Bijlage 2 - Rapportage Woononderzoek 2024

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Tabel 3.7: Gemeente Eindhoven. Kleine huishoudens in grote woningen, naar eigendom en woningtype, 202 CorporatieKoop ParticuTotaal huur liere huur Stadsdeel Centrum 1% 1% 1% 3% Stadsdeel Woensel-Noord

10%

18%

2%

30%

Stadsdeel Woensel-Zuid

7%

7%

3%

17%

Stadsdeel Tongelre

4%

5%

1%

10%

Stadsdeel Stratum

4%

8%

2%

14%

Stadsdeel Gestel

4%

6%

1%

12%

Stadsdeel Strijp

5%

8%

2%

15%

Eindhoven 34% 54% Bron: WOZ-registratie en BRP, gemeente Eindhoven.

13%

100%

Het meeste potentieel voor woningdelen en woningsplitsen is er in stadsdeel Woensel-Noord. Drie op de tien woningen waar sprake is van een klein huishouden in een grote woning staan in dit stadsdeel. Ook in Woensel-Zuid (17%), Strijp (15%) en Stratum (14%) wonen naar verhouding veel kleine huishoudens in grote woningen.

Optop-potentieel Het ‘optoppen’ van gebouwen houdt in dat een bouwlaag wordt toegevoegd op het dak van het pand waarin woningen of wooneenheden gerealiseerd worden. Optoppen heeft als voordelen dat het bijdraagt aan het verminderen van de druk op de woningmarkt en mogelijkheden biedt om bestaande gebouwen te verduurzamen en te verbeteren. We hebben in beeld gebracht wat de potentie is van woongebouwen in Eindhoven om op te toppen. Het betreft nadrukkelijk een quick scan op basis van beschikbare databronnen (BAG en WOZregistratie van de gemeente). Er zijn in deze analyse geen bouwkundige

31

verkenningen/inspecties uitgevoerd en er is geen afstemming geweest met eigenaren van gebouwen.

op de kop al een extra bouwlaag heeft. In hoeverre dergelijke panden zich lenen voor verder optoppen moet nader worden onderzocht.

De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd om het potentieel in beeld te brengen van woongebouwen die kunnen worden opgetopt: • We gaan uit van panden van woningcorporaties. De reden is dat met woningcorporaties regulier overleg plaatsvindt en er daardoor makkelijker afspraken gemaakt kunnen worden. Met particuliere verhuurders en zeker met VVE’s is dit naar verwachting minder eenvoudig. • We gaan uit van appartementencomplexen. • We gaan uit van panden met een bouwjaar vanaf 1965. Dit maakt de kans aanmerkelijk groter dat een pand bouwkundig geschikt is om een extra woonlaag te krijgen. • We gaan uit van panden met 3 of 4 bouwlagen. Dit is een gangbaar uitgangspunt voor het optoppen van panden. • Er moet sprake zijn van een plat dak.

Figuur 3.28: Gemeente Eindhoven. Afleiding potentieel op te toppen woningen, 2024

Er zijn op basis van de BAG in Eindhoven ongeveer 71.200 panden met een woonfunctie (recreatiewoningen en ‘overige’ woningen zijn buiten beschouwing gelaten). Van deze panden zijn 22.200 panden eigendom van woningcorporaties. Van de panden van de woningcorporaties zijn zo’n 1.420 panden appartementencomplexen, waarvan 900 met 3 of 4 bouwlagen. Van deze 900 panden hebben 400 panden een bouwjaar vanaf 1965. Een deel van deze panden valt af omdat ze een schuin dak hebben. Het betreft vaak portieketagecomplexen met een traditioneel schuin dak. Een klein deel van de panden heeft een horizontaal (plat) dak. Het betreft 30 panden in Eindhoven. Deze panden zijn op basis van de uitgevoerde quick scan interessant om te onderzoeken op de mogelijkheid om op te toppen. Daarnaast zijn er 150 panden van corporaties met een plat dak met niveauverschillen, bijvoorbeeld als een deel van het pand

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Bron: WOZ-registratie gemeente Eindhoven, BAG, BAG-3D, bewerking Companen.

De mogelijkheden om woningen toe te voegen door het optoppen van bestaande woongebouwen is afhankelijk van de grootte van de appartementencomplexen. De panden met een plat dak of een plat dak in meerdere niveaus hebben gemiddeld een dakoppervlak van bijna 280 m2. Het dakoppervlak varieert van zo’n 40 m2 tot zo’n 1.770 m2. De helft van de panden heeft een dakoppervlak tot zo’n 185 m2, de helft is groter.

32

Er is in deze quick scan ingezoomd op het corporatiebezit en daarom op woongebouwen. Er zijn ook voorbeelden van niet-woongebouwen waar een woonlaag op is toegevoegd. Dat past waarschijnlijk niet binnen bestaande omgevingsplannen en is daarom niet de eerste mogelijkheid om verder te verkennen. Wijken waar naar verhouding veel panden van corporaties staan die in potentie geschikt zijn om op te toppen, zijn Centrum, Dommelbeemd, Doornakkers, Oud-Stratum en Oud-Woensel. De gemeente is over het optoppen van woningen al vergaand in gesprek met de woningcorporaties en doet mee aan de landelijke pilot rond ‘optoppen’ waarbij de potentie nog nauwkeuriger in beeld zal worden gebracht.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

33

4 Ontwikkeling van de woningbehoefte

Tabel 4.1: Gemeente Eindhoven. Bevolkings- en huishoudensontwikkeling volgens provinciale prognose, 2023 - 2040

De druk op de woningmarkt in de Metropoolregio Eindhoven en in Eindhoven zelf is groot. Er zijn Woondealafspraken gemaakt voor het toevoegen van veel woningen in de komende jaren. De provinciale prognose laat op basis van de trends een aanmerkelijke groei zien van het aantal huishoudens en daarmee de woningbehoefte in de stad in de komende jaren. Er is daarbij sprake van een woningtekort dat moet worden ingelopen. Hoofdstuk 4 gaat over de ontwikkeling van de woningbehoefte op basis van de provinciale prognose en de inloop van het woningtekort. In hoofdstuk 5 werken we alternatieve scenario’s uit om te verkennen wat de effecten kunnen zijn van snelle en grote toename van de werkgelegenheid in de hightechindustrie in de regio.

Bron: Provincie Noord-Brabant.

Bevolking Huishoudens

2023

2031

2040

243.730 126.910

275.370 145.790

304.835 162.070

2023 t/m 2030 +31.640 +18.880

20312040 +29.465 +16.280

Totaal tot 2040 +61.105 +35.160

De meest recente provinciale prognose gaat voor de gemeente Eindhoven uit van een toename van de bevolking met ruim 31.600 inwoners in de periode 2023 tot en met 2030 en met nog eens bijna 29.500 inwoners in de periode 2031 tot 2040. Het aantal huishoudens neemt volgens de provinciale prognose in deze perioden toe met bijna 18.900 tot en met 2030 en met nog eens bijna 16.300 in de periode daarna. In totaal gaat het om een groei van Eindhoven met ruim 61.000 inwoners en 35.000 huishoudens in de periode tot 2040. Het aantal huishoudens stijgt volgens de provinciale trendprognose in de periode tot en met 2030 met 15% en in de periode tot 2040 met 28%.

4.1 Bevolkings- en huishoudensontwikkeling De provincie Noord-Brabant stelt periodiek bevolkings- en woningbehoefteprognoses op om de ontwikkelingen in de komende jaren te ramen. De prognose is een trendprognose waarin de ontwikkelingen in het (recente) verleden de basis vormen voor de toekomstraming. Momenteel lijken ontwikkelingen in een stroomversnelling en is het beeld dat de bevolking van Eindhoven, door de komst van veel werknemers in de hightechindustrie, veel sterker dan trendmatig gaat toenemen. In hoofdstuk 5 verkennen we deze ontwikkelingen nader.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

34

4.2 Huishoudensontwikkeling naar leeftijd en samenstelling Figuur 4.1: Gemeente Eindhoven. Huishoudensontwikkeling naar leeftijd en samenstelling volgens de provinciale prognose, 2024 - 2040 40.000 35.000 30.000

sterkst toeneemt. Ook het aantal gezinnen met kinderen neemt volgens de provinciale prognose in de periode tot 2040 aanmerkelijk toe. Daarnaast neemt het aantal oudere huishoudens in Eindhoven toe. De grootste toename is er in Eindhoven bij alleenstaande ouderen. Dit is een groep die in potentie kwetsbaar is. Als mensen met beperkingen te maken krijgen zijn zij kwetsbaarder als er geen partner is. Het aantal zelfstandig wonende jonge huishoudens (tot 25 jaar) neemt volgens de provinciale prognose niet toe.

