Bijlage 4a - TAM-omgevingsplan Vredeoord (Ovaal) - Motivering

Kwantitatieve opgave In het in mei 2021 gereedgekomen Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven wordt onderbouwd dat het aantal huishoudens in het SGE tot 2040 naar verwachting met circa 48.700 zal toenemen. Daarnaast is er een opgave om het huidige woningtekort in te lopen. De totale woningbouwopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040.

35/100

In de gemeente Eindhoven zouden volgens dit onderzoek tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. De behoefte aan extra woningen is vooral fors in de periode 2020-2025. In de eerst komende 5 jaar is er regionaal een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen, circa 30% van de woningbehoefte tot 2040. In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren. Kwalitatieve opgave Het Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven geeft ook inzicht in de (ontwikkeling van) de kwalitatieve woningbehoefte. De verwachte groei van het aantal huishoudens is volgens dit onderzoek terug te zien in alle leeftijdsgroepen, maar vooral onder 65-plussers. Waar gezinnen nu nog het merendeel van alle huishoudens in het SGE vormen, bestaat in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens uit alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder. Specifieke doelgroepen De toename van het aantal 65-plus huishoudens zorgt ook voor een groeiende behoefte aan woningen die geschikt zijn voor zelfstandig wonen met ondersteuning en zorg aan huis. In de periode tot 2040 wordt een sterke toename verwacht van het aantal inwoners met een indicatie voor langdurige zorg.

Door het extramuraliseringbeleid van de rijksoverheid zal het aanbod van intramurale verzorgingsplaatsen naar verwachting niet evenredig meegroeien. Een specifieke woningvraag is verder te verwachten van studenten. In de gemeente Eindhoven wordt tot het collegejaar 2027-2028 een groei van 120 tot 660 uitwonende studenten verwacht. In de gemeente Helmond blijft het aantal uitwonende studenten tot het collegejaar 2027-2028 naar verwachting stabiel. Voor de andere gemeenten in het SGE is geen informatie beschikbaar over de woningbehoefte van studenten. De vraag van kennismigranten (expats) maakt onderdeel uit van de totale woningvraag in het SGE. Volgens onderzoek van het PON zijn in het Stedelijk Gebied Eindhoven daarnaast bijna 20.500 arbeidsmigranten werkzaam, die veelal productiewerk verrichten. Afsprakenkader Huisvesting Arbeidsmigranten Stedelijk Gebied Eindhoven 2020 In november 2020 stelden de SGE-gemeenten het Afsprakenkader Huisvesting Arbeidsmigranten Stedelijk Gebied Eindhoven vast. De regionale ambitie is om in de periode 2021 tot en met 2024 circa 4.000 humane huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren. Er zijn geen afspraken over specifieke aantallen per gemeente, maar iedere gemeente heeft passend bij de aard en omvang een eigen verantwoordelijkheid.

In het afsprakenkader wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen huisvesting: tijdelijke huisvesting (korter dan 2 tot 3 jaar) en permanente huisvesting (arbeidsmigranten die zich definitief vestigen in Nederland). Hierbij is bekend (op basis van ervaring) dat zo'n 80% van de arbeidsmigranten in de regio er op tijdelijke basis is en zo'n 20% zich definitief vestigt. De woningbehoefte van arbeidsmigranten die zich definitief in het SGE willen vestigen, maakt onderdeel uit van de totale regionale woningbehoefte. 6.3.2.2 Lokaal beleid Woonvisie 2015 Op 15 december 2015 heeft de gemeenteraad van Eindhoven de Woonvisie 2015 vastgesteld. De woonvisie geeft

36/100

inzicht in de gemeentelijke ambities op het gebied van bouwen en wonen en steunt op drie pijlers: Eindhoven als ambitieuze stad, als solidaire stad en als innovatieve stad. Ambitieuze stad Eindhoven groeit en wil verder verstedelijken, in het bijzonder in het gebied binnen de Rondweg (Ring). Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft. Solidaire stad De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is. De meeste inwoners kunnen hierin zelf hun plek vinden. Minder zelfredzame inwoners worden hierbij ondersteund. Door de vergrijzing en de decentralisatie van de langdurige zorg, neemt de vraag naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen toe. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie van bijzondere doelgroepen in bepaalde wijken is ongewenst. Innovatieve stad De gemeente Eindhoven daagt ontwikkelaars van nieuwe woningen uit om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. Ook in de aanpak van de bestaande woningvoorraad en in de transformatie van kantoren en zorgvastgoed is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen.

Voor inwoners die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte, die snel beschikbaar en financieel bereikbaar is, worden in Eindhoven flexwoningen ontwikkeld. Dit biedt tevens kansen voor transformatie van leegstaand vastgoed. Verder wil de gemeente Eindhoven dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast wil de gemeente dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor huishoudens met een hoger inkomen. Woonprogramma Eindhoven 2021-2025 Vanwege de hoge dynamiek op de woningmarkt heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 het Woonprogramma 2021-2025 vastgesteld. Het Woonprogramma sluit aan bij eerder vastgesteld beleid voor wonen en de fysieke leefomgeving. De ambities uit de Woonvisie 2015 blijven cruciaal voor de ontwikkeling van de stad, maar komen door de snelle prijsstijgingen in de afgelopen jaren in een ander daglicht te staan. Met het oog daarop kiest de gemeente voor een accentverschuiving richting de volgende ambities: forse groei van de woningvoorraad (binnen én buiten de ring) om de grote groei van woningen te kunnen opvangen; een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners een betaalbare woning kunnen vinden; voldoende geschikte woningen voor kwetsbare inwoners. Eindhoven streeft ernaar om jaarlijks minimaal 3.000 extra woningen aan de voorraad toe te voegen.

Voor de stad als geheel is voor de periode 2025-2026 de onderstaande differentiatie leidend:

37/100

Categorie

Prijzen conform Regionale begrippenlijst wonen 2025 < € 879,66

Aandeel in nieuwbouwprogramma

Doelgroepen die we hiermee bedienen

30%

Middenhuur

€ 879,66 € 1.184,82

15%

Dure huur

>€ 1.184,82

0%

Sociale koop

< € 240.000

20%

Middeldure koop laag Middeldure koop hoog

€ 240.000 - € 285.000 € 285.000 – € 405.000

20%

Dure koop

>€405.000

15%

Starters (jongeren), gezinnen met lagere inkomens, doorstromers uit studentenkamers Internationals, doorstromers uit sociale huur (scheefwoners), welgestelde ouderen. Internationals, welgestelde ouderen. Starters (jongeren) startende gezinnen. Starters (jongeren), gezinnen (jonge en oudere), doorstromers uit sociale huur/koop, blijvende internationals. Doorstromers uit de koop, blijvende internationals

Sociale huur

TOTAAL

100%

Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied. Woon-zorgvisie 2023-2030 De woonzorgvisie richt zich op zelfstandig wonende ouderen en inwoners in een kwetsbare positie. De visie van de gemeente Eindhoven ten aanzien van wonen en zorg is: Inwoners wonen veilig en betaalbaar in Eindhoven. Zij zijn zoveel mogelijk samenredzaam. De woonomgeving stimuleert dit, daagt uit tot een gezonde leefstijl en is toegankelijk en leefbaar voor iedereen. Ambities / outcome 1. Er is een betaalbare en geschikte woning beschikbaar. 2. De leefomgeving in Eindhoven sluit aan bij de behoeften. 3. Eerst inzetten op preventie en gezondheid. Zo nodig is de juiste ondersteuning en aanvullende zorg dichtbij beschikbaar. 4. Het woonzorgvastgoed in Eindhoven is CO2-neutraal in 2050 conform Europese afspraken Doelstellingen / output Onderstaand de belangrijkste doelstellingen/ output van de woonzorgvisie

