Bijlage 4a - TAM-omgevingsplan Vredeoord (Ovaal) - Motivering

bestemmingsplan

TAM-omgevingsplan Vredeoord (Ovaal) Eindhoven

DATUM IMRO IDN

Januari 2026 NL.IMRO.0772.009Vredeoord-0301

PROJECT PROJECTLEIDER OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER AUTEUR STATUS

vastgesteld

Inhoudsopgave

Motivering

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding

6

1.2

Besluitgebied

7

1.3

Leeswijzer

7

Huidige situatie

8

2.1

Omgeving

8

2.2

Besluitgebied

12

Hoofdstuk 3

Toekomstige situatie

14

Hoofdstuk 4

Toetsing aan omgevingsplan

17

4.1

Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden

17

4.2

Strijdigheden met omgevingsplan

17

4.3

Omgevingsplanwijziging

20

Voorbereiding en participatie

21

5.1

Belangenorganisaties

21

5.2

Omwonenden

22

5.3

Vooroverlegpartners

22

Visie en beleid op de locatie

23

6.1

Rijksbeleid

23

6.2

Provinciaal beleid

27

6.3

Gemeentelijk beleid

31

Hoofdstuk 7

Fysieke leefomgeving en milieu

40

7.1

Ladder van duurzame verstedelijking

40

7.2

M.e.r.-beoordeling

41

7.3

Geluid

42

7.4

Luchtkwaliteit

47

7.5

Geur

50

7.6

Bodem

52

7.7

Omgevingsveiligheid

54

7.8

Verkeer en parkeren

60

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 5

Hoofdstuk 6

3/100

7.9

Groen

69

7.10

Natuur

76

7.11

Water

79

7.12

Archeologie

85

7.13

Cultuurhistorie

88

7.14

Duurzaamheid

89

7.15

Windhinder

93

7.16

Bezonning

94

7.17

Privaatrechtelijke belemmeringen

95

7.18

Kabels, leidingen en straalpaden

95

7.19

Niet gesprongen explosieven

97

7.20

Gezondheid

97

Hoofdstuk 8

Financiele haalbaarheid

99

Hoofdstuk 9

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

100

4/100

Motivering

5/100

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Het voormalige Philipsterrein Vredeoord is al jaren in ontwikkeling. Oude Philips-gebouwen hebben inmiddels plaatsgemaakt voor een nieuwe woonbuurt en ook het oude Philips-hoofdkantoor (VB-gebouw) krijgt een nieuwe invulling. Eén van de laatste delen van het Vredeoord-terrein die nog geen permanente nieuwe invulling heeft gekregen is bouwveld 'Ovaal'. Dat is het perceel op de hoek van de straat Vredeoord en de Groenewoudseweg. Op dit moment heeft woningcorporatie Trudo hier achttien tijdelijke flexwoningen voor spoedzoekers geplaatst. Eindhoven kampt met een enorm woningtekort en dat vraagt om een verdichting waar dat mogelijk is. Daarnaast heeft Trudo, net als andere woningcorporaties, de grote opgave om nieuwe huurappartementen te bouwen. Daarom heeft Trudo ervoor gekozen om niet de oorspronkelijke ontwikkeling (zoals toegestaan binnen het omgevingsplan) binnen bouwveld 'Ovaal' te bouwen, maar op deze plaats te gaan verdichten door een appartementengebouw met 84 woningen (ten hoogste twaalf bouwlagen) te realiseren. Het omgevingsplan staat de ontwikkeling niet toe. Binnen het projectgebied zijn namelijk een specifieke woonbestemming, bouwaanduidingen en maatvoering opgenomen ten behoeve van een kleinschalige ontwikkeling die hier eerder voorzien was. Deze zijn niet toereikend voor dit project.

Bovendien is het volgens het omgevingsplan niet toegestaan om een aantal woningen te vermeerderen. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is dan ook een wijziging van het omgevingsplan nodig. Bij een wijziging van het omgevingsplan dient gemotiveerd te worden dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan de betreffende locaties. Met voorliggende motivering en bijbehorende bijlagen wordt hierin voorzien.

Luchtfoto met het projectgebied (globaal blauw omlijnd) (Bron: https://app.pdok.nl/viewer)

6/100

1.2

Besluitgebied

Het plangebied ligt binnen het complex van Vredeoord dat is gelegen in het noordelijk deel van de gemeente Eindhoven in stadsdeel Woensel. Het plangebied wordt in grote lijnen begrensd door de straat Vredeoord ten noordwesten, de grondgebondenwoningen aan de straat Naaldhout ten (noord)oosten en de zogenaamde 'loper' en het appartementengebouw (voormalige kantoorgebouw VS / Vredeoord 105) aan de straat Grenenhout ten zuid(oost)en. In het bijzonder heeft dit project betrekking op het perceel dat kadastraal bekend staat als gemeente Woensel, sectie H, nummer 2542.

Luchtfoto met kadastrale kaart van het projectgebied (globaal blauw omlijnd) (Bron: https://app.pdok.nl/viewer)

1.3

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 en navolgend hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie. Hoofdstuk 4 beschrijft op welke onderdelen het omgevingsplan wordt gewijzigd. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 aangegeven op welke wijze participatie heeft plaatsgevonden, hoe hiermee rekening is gehouden bij de wijziging van het omgevingsplan en welke andere overlegpartners bij de voorbereiding van de wijziging van het omgevingsplan zijn betrokken. In het daaropvolgende hoofdstuk 6 is de beoogde ontwikkeling getoetst aan relevant beleidskader van het rijk, provincie en de gemeente. Hoofdstuk 7 bevat een toets van het project aan relevante aspecten van de fysieke leefomgeving. Tot slot wordt in hoofdstuk 8 ingegaan op de financiële haalbaarheid van het plan. In hoofdstuk 9 volgt een algemene slotconclusie of sprake is van evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

7/100

Hoofdstuk 2 2.1

Huidige situatie

Omgeving

Historisch perspectief De naam van de buurt verwijst naar het landgoed Vredeoord. Vredeoord kent een lange geschiedenis van transformaties. Het oorspronkelijke heidegebied werd in de negentiende eeuw bebost en voorzien van een landgoed: Landgoed Vredeoord. Begin twintigste eeuw werd leem uit de bodem gewonnen. Nadat al het leem ontgonnen was, nam Philips zijn intrek in het gebied. Vredeoord werd een besloten kantorenpark, ontoegankelijk voor het publiek, maar wel met een herkenbaar baken: het Philips-hoofdkantoor. Nadat Philips het voormalige kantorenpark Vredeoord heeft verlaten is het gebied de afgelopen jaren herontwikkeld tot woonbuurt met ruim 450 woningen.

