Rekenkamerrapport - Woningbouw in Eindhoven - lerend tot versnelling komen

Eindhoven wil, zo wordt aangegeven, niet bepalen voor de regio en manifesteert zich duidelijk als één van de gemeenten. Een verklaring die hiervoor gegeven wordt, is dat Eindhoven kostbare capaciteit prioritair inzet voor de eigen opgave. Het capaciteitsvraagstuk is overigens een vraagstuk dat bij alle partijen speelt, zo wordt aangegeven. Bij de herijking van de Woondeal, die nu gepland staat, zal aandacht zijn voor een reëlere planning en taakverdeling met wat er wel en niet kan op regionaal niveau.

3.3. Toets op de normen Bij de beoordeling van de normen gebruiken we de volgende categorieën: Aan deze norm wordt ‘voldaan’. Aan deze norm wordt ‘deels voldaan’. Aan deze norm wordt ‘niet voldaan’. Aspect Uitvoering beleid

Normen a.

De verantwoordelijkheden met betrekking tot de uitvoering van het beleid zijn duidelijk belegd, zowel intern als bij samenwerkingspartners, op basis van concrete afspraken.

b.

De samenwerking met andere belanghebbenden, zoals woningbouwcorporaties en marktpartijen, draagt constructief bij aan de Eindhovense ambities en doelen.

c.

De gemeente zet actief in op haar positie als ‘betrouwbare partij’ t.b.v. het binden van investeerders en beleggers. De gemeente heeft hiervoor zowel een middellange- als langetermijnvisie en aanpak ontwikkeld.

d.

De gemeente heeft voldoende duidelijk in beeld over welke instrumenten zij beschikt ten aanzien van vervanging binnen bestaande woningvoorraad en nieuwbouw. De gemeente zet deze instrumenten weloverwogen in.

Norm 2a De gemeente heeft afspraken gemaakt over de uitvoering met samenwerkingspartners, onder andere via prestatieafspraken (corporaties) en het gezamenlijk ondertekenen van het Woningbouwakkoord Eindhoven Bouwt Door. Aandachtspunten zijn er wel voor de interne organisatie op het gebied van mandatering, escalatiemogelijkheden en het maken van integrale afwegingen. Er wordt daarmee ‘deels voldaan’ aan deze norm.

32 / 60

Norm 2b De samenwerking met ontwikkelende partijen is de laatste jaren geïnventariseerd via de aanpak Eindhoven Bouwt Door en bijbehorende maatregelenpakket. Dit heeft vooral geleid tot kortere lijnen en een beter begrip over en weer. De daadwerkelijke versnelling van de woningbouwopgave lijkt nog te beperkt van de grond te zijn gekomen. Zo getuige ook het feit dat de productie vanuit de prestatieafspraken de afgelopen jaren niet is gerealiseerd. Er wordt daarmee ‘deels voldaan’ aan deze norm. Norm 2c Via het maatregelenpakket Eindhoven Bouwt Door is duidelijk voor de korte termijn aandacht voor het versterken van de positie als ‘betrouwbare partij’, onder andere door het bieden van meer financiële basis, procedures versnellen, en nieuw beleid niet van toepassing te laten zijn op lopende projecten. Voor deze laatste twee aspecten geldt dat ontwikkelende partijen de beoogde consequenties nog beperkt ervaren. Er wordt daarmee ‘deels voldaan’ aan deze norm. Norm 2c In de gehele beleidsontwikkeling is duidelijk aandacht voor de inzet van instrumentaria ten behoeve van nieuwbouw. Met het maatregelenpakket, gekoppeld aan Eindhoven Bouwt Door, heeft de gemeente duidelijk meer mogelijkheden gecreëerd om projecten ‘los te trekken’. Voor dit maatregelenpakket komt wel naar voren dat dit hoofdzakelijk gefocust is op het realiseren van nieuwbouw.

Voor vervanging van de bestaande woningvoorraad lijken minder instrumentaria te zijn beschreven, ontwikkeld en ingezet. Er wordt daarmee ‘deels voldaan’ aan deze norm.

33 / 60

4. Doeltreffendheid In paragraaf §4.1 gaan we in op de monitoring en de realisatie van de kwantitatieve en kwalitatieve doelen. We gaan vervolgens in §4.2 in op de geconstateerde beperkingen ten aanzien van de doelrealisatie.

4.1. Doelrealisatie Monitoring en doelrealisatie kwantitatieve doelen Het college van de gemeente Eindhoven heeft op 5 maart 2024 de Jaarrapportage woningbouwproductie over 2023 inclusief doorkijk naar de woningbouwproductie in de periode 2024 tot en met 2027 met de raad gedeeld. Deze rapportage volgt op een eerder informatiemoment van oktober 2023 waarbij de raad is meegenomen in de verwachte woningbouwproductie in dat jaar gebaseerd op de voorlopige cijfers. Vanuit het Raadsinformatiesysteem en de voor dit onderzoek ontvangen documenten maken we niet op dat er in de jaren 2020, 2021 en 2020 en op gezette tijden vergelijkbare rapportages met de raad zijn gedeeld. Realisatie woningbouw periode 2020 tot en met 2023 Uit de Jaarrapportage volgt dat in 2023 onderstaand aantal (bruto) aantallen woningen is opgeleverd, onderverdeeld naar verschillende prijsklassen. 26

Figuur 11. Opgeleverde woningbouw in 2023 Het college geeft hierover aan dat de bouw momenteel in zwaar weer verkeert. Dit is een landelijk beeld dat ook wordt gezien in Eindhoven. Van de top 5 grootste steden leverde alleen Rotterdam meer woningen op dan het jaar ervoor.27 In Eindhoven zijn er in 2023 uiteindelijk 1.726 woningen bruto opgeleverd en netto (bruto – sloop) zijn dit er 1.380. Aangegeven wordt dat de collegeambitie van 3.000 woningen per jaar daarmee niet is gehaald. Zoals hiervoor aangegeven, is er geen uitgewerkte rapportage aangetroffen van de woningbouwproductie in de jaren 2020, 2021 en 2022. 26

De gehanteerde prijsklassen zijn gebaseerd op de MRE begrippenlijst 2023. Sociale huur gaat hier om huur tot € 879,66; middenhuur is huur vanaf € 879,66

t/m € 1.123,13 en dure huur is huur vanaf € 1.123,13. Sociale koop is koop tot € 230.000; middeldure koop is koop vanaf € 230.000 t/m € 390.000 en dure koop is koop vanaf € 390.000. 27

Gemeente Eindhoven (26 maart 2024). Presentatie Gemeenteraad Themabijeenkomst Wonen 26 maart 2024.

34 / 60

In de jaarstukken van de gemeente wordt aangegeven dat er wordt ingezet op het verder verhogen van de woningbouwproductie naar gemiddeld 3.000 woningen per jaar. De gemeente verantwoordt daarbij over het totaal aantal bruto en netto toegevoegde woningen. Hieruit maken we op dat ook in deze jaren de beoogde nieuwbouwproductie niet is behaald. Doelstelling Verhogen woningbouwproductie met gemiddeld 3.000 woningen per jaar Verhogen woningbouwproductie met gemiddeld 3.000 woningen per jaar Verhogen woningbouwproductie met gemiddeld 3.000 woningen per jaar

Jaar 2020

Bruto toevoeging 1.821

Netto toevoeging Bron 368 Jaarstukken 2020

2021

Onbekend

1.538

Jaarstukken 2021

2022

Onbekend

2.080

Jaarstukken 2022

Verhogen woningbouwproductie met gemiddeld 3.000 woningen per jaar

2023

1.726

1.380

Jaarrapportage woningbouwproductie

Figuur 12. Realisatie woningbouw periode 2020-2023 Realisatie betaalbaarheid woningen 2020-2023 Over de realisatie in 2023 geeft het college het volgende aan over de realisatie in prijsklasses: • Van de gerealiseerde woningen in 2023 is 72% betaalbaar. Er is relatief veel dure koop gerealiseerd (25%), bijvoorbeeld in de projecten Tongelresche Akkers, Blixembosch Noordoost en Wiele. • Het aandeel sociale huur is 47%. Dit is 17% hoger dan de huidige collegeambitie. Dit komt met name door de oplevering van 456 studentenwoningen in het voormalige Philips Hoofdkantoor aan de Boschdijk. • Het aandeel sociale- en middenkoop was samen 10%, dit ligt 30% lager dan de collegeambitie (van 2023). Over de exacte verdeling naar prijsklassen wordt in de jaarstukken 2020 tot en met 2023 niet ingegaan. Wel wordt aangegeven hoeveel sociale huurwoningen er jaarlijks zijn gerealiseerd. Zie eerder figuur 11. Prognose realisatie woningbouw 2024 tot en met 2027 In de hiervoor aan gememoreerde Jaarrapportage geeft het college ook een prognose voor de te realiseren woningbouw in de periode 2024 t/m 2027, inclusief prijscategorisering.