4.3 Inlopen woningtekort

25.000

De druk op de woningmarkt is groot. De afgelopen jaren is hard ingezet op het versnellen van de woningbouw. Toch is nog sprake van een aanzienlijk woningtekort. Bij een woningtekort van zo’n 2% is sprake van een gezonde woningmarktdruk. In de regio Eindhoven bedraagt het woningtekort 4,9%3. Om tot een gezonde woningmarktdruk te komen, moet dit tekort worden ingelopen tot een tekort van 2%. We doen dit in de berekeningen in de periode tot en met 2030, de Woondealperiode.

20.000 15.000 10.000 5.000 0

2024

3031

2035

2040

Bron: Provincie Noord-Brabant.

Sommige doelgroepen nemen volgens de provinciale prognose sterker toe dan anderen. In Eindhoven vormen alleenstaande huishoudens in de werkende leeftijd de grootste bevolkingsgroep. Dit is ook de doelgroep die in omvang het 3 Bron: Primos Online, ABF Research.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

35

Figuur 4.2: Gemeente Eindhoven. Ontwikkeling woningbehoefte inclusief inloop woningtekort, 2015 - 2040

Tabel 4.2: Gemeente Eindhoven. Huishoudensontwikkeling en aanvullende woningbehoefte (inclusief inloop woningtekort), 2023 tot 2040 2024

Huishoudens Woningbehoefte

130.000 119.600

2031

145.790 140.660

2035

153.160 148.030

2040

162.070 158.720

2024 t/m 2030 +15.770 +21.060

2031 t/m 2040 +16.280 +18.070

Totaal t/m 2040 +32.050 +39.130

Bron: Provincie Noord-Brabant, bewerking Companen.

Inclusief het inlopen van het woningtekort bedraagt de aanvullende woningbehoefte in Eindhoven op basis van de huishoudensontwikkeling volgens de provinciale prognose in de periode tot en met 2030 ongeveer 21.100 woningen. In de periode van 2031 tot en met 2040 zijn nog eens zo’n 18.100 extra woningen nodig. Over de hele periode 2023 tot en met 2040 bedraagt de aanvullende woningbehoefte daarmee ongeveer 39.100 woningen.

170.000 160.000 150.000 140.000 130.000 120.000 110.000 100.000 90.000 80.000 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040

4.4 Aanvullende woningbehoefte

Feitelijke ontwikkeling (CBS) Provinciale prognose 2023 (inclusief inloop woningtekort) Bron: CBS, provincie Noord-Brabant, ABF Research, bewerking Companen.

De ontwikkeling van de woningbehoefte op basis van de provinciale prognose ligt in het verlengde van de trend in de afgelopen jaren. In de eerste periode tot en met 2030 stijgt de woningbehoefte iets sterker dan trendmatig omdat in die periode in onze raming het woningtekort wordt ingelopen. De Woondealafspraak voor Eindhoven voor de periode 2023 tot en met 2030 betreft het toevoegen van 18.545 woningen. Dat aantal ligt dus iets lager dan de aanvullende woningbehoefte als ook het woningtekort wordt ingelopen in de periode tot en met 2030. Daarbij moet ook worden aangetekend dat de Woondealafspraken betrekking hebben op bruto woningtoevoegingen. De woningbehoefte is een netto woningbehoefte. Het onttrekken van woningen aan de woningvoorraad moet gecompenseerd worden met toevoegingen om in de

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

36

ontwikkeling van de geraamde aanvullende woningbehoefte te kunnen voorzien. Interviews: betrek zowel demografie als economische groeiverwachtingen bij het ramen van de woningbehoefte Ontwikkelaars, makelaars en het bedrijfsleven geven aan dat de woningbehoefteprognoses voor de gemeente Eindhoven in het verleden vaak te laag geraamd werden. Prognoses werden vaak gebaseerd op demografische ontwikkelingen uit het verleden (geboorte, sterfte, migratie), maar hielden te weinig rekening met de gevolgen van de sterke economische groei van (met name) de Brainportregio. In hoofdstuk 5 worden verschillende demografische en economische scenario’s verkend.

Het WoON 2021 geeft inzicht in de woonvoorkeuren van verschillende groepen op de woningmarkt op basis van enquêteonderzoek. Gevraagd naar hun woonwensen, geven mensen voorkeuren op die liggen in lijn met wat ze kennen. In een woonomgeving met veel grondgebonden woningen gaat de uitgesproken voorkeur vaak ook uit naar een grondgebonden woning. Dit is in de verdeling van de woonvoorkeuren van de inwoners van Eindhoven duidelijk zichtbaar. Eindhoven kent voor een grote stad een groot aandeel woningen in ruime, groene woonmilieus, met veel laagbouwwoningen en dat komt terug in de voorkeuren. De praktijk is de afgelopen jaren al aanmerkelijk anders. Figuur 4.4: Gemeente Eindhoven. Gerealiseerde verhuizingen, 2017 - 2022 Starters

Figuur 4.3: Gemeente Eindhoven. Kwalitatieve woonvoorkeuren, 2021

1-2 phh tot 35 jaar

Starters

1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar

1-2 phh tot 35 jaar

1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar

1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar

1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar

1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar

1-2 phh ouder dan 75 jaar

1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar

Gezinnen

1-2 phh ouder dan 75 jaar

0%

Gezinnen 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Huur grondgebonden sociaal

Huur appartement sociaal

Huur grondgebonden middenhuur/dure huur

Huur appartement middenhuur/dure huur

Koop grondgebonden betaalbaar

Koop appartement betaalbaar

Koop grondgebonden duur

Koop appartement duur

20%

40%

60%

80%

100%

Huur grondgebonden sociaal

Huur appartement sociaal

Huur grondgebonden middenhuur/dure huur

Huur appartement middenhuur/dure huur

Koop grondgebonden betaalbaar

Koop appartement betaalbaar

Koop grondgebonden duur

Koop appartement duur

Bron: CBS-Microdata.

Bron: WoON 2021.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

37

Huishoudens betrekken veel vaker een huurwoning dat uit de woonvoorkeuren blijkt. Het lukt veel minder vaak om een woning te kopen in Eindhoven dan men zou willen. Binnen de huursector is de gerealiseerde verhuizing veel vaker een appartement, en dan vaak een appartement in de middenhuur of dure huursector, dat de voorkeur heeft, zeker bij starters en jonge huishoudens. In de koopsector is de gerealiseerde verhuizing minder vaak een grondgebonden woning en vaker een appartement dan uit de woonvoorkeuren blijkt. Ook koopt men vaak duurder dan verwacht of gewenst. Uit de gerealiseerde verhuizingen blijkt het belang van het middenhuur en het dure huursegment in Eindhoven. De woningen zijn niet de eerste keus van veel woningzoekenden, maar veel huishoudens, met name starters en jonge, kleine huishoudens, zijn geholpen met een woning in dit segment. Binnen de middenhuur en de dure huur zijn appartementen het grootste segment.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Interviews: mogelijkheden om de realisatie van woningbouw te versnellen Ontwikkelaars, makelaars en bedrijfsleven zijn kritisch op de haalbaarheid van de woningbouwambities in Eindhoven. De huidige doelstelling om jaarlijks 3.000 woningen te bouwen wordt niet gehaald. Marktpartijen doen diverse voorstellen om de woningbouwproductie te verhogen: • Intensievere samenwerking tussen overheid en marktpartijen bij de uitwerking van woningbouwplannen. Bijvoorbeeld door het starten van een consortium waarbij je in een vroegtijdig stadium ontwikkelende partijen selecteert die ontwikkellocaties uitwerken. Of het geven van een afbouwgarantie waarbij ontwikkelaars de zekerheid krijgen dat niet verkochte woningen (als de minimale 70% niet gehaald zou worden) worden afgenomen. • Beperk de stapeling van kwaliteitseisen (betaalbaarheid, duurzaamheid, levensloopgeschiktheid, etc.). Stel het minder als harde norm, maar zet het vooral in op locaties waar bepaalde kwaliteit het meest wenselijk is. Het werken met de Ambitieroos is een goed voorbeeld hiervan. • Beperk de bezwaarprocedures. Ontwikkelaars ervaren nu dat procedures om tot een vastgesteld Omgevingsplan te komen lang duren. Dit komt mede doordat omwonenden van woningbouwinitiatieven bezwaar aantekenen. Op landelijk niveau is wetgeving in de maak om bezwaarprocedures te beperken.

