Rekenkamerrapport - Woningbouw in Eindhoven - lerend tot versnelling komen

Vervolgens is berekend hoe de verdeling over de diverse woningcategorieën moet zijn. Onderstaande tabel geeft hiervan de weerslag.

Figuur 5. Woningbehoefte Eindhoven 2019 t/m 2023; prijspeil 2018 (in: ‘aanbieden rapport Marktmechanismen op de Eindhovense Woningmarkt.’). Deze resultaten heeft de gemeente vervolgens als volgt vertaald naar het woonprogramma voor de hele stad: • 30% sociale huur; • 20% goedkope koop; • 35% middelduur; en • 15% duur. Beschreven staat dat wat betreft sociale huur het vorige collegeprogramma, waarin 20% sociale huur is opgenomen, het uitgangspunt vormt. Voor de langere termijn voorziet de gemeente een noodzakelijke groei naar 30%. Kijkend naar het programma zoals dat nu voor de komende jaren in de planning zit, dan wordt één knelpunt duidelijk: de voorgenomen productie komt niet overeen met het gewenste programma. In het Woonprogramma geeft de gemeente zelf aan dat met deze planning goedkope koop en middeldure koop (in het lagere segment tot € 275.000) nauwelijks 5

Gemeente Eindhoven (11 juni 2019). Onderwerp: aanbieden rapport Marktmechanismen op de Eindhovense Woningmarkt.

12 / 60

of in beperkte mate gerealiseerd zullen worden. Het bouwen naar behoefte geeft de gemeente aan belangrijk te vinden. De geplande productie, tezamen 17.700 woningen, is uitgesplitst naar vier gebieden: 1. Centrum stedelijk: 5.300 woningen 2. Binnen de ring: 6.400 woningen 3. Buiten de ring: 4.800 woningen 4. Groen stedelijk: 1.200 woningen. De programmering naar gebied, inclusief aandachtspunten zijn uitgewerkt in onderstaande tabel. Gebied Centrum Stedelijk: 5.300 woningen

Binnen de ring: 6.400 woningen

Programma

Aandachtspunten benoemd in Woonprogramma • Extra vraag vooral goedkope koopappartement • Ook toevoeging van sociale huurwoningen, juist in het centrum • Grote behoefte aan het middenhuursegment • Goedkope koop is in dit gebied erg gewild. De • extra vraag is groot maar momenteel moeilijk te realiseren.

•

• • •

Buiten de ring: 4.800 woningen

•

• • •

Extra vraag t.o.v. geplande woonprogramma bestaat vooral uit eengezinswoningen. Daarnaast extra vraag naar goedkope koopappartementen grote vraag naar gebonden grondwoningen, maar ruimte is zeer beperkt. relatief grote vraag naar sociale huur. innovatieve oplossingen zijn nodig om nieuwbouw geschikt te maken voor gezinnen. Extra vraag t.o.v. geplande woonprogramma bestaat vooral uit sociale huur, goedkope koop en middeldure koop. grote vraag naar gebonden grondwoningen, maar ruimte is zeer beperkt. relatief grote vraag naar sociale huur. strategische toevoegingen van appartementen bevordert doorstroming (met name senioren)

13 / 60

Groenstedelijk: 1.200 woningen.

•

• •

Behoefte in relatie tot geplande woonprogramma’s: extra vraag bestaat vooral uit eengezinswoningen. Zowel in de huur als koop. Grote vraag naar grondgebonden middeldure- en dure koopwoningen sociale huurwoningen hier ook noodzakelijk voor een betere spreiding over de stad.

Voetnoten 1 t/m 4 in figuur: ‘Percentage geldt voor periode 2023-2025’. Figuur 6. Woonprogramma naar vier deelgebieden Convenant studentenhuisvesting 2021-2028 (april 2021) In april 2021 tekent het college van de gemeente Eindhoven het Convenant studentenhuisvesting 2021-2028, samen met verschillende (onderwijs)partners in de stad en regio.6 Het is de ambities van de partners om in 2028 meer balans in vraag en aanbod te hebben. Om invulling te geven aan deze ambitie hanteren convenantpartijen voor de periode tot 2028 het streefcijfer om netto 2.840 betaalbare eenheden toe te voegen. Uitgesproken is dat er ook gestuurd wordt op kwaliteit. Dit zit onder andere op betaalbaarheid, het hebben van aandacht voor verschillende samenwoonvormen, sociale cohesie, binding met de buurt, bereikbaarheid en de inzet op vernieuwende concepten. Prestatieafspraken 2022-2026 (december 2021) en Prestatieafspraken 2023-2026 (februari 2023). Sinds de invoering van de Woningwet is het verplicht voor alle corporaties, gemeenten en huurders om prestatieafspraken te maken. In de periode 2020 t/m 2024 zijn er tweemaal prestatieafspraken gemaakt. Deze worden hieronder beschreven. Op 20 december 2021 heeft het college met de corporaties Woonbedrijf, ‘thuis, Trudo, Wooninc.

en PEK prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2022-2026.7 Op 8 februari 2023 heeft het college van de gemeente Eindhoven met de corporaties Woonbedrijf, ‘thuis, Trudo, Wooninc. en PEK prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2023-2026. 8 Er zijn drie thema’s die benadrukt worden in de jaarlijkse afspraken: 1. Het vergroten van de sociale woningvoorraad In de Prestatieafspraken 2022-2026 wordt de netto toevoeging in die periode geprognotiseerd op 3.160 huurwoningen. Hiermee wordt de maximaal haalbare productie van 600 per jaar bereikt. Inclusief verkoop door Trudo door middel van het terugkooprecht is het doel uitgesproken om de woningvoorraad met circa 4.050 sociale woningen te laten toenemen. In de Prestatieafspraken 2023-2026 spreken de partijen af om de sociale huurvoorraad met gemiddeld 600 woningen per jaar te laten groeien. Het gaat hierbij om een gemiddelde per jaar omdat de partijen constateren dat het ontwikkelen van woningen in golfbewegingen gaat. Het ene jaar ligt de productie hoger dan het andere jaar. Ook streven zij ernaar het tekort van 766 woningen uit 2020, 2021 en 2022 aan te vullen. Dit resulteert in een opgave voor

6

Convenant studentenhuisvesting 2021-2028 (april 2021). SAMEN BOUWEN AAN EINDHOVEN - stad van talent.

7

Gemeente Eindhoven (20 december 2021). Prestatieafspraken 2022-2026

8

Gemeente Eindhoven (8 februari 2023). Prestatieafspraken 2023-2026

14 / 60

de periode 2023-2026 van een netto groei van minimaal 3.166 woningen. Beschreven staat dat de huidige plannen van de corporaties leiden tot een netto toevoeging van 2.720 woningen in de periode 2023 t/m 2026. Dit levert een discrepantie op van 446 woningen in de periode 2023 t/m 2026. Vanuit het ambtelijk wederhoor op het conceptrapportage is, naar aanleiding van de halfjaarrapportage over de prestatieafspraken, aangegeven dat verwacht wordt dat in de periode 2023 en 2024 netto 790 woningen worden opgeleverd. Dat betekent dat in 2025 en 2026 nog ruim 2350 woningen netto moeten worden opgeleverd. De pijplijn laat voor deze jaren ongeveer 1.400 woningen netto zien. Dat betekent dat er naar verwachting 950 woningen minder worden opgeleverd dan de gemaakte prestatieafspraken. Kijkend naar de periode 2025 t/m 2030 ontstaat, zo is in het wederhoor aangegeven, een gunstiger beeld. De projectenpijplijn laat een totale productie zien van bijna 6.000 woningen bruto, dit zijn er ongeveer 1.000 per jaar. Netto is de prognose ruim 5.000 woningen, dit zijn er gemiddeld iets meer dan 800 per jaar. Hiermee wordt een deel van de achtergebleven productie van de afgelopen jaren ingehaald. 2. Leefbare stad Om de woon- en leefkwaliteit op peil te houden zijn investeringen in de bestaande voorraad nodig. Partijen merken dat de leefbaarheid in verschillende wijken onder druk staat.

