Rekenkameronderzoek Knoop XL tussen ambitie en realisatie

Rekenkameronderzoek Knoop XL Doeltreffendheid & doelmatigheid van Knoop XL & raadscommissie Knoop XL Nota van Bevindingen – t.b.v. bestuurlijk wederhoor

OPGESTELD IN OPDRACHT VAN:

Rekenkamer Eindhoven DATUM

23 april 2026 OPGESTELD DOOR:

Herbert ter Beek i.s.m. Jan Doorakkers (Doorakkers Advies)

VOOR INFORMATIE:

Bureau voor Economische Argumentatie Adres:

Stad van Cahen Muurhuizen 104 3811 EL Amersfoort

Telefoon:

06 – 430 35 116

E-mail:

info@bea.nl

Website:

www.bea.nl

Inhoud Samenvatting

1

Beantwoording hoofdvragen Knoop XL en raadscommissie Knoop XL ............................................ 1 Toelichting op ambities, doelen & realisatie van Knoop XL .............................................................. 3 Organisatie, rolverdeling & risico’s ..................................................................................................... 6 Meerwaarde van en kanttekeningen bij raadscommissie Knoop XL ................................................ 7

1

2

3

4

Aanleiding, vraagstelling en uitwerking van het onderzoek

9

1.1

Aanleiding voor onderzoek ....................................................................................................... 9

1.2

Vraagstelling ...........................................................................................................................10

1.3

Afbakening onderzoek: onderwerp ‘Knoop XL’ en onderzoeksperiode ...............................11

Ambities, doelen & stand van zaken realisatie m.b.t. Knoop XL

13

2.1

Nationale Actieagenda Brainport, Woondeal,‘Beethoven’ & Ontwikkelvisie .......................13

2.2

Vertaling ambities naar kritieke prestatie-indicatoren voor Fellenoord...............................18

2.3

Stand van zaken Fellenoord: clusterpaspoorten en bestemmingsplannen ........................21

2.4

Voorlopige aanzet dashboard Fellenoord o.b.v. vastgestelde clusterpaspoorten...............31

2.5

Ambities & voortgang gebiedsontwikkeling Stationsgebied-Zuid ........................................35

2.6

Ambities & voortgang Spoorknoop Eindhoven & Multimodale Knoop Eindhoven ..............38

2.7

Samenvatting bevindingen.....................................................................................................41

Rolneming gemeente, organisatie & risicospreiding Knoop XL

45

3.1

Rol van gemeente in gebiedsontwikkelingsketen.................................................................45

3.2

Ambtelijke Programmaorganisatie Stationsdistrict & MIRT (PSM) ......................................47

3.3

Gezamenlijke ontwikkelmaatschappij Fellenoord BV met provincie ...................................48

3.4

Overzicht van budgetten en verplichtingen gemeente Eindhoven.......................................49

3.5

Recent commitment Rijk m.b.t. delen risico’s grondverwerving Fellenoord........................52

3.6

Samenvatting bevindingen.....................................................................................................53

Ambities, doelen & meerwaarde van raadscommissie Knoop XL

55

4.1

Leidraad Knoop XL: ‘Organiseer rolneming van de raad’ .....................................................55

4.2

Rol en bevoegdheden van raadscommissie Knoop XL.........................................................56

4.3

Tussenevaluatie raadscommissie Knoop XL d.d. mei 2024 ................................................59

4.4

Actueel beeld raadsleden over functioneren van raadscommissie Knoop XL ....................60

4.5

Samenvatting bevindingen.....................................................................................................62

Bijlage I: gesprekspartners

64

Bijlage II: begrippenlijst

65

Samenvatting De centrale vraagstelling voor het voorliggende onderzoek betreft de doeltreffendheid en doelmatigheid van de gebiedsontwikkeling Knoop XL en de raadscommissie Knoop XL. Navolgend wordt deze centrale vraagstelling van een eerste beknopt antwoord voorzien voor achtereenvolgens gebiedsontwikkeling Knoop XL en raadscommissie Knoop XL waarna nadere toelichting volgt.

Beantwoording hoofdvragen Knoop XL en raadscommissie Knoop XL Beeld op hoofdlijnen voor Knoop XL: Beeld van doeltreffendheid en doelmatigheid van gebiedsontwikkeling Knoop XL Doeltreffendheid Een hard oordeel over de doeltreffendheid van de gebiedsontwikkeling Knoop XL kan nog niet worden gegeven. Zowel onderzoekers als raadsleden kunnen niet goed toetsen of de gestelde doelen naar verwachting worden gehaald. Voor het gehele gebied zijn enkel algemene, strategische doelen geformuleerd. Voor het onderdeel Stationsgebied Zuid zijn geen doelen geformuleerd en voor de OV-knoop zijn er doelen in termen van capaciteitsvergroting van trein- en busstation om toenemende aantallen reizigers te kunnen faciliteren. Voor Stationsgebied Zuid kan daarom niet worden geoordeeld over de doeltreffendheid en voor de OV-knoop kan worden geconcludeerd dat de besluitvorming, bijvoorbeeld recent over de voorkeursvariant voor het (ondergrondse) busstation vooralsnog in lijn is met de ambities (zowel kwantitatief als kwalitatief).

De strategische ambities zijn alleen voor Fellenoord vertaald naar en uitgewerkt in concrete KPI’s (24 stuks) maar het is niet mogelijk om, als onderzoeker maar ook niet als raadslid, op basis van de door de gemeente verstrekte informatie te concluderen of de ambities in de periode tot 2040 naar verwachting volledig gerealiseerd zullen worden en of de gebiedsontwikkeling momenteel op schema ligt (met daarbij de opmerking dat de grondexploitatie, GREX, tot 2043 loopt). Met name is hierbij van belang dat er geen uitsplitsing is van de overall doelen voor de gebiedsontwikkeling Fellenoord en de daarop gebaseerde KPI’s naar de verschillende clusters zodat bij het vaststellen van clusterpaspoorten beoordeeld kan worden of het betreffende cluster voldoende bijdraagt aan de overall doelen voor de gebiedsontwikkeling. In het voorliggende onderzoek is wel een poging gedaan om de nu voorziene ontwikkelingen in de clusters waarvan de clusterpas-

1

Doelmatigheid

poorten zijn vastgesteld af te zetten tegen de in de ontwikkelvisie Fellenoord opgenomen doelen en KPI’s, om een indicatie te krijgen of de gebiedsontwikkeling Fellenoord op schema ligt. Omdat niet hard kan worden geoordeeld over de doeltreffendheid c.q. de vraag of geformuleerde doelen naar verwachting worden gerealiseerd, is het ook niet mogelijk om de verwachte mate van doelrealisatie af te zetten tegen de door de gemeente geleverde inspanningen in termen van geld en menskracht. Wat betreft de door de gemeente te leveren financiële inspanning is er geen totaaloverzicht van enerzijds de door de gemeente en andere partijen (rijk, provincie, regiogemeenten en private partners) toegezegde middelen en anderzijds de verwachte kosten. Een dergelijk overzicht ontbreekt voor Knoop XL als geheel en voor de verschillende onderdelen (gebiedsontwikkeling Fellenoord, OVknoop en Stationsgebied-Zuid). De door de gemeente opgetuigde programmaorganisatie PSM lijkt inmiddels berekend op haar taken en ‘lean’ opgetuigd. Dit geldt ook voor de door de gemeente met de provincie opgezette ontwikkelmaatschappij Fellenoord BV ten behoeve van de gelijknamige gebiedsontwikkeling.

Alle benodigde expertise lijkt inmiddels aanwezig, zowel kwalitatief als kwantitatief, door een combinatie van eigen medewerkers, inschakeling van externe expertise en voor PSM ook door goede afspraken over de inzet van relevante expertise vanuit de grotere ambtelijke organisatie van de gemeente Eindhoven.