38/100

1. Er is een betaalbare en geschikte woning beschikbaar Vergroten van kwalitatief hoogwaardig en aantrekkelijk woningaanbod voor ouderen Bevorderen van doorstroom onder ouderen naar een passende woning Vergroten van het aantal geclusterde woningen en levensloopbestendige woningen in woonzorgcirkels Versnelde realisatie van sociale huurwoningen en betere woonruimteverdeling Woningprogrammering richten op de specifieke woonbehoeften van inwoners in een kwetsbare positie Meer regie op locaties voor instellingszorg 2. De leefomgeving in Eindhoven sluit aan bij de behoeften De leefomgeving in Eindhoven is toegankelijk voor mindervaliden en is dementie- en GGZ vriendelijk Fysieke woonomgeving bevordert de gezondheid en nodigt uit tot het maken van gezonde keuzes Sociale basisvoorzieningen zijn beschikbaar in de wijk voor ontmoeting en vrijwillige ondersteuning Wijken bestaan uit een mix van bewoners en zijn leefbaar 3. Eerst inzetten op preventie en gezondheid. Zo nodig is de juiste ondersteuning en aanvullende zorg dichtbij beschikbaar Inzet meer gericht op preventie en gezondheid, zorg en ondersteuning zijn aanvullend. Versterken van informeel en formeel netwerk van inwoners Meer herstelgerichte zorg en clustering van zorgvragers 4.

Het woonzorgvastgoed in Eindhoven is CO2-neutraal in 2050 conform Europese afspraken Zelfstandige sociale huurwoningen verduurzamen vanuit het Duurzaamheidspact Zorgvastgoed verduurzamen met Greendeal Wonen en Zorg Toets Het initiatief maakt 84 nieuwe woningen mogelijk (50 tot 65 m²) die met name geschikt zijn voor één- en tweepersoonshuishoudens. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Eindhoven. Uit de Woondeal 2023, Regionaal woningbehoefteonderzoek 2021 en Woonprogramma Eindhoven 2021-2025 volgt dat er kwantitatief en kwalitatief nog ruimschoots behoefte is aan nieuwe woningen gericht op deze doelgroep. Conclusie Het project sluit kwalitatief aan bij de lokale en regionale ambities voor volkshuisvesting. Kwantitatief is er nog ruimschoots behoefte aan de woningen die met dit project aan de woningvoorraad worden toegevoegd.

39/100

Hoofdstuk 7 7.1

Fysieke leefomgeving en milieu

Ladder van duurzame verstedelijking

7.1.1 Algemeen De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling, zowel binnen als buiten bestaand stedelijk gebied, wordt rekening gehouden met de behoefte aan stedelijke ontwikkeling. Bij een ontwikkeling buiten stedelijk gebied, moet daarnaast rekening worden gehouden met de mogelijkheden om binnen het stedelijk gebied in de behoefte te voorzien.

7.1.2

Toetsing

Het Bkl geeft geen uitsluitsel wanneer een ontwikkeling moet worden gezien als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Geldende jurisprudentie onder de voormalige Wet ruimtelijke ordening / Besluit ruimtelijke ordening is vanaf 12 woningen, een functiewijziging met een oppervlak groter dan 500 m² bvo, meer dan 500 m² bvo bebouwing, of een functie die gelet op de ruimtelijke uitstraling een stedelijke ontwikkeling is. Leegstand mag volgens jurisprudentie niet 'onaanvaardbaar' zijn. Het project voorziet in bouw van 84 woningen. Gezien de omvang is er duidelijk sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder voor duurzame verstedelijking. Een toets aan deze instructieregel van het Rijk is dan ook nodig. In paragraaf 6.3.2 is reeds ingegaan op het regionale en lokale volkshuisvestingsbeleid. Daaruit is naar voren gekomen dat er zowel kwantitatief als kwalitatief ruimschoots behoefte bestaat naar de woningen die met dit project worden mogelijk gemaakt en dat de ontwikkeling niet zal zorgen voor een ontwrichting van de woningmarkt elders. Bovendien moet worden opgemerkt dat sprake is van een verantwoorde inbreiding / verdichting op een locatie die voorheen in gebruik was als kantorenpark. De locatie wacht al een tijdje op een permanente invulling, waarmee (na herontwikkeling van het VB-gebouw) ook het laatste stukje Vredeoord is herontwikkeld.

In de navolgende paragrafen is ten slotte aangetoond dat het een duurzame ontwikkeling is waarbij een afweging van alle relevante omgevingsaspecten heeft plaatsgevonden 7.1.3 Conclusie Gelet op het voorgaande is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik en een duurzame verstedelijking.

40/100

7.2

M.e.r.-beoordeling

7.2.1 Algemeen De wetgeving over de milieueffectrapportage (m.e.r) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Daarin is bepaald dat het bevoegd gezag bij de voorbereiding van een plan of programma een milieueffectrapport opstelt, als dat plan of programma het kader vormt voor te nemen besluiten voor projecten die zijn aangewezen in artikel 16.43 van de Omgevingswet. Onder een plan of programma, als bedoeld in artikel 2, onder a, van de SMB-richtlijn (EU-richtlijn voor strategische milieubeoordeling), wordt in ieder geval verstaan een omgevingsvisie, programma, omgevingsplan en voorkeursbeslissing. Voor de plannen en programma's waarvoor een plan-milieueffectrapport moet worden opgesteld is in de Omgevingswet een generieke aanwijzing opgenomen. Hiervoor is aansluiting gezocht bij de SMB-richtlijn. In Bijlage V bij het Omgevingsbesluit staan de aangewezen categorieën van projecten waarvoor een m.e.r.-procedure verplicht is. Voor plannen die betrekking hebben op kleine gebieden op lokaal niveau en/of kleine wijzigingen heeft de Omgevingswet de plan-m.e.r.-beoordeling geïntroduceerd. Voor deze ontwikkelingen is een plan-m.e.r. alleen verplicht als voor de activiteit aanzienlijke milieugevolgen worden verwacht.

Een plan-m.e.r.-beoordeling is ook van toepassing op plannen die een kader vormen voor m.e.r.-(beoordelings)plichtige projecten en besluiten die niet in het Omgevingsbesluit zijn genoemd. De plan-m.e.r.-beoordeling betreft een toets om na te gaan of sprake is van een plan met grote milieugevolgen. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria van Bijlage III, van de EU-richtlijn m.e.r. De hoofdcriteria waaraan moet worden getoetst zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. 7.2.2 Toetsing De realisatie van 84 woningen kan worden gezien als een activiteit uit kolom 1 van Bijlage V van het Omgevingsbesluit, te weten categorie J11 'Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen'. Volgens kolom 2 is in dat geval geen mer-plicht van toepassing, maar conform kolom 3 is wel een mer-beoordeling noodzakelijk. Of een dergelijk bouwplan daadwerkelijk moet worden aangemerkt als 'stedelijk ontwikkelingsproject' hangt af van de aard en omvang van het project, de ligging en ontsluiting van het projectgebied, en de resultaten van milieuonderzoeken. In dit geval worden de 84 gestapelde woningen toegevoegd op een locatie waar planologisch ruimte is voor ongeveer 50 grondgebonden woningen.

Ook de (openbare ruimte) rondom de woongebouwen wordt opnieuw ingericht, waarbij aan de randen in ieder geval één parkeerterrein wordt gerealiseerd op maaiveld. Gelet op de aard en omvang kan het project worden aangemerkt als 'stedelijk ontwikkelingsproject' en moet een m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd. De m.e.r.-beoordeling (aanmeldnotitie) is als Bijlage 2 bij deze motivering opgenomen. Daaruit blijkt dat dit project niet zorgt voor nadelige milieueffecten.

