Agendabundel

Bijlagen

1. Verkennend bodemonderzoek 2. Parkeeronderzoek 3. Onderzoek wegverkeerslawaai 4. Onderzoek industrielawaai 5. Digitale Watertoets en aanvraag 6. Tekening waterbergingsmaatregelen 7. Quickscan flora en fauna 8. Stikstofrapportage 9. Aanvullend vleermuizenonderzoek 10. Ontvangstbevestiging Ontheffing Wnb beschermde soorten 11. Archeologisch adviesdocument regioarcheoloog Noord-Veluwe 12. Windonderzoek molenbiotoop 13. Onderzoek Ontplofbare Oorlogsresten 14. Aanmeldnotitie Besluit m.e.r. 15. Verslag omgevingsdialoog 16. Zienswijzennota

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

4

1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel Zorgverlening Het Baken (hierna initiatiefnemer) is een zelfstandige zorgorganisatie in Noord-West Veluwe. De organisatie biedt zorg en dienstverlening aan mensen die door ziekte of beperking niet meer thuis kunnen wonen. Initiatiefnemer beheert vier zorginstellingen waaronder locatie De Voord aan de Veldbloemenlaan 25 in Elburg. De zorg op deze locatie is gericht op doelgroepen met een complexe zorgvraag, kortdurend verblijf en eerstelijnbehandelingszorg gericht op herstel, crisis en/of behandeling (revalidatie). De locatie biedt ruimte aan 145 onzelfstandige zorgeenheden, waarvan 130 in het hoofdgebouw uit 1996 en 15 in het in 2007 gerealiseerde gebouw ten westen van het hoofdgebouw. Het hoofdgebouw is verouderd en voldoet bouw- en woontechnisch niet meer aan de huidige vraag vanuit de zorgsector. Initiatiefnemer wil de capaciteit op deze locatie behouden en is voornemens om het bestaande hoofdgebouw uit 1996 te slopen en vervangende nieuwbouw te realiseren welke aansluit op de huidige wensen en behoeften van de doelgroep. Het ten westen van het hoofdgebouw gelegen gebouw uit 2007 blijft behouden. De vervangende nieuwbouw zal ruimte bieden aan de bestaande 130 onzelfstandige zorgeenheden met bijbehorende voorzieningen en ondersteunende horeca van categorie 1.

Aanvullend worden 24 appartementen toegevoegd welke zowel als zorgwoning als voor reguliere bewoning in gebruik mogen zijn. Inclusief de 15 onzelfstandige zorgeenheden van het te behouden gebouw uit 2007 ten westen van het hoofdgebouw, biedt de locatie in de toekomstige situatie ruimte aan 169 verblijfplaatsen. Om de huidige bewoners gedurende de ontwikkeling zo veel mogelijk te ontzien en tijdelijke huisvesting op andere locaties te voorkomen, is ervoor gekozen om de ontwikkeling gefaseerd te realiseren. Op deze manier kunnen de bewoners gedurende de totale gefaseerde ontwikkeling op locatie De Voord blijven wonen. De voorgenomen ontwikkeling past op onderdelen niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Elburg en Oostendorp', zoals vastgesteld op 22 april 2013. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, is het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan vormt het nieuwe planologische kader om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied ligt aan de oostzijde van Elburg ten noorden van de Veldbloemenlaan en het Klaverplein. Aan de west,- noord,- en oostzijde grenst het plangebied aan het gebied behorende tot landschapspark de Oosthoek vijvers. De Veldbloemenlaan vormt de zuidelijke begrenzing van het plangebied. Het plangebied is kadastraal bekend als voormalige gemeente Doornspijk, sectie C, nummers 3841, 3842, 4075 (gedeeltelijk), 4131, 4136, 4137, 4141 en 4283 en heeft een oppervlakte van circa 2 hectare. Onderstaande afbeeldingen geven de ligging van het plangebied in de directe omgeving weer.

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

5

Globale ligging van het plangebied in het oostelijke deel van Elburg (bron: www.atlasleefomgeving.nl)

Gedetailleerde ligging van het plangebied in het oostelijke deel van Elburg (bron: www.atlasleefomgeving.nl)

1.3 Geldend bestemmingsplan Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Elburg en Oostendorp' van de gemeente Elburg, zoals vastgesteld op 22 april 2013. Het plangebied is volledig bestemd als 'Wonen Bijzondere woonvorm' en grotendeels voorzien van een bouwvlak. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd tot een bouwhoogte van maximaal 8 meter. Binnen het plangebied liggen twee

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

6

archeologische dubbelbestemmingen. Centraal door het plangebied betreft dit 'Waarde Archeologie 2', voor het overige gedeelte geldt 'Waarde - Archeologie 3'. Daarnaast ligt het plangebied binnen gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' en ligt de zuidelijke helft van het plangebied binnen gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - straalpad'.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Elburg en Oostendorp' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) De geldende bestemming 'Wonen - Bijzondere woonvorm' staat de vervangende nieuwbouw in beginsel toe. Echter valt de voorgevel van de beoogde nieuwbouw gedeeltelijk buiten het bestaande bouwvlak en overschrijdt de nieuwbouw de maximaal toegestane bouwhoogte. Daarnaast past het toekomstige gebruik (combinatie van zorgwonen en wonen zonder zorgvraag) volgens recente uitspraken van de Raad van State niet binnen de bestemming ‘Wonen – Bijzondere woonvorm’. Om het toekomstige gebruik en de bestemming in overeenstemming te brengen wordt de bestemming gewijzigd in ‘Gemengd – zorg en wonen’. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te kunnen maken is een partiele herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

1.4 Opzet van de toelichting Het tweede en derde hoofdstuk van deze toelichting geven een beschrijving van respectievelijk de bestaande- en toekomstige situatie. In het vierde en vijfde hoofdstuk wordt het bestemmingsplan getoetst aan het relevante ruimtelijke beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk zes wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het Besluit milieueffectrapportage. Hoofdstuk zeven bevat een toelichting op de regels waarna in hoofdstuk acht en negen achtereenvolgens de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde komen.

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

7

2 Beschrijving van de bestaande situatie 2.1 Inleiding Aan de hand van een beschrijving van de ontstaansgeschiedenis en de ruimtelijke- en functionele structuur wordt in dit hoofdstuk inzicht gegeven in de bestaande situatie.

2.2 Ontstaansgeschiedenis Elburg is van oudsher een vestingstad, behorend tot de Hanzesteden. De middeleeuwse vestingstad, bekend vanwege het rechte stratenplan, is tegenwoordig nog volledig intact. Uitbreiding van Elburg heeft, vanwege het ontbreken aan mogelijkheden binnen de bestaande vestingstad, voornamelijk plaatsgevonden ten zuiden en oosten van de originele vesting. Hierdoor is het voormalige buurtschap Oostendorp opgenomen en vormt nu een wijk van Elburg. Begin 20e eeuw bestonden de eerste planmatige uitbreidingen uit kleinschalige woonwijken langs de Zwolscheweg en Zuiderzeestraatweg Oost. In zuidelijke richting vormde Nieuwstad/Molendorp de eerste uitbreiding van de Hanzestad; deze buurt heeft een organisch en kleinschalig karakter. Later werden grootschaligere woonwijken gerealiseerd met een duidelijke stedenbouwkundige structuur. Deze wijken zijn vooral te vinden in noordelijke richting aan de Oostelijke Rondweg.