Ligging projectgebied (blauw omcirkeld) binnen Eindhoven (Bron: https://app.pdok.nl/viewer) Stedenbouwkundige structuur Het plangebied ligt in het stadsdeel Woensel-Zuid. Ten noorden ligt Landgoed De Grote Beek wat eigendom is van de GGzE. Ten westen ligt de spoorlijn Eindhoven-Boxtel. Ten zuiden en oosten van het voormalige Vredeoord-complex liggen de woongebieden Woensel-West en De Barrier. De structuur van het stadsdeel Woensel wordt bepaald door de radiale- en tangentstructuur ("rasterstructuur") van Eindhoven. De radialen verdelen Woensel als het ware in 'taartpunten' en worden gevormd door de

8/100

toegangswegen naar het centrum van Eindhoven. Het plangebied ligt tussen het spoor/de Achtseweg-Zuid en de radiaal Boschdijk, die door de straat Vredeoord met elkaar zijn verbonden. De spoorlijn naar Den Bosch met het aanliggende groen fungeert als centrale groene as en is in het groenbeleidsplan aangewezen als structureel stadsgroen. Het uitgangspunt hierbij is dat de groene kwaliteit in deze zone verder wordt versterkt en op die manier kan bijdragen aan de identiteit van de gehele groenstructuur langs het spoor die de binnenstad met de Wielewaal verbindt. Vredeoord is een transformatiegebied waarbij wordt ingezet op het behoud van de groene omlijsting. Daarnaast grenst het plangebied aan Landelijk Strijp, één van de drie stadsparken van Eindhoven. Het unieke karakter van Vredeoord schuilt in de nabijheid van de stad en het buitengebied. Op Vredeoord kun je 'buiten wonen in de stad'. Het stedenbouwkundig plan (zie navolgende afbeelding) voor het hele complex speelt in op deze kwaliteiten: de stedelijke en stenige kwaliteiten zijn vooral te vinden aan de Loper, terwijl de weelderige groene straatjes, de groene voortuinen, de brede beukenhagen en de ruime, bosrijke zone van de Dreef meer voor de landschappelijke kwaliteiten zorgen. In de periode dat Vredeoord nog uit kantoren bestond, werd het stedelijke al gecombineerd met groene kwaliteiten.

Grote kantoortorens stonden vrij in een ruime groene omgeving. De brede dubbele beukenhagen rondom het terrein en de vele grote bomen zijn belangrijke overblijfselen uit die tijd, die ook nu nog voor een groot deel de groene sfeer en de identiteit van de plek bepalen. De overgangen tussen openbaar en privéterrein versterken het imago van 'Buiten wonen in de stad'. De Loper met haar meer stedelijke karakter heeft een stenige overgang in de vorm van een verharde margestrook. Bewoners kunnen hier persoonlijke spullen plaatsen, wat uitnodigt tot sociale contacten in de buurt. De overgangen tussen voortuin en openbaar gebied in de luwe woonstraatjes bestaan uit beukenhagen en staan op eigen terrein. In combinatie met de voortuinen hebben de woonstraatjes daardoor een groen en tuinstedelijk karakter. De beukenhagen in de voortuinen en de bestaande dubbele beukenhagen rondom de locatie vormen tezamen een sterke identiteit, een leidmotief voor de nieuwe wijk.

9/100

Luchtfoto van het volledige complex Vredeoord ten opzichte van de omgeving en kenmerkende structuren inzichtelijk gemaakt: oranje is de 'loper', groen is de 'dreef', het lichtblauwe vlak rechts bovenin is het gebied rondom het voormalige Philips-hoofdkantoor (VB-gebouw) dat momenteel in ontwikkeling is. Het plangebied is blauw omcirkeld en met rode marker aangeduid.

Foto van het tankstation en spoorviaduct ten noordwesten van het projectgebied. Bron: Google Streetview, augustus 2023, https://www.google.nl/maps)

10/100

Foto van Landgoed De Grote Beek (links) en Vredeoord in oostelijke richting. Bron: Google Streetview, augustus 2023, https://www.google.nl/maps)

Foto van woonbuurt Vredeoord ten oosten van het plangebied. Bron: Google Streetview, augustus 2023, https://www.google.nl/maps)

11/100

Foto van de Groenewoudseweg in zuidelijke richting. Bron: Google Streetview, augustus 2023, https://www.google.nl/maps)

2.2

Besluitgebied

Het plangebied (besluitgebied) van dit wijzigingsbesluit is bij de herontwikkeling van het gehele complex Vredeoord bouwrijp gemaakt. Om dit moment ligt het terrein braak en staan er achttien tijdelijke flexwoningen voor spoedzoekers. Het gaat om zogenoemde spaceboxes; een lichtgewicht modulaire en verplaatsbare woning van ongeveer 18 m² met een keuken en badkamer. Kenmerkend zijn verder de groene afscheiding met bomen aan de zijde van de weg Vredeoord, de ligging direct aan de 'loper' en toegang tot de parkeerkelder van naastgelegen appartementencomplex.

Luchtfoto plangebied (rood omlijnd) vanuit het noordwesten (opnamedatum 24 juni 2023) Bron: Cyclomedia

12/100

van

het

Foto van het plangebied in huidige staat (opnamedatum 16 augustus 2023) Bron: Cyclomedia

13/100

Hoofdstuk 3

Toekomstige situatie

Project Dit project voorziet in de bouw van één appartementengebouw met diverse hoogteaccenten tot maximaal twaalf bouwlagen. In het complex zijn 84 sociale huurappartementen voorzien in de grootte tussen ongeveer 50 en 65 m² gebruiksoppervlak. Het gaat om circa 44 tweekamerappartementen van ongeveer 50 m², circa 24 tweekamerappartementen van ongeveer 55 m² en circa 16 driekamerappartementen van ongeveer 65 m². Het parkeren wordt op maaiveld opgelost aan de zijde van waar ook de toegang tot de naastgelegen parkeerkelder zich bevindt. Het uitgangspunt is om zoveel mogelijk bestaande bomen te behouden. Het direct aansluitende terrein rondom het gebouw wordt groen ingericht, met beplanting, vogelbosjes en te behouden bomen. De openbare ruimte wordt dusdanig ingericht dat deze uitnodigt om te verblijven, te bewegen en te ontmoeten.

3D-sfeerimpressie van de beoogde ontwikkeling. Bron: Tarra Architectuur en Stedenbouw

14/100

Indicatieve plattegrond van de beoogde ontwikkeling met aan de noordoostzijde het beoogde parkeerveld op maaiveld. Bron: Tarra Architectuur en Stedenbouw Inpassing in de omgeving Voor de ontwikkeling van Vredeoord is een gebiedsvisie en stedenbouwkundig plan vastgesteld. Het gebied is in deelplannen opgedeeld. Voor de invulling van de hoeklocaties is een bijzondere uitwerking in de vorm van hoekstenen voorzien. Voorliggend project is één van deze hoekstenen en voegt zich in de beoogde uitgangspunten en kaders van het beoogde stedenbouwkundig plan. De aanpassing van hoogte en gestapelde woningbouw en het aantal woningen verbijzonderen de hoeksteen en respecteren de groene waarden van de locatie. De contouren van locatie 'Ovaal' zijn gevormd door een krans van volwassen bomen en struiken. Daarmee liggen de kansrijke landschappelijke waarden aan de randen van de ontwikkellocatie. Het planconcept voor nieuwbouw gaat uit van een binnenstebuiten gekeerd hof dat centraal op de locatie wordt geplaatst. Door het gebouw compact en alzijdig te maken met een kernontsluiting verhoudt het zich optimaal tot het bestaand lommerrijk perceel. Met behoud van de landschappelijke waarden wordt een ontmoeting en dialoog tussen bos- en gebouwrand gemaakt.

De hoofdmassa in de 'groene krans' bestaat uit een getrapt ondervolume, waardoor een betere en geleidelijke verbinding tussen gebouw en landschap wordt gemaakt. De hoogte van het ondervolume sluit aan op de bomen en het naastliggende VS-gebouw. Het hogere gebouwvolume staat centrisch op de kavel. Het markeert de locatie boven de bomen. Extra bouwhoogte tot circa 40 m is voor het accent voorstelbaar, mede gezien de stedenbouwkundige afstand en ruimte, de gewenste verbijzondering van de hoekstenen-opzet, de positionering van de bebouwing aan het park Groenewoudseweg, en omdat volledige programma geen extra druk op het gebied geeft. Het accent kiest daarmee in hoogte een tussenpositie tussen de VS en VB gebouwen, zodat ook geen concurrentie wordt aangegaan met het VB gebouw (60 m).