Figuur 13. Op te leveren woningen in de periode 2024 tot en met 2027, verdeeld naar prijsklassen.

35 / 60

De geplande oplevering leidt tot de volgende bevindingen door het college over de verdeling van de woningbouw: • De prognose is dat 82% van de woningen in het betaalbare segment valt. Dat is 3% lager dan de collegeambitie van 85%. • Er wordt naar verwachting 42% sociale huur gerealiseerd. Dat is 12% meer dan de collegeambitie van 30%. • Ongeveer 30% zal bestaan uit middenhuur, dit is 15% hoger dan de gemeentelijke ambitie. • Het aandeel sociale- en middeldure koop ligt, evenals als in 2023, 30% lager dan de ambitie. Over de woningbouwprognoses wordt aangegeven aan dat er vrijwel altijd een ‘boeggolf’ is te zien. De komende jaren, van 2024 tot en met 2026, zijn relatief goed in te schatten qua productie. De meeste plannen van deze planning bevinden zich in een afrondende ontwikkelfase. Veelal zijn ze al voorzien van een bouwvergunning, of is de bouw zelfs al gestart. Vanaf 2027 staan er plannen op de planning waarvoor de ontwikkeling minder ver is. Hierdoor is de planning moeilijker in te schatten. De ervaring leert ook dat deze woningen zich nog gaan verdelen in de tijd. Digitale Woningbouwkaart In mei 2024 heeft de gemeente een openbare ‘Digitale Woningbouwkaart’ gepubliceerd.

Het is hierbij mogelijk om in te zoomen op een plattegrond van de stad (onderverdeeld naar de stadsdelen Strijp, Woensel-Noord, Woensel-Zuid, Tongelre, Gestel en Stratum) waarbij te zien is welke projecten in studie zijn, wat in voorbereiding is (fase van ontwerpplan tot en met verleende vergunning) of in aanbouw. Bij elk project is te zien hoeveel woningen er gebouwd worden en om welk type woningen het gaat. Ook is te zien of het huur- of koopwoningen zijn, in welke prijsklasse ze vallen en wie de ontwikkelaar is. Monitoring en doelrealisatie kwalitatieve doelen In hoofdstuk 2 constateerden we dat de kwalitatieve doelen beperkt zijn geoperationaliseerd. Dit bemoeilijkt de wijze waarop de kwalitatieve aspecten van het woonbeleid kunnen worden gemonitord. De verantwoording in de afgelopen jaren lijkt veelal gericht te zijn op aantallen; er is hierbij beperkt aandacht voor de doelrealisatie van de kwalitatieve aspecten van het woonbeleid. Aspecten als leefbaarheid, doorstroming en verduurzaming van het vastgoed komen niet terug in de jaarrapportage. In de gesprekken met direct betrokkenen komt naar voren dat de huidige monitoring en verantwoording richting de raad hier niet sterk op inzet.

4.2. Beperkingen in de doelrealisatie Het college heeft in de afgelopen tijd meermaals aandacht besteed aan beperkingen in de doelrealisatie rondom wonen. In een aparte bijlage bij de Raadsinformatiebrief Eindhoven Bouwt Door worden de volgende onzekerheden ten aanzien van woningbouw benoemd.28 Hard gestegen bouwkosten en onzekerheden over toekomstige prijzen De bouwkosten zijn in 2022 met meer dan 10 procent gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Vanwege de onzekerheid over de steeds verder stijgende materiaalprijzen zijn bouwers bovendien vaak niet meer bereid om prijsafspraken te maken. Met name bij grote en complexe projecten, met vaak een lange bouwtijd, zijn ontwikkelaars hierdoor niet langer in staat om het risico van de bouwkostenstijging gedurende de bouw op zich te nemen.

28

Gemeente Eindhoven (17 februari 2023) Bijlage 1 bij Raadsinformatiebrief ‘Eindhoven bouwt door’: Onzekerheden woningbouw.

36 / 60

Stijgende rentes, energiekosten en inflatie zorgen voor onzekerheid over woningprijzen Op de woningmarkt hebben de gestegen energiekosten en de hoge inflatie een grote impact op de financiële mogelijkheden van mensen die op zoek zijn naar een koop- of huurwoning. De gestegen (hypotheek)rente zorgt daarbij ook voor een einde aan de extreme prijsstijgingen van koopwoningen in de afgelopen jaren, maar door de hogere rente blijven woningen onbetaalbaar voor veel inwoners. Het is erg onzeker hoe de woningprijzen zich de komende jaren zullen ontwikkelen, waardoor de bouw van woningen steeds risicovoller wordt. Recente bouwprojecten laten ook zien dat de benodigde voorverkooppercentages bij koopwoningen vaak niet meer worden gehaald. Stijgende rentes hebben een impact op de financiering van projecten De stijgende rentes op de kapitaalmarkten hebben ook een grote impact op de financiering van projecten. De meeste woningbouwprojecten worden immers gerealiseerd met geleend geld en daardoor zet de stijgende rente de financiële haalbaarheid onder druk. Terugtrekkende (internationale) beleggers Ontwikkelaars worden op grote schaal geconfronteerd met beleggers die niet langer bereid blijken om huurwoningen af te nemen. Deels komt dat doordat zij de negatieve consequenties vrezen van de huurregulering van Minister De Jonge.

Bovendien zorgt de gestegen rente ervoor dat op de kapitaalmarkten weer een hoger rendement kan worden behaald waardoor de (financiële) motivatie vermindert om te beleggen in huurwoningen. Tal van grote projecten hebben daardoor geen afnemer en dreigen niet gebouwd te kunnen worden. Effecten van langlopende bezwaarprocedures Bij veel woningbouwprojecten heeft de gemeente Eindhoven last van langlopende bezwaarprocedures. Vanwege de complexiteit, onderlinge samenhang van projecten en capaciteitsproblemen bij de Raad van State, laten besluiten te lang op zich wachten. Een gang naar de Raad van State staat gelijk met een vertraging van anderhalf jaar. Gevolg hiervan is dat ontwikkelaars die klaar staan/stonden om te ontwikkelen, niet doorkunnen met hun plan, meer (rente)kosten moeten betalen met als risico dat projecten niet meer uitkunnen in de eerder overeengekomen vorm en programmering. Ook hierover willen partijen in gesprek met de gemeente om te heronderhandelen. Personeelsgebrek Er zijn in de gehele bouwketen onvoldoende mensen werkzaam om alle projecten gelijktijdig te kunnen uitvoeren, zowel bij de ontwikkelende partijen en bouwbedrijven, als bij hun adviseurs en bij de betrokken overheden. Dit speelt ook binnen de gemeentelijke organisatie.

Stikstof Door gerechtelijke uitspraken over de beperking van mitigerende maatregelen en (recent) over de afschaffing van bouwvrijstelling, onduidelijkheid over het rijksbeleid en de concrete maatregelen die op nationaal niveau zullen moeten volgen, zijn de stikstofproblemen weer helemaal terug. Door de noodzakelijke aanvullende berekeningen, extra toetsen en mogelijk extra te nemen maatregelen bij projecten zal vertraging ontstaan. Bovendien krijgen bezwaarmakers extra munitie om projecten te laten vertragen. De stapeling van eisen en ambities Zowel het rijk, de provincie als de gemeente hebben grote ambities met de ruimte in de stad en dat leidt tot een sterke stapeling van wettelijke en beleidsmatige eisen en wensen. Grote en vaak doorslaggevende punten in relatie tot de financiële haalbaarheid van projecten zijn het woonprogramma, de eisen rond woonkwaliteit, stedenbouwkundige advisering (beperking in bouwhoogten/volumes), omgang met cultuurhistorische waarden. Ook in het nieuwe bestuursakkoord zijn nieuwe ambities geformuleerd die impact hebben op (de haalbaarheid van) projecten.