Historische ontwikkeling Elburg en omgeving, van links naar rechts: circa 1925, 1970 en heden (bron: www.topotijdreis.nl) Het plangebied ligt in de voormalige buurtschap Oostendorp. In 1996 is het hoofgebouw van de zorginstelling gerealiseerd waarna in 2007 het te behouden gebouw aan de westzijde van het plangebied is toegevoegd. Hiervoor was het plangebied in gebruik als bouwland.

2.3 Ruimtelijke structuur Het plangebied ligt ten noorden van de Veldbloemenlaan tegen landschapspark de Oosthoek vijvers. Aan de Veldbloemenlaan bevinden zich hoofdzakelijk halfvrijstaande woningen met zadel- of schilddak. Aan het Klaverplein, direct ten zuiden van het plangebied, bevinden zich de markante gebouwen van de Oosterkerk en een appartementengebouw en parkeergelegenheid. Evenals de bebouwing aan het Klaverplein is binnen het plangebied bebouwing aanwezig welke afwijkend is ten opzicht van de woonbebouwing. De gebouwen van de zorginstelling is ontstaan vanuit de functie en is daarom niet volgens een bebouwingspatroon geplaatst. Het plangebied vormt een solitaire locatie welke ook qua architectuur en bouwvolume afwijkt van bebouwing in de omgeving. De bebouwing binnen het plangebied bestaat uit een in 1996 gerealiseerd hoofdgebouw. Het betreft een langgerekt gebouw met meerdere vleugels, bestaande uit twee bouwlagen met plat dak. In 2007 is het ten westen van het hoofdgebouw gelegen gebouw gerealiseerd. Dit gebouw bestaat uit drie bouwlagen met plat dak en is door middel van een tussenlid verbonden met het oorspronkelijke

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

8

hoofdgebouw. Het hoofdgebouw en het later gerealiseerde gebouw hebben een hoogte van respectievelijk circa 8 en 10 meter. Het plangebied betreft een relatief vlak terrein met een gemiddelde hoogte van circa 2 meter + NAP. De buitenruimte is hoofdzakelijk ingericht ten behoeve van parkeren, ontsluiting en groen. Verspreid over het terrein zijn enkele solitaire bomen van beperkte omvang aanwezig. Het terrein van de zorginstelling is door middel van vier inritten direct ontsloten via de Veldbloemenlaan.

2.4 Functionele structuur Binnen de zorginstelling wordt zorg verleend gericht op doelgroepen met een complexe zorgvraag, kortdurend verblijf en eerstelijnbehandelingszorg gericht op herstel, crisis en/of behandeling (revalidatie). De locatie biedt ruimte aan 145 onzelfstandige zorgeenheden, waarvan 130 in het hoofdgebouw uit 1996 en 15 in het in 2007 gerealiseerde gebouw ten westen van het hoofdgebouw. Het hoofdgebouw is verouderd en voldoet bouw- en woontechnisch niet meer aan de huidige vraag vanuit de zorg. Het ten westen van het hoofdgebouw gelegen gebouw uit 2007 is functioneel nog voldoende actueel en blijft daarom in de bestaande vorm behouden. In de bestaande situatie voorziet de locatie in de benodigde fiets- en autoparkeerplaatsen op het eigen terrein.

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

9

3 Beschrijving van de toekomstige situatie 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de voorgenomen ontwikkeling beschreven. Aan bod komen onder meer het woonprogramma en bouwplan, de architectuur en stedenbouwkundige relatie tot de omgeving, de noodzaak en situering van vervangende nieuwbouw en de gefaseerde ontwikkeling. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een beschrijving van de strijdigheden met het geldende bestemmingsplan.

3.2 Woonprogramma Het hoofdgebouw uit 1996 huisvest in de bestaande situatie 130 onzelfstandige zorgeenheden. Dit gebouw wordt gesloopt en ter plaatse wordt vervangende nieuwbouw gerealiseerd. De nieuwbouw zal ruimte bieden aan de 130 bestaande onzelfstandige zorgeenheden en aanvullend worden 24 appartementen toegevoegd welke zowel als zorgwoning en als reguliere woning (wonen zonder zorgvraag) in gebruik mogen zijn. Inclusief de 15 onzelfstandige zorgeenheden van het te behouden gebouw uit 2007 ten westen van het hoofdgebouw, biedt de locatie in de toekomstige situatie ruimte aan 169 verblijfplaatsen. De 24 appartementen zijn bedoeld als zelfstandige zorgeenheden voor ouderen met een lichte tot zware zorg- en of/ ondersteuningsvraag. Hierbij kan gedacht worden aan ouderen met of zonder een WMO of WLZ indicatie tot zware verpleeghuiszorg. Zorginstelling Het Baken levert hierbij de zorg en Uwoon draagt zorg voor de verhuur op basis van voordracht van Het Baken. De appartementen zijn ruimer dan de onzelfstandige zorgeenheden waardoor deze ook geschikt zijn voor (echt)paren. Zoals hierboven reeds aangegeven, kunnen de appartementen ook voor bewoning zonder zorgvraag in gebruik worden genomen waarbij het voor de hand ligt dat dit eveneens plaatsvindt door ouderen zodat eventueel gebruik kan worden gemaakt van de ondersteunende voorzieningen van de zorginstelling.

3.3 Bouwplan Het bouwplan voorziet in een driehoekig gebouw met ronde vormen bestaande uit drie vleugels en een centraal gedeelte welke de vleugels onderling verbindt. Ter plaatse van de vleugels krijgt het gebouw drie bouwlagen, het centrale gedeelte bestaat uit één bouwlaag. Ook de koppen van de naar de weg gekeerde vleugel (voorgevel) bestaan uit één bouwlaag. De vleugels krijgen hiermee een hoogte van maximaal 11,25 meter en plaatselijk 12,24 meter door realisatie van technische installaties/ruimten en trappenhuizen. Het centrale gedeelte en de koppen ter plaatse van de voorgevel krijgen een hoogte van ca. 3,5 meter. Op de begane grond bevinden zich in de twee noordelijke vleugels en een gedeelte van het centrale deel in totaal 50 onzelfstandige zorgeenheden. De voorste vleugel en de overige ruimte van het centrale gedeelte worden in gebruik genomen voor o.a. behandel- en therapie doeleinden, bergingen techniekruimten, werkplekken, woonkamers en ondersteunende horeca in de vorm van een restaurant. Op de eerste verdieping komen 60 onzelfstandige zorgeenheden welke evenredig verdeeld zijn over de drie vleugels. Ter plaatse van de tweede verdieping van de voorste vleugel zijn 20 onzelfstandige zorgeenheden voorzien. De 24 appartementen worden evenredig verdeeld over de tweede verdieping van de twee noordelijke vleugels.

In de eindsituatie voorziet het bouwplan hiermee in 130 onzelfstandige zorgeenheden en 24 appartementen. Inclusief het te handhaven gebouw uit 2007 ten westen van het hoofdgebouw zijn er in de eindsituatie 145 onzelfstandige zorgeenheden en 24 appartementen binnen het plangebied aanwezig. Onderstaande afbeeldingen verbeelden het bovenaanzicht van de beoogde situatie inclusief verdeling van het woonprogramma, de gevelaanzichten en impressies van de vervangende nieuwbouw.

