Bijlage 2 - Rapportage Woononderzoek 2024

Woononderzoek 2024 - 2040

Gemeente Eindhoven 18 oktober 2024 Definitief

DATUM

18 oktober 2024

TITEL

Woononderzoek 2024 - 2040

OPDRACHTGEVER

Gemeente Eindhoven

AUTEUR(S)

Jeroen Lijzenga Pim Tiggeloven Vera Elferink

PROJECTNUMMER

722.108/G

STATUS

Definitief

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud 1 1.1 1.2 1.3

Inleiding Aanleiding Vraagstelling Leeswijzer

4 4 4 4

2

Samenvatting, conclusies en advies

6

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Huidige woningmarktsituatie Bevolking en huishoudens Omvang en samenstelling van de woningvoorraad Woonsituatie Marktdynamiek Werking van de woningmarkt Verborgen capaciteit in de bestaande woningvoorraad

13 13 18 23 24 26 29

4 4.1 4.2 4.3 4.4

Ontwikkeling van de woningbehoefte Bevolkings- en huishoudensontwikkeling Huishoudensontwikkeling naar leeftijd en samenstelling Inlopen woningtekort Aanvullende woningbehoefte

34 34 35 35 36

5 5.1 5.2 5.3 5.4

Toekomstige woningbehoefte in beeld Ontwikkeling van de behoefte aan sociale huurwoningen Vraag en aanbod Vraag naar nieuwe woonvormen Starters en doorstromers

39 39 41 44 50

6 6.1 6.2

Woningbehoefte, Woondealafspraken en project Beethoven 52 Woondeals 52 Project Beethoven: afspraken 52

6.3 6.4 6.5

Hightech groeiscenario Opgaven en strategische keuzes Vergelijking met de planvoorraad

52 57 58

7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 7.9

Woningvraag van specifieke doelgroepen Woningvraag van studenten in Eindhoven Ouderen en mensen met een mobiliteitsbeperking Beschermd Wonen en GGZ-cliënten Kenniswerkers en arbeidsmigranten Woonwagenbewoners Statushouders (Dreigend) dak- en thuislozen Ex-gedetineerden Samengevat

60 60 63 66 66 67 67 68 69 69

Bijlage: aanvullende figuren en tabellen

1

Bijlage: toelichting op de gebruikte methodologie

3

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Eindhoven is een snel groeiende stad. In de periode 2022 tot en met 2030 moeten er 20.000 woningen worden toegevoegd en in de periode tussen 2030 en 2040 nog eens dit aantal. Een schaalsprong die de woningvoorraad in de stad moet uitbreiden met een derde. Hierover zijn met provincie en Rijk Woondealafspraken gemaakt. Inmiddels wordt duidelijk dat de opgave - ingegeven door de snelle ontwikkelingen in de hightechindustrie - nog veel hoger is en moet in het kader van project Beethoven een flink deel van de afgesproken realisatie versneld worden gerealiseerd. Tal van doelgroepen vinden hun weg naar Eindhoven en de mensen die al in de stad wonen hebben veranderende woonbehoeften. Om slim te kunnen sturen op het toevoegen van de juiste woningen voor huidige en toekomstige doelgroepen, is nieuw inzicht nodig in het functioneren van de woningmarkt en de groepen die een woning vragen in Eindhoven. De gemeente heeft daarom een nieuw woononderzoek laten uitvoeren dat deze inzichten geeft. Voor de komende jaren (tot en met 2030) en voor de jaren daarna (2031 tot en met 2040). Companen heeft dit onderzoek uitgevoerd.

1.2 Vraagstelling Met het onderzoek wil de gemeente Eindhoven actuele inzichten krijgen in de woningbehoefte. In het bijzonder is er aandacht voor de woningvraag van verschillende doelgroepen in de gemeente en in het verlengde daarvan, de betaalbaarheid van de huur- en de koopsector.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

In dit onderzoek wordt inzicht geboden in: • De huidige situatie op de regionale en subregionale woningmarkt. • De opgaven op de woningmarkt naar huur en koop, naar zowel prijsklassen als naar woningtypes. • Speciale aandacht voor de woningbehoefte in het licht van de Woondeal en project Beethoven. • De woonvraag van starters, studenten en bijzondere doelgroepen. • Resultaten op korte termijn (tot 2030) en op de langere termijn (tot 2040). • Inzicht in potentie om in de bestaande woningvoorraad een deel van de vraag op te vangen.