15/100

Door de lichte verdraaiing van het (hoofd)volume uit het (overwegende) orthogonale raster van de wijk wordt de gewenste verbijzondering van de hoeksteen verzelfstandigd. De onderbouw en toren zijn met elkaar verbonden, waardoor een verrassende sculpturale invulling van de hoeksteen in alle windrichtingen overeind blijft.

16/100

Hoofdstuk 4 4.1

Toetsing aan omgevingsplan

Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden

Ter plaatse van het projectgebied geldt, vanwege de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024, het zogenaamde tijdelijke deel van het omgevingsplan van rechtswege. Dit zijn een aantal voormalige besluiten, plannen en regelgeving die door de gemeente in een gebiedsdekkend omgevingsplan moeten worden verwerkt en vastgesteld. Omdat dit gebiedsdekkende omgevingsplan nog niet is vastgesteld door gemeente Eindhoven, geldt het 'tijdelijk deel van het omgevingsplan' bestaande uit: 1. Vastgestelde bestemmingsplannen en beheersverordeningen: a. Uitwerkingsplan 'Uitwerking bestemmingsplan Vredeoord', vastgesteld 5 februari 2019 (dat is vastgesteld ter uitwerking van het bestemmingsplan 'Vredeoord', vastgesteld 20 september 2017); b. Bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan waterberging', vastgesteld 24 november 2020; c. Bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing', vastgesteld 24 mei 2022; d. Bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan archeologie 2023', vastgesteld 23 januari 2024. 2. Lokale verordeningen: Tot het tijdelijke deel van het omgevingsplan behoren een gemeentelijke geurverordening, verordening afvoer regen- en grondwater of erfgoedverordening (archeologische monumentenzorg) en bodemkwaliteitskaarten, mits de gemeente een dergelijke verordening heeft vastgesteld. In dit geval zijn van toepassing: a.

Erfgoedverordening gemeente Eindhoven (hoofdstuk 7 Archeologie); 3. Bruidsschat: a. voorrangsbepalingen en overgangsrecht; b. regels over bouwwerken, open erven en terreinen; c. regels over milieubelastende activiteiten; d. regels over aanleggen of wijzigen van wegen of spoorwegen zonder geluidproductieplafond; e. regels over overige gemeentelijke omgevingsvergunningen.

4.2

Strijdigheden met omgevingsplan

In deze paragraaf wordt ingegaan op de strijdigheden van het project ten opzichte van het geldende omgevingsplan. Hieronder wordt kort ingegaan op verschillende onderdelen van het omgevingsplan, te weten de voormalige bestemmingsplannen en lokale verordeningen. Uitwerking bestemmingsplan Vredeoord In dit uitwerkingsplan is voor het betreffende gebied een ovaalvorming bestemmingsvlak 'Wonen' opgenomen met daar rondom bestemming 'Groen' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'. De functie wonen en het bouwen van woongebouwen is alleen binnen de woonbestemming toegestaan, maar dat bestemmingsvlak is niet toereikend. Ook de binnen het bestemmingsvlak opgenomen maatvoeringen (maximale bouwhoogte 11 meter, maximum oppervlakte 95 m² per bouwvlak) zijn niet toereikend voor dit project. Ontsluiting is alleen toegestaan binnen de verkeersbestemming en de aanduiding 'ontsluiting' binnen de groenbestemming, maar ook dit is niet

17/100

toereikend voor het project. Ten slotte biedt het totale uitwerkingsplan ruimte voor maximaal 300 woningen, waarvan er ongeveer 250 reeds gebouwd zijn. Het aantal woningen dit met dit project voorzien is, past dus niet meer binnen het maximale aantal op te richten woningen. Er zijn geen binnenplanse mogelijkheden om het beoogde gebouw mogelijk te maken. Het is dan ook nodig om het omgevingsplan dusdanig te wijzen dat de woongebouwen op deze locatie mogelijk zijn. Binnen de woonbestemming is een voorwaardelijke verplichting (geluidzone - spoor) opgenomen waarmee is geregeld dat de woonbestemming niet conform deze bestemming mag worden gebruikt als geen geluidsscherm langs het spoor is gebouwd. Het is vermeldenswaardig dat dit scherm reeds is gebouwd.

Uitsnede digitale verbeelding 'Uitwerking bestemmingsplan Vredeoord' met plangebied rood omlijnd (Bron: Omgevingsloket Regels op de kaart)

Uitsnede digitale verbeelding bestemmingsplan 'Vredeoord' met plangebied rood omlijnd (Bron: Omgevingsloket - Regels op de kaart) Paraplubestemmingsplan waterberging

18/100

Dit deel van het omgevingsplan bevat een voorwaardelijke verplichting voor hemelwaterberging.. De voorwaardelijke verplichting schrijft voor dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen moet worden voorzien in een waterberging of andere maatregelen die bijdragen aan de klimaatbestendigheid, conform het geldende beleid van gemeente Eindhoven. Dit is dan ook een voorwaarde voor dit project en in paragraaf 7.11 Water wordt hier nader op ingegaan. Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing 2021 Dit deel van het omgevingsplan herziet onderliggende bestemmingsplannen voor zover het bestemmingen betreft die de functie wonen en/of woondoeleinden en/of woningen, woongebouwen (dan wel andere benamingen die zien op de functie wonen in de betreffende bestemmingsomschrijving) mogelijk maken. Zo ook het uitwerkingsplan 'Uitwerking bestemmingsplan Vredeoord'. Het paraplubestemmingsplan staat het toevoegen van woningen door woningsplitsing niet toe. Bij dit project is echter geen sprake van splitsing, maar van nieuwbouw waarbij woningen worden toegevoegd. Daarnaast bevat het paraplubestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting voor parkeren bij wijziging van de gebruiksfunctie. Kort gezegd mag een wijziging van de gebruiksfunctie alleen worden doorgevoerd als wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Dit is dan ook een voorwaarde voor dit project en in paragraaf 7.8 Verkeer en parkeren wordt hier nader op ingegaan. Paraplubestemmingsplan archeologie 2023 Dit deel van het omgevingsplan stelt regels met betrekking tot de bescherming van mogelijk in de bodem aanwezige archeologische waarden. Voor het projectgebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' met daaraan gekoppeld een beschermingsregime. In paragraaf 7.12 wordt ingegaan op archeologie. Op deze plaats volstaat de vermelding dat archeologisch onderzoek is uitgevoerd om mogelijk in de bodem aanwezige archeologische waarden vast te stellen. Lokale verordeningen Gemeente Eindhoven beschikt niet over een geurverordening of hemelwaterverordening, maar wel over de Erfgoedverordening gemeente Eindhoven. De bepalingen uit deze verordening die over archeologie gaan (archeologische monumenten en vangnetbepaling archeologie), maken deel uit van het omgevingsplan. Binnen het projectgebied is geen sprake van een archeologisch monument. De vangnetbepaling is alleen van toepassing in gevallen dat een voormalig bestemmingsplan niet in een passende regeling voor archeologie voorziet. Met het Paraplubestemmingsplan archeologie 2023 is hier voor dit projectgebied echter al in voorzien, waardoor de vangnetbepaling in dit geval niet relevant is. Er is dan ook geen strijdigheid met lokale verordeningen.

Bruidsschat De zogenaamde bruidsschat bevat rijksregels over activiteiten, waaronder bepalingen over vergunningvrij bouwen. De bruidsschat wordt te zijner tijd (samen met de regels uit de bestemmingsplannen en lokale verordeningen) in het gebiedsdekkende omgevingsplan verwerkt. Er is geen strijdigheid met de regels uit de bruidsschat en dus is geen wijziging van dit deel van het omgevingsplan nodig.

