Rekenkameronderzoek Knoop XL tussen ambitie en realisatie

Nee

Ja, november

Clusterpaspoort 1B is door het college vast-

2023

gesteld 28 november 2023, na een positief advies hierover van de raadscommissie Knoop XL tijdens de behandeling op 10 oktober 202318.

Eén van de ontwikkelingen in het cluster 1B betreft het plan Vierlander van VanWonen. Dit plan omvat circa 280 woningen en circa 1.500 tot 2.000 m2 bvo overige functies19.

328/1/bijlage/zakelijke_beschrijving.pdf en https://vdg.nl/nieuws/brightlight-towers-onthult-haarplan/. 18 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/13226930/1/Clusterpaspoort+Fellenoord+1B?co nnection_type=1&connection_id=7877944 en https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/13327355/1/Commissieadvies+Clusterpaspoort+ 1b?connection_type=1&connection_id=7877944. 19 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/14270514/4/24bst00699+Raadsvoorstel+Knoop XL+Fellenoord?connection_type=17&connection_id=10680671.

24

Medio 2026 start de bouw20. In het clusterpaspoort is voorzien dat de woningbouw in het gebied 30% sociale huur betreft, 15% middenhuur, 40% sociale en middeldure koop en 15% vrije sector21. Cluster 2

Nee

Nee

Net als in cluster 1 willen de meeste eigenaren van panden en grond in dit cluster zelf ontwikkelen. Het clusterpaspoort voor cluster 2 is momenteel in voorbereiding.

Cluster 3

Nee

Nee

Cluster 3 bestaat uit vier kwadranten aan de noordelijke rand van de gebiedsontwikkeling Fellenoord. met bestaande kantoren van onder meer Rabobank, Belastingdienst en gebouwen van Fontys Hogeschool die nog regulier in gebruik zijn.

Cluster 4

Nee

Nee

Panden en grond in cluster 4 waren vooral in eigendom van institutionele partijen die bereid waren om te verkopen aan de gemeente. De gemeente is inmiddels ver met het verkrijgen van panden en grond in cluster 4. Omdat de gemeente inmiddels eigenaar is van de grond, is zij bezig te bezien of de ontwikkeling kan worden versneld (ook vanwege de condities verbonden aan de ontvangen Wbi-subsidie). Realisatie wacht nog wel op duidelijkheid over de ligging van de busstunnels en het busstation.

Cluster 5

Nee

Nee

De stand van zaken van cluster 5 is min of meer gelijk aan die van cluster 4 (wachten op duidelijkheid over ligging bustunnels en busstation, gemeente ver gevorderd met verkrijgen van panden).

Cluster 6

Nee

Nee

In november 2025 was besluitvorming voorzien in het BO MIRT over de voorliggende varianten voor de Multimodale Knoop (MMK) en de keuze voor een voorkeursvariant (dit betreft busstation, noordelijk stationsge-

20 Zie https://www.vanwonen.com/investeren/vierlander/#. 21 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/13561401/1#search=%22vierlander%22 en https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/13561405/1#search=%22vierlander%22

25

bouw, fietsenstalling en toeleidende bustunnels)22. Dit BO MIRT overleg is uitgesteld, maar inmiddels is duidelijk dat er overeenstemming is tussen betrokken partijen, waaronder Rijk en gemeente, over het voorkeurs-alternatief. De ambitie is dat de start van de realisatie van het bussstation plaatsvindt in 2030 en dat oplevering dan 6 tot 8 jaar later is. In een rooskleurige planning betekent dit dat de realisatie van de aanpalende clusters in 2035 van start kan gaan. Cluster 7

Nee

Nee

De gemeente heeft recent twee panden verworven in dit gebied, namelijk Kennedyplein 300 (voormalig VGZ-kantoor) en Kennedyplein 100-103 (Kadastergebouw). Daardoor krijgt de gemeente ook een groter aandeel in de parkeergarage Kennedy Business Centre. Het eindbeeld voor cluster 7 is een bruisende woonwijk met veel groen aanpalend aan de OV-hub. Vanwege de relatie met de ontwikkeling van cluster 6 met ondergronds busstation en toeleidende tunnels, blijft de gemeente na aankoop eigenaar en zal de gebouwen tijdelijk maar langjarig exploiteren (met een externe partij ingehuurd voor het beheer). Voor het VGZ-kantoor is het plan dit pand te transformeren naar studentenhuisvesting in het sociale segment met gedeelde voorzieningen als horeca en vergaderruimten. De exit-strategie c.q. de verkoop aan een eindgebruiker wacht op de voortgang van met name cluster 6.

Cluster 8

Nee

Nee

Cluster 8 betreft een pand van NS Vastgoed

22 Op 13 januari jl. heeft het college de raad het raadsvoorstel ‘Vaststellen Voorkeursalternatief Multimodale Knoop’ ter besluitvorming aangeboden. Behandeling in de raad is geagendeerd voor 3 februari a.s. Zie https://eindhoven.notubiz.nl/document/16475033/2?connection_type=17&connection_id=12842 526.

26

met kantoorgebruik naast onderwijs. Er zijn momenteel geen plannen voor herontwikkeling. Cluster 9A

Nee

Nee, wel een

Het plan The Dutch Mountains (TDM) biedt,

Voorlopig Ont-

naast diverse andere voorzieningen, een

werp Steden-

divers en kwalitatief hoogwaardig aanbod

bouwkundig

aan huurwoningen23:

Plan (VOSP)

80 kleine stadsappartementen (44 m2) 120 middelgrote stadsappartementen (circa 68 m2) 20 grote stadsappartementen (88 m 2) 4 extra grote stadsappartementen (circa 136 m2)

Het totale bouwvolume resulteert in totaal in 224 appartementen. Naast circa 19.000 m 2 bvo ten behoeve van wonen, is er in het plan ruimte voor werken (circa 16.000 m 2 bvo), een hotel (circa 8.250 m2 bvo), shortstay (54 appartementen, 3.700 m2 bvo) en overige 23 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/13391661/1#search=%22advies%20clusterpasp oort%209a%22 en https://www.thedutchmountains.nl/programma .

27

functies op terrein van ontmoeten en facilitair. Het initiatief voor TDM is in 2018 gestart. In 2021 is er een ontwikkelovereenkomst getekend met Lingotto als ontwikkelpartner. Uitvoering wacht onder andere op verplaatsing van een Enexis-station. Cluster

Ja, 24-10-

Ja

Cluster 9B betreft een overwegend werkge-

9B

’24 door

bied in een groene setting nabij de TU/e.

raad vast-

Voorzien is 43.000 m2 bvo. Ontwikkelaar is

gesteld

RVB. Het gaat om sloop/nieuwbouw ten

(bestem-

behoeve van overheidsdiensten met betrok-

mingsplan

kenheid van het Rijksvastgoedbedrijf 24. Het

I Tongelre

kantoorgebouw van EY blijft gehandhaafd.

binnen de

Het clusterpaspoort is 5 december 2023

Ring)

besproken in de raadscommissie Knoop XL en voorzien van een positief advies. Op 8 juli 2025 is het clusterpaspoort vastgesteld door het college25. De huidige planning van de ontwikkeling van cluster 9B voorziet in levering van de grond 2e kwartaal van 2026 en start van de aanbesteding 3e kwartaal 202626.

Cluster 9C

Nee

Ja, clusterpas-

Cluster 9C behoorde niet volledig tot het

poort 9C is 19

plangebied van de Ontwikkelvisie Fellenoord.

juni 2025 be-

De raadscommissie heeft bedongen dat bij

sproken in de

de toepassing van de KPI’s voor Fellenoord

raadscommissie

de ontwikkeling van Dorgelolaan 40 niet

Knoop XL en

meegenomen mag worden (de rest van het

voorzien van

gebied wel)27.

24 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/13546669/1#search=%22clusterpaspoort%209% 22. 25 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/13531466/1/Clusterpaspoort+Fellenoord+9b?co nnection_type=1&connection_id=8032578. 26 Bron: Presentatie ‘Gebiedsontwikkeling Fellenoord: dashboard KPI’s, organisatie & voortgang, raadscommissie Knoop XL, 18 november 2025. Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/16248320/1#search=%22cluster%209c%20knoo p%20xl%22. 27 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/15782963/1#search=%22cluster%209c%20knoo p%20xl%22.