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

10

Bovenaanzicht beoogde situatie, versie oktober 2023 (bron: adviesbureau Haver Droeze)

Invulling beoogde vervangende nieuwbouw en te handhaven gebouw ten westen van nieuwbouw, versie september 2023 (bron: Mondria-advies)

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

11

Voorgevel vervangende nieuwbouw, versie mei 2023 (bron: Van den Berg Architecten)

Linker zijgevel vervangende nieuwbouw, versie mei 2023 (bron: Van den Berg Architecten)

Rechter zijgevel vervangende nieuwbouw, versie mei 2023 (bron: Van den Berg Architecten)

Achtergevel vervangende nieuwbouw, versie mei 2023 (bron: Van den Berg Architecten)

Impressie hoofdentree, versie mei 2023 (bron: Van den Berg Architecten)

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

12

Impressie gevel hoofdentree, versie mei 2023 (bron: Van den Berg Architecten)

Impressie voorzijde plangebied, versie mei 2023 (bron: Van den Berg Architecten)

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

13

Impressie straatbeeld vanaf Velbloemenlaan richting plangebied, versie mei 2023 (bron: Van den Berg Architecten)

Impressie daktuinen, versie februari 2023 (bron: Van den Berg Architecten)

3.4 Architectuur en stedenbouwkundige relatie met omgeving Architectuur Het plangebied grenst aan het zogenaamde ‘groene hart’. In het welstandsbeleid wordt gevraagd om in te spelen op dit groene karakter en de omgeving. Inspeling op de ‘groene context’ komt onder

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

14

meer tot uitdrukking in de architectonische uitwerking die refereert aan de Art Deco-stijl en toepassing van metselwerk en hout in aardse, natuurlijke tinten, alsmede van begroeide daken. In de gevels zijn ornamenten verwerkt die verwijzen naar vormen in de natuur. Deze ornamenten zorgen tevens voor een geleding en een menselijke maat die een positief effect zullen hebben op de woonkwaliteit van dit woonzorggebouw. Stedenbouwkundige relatie met de omgeving De bouwhoogtes (met hoofdvolumes in drie bouwlagen en twee bouwlagen met een terugliggende derde laag) sluiten aan bij de forsere volumes in de omgeving, zoals het appartementengebouw en de kerk aan de overzijde van het plangebied. De half ronde vorm van het volume aan de straatzijde speelt in op de ligging langs het bestaande plein aan de overzijde. De lengte van de volumes is relatief fors in relatie tot de omgevingsbebouwing om welke reden bij de welstandsadvisering is ingezet op geleding en opdeling van de volumes en gevels, èn een overtuigende inspeling op het groene karakter van de plek. Door hier uitvoering aan te geven is sprake van een afstemming op de stedenbouwkundige situatie en de bebouwingskenmerken in de omgeving, alsmede van een inspeling op de ligging langs het ‘groene hart’.

3.5 Noodzaak en situering vervangende nieuwbouw Noodzaak vervangende nieuwbouw Het hoofdgebouw van zorginstelling De Voord dateert van 1996 en is de loop der jaren uitgebreid. Het gebouw is verouderd en voldoet bouw- en woontechnisch niet meer aan de huidige vraag vanuit de zorgsector. In 2017 is het besluit genomen om de zorginstelling te renoveren met als uitgangspunt het behoud van de huidige capaciteit met 145 onzelfstandige zorgeenheden. Dit heeft geresulteerd in een renovatieplan met verbouw en uitbreiding. Het ontwerp van dit plan is medio 2020 afgerond maar wat bleek is dat het renovatieplan suboptimaal bleef en onvoldoende aansloot op de ontwikkelingen in de zorgsector en op het terrein van duurzaamheid. Om die redenen is de behoefte ontstaan om het renovatieplan nog eens kritisch te bekijken en te bepalen of het renovatieplan een verantwoorde investering zou zijn en welk scenario het beste alternatief is op de geconstateerde veranderde omstandigheden. Deze nadere beoordeling heeft ertoe geleid dat niet voor renovatie maar voor vervangende nieuwbouw is gekozen. De redenen hiervoor zijn hieronder toegelicht.

Financieel: - de relatief hoge investeringskosten voor onder andere duurzaamheidsmaatregelen; - het risico op onvoorziene tegenvallers tijdens de renovatiewerkzaamheden; - de economische waarde van een gerenoveerd gebouw in relatie tot nieuwbouw; - hoge investeringen die Het Baken de komende tijd op andere vlakken moet doen. Techniek: - de bouwtijd van minimaal 5 jaar bij renovatiewerkzaamheden op en in het bestaande hoofdgebouw en de hiermee gepaard gaande langdurige (geluid)overlast zijn belastend voor de bewoners en medewerkers; - bij renovatie is er geen optimaal ventilatiesysteem c.q. koelsysteem te realiseren tegen aanvaardbare kosten. Zorg en wonen: - de ontwikkelingen in de verpleeghuiszorg schuiven meer richting Verpleeghuiszorg Thuis /VPT (Volledig Pakket Thuis) en de scheiding tussen wonen en zorg. Het vergroten van de privacy van de bewoner, waarbij diens stem leidend is. De nieuwe ontwikkeling moet dus passen in een maatschappelijke trend van meer eigen regie, meer nadruk op wonen en steeds zwaardere en gespecialiseerdere zorg, omdat de mensen met lichtere ZZP-indicaties niet meer in De Voord kunnen komen en langer thuis moeten wonen (het inkoop beleid van het zorgkantoor geeft aan dat op korte termijn mensen met een indicatie ZZP4 en ZZP5 in principe thuis moeten blijven wonen. Het is niet mogelijk om op deze ontwikkeling aan te sluiten bij een renovatie.

Bij renovatie blijven de kamers (te) klein;

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

15

-

-

-

het ontwerp van het renovatieplan sluit niet voldoende aan bij de visie van Het Baken en de ontwikkelingen in de zorg: meer individuele woonruimte om de mogelijkheid te kunnen bieden voor het continueren van informele zorg en rooming-in van partners/kinderen. In het renovatieplan bleven er, door gebrek aan ruimte, overwegend kleine kamers en kamers met gedeeld sanitair; de mogelijkheid om bij iedere community van 10-20 bewoners de community van ‘buiten’ te kunnen benaderen, om in het geval van infecties een zo klein mogelijk cohort te hebben en het kruisbesmettingsgevaar te minimaliseren kon niet worden gerealiseerd in de renovatie; het renovatieplan van het bestaande (grootste) deel kan niet voorzien in omkeerbaar bouwen waardoor er bij vraaguitval geen of nauwelijks gebruik van gemaakt kan worden voor andere doelgroepen, c.q. het verhuurbaar gemaakt kan worden tegen marktconforme, c.q. sociale huurprijzen; de omvang van het restaurant, annex kerkzaal en Wijk Ontmoeting Centrum is in het renovatieplan te klein. In de nabije toekomst wordt het WOC in toenemende mate van belang voor de buurtbewoners (in het kader van het Integraal Zorg Akkoord). Nieuwbouw voorziet in een adequaat WOC).

Situering van de vervangende nieuwbouw Voor het ontwerp van de nieuwbouw is naast het programma van eisen ook het handhaven van de 130 plaatsen tijdens het gehele proces leidend geweest. Dit uitgangspunt komt enerzijds vanuit de noodzaak om capaciteit in de regio op peil te houden, juist in een periode waarin de vraag toeneemt en er veel behoefte is aan capaciteit. Anderzijds betekent een lagere capaciteit een ingrijpende aanslag op de bedrijfsvoering van De Voord dat zal leiden tot groot omzetverlies en daardoor een aanzienlijk duurder plan. Het nu ontwikkelde plan voldoet aan deze eisen. Door te starten met het bouwen van één van de nieuwbouwvleugels wordt eerst capaciteit gerealiseerd, voordat capaciteit wordt afgebroken. Een mogelijkheid om capaciteit te handhaven terwijl eerst gesloopt wordt en daarmee dus het gebouw naar achteren te plaatsen op de kavel, is om gebruik te maken van een interim-voorziening (tijdelijke huisvesting). Dit scenario is door Het Baken uitgewerkt. Het scenario kent diverse zorginhoudelijke nadelen en is ook zeer kostbaar. Het leidt tot niet doelmatige- en doeltreffende uitgaven van maatschappelijk geld en het Baken kan deze uitgaven ook niet dragen. De businesscase voor de nieuwbouw staat reeds erg onder druk. Door extra uitgaven aan interim huisvesting zal de nieuwbouw van de Voord niet mogelijk zijn. Hieronder is één en ander toegelicht.