19/100

4.3

Omgevingsplanwijziging

Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft gemeente Eindhoven een omgevingsplan van rechtswege. Aangezien de ontwikkeling niet past in dit omgevingsplan moet het omgevingsplan worden gewijzigd. Dit gebeurt door middel van een wijzigingsbesluit. Een wijzigingsbesluit omgevingsplan bestaat uit Een motivering; Regels. Daarnaast kan het wijzigingsbesluit bevatten: Een algemene toelichting (wettelijk niet verplicht); Een artikelsgewijze toelichting (wettelijk niet verplicht); Toepasbare regels (wettelijk niet verplicht). In dit geval bestaat het wijzigingsbesluit uit regels en een motivering. Voorliggend document betreft de motivering, waarin is onderbouwd dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van de beoogde functies aan de projectlocatie. Vanwege huidige beperkingen met de digitale ontsluiting van wijzigingen van het Omgevingsplan in het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) heeft de wetgever het mogelijk gemaakt om een Tijdelijke Alternatieve Maatregel (TAM) toe te passen. Op die manier kunnen wijzigingsbesluiten van omgevingsplannen toch gepubliceerd worden. TAM-IMRO-besluiten maken juridisch gezien deel uit van het ('nieuwe') omgevingsplan, maar worden technisch gezien via het 'oude' formaat (IMRO) opgebouwd. Voorliggende motivering maakt deel uit van het TAM-IMRO wijziging omgevingsplan.

20/100

Hoofdstuk 5

Voorbereiding en participatie

Voor dit project is een participatieplan opgesteld aan de hand waarvan omwonenden en relevante belangenorganisatie zijn betrokken. Dit plan is opgesteld met behulp van de Quickscan participatie van gemeente Eindhoven. In het participatieplan zijn de diverse stakeholders gedefinieerd. Vervolgens is de wijze van participatie voor de diverse stakeholders bepaald. In het participatieplan is onderscheid gemaakt in twee groepen belanghebbenden, te weten belangenorganisaties en omwonenden. Beiden worden op twee momenten in het proces betrokken. Hierna wordt op beide groepen ingegaan. Daarnaast wordt ingegaan op de gebruikelijke overlegpartners in de ruimtelijke procedure.

5.1

Belangenorganisaties

Bij dit project zijn de gebruikelijke gemeentelijke overlegpartners betrokken: Henri van Abbestichting, Stichting Wederopbouw Eindhoven en Trefpunt Groen Eindhoven. De reacties van de Supervisors en Van Abbestichting en Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven zijn overwegend positief. Dat geldt ook voor Trefpunt Groen Eindhoven (TGE). Allen wijzen op het belang van het behoud van bomen op en rondom het terrein en adviseren een bomeneffectanalyse uit te voeren. Hier is gehoor aan gegeven en de resultaten zijn meegenomen bij de positionering van het gebouw en de parkeerplaatsen. Stichting Bescherming Wederopbouw Eindhoven adviseert om aan te sluiten op de Loper en daarmee de rest van complex Vredeoord en de bestaande bomen als contramal te gebruiken. De bestaande bomen zullen inderdaad zo veel mogelijk behouden blijven. Hiervoor is een BEA uitgevoerd. De gebouwtoegang is aan de zijde van de Loper geplaatst. Ook zijn hier hagen uit het ontwerp weggenomen om de barrière naar de Loper weg te nemen. TGE adviseert daarnaast om bij nieuwe aanplant inheemse soorten te gebruiken. De stammen van bomen die in slechte staat verkeren en gekapt worden, zouden kunnen worden hergebruikt.

Initiatiefnemer neemt dit advies over en zal gekapte bomen als liggend dood hout in de groenzone binnen het plangebied plaatsen, zodat deze als verblijfplaats of voedingsbron kunnen dienen voor diverse planten, dieren, paddenstoelen en bacteriën. TGE adviseert verder dat als er groene daken worden aangelegd, aangemoedigd wordt om te kiezen voor kruidendaken of een andere vorm van intensieve groen daken in plaats van een eenvoudige sedumdak. Het plan zal voorzien in ongeveer 570 m² natuurdak bestaande uit sedum, grassen en kruiden. Vanuit enkele overlegpartners is gevraagd om de orthogonale structuur van plan Vredeoord hier voort te zetten. Daar is echter niet voor gekozen. Op de gekozen wijze kan namelijk een goed programma worden gerealiseerd, rekening houdend met onder andere omgevingsaspecten als geluid en externe veiligheid (vanwege nabijgelegen tankstation en spoorweg), en waarbij tevens zoveel mogelijk groen en bestaande bomen behouden kunnen blijven.

21/100

5.2

Omwonenden

Omwonenden worden op meerdere momenten in het proces meegenomen, waaronder twee informatieavonden. Eén informatieavond heeft in het kader van de procedure voor de wijziging van het omgevingsplan plaatsgevonden op 24 september 2024. Een gespreksverslag hiervan is opgenomen als Bijlage 1 bij deze motivering. De andere informatieavond vindt plaats in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning / voorafgaand aan de start van de bouwfase. De informatieavond in september 2024 begon met een presentatie waarin de aanwezigen werden bijgepraat over het proces tot nu toe en de beoogde plannen. Na de presentatie was er gelegenheid om één-op-één in gesprek te gaan. De reacties waar over het algemeen positief. Wel werden er waren er kritische vragen en zorgen over parkeren en de hoogte van het gebouw. Ook de onderwerpen privacy en schaduw/zon kwamen aan bod. In voorliggende motivering wordt in hoofdstuk 7 ten aanzien van deze onderwerpen gemotiveerd hoe hiermee wordt omgegaan en dat aan de ter zake geldende wet- en regelgeving wordt voldaan.

5.3

Vooroverlegpartners

Naast de relevante belangenorganisaties en omwonenden worden in het kader van deze wijziging van het omgevingsplan nog enkele reguliere overlegpartners gevraagd om mee te denken over het plan. Het gaat in dit geval om waterschap De Dommel en Brandweer Brabant-Zuidoost (Veiligheidsregio). Er is geen vooroverleg gepleegd met provincie Noord-Brabant, aangezien advies van GS alleen nodig is als instructieregels van toepassing zijn die voorkomen in de door GS vastgestelde lijst. Daarvan is in dit geval geen sprake.

22/100

Hoofdstuk 6

Visie en beleid op de locatie

In deze paragraaf wordt het beleid dat relevant is voor de activiteit toegelicht getoetst. Er wordt onderscheid gemaakt tussen het beleid van Rijk, provincie en gemeente.

6.1

Rijksbeleid

6.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. duurzaam economisch groeipotentieel; 3. sterke en gezonde steden en regio's; 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om de beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het afwegen en prioriteren van de verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3.