41/100

7.2.3 Conclusie Het aspect mer-beoordeling vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit wijzigingsbesluit.

7.3

Geluid

7.3.1 Algemeen Veel activiteiten in de fysieke leefomgeving hebben te maken met geluid; ze veroorzaken geluid(hinder) of worden eraan blootgesteld. Daarom worden er regels gesteld aan geluid. Deze regels gaan over het beheersen van geluid door wegen, spoorwegen, en industrieterreinen en activiteiten enerzijds en de bescherming van geluidgevoelige gebouwen en locaties anderzijds. 7.3.1.1 Geluid door (spoor) wegen en industrieterreinen De mate waarin het geluid van (spoor)wegen en industrieterreinen de omliggende geluidgevoelige functies mag belasten is geregeld in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Daarin zijn instructieregels opgenomen die erop zijn gericht het geluid door een weg, spoorweg of industrieterrein te beheersen (artikel 3.18 lid 1 Bkl). De wetgever maakt daarbij onderscheid tussen geluidbronnen met een geluidproductieplafond als omgevingswaarde (GPP) en bronnen met een basisgeluidemissie (BGE). Geluid afkomstig van wegen, spoorwegen en industrieterreinen heeft invloed op de omgeving. Daarom moet bij nieuwe ontwikkelingen gelegen binnen het geluidaandachtsgebied van de voornoemde bronnen, het geluid van deze bronnen op geluidgevoelige gebouwen altijd beoordeeld worden. De gemeente Eindhoven heeft een beleidsregel "Geluid in geluidaandachtsgebieden". Deze beleidsregel is op 14 november 2023 vastgesteld door het college.

Artikel 1 stelt dat het verboden is om zonder een omgevingsvergunning een nieuw geluidgevoelig gebouw op te richten of het gebruik van een gebouw te wijzigen naar een geluidgevoelige functie in een geluidaandachtsgebied of een nieuwe gemeenteweg, waterschapsweg of lokale spoorweg aan te leggen of te wijzigen. In deze beleidsregel zijn standaardwaarden en grenswaarden opgenomen. Geluidbronsoorten

Rijks- en provinciale wegen Gemeente- en waterschapswegen Gemeente- en Waterschapswegen in uitleggebieden voor stroomwegen, gebiedsontsluitingswegen en wijk-/buurtontsluitingswegen

42/100

Standaardwaarde in Lden (dB)

Grenswaarde in Lden (dB) Aanleg of aanpassing bron

50 53

Nieuwe geluidgevoelige gebouwen 60 70

53

58

58

65 70

Hoofd- en lokale spoorwegen Industrieterreinen

55 50 40 Lnight

65 55 45 Lnight

70 60 50 Lnight

Als de (gezamenlijke) geluidbelasting voldoet aan de standaardwaarde dan is sprake van een evenwichtige toedeling van functies voor dit onderdeel. De beleidsregel biedt mogelijkheden om een hogere geluidbelasting dan de standaardwaarde op de gevel van een geluidgevoelig gebouw toe te staan, mits de geluidbelasting niet hoger is dan de grenswaarde. Dit is zondermeer toegestaan indien het plan om 10 of minder geluidgevoelige woningen of appartementen gaat. Het bevoegd gezag kan de overschrijding van de standaardwaarde ook toestaan als met geluidbeperkende maatregelen niet aan de standaardwaarde voldaan kan worden. In dat geval moet gemotiveerd worden dat de maatregelen niet getroffen worden vanwege overwegende bezwaren van landschappelijke, stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, technische of financiële aard. Bovendien moet de binnenwaarde van 33 dB (artikel 4.30 Bbl) te allen tijde gewaarborgd zijn. Wel moet minimaal één geluidluwe gevel aanwezig zijn per woning of appartement dan wel compenserende maatregelen worden getroffen. Het gezamenlijke geluid, geluidluwe gevel en/of (compenserende) maatregelen worden in het omgevingsplan of de voorschriften van de omgevingsvergunning opgenomen. Voor het veranderen van een functie naar wonen geldt een 5 dB ruimere grenswaarde. Onder dezelfde voorwaarden als hierboven vermeld.

Voor nieuwe geluidgevoelige gebouwen ter vervanging van op het tijdstip van de vaststelling van het (tijdelijke) omgevingsplan al bestaande geluidgevoelige gebouwen geldt een 5 dB hogere grenswaarde en een andere subvoorwaarde dan hiervoor geschreven. In het geval sprake is van een zwaarwegend belang geldt geen grenswaarde maar wel gelijke en andere subvoorwaarden. Een geluidgevoelig gebouw kan binnen meer dan één geluidaandachtsgebied liggen. In dat geval moet bij de vaststelling van een hogere waarde, onderzoek worden gedaan naar de effecten van de cumulatie van alle geluidbronnen tezamen. Het gecumuleerde geluid wordt voor een nieuw geluidgevoelig gebouw niet aanvaardbaar geacht indien dit de grenswaarde van 70 dB overschrijdt. In het geval het om een functiewijziging gaat, vervangende nieuwbouw is of er geldt een zwaarwegend belang dan wordt een nieuw geluidgevoelig gebouw niet aanvaardbaar geacht indien dit de grenswaarde van 75 dB overschrijdt. Dit onder de voorwaarde dat het gezamenlijk geluid voldoet aan artikel 4.103 van het Besluit bouwwerken leefomgeving.

43/100

7.3.1.2 Geluid door activiteiten Met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, dient - naast het geluid afkomstig van (spoor)wegen en industrieterreinen - ook het geluid van overige activiteiten in de fysieke leefomgeving beoordeeld te worden. Bij een aanpassing van het omgevingsplan houdt de gemeente rekening met het geluid door activiteiten met gebruiksruimte op geluidgevoelige gebouwen. Het gaat hierbij om het geluid van alle milieubelastende activiteiten met een functionele binding tezamen. In de afweging betrekt de gemeente de specifieke plaatselijke situatie en de (cumulatieve) gevolgen van activiteiten voor de gezondheid van haar burgers en het milieu. Rekening houden met geluid werkt twee kanten op, het gaat om het toelaten van: activiteiten met gebruiksruimte nabij geluidgevoelige gebouwen; geluidgevoelige gebouwen nabij bestaande activiteiten met gebruiksruimte. Dit wijzigingsbesluit maakt de realisatie van geluidgevoelige gebouwen mogelijk, op korte afstand van een locatie met activiteiten die geluid(hinder) veroorzaken. Hierbij geldt dat getoetst moet worden aan de standaard- en grenswaarden zoals omschreven in het permanente omgevingsplan of - indien dat nog niet aanwezig is zoals hier het geval is - de standaard- en grenswaarden uit het Bkl (artikel 5.65 en 5.66).

Voor de beoordeling van geluidhinder afkomstig van activiteiten moet rekening worden gehouden met verschillende soorten geluidhinder, namelijk: Geluidhinder afkomstig van één of meerdere activiteiten op een locatie (directe hinder). Maximale geluidhinder; dit zijn de piekniveaus die optreden als gevolg van activiteiten op een locatie.

7.3.2 Toetsing 7.3.2.1 Geluid door (spoor) wegen en industrieterreinen Het project heeft zelf geen betrekking op een geluidbron zoals een weg, spoorweg of industrieterrein, maar voorziet wel in nieuwe woningen. Omdat woningen geluidgevoelige objecten zijn, dient de geluidbelasting van (spoor)wegen en industrieterrein ten aanzien van die woningen te worden beoordeeld. Het projectgebied ligt niet binnen de invloedsfeer van een geluidgezoneerd industrieterrein. Wel ligt het projectgebied binnen het geluidsaandachtsgebied van de spoorlijn Eindhoven-Boxtel en ieder geval de gemeentewegen Vredeoord en Groenewoudseweg. Daarom is voor dit project een akoestisch onderzoek uitgevoerd om de geluidbelasting op de gevels van de geprojecteerde woningen te beoordelen. Het akoestisch onderzoek is opgenomen als Bijlage 3 bij deze motivering. Uit het onderzoek blijkt dat: De standaardwaarde vanwege de geluidbronsoort gemeentewegen wordt overschreden maar de grenswaarde niet. De standaardwaarde vanwege de geluidbronsoort hoofdspoorwegen wordt overschreden en de grenswaarde ook. De gevels waarop de grenswaarde wordt overschreden dienen te worden uitgevoerd als niet-geluidgevoelige gevel met bouwkundige maatregelen. Ook is het nodig dit te regelen in het omgevingsplan.