Tijdelijk huisvesting en situering nieuwbouw Allereerst is gekeken naar het verplaatsen van een deel van de bewoners naar een andere locatie. in de directe omgeving bleek deze mogelijkheid niet te bestaan. Er zijn geen leegstaande gebouwen aanwezig die met een kleine aanpassing geschikt zijn voor verpleeghuiszorg. Vervolgens is ingezoomd op het plaatsen van een interim-voorziening op of nabij het terrein van De Voord. Het bestaande nieuwbouwplan kan in het geheel naar achteren worden verplaatst. Dat betekent dat het op de plek van het bestaande verpleeghuis zal komen. Hiervoor moeten 50 plaatsen worden gesloopt alsmede de bestaande recreatiezaal/kerkzaal, de fysiotherapie, de receptie en een deel van de kantoren. Bovendien wordt het gebouw hierdoor in drie delen gesplitst, wat tot een inefficiënte bedrijfsvoering zal leiden. De bewoners wonen deels in twee te handhaven bestaande bouwdelen en in de interim-voorziening. De keuken en het facilitaire bedrijf zijn ook in separate bouwdelen aanwezig, daartussenin vindt de nieuwbouw van het eerste bouwdeel plaats. Om de interim-voorziening te plaatsen zijn er twee mogelijkheden in de directe omgeving. Eén daarvan is direct achter de bestaande Voord op eigen terrein. Deze optie betekent dat tijdens de bouw op het terrein geen parkeermogelijkheden aanwezig zijn. Die moet dan elders worden gesitueerd.

De andere mogelijkheid is om de interim-voorziening te plaatsen in het park achter de Voord, vlakbij basisschool De Borchstee. Door de voorziening aan de overzijde van de Achterweg te situeren kan gebruik gemaakt worden van de bestaande infrastructuur.

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

16

Financieel is deze variant ingrijpend. De huur van interim huisvesting is erg kostbaar. Door tijdens de bouwperiode in de Brouwersteeg (15 te handhaven zorgeenheden) twee bewoners per eenheid te laten wonen kan de capaciteit aan interim huisvesting worden beperkt tot 40 plaatsen. Op basis daarvan is contact gezocht met enkele aanbieders van interim huisvesting in de gezondheidszorg. Op basis daarvan mag worden verwacht dat de kosten uitkomen op circa € 67.000 per maand. De interim voorziening is nodig voor een periode van 46 maanden, waardoor de totale investering is geraamd op € 3.100.000. Voor deze investering is geen dekking aanwezig. Hierbij is ook nog geen rekening gehouden met de extra personeelsinzet vanwege het gebruik van meerdere gebouwen.

3.6 Fasering Om de huidige bewoners gedurende de ontwikkeling zo veel mogelijk te ontzien en tijdelijke huisvesting op andere locaties te voorkomen, is ervoor gekozen om de ontwikkeling gefaseerd te realiseren. Om dit mogelijk te maken, dient achtereenvolgend een deel van de nieuwbouw te worden gerealiseerd, bewoners te worden verhuisd naar de nieuwbouw waarna een deel van het bestaande hoofdgebouw kan worden gesloopt. Omdat het bestaande hoofdgebouw in de eerste fase in takt dient te blijven, is er voor gekozen om de voorste vleugel voor het bestaande gebouw te plaatsen. Onderstaande afbeelding verbeeldt de gefaseerde ontwikkeling.

Gefaseerde ontwikkeling, versie februari 2023 (bron: Van den Berg Architecten) 3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

17

Aandachtspunt voor de gefaseerde ontwikkeling is dat er gedurende iedere fase voorzien wordt in voldoende parkeerplaatsen op het eigen terrein. Het aspect 'parkeren' is nader toegelicht in paragraaf 5.4 van deze toelichting.

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

18

4 Relevant ruimtelijk beleid 4.1 Inleiding Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het relevante ruimtelijke beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en door vertaald op de verbeelding en in de regels.

4.2 Europees beleid 4.2.1 Kaderrichtlijn Luchtkwaliteit In de Europese Kaderrichtlijn Luchtkwaliteit worden de grondbeginselen van het Europese luchtkwaliteitsbeleid gegeven. De doelstellingen van dit beleid zijn het omschrijven en vastleggen van de luchtkwaliteit om de schade voor mens en milieu te voorkomen, verhinderen of te verminderen, de luchtkwaliteit te kunnen beoordelen, de bevolking te kunnen informeren over de kwaliteit van de lucht en het in stand houden van of verbeteren van de kwaliteit. In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) van 15 november 2007 is de Europese kaderrichtlijn opgenomen in Nederlandse wetgeving. In paragraaf 5.7 worden de gevolgen voor de luchtkwaliteit beschreven als gevolg van het realiseren van het plan. 4.2.2 Kaderrichtlijn Water De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om een gecoördineerd beheer in alle Europese stroomgebieden te realiseren, de waterkwaliteit verder te verbeteren en het publiek sterker bij het waterbeheer te betrekken. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. De gevolgen voor de realisatie van het plan worden beschreven in paragraaf 5.8.

4.2.3 Natura 2000 Om de natuur in Europa te beschermen en te ontwikkelen, werken de lidstaten van de Europese Unie (EU) samen aan Natura 2000: een samenhangend netwerk van beschermde natuurgebieden in alle lidstaten. Dit netwerk vormt de hoeksteen van het EU-beleid voor behoud en herstel van biodiversiteit. De Nederlandse bijdrage hieraan bestaat uit 162 gebieden. Natura-2000 omvat alle gebieden die zijn beschermd op grond van de Vogelrichtlijn (1979) en Habitatrichtlijn (1992), die zijn opgenomen in de Wet natuurbescherming. In beide richtlijnen staan ook maatregelen voor soortenbescherming. In paragraaf 5.9 wordt besproken in hoeverre de bestemmingswijziging de aanwezige natuurwaarden raakt. 4.2.4 Verdrag van Malta Het Europese Verdrag van Malta uit 1992 regelt de bescherming van archeologisch erfgoed, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Nederland heeft dit verdrag ondertekend en goedgekeurd. Invoering ervan gebeurt onder meer door de Wet op de archeologische monumentenzorg. In paragraaf 5.10 wordt beschreven op welke manier wordt omgegaan met archeologische en cultuurhistorische waarden.

4.3 Rijksbeleid 4.3.1 Nationale Omgevingsvisie In de Nationale Omgevingsvisie, de NOVI, geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Met de NOVI wordt beoogd een perspectief te

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

19

bieden om grote opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw aan te pakken. Hierbij is omgevingskwaliteit, een combinatie van ruimtelijke kwaliteit en milieukwaliteit, het kernbegrip. De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Centraal bij de afweging van diverse belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als de ondergrond, zogenaamd ‘omgevingsinclusief’ beleid. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de omgevingsinclusieve benadering vorm krijgt en de afwegingsprincipes benut worden. De NOVI gaat vergezeld van een Uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan de eigen rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda is onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma’s op verschillende beleidsterreinen opgenomen. De Uitvoeringsagenda wordt, indien nodig, jaarlijks geactualiseerd.