Dit moet zo snel mogelijk op lokaalniveau worden toegepast. • Hanteer zoveel mogelijk consistent beleid. In de praktijk zal dit lastig zijn omdat beleid wordt aangepast aan nieuwe maatschappelijke (woon)trends. Belangrijk is vooral terughoudend te zijn nieuwe beleidskaders toe te passen op woningbouwinitiatieven die al enige tijd in procedure zijn. • Geef meer prioriteit aan woningbouwlocaties die snel gerealiseerd kunnen worden. Vaak zijn dit locaties die wat verder van het centrum zitten en daardoor minder in het oog springen, maar hier kunnen wel meer ‘meters’ worden gemaakt omdat er vaak minder knelpunten zijn (qua grondpositie, mogelijke bezwaarprocedures, etc.).

38

5 Toekomstige woningbehoefte in beeld De grootste woningvraag in de komende jaren komt van kleine huishoudens. Het aantal alleenstaande huishoudens en tweepersoonshuishoudens in de stad neemt toe. Er komen meer jonge mensen naar Eindhoven en de ontwikkelingen in de hightechindustrie zorgen voor een toestroom van jonge hoogopgeleiden. Achter deze toestroom ontstaat veel werkgelegenheid bij bedrijven in de toelevering en logistiek en in brede economische zin. En de ontwikkelingen zullen naar verwachting zorgen voor een impuls bij de hogescholen en de TU/e. Naast deze groei van kleine huishoudens neemt ook het aantal gezinnen in de stad toe. De verwachting is dat buitenlandse werknemers in de toekomst vaker met hun gezin naar Nederland komen. In dit hoofdstuk gaan we in op de woningbehoefte in Eindhoven en op de vraagstukken die dat met zich meebrengt vanwege de beschikbare ruimte binnen de stadsgrenzen. We leggen de basis vanuit de provinciale huishoudensprognose en behandelen daarna scenario’s waarin de ontwikkelingen in de hightechindustrie zorgen voor een veel grotere vraag naar woningen in de regio en in de stad.

in op de behoefte aan sociale huurwoningen in Eindhoven, vanuit de ontwikkeling van de groep huishoudens met een laag inkomen die zijn aangewezen op een huurwoning in dit prijssegment. Op dit moment is 35% van de woningvoorraad in Eindhoven een sociale huurwoning. Op basis van de demografische ontwikkeling volgens de provinciale trendprognose neemt de behoefte aan sociale huurwoningen in Eindhoven de komende jaren verder toe met zo’n 6.800 woningen plus ruim 1.000 woningen om het huidige tekort (deels) in te lopen. We trekken de trend uit het verleden echter niet zonder meer door omdat de woonvoorkeuren van ouderen onder invloed van de generatiewissel die gaande is aan het veranderen zijn. Steeds meer mensen uit de babyboomgeneratie verhuizen naar een voor ouderen geschikte woning maar kiezen daarbij minder vaak dan in het verleden voor een sociale huurwoning, maar kiezen bewust voor een koopwoning of een middeldure of dure huurwoning. We doen daarom een afslag op de ontwikkeling van de vraag naar sociale huurwoningen om te compenseren voor dit generatie-effect.

5.1 Ontwikkeling van de behoefte aan sociale huurwoningen De behoefte aan sociale huur wordt deels bepaald op basis van woonwensen die huishoudens hebben. Maar minstens zo belangrijk zijn de toewijzingseisen (gehanteerd prijspeil: 2024). Wettelijk is hierbij vastgelegd dat eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 47.699 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 52.671 tot de doelgroep van woningcorporaties behoren. Voor hen zijn sociale huurwoningen tot € 880 bedoeld. We gaan daarom eerst

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

39

Figuur 5.1: Gemeente Eindhoven. Ontwikkeling extra behoefte aan sociale huurwoningen op basis van de provinciale huishoudensprognose, 2023 - 2030

9.000 1.035

8.000 7.000

6.795

6.210

6.000

5.545

-1.620 -665

5.000

5.350 -195

is de extra vraag naar sociale huurwoningen wat kleiner. We ramen de bandbreedte voor de extra vraag naar sociale huurwoningen in de periode 2023 tot en met 2030 op 5.550 tot 6.200 woningen. Aangetekend moet worden dat de vraag naar sociale huurwoningen niet alleen ingevuld hoeft te worden door corporaties, ook particuliere verhuurders zijn actief in het sociale huursegment. Met corporaties kunnen wel beter afspraken worden gemaakt over het voor een langere periode in het sociale huursegment houden van woningen.

4.000 3.000 2.000 1.000

Toename

fname

Benodigde toevoeging

E ect hoge variant

Benodigde toevoeging

E ect basisvariant

Benodigde toevoeging

enera e-e ect

Inloop woningtekort

Demogra sche ontwikkeling

0

Totaal

Bron: Provincie Noord-Brabant, Lokale Monitor Wonen, bewerking Companen.

De behoefte aan sociale huurwoningen neemt in Eindhoven in de periode 2023 tot en met 2030 op basis van de huishoudensontwikkeling volgens de provinciale prognose en een raming van de inkomensontwikkeling door het CPB toe met ruim 6.200. Dit is 28% van de totale extra woningbehoefte. We gaan daarbij uit van een variant waarin de economie niet sterk groeit en de koopkracht niet toeneemt. Dit sluit aan bij het huidige beeld (in 2023 was de economische groei in Nederland zeer beperkt en in het eerste kwartaal van 2024 was zelfs sprake van een lichte krimp). Bij een iets gunstigere economische ontwikkeling

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Interviews: doelgroepen die moeite hebben een sociale huurwoning te vinden Woningcorporaties zien dat een aantal specifieke doelgroepen het met name lastig hebben om een sociale huurwoning in Eindhoven te vinden. • Onder senioren die nu vaak in een grote woning wonen, is er veel vraag naar een levensloopgeschikte huurwoning. De meeste corporaties richten zich daarom vooral op de bouw van appartementen. Deze doelgroep zoekt vooral een levensloopgeschikte woning in de buurt (of dichtbij) van de plek waar ze nu wonen. • Jongeren tot 23 jaar zoeken een zeer betaalbare huurwoning. Zeker als men geen kwetsbare achtergrond heeft (en daarmee niet in aanmerking komt voor urgentie) moet men eerst veel inschrijftijd opbouwen, alvorens men kans maakt op een huurwoning. Woningcorporaties proberen wel met specifieke labelling meer woningen toe te wijzen aan deze doelgroep. • Jonge doorstromers die een gezin willen stichten en daardoor iets ruimer willen wonen, hebben moeite om deze grotere huurwoning te vinden. Voor een deel gaat het hier ook om huishoudens met een middeninkomen die eigenlijk door willen stromen naar een betaalbare koopwoning, maar wegens gebrek aan aanbod langer in de sociale huursector blijven.

40

Interviews: kwalitatieve woonwensen in de sociale huur Woningcorporaties zien de laatste jaren diverse kwalitatieve woonwensen opkomen bij de vraag naar sociale huur: • Net als voor de koopsector geldt dat gedeelde voorzieningen (zoals een gezamenlijke keuken, huiskamer, wasserette, brede gangen) steeds vaker gewenst zijn onder woningzoekenden. Vooral om vereenzaming te voorkomen. Dat geldt zowel voor jong (bijvoorbeeld studenten) als oud. • De noodzaak voor een eigen parkeerplaats neemt zeker onder jongeren af. Het gebruik van deelauto’s is onder deze doelgroep in opkomst. Woningzoekenden vinden het belangrijker dat de gereserveerde ruimte voor parkeren wordt gebruikt voor meer woonruimte of meer groen in de woonomgeving. • Ook in de sociale huursector neemt men eerder genoegen met een iets kleinere woonruimte ten opzichte van wat er in het verleden vooral gebouwd is. Zeker in het centrum van de stad is men bereid kleiner te wonen (30 tot 40 m² woonoppervlak). Daarbuiten is 50 tot 60 m² aan woonoppervlak passend. • Veel mensen zijn onderdeel van een 24-uurs economie. Leefritmes tussen bewoners verschillen. Waar de een ’s nachts rust en stilte wil, is de ander actief. Geluidsoverlast (door slechte isolatie) is hierdoor in een deel van de woningvoorraad (met name woningbezit uit de jaren ‘60/’70) een aandachtspunt.