Beeld op hoofdlijnen voor raadscommissie Knoop XL: Beeld van doeltreffendheid en doelmatigheid van raadscommissie Knoop XL Doeltreffendheid Het onderzoek illustreert dat aan belangrijke voorwaarden voor een optimale doeltreffendheid van de raadscommissie Knoop XL momenteel niet is voldaan. De raadscommissie kan zich onvoldoende een volledig beeld vormen van de inhoudelijke voortgang van de ontwikkeling van Knoop XL en de onderdelen daarbinnen en evenmin van de financiële consequenties voor de gemeente op basis van de door het college verstrekte informatie: Er is nog steeds geen dashboard om de ontwikkeling van de verschillende clusters binnen Fellenoord in het grotere perspectief te plaatsen, ondanks dat deze door het college al geruime tijd geleden is toegezegd. De door het college verschafte informatie biedt onvoldoende inzicht in de financiële stromen rondom Knoop XL c.q. deze worden zodanig gepresenteerd aan de raadscommissie dat de-

2

ze lastig te doorgronden zijn en onvoldoende inzicht bieden in de financiële consequenties voor de gemeente. Behalve ten aanzien van de volledigheid van de informatievoorziening, is deze ook niet altijd voldoende tijdig. Er is geen besluitvormingsagenda voor de langere termijn, met als gevolg dat de raadscommissie besluitvorming niet altijd optimaal kan voorbereiden, bijvoorbeeld door indien nodig externe expertise in te kunnen huren. Ook de raadsleden zelf kunnen meer doen. De raadscommissie ‘bijt onvoldoende door’ op genoemde onvolkomenheden in de informatievoorziening.

Doelmatigheid

Een en ander laat onverlet dat zowel de leden van de raadscommissie als de drie betrokken portefeuillehouders, de griffier en de raadsadviseur van de commissie aangeven dat deze op zich waardevol is en met name bijdraagt aan de gewenste kennisopbouw bij de daarin participerende raadsleden en in die zin doeltreffend is. Het is niet mogelijk om hard te concluderen of de raadscommissie Knoop XL doelmatig is. Wel kan de vraag gesteld worden of kennisopbouw bij raadsleden, informatie-uitwisseling, afstemmen en klankborden tussen college en raad zonder een specifieke commissie beter zou verlopen dan nu. De gemeente Eindhoven kende voor het instellen van de raadscommissie Knoop XL één algemene meningsvormende raadscommissie. Zonder een specifieke commissie voor Knoop XL zouden waarschijnlijk veel meer raadsleden zich moeten verdiepen in Knoop XL, waardoor per saldo de kennisopbouw van raadsleden in deze complexe materie minder groot kan zijn. Een nadeel van de keuze voor een specifieke raadscommissie Knoop XL is wel dat voor Knoop XL relevante visie- en beleidsdocumenten daar niet besproken worden maar in de algemene meningsvormende raadscommissie (denk aan het woonprogramma).

Denkbaar is dat de raadscommissie dergelijke gemeentebrede programma’s wel bespreekt en indien opportuun met een advies komt richting algemene meningsvormende raadscommissie of raad op aspecten die Knoop XL raken. Vanuit de inhoudelijke focus van de raadscommissie is dit te bepleiten, maar het kan in enige mate ondoelmatig zijn als bepaalde beleidsthema’s dan in twee raadscommissies worden besproken.

Toelichting op ambities, doelen & realisatie van Knoop XL Deze hoofdconclusies worden navolgend nader uitgewerkt en toegelicht.

3

Ambitie, doelen Op basis van de in het voorliggende rapport opgenomen beschrijvingen van ambities, & realisatie doelen en stand van zaken in de uitvoering, kunnen de volgende conclusies worden Knoop XL getrokken wat betreft de ontwikkeling van Knoop XL: Voor het deelgebied Stationsgebied Zuid van Knoop XL geldt dat de verschillende projecten nu de stap maken, en deels al hebben gemaakt, van planvorming en voorbereiding naar uitvoering. Dit betreft onder meer de projecten District E, Lichthoven, EDGE. Voor de ondergrondse fietsenstalling aan de zuidzijde van het station geldt dat de aanbesteding voor aanleg is gestart en dat oplevering is voorzien in 2030. De gebiedsontwikkeling Fellenoord komt ook van de grond, met vooralsnog vastgestelde clusterpaspoorten voor de clusters 1A, 1B, 9A, 9B en 9C en een vastgesteld bestemmingsplan voor het cluster 9B. In cluster 1A is inmiddels een anterieure overeenkomst vastgesteld met de ontwikkelaar van het project Brightlight Towers en ligt een voorgenomen wijziging van het omgevingsplan voor. Ook cluster 2 gaat richting uitvoering, met een clusterpaspoort dat in voorbereiding is. De ontwikkeling van clusters 4, 5, 6 en 7 wachten op nadere besluitvorming in met name het BO MIRT door de daarin participerende landelijke en regionale partijen over de realisatie en planologische uitvoering van het ondergrondse busstation in cluster 6.

In de clusters 3, 10 en 11 zijn vooralsnog geen grote ontwikkelingen in gang gezet c.q. blijft de huidige invulling voorlopig gehandhaafd. Wat de OV-Knoop betreft, is het beeld als volgt: Voor de MMK is een grote stap gezet met het in het BO MIRT van januari 2026 kiezen van een voorkeursvariant met daarin een ondergronds busstation. Ook de financiering van het ondergrondse busstation is rond. De voorkeursvariant is inmiddels besproken met de raadscommissie Knoop XL en wordt 10 februari a.s. behandeld in de raad. Vervolgens wordt het voorkeursalternatief uitgewerkt in de volgende MIRT-fase c.q. de Planning- en Studiefase, die moet eindigen in een aanbestedingsgereed ontwerp. Uitgegaan wordt van een bouwtijd van circa acht jaar. Daarna kunnen de aanpalende clusters worden ontwikkeld. De ontwikkeling van deze clusters is mede afhankelijk van de precieze uitvoering van het ondergrondse busstation, inclusief de precieze situering van de toeleidende bustunnels. Het is daarmee de vraag of deze clusters (met name 5, 6 en 7) nog voor 2040 gerealiseerd kunnen worden c.q. binnen de looptijd van de GREX (die loopt tot en met 2043). Voor de SKE geldt dat de financiering vooralsnog alleen rond is voor stap 1 (emplacement West Eindhoven). Voor onder meer uitbreiding van aantal perrons (stap 3) is de financiering nog niet rond.

Wel is er begin januari net als over de MMK overeenstemming bereikt in het BO MIRT over het voorkeursalternatief. De vraag of de ontwikkeling van Knoop XL ‘op schema’ ligt, kan niet eenduidig beantwoord worden. Voor Stationsgebied Zuid en de OV Knoop zijn geen tijdshorizonten bepaald en voor Fellenoord is er geen vastgestelde planning voor de achtereenvolgende realisatie van de verschillende clusters binnen dit deelgebied. Er is wel een planning als onderlegger voor de businesscase (de grondexploitatie). Deze kent een fasering en kent ook een doorlooptijd (tot 2043). Voor enkele clusters is de verwachting reëel dat

4

deze pas volledig gerealiseerd kunnen worden in de laatste jaren van deze doorlooptijd of daarna vanwege de afhankelijkheid van het aan te leggen ondergrondse busstation. Ook wat betreft de inhoudelijke invulling van deelgebied Fellenoord kan niet eenduidig worden geconcludeerd of de nu voorziene ontwikkeling in lijn is met de planvorming. De in 24 KPI’s uitgewerkte ambities en doelen gelden voor het gehele deelgebied. Het is niet bekend hoeveel elk cluster op de verschillende KPI’s dient bij te dragen aan de geformuleerde doelen. Daarvoor is het vereist dat de conceptuele uitwerking van het Dashboard nu ook daadwerkelijk ingevuld gaat worden, met streefniveaus voor de verschillende KPI’s uitgesplitst naar cluster en voor zover mogelijk zo hard mogelijke beelden wat betreft de voorziene realisatie. Het college heeft aangegeven dat de bijdrage per cluster nader wordt uitgewerkt in het Ruimtelijk Raamwerk dat eind 2026 aan de raad wordt aangeboden en dat het dashboard op basis van dat besluit wordt geactualiseerd.