Maatregelen om de overschrijding van de standaardwaarde te beperken of te voorkomen zijn voor de geluidbronsoort hoofdspoorwegen niet mogelijk. Voor de geluidbronsoort gemeentewegen is de gemeente Eindhoven voornemens een verkeersbesluit te nemen voor het instellen van een maximumsnelheid van 30

44/100

km/uur op de Vredeoord. Dit is een doelmatige maatregel. Alle appartementen zullen daarmee gaan voldoen aan de standaardwaarde voor gemeentewegen. Er kan worden voldaan aan de beleidsregel 'Geluid - Geluid in geluidaandachtsgebieden'. Niet alle appartementen beschikken nog over een geluidluwe gevel. Bij de nadere detaillering van het ontwerp kan hierin worden voorzien met bouwkundige maatregelen. Het gecumuleerde geluid wordt als tamelijk slecht tot redelijk beoordeeld. Door de voorgenomen snelheidsverlaging op de Vredeoord zal de geluidkwaliteit van het gecumuleerde geluid verbeteren. Het gezamenlijk geluid is bepaald. Deze dient te worden vastgelegd in het omgevingsplan en is uitgangspunt voor het bepalen van de gevelgeluidwering. Voor de flexibiliteit in de detaillering van het ontwerp wordt ter overweging meegegeven om één generieke waarde voor het gezamenlijk vast te leggen. Er is geen sprake van indirecte akoestische effecten door veranderend verkeer.

Op de verbeelding van dit wijzigingsbesluit is een aanduiding opgenomen met daaraan gekoppeld een regel waarin het gezamenlijk geleid van 67 dB is vastgelegd. Tevens is de aanduiding 'niet-geluidgevoelige gevels' opgenomen, met daaraan gekoppeld een voorschrift. Omdat uit de toetsing aan de normen is gebleken dat de grenswaarde (hier 65 dB door hoofdspoorwegen) wordt overschreden, zegt de instructieregel uit het Bkl dat deze gevel niet meer als geluidgevoelig aangemerkt kan worden en dient te worden uitgevoerd als een niet-geluidgevoelige gevel met bouwkundige maatregelen. Dit is in de regels vastgelegd met een verwijzing naar de locatie op de verbeelding vastgelegd. De overige gevels waarvoor de aanduiding 'niet-geluidgevoelige gevel met bouwkundige maatregelen' niet geldt blijven 'geluidgevoelige gevels'. Het geluid op deze gevels is niet hoger dan de grenswaarde. Hier zijn geen bouwkundige maatregelen nodig en is hier zonder meer toegestaan om hier te openen delen in te maken. 7.3.2.2 Geluid door activiteiten Met dit project worden nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Daarom moet beoordeeld worden in hoeverre de woningen geluidhinder ondervinden van activiteiten in de omgeving.

In dat kader zijn voor dit project relevant: Het benzineservicestation met LPG ten noorden van het projectgebied; Gemengde bestemming ten zuiden van het projectgebied; Bedrijventerrein Strijp T ten zuidwesten van het projectgebied. Benzineservicestation met LPG (Vredeoord 2A) Hier is een benzineservicestation met autowasserette gevestigd. Volgens het omgevingsplan mag hier een verkooppunt voor motorbrandstoffen met LPG (met een doorzet van minder dan 1.000 m³ per jaar) met bijbehorend detailhandelsverkooppunt en overige bijbehorende voorzieningen gevestigd zijn. Een dergelijk benzineservicestation (SBI2008-code 473.2) heeft volgens de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) een richtafstand van 30 meter vanwege geluid. Een autowasserij (SBI2008-code 45205) heeft een richtafstand van 30 meter vanwege geluid. In het ontwerp van dit plan is rekening gehouden met een afstand van minimaal 30 meter tussen het benzineservicestation met autowasserij en de positionering van het nieuwe woongebouw. Binnen het projectgebied is dan ook geen geluidhinder te verwachten vanwege de activiteiten van het benzineservicestation en het project zorgt ook niet voor een beperking van diens gebruiksmogelijkheden.

45/100

Gemengde bestemming Dit betreft een oud Philips-kantoor (gebouw VS) dat recent is omgebouwd tot modern appartementencomplex met 166 appartementen. De gemengde bestemming biedt planologisch ruimte aan kantoren, bedrijven in de categorie 1 en maatschappelijke voorzieningen. Deze activiteiten zijn echter niet aan de orde en dus niet relevant om te beschouwen. Overigens gaat het om activiteiten die volgens de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) een richtafstand van 10 meter vanwege geluid hebben. Het nieuwe woongebouw binnen dit project komen op meer dan 10 meter van het voormalige kantoorgebouw VS. Bedrijventerrein Strijp-T Op basis van de mogelijkheden uit het omgevingsplan (bestemmingsplan Bedrijventerrein Zwaanstraat-Strijp T) zijn hier bedrijven in de milieucategorieën 3 en 4 rechtstreeks toegestaan. Daarnaast zijn bestaande bedrijven in de categorie 5 toegestaan. De hoogste milieucategorie op grond van dat bestemmingsplan is 4.2. Bij milieucategorie 4.2 hoort een richtafstand van 200 meter bij omgevingstype 'gemengd gebied'. Gelet op de verkleuring die Strijp T laatste jaren doormaakt, waarbij zwaardere industrie wegtrekt en plaatsmaakt voor (commerciële) dienstverlening, is hier zeker sprake van een gemengd gebied. De milieuzonering vanaf de bestemmingsgrens is in navolgende afbeelding in beeld gebracht.

Zoals te zien is ligt de zone over het westelijke deel van het projectgebied.

Uitsnede kaart milieuzonering gemengd gebied Feitelijk is op bedrijventerrein Strijp T nog één bedrijf in hogere milieucategorieën aanwezig. Dat is Draka Comteq Fibre (Zwaanstraat 3) met een richtafstand van 200 meter. Het projectgebied ligt op een grotere afstand (ongeveer 450 meter) van dit bedrijf. De overige bedrijven op Strijp-T hebben een richtafstand van 100 meter of minder en zijn gelet op bovenstaande afbeelding dus niet van invloed op dit project. Het appartementengebouw (VS-gebouw) ten zuiden van het projectgebied ligt al binnen de 200 meter van bedrijventerrein Strijp-T en ligt op gelijke of kortere afstand van dit bedrijventerrein dan de woningen dit met voorliggend project mogelijk worden gemaakt. Dat appartementengebouw is dan ook maatgevend voor de

46/100

ontwikkelmogelijkheden op Strijp-T. Dit project zorgt niet voor toenemende beperkingen van de gebruiksmogelijkheden.

7.3.3 Conclusie Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit wijzigingsbesluit. Er kan worden voldaan aan de instructieregels van het Bkl en daarmee wordt het geluid van (spoor)wegen als aanvaardbaar beoordeeld. Wel is het nodig om in de wijziging van het omgevingsplan regels op te nemen voor geluid die zich richten op: De geluidwering dient te worden bepaald op basis van het gezamenlijk geluid. Ter overweging wordt meegegeven om één generieke waarde voor het gezamenlijk geluid vast te leggen. Elk appartement dient te beschikken over een geluidluwe gevel. De gevel is geluidluw als deze voldoet aan de standaardwaarde vanwege de geluidbronsoort gemeentewegen en hoofdspoorwegen tegelijkertijd. Het aanduiden van de gevel met de toetspunten 6a en 8a (zie onderzoeksrapport) als een niet-geluidgevoelige gevel met bouwkundige maatregelen voor de 8e t/m 11e woonlaag van het hoogte-accent, gerekend vanaf de begane grondlaag. Deze regels zijn in deze wijziging van het omgevingsplan opgenomen.