Met gebiedsgericht werken, wil de gemeente problemen multidisciplinair aanpakken. Van belang hierbij is het vergroten van de kansen op huisvesting voor kwetsbare inwoners over de hele stad. 3. Verduurzamingsopgave. Door klimaatverandering en de verduurzamingsopgave die hieruit volgt, staan partijen voor belangrijke keuzes. Het blijvend investeren in duurzaamheid in het kader van het Duurzaamheidspact en het verder verbeteren van de woningvoorraad in wijken met corporatiewoningen is onderdeel van een verantwoord woonbeleid. Bestuursakkoord Eindhoven 2022-2026 (juni 2022) Op 10 juni 2022 wordt het Bestuursakkoord ‘2022-2026 – Samen morgen mooier maken’ ondertekend door het huidige college.9 De gemeenteraad heeft op 14 juni 2022 besloten dat dit Bestuursakkoord de komende vier jaar als uitgangspunt wordt genomen voor de koers van de gemeente.10 Het Bestuursakkoord kent onder andere de paragraaf ‘Betaalbare woningen bouwen in sterke samenhang met verduurzaming, groen en bereikbaarheid’. Hieronder worden de ambities en doelen ten aanzien van wonen uitgelicht. • Woonprogramma: Met het huidige woonprogramma 2021-2025 wordt ingezet op een gezonde en duurzame verstedelijking, met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Het college heeft de ambitie om 12.000 woningen toe te voegen in de stad.

Het woonprogramma bevat 85% betaalbare woningen. Dit staat voor een mix van 30% sociale huur, 15% middenhuur en 40% sociale en middeldure koop.

9

Gemeente Eindhoven (10 juni 2022) Bestuursakkoord 2022-2026 ‘Samen morgen mooier maken’.

10

Gemeente Eindhoven (14 juni 2022) Raadsbesluit Initiatiefvoorstel Bestuursakkoord 2022 - 2026 SAMEN MORGEN MOOIER MAKEN

15 / 60

Figuur 7. Categorieën Woonprogramma (vanuit Bestuursakkoord 2022-2026)

•

• •

•

•

•

•

Doorstroming: de gemeente zet in op een betere doorstroming met daarbij onder andere een focus op een beter aanbod voor senioren, het geven van voorrang aan mensen met een economische, maatschappelijke of lokale binding, prioriteit geven aan mensen die een woning willen delen met een andere huurder en het verkennen van de ‘woningcarrousel’. Tijdelijke woningbouw: het college zet in op het realiseren van 500-2000 extra tijdelijke en semipermanente (be)woningen in de komende twee jaar en het uitbreiden van de mogelijkheden voor wisselwoningen. Regie en instrumenten (zie ook hoofdstuk 3: uitvoering): de gemeente wil alle mogelijke instrumenten inzetten die het Rijk biedt om controle te krijgen op de woningmarkt. Onder andere door de verhoging en uitbreiding van de zelfbewoningsplicht, opkoopbescherming, anti-speculatie- en kettingbeding. Daarnaast wordt ingezet op de ‘versnellingstafel wonen’, hetgeen meer duidelijkheid aan projectontwikkelaars over kaders en flexibiliteit per gebied moet bieden. Intern organiseert de gemeente ‘bestuurlijke gebiedstafels’ om integrale afwegingen en keuzes te maken. En bij grootschalige gebiedsontwikkelingen zorgt de gemeente voor gebiedsvisies, die in samenwerking worden opgesteld. Woningcorporaties: woningcorporaties krijgen een leidende rol om maximaal te bouwen.

Naast sociale woningbouw gaat de gemeente op zoek naar locaties om middenhuur en goedkope koop te bouwen (bijvoorbeeld via Slimmer Kopen). Het college wil de beschikbare investeringscapaciteit van corporaties benutten, voorrang geven aan corporaties bij de gronduitgifte van gemeente en afspraken maken om energiearmoede aan te pakken. Afspraken met partners: het college wil zich duurzaam verbinden aan een aantal betrokken ontwikkelaars voor grotere ontwikkelingen, bij voorkeur met binding met de stad. Ook moet worden onderzocht of projecten geclusterd kunnen worden aangeboden, wil het college afspraken maken met grote bedrijven om bij te dragen aan de onrendabele top van de woningbouw (een publiek-privaat fonds behoort daarbij tot de mogelijkheid) en afspraken met onderwijsinstellingen voor de realisatie van studentenwoningen. Doelgroepen: het college wil meer studentenwoningen en onderzoeken hoe bestaande woningen mee kunnen groeien of krimpen met de levensloop. Het college wil in samenwerking met corporaties inzetten op de realisatie van meer begeleid-wonen projecten. Ten aanzien van inwonersparticipatie, wil de gemeente in de belangenafweging ook het belang van toekomstige bewoners meewegen. Locaties: de gemeente wil zo veel mogelijk bouwen in bestaande stad rondom het station en centrum, maar ook buiten het centrum, rondom wijkwinkelcentra en HOV-lijnen.

Eindhoven Internationale Knoop XL is een urgente, strategische gebiedsontwikkeling met 8.500 woningen die noodzakelijk zijn voor de doorontwikkeling van de stad en de Brainport regio. Een gezamenlijke gebiedsentiteit met de provincie is noodzakelijk die daadkrachtig kan opereren in een complexe omgeving. Het publieke belang en de rol van de gemeenteraad moet in de uiteindelijke opzet van de entiteit goed worden geborgd. De gemeente wil de mogelijkheden onderzoeken voor kleine ontwikkelingen, en bewonersinitiatieven faciliteren met collectieve woonvormen (zoals CPO). Het college wil ook regels versoepelen om leegstaande kantoor- en bedrijfspanden te transformeren. En inzetten bij hoogbouw op levendige begane grond met een goede mix (van voorzieningen etc.).

16 / 60

•

•

•

Grondbeleid: waar nodig zet de gemeente de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) in om een strategische grondpositie te verwerven en meer zeggenschap te krijgen in een ontwikkeling. Ook wil het college de mogelijkheid onderzoeken om erfpacht in te zetten bij ontwikkelingen op eigen grond. De gemeente wil ook op zoek naar manieren om betaalbare woningbouw te subsidiëren, bijv. met Volkshuisvestingsfonds of winsten uit GREX in te zetten voor onrendabele top. Verduurzaming en groen: de gemeente wil een energiebesparingsprogramma uitrollen (voor zowel particuliere huiseigenaren als huurders) in samenwerking met corporaties en een binnenstedelijke groennorm van ten minste 8 m2 per nieuwe woning. Innovatie: het college wil onder andere inzetten op domotica, nieuwe bouwmethodes ontwikkelen (met Brainportpartners) en natuur inclusief en circulair bouwen stimuleren.

Verstedelijkingsakkoord Stedelijk Gebied Eindhoven (juni 2022) In juni 2022 ondertekenden negen gemeenten uit het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE), waaronder Eindhoven, samen met de Waterschappen De Dommel en Aa en Maas, de Provincie Noord Brabant, de ministeries van Binnenlandse Zaken (BZK), Infrastructuur en Waterstaat (I&W), Economische Zaken (EZK) en Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV) het Verstedelijkingsakkoord Stedelijk Gebied Eindhoven.11 Dit akkoord is gestoeld op een inhoudelijke visie op de regio en beoogt de afspraken ten aanzien van verstedelijking vanuit een gezamenlijk beeld op de toekomst van het SGE samen te vatten. Concreet is vastgelegd dat het centrum van Eindhoven staat voor een forse en samenhangende opgave om hoogstedelijker van aard te worden, met 21.000 extra woningen binnen de ring tot 2040. Buiten de ring wordt ingezet om in dezelfde periode circa 19.000 woningen toe te voegen. Daarbij zijn verschillende kwalitatieve uitgangspunten vastgelegd, zoals meer groen, meer water, de inzet op een mobiliteitstransitie waarbij de voetganger en de fietser op plek 1 komen te staan en sterk verbeterde verbindingen met de omliggende steden en dorpen en economische toplocaties.

Woningbouwakkoord Eindhoven bouwt door (februari 2023) In februari 2023 tekent het college samen met verschillende partners in de stad het Woningbouwakkoord ‘Eindhoven bouwt Dóór’ waaraan een maatregelenpakket is gekoppeld. 12 De belangrijkste reden hiervoor is dat de gemeente een brede aanpak wil met als doel om de woningbouwproductie in de stad de komende jaren op peil te houden. De productie is, in lijn met het Bestuursakkoord, gericht op de realisatie van 12.000 woningen tot en met 2026. Concreet is in het Woningbouwakkoord het volgende opgenomen: 40.000 nieuwe woningen in de periode 2022-2040 waarvan 12.000 woningen in de periode 2022-2026. Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant (maart 2023) Op 9 maart 2023 heeft het college samen met het Rijk, provincie Noord-Brabant, Metropoolregio Eindhoven (MRE-) gemeenten en woningcorporaties de nieuwe Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant gesloten. 13 De Woondeal SGE, getekend in 2019, gaat op in deze Woondeal. De regio Zuidoost-Brabant staat voor de opgave om minimaal 45.000 woningen toe te voegen in de periode 2022 t/m 2030. De gemeente Eindhoven staat in deze periode aan de lat voor 19.885 woningen. Regionaal wordt afgesproken dat nieuwe projecten (gemiddeld) uit minimaal 30% sociale huur, minimaal 16% middenhuur en minimaal 20% betaalbare koopwoningen bestaan.

