de beoogde herontwikkeling van het plangebied Enkhuizer Zand, waarbij gemeente in fases de gronden aan ontwikkelaar zal overdragen, vrij van huur en gebruik. Gedurende de beschouwingsperiode van deze opdracht zijn delen wel/niet overgedragen van gemeente aan ontwikkelaar. Er is geen discussie tussen partijen of er bijzondere privaatrechtelijke beperkingen met betrekking tot het eigendom zijn 4 Derhalve zijn de kadastrale uittreksels en akten van levering conform opdrachtverstrekking niet nader opgevraagd in het kader van dit deskundigenadvies. Uitgangspunt is dat er geen bijzonderheden zijn die van invloed zijn op de waardering. .

Milieu en duurzaamheid Het getaxeerde is voor alle waardepeildata getaxeerd als zijnde ontwikkellocatie waar derhalve nog geen bebouwing op is gerealiseerd c. q. bestaande bebouwing (zwembad) zal worden uitgebreid. Door deskundigen is geen nader onderzoek gedaan naar milieuaspecten of energielabels. Conform hetgeen afgesproken met opdrachtgevers wordt voor de toestand van de bodem aangesloten bij hetgeen is opgenomen in eerdere waarderingen van Fakton/Basevalue en Cushman & Wakefield. Zie paragraaf 4. 1 Bouwvergunningen Aangenomen is dat alle bestaande bebouwing binnen het plan (zwembad) is gerealiseerd met bouwvergunning/omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Deskundigen hebben geen kennis genomen van een bouwvergunning. Voor alle ontwikkelingen geldt dat, ongeacht de feitelijke situatie op de betreffende waardepeildata, bij alle waarderingen het uitgangspunt is dat de situatie nog gelijk is aan de situatie ten tijde van de bieding: de ontwikkeling moet nog gestart worden, er hebben nog een werkzaamheden van enige aard plaatsgevonden, er zijn nog geen kosten gemaakt noch opbrengsten ontvangen. Voorts wordt aanvullend opgemerkt dat een deel van de te realiseren verblijven niet vergunningplichtig zijn.

4 Hierbij

wordt niet gedoeld op privaatrechtelijke afspraken met betrekking tot de herontwikkeling, alleen beperkingen van de gronden zoals bijv. recht van overweg e. d. 1557. 13-D1c1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 16.

Beoogd gebruik van de onroerende zaak De onroerende zaak wordt aangekocht ter realisering van een vakantie-bungalowpark en verplaatsing van een camping, gecombineerd met verplaatsing van de zeilschool en reddingsbrigade, uitbreiding/upgrading van het zwembad (centrumvoorzieningen) en de aanleg van diverse openbare voorzieningen zoals het uitbreiden van het strand. Ligging van het plangebied De onroerende zaak is gelegen aan het IJsselmeer, ten noorden van het Zuiderzeemuseum en deels grenzend aan het historisch centrum van Enkhuizen.

5. 2.

Historische ontwikkeling plangebied privaatrechtelijke afspraken Door partijen zijn diverse rapporten en stukken aangeleverd met betrekking tot de herontwikkeling. In deze paragraaf worden kort chronologisch de plannen weergegeven. Daarbij wordt met name gekeken naar feitelijke omstandigheden en wijzigingen in de ontwikkelmogelijkheden, zoals grootte van het plangebied, aantallen recreatieve eenheden, bijdragen aan de ontwikkeling over en weer. In paragraaf 5. 3 wordt afgesloten met een overzicht van de belangrijkste wijzigingen. Het voorliggende proces om tot de gunningsleidraad te komen en/of tussenliggende gebeurtenissen die hebben geleid tot wijzigingen worden niet of in het kader van de leesbaarheid slechts summier omschreven. Document