28

een positief advies

Er is een principeovereenkomst met een private ontwikkelaar voor dit gebied. CRA Vastgoed is voornemens hier twee woontorens te ontwikkelen, die straks ruimte bieden aan ruim 1.000 studentenwoningen. De eerste voorbereidende werkzaamheden zoals de sloop, kunnen in de loop van 2027 starten. Als alles volgens planning verloopt, kan de eerste toren in 2029 opgeleverd worden.28 Cluster

Nee

Nee

10

Cluster 10 betreft een strook aan de zuidzijde van de TU/e-campus die nu voornamelijk gebruikt wordt voor parkeren. Er zijn voor dit cluster nog geen concrete plannen bekend.

Cluster 11

Nee

Nee

Ook cluster 11 is een onbebouwd terrein, momenteel in gebruik als groenstrook naast infrastructuur (Montgomerylaan). Er zijn voor dit cluster nog geen concrete plannen bekend.

De navolgende kaart verduidelijkt de ligging van de respectievelijke clusters: 28 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/13391661/1#search=%22advies%20clusterpasp oort%209a%22.

29

Figuur 4. Luchtfoto gebiedsontwikkeling Fellenoord met daarin onderscheiden clusters

Wachten op

Op 18 november jl. heeft de directeur van Fellenoord BV een stand van zaken gepresen-

Ruimtelijk

teerd in de raadscommissie Knoop XL over de ontwikkeling van de clusters in het gebied

Raamwerk

Fellenoord. In deze presentatie is een nader uitgewerkt concept voor een Dashboard gedemonstreerd, nadat een eerste versie was gepresenteerd in de raadscommissie Knoop XL van 27 januari 2025. Het doel van het dashboard is om als raadslid te voortgang van de ontwikkeling van deelgebied Fellenoord binnen Knoop XL te kunnen monitoren aan de hand van de vastgelegde KPI’s. In de presentatie is toegelicht dat voor de ‘vulling’ van het dashboard van belang is dat er momenteel wordt gewerkt aan een zogenoemd ‘Ruimtelijk Raamwerk’, dat volgens planning september 2026 gereed dient te zijn. Met het Ruimtelijk Raamwerk is beoogd dat het nu geconstateerde ‘gat’ tussen enerzijds de strategische doelen uit de Ontwikkelvisie Fellenoord en anderzijds de gedetailleerde KPI’s wordt gedicht. Tegelijkertijd vindt er met het door de raad vast te stellen Ruimtelijk Raamwerk een actualisatie plaats van doelen, zoals geformuleerd in de Ontwikkelvisie Felenoord en de daarop gebaseerde KPI’s, waarbij rekening gehouden kan worden met inmiddels vastgestelde beleidskaders waarbinnen de ontwikkeling van Fellenoord moet plaatsvinden.

Dit betreft onder meer recent door de raad vastgestelde beleidskaders in de vorm van het voorjaar 2025 vastgestelde Verkeerscirculatieplan, met daarin een ‘filter’ in de Fellenoord om deze verkeersluwer te maken, en het recent in de raad besproken concept Herzien Woonprogramma 2025-2030 (met daarin een uitzonderingsbepaling op de hoofdregel dat de woningbouw in het stedelijk gebied moet bestaan uit 85 procent betaalbare woningen, waarvan 30 procent sociaal, als het woningbouwprojecten betreft die meer dan 70 meter hoog worden omdat boven deze hoogte extra kosten gemaakt moeten worden vanwege technische eisen.

30

Op dit moment is het, met het nog niet ingevulde dashboard en het nog op te stellen Ruimtelijk Raamwerk, niet mogelijk in detail te volgen of de ontwikkeling van Fellenoord ‘op schema’ ligt. Of de verdere ontwikkeling zich volgens plan kan of zal voltrekken, is momenteel ook moeilijk voorspelbaar. Een en ander is voor een groot deel van Fellenoord afhankelijk van de snelheid waarmee het busstation in cluster 6 wordt gerealiseerd. Voorgang van

De voortgang van de ontwikkeling van cluster 6 is voor de ontwikkeling van diverse andere

cluster 6 is

clusters binnen het deelgebied Fellenoord van cruciaal belang. Cluster 6 betreft de

cruciaal

Multimodale Knoop (MMK) met onder meer busstation Neckerspoel. De ontwikkeling van een aantal naastgelegen clusters kan alleen van de grond komen als de toeleidende tunnels zijn gerealiseerd. Daarnaast is cluster 5 mogelijk nodig als werkterrein tijdens de bouw van het busstation en toeleidende tunnels. De planning van de MMK ligt volgens de Programmaorganisatie Stationsdistrict en MIRT (PSM). op schema, gezien de recente besluitvorming daarover. Er is volgens de programmaorganisatie op dit moment dan ook geen concrete reden om van vertraging in de gebiedsontwikkeling uit te gaan.

2.4 Voorlopige aanzet dashboard Fellenoord o.b.v. vastgestelde clusterpaspoorten Bij de voorbereiding van het oprichten van de Ontwikkelmaatschappij Fellenoord BV zijn zogenaamde Kritieke Prestatie Indicatoren (KPI’s) opgesteld. Deze KPI’s zijn geformuleerd op basis van de in de Ontwikkelvisie genoemde normen en streefwaarden. De Ontwikkelmaatschappij Fellenoord BV stuurt op (het totale) gebiedsniveau op het invullen van de KPI’s. De KPI’s zijn op gebiedsniveau geformuleerd, wat betekent dat niet elk cluster op dezelfde manier invulling geeft aan alle KPI’s. De optelsom van alle in de clusters ingevulde KPI’s dient uiteindelijk gelijk te zijn aan de in de KPI’s genoemde streefwaarden en getallen op gebiedsniveau. Er is afgesproken dat door middel van een dashboard wordt bijgehouden hoe de realisatie van de gestelde doelen vordert, aan de hand van de voor Fellenoord als geheel gestelde doelen en geformuleerde KPI’s. Dit dashboard is momenteel conceptueel gereed maar nog niet toegepast. Op dit moment kan de voortgang voornamelijk worden afgelezen aan de in de clusterpaspoorten opgenomen voorziene uitwerking voor het betreffende cluster. Uiteindelijk moet er uiteraard worden getoetst of gestelde doelen c.q. KPI’s voor Fellenoord als geheel zijn behaald op basis van de in het gebied daadwerkelijk gerealiseerde ontwikkeling.

Navolgend wordt op basis van de nu vastgestelde clusterpaspoorten een voorlopig beeld geschetst van de mate waarin de betreffende clusters zullen bijdragen aan de gestelde doelen. Vooralsnog zijn de clusterpaspoorten van de clusters 1A, 1B, 9A, 9B en 9C vastgesteld en clusterpaspoort 2 is in voorbereiding. De vastgestelde clusterpaspoorten zijn elk voorzien van een bijlage met daarin een overzicht van de mate waarin en de wijze waarop vanuit het betreffende cluster wordt bijgedragen aan de voor Fellenoord als geheel geformuleerde KPI.

31

KPI voor totaal Voor Fellenoord als geheel is de ambitie dat er 740.000 m 2 bvo aan programmering kan ‘laadvermogen’ worden gerealiseerd, ten behoeve van wonen, werken en voorzieningen. De vijf clusters in m2 bvo

1A, 1B en 9 At/m C hebben een ‘indicatief laadvermogen’ van 299.500 m 2 bvo, wat circa 40,5 procent vertegenwoordigt van de KPI voor Fellenoord als geheel: Tabel 1. Beoogde programmatische invulling clusters binnen Fellenoord o.b.v. clusterpaspoorten Invulling clusters o.b.v.