Het minimum van 30% sociale huur en totaal tweederde betaalbaar in de nieuwbouwopgave geldt voor elke gemeente die de deal heeft ondertekend.

11

Verstedelijkingsakkoord Stedelijk Gebied Eindhoven (juni 2022).

12

Gemeente Eindhoven (17 februari 2023). Woningbouwakkoord Eindhoven bouwt door

13

Gemeente Eindhoven (9 maart 2023) Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant.

17 / 60

Woonzorgvisie 2023-2030 (juni 2023) De gemeenteraad stelt op 20 juni 2023 de Woonzorgvisie 2023-2030 vast.14 De belangrijkste uitgangspunten van deze visie voor ouderen en inwoners in een kwetsbare positie zijn: • Er is een betaalbare en geschikte woning beschikbaar. Dit moet onder andere gebeuren door een vergroting van een kwalitatief hoogwaardig en aantrekkelijk woningaanbod voor ouderen en het bevorderen van doorstroom onder ouderen naar een passende woning. • De leefomgeving in Eindhoven sluit aan bij de behoeften. Dit betekent onder andere dat sociale basisvoorzieningen beschikbaar zijn in de wijk en wijken bestaan uit een mix van bewoners. • Eerst inzetten op preventie en gezondheid. Zo nodig is de juiste ondersteuning en aanvullende zorg dichtbij beschikbaar. • Het woonzorgvastgoed in Eindhoven is CO2-neutraal in 2050 conform Europese afspraken. Convenant van Rijk en regio investeringen in ondernemingsklimaat microchipsector; project Beethoven (maart 2024) Op 27 maart 2024 wordt vanuit de Stichting Brainport, provincie Noord-Brabant en het Rijk het Convenant Rijk en regio investeringen in ondernemingsklimaat microchipsector ondertekend.15 De partijen spreken de gezamenlijke intenties uit om de groei van de microchipsector in Nederland te versterken en het zwaartepunt van deze groei in de Brainportregio te accommoderen.

In het convenant is het benodigde aantal woningen tot en met 2030 bepaald op ruim 62.000 woningen in de Brainportregio. Dit zijn 17.000 woningen bovenop de reeds afgesproken 45.130 woningen (Woondeal). Daarnaast dien er nog 2.280 studenteneenheden extra gerealiseerd te worden. Erkend wordt dat de beoogde groei van de regio exceptioneel is. Deze schaalsprong heeft consequenties voor de sociaal-maatschappelijke opgaven in de gebiedsontwikkeling. Het Rijk en Regio spreken daarom af een verkenning te starten naar de sociaalmaatschappelijke opgaven in de gebiedsontwikkeling waaronder sociale cohesie, faciliteiten als onderwijshuisvesting, zorg, bibliotheken en andere culturele instellingen.

2.2. Analyse 2.2.1. Ambities We zien dat er in de afgelopen jaren een duidelijke beleidsontwikkeling heeft plaatsgevonden ten aanzien van wonen in Eindhoven. Dit onderzoek focust zich op de periode 2020 t/m 2024. De beleidsvorming in deze periode kan echter niet los worden gezien van de beleidsontwikkeling vóór deze periode. Het huidige beleid vanaf 2020 vloeit met name voort uit de lokale Woonvisie, die in 2015 door de gemeenteraad is vastgesteld en de bovenlokale Woondeal uit 2019, die is ondertekend door het college. In de Woonvisie zijn ambities geformuleerd voor de ontwikkeling van Eindhoven van een middelgrote naar een grote, economisch sterke en inclusieve stad. Dit is uitgewerkt in een drietal thema’s: Eindhoven als ambitieuze stad, solidaire stad en innovatieve stad. In de Woondeal wordt vervolgens sterk geconcentreerd op ‘het snel vergroten en betaalbaarder maken van de woningvoorraad’. Voortbouwend op de Woonvisie en de Woondeal heeft de gemeente in het Woonprogramma (december 2020) drie ambities vastgelegd.

14

Gemeente Eindhoven (20 juni 2023). Raadsbesluit Woonzorgvisie 2023-2030

15

Convenant Rijk en regio investeringen in ondernemingsklimaat microchipsector (27 maart 2024).

18 / 60

Met deze aanscherping komt de focus duidelijk te liggen op een combinatie van een kwantitatieve en een kwalitatieve opgave. Er wordt de noodzaak gevoeld om en méér te bouwen door de productie te vergroten, dit echter wel passend bij de woonbehoefte voor de hele stad. Desgevraagd geven betrokkenen bij het woonbeleid aan dat de ambities uit het Woonbeleid nog steeds passend zijn bij de opgave waar de gemeente voor staat. Het vormt volgens betrokkenen de goede kapstok om de woningbouwprogrammering aan op te hangen. Op ambitieniveau is de opgave voldoende helder.

2.2.2. Kwantitatieve doelen 2020 t/m 2024: 15.000 woningen en 85% betaalbaar als belangrijkste doelen Vanuit de gesprekken komt naar voren dat er ten aanzien van de kwantitatieve doelen in de periode 2020 t/m 2024 twee doelen leidend zijn. Als eerste is dat het doel om 15.000 woningen in de periode 2020 t/m 2024 te realiseren, ofwel: 3.000 woningen per jaar. Deze doelstelling vloeit voort uit de Woondeal uit 2019. Ten tweede gaat het om het doel om in voornoemde periode 85% betaalbare woningbouw te realiseren. Beide doelen zijn vastgelegd in het Woonprogramma. Uit de interviews blijkt dat deze doelen bekend zijn bij alle betrokkenen; ook samenwerkingspartners noemen dit als de belangrijkste kwantitatieve doelen die de gemeente stelt. Ten aanzien van de beleidsontwikkeling van de kwantitatieve doelen vallen twee zaken op. Ten eerste is het zo dat de doelen die zijn vastgelegd soms verschillende periodes doorkruisen. Zo gaat het Woonprogramma in op de periode 2020 t/m 2024 terwijl in deze periode ook doelen worden gesteld voor de periode 2022 t/m 2026 (Bestuursakkoord), voor 2022 t/m 2030 (Regionale woondeal Zuidoost-Brabant) en voor 2022 t/m 2040 (Woningbouwakkoord Eindhoven Bouwt door). Dit kan het voor betrokkenen lastig maken om te volgen welke doelstellingen leidend zijn.

Als de doelen die specifiek gelden voor de gemeente Eindhoven, per periode per jaar, worden bekeken leidt dit tot onderstaande tabel. Doelstelling

2020

2021

2022

2023

2024

Woonprogramma | 2020 t/m 2024

3.00016

3.000

3.000

3.000

3.000

2025

2026

3.00017 2.20618

2.10519

2027

2028

2029

2030

3.000

3.000

3.000

2.206

2.206

2.206

2.206

2.206

2.206

2.206

2.206

2.105

2.105

2.105

2.105

2.105

2.105

2.105

2.105

…

2040

| 15.000 woningen Bestuursakkoord | 2022 t/m 2026 | 12.000 woningen Regionale Woondeal | 2022 t/m 2030 | netto toevoeging 19.855 woningen Eindhoven Bouwt Door | 2022 t/m

2.105

2040 | 40.000 woningen

Figuur 8. Ontwikkeling kwantitatieve doelstellingen (gemiddeld genomen per jaar) Het college hanteert nu de doelstelling van 3.000 woningen per jaar, ook in de verantwoording over de jaarcijfers (zie later ook figuur 12). Bovenstaande figuur 8 laat echter zien dat in de beleidsontwikkeling de gemiddelde gewenste

16

15.000 woningen / 5 jaar (2020-2024) = gemiddeld 3.000 woningen per jaar

17

12.000 woningen / 4 jaar = gemiddeld 3.000 woningen per jaar (vanaf 2022: ‘de komende vier jaar...’)