1.3 Leeswijzer • In hoofdstuk 2 vatten we de belangrijkste ontwikkelingen in de woningbehoefte in Eindhoven in de komende jaren toe, benoemen we de belangrijkste opgaven en geven we bouwstenen voor het woonbeleid van de gemeente. • In hoofdstuk 3 kijken we terug op de ontwikkelingen in de afgelopen jaren. Hoe hebben bevolking en huishoudens zich ontwikkeld, hoe is de omvang en samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente, welke doelgroepen wonen in welke woningen? Ook gaan we in dit hoofdstuk in op de druk in verschillende marktsegmenten en op de werking van de woningmarkt binnen de gemeente. In dit hoofdstuk wordt ook gekeken naar de mogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad voor constructies als woningdelen/friends wonen en het optoppen van bestaande woongebouwen. • In hoofdstuk 4 staat de ontwikkeling van de woningbehoefte in de komende jaren centraal. We brengen de huishoudensontwikkeling volgens de provinciale prognose in beeld alsook het actuele woningtekort en laten zien hoe de woningbehoefte zich in de komende jaren ontwikkelt.

4

• In hoofdstuk 5 zoomen we nader in op de ontwikkeling van de woningbehoefte. We kijken naar de verschillende groepen die de komende jaren in Eindhoven een woning vragen, naar de kwalitatieve woningvraag die zij hebben, naar het doorstroompotentieel binnen de voorraad en naar de woningen die per saldo extra nodig zijn in de komende jaren. • In hoofdstuk 6 worden verschillende scenario’s uitgewerkt van de ontwikkeling van de woningbehoefte, waarbij de afspraken in het kader van project Beethoven en de ontwikkeling van de woningbehoefte als gevolg van de groei van de hightech sector belangrijke ontwikkelingen zijn. • Hoofdstuk 7 tot slot, gaat over de woonbehoefte van de verschillende aandachtsgroepen die zijn benoemd in het kader van het programma ‘Een Thuis voor Iedereen’. In het kader van het onderzoek is een groot aantal interviews gehouden met organisaties die betrokken zijn bij het wonen in Eindhoven en met kennisinstellingen die kunnen reflecteren op de uitdagingen waar Eindhoven voor staat. In deze rapportage zijn op diverse plaatsen kaders opgenomen waarin de bevindingen op basis van de gehouden interviews nader worden uitgelicht.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

5

2 Samenvatting, conclusies en advies Grote woningen, kleine huishoudens Eindhoven biedt een diversiteit aan woonmilieus die aansluiten bij de woonwensen van huishoudens in verschillende situaties en levensfasen. Eindhoven wijkt als vijfde stad van Nederland af van de vier grote steden: Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Binnen de Ring kent Eindhoven een stedelijk woonmilieu met hoge dichtheden maar in de omliggende stadsdelen zijn ruimere, groene stedelijke woonmilieus met veel grondgebonden woningen te vinden. In vergelijking met de vier grote steden is in Eindhoven het aandeel appartementen in de woningvoorraad veel kleiner. Maar Eindhoven heeft net als andere grote steden veel kleine huishoudens. Ongeveer een kwart van de huishoudens is een gezin, driekwart is een één- of tweepersoonshuishouden. Ongeveer de helft van de huishoudens in de gemeente zijn alleenstaande huishoudens. Eindhoven heeft voor een grote stad een hoog aandeel grondgebonden woningen. De voorraad bestaat voor bijna twee derde uit grondgebonden woningen en voor ruim een derde uit appartementen. De samenstelling van de woningvoorraad staat in contrast met het hoge aandeel kleine huishoudens in de gemeente. Veel kleine huishoudens wonen in een grote woning. De helft van alle woningen in de gemeente heeft een woonoppervlak van 100 m 2 of meer.