Afwentelen wordt voorkomen Toets De vier ambities uit de NOVI zijn verder uitgewerkt in 26 beleidskeuzes, die in de toelichting van de NOVI zijn vertaald naar 21 Nationale belangen. Gezien de aard van dit project zijn vooral de volgende nationale belangen relevant: (1) Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; (2) Realiseren van een goede omgevingskwaliteit; (5) Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woningbehoeften; Ten aanzien van nationaal belang 1 en 5 is de onderbouwing terug te vinden in paragraaf 7.1 (Ladder voor duurzame verstedelijking). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Op deze plek volstaat de conclusie dat sprake is van een duurzame ontwikkeling. Er is immers sprake van

23/100

benutting van een bestaand tijdelijk bebouwd bouwperceel binnen bestaand stedelijk gebied. Er worden 84 appartementen gerealiseerd. Het gaat om kleine sociale huurwoningen die bedoeld zijn voor een doelgroep (1 tot 2-persoonhuishoudens) met een concrete actuele behoefte. Ten aanzien van nationaal belang 1 en 2 kan worden opgemerkt dat in Hoofdstuk 7 aan de hand van de relevante aspecten in de fysieke leefomgeving is gemotiveerd dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van de beoogde functies aan de betreffende locatie. Op deze plek volstaat de conclusie dat met het project sprake is van een goede omgevingskwaliteit. Overige nationale belangen zijn minder van relevant voor dit project, omdat deze ofwel het schaalniveau overstijgen ofwel op een voor dit project onbelangrijk thema betrekking hebben. Conclusie Het project past binnen de beleidskaders van de Nationale Omgevingsvisie. 6.1.2 Luchthavenbesluit Luchthavenbesluit In 2009 is de Wet luchtvaart gewijzigd. Naar aanleiding hiervan is een nieuw luchthavenbesluit voor Eindhoven vastgesteld. Dit is op 26 september 2014 vastgesteld en met ingang van 1 november 2014 in werking getreden. In het luchthavenbesluit is het luchthavengebied, de gebruiksmogelijkheden en het beperkingengebied vastgelegd. Het beperkingengebied bestaat uit: 1.

de geluidszone: dit is de weergave van de geluidsbelasting van het gezamenlijke luchtverkeer. Binnen deze zone gelden regels voor het bouwen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen. 2. de obstakelbeheergebieden: hier gelden maximaal toelaatbare hoogtes voor objecten. 3. het vogelbeheersgebied: binnen dit gebied gelden regels voor een functie of gebruik dat vogels aantrekt. Op onderstaande afbeelding zijn het luchthavengebied en beperkingengebied weergegeven.

24/100

Kaart met beperkingengebied (obstakelbeheergebieden), luchthaventerrein (militair luchtvaartterrein) en de geluidszone vanwege luchtverkeer (Ke) en luchtvaartterrein (db(A), met het projectgebied blauw omcirkeld. Obstakelbeheergebieden Met de obstakelbeheergebieden wordt geregeld tot welke hoogte gebouwen en bouwwerken gebouwd mogen worden. Dit is om gevaar voor het vliegverkeer op en rondom de luchthaven te voorkomen. De toegestane hoogten worden bepaald door de vliegfunnel, de IHCS en de ILS: Vliegfunnel: De vliegfunnel wordt bepaald door de start- en landingsbaan en het verlengde daarvan. Hier gelden beperkingen ten aanzien van het oprichten van obstakels. IHCS: Het IHCS (Inner Horizontal and Conical Surface) is bedoeld om vliegtuigen die in het circuit vliegen (circuitverkeer), voorafgaand aan de landing, te beschermen tegen hoge objecten. Het betreft een zone van 4 km rond de landingsbaan waar maximaal 44 meter hoog mag worden gebouwd. Buiten deze zone gaat de maximaal toegestane bouwhoogte geleidelijk omhoog.

25/100

ILS: Daarnaast beschikt de Luchthaven over een Instrument Landing System (ILS). Dit wordt gebruikt om een landing in verminderde weersomstandigheden mogelijk te maken. Voor een goed functioneren van het ILS geldt dat een gebied rondom de start- en landingsbaan geen verstoring mag opleveren. Daarom gelden ook in dit gebied beperkingen ten aanzien van de bouwhoogten van gebouwen en bouwwerken. Het vogelbeheersgebied Binnen het vogelbeheersgebied gelden regels voor een functie of gebruik dat vogels aantrekt. In beginsel is een grondgebruik of functie binnen de volgende categorieën niet toegestaan: 1. oppervlaktewateren met een oppervlakte van meer dan 3 hectare; 2. natuurbeschermingsgebieden en vogelbeschermingsgebieden; 3. vishouderijen met extramurale bassins; 4. extramurale opslag of verwerking van organisch materiaal; 5. afvalwaterzuiveringsinstallaties. Bakens luchthaven Eindhoven en radarverstoringsgebied vliegbasis Volkel Bij het bepalen van de maximaal toegestane bouwhoogte in het omgevingsplan moet rekening worden gehouden met een baken van luchthaven Eindhoven en het radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel en het radarverstoringsgebied Herwijnen. Baken luchthaven Eindhoven Op en nabij de luchthaven Eindhoven is een baken aanwezig om de richting van het vliegverkeer (zowel horizontaal als verticaal) te kunnen volgen.

Het gaat om een VDF baken: Vertical Directional Finder. Dit is een hulpmiddel voor de luchtverkeersleiding om de richting te kunnen bepalen van het vliegtuig waarmee op dat moment wordt gecommuniceerd. Radarverstoringsgebied Volkel Om het ongestoord functioneren van radar- en communicatieapparatuur op de vliegbasis Volkel te waarborgen ligt er rond deze vliegbasis een cirkel met een straal van 15 nautische mijl (=27,8 km), gemeten vanaf de positie van de radar. Binnen dit radarverstoringsgebied moet voor ieder obstakel hoger dan 65 meter worden berekend of er verstoring van de radar optreedt. Radarverstoringsgebied voor windturbines Herwijnen Ten slotte blijkt dat het plangebied is gelegen binnen het radarverstoringsgebied voor windturbines van militair radarstation Herwijnen. Volgens het Bkl geldt een maximumbouwhoogte van 90 meter ten opzichte van NAP voor het bouwen van windturbines. Toets Het projectgebied is gelegen buiten de vliegfunnel en de geluidszone van zowel het luchtverkeer als het geluidgezoneerde luchtvaartterrein. Wel ligt het projectgebied binnen het vogelbeheersgebied en het obstakelbeheergebied vanwege de IHCS. Zodoende gelden er beperkingen voor hoogbouw. De woongebouwen die met dit plan zijn voorzien worden maximaal 40 meter hoog. Beperkingen vanwege de IHCS zijn dus niet van toepassing op dit project.

Daarnaast worden geen activiteiten mogelijk gemaakt die vogels aantrekken. Het

26/100

project is dan ook niet in strijd met de instructieregels uit het Luchthavenbesluit Eindhoven. Vanwege het VDF-baken van Luchthaven Eindhoven geldt ter plaatse van het projectgebied een hoogtebelemmering voor hoogbouw (maximaal 110 meter). Ook gelden er instructieregels van het Rijk voor wat betreft de bouwhoogte binnen radarverstoringsgebieden en radarverstoringsgebieden voor windturbines. In dit geval worden echter geen bouwwerken van een dergelijke hoogte mogelijk gemaakt, waardoor het baken en de radarverstoringsgebieden geen consequenties hebben voor dit project of andersom. Conclusie Gezien de functies en maximaal toegestane bouwhoogte die met dit project worden mogelijk gemaakt, zijn er vanuit het Bkl en Luchthavenbesluit Eindhoven geen consequenties voor dit project.

6.2

Provinciaal beleid

6.2.1 Brabantse omgevingsvisie DDe Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. 6.2.2 Omgevingsverordening Noord-Brabant Artikel 2.6 van de Omgevingswet bepaalt dat Provinciale Staten één omgevingsverordening vaststellen waarin de provinciale regels over de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. De provincie heeft als eerste stap een Interim omgevingsverordening vastgesteld waarin de bestaande regels zijn samengevoegd. Inmiddels is de definitieve omgevingsverordening vastgesteld.

In de omgevingsverordening worden, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De huidige regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt. De belangrijkste wijzigingen zijn: Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt. Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen. De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen. De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen. Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels. Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor

27/100

het oprichten van geluidgevoelige bebouwing. In de omgevingsverordening staan regels voor: 1. Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo'n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen. 2. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Omgevingsverordening voor de volgende thema's rechtstreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming.

