Agendabundel
Tekst van het document
Een ander voorbeeld is gezamenlijke organisatie van evenementen. De participanten van de MFA als centrale plaats in de samenleving organiseren bijvoorbeeld jaarlijks de festiviteiten van Koningsdag, de boerenmarkt en een sport- en beweegweek.
4.2. Intensiteit samenwerking Samenwerking kan dus in verschillende gradaties plaatsvinden. Participanten kunnen in beginsel een geheel eigen domein (zowel in ruimte als in tijd wordt er niets gedeeld) binnen een MFA hebben zonder verdere contacten met de anderen. Ze delen bij wijze van spreken alleen het dak en de vloer. Aan de andere kant van het spectrum ontstaat een geheel geïntegreerde organisatie waarin alle participanten opgaan. Beide uitersten zijn onwenselijk of onhaalbaar. De juiste synergie met tegelijkertijd voldoende flexibiliteit naar de toekomst haalt men uit tussenvormen. Onderstaande figuur schetst het spectrum.
Pagina 12 van 34
om met evenementen en andere activiteiten inkomsten te genereren die terugvloeien naar de kas van de MFA. Voor een succesvolle MFA is ondernemerschap belangrijk: een goede balans tussen tijd, activiteiten en ruimte én een drijvende kracht achter nieuwe initiatieven met maatschappelijke en financiële meerwaarde.
De betrokken participanten binnen de werkgroep voor MFA Doornspijk hebben uitgesproken de samenwerking te zien in het ‘face to face’ model, waarbij deze naar mate de tijd vordert ietwat op kan schuiven richting het ‘hand-in-hand’ model. In hoeverre het daar naartoe kan bewegen verschilt per participant. Tussen sommige partijen zal deze samenwerking intensiever zijn dan bij anderen. Daarentegen hebben de opvang en de school uitgesproken zowel ruimtelijk als organisatorisch samen te willen werken. De overgang van ‘face to face’ naar ‘hand in hand’ gaat bijvoorbeeld om het structureel gezamenlijk aanbieden van activiteiten en programma’s of door het gezamenlijk inkopen van diensten en het verzorgen van de ICT. Dit wordt vaak ondersteund door ook naar buiten één gezamenlijk merk te communiceren en inspanningen op het gebied van marketing & communicatie te bundelen. Ook kan men hiervoor de bemensing bundelen in een of meer ondersteunend(e) team(s).
4.3. Ondernemerschap
Bron: MFA Lab
In de toekomst zullen in de MFA activiteiten plaats gaan vinden die nu nog niet zijn voorzien. Het is belangrijk de MFA zowel ruimtelijk als organisatorisch zo op te zetten dat er flexibiliteit is om nieuwe initiatieven onderdak te bieden en groei op te kunnen vangen. De MFA zal de functie van dorpshuis, school en ontmoetingsplek hebben: mensen lopen er ongeorganiseerd en spontaan binnen. Ze vinden er een plek om een praatje te maken en voor een kop koffie. Zo komen ook nieuwe ideeën tot stand. De afzonderlijke participanten kunnen zelf initiatieven ontwikkelen en daartoe ruimten huren bij de toekomstige exploitant. Ook kan de exploitant zelf initiatieven ontplooien
Referentie: 1680403-0068.1.0.
Pagina 13 van 34
5. Ruimtelijk-functioneel Multifunctionaliteit is de basis van een MFA. Het uitgangspunt is dat iedere participant naast eigen ruimten ook gebruik kan maken van diverse gezamenlijke ruimten of ruimten die andere participanten in gebruik geven. Daarbij moet gezocht worden naar een balans tussen eigen identiteit en gezamenlijke identiteit.
5.1. De beoogde locatie In samenspraak met de klankbordgroep Doornspijk is gezocht naar de beste locatie voor een MFA. Daarbij is de klankbordgroep unaniem uitgekomen op de locatie langs de Lage- en Veldweg. Belangrijke overwegingen voor de klankbordgroep zijn geweest: • Meer ruimte. Als de school meegaat, is de locatie De Deel te klein. • Wellicht toekomstige ruimte voor sportvelden/evenemententerrein conform de visiekaart Doornspijk. • Financiering. De vrijkomende locatie De Deel komt dan vrij voor woningbouw. Daarmee kan het MFA medegefinancierd worden. • Parkeerruimte • Met een nieuwe locatie kan het verenigingsleven onbelemmerd door gaan. Bij nieuwbouw op de huidige locatie ligt het verenigingsleven een hele tijd stil. Men zal een andere locatie moeten opzoeken. Dat is slecht voor het voortbestaan van de verenigingen. Adviesbureau BRO heeft parallel aan het voorliggende onderzoek een stedenbouwkundig concept uitgewerkt met de daarbij behorende randvoorwaarden. In dit stedenbouwkundige concept is naast de toekomstige MFA ook woningbouw een onderdeel. De buurtfunctie van de nieuwbouw is een voorwaarde van de gemeente Elburg voor de realisatie van de MFA. Deze buurtfunctie vormt de cruciale schakel tussen het omliggende gebied en de integratie van de nieuwbouw in de toekomstige gebiedsontwikkeling en woningbouw.
De connectie met de omliggende woningen is van groot belang en moet zorgen voor meer verweving met het nieuwe gebied. Meer informatie over het stedenbouwkundige concept van BRO valt te lezen in hoofdstuk 6.
Referentie: 1680403-0068.1.0.
5.2. Voorwaarden Toekomstbestendigheid: het is belangrijk om een brede diversiteit aan activiteiten te blijven ondersteunen en aan te bieden in de MFA Doornspijk. Een passende schaal zorgt voor een toekomstbestendig gebouw. Rekening houdend met de wensen van de toekomstige gebruikers is gezocht naar een ruimtelijk programma met waar mogelijk synergievoordelen. Imago en uitstraling: het ontwerp van de MFA moet aantrekkelijk zijn voor alle inwoners, jong en oud. De MFA dient als een huiskamer voor en door Doornspijk. Men moet zich er thuis en welkom voelen. Een eigentijdse, aantrekkelijke en bruisende plek die openheid uitstraalt. Veiligheid en toegankelijkheid: het waarborgen van het gevoel van veiligheid, vooral bij de toegang, is mede door de combinatie van jonge en oudere gebruikers van belang. De MFA moet een veilige haven zijn voor de allerjongsten, geborgenheid bieden. Ook dient er rekening gehouden te worden met toegang voor mindervalide gebruikers.
5.3. Wensen van de huidige participanten In samenspraak met de toekomstige gebruikers van de MFA heeft een eerste inventarisatie plaatsgevonden van de ruimtebehoefte. Tijdens deze inventarisatie zijn een aantal wensen op tafel gelegd. Deze wensen vormen de uitgangspunten voor de gebouwopzet. De uitgangspunten zijn als volgt: • de school en opvang hebben een eigen entree, zodat er zicht is op in- en uitgaande bezoekers, kinderen en/of medewerkers; • de klassen worden niet gescheiden van elkaar door bouwlagen. Bij voorkeur is alles op de begane grond; • de school en opvang staan in directe verbinding met buiten; • het jongerencentrum heeft een eigen entree, die niet al te centraal gelegen is en beschutting biedt voor de jongeren; • het voetbalveldje is er overdag voor gebruik door de kinderen en in de avond voor de jongeren. De goede verlichting voorkomt dat het een hangplek wordt; • de MFA beschikt over drie spreekruimtes die door in- en externen gereserveerd kunnen worden naar behoefte. Overdag is dit bijvoorbeeld de fysiotherapie,
Pagina 14 van 34
A2 ALGEMENE RUIMTES Keuken tbv les/workshops incl. magazijn Horeca keuken en bar Magazijn tbv horeca Beheerdersruimte / Congiërge Reproruimte Berging Binnen (Onderwijs) Berging Binnen (Muziek) Berging binnen (Cultuur & Welzijn) Aanvullende buurtvoorzieningen (geldmaat) TOTAAL FUNCTIONEEL NUTTIG VLOEROPPERVLAK
1 1 1 1 1 2 1 1 1
B1 OVERIGE RUIMTEN Toiletten kinderen Toiletgroep medewerkers Toiletgroep medewerkers / bezoekers Miva-toilet Werk-/Schoonmaakkast SUBTOTAAL OVERIGE RUIMTEN
2 1 2 2 2
C1 VERKEERS- EN TECHNISCHE RUIMTEN Entree incl garderobe Verkeersruimte Technische ruimten (samenvoegen) SUBTOTAAL FNO - NVO SUBTOTAAL NETTO VLOEROPPERVLAK
Referentie: 1680403-0068.1.0.