5.2 Vraag en aanbod De bevolking verandert van samenstelling en daarmee de toekomstige woonbehoefte en woonwensen van huishoudens in de gemeente. Het aantal kleine huishoudens neemt toe, maar ook het aantal gezinnen. Ook gaat vergrijzing van de zittende bevolking een grotere rol spelen in Eindhoven. Op basis van de woonvoorkeuren van verschillende doelgroepen, de daadwerkelijke verhuisbewegingen die huishoudens maken en het aanbod dat zij achterlaten op de woningmarkt, hebben we een analyse gemaakt van de verwachte verhuizingen op de gemeentelijke woningmarkt.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Stedelijk profiel Voor de woonvoorkeuren is gebruik gemaakt van de uitkomsten van het landelijke onderzoek WoON 2021. Op basis van de demografische ontwikkelingen hebben we dit vertaald naar een veranderende woningvraag. Daarbij hebben we de mogelijkheden die er zijn om woningen toe te voegen in verschillende woonmilieus meegewogen. Zoals in het vorige hoofdstuk beschreven, gaat de eerste woonvoorkeur van veel huishoudens uit naar een grondgebonden woning met een tuin. Deze woningen zijn in de gemeente relatief veel aanwezig en mensen vragen wat ze kennen. In het ramen van de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte hebben we het profiel van de gerealiseerde verhuizingen zwaarder laten wegen dan het profiel van de gewenste verhuizingen. Het profiel van de gerealiseerde verhuizingen sluit veel beter aan bij de (ruimtelijke) mogelijkheden die er zijn in Eindhoven. Om de grote aantallen huishoudens die zich op de gemeente richten in de toekomst een plek te kunnen geven, is een omslag nodig in de wooncultuur en zal het wonen in een (hoogbouw)appartement veel vanzelfsprekender moeten worden dan nu het geval is. Aansprekend aanbod moet mensen helpen in te zien dat aantrekkelijk wonen in hoge dichtheden ook mogelijk is voor doelgroepen die zich traditioneel richten op een grondgebonden woning.

Aanbod dat met een aansprekende vormgeving, een slimme indeling en het delen van vertrekken en voorzieningen laat zien dat betaalbaar wonen op weinig vierkante meters in een inspirerende hoog-stedelijke woonomgeving heel aantrekkelijk kan zijn.

Kwalitatieve woningbehoefte Rekening houdend met het vrijkomende woningaanbod door doorstroming, is op basis van de beschreven uitgangspunten geraamd wat de aanvullende woningbehoefte is in de komende jaren.

41

Figuur 5.2: Gemeente Eindhoven. Ontwikkeling kwalitatieve woningbehoefte naar eigendom, woonvorm en prijssegment, trendscenario, 2024 - 2030 en 2031 - 2040 Huur grondgebonden sociaal Huur appartement sociaal Huur grondgebonden middenhuur Huur appartement middenhuur Huur grondgebonden dure huur Huur appartement dure huur Koop grondgebonden betaalbaar

In de periode tot en met 2030 bestaat meer dan de helft (52%) van de aanvullende woningbehoefte uit huurwoningen. Het aandeel sociale huurwoningen op de totale aanvullende woningbehoefte bedraagt zoals beschreven 28%. Er is veel vraag naar betaalbare woningen in Eindhoven. De huidige afspraken gaan al uit van een hoog aandeel betaalbare woningen in de nieuwbouw en de raming van de extra woningbehoefte in de komende jaren onderschrijft dit. Van de aanvullende woningbehoefte heeft bijna 80% betrekking op het betaalbare segment. Dit is overigens iets lager dan het huidige uitgangspunt in Eindhoven dat 85% in het betaalbare segment moet worden gerealiseerd. Een groot deel van de vraag bestaat op basis van de gekozen uitgangspunten uit appartementen. Het betreft bijna driekwart (72%) van de aanvullende woningbehoefte in de periode tot en met 2030.

Koop appartement betaalbaar Koop grondgebonden duur Koop appartement duur

-2.000

0

2024-2030

2.000 4.000 6.000 8.000 10.00012.000 2031-2040

Bron: Provincie Noord-Brabant, WoON 2021, CBS-Microdata, bewerking Companen. Tabel 5.1: Gemeente Eindhoven. Ontwikkeling kwalitatieve woningbehoefte naar relevante deelsegmenten, 2024 - 2030, 2031 - 2040 en 2024 - 2040 Deelsegment 2024 - 2030 2031 - 2040 2024 - 2040 Aandeel huur

52%

47%

50%

Aandeel sociale huur

28%

32%

30%

Aandeel betaalbaar

79%

84%

81%

Aandeel appartementen

72%

81%

76%

Behoefteontwikkeling +21.100 +18.100 +39.200 Bron: Provincie Noord-Brabant, WoON 2021, CBS-Microdata, bewerking Companen.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

In de periode vanaf 2031 verandert de samenstelling van de woningbehoefte. Omdat in de raming van de woningbehoefte is uitgegaan van de wens om het huidige woningtekort (zie ook paragraaf 4.3) al in de eerste periode (tot en met 2030) in te lopen, is de aanvullende woningbehoefte in de tweede periode (2031 tot en met 2040) wat lager dan in de eerste periode. Voorwaarde om dit te kunnen realiseren is dat daadwerkelijk voldoende woningen kunnen worden toegevoegd. Als de woningproductie achterblijft bij de geraamde behoefteontwikkeling neemt het woningtekort juist toe. De vraag van starters is naar verhouding wat lager en de vraag van middelbare en oudere kleine huishoudens groeit door. Met name het aantal alleenstaande huishoudens neemt toe onder de oudere kleine huishoudens. Daarnaast blijft het aantal gezinnen in de stad groeien volgens de provinciale prognose. Dat beeld sluit ook aan bij de signalen dat er steeds meer buitenlandse werknemers met hun gezin naar Eindhoven komen. In de periode vanaf 2031 neemt het aandeel huur op de extra woningbehoefte wat af, maar neemt binnen de huursector de vraag naar sociale huurwoningen toe. Het aandeel betaalbare woningen op de extra woningbehoefte stijgt ook. Vaak zijn dit appartementen.

42

Sociale huursector: zowel appartementen als grondgebonden woningen In de sociale huursector is er extra vraag naar zowel grondgebonden woningen als naar appartementen. De vraag naar appartementen is groter. Grondgebonden woningen worden gevraagd door jongere kleine huishoudens en gezinnen. Sociale huurappartementen zijn belangrijk voor alle groepen met een laag inkomen in de stad behalve gezinnen. Jonge kleine huishoudens met een laag inkomen vragen sociale huurappartementen, maar ook een aanzienlijk deel van de oudere huishoudens die de stap naar een levensloopgeschikte woning willen zetten, vragen een appartement in de sociale huursector. In de praktijk is de vraag van oudere huishoudens vooral een vraag naar een geschikte woning op een passende locatie. Deze vraag kan vaak ook worden ingevuld met kleinere grondgebonden woningen. Middenhuur en dure huur: appartementen en levensloopgeschikte woningen Er is momenteel vraag naar grondgebonden woningen in de middenhuur en de dure huur, maar de voorkeur van veel woningzoekenden gaat uit naar een betaalbare koopwoning. Vraag en aanbod zijn in de eerste jaren in dit segment in evenwicht als er betaalbare koopwoningen worden toegevoegd. In de middenhuur en de dure huursector ontstaat op termijn (na 2030) mogelijk meer aanbod dan vraag naar grondgebonden woningen.

Deze vraag ontstaat omdat veel huishoudens de voorkeur geven aan het kopen van een grondgebonden woning. Als er minder grondgebonden koopwoningen in het betaalbare segment worden toegevoegd dan uit de aanvullende behoefte blijkt, dan kiezen huishoudens toch voor een grondgebonden huurwoning in de middenhuur of de vrije huursector en doen de genoemde potentiële overschotten zich in de praktijk niet voor.