Bij ruim 60% van de woningen is sprake van alleenstaanden die wonen in een woningen van 75 m2 of groter of tweepersoonshuishoudens die wonen in een woning van 100 m2 of groter.

Dubbele roltrap Het centrum van Eindhoven trekt kleine, vaak jonge huishoudens die naar de stad komen voor studie of werk. Veel van deze huishoudens komen van buiten de regio en uit het buitenland. In een volgende levensfase verhuizen huishoudens vooral naar een ruimere woning, vaak een grondgebonden woning. In

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Eindhoven is een beweging zichtbaar in twee stappen. Veel huishoudens verhuizen uit het centrum naar omliggende stadsdelen met ruimere grondgebonden woonmilieus. Vanuit deze omliggende stadsdelen verhuizen veel huishoudens vervolgens naar een luxere woning in omliggende gemeenten. Eindhoven heeft een binnenlands vertrekoverschot met veel omliggende gemeenten. Omdat Eindhoven woonmilieus biedt die in veel omliggende gemeenten ook aanwezig zijn, maakt een deel van de huishoudens een stap naar deze woonmilieus binnen de gemeente en niet (meteen) naar de omliggende gemeenten. Eindhoven biedt woonmilieus voor alle groepen op de woningmarkt.

Grote marktdruk Er is sprake van een grote druk op de woningmarkt in Eindhoven. Het woningtekort in de regio bedraagt bijna 5% van de woningvoorraad. De WOZ-waarde van koopwoningen is in Eindhoven in de afgelopen vijf jaar gestegen met 48%, van € 307.000 in 2019 tot € 455.000 in 2024. De gemiddelde WOZ-waarde over de totale woningvoorraad steeg van € 246.000 in 2019 tot € 363.000 in 2024, eveneens een stijging met 48%. De marktprijzen in de koopsector liggen hoger dan de WOZ-waarden en zijn het afgelopen jaar zo’n 10% gestegen. Makelaars signaleren dat de prijsontwikkeling in de bestaande woningvoorraad de prijzen in de nieuwbouw inmiddels inhaalt. In de sociale huursector loopt de tijd die nodig is om een woning te bemachtigen op. De toenemende schaarste aan woningen is een punt van zorg. De roltrap is in essentie een beweging naar buiten en omhoog. Huishoudens zetten een volgende stap in hun wooncarrière naar een ruimere en/of luxere woning, vaak in een voor hen meer aantrekkelijke woonomgeving. Het is de vraag of in een krappe woningmarkt als de Eindhovense er altijd sprake is van een roltrap omhoog, of soms ook van een horizontale loopband de stad uit. Dat zou aan de orde zijn als huishoudens met hoge inkomens van buiten de gemeente zich vestigen ten koste van huishoudens die al in Eindhoven wonen. Er zijn bewegingen die erop duiden dat dit mogelijk aan de orde is.

Het kan niet anders dan dat de komst van kapitaalkrachtige

6

buitenlandse vestigers een prijsopdrijvend effect heeft binnen de koopmarkt en de vrije huursector. De beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen, zowel huurwoningen als koopwoningen, is een groot aandachtspunt. Een groot deel van de extra woningbehoefte in de komende jaren bestaat uit betaalbare woningen, zowel in de huursector als in de koopsector.

‘Beethoven – Convenant’. Op basis van de verwachtingen van ASML over de groei van het aantal arbeidsplaatsen in de komende jaren, is een raming gemaakt van de extra woningbehoefte die dit met zich meebrengt. Deze woningbehoefte ligt hoger dan de gemaakte afspraken. Deze ontwikkeling wordt in dit rapport aangeduid als ‘Hightech groeiscenario’.