TARRA VLOEROPPERVLAK tov nvo constructie, wanddikte subtotaal TOTAAL BRUTO VLOEROPPERVLAK Buitenterrein Buitenruimte kinderdagverblijf Buitenruimte Onderwijs
8 1 22 12 2 5
15 2 2
100 30 85 50 85 25 10,5 77 42 12 12 400 75 55 10 35 8 20 10 25 130 100 80 40 40
30 50 30 8 12 20 40 20 9
3 2 4 1
1 1 1
12 6 12 5 5
40 27 11
10%
1 1
22 95
66 285
0
0
0
5 17
0 0 0 0
10 4 14 114
0 0 0 17
0 27 11 38 329
40 40 20
12 3
50 25 32
55
10 50
40
12
119
0
0
55
5 5 25
15
0
0
0
0
12 5 5 22
45 18 63 536
17 7 24 208
3 1 4 34
56 23 79 642
8 3 11 91
43 17 60 485
40 11 4 55 186
40 182 73 295 2.182
12 5 17 135
0 0 0 0
0 0 0 0
6 2 8 63
54 54 589
21 21 228
3 3 38
64 64 707
9 9 100
48 48 533
19 19 205
218 218 2.400
14 14 149
0 0 0
0 0 0
6 6 69
66 285
totaal nvo CULTUUR & WELZIJN (m2)
0
15 50 30
8
12 3
totaal nvo HORECA (m2)
0
130 100 80 40
80
totaal nvo SPORT (m2)
0
0 0 12 0 5 17
20 10
563
Gedeeld met rest van M 10% van fno, horizontaa 4% van fno
24 6 12 10 10 62
10 70 8
30
Ook voor gebruik door o Ook voor gebruik door o Algemene toiletten voor
9 109
400 75
169
0
425
77 42 12 23
448
anders dan de entree en gedeeld met de opvang entree loopt door in de c Uitgangspunt: 95 leerlin gemiddelde grootte 84 m ca. 3,5 m2 per persoon i uitgangspunt: 1 werkple voorkeur; groeien van ee groep van ca. 12
100 30 85 200 85 0 0 77 42 12 23 400 75 0 10 70 8 20 10 0 130 100 80 40 0 0 0 30 50 30 8 0 40 40 20 9 1.824
15
15
0 0 0 50 0 25 32 0 0 0 0 0 0 55 0 0 0 0 10 50 0 0 0 0 40 0 0 0 0 0 0 12 0 0 0 0 274
Opmerkingen
1e verdieping 100
15 85 200 85
totaal nvo 1e VERDIEPING (m2)
1 1 1 5 1 1 3 1 1 1 2 1 1 1 1 2 1 1 2 2 1 1 1 1 1
totaal nvo ALGEMENE RUIMTE
begane grond MFA Doornspijk A1 RUIMTES Centrale middenruimte MFA Centrale entree school incl. garderobe Centrale multifunctionele hal Thuisbasis onderbouw en bovenbouw Speellokaal kleuters Personeelsruimte incl. garderobe Kantoorruimte Dagopvang VO en BSO Verschoonruimte Slaapruimte baby's Sportzaal Toestellenberging Tribune EHBO-Ruimte Kleedkamers Kleedkamers Scheidsrechters Behandelruimte Spreekkamer Vergaderruimte Grote (muziek)zaal 1 Grote evenementenzaal 2 Kleine zaal Podium Jongerencentrum (Zone30)
totaal nvo ZORG EN ZAKELIJK (m2)
totaal nvo OPVANG (m2)
totaal nvo ONDERWIJS (m2)
totaal nvo BEGANE GROND (m2)
totaal nvo ALGEMENE RUIMTE
totaal nvo CULTUUR & WELZIJN (m2)
totaal nvo HORECA (m2)
totaal nvo SPORT (m2)
totaal nvo ZORG EN ZAKELIJK (m2)
De wensen resulteren in het onderstaande ruimterelatieschema:
totaal nvo OPVANG (m2)
5.4. Ruimterelatieschema
totaal nvo ONDERWIJS (m2)
•
De ruimtebehoefte is als volgt:
afm. ruimte (m2)
•
Aan de hand van het ruimterelatieschema kan er bepaald worden hoeveel ruimteoppervlakte elke participant nodig heeft. Het gedeelte waar het onderwijs gebruik van maakt is gebaseerd op de modelverordening voor onderwijshuisvesting, waarbij er een extra lokaal is gerealiseerd met behulp van de inbreng van de grondwaarde van een perceel grond dat in bezit is van De Meent.
aantal ruimten
•
5.5. Ruimteprogramma
aantal personen per ruimte
•
logopedie of sociale instanties. In de avonden biedt het ruimte voor de persoonlijke gesprekken van het jongerencentrum; de sportzaal ligt centraal in het geheel en is hiermee gemakkelijk toegankelijk voor alle gebruikers van de MFA; er is een aparte muziekzaal, zodat de muziekvereniging vrij kan repeteren. Voor grotere optredens is de gymzaal of aula van de school geschikt; de horeca heeft een huiskamer gevoel en nodigt uit om voor, tijdens en na sport elkaar op te zoeken. Een plek om samen naar sport te kijken, zoals een WK. Daarnaast heeft het ook een open uitstraling op een toegankelijke plek, zodat mensen van buitenaf zich uitgenodigd voelen om te stoppen en binnen te komen; de buitenruimte moet een aantrekkelijke plek voor jongeren bieden; het realiseren van een skatebaan zou een mooie impuls geven.
66 285
0
100
12
uitgangspunt: op een gro Afmetingen sportzaal. G 40 m2 basis opp. toeste Huidige grootte van De D minimale opp. 3 x 3 met 15 pers is min. 15 m2 + Voor één persoon is een Gedeeld met rest van M Gedeeld met rest van M Gedeeld met rest van M
Door middel van een flex Door middel van een flex tbv toneel of jaarlijkse m Jongerencentrum heeft n
Keuken verhuurbaar voo Full-service restaurant: 1
Incl. opslag voor meubila
Onderwijs apart van de r
0 11 2 33 Pagina 15 van 34 0 11 2 33 0
125
19
362
0 0
1
40
A2 ALGEMENE RUIMTES Keuken tbv les/workshops incl. magazijn Horeca keuken en bar Magazijn tbv horeca Beheerdersruimte / Congiërge Reproruimte Berging Binnen (Onderwijs) Berging Binnen (Muziek) Berging binnen (Cultuur & Welzijn) Aanvullende buurtvoorzieningen (geldmaat) TOTAAL FUNCTIONEEL NUTTIG VLOEROPPERVLAK
Jongerencentrum (Zone30)
1 1 1 1 1 2 1 1 1
30 50 30 8 12 20 40 20 9
B1 OVERIGE RUIMTEN Toiletten kinderen Toiletgroep medewerkers Toiletgroep medewerkers / bezoekers Miva-toilet Werk-/Schoonmaakkast SUBTOTAAL OVERIGE RUIMTEN
2 1 2 2 2
C1 VERKEERS- EN TECHNISCHE RUIMTEN Entree incl garderobe Verkeersruimte Technische ruimten (samenvoegen) SUBTOTAAL FNO - NVO SUBTOTAAL NETTO VLOEROPPERVLAK TARRA VLOEROPPERVLAK tov nvo constructie, wanddikte subtotaal TOTAAL BRUTO VLOEROPPERVLAK
3 2 4 1
1 1 1
12 6 12 5 5
40 27 11
10%
Buitenterrein Buitenruimte kinderdagverblijf Buitenruimte Onderwijs Buitenruimte BSO Buitenberging Trap/bewegingsveldje Moestuin Buitenterras horeca Totaal buitenterrein FOOTPRINT (incl. strook 1,5m en excl buitenruimte) FOOTPRINT (incl. strook 1,5m en incl buitenruimte)
1 1 1 1 0 1 1
22 95 12
66 285 36 30 200 30 50
15
425
9 109
0 0 0 30 50 30 8 0 40 40 20 9 1.824
24 6 12 10 10 62
0
0
0
0
0
0
5 17
15 50 30
8 40 40 20 448
169
12 3
12 3
30
563
80
40
12
119
0
0
55
0
100
0
5 5 25
15
0
0
0
0
12 5 5 22
45 18 63 536
17 7 24 208
3 1 4 34
56 23 79 642
8 3 11 91
43 17 60 485
40 11 4 55 186
40 182 73 295 2.182
12 5 17 135
0 0 0 0
0 0 0 0
6 2 8 63
0 0 0 0
10 4 14 114
0 0 0 17
54 54 589
21 21 228
3 3 38
64 64 707
9 9 100
48 48 533
19 19 205
218 218 2.400
14 14 149
0 0 0
0 0 0
6 6 69
0 0 0
11 11 125
2 2 19
66 285 36 30 0 30 50
66 285 36 30 0 30 50 497 2.692 3.144
12
40 0 0 0 0 0 0 12 0 0 0 0 274
Jongerencentrum heeft nu ca. 32 m2.