4

De vraag naar appartementen in de middenhuur is getalsmatig vooral afkomstig van starters en jongere kleine huishoudens. Middelbare huishoudens vragen deze woningen ook, maar deze vraag is getalsmatig kleiner. Een deel van de oudere huishoudens die een geschikte woning willen huren, richt zich ook op het middenhuursegment. Zij willen zorgeloos en comfortabel wonen in een geschikt appartement. Ook deze vraag is getalsmatig kleiner dan van de jongere huishoudens. De vraag in het dure huursegment is vaker afkomstig van kleine huishoudens in de leeftijd vanaf 35 jaar, maar ook jongere huishoudens en ouderen vragen deze woningen. Starters richten zich veel minder op dit segment. Koop: accent op appartementen, maar ook veel extra vraag naar grondgebonden woningen Er is veel extra vraag naar koopappartementen in Eindhoven, met name in het betaalbare segment (tot € 390.000). Het is een vraag die in belangrijke mate afkomstig is van startende huishoudens en al zelfstandig wonende huishoudens in de leeftijd tot 55 jaar. Jongere huishoudens vragen daarbij vaker een goedkoper appartement, in het prijssegment tot € 320.000. Een constructie als Slimmer Kopen kan starters daarbij de broodnodige opstap bieden 4. Ook oudere huishoudens vragen betaalbare koopappartementen, maar deze groep is getalsmatig kleiner in Eindhoven.

Een (klein) deel van de vraag naar betaalbare koopappartementen is afkomstig van gezinnen. Daarnaast vraagt een deel van de ouderen een koopappartement. Vaak is dit een vraag naar dure koopappartementen. Met het ouder worden van de babyboomgeneratie komen er meer ouderen die ook op hoge leeftijd (75+) weer kiezen voor een koopwoning. De vraag naar grondgebonden koopwoningen is naar verhouding vaak een vraag van gezinnen, maar ook kleine huishoudens vragen deze woningen in

Slimmer Kopen is een woonproduct dat mensen met een lager inkomen in staat stelt om met korting een woning te kopen van een woningcorporatie. De corporatie behoudt daarbij het recht op terugkoop zodat de woning later weer verhuurd zou kunnen worden.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

43

Eindhoven (ook ouderen in de leeftijd tot 75 jaar; vanaf 75 jaar gaat de voorkeur grotendeels uit naar appartementen). Als er minder aanbod is dan er vraag is naar betaalbare koopappartementen, neemt de druk op het middenhuursegment toe. Huishoudens die de voorkeur geven aan het kopen van een woning, maar een duurder koopappartement niet kunnen betalen, richten zich dan eerst op een appartement in het middenhuursegment.

Regulering particuliere huursector De Wet betaalbare huur regelt dat de huren van woningen in het middenhuursegment worden gereguleerd op basis van de geboden woonkwaliteit aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel (WWS), zoals dat ook in de sociale huursector gebeurt. De Wet is één van de maatregelen die de afgelopen jaren is genomen met betrekking tot de vrije huursector. Eerder werden instrumenten als de opkoopbescherming geïntroduceerd en werden fiscale maatregelen getroffen om het opkopen van woningen door beleggers, met het oogmerk deze in de vrije huursector te verhuren, minder aantrekkelijk te maken. Al deze maatregelen samen lijken ertoe te leiden dat het aanbod van particuliere verhuurders in het middenhuursegment en in het dure huursegment afneemt. Dit is een belangrijk aandachtspunt voor een stad als Eindhoven. Als investeerders zich terugtrekken uit deze segmenten, komen de woningen waarschijnlijk op de koopmarkt. Aan de ene kant sluit dit aan bij de wens van veel huishoudens om een woning in Eindhoven te kopen. Aan de andere kant is niet iedereen die nu een woning huurt in het middelhuursegment in staat om een vergelijkbare woning te kopen. De particuliere huursector speelt een belangrijke rol in Eindhoven. Ook een deel van de buitenlandse werknemers die tijdelijk naar de stad komen is vanuit het oogpunt van flexibiliteit aangewezen op de huursector.

Dit is door de groei van de hightechindustrie een groeiende groep.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Interviews: verschillende meningen over betaalbaarheidsambities De gemeente Eindhoven heeft als ambitie om 85% van de woningbouwopgave in het betaalbare segment (huur en/of koop) te realiseren. In vrijwel elk interview in het kader van het woningbehoefteonderzoek wordt deze ambitie door de geïnterviewde zelf ter sprake gebracht. De meningen over de ambitie lopen uiteen. • Met name makelaars en ontwikkelaars vinden de norm te hoog. Het zet de realisatie van woningen onder druk, omdat woningbouwplannen daarmee niet haalbaar zijn. • Andere organisaties (zoals belangenbehartigers, architecten) zijn in de basis positief over de gemeentelijke betaalbaarheidsambities, omdat een substantieel deel van de vraag uitgaat naar het betaalbare segment. Dat blijkt ook uit de raming van de kwalitatieve woningbehoefte. Bovendien is betaalbare woningbouw noodzakelijk om te voorkomen dat Eindhoven straks voor een groot deel van de woningzoekenden niet meer te betalen is. • Een risico van een hoge betaalbaarheidsambitie is dat andere kwaliteitseisen volledig ondergeschikt raken aan de huur- of kooprijs. Diverse geïnterviewden suggereren daarom dat nagedacht moet worden over een minimum woonoppervlak (bijvoorbeeld 50 m²), om te voorkomen dat er te kleine, incourante woningen op de markt komen.

5.3 Vraag naar nieuwe woonvormen De demografische ontwikkeling van Eindhoven in de komende jaren laat een toename zien van zowel kleine huishoudens, vaak alleenstaanden, maar ook van gezinnen. Het gaat getalsmatig om een aanzienlijke groei. Daar komen de ontwikkelingen rond de snelle groei van de werkgelegenheid in de hightechindustrie bij. De woonopgave van Eindhoven leidt tot veel meer ruimtebeslag voor het wonen. En die ruimte is schaars, zowel in de bestaande stad als aan de randen. Het is een uitdaging om toch voor de huidige en toekomstige inwoners voldoende woonruimte te kunnen bieden. Daarvoor zijn van de kant van de aanbieders creatieve oplossingen nodig. Dit vraagt van veel inwoners een

44

verandering in denken over het wonen, een omslag in wooncultuur. De traditionele eengezinswoning met voor- en achtertuin voldoet niet meer aan de eis om de beperkte ruimte adequaat in te vullen. Dit betekent met name voor de favoriete, ruime Brabantse manier van wonen nogal wat. Zo’n verandering in wooncultuur vraagt tijd. We zien in den lande - maar zeker ook in Eindhoven al jaren voorlopers die experimenteren met nieuwe, vaak kleinere woonvormen. Deze beweging zal een stuk breder gedeeld moeten worden om de Eindhovense woonopgave te kunnen herbergen. Uiteindelijk komt dit gemiddeld neer op een groter aantal inwoners per m2 woonvolume. Internationale vergelijkingen laten zien dat dat elders ook mogelijk is. Dus waarom niet in Nederland? De omslag in wooncultuur reikt verder dan de woning. Juist een vermindering van het aantal m2 woning maakt extra zorg en aandacht noodzakelijk voor de woonomgeving, niet zozeer in omvang, maar vooral in kwaliteit.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Interviews: minder ‘eigen woonruimte’, meer gedeelde ruimte Makelaars en ontwikkelaars constateren dat de vraag naar kleinere woonruimte toeneemt. Dat komt door de groei van het aantal 1+2 persoonshuishoudens, maar ook door financiële redenen (woningzoekenden zijn bereid iets aan woonoppervlak en/of eigen voorzieningen in te leveren als men daarvoor wel een betaalbare woning kan bemachtigen). Een gedeelde keuken en wasserette zijn daarbij ook opties. De bereidheid om vierkante meters of eigen voorzieningen op te offeren is er alleen als er in de directe omgeving (in de plint van het gebouw of in de buurt) voldoende voorzieningen zijn. Denk aan winkels, horeca, ontmoetingsplekken, sportschool, etc. Gedeelde voorzieningen (zoals een gedeelde keuken, wasruimte of tuin) worden niet alleen vanwege financiële redenen genoemd, maar ook om spontane ontmoeting te creëren. Dat kan overigens ook door gemeenschappelijke gangen in een appartement ruim genoeg te maken zodat bewoners eerder geneigd zijn met elkaar in gesprek te gaan. De vraag naar gedeelde voorzieningen komt in de eerste plaats van jongeren/starters die op zoek zijn naar een betaalbare woning op een dynamische plek in de stad. Maar ook onder ouderen is er behoefte aan gedeelde voorzieningen, zoals een gemeenschappelijke tuin of huiskamer.