Omschrijving

2015 Gunningsleidraad

In mei 2015 besluit de gemeente Enkhuizen om de herontwikkeling van het recreatiegebied Enkhuizer Zand middels een aanbesteding in de markt te zetten. De gunningsleidraad omhelst de opdracht op hoofdlijnen, ambities en programma van eisen en wensen. Bij gunning is de opdrachtnemer verantwoordelijk voor design, build, maintenance and operate en daarnaast dient de ontwikkeling voor de gemeente minimaal budgetneutraal te zijn. In het vlekkenplan en de wensen staan globaal de volgende onderdelen: Locatie voor seizoensplaatsen in het noorden ten behoeve van de verplaatsing van de bestaande camping met ruimte voor ca. 200 stacaravans. Handhaving passantencamping, exploitatie door opdrachtnemer en er dient voorzien te worden in voldoende sanitaire voorzieningen.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 17.

Recreatiewoningen ten behoeve van verhuur aan derden met een maximum van 200. In het park is alleen kleinschalige/ ondersteunende horeca toegestaan. Groot circa 8 ha, maximaal uit te breiden tot 10 ha. Verlenging van het strand met minimaal 680 meter, bij voorkeur tot 1. 500 meter. Verbreding van het totale strand naar 30 meter. Nadrukkelijk geen jachthaven. Kustlijn mag voor diverse groepen worden ontwikkeld, waarbij de strook van Zuiderzeemuseum tot zwembad minimaal strand moet zijn. Seizoensgebonden horeca, evt. in combinatie met reddingsbrigade en/of zeilschool. Ligweide ten behoeve van dagrecreatie. Aanleg meerdere parkeerkoffers met in totaal 175 parkeerplaatsen. Indien opdrachtgever zelf parkeerplaatsen aanlegt in openbaar gebied t. b. v. overloop Sprookjeswonderland een bijdrage van maximaal € 100. 000, 00. Bestaande zwembad moet aanwezig blijven en een functie gaan vervullen voor de recreatiewoningen. Voorkeur dat exploitant de exploitatie overneemt, anders een jaarlijkse bijdrage. Verplaatsing reddingsbrigade. Verplaatsing zeilschool. Daarnaast worden de volgende beoordelingspunten benoemd: Eenmalige bijdrage bovenwijkse voorzieningen € 250. 000, 00. Beheer en onderhoud van het plangebied, inclusief de beschermingsmaatregel tegen strandafslag, voor 10 jaar met een restlevensduur van 15 jaar.

Budgetneutraal met 30 jaar erfpacht voor de privaat te ontwikkelen grond, canon € 1, 00. Optioneel koopsom voor eigendom van de private vlekken. Gegarandeerde opbrengst voor gemeente uit toeristenbelasting voor 10 jaar. Vast bedrag voor gebruik zwembad. -

Het totale plangebied beslaat circa 27, 2 ha 5 , waarvan 8 ha villapark en 5, 9 ha camping (o. b. v. vlekkenplan uit boekje bieding) .

2017 Bieding OREZ

In 2017 komt OREZ met een bieding op basis van de gunningsleidraad. Deze bieding bestaat uit het inschrijvingsbiljet Vesting, een boekje met de visuele weergave en een fors aantal aanvullende bijlagen (onderzoeken e. d. ) Bij deze waarderingen wordt uitgegaan van hetgeen is opgenomen in het biljet en het boekje. .

Inschrijfbiljet:

Het inschrijfbiljet model Vesting geeft de volgende uitgangspunten voor de bieding aan. Aankoop grond: € 335. 000, 00. Exploitatiebijdrage: € 478. 000, 00. Kosten opstellen bestemmingsplan: € 40. 000, 00. Garantie toeristenbelasting uit de woningen: € 105. 000, 00. Fiscaal zo gunstig mogelijk. Schone grond.

5 In het

overzicht t. b. v. Gloudemans Enhuizen_input EES GE v2 wordt gesproken van 25, 9 ha. Voor de berekening is daarbij aansluiting gezocht. 1557. 13-D1c1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Biedingsboekje

Blad 18.

Grondruil RWS niet in bieding, uitgangspunt budgetneutraal. Camping wordt schoon opgeleverd door gemeente. Inclusief uitbreiding zwembad en voorzieningen villapark. 160 villa’s vakantiepark: mee- en tegenvallers voor rekening van ontwikkelingscombinatie. Bestemmingsplan splitsen in 2 delen. Terugkoopverplichting openbaar gebied door gemeente voor € 1, 00.