7.4

Luchtkwaliteit

7.4.1

Algemeen

Het Rijk toetst en monitort de luchtkwaliteit vooral in de zogenoemde aandachtsgebieden. Aandachtsgebieden zijn locaties met hogere concentraties stikstofdioxide (NO2) of fijn stof (PM10) dan verwacht mag worden. Soms worden hier de rijksomgevingswaarden overschreden of is de achtergrondconcentratie zo hoog, dat bij toevoeging van een nieuw project een rijksomgevingswaarde overschreden kan worden. Bij een aanvraag voor één of meerdere activiteiten in een aandachtsgebied, dient het effect van de ontwikkeling op de luchtkwaliteit beoordeeld te worden. Als de gemeente activiteiten toelaat, die leiden tot gebruik van wegen, vaarwegen of spoorwegen (verkeersaantrekkende werking) of waarvoor luchtregels staan in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) moet worden voldaan aan de omgevingswaarden. Dit volgt uit artikel 5.51 van het Bkl. In Afdeling 2.2 van het Bkl zijn omgevingswaarden opgenomen voor stikstofoxiden, stikstof- dioxiden, fijn stof, benzeen, lood, koolmonoxide en ozon. In Nederland worden over het algemeen alleen voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) mogelijk overschrijdingen verwacht. Uit paragraaf 5.1.4.1 van het Bkl volgt vervolgens dat wanneer een (wijziging van het) omgevingsplan activiteiten toestaat die leiden tot een verhoging van die concentratie stikstofdioxide dan wel fijn stof in de buitenlucht, de omgevingswaarden als genoemd in afdeling 2.2.

in acht worden genomen in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Jaargemiddelde grenswaarde NO2 Jaargemiddelde grenswaarde PM10 Daggemiddelde grenswaarde PM10

47/100

norm 40 µg/m3 40 µg/m3 max. 35 dagen/jaar > 50 µg/m3

ingangsdatum 1-1-2015 1-6-2011 1-6-2011

De gemeente Eindhoven heeft een luchtaandachtsgebied voor zowel stikstofdioxide als fijn stof. Dit houdt in dat voor iedere ontwikkeling de luchtkwaliteit getoetst dient te worden. Een wijzigingsbesluit voldoet aan de luchtkwaliteitsnormen indien: aannemelijk is gemaakt dat het plan niet leidt tot het overschrijden van een grenswaarde danwel niet leidt tot een toename van reeds bestaande overschrijding van een grenswaarde; aannemelijk is gemaakt dat de luchtkwaliteit als gevolg van het plan per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft; danwel bij een beperkte verslechtering van de luchtkwaliteit, door een met het plan samenhangende maatregel of een door die uitoefening of toepassing optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (saldering); aannemelijk is gemaakt dat het plan NIBM bijdraagt aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor een grenswaarde is opgenomen. Luchtvervuiling door milieubelastende activiteiten Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) bevat algemene Rijksregels voor lucht bij milieubelastende activiteiten. Voor veel milieubelastende activiteiten gelden regels die de emissie naar de lucht moeten beperken, alsmede een zogenaamde zorgplicht. Deze verplicht bedrijven vooraf na te gaan op welke wijze zij verontreiniging van de buitenlucht kunnen voorkomen of beperken. Bedrijven worden geacht preventieve maatregelen te nemen.

De regels voor luchtemissies staan in hoofdstuk 4 en 5 van het Bal. De regels hebben tot doel de luchtkwaliteit te beschermen en te verbeteren. De specifieke beoordelingsregels voor lucht staan in artikel 8.17, 8.21 en 8.24 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

7.4.2

Toetsing

Dit project voorziet in de realisatie van een nieuw woongebouw met 84 appartementen. Er wordt dus een 'gebouw met een woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan' mogelijk gemaakt. In artikel 5.54 Bkl is bepaald dat een dergelijke activiteit niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als het gaat om: één ontsluitingsweg: ten hoogste maximaal 1.500 woningen, of twee ontsluitingswegen: ten hoogste maximaal 3.000 woningen. Gelet op het aantal woningen waarin dit project voorziet, draagt de ontwikkeling zelf 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtkwaliteit. Een luchtkwaliteitsonderzoek vanwege de realisatie van de nieuwe woningen is dan ook niet nodig. Omdat gemeente Eindhoven een luchtaandachtsgebied voor zowel stikstofdioxide als fijn stof heeft, is het in het belang van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties nodig om de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied te beoordelen. Dit kan worden beoordeeld met behulp van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK). In artikel 2.4 en 2.5 van het Bkl staan de ten hoogste toelaatbare omgevingswaarden benoemd. Gemeente Eindhoven heeft geen afwijkende omgevingswaarden vastgesteld, waardoor aan de wettelijke normen moet worden getoetst.

48/100

Uitsnede CIMLK viewer, met het projectgebied blauw omlijnd en pijlen naar betrokken toetspunten. Hierboven is een uitsnede opgenomen van de CIMLK viewer waarop te zien is waar het dichtstbijzijnde toetspunt zich bevindt ten opzichte van het projectgebied. De afbeelding geeft de NO2-concentratie weer in de meest recente monitoringsronde en het meest nabijgelegen monitoringsjaar. Eenzelfde uitsnede kan worden gemaakt van andere monitoringsronden, monitoringsjaren en luchtverontreinigende stoffen (PM10 en PM2,5, per monitoringsjaar en monitoringsronde), maar het is niet zinvol om hiervoor steeds afzonderlijk een afbeelding op te nemen. Wel is het van belang om de relevante concentraties te beoordelen. In onderstaande tabel zijn voor de dichtstbijzijnde toetspunten op twee nabijgelegen wegen voor de meest actuele monitoringsronden de omgevingswaarden in beeld gebracht voor de meest relevante luchtverontreinigende stoffen.

Uit voorgaande tabel blijkt dat de concentraties luchtverontreinigende stoffen de in het Bkl vastgestelde omgevingswaarden niet overschrijden. De Wereldgezondheidsorganisatie (World Health Organization, WHO) heeft op 22 september 2021 haar advieswaarden sterk naar beneden bijgesteld, de huidige advieswaarden bedragen 10 ?g/m³ voor NO2, 15 ?g/m³ voor PM10 en 5 ?g/m³ voor PM2,5. Met name de concentraties fijn stof zijn van belang met het oog op de mogelijke gezondheidseffecten. Deze advieswaarden zijn geen harde grenzen maar doelen waar op langere termijn naar toegewerkt zou moeten worden. De concentraties ter hoogte van het

49/100

projectgebied zijn hoger dan deze advieswaarden. Dit wordt veroorzaakt door de achtergrondconcentratie (en dit geldt daarmee niet alleen voor het projectgebied, maar voor de hele regio). De bijdrage van de lokale bronnen aan de optredende concentraties is beperkt. Zodoende is het gelet op de luchtkwaliteit aanvaardbaar de functie wonen aan de projectlocatie toe te delen. 7.4.3 Conclusie Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit wijzigingsbesluit.