Een in het voorliggende onderzoek opgenomen inventarisatie van de op basis van de vastgestelde clusterpaspoorten door deze clusters te leveren bijdrage aan de voor Fellenoord als geheel gestelde doelen laat het volgende zien: Het verwachte bouwvolume (‘indicatief laadvermogen’, oftewel m 2 bvo voor wonen, werken en voorzieningen) van de vijf clusters waarvan het clusterpaspoort is vastgesteld, vertegenwoordigt circa 40 procent van de totale KPI voor Fellenoord als geheel wat betreft ‘laadvermogen’. Deze clusters zijn in de Ontwikkelvisie goed voor circa 26 procent van het beoogde totale ‘laadvermogen’ van Fellenoord. De programmering in de clusters waarvan de clusterpaspoorten is vastgesteld is globaal in lijn met de KPI’s voor het aandeel wonen, werken en voorzieningen voor Fellenoord als geheel (met uitzondering van een specifiek cluster als 9C dat vrijwel volledig is gericht op studentenhuisvesting). De spreiding van de nu voorziene woningbouw in de clusters waarvan het clusterpaspoort is vastgesteld is ook globaal in lijn met de KPI’s voor percentage betaalbaar en sociale huur. De uitzondering betreft cluster 9A waarbij in het clusterpaspoort wordt uitgegaan van 50 procent betaalbaar.

Los van de voor Fellenoord geformuleerde KPI’s kan voor de gehele Knoop XL het volgende worden geconstateerd: De ruimtelijke kwaliteit van zowel Stationsdistrict Zuid als Fellenoord krijgt in de komende jaren een enorme impuls, indien de ambities worden gerealiseerd. Waar beide gebieden momenteel sterk ‘versteend’ zijn en geen aangenaam verblijfsklimaat hebben, wordt dat in komende jaren dan anders. Weliswaar neemt de dichtheid van de bebouwing nog toe, maar de aankleding wordt in de planvorming veel groener en de verkeersintensiteit van met name stadsboulevard Fellenoord zal sterk afnemen. De binnenstad van Eindhoven wordt uitgebreid met een modern stedelijk gebied met een, als de ambities worden gerealiseerd, hoge bebouwingsdichtheid met naast wonen ook werken en uiteenlopende voorzieningen. Het grote aantal inwoners in Knoop XL verstevigt het draagvlak voor de economische functies in en om de binnenstad.

5

De ambitie is om de huidige barrièrewerking van station en spoor, dat de binnenstad scheidt van de TU/e-campus en het gebied Woenselse Markt/Kruisstraat, sterk te verminderen. Voetgangers en fietsers kunnen straks eenvoudig van noord naar zuid door het gebied, via gelijkvloerse verbindingen. De capaciteit van trein- en busstation Eindhoven Centraal worden aanzienlijk uitgebreid, bij realisatie van de plannen. De verbindingen van Eindhoven CS met belangrijke werklocaties in de regio en met relevante bestemmingen in binnen- en buitenland worden sterk verbeterd en nieuwe bestemmingen worden mogelijk als gevolg van de uitbreiding van de capaciteit van Eindhoven CS. Waar Eindhoven CS en het omliggende gebied momenteel een desolate indruk maken, vormt het gebied straks een aantrekkelijk dynamisch stedelijk gebied dat de entree van Brainportregio Eindhoven vormt.

Organisatie, rolverdeling & risico’s Rol gemeente, organisatie & risico’s

Zowel de ambtelijke programmaorganisatie Stationsdistrict & MIRT (PSM) als ontwikkelmaatschappij Fellenoord BV zijn compacte organisaties. PSM bepaalt de kaders waarbinnen Fellenoord BV haar taken kan uitvoeren. Beide organisaties lijken voldoende ‘opgetuigd’. Na in de managementletter 2021 te hebben gewaarschuwd voor tekortschietende capaciteit voor de uitvoering van een complex project als Knoop XL, heeft de accountant in latere managementletters geen reden gezien deze waarschuwing te herhalen. Mede naar aanleiding van de waarschuwing in de managementletter 2021 heeft de gemeente een programmaorganisatie (PSM) opgezet en in algemene zin geïnvesteerd in de capaciteit van de ambtelijke organisatie. De rolverdeling tussen PSM en Fellenoord BV is helder en dit geldt ook voor de afstemming tussen PSM enerzijds en de verdere ambtelijke organisatie van de gemeente anderzijds. PSM maakt geen onderdeel uit van de ‘lijn’ maar betrekt vanuit diverse sectoren en afdelingen een groot aantal ambtelijke medewerkers van de gemeente bij de opgaven die voorliggen om Knoop XL te ontwikkelen) waarbij op directieraadniveau is geborgd dat deze ‘inleen’ van medewerkers goed verloopt. Behalve dat beide organisaties voldoende geëquipeerd lijken voor hun taken, is er ook aandacht geweest voor de wijze waarop de gemeente de risico’s die zij loopt bij de ontwikkeling van Knoop XL kan beperken.

In de eerste plaats betreft dit de risicodeling binnen de ontwikkelmaatschappij Fellenoord BV, waarin de gemeente met de provincie elk voor 50 procent participeren. Ook de door Fellenoord BV toegepaste ABC-constructie draagt bij aan risicobeheersing. Ontwikkelmaatschappij Fellenoord BV (B) verkrijgt panden en gronden van de gemeente (A), die deze op haar beurt weer verwerft van de eigenaren in het gebied. De ontwikkelmaatschappij verkrijgt deze panden en gronden pas op het moment van verdere ontwikkeling, waaronder doorverkoop aan private ontwikkelaars (C) en als het past binnen de voor het betreffende deelgebied opgezette businesscase. Dit betekent per saldo dat de ontwikkelmaatschappij een beperkt risicoprofiel heeft. Dit betekent niet dat de BV geen risico’s loopt. De prijs tussen de BV en de eindafnemer ligt niet vast (wel die tussen gemeente en BV) en verder ligt het renterisico bij de BV.

6

De gemeente loopt zelf relatief grote risico’s vanwege mogelijke waardedaling op verworven grond en panden, oplopende rentelasten als vertraging in de ontwikkeling optreedt en indien er niet voorziene tegenvallers zijn in het bouwrijp maken van grond. Een en ander is alleen van toepassing op gronden en panden die door de gemeente onder voorkeursrecht zijn verworven. Ten behoeve van de gewenste risicobeheersing is een reserve ingesteld en is er een rijkssubsidie toegekend op dit onderdeel. In de tweede plaats zijn recent met het rijk afspraken gemaakt over cofinanciering van het publieke tekort bij versnelde transformatie naar woningbouw. In dergelijke situaties wordt een lopende exploitatie voortijdig beëindigd, wat gepaard gaat met waardedaling en versnelde afschrijving die gecompenseerd moeten worden. Deze afspraken lopen vooruit op de beoogde landelijke grondfaciliteit. Niet alleen worden zo risico’s gedeeld, maar het stelt de gemeente ook beter in staat haar actieve rol bij de verwerving van grond en panden in te vullen, zodat het ook de slagvaardigheid en snelheid bevordert waarmee gebieden tot ontwikkeling kunnen worden gebracht.

Meerwaarde van en kanttekeningen bij raadscommissie Knoop XL Meerwaarde raadscie. Knoop XL

De belegde groepssessie met leden van de raadscommissie Knoop XL, de gevoerde gesprekken met individuele leden, de griffier en raadsadviseur van de commissie en met drie betrokken portefeuillehouders onderbouwen dat betrokkenen het instellen van een specifieke raadscommissie gericht op Knoop XL zien als positief en waardevol. De meerwaarde van de raadscommissie zou echter nog groter kunnen zijn dan deze momenteel in de praktijk is. De leden van de raadscommissie geven aan dat de ingestelde raadscommissie positief bijdraagt aan de benodigde kennisopbouw aan de zijde van raadsleden, bijdraagt aan een de informatievoorziening vanuit het college naar de raad en mogelijkheden biedt voor afstemming en klankborden van college met betrokken raadsleden.