Oppervlak (in m2)

Indicatief

Wonen

laad-

cluster-

vermogen

paspoorten

(in m2 bvo)

Werken

Voor-

(kantoor)

zieningen

1A

11.838

91.000

70%

15%

15%

1B

7.900

51.500*

75%

10%

15%

62.500

50%

25%

25%

9A*** 9B

20.670

44.000**

0%

92,5%

7,5%

9C****

15.275

50.500

85%-92,5%

0%

7,5%-15%

70%

15%

15%

Totaal

299.500

KPI Fellenoord

740.000

* waarvan 14.500 bestaande bouw die blijft ** waarvan 10.000 bestaande bouw die blijft (pand EY) *** o.b.v. VSOP (Voorlopig Stedelijk Ontwerp) voor dit cluster **** cluster 9C ligt deels buiten het plangebied Fellenoord waarop de KPI’s betrekking hebben

Het indicatieve laadvermogen van de clusters waarvan momenteel een clusterpaspoort is vastgesteld, ligt uitgaand van deze clusterpaspoorten op een hoger niveau dan waarvan is uitgegaan in de Ontwikkelvisie: Grafiek 1. Laadvermogen per cluster o.b.v. Ontwikkelvisie Fellenoord en vastgestelde clusterpaspoorten (in m2 bvo)

Bij cluster 9, met name cluster 9C moet hierbij aangetekend worden, dat dit cluster deels buiten het oorspronkelijke plangebied ligt, wat kan verklaren dat het laadvermogen in de

32

clusterpaspoorten van 9A, 9B en 9C hoger uitkomt dan waarmee was gerekend in de Ontwikkelvisie. Maar ook voor clusters 1 en 2 geldt dat het laadvermogen in de clusterpaspoorten duidelijk hoger ligt dan waarvan in de Ontwikkelvisie was uitgegaan. Dit kan een indicatie zijn dat de KPI voor het totale laadvermogen van Fellenoord haalbaar lijkt. Verder kan worden vastgesteld dat het laadvermogen van clusters 1A, 1B, 9A, 9B en 9C, uitgaand van de clusterpaspoorten, zoals hiervoor aangegeven, al goed zijn voor circa 40 procent van de totale KPI voor het laadvermogen van Fellenoord. Het aandeel van deze clusters in het totale laadvermogen van Fellenoord is in de Ontwikkelvisie geraamd op circa 26 procent. Dit is een indicatie dat de KPI voor het totale laadvermogen haalbaar lijkt: Figuur 5. Kaart gebiedsontwikkeling Fellenoord met daarin onderscheiden clusters

Bron: Ontwikkelvisie Fellenoord.

KPI voor %

De nu vastgestelde clusterpaspoorten bieden ook inzicht in de spreiding van de te

wonen, werken realiseren programmering over wonen, werken en voorzieningen. Het beeld dat dan & voorzieningen ontstaat, is dat de in de clusterpaspoorten voorziene programmering in globale lijnen aansluit bij de KPI dat 70% van de programmering wonen betreft, 15% werken c.q. kantoor en 15% voorzieningen (waarvan 7,5% voor ontmoeten). In een enkel cluster is er sprake van duidelijke afwijkingen. Bijvoorbeeld betreft dit cluster 9C dat vrijwel volledig bestaat uit studentenhuisvesting en waar dus geen % werken is voorzien. Voor cluster 9B geldt juist dat dit een werkgebied wordt dat voornamelijk wordt ingevuld met kantoor. KPI voor %

Wat betreft de beoogde invulling van de woningbouwambities, is door middel van een KPI

betaalbaar &

vastgelegd dat, gemeten naar woningaantallen, uiteindelijk 85 procent in de categorie

sociale huur

betaalbaar dient te vallen, 30 procent behorend tot sociale huur, 15 procent middenhuur 40 procent sociale en middeldure koop en 15 procent vrije sector.

33

De ambitie om 85 procent betaalbaar te bouwen, is het uitgangspunt voor cluster 1A. Cluster 9 overtreft dit doel omdat de focus ligt op studentenhuisvesting (100% betaalbaar) en voor cluster het onderdeel Vierlander van cluster 1B geldt dat in het clusterpaspoort is uitgegaan van 82,5 procent betaalbaar. Tabel 2. Invulling clusters binnen gebiedsontwikkeling Fellenoord naar functie o.b.v. clusterpaspoorten Invulling clusters o.b.v.

% betaal-

% sociale

% midden-

% sociale &

% vrije sec-

baar

huur

huur

middeldure

tor

koop

clusterpaspoorten 1A 1B – Vierlander 1B – CKE

85%

30%

15%

82,5%

30%

52,%

pm

pm

pm

9A

50%

9B

n.v.t.

n.v.t.

9C

100%

> 85%

KPI Fellenoord

85%

30%

40%

15% 17,5%

pm

Pm

50% middeldure huur/koop n.v.t.

50%

n.v.t.

n.v.t. < 15%

15%

40%

15%

Wat betreft sociale huur is voor heel Fellenoord het doel gesteld op 30 procent. In de clusters 1A en 1B (onderdeel Vierlander) is dit percentage het uitgangspunt in het clusterpaspoort. Voor cluster 9C wordt deze KPI voor Fellenoord als geheel ruimschoots overtroffen omdat dit cluster focust op studentenhuisvesting. Voor cluster 9A geldt dat er geen sociale huur wordt gerealiseerd, uitgaand van het clusterpaspoort. De voorziene woningen in de categorie betaalbaar worden volledig gerealiseerd in de vorm van middeldure huur dan wel koop (50 procent samen van het totale aantal woningen in dit cluster). De vrije sector is in dit cluster goed voor eveneens 50 procent van het totale aantal voorziene woningen 29. Hierbij dient te worden aangetekend dat het woonprogramma hier reeds voor de vaststelling van de Ontwikkelvisie en de KPI’s is vastgesteld. Voor Fellenoord als geheel is verder bepaald dat 7,5 procent van het programma een maatschappelijke functie dient te hebben of een ‘special’ betreft. Deze ambitie wordt in de nu vastgestelde clusterpaspoorten gerealiseerd:

29 Door de gemeente is hierbij aangegeven dat zij hoopt dat clusters 4A/B en 5A voor compensatie zorgen omdat in die gebieden de gemeente 100 procent grondpositie bezit en daarmee beter kan sturen op de precieze invulling van de woningbouwopgave.

34

Tabel 3. Invulling clusters binnen gebiedsontwikkeling Fellenoord toegespitst op voorzieningen Invulling

% voorzieningen

clusters o.b.v.

(maatschappelijk

cluster-

Toelichting

& specials

paspoorten 1A

7,5%

Focus op aan zorg gerelateerde basisvoorzieningen

1B

7,5%

Vierlander biedt maatschappelijke functie voor de buurt en CKE draagt als culturele hotspot bij

9A

7,5%

Brede functiemix met hotel, horeca, retail, fitness en ontmoeten en daarnaast een ‘special’ in de vorm van een conferentie- en meeting centre (5.000 m2 bvo)

9B

7,5%

5% t.b.v. TDK-ruimtes30 en 2,5% t.b.v. nietcommerciële functies (bijvoorbeeld ontmoetingsplaatsen ten dienste van de kantoorfunctie)

9C

7,5-15%

2,5 tot 5% voor gemeenschappelijke voorzieningen en ontmoeting tussen bewoners en 5 tot 10% voor (goed toegankelijke) voorzieningen met name passend bij het campuslandschap en het TDK-profiel

KPI Fellenoord

7,5%

2.5 Ambities & voortgang gebiedsontwikkeling Stationsgebied-Zuid De hiervoor toegelichte KPI’s focussen op de gebiedsontwikkeling Fellenoord. Het deelgebied Stationsgebied-Zuid en de Multimodale Knoop Eindhoven XL vallen daar niet onder. Wat het Stationsgebied Zuid betreft zijn diverse projecten relevant. Het betreft projecten die reeds in ontwikkeling en uitvoering zijn in het gebied ten zuiden van het station, waaronder met name: Herinrichting Stationsplein. District E. Lichthoven. Stationsweg. Ondergrondse fietsenstalling.

30 TDK staat voor Techniek, Design en Kennis (drie aspecten waarop Eindhoven zich sinds jaren profileert).

35

Figuur 6. Kaart gebiedsontwikkeling Stationsgebied-Zuid

De gebiedsontwikkeling van Stationsgebied Zuid loopt al langer dan die van Fellenoord. Voor de ontwikkeling van het gebied District E is bijvoorbeeld in 2016 en 2017 een tenderprocedure doorlopen, waarna in november 2017 de grondverkoopovereenkomst werd getekend door ontwikkelaar Amvest en de gemeente. Deze ontwikkeling is uiteindelijk toegevoegd aan de bredere ontwikkeling van Knoop XL. De ontwikkeling van een project als District E is verder gestart voordat door de raad is besloten dat er bij woningbouw minimaal 85 procent betaalbaar moet worden gebouwd met daarbinnen 30 procent sociaal. Andere onderdelen van de gebiedsontwikkeling Stationsgebied Zuid lopen nog langer. Zo stond het voormalige Postkantoor, dat in 2006 sloot, lang leeg en werd daarna enkele jaren voorzien met een tijdelijke invulling. Daarna is gestart met de fasegewijze permanente herontwikkeling, met onder meer het project Lichthoven. Eén van de torens in dit plan is reeds gerealiseerd (dit betreft The Social Hub, voorheen bekend als The Student Hotel). Stand van zaken ontwikkeling deelgebied Stationsgebied Zuid Project

Ambities en stand van zaken in uitvoering

Herinrichting Sta-

De planvorming voor District E omvat de realisatie van een bouwpro-

tionsplein en rea-

gramma van drie woontorens van circa 74, 114 en 147 meter hoog,

lisatie District E

met de volgende functies31: 609 woningen zijn opgenomen (maximaal 50 procent betaalbaar); 116 short stay-appartementen; circa 15.000 m2 bvo kantoor, horeca en winkels Het betreft een project met een uitstraling en omvang gelijk aan bijvoorbeeld De Rotterdam in Rotterdam of het Koningin Julianaplein in Den Haag. Het project is complex want niet faseerbaar en het blijkt

31 Onder meer op basis van Gemeente Eindhoven, Aanvullende afspraken District E, presentatie aan raad, 3 juni 2024. Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/14232033/1#search=%22amvest%22.