Uit het biedingsboek is het volgende af te leiden. Uitbreiding zwembad tot centrumvoorziening. Eenvoudige reddingsbrigade. Zeilschool met haven, horeca op bgg, groepsaccommodatie 1 e verdieping en beheerderwoning. Diverse mogelijke invullingen van de camping met in totaal tussen de 107 en 230 plaatsen, alle met een sanitairgebouw, milieustraten, een receptie en sport en spel-zone. Het receptiegebouw heeft op de verdieping een woning met drie slaapkamers. Variatie in aantal seizoensplaatsen en aantal toeristenplaatsen en combinaties daarvan. Villapark model Vesting 6 bestaande uit 172 woningen, waarvan circa 155 grenzend aan water en circa 17 op korte afstand van -

water.

Technische dienst en milieustraat. Villapark van circa 10 ha en passantencamping van circa 2 ha. Aankoop gronden RWS: 9 ha, Verkoop gronden aan RWS 31, 7 ha. Het totale plangebied beslaat circa 41, 9 ha, waarvan 13 ha villapark en 7, 2 ha camping. -

2018 Anterieure overeenkomst

Naar aanleiding van de bieding gaan gemeente en ontwikkelaar in onderhandeling over een anterieure overeenkomst. Hierin staan op hoofdlijnen de volgende punten: Camping voor maximaal 200 standplaatsen ten behoeve van eenvoudige bouwwerken (stacaravan, chalet camper) die binnen 24 uur te verwijderen zijn. De camping moet 5 aaneengesloten weken dicht zijn. Villapark voor maximaal 200 woningen, waarvan max. 25 waterwoningen. 30% hoeft niet permanent wisselend verhuurd te worden. Eén bedrijfswoning, centrumvoorzieningen i. c. m. zwembad, milieustraten. € 335. 000, 00: € 40. 000, 00 Koopsom plandeel camping, € 20. 000, 00 plandeel zeilschool met haven, € 275. 000, 00 voor de toeristencamping/groene zone en Villapark met ondersteunende faciliteiten. Exploitatiebijdrage: € 478. 000, 00. Afkoopsom planologische maatregel: € 40. 000, 00. Vergoeding werkelijk gemaakte kosten bovenwijkse voorzieningen

6 Daar het biedingsbiljet en

de gunning beide alleen spreken over model Vesting zijn de andere modellen voor het villapark buiten beschouwing gelaten en worden hier niet behandeld. 1557. 13-D1c1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 19.

€ 250. 000, 00. Planschade € 15. 000, 00.

Bijdrage zwembad door ontwikkelaar: € 160. 000, 00. Garantstelling toeristenbelasting: € 105. 000, 00 voor 10 jaar. Bijdrage parkeervoorzieningen openbaar gebied € 100. 000, 00. Door gemeente te betalen kwaliteitsbijdragen openbaar gebied: € 895. 670, 00 en € 1. 364. 800, 00. Door gemeente te betalen bijdrage kosten ontruiming camping € 250. 000. Aanleg en beheer waterwerken (o. a. vaargeul) door exploitant. Exploitant is verantwoordelijk voor verplaatsing reddingsbrigade. Exploitant is verantwoordelijk voor verplaatsing zeilschool en zal in overleg treden met zeilschool. Indien zeilschool niet zelf realiseert, dan zal OREZ een minimale zeilschool realiseren. Gemeente heeft inspanningsverplichting met betrekking tot ruil RWS. Bijbetaling zijn voor rekening exploitant. Oppervlakte grondgebied 41, 9 ha. -