37 / 60

Fiscale wijzigingen Verschillende fiscale wijzigingen hebben impact op de investeringen in woningbouw. Denk aan de verhoging van de overdrachtsbelasting bij verwerving onroerend goed boven 10% en aan verschuivingen van box 2 naar 3 voor beleggingsmogelijkheden waardoor ook private equity investeringen / beleggingen minder aantrekkelijk worden. Door stijgende bouwkosten, de stijgende rente, toenemende onzekerheden in de markt zijn en de stapeling van beleid, is een situatie ontstaan waardoor veel projecten niet langer financieel haalbaar zijn. Uitstel of afstel van deze projecten kan de gemeente zich door de crisis op de woningmarkt en de economische groei niet veroorloven.

4.3. Analyse 4.3.1. Doelrealisatie Het lukt de gemeente Eindhoven de afgelopen jaren niet om de beoogde kwantitatieve doelstellingen te realiseren. Zowel ten aanzien van de te realiseren woningen als de categorisering (inclusief 85% betaalbaarheid) wordt er op dit moment afgeweken van de doelstellingen uit het Woonprogramma. Het college en de organisatie hebben wel scherp in beeld waarom er op dit moment niet wordt voldaan aan de doelstellingen en delen deze zorgen ook actief met de raad. Tegelijkertijd bemerken we hierbij ook een spanning tussen de looptijd van de doelstellingen in het Woonprogramma (2020 t/m 2024) en de huidige verantwoording via jaarcijfers. Immers, de woningbouwproductie in de periode van het Woonprogramma is het gevolg van beslissingen en besluiten die ruim voor de start van het Woonprogramma zijn gemaakt. En hoewel in de verantwoording een doorkijk wordt gegeven richting 2027 geldt ook dat deze beoogde productie voortvloeit uit keuzes en afwegingen uit een eerdere periode. De impact die de gemeente kan maken via bijsturing op de uitvoering, zoals via Eindhoven Bouwt Door, kan zich dus waarschijnlijk pas na de looptijd van het Woonprogramma vertalen. Betrokkenen geven aan dat de monitoring en verantwoording gericht moet zijn op zowel de korte als langere termijn, passend bij de schaalsprong die beoogd wordt richting 2040 (Beethoven).

Het is daarom belangrijk dat er een monitoringssystematiek wordt toegepast die hier recht aan doet. Met de recent verschenen digitale Woningbouwkaart zijn hier goede stappen in gezet en verschuift de focus van productie in één jaar naar projecten die in studie, in voorbereiding of in aanbouw zijn. Deze monitoring heeft ook een belangrijke publieke functie richting (toekomstige) inwoners. Dit ontslaat de gemeente niet van de verantwoordelijkheid om periodiek inzichtelijk te maken hoe de jaarlijkse daadwerkelijke productie zich verhoudt tot de door de raad vastgestelde kaders.

In de casus VB-gebouw wordt duidelijk dat er in de realisatie van projecten ook versnelling plaats kan vinden. In dit geval gaat het om een tijdelijke bestemming voor studentenhuisvesting die door een samenwerking tussen de gemeente, TU Eindhoven en Trudo tot stand is gekomen. Omdat het VB-gebouw al enige tijd leegstond en er een grote behoefte is aan studentenwoningen, is besloten het gebouw tijdelijk te verhuren aan studenten. In zeer korte tijd is dit plan tot stand gekomen en het gebouw verbouwd.

38 / 60

4.3.2. Beperking in de doelrealisatie en doelmatigheid In de interviews met betrokkenen van de gemeente, corporaties en commerciële ontwikkelaars worden de beperkingen die het college eerder al met de raad deelde over de uitvoering bevestigd. Hieronder worden de belangrijkste beperkingen ten aanzien van de doelrealisatie vanuit de gesprekken uitgelicht. Betaalbaarheidseisen in beleid Zowel vanuit corporaties als ontwikkelaars wordt aangegeven dat de betaalbaarheidseis van 85% op dit moment belemmerend werkt voor de totale woningbouwproductie. Vanuit ontwikkelaars is aangegeven dat op dit moment niet helder is waar de betaalbaarheidsnorm van 85% op is gebaseerd. Verschillende betrokkenen verwijzen naar andere grote gemeenten als Rotterdam die andere betaalbaarheidseisen hanteren. De gemeente Rotterdam stuurt tot aan 2026 op 55% betaalbaar (20% sociaal en 35% midden) en vanaf 2026 65% betaalbaar (25% sociaal en 40% midden).29 In een periode met hoge bouwkosten is het verdienvermogen bij de bouw van betaalbare woningen voor ontwikkelaars lager geworden. Vanuit de gemeentelijke organisatie wordt gemerkt dat er in de ontwikkeling van woningen wordt ingeleverd op kwaliteit, zoals het aantal vierkante meters of de hoogte van plafonds, om alsnog aan de betaalbaarheidseisen te voldoen.

Ook de landelijke wetgeving rond betaalbare huur vormt voor commerciële ontwikkelaars een struikelblok.

In de casus Victoriatoren komt de worsteling van de ontwikkelaar met de betaalbaarheidseisen naar voren. Met de stijging van de bouwkosten en gestegen rentes lijkt het huidige plan voor de ontwikkelaar niet meer haalbaar.

Zowel door corporaties als ontwikkelaars is het signaal gegeven dat de gemeente kan overwegen om meer woningen in het hogere segment woningen toe te voegen, waardoor verschillende verhuisbewegingen op gang kunnen worden gebracht. De gemeente zou dan op projectniveau betaalbaarheidseisen los kunnen laten om in ieder geval een verschuiving op gang te brengen. Dit hoeft vervolgens niet ten koste te gaan van de gehele programmering mits voldoende is uitgewerkt wat voor mix de gemeente op gebiedsniveau wil realiseren. Dit vraagt, zo wordt aangegeven, wel een meer duidelijk verhaal wat Eindhoven als stad wil zijn, inclusief doorvertaling hiervan naar concretere gebiedskaders (zie eerder hoofdstuk 2). Voor ontwikkelaars en corporaties is een sterke behoefte aan gebiedskaders voor heel Eindhoven, logisch voortvloeiend uit een algehele visie op de ontwikkeling van de stad. Bezwaar- en beroepsprocedures Bezwaar- en beroepsprocedures zorgen door de lange wachttijden bij de Raad van State voor vertraging in het realiseren van woningbouwprojecten.

In de casus ‘Victoriatoren en -park’ komt naar voren dat de planontwikkeling geconfronteerd is met een lange Raad van State procedure. Met de wijziging in de projectafspraken in 2023 is het plan weer vlot getrokken en wordt gekoerst op start bouw eind 2024.

29

Gemeente Rotterdam (14 februari 2024). Rotterdamse Woonvisie, p4.

39 / 60

Stapeling van ambities en wisselende beleidsvoornemens De vele ambities op het gebied van onder andere groen, verkeer en milieu vormen volgens betrokkenen een uitdaging. De stapeling van beleid is op onderdelen een beperkende factor en werkt kostenverhogend in het realiseren van de woningbouwopgave. Initiatiefnemers van woningbouwprojecten lopen er daarnaast ook tegenaan dat beleidsuitgangspunten nog weleens worden aangepast lopende een ontwikkeling. Daarnaast kan het, zo wordt aangegeven, nog weleens voorkomen dat er wisselende perspectieven op hetzelfde beleid bestaan tussen ambtenaren die betrokken zijn bij de intake van een initiatief en ambtenaren die vervolgens onderdeel uitmaken van een projectteam. Dit kan er volgens initiatiefnemers toe leiden dat stedenbouwkundige plannen moeten worden aangepast.

In de casus Rustenburgstraat komt naar voren dat parkeerbeleid is gewijzigd met een andere parkeernorm dan op het moment dat het project werd ingediend. Hierdoor moest het stedenbouwkundig plan worden aangepast.

Capaciteit in de organisatie In paragraaf 4.1 wordt al het personeelsgebrek genoemd. Ook in de interviews geven betrokkenen aan dat de capaciteit en expertise in de gemeentelijke organisatie tegen haar grenzen aanloopt. Aangegeven is dat er met name rondom planeconomen, planjuristen, vergunningverleners en ecologen schaarste is (geweest).