Kritische

Tegelijkertijd kan worden geconstateerd dat er veel ruimte is voor verbetering. Met name

kanttekeningen vanwege navolgende bevindingen is de meerwaarde van de raadscommissie in de praktijk minder groot dan deze zou kunnen zijn: De focus ligt nu eenzijdig op gebiedsontwikkeling Fellenoord, wat ingegeven lijkt door de hiervoor gedetailleerd uitgewerkte KPI’s. Nu de ontwikkelingen in Stationsgebied Zuid richting uitvoering gaan, is het met name zaak om ook de sturing, wellicht met KPI’s, op de ontwikkeling van de Multimodale Knoop en Spoorknoop Eindhoven meer aandacht te geven. De informatievoorziening (over alle drie de onderdelen van Knoop XL en met name ook hun onderlinge relaties c.q. de integraliteit van de Knoop) kan en moet beter. Dit betreft met name de tijdigheid van de informatie en de vorm waarin informatie wordt aangereikt. Wat betreft de tijdigheid van informatievoorziening is van belang dat commissieleden beter inzicht hebben in wanneer welke besluiten aan de orde zijn en moeten worden

7

voorbereid. Een inzichtelijke planning voor de langere termijn biedt de gelegenheid om waar nodig externe expertise in te zetten voor eventuele second opinion op conceptbesluiten en door de raadscommissie daarover aan de raad te geven adviezen. Wat betreft de vorm van de informatie is het gewenst dat het al lang toegezegde dashboard daadwerkelijk wordt toegepast en wordt ‘gevuld’. De commissieleden zijn dan beter in staat om beoogde invulling van clusters te plaatsen in het perspectief van de ontwikkeling van Fellenoord als geheel en te beoordelen of een en ander naar verwachting voldoende bijdraagt aan de realisatie van de voor Fellenoord als geheel geformuleerde KPI’s. Commissieleden missen een goed overzicht over de financiële stromen rondom Knoop XL. Er zijn geen inzichtelijke overzichten van subsidies en verwachte inkomsten uit exploitatie enerzijds en verwachte kosten van gebiedsontwikkeling anderzijds voor Fellenoord en Stationsgebied Zuid en ook de financiële stromen rondom de OV-knoop zijn lastig te doorgronden (onder meer vanwege uiteenlopende ‘horizonten’ van ontvangen subsidies, de voorwaarden die daarbij door de subsidiegever zijn geformuleerd en het gegeven dat subsidies vaak niet alleen op Knoop XL betrekking hebben maar ook op ontwikkelingen elders in Eindhoven).

Tot slot is van belang dat in de raadscommissie Knoop XL bepaalde voor de Knoop XL belangrijke beleidsvisies en -programma’s niet worden besproken indien deze ook voor overige gebieden binnen de gemeente Eindhoven relevant zijn. Dit betreffen bijvoorbeeld beleidsdocumenten op terreinen als wonen en mobiliteit. Deze visies en beleidsprogramma’s worden dan besproken in de algemene meningsvormende raadscommissie. Een eventuele keuze om dergelijke stadsbrede visies en programma’s wel in de raadscommissie Knoop XL te bespreken heeft als mogelijk nadeel dat het ondoelmatig is om ‘dubbel werk’ te verrichten in beide commissies. Het heeft als voordeel dat de raadscommissie Knoop XL dan wel in kan gaan op alle voor de ontwikkeling van Knoop XL relevante beleidsvisies en programma’s en indien opportuun een advies kan geven over een bepaald gemeentebreed beleidsdocument vanuit het perspectief van Knoop XL aan de algemene meningsvormende raadscommissie of aan de raad.

***

8

1 Aanleiding, vraagstelling en uitwerking van het onderzoek 1.1 Aanleiding voor onderzoek Leidraad &

In lijn met aanbevelingen uit de op initiatief van de Rekenkamer Eindhoven opgestelde

motie

‘Leidraad voor de Eindhovense gemeenteraad ‘Project Knoop XL 1, heeft de gemeenteraad van Eindhoven met het aannemen van de motie ‘Terugkijken om vooruit te kijken’ d.d. 24 januari 2023 uitgesproken dat er een evaluatierapport wordt opgesteld gericht op de voortgang en opbrengst van Knoop XL na het einde van de huidige raadsperiode 2. Concreet is het volgende uitgesproken dat de gemeenteraad: 1. een evaluatierapport conform afspraken in de Rekenkamerleidraad d.d. 24 mei 2022 laat opstellen na het einde van de raadsperiode; 2. hierbij de rekenkamer of anders een externe partij vraagt om een onafhankelijk onderzoek uit te voeren naar het controlerend en kaderstellend handelen van de raad omtrent gebiedsontwikkeling Fellenoord als ook naar de werkwijze van de raad hierbij en in bijzonder van de raadscommissie Knoop XL; 3. daarbij de rekenkamer ook de visie van de leden van de dan reeds vertrokken raadscommissie Knoop XL vraagt op de rol van de raad in de gebiedsontwikkeling Fellenoord als op de werkwijze van de raad en de raadscommissie.

Evaluatie t.b.v. In de motie stelt de raad verder vast dat Knoop XL een gebiedsontwikkeling is van nieuwe raad

minimaal 20 jaar en een centraal gelegen gebied in de stad betreft. Een adequate aansturing door de raad op de uitvoering van het project en een controle op de voortgang is daarom essentieel. Een evaluatie is verder gewenst om bij te dragen aan het lerend vermogen van de raad, als het gaat om sturen op en controleren van grote projecten en om de raad in staat te stellen tussentijds bij te sturen indien nodig. Het aantreden van de nieuwe raad in maart 2026 markeert een moment waarop de gemeente op tal van terreinen heroverwegingen pleegt. De beoogde evaluatie dient daarom aan het einde van de lopende raadsperiode beschikbaar te zijn. De evaluatie moet inzicht bieden in wat er goed gaat en wat minder, als basis voor eventuele bijsturing. Daarbij ligt de focus niet alleen op de voortgang van het project Knoop XL zelf, maar ook op de wijze waarop de speciaal voor dit project ingestelde raadscommissie Knoop XL functioneert en hoe de raad, mede dankzij de raadscommissie, haar rol vervult ten aanzien van de gebiedsontwikkeling Knoop XL.

1 Policy Research Corporation (PRC) i.o.v. Rekenkamer Eindhoven, Leidraad voor de Eindhovense gemeenteraad ‘Project Knoop XL’, mei 2022. 2 Fracties van CDA, SP, PvdA, Volt, 50Plus en GroenLinks, motie Terugkijken om vooruit te kijken, aangenomen 24 januari 2023.

9

1.2 Vraagstelling De motie is voor de Rekenkamer Eindhoven de basis voor de uit te voeren evaluatie. In lijn daarmee richt het onderzoek zich op de doeltreffendheid en doelmatigheid van de gebiedsontwikkeling Knoop XL en de rol van de raadscommissie daarbij. Hoofdvraag

De door de Rekenkamer Eindhoven geformuleerde vraagstelling voor het onderzoek luidt als volgt: “Wat is de doeltreffendheid en doelmatigheid van de gebiedsontwikkeling Knoop XL en de raadscommissie Knoop XL?”

Onderzoeks-

Deze centrale vraagstelling is door de Rekenkamer Eindhoven uitgewerkt in een aantal

vragen

nadere onderzoeksvragen: Wat zijn de ambities, doelen, kaders en middelen van de gebiedsontwikkeling en de raadscommissie? Wat is de stand van zaken, wat is gerealiseerd? Hoe waarderen de stakeholders de gebiedsontwikkelingen en het functioneren van de raadscommissie? Wat zijn resultaten/effecten? Hoe is de informatievoorziening aan de raadscommissie, aan de gemeenteraad? Hoe monitort de raadscommissie de ontwikkelingen? Wat zijn geleerde lessen, wat zijn condities voor succes? De vraagstelling bestaat uit twee componenten: 1. Doeltreffendheid en doelmatigheid van de gebiedsontwikkeling Knoop XL. 2. Doeltreffendheid en doelmatigheid van de raadscommissie Knoop XL. Het onderzoek richt zich op zowel de ambities en de doelen van de gebiedsontwikkeling en de daarmee (vooralsnog) behaalde resultaten als de wijze waarop de gemeenteraad i.c. de raadscommissie hieraan sturing kan geven en de voortgang van de ontwikkeling kan monitoren. De basis voor de beantwoording van deze vragen betreft een goed inzicht in de ambities en doelstellingen van Knoop XL enerzijds en de wijze waarop de gemeente Eindhoven stuurt op deze ontwikkeling en de beschikbare middelen inzet in termen van zowel geld als mensen. Het zogenoemde MAPE-raamwerk is geschikt om de ingezette middelen te relateren aan de daarmee nagestreefde doelen (MAPE staat voor Middelen, Activiteiten, Prestaties en Effecten).