2019 eerste allonge

2020 Tweede allonge

Na ondertekening van de anterieure overeenkomst bleek dat delen van het plan niet gerealiseerd konden worden. Daarop hebben partijen een anterieure overeenkomst gesloten. Hierin worden de volgende zaken benoemd: De AO blijft van kracht behoudens hetgeen in de allonge wordt afgesproken. Wijziging plangebied naar circa 38, 8 ha. Camping krijgt twee plandelen, totaal circa 10, 5 ha. Villa park wordt vakantiepark, ook bouwwerken voor recreatief nachtverblijf vallen hieronder, naast recreatiewoningen. Geen waterwoningen meer. Vakantiepark wordt maximaal 8, 5 hectare. Vaargeul, landaanwinning en binnenwater Villapark komen te vervallen. Het totaal aantal eenheden voor recreatief nachtverblijf wordt 420. Apart plandeel camping II, aparte procedure en aparte aankoop. Participatieproces met omwonenden voor nadere invulling. -

Koopsom plandeel camping II wordt € 1, 00 toegerekend. Koopsom vakantiepark wordt € 305. 000, 00 toegerekend. Exploitant draagt externe kosten ter zake van het opstellen van de aanvullende planologische maatregel voor plandeel camping II. De exploitatiemogelijkheden van het exploitatiegebied worden geëvalueerd.

In het bovenstaande valt een aantal zaken op die relevant zijn voor de verschillende uitgevraagde waarden:  Over de te betalen bijdragen is geen discussie, hier lijken weinig veranderingen in in de planperiode, behoudens dat het deel dat wordt toegerekend aan het vakantiepark in de laatste allonge (2020) iets wordt verhoogd. De totale koopsom wordt dat echter niet.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand



5. 3.

Blad 20.

In de gunningsleidraad wordt niet gesproken over waterwoningen, in de anterieure overeenkomst wel. In allonge I (2019) komen het binnenwater, de Vaargeul en landaanwinning te vervallen. In de bieding wordt gesproken over 172 recreatiewoningen, het aantal standplaatsen wordt niet gedefnieerd. In de anterieure overeenkomst wordt gesproken over 200 recreatiewoningen en 200 standplaatsen. In de eerste allonge wordt gesproken over 420 plaatsen voor recreatief nachtverblijf. Het plangebied wijzigt en de oppervlakte, waarbij in de bieding de ‘landtong’ wordt toegevoegd en havens in het villapark worden gecreëerd, deze havens vervolgens in de eerste allonge komen te vervallen, en in de eerste allonge Plandeel Camping II wordt toegevoegd. Dit deel krijgt een aparte procedure. Allonge twee betreft met name financiële en procesmatige kaders.

Historische ontwikkeling bestemmingsplan plangebied In oktober 2018 is het voorontwerp-bestemmingsplan opgesteld. Via diverse tussenstappen is uiteindelijk op 29 september 2020 het thans vigerende bestemmingsplan vastgesteld, waarna in augustus 2021 een uitspraak is gedaan door de Raad van State. In het voortraject van onderhavige rapportage zijn de diverse stukken uitgebreid bestudeerd. Geconcludeerd is dat de wijzigingen met name zitten in de plandelen Recreatie – Camping en Recreatie – Vakantiepark. Voor de leesbaarheid van dit rapport is er derhalve voor gekozen om alleen op deze onderwerpen in te gaan. Dit zijn immers ook de meest relevante elementen voor de bepaling van de diverse uitgevraagde waarden. Vooraf willen deskundigen tevens het volgende nog opmerken: naar aanleiding van het bestuderen van de diverse stukken zijn er twee notities geschreven en is er een toelichtend gesprek met opdrachtgevers en deskundigen over de feitelijke bouwmogelijkheden op het plangebied Recreatie-Camping. Reden hiertoe is dat in artikel 2, begrippen, de definitie van zowel kampeermiddelen als bouwwerken voor recreatief nachtverblijf gedurende de planologische kaders beperkt anders gedefinieerd worden.