Zowel in de casus ‘Rustenburgstraat’ als ‘Victoriatoren en -Park’ komt naar voren dat het lang heeft geduurd voordat er een projectleider beschikbaar was vanuit de gemeente om het project een volgende fase in te brengen.

De gemeente Eindhoven is hierin niet uniek. Maar dit leidt er wel toe dat het lang kan duren voordat plannen van initiatiefnemers worden beoordeeld. Vanuit de ambtelijke organisatie is aangegeven dat ook intern is gesignaleerd dat het functiehuis als vijfde stad van het land niet in verhouding staat tot de vier grootste steden van het land. Bestuurlijk is verwezen naar een benchmark-onderzoek van Berenschot waarin naar voren komt dat de beschikbare fte niet onderdoet voor andere gemeenten. Kanttekening die hierbij is gemaakt is dat Eindhoven hierbij niet is afgezet tegenover G4-gemeenten terwijl de woningbouwopgave wel van dit schaalniveau is. Het verstevigen van de capaciteit ten behoeve van de operatie Beethoven heeft zijn beslag gekregen in de strategische investeringsagenda. Bestuurlijk is aangegeven er wordt gewerkt aan een afwegingskader voor het meegroeien van de organisatie met de schaalsprong. Naast de uitdaging in capaciteit in kwantitatieve zin wordt door enkele betrokkenen opgemerkt dat de houding van medewerkers in de ambtelijke organisatie afwachtend kan zijn. Bij twijfel wordt vaak gewacht en extra detailinformatie opgevraagd, wat vertragend werkt. Tegelijkertijd ervaren initiatiefnemers soms ook gebrekkige communicatie op het moment dat zij in afwachting zijn van besluitvorming door de gemeente.

Zo geven initiatiefnemers aan dat zij er pas achter komen dat plannen zijn vastgesteld op het moment dat zij zelf het raadsinformatiesysteem raadplegen.

40 / 60

Interne bestuurlijke procedures Het vaststellen door de raad van omgevingsplanwijzigingen wordt door betrokkenen als vertragend ervaren. Deze stap in het proces heeft doorgaans een lange voorbereidingstijd. Bovendien kan het enige tijd duren voordat een besluit geagendeerd en behandeld kan worden in de raad.

In de casus de Caai heeft de ontwikkelaar BPD in een brief aan de griffie een oproep gedaan om het bestemmingsplan eerder in de raad te behandelen dan gepland was. In de brief wordt gewezen op de grote woningbehoefte en gewaarschuwd voor een vertraging van de realisatie van het project.

4.4. Toets op de normen Bij de beoordeling van de normen gebruiken we de volgende categorieën: Aan deze norm wordt ‘voldaan’. Aan deze norm wordt ‘deels voldaan’. Aan deze norm wordt ‘niet voldaan’. Aspect Doeltreffendheid en doelmatigheid

3

Normen

a.

Het lukt de gemeente om zowel de kwantitatieve als kwalitatieve doelen te realiseren waardoor vastgestelde ambities worden bereikt.

b.

De doelrealisatie wordt actief gemonitord en op basis daarvan vindt - indien nodig - bijsturing plaats.

c.

Inzichtelijk is wat de mate van doeltreffendheid heeft bepaald. De gemeente heeft de succes- en knelfactoren (belemmeringen) duidelijk in beeld.

d.

De organisatie is wat betreft capaciteit, taken/bevoegdheden en middelen voldoende geëquipeerd om doelen te realiseren.

Norm 3a Het is de gemeente de afgelopen periode niet gelukt om de kwantitatieve doelen ten aanzien van productie en betaalbaarheidseisen te realiseren. Ook de geplande productie lijkt qua prijsklassen niet in balans ten opzichte van de huidige programmering. De doelrealisatie van meer kwalitatieve aspecten van het woonbeleid zijn niet duidelijk. Er wordt daarmee ‘niet voldaan’ aan de norm. Norm 3b De gemeente monitort de kwantitatieve doelen actief en verantwoordt hierover richting de raad. De monitoring is recent doorontwikkeld waarmee ook de publieksfunctie van de monitoring is versterkt. Er wordt op basis van de monitoringsinformatie bijgestuurd in de uitvoering, onder andere via Eindhoven Bouwt Door en actievere grondpolitiek. De monitoring lijkt op dit moment minder actief in te gaan op de kwalitatieve aspecten van het beleid. Dit wordt bemoeilijkt door de beperkte uitwerking hiervan in concretere doelen; actieve bijsturing lijkt hier ook minder op plaats te vinden. Er wordt daarmee ‘deels voldaan’ aan de norm.

41 / 60

Norm 3c Het college maakt in de verantwoording inzichtelijk wat de mate van doeltreffendheid heeft bepaald. De gemeente maakt in de verantwoording richting de raad inzichtelijk welke beperkingen er ten aanzien van de doeltreffendheid zijn. Er wordt daarmee ‘voldaan’ aan de norm. Norm 3d De constatering dat de doelen de afgelopen periode niet behaald zijn (norm 3a) heeft ook zijn weerslag op de doelmatigheid van het gevoerde beleid. Geconstateerd is dat er belemmeringen zijn (geweest) rondom capaciteit en de organisatie-inrichting. De organisatie is daarmee niet altijd voldoende geëquipeerd geweest om doelen te kunnen realiseren. Er is daarmee ‘niet voldaan’ aan de norm. Er is wel een verbeterslag zichtbaar is in de doelmatigheid van de interne en externe samenwerking met Eindhoven Bouwt Door en de doorontwikkeling van de organisatie als katalysator.

42 / 60

5. Rol van de raad In dit hoofdstuk staan de volgende deelvragen centraal: • Hoe is de informatievoorziening aan de gemeenteraad? • Op welk(e) moment(en) in het voorbereidingsproces is besluitvorming cruciaal en kan de raad bijsturen? In dit hoofdstuk beschrijven we in §5.1. de wijze waarop de gemeenteraad geïnformeerd wordt en welke sturings- en controle-instrumenten de raad heeft. In §5.2. vindt een analyse plaats op deze beschrijving.

5.1. Betrokkenheid van de raad 5.1.1. Informatievoorziening aan de raad Woningbouw komt terug in de P&C cyclus, zowel in de begroting als in de jaarstukken. Zo is in de jaarstukken in de periode 2020 t/m 2022 wonen en bouwen opgenomen als taakveld onder het programma Volkshuisvesting, RO en stedelijke vernieuwing. In het jaarverslag wordt inzicht geboden in de exploitatie, maar ook in de omvang van de woningvoorraad (effectindicator), het aantal toegevoegde woningen en het aantal toegevoegde sociale huurwoningen door corporaties (prestatie-indicatoren). De raad is in oktober 2023 geïnformeerd over de verwachte woningbouwproductie in dat jaar, gebaseerd op de voorlopige cijfers. De meest recente rapportage komt uit maart 2024. De raad heeft met deze brief ook inzicht gekregen in de doorkijk naar de jaren 2024 t/m 2027. In de raadsvergadering is vervolgens een technische toelichting gegeven op deze cijfers. In de jaren daarvoor zijn dergelijke jaarrapportages niet structureel gedeeld. In februari 2023 is in de Raadsinformatiebrief Eindhoven Bouwt Door benoemd dat in de halfjaarlijkse rapportage over de voortgang van de woningbouwproductie ook de voortgang, de resultaten en de consequenties van de aanpak Eindhoven bouwt door meegenomen worden.

Daarnaast wordt de raad meegenomen in specifieke woningbouwprojecten, zoals het pilot project Prinsejagt waarover de raad door het college in maart 2024 is geïnformeerd. In deze raadsinformatiebrief wordt de raad geïnformeerd over de vorderingen van deze pilot en de te doorlopen stappen. Ook wordt aandacht besteed aan de rol van de gemeenteraad hierin.

5.1.2. Kaderstelling en controle De gemeenteraad heeft in de Woonvisie 2015 het kader voor het gemeentelijk woonbeleid vastgelegd. Voor het opstellen van de Woonvisie is een raadswerkgroep ingesteld met als taak de randvoorwaarden te bewaken voor gefundeerde politieke besluitvorming. De uitwerking van deze visie naar duidelijkere kwantitatieve (aantal woningen, betaalbaarheid van woningen) en kwalitatieve doelen in het Woonprogramma 2021-2025 is door de raad vastgesteld. Aanvullend op de Woonvisie, heeft de raad in de Woonzorgvisie 2023-2030 kaders en uitgangspunten voor zelfstandig wonende ouderen en inwoners in een kwetsbare positie vastgesteld. De Woonvisie uit 2015 wordt dit jaar aangevuld, geactualiseerd en geconcretiseerd. Hierop kan de raad haar wensen en bedenkingen meegeven.