Zeer grote woningbouwopgave

Toevoegen voldoende woningen is uitdaging

De gemeente Eindhoven heeft als onderdeel van de regio Zuidoost-Brabant met provincie en Rijk Woondealafspraken gemaakt voor de periode 2022 tot en met 2030. Regionaal gaat het om ruim 45.000 woningen (bruto), waarvan zo’n 21.400 in Eindhoven. Voor de periode 2031 tot en met 2040 wordt de Woondeal herijkt en verrijkt. Hiervan is op dit moment bekend dat het zal gaan om nog eens (bruto) 55.000 woningen in de regio, waarvan (als dezelfde verhoudingen worden aangehouden als in de huidige Woondeal) ruim 26.000 in Eindhoven.

Rekening houdend met het feit dat in de huidige Woondealperiode in 2022 en 2023 al woningen zijn gerealiseerd, zou de restopgave voor de jaren tot en met 2030 in Eindhoven het bruto toevoegen van zo’n 4.650 woningen per jaar bedragen (Hightech groeiscenario). Het toevoegen van de afgesproken en benodigde aantallen woningen is in het huidige tijdsgewricht een grote uitdaging. In 2022 werden in Eindhoven 2.277 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. In 2023 waren dit er slechts 1.380. Met andere woorden: de aantallen woningen die voor de komende zeven jaar op basis van de behoefteontwikkeling jaarlijks aan de voorraad zouden moeten worden toegevoegd, zijn de afgelopen jaren (lang) niet gehaald. Een belangrijk aandachtspunt is het wegnemen van belemmeringen in het ontwikkeltraject van woningen. Marktpartijen hebben tijdens de interviews in het kader van dit onderzoek hier diverse suggesties voor gedaan, onder meer het intensiveren van de samenwerking tussen overheid en markt, het voorkomen van stapeling van kwaliteitseisen en het geven van prioriteit aan bouwlocaties die snel ontwikkeld kunnen worden.

Project Beethoven Onder de noemer ‘Project Beethoven’ worden door het Rijk en de regio grote bedragen geïnvesteerd om de Nederlandse microchipindustrie en de activiteiten in Brainport Eindhoven te kunnen laten groeien. Onderdeel van het pakket maatregelen dat hiervoor is opgesteld, is het naar voren halen van de bouw van 17.000 woningen in de Metropoolregio Eindhoven van de periode na 2030 naar de periode tot en met 2030. Dat betekent dat de opgave voor de regio tot en met 2030 niet bestaat uit het (bruto) toevoegen van 45.000 woningen, maar uit het toevoegen van 62.000 woningen (45.000 + 17.000 woningen). Daar komt de afspraak bij dat ook 2.280 studentenwoningen worden toegevoegd in de regio, waarvan naar verwachting driekwart in Eindhoven. Bij elkaar behelst project Beethoven daarmee het toevoegen van zo’n 64.300 woningen tot en met 2030, waarvan zo’n 30.400 in Eindhoven. Deze aantallen zijn gebaseerd op de gemaakte afspraken. We duiden deze ontwikkeling in dit rapport aan als

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Kwalitatieve woningbehoefte De bevolking verandert van samenstelling en daarmee de toekomstige woonbehoefte en woonwensen van huishoudens in de gemeente. De extra woningvraag in de komende jaren is vaak een vraag van kleine huishoudens. Het aantal alleenstaande huishoudens en tweepersoonshuishoudens in de stad neemt toe en vaker zijn dit ook internationale huishoudens. Er komen meer jonge mensen naar Eindhoven en de ontwikkelingen in de hightechindustrie