0 0 12 0 5 17
Ook voor gebruik door opvang, regel: 1 toilet per 20 leerlingen Ook voor gebruik door opvang Algemene toiletten voor bezoekers algemeen (o.a. zakelijk, zorg) en bezoekers horeca. 4 totaal, op te splitsen in 2x 2
Keuken verhuurbaar voor en door onderwijs, maar buiten lestijden te reserveren voor workshops e.d. Full-service restaurant: 1.1 tot 1.4 vierkante meter per gast, regel verhouding restaurant/keuken: 60/40 incl. wasruimte
Incl. opslag voor meubilair zalen 2.098
Buitenruimte
De buitenruimte van de MFA zal door verschillende participanten gebruikt worden en is hierom divers in inrichting. Voor het onderwijs is er een aparte buitenruimte, welke ingericht is voor beweging en spelen. Daarnaast hebben ze een eigen buitenberging 0 Gedeeld met rest van MFA. Grootte gelijk met De Deel nu voor materialen. Het trapveldje engerekend de moestuin zijn daarentegen gedeeld, zodat er 27 10% van fno, horizontaal verkeer, zoveel mogelijk functioneel inzetten. Voor sport met 5% tbv correctie sporthal. 11 4% van fno 38 gedeeld gebruik kan ontstaan met senioren en jongeren. Naast de entree voor 2.511 329 onderwijs en opvang, hebben ook het jongerencentrum en de algemene functies van 33 de MFA (dorpshuis, horeca én werken) een eigen entree. Beide zullen passend 33 2.762 362 worden ingericht. Voor het jongerencentrum is dit beschut en eenvoudig. Voor het algemene deel van de MFA is dit open en uitnodigend. 0 0 0 0 0 0 0 0
Onderwijs apart van de rest Incl. wasmachine / droger
n.v.t. geen eigen buitenruimte nodig; medegebruik van schoolplein Bergingen t.b.v. materiaal. Geen onderdeel van BVO. Krijgt plek in het stedenbouwkundige plan, nabij de ingang van het jongerencentrum 1,4 per gast = plek voor ca. 35 gasten.
Verhouding Bruto/FNO =
Parkeerbalans Bij de ruimtestaat hoort ook een parkeerbalans. Voor de school en de kinderopvang is het van belang dat ouders die hun kinderen met de auto brengen en ophalen tijdelijk hun auto kunnen parkeren. Tevens dienen er voldoende parkeerplekken voor personeel en bezoekers van de MFA te zijn, zoals voor zorg, sport of horeca, maar ook voor de nieuwe omwenden van het plan. Deze parkeerplekken zijn hiermee multifunctioneel inzetbaar voor alle gebruikers én bewoners. Gezien het verschil in gebruikstijden zullen de parkeerplekken overdag vooral gebruikt worden door de school, de kinderopvang en kantoorfuncties, en gedurende de middag en de avond steeds vaker bezet worden door de diverse verenigingen, omwonenden en de dorpshuisfunctie. De parkeerbalans maakt deel uit van het stedenbouwkundig concept en is te vinden in het volgende hoofdstuk.
Referentie: 1680403-0068.1.0.
Pagina 16 van 34
6. Stedenbouwkundig concept Het stedenbouwkundig concept: groen en autoluw Het stedenbouwkundig concept onderscheidt zich van omliggende woonwijken in Doornspijk door de autoluwe en groene opzet van de wijk. Basisgedachte is gebaseerd op 'wonen in het groen' in een kindvriendelijke wijk waar maximaal ruimte is voor groen, water, wandelen en fietsen; en waar de ruimte voor de auto beperkt blijft. Dat betekent dat de openbare ruimte niet wordt gevormd door straten waar auto's rijden en waar langs geparkeerd wordt, maar waar groen, water en wandelpaden de openbare ruimte bepalen. Om tot dit concept te komen is gekozen voor één collectief parkeerterrein centraal in de wijk. Omliggende straten blijven hierdoor autovrij/autoluw.
Overlast op huidige woningen beperken Tevens wordt hiermee gezorgd dat er voldoende afstand is tussen het MFA en de huidige woningen aan Veldweg/Lageweg. Dit beperkt overlast (geluid, verkeer, bouwhoogte, aanzicht, etc.) voor huidige bewoners. Landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit Van belang is dat het MFA een natuurlijke en landelijke uitstraling krijgt zodat het qua beeldkwaliteit past in de omgeving. Door de ligging aan de dorpsrand en weidevogelgebied dient het een natuurvriendelijk aanzicht te hebben. Gedacht kan worden aan natuurinclusief bouwen met houtbouw, groendak, groengevels, vogelkasten, etc.
MFA Dorpsrand als unieke kwaliteit Om de unieke kwaliteit van de locatie aan het landschap beleefbaar te maken voor het hele dorp is gekozen om de MFA aan de nieuwe dorpsrand te plaatsen. Deze unieke locatie vormt dé ontmoetingsplek van Doornspijk, waarbij de relatie tussen het dorp en het landschap centraal staat. Zo wordt ingezet om de dorpsrand niet te privatiseren met woningbouw (en daarmee de relatie/uitzicht op het buitengebied voor enkele bewoners te toegankelijk te houden), maar juist in te zetten als dé ontmoetingsplek. Zo kan iedereen in de toekomst genieten van het uitzicht over het open polderlandschap.
Ontsluiting De indicatieve looproutes in de wijk tussen het MFA en omliggende wijken zijn zo afgestemd dat leerlingen en bezoekers het MFA veilig kunnen bereiken. Ook de indicatieve aparte fietsroute zorgt voor een optimale bereikbaarheid per fiets. Het parkeerterrein is gelegen op loopafstand van het MFA. Halen en brengen (kiss&ride) zijn zo gelegen dat deze minimale afstand kennen tot de basisschool. Buitenruimte Rondom het MFA is ruimte gereserveerd voor diverse buitenruimtes voor zowel onderwijs (417m²: kinderdagverblijf, onderwijs, BSO, buitenberging) als het dorpshuis/sport (280m²: trapveldje, moestuin, terras). Voor de leefbaarheid van de wijk is het van belang dat de buitenruimtes publiekelijk toegankelijk zijn, ook na schooltijd.
Referentie: 1680403-0068.1.0.
Pagina 17 van 34
Ook een deel van parkeerterrein zou mogelijk gebruikt kunnen worden als speelvoorziening tussen bepaalde tijden.
Klarenbeek kennen flauwe taluds en natuurvriendelijke oevers. Om het water beleefbaar te maken, zijn voldoende wandelpaden en houten bruggetjes.
Groen, water en zichtlijnen
Bomen Van belang is dat in de wijk nieuwe bomen worden aangeplant en bestaande bomen behouden blijven. Hierbij dient rekening gehouden te worden met specifieke voorwaarden voor bomen de dorpsrand, in verband met weidevogelgebied.
Landschappelijke ingepaste dorpsrand De groenstructuur van de wijk is gevormd door een robuuste groenblauwe rand naar het buitengebied toe. Deze is belangrijk als zachte overgang naar het weidevogelgebied met water en lage bomen. Het landschapsontwikkelingsplan biedt principes voor een goede landschappelijke inpassing van de dorpsrand. Ook het MFA dient onderdeel te zijn van de landschappelijke inpassing. In deze dorpsrand ligt een wandelpad/struinpad zodat het open landschap beleefbaar blijft in de toekomst. De bestaande boerenerven aan de Lageweg 2 en 4 krijgen een omringende groenbuffer met houtwal, zodat deze als boerenerven herkenbaar blijven, en om de overgang van coulissenlandschap naar open poldergebied te benadrukken. Belangrijke zichtlijnen zijn vanaf de Veldweg en over de sloten.
Verkeer en parkeren Verkeersveilig en kindvriendelijk Gekozen is voor een zeer onderscheidend verkeerconcept waarbij de auto zo veel mogelijk gescheiden wordt van fiets- en wandelroutes. Hierdoor ontstaan een kindvriendelijke autoluwe wijk waar de auto te gast is. Zo wordt ingezet op een verkeersveilige wijk. Dat is belangrijk in verband met de komst van de basisschool en het dorpshuis. Centrale collectieve parkeervoorziening Centraal in de wijk ligt een centraal collectieve parkeervoorziening. De centrale ligging zorgt ervoor dat alle woningen en het MFA op loopafstand van het parkeerterrein ligt. Door deze opzet zorgen we ervoor dat de woonstraten vrij blijven van geparkeerde auto's. Tevens wordt zo optimaal ingezet op dubbelgebruik (tussen wonen en MFA) van het parkeerterrein. Een eerste parkeerbalans laat zien dat 128 parkeervakken nodig zijn, waarvan 17 voor het halen en brengen van leerlingen (kiss and ride).
Sloten en Klarenbeek Daarnaast vormen een aantal bestaande sloten onderdeel van de groenstructuur. Door deze sloten te verbreden en in een robuuste groenstrook te leggen, blijft het eeuwenoude verkavelingspatroon herkenbaar voor de toekomst. Aan de Veldweg wordt de Klarenbeek in een brede groenzone gelegd om de beekzone te versterken (en als onderhoudsstrook). Tevens biedt deze groenzone een groenbuffer vanaf de bestaande woningen aan de Veldweg naar de nieuwbouw toe. De sloten en
Referentie: 1680403-0068.1.0.
Van belang is dat het parkeerterrein door de maat en schaal een groene omranding krijg met bomen en hagen. Ook het terrein zelf dient zo veel mogelijk groen ingericht te worden, bijvoorbeeld met grasbeton. Ook kan de combinatie worden gezocht met zonnepanelen. Ook is het mogelijk om een deel van het parkeerterrein in te richten als speel- en beweegvoorziening. Zo wordt efficiënt gebruik gemaakt van de beschikbare ruimte. Zo is op bepaalde tijden van de dag (overdag wanneer bewoners grotendeels niet thuis zijn) een deel van het parkeerterrein een speelvoorziening, en op andere tijden (avond en nacht) een parkeerterrein (roze arcering in kaart).