Hieruit is uiteindelijk gezamenlijk geconstateerd dat het plaatsen van chalets in dit gebied sinds het begin planologisch mogelijk is en dat het binnen 24 uur afbreekbaar/verwijderbaar moeten zijn van het gebouwde erop duidt dat dit bouwkundig gezien mogelijk moet zijn, niet dat dit ook daadwerkelijk van een eigenaar gevraagd kan worden. Op de vraag of binnen de definities van het bestemmingsplan chalets zijn toegestaan zal gezien het voorgaande niet verder worden ingegaan. Document 2018 (Voor) ontwerp bestemmingsplan 7

Relevante informatie Plandeel Camping Bestemming: verblijfrecreatie in bouwwerken voor recreatief nachtverblijf, binnen 24 uur verwijderbaar, en kampeermiddelen. Aantal: maximaal 200 in totaal, geen onderscheid. Grootte bouwwerk recreatief nachtverblijf: max 70 m² en 5 m¹ hoog. Gebruik: jaarlijkse sluiting van ten minste 5 aaneengesloten weken. Plandeel vakantiepark Bestemming: verblijfsrecreatie in recreatiewoningen. Alsmede verblijfsrecreatie in ‘waterwoningen’ recreatiewoning)

‘drijvende’

7 AKD

verwijst in de stukken naar een ontwerpbestemmingsplan d. d. 26-03-2019. Van Doorne verwijst naar een voorontwerpbestemmingsplan d. d. 04-10-2018. De bestemmingsregels zijn voor zover deskundigen kunnen overzien, gelijk. In het overzicht en navolgende stukken wordt derhalve (voor) ontwerpbestemmingsplan genoteerd. 1557. 13-D1c1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 21.

Recreatiewoning: Een - al dan niet drijvend - gebouw voor recreatief nachtverblijf voor recreanten die hun hoofdverblijf elders hebben en dat gedurende het hele jaar voor recreatieve doeleinden wordt gebruikt. Aantal: maximaal 200 recreatiewoningen, waarvan maximaal 25 waterwoningen. Bouwregels: max. 35% van het bouwperceel wordt bebouwd, bouwhoogte met een maximum van 6 m¹, met omgevingsvergunning is 9 m¹ ook mogelijk. Waterwoning max. 100 m² groot. Maximaal 1 botenberging per recreatiewoning. Recreatiewoningen worden voorzien van een kap. Middels omgevingsvergunning mag een recreatiewoning een plat dak krijgen, mits een positieve bijdrage aan het plan en geen vergroting van de bouwhoogte. 2019 Bestemmingsplan

Plandeel Camping Bestemming: verblijfsrecreatie in bouwwerken voor recreatief nachtverblijf, binnen 24 uur verwijderbaar, en kampeermiddelen. Aantal: maximaal 200 in totaal, geen onderscheid. Grootte bouwwerk recreatief nachtverblijf: max 70 m² en 5 m¹ hoog. Gebruik: jaarlijkse sluiting van ten minste 5 aaneengesloten weken. Plandeel Vakantiepark Bestemming: verblijfsrecreatie in recreatiewoningen. Recreatiewoning: een gebouw voor recreatief nachtverblijf voor recreanten die hun hoofdverblijf elders hebben en dat gedurende het hele jaar voor recreatieve doeleinden wordt gebruikt. Aantal maximaal 200. Grootte max. 35% van bouwperceel. Bouwhoogte niet herleidbaar uit kaart, in planomschrijving wordt 6 meter aan het water en max. 7 meter uit de kust benoemd. Recreatiewoningen worden voorzien van een kap. Middels omgevingsvergunning mag een recreatiewoning een plat dak krijgen, mits een positieve bijdrage aan het plan en vergroting van de bouwhoogte.

2020 Bestemmingsplan, gewijzigd

Plandeel Camping Bestemming: verblijfsrecreatie in kampeermiddel of in niet-permanent kampeermiddel. Hier wijzigt de definitie wel enigszins: een permanent kampeermiddel kan, behalve hetgeen altijd al mogelijk was, tevens enig ander onderkomen zijn, voor zover geen groter grondoppervlak dan 70 m² of hoger dan 5 m¹. De eis van binnen 24 uur verwijderbaar komt te vervallen, waarmee een ‘traditionele’ recreatiewoning mogelijk wordt. Niet permanente kampeermiddelen zijn tenten en campers die uitsluitend in de periode 15 maart tot 31 oktober aanwezig zijn. Aantal: 200 waarvan max. 160 kampeermiddelen en 40 nietpermanente kampeermiddelen. 1557. 13-D1c1

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 22.