18

19.855 woningen / 9 jaar (2022-2030) = gemiddeld 2.206 woningen per jaar netto toevoeging

19

40.000 woningen / 19 jaar (2022-2040) = gemiddeld 2.105 woningen per jaar

19 / 60

toename van het aantal nieuw te bouwen woningen op de langere termijn per jaar lijkt af te nemen. Het is de vraag of dit passend is bij de opgave die de gemeente Eindhoven heeft. Ten tweede zien we dat de wijze waarop de categorisering van de nieuwbouw is uitgewerkt verschilt tussen het Woonprogramma en het Bestuursakkoord uit 2022, waarin het Woonprogramma wordt aangehaald. Categorieën woonprogramma

Categorieën woonprogramma volgens Bestuursakkoord

30% sociale huur

30% sociale huur

20% goedkope koop

15% middenhuur

35% middelduur

40% sociale en middeldure koop

15% duur

15% vrije sector

Figuur 9. Categorieën woonprogramma en categorieën woonprogramma volgens Bestuursakkoord. In de verantwoording vanuit het college over de doelen nu wordt, voor wat betreft de categorisering van de programmering, verwezen naar de categorieën die in het Bestuursakkoord zijn opgenomen. Zo wordt in de Jaarrapportage over de woningbouwproductie 2023 aangegeven: ‘In het bestuursakkoord heeft het college de ambitie gesteld om 85% betaalbare woningen te realiseren. Dit staat voor een mix van 30% sociale huur, 15% middenhuur en 40% sociale- en middenkoop.’20 Concrete uitwerking naar gebiedskaders verdient aandacht In het Woonprogramma is de totale programmering uitgewerkt naar een viertal deelgebieden in de stad: 1. Centrum Stedelijk: 5.300 woningen 2. Binnen de ring: 6.400 woningen 3. Buiten de ring: 4.800 woningen 4. Groenstedelijk: 1.200 woningen. Tussen deze vier deelgebieden wordt gedifferentieerd naar woonbehoefte. Zo wordt aangegeven dat in het deelprogramma Centrum Stedelijk de grootste behoefte is aan goedkope koop (30% van de deelprogrammering) en minder aan dure koop (10% van de deelprogrammering). In het deelprogramma Groenstedelijk wordt daarentegen 20% goedkope koop geprogrammeerd en 20% dure koop. Wat echter naar voren komt is dat deze deelprogrammering in de verantwoording over de woningbouwproductie wordt losgelaten.

In de in maart 2024 gedeelde Jaarrapportage over 2023 wordt over het geheel van het woonprogramma gerapporteerd. Er vindt daarbij geen onderscheid plaats naar realisatie op het niveau van de vier deelprogramma’s. Het is niet duidelijk waarom dit onderscheid niet gemaakt wordt. In de recent gepubliceerde digitale Woningbouwkaart wordt wel gedifferentieerd naar stadsdelen maar dit is een andere categorisering dan die in het Woonprogramma wordt gehanteerd. Uit de interviews blijkt dat voor ambtelijk betrokkenen bij het woonbeleid zelf het woonprogramma op dit moment als ‘one size fits all’ voelt. Het woonprogramma, met 85% betaalbaar als belangrijk uitgangspunt, geldt, zo wordt aangegeven, voor heel de stad. In andere grotere steden wordt meer gewerkt met gebiedsprofielen en wordt er afhankelijk van deze profielen gedifferentieerd naar kleinere deelgebieden. In dit kader is het interessant dat er voor verschillende gebieden in het centrum visies zijn opgesteld, zoals de Verdichtingsvisie Binnenstad, de Binnenstadsvisie,

20

Gemeente Eindhoven (5 maart 2024). Jaarrapportage woningbouwproductie 2023 en doorkijk 2024 – 2027 (p.6)

20 / 60

de Ontwikkelvisies voor Emmasingelkwadrant en Fellenoord. Ook voor gebieden buiten het centrum zijn visies en gebiedskaders vastgesteld, zoals voor Vaartbroek en Sectie-C. Dit is in lijn met het Bestuursakkoord (2022) waarin het voornemen is opgenomen dat de gemeente bij grootschalige gebiedsontwikkelingen zorgt voor gebiedsvisies, die in samenwerking worden opgesteld. Voor omliggende stadsdelen en gebieden buiten het centrum en in relatie tot de regio zijn dergelijke visies nog niet opgesteld maar wel in ontwikkeling. In september start een nieuwe afdeling (RBO.IRB) die verantwoordelijk wordt voor onder andere het opstellen van gebiedskaders. Die afdeling zal in de loop van het laatste kwartaal van 2024 een eerste beeld opstellen van toekomstige gebiedskaders en dat voorleggen aan het college. Vooralsnog staan er 27 gebiedskaders op de lijst waarop de gemeente regie wil voeren. De groei en ontwikkeling van Eindhoven en de regio heeft consequenties voor alle (toekomstige) inwoners, met name ook op het gebied van voorzieningen die ‘mee moeten groeien’. Vanuit initiatiefnemers van woningbouwprojecten wordt opgemerkt dat het een plek geven van maatschappelijke voorzieningen in de huidige gebiedskaders enigszins terugkomt.

Marktpartijen en corporaties hebben echter het gevoel dat het vertellen van het verhaal van de stad geregeld op hun bordje valt, tijdens participatiestrajecten voor individuele projecten. Er is bij ontwikkelende partners in de stad behoefte aan één verhaal dat gezamenlijk uitgedragen kan worden; waar ontwikkelt Eindhoven heen? Hoe ziet die groei eruit? En wat betekent dat voor het op peil brengen van het voorzieningenniveau?

2.2.3. Kwalitatieve doelen Naast de kwantitatieve doelen kent het woonbeleid ook een duidelijk kwalitatief karakter. Een belangrijk element is de focus op doorstroming, wat onder andere terugkomt in het Bestuursakkoord (2022): ‘de gemeente zet in op een betere doorstroming met daarbij onder andere een focus op een beter aanbod voor senioren‘ en de Woonzorgvisie (2023) ‘een vergroting van een kwalitatief hoogwaardig en aantrekkelijk woningaanbod voor ouderen en het bevorderen van doorstroom onder ouderen naar een passende woning’. Doorstroming is belangrijk voor de hele Eindhovense woningmarkt omdat, zo staat beschreven in de Woonzorgvisie, een verhuizing van een oudere uit een (grote) eengezinswoning kan wel leiden tot vijf verhuisbewegingen in de keten.21 We zien alleen dat het concept doorstroming beperkt geoperationaliseerd is. Welke doorstroming wil de gemeente concreet realiseren? En in welke gebieden of delen van de stad liggen hier de meeste kansen? En wat betekent dit vervolgens voor de wijze waarop hier wordt gestuurd en gemonitord? Ditzelfde geldt voor andere meer kwalitatieve aspecten van het woonbeleid zoals de benutting en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en leefbaarheid.

Hoe groot is de verduurzamingsopgave op gebiedsniveau? En wat betekent de in de Woonzorgvisie beschreven randvoorwaarde van ‘een goede mix van bewoners’ concreet voor de leefbaarheid die je in de gemeente nu en met de te maken schaalsprong voor ogen hebt via Operatie Beethoven? We constateren dat er wel degelijk aandacht is voor kwalitatieve aspecten maar dat deze beperkt geoperationaliseerd zijn. Verschillende betrokkenen bij het woonbeleid erkennen deze aandacht voor kwalitatieve aspecten in de beleidsontwikkeling maar geven ook aan dat hier op dit moment nog te weinig op wordt gehandeld, gestuurd, gemonitord. In het ambtelijk wederhoor over het conceptrapport is, terecht, aangegeven dat duurzaamheidsaspecten en leefbaarheid wel onderdeel uitmaken van de prestatieafspraken met corporaties en de monitoring hierop (zie eerder paragraaf 2.1.3). Dat neemt niet weg dat in de verantwoording over het woonbeleid richting de raad de focus ook veelal lijkt te liggen op de kwantitatieve aspecten, ofwel de woningbouwproductie en de betaalbaarheid hiervan.

21

Gemeente Eindhoven (20 juni 2023). Woonzorgvisie 2023-2030 (p.5).

21 / 60

Tegelijkertijd zien we wel bij de raad een duidelijke focus op deze kwalitatieve aspecten via moties en amendementen. Hier wordt in hoofdstuk 5 nader bij stilgestaan.