Pagina 18 van 34
De parkeervoorziening krijgt een enkele aantakking op de Lageweg/Veldweg. Dit om verkeer door omliggende woonwijken te voorkomen. Wandel- en fietsroutes en auto te gast (rode stippellijnen in kaart) Ingezet wordt op een fijnmazig netwerk van wandelpaden in het groen, gescheiden van autoverkeer. Wandelen en fietsen staan centraal in de wijk. Met de komst van het MFA met basisschool is het essentieel dat leerlingen veilig lopend en fietsend (zelfstandig) naar school kunnen komen. De indicatieve ligging van wandelroutes zijn zo bepaald dat dit het geval is. Aan de Veldweg en Lageweg dienen voetgangersoversteekvoorzieningen te komen om de veiligheid te borgen. Om het MFA voor fietsers optimaal bereikbaar te maken is het een mogelijkheid om een centrale fietsroute in de wijk te leggen die het MFA verbindt met omliggende wijken. Ook met het oog op het bieden veilige fietsroute voor leerlingen die mogelijk vanuit het buitengebied komen. De fietsroute kan mogelijk een aansluiting vinden op de W. Vinckeweg, zodat vanaf de N310 alle basisscholen in het dorp met een veilige fietsroute verbonden zijn. Daarbij dient opgemerkt te worden dat een deel van de indicatieve fietsroute over privégrond (eigen weg) gaat (de schets geeft een indicatieve route aan). De auto is te gast op deze fietsroute (bijvoorbeeld als fietsstraat).
Rondom de woningen liggen 'shared space' stoepen die voldoende breedte (3m) kennen voor incidenteel autoverkeer, zoals postbezorging of hulpdiensten. De auto is hier te gast. Op die manier zijn de woningen altijd bereikbaar.
Auto-ontsluiting (grijze stippellijnen in kaart) Om auto-ontsluitingen te beperken en verkeersoverlast op omliggende woonwijken te voorkomen is gekozen voor één centrale parkeervoorziening met één indicatieve ontsluiting aan de Lageweg/Veldweg. Hiermee is de auto-ontsluiting aangetakt op de kortste route naar de N310 via de Veldweg. Om mogelijk sluipverkeer op de (smalle) Lageweg te voorkomen kan gekozen worden voor aanvullende verkeersmaatregelen in de omgeving, zoals een autoluwe inrichting van de Lageweg (bijvoorbeeld als éénrichtingsstraat) (rode lijn in kaart). Het effect van de ontwikkeling op omliggende wegen dient in een vervolgfase onderzocht te worden. Dit om de leefbaarheid van omliggende woonstraten zo min mogelijk aan te tasten. Uitkomsten van vervolgonderzoek kan de indicatieve ontsluiting wijzigen.
Duurzaamheid en klimaatadaptief De groenblauwe structuur met wandelpaden en een onderscheidend verkeersconcept vormt de basis voor een duurzame en klimaatadaptieve wijk. Deze natuurlijke uitstraling dient doorgetrokken te worden in nieuwbouw door in te zetten op klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen van het MFA en woningen: houtbouw, groendak, groengevel, water opvangen, vogelkasten, etc. In de buitenruimte wordt gestreefd om zo veel mogelijk ruimte te bieden aan spelen en bewegen. Enerzijds door in te zetten op wandelen en fietsen; anderzijds door diverse speelvoorzieningen te maken. Daarbij is het van belang voor de algehele uitstraling van de wijk dat speelplekken natuurvriendelijke inrichting krijgen. Ook sloten en wadi's kunnen gecombineerd worden als speelplek. Als volgt de schets van het stedenbouwkundige concept:
Referentie: 1680403-0068.1.0.
Pagina 19 van 34
Referentie: 1680403-0068.1.0.
Pagina 20 van 34
7. Financiën
7.2. Belangrijkste uitgangspunten voor de investering
7.1. Inleiding
Enkele aspecten van het gebouw zijn sterk van invloed op de hoogte van d investeringskosten. Voor de MFA gelden de volgende uitgangspunten:
Voor het bepalen van de financiële kant van de haalbaar van de realisatie van de MFA zijn de eenmalige kosten voor de investering uitgerekend evenals de toekomstige jaarlijkse lasten. De ‘investeringskosten’ geven de totale kosten weer om de MFA te bouwen. Deze omvatten in grote lijnen: • Grondkosten: voor aankoop van het perceel; • Bouwkosten: de feitelijke kosten die je betaalt aan een of meer aannemers om het gebouw te realiseren; • Inrichtingskosten: vaste inrichting is opgenomen in de bouwkosten maar voor losse inrichting (hoofdzakelijk los meubilair) gaan we ervan uit dat deze uit de exploitatie • Bijkomende kosten: voor diverse onderzoeken en (technische) adviezen, het programma van eisen, het ontwerp en de procesbegeleiding; • Belastingen: omzet- en bijzondere belastingen (hier niet van toepassing). • Onvoorzien: om diverse risico’s af te dekken; • Eventuele kosten voor financiering van de grond of de bouw (hier niet van toepassing). De jaarlijkse gebouwgebonden ‘exploitatiekosten’ geven weer wat de eigenaar en eventuele exploitant/gebruiker(s) jaarlijks kwijt zijn aan de instandhouding en gebruik van de MFA (eventueel nader onderling te verdelen).
Deze jaarlijkse lasten gerekend vanaf jaar 1 van ingebruikname gedurende de levensduur van 40 jaar bestaan in grote lijnen uit: • Huisvestingslasten (Onderhoud, schoonmaak, belastingen en verzekeringen); • Verbruiken (elektra en water; gas is niet van toepassing); • Kapitaalslasten van de investering (rente en afschrijving); De kosten van de eenmalige investering (de investeringskosten) zijn dus verwerkt in de jaarlijkse lasten. Het saldo van de opbrengsten en kosten van de bedrijfsvoering (denk aan horeca, verhuur, salarissen, administratieve kosten, communicatie, ICT e.d.) zijn hierin nog niet meegenomen (zie hiervoor par. 7.4).
Referentie: 1680403-0068.1.0.
Duurzaamheid: • Energieneutraal en gasloos gebouw; • Bouw op basis van circulaire principes; Op deze manier realiseert de gemeente een MFA die toekomstvast is richting 2030 en 2050 gelet op de doelstellingen voor de reductie van de CO2-uitstoot die voortkomen uit de Klimaatwet (inclusief de geldende doelstellingen voor het onderwijshuisvesting). De gemeente geeft hiermee op de juiste wijze invulling aan haar maatschappelijke verantwoordelijkheid.
Financieel: •
• •
Berekeningen op basis van gangbare kengetallen en prijsniveau per 1 januari 2024; het uitgangspunt is een gebouw dat voor alle functies voldoet aan de kwaliteitsnormen van het Bouwbesluit; Loon- en prijsstijgingen meegenomen tot aan oplevering (gem. 3,5%); 3% rekenrente voor investering en 21% btw.
Ruimtelijk-functioneel: • • •
Realisatie van de MFA conform het ruimteprogramma (2.761 m2 bvo); Groene buitenruimte t.b.v. school/kinderopvang; Parkeerruimte maakt deel uit van de collectieve ruimte van de locatie Veldweg/Lageweg en maakt geen deel uit van de investering. Er wordt in het stedenbouwkundig plan wel voorzien in voldoende parkeerruimte conform de gemeentelijke parkeernorm inclusief een kiss & ride strook voor de school.
Planning: • Start voorbereiding (ontwerpfase): juli 2024 • Start bouw: januari 2026 • Oplevering en ingebruikname: juli 2027 De planning is belangrijk voor het bepalen van de hoogte van de loon- en prijsstijgingen gedurende het ontwerp- en bouwproces.
Pagina 21 van 34
7.3. Financieel overzicht
7.4. Totale exploitatielasten
In de bijlagen treft men een uitgebreider overzicht van de investeringskosten en exploitatielasten. Samengevat zijn die als volgt:
Bedrijfsvoering, verhuur en horeca
Nieuwbouw MFA incl. onderwijs Locatie Veldweg/Lageweg Vloeroppervlak (bruto)
2.761 m2 bvo
Bouwkosten excl. btw
€ 7,4 mln
Investeringskosten incl. btw
€ 12,5 mln
Bouwkosten per m2 bvo (excl. btw)
€ 2.677
Investeringskosten per m2 bvo (incl. btw)
€ 4.535
Kapitaallasten per jaar
€ 526.000
Overige lasten gebouw per jaar (onderhoud, schoonmaak, verzekeringen, belastingen, water, elektra) Totale gebouwgebonden exploitatielasten per jaar (vanaf jaar 1 / incl. btw)
€ 134.000
Totale gebouwgebonden exploitatielasten per m2 bvo per jaar (incl. btw)
€ 239
Referentie: 1680403-0068.1.0.