43 / 60

In dit proces kan de raad de ambities en doelen van het woningbouwbeleid vastleggen en zo haar kaderstellende rol innemen. Aan de basis van de nieuwe woonvisie ligt het woonbehoeftenonderzoek dat in de eerste helft van 2024 door Companen is uitgevoerd. In juni 2024 zijn de eerste resultaten van dit onderzoek aan de raad gepresenteerd. De rol van de raad in woningbouwprojecten is – in de reguliere besluitvorming – dat het omgevingsplan of de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) procedure ter vaststelling aan de raad wordt voorgelegd. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. Daarbij kan aan de orde komen of de eventueel nadelige gevolgen van het plan voor omwonenden onevenredig zijn in verhouding tot de met het plan te dienen doelen. Daarnaast heeft de raad ook een rol in het vaststellen van gebiedskaders. Om een beeld te schetsen van de betrokkenheid van de raad en de invulling van haar kaderstellende rol bij dit onderwerp wordt in de tabel in bijlage 5 een overzicht gegeven van de moties die van 2020 tot en met 2024 zijn ingediend door de raad.

Dit overzicht is samengesteld door op eindhoven.notubiz.nl in het totaaloverzicht van moties en toezeggingen te filteren op de betrokken portefeuillehouders. Dit overzicht hebben wij vervolgens verder gefilterd naar moties die met woningbouw te maken hebben. In de tabel in bijlage 6 is een overzicht gegeven van amendementen rond het thema woningbouw die in 2020 tot en met 2024 zijn ingediend. Dit overzicht is samengesteld door op eindhoven.notubiz.nl de zoektermen ‘woningbouw’ en ‘huur’ in te vullen en vervolgens te filteren naar amendement als type document. In de overzichten komt onder andere naar voren dat in december 2023 de motie ‘Hop hop een paar verdiepingen erop’ is aangenomen. Aanleiding hiervoor is de herontwikkeling van wijken waar het huizenbestand verouderd is. De raad merkt op dat de plannen die er liggen met name gaan over het terugbouwen van bestaande woningen, dit in een context van hoge woningnood en schaarse ruimte in de stad. Met deze motie roept de raad het college op om bij gebiedsontwikkelingen en wijkvernieuwing het bestaande verdichtingsbeleid voort te zetten en, waar mogelijk, hogere woonblokken te realiseren. Ook verzoekt de raad om bij herontwikkeling op kleine schaal in laagbouwmilieus waar mogelijk enkele verdiepingen toe te voegen.

In de motie ‘Definitieve gebiedsvisie - De raad langdurig in positie bij Zuidwest’ vraagt de raad aandacht voor zijn eigen rol in een gebiedsontwikkeling. Als kaderstellend en controlerend orgaan moet de raad zicht houden op de ontwikkeling van het gebied Zuidwest. Gezien de looptijd van de ontwikkeling die over verschillende bestuursperioden zal lopen, verzoekt de raad het college om een monitoringsproces te ontwikkelen. Door middel van monitoring moeten deze en toekomstige raden in positie worden gebracht en gehouden.

5.2. Analyse Informatievoorziening De informatievoorzieningen ten behoeve van de voortgang van het woningbouwbeleid vindt op meerdere manieren plaats. Ten eerste worden in de P&C cyclus, zowel in de begroting als in de jaarstukken, de resultaten naar de raad gecommuniceerd. Daarnaast wordt de raad halfjaarlijks geïnformeerd over de voortgang van de woningbouwproductie en de voortgang, resultaten en consequenties van de aanpak Eindhoven bouwt door. Ook in concrete woningbouwprojecten wordt de raad meegenomen.

44 / 60

In het groepsgesprek met een vertegenwoordiging van de gemeenteraad komt naar voren dat de informatievoorziening over het woonbeleid en de realisatie van de gestelde doelen is verbeterd. Recentelijk is, ook naar tevredenheid van de raad, de eerder toegelichte woningbouwmonitor gelanceerd. De raadsleden zijn overwegend van mening dat zij goed worden geïnformeerd over de uitvoering van het woonbeleid. In de raadsinformatiebrief uit maart 2024 en de bijbehorende presentatie op de themabijeenkomst wonen over de jaarrapportage woningbouwproductie 2023 is de raad meegenomen in de aantallen opgeleverde woningen en is een doorkijk gegeven in de woningbouwproductie tot en met 2027. In deze informatievoorziening wordt echter, zo constateren we, niet ingegaan op de manier waarop de doelen uit de verschillende kaderstellende documenten zich tot elkaar verhouden in elkaar doorkruisende periodes. Onder figuur 8 constateerden we dat de kwantitatieve doelen per jaar lijken te ‘krimpen’ als de doelstellingen per jaar onder elkaar worden gezet. Het creëren en behouden van dit overzicht is ook voor de raad van belang. Naast voornoemde cijfermatige informatie is de raad meegenomen in de ontwikkeling van het maatregelenpakket uit Eindhoven Bouwt Door en de samenwerking met corporaties.

In de ontwikkeling van Strijp-S is destijds besloten dat de raad halfjaarlijks voortgangsrapportages ontvangt over de ontwikkelingen in het gebied. Ook in gesprekken met ambtelijk betrokkenen wordt aangegeven dat de dialoog met de raad gevoerd wordt bij dergelijke grote ontwikkelingen en beleidswijzigingen die in de stad optreden. In de gesprekken met ambtelijk betrokkenen komt naar voren dat de informatievoorziening richting de raad op een zeker detailniveau zit, wat kan leiden tot microcontrole. Om dit te illustreren, wordt benoemd dat een anterieure overeenkomst naar de raad is gegaan. De raad zou op een hoger abstractieniveau meegenomen moeten worden in een gebied of ontwikkeling. Ook vanuit initiatiefnemers klinkt de wens om de raad meer op hoofdlijnen mee te nemen. Het op hoofdlijnen houden van de dialoog met de raad is volgens betrokkenen uitdagend. Het gesprek tussen college en raad zou zich meer moeten enten op strategie: wat ziet de gemeente op gebiedsniveau gebeuren? Hoe is dat gekoppeld aan de stedelijke ambitie? Waar is dan ook ruimte voor de raad om bij te sturen? Sturing door de raad In de woonvisie heeft de raad de kaders voor het gemeentelijk woonbeleid kunnen vaststellen. De prestatieafspraken met corporaties worden door het college gemaakt. Maar de basis voor de prestatieafspraken met corporaties is een agenda die is gekoppeld aan het Woonprogramma.

De bestemmingsplannen (het Omgevingsplan onder de Omgevingswet) van woningbouwprojecten worden ter vaststelling aan de raad voorgelegd. In het gesprek met de raad komt naar voren dat sturing op het realiseren van de doelen op het gebied van woningbouw als lastig wordt ervaren. Het realiseren van woningbouwprojecten duurt meerdere jaren. De cijfers over het gerealiseerde aantal woningen die nu worden gepresenteerd zijn het resultaat van initiatieven en processen uit vorige bestuursperiodes. In het behalen van de doelen voor de woningbouwproductie liggen niet alleen voor de ambtelijke organisatie maar ook voor de gemeenteraad uitdagingen. In dit kader wordt meermaals de schaalsprong die de gemeente moet maken en de groeipijnen die daarbij komen kijken, genoemd. Deze schaalsprong blijkt lastig te zijn voor de gemeentelijke organisatie maar vormt ook bestuurlijk en politiek een spanningsveld. Dit spanningsveld wordt volgens een van de ambtelijk betrokkenen zichtbaar als het bestuur kiest voor opschaling. Als er vervolgens woningen gesloopt moeten worden om nieuwe woningproductie te realiseren, stuit dit op veel weerstand. Het gesprek over deze situatie van een schaalsprong en groeipijn vindt wel plaats, maar dit gebeurt volgens betrokkenen nog ver van de casuïstiek.