Het MAPE-schema vormt ook een goede basis voor de door de raadscommissie te vervullen opdracht om bij te dragen aan de kaders voor de ontwikkeling van Knoop XL en de

10

manier waarop de gemeente in het algemeen en de gemeenteraad in het bijzonder kunnen sturen op het realiseren van de ambities en doelstellingen. De doeltreffendheid (oftewel effectiviteit) en doelmatigheid (oftewel efficiëntie) kunnen als volgt worden gedefinieerd; Figuur 1. MAPE-raamwerk (Middelen, Activiteiten, Prestaties & Effecten toepassen voor bepalen doeltreffendheid en doelmatigheid

De vraagstelling van het door de Rekenkamer Eindhoven beoogde onderzoek richt zich op inzicht in de door de gemeente ingezette middelen enerzijds en de ambities anderzijds en ook de ingezette middelen ten opzichte van tot dusver gerealiseerde resultaten en de in de komende jaren te verwachten resultaten. Nota bene: de risico’s die de gemeente Eindhoven loopt, bestuurlijk en met name ook financieel, komen in dit schema niet expliciet tot uiting. Het is zaak deze in de evaluatie wel mee te nemen en dan met name ook de wijze waarop de gemeente c.q. de gemeenteraad stuurt op en toeziet op (het beperken van) deze risico’s.

1.3 Afbakening onderzoek: onderwerp ‘Knoop XL’ en onderzoeksperiode Afbakening

Voor het onderzoek is van belang dat het zich richt op de gebiedsontwikkeling van Knoop

onderwerp van XL als geheel en niet op, bijvoorbeeld, alleen de gebiedsontwikkeling Fellenoord ten onderzoek

noorden van het spoor. Het programma Eindhoven Internationale Knoop XL bestaat uit de volgende drie onderdelen: Gebiedsontwikkeling Fellenoord: dit betreft de integrale gebiedsontwikkeling aan de noordzijde van het station, inclusief de herprofilering van de Fellenoord tot stadsboule-

11

vard, de voetgangersbrug over het spoor, investeringen om het gebied klimaatadaptief te maken en investeringen in het Dommeldal. Multimodale knoop Eindhoven Centraal: dit betreft de herontwikkeling van busstation Neckerspoel en station Eindhoven Centraal. Projecten Stationsgebied Zuid: dit betreft projecten die reeds in ontwikkeling en uitvoering zijn in het gebied ten zuiden van het station (ondergrondse fietsenstalling, District E, Stationsweg, herinrichting Stationsplein, Lichthoven). De navolgende kaart licht toe op de afbakening van Knoop XL en de deelgebieden daarbinnen3: Figuur 2. Kaart met gebiedsafbakening Internationale Knoop XL en deelgebieden

Afbakening

Naast een geografische afbakening van ‘Knoop XL’, en een toespitsing op genoemde drie

onderzoeks-

onderdelen, is voor het voorliggende onderzoek ook een afgrenzing in de tijd gemaakt, in

periode

die zin dat de bevindingen en daarop te baseren conclusies betrekking hebben op de periode tot en met 10 februari jl. (dit is het moment waarop in de raadscommissie Knoop XL de in het BO MIRT van januari verkozen voorkeursvariant voor het Multimodale Knoop Eindhoven, MMK, is besproken). Ontwikkelingen na 10 februari jl. zijn in het voorliggende onderzoek niet meer meegenomen.

3 Bron: presentatie van Frank van Swol aan Raadscommissie Knoop XL, 13 september 2022.

12

2 Ambities, doelen & stand van zaken realisatie m.b.t. Knoop XL Navolgend wordt achtereenvolgens ingegaan op: Door de gemeente Eindhoven geformuleerde ambities voor Knoop XL en daaraan verbonden doelstellingen (zie paragraaf 2.1). Uitwerking van doelstellingen naar kritieke prestatie-indicatoren (KPI’s) in paragraaf 2.2.

2.1 Nationale Actieagenda Brainport, Woondeal,‘Beethoven’ & Ontwikkelvisie Navolgend worden de belangrijkste visie- en beleidsdocumenten ten aanzien van Knoop XL op een rij gezet en toegelicht, met als invalshoek vooral de daarin opgenomen ambities en doelen voor Knoop XL. In hoofdstuk 3 wordt nader toegelicht op de middelen die door de gemeente Eindhoven, en partners, ter beschikking zijn en/of worden gesteld voor de ontwikkeling van Knoop XL en de kaders waarbinnen de gebiedsontwikkeling en de ontwikkeling van de OV-knoop dient plaats te vinden. Achtereenvolgens wordt ingegaan op: Brainport Nationale Actieagenda (juli 2018). Woondeal BZK-Stedelijk Gebied Eindhoven-provincie Noord-Brabant (maart 2019). Brainport Deal 2030, ondertekend in BO MIRT van november 2022. Convenant Beethoven Nationale

De aanleiding voor de gebiedsontwikkeling Knoop XL vormt de Brainport Nationale

Actieagenda

Actieagenda. Deze actieagenda is door Rijk, provincie Noord-Brabant en Brainport

Brainport

Eindhoven in 2018 opgesteld4. Het doel was het versterken en versnellen van de inspanningen om de potentie van de economisch krachtige regio maximaal te benutten voor de nationale economie. Een belangrijke ambitie in de actieagenda betreft de versterking van het vestigingsklimaat en daarbinnen vormt Eindhoven Internationale Knoop XL (toen afgekort: EIK-XL) een belangrijk aangrijpingspunt. Knoop XL betreft dan het gebied Fellenoord ten noorden van station en spoor, het stationsgebied zelf en een gebied ten zuiden van station en spoor met onder meer District E en Lichthoven. De gedachte is dat het vestigingsklimaat kan worden versterkt door het gebied te ontwikkelen tot een ‘internationaal interactiemilieu en vervoersknoop’. Door het gebied te verdichten transformeert het gebied naar een internationaal hoogwaardig stedelijke omgeving ten behoeve van wonen, werken, verblijven en ontmoeten. De woonfunctie neemt toe naar circa 15.000 mensen in 2040 waar er op dat moment maar enkele honderden mensen wonen. Naast de gebiedsontwikkeling wordt er ook ingezet op een verbetering van de (inter-) nationale connectiviteit via het spoor. De verbetering heeft dan betrekking op zowel de ver-

4 Rijksoverheid, provincie Noord-Brabant en Brainport Eindhoven, Brainport Nationale Actieagenda, juli 2018.

13

bindingen van Brainport Eindhoven met de toplocaties in de regio als met de rest van Nederland en Europa. Het eindbeeld voor 2040 is dat het gebied, waar nu kantoorkolossen domineren in een sterk versteende omgeving, is getransformeerd naar een woon- en werkplek in een groen parkachtig gebied met internationale grootstedelijke allure. Als eerste bouwstenen voor de gebiedsontwikkeling wordt benoemd dat in 2019 de eerste schop de grond in gaat en wel voor District E (het gaat om drie woon- en werktorens van 76, 109 en 158 meter hoog) en de realisatie van een volledig vernieuwd en autoluw Stationsplein in 2022 als aantrekkelijke entree van de binnenstad. Woondeal

In maart 2019 hebben het rijk (vertegenwoordigd door de minister van BZK), de provincie Noord-Brabant en het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE, vertegenwoordigd door de gemeente Eindhoven) een ‘Woondeal’ gesloten 5. In deze overeenkomst is vastgesteld dat een versnelling van de woningbouwproductie noodzakelijk is. De versnellingsopgave betreft het realiseren van adequate woonruimte voor (internationaal) talent dat de Brainportregio wil aantrekken maar daarnaast is er ook een blijvende opgave om te zorgen voor voldoende woningen voor mensen met een lager inkomen. Eindhoven Internationale Knoop XL wordt aangewezen als prioritaire transformatielocatie. In de Woondeal komen de daarin deelnemende partners onder meer overeen samen te werken aan de transformatie van Knoop XL. Concreet gaat het daarbij om inventariseren van de ingrepen die er nodig zijn in en om het gebied Internationale Knoop XL om het beoogde programma, waaronder grote aantallen woningen, mogelijk te maken.

Er worden afspraken gemaakt over het organiseren van de benodigde capaciteit, kennis en expertise om de transformatie vorm te geven, over een plan van aanpak en een op te stellen samenwerkingsovereenkomst tussen rijk, provincie en (stedelijk gebied) Eindhoven en het uitwerken door de gemeente Eindhoven van een businesscase voor Knoop XL om inzicht te krijgen in benodigde investeringen enerzijds en het opbrengstpotentieel van de gebiedsontwikkeling anderzijds.