€ 660.000
Met de gebouwgebonden exploitatielasten is het financiële beeld van de MFA nog niet compleet. De kosten en opbrengsten uit de bedrijfsvoering van de MFA moeten we hier nog aan toevoegen. Onder die bedrijfsvoering vallen de horeca, de verhuur van ruimten en diverse kosten zoals salarissen, administratieve kosten, communicatie, ICT e.d. In grote lijnen zullen de volgende partijen op basis van huur gebruik gaan maken van de MFA: • De basisschool, op basis van een nader uit te werken huurovereenkomst; • De kinderopvang: wij gaan in principe uit van huur op commerciële basis zoals dat in Nederland voor kinderopvang gebruikelijk is. Tegelijkertijd kennen wij de wens van basisschool De Regenboog en de kinderopvang om als IKC samen verder te gaan. Wij kunnen momenteel nog niet vooruitlopen op alternatieve afspraken die tussen De Regenboog, de kinderopvang en de gemeente gemaakt worden voor de bekostiging van het ruimtegebruik. • Muziekschool als vaste gebruiker en huurder; • Diverse sportverenigingen; • Bewegingsonderwijs (momenteel verrekenen De Deel en gemeente de kosten voor het ruimtegebruik voor het bewegingsonderwijs; welke overeenkomst er in de toekomst zal zijn, is nog niet duidelijk
Dekking Het exploitatiemodel is verder gebaseerd op een opzet die HEVO voor verschillende andere MFA’s toepast en waarin diverse kosten voor de bedrijfsvoering zijn opgenomen. We geven op die manier in feite een begroting voor de MFA weer die ‘onder aan de streep’ een tekort laat zien waarvoor er dekking gezocht moet worden. Die dekking bestaat allereerst uit de dekking voor de realisatie van de onderwijshuisvesting in de MFA. Het integraal huisvestingsplan van de gemeente (dat momenteel herijkt wordt) geeft die dekking aan. Echter, die dekking hebben wij nog niet op kunnen nemen in de doorrekening van de exploitatielasten. De dekking kan verder bestaan uit een exploitatiebijdrage van de gemeente, echter niet nadat er een maximale inspanning van alle partijen gepleegd is om de investering zoveel mogelijk
Pagina 22 van 34
te dekken met andere financieringsbronnen dan gemeentelijke investeringsbegroting (denk aan het aanboren van fondsen, subsidies, bijdrage vanuit de gemeenschap etc.). Immers, hoe lager de initiële investering, hoe lager de kapitaalslasten en hoe gunstiger de totale exploitatie uitpakt. Ook deze dekkingsmogelijkheden zijn nog niet in exploitatieraming meegenomen: een belangrijk punt voor de volgende stap in het ontwikkelingsproces.
Onderwijs en kinderopvang In de huur die de school voor het ruimtegebruik betaalt, gaan we uit van alleen de kosten voor het gebruik van het gebouw. Er is een voorlopige, jaarlijkse post van € 40.000 gereserveerd. Er is geen doorbelasting van kapitaalslasten opgenomen. Voor de kinderopvang rekenen we in beginsel met een commerciële huur. Echter, op dit moment beschikken we nog over onvoldoende gegevens en is de deze huur als pmpost in het rekenmodel opgenomen.
Ondernemend scenario Ondernemerschap is een belangrijk thema voor de toekomstige exploitatie van de MFA. Vanuit de basis van de exploitatie van het huidige dorpshuis De Deel kan met de energie van de gemeenschap van Doornspijk het aantal activiteiten mede op basis van ‘cross-overs’ groeien. We hebben daarom een ondernemend scenario uitgewerkt waarin we in grote lijnen de exploitatie baseren op het huidige dorpshuis maar de ambitie aan de hand van een vergelijking met andere MFA’s in Nederland ook hoger leggen. Dit ondernemende scenario levert hogere inkomsten op die de iets hogere kosten, die met een toename van de activiteiten samengaan, compenseren. Kortom, in de totale exploitatie van de MFA komen alle kapitaalslasten, gebouwgebonden exploitatielasten (onderhoud, schoonmaak, verzekeringen en dergelijke), verhuur van ruimten en kosten & opbrengsten van de overige activiteiten (voornamelijk horeca en evenementen) samen. Het ondernemende scenario levert op basis van de hiervoor genoemde uitgangspunten een negatief jaarlijks saldo op van € 537.607 inclusief btw.
Referentie: 1680403-0068.1.0.
Pagina 23 van 34
8. Beheer, eigendom en exploitatie De werkgroep heeft zich een beeld gevormd van de toekomstige MFA. Naast tal van bekende activiteiten is de toekomstige MFA de krachtige plek waar ‘cross-overs’ ontstaan: nieuwe activiteiten gevormd uit andere. Ze ontstaan omdat mensen die voorheen op verschillende locaties gevestigd waren, nu met elkaar onder één dak zitten en met elkaar in contact komen. Dit levert kansen op. De MFA is naast een plek voor het stimuleren van gemeenschap, ook een plek voor serieuze activiteiten die beheerd en onderhouden moet worden.
Langs die vijf thema uitgewerkt betekent het model het volgende: BESEFelementen
Toelichting
Beheer
-
-
Een succesvolle exploitatie van de MFA Doornspijk is in grote lijnen afhankelijk van twee aspecten van samenwerking. Die twee zijn tevens randvoorwaarden voor succes:
-
1. Het eigenaarschap en ondernemerschap Die betekenen dat de inwoners van Doornspijk zich mede-eigenaar voelen van de MFA (ook al is de gemeente in formele zin eigenaar). Ze nemen als gebruikers het eigenaarschap van de ruimten die aan hen – autonoom of in gezamenlijkheid – toebedeeld zijn. En ze zetten gezamenlijk de schouders onder de ontwikkeling en exploitatie van de MFA. Ze tonen ondernemerschap door plannen te maken om in de toekomst meer activiteiten – in het bijzonder ook ‘cross-overs’ te organiseren die niet alleen de leefbaarheid, vitaliteit en gemeenschapszin versterken maar ook financieel een positieve bijdrage leveren via extra inkomsten. Dit eigenaarschap en ondernemerschap moeten tot uitdrukkling komen in de organisatorische slagkracht: een team van kwartiermakers dat de handen ineen slaat en – samen met de gemeente – de ontwikkeling ter hand neemt. Een team dat ook de ‘business case’ zo positief mogelijk maakt en die met enthousiasme uitdraagt bij de gemeenteraad en andere financiers. Het team van kwartiermakers is de voorloper van een nieuw bestuur dat in de toekomst verantwoordelijk wordt voor de exploitatie van de gehele MFA en waarin inwoners en gebruikers vertegenwoordigd zijn.
2. Model voor exploitatie en samenwerking Voor het ‘Doornspijks model’ nemen we de aspecten ‘Beheer, Exploitatie, Samenwerking, Eigendom/Eigenaarschap en Financiën’ (BESEF) als vertrekpunt.
Referentie: 1680403-0068.1.0.
Exploitatie
-
-
-
-
Samenwerking
-
Professioneel beheer (in deeltijd ca. 0,5 FTE en betaald) borgt de kwaliteit en de continuïteit van het beheer. De beheerder (m/v) coördineert ook de inzet van vrijwilligers. Voor een betaalbare exploitatie gaan wij ervan uit dat het enthousiasme van de gemeenschap voor de ontwikkeling van de MFA zich ook te vertaalt naar voldoende inzet van vrijwilligers. De beheerder werkt tevens nauw samen met de conciërge van de school of neemt die taken op zich (wat extra betaalde inzet kan betekenen). Bij de ontwikkeling en exploitatie kan stichting De Meent met haar kennis en ervaring ondersteuning bieden. Het belang van synergie staat voorop. Dat betekent dat voor de toekomstige exploitatie er via een ingebruikgevingsovereenkomst vanuit de gemeente en een onderlinge samenwerkingsovereenkomst tussen gebruikers duidelijke afspraken moeten volgen over zeggenschap over en gebruik van autonome en gezamenlijke ruimten. Vanuit de missie en visie is de lijn: hoe meer gezamenlijk gebruik hoe beter, uiteraard met respect voor de belangen van gebruikers. Ondernemerschap betekent dat een stichting van gebruikers zelf de gehele MFA exploiteert. Het stichtingsbestuur maakt met gebruikers de afspraken voor de langere termijn over het gebruik, de overkoepelende programmering, evenementen, horeca-exploitatie, verhuur, verdeling van gebruikerslasten en facilitaire zaken.
De dagelijkse coördinatie verzorgt de beheerder. Het saldo van de kosten en opbrengsten vloeit indien positief terug naar de gemeente. Indien negatief komt het ten laste van de gemeente. E.e.a. op basis van een jaarlijkse begroting en jaarrekening. De stichting samen met de beheerder ontzorgt de verenigingen / gebruikers op facilitair vlak. Deze laatste spannen zich in om enige inzet van vrijwilligers uit hun leden te realiseren. Voor specifieke evenementen kunnen eventueel betaalde, afroepkrachten worden ingezet indien dit bijdraagt aan een goed positief saldo van het evenement. De MFA is zoveel mogelijk overdag en in de avond open te zijn, in het bijzonder ook in de weekenden. Past bij ambitie om ook volle dag kinderopvang / school te bieden (IKC) en een bruisende plek voor het dorp te zijn. Het stichtingsbestuur bestaat in beginsel uit vrijwillige vertegenwoordigers van de verenigingen & gebruikers (incl. het onderwijs) of eventueel anderen, die de vitaliteit van Doornspijk een warm hart toedragen
Pagina 24 van 34
-
-
Eigendom / eigenaarschap
-
-
Financiën
-
-
-
-
-
De MFA staat ter beschikking van iedereen. Er zijn zo min mogelijk exclusieve zones. Er worden heldere afspraken voor samenwerking en gebruik gemaakt (gebaseerd ‘eigenaarschap’, een gezamenlijk gevoelde verantwoordelijkheid). Gebruikers blijven afzonderlijke juridische entiteiten. Een uitzondering hierop vormen mogelijk het onderwijs en de kinderopvang indien zij tweeën in een IKC-model samen verder gaan.