Gezien de omvang en impact van onderhavig initiatief kan worden geconcludeerd dat geen nationale belangen zoals verwoord in de NOVI worden geraakt. 4.3.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Barro geeft juridische kaders voor borging van het ruimtelijke rijksbeleid. Het Barro is in werking getreden op 30 december 2011. In het Barro wordt een aantal onderwerpen dat van rijksbelang is concreet benoemd. Gezien de omvang en impact van onderhavig initiatief kan worden geconcludeerd dat geen nationale belangen zoals verwoord in het Barro worden geraakt. Daarnaast ligt het plangebied niet binnen een gebied van nationaal belang. 4.3.3 Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) verlangt niet alleen dat verantwoordelijkheden en belangen worden benoemd, maar ook dat inzichtelijk is hoe deze belangen zullen worden verwezenlijkt. Het Rijk heeft de nationale ruimtelijke belangen opgenomen in de zogenaamde 'Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid'.

Nationale ruimtelijke belangen zijn zaken waarvoor de rijksoverheid een specifieke verantwoordelijkheid neemt, hetgeen blijkt uit de inzet van diverse bevoegdheden en instrumenten om deze belangen te behartigen en te realiseren. Het overzicht van nationale belangen in de Realisatieparagraaf is gebaseerd op een zorgvuldige analyse van de Planologische Kernbeslissingen (PKB's) van het Rijk. De uitspraken in deze PKB's zijn op een beleidsneutrale wijze, dat wil zeggen inhoudelijk ongewijzigd, verwerkt in het overzicht van nationale ruimtelijke belangen, aangevuld en waar aan de orde geactualiseerd. Een beperkt aantal belangen zal worden geborgd met de (toekomstige) AMvB Ruimte. Het Rijk geeft met deze werkwijze een transparante en scherp geselecteerde invulling aan de sturingsfilosofie 'decentraal wat kan, centraal wat moet'. Het resultaat hiervan is een heldere en scherpe markering van datgene wat centraal moet. Hierdoor wordt niet alleen voor medeoverheden duidelijk wanneer afstemming moet worden gezocht met het Rijk, maar wordt ook voor burgers, maatschappelijke en andere private organisaties duidelijk waar het Rijk voor staat. De Realisatieparagraaf heeft de status van structuurvisie.

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

20

4.3.4 Ladder voor duurzame verstedelijking Wettelijk kader Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de ladder vraaggerichte programmering bevorderen. De ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle stedelijke ontwikkelingen. De definitie van een stedelijke ontwikkeling is opgenomen in artikel 1.1.1, eerste lid, onder i, van het Bro en luidt als volgt: •

ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Toetsing Stedelijke ontwikkeling In de handreiking staat dat er geen ondergrens is bepaald voor wat een ‘stedelijke ontwikkeling’ is. Uit jurisprudentie (ECLI:NL:RVS:2015:953) blijkt dat er in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling zodra er minstens 12 woningen worden gerealiseerd. De voorgenomen ontwikkeling voorziet grotendeels in vervangende nieuwbouw welke in gebruik wordt genomen door de huidige bewoners van het zorgcomplex. Per saldo worden uitsluitend 24 appartementen toegevoegd. Hierdoor is sprake van een stedelijke ontwikkeling en dienen de treden van de Ladder te worden doorlopen. Trede 1: Bepalen behoefte Uit het woningmarktonderzoek Noord-Veluwe en Zeewolde van december 2022 blijkt dat de vraag naar beschutte woonvormen voor ouderen toeneemt. Dit zijn woonvormen voor ouderen waar ze zelfstandig kunnen wonen, maar waar zorg binnen handbereik is (zoals dicht bij een verzorgingshuis), waar ruimte is voor activiteiten en waar naar hen wordt omgekeken. Vooral ouderen die door het aanscherpen van regels rondom de indicatieverstrekking niet langer in aanmerking komen voor een plek in een verpleeghuis hebben behoefte aan een beschutte woonplek. Op de Noord-Veluwe gaat het nar verwachting om 180-360 extra woningen tot 2030, voor het grootste deel in kernen met voorzieningen. In Zeewolde gaat het om 15 tot 20 woningen.

Deze aantallen komen bovenop de vraag naar ‘reguliere’ geschikte woningen. Corporaties hebben hier een aandeel in maar het kunnen ook gemixte vormen zijn van huur en koop. Met de toevoeging van maximaal 24 appartementen welke zowel als zorgwoning en als reguliere woning (wonen zonder zorgvraag) in gebruik mogen zijn, draagt de voorgenomen ontwikkeling in positieve zin bij aan de woonbehoefte van ouderen en andere doelgroepen met een eventuele (beperkte) zorgvraag. Bijkomstig voordeel is dat deze passende woonvorm ervoor zorgt dat ouderen kunnen doorstromen waardoor hun huidige woning vrij komt en deze in gebruik kan worden genomen door een andere doelgroep waardoor doorstroming op gang komt. In paragraaf 4.5.2 wordt nader ingegaan op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. Trede 2: Bouwen binnen stedelijk gebied De voorgenomen ontwikkeling betreft vervangende nieuwbouw en vindt hierdoor plaats op een bestaande bebouwde zorglocatie binnen de bebouwde kom van Elburg. Hierdoor betreft het een binnenstedelijke ontwikkeling en is er geen sprake van het aanwenden van nieuw ruimtebeslag. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling wordt gerealiseerd op een inbreidingslocatie binnen het stedelijk gebied van Elburg en voorziet in zorgeenheden aansluitend op de behoefte. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling niet in strijd is met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

4.3.5 Conclusie Rijksbeleid De voorgenomen ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van het rijksbeleid en raakt geen nationale ruimtelijke belangen.

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

21

4.4 Provinciaal beleid 4.4.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland Het provinciale beleid is vastgelegd in de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. In de omgevingsvisie wordt beschreven wat de provincie wil en moet veranderen en ontwikkelen om het Gelderland van nu door te kunnen geven aan de volgende generaties. De provincie zet daarom een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Met ‘Gezond en veilig’ wordt een gezonde leefomgeving met schone en frisse lucht, een schoon milieu, voldoende schoon en veilig (drink)water en de bescherming van flora en fauna bedoeld. Daarnaast wordt ermee bedoeld dat de provincie is voorbereid op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen. ‘Schoon en welvarend’ betekent dat de provincie een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat kent, dat goed bereikbaar is en een goed functionerende arbeidsmarkt heeft met daarbij behorende goede kennis- en onderwijsinstellingen. Het betekent ook het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen en het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie. Aan deze ambitie wordt met behulp van de volgende zeven onderwerpen nader richting gegeven: • • • • • • •

Energietransitie: van fossiel naar duurzaam; Klimaatadaptatie: omgaan met veranderend weer; Circulaire economie; sluiten van kringlopen; Biodiversiteit: werken met de natuur; Bereikbaarheid: duurzaam verbonden; Economisch vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio; Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam.

4.4.2 Omgevingsverordening Gelderland De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. Wat betreft woonlocaties stelt de verordening in afdeling 2.1 dat een bestemmingsplan alleen nieuwe woningen mogelijk kan maken als de ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. Het doel van deze woonagenda is om woningen kwalitatief en kwantitatief goed aan te laten sluiten bij de marktvraag. In het geval van onderhavig initiatief is de Regionale Woonagenda Regio Noord-Veluwe van toepassing. Deze regio bestaat uit de gemeenten Elburg, Ermelo, Harderwijk, Hattem, Heerde, Nunspeet, Oldebroek en Putten.