2.2.4. Aansluiting doelen op bovenlokale kaders Zoals eerder beschreven vloeien de huidige doelstellingen ten aanzien van het woonbeleid logisch voort uit eerder gemaakte afspraken met de regio, de provincie en het Rijk. In het Woningbouwprogramma 2021-2025 is aangegeven dat het programma een concretisering is van de Woondeal uit maart 2019. Het in het Woonprogramma opgenomen aantal te realiseren woningen komt direct voort uit de Woondeal. Beschreven staat dat ‘ook de provincie Noord-Brabant dit aantal [15.000 woningen] als richtinggevend beschouwt’. Ten tijde van de uitvoering van het Woonprogramma heeft de gemeente in maart 2023 nieuwe bovenlokale afspraken gemaakt in de Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant. Met deze Woondeal is vastgelegd dat in de periode tot en met 2030 een netto-toevoeging van 33.145 woningen in de Regio SGE moet worden gerealiseerd. Specifiek voor de gemeente Eindhoven gaat het om een netto-toevoeging van 19.885 woningen in deze periode. Wat opvalt is dat de afgesproken categorisering van de te realiseren woningen afwijkt van het huidige woonprogramma. Regionaal is nu afgesproken dat nieuwe projecten (gemiddeld) uit minimaal 30% sociale huur, minimaal 16% middenhuur en minimaal 20% betaalbare koopwoningen bestaan.

Het minimum van 30% sociale huur en totaal tweederde betaalbaar (66%) in de nieuwbouwopgave geldt voor elke gemeente die de deal heeft ondertekend. Het huidige Woonprogramma van Eindhoven kent met 85% betaalbaarheid ‘strengere eisen’ dan het minimum dat nu regionaal is vastgelegd. Vanuit de provincie ambtelijk wordt hierover opgemerkt dat er geen strijd is met de Woondeal. Het gaat immers om minimaal tweederde betaalbaar en de gemeente Eindhoven voldoet hieraan met het huidige woonprogramma. De gemeenten behouden de beleidsvrijheid om hun eigen programmering te bepalen. Wel wordt vanuit de provincie hierover aangegeven dat een meer gelijk speelveld qua programmering wenselijk zou zijn. Eindhoven wordt als een cruciale partner beschouwd voor het realiseren van de afspraken in de Woondeal en de huidige betaalbaarheidseisen lijken, zo wordt benadrukt, de totale productie in de weg te zitten. Het is nu tijdens het schrijven van dit conceptrapport nog niet duidelijk of en hoe de gemeente Eindhoven de regionale afspraken ten aanzien van betaalbaarheid gaat verwerken in de eigen programmering.

22 / 60

2.3. Toets op de normen Bij de beoordeling van de normen gebruiken we de volgende categorieën: Aan deze norm wordt ‘voldaan’. Aan deze norm wordt ‘deels voldaan’. Aan deze norm wordt ‘niet voldaan’. Aspect Kaderstelling en opzet woonbeleid

1

Normen

a.

De ambities met betrekking tot het woonbeleid zijn concreet geformuleerd en door de raad vastgesteld.

b.

Deze ambities zijn vertaald in SMART-doelen (kwantitatief én kwalitatief) die door de raad zijn vastgesteld.

c.

De ambities en de doelen sluiten logisch aan op provinciale en regionale kaders.

Norm 1a De gemeente kent ten aanzien van wonen en specifiek het woonprogramma een drietal concrete ambities die als kapstok dienen om de woningbouwprogrammering verder uit te werken. De raad heeft de huidige en geldende ambities vastgesteld per raadsbesluit. Er wordt daarmee ‘voldaan’ aan deze norm. Norm 1b De gemeente heeft in het Woonprogramma de ambities vertaald in concrete kwantitatieve doelstellingen ten aanzien van het aantal te realiseren woningen (15.000 in de periode 2020 t/m 2024) met daaraan gekoppeld 85% betaalbaarheid. In de beleidsontwikkeling is ook aandacht voor meer kwalitatieve aspecten ten aanzien van wonen maar deze zijn niet vertaald in concrete of SMART doelen. Daarmee wordt er deels voldaan aan de norm. Norm 1c De ambities en doelen vanuit het Woonprogramma vloeien logisch voort uit bovenlokale afspraken met het Rijk en de regio die in 2019 zijn gemaakt. De gemeente maakt deze verwevenheid in de beleidsontwikkeling ook zelf inzichtelijk. Er wordt daarmee ‘voldaan’ aan deze norm. Aandachtspunt is wel dat recentere bovenlokale afspraken uit 2023 uitgaan van een lager (minimaal) percentage te realiseren betaalbare woningen. Deze afspraken zijn niet congruent met de actuele woningbouwprogrammering van de gemeente. Momenteel wordt aan de nieuwe programmering gewerkt.

23 / 60

3. Uitvoering In dit hoofdstuk staan de volgende deelvragen centraal. Samenwerking • Hoe verloopt de samenwerking c.q. afstemming met actoren in het licht van geformuleerde opgaven (waaronder provincie, regiogemeenten, projectontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties, zorgaanbieders, makelaars, bewonersorganisaties)? • Hoe borgt Eindhoven (en Eindhoven-regio) de positie als ‘betrouwbare partij’ ten behoeve van het binden van investeerders en beleggers op middellange en lange termijn? Instrumentaria •

Welke instrumenten heeft de gemeente ter beschikking voor vervanging binnen de bestaande woningvoorraad en voor nieuwbouw? Welke instrumenten zet de gemeente in (en welke niet)?

In dit hoofdstuk beschrijven we in §3.1. de opzet van de uitvoering van het woonbeleid en de opzet van de samenwerking met corporaties en marktpartijen. In §3.2. worden de ervaringen met de uitvoering in de praktijk beschreven.

3.1. Opzet uitvoering en samenwerking 3.1.1. Opzet uitvoering Woonprogramma In het Woonprogramma is een viertal organisatorische randvoorwaarden opgenomen om de forse groei van de woningvoorraad (met een concrete opgave van 15.000 woningen) te realiseren. 1. Instellen van een gemeentelijke woningbouwregisseur: voor een strakke sturing op de voortgang van de woningbouwproductie. 2. Goed stakeholdermanagement: bewoners moeten goed worden meegenomen in het proces. 3. Coördinatie op goede afstemming van kwaliteitseisen die de gemeente stelt; en. 4. Blijvende focus op efficiënte interne processen en doorlooptijden. Daarnaast heeft de gemeente verschillende huidige en toekomstige instrumenten beschreven die moeten bijdragen aan het realiseren van woningen in de verschillende categorieën: sociale huur, sociale koop, middenhuur, middeldure koop en dure huur- en koop. In Bijlage 4 zijn alle beschreven instrumenten opgenomen en hieronder wordt er een aantal uitgelicht. • Passend grondbeleid: de gemeente legt een verlaagde grondprijs voor sociale huurwoningen vast in het gemeentelijk grondbeleid • Zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw. • Onderzoek naar mogelijkheden woningbouw- c.q. vereveningsfonds. • Oprichting van een samenwerkingstafel woningbouw

24 / 60

Organisatie De gemeente kent op dit moment (nog) een programmastructuur met 18 programmaleiders/gebiedsmanagers die als ambtelijk opdrachtgever fungeren voor alles wat er gebeurt in de stad. De ambtelijk opdrachtgever verschilt per gebied. Daarnaast is er een grote afdeling omgevingskwaliteit (ca. 60 medewerkers) waarin een klein team van beleidsmedewerkers wonen zit. Het opdrachtgeverschap voor projecten zit elders in de organisatie dan de plek in de organisatie waar de beleidsadviseurs wonen zijn ondergebracht. Op dit moment wordt er gewerkt aan een doorontwikkeling van de organisatie naar meer lijnsturing. Hier wordt in paragraaf 3.2.1 verder op ingegaan.

3.1.2. Opzet Eindhoven Bouwt Door Op 14 februari 2023 brengt het college de raad per informatiebrief op de hoogte van ‘Eindhoven Bouwt door’. Het college heeft hiermee een gedragslijn voor maatwerk opgesteld die gericht is op het bouwen van zoveel mogelijk woningen in Eindhoven op korte termijn. Projecten van betrokken partners die het Woningbouwakkoord ‘Eindhoven bouwt Dóór’ ondertekenen, iconische projecten en projecten die van grote betekenis zijn voor de woningbouwopgave, komen in aanmerking voor maatwerk. Belangrijk is dat de doelstellingen uit het Bestuursakkoord uit 2022 het uitgangspunt blijven. Doelstellingen worden daarvoor toegepast op stedelijk niveau en over een langere termijn. Maatwerkoplossingen voor projecten kunnen daardoor afwijken van de beleidskaders voor de hele stad (o.a. woonprogramma, groenbeleid, mobiliteit en grondbeleid). Aan Eindhoven Bouwt Door is een maatregelenpakket gekoppeld met een tijdelijke looptijd van twee jaar. Dit pakket bestaat uit zes sporen: 1. In positie brengen van de woningcorporaties 2. Inzetten op innovaties in de woningbouw 3. Intensiveren van de samenwerking en de lobby 4. Ondersteunen van een solide financiële basis voor projecten 5. Procedures verder versnellen 6.