Gebruik: jaarlijkse sluiting van ten minste 5 aaneengesloten weken. Plandeel Vakantiepark Bestemming: verblijfsrecreatie in recreatiewoning. Recreatiewoning: een gebouw voor recreatief nachtverblijf voor recreanten die hun hoofdverblijf elders hebben en dat gedurende het hele jaar voor recreatieve doeleinden wordt gebruikt. Aantal: maximaal 160. Grootte: max. 25% van het bouwperceel. Bouwhoogte tussen 6 m¹ en 7 m¹, afhankelijk van locatie. Goothoogte 4, 5 m¹. Middels omgevingsvergunning mag een recreatiewoning een plat dak krijgen, mits een positieve bijdrage aan het plan en vergroting van de bouwhoogte. 2021 Uitspraak ABRvS

Het beroep van OREZ wordt ongegrond geacht. De Afdeling vernietigt het herstelbesluit voor zover nog geen waarborgen zijn opgenomen met betrekking tot moeras, wandelpad en beperking aantal camperstandplaatsen tot 25. Er wordt een voorlopige voorziening getroffen inhoudende dat zolang ten noorden van de waterinlaat bij De Haling geen 2 ha buitendijks moeras is aangelegd en zolang ten noorden van de camping geen groene singel en wandelpas zijn aangelegd, de voorzieningen recreatiewoningen ter plaatse van de bestemming “Recreatie-Vakantiepark” niet mogen worden gebruikt, met uitzondering van eventuele recreatiewoningen waarvoor op de datum van deze uitspraak reeds een omgevingsvergunning is verleend. Er wordt een voorziening getroffen dat maximaal 25 camperplaatsen zijn toegestaan.

Van Doorne Advocaten en AKD | Recreatieoord Enkhuizer Zand

Blad 23.

Uitgangspunten uitgevraagde waarderingen Hiervoor is een beknopt overzicht gegeven van de ontwikkelingen rond het recreatiegebied Enkhuizer Zand. Tevens is er beknopt een overzicht gegeven van de marktontwikkelingen. Zoals toegelicht hebben partijen elk meerdere waarden uitgevraagd, op basis van meerdere documenten en waardepeildata. Dit maakt dat voor deze waardes, ook al betreft het soms dezelfde waardepeildatum, verschillende uitgangspunten van toepassing zijn. Hieronder wordt per gevraagde waarde aangegeven wát de uitgangspunten voor de berekeningen in latere hoofdstukken zijn. De uitgevraagde waarderingen worden hieronder benoemd met een variant. In de verdere rapportage zal alleen de variant worden genoemd.

6. 1.

Variant 1a: Waardering gunningsleidraad waardepeildatum 12 mei 2015 Opdrachtgever AKD wil inzichtelijk hebben de waarde op het moment van start onderhandelingen in 2015. Als privaatrechtelijke kaders dienen de gunningsleidraad en de bieding van OREZ. In de gunningsleidraad zijn 200 recreatiewoningen mogelijk en 200 standplaatsen voor stacaravans. Er is geen vaargeul. Publiekrechtelijk is er nog geen kader. Hier wordt aangesloten op hetgeen opdrachtgever uitgevraagd heeft: uitgaan van planologisch 175 recreatie woningen en 175 standplaatsen voor stacaravans op de camping. Er is geen uitspraak over het aandeel verplichte jaarrond verhuur en het aandeel eigen gebruik. Daar dit later expliciet wordt vermeld is het uitgangspunt 100% verhuur. Hier wordt voor de potentiële opbrengsten uitgegaan van:  175 chalets  175 recreatiewoningen voor permanente verhuur Voor de waardering zal in de kosten uitgegaan worden van inrichting voor circa 27 ha, zonder vaargeul.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13575437/3