7

zorgen voor een toestroom van jonge hoogopgeleiden. Achter deze toestroom ontstaat veel werkgelegenheid bij bedrijven in de toelevering en logistiek en in brede economische zin. En de ontwikkelingen zullen naar verwachting zorgen voor een impuls bij de hogescholen en de TU/e. Naast deze groei van kleine huishoudens neemt ook het aantal gezinnen in de stad toe. En de verwachting is dat buitenlandse werknemers in de toekomst vaker met hun gezin naar Nederland komen. Ook gaat vergrijzing van de zittende bevolking een grotere rol spelen in Eindhoven. • Sociale huursector: zowel appartementen als grondgebonden woningen. In de sociale huursector is er extra vraag naar zowel grondgebonden woningen als naar appartementen. De vraag naar appartementen is groter. Sociale huurappartementen zijn belangrijk voor alle groepen met een laag inkomen in de stad (met uitzondering van gezinnen, zij richten zich op grondgebonden woningen). Jonge kleine huishoudens met een laag inkomen vragen sociale huurappartementen, maar ook een aanzienlijk deel van de oudere huishoudens die de stap naar een levensloopgeschikte woning willen zetten, vragen een appartement in de sociale huursector. • Middenhuur en dure huurwoningen: appartementen en levensloopgeschikte woningen Er is een grote vraag naar appartementen in het middenhuursegment.

Deze vraag is getalsmatig vooral afkomstig van starters en jongere kleine huishoudens. Middelbare huishoudens vragen deze woningen ook, maar deze vraag is in aantal kleiner. Een deel van de oudere huishoudens die een geschikte woning willen huren, richt zich ook op het middenhuursegment. Zij willen zorgeloos en comfortabel wonen in een geschikt appartement.

1

• Koop: accent op appartementen, maar ook veel vraag naar grondgebonden woningen Er is veel vraag naar koopappartementen in Eindhoven, met name in het betaalbare segment (tot € 390.000). Het is een vraag die in belangrijke mate afkomstig is van startende huishoudens en al zelfstandig wonende huishoudens in de leeftijd tot 55 jaar. Jongere huishoudens vragen daarbij vaker een goedkoper appartement, in het prijssegment tot € 320.000. Een constructie als Slimmer Kopen kan starters daarbij een broodnodige opstap bieden1. Een (klein) deel van de vraag naar betaalbare koopappartementen is afkomstig van gezinnen. Daarnaast vraagt een deel van de ouderen een koopappartement. Vaak is dit een vraag naar dure koopappartementen. Met het ouder worden van de babyboomgeneratie komen er meer ouderen die ook op hoge leeftijd (75+) weer kiezen voor een koopwoning. De vraag naar grondgebonden koopwoningen is naar verhouding vaak een vraag van gezinnen, maar ook kleine huishoudens vragen deze woningen in Eindhoven.

Omslag in wooncultuur nodig Ruimte is schaars, zowel in de bestaande stad als aan de randen. Het is een uitdaging om voor de huidige en toekomstige inwoners voldoende woonruimte te kunnen bieden. Dit vraagt van veel inwoners een verandering in denken over het wonen, een omslag in wooncultuur. De traditionele eengezinswoning met voor- en achtertuin voldoet niet meer aan de eis om de beperkte ruimte adequaat in te vullen. Deze woonvorm is in de woonvoorkeuren van huishoudens nog sterk aanwezig. Dat betekent met name voor de favoriete, ruime Brabantse manier van wonen nogal wat. Zo’n verandering in wooncultuur vraagt tijd.

Slimmer Kopen is een woonproduct dat mensen met een lager inkomen in staat stelt om met korting een woning te kopen van een woningcorporatie. De corporatie behoudt daarbij het recht op terugkoop zodat de woning later weer verhuurd zou kunnen worden.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

8

Aansprekend aanbod moet mensen helpen om in te zien dat aantrekkelijk wonen in hoge dichtheden ook mogelijk is voor doelgroepen die zich traditioneel richten op een grondgebonden woning. Aanbod dat met een aansprekende vormgeving, een slimme indeling en het delen van vertrekken en voorzieningen laat zien dat betaalbaar wonen op weinig vierkante meters in een inspirerende hoog-stedelijke woonomgeving heel aantrekkelijk kan zijn. In de komende jaren is het zaak goed te volgen of de beoogde beweging zich voordoet. Kiezen groepen die zich gebruikelijk richten op traditionele woonvormen vaker voor het wonen in hogere dichtheden, of verlaten zij de stad? De uitkomst daarvan brengt mogelijk de vraag met zich mee voor welke groepen de stad moet bouwen en hoe de woningbehoefte met de regio moet worden afgestemd. Makelaars en ontwikkelaars constateren dat de vraag naar kleinere woonruimte toeneemt. Dat komt door de groei van het aantal 1- en 2-persoonshuishoudens, maar ook door financiële redenen. Het delen van een keuken of een wasserette zijn daarbij opties. De bereidheid om vierkante meters of eigen voorzieningen op te offeren is er alleen als er in de directe omgeving voldoende voorzieningen als winkels, horeca, ontmoetingsplekken, sportschool, etc. zijn. Gedeelde voorzieningen worden ook genoemd om spontane ontmoeting te creëren.