Binnen het plangebied zijn voor de volgende werkingsgebieden rechtstreekse regels van toepassing: Diep grondwaterlichaam Geen attentiezone waterhuishouding Diep grondwaterlichaam Dit werkingsgebied bevat rechtstreekse regels ten aanzien van milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen. Conform de Omgevingsverordening van de provincie is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden boven, in of onder een diep grondwaterlichaam. Dit project maakt geen onconventionele winning van koolwaterstoffen mogelijk. Geen attentiezone waterhuishouding Dit werkingsgebied bevat rechtstreekse regels ten aanzien van milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen. In de Omgevingsverordening van de provincie is geregeld dat onder bepaalde voorwaarden geen vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem, bedoeld in artikel 6.4, eerste lid, onder b, Waterwet, is vereist binnen de zone 'Geen Attentiezone waterhuishouding'. De regels dienen dan ook in acht te worden genomen bij het toepassen van bodemenergiesystemen. Instructieregels Dit zijn de regels die tot voor kort waren opgenomen in de Verordening ruimte Noord-Brabant. Voor het onderhavige plangebied gaat het om de volgende thema's: Stedelijk gebied Beperking grootschalige logistiek Stalderingsgebied Toets Stedelijk gebied

28/100

Artikel 5.31 (Externe werking Natuur Netwerk Brabant) bepaalt dat een nieuwe ontwikkeling die binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en die aantasting van de ecologische waarden en kenmerken in het Natuur Netwerk Brabant geeft, de negatieve effecten waar mogelijk moet beperken en de overblijvende, negatieve effecten moet compenseren. Deze bepaling is niet van toepassing op aantasting door de verspreiding van stoffen in lucht of water. In paragraaf 7.10 is gemotiveerd dat dit project gelet op de aard en omvang in verhouding tot de ligging ten opzichte van Natuur Netwerk Brabant geen negatieve effecten tot gevolg zal hebben. Compensatie is dan ook niet aan de orde. Artikel 5.55 (Duurzame stedelijke ontwikkeling) bepaalt dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals wonen, werken of voorzieningen in beginsel binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en dat daarbij gemotiveerd moet worden dat de ontwikkeling past binnen regionale afspraken en dat sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling. In paragraaf 6.3.2 van deze motivering is gemotiveerd dat er in regionaal verband voldoende ruimte is voor het toevoegen van 84 woningen. In paragraaf 7.1 is geconcludeerd dat met deze ontwikkeling sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling. Er is immers sprake van: een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving.

Dit blijkt uit de onderbouwing in Hoofdstuk 7 van deze motivering; zorgvuldig ruimtegebruik, doordat verdichting plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied (benutting bestaand bouwperceel waar nog geen permanente invulling heeft plaatsgevonden) en waarbij op een verantwoorde wijze woningen worden toegevoegd door de hoogte in te bouwen, zonder onevenredig afbreuk te doen aan de omgeving; klimaatadaptatie. Hemelwater dat op verhard oppervlak terecht komt wordt afgekoppeld en binnen het projectgebied verwerkt. Dit gebeurt enerzijds door een groot deel van het projectgebied onverhard te laten en halfverharding toe te passen bij een deel van de parkeerplaatsen, zodat water direct kan infiltreren. Anderzijds worden waterbergingsvoorzieningen toegepast onder eveneens parkeerplaatsen. De bomen en struiken binnen het direct buiten het projectgebied blijven zo veel mogelijk behouden, zodat hittestress kan worden tegengegaan; toepassing van duurzame energie. De woningen zullen voldoen aan de hedendaagse duurzaamheidseisen waardoor het energieverbruik zo gering mogelijk is; mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut. De locatie ligt op nog geen kilometer afstand van station Eindhoven Strijp-S en diverse bushalte aan de Achtseweg-Zuid en Boschdijk. Ook ligt het projectgebied op relatief korte afstand van diverse voorzieningen in omliggende buurten en Strijp-S.

Ten slotte zal deelmobiliteit worden aangeboden; een bijdrage aan een duurzame, concurrerende economie. Het project betreft een kleinschalig lokaal woningbouwplan dat zowel kwalitatief als kwantitatief bijdraagt aan een gezonde woningmarkt. Een gezonde woningmarkt is gelet op het aantrekken of vestigen van personeel gunstig voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven, al zal het project daar maar een bescheiden bijdrage aan leveren. De overige regels binnen dit werkingsgebied (Toedeling beheer vaarwegen, Veehouderij in stedelijk gebied, Windturbine in stedelijk gebied, Ruimte-voor-Ruimtekavel) zijn niet aan de orde omdat hiervan geen sprake is bij dit project. Beperkingen grootschalige logistiek Artikel 5.56a (Grootschalige logistiek) stelt beperkingen aan de ontwikkeling van grootschalige logistiek. Deze

29/100

regels zijn niet aan de orde omdat hiervan geen sprake is bij dit project. Stalderingsgebied Binnen het Stalderingsgebied (Artikel 5.66 Aanvullende regels stalderen) gelden regels over de toename van de oppervlakte aan dierenverblijf voor hokdieren op agrarische bedrijven. Dit project heeft geen betrekking op een bestaand of nieuw agrarisch bedrijf. De regels voor stalderingsgebieden zijn in dit geval dan ook niet relevant. Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies In paragraaf 5.1.2 van de provinciale Omgevingsverordening is bepaald dat bij de evenwichtige toedeling van functies aan locaties invulling moet worden gegeven aan een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. Daarbij moet rekening worden gehouden met een zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering, en meerwaardecreatie. Van zorgvuldig ruimtegebruik is in dit geval duidelijk sprake. Er is immers sprake van een verantwoorde verdichting binnen bestaand stedelijk gebied op een bestaand bouwperceel dat nog niet permanent is ingevuld. Daarbij worden 84 appartementen gerealiseerd in de sociale huursector. Daarbij worden woningen toegevoegd door op een verantwoorde wijze de hoogte in te bouwen, zonder onevenredig afbreuk te doen aan de omgeving.

Bij de lagenbenadering komen de volgende lagen en thema's aan de orde: de ondergrond, zoals het bodem- en watersysteem, aardkundige en archeologische waarden; de netwerklaag, zoals natuurnetwerk, energienetwerk, infrastructuur inclusief waterwegen, en een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer; de bovenste laag, zoals cultuurhistorische- en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op lucht, milieu, veiligheid en een gezonde leefomgeving. Al deze aspecten komen terug in deze motivering. In het kort kan voor al deze aspecten geconcludeerd worden dat het project voorziet in een duurzame ontwikkeling, waarbij voldoende rekening is gehouden met de verschillende thema's binnen de lagen (zie Hoofdstuk 7 Fysieke leefomgeving en milieu). Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Daaronder wordt in ieder geval verstaan de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren. Ook de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn wordt als meerwaarde gezien.

Ten slotte kan ook de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit (Kwaliteitsverbetering landschap) in het buitengebied deel uitmaken van de meerwaardecreatie. In dit geval zit de meerwaarde met name in het feit dat woningen nodig zijn en hier op een verantwoorde wijze verdichting plaatsvindt. Een groot deel van de nieuwe woningen zijn met name bedoeld voor 1- en 2-persoonshuishoudens. Dit type woning sluit aan bij een actuele behoefte die in heel Nederland te zien is. Door in dit type woningen te voorzien draagt het project dan ook bij een gevarieerder woonmilieu in de buurt en de mogelijkheid om de gehele wooncarrière binnen dezelfde buurt af te leggen. Rondom de woongebouwen blijft

30/100

het bestaande groen zo veel mogelijk behouden. Dit is belangrijk voor de identiteit van het voormalige kantorenpark en de huidige woonbuurt Vredeoord. Bovendien zijn klimaatbestendige keuzes gemaakt (hemelwaterberging onder halfverharde parkeervakken). Ook dit levert een bijdrage aan de leefbaarheid en is een meerwaarde van dit project. Overige instructieregels Overige instructieregels zijn voor dit plan niet relevant. Conclusie Gelet op het voorgaande past de ontwikkeling binnen de regels van de Omgevingsverordening Noord-Brabant.