Om vereenzaming tegen te gaan of als plek waar mensen elkaar kunnen treffen om elkaar te ondersteunen/klusjes voor elkaar uit te voeren (community building).

45

Een palet van mogelijkheden voor minder ruimteconsumptie De lucht in Het stapelen van woningen tot appartementen is een voor de hand liggende mogelijkheid om meer mensen te kunnen huisvesten, ook al moet men zich Little C Rotterdam niet vergissen in de buitenBron: Brochure. ruimte die nodig kan zijn voor allerlei voorzieningen zoals parkeren. Appartementen kunnen in het algemeen voldoen aan de woonwensen van kleinere huishoudens die – omdat deze doorgaans gesitueerd worden in bestaande stadswijken – georiënteerd zijn op de voorzieningen in de omgeving. In sommige gevallen streeft men er zelfs naar om ook gezinnen met kinderen aan te trekken. Daarbij gaat het meestal om hele jonge kinderen of juist om pubers. Een voorbeeld daarvan is Little C in Rotterdam. Huurprijzen variëren van € 875 tot € 1.950 per maand. Een op korte termijn te realiseren Eindhovens voorbeeld zijn de drie woontorens bij het Centraal Station (District E) met ruimte voor 600 tot 800 woningen met in de plint ruimte voor werken en verblijven. Onder de gebouwen komt een eenlaagse parBron: Eindhovens Dagblad. keerkelder met ruimte voor deelauto’s en fietsparkeren. Ongeveer een vijfde van de woningen in het project worden sociale huurwoningen.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Een ander grootstedelijk voorbeeld is Amsterdam Vertical met 168 woningen bij het Station Sloterdijk in Amsterdam. Onderdeel van het project is om het stationsgebied te transformeren tot een aantrekkelijke combinatie van wonen, werken, ontspannen en groen. Het project bestaat uit een combinatie van hoogbouw en laagbouw met geveltuinen en daktuinen. Op een binnenplein op hoogte komen eengezinswoningen. De plint is zo ingericht dat een kleinschalige uitstraling ontstaat, waardoor de Amsterdam Vertical menselijke maat niet verdwijnt. In de laagbouw koBron: Heijmans. men commerciële ruimtes waar bewoners, bezoekers en ondernemers elkaar kunnen ontmoeten. Hier zijn een restaurant, een fitnessruimte en flexibele werkplekken bedacht. De koopprijzen in het project zijn hoog, tussen € 6.500 en € 7.000 per vierkante meter. Belangrijke kenmerken van deze voorbeelden zijn een combinatie van wonen met werken, locatie in of tegen het stadscentrum, uitstekende ontsluiting per openbaar vervoer en verbinding met de omgeving.

46

Gebruik bestaande gebouwen Functiewijziging Het opnieuw gebruiken van bestaande gebouwen met functiewijzigingen, is een belangrijke mogelijkheid om ruimte te scheppen voor nieuwe woningen. Eindhoven kent daar een landelijk fameus voorbeeld van op het voormalige terrein van Bron: Brochure. Philips, Strijp S. Op deze plek ontstaat een vernieuwend stuk stad waar je als open, creatief en ondernemend persoon je prettig voelt en waar je gestimuleerd wordt om je te ontplooien. Vroeger, nu en in de toekomst! Strijp-S is de plek waar nieuwsgierigen en creatieven tot volle bloei komen. Het gebied bruist dankzij de vele nieuwe initiatieven die hier van de grond komen. Het kent een aangename combinatie van jonge en meer gerenommeerde bedrijven met een creatieve inslag, een gedifferentieerd en vernieuwend woonmilieu en zeer uiteenlopende vormen van vrijetijdsbesteding. Optoppen Optoppen is het toevoegen van woningen door een bestaand gebouw te verhogen met één of meerdere bouwlagen. Uit onderzoek blijkt dat optoppen landelijke voor ongeveer 100.000 Bron: BZK. extra woningen kan zorgen tot 2030. Daarmee is het, zo geeft het Ministerie van BZK aan, een goede manier om bestaande bebouwing beter te benutten en bij te dragen aan de

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

woningbouwopgave. Inmiddels is bekend geworden dat Eindhoven met het ministerie van BZK gaat deelnemen aan een pilot rond optoppen. Kleiner wonen Wonen in appartementen in hoogbouw betekent uiteraard nog niet dat de ruimteconsumptie per bewoner minder wordt dan gemiddeld. In de praktijk is er een grote differentiatie in vloeroppervlak, die mede samenhangt met wat de bewoners zich kunnen veroorloven. Vooral onder druk van de prijs van het wonen, maar ook als gevolg van de toename van de kleine huishoudens, zien we steeds Indeling 25 m2 meer kleinere woonoppervlakten. Bij studentenkamers was dat altijd al het geval, maar ook voor meer reguliere woningzoekenden worden tegenwoordig al appartementen aangeboden vanaf zo’n 25 tot 40 m2. Dat is heel wat minder dan het Nederlands gemiddelde van 53 m2. En dergelijke maten zien we niet alleen bij gestapelde bouw, maar ook bij grondgebonden woningen. De tiny houses zijn daar voorbeelden van, maar ook de opkomende trend van het woningdelen in eengezinswoningen die door de daling van de huishoudengrootte minder nodig zijn. Het aloude woningsplitsen (van grote woningen) krijgt hiermee een nieuwe vorm. Verplaatsbare tijdelijke woningen Efficiënter grondgebruik is ook mogelijk door gronden die voorlopig niet nodig zijn te bestemmen voor tijdelijke woningen die demontabel en verplaatsbaar zijn en later naar een

Bron: NDW21.

47

andere (tijdelijke) locatie kunnen verhuizen: de zogenoemde flexwoningen. Een actueel voorbeeld is NDW21 in Nijmegen. Binnen een grootschaliger gebiedsontwikkeling realiseerden de gemeente met drie corporaties 500 flexibele en duurzame woningen. Deze zijn vooral bedoeld voor huishoudens van één of twee personen: jongeren, studenten, starters, statushouders, spoedzoekers. De kleinste appartementen hebben op de begane grond een wasserette, wat wonen op 15 m2 beter mogelijk maakt. Naar elkaar omzien, in gemeenschappelijkheid Niet meer anoniem wonen, je buren kennen, inspringen voor elkaar, ontmoetingsruimten maken zijn thema’s die sterk aan belang winnen. Dit is mede het gevolg van de veroudering van de bevolking, het afschaffen van verzorgingshuizen, het zo lang mogelijk thuiswonen met zelfs zware zorg aan huis. Dit heeft geleid tot woonprojecten waarin gemeenschappelijkheid en naar elkaar omzien als het ware zijn ingebouwd. Bekend voorbeeld is het hofjeswonen (Knarrenhofjes). Deze voorbeelden zijn doorgaans grondgebonden situaties met veel groen. Dit leidt niet tot efficiënter grondgebruik. Betere voorbeelden zijn het geclusterd wonen met mogelijkheid tot ontmoeting en zorgverlening.