De vraag komt in de eerste plaats van jongeren/starters die op zoek zijn naar een betaalbare woning op een dynamische plek in de stad. Maar ook onder ouderen is er behoefte aan gedeelde voorzieningen, zoals een gemeenschappelijke tuin of huiskamer. Om vereenzaming tegen te gaan of als plek waar mensen elkaar kunnen treffen om elkaar te ondersteunen/klusjes voor elkaar uit te voeren (community building).

Planvoorraad sorteert voor op de omslag in wooncultuur De extra woningbehoefte in de periode tot en met 2030 is vergeleken met de ‘pijplijn’ in Eindhoven. De pijplijn bestaat uit alle woningen waarvan mag worden aangenomen dat ze gerealiseerd gaan worden in de komende jaren. Het

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

betreft alle woningen die al in aanbouw zijn en alle woningen waarvoor plannen bestaan met een harde planstatus die in de genoemde periode zullen worden opgeleverd. De pijplijn bestaat momenteel uit zo’n 27.000 woningen. Dat zijn er aanmerkelijk meer dan volgens het trendscenario nodig is in de periode tot en met 2030, maar te weinig als wordt uitgegaan van het Hightech groeiscenario. Daarbij moet er rekening mee gehouden worden dat in de praktijk niet alle woningen in de pijplijn in de beoogde periode gerealiseerd zullen worden. Ook zijn er aanmerkelijk kwalitatieve verschillen tussen de geraamde woningbehoefte en de woningen die in de pijplijn zitten. De woningen in de pijplijn zijn veel vaker huurwoningen dan de kwalitatieve behoefte volgens zowel het trendscenario als het Hightech groeiscenario. Van alle woningen in de pijplijn is zo’n 80% een huurwoning. Bij de woningen in de pijplijn ligt nog een groter accent op appartementen dan uit de behoefteraming komt. Uit oogpunt van ruimtegebruik is dit een logische keuze, waarmee wordt voorgesorteerd op de omslag in wooncultuur die nodig is om voldoende woningen te kunnen toevoegen in Eindhoven.

Grote behoefte vraagt creatieve oplossingen Nieuwbouw is niet de enige manier om te voorzien in de extra woningbehoefte. De bestaande woningvoorraad biedt mogelijkheden om te voorzien in de woonbehoefte van méér huishoudens dan nu het geval is. In Eindhoven wonen veel kleine huishoudens in grote woningen. In beginsel betekent dit dat er veel potentie is om woningen (fysiek) te splitsen en zo extra woonruimte te creëren in de stad. Eenvoudiger is het delen van een woning door twee huishoudens. De animo hiervoor zal in eerste instantie niet heel groot zijn, maar nood breekt wet. De situatie in grote buitenlandse steden laat zien dat friends wonen een geaccepteerde woonvorm kan zijn om een start te maken op de woningmarkt. Er komen de komende jaren in Eindhoven veel kleine, vaak alleenstaande, jonge huishoudens bij. Dit is een groep die in beginsel past bij het principe van woningdelen. Een belangrijk aandachtspunt hierbij is of ook