7.5

Geur

7.5.1 Algemeen Er zijn diverse sectoren waarbij geurhinder een rol kan spelen, zoals onder meer bij veehouderijen en andere landbouwactiviteiten, de mengvoederindustrie, horeca, rioolwaterzuiveringsinstallaties, slachterijen en (andere) milieubelastende activiteiten. De gemeente moet bij de vaststelling van (een wijziging van) het omgevingsplan rekening houden met geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen. Rekening houden met geur werkt twee kanten op: bij het mogelijk maken van activiteiten met gebruiksruimte in de buurt van geurgevoelige gebouwen; bij het toelaten van geurgevoelige gebouwen in de buurt van bestaande activiteiten met gebruiksruimte (geurveroorzakende bedrijven); Aanvaardbare geurhinder De geur van een activiteit (met gebruiksruimte) op een geurgevoelig gebouw moet aanvaardbaar zijn (artikel 5.92 lid 2 Bkl). Dit betekent dat de gemeente moet beoordelen of waarden, afstanden of gebruiksregels in het omgevingsplan leiden tot een aanvaardbaar hinderniveau. Gemeenten bepalen zelf welke mate van geurhinder zij aanvaardbaar vinden. De gemeente legt in het omgevingsplan vast wat de plaats is waar waarden voor geur gelden. Ook kennen sommige activiteiten afstandsregels. Dit zijn minimumafstanden tussen een geurgevoelig gebouw en een geurveroorzakende activiteit.

De gemeente Eindhoven heeft nog geen normen voor geurhinder opgenomen in het permanente omgevingsplan. Om te bepalen of sprake is van aanvaardbare geurhinder hanteert de gemeente de Beleidsregel industriële geur als toetsingskader. In de beleidsregel zijn normen opgenomen voor gebiedstypen. In onderstaande tabel zijn de normen weergegeven. 98-percentiel Omgevingscategorie Richtwaarde ouE(H)/m3 Wonen 1,0 Gemengd 2,0 Overig 10

Grenswaarde ouE(H)/m3 2,0 4,0 10

99,9 percentiel Richtwaarde ouE(H)/m3 4 8 40

Grenswaarde ouE(H)/m3 8 16 40

Geurhinder door activiteiten Activiteiten die op enige wijze geurhinder veroorzaken moeten voldoen aan de regels die in het (tijdelijk)

50/100

omgevingsplan staan. Indien er nog geen aanpassing heeft plaatsgevonden van het tijdelijk omgevingsplan en sprake is van een activiteit die voorheen onder de werkingssfeer van het Activiteitenbesluit milieubeheer viel, gelden de regels uit de Bruidsschat. Op termijn worden de regels uit de bruidsschat geïntegreerd in het (permanente) omgevingsplan van de gemeente. Voor een aantal milieubelastende activiteiten geldt een vergunningplicht op basis van hoofdstuk 3 van het (Bal). De beoordelingsregels zijn opgenomen in afdeling 8.5 'Omgevingsvergunning milieubelastende activiteit' van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het bevoegd gezag gebruikt deze beoordelingsregels bij het beoordelen van de vergunningaanvraag. In het Bkl staan algemene beoordelingsregels en specifieke beoordelingsregels voor geur.

7.5.2 Toetsing Met dit project wordt geen nieuwe geurbron mogelijk gemaakt. Wel worden nieuwe woningen mogelijk gemaakt en dat zijn geurgevoelige objecten. In de omgeving van het projectgebied komen geen veehouderijen of andere agrarische activiteiten voor die van invloed zijn op dit project. Voor dit project zijn (mogelijk) wel relevant: Het benzineservicestation met LPG ten noorden van het projectgebied; Bedrijventerrein Strijp T ten zuidwesten van het projectgebied. Benzineservicestation met LPG (Vredeoord 2A) Hier is planologisch toegestaan en planologisch aanwezig een benzineservicestation met LPG (met een doorzet van minder dan 1.000 m³ per jaar) met bijbehorend detailhandelsverkooppunt en autowasserij. Een dergelijk benzineservicestation (SBI2008-code 473.2) heeft volgens de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) een richtafstand van 30 meter vanwege geur. Een autowasserij (SBI2008-code 45205) heeft een richtafstand van 10 meter vanwege geur. In het ontwerp van dit plan is rekening gehouden met een afstand van minimaal 30 meter tussen het benzineservicestation met autowasserij en de positionering van het nieuwe woongebouw. Binnen het projectgebied is dan ook geen geurhinder te verwachten vanwege de activiteiten van het benzineservicestation en het project zorgt ook niet voor een beperking van diens gebruiksmogelijkheden.

Bedrijventerrein Strijp-T In paragraaf 7.3.2 is al aangegeven dat op dit bedrijventerrein op basis van de mogelijkheden uit het omgevingsplan (bestemmingsplan Bedrijventerrein Zwaanstraat-Strijp T) bedrijven in de milieucategorieën 3 en 4 rechtstreeks zijn toegestaan en bestaande bedrijven in de categorie 5 toegestaan. Er zijn geen bestaande bedrijven in milieucategorie 5 aanwezig en dus mogen zich deze hier ook niet meer vestigen. De hoogste milieucategorie op grond van het bestemmingsplan is 4.2, waar een richtafstand van 200 meter bij hoort vanwege het omgevingstype 'gemengd gebied'. Op de afbeelding in subparagraaf 7.3.2 is te zien dat de 200 meter zone over voorliggend plangebied valt. Echter zijn op het bedrijventerrein feitelijk geen bedrijven aanwezig met een geurzone die over het projectgebied reikt en het naastgelegen appartementengebouw (VS-gebouw ten zuiden van het plangebied) is al maatgevend voor de vestiging van nieuwe geurveroorzakende activiteiten op bedrijventerrein Strijp-T vergeleken met voorliggend plan. Dit plan zorgt dan ook niet voor toenemende beperkingen van de gebruiksmogelijkheden van

51/100

bedrijventerrein Strijp-T gelet op het aspect geur. 7.5.3 Conclusie Het aspect geur vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit wijzigingsbesluit.

7.6

Bodem

7.6.1 Algemeen Uit de Omgevingswet volgt dat gemeenten primair verantwoordelijk zijn voor de zorg voor de fysieke leefomgeving, waaronder ook de zorg voor (de kwaliteit van) de bodem wordt verstaan. Het wettelijk instrumentarium onder de Omgevingswet is voor wat betreft de bodem gebaseerd op drie pijlers: 1. het voorkomen van nieuwe verontreiniging of aantasting (preventie); 2. het meewegen van bodemkwaliteit als onderdeel van een brede afweging van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in relatie tot functies (toedeling van functies); 3. het op duurzame en doelmatige wijze beheren van resterende historische verontreinigingen (beheer van historische bodemverontreinigingen). Om een bouwactiviteit op een bodemgevoelige locatie toe te staan, dient op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving (artikel 5.89i en 5.89j) aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik. Een locatie is bodemgevoelig als hier een bodemgevoelig gebouw is toegelaten op grond van een omgevingsplan of omgevingsvergunning. Tot een bodemgevoelige locatie hoort ook een aaneengesloten terrein direct grenzend of toebehorend aan een bodemgevoelig gebouw, zoals een tuin of terrein. Onder een bodemgevoelig gebouw wordt verstaan; een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt en waar personen meer dan twee uur per dag aaneengesloten aanwezig zijn.

Om aan te tonen of de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik is het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek als bedoeld in artikel 5.7b van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) noodzakelijk. Dit onderzoek moet uitwijzen of de locatie mag worden aangewend voor de beoogde ontwikkeling. Waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie zijn (op grond van artikel 5.89i Bkl) opgenomen in het omgevingsplan. Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen. 7.6.2 Toetsing Bodemonderzoek herontwikkeling Vredeoord In het kader van de herontwikkeling van het volledige complex Vredeoord (bestemmingsplan "Vredeoord", vastgesteld 20 september 2017) is de kwaliteit van de bodem in meerdere fases onderzocht (Aanvullend historisch onderzoek, Grontmij, 11 maart 2013, referentienummer: 326866.ehv.344.R001). Daarbij is geconcludeerd dat in het verleden op een groot gedeelte van de locatie ontgrondingen hebben plaatsgevonden.