SOK

Op 16 mei 2019 hebben het rijk i.c. de ministeries van BZK en IenW, de provincie Noord

Internationale

Brabant en de gemeente Eindhoven een Samenwerkingsovereenkomst Programma

Knoop XL

Internationale Knoop XL ondertekend 6. Hierin is onder meer benoemd dat Brainport Eindhoven in 2016 de mainport-status ontving, dat de economische groei een toenemende druk op de woningmarkt veroorzaakt en noodzaakt tot investeringen in leefbaarheid en dat er daarnaast grote mobiliteitsopgave is. Om de potentie van het gebied te benutten, is 5 Ministerie van BZK, provincie Noord-Brabant en Stedelijk Gebied Eindhoven, Woondeal, 7 maart 2019. 6 Minister van BZK, staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat, provincie Noord-Brabant en gemeente Eindhoven, Samenwerkingsovereenkomst Rijk-regio Programma Internationale Knoop XL, 16 mei 2019.

14

verbetering nodig van de agglomeratiekracht, het vestigingsklimaat en de connectiviteit. Partners committeren zich in de SOK aan een verbetering van het vestigingsklimaat door realisatie van het Programma Internationale Knoop XL. Daarbij zijn drie concrete doelstellingen geformuleerd: Realiseren duurzame stedelijke schaalsprong. Verstevigen voedingsbodem innovatieve topregio. Aantrekkelijk houden van vestigingsklimaat door optimale (internationale) connectiviteit. Internationale Knoop XL moet een plek worden waar mensen elkaar ontmoeten en uitwisseling plaatsvindt en waar de economische krachten van Brainport Eindhoven vervlochten raken. Internationale Knoop XL wordt het middelpunt tussen toplocaties in de regio en een gebied dat de regio nationaal en internationaal verbindt BO MIRT &

Waar de Woondeal de woningbouwambities voor Brainport Eindhoven uitwerkt, zijn in het

Brainportdeal

Bestuurlijk Overleg Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (BO MIRT) nadere afspraken gemaakt over een mobiliteitstransitie die noodzakelijk is in aanvulling op de verstedelijkingsopgave en die ook randvoorwaardelijk is voor het kunnen faciliteren van de verwachte groei van aantal banen en inwoners in de Brainportregio. Voorafgaand aan het BO MIRT zijn in het BO Leefomgeving van juni 2022 de versnellingsafspraken ontsluiting woningbouw opgesteld en de 17 grootschalige woningbouwlocaties (NOVEX) vastgelegd. In beide is Knoop XL opgenomen. In het BO MIRT van november 2022 heeft het rijk met de Regio Zuid-Nederland afgesproken dat een omslag is van een autogericht systeem naar meer nadruk op OV en fiets. Dit vraagt onder meer om een schaalsprong in het OV-systeem7. Rijk en partners in de regio investeren samen circa € 1,6 miljard in het verbeteren van de infrastructuur in Brainport Eindhoven. Een deel daarvan is bestemd voor de OV-knoop XL en dan met name voor het realiseren van het nieuw ondergronds aan te leggen busstation. In het Startdocument MIRT-verkenning OV-Knoop Brainportregio Eindhoven van november 20228 is aangegeven dat op dat moment iedere dag circa 120.000 mensen gebruik maken van het bus- en treinstation en dat dit aantal sterk zal toenemen naar mogelijk 180.000 in 2040.

Dit terwijl het huidige busstation Neckerspoel, als spil in het regionale HOV-netwerk, het aantal reizigers al niet aan kan. Ook het spoor is een knelpunt bij de verwachte groei van de regio en de daarmee samenhangende vervoersbewegingen. Een verdere groei op het spoor is in de huidige situatie niet of nauwelijks nog mogelijk. Geconcludeerd wordt dat een hoogwaardige multimodale knoop nodig is als robuuste toegangspoort naar de Brainportregio. De multimodale knoop moet de te verwachten groei facilite7 Rijksoverheid, provincie Noord-Brabant, Brainport Eindhoven en private partners, Brainportdeal 2030, BO MIRT november 2022. 8 Rijksoverheid, provincie Noord-Brabant, Brainport Eindhoven en private partners, Startdocument MIRT, november 2022.

15

ren van zowel vervoersbewegingen binnen de regio als op nationaal en internationaal niveau. Convenant

Op 28 maart 2024 hebben het rijk, de provincie Noord-Brabant en de Stichting Brainport

Beethoven

(als vertegenwoordiger van de samenwerkende overheden, kennisinstellingen en bedrijven in de Brainportregio) in het zogenoemde ‘Convenant Beethoven’ afspraken gemaakt over het investeren van in totaal circa € 2,5 miljard in het verbeteren van het leefen vestigingsklimaat in de regio en in een nationaal talentplan voor de microchipsector. Globaal wordt circa € 1,0 miljard geïnvesteerd in talent, circa € 1,0 miljard in mobiliteit en circa € 425 miljoen in versnelde woningbouw. Voor de ontwikkeling van Knoop XL is met name van belang9: € 180 miljoen gebiedsbudget voor NOVEX Eindhoven, waarvan een deel landt in Knoop XL, ten behoeve van versnelde woningbouw. Aanvullend budget voor de Multimodale Knoop en de 5 e tunnelmond/aansluiting HOV4. Van het totale investeringsbedrag is op basis van de Brainportdeal € 137 miljoen bestemd voor gebiedsontwikkeling Fellenoord, een niet gespecificeerd bedrag voor Stationsgebied Zuid (dat net als de andere afspraken uit het convenant Beethoven via de lijn van BO Leefomgeving en BO Mirt nader is uitgewerkt), € 852 miljoen voor Spoorknooppunt Eindhoven en de Multimodale Knoop, aanvullend € 264 miljoen voor de MMK en een 5 e tunnelmond en businesscase NOVEX Eindhoven Internationale Knoop XL en HOV4 € 180 miljoen.

Convenant Beethoven heeft een looptijd tot 2030 en heeft betrekking op met name versnelde realisatie van 17.000 plus 2.280 woningen en het naar voren halen van later geplande infrastructurele maatregelen (met name Brainportlijn, A2/N2, EindhovenNoordwest). De Brainportdeal kent twee tijdhorizonten: 2030 en 2040. Deze zijn niet gewijzigd met het convenant Beethoven.

Raadsvoorstel

De in de Nationale Actieagenda Brainport, Woondeal en SOK Internationale Knoop XL

Ontwikkelvisie

geformuleerde ambities zijn uitgewerkt in het raadsvoorstel ‘Ontwikkelvisie Fellenoord’ d.d. 2 februari 2021 10. In het raadsvoorstel wordt vastgesteld dat Fellenoord “een desolaat gebied is in het hart van de stad. Weliswaar zijn er veel mensen, maar die zijn altijd onderweg van A naar B. Niemand is daar voor zijn lol. Omgekeerd liggen er enorme kansen om hier een aantrekkelijk gebied van te maken, goed bereikbaar, met toevoeging van stedelijke functies en vooral vergroting van de verblijfskwaliteit.”

9 Zie onder andere Rijk, provincie Noord-Brabant en Stichting Brainport, Convenant Rijk en regio investeringen in ondernemingsklimaat microchipsector, 28 maart 2024. 10 Gemeente Eindhoven, Raadsvoorstel Ontwikkelvisie Fellenoord, dossiernummer 21.05.451, 2 februari 2021.