45 / 60

Uit de overzichten in de bijlagen 5 en 6 blijkt dat de gemeenteraad de afgelopen jaren meermaals op het onderwerp ‘woningbouw’ door middel van moties en amendementen haar kaderstellende en controlerende rol heeft uitgevoerd. Wat opvalt is dat de raad meermaals probeert bij te sturen op het vooruithelpen van de totale woningbouwopgave, onder andere door het college te verzoeken de ambtelijke capaciteit binnen het ruimtelijk domein te verhogen (3 november 2020), te onderzoeken of een Regionaal Ontwikkelbedrijf Volkshuisvesting tot de mogelijkheden behoort (21 december 2021), voldoende aandacht te hebben voor onbenutte ontwikkelpotentie (8 november 2022) en hogere woonblokken te realiseren (19 december 2023). Wat echter ook naar voren komt is dat vanwege de volgordelijkheid van ruimtelijke processen en de betrokkenheid van de raad daarbij er druk komt te staan op de weging van het algemeen belang tegenover dat van individuele belanghebbenden. In de ambtelijke interviews wordt opgemerkt dat de raad soms individuele bezwaarmakers uitgebreid de ruimte geeft. Waar een wijziging van een omgevingsplan voorheen, indien er geen zienswijzen waren, met een hamerslag in de raad werd vastgesteld, merken betrokkenen op dat raadsleden een individu dat gebruik maakt van het spreekrecht veel aandacht geven in plaats van te besluiten in het algemeen belang.

Deze afweging tussen het algemeen belang en het aandacht geven aan de stem van enkele individuele bezwaarmakers, komt ook in de casus Rustenburgstraat naar voren. Bewoners en omwonenden van de Rustenburgstraat hebben een petitie aangeboden aan de gemeenteraad om de woningen niet te vervangen. Een aantal raadsleden heeft omwonenden bezocht die hun huis (tijdelijk) moeten verlaten en is met hen in gesprek gegaan. Tussen het indienen van de eerste stukken en de uiteindelijke goedkeuring van de raad zit in deze casus een doorlooptijd van bijna twee jaar. Betrokkenen vanuit Trudo en de gemeente geven aan dat er veel tijd en capaciteit is gaan zitten in het beantwoorden van de (technische) vragen die door de raad zijn gesteld.

In de collegebrief over het project Prinsejagt wordt benadrukt dat met respect wordt omgegaan met individuele meningen en bezwaren, maar dat de focus zal liggen op het algemene belang – het met snelheid realiseren van woningen voor degenen die op zoek zijn naar een woning. Tegen de achtergrond van de versnellingsbehoefte in de woningbouwopgave roept het college de raad op om dit algemene belang continu voor ogen te houden. In dit kader wordt bestuurlijk ook veel verwacht van het meer werken met clusterpaspoorten en gebiedskaders voor wat betreft de rolverdeling tussen raad en college. De raad kan bij gebiedskaders wensen en bedenkingen uitspreken. Als een dergelijk kader is vastgesteld gaat het college vervolgens vanuit dat kader aan de slag. Als die kaders er zijn moeten deze kaders volgens het college niet meer ter discussie worden gesteld en, binnen de kaders, op het goede abstractieniveau het gesprek tussen het college en raad worden gevoerd. Raadsleden merken op dat bezwaren en procedures op dit moment veel tijd kosten, terwijl het eigenlijk bijna nooit voorkomt dat een voorstel van tafel wordt gehaald. In de raadssessie komt naar voren dat de raad worstelt met de manier waarop het participatieproces is ingericht. Zo geeft een van de raadsleden aan dat de raad vaak pas op een laat moment in actie komt wat betreft participatie.

Raadsleden erkennen ook dat zij zelf de realisatie van woningbouw kunnen verbeteren door erop toe te zien dat participatie beter wordt georganiseerd. Het gesprek over het belang van participatie en het vertegenwoordigen van belangen van de inwoner versus het realiseren van de woningbouwopgave wordt nog beperkt tussen raadsleden onderling gevoerd. In de collegebrief Prinsejagt wordt wel benadrukt dat dit gesprek gevoerd moet (blijven) worden om de juiste belangenafweging te maken en snelheid in besluitvorming te blijven najagen.

46 / 60

In de casus de Caai is vanuit de ontwikkelaar BPD actief ingezet op het vroegtijdig informeren van de raad. Zo heeft de raad ook een gevoel gekregen bij het project en konden de plannen onderweg getoetst worden. Dit heeft eraan bijgedragen dat de uiteindelijke behandeling van het plan in de raad soepel is verlopen.

Een andere afweging voor de raad is die tussen vastgesteld beleid versus noodzakelijke nuanceringen. In de sessie met de raad komt het punt over de betaalbaarheid van woningen meermaals naar voren. In het bestuursakkoord is de betaalbaarheidseis van 85% vastgesteld. In de raadssessie zijn de meningen over deze eis verdeeld. Een deel van de raadsleden wil dit niet aangrijpen als argument voor het niet realiseren van de woningbouwopgave. Andere raadsleden pleiten juist voor het verlagen van de betaalbaarheidseis om zo de bouw van nieuwe woningen op gang te brengen en doorstroming te realiseren. Vanuit het maatregelenpakket Eindhoven Bouwt Door kan op basis van maatwerk de betaalbaarheidseis verlaagd worden tot 80% of 75%, mits de ontwikkelaar open boeken toont. Het gesprek over dergelijke maatregelen die worden genomen om vastgelopen projecten vlot te trekken, vindt volgens raadsleden in goed overleg met het college plaats.

5.3. Toetsing op de normen Aspect Rol van de raad

4

Normen

a.

De raad is in de voorbereiding actief betrokken bij het woonbeleid en heeft zo de ambities en de doelen van het woningbouwbeleid en de uitwerking daarvan vertaald in woningbouwafspraken.

b1.

De raad beschikt over instrumenten om (bij) te sturen op het woningbouwbeleid.

b2.

De raad heeft proactief gebruikgemaakt van deze instrumenten.

c.

De raad vraagt en krijgt tijdig alle informatie over de uitvoering en de realisatie van het woningbouwbeleid die hij nodig heeft voor de invulling van zijn kaderstellende en controlerende rol.

Norm 4a. De raad heeft in de Woonvisie, het Woonprogramma en de Woonzorgvisie kaders gesteld voor de uitvoering van het woningbouwbeleid. Deze vormen ook de basis voor prestatieafspraken met corporaties. Er wordt daarmee ‘voldaan’ aan deze norm. Norm 4b1. De raad beschikt over verschillende sturingsinstrumenten voor het woningbouwbeleid. Zo heeft de raad kaders gesteld in de Woonvisie en het programma en heeft de raad vanuit het ruimtelijk spoor sturingsmogelijkheden bij het behandelen van bestemmingsplannen. De raad kan ook door middel van moties en amendementen zijn kaderstellende en controlerende rol benutten. Hiermee wordt ‘‘voldaan’ aan deze norm. Norm 4b2. De raad heeft de afgelopen jaren gebruik gemaakt van verschillende instrumenten om (bij) te sturen, zowel via het vaststellen van kaderstellende beleidsstukken en moties en amendementen. De raad toont hierbij zowel betrokkenheid op zowel het algemeen belang als op projectniveau. Hiermee wordt ‘voldaan’ aan deze norm. Aandachtspunt is dat in de huidige betrokkenheid van de raad spanning kan ontstaan tussen de weging van het algemeen belang (het realiseren van de doelen van de totale woningbouwopgave) ten opzichte van individuele belanghebbenden (op projectniveau).

47 / 60

Norm 4c. De raad wordt op verschillende momenten geïnformeerd over de woningbouwproductie en ontwikkelingen op het vlak van wonen. Dit gebeurt zowel op het niveau van de algehele woningbouwontwikkeling als op projectniveau. De informatie is uitgebreid, wat het enerzijds lastig maakt voor raadsleden om alles goed te kunnen doorgronden. Ook kan de huidige informatievoorziening ertoe leiden dat de raad te veel op details gaat sturen. Er wordt daarmee ‘deels voldaan’ aan deze norm.