Doorwerken aan kansen voor de middellange en lange termijn De aanpak van Eindhoven bouwt door is er op gericht om een betrouwbare partij te zijn voor initiatiefnemers: ‘veel seinen voor woningbouw staan op rood. Bij partijen speelt onzekerheid over rentestijgingen, wijzigingen in wet- en regelgevingen, prijsstijgingen in bouw- en ontwikkelkosten en uiteindelijk lagere marges bij ontwikkeling en belegging.’ Via deze aanpak probeert de gemeente zekerheid te bieden in onzekere tijden en een betrouwbare partner te zijn. Concrete maatregelen die hieraan bij moeten dragen zijn: • meer financiële basis te bieden, via een vereveningsfonds sociale woningbouw en een Woonfonds met Brainport / ASML, en risicodragend te participeren en investeringen in publieke voorzieningen zo veel mogelijk voor eigen rekening te laten komen. • Procedures te versnellen (o.a. flitsvergunningen, een korte escalatieladder); en • tegelijkertijd op de lange termijn geen spelregels te wijzigen: nieuw beleid mag niet van toepassing worden verklaard op lopende projecten.

25 / 60

3.1.3. Opzet samenwerking met corporaties De uitwerking van de samenwerking met corporaties via prestatieafspraken is beschreven in paragraaf 2.1.3. Beleidskaders 2020 t/m 2024.

3.1.4. Opzet samenwerking met marktpartijen De samenwerking tussen de gemeente en corporaties en de gemeente en marktpartijen is anders van aard. Daar waar de samenwerking met corporaties meer is geformaliseerd via prestatieafspraken is dit bij marktpartijen niet het geval. In het beleid zien we wel dat er aandacht is voor de relatie met marktpartijen. Dit zit met name op het bieden van duidelijkheid over kaders en het realiseren van versnelling. Zo is In het Bestuursakkoord (2022) opgenomen: ‘we gaan inzetten op de ‘versnellingstafel wonen’, dit moet duidelijkheid aan projectontwikkelaars bieden over kaders en flexibiliteit per gebied.’ 22 Het Woonakkoord (2023) bouwt hierop voort en stelt: ‘we gaan de reeds bestaande Versnellingstafel Woningbouw duidelijker positioneren en de betrokkenheid vergroten door: meer partijen bij de Versnellingstafel te betrekken; vanuit de Versnellingstafel een Kopgroep Versnelling te formeren die een goede afspiegeling vormt van alle betrokken partijen en die gevraagd en ongevraagd advies kan geven omtrent nieuwbouwontwikkelingen’23 In het Woonakkoord is, ten aanzien van marktpartijen, tevens opgenomen dat: • De gemeente een vereveningsfonds gaat onderzoeken voor sociale woningbouw, zodat private investeerders die onvoldoende sociaal (kunnen) realiseren een bijdrage leveren aan voldoende betaalbare woningen op andere plaatsen in de stad.

• Taken tussen gemeente en corporaties/ontwikkelaars beter worden verdeeld om vertraging door capaciteitsgebrek te voorkomen. • Een Plan van aanpak wordt uitgewerkt voor het terugdringen van procestermijnen, gericht op een halvering van de proceduretijd van projecten, in aanvulling op landelijke en provinciale initiatieven • Initiatiefnemers ondersteund blijven worden in de eerste (intake)fase van hun projecten en heldere afspraken over de prioriteitstelling van vervolgfasen wordt gemaakt.

3.2. Analyse: uitvoering en samenwerking 3.2.1. Organisatie en inzet instrumenten in de praktijk (Door)ontwikkeling organisatie en bestuurlijke Gebiedstafels Zoals onder paragraaf 3.1.1 is beschreven kent de gemeente op dit moment een programmastructuur met programmamanagers die als ambtelijk opdrachtgever fungeren voor een gebiedsontwikkeling. Zij geven een opdracht aan interne projectmanagers die als ambtelijk opdrachtnemer opereren. Naar voren komt dat de afgelopen jaren via deze structuur mankementen zijn geweest rondom de sturing en mandatering. Projectmanagers krijgen vanuit hun ambtelijk opdrachtgever kaders mee. Op het moment dat er afgeweken moet worden van kaders moet geëscaleerd worden via inhoudelijke lijnmanagers. Volgens diverse betrokkenen ontbreekt het projectmanagers aan voldoende mandaat om knopen door te hakken en blijven besluiten daardoor hangen in de organisatie.

22

Gemeente Eindhoven (10 juni 2022) Bestuursakkoord 2022-2026 ‘Samen morgen mooier maken’.

23

Gemeente Eindhoven (17 februari 2023). Woningbouwakkoord Eindhoven bouwt door

26 / 60

Ten behoeve van bestuurlijke escalatie zijn, volgend vanuit het Bestuursakkoord, bestuurlijke Gebiedstafels ingericht. In de bestuurlijke Gebiedstafel komen vier portefeuillehouders samen om op ambitieniveau tot integrale afwegingen en keuzes te komen. Deze werkwijze wordt zowel bestuurlijk als ambtelijk gewaardeerd. Daarnaast wordt er nu gewerkt naar een situatie waarin van programmasturing meer naar lijnsturing wordt gegaan. Waarbij scherp aandacht komt voor afspraken over opdrachtgeverschap en opdrachtnemerschap. Ook komt er weer een aparte afdeling ‘wonen en voorzieningen’ in de organisatie. Dit moet zorgen voor meer interne én externe herkenbaarheid waar initiatieven in de organisatie kunnen ‘landen’, juiste mandatering en goede escalatiemogelijkheden. In de praktijk komt het namelijk voor dat initiatieven voor woningbouw op veel verschillende plekken in de organisatie binnenkomen. In de interviews is door verschillende betrokkenen aangegeven dat integrale afstemming tussen de initiatieven regelmatig miste. Hier ligt een belangrijke taak voor de strategische intake van projecten, wat ook expliciet een plek krijgt in de doorontwikkeling van de organisatie. Instellen Woningbouwregisseur en programmadirecteur Woningbouw Zoals werd beoogd in het Woonprogramma is er in Eindhoven een woningbouwregisseur aangesteld.

Daarnaast is er ook een programmadirecteur Woningbouw aangesteld. In de gesprekken wordt door verschillende betrokkenen, zowel binnen als buiten de gemeente, aangegeven dat de aanstelling van de woningbouwregisseur en de programmadirecteur positieve bijdragen hebben gehad aan de uitvoering van het woonbeleid. Er is, zo wordt aangegeven, meer slagkracht gekomen en er zijn meer escalatiemogelijkheden ontstaan. Specifiek voor de directeur Woningbouw is met Eindhoven Bouwt Door de ‘gereedschapskist’ uitgebreid om projecten die vastzitten ‘los te trekken’ en maatwerk te bieden. Voorbeeld hiervan is de flexibiliteit om huurwoningen om te zetten naar koop of andersom. Capaciteit Beperkingen rondom capaciteit lopen als een rode draad door de interviews. In de praktijk hebben projectmanagers nu soms wel zes of zeven projecten onder zich waardoor het niet eenvoudig is om aan alle projecten alle benodigde aandacht te geven. Gezien de beperkte capaciteit wordt er ook gezocht naar een andere rol- of taakverdeling tussen de gemeente en initiatiefnemers. Zo stellen ontwikkelaars zelf bestemmingsplannen of een conceptnota van uitgangspunten op omdat de gemeente hier niet aan toekomt. Vervolgens beoordeelt de gemeente de nota en vult deze aan waar nodig.

Dit is een werkwijze die ook volgt vanuit de intentie die in het Woonakkoord is opgenomen om taken tussen gemeente en ontwikkelaars beter te verdelen om capaciteitsgebrek te voorkomen. Ook wordt er nu onder begeleiding van de programmadirecteur Woningbouw meer ingezet op het werken via ‘dedicated teams’ waarin de gemeente intensief samenwerkt met ontwikkelaars. Bijvoorbeeld voor de ontwikkeling Sectie-C, waar ook een gebiedskader onder ligt, wordt een werkwijze ontwikkeld waarin nu samenwerkingsafspraken worden gemaakt met ontwikkelaars over rollen, taken en verantwoordelijkheden. De capaciteit in de organisatie is een belangrijk aandachtspunt in het kader van de schaalsprong die de gemeente wil maken via operatie Beethoven. De ruimtelijke schaalsprong betekent ook iets voor de ontwikkeling die de organisatie moet doormaken. Bestuurlijk is aangegeven dat de gemeente via de strategische investeringsagenda aan het ‘sparen’ is om de benodigde capaciteit voor de schaalsprong op orde te brengen. Er wordt gewerkt aan een afwegingskader voor het meegroeien van de organisatie met de schaalsprong. Participatie Voor de uitvoering van het Woonprogramma is goed stakeholdermanagent als belangrijke randvoorwaarde opgenomen. Bewoners moeten goed worden meegenomen in processen.