6.3

Gemeentelijk beleid

6.3.1 Omgevingsvisie Eindhoven staat voor grote ambities en opgaven. De regio trekt mensen uit binnen- en buitenland die hier graag komen wonen en werken. Tussen 2022 en 2040 komen er in Eindhoven 40.000 woningen en 36.000 arbeidsplaatsen bij. Een stad die groeit, heeft ruimte nodig voor woningen, voorzieningen, groen, verkeer, klimaatmaatregelen en de energietransitie. De ruimte in Eindhoven is beperkt. Daarom moeten we goede keuzes maken en slim met de ruimte omgaan. Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven de omgevingsvisie Eindhoven opgesteld. De omgevingsvisie Eindhoven helpt te bepalen hoe we de ambities en opgaven een plaats kunnen geven binnen Eindhoven. Het is een integrale visie die de hoofdrichting van de ruimtelijke ontwikkeling van Eindhoven voor de lange termijn bepaalt en die doorwerking krijgt in diverse omgevingsprogramma's en het omgevingsplan. De omgevingsvisie richt zich op het jaar 2040. De omgevingsvisie beschrijft in de ambitie wat we bereikt willen hebben voor 2040. Daarnaast beschrijft de omgevingsvisie in de opgaven aan welke opgaven we moeten werken om de ambitie te bereiken. Als laatste beschrijft de omgevingsvisie door middel van verstedelijkingsprincipes hoe we de ambitie gaan bereiken. Op 26 november 2024 is de omgevingsvisie Eindhoven vastgesteld door de gemeenteraad.

Ambitie In 2040 is Eindhoven, binnen haar stadsgrenzen, gegroeid naar een compacte, gezonde, groene stad met een wereldse uitstraling. Het is plezierig om er te wonen, met veel groen, goede voorzieningen en prettige wijken. De stad is slim ingedeeld, met verdichting rondom (H)OV-knooppunten en omgeven door parken en groene ruimtes voor ontmoeting, beweging en ontspanning. Ondanks de verdichting voelt de stad aangenaam en natuurlijk aan. Eindhoven heeft zich ontwikkeld naar een slimme, gezonde duurzame stad voor iedereen. Stevig verbonden met de Brainportregio en de verdere omgeving. Dit vertaalt zich in de volgende integrale ambitie.

31/100

Eindhoven is de stad waar de toekomst gemaakt wordt, met een goede balans tussen onze unieke economie, ecologie en welzijn. De integrale ambitie is opgedeeld in vier deelambities, die niet los van elkaar kunnen worden gezien. De vier deelambities zijn in evenwicht en vullen elkaar aan en vormen samen de integrale ambitie. Ze zijn: Eindhoven als toekomstbestendige stad: een klimaatadaptieve, gezonde, biodiverse en duurzame stad. Eindhoven als stad voor iedereen: een sociale, inclusieve en gastvrije stad. Eindhoven als hart van de Brainportregio: een innovatieve economische wereldspeler waar iedereen mee doet. Eindhoven als stad in ontwikkeling: een veranderende stad met oog voor eigenheid en historie.

Hoe werken we aan de ambitie? Eindhoven is in trek om in te wonen en te werken. Het is een prettige, compacte, groene, leefbare en innovatieve stad die steeds in verandering is. De Brainporteconomie zorgt voor een prettig werkklimaat, met een goede samenwerking tussen bedrijven, onderwijs en overheid. Bedrijven willen zich hier graag vestigen, huidige bewoners willen hier blijven wonen en nieuwe inwoners willen hier graag komen wonen. Door de groei van de stad is er meer behoefte aan woningen, ruimte om je door de stad te verplaatsen, groen, water, voorzieningen, energie en ruimte om te werken. Maar de ruimte in de stad is schaars. Dit zorgt ervoor dat we slim om moeten gaan met de ruimte die we hebben. Het combineren van verschillende functies in één gebied, zoals wonen, werken, groen en voorzieningen heeft veel voordelen. We behalen ruimtewinst en verbeteren de kwaliteit en levendigheid van die gebieden. Dit vraagt om randvoorwaarden voor de verstedelijking. Deze randvoorwaarden zijn uitgewerkt in zes verstedelijkingsprincipes. De verstedelijkingsprincipes zijn integraal en geven inzicht in de wijze waarop de verschillende stedelijke opgaven in samenhang tot elkaar opgepakt worden. Ze zijn noodzakelijk om de ruimtelijke ambities van Eindhoven waar te maken. De verstedelijkingsprincipes zijn: De groene hoofdstructuur is leidend voor de gezonde ontwikkeling van de stad.

Voldoende ruimte voor energievoorziening is noodzakelijk. Eindhoven is een compacte stad waar nabijheid en meervoudig ruimtegebruik het uitgangspunt zijn. De mobiliteit zorgt voor een verbonden, ruimte-efficiënte en gezonde stad. De Brainporteconomie krijgt ruimte op bestaande en nieuwe economische toplocaties. De ruimtelijke structuur van de stad blijft herkenbaar en we voegen hoogwaardige architectuur toe Welke opgave hebben we om de ambitie te bereiken? De kenmerken van de bestaande stad, de ambitie van Eindhoven en trends en ontwikkelingen leiden samen tot een aantal stedelijke opgaven. Deze opgaven ontstaan uit het verschil tussen de stad van nu en de stad die we in 2040 willen zijn. De opgaven zijn stadsbreed, langjarig en dragen bij aan het realiseren van de ambitie. Ze geven richting aan de ontwikkeling van onze stad. De stedelijke opgaven zijn allemaal even belangrijk en moeten in samenhang met elkaar worden opgepakt.

32/100

De stedelijke opgaven zijn: Eindhoven wordt klimaatneutraal. Eindhoven vergroent en wordt gezonder met oog voor mens en dier. Eindhoven bouwt door aan een vitale stad met ruimte voor iedereen en meerdere centra. Eindhoven investeert in leefbare, sociale en veilige wijken; Eindhoven biedt ruimte aan een sterke, concurrerende en duurzame Brainporteconomie. Eindhoven werkt aan duurzame mobiliteit en bereikbaarheid: vlot, veilig en schoon. Eindhoven werkt aan een levendige stad met goede basis- en topvoorzieningen.

Samen met de stad werken wij aan de stedelijke opgaven. We zoeken de samenwerking op met onze ketenpartners (bijvoorbeeld Waterschap, ODZOB, Veiligheidsregio en GGD), bedrijfsleven, overheden (rijk, provincie, SGE en MRE), inwoners, ondernemers, onderwijsinstellingen, welzijnsorganisaties, woningcorporaties, ontwikkelaars en belangenorganisaties. Toets Dit project draagt voornamelijk bij aan de opgaven 'Eindhoven bouwt door aan een vitale stad', 'Eindhoven vergroent en wordt gezonder', 'Eindhoven werkt aan duurzame mobiliteit en bereikbaarheid' en 'Eindhoven wordt klimaatneutraal'. Eindhoven bouwt door aan een vitale stad / Eindhoven vergroent en wordt gezonder Gezonde groei begint met een belangrijke keuze op het gebied van verstedelijking: de groei zal hoofdzakelijk landen in het centrum binnen de Ring en daarnaast ook nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met de keuze voor een compacte stad behouden we het groenstedelijk karakter in de wijken. In dit geval vindt verdichting plaats (er worden meer woningen gebouwd dan het omgevingsplan nu toestaat) op een transformatielocatie (voormalig Philipsterrein) vlakbij OV-knooppunt station Strijp S. Bij dit project worden zo veel mogelijk bomen en bestaand groen behouden en de woningen komen op korte afstand van openbaar groen om in te recreëren en te ontmoeten (Philips de Jonghpark).