48 / 60

Bijlagen Bijlage 1 – Overzicht respondenten interviews Gemeente Eindhoven • Programmadirecteur Woningbouw • Woningbouwregisseur • Directeur Ruimtelijke Opgave • Senior adviseur Wonen • Strategisch adviseur Wonen • Projectleider gebiedsontwikkeling • Projectleider casus Victoriatoren • Ambtelijk opdrachtgever casus Victoriatoren • Projectleider casus De Caai • Ambtelijk opdrachtgever casus De Caai • Projectleider casus VB-gebouw • Ambtelijk opdrachtgever casus VB-gebouw • Projectleider casus Rustenburgstraat • Ambtelijk opdrachtgever casus Rustenburgstraat • Wethouder (o.a. wonen) • Wethouder (o.a. KnoopXL) Samenwerkingspartners • Directeur Woonbedrijf • Directeur Trudo • Directeur BPD Regio Zuid • Directeur CRA • Adviseur Ruimte en Wonen, provincie Noord-Brabant • Directeur F&R Vastgoed (casus Victoriatoren) • Ontwikkelingsmanager en Senior Ontwikkelaar BPD (casus De Caai) • Senior projectontwikkelaar Trudo (casus VB-gebouw) • Trudo (casus Rustenburgstraat)

49 / 60

Bijlage 2 – Beknopte beschrijving vier cases 1. De Caai Locatie Initiatiefnemer Omvang project

Kanaaldijk Zuid, binnen de ring Ontwikkelaar: BPD (Woonbedrijf neemt turnkey appartementen af) • Aantal woningen: 732 • Verdeling (sociale huur/middenhuur, goedkope/middeldure/dure koop)

Overige kenmerken Tender vanuit voormalig eigenaar Campina, combinatie functies, gestapelde bouw/ stedelijk, gebiedsontwikkeling Opleverjaar 2024-2027 Wat leren we uit de De participatie is goed verlopen. Door de ontwikkelaar BPD is proactief ingezet op informeren, casus? communiceren en participeren. De ontwikkelaar heeft stadsbrede digitale enquêtes uitgezet en zowel de inwoners als bedrijven in de omgeving actief benaderd en het plan aan hen voorgelegd. In deze gesprekken is aan de omgeving gevraagd waar rekening mee gehouden moet worden en wat zij nog zouden willen zien. Door op deze manier met inwoners en bedrijven in gesprek te gaan, is niet alleen het participatietraject uitgevoerd maar ook het plan verbeterd. BPD heeft actief ingezet op het vroegtijdig informeren van de raad. Zo heeft de raad ook een gevoel gekregen bij het project en konden de plannen onderweg getoetst worden. Dit heeft eraan bijgedragen dat de uiteindelijke behandeling van het plan in de raad soepel is verlopen. BPD heeft daarnaast in een brief aan de griffie een oproep gedaan om het bestemmingsplan eerder in de raad te behandelen dan gepland was. In de brief wordt gewezen op de grote woningbehoefte en gewaarschuwd voor een vertraging van de realisatie van het project. 2. Rustenburgstraat Locatie Tongelre (herstructurering) Initiatiefnemer Omvang project

Corporatie: Trudo • Aantal woningen: 89 • Verdeling 89 sociale huur

Overige kenmerken Sloop, daarna nieuwbouw Opleverjaar 2024-2028 Wat leren we uit de Naar voren komt dat het lang heeft geduurd voordat er een projectleider beschikbaar was casus? vanuit de gemeente om het project een volgende fase in te brengen. Het parkeerbeleid is tussentijds gewijzigd met een andere parkeernorm dan op het moment dat het project werd ingediend. Hierdoor moest het stedenbouwkundig plan worden aangepast. Deze afweging tussen het dienen van het algemeen belang en het aandacht geven aan de stem van enkele individuele bezwaarmakers, komt ook in de casus Rustenburgstraat naar voren. Bewoners en omwonenden van de Rustenburgstraat hebben een petitie aangeboden aan de gemeenteraad om de woningen niet te vervangen. Een aantal raadsleden heeft omwonenden bezocht die hun huis (tijdelijk) moeten verlaten en is met hen in gesprek gegaan. Tussen het indienen van de eerste stukken en de uiteindelijke goedkeuring van de raad zit in deze casus

50 / 60

een doorlooptijd van bijna twee jaar. Er is er veel tijd en capaciteit gaan zitten in het beantwoorden van de (technische) vragen die door de raad zijn gesteld. 3. VB-gebouw Locatie

Woensel, Vredeoord

Initiatiefnemer Omvang project

Ontwikkelaar: Ten Brinke • Aantal woningen: 456 (tijdelijke studentenwoningen)

Overige kenmerken Tijdelijke huisvesting Opleverjaar 2023 Wat leren we uit de In de casus VB-gebouw wordt duidelijk dat er in de realisatie van projecten ook versnelling casus? plaats kan vinden. In dit geval gaat het om een tijdelijke bestemming voor studentenhuisvesting die door een samenwerking tussen de gemeente, TU Eindhoven en Trudo tot stand is gekomen. Omdat het VB-gebouw al enige tijd leegstond en er een grote behoefte is aan studentenwoningen, is besloten het gebouw tijdelijk te verhuren aan studenten. In zeer korte tijd is dit plan tot stand gekomen en het gebouw verbouwd. 4. Victoriatoren Locatie Initiatiefnemer Omvang project

Centrum Ontwikkelaar: Foolen & Reijs Vastgoed Aantal woningen: 361 huurwoningen Verdeling: 31% sociaal (waarvan 30 Springplank woningen), 50% middenhuur, 20% duur)

Overige kenmerken In 2019 een overeenkomst gesloten tussen gemeente en ontwikkelaar voor ontwikkeling van woningen en park. In 2023 wijzigingen in projectafspraken omwille van vlottrekken casus o.a. in de vorm van een financiële bijdrage van de gemeente. Opleverjaar Start bouw: verwacht eind 202430 Wat leren we uit de In de casus komt naar voren dat de planontwikkeling geconfronteerd is met een lange Raad van casus? State procedure. In deze lange tijd zijn kosten- en rentestijging opgetreden met als gevolg dat het eerdere plan onhaalbaar is geworden. De worsteling van de ontwikkelaar met de betaalbaarheidseisen komt hierbij naar voren. Met de wijziging in de projectafspraken in 2023 is het plan weer vlot getrokken en wordt gekoerst op start bouw eind 2024. Naar voren komt dat het lang heeft geduurd voordat er een projectleider beschikbaar was vanuit de gemeente om het project een volgende fase in te brengen.

30

Aangegeven door het college in het bestuurlijk wederhoor

51 / 60

Bijlage 3 – uitwerking Woonvisie 2015 Thema Ambitieuze stad

Doelen en ambities Talent aantrekken en binden 1. Eindhoven fungeert als sterke magneet voor het aantrekken, huisvesten en binden van talent. 2. Het gebied binnen de Rondweg is door zijn stedelijkheid onderscheidend in Zuid-Nederland. 3. Substantiële toename van het aantal inwoners binnen de Rondweg. In 2030 is minstens 2/3 van de extra woningcapaciteit gerealiseerd binnen de Rondweg, zowel door transformatie van leegstaand vastgoed en het invullen van lege terreinen als door nieuwbouw.

Prioriteiten korte termijn (2015-2020) Talent aantrekken en binden 1. Verstedelijking binnen de Rondweg door meewerken aan transformatie en omzetting van leegstaande kantoren en bedrijven in woonfuncties. 2. Duurzame nieuwbouw van betaalbare appartementen en stadswoningen. Voor de middengroepen meer huurwoningen tussen de € 600 - € 1000. We gaan op zoek naar partijen die hierin willen investeren.

Ontmoeting en beleving 1. Ontwikkelen van verblijfsmilieus met een internationale uitstraling. 2. Binnenstad: fietser en voetganger centraal. 3. Creëren van een aantrekkelijke woon- en leefomgeving door aandacht voor de functies in en de uitstraling van de plinten van woongebouwen. 4. Meer ruimte voor de voetganger bij de herinrichting van straten om ontmoeting mogelijk te maken, vooral de oude radialen en historische dorpskernen. Leegstand als kans 1. Afgelopen jaren heeft de markt een goede bijdrage geleverd aan de transformatie van vastgoed en braakliggende terreinen. In 2030 is de structurele leegstand getransformeerd. 2. Een deel van het (maatschappelijk) vastgoed heeft de gemeente nu of in de toekomst niet meer nodig. Denk aan vrijetijdsaccommodaties, scholen en monumentale panden. In 2030 heeft de gemeente voor al het eigen leegstaande vastgoed een bestemming gevonden die actief bijdraagt aan de strategie uit de Woonvisie. De uitwerking per locatie is maatwerk.