27 / 60

Zeker gezien de context van binnenstedelijke verdichting in Eindhoven is dit belangrijk. Uit de gesprekken blijkt dat participatie plaatsvindt op projectniveau. In lijn met de Omgevingswet komt het er op neer dat de initiatiefnemer, binnen de kaders van het participatiebeleid van de gemeente, verantwoordelijk is voor de participatie. Hierdoor is de gemeente vaak niet, of op afstand, betrokken tijdens inwonersavonden. Dit kan ertoe leiden dat corporaties of ontwikkelaars tijdens participatiemomenten de beleidskaders van de gemeente uit moeten leggen wat niet altijd als prettig wordt ervaren. De groei van de stad en de regio heeft consequenties voor alle (toekomstige) inwoners, bijvoorbeeld op het gebied van voorzieningen. Er bestaat behoefte aan een overkoepelend verhaal over de doorontwikkeling van de stad en de sociaal-maatschappelijke impact hiervan. Naar welke verstedelijking groeit de stad toe? Zo kunnen inwoners beter begrijpen wat het voor hen betekent en welke kansen dat hen brengt. Dit is aan de Versnellingstafel geagendeerd en wordt daar ook herkend door betrokkenen. Naar voren komt dat participatie op projectniveau vaak vatbaar is voor geluiden uit de omgeving waar ook de raad sterk op acteert (zie ook: paragraaf 5.2). Dit kan ook leiden tot vertraging in besluitvormingsprocessen.

In de casus de Caai komt naar voren dat de participatie goed is verlopen. Door de ontwikkelaar BPD is proactief ingezet op informeren, communiceren en participeren. De ontwikkelaar heeft stadsbrede digitale enquêtes uitgezet en zowel de inwoners als bedrijven in de omgeving actief benaderd en het plan aan hen voorgelegd. In deze gesprekken is aan de omgeving gevraagd waar rekening mee gehouden moet worden en wat zij nog zouden willen zien. Door op deze manier met inwoners en bedrijven in gesprek te gaan, is niet alleen het participatietraject uitgevoerd maar ook het plan verbeterd. Vanuit het ambtelijk wederhoor is de kanttekening geplaatst dat er relatief weinig ‘buren’ waren, wat de participatie gemakkelijker heeft gemaakt. Bij sommige andere plannen waar meer mensen omheen wonen kan er meer weerstand zijn, ongeacht hoe goed de participatie wordt aangepakt.

Gebiedsgerichte benadering en strategisch programmeren Naar voren komt dat de gemeente Eindhoven in het kader van het Woonprogramma project-/initiatiefgericht gewerkt heeft en beperkter gebiedsgericht. De gebiedsgerichte benadering wordt wel al rond het station Eindhoven, Flight Forum en Strijp-S toegepast. Hier wordt in de clusterpaspoorten – waarin relevante bepalingen uit het bestemmingsplan zijn vastgelegd – duidelijk dat er zorgen zijn over de samenhang tussen verschillende beleidsvelden. In dit gebied begint samenhang onderdeel te zijn van de strategie. Zoals eerder aangegeven staan er 27 gebiedskaders op de lijst waarop de gemeente regie wil gaan voeren. Uit de gesprekken met betrokkenen blijkt dat de focus van de gemeente Eindhoven uitgaat naar ontwikkelingen binnen het centrumgebied. Veel ambtelijke aandacht en middelen gaan dan ook uit naar hoogstedelijke projecten. In de keuze voor binnenstedelijk bouwen speelt bovendien mee dat Eindhoven geen uitleggebieden heeft voor stadsuitbreiding. Dit terwijl de regio wel één woningmarkt vormt. De uitwisseling tussen gemeenten is volgens betrokkenen beperkt en de bestuurlijke context hierin complex. Ook wordt door verschillende betrokkenen aangegeven dat de gemeente een concrete vertaling moet maken van het abstracte beeld dat nu bestaat van de ontwikkeling van de stad.

Naar welke verstedelijking groeit Eindhoven? Wat gebeurt er op het gebied van voorzieningen en parkeren? Voor het centrum is dit duidelijker uitgewerkt, maar voor de buurten naast het centrum is deze ontwikkeling en de bijbehorende integraliteit nog onvoldoende duidelijk.

28 / 60

Met strategisch programmeren en prioriteren wordt gekeken naar welke ontwikkeling het meest en/of het snelst bijdraagt aan het realiseren van doorstroming en aantallen nieuwe woningen. Dit wordt nu nog onvoldoende toegepast in de gemeente Eindhoven. Het is volgens betrokkenen een zoektocht naar de goede criteria om het bestuur de juiste afweging te laten maken in wat als het meest succesvol beschouwd kan worden. In het Ontwikkelperspectief Eindhoven (OPE) wordt naar deze methodiek toegewerkt. Voor het centrumgebied is het Ontwikkelperspectief centrum Eindhoven opgesteld dat geldt als basis voor de verdere uitwerking van de omgevingsvisie. Actievere grondpolitiek Uit de documenten en gesprekken blijkt dat Eindhoven lange tijd geen actieve grondpolitiek heeft gevoerd. Zowel door het college, de raad als de organisatie wordt aangegeven dat het wenselijk is als de gemeente naar de toekomst toe actiever en meer strategisch grondposities moeten verwerven om de woningbouwopgave te realiseren. In de bestuurlijke gesprekken is bevestigd dat de gemeente actiever grondbeleid is gaan voeren met als uitgangspunt: ‘geen verkoop meer, tenzij’. In lijn hiermee zijn in afgelopen jaren verschillende Wvg-posities ingenomen.

De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) bewerkstelligt dat, wanneer een grondeigenaar zijn grond wil verkopen, deze de grond eerst aan de gemeente te koop moet aanbieden als de gemeente een voorkeursrecht gevestigd heeft. De gemeente heeft onder andere in de Spoorzone en de Kanaalzone voorkeursrechten gevestigd. Ook de in 2023 vastgestelde nota grondbeleid is hiermee in lijn gebracht. Er wordt hierbij gesproken over ‘regisserend grondbeleid, met een accent op actieve grondpolitiek’. Actievere grondpolitiek betekent onder andere het actiever aankopen van grond in buurten en wijken, om (her)ontwikkelingen mogelijk te maken.24 Uit een van de bestuurlijke interviews blijkt wel dat het echt goed doordenken van de gevolgen en uitwerking van de actievere grondpolitiek nog vormgegeven moet worden. Er is nog beperkt sprake van een uitgekristalliseerde Wvgstrategie. Wil de gemeente hier bijvoorbeeld handen aan voeten aangeven via een eigen of regionaal ontwikkelbedrijf25 of via Publiek-private samenwerkingsconstructen (PPS)? Aangegeven is dat de houding actiever is geworden. Er wordt aangekocht maar de vraag ‘hoe dan verder?’ verdient de komende tijd verder aandacht.

3.2.2. Samenwerking in de praktijk Eindhoven Bouwt Door: versterkte samenwerking met aandachtspunten Team SamenWerken Onder de vlag van Eindhoven Bouwt Door is de samenwerking met corporaties volgens verschillende betrokkenen versterkt doordat zij sinds september 2023 elke week één dag fysiek samen zitten. Vanuit elke corporatie is er minstens één persoon aanwezig. Dit zogeheten Team SamenWerken heeft een aantal doelstellingen, waaronder het behalen van de woningaantallen uit de prestatieafspraken en het realiseren van versnelling. Om te beoordelen of een project goed past bij de doelstellingen van de werkgroep SamenWerken is er een aanmeldformulier ontwikkeld. Op donderdag werken vertegenwoordigers van corporaties en de gemeente in SamenWerken samen aan een lijst van projecten. Los van het Team SamenWerken wordt nog op de meer ‘traditionele’ wijze met elkaar samengewerkt. Waar vanuit marktpartijen wordt ervaren dat de ambtelijke organisatie weinig slagvaardig kan zijn, is dat voor corporaties minder aan de orde. Vanuit de corporaties wordt ervaren dat de betrokken ambtenaren in SamenWerken

24

Gemeente Eindhoven (13 juli 2023). Nota grondbeleid 2023.