Wanneer een ontwikkeling van nieuwe woningen niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda toch nieuwe woningen mogelijk maken onder de voorwaarden dat er wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid, er aantoonbaar regionale afstemming heeft plaatsgevonden over de ontwikkeling en Gedeputeerde Staten instemmen met de ontwikkeling. 4.4.3 Conclusie provinciaal beleid Met onderhavige ontwikkeling wordt de bestaande verouderde zorglocatie vervangen door nieuwbouw en een nieuwe terreininrichting welke aansluit op de huidige vraag vanuit de doelgroep. Omdat de eindgebruikers en haar wensen bekend zijn, is er sprake van een vraaggestuurde ontwikkeling. 3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

22

Daarnaast voldoet de ontwikkeling zowel aan de Regionale Woonagenda (afstemming in het kader van Woningmarktonderzoek Noord-Veluwe en Zeewolde) als aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van het provinciale beleid en raakt geen provinciale ruimtelijke belangen.

4.5 Gemeentelijk beleid 4.5.1 Omgevingsvisie Elburg De gemeente Elburg heeft op 30 januari 2019 de Omgevingsvisie voor het eigen grondgebied vastgesteld. De Omgevingsvisie geeft de koers aan, die voor een belangrijk deel samen met de samenleving uitgestippeld is en waar de gemeente vervolgens ook samen mee aan de slag wil gaan. De visie schetst voor verschillende gebieden binnen de gemeente Elburg ontwikkelrichtingen onderverdeeld in een aantal grote thema's: 1. 2. 3. 4. 5.

Leefbare, vitale kernen met een actieve, gezonde samenleving Aantrekkelijke omgevingskwaliteit en identiteit Vitaal economisch klimaat Duurzaam, energieneutraal en klimaatbestendig Bereikbaar, nabij en toegankelijk

Vanuit het eerste thema 'Leefbare, vitale kernen met een actieve, gezonde samenleving' wordt gepleit voor wonen voor iedereen. Het totale nieuwe woningprogramma dient voldoende aanbod te hebben voor alle leedtijdsgroepen in de samenleving. Een ander relevant thema is 'Aantrekkelijke omgevingskwaliteit en identiteit'. Ter versterking en verbetering van de omgevingskwaliteit van onder andere de kernen, is per deelgebied in de gemeente een Idee-kaart ontwikkeld. Deze kaarten geven de ambities en uitgangspunten voor het betreffende gebied weer. Op de Idee-kaart ‘Oostendorp en Molendorp’ is het plangebied aangeduid als woongebied zonder nadere aanduiding.

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

23

Uitsnede Omgevingsvisie 'Oostendorp en Molendorp' (plangebied rood omcirkeld) De ambitie voor deelgebied Oostendorp en Molendorp is gericht op het behoud van de authentieke kracht van Oostendorp en van de levendigheid en de vitaliteit. Voor de identiteit is het belangrijk dat de groene dooradering van west naar oost behouden wordt. Naar de toekomst toe moeten voor alle leeftijdsgroepen voldoende woningbouwmogelijkheden gewaarborgd blijven. Inbreiding en herontwikkeling gaat voor uitbreiding en dienen gericht te zijn op het bereiken van een kwaliteitsimpuls. De voorgenomen ontwikkeling betreft vervangende nieuwbouw op een bestaande zorglocatie waardoor sprake is van herontwikkeling. Uitsluitend de 24 appartementen, passend bij de zorglocatie, worden toegevoegd. Zoals uit de toetsing aan het rijks- en provinciale beleid blijkt, past de toevoeging van deze eenheden binnen de regionale behoefte. Toetsing aan de gemeentelijke woonbehoefte is omschreven in paragraaf 4.5.2 en 4.5.3 van deze toelichting. De ontwikkeling gaat gepaard met een herinrichting van de buitenruimte. Verharding wordt geminimaliseerd en de locatie wordt landschappelijk ingepast. Daarnaast wordt de nieuwbouw uiteraard gasloos gerealiseerd waardoor een bijdrage wordt geleverd aan de energie transitie opgave. De ontwikkeling is hiermee in lijn met de gemeentelijke omgevingsvisie.

4.5.2 Woonvisie gemeente Elburg 2020-2025 De nieuwe woonvisie van de gemeente Elburg geeft de vertaling van de regionale afspraken specifiek gericht op de gemeente Elburg. De woonvisie is op 28 september 2020 door de gemeenteraad vastgesteld.

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

24

In het kader van de woonvisie heeft de gemeente Elburg in 2019 een woningmarktonderzoek uitgevoerd. Deze biedt zicht op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan woningen op de korte en langere termijn. Kwantitatieve behoefte tot 2030 Prognoses laten zien dat het aantal huishoudens in Elburg in de toekomst blijft toenemen. Voor de periode tot 2030 is sprake van een bandbreedte tussen +610 en +990 extra huishoudens. Gemiddeld is dat zo’n 800 extra huishoudens c.q. woningen. Om deze groei te kunnen realiseren, is een bouwtempo nodig van zo’n 70 woningen per jaar. Een aantal doelgroepen is niet meegenomen in deze prognoses (met name spoedzoekers en arbeidsmigranten). Kwalitatieve behoefte De huishoudenssamenstelling in Elburg verandert de komende jaren als gevolg van de vergrijzing. Maar de gezinnen met kinderen zijn en blijven ook in de toekomst dominant in de huishoudenssamenstelling. Er is eigenlijk maar één huishoudenstype dat een enorme toename laat zien: de één- en tweepersoonshuishoudens van 75 jaar en ouder. Deze veranderende huishoudenssamenstelling zal ook op termijn consequenties hebben voor de kwalitatieve woningbehoefte in de gemeente. De vervangende nieuwbouw voorziet in de behoefte van de bestaande bewoners en betreft hiermee een neutrale ontwikkeling. Hiermee wordt voorzien in de vraag van de bestaande gebruikers.

De toevoeging van de 24 appartementen voorziet o.a. in de urgente kwantitatieve en kwalitatieve behoefte van één- en tweepersoonshuishoudens van 75 jaar en ouder. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in lijn is met de gemeentelijke woonvisie. 4.5.3 Addendum op de woonvisie gemeente Elburg 2020-2025 In aanvulling op de Woonvisie heeft de gemeente in 2023 het addendum op de woonvisie vastgesteld. In dit addendum zijn aanvullende eisen geformuleerd voor het woningbouwprogramma van de gemeente voor de komende jaren, met name op het gebied van betaalbaarheid. Op deze wijze wordt geborgd dat er de komende jaren voldoende betaalbare woningen worden gebouwd. En belangrijke toevoeging in het addendum is dat de gemeente Elburg aandeel sociale huurwoningen in de gemeente willen verhogen. Het addendum bevat geen wijzigingen ten opzichte van de woonvisie welke relevant zijn voor de voorgenomen ontwikkeling. Toetsing aan de woonvisie heeft reeds plaatsgevonden in voorgaande paragraaf. 4.5.4 Welstandsnota In de Woningwet is vastgelegd dat elk bouwplan dient te voldoen aan redelijke eisen van welstand. Een aanvraag in het kader van de bouwvergunning wordt derhalve altijd voorgelegd aan de gemeentelijke welstandscommissie. Het beleid dat deze commissie uitdraagt is vastgelegd in de Welstandsnota.

Zoals te zien is op onderstaande uitsnede van de welstandskaart ligt het plangebied in een zone met welstandsniveau 2. Voor ontwikkelingen binnen welstandsniveau 2 geldt een reguliere toetsing. Onder dit welstandsniveau vallen de overige gebieden, die vanuit perspectief van de gehele gemeente bezien geen zware toetsing nodig hebben. Het gaat hierbij om bebouwing gelegen aan de belangrijke hoofdroutes en doorgaande wegen, waaronder de Veldbloemenlaan.