9

voldoende mensen bereid zijn hun woning te delen. Een andere mogelijkheid om extra woonruimte te creëren is het optoppen van woongebouwen, het toevoegen van een extra bouwlaag op bestaande gebouwen. De ontwikkelingen in de toepassing van houtbouw maken dit technisch beter haalbaar en financieel aantrekkelijker. In dit onderzoek is een quick scan uitgevoerd naar de potentie om in de bestaande woningvoorraad extra woonruimte te creëren. Het betreft op basis van deze scan in potentie zo’n 200 panden met appartementencomplexen van woningcorporaties. Het ontsluiten van deze potentie vraagt een gerichte strategie. Om de voordelen van woningdelen te belichten en belemmeringen in wet- en regelgeving weg te nemen. Om de partners te zoeken om het potentieel om gebouwen op te toppen te benutten. De gemeente is hierover met de woningcorporaties al vergaand in gesprek en doet mee aan de landelijke pilot rond ‘optoppen’ waarbij de potentie nog nauwkeuriger in beeld zal worden gebracht.

Vraag naar klein wonen met gedeelde voorzieningen In de markt wordt al geconstateerd dat de vraag naar kleinere woonruimte in het centrum van de stad toeneemt. Dat komt door de verdere groei van het aantal kleine huishoudens, maar ook door financiële redenen. Woningzoekenden zijn bereid iets aan woonoppervlak en/of eigen voorzieningen in te leveren als men daarvoor wel een betaalbare woning kan bemachtigen. Een gedeelde keuken en wasserette zijn daarbij ook opties. De bereidheid om vierkante meters of eigen voorzieningen op te offeren is er als er in de directe omgeving (in het gebouw of in de buurt) voldoende voorzieningen zijn. Dit vraagt aandacht bij de inrichting van de woonomgeving. Denk aan winkels, horeca, ontmoetingsplekken, sportschool, etc. De vraag naar gedeelde voorzieningen komt in de eerste plaats van jongeren/starters die op zoek zijn naar een betaalbare woning op een dynamische plek in de stad. Ook onder ouderen is er behoefte aan gedeelde voorzieningen, zoals een gemeenschappelijke tuin of huiskamer, om

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

vereenzaming tegen te gaan of als plek waar mensen elkaar kunnen treffen om elkaar te ondersteunen/klusjes voor elkaar uit te voeren (community building).

Betaalbaarheid versus gewenste woonkwaliteit In de behoefte naar betaalbare woningen speelt ook de gewenste woonkwaliteit een rol. Om betaalbare woningen te kunnen bouwen zal er een reële prijskwaliteitverhouding geboden moeten worden. Door de gestegen bouwkosten zal een betaalbare woning vaak kleiner zijn dan in het verleden. Maar uit het onderzoek komt ook naar voren dat er naast betaalbaarheid nog diverse andere woonwensen zijn. Marktpartijen wijzen erop dat een grote focus op betaalbaarheid betekent dat op het gebied van woninggrootte, duurzaamheid, groen, etc. concessies moeten worden gedaan. Het moet uit de lengte of uit de breedte, niet alles is tegelijk mogelijk. Wees hier alert op in de afspraken met ontwikkelende partijen. Een deel van de vraag naar betaalbare woningen richt zich op grondgebonden woonvormen. De vraag is of deze wens voor grondgebonden woningen altijd waargemaakt kan worden als de woning ook betaalbaar moet zijn (en blijven). Dit vraagt duidelijke keuzes. Daarnaast neemt, zeker na 2030, de vraag naar levensloopgeschikte woonvormen toe. Een logisch gevolg door het toenemend aantal ouderen en andere mensen met (toekomstige) fysieke beperkingen. Willen deze mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen, dan zullen nieuwe woningen hier qua kwaliteit op aangepast moeten worden. Dit heeft uiteraard consequenties voor de betaalbaarheid van deze woningen.

Daar komt bij dat een deel van de doelgroep voor deze woningen iets meer dan alleen een levensloopgeschikte woning wenst. De locatie moet kloppen (liefst dichtbij voorzieningen en het eigen sociaal netwerk), net als de woonvorm. Concepten zoals het wonen in een hofje zijn zeer gewild, maar zijn kosten verhogend. Uiteraard is het mogelijk om deze woonconcepten vooral in het duurdere segment te realiseren, maar vaak ligt hierin ook een maatschappelijke ambitie om woningaanbod voor

10

verschillende lagen van de bevolking te creëren. Dit vraagt een kritische houding richting marktpartijen bij de ontwikkeling van deze woonconcepten.