16

In het raadsvoorstel wordt niet alleen verwezen naar de Nationale Actieagenda Brainport als basis voor de door Rijk, provincie, gemeente en Brainportregio beoogde ontwikkeling, maar ook naar afspraken die zijn gemaakt in het BO MIRT 2020 en in de Woondeal. In het raadsvoorstel wordt vastgesteld dat de Ontwikkelvisie Fellenoord het eerste formele document is dat uitwerking geeft aan de ruimtelijke opgave. Voor de beoogde gebiedsontwikkeling en de mobiliteitsknoop rondom station Eindhoven-Centraal worden vijf principes benoemd11: 1. Een wijk voor iedereen; 2. Maximaal groen; 3. Een stadsboulevard; 4. De verbonden stad; 5. Naar een multimodaal knooppunt. Fellenoord moet transformeren van een gebied waar je doorheen gaat naar een aangenaam verblijfsgebied. Daarvoor is nodig dat het gebied autoluw en groen wordt. De grote doorgaande oost-west-route Fellenoord wordt een stadsboulevard met minder verkeersintensiteit en in de noord-zuid richting worden de verbindingen met de binnenstad en met Woensel-Zuid verbeterd. Fellenoord en daarbinnen de OV-knoop wordt nog meer de toegang tot de Brainport, met onder meer nieuwe internationale treinverbindingen met Düsseldorf en Aken. Ontwikkelvisie

In het document ‘Ontwikkelvisie & ontwikkelkader Fellenoord: internationale Knoop XL’ uit

Fellenoord

februari 2021 is niet alleen een visie bepaald ten aanzien van het deelgebied Fellenoord binnen Knoop XL, maar is de ontwikkeling van dit gebied ook in het bredere perspectief geplaatst van de ontwikkeling van Knoop XL als geheel. In deze door de gemeente Eindhoven in samenwerking met de provincie Noord-Brabant en het Rijk opgestelde visie wordt de ambitie voor het gebied als geheel compact als volgt verwoord: “… Deze visie schetst de toekomst van een gebied van pakweg 55 hectare rondom het Centraal Station van Eindhoven. Nergens in Nederland ligt zoveel ruimte om het station als hier. Dat biedt enorme kansen voor de grote opgaves waar we als stad voor staan. Zodat Eindhoven een aantrekkelijke stad blijft. Waar je goed kunt leven en waar voor iedereen betaalbare woonruimte is. (…) De komende 20 tot 25 jaar verandert deze plek in een nieuwe woon-, leef- en werkwijk. Waar nu maar 200 mensen wonen, zijn dat er ongeveer 15.000 in 2040. Dat is belangrijk voor Eindhoven en voor de regio. Nu al is al veel vraag naar woonruimte en de prijzen voor woningen stijgen.

De vraag naar behuizing neemt on11 Deze ontwikkelprincipes liggen in lijn met de in de Omgevingsvisie (raadsbesluit 16 juni 2020) vastgelegde stedelijke opgaven: (1) gezonde groei, (2) aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum, (3) leefbare en sociale wijken met een sterke identiteit, (4) energietransitie en (5) goede stedelijke bereikbaarheid.

17

dertussen alleen maar toe. In Fellenoord komt alles samen. Een OV-knooppunt met snelle verbindingen naar ons Eindhoven Airport. Goede treinverbindingen naar Amsterdam, Den Haag en Düsseldorf. Waardoor het een aantrekkelijke plek is voor ondernemers. Bovendien een plek waar je graag komt.” Om te borgen dat het inderdaad een plek is waar je graag komt, worden verder de volgende accenten gelegd: De leefbaarheid moet worden geborgd. Het wordt een gebied waar je niet alleen kunt wonen maar ook kunt gaan eten of een expositie bezoeken. Er wordt ingezet op een gebiedsontwikkeling met veel ruimte, groen en water. Het gebied wordt klimaatbestendig en er wordt ingezet op andere vormen van energie. Voetgangers en fietsers krijgen minstens zoveel ruimte als de auto. De Ontwikkelvisie Fellenoord komt niet ‘uit de lucht vallen’. De visie is opgesteld tegen de achtergrond van de aanwijzing van de regio c.q. Brainport Eindhoven tot Mainport in 2016. Brainport Eindhoven is één van de drie economische kerngebieden van Nederland en heeft de mainport-status gekregen in navolging van de luchthaven Schiphol en de Rotterdamse haven. Rijk, provincie en gemeente Eindhoven willen investeren in de verdere ontwikkeling van Brainport Eindhoven en voorzien daarbij dat het aantal banen in de regio sterk zal toenemen en als gevolg daarvan ook het aantal inwoners.

Het aantal banen kan alleen maar in de gewenste mate toenemen indien de leefbaarheid van de regio voldoende geborgd is. De doelstellingen in de Ontwikkelvisie hebben daarom niet alleen betrekking op aantallen te realiseren banen en voldoende woningen voor de huidige en nieuwe werknemers maar ook op de hiervoor in te vullen randvoorwaarden. In het raadsvoorstel ‘Uitvoering gebiedsontwikkeling Fellenoord’ d.d. 29 november 2022, wordt de vraag beantwoord hoe de gebiedsontwikkeling van Fellenoord het beste tot uitvoering gebracht kan worden.

2.2 Vertaling ambities naar kritieke prestatie-indicatoren voor Fellenoord Raadsvoorstel

De gemeenteraad heeft op 21 juli 2022 het publieke belang vastgesteld dat verbonden is

publiek belang aan de gebiedsontwikkeling Fellenoord, met als onderlegger voor besluitvorming het ontwikkeling

raadsvoorstel ‘Uitwerking publiek belang gebiedsontwikkeling Fellenoord’. In het

Fellenoord

raadsvoorstel is ook een uitwerking opgenomen van de ambities en doelen naar concrete KPI’s. Het raadsvoorstel bouwt voort op de bijlage Toepassing ‘Leidraad omgang Knoop XL’ en heeft als insteek dat het gebied in samenhang dient te worden ontwikkeld tot een aantrekkelijk woon-, werk- en verblijfsgebied met passende voorzieningen met daarnaast een kwalitatief hoogwaardige, groene openbare ruimte en goede aansluiting op de omliggende wijken. Verder dient te worden gestuurd op thema’s als energie, klimaatadaptatie, mobiliteit, natuurontwikkeling en (ondergrondse) infrastructuur. Een en ander vergt een stevige publieke regie.

18

Uiteindelijk zijn er 24 KPI’s geformuleerd, geclusterd in zes hoofdthema’s: Ambities

Indicatoren, uitgewerkt als kritieke prestatie-indicatoren (KPI’s)

Ontwikkeling van een

740.000 m2 bvo nieuwbouwprogramma met aandacht

gemixt gebied met wo-

voor specials en inzet op een verdeling van

nen, werken en voorzie-

70 procent wonen (ca. 6.000 tot 7.000 woningen)

ningen

15 procent voorzieningen 15 procent werken Bij de woningbouwopgave zijn de volgende uitgangspunten leidend: 85 procent betaalbaar 30 procent sociale huur 15 procent middenhuur 40 procent sociale en middeldure koop 15 procent vrije sector Gemiddeld 7,5 procent maatschappelijke voorzieningen en specials per cluster

Rol van TDK (Technolo-

Cross-overs tussen design, kennis, techniek, markt, on-

gie, Design, Kennis) voor

derwijs en overheid met als uitgangspunt om 5 procent

de identiteit van het

van het totaalprogramma uit de ‘Eindhovense werkvloer’ te

gebied

laten bestaan (i.c. start-ups en scale-ups, innovatieve ondernemers en laboratoria en experimenteerruimte) Ruimte voor innovatie en nieuwe economie: Gebied stimuleert ontmoeting tussen mensen door voorzieningen en hoogwaardige en groene openbare ruimte Plintenprogramma en openbare ruimte krijgen zoveel als mogelijk een TDK-uitstraling Inzet is een ‘metropolitaan woonmilieu’ met een bijbehorende floor-space-index (FSI) van > 1,0 en een MXI van < 0,8

Actieve en duurzame

Voor de (eigen) auto zoveel mogelijk inzetten op deelmobi-

vormen van mobiliteit en

liteit, collectieve parkeervoorzieningen (per 20 woningen 1

deeloplossingen voor de

deelauto en 2 andere deelvoertuigen) en aantrekkelijke al-

auto

ternatieven voor de eigen auto (lopen, fietsen, OV), waarbij het gebruik van deelauto’s en parkeerbehoefte 20 procent verder reduceert. Het hanteren van een gemiddelde parkeerruimte van 0,35 parkeerplaats per woning (conform Ontwikkelvisie) en 1 parkeerplaats per 400 m2 programma (incl. dubbelgebruik).

19

Maximaal 50 procent van de parkeerplekken binnen een ontwikkelcluster realiseren, minimaal 50 procent van de parkeerplekken gebiedsgericht oplossen, bij voorkeur aan de randen van het gebied. Klimaatadaptieve clus-

Uitgangspunt is 8 m2 groen per woning.

ters en openbare ruimte

Minimaal 10 procent van het bvo (m2) van niet-

met ruim aandacht voor

woonfunctie is groen.

water, groen, hittebe-

Uitgangspunt is 60 mm waterberging per m2 verhard op-

stendigheid, circulariteit

pervlak.

en biodiversiteit

De afstand tot een koele plek bedraagt maximaal 300 meter. Uitgangspunt is een ruimtelijke inrichting die zorgt voor afname van het hitte-effect of voorkomt dat het effect toeneemt. Aanleg van een stads- en landschapspark (Dommeldal) voor natuur, sport en recreatie met ecologische verbindingszone (EVZ) van minimaal 50 meter breed. Inzetten op het vergroten van het bewustzijn bij ontwikkelaars en gebruikers op dit thema en (innovatieve) oplossingen stimuleren.