Het organisatorische plaatje is als volgt:
De gemeente is in beginsel zowel economisch als juridisch eigenaar. Voor De Meent is zowel een huurmodel als juridisch eigendom acceptabel. Het exploitatiemodel gaat vooralsnog uit van huur van ruimten door alle gebruikers inclusief het onderwijs. Voor De Meent is het daarbij essentieel dat er toezicht is op de reservering voor onderhoud en functionele aanpassingen in toekomst. Bij het ontwikkelingsproces (planvorming en bouw) treedt de gemeente op als bouwheer. Het team van kwartiermakers werkt hierbij actief met de gemeente samen. Voor bepaalde bouwdelen wordt gestreefd naar de inzet van ‘zelfwerkzaamheid’ vanuit de gemeenschap van Doornspijk. Voor het gedeelte van de MFA dat tot de huisvesting van het onderwijs en de kinderopvang behoort, wordt vanwege de geldende regelgeving alleen met professionele partijen gewerkt bij ontwerp en realisatie. De gemeente neemt in beginsel de investering van het gedeelte onderwijshuisvesting voor haar rekening. De Meent draag bij aan de investering door inbreng van de grondwaarde van het perceel dat zij in eigen bezit heeft. Hiermee realiseren we een extra leslokaal t.o.v. het normatieve ruimteprogramma.
Stichting De Deel brengt het huidig eigendom (grondwaarde na aftrek sloop huidig gebouw) in ter dekking van de realisatie van de dorpshuisfunctie en de sportzaal; De gemeente neemt het eigenaarsonderhoud aan het casco, de gebouwschil en de gebouwinstallaties op zich en plant dit in via een MJOP. De gemeente neemt ook de overige eigenaarslasten (denk aan verzekeringen en belastingen) voor haar rekening. Het aan de ‘binnenkant’ van de MFA komt voor rekening van gebruikers (dagelijks en klein onderhoud, energie, schoonmaak, functionele aanpassingen). De stichting neemt de kosten en bijbehorende reserveringen hiervoor mee in haar begroting en jaarrekening. Het gebruik van autonome én gezamenlijke m2’s wordt op basis van een nader te bepalen huurprijs verrekend. Het vertrekpunt voor de huurprijs gebaseerd op ‘total cost of ownership’ (soort kostprijsdekkende huur). Dit getal geeft inzicht in de werkelijke kosten per m2 van de MFA. Echter, de werkelijk doorbelaste huurprijs per m2 en per tijdseenheid kan per gebruiker verschillen omdat niet alle partijen een dergelijke huur kunnen opbrengen. Via een subsidiestroom kan die huurprijs dan toch opgebracht worden. De gemeente dient hierbij rekening te houden met de Wet Markt en Overheid.
Referentie: 1680403-0068.1.0.
Pagina 25 van 34
9. Conclusie en aanbevelingen Haalbaarheid Ruimtelijk en technisch is de realisatie van de beoogde MFA goed haalbaar. De partijen die bij het haalbaarheidsonderzoek betrokken zijn, te weten de belangrijkste beoogde gebruikers samen met de gemeente, zijn het eens over het ruimteprogramma. De stedenbouwkundige inpassing levert op de locatie aan de Lageweg/Veldweg een mooie kans om een groen en autoluw gebied te maken waarin de MFA een bruisende ontmoetingsplek kan worden. De voorgestelde opzet (het ruimteprogramma in combinatie met de oriëntatie van de ruimtes ten opzichte van het groen en de woonomgeving) bieden voor het onderwijs en de kinderopvang die meerwaarde. Nu daarmee voor De Regenboog belangrijke kwalitatieve aspecten zijn ingevuld zet ze graag de stap naar de nieuwe locatie en de ontwikkeling van de MFA. Hetzelfde geldt voor de overige gebruikers.
Organisatorische slagkracht en ondernemerschap Naast de ruimtelijke, technische en financiële kant vormt de organisatorische slagkracht van de mensen die betrokken zijn bij de ontwikkeling én de toekomstige exploitatie een belangrijke randvoorwaarde voor de haalbaarheid. De gemeenschapszin in Doornspijk is groot en wij verwachten dat de inwoners handen in een slaan om deze mooie stap voorwaarts te zetten. Ondernemerschap en eigenaarschap zijn essentieel. Met een nieuw bestuur (inmiddels in oprichting) kan een ‘kwartiermakersteam’ samen met de gemeente als bouwheer (de gemeente zorgt voor professionele invulling van het bouwheerschap) de planvorming en ontwikkeling ter hand nemen.
Stap
Globaal tijdschema
0.
Akkoord Gemeenteraad
Mrt 2024
1.
Apr – aug 2024
3.
Uitwerking haalbaarheidsonderzoek tot een ruimtelijkfunctioneel en technisch programma van eisen Selectie van een ontwerpteam (architect en technisch adviseurs) Voorlopig, definitief en technisch ontwerp + bestek
4.
Aanbesteding uitvoerende partijen (aannemers)
Jun – dec 2025
5.
Bouw
Jan 2026 – jun 2027
6.
Oplevering en ingebruikname
Jul / aug 2027
7.
Opening (start schooljaar)
Eind aug 2027
2.
Mei – sep 2024 Okt 2024 – sep 2025
Tot slot De realisatie van de nieuwe MFA is een fantastische kans voor Doornspijk. Het levert niet alleen toekomstvaste huisvesting op voor de huidige gebruikers van De Deel en De Regenboog. HEVO is er daarnaast van overtuigd dat er nieuwe activiteiten zullen ontstaan die een impuls geven aan de leefbaarheid, vitaliteit en gemeenschapszin van Doornspijk. Daarmee blijft Doorspijk ook een aantrekkelijke plek voor huidige én nieuwe inwoners. Ook het woonprogramma dat invulling zal geven aan de behoefte aan woonruimte voor verschillende doelgroepen wordt op deze manier een succes.
Planning Wanneer de financiële ‘business case’ in het eerste kwartaal van 2024 sluitend is (d.w.z. eventueel met een voor de gemeenteraad acceptabele bijdrage aan de ontwikkeling en exploitatie), de beoogde gebruikers zich formeel achter het plan scharen en het college van B&W en de gemeenteraad hun goedkeuring aan het plan geven dan kan de planvorming en realisatie van de MFA in grote lijnen dit tijdschema volgen:
Referentie: 1680403-0068.1.0.
Pagina 26 van 34
Bijlage 1: Beeldverslagen werksessies 16 mei 2023
Referentie: 1680403-0068.1.0.
Pagina 27 van 34
Referentie: 1680403-0068.1.0.
Pagina 28 van 34
6 juli 2023
Referentie: 1680403-0068.1.0.
Pagina 29 van 34
Referentie: 1680403-0068.1.0.