36

lastig om een haalbare businesscase uit te werken. Om het project haalbaar te maken, heeft het college van B&W op 5 april 2022 besloten tot een grondprijsverlaging. Daarnaast is er geld beschikbaar gekomen vanuit de Woningbouwimpulssubsidie (Wbi). In ruil daarvoor dient Amvest als de private ontwikkelaar wel extra woningen te bouwen met in totaal een groter aandeel betaalbaar (in het oorspronkelijke plan was alleen 21 procent sociaal vastgelegd, met de grondprijsverlaging is daar 29 procent extra aan toegevoegd in het segment betaalbaar). Een minimum van 50 procent betaalbaar is noodzakelijk om in aanmerking te kunnen komen voor Wbi-subsidie. Afgesproken is verder dat de torens minder hoog worden en dat het eerst voorziene hotelprogramma komt te vervallen ten gunste van extra woningen. Afgesproken is dat Amvest inzet op een start van de realisatie vóór 1 januari 2026.

Lichthoven

Op 24 mei 2022 heeft de raad het bestemmingsplan Lichthoven fase 1 vastgesteld (kavels C en D). Het maakt de realisatie mogelijk van 242 woningen en op de begane grond maximaal 1.000 m2 ten behoeve van kantoren, horeca of detailhandel. Een uitspraak van de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State op een tegen het raadsvoorstel ingesteld beroep heeft erin geresulteerd dat het inrichtingsplan moet worden aangepast om de beoogde groene inrichting te borgen. Voor Lichthoven fase 2 heeft het college van B&W op 2 april 2024 het startsein gegeven voor de bouw. De gemeente heeft sinds 2018 contacten met ontwikkelaar EDGE Technologies over een vastgoed-

37

programma bestaande uit: 175 woningen (ca. 15.000 m2). Circa 27.500 m2 bvo hoogwaardig kantoor In november 2020 heeft de gemeente een overeenkomst gesloten met EDGE over de verkoop van de grond. Ondergrondse

De raad heeft op 20 december 2022 het bestemmingsplan Stations-

fietsenstalling

gebied Zuid, inclusief ondergrondse fietsenstalling, vastgesteld. De aanbesteding voor realisatie van de Fietsenstalling Zuid is inmiddels formeel gestart. De fietsenstalling dient in 2030 gereed te zijn vanwege de relatie met de ontwikkeling van het OV-knooppunt. De stalling biedt een capaciteit van circa 5400 fietsparkeerplaatsen aan de reizigers. Tegen het plan voor de ondergrondse fietsenstalling is bezwaar aangetekend. Het dossier ligt nu bij de RvS. De gemeente schat in dat bezwaar maximaal tot beperkte ‘reparatie’ leidt.

Herinrichting Sta-

Op 1 februari 2022 heeft het college het voorlopig ontwerp (VO) van

tionsweg

het Stationsplein Zuid en het inrichtingsplan van de Stationsweg voorlopig vastgesteld met de opdracht het ontwerp te optimaliseren en te komen tot een financiële dekking. De raad is hierover geïnformeerd met een raadsinformatiebrief d.d. 2 februari 2022. Beide ontwerpen (Stationsplein en Stationsweg) zijn samengevoegd tot één integraal VO. Het VO is definitief vastgesteld door de raad in december 2024.

2.6 Ambities & voortgang Spoorknoop Eindhoven & Multimodale Knoop Eindhoven Naast de gebiedsontwikkeling in de deelgebieden Fellenoord en Stationsgebied Zuid, liggen er grote opgaven op het vlak van mobiliteit. Er wordt daarom grootschalig geïnvesteerd in meer capaciteit en kwaliteit van de OV-Knoop die bestaat uit twee onderdelen: De Multimodale Knoop Eindhoven (MMK). De Spoorknoop Eindhoven (SKE). De aanleiding voor de investeringen in Eindhoven CS en de Multimodale Knoop (MMK) Eindhoven CS is in ieder geval tweeledig: Station Eindhoven CS zit momenteel aan zijn maximale capaciteit. De wens is om het aantal (inter-) nationale verbindingen te laten toenemen, maar op dit moment is er alleen nog capaciteit voor een extra IC-verbinding met Düsseldorf. Ook het busstation heeft een capaciteit die tekortschiet gelet op de huidige en bovendien snel toenemende aantallen gebruikers.

38

De ambities zijn door de gemeente Eindhoven onder meer vastgelegd in het Bestuursakkoord 2022-2026, ‘Samen Morgen Mooier Maken’. Daarin is onder meer vastgelegd dat de gemeente met Rijk en provincie Eindhoven Internationale Knoop XL ontwikkelt als toegangspoort voor Brainport Eindhoven en om de noodzakelijke mobiliteitstransitie vorm te geven. Eindhoven Centraal wordt omgevormd tot internationaal OV-knooppunt in 2040, dat berekend is op de grote toename van treinen en reizigers. Daarnaast wordt de capaciteit van busstation Neckerspoel uitgebreid en zo mogelijk ondergronds gebracht. Op 8 januari 2026 vond een Bestuurlijk Overleg Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (BO MIRT) plaats voor Zuid-Nederland. Op de agenda stonden twee MIRT-verkenningen, gericht op MMK en SKE. Multimodale

Wat betreft de ontwikkeling van de MMK, is van belang dat recent overeenstemming is

Knoop (MMK)

bereikt met het Rijk en andere partijen over een voorkeursvariant voor het nieuwe busstation. Dit betreft dan de variant waarin het busstation ondergronds wordt gerealiseerd32. De gemeente Eindhoven en de Provincie Noord-Brabant zijn trekker voor de betreffende MIRT-verkenning. De gemeenteraad van Eindhoven heeft op 30 mei 2023 ingestemd met de start van de MIRT-verkenning naar de Multimodale Knoop Eindhoven. De MMK is daarbij meer dan een ondergronds busstation. De ambities omvatten: Ondergronds busstation met 34 haltes. Een nieuwe Stationshal inclusief voorzieningen (kantoren, winkels, et cetera). Droogloop en bovengrondse toegangshal voor het busstation. Busbuffer, ondergrondse bustunnels (vijf). Inpandige fietsenstalling aan de noordzijde. MMK kent sterke fysiek-ruimtelijke raakvlakken met het Stationsplein-Noord en cluster 6 en stap 1 en 3 van Spoorknoop Eindhoven (SKE). Het huidige busstation Neckerspoel is gebouwd voor 30.000 gebruikers per dag en dit zijn er nu ruim 60.000. Dit leidt tot onveilige situaties op het busstation zelf en tot problemen met het af en aan rijden van bussen.

Er wordt verder rekening gehouden met een sterke toename van het aantal busreizigers tot ruim 100.000 per dag Het voorkeursalternatief betreft een ondergronds busstation met drie perrons waarbij het ontwerp zodanig is dat het oversteken van busbanen om bushaltes te bereiken niet meer nodig is. Door het ondergronds realiseren van het busstation kan het Stationsplein aantrekkelijker worden ingericht en wordt de verbinding tussen de binnenstad van Eindhoven en het gebied ten noorden van het spoor, waaronder het gebied Kruisstraat en Woenselse Markt, verbeterd. In het voorkeursalternatief is er een stelsel van toeleidende bustunnels. De precieze situering van deze bustunnels en de snelheid waarmee deze worden gereali-

32 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/16475033/2#search=%22raadsvoorstel%20vasts tellen%20voorkeursvariant%20multimodale%20knoop%22.