Aangezien deze ontgrondingen in het verleden mogelijk zijn opgevuld met bodemvreemde materialen, zoals (oorlogs)puin, asbest, veegvuil, afval en verontreinigde grond, worden deze als verdacht beschouwd uit oogpunt van eventuele bodemverontreiniging op de locatie. Daarnaast is de situering van de voormalige

52/100

bedrijfsactiviteiten op de locatie middels het aanvullend historisch onderzoek nader in beeld gebracht. Daarom is geadviseerd om de bodem ter plaatse van de voormalige ontgrondingen, gebouwen en bedrijfsactiviteiten op het terrein verkennend te onderzoeken en tevens een verkennend asbestonderzoek te verrichten. Dit bodemonderzoek zou moeten plaatsvinden bij de verdere uitwerking van de deelgebieden in uitwerkingsplannen. Uitwerkingsplan Vredeoord Op 5 februari 2019 is "Uitwerking bestemmingsplan Vredeoord" vastgesteld. In dat plan is aangegeven dat een 'schone' leeflaag zal worden aangebracht binnen het plangebied met als doel om contact met de verontreinigingen te voorkomen. Daarmee zou het aspect bodem geen belemmering vormen voor onderhavige ontwikkeling. Verkennend onderzoek In 2022 heeft specifiek voor deze locatie verkennend bodem- en indicatief en aanvullend asbestonderzoek plaatsgevonden (Lankelma, projectnummer 2201840, d.d. 6 december 2022). De rapportage hiervan is opgenomen als Bijlage 4 bij deze motivering. Hierna volgen de belangrijkste bevindingen: Bodem, bovengrond: In de twee grondmengmonsters zijn analytisch licht verhoogde gehaltes aan minerale olie, PAK en PCB aangetoond. Deze gehaltes overschrijden de achtergrondwaarden, maar niet de interventiewaarden.

Bodem, ondergrond: In alle grondmengmonsters is analytisch een licht verhoogd gehalte aan PAK, en/of cadmium, en/of kwik en minerale olie aangetoond. Deze gehaltes overschrijden de achtergrondwaarden, maar niet de interventiewaarden. Grondwater: In een peilbuis zijn analytisch licht verhoogde concentraties aan barium en cis+ trans- 1,2Dichlooretheen aangetoond. Deze concentraties overschrijden de streefwaarden maar niet de interventiewaarden. Asbest in bodem: In de grondmengmonsters is geen verhoogd gehalte aangetoond. Het aangetroffen plaatmateriaal (bovengrond) is asbesthoudend en in het aangetroffen plaatmateriaal (ondergrond) wordt geen asbest aangetoond. Uit de resultaten van het aanvullend asbestonderzoek blijkt dat de aangetoonde gewogen concentraties aan asbest niet de helft van de grenswaarde (is interventiewaarde = 100 mg/kg ds) overschrijden. Derhalve kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van een bodemverontreiniging met asbest.

Milieuhygiënisch vooronderzoek Met voorliggend wijzigingsbesluit wordt een groter gebied voor de activiteiten wonen aangewezen dan op basis van het huidige omgevingsplan mogelijk is. Het verkennend onderzoek 2022 is slechts uitgevoerd binnen de geldende woonbestemming en is dus niet gebiedsdekkend voor het plangebied van dit wijzigingsbesluit. Daarom heeft in oktober 2024 een aanvullend milieuhygiënisch vooronderzoek plaatsgevonden. Dit onderzoek is als Bijlage 5 bij deze motivering gevoegd. Hierna volgen de belangrijkste conclusies. Op basis van de eerdere onderzoeksresultaten en het feit dat er sindsdien geen activiteiten met risico voor de bodemkwaliteit hebben plaatsgevonden, wordt geenszins verwacht dat de toelaatbare kwaliteit van de bodem uit het Omgevingsplan van de gemeente Eindhoven wordt overschreden. Volgens het adviesbureau bestaan er milieuhygiënisch geen belemmeringen voor de voorgenomen wijziging in gebruik, de (graaf)activiteiten en het

53/100

toelaten van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie. De onderzoeksresultaten geven verder géén aanleiding voor verder bodemonderzoek dan wel een bodemonderzoek op analytische grondslag. Indien er bij werkzaamheden grond vrijkomt die niet op de locatie kan worden hergebruikt, zijn de regels van het Besluit bodemkwaliteit, het "Handelingskader voor hergebruik van PFAS-houdende grond en baggerspecie" of de regionale bodemkwaliteitskaart van toepassing. 7.6.3 Conclusie Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit wijzigingsbesluit.

7.7

Omgevingsveiligheid

7.7.1 Algemeen Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Ook wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Voor omgevingsveiligheid zijn regels opgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving. Plaatsgebonden risico Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Deze kans mag niet groter zijn dan eens in de miljoen jaar. Grenswaarden en standaardwaarden voor het Plaatsgebonden Risico (PR) ten aanzien van (zeer) (beperkt) kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties zijn opgenomen in artikel 5.6 tot en met artikel 5.11a van het Bkl. Grenswaarden voor kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties (art. 5.7 lid 1 Bkl) worden in een Omgevingsplan in acht genomen. Met standaardwaarden voor beperkt kwetsbare gebouwen en locaties wordt in een omgevingsplan rekening gehouden (art. 5.11 Bkl).

Voor het plaatsgebonden risico gelden, afhankelijk van de activiteit, vastgestelde afstanden of te berekenen afstanden (bijlage VII Bkl). In hoofdstuk 4 van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) zijn alle activiteiten opgenomen waarbij een vaste norm van toepassing is en voor welke activiteiten een berekening van PR-contour en aandachtsgebied vereist is. Groepsrisico Het groepsrisico betreft de kans op het overlijden van een groep van tien of meer personen per jaar als gevolg van een ongewoon voorval. Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Onder de Omgevingswet is gekozen voor een nieuwe benadering van het groepsrisico, met aandachtsgebieden. Aandachtsgebieden laten zien op welke locaties extra aandacht nodig is om aanwezigen te beschermen tegen mogelijke ongevallen bij activiteiten met gevaarlijke stoffen. Aandachtsgebieden laten zien waar mensen binnenshuis, zonder aanvullende maatregelen, onvoldoende beschermd zijn tegen gevaren uit de omgeving. Voorbeelden van die gevaren zijn warmtestraling (brand), overdruk (explosie) en giftige stoffen in de lucht (gifwolk). Via de aandachtsgebieden worden deze gevaren zichtbaar op de kaart, zodat direct duidelijk is welke gevaren waar op kunnen treden. Daardoor heeft het bevoegd gezag bij het nemen van besluiten over de

54/100

fysieke leefomgeving de risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen meteen in beeld. Zo kan het bevoegd gezag ze al aan het begin van het planproces meenemen. Aandachtsgebieden zijn er voor brandgevaar, explosiegevaar en gifwolken.

Afbeelding: aandachtsgebieden (bron: www.aandeslagmetdeomgevingswet.nl). Kwetsbare functies Bij de beoordeling van de hiervoor beschreven risico's wordt uitgegaan van een onderscheid in zeer kwetsbare gebouwen, kwetsbare gebouwen, beperk kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties en beperkt kwetsbare locaties. Of een bepaald gebouw of een bepaalde locatie is aan te merken als één van voornoemde gebouwen of locaties volgt uit het Bkl (Bijlage IV). Gebouwen met een woonfunctie zijn kwetsbare gebouwen, net als onder andere gebouwen met een kantoor- of onderwijsfunctie. Basisscholen, kinderdag- verblijven en gebouwen met 24-uurszorg zijn voorbeelden van zeer kwetsbare gebouwen. Deze indeling is gemaakt op basis van de volgende afwegingen: Hoeveel personen zijn in dat gebouw c.q. op die locatie gelijktijdig aanwezig? Wat is de aanwezigheidsduur van die personen? In hoeverre zijn die personen in staat zichzelf in veiligheid te brengen bij een incident. Het realiseren van zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare gebouwen en locaties is niet mogelijk binnen een plaatsgebonden risicocontour. Voor het overige geldt dat rekening dient te worden gehouden met de relevante plaatsgebonden risicocontouren en aandachtsgebieden. Dat vraagt om een afweging en motivering (verantwoording) bij het wijzigen van het omgevingsplan.