Pagina 30 van 34
Referentie: 1680403-0068.1.0. BOUWKOSTEN Bouwkundige werken W-Installaties E-Installaties Vaste inrichtingen en voorzieningen Terrein Algemene uitvoeringskosten/diversen
INRICHTINGSKOSTEN Bedrijfsinstallaties Losse inrichtingen
BIJKOMENDE KOSTEN Bijkomende kosten grond Bijkomende kosten bouw Bijkomende kosten inrichting Aanloopkosten (bedrijfsherhuisvesting)
ONVOORZIEN Onvoorzien
BELASTINGEN Omzetbelasting Bijzondere belastingen
FINANCIERING Financieringskosten/rente (grond) Financieringskosten/rente (bouw)
B 1 2a 2b 3 4 5
C 1 2
D 1 2 3 4
E 1
F 1 2
G 1 2
Opgenomen reserveringen t.b.v. indexatie (2,5%)
OMSCHRIJVING GRONDKOSTEN Inbreng grond (inclusief bestaande opstallen) Sloopwerken — milieukosten Infrastructurele voorzieningen Bovenplanse verevening (kosten minus baten)
A 1 2 3 4
BVO gebouw [m²] Start voorbereiding Start bouw Oplevering Startdatum indexering Rentevoet Voorbereidingstijd Bouwtijd Btw
Uitgangspunten voor berekeningen
KOSTEN 358.000 358.020 -
7.392.300 3.657.590 958.600 583.240 205.930 155.410 1.831.480
-
2.024.500 2.016.890 7.590
598.300 598.280
-
10.373.100 844.974
€ € € € €
€ € € € € € €
€ € €
€ € € € €
€ €
€ € €
€ € € Totalen € €
2.761 1 juli 2024 29 januari 2026 1 juli 2027 1 januari 2024 0,0% 19 17 21,0%
358.000 7.392.300 2.024.500 598.300 10.373.100 12.520.700
Totaal
1-1-2024
€ € € € € € € € €
1-1-2024
Begrotingsdatum:
Recapitulatie investeringskosten A GRONDKOSTEN B BOUWKOSTEN C INRICHTINGSKOSTEN D BIJKOMENDE KOSTEN E ONVOORZIEN F BELASTINGEN G FINANCIERING Totaal investeringskosten exclusief btw: Totaal investeringsk osten inclusief btw:
INVESTERINGSKOSTEN
1-3-2023
Prijspeil:
HVO
Per m² BVO 130 2.677 733 217 3.757 4.535
2.147.600
-
125.639 125.639
394.092 392.498 1.594
-
1.552.373 768.094 201.306 122.480 43.245 32.636 384.611
BTW 75.184 75.184 -
(incl. btw)
€ € € €
€ € €
€ €
€ € € € €
€ € €
€ € € € € € €
€ € € € €
(let op uitzonderingen)
€ € € € € € € € €
MFA Doornspijk nieuwbouw scenario 1
Versie kostenplan:
Fase:
Projectnaam:
Overzicht investeringskosten conform NEN2699
0,0% 0,0% 0,0% 140,3%
0,0% 0,0% 0,0%
8,1% 8,1%
27,4% 0,0% 27,3% 0,0% 0,1%
0,0% 0,0% 0,0%
100,0% 49,5% 13,0% 7,9% 2,8% 2,1% 24,8%
% BOUWKOSTEN 4,8% 4,8% 0,0% 0,0% 0,0%
% Bouwkosten 4,8% 100,0% 0,0% 27,4% 8,1% 0,0% 0,0% 140%
0,0% 0,0% 0,0% 100,0%
0,0% 0,0% 0,0%
5,8% 5,8%
19,5% 0,0% 19,4% 0,0% 0,1%
0,0% 0,0% 0,0%
71,3% 35,3% 9,2% 5,6% 2,0% 1,5% 17,7%
% INVESTERING 3,5% 3,5% 0,0% 0,0% 0,0%
% Investering 3,5% 71,3% 0,0% 19,5% 5,8% 0,0% 0,0% 100%
Bijlage 2: Investeringskostenraming
Pagina 31 van 34
Referentie: 1680403-0068.1.0. Totaal
Subtotaal
Subtotaal
Totaal
Exploitatiekosten (cf. NEN 2699) Exploitatiek osten (cf. NEN 2699)
Z - Baten Z3A1 - Huur (opbrengsten, periodiek ) Z3A2 - Servicek osten (opbrengsten, periodiek ) Z3A3 - Overige diensten (opbrengsten, periodiek ) Z3A4 - Subsidies (opbrengsten, periodiek ) Z3B1 - Restwaarde (eenmalig) Z3B2 - Eenmalige subsidies Z - Baten
Omschrijving Exploitatiekosten / -opbrengsten (cf. NEN 2699) X - Exploitatiekosten X1A - Voorzien in huisvesting Kapitaallast a.g.v. boek waarde Kapitaallast a.g.v. investering Afschrijving a.g.v. boek waarde Afschrijving a.g.v. investering Huurlast Huurlast park eerplaatsen Servicek osten X1B - Belastingen e.d. X1C - Verzek eringen X1D - Onderhoud Onderhoud totaal Klein / dagelijk s onderhoud (correctief) Groot / regulier onderhoud (preventief) X1E - Mutaties (bijv.: verbouwing/renovatie) X1F - Verbruik en Verbruik en totaal Elek tra Gas Water X1G - Beheer X1H - Rente Rente a.g.v. boek waarde Rente a.g.v. investering X2C - Schoonmak en Schoonmak en totaal Schoonmak en gehuurde ruimten Schoonmak en algemene ruimten X - Exploitatiekosten
Omschrijving Investeringskosten (cf. NEN 2699) A - Grondk osten B - Bouwk osten Bouwk undig W-installaties E-installaties Vaste inrichting Terrein C - Inrichtingsk osten D - Bijk omende k osten Bijk omende k osten (bouw) Reservering legesk osten Reservering loon- / prijsstijgingen Reservering schoonmak en eerste oplevering Reservering verhuisk osten Reservering tijdelijk e huisvesting E - Onvoorzien F - Belastingen G - Financiering BTW (21%) of mengpercentage Afronding (tot honderdtallen) Investeringskosten (cf. NEN 2699) Investeringsk osten (cf. NEN 2699)
0,00 0,00
(€ / jaar) (€ / jaar)
(€ / jaar) (€/m2bvo)
0,00 0,00
0,00
(€ / jaar)
(€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar)
0,00
659.807 239
0 0 0
0
0
0
0
0 0 0 34.513 34.513 0 0 659.807
0,00 0,00 0,00 12,50 12,50 0,00 0,00
(€ / jaar)
23.469 0 22.088 0 1.381
8,50 0,00 8,00 0,00 0,50
(€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (excl.) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar)
525.898 0 525.898 0 0 0 0 0 0 0 75.928 75.928 0 0
€ / jaar
358.000 7.392.250 4.862.244 1.274.322 775.334 273.755 206.595 0 2.024.500 1.170.734 147.850 698.326 7.590 0 0 598.300 0 0 2.147.600 50 12.520.700 4.535
190,47 0,00 190,47 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 27,50 27,50 0,00 0,00
Nieuwbouw locatie € / m2bvo / jaar
217 0 0 778
0 733
130 2.677
(€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (excl.)
(€, excl. btw) (€, excl. btw) (€, excl. btw) (€, excl. btw) (€, excl. btw) (€, excl. btw) (€, excl. btw) (€, excl. btw) (€, excl. btw) (€, excl. btw) (€, excl. btw) (€, excl. btw) (€, excl. btw) (€, excl. btw) (€, excl. btw) (€, excl. btw) (€, excl. btw) (€, excl. btw) (€) (€) (€) (€/m2bvo)
€
12.520.700 3,0%
(€) (%)
2.761 0
Investering Rente (investering)
2027
0 0
Nieuwbouw locatie € / m2bvo
Nieuwbouw locatie
VELDWEG/LAGEWEG
NIEUWBOUW
(€) (€)
(m2 bvo) (m2)
Scenariostudie MFA Doornspijk 1680403 Haalbaarheid 23-01-2024
Boekwaarde WOZ-waarde
Bouwjaar Bruto vloeroppervlak Terreinomvang
Projectnaam Projectnummer Fase Datum
Bijlage 3: Exploitatiekostenraming
Pagina 32 van 34
Project Projectnr. Opdrachtgever
Bijlage 4: Totale exploitatieraming MFA
MFA Doornspijk 1680403 Gemeente Elburg
Onderwerp Investeringskosten, exploitatielasten en kostprijsdekkende huur Exploitatiekosten Datum 26 januari 2024 Versie: "Ondernemend" met groei activiteiten en verhoging inkomsten uit horeca en evenementen Thema
Subthema
Eenheid
kalenderjaar van fin. gegevens
jaar
Begroting
Opmerkingen
Exploitatie Algemeen
Zie ook separate, uitvergrote versie van deze raming
2023
m2 BVO onderwijs
738
Cf. Ruimtestaat d.d. dec 2023
m2 BVO kinderopvang
228
Cf. Ruimtestaat d.d. dec 2023
m2 BVO sport
775
Cf. Ruimtestaat d.d. dec 2023
m2 BVO dorpshuis
1020
Cf. Ruimtestaat d.d. dec 2023
gegevens incl. of excl. BTW
Incl. BTW
Opbrengsten facilitair
MFA Doornspijk
Vaste verhuur van ruimten
verordening tarieven gemeentelijke accommodaties
T.b.v. onderwijshuisvesting
€
€ 40.000
T.b.v. opvang
€
pm
T.b.v. sport
€
€ 13.000
Structurele verhuur op basis van jaarrekening ondernemend scenario (vgl. met andere MFA's)
T.b.v. bewegingsonderwijs
€
€ 8.500
Structurele verhuur op basis van jaarrekening ondernemend scenario (vgl. met andere MFA's)
Overig
€
Muziek
€
€ 6.000
Structurele verhuur op basis van nieuwe situatie met muziekzaal en huur kleine oefenruimten
€
€ 25.000
Op basis van groei en situatie bij vergelijkbare MFA's
O.b.v. kostprijsdekkende huur per m2 bvo zonder kapitaalslasten O.b.v. commerciële huur per m2 bvo (= kostprijsdekkende huur + 5%)
Structurele verhuur overig - niet bekend
Investeringskosten, exploitatielasten en kostprijsdekkende huur Tijdgebonden verhuur van ruimten
versie: 26 januari 2024 Totaal Grondslag m2 bvo voor ramingen
2.761
Onderwijs 738
Opvang 228
Sport 775
Dorpshuis
Diverse zaaldelen en ontmoetingsruimten
Gemiddeld
€
1.020 horeca
Kosten Bouwkosten Aandeel in het geheel
€ 7.392.243
Bouwkosten per m2 bvo T.o.v. het gemiddelde Investeringskosten MFA (incl. btw)
€ 12.520.700
€ 1.966.415 27%
€ 641.411 9%
€ 1.996.649 27%
€ 2.813 104%
€ 2.576 96%
€ 2.733 101%
€ 3.330.639
€ 1.086.398
€ 3.381.848
€ 4.721.815
€ 236
€ 249
€ 228
€ 242
programma
€ 2.697
maatschappelijk
Kapitaalslasten Overige exploitatiekosten (onderhoud/schoonmaak) en verbruiken
(af) inkoopkosten omzet facilitair
€
n.v.t.
verkoop maaltijden en dranken (Horeca)
€
€ 90.000
Rechtstreekse eigen horeca-exploitatie; niveau op 2/3 van vergelijkbare MFA's
(af) inkoopkosten omzet horeca (Horeca)
€
€ 33.000
Niveau op 2/3 van vergelijkbare MFA's
verkoop activiteiten
€
(af) inkoopkosten programma
€
gemeente
€
overig
€
n.v.t.