39

seerd zijn van groot belang voor de clusters binnen het deelgebied Fellenoord die aangelegen zijn bij cluster 6 (het busstation is onderdeel van cluster 6). In interviews met direct betrokkenen vanuit de programmaorganisatie PSM is de verwachting uitgesproken dat de realisatie circa 6 tot 8 jaar zal vergen. Met name de realisatie van de clusters 5, 6, 7 en 11 van het deelgebied Fellenoord wacht op de planologische uitwerking en oplevering van het busstation. Met de keuze van het voorkeursalternatief door betrokken partijen wordt invulling gegeven aan de beleidsmatige ambities van de gemeente Eindhoven ten aanzien van de MMK. Er is ook geborgd dat financiering beschikbaar is, met name vanuit de Brainportdeal (circa € 771 miljoen van de € 1,6 miljard op basis van deze deal in de regio te investeren middelen is bestemd voor het ondergrondse busstation) en het project Beethoven (aanvullend kwam daarmee circa € 264 miljoen beschikbar voor het busstation, optellend tot een totaal budget van circa € 991 miljoen). In de actuele planning voor het busstation is de ambitie dat in 2030 wordt gestart met de realisatie33. Figuur 7. Actuele planning realisatie busstation

Spoorknoop

In de plannen voor Knoop XL wordt het aantal perrons uitgebreid van zes naar acht, naast

Eindhoven

diverse andere ingrepen aan spoor en emplacementen. Het aantal treinreizigers dat per

(SKE)

dag aankomt of vertrekt van station Eindhoven CS bedraagt momenteel circa 65.000 en de verwachting is dat deze reizigersstromen in de komende jaren zullen oplopen naar 33 Zie Raadsvoorstel Vaststellen Voorkeursalternatief Multimodale Knoop, 4 november 2025.

40

100.000 tot wellicht 150.000 per dag 34. Andere elementen van SKE zijn: Aanpassing of vervanging van het stationsgebouw Noord met een ruimer ontvangstdomein. Behoud van het monumentale stationsgebouw aan de zuidzijde van het stationsgebied en hetzelfde geldt voor de historische stationstunnel als rijksmonument. Er wordt rekening gehouden met eventuele nieuwe perronopgangen in de Dommelpassage (c.q. deze worden niet onmogelijk gemaakt). De SKE bestaat uit drie onderdelen, die deels gesitueerd zijn in de gemeente Eindhoven maar ook deels daarbuiten: Stap 1: emplacement West Eindhoven. Stap 2: vrije kruising Tongelre en keervoorziening Helmond/Deurne. Stap 3: uitbreiding perrons Eindhoven Centraal. Figuur 8. Kaart met weergave onderdelen Spoorknoop Eindhoven (SKE)

Voor SKE geldt dat het voorkeursalternatief door het rijk wordt vastgesteld. Voor Stap 1 is dit inmiddels afgerond. Voor Stap 3 zijn procesafspraken gemaakt in het BO MIRT 2025 (januari 2026) 35. Voor Stappen 2a en 2b is geen voorkeursalternatief (VKA) voorgelegd, maar is de verkenning ‘on hold’ gezet in 2024 bij het vaststellen van de Notitie Kansrijke Oplossingsrichtingen (NKO), onder meer vanwege de benodigde financiering.

2.7 Samenvatting bevindingen Op basis van de hiervoor opgenomen beschrijvingen van ambities, doelen en stand van zaken in de uitvoering, kunnen de volgende bevindingen worden geformuleerd:

34 In ‘Toekomstbeeld OV 2040’ is uitgegaan van een groei naar 115.000 reizigers per dag. 35 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/16478062/1#search=%22raadsbrief%20bo%20m irt%202026%22.

41

Voor het deelgebied Stationsgebied Zuid van Knoop XL geldt dat de verschillende projecten nu de stap maken, en deels al hebben gemaakt, van planvorming en voorbereiding naar uitvoering. Dit betreft onder meer de projecten District E, Lichthoven, EDGE. Voor de ondergrondse fietsenstalling aan de zuidzijde van het station geldt dat de aanbesteding voor aanleg is gestart en dat oplevering is voorzien in 2030. Daarnaast heeft voor de herinrichting van de Stationsweg de aanbesteding plaatsgevonden. De gebiedsontwikkeling Fellenoord komt ook van de grond, met vooralsnog vastgestelde clusterpaspoorten voor de clusters 1A, 1B, 9A, 9B en 9C en is er een vastgesteld bestemmingsplan voor cluster 9B. In cluster 1A is inmiddels een anterieure overeenkomst vastgesteld met de ontwikkelaar van het project Brightlight Towers en ligt een voorgenomen wijziging van het omgevingsplan voor. Ook cluster 2 gaat richting uitvoering, met een clusterpaspoort dat in voorbereiding is. De ontwikkeling van clusters 4, 5, 6 en 7 wachten op nadere besluitvorming over de realisatie en planologische uitvoering van het ondergrondse busstation in cluster 6. Om vervolgens de realisatie te kunnen versnellen is inmiddels een vijftal panden door de gemeente verworven in deze clusters. In de clusters 3, 10 en 11 zijn vooralsnog geen grote ontwikkelingen in gang gezet c.q.

blijft de huidige invulling voorlopig gehandhaafd. Wat de OV-Knoop betreft, is het beeld als volgt: Voor de MMK is een grote stap is gezet met het in het BO MIRT van januari 2026 kiezen van een voorkeursvariant met daarin een ondergronds busstation. Ook de financiering van het ondergrondse busstation is rond. De voorkeursvariant is inmiddels besproken met de raadscommissie Knoop XL en wordt 10 februari a.s. behandeld in de raad. Vervolgens wordt het voorkeursalternatief uitgewerkt in de volgende MIRT-fase c.q. de Planning- en Studiefase, die moet eindigen in een aanbestedingsgereed ontwerp. Uitgegaan wordt van een bouwtijd van circa acht jaar. Daarna kunnen de aanpalende clusters worden ontwikkeld. Het is daarmee de vraag of deze clusters (met name 5, 6 en 7) nog voor 2040 opgeleverd/afgerond kunnen worden met daarbij de kanttekening dat de tijdshorizon voor de grondexploitatie niet 2040 is maar 2043. Voor de SKE geldt dat de financiering vooralsnog alleen rond is voor stap 1 (emplacement West Eindhoven). Voor onder meer uitbreiding van aantal perrons (stap 3) is de financiering nog niet rond. Wel is er begin januari net als over de MMK overeenstemming bereikt in het BO MIRT over het voorkeursalternatief. De vraag of de ontwikkeling van Knoop XL ‘op schema’ ligt, kan niet eenduidig beantwoord worden.

Voor Stationsgebied Zuid en de OV Knoop zijn geen tijdshorizonten bepaald en voor Fellenoord is er geen vastgestelde planning voor de achtereenvolgende realisatie van de verschillende clusters binnen dit deelgebied. Er is wel een planning als onderlegger voor de businesscase (de grondexploitatie). Deze kent een fasering en kent ook een doorlooptijd (tot 2043). Voor enkele clusters is de verwachting reëel dat

42

deze pas volledig gerealiseerd kunnen worden in de laatste jaren van deze doorlooptijd of daarna vanwege de afhankelijkheid van het aan te leggen ondergrondse busstation. Ook wat betreft de inhoudelijke invulling van deelgebied Fellenoord kan niet eenduidig worden geconcludeerd of de nu voorziene ontwikkeling in lijn is met de planvorming. De in 24 KPI’s uitgewerkte ambities en doelen gelden voor het gehele deelgebied. Het is niet bekend hoeveel elk cluster op de verschillende KPI’s dient bij te dragen aan de geformuleerde doelen. Daarvoor is het vereist dat de conceptuele uitwerking van het Dashboard nu ook daadwerkelijk ingevuld gaat worden, met streefniveaus voor de verschillende KPI’s uitgesplitst naar cluster en voor zover mogelijk zo hard mogelijke beelden wat betreft de voorziene realisatie. Het college heeft aangegeven dat de bijdrage per cluster nader wordt uitgewerkt in het Ruimtelijk Raamwerk dat eind 2026 aan de raad wordt aangeboden en dat het dashboard op basis van dat besluit wordt geactualiseerd.