Een zo energieneutraal

Uitgangspunt is een zo laag mogelijk energieverbruik en

mogelijk gebied

100 procent voeding vanuit duurzame bronnen. Uitgaan van een collectief warmtenet. Maximale opwek van duurzame energie in het gebied zelf. Inzetten op vergroten van het bewustzijn bij ontwikkelaars en gebruikers en (innovatieve) oplossingen stimuleren.

Een sociale en verbon-

Uitgangspunt is goed bereikbare maatschappelijke voor-

den stad

zieningen (7,5 procent van totale programma, waaronder 1 basisschool en 1 à 2 gezondheidscentra), die bewoners van Knoop XL en omliggende wijken zoals Woensel-Zuid bedienen. Uitgangspunt is in totaal 9 plekken (speelpleinen voor diverse doelgroepen en interessante verblijfsplekken) voor dagelijkse gebruikers van het gebied. De bestaande noord-zuid verbindingen zoals de Kruisstraat/Lardinoisstraat worden opgewaardeerd en zorgen voor optimale doorwaadbaarheid van het gebied en verbinding met omliggende wijken. Toevoegen van een loopbrug over het spoor tussen ’t Eindje en de politiekavel. Herprofilering van de Fellenoord tot een aantrekkelijke stadsboulevard conform de ambitie uit de Ontwikkelvisie,

20

met bijbehorende reductie van de verkeersintensiteit waarbij uitgangspunt is maximaal 12.500 voertuigen per etmaal én dat de hiertoe noodzakelijke buitenplanse maatregelen randvoorwaardelijk zijn.

2.3 Stand van zaken Fellenoord: clusterpaspoorten en bestemmingsplannen Het succes van de ontwikkeling van deelgebied Fellenoord binnen Knoop XL valt in dit stadium nog niet af te meten aan gerealiseerd bouwvolume c.q. in m2 wonen of m2 bvo kantoor- of bedrijfsruimte. De schop moet nog de grond in. De voortgang van de ontwikkeling van de verschillende clusters binnen Knoop XL kan wel worden afgelezen aan onder meer: Of het clusterpaspoort van het betreffende cluster al is opgesteld. Of er al een bestemmingsplan is vastgesteld of het omgevingsplan is gewijzigd. De mate waarin de gemeente erin is geslaagd om panden en grond te verwerven (dan wel de mate waarin de private eigenaren bereid zijn om deze panden en grond te ontwikkelen in lijn met de ambities en doelstellingen van Knoop XL). Wat betreft bestemmingsplannen 12, is de stand van zaken dat momenteel voor de clusters aan de zuidzijde van het station bestemmingsplannen zijn opgesteld (voor District E en Lichthoven). Deze gebieden vallen buiten het gebied Fellenoord. Binnen het deelgebied Fellenoord is er een bestemmingsplan vastgesteld voor cluster 9B. Figuur 3. Kaart gebiedsontwikkeling Fellenoord met daarin onderscheiden clusters

12 De clusterpaspoorten vormen voorlopers van de formele planologische kaders voor het betreffende gebied, in de vorm van een vast te stellen bestemmingsplan of een in het omgevingsplan aan te brengen wijziging. De raad stelt deze planologische kaders uiteindelijk vast.

21

Op basis van jurisprudentie die is ontstaan vanuit procedures over projecten aan de zuid zijde van Knoop XL is bewust gekozen om geen integraal bestemmingsplan/ omgevingsplan te maken voor het gehele project maar om dit per ontwikkeling te doen. Deze aanpak is mede ingegeven door de stikstofproblematiek 13. De gemeente Eindhoven kijkt voortdurend naar kansen om woningbouw te versnellen. Daarbij wordt onder meer gebruik gemaakt van de verkregen Wbi-subsidie (Woningbouwimpuls-subsidie), die onder meer is ingezet voor de realisatie van de clusters 1, 2, 9 en 10. Bij deze clusters is ook de grootste voortgang zichtbaar wat betreft opstellen van clusterpaspoorten, vaststellen van bestemmingsplannen en, indien nodig, het verkrijgen van panden en grond ten behoeve van ontwikkeling. Ook het door de gemeente vestigen van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) op het gehele gebied Fellenoord draagt bij aan de versnelling en de mate waarin de gemeente grip heeft op de ontwikkeling. Binnen cluster 9 kan binnenkort worden gestart met de realisatie van studentenwoningen14. Voor de clusters 1 en 9 zijn inmiddels clusterpaspoorten vastgesteld, die voor cluster 2 is in voorbereiding. In clusters 4, 5 en 7 is de gemeente ver met het verwerven van panden en grond. Voor clusters 4, 5, 6, 7 en 8 is uitvoering later voorzien.

Daarbij speelt mee dat zij een afhankelijkheid hebben met realisatie van het ondergrondse busstation. Voor cluster 4 wordt ingezet op een versnelling, mede mogelijk gemaakt door de toegekende rijkssubsidie ten behoeve van aankoop van panden. Inmiddels is in het BO MIRT van 8 januari 2026 een keuze gemaakt ten aanzien van de voorliggende varianten en is een voorkeursvariant van het busstation bepaald. De voortgang van de realisatie van het ondergrondse busstation is daarmee cruciaal voor het volgens plan kunnen ontwikkelen van de aanpalende clusters. Stand van zaken ontwikkeling deelgebied Fellenoord binnen Knoop XL Cluster

Bestem-

Cluster-

mingsplan

paspoort vast-

vastgesteld

gesteld

Cluster

Nee, er is

Ja, d.d. juli

Het clusterpaspoort 1A is juli 2024 in de

1A

een voor-

202416

raadscommissie Knoop XL behandeld en

genomen

Stand van zaken ontwikkeling

daarna door het college vastgesteld.

wijziging 13 Voor Stationsgebied-Zuid is juist besloten om daar gelegen gebiedsdelen wel in samenhang te bezien en in één bestemmingsplanbehandeling (op 9 maart 2021 is een ordevoorstel aangenomen om het bestemmingsplan Stationsplein (District E) in samenhang te bezien met het gehele Stationsgebied-Zuid (met als aanleiding dat inspraak en samenspraak met betrokkenen niet optimaal was verlopen en dat niet alle benodigde onderzoeken volledig waren uitgevoerd). 14 Omdat de focus in dit cluster ligt op studentenhuisvesting, wordt in dit cluster de KPI van 85 procent betaalbare woningen ruimschoots gerealiseerd. Dit biedt mogelijkheden om in andere clusters wat lager dan 85 procent betaalbare woningen uit te komen, omdat deze KPI van toepassing is op het deelgebied Fellenoord als geheel.

22

van het

In dit zijn eigenaren van panden en grond in

omgevings-

meerderheid bereid om zelf te ontwikkelen.

plan in

Op 16 december 2025 deelde het college

proces15

aan de raad mee dat er een anterieure overeenkomst (AOK) is gesloten met de ontwikkelaar van Brightlights Dit betreft de sloop van de kantoren op Fellenoord 39 en herontwikkeling tot twee woontorens van circa 110 en 40 meter hoog met in totaal circa 415 appartementen.

Daarnaast omvat het plan horeca, kantoren, een gezondheidscentrum en gemeenschappelijke daktuinen. Het betreft een ontwikkeling van Van Deursen Group en Movement Real Estate17. In de AOK is vastgelegd dat

16 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/14251555/1#search=%22cluster%201a%20anter ieure%20overeenkomst%22.. 15 Zie https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2025-564117.html. 17 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/16429568/1#search=%22cluster%201a%20anter ieure%20overeenkomst%22 en https://repository.officieleoverheidspublicaties.nl/Bijlagen/TerInzageLegging/2026/til-2026-

23

de ontwikkelaar In de AOK verplicht de ontwikkelaar zich tot het compenseren van uit het bouwplan voortkomende schade en bijdrage aan door de gemeente te maken kosten ten behoeve van de realisatie. Cluster 1B