55/100

7.7.2 Toetsing Met dit project wordt niet voorzien in een nieuwe risicovolle activiteit. Wel worden kwetsbare gebouwen (woonfunctie) mogelijk gemaakt. Daarom is het van belang om af te wegen of ten aanzien van die nieuwe woningen een voldoende veilige omgeving kan worden geboden gelet op externe veiligheidsrisico's. Met behulp van de kaartlaag 'Externe Veiligheid' van Atlas Leefomgeving kan in beeld worden gebracht welke risicobronnen zich in de omgeving van het projectgebied bevinden. Daarbij wordt gekeken naar risicovolle inrichtingen, buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en transportroutes over land (wegen, spoorwegen en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Uitsnede kaarten Milieubelastende activiteiten met een extern veiligheidsrisico, Aandachtsgebieden en Plaatsgebonden risico van Atlas Leefomgeving (Bron: Ministerie IenW - Register externe veiligheid, 2024). Projectgebied met blauwe marker aangeduid. Van bovenstaande afbeelding kan worden afgelezen dat het projectgebied binnen de invloedssfeer van meerdere risicobronnen is gelegen. Hierna wordt op de verschillende soorten risicobronnen ingegaan. Buisleidingen Parallel aan het spoor ten zuidwesten van het projectgebied (Achtseweg Zuid) ligt een buisleiding (Gasunie) waardoor brandbare stoffen worden vervoerd. Het projectgebied ligt niet binnen de PR10-6-contour of het brandaandachtsgebied van deze buisleiding.

56/100

Ligging

plangebied

(blauwe marker) ten opzichte van de buisleiding met risicogebied. Transport gevaarlijke stoffen over land In de omgeving komen geen vaarwegen voor waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het projectgebied is niet gelegen binnen het brandaandachtsgebied of explosieaandachtsgebied van de rijkswegen A2/N2 of lokale wegen. Het projectgebied ligt ook niet binnen de plaatsgebonden risicocontour of brandaandachtsgebied van de spoorlijn Eindhoven-Boxtel, maar wel binnen het explosieaandachtsgebied van deze spoorlijn. Nader onderzoek naar externe veiligheid is dan ook noodzakelijk.

Ligging plangebied (blauwe marker) ten opzichte van de spoorlijn met risicogebied. Risicovolle inrichtingen Het benzineservicestation direct ten noordwesten van het projectgebied verkoopt ook LPG. De tankzuil, het vulpunt en het reservoir hebben een plaatsgebonden risicocontour die niet tot over het projectgebied reikt. Het projectgebied ligt wel gedeeltelijk binnen het brandaandachtsgebied en volledig binnen het explosieaandachtsgebied van dit benzineservicestation. Nader onderzoek naar externe veiligheid is dan ook noodzakelijk.

57/100

Ligging plangebied (blauwe marker) ten opzichte van het benzineservicestation met LPG. Nader onderzoek Vanwege de ligging binnen de veiligheidszone van het benzineservicestation met LPG en de spoorlijn Eindhoven-Boxtel is nader onderzoek naar externe veiligheid nodig om het groepsrisico en de aanvaardbaarheid van het project te motiveren. Dit onderzoek is als Bijlage 6 bij deze motivering gevoegd. Uit het onderzoek komt naar voren dat het projectgebied ten aanzien van de spoorlijn Eindhoven-Boxtel buiten de 100% letaliteitscontour en daarmee buiten de meest risicovolle zone van het explosieaandachtsgebied ligt. In het onderzoeksrapport heeft een verantwoording van het groepsrisico plaatsgevonden. De ontwikkeling voldoet aan maatregelenniveau B van het stappenplan en het aanwijzen van een voorschriftengebied is afgewogen en wordt niet nodig geacht. Met betrekking tot zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid is de veiligheidsregio om advies gevraagd. Het is niet nodig aanvullende maatregelen te treffen tegen de effecten van een gifwolk aangezien het afsluitbaar maken van automatische ventilatie een standaard bouwkundige eis is in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Ten aanzien van het LPG-tankstation is het aanwijzen van een voorschriftengebied niet verplicht aangezien de ontwikkeling een kwetsbaar gebouw betreft.

Extra aandacht voor (aanvullende) omgevingsmaatregelen, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid is gewenst. Te nemen maatregelen Onderstaande maatregelen én de maatregelen die benoemd zijn in het rapport van AVIV in Bijlgage 6 verkleinen de kans dat personen in deze aandachtsgebieden (direct) komen te overlijden als gevolg van een incident met gevaarlijke stoffen. Er zullen bouwkundige maatregelen getroffen worden aan de bouwwerken omdat deze geheel en deels liggen in brand- en explosieaandachtsgebieden. Dergelijke maatregelen zijn o.a.:

58/100

1. Beperk de glasoppervlaktes en voer de gevelconstructies brandwerend uit voor de gevels die zijn gelegen in het brandaandachtsgebied van het LPG-tankstation. 2. Beperk het glasoppervlakte van de woningen aan de risicozijden. 3. Plaats galerijen en (vlucht)trappenhuizen zo veel mogelijk aan de schaduwzijde van het gebouw, en voer de trappenhuizen uit als brandwerende, betonnen constructies. Daarnaast worden onderstaande maatregelen geadviseerd. Met het uitvoeren van deze maatregelen wordt het (rest)risico verder verkleind: Afstand houden tot de risicobron binnen het aandachtsgebied: Het verplaatsen van de planontwikkeling tot buiten het BAG van het LPG-tankstation vindt initiatiefnemer niet wenselijk. De ruimte op de beschikbare kavel voor het meer afstand nemen tot deze risicobron is zeer beperkt. Aanvullende risicocommunicatie: Instrueer bewoners over de risico's van de risicobronnen en hoe ze daar mee om kunnen gaan. Meer informatie hierover is te vinden op: www.vrbzo.nl in de 'Handreiking risicocommunicatie gevaarlijke stoffen'. Aantal aanwezige personen: Voorgesteld wordt venstertijden toe te passen waardoor verlading alleen plaatsvindt op een moment dat er minder personen binnen het EAG en BAG aanwezig zijn. Algemeen wordt aangenomen dat de helft van de bewoners overdag niet aanwezig is, waardoor verlading overdag minder slachtoffers kan veroorzaken.

Dit is een goede maatregel voor de nachtsituatie en adviseren wij over te nemen. Vlucht- en schuilmogelijkheden m.b.t. LPG-tankstation: 1. De doorzet van LPG is beperkt tot 1000 m3. Ook is er vanuit de LPG-branche het initiatief dat tankwagens die gebruikt worden voor het vervoer en verlading van LPG zijn voorzien van een hittewerende bekleding. 2. Tankauto staat op een geïsoleerde opstelplaats waardoor de kans op BLEVE door externe beschadiging klein is. 3. Vluchten aan de oostzijde van het gebouw. Er verblijven geen verminderd zelfredzame personen. De woningen betreffen 'kwetsbare gebouwen'. Het aanwijzen van een voorschriftengebied is niet verplicht. Mechanische ventilatievoorzieningen eenvoudig centraal uit te schakelen/ dicht te zetten.