Een in het voorliggende onderzoek opgenomen inventarisatie van de op basis van de vastgestelde clusterpaspoorten door deze clusters te leveren bijdrage aan de voor Fellenoord als geheel gestelde doelen laat het volgende zien: Het verwachte bouwvolume (‘indicatief laadvermogen’, oftewel m 2 bvo voor wonen, werken en voorzieningen) van de vijf clusters waarvan het clusterpaspoort is vastgesteld, vertegenwoordigt circa 40 procent van de totale KPI voor Fellenoord als geheel wat betreft ‘laadvermogen’. Deze clusters zijn in de Ontwikkelvisie goed voor circa 26 procent van het beoogde totale ‘laadvermogen’ van Fellenoord. De programmering in de clusters waarvan de clusterpaspoorten is vastgesteld is globaal in lijn met de KPI’s voor het aandeel wonen, werken en voorzieningen voor Fellenoord als geheel (met uitzondering van een specifiek cluster als 9C dat vrijwel volledig is gericht op studentenhuisvesting). De spreiding van de nu voorziene woningbouw in de clusters waarvan het clusterpaspoort is vastgesteld is ook globaal in lijn met de KPI’s voor percentage betaalbaar en sociale huur. De uitzondering betreft cluster 9A waarbij in het clusterpaspoort wordt uitgegaan van 50 procent betaalbaar.

Los van de voor Fellenoord geformuleerde KPI’s kan voor de gehele Knoop XL het volgende worden geconstateerd: De ruimtelijke kwaliteit van zowel Stationsdistrict Zuid als Fellenoord krijgt in de komende jaren een enorme impuls, indien de ambities worden gerealiseerd. Waar beide gebieden momenteel sterk ‘versteend’ zijn en geen aangenaam verblijfsklimaat hebben, wordt dat in komende jaren dan anders. Weliswaar neemt de dichtheid van de bebouwing nog toe, maar de aankleding wordt in de planvorming veel groener en de verkeersintensiteit van met name stadsboulevard Fellenoord zal sterk afnemen. De binnenstad van Eindhoven wordt uitgebreid met een modern stedelijk gebied met een, als de ambities worden gerealiseerd, hoge bebouwingsdichtheid met naast wonen ook werken en uiteenlopende voorzieningen. Het grote aantal inwoners in Knoop XL verstevigt het draagvlak voor de economische functies in en om de binnenstad.

43

De ambitie is om de huidige barrièrewerking van station en spoor, dat de binnenstad scheidt van de TU/e-campus en het gebied Woenselse Markt/Kruisstraat, sterk te verminderen. Voetgangers en fietsers kunnen straks eenvoudig van noord naar zuid door het gebied, via gelijkvloerse verbindingen. De capaciteit van trein- en busstation Eindhoven Centraal worden aanzienlijk uitgebreid, bij realisatie van de plannen. De verbindingen van Eindhoven CS met belangrijke werklocaties in de regio en met relevante bestemmingen in binnen- en buitenland worden sterk verbeterd en nieuwe bestemmingen worden mogelijk als gevolg van de uitbreiding van de capaciteit van Eindhoven CS. Waar Eindhoven CS en het omliggende gebied momenteel een desolate indruk maken, vormt het gebied straks een aantrekkelijk dynamisch stedelijk gebied dat de entree van Brainportregio Eindhoven vormt.

44

3 Rolneming gemeente, organisatie & risicospreiding Knoop XL Investeren in

De ontwikkeling van Knoop XL is zelfs voor een grote gemeente als Eindhoven een grote,

capaciteit

complexe en risicovolle opgave. Navolgend wordt toegelicht hoe een en ander is georganiseerd, welke rollen de gemeente vervult in de gebiedsontwikkeling, welke risico’s de gemeente loopt en hoe deze beperkt (kunnen) worden. Eind 2020 heeft huisaccountant Deloitte aan de bel getrokken dat de gemeente Eindhoven voor project Knoop XL, “als project van de buitencategorie” te weinig capaciteit heeft. “Vanwege de omvang van het project roept dit naar verwachting op termijn een capaciteitsvraagstuk op, aangezien de gemeente een dergelijk groot en complex project niet zonder meer met de bestaande personele capaciteit en naast de lopende processen en activiteiten kan uitvoeren” 36. In een presentatie van Deloitte aan de auditcommissie d.d. 13 december 2021, ter toelichting op de managementletter 2021, geeft de huisaccountant aan dat de gemeente dit majeure project niet met de bestaande capaciteit kan uitvoeren naast lopende processen en activiteiten37. Mede naar aanleiding van deze waarschuwing heeft de gemeente een programmaorganisatie opgezet en is in brede zin de capaciteit van de ambtelijke organisatie uitgebreid om deze en andere voorliggende opgaven goed te kunnen oppakken.

In de raadsinformatiebrief bij de managementletter 2022 van de accountant, geeft het college aan dat de kritische opmerkingen van de accountant in de vorige managementletter zijn opgepakt en hebben geresulteerd in de inrichting van een programmaorganisatie Stationsgebied & MIRT (PSM), dat wordt opgetuigd om de voorliggende opgaven adequaat te kunnen oppakken. In de navolgende managementletters heeft de accountant over de capaciteit, kwantitatief en/of kwalitatief, van de organisatie en uitvoering van de ontwikkeling van Knoop XL geen kritische opmerkingen meer geplaatst. Inmiddels is de ambtelijke capaciteit voor uitvoering van Knoop XL uitgebreid, is er een gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij opgericht van gemeente met provincie voor gebiedsontwikkeling Fellenoord en zijn er met het rijk nadere afspraken gemaakt over het delen van risico’s bij het verwerven van gronden.

3.1 Rol van gemeente in gebiedsontwikkelingsketen Keten in beeld Bij de gebiedsontwikkeling van Knoop XL in casu de deelgebieden Fellenoord en Stationsgebied Zuid vervult de gemeente verschillende rollen. Daarbij is er een onderscheid tussen Fellenoord en Stationsgebied Zuid in die zin dat de door de gemeente in 36 Zie https://www.ed.nl/eindhoven/megaproject-knoop-xl-vereist-extra-mankracht-bij-gemeenteeindhoven~acc3c41c/. 37 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/11747547/2/EHV++AC+13+december+2021?connection_type=1&connection_id=6953204 en .

45

samenwerking met de provincie opgerichte ontwikkelingsmaatschappij alleen wordt ingezet in het deelgebied Fellenoord. De gebiedsontwikkelingsketen ziet er op hoofdlijnen als volgt uit voor deelgebied Fellenoord: Figuur 9. Toelichting keten van aankoop grond door gemeente naar verkoop aan ontwikkelingsmaatschappij en min of meer gelijktijdige doorverkoop van ontwikkelingsmaatschappij aan ontwikkelaar of andere eindgebruiker (ABC-constructie)

Nota bene: voor deelgebied Stationsgebied Zuid is er geen rol voor Fellenoord BV. De gemeente verkoopt direct aan de ontwikkelaar of eindgebruiker.

Vanwege het gehanteerde ABC-model38 is het risicoprofiel van Fellenoord BV relatief beperkt. Ontwikkelmaatschappij Fellenoord BV (B) verkrijgt panden en gronden van de gemeente (A), die deze op haar beurt weer verwerft van de eigenaren in het gebied. De ontwikkelmaatschappij verkrijgt deze panden en gronden pas op het moment van verdere ontwikkeling, waaronder doorverkoop aan private ontwikkelaars (C) en als het past binnen de voor het betreffende deelgebied opgezette businesscase. Dit betekent per saldo dat de ontwikkelmaatschappij een beperkt risicoprofiel heeft. Dit betekent niet dat de BV geen risico’s loopt. De prijs tussen de BV en de eindafnemer ligt niet vast (wel die tussen gemeente en BV) en verder ligt het renterisico bij de BV. De gemeente loopt zelf relatief grote risico’s vanwege mogelijke waardedaling op verworven grond en panden, oplopende rentelasten als vertraging in de ontwikkeling optreedt en indien er niet voorziene tegenvallers zijn in het bouwrijp maken van grond. Een en ander is van toepassing op grond en panden die door de gemeente onder voorkeursrecht zijn verworven. Ten behoeve van de gewenste risicobeheersing is een reserve ingesteld en is er een rijkssubsidie toegekend op dit onderdeel. Stationsgebied De ontwikkelingsmaatschappij Fellenoord BV heeft geen rol in het deelgebied StationsZuid

gebied Zuid. In dat deelgebied verkoopt de gemeente zelf bouwrijp gemaakte gronden aan private marktpartijen voor verdere ontwikkeling.

38 Dit houdt in dat er bij de verkoop van panden of grond door de gemeente (A) aan de BV als koper (B) er tegelijkertijd wordt doorverkocht aan een eindkoper (C).