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

25

4.5.5 Nota Parkeernormen Ten aanzien van parkeren geldt binnen de gemeente Elburg de in september 2014 vastgestelde gemeentelijke Parkeernota en de 'Nadere regels parkeernormen en hoogte financiële voorwaarde'. Voor de beoogde ontwikkeling dient te worden voldaan aan de parkeernormen en uitgangspunten zoals verwoord in de gemeentelijke Parkeernota. Het aspect 'parkeren' wordt nader toegelicht in paragraaf 5.4 van deze toelichting.

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

26

5 Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de relevante milieu- en omgevingsaspecten beschreven. De aspecten bodem, parkeren, geluid, flora en fauna, stikstof en Ontplofbare Oorlogsresten zijn afzonderlijk onderzocht. De resultaten van deze onderzoeken zijn opgenomen in dit hoofdstuk. De rapportages zijn als bijlage aan deze toelichting toegevoegd.

5.2 Bodem 5.2.1 Beoordelingskader Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Dit kan worden aangetoond met een actueel bodemonderzoek. De geschiktheid is ook voldoende aangetoond als uit het vooronderzoek op basisniveau conform NEN 5725 blijkt dat de bodem niet verdacht is op bodemverontreiniging en er geen risico’s voor het toekomstige gebruik te verwachten zijn. Wanneer (een deel van) de bodem in het besluitgebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Indien er sprake is van bouwactiviteiten, is mogelijk ook in het kader van de omgevingsvergunning een actueel onderzoek naar de kwaliteit van de bodem nodig. Hiernaast geldt dat de gemeente bevoegd gezag is in het kader van het Besluit bodemkwaliteit. In het Besluit bodemkwaliteit wordt hergebruik van licht verontreinigde grond mogelijk gemaakt. 5.2.2 Onderzoek Om eventuele verontreiniging van de grond en het grondwater ter plaatse van het plangebied te kunnen vaststellen is door Greenhouse Advies een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 uitgevoerd.

Het rapport van het verkennend bodemonderzoek is als bijlage 1 bij deze toelichting opgenomen. Uit de onderzoeksresultaten blijkt het volgende: Vooronderzoek Uit het historisch onderzoek zijn geen bijzonderheden naar voren gekomen. In aansluiting op dit resultaat is gekozen voor de onderzoeksstrategie 'onverdachte locatie'. Veldonderzoek Uit de profielbeschrijvingen blijkt dat de bodem tot de maximale boordiepte 3,5 m-mv bestaat uit matig tot zeer fijn zand. Met name in de bovengrond zijn sporen baksteen en/of sporen beton aangetroffen. Chemisch onderzoek Uit de analyseresultaten kan het volgende worden geconcludeerd: • •

In zowel de bovengrond als de ondergrond zijn geen van de onderzochte componenten aangetroffen in gehalten boven de achtergrondwaarde of detectiegrens. De bodem ter plaatse van de onderzoekslocatie is indicatief getoetst en beoordeeld als kwaliteitsklasse Achtergrondwaarde.

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

27

• •

Uit de grondwatermonsters uit de peilbuizen zijn geen verhoogde concentraties gemeten ten opzichte van de streefwaarden. In de bovengrond zijn licht verhoogde gehalten van PFAS aangetoond ten opzichte van de detectielimiet. Op basis van het handelingskader PFAS onder de klasse Landbouw / Natuur (m.u.v. grondwaterbeschermingsgebieden).

De hypothese ‘locatie is onverdacht’ kan op basis van de analyseresultaten worden aanvaard. Naar aanleiding van de analyse resultaten is een nader onderzoek niet noodzakelijk. Het terrein is op basis van de milieuhygiënische kwaliteit geschikt voor het voorgenomen gebruik. Ten behoeve van eventuele verwerking van vrijkomende grond buiten de onderzoekslocatie wordt verwezen naar de uitgangspunten van het Besluit Bodemkwaliteit (Bbk). 5.2.3 Conclusie Het aspect 'bodem' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3 Bedrijven en milieuzonering 5.3.1 Beoordelingskader Het is gebruikelijk om voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid gebruik te maken van de afstanden uit de publicatie Bedrijven en milieuzonering (VNG-uitgeverij, 2009). Andersom is deze publicatie te gebruiken voor het verantwoord inpassen van bedrijvigheid in een woon- of werkomgeving. De publicatie geeft informatie over de milieukenmerken van vrijwel alle voorkomende bedrijfstypen. Het biedt daarmee een hulpmiddel om ruimtelijke ordening en milieu op elkaar af te stemmen. Uitgangspunt is dat de in de bedrijvenlijst genoemde afstanden gelden tussen enerzijds de perceelsgrens van het bedrijf en anderzijds de gevel van de woning. De richtafstanden gelden ten opzichte van rustige woongebieden. Dit kan zowel een rustige woonwijk als een rustig buitengebied zijn. Daarnaast worden gemengde gebieden onderscheiden. In de gebieden komen diverse functies naast elkaar voor, zoals 'wonen', 'bedrijven' en/of centrumfuncties als 'detailhandel' en 'horeca'. Vanwege deze menging van functies wordt enige mate van hinder acceptabel geacht. Indien sprake is van een gemengd gebied, dan kunnen de richtafstanden die gelden voor een rustige woonwijk of rustig buitengebied met één stap verkleind worden. Een richtafstand van bijvoorbeeld 30 meter wordt dan verkleind tot 10 meter.

Het kan zo zijn dat specifieke wet- en regelgeving andere afstanden voorschrijft. Deze gaan dan voor de afstanden uit de VNG-publicatie. Te denken valt aan de Wet geurhinder en veehouderij, het Activiteitenbesluit of het Besluit externe veiligheid inrichtingen. 5.3.2 Toetsing Voorgenomen ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van vervangende nieuwbouw en de toevoeging van 24 appartementen. De beoogde nieuwbouw betreft een gevoelige functie in het kader van bedrijven en milieuzonering. Hiertoe dient rekening te worden gehouden met de afstand tot bestaande bedrijven. Door toepassing van technische installaties op het dak van de nieuwbouw en gezien het feit dat de zorginstelling dagelijks bevoorraad wordt, waardoor sprake is van laden en lossen, dient eveneens rekening te worden gehouden met de afstand tot bestaande woningen. Bij de beoordeling van de voorgenomen ontwikkeling in relatie tot aanwezige bedrijven en woningen is aansluiting gezocht bij de richtafstanden behorend tot een verpleeghuis (SBI-2008-871) zoals genoemd in de VNG-publicatie. Hiervoor gelden richtafstanden van 30 meter als gevolg van geluid en 10 meter als gevolg van geur.

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

28

Gebiedstype Het plangebied en omgeving bestaat voornamelijk uit verschillende woonbestemmingen met daarbij behorende verkeers- en groenstructuren. Met uitzondering van enkele maatschappelijke-, dienstverlening-, en bedrijfsvoorzieningen bestaat de woonwijk vooral uit woningen. De woonwijk is hierdoor aan te merken als gebiedstype 'rustige woonwijk'. Aanwezige bedrijven Ten zuiden van het plangebied bevindt zich aan het Klaverplein 2 de Hervormde Oosterkerk. Voor kerkgebouwen (SBI-2008-9491) geldt een grootste richtafstand van 30 meter voor geluid. Aan het Klaverplein 8 t/m 50 is een appartementengebouw aanwezig met op de begane grond voorzieningen ten behoeve van dienstverlening in de vorm van het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden (SBI-2008-9609). Voor dergelijke voorzieningen geldt een grootste richtafstand van 10 meter voor geluid. De kortste afstand tussen de meest nabijgelegen beoogde nieuwbouw binnen het plangebied en de bestemmingsgrens van de kerk aan het Klaverplein 2 en de voorzieningen ten behoeve van dienstverlening aan het Klaverplein 8 t/m 50 bedraagt respectievelijk ca. 42 en 38 meter.