Eindhoven werkt aan duurzame mobiliteit en bereikbaarheid Met dit project vindt verdichting plaats op een locatie vlakbij OV-knooppunt Strijp-S. De Boschdijk, op ongeveer 500 meter ten oosten van het projectgebied, maakt deel uit van zowel het fietsroutenetwerk (stadsroute), het ov-netwerk (buslijn 8 met tweemaal per uur een bus richting Acht en Eindhoven centraal station) en het autonetwerk (radiaal buiten de ring). De Achtseweg Zuid ten zuidwesten van het projectgebied is eveneens deel van het fietsnetwerk (stadsroute) en ov-netwerk (buslijn 10 met tweemaal per uur een bus richting Eindhoven centraal station en Oirschot Kazerne via bedrijventerrein GDC). Dit maakt het projectgebied goed bereikbaar via diverse modaliteiten. Bovendien zijn supermarkten, gezondheidsvoorzieningen, basisonderwijsvoorzieningen en horeca binnen 1,5 kilometer van het projectgebied bereikbaar. Eindhoven wordt klimaatneutraal De woningen worden opgericht volgende de hedendaagse duurzaamheidseisen. Dat betekent in ieder geval het beperken van de energiebehoefte door goed te isoleren en beperken van het fossiele energieverbruik door gasloos te bouwen.

33/100

Conclusie Gelet op het voorgaande wordt met dit project invulling gegeven aan de ambities die zijn geformuleerd in de Omgevingsvisie.

6.3.2 Volkshuisvesting 6.3.2.1 Regionaal beleid Het initiatief maakt 84 nieuwe woningen mogelijk (sociale huurappartementen). Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Eindhoven. Samen met de acht omringende gemeenten (Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormt Eindhoven het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband werken de gemeenten samen aan regionale opgaven op het gebied van wonen. Het SGE is een subregio van de Metropoolregio Eindhoven, die in totaal 21 gemeenten omvat. Afsprakenkader Wonen SGE 2022 Het afsprakenkader geeft aan hoe de negen SGE gemeenten omgaan met de afstemming van woningbouwplannen. Het biedt kwantitatieve en kwalitatieve kaders voor de komende jaren. Onze gezamenlijke opgave is om veel en snel nieuwe woningen te bouwen en deze groei in goede banen te leiden vanuit een scherp kwaliteitsbesef. We maken dus in het Stedelijk Gebied Eindhoven een schaalsprong in de woningbouwopgave. Met dit afsprakenkader waarborgen we daarbij de kwaliteit, betaalbaarheid, innovatie, diversiteit en duurzaamheid.

En behouden we onze specifieke woon- en leefkwaliteit in deze regio, de unieke schakering van woonmilieus variërend van hoogstedelijk tot landelijk, tussen prachtige natuurlijke en recreatieve groen-blauwe landschappen oftewel onze 'City of Villages' We richten ons bij de woningbouwopgave op inbreiding en transformatie. Dit is in lijn met het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT). Uit de inventarisatie van plancapaciteit en woningbehoefte blijkt dat er, op de eerder afgesproken negen majeure locaties en de twee recent aangewezen locaties De Kemmer (Oirschot) en Castiliëlaan (Eindhoven) na, geen noodzaak is voor en geen behoefte is aan nieuwe grootschalige uitbreidingslocaties. Voor nieuwe uitbreidingslocaties geldt daarom nog steeds het uitgangspunt: 'Nee, tenzij…'. Uitbreiden kan alleen onder de volgende voorwaarden: 1. Er is sprake van een ontwikkeling die qua aard en schaal past op de locatie; 2. De ontwikkeling zorgt voor een duurzame afronding van het stedelijk gebied; 3. Hierbij is kwalitatieve landschappelijke aansluiting/ inpassing leidend. Daarnaast: 4. Monitoren we de woningmarkt voortdurend. Als veranderende prognoses erop wijzen dat wel grootschalige uitbreidingslocaties nodig zijn om te voorzien in de regionale kwalitatieve of kwantitatieve woningbehoefte (Laddertoets), zal herijking van dit afsprakenkader nodig zijn. 5.

Toetsen we woningbouwplannen aan de 7 Brainport Principes om de kwaliteit hoog te houden. Dit zijn: 1. Koesteren van Identiteit; 2. Ruimte voor Innovatie; 3. Invloed voor bewoners; 4. Vraaggericht ontwikkelen; 5. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus: de wauw-factor; 6. Benutting regionaal schaalniveau; 7.

34/100

Gezonde verstedelijking. 6. Laten we ons inspireren door de SGE-woningmarkt aquarel: de aquarel (voorheen 'kwadrantenbenadering') inspireert ons om met woningbouwprojecten aan te sluiten bij het karakter en de unieke kwaliteiten van het gebied. Zo creëren we diversiteit en kwalitatieve samenhang in woonmilieus in plaats van eenheidsworst. Woondeal 2023 Op 9 maart 2023 is de Woondeal Zuidoost- Brabant getekend. Rijk, Provincie, MRE gemeenten en woningcorporaties starten hiermee een langjarige samenwerking om de woningbouwproductie in onze regio te vergroten. De regio Zuidoost-Brabant staat voor de opgave om minimaal 45.000 woningen toe te voegen in de periode 2022 t/m 2030. Een gigantische opgave waar Rijk, Provincie Noord-Brabant, regiogemeenten en corporaties zich gezamenlijk voor gaan inzetten. In de Woondeal maken we afspraken over ieders rol en bijdrage aan deze opgave. De gemeente Eindhoven staat in de periode van 2022 t/m 2030 voor 19.885 woningen aan de lat. Om aan te sluiten bij de grote behoefte aan betaalbare woningen streven we ernaar dat twee derde van de nieuwe woningen betaalbaar zijn: op landelijk, provinciaal en regionaal niveau. Regionaal spreken we af dat nieuwe projecten (gemiddeld) uit minimaal 30% sociale huur, minimaal 16% middenhuur en minimaal 20% betaalbare koopwoningen bestaan.

Het minimum van 30% sociale huur en twee derde betaalbaar in de nieuwbouwopgave geldt voor elke gemeente, de verdeling tussen middenhuur en betaalbare koop kan per gemeente verschillend zijn. Het lokale woonprogramma van gemeente Eindhoven voldoet aan deze voorwaarde en blijft daarmee leidend. Met de woondeals nemen we samen de regie op de volkshuisvesting. Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven 2019 In de Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven uit april 2019 geven de SGE-gemeenten een kwalitatieve invulling aan het Afsprakenkader 2017. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van twee conceptuele handvatten: de kwadrantenbenadering en de uitgewerkte Brainport Principes. De kwadrantenbenadering bevordert de diversiteit bij nieuwe woningbouwprojecten door in te zetten op de eigenheid en kwaliteiten van alle afzonderlijke plekken binnen het SGE. De Brainport Principes zijn algemene kwaliteitscriteria waaraan ieder woningbouwproject wordt getoetst. Zo houden de regiogemeenten zichzelf scherp in het maken van unieke woongebieden die van toegevoegde waarde zijn op het bestaande palet in de regio. Regionaal woningbehoefteonderzoek 2021 In 2020 hebben de gemeenten in het SGE gezamenlijk opdracht gegeven aan Stec Groep voor de uitvoering van een regionaal woningbehoefteonderzoek voor de periode tot 2040.