Activiteiten anders dan horeca en verhuur (denk aan kaartverkoop voor theater/cultuur/muziek) Activiteiten anders dan horeca en verhuur (denk aan kaartverkoop voor theater/cultuur/muziek) € 1.000
Reservering voor kleine giften
reken
€ 216.500
Kapitaallasten
€
€ -525.898
gemiddelde rentekosten (3,0% rente) met afschrijving (annuïtair) van 50 jaar over totale investering incl. BTW
Gebouwexploitatielasten (onderhoud/verbruik/schoonmaak e.d.)
€
€ -133.909
Uit jaar-1 berekening
belastingen en verzekeringen (gebruiker)
€
Inbegrepen in Gebouwexploitatiekosten.
onderhoud (eigenaar) incl mutatie
€
Inbegrepen in Gebouwexploitatiekosten.
energie en water
€
overig
€
Subtotaal
reken
toezicht en receptie
€
schoonmaken
€
Totale opbrengsten Kosten gebouwen en terreinen
Jaarlijkse exploitatielasten Jaarlijkse exploitatielasten per m2 bvo (naar verhouding aandeel in totale bouwkosten) (= uitgangspunt voor kostprijsdekkende huur)
€
€
€ 2.787.768 38%
€ 2.665 99%
verkoop facilitaire diensten
€ 659.807 € 239
€ 525.898 € 133.909 middelen en diensten
Inbegrepen in Gebouwexploitatiekosten. Inbegrepen in Gebouwexploitatiekosten. € -659.807 n.v.t.
In professioneel beheer in Gebouwwxploitatielasten
Afschrijvingen inventaris onderwijs
€
opvang
€
dorpshuis
€
€ -15.000
Afschrijvingstermijn van 10jr, betreft losse inrichting Dorpshuis, aanname o.b.v. vergelijking MFA's €150,000,--
sport
€
€ -20.000
Afschrijvingstermijn van 10jr, betreft losse inrichting Sport, aanname o.b.v. vergelijking MFA's : €200,000,--
ICT en andere faciliteiten
€
€ -2.000
obv referentie van vergelijkbaar MFA met dorpshuisfunctie
communicatie en promotie
€
n.v.t.
overig
€
n.v.t.
Subtotaal
reken
€ -37.000
salarissen en sociale lasten
€
€ -50.000
inhuur van derden
€
n.v.t.
vergoedingen en representatiekosten
€
€ -1.300
overige personeelskosten
€
n.v.t.
facilitaire kosten exploitant
€
n.v.t.
verzekeringen
€
€ -2.000
administratie en accountant
€
€ -3.000
overig
€
€ -1.000
Subtotaal
reken
€ -57.300
Totale kosten
reken
€ -754.107
Resultaat
reken
€ -537.607
Personeel en org.
Referentie: 1680403-0068.1.0.
In exploitatie onderwijs In exploitatie opvang
3/4 fte voor professioneel beheer t.w.v. € 50.000 Inzet vrijwilligers: geen uitgangspunt
Niet zijnde gebouwgebonden verzekeringen (dus bijv. voor inventaris, aansprakelijkheid e.d.) Reservering voor kleine uitgaven
Pagina 33 van 34
Colofon Uitgave: Datum: Auteur(s):
HEVO B.V. 6 maart 2024 Annemieke Nuiten Michiel Otto Ali Öztürk
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
Contact Burg. Roelenweg 40 8021 EW Zwolle
Statenlaan 8 5223 LA 's-Hertogenbosch
T 038 - 4 258 101 info@hevo.nl
T 073 - 6 409 409
www.hevo.nl ●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
Niets uit deze uitgave mag zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van HEVO B.V. worden gekopieerd, noch aan derden ter inzage worden gegeven
Referentie: 1680403-0068.1.0.
Pagina 34 van 34
Stedenbouwkundige schets ontwikkeling Veldweg-Lageweg Gemeente Elburg Concept
colofon
projectnaam Stedenbouwkundige schets ontwikkeling Veldweg-Lageweg datum oktober 2023 projectnummer P06619 opdrachtgever Gemeente Elburg BRO projectleider TvG projectteam TN, JS, BC, TS bron kaft BRO
Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam +31 (0)20 506 19 99 info@bro.nl www.bro.nl
1
Inleiding
1.1
Aanleiding
Zie hoofdrapportage.
1.2
Context
Ve ld
In het kader van de haalbaarheidsstudie naar de ontwikkeling van een Multifunctionele accomodatie aan de Veldweg/Lageweg is een stedenbouwkundige schets opgesteld. De stedenbouwkundige schets maakt inzichtelijk welke ruimtelijke mogelijkheden en potentiële knelpunten/risico’s er zijn voor de ontwikkeling van een Multifunctionele accomodatie in combinatie met woningbouw op basis van de ligging van het plangebied en de omgevingskenmerken. Plangebied
L ag e weg
Daarnaast is in deze haalbaarheidsstudie ook een schets/vlekkenplan opgesteld voor de huidige locaties die mogelijk vrijkomen als inbreidinsglocaties: dorpshuis De Deel en basisschool De Regenboog.
1.3
we g
Plangebied
Het plangebied is gelegen in de 'oksel' van de Veldweg-Lageweg. Op deze gronden heeft de gemeente Elburg een Wet Voorkeursrecht Gemeente gevestigd. Het plangebied komt overeen met de grenzen van de Wet Voorkeursrecht Gemeente. Andere locaties waar naar gekeken wordt binnen de haalbaarheidsstudie zijn het huidige dorpshuis De Deel en basisschool De Regenboog. Deze zijn opgenomen in bijlage 3 en 4.
Figuur 1: Plangebied: Wet Voorkeursrecht Gemeente-gebied
Stedenbouwkundige schets ontwikkeling Veldweg-Lageweg - Gemeente Elburg
3
Stedenbouwkundige schets ontwikkeling Veldweg-Lageweg - Gemeente Elburg
4
2
Ruimtelijkeplanologische analyse
2.1
Gebiedswaarden- en kenmerken
2.1.1 Landschappelijke hoofdstructuur omgeving Doornspijk is historische gezien gegroeid als lint langs de Zuiderzeestraatweg (N310). Het dorp ligt op de overgang van twee zeer kenmerkende landschapstypen: het coulissenlandschap als uitloper van de hogere Veluwe enerzijds; en het laaggelegen open polderlandschap grenzend aan het Veluwemeer anderzijds. Het coulissenlandschap wordt gekenmerkt door een afwisseling van bossages, houtwallen en boomlanen waardoor die landschappelijke kamers vormen. Het open polderlandschap kenmerkt zich door het eeuwenoude verkavelingspatroon van sloten en weidse vergezichten. Dit eeuwenoude verkavelingspatroon is onaangetast gebleven tijdens de naoorlogse ruilverkaveling. Door deze kenmerken wordt het beschermd als waardevol landschap en weidevogelgebied. Verbindende structuren tussen deze twee landschapstypen vormen de beken die uit de hogere gronden (Veluwe) het Veluwemeer in lopen. Ook de Klarenbeek - die ontspringt in het landgoed Klarenbeek - is zo'n typische beek. De Klarenbeek loopt langs het plangebied. Het plangebied zelf is gelegen op de overgangsstrook tussen deze twee landschapstypen. Het slotenpatroon in het plangebied is onderdeel van de historische verkaveling van het open polderlandschap. Langs het plangebied zijn tegelijkertijd houtwallen en boerderijen die passen bij de uitlopers van het coulissenlandschap.
Dat maakt de locatie uniek. In het ontwerp dient aandacht te zijn voor deze overgangszone en het eeuwenoude verkavelingspatroon.
Figuur 2: Plangebied vormt overgang tussen twee landschapstypen met open polderlandschap op de voorgrond en houtwallen rondom boerenerven op de achtergrond. Op de voorgrond is de Klarenbeek te zien.
Stedenbouwkundige schets ontwikkeling Veldweg-Lageweg - Gemeente Elburg
Figuur 3: Landschappelijke hoofdstructuur omgeving
5
2.1.2 Ruimtelijke kenmerken op dorpsniveau De Zuiderzeestraatweg (N310) vormt het historische dorpslint van Doornspijk. Langs dit lint zijn diverse clusters van winkels, horeca, supermarkt en maatschappelijke voorzieningen te vinden, zoals kerken, basisschool en verzorgingscentrum Hart van Thornspic. Doordat de Zuiderzeestraatweg tegenwoordig een provinciale weg is vormt het een drukke verkeersbarrière in het dorp. Om verkeersoverstekingen te beperken kiest de gemeente om belangrijke voorzieningen (zoals basisschool) aan de dorpszijde te situeren. Legenda
Ook de Lageweg, Wolter Vinckweg en Veldweg behoren tot de oudste boerderijlinten en veldwegen van Doornspijk. Veel voorzieningen zijn langs W. Vinckeweg en Veldweg gelegen, zoals het huidige dorpshuis, basisschool en huisarts. Daarmee vormen de Zuiderzeestraatweg, Lageweg, Wolter Vinckweg en Veldweg de ruimtelijke, historische en sociale structuurdragers van Doornspijk.