Ontmoeting en beleving 1. Investeren in de kwaliteit van de openbare ruimte en ontmoeting in de prioritaire gebieden (Strijp S, Emmasingelkwadrant, omgeving station en Vestdijk, Fellenoord/Zuidrand Oud-Woensel, campus TU/e). 2. Realiseren van woningen verbinden met investeringen in de openbare ruimte.

Keuzevrijheid 1. Er is binnen de Rondweg voldoende en gevarieerd aanbod voor alle doelgroepen. 2. Nieuwbouw en transformatie worden flexibel ontwikkeld, dat wil zeggen dat ze gemakkelijk fysiek kunnen worden aangepast bij veranderende woonbehoeften.

Keuzevrijheid 1. Instrumentarium (zoals een dashboard) ontwikkelen voor het monitoren van de doelgroepen. 2. Instrumentarium ontwikkelen om te sturen op de huisvesting van belangrijke doelgroepen.

Leegstand als kans 1. Transformeren van vijf leegstaande (kantoor)gebouwen naar wonen, zoals NRE-terrein, Groene Toren, Philips Lighting en Pastoor Petersstraat. 2. De gemeente inventariseert al het eigen leegstaande (maatschappelijk) vastgoed en transformeert minstens twee locaties naar wonen. 3. Bij transformatie en binnenstedelijke bouwprojecten wordt naar slimme parkeeroplossingen op gebiedsniveau gezocht en dus niet meer per project.

52 / 60

3. De bestaande Eindhovense woningvoorraad kent een grotere variatie aan woonvormen. Ook voor eenpersoon- en tweepersoonshuishoudens is voldoende aanbod.

Solidaire stad

Verduurzamen bestaande woningvoorraad 1. In 2035 is Eindhoven een energieneutrale stad. 2. Meer hernieuwbare energie (in buurten). 3. Meer duurzaam gedrag.

Verduurzamen bestaande woningvoorraad 1. We investeren in het energiezuinig maken van de bestaande woningvoorraad door het programma Stroomversnelling Huur en Nul Op de Meter-concepten. 2. We stimuleren initiatieven die leiden tot draagvlak, bewustwording en duurzaam gedrag onder huurders en eigenaarbewoners (onder andere platform duurzaamheid en Waanzinnige Woonwijk). 3. We zetten instrumenten in om dit te ondersteunen: de Energy Roadmap, de energiebesparingslening, de duurzame materialendatabase, de grondstoffenbank voor hergebruik, de Energieatlas en Woonconnect. 4. We maken met corporaties afspraken over de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad tot minimaal energielabel B in 2020 (of een vergelijkbare score op basis van de energie-index).

Eindhoven en de regio 1. Een aantrekkelijke regionale woningmarkt met voldoende gevarieerde woonmilieus en type woningen.

Eindhoven en de regio 1. Afspraken maken die maximaal recht doen aan de specifieke kwaliteiten van gemeenten en aansluiten op de demografische ontwikkeling en woonbehoeften. Sociale woningvoorraad in balans 1. Monitoren van ontwikkeling woningvoorraad en doelgroep van beleid. 2. Bij het bepalen of we genoeg sociale huur- of koopwoningen hebben hanteren we in deze periode een huishoudinkomensgrens van € 43.000. 3. Geen afname van totaal aantal corporatiehuurwoningen < € 618 en het maatschappelijk gebonden eigendom. Het aantal woningen per peildatum 2014 is 39.000. Dit zijn 35.500 huurwoningen < € 618 en 3.500 woningen die zijn verkocht als maatschappelijk gebonden eigendom, zoals Slimmer Kopen.

Sociale woningvoorraad in balans 1. De sociale woningvoorraad is voldoende groot voor de doelgroep van beleid. In een stad die groeit neemt ook de behoefte aan sociale woningbouw toe. 2. Voldoende huurwoningen (huur < € 618, prijspeil 2015) en maatschappelijk gebonden koopwoningen. 3. Voldoende alternatieven voor de middeninkomens (€ 34.911 - € 43.000, prijspeil 2015).

53 / 60

Groepen in een kwetsbare fase 1. Voldoende woonruimte voor kwetsbare groepen zoals statushouders of huishoudens met urgentie. 2. Een goede balans tussen geregelde en vrije verhuur in het Stedelijk Gebied Eindhoven. 3. Eén urgentiesysteem in het Stedelijk Gebied Eindhoven. 4. Eén woningmarkt die voor alle doelgroepen toegankelijk is. 5. Samenwerken met nieuwe partners in nieuwe coalities. Wonen en zorg 1. Er is voldoende keuzevrijheid om te wonen hoe en waar men wil. Er wordt uitgegaan van de eigen kracht van de burger. 2. Er zijn voldoende collectieve woonzorgvoorzieningen, ondanks alle tegengestelde ontwikkelingen zoals extramuralisering. Er zijn nieuwe netwerken ontstaan, zoals (coöperatieve) samenwerkingsverbanden. 3. Door maximaal in te zetten op technologie wordt het mensen mogelijk gemaakt om langer zelfstandig thuis te wonen.

Beter benutten bestaande stad 1. Een divers aanbod betaalbare woningen voor de sterk groeiende groep eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens. 2. Beter gebruik van bewoning van de sociale voorraad (match huishouden en woning).

4. Liberaliseren of verkopen van een deel van de huurwoningen met een huur boven € 618. 5. Prestatieafspraken maken met de corporaties over de omvang en de samenstelling van hun sociale woningvoorraad. 6. Invullen van roadmap betaalbaar bouwen. Dat gebeurt samen met corporaties, zij zijn hierin de trekker. Groepen in een kwetsbare fase 1. Monitoren van verhouding geregelde en vrije verhuur. 2. Meewerken aan ontwikkeling van regionaal urgentiesysteem. 3. Meewerken aan realisatie van flexwoningen (snel toegankelijke, tijdelijke huisvesting). 4. Aangaan van nieuwe coalities en samenwerkingsverbanden om doelstellingen te verwezenlijken. Wonen en zorg 1. Living Labs worden ingezet om doorstroming te bevorderen. 2. Instellen van een platform van zorginstellingen, zorgverzekeraars, woningcorporaties, gemeenten en innovatiepartijen. Doel is de ontwikkeling van een gezamenlijke visie op scheiding van wonen en zorg en de inzet van technologie (zorg op afstand). 3. In beeld brengen van de lokale vraag naar/het aanbod van woningen voor mensen met een mobiliteitsbeperking. 4. Meer communicatie binnen bestaande netwerken over beschikbare regelingen, zoals het oppluspakket. Beter benutten bestaande stad 1. Gebiedsanalyses maken als basis voor de verandering. 2. Nieuwe woonvormen stimuleren binnen bestaande buurten. 3.

Mogelijk maken van het delen van zelfstandige woningen door meerdere huishoudens. 4. Verkennen of we de bestaande sociale voorraad beter moeten en kunnen

54 / 60

Invloed van bewoners en leefbaarheid 1. Grotere invloed van bewoners op de woning en woonomgeving. 2. Meer variëteit aan woningen waardoor duurzaamheid wordt vergroot. 3. Meer zelfwerkzaamheid van bewoners leidt tot beter betaalbare woningen. 4. Integrale en gebiedsgerichte aanpak van actiegebieden door co-creatie en coproductie. 5. Minder actiegebieden (minder dan 10). Innovatieve stad

Innovaties in het bouwproces 1. Innovatie in de bouwkolom, die zorgt voor sneller, goedkoper en meer marktgericht produceren van woonruimte. Flexwonen 1. Flexwonen is een reguliere vorm van tijdelijke huisvesting geworden, een duurzaam segment van de Eindhovense woningmarkt.

Participatie 1. Participatie van alle relevante groepen in woonbeleid en in productie en beheer van woonruimte. 2. Bewoners van de stad krijgen ruimte om hun woonwensen te realiseren.

Nieuwe investeerders en samenwerking 1. We sluiten ook coalities met partijen buiten de traditionele bouwwereld. 2. We gaan op zoek naar nieuwe investeerders.

benutten door matchen van huishoudens en woningtypen. Invloed van bewoners en leefbaarheid 1. Stimuleren van zelf bouwen door de uitgifte van grond, verkoop van vastgoed, financiële ondersteuning van CPOprojecten en begeleiding en ondersteuning. 2. Uitvoeren van programma’s in 19 actiegebieden.