46

Grip door regie In de in 2023 vastgestelde Nota Grondbeleid is het motto ‘grip door regie’ 39. Geconstateerd wordt dat er grote stedelijke en ruimtelijke opgaven voor liggen en dat de gemeente daarbij haar publiekrechtelijke en privaatrechtelijke rollen adequaat moet invullen. In het nieuwe grondbeleid is gekozen voor een regisserend grondbeleid met een accent op actieve grondpolitiek. Actief grond en panden verwerven, op locaties waar de gemeente een bepaalde ontwikkeling wil stimuleren, biedt de beste mogelijkheden om regie te voeren op de gewenste ontwikkeling. Waar strategisch verwerven niet mogelijk is, kan worden teruggevallen op een faciliterende rol of het aangaan van een samenwerking met de ontwikkelende partij. Ook in deelgebieden Fellenoord en Stationsgebied Zuid kiest de gemeente voor actief grondbeleid om te bevorderen dat de beoogde ontwikkelingen voldoende snel van de grond komen en de beoogde resultaten, zowel kwantitatief als kwalitatief, opleveren.

3.2 Ambtelijke Programmaorganisatie Stationsdistrict & MIRT (PSM) Programma-

Voor de uitvoering van het programma Knoop XL is er een programmaorganisatie ingericht

organisatie

binnen de ambtelijke organisatie van de gemeente Eindhoven met daarnaast een

‘lean’

zelfstandige entiteit voor de realisatie van deelgebied Fellenoord. De huidige programmadirecteur Stationsdistrict en MIRT (PSM) kreeg zomer 2020 opdracht van de gemeentesecretaris voor het opzetten van een programmaorganisatie. Deze programmaorganisatie is niet alleen gericht op Knoop XL maar ook op enkele andere grote ruimtelijke ontwikkelingsopgaven in Eindhoven. Bij het uitwerken van de best passende programmaorganisatie is er ondersteuning geweest van onder andere Deloitte. Er is voor gekozen de programmaorganisatie wel binnen de ambtelijke organisatie van de gemeente Eindhoven te positioneren, maar niet ‘in de lijn’. De programmadirecteur verantwoordt zich rechtstreeks aan de directieraad binnen de gemeente en aan de bestuurlijke opdrachtgevers. Dit zijn: Portefeuillehouder Brainport, Economie, Onderwijs, Knoop XL en Eindhoven-Noordwest. Portefeuillehouder Wonen, Wijken, Ruimte en Dienstverlening. Portefeuillehouder Binnenstad, Design District, Mobiliteit, universitair en beroepsonderwijs. De portefeuillehouder Brainport is benoemd als coördinerend bestuurlijk opdrachtgever. De programmadirecteur stuurt vijf programmamanagers aan, waarvan er twee met name gericht zijn op het gebied Knoop XL. Deze twee programmamanagers Stationsdistrict en MIRT hebben de volgende focus: Eén programmamanager focust op het deelgebied Fellenoord.

39 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/12594100/1#search=%22nota%20grondbeleid% 202023%22.

47

De tweede programmamanager richt zich op deelgebied Stationsgebied-Zuid en de OVknoop. De programmaorganisatie bundelt uiteenlopende expertises, met naast ruimtelijke ontwikkelexpertise bijvoorbeeld ook business controllers en juridische expertise. Het kernteam omvat circa 18 fte (18 personen, waarvan 4 gedetacheerd). De programmaorganisatie maakt voor het oppakken van deelopgaven en projecten gebruik van de ‘staande organisatie’ van de gemeente Eindhoven. De businesscontrollers en financial controller maken formeel geen deel uit van de programmaorganisatie maar werken vanuit hun onafhankelijke rol nauw samen (‘dedicated’) met de programmaorganisatie. Bij elkaar gaat het dan om circa 100 medewerkers, die door de programmaorganisatie geheel of gedeeltelijk worden aangestuurd maar die hiërarchisch niet vallen onder de programmadirecteur Stationsdistrict en MIRT. Bij de opzet van de programmaorganisatie is een bewuste keuze gemaakt voor het opbouwen van ‘eigen expertise’ en niet vooral afhankelijk te zijn van externe inhuur.

3.3 Gezamenlijke ontwikkelmaatschappij Fellenoord BV met provincie Risico’s

Voor de realisatie van Knoop XL is voor het deelgebied Fellenoord een ontwikkelmaat-

delen

schappij opgericht door de gemeente Eindhoven en de provincie Noord-Brabant in de vorm van Fellenoord BV. Gemeente en provincie hebben beide 50 procent van de aandelen. De belangrijkste reden om in het deelgebied Fellenoord een ontwikkelmaatschappij op te zetten, in gedeeld eigendom met de provincie, is om risico’s te delen. De verhouding tussen de publieke programmaorganisatie en de privaatrechtelijke BV is die van ‘mal respectievelijk contramal’. De rolverdeling is als volgt: De publieke programmaorganisatie stelt de kaders waarbinnen de BV kan opereren en borgt de publieke belangen. De private BV moet zorgen voor voldoende slagvaardigheid. Zoals hiervoor toegelicht, ontvangt Fellenoord BV eigendom van de gemeente via een ABCconstructie waarbij in beginsel meteen wordt doorgeleverd aan de definitieve eigenaar. Fellenoord BV verkrijgt panden en grond van de gemeente, die panden en grond op haar beurt verwerft van de eigenaren in het gebied, dan wel grond die de gemeente voor de oprichting van de BV al in bezit had. De BV verkrijgt alleen gronden van de gemeente via de ABC-constructie die reeds in eigendom waren op het moment van aangaan van de overeenkomst met BV, provincie Noord-Brabant en gemeente Eindhoven. De gronden van A naar B (i.c. van gemeente naar BV) gaan over op basis van vooraf getaxeerde waarde inclusief indexering.

Gevolgen van de waardeschommeling liggen dus bij de BV maar de BV kan deze risico’s wel beperken. De BV verkrijgt panden en grond pas op het moment van verdere ontwikkeling, zoals doorverkoop aan private ontwikkelaars en als het past binnen de voor het betreffende deelgebied opgezette businesscase. Dit betekent per saldo dat de ontwikkelmaatschappij een relatief beperkt risicoprofiel heeft. De gronden worden bouwrijp gemaakt door gemeente dan wel BV. De door de gemeente verworven panden worden

48

‘doorgeleverd’ aan de BV, dit na opstelling van de businesscase waardoor de aard, omvang en planning van de ontwikkeling bekend zijn. De gemeente financiert de verworven panden zelf uit eigen vermogen. De rentelasten drukken zo ook op de gemeente, waarbij deze moeten worden terugverdiend door de exploitatie van de panden. De raad gaat hierbij over de ter beschikking te stellen middelen en kredieten en het college besluit over aankoop van panden of gronden. Als gevolg van het beperkte risicoprofiel heeft de opgerichte BV relatief weinig eigen vermogen. De begin 2023 opgerichte Fellenoord BV is inmiddels uitgegroeid tot een volwassen organisatie met een formatie van 12,3 fte in 2026. Er is geïnvesteerd in een onder meer inrichting van bedrijfsvoeringprocessen, inkoopondersteuning, financiële administratie en inrichting van risicodossiers, ook ten behoeve van de P&C-cyclus en de verantwoording aan gemeente en provincie als eigenaren. Inhoudelijk is er geïnvesteerd in een nieuw GREX-model dat vanaf 2026 in gebruik is40.

3.4 Overzicht van budgetten en verplichtingen gemeente Eindhoven Auditcommissie De auditcommissie van de gemeente Eindhoven heeft bij brief van 27 januari jl. 41, gericht aan de leden van raad en raadscommissie Knoop XL, bepleit dat een besluit over een nieuw krediet ter voorbereiding van het voorkeursalternatief Multimodale Knoop niet kan worden genomen zonder dit te relateren aan alle voorgaande besluiten en de totale financiële architectuur van Knoop XL. De auditcommissie geeft aan dat Knoop XL een project is van een zodanige financiële omvang dat het volgen van de afzonderlijke geldstromen en kredieten complex is. De auditcommissie wijst erop dat deze complexiteit het risico in zich draagt van budgettaire fragmentatie, waarbij de raad het zicht op de totale financiële verplichting verliest. De auditcommissie is van oordeel dat een financieel totaaloverzicht een voorwaarde is voor zorgvuldige besluitvorming. Motie ‘Tekenen Een dergelijk totaaloverzicht is tot dusver nog niet aangeboden aan de raad. In de bij het kruisje’

raadsvergadering van 10 februari jl. is, mede geïnspireerd door de brief van de auditcommissie, een motie besproken van VVD, 50 Plus, FvD en SP met als strekking dat de raad bij het te nemen besluit over het voorkeursalternatief MMK en het daaraan gekoppelde voorbereidingsbudget voor de planning- en studiefase inzicht moet hebben in budgetten, risicoverdeling, kostenontwikkeling en gemeentelijke verplichtingen. In de mo-

40 Bron presentatie directeur Fellenoord BV in raadscommissie Knoop XL d.d. 18 november 2025. 41 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/16530781/1/Brief+auditcommissie+Raadsvoorst el+Vaststellen+Multimodale+Knoop+definitief?connection_type=16&connection_id=1123110.