De huidige onderzoeken (zoals ook Companen die in den lande uitvoert) laten een grote behoefte zien aan geclusterd wonen voor ouderen en verder ook aan andere (zorg)doelgroepen, zoals mensen met lichamelijke of verstandelijke beperking, uitstromers uit instellingen (beschermd wonen, jeugdzorg). Door dit geclusterd wonen in appartementengebouwen onder te brengen en daarmee ook doorstroming vanuit bestaande woningen te bevorderen, kan aanzienlijk ruimte worden bespaard. De appartementen kunnen relatief klein zijn met mogelijkheden tot ontmoeting elders in het gebouw. Ook combinaties van jonge en oude bewoners komen voor.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Interviews: hoogbouw aantrekkelijker maken voor meer doelgroepen Op dit moment bestaat ongeveer 60% van de woningvoorraad in Eindhoven uit eengezinswoningen. Van de tien grootste Nederlandse gemeenten hebben alleen Tilburg, Almere en Breda een groter aandeel eengezinswoningen. De geïnterviewden geven aan dat de sterke nadruk op eengezinswoningen doorwerkt in de huidige woonwens van woningzoekenden in Eindhoven. In de basis wenst het grootste deel van de woningzoekenden in Eindhoven een grondgebonden woning met voor- en achtertuin en eigen parkeerplek. Toch zal Eindhoven de komende jaren veel meer het accent moeten leggen op de bouw van appartementen dan grondgebonden woningen. Vooral vanwege de beperkte beschikbare ruimte. Willen we de komende jaren veel meer woningen bouwen, dan zal er meer de hoogte in gebouwd moeten worden. Op veel plekken gebeurt dit al of zijn plannen gemaakt, zoals op het Stadshuisplein en Strijp-S, maar dit zou op veel meer plekken moeten gebeuren en er zou ook hoger gebouwd moeten worden aldus veel geïnterviewden. Voor een deel van de woningzoekenden is het wonen in een (hoogbouw)appartement geen grote opoffering in hun woonwens, mits zij daarvoor een betaalbare woning in een dynamische woonomgeving terugkrijgen.

De uitdaging zit vooral in het aantrekkelijk houden van de stad voor gezinnen, zodat Eindhoven een diverse stad is en blijft voor een mix aan doelgroepen (zowel binnen als buiten de Ring). Met name voor de doelgroep gezinnen is een grondgebonden woning nu nog het uitgangspunt. Er worden wel experimenten gedaan om ook voor deze doelgroep appartementen te bieden (bijvoorbeeld Nieuw-Bergen). Het moet dan gaan om appartementen waarbij veel licht, groen en ruimte aanwezig is (beleving van een stadstuin in een appartementencomplex). Bijvoorbeeld door het creëren van brede gangen en gezamenlijke binnentuinen.

De regionale roltrap De behoefte aan grondgebonden wonen zal altijd blijven bestaan. Eerder constateerden we dat het op grotere schaal voldoen aan een extra behoefte aan grondgebonden woningen niet meer goed mogelijk is vanwege onvoldoende ruimte binnen de stadsgrenzen. De vraag is in hoeverre dit een probleem is.

48

Eindhoven heeft binnen de regio een roltrapfunctie: jongeren trekken naar de stad, vormen grotere huishoudens met kinderen en trekken naar de suburbs, in de grondgebonden woonmilieus binnen de stad en in de randgemeenten waar ruimte en groen aanwezig is. Deze roltrapbeweging verdraagt zich uitstekend met de andere invulling van de stedelijke ruimte voor het wonen. Althans, onder de voorwaarde dat de randgemeenten niet aan “cherry picking” doen, maar ook hun aandeel in de sociale woonopgave nemen (“fair share”). De stad kiest er in deze benadering dan voor niet voor alle doelgroepen in dezelfde mate te voorzien in extra woonbehoefte, maar de woningmarkt regionaal te bezien. Een aandachtspunt is de ‘horizontale loopband’. In het principe van de stedelijke roltrap is een beweging naar buiten ook een beweging omhoog, een volgende stap in de wooncarrière naar een grotere woning dan wel een woning met meer luxe. Als veel welvarende woningzoekenden zich richten op een woning in de stad, bestaat de kans dat minder welvarende woningzoekenden geen plek meer kunnen vinden en de stad moeten verlaten (zie ook paragraaf 3.5).

Interviews: trends woonomgeving Ook in de woonomgeving is een trend te zien naar meer gedeelde woon- en leefruimte. • De wens voor een eigen tuin (met name voortuin, maar ook achtertuin) wordt wat minder belangrijk als dat gecompenseerd kan worden door aantrekkelijke gezamenlijke groenvoorzieningen dicht in de buurt (of bij voorkeur) de eigen straat. • Een eigen parkeerplek voor de deur wordt met het toenemende gebruik van deelauto’s minder belangrijk gevonden. Mensen hebben liever dat een deel van de parkeerruimte wordt gebruikt voor een groene, breed opgezette straat (waar kinderen veilig kunnen spelen) of voor meer woonruimte. Deze wens hangt wel samen met lokale factoren als: − Organisatiekracht in de wijk. − Het belang dat bewoners hechten aan duurzaamheidsmaatregelen. − Locatie binnen de stad: hoe verder van het centrum af, hoe belangrijker een eigen parkeerplek voor mensen wordt gevonden.

Terug naar de stad Een ander aandachtspunt is dat als de kinderen het huis uit zijn vaak weer het verlangen ontstaat om naar de voorzieningen in de stad terug te keren. Oudere huishoudens die in een eerdere levensfase de stad hebben verlaten omdat zij kozen voor een rustige, veilige woonomgeving voor de kinderen, keren in de empty nest-fase weer terug naar de stad. Dat vraagt aantrekkelijke woningen voor (vaak welvarende) senioren op voor hen aantrekkelijke locaties. Het gaat om levensloopgeschikte woningen, appartementen of grondgebonden woningen, nabij het centrum met een goede verbinding naar het centrum. Vaak is de wens een woning te kopen.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

49

Interviews: nieuwe woontrends De behoefte aan gedeelde woonruimtes en aantrekkelijker maken van hoogbouw voor meerdere doelgroepen zijn de woontrends die het vaakst te horen waren in de interviews. Daarnaast zijn de volgende trends genoemd: • Woongemeenschappen (CPO, wooncoöperaties, friends wonen) als middel om: een betaalbaar(dere) woonvorm te creëren, meer onderlinge samenhang tussen bewoners te creëren, meer regie te houden over hoe pand, woning, woonomgeving wordt onderhouden. Voorheen werden woongemeenschappen (met name het proces om daar te komen) als complex en langdurig gezien. Maar door geslaagde experimenten (onder andere Klein Zwitserland op Strijp-S) worden woongemeenschappen bij meer mensen bekend en als kansrijk gezien. • Flexibele indeling van woningen/wooncomplexen. Huishoudens veranderen veel sneller van samenstelling en woonwens dan in het verleden het geval was. Dat geldt landelijk, maar zeker voor Eindhoven, door de internationalisering en toename van 1+2 persoonshuishoudens. Steeds meer mensen zoeken daarom een woonplek die kan meebewegen met hun veranderende huishouden. Bijvoorbeeld een woonplek die door het toevoegen of verwijderen van tussenwanden eenvoudig zelfstandiger, groter of juist kleiner te maken is.

Figuur 5.3: Gemeente Eindhoven. Schematische weergave doorstroming in de bestaande woningvoorraad naar doelgroep en woningmarktsegment, 2023 - 2030

Bron: Provincie Noord-Brabant, WoON 2021, CBS-Microdata, bewerking Companen.

5.4 Starters en doorstromers In de raming van de aanvullende woningbehoefte in de komende jaren, is rekening gehouden met doorstroommogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad. Doorstromers laten een woning achter bij verhuizing en betrekken een andere woning. Starters en vestigers zijn doelgroepen die geen woning achterlaten op de Eindhovense woningmarkt, maar wel een woning betrekken. Aan de andere kant wordt een deel van de bestaande woningen vrijgemaakt door mensen die de gemeente verlaten, verhuizen naar een verzorgingsplek, verhuizen of overlijden. Het volgende figuur laat schematisch zien hoe de doorstroming binnen de verschillende delen van de woningmarkt verloopt.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Starters en vestigers (vaak kleinere huishoudens) verhuizen vaak naar een huurappartement. Een deel ‘landt’ in de koopsector. Dit zijn naar verhouding wat vaker vestigers. Starters en vestigers zijn een belangrijke verhuizersgroep die huurappartementen betrekken. Nog groter is de groep doorstromers die van het ene huurappartement naar een volgend huurappartement gaan. Daarnaast wordt een deel van de huurappartementen betrokken door doorstromers vanuit grondgebonden woningen. Deels zijn dit huishoudens die een levensloopgeschikte woning nodig hebben, maar er zijn ook andere verhuismotieven. Grondgebonden koopwoningen worden deels betrokken door starters en vestigers, en deels door doorstromers vanuit huurwoningen die een stap

50

zetten op de stedelijke roltrap. Een deel van de vrijkomende koopappartementen wordt betrokken door doorstromers die een huurappartement achterlaten en eenzelfde stap zetten, maar binnen de meer stedelijke woonmilieus. En tot slot komt het binnen de huursector geregeld voor dat de stap wordt gezet van een huurappartement naar een grondgebonden huurwoning.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

51

6 Woningbehoefte, Woondealafspraken en project Beethoven De in het vorige hoofdstuk beschreven ontwikkeling van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte is gebaseerd op de provinciale bevolkings- en huishoudensprognose. Deze prognose is een trendprognose waarin ontwikkelingen in het recente verleden de basis vormen voor het ramen van de huishoudensontwikkeling in de komende jaren. Daarbij wordt wel degelijk rekening gehouden met de effecten van ontwikkelingen in de werkgelegenheid die voor de komende periode worden voorzien, maar worden deze gerelateerd aan de trend uit het verleden. Navraag bij de provincie leert dat de afspraken die in het kader van project Beethoven worden gemaakt, maar ten dele zijn meegerekend in de provinciale prognose.