25

De raad heeft in 2021 een motie aangenomen die verzoekt te onderzoeken of Het Woon Coördinatie Team van SGE kan worden uitgebreid door op

regionaal niveau een Ontwikkelbedrijf Volkshuisvesting op te richten.

29 / 60

mandaat hebben om knopen door te hakken en dat er meer slagkracht is. Door samen te komen, wordt het gevoel van een gezamenlijk doel, ook versterkt. Team SamenWerken Op de wekelijkse SamenWerkdag werkt het versnellingsteam van de gemeente op operationeel niveau samen aan projecten met een team projectmanagers van de gemeente en projectmanagers van corporaties. Het versnellingsteam bestaat uit planeconoom, planjurist, privaatjurist, stedenbouwer, vergunningsverlener en de secretaris van de CRK. Ook is de woningbouwregisseur aanwezig. De capaciteit van het team projectmanagers en het versnellingsteam wordt alleen ingezet voor projecten die worden aangemerkt als focusproject. Het mandaat van beide groepen is vooral technisch en praktisch: binnen de meegekregen kaders het project realiseren. Vanuit de corporaties wordt opgemerkt dat de samenwerking met de gemeente de afgelopen tijd is versterkt. Ook corporaties en commerciële partijen weten elkaar te vinden in ontwikkelingen. Desondanks blijven de resultaten tegenvallen. In de prestatieafspraken met woningbouwcorporaties is afgesproken dat er gemiddeld 600 sociale huurwoningen per jaar toegevoegd moeten worden en de achterstand uit eerdere jaren ingehaald moet worden.

Onderstaande figuur, vanuit de organisatie aangeleverd op basis van de Woningbouwmonitor (augustus 2024) laat zien dat deze afspraken in de afgelopen jaren steevast niet gerealiseerd zijn. Wel wordt er in de komende jaren een inhaalslageffect verwacht. In hoofdstuk 4 wordt verder ingezoomd op (beperkende) verklarende factoren betreffende de doelrealisatie en het beoogde boeggolfeffect.

Figuur 10. Realisatie huur corporaties (2020 t/m 2023) en prognose sociale huur corporaties (2024 t/m 2028). Betrokkenen bij de gemeente geven aan dat overwogen kan worden of deze manier van samenwerken in Eindhoven Bouwt Door breder kan worden getrokken naar een samenwerking met een paar ontwikkelaars. Ook vanuit marktpartijen klinkt deze wens. Een dergelijke publiek-private samenwerking op basis van high trust vergt wel duidelijke kaders en afspraken, gelet op de verschillende belangen.

30 / 60

Versnellingstafel Wonen Ook beoogt de gemeente, zoals in het Bestuursakkoord (2022) al was opgenomen, met de Versnellingstafel meer duidelijkheid te geven aan projectontwikkelaars over de kaders en flexibiliteit per gebied. De rol die de Versnellingstafel speelt, is tweeledig. Enerzijds is het de bedoeling om meer begrip te krijgen voor elkaar en de relatie te verbeteren. Anderzijds moet het leiden tot versnelling van het realiseren van de woningbouwopgave. Ten aanzien van dit eerste punt klinken positieve geluiden door over de Versnellingstafel. Zo wordt genoemd dat de relatie tussen de gemeente, corporaties en marktpartijen is verbeterd door de Versnellingstafel. De insteek om de realisatie van projecten daadwerkelijk te versnellen lijkt op dit moment wel nog onvoldoende tot uiting te komen. Ook wordt opgemerkt dat de focus in de gemeente vaak ligt op de kortere termijn (circa vijf jaar), maar dat aan de Versnellingstafel bereidheid is om naar de middellange termijn te kijken. Rond de Versnellingstafel komt ook het bespreken van strategische thema’s aan bod, zoals participatie in relatie tot de woningbouwopgave die er ligt, het prioriteren van capaciteit en de rolverdeling-taakverdeling tussen de gemeente en ontwikkelaars. Bovendien helpt de structurele aanwezigheid van bestuurders in het contact tussen de gemeente en marktpartijen.

Wat zowel volgens corporaties als marktpartijen nog ontbreekt in Eindhoven is een heldere visie en bijbehorend verhaal over de enorme woningbouwopgave waar de stad voor staat en wat dit voor de stad betekent. Eindhoven staat voor een enorme verdichtingsopgave. In dit kader valt het ons ook op dat de aanpak Eindhoven Bouwt Door zich hoofdzakelijk focust op het vlottrekken van nieuwbouwprojecten. Het Maatregelenpakket ziet niet toe op maatregelen voor vervanging binnen de bestaande woningvoorraad. Nu moet dat misschien ook niet verwacht worden van Eindhoven Bouwt Door. Echter, vervanging binnen en benutting van de bestaande woningvoorraad verdient ook volgens betrokkenen meer aandacht in de bredere beleidsontwikkeling. In het kader van betere benutting is bestuurlijk wel aangegeven dat er plannen in ontwikkeling zijn om te gaan experimenteren met woningdelen. Hierbij wonen meerdere mensen, vaak twee of drie, samen in één appartement. Naast deze Eindhovense Versnellingstafel is er, conform de verplichting uit de Woondeal, ook een regionale versnellingstafel. Deze tafel gaat vooral uit van hulp bij projecten die zijn vastgelopen. Aandachtspunten in de organisatie hebben weerslag op de samenwerking Initiatiefnemers merken op dat de gemeente de woningopgave heel gedegen en beheerst wil doen en alle ‘vinkjes’ worden afgegaan voordat een besluit wordt genomen.

Ook als een ambtenaar van de gemeente met voldoende mandaat aan tafel zit om besluiten te nemen, kan het lang duren voordat er knopen worden doorgehakt. Verschillende marktpartijen geven dan ook aan dat er nog winst valt te behalen op de doorlooptijd van processen. Het komt bovendien in meerdere projecten voor dat initiatiefnemers wegens capaciteitsgebrek lang wachten tot er een projectleider beschikbaar is vanuit de gemeente. Daarnaast ervaren marktpartijen in de realisatiefase dat er veel verschillende beleidsterreinen betrokken zijn bij een project en die allemaal aansluiten bij overleggen, terwijl niet iedereen in elk overleg even relevant is vanwege de fasering in het proces. Daar komt ook nog bij dat ontwikkelende partijen soms ervaren dat de gemeente niet altijd ‘beleidsvast’ is. Hoewel in Eindhoven Bouwt Door is opgenomen dat nieuw beleid niet van toepassing mag worden verklaard op lopende projecten blijkt dit in de praktijk weerbarstig. Dit wordt ook geweten aan verloop van ambtelijk betrokkenen die andere accenten vanuit (flankerend) beleid in projecten inbrengen. Met de komst van de programmadirecteur woningbouw en de woningbouwregisseur ervaren ontwikkelende partijen wel dat er meer slagkracht is gekomen in de ambtelijke organisatie en dat er meer escalatiemogelijkheden zijn ontstaan.

Een van de corporaties merkt op dat dit een cultuuromslag brengt in de ambtelijke organisatie. Een omslag die zij graag zien doorgezet in de hele organisatie.

31 / 60

Samenwerking in de regio Met het sluiten van de Woondeal in maart 2023 is de regionale samenwerking verbreed van SGE-niveau (negen gemeenten) naar MRE-niveau (21 gemeenten). Vanuit de provincie wordt aangegeven dat de huidige regionale samenwerking in de basis soepel verloopt. Echter, er wordt ook nog weleens een spanning bemerkt tussen de SGE en MRE: wie doet wat op welke tafel? Op SGE-niveau is er een coördinatieteam, dat zich in het kader van de regionale strategische programmering ook bezig hield met de afstemming wie waar gaat bouwen. Op MRE-niveau is pas sinds 2023 het thema Wonen concreet op tafel gekomen. De structurele samenwerking die er in SGE-verband was, is er nog niet in MRE-verband. Dit heeft tijd nodig om te ontwikkelen. Ook bestuurlijk wordt aangegeven dat de huidige samenwerking nog weleens stroperig voelt. De samenwerking heeft, zo wordt aangegeven, nog niet geleid tot het concreet versnellen van de woningbouwopgave. Vanuit de provincie wordt bemerkt dat Eindhoven als veruit grootste stad en gemeente verantwoordelijk is voor de helft van woningbouwprogramma van de hele regio. Daar zit ook de, al dan niet uitgesproken, verwachting bij dat taken en verantwoordelijkheden navenant worden opgepakt. De provincie ziet Eindhoven in de regio op ambtelijk niveau niet het voortouw nemen dat misschien wel verwacht wordt.