49

tie wordt uitgesproken 42: 1. Dat de raad het college oproept om vóór de besluitvorming over de bestuursovereenkomst (BOK)43 met betrekking tot het voorkeursalternatief MMK de volgende informatie aan de raad te verstrekken: a. Een totaaloverzicht van budgetten en verplichtingen voor Knoop XL. b. Een geactualiseerd overzicht van kosten, budgetten en risico’s voor het voorkeursalternatief MMK en daarbij inzicht te geven in de beheersing van de indexatieproblematiek van het rijksbudget en aan te geven of dit kan leiden tot een grotere gemeentelijke bijdrage en/of tot aanpassingen van het voorkeursalternatief. 2. Dat de raad uitspreekt geen besluit te nemen over de voorbereidingskosten gekoppeld aan de BOK voordat de gevraagde overzichten onder punt 1 beschikbaar zijn voor de raad. Uiteindelijk besluiten de indieners de motie niet in stemming te brengen vanwege de toezegging van de coördinerend portefeuillehouder voor Knoop XL dat de raad in Q2 van 2026 bij de besluitvorming over de BOK over alle relevante (ook financiële) informatie zal beschikken. Hij geeft aan dat met betrekking tot 1a c.q. het totaaloverzicht van budgetten en verplichtingen voor Knoop XL de betreffende informatie wat later beschikbaar komt (dus niet voor Q3 van 2026) en zal worden gedeeld met de raad. Gekantelde

In voor het onderzoek gevoerde gesprekken met ambtelijke medewerkers van de

overzichten

gemeente Eindhoven is gebleken dat de programmaorganisatie PSM in de afgelopen maanden bezig is geweest met een kanteling van de financiële overzichten van Knoop XL en de verschillende onderdelen daarbinnen. De kanteling betreft het presenteren van toegezegde middelen (door het rijk, provincie, regionale partners inclusief private partners) en verwachte kosten en verplichtingen vanuit het perspectief van de verschillende onderdelen van Knoop XL, waar tot dan de financiële overzichten als insteek hadden de betreffende subsidie of ‘deal’ (zoals de Brainport-deal en ‘Beethoven’). De kanteling beoogt bij te

42 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/16589101/2/Niet+zomaar+tekenen+bij+het+krui sje+%28Motie+M6%29?connection_type=17&connection_id=12964906. 43 De raad wordt gevraagd het voorkeursalternatief vast te stellen, te besluiten te starten met de volgende fase (planning en studie) en een investeringsbudget van € 3 miljoen beschikbaar te stellen, vooruitlopend op de Bestuursovereenkomst (BOK). In de BOK maken opdrachtgevende partijen afspraken over de planning en studiefase inclusief een kostenraming. In Q2 2026 komt de BOK ter vaststelling naar de raad. De totale voorbereidingskosten worden geschat op € 150 tot € 250 miljoen. Daarvan komt ongeveer 10 procent voor rekening van de gemeente. In de BOK worden o.a. afspraken gemaakte over samenwerking, de scope van de uitwerking, de financiële gevolgen en daarbij behorende risico’s. Zie https://eindhoven.notubiz.nl/document/16499121/2#search=%22bestuursovereenkomst%20mult imodale%20knoop%22 (behandeladvies griffie m.b.t. raadsvoorstel voorkeursalternatief) en https://eindhoven.notubiz.nl/document/16475033/3#search=%22raadsvoorstel%20voorkeursalte rnatief%20multimodale%20knoop%22 (raadsvoorstel).

50

dragen aan de inzichtelijkheid van de financiële overzichten, zodanig dat ook raadsleden zich een beter beeld kunnen vormen van alle beschikbare middelen enerzijds en kosten en verplichtingen anderzijds, voor de Knoop XL als geheel en de relevante onderdelen daarbinnen (in casu gebiedsontwikkeling Fellenoord respectievelijk StationsgebiedZuid en de MMK). In nadere contacten met gesprekspartners vanuit de ambtelijke organisatie is gebleken dat zij de volledige gekantelde overzichten nog niet wil delen, in lijn met de opstelling van de coördinerend portefeuillehouder in de raadsvergadering van 10 februari jl., niet ten behoeve van het rekenkameronderzoek en ook niet met de raadscommissie Knoop XL dan wel de raad. Er is aangegeven dat de huidige cijfers verouderd zijn en worden geactualiseerd. De cijfers zijn verouderd in die zin dat bijvoorbeeld de in het BO MIRT van januari 2026 gemaakte afspraken er nog in moeten worden verwerkt evenals regionale afspraken over de kostenverdeling tussen de regionale partijen (i.c. gemeente Eindhoven en andere MRE-gemeenten, provincie Noord-Brabant en private partners). Gesprekspartners hebben het volgende partiële financiële overzicht van beschikbare budgetten verstrekt ten behoeve van het onderzoek.

Opgenomen zijn alle financiële afspraken afkomstig uit drie ‘deals’: Brainportdeal, convenant Beethoven en de eerste tranche van de Woningbouwversnelling metropoolregio Eindhoven (WMRE}: Tabel 4. Partieel financieel overzicht van beschikbare budgetten vanuit Brainportdeal, convenant Beethoven en eerste tranche van de Woningbouwversnelling metropoolregio Eindhoven (WMRE) Budgetten (€ mln excl. btw) Wonen Versnellingsafspraak Versnelling circa 20.000 woningen in MRE Gebiedsbudget Novex Knoop XL Subtotaal wonen Mobiliteit Fietsenkelder Zuid Korte termijn maatregelenpakket 1 Multimodale Knoop Eindhovn HOV-4 Aanpassing A2/N2 Brainport-tangent Ontwikkeling NW/A58 Korte termijn maatregelenpakket 2 Spoor stap 1 A58 Eindhoven-Tilburg Subtotaal mobiliteit Totaal

Focus

Bedrag totaal

Rijk

Regio

Knoop XL Knoop deels Knoop deels

113 202 149 464

81 101 74 256

32 101 74 207

Knoop XL

40 153 819 298 255 107 54 165 103 104 2.098

14 38 543 145 255 52 36 59 103 104 1.349

26 115 276 153

2.562

1.605

957

Knoop XL

Knoop XL

55 18 107

750

Nota bene: de in de tabel opgenomen bedragen zijn exclusief indexering en kennen verschillende peildata.

51

De gekantelde overzichten zijn volgens de gesprekspartners nog niet volledig en onvoldoende ‘hard’. Ook speelt mee dat voor diverse elementen van Knoop XL wel het totale budget bekend is en de inbreng daarin vanuit het rijk c.q. de betrokken ministeries maar dat nog niet uitgekristalliseerd en uitonderhandeld is hoe de vanuit de regio verwachte financiële inbreng opgebouwd is uit bijdragen vanuit de gemeente Eindhoven, de overige MRE-gemeenten, de provincie en private partners. De vanuit de regio geraamde bijdragen zijn afkomstig van de gemeente Eindhoven, de overige gemeenten in de regio, de provincie en van private partners in de regio. Programma-

Een bijbehorend overzicht van kosten en verplichtingen is in aanzet beschikbaar, maar

begroting

kan volgens ambtelijke gesprekspartners om hiervoor genoemde redenen nog niet worden gedeeld ten behoeve van het voorliggende onderzoek dan wel met de raad (-scommissie). Een en ander in lijn met de reactie van de coördinerend portefeuillehouder Knoop XL in de raadsvergadering van 10 februari jl. bij de bespreking van de motie ‘Niet tekenen bij het kruisje’ en dan met name onderdeel 1a. In genoemde raadsvergadering is door enkele raadsleden en door de coördinerend portefeuillehouder benoemd dat in de programmabegroting van Eindhoven informatie over Knoop XL versnipperd is over diverse thema’s en taakvelden (onder andere taakveld 2.5 Openbaar vervoer, 8.1 Ruimte & Leefomgeving, taakveld en taakveld 8.2 Reserve verwervingen. Internationale Knoop XL en bij passages over het grondbeleid). Benoemd wordt 44 dat een bundeling van relevante opbrengsten, kosten en verplichtingen in één paragraaf Knoop XL zou bijdragen aan het gewenste inzicht in de financiën van dit programma 45.