6.1 Woondeals De gemeente Eindhoven heeft als onderdeel van de regio Zuidoost-Brabant met provincie en Rijk Woondealafspraken gemaakt voor de periode 2022 tot en met 2030. Regionaal gaat het om ruim 45.000 woningen (bruto), waarvan zo’n 21.400 in Eindhoven. Voor de periode 2031 tot en met 2040 is een herijking en verrijking van de Woondeal in de maak. Hiervan is op dit moment bekend dat het zal gaan om nog eens (bruto) 55.000 woningen in de regio, waarvan (als dezelfde verhoudingen worden aangehouden als in de huidige Woondeal) ruim 26.000 in Eindhoven.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

6.2 Project Beethoven: afspraken Onder de noemer ‘Project Beethoven’ worden door het Rijk en de regio grote bedragen geïnvesteerd om de Nederlandse microchipindustrie en de activiteiten in Brainport Eindhoven te kunnen laten groeien. Onderdeel van het pakket maatregelen dat hiervoor is opgesteld, is het naar voren halen van de bouw van 17.000 woningen in de Metropoolregio Eindhoven van de periode na 2030 naar de periode tot en met 2030. Dat betekent dat de opgave voor de regio tot en met 2030 niet bestaat uit het (bruto) toevoegen van 45.000 woningen, maar uit het toevoegen van 62.000 woningen. Daar komt de afspraak bij dat ook 2.280 extra onzelfstandige studentenwoningen worden toegevoegd in de regio. Bij elkaar behelst project Beethoven daarmee het toevoegen van zo’n 64.300 woningen tot en met 2030, waarvan zo’n 30.400 in Eindhoven. Rekening houdend met het feit dat in de huidige Woondealperiode in 2022 en 2023 al woningen zijn gerealiseerd, bedraagt de restopgave voor de jaren tot en met 2030 in Eindhoven het bruto toevoegen van zo’n 3.800 woningen per jaar. We duiden deze ontwikkeling in dit rapport aan als ‘Beethoven – Convenant’.

6.3 Hightech groeiscenario Inmiddels is duidelijk dat ASML een groei verwacht van het aantal arbeidsplaatsen in het bedrijf met 15.500 in de periode 2024 tot en met 2030. De praktijk leert dat elke arbeidsplaats bij ASML in de toeleveringsketen en in de ‘brede economie’ nog eens 2,5 arbeidsplaats oplevert in de regio. Dat betekent dat de toename met 15.500 arbeidsplaatsen bij ASML zorgt voor een totale toename van het aantal arbeidsplaatsen in de regio met zo’n 54.250. Deze groei van het aantal arbeidsplaatsen brengt een grote extra woningvraag in de regio met zich mee. Om deze woningvraag te ramen is een inschatting gemaakt van de samenstelling van de huishoudens van de nieuwe werknemers en het aandeel

52

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Figuur 6.1: Gemeente Eindhoven. Vergelijking ontwikkeling woningbehoefte volgens het trendscenario met de Woondealafspraken, Beethoven – Convenant en het Hightech groeiscenario 180.000 170.000 160.000 150.000 140.000 130.000

120.000 110.000

Trendscenario

Woondeal

Beethoven - Convenant

Hightech groeiscenario

2040

2039

2038

2037

2036

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

100.000

2023

werkenden per huishoudens. Deze samenstelling verandert in de tijd. Waar in de eerste jaren het grootste deel van de huishoudens van werknemers die naar de regio komen eenpersoonshuishoudens zijn, schuift dit in de loop van de tijd meer op richting gezinnen. Deze verschuiving is gebaseerd op de verwachtingen van geïnterviewden bij Brainport, ASML en huisvesters van expats. We ramen de extra woningbehoefte als gevolg van de banengroei bij ASML en in de keten op 37.800 woningen. Een deel van deze woningbehoefte betreft huishoudens die zich niet vestigen in de MRE, maar in omliggende gebieden (waaronder Limburg en Belgisch Limburg). De verwachting is dat 70% van de extra woningbehoefte, 26.500 woningen, betrekking heeft op de MRE. De huidige praktijk is dat 60% van de woningvraag van buitenlandse werknemers een woningvraag in Eindhoven is. De verwachting is dat dit gaat verschuiven en dat de andere regiogemeenten een groter aandeel van de buitenlandse werknemers moeten gaan huisvesten. We gaan ervan uit dat het aandeel dat in Eindhoven komt wonen opschuift van 60% nu naar 45% rond 2030. Hieruit volgt dat de uitbreiding van het aantal arbeidsplaatsen bij ASML leidt tot een vraag naar 13.900 extra woningen in Eindhoven. Een deel van de woningvraag van jonge alleenstaande werknemers is in te vullen door het delen van een woning met een andere alleenstaande.

Dit betekent naar verwachting dat de woningvraag 400 lager uitkomt, totaal 13.500 woningen. Deze extra vraag kan niet zonder meer worden opgeteld bij de ontwikkeling van de woningbehoefte op basis van de provinciale huishoudensprognose en de inloop van het woningtekort. De reden daarvoor is dat in de provinciale prognose al in enige mate rekening is gehouden met de groei van de hightechsector in de regio. Van de geraamde 13.500 extra woningen zijn 2.000 al onderdeel van de provinciale prognose en daarmee het trendscenario. Dit betekent dat de plus als gevolg van de banengroei bij ASML voor Eindhoven voor de periode tot en met 2030 neerkomt op 11.500 woningen.

Bron: Provincie Noord-Brabant, Woondeal Zuidoost Brabant, gemeente Eindhoven.

In het bovenstaande figuur is de ontwikkeling van de woningbehoefte volgens het trendscenario op basis van de provinciale huishoudensprognose, de Woondealafspraken, de afspraken in het kader van project Beethoven (Beethoven – Convenant) en het Hightech groeiscenario, met elkaar in de tijd vergeleken. • Het trendscenario ligt in de eerste jaren iets boven de Woondealafspraken omdat het actuele woningtekort in dat scenario in de eerste periode wordt ingelopen. • De Woondealafspraken voor de periode na 2030 komen wat hoger uit dan het trendscenario op basis van de provinciale prognose voor die periode

53

(uitgaande van de genoemde extrapolatie van verhoudingen tussen Eindhoven en de regio). • Beethoven – Convenant komt neer op het naar voren halen van een deel van de woningbouw in de periode na 2030 naar de periode 2024 - 2030. Dit zorgt voor een versnelling in de eerste periode en komt over de hele periode tot en met 2040 uit op de woningvoorraad volgens de Woondealafspraken. • De potentiële woningbehoefte die voortkomt uit de banengroei in de hightechsector, de toeleveringsketen en de brede economie, het Hightech groeiscenario, komt aanmerkelijk hoger uit dan het trendscenario. De Woondealafspraken volstaan niet om in deze woningbehoefte te voorzien, ook niet met het naar voren halen van een deel van de woningproductie. Het is belangrijk om aan te tekenen dat de Woondealafspraken bruto afspraken zijn. De afspraken gaan alleen over het toevoegen van woningen, door nieuwbouw of door transformatie. Er wordt geen rekening mee gehouden dat er in de praktijk ook woningen aan de woningvoorraad worden onttrokken. Woningbehoefte is per definitie een netto behoefte. In een woning die aan de voorraad wordt onttrokken, kan geen huishouden wonen. ‘Beethoven – Convenant’ gaat over het naar voren halen van de bouw van woningen waarover in de Woondeal afspraken worden gemaakt. Dit zijn dus ook bruto woningaantallen.