Hiertoe wordt geconcludeerd dat ruimschoots wordt voldaan aan de grootste richtafstanden van genoemde locaties en dat met de realisatie van onderhavige ontwikkeling geen bestaande bedrijven worden belemmerd in hun bedrijfsvoering of een eventuele toekomstige uitbreiding. Daarnaast liggen de woningen aan o.a. de Veldbloemenlaan op kortere afstand tot genoemde bedrijfslocaties dan de beoogde vervangende nieuwbouw. Mochten deze bedrijven dan al worden belemmerd in hun bedrijfsvoering of een eventuele toekomstige uitbreiding dan zal dit komen door de bestaande woningen. Gevoelige functies Zowel in de bestaande als de beoogde situatie bedraagt de kortste afstand tussen de bestemming van de zorginstelling en de woningen aan de Veldbloemenlaan ca. 23 meter. Vanwege de vormgeving van de vervangende nieuwbouw wordt het bouwvlak zodanig gewijzigd dat de afstand tussen het bouwvlak en de woningen aan de Veldbloemenlaan afneemt van ca. 32 meter naar ca. 25 meter. Hierdoor wordt niet voldaan aan de richtafstand van 30 meter als gevolg van geluid en dient onderzoek te worden gedaan naar industrielawaai. 5.3.3 Conclusie Geconcludeerd wordt dat er geen bestaande bedrijven worden belemmerd in hun bedrijfsvoering of een eventuele toekomstige uitbreiding.

Wel neemt de afstand tussen sommige woningen aan de Veldbloemenlaan en het bouwvlak van de beoogde vervangende nieuwbouw af waardoor onderzoek naar industrielawaai moet worden uitgevoerd. Het aspect 'industrielawaai' wordt behandeld in paragraaf 5.5.4 van deze toelichting.

5.4 Verkeer en parkeren 5.4.1 Verkeer Verkeersaantrekkende werking In de CROW publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren - kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' zijn voor verpleeg- en verzorgingstehuizen geen kencijfers voor verkeersgeneratie opgenomen. Berekening van de verkeersgeneratie op basis van kencijfers is hierdoor niet mogelijk. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling vervangende nieuwbouw betreft waarbij, ten opzichte van de bestaande situatie, uitsluitend 24 appartementen worden toegevoegd, zal de verkeersgeneratie in de beoogde situatie niet noemenswaardig toenemen. Ontsluiting Het plangebied blijft, evenals in de bestaande situatie, ontsloten via de Veldbloemenlaan waarvan via de Klokbekerweg en de Oostelijke Rondweg in zuidelijke richting de N308 en N309 snel te bereiken

3 juni 2024 | bestemmingsplan ‘Veldbloemenlaan 25, Elburg’ | Witpaard

29

zijn. Via de N309 is in zuidelijke richting de A28 te bereiken welke een verbinding vormt tussen Utrecht in westelijke richting en Zwolle richting het oosten. Openbaar vervoer Direct ten zuiden van het plangebied bevinden zich aan het Klaverplein twee bushaltes waar de buslijnen 199, 301, 514, 685 en 686 dienst doen. Met genoemde buslijnen kunnen o.a. Nunspeet, 't Harde, Elburg, Wezep, Dedemsvaart en Zwolle worden bereikt. Beide haltes zijn voorzien van een ABRI waar passagiers kunnen wachten en schuilen. 5.4.2 Parkeren In beginsel is bij nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente Elburg de Nota Parkeernormen Elburg leidend. Voor een verpleeg- en verzorgingstehuis is in de parkeernota een parkeernorm van 0,7 parkeerplaatsen per wooneenheid opgenomen. De zorginstelling telt in de bestaande en toekomstige situatie 145 wooneenheden. De theoretische parkeerbehoefte van de bestaande zorginstelling bedraagt hiermee 145*0,7 = 101,5 parkeerplaatsen. Voor de 24 toe te voegen appartementen welke zowel als zorgwoning als voor reguliere bewoning in gebruik mogen zijn, is aansluiting gezocht op woningtype ‘huur, etage, midden goedkoop’ met een parkeernorm van 1,6 parkeerplaatsen per woning. Gerekend met voornoemde parkeernorm bedraagt de theoretische parkeerbehoefte van de 24 appartementen 24*1,6 = 38,4 parkeerplaatsen.

Op basis van de parkeernormen uit de parkeernota bedraagt de totale theoretische parkeerbehoefte van de toekomstige situatie (101,5+38,4) afgerond 140 parkeerplaatsen. De initiatiefnemer heeft aangegeven dat de theoretische parkeerbehoefte op basis van de parkeernormen hoger ligt dan de feitelijke parkeerbehoefte. In de bestaande situatie zijn er 102 parkeerplaatsen binnen het plangebied aanwezig welke volgens de initiatiefnemer nooit volledig bezet zijn. Om een representatief beeld te krijgen van de parkeerbehoefte van de zorginstelling is in overleg met de gemeente bepaald om parkeertellingen op maatgevende momenten uit te voeren. Naar aanleiding van bovenstaande is in het kader van de voorgenomen ontwikkeling een parkeeronderzoek uitgevoerd waarbij gedurende twee representatieve weken tijdens werkdagen op maatgevende momenten tellingen zijn uitgevoerd. Het rapport van het parkeeronderzoek is als bijlage 2 bij deze toelichting opgenomen. De belangrijkste resultaten zijn hieronder opgenomen. Telling met hoogste bezettingsgraad Uit de parkeertellingen van de bestaande situatie blijkt dat er tijdens de telling met de hoogste parkeerdruk 87 van de 102 parkeerplaatsen bezet waren. Uitgedrukt in een bezettingsgraad gaat het om een bezetting van 85% van de beschikbare 102 parkeerplaatsen. Het gemiddeld aantal bezette parkeerplaatsen tijdens de tellingen bedraagt 66 stuks.

Omdat het woon-zorgprogramma van de toekomstige situatie gelijk blijft aan de bestaande situatie en er geen toename van het autoverkeer wordt verwacht, zijn de resultaten van de parkeertellingen van de bestaande situatie eveneens representatief voor de toekomstige situatie. Voor het woonzorgprogramma van de toekomstige situatie dient hiertoe minimaal te worden voorzien in het hoogst gemeten aantal bezette parkeerplaatsen van 87 stuks. Parkeerbehoefte eindsituatie Gezien het aantal van 10 parkeertellingen tijdens het maatgevende moment mag er vanuit worden gegaan dat de gemeten parkeerbehoefte representatief is. In de eindsituatie zijn naast het bestaande te handhaven woon-zorgprogramma ook de 24 appartementen aanwezig. De parkeerbehoefte van de eindsituatie bedraagt hiermee (87 + 38,4) afgerond 126 parkeerplaatsen. Om een eventuele toekomstige groei van de parkeerbehoefte (autonome groei) op eigen terrein op te vangen, is aan de noordwestzijde van de beoogde vervangende nieuwbouw ruimte gereserveerd voor maximaal 25 parkeerplaatsen. Deze ruimte wordt in eerste instantie groen ingepast en kan