Aandachtsgroepen nemen toe Een groot deel van de woningbehoefte is afkomstig van woningzoekenden die enkel op zoek zijn naar een woning die past bij hun woonwensen en financiële mogelijkheden. Een deel van de vraag is afkomstig van huishoudens voor wie - naast woonwens en inkomen - ook de zorg- of ondersteuningsvraag een factor van belang is in hun woningbehoefte. De komende jaren zullen deze aandachtsgroepen op de woningmarkt toenemen. Hierbij gaat het onder andere om ouderen met een nadrukkelijke zorgvraag (somatisch en/of psychogeriatrisch), mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking, mensen die vanuit Beschermd Wonen of Maatschappelijke Opvang (weer) zelfstandig moeten wonen en statushouders. Veel van deze aandachtsgroepen hebben behoefte aan (zeer) betaalbare huisvesting en zullen een beroep doen op het aanbod in de sociale huursector. Vanuit het landelijke programma ‘Een thuis voor iedereen’ is als ambitie opgenomen dat jaarlijks 30% van de vrijkomende sociale huurvoorraad moet worden toegewezen aan aandachtsgroepen. Uit het recent uitgevoerde woonzorgbehoefteonderzoek blijkt dat in Eindhoven zelfs 50% van de vrijkomende sociale huurwoningen nodig zijn voor de huisvesting van aandachtsgroepen. Dit betekent dat de druk op de sociale huursector verder zal toenemen.

Nieuwbouw van sociale huur is niet alleen van belang om deze doelgroepen te kunnen blijven huisvesten, maar ook om te zorgen dat de inschrijftijd van reguliere woningzoekenden niet verder oploopt. Overigens is alleen het creëren van voldoende woningaanbod niet genoeg. Ook een passende zorginfrastructuur is voor een zachte landing van deze aandachtsgroepen op hun nieuwe woonplek van belang. Het gaat bijvoorbeeld om nabijheid van een ontmoetingsplek, een sociaal netwerk van mensen waarop men terug kan vallen en bereikbaarheid van eerstelijnszorg.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Een aandachtsgroep die in Eindhoven een belangrijke factor is op de woningmarkt, zijn studenten. Er zijn 16.100 studenten die in Eindhoven wonen. Van deze groep studeren de meeste studenten ook in Eindhoven. De vraag van internationale studenten wordt vooral bepaald door het aanbod van Engelstalige studies en door de beschikbare woonruimte in Eindhoven. Buitenlandse studenten wordt gevraagd alleen naar Eindhoven te komen als zij woonruimte hebben gevonden. Onderdeel van project Beethoven is naast de groei van het aantal banen in de hightechindustrie ook de groei van het aantal studenten in Eindhoven. Afgesproken is dat er 2.280 extra onzelfstandige studentenwoningen worden gerealiseerd. Inclusief de reguliere groei van het aantal studenten komt de extra behoefte van studenten uit op 5.120 studentenwoningen in de periode tot en met 2030.

Samenvattende overzicht woningbehoefte en pijplijn Tot slot vatten we de kernuitkomsten op basis van de afspraken en de uitgewerkte woningbehoeftescenario’s samen: Tabel 2.1: Gemeente Eindhoven. Woningbehoefte trendscenario, ‘Beethoven – Convenant’ en Hightech groeiscenario, plus de pijplijn (geplande woningen en woningen in aanbouw), 2024 - 2030 en 2031 - 2040 2024 - 2030 2031 - 2040 Trendscenario Beethoven - Convenant Hightech groeiscenario Pijplijn woningbouw

Totaal

Per jaar

Totaal

Per jaar

+21.100

+3.000

+18.100

+2.000

+26.500

+3.800

+18.000

+1.800

+32.550

+4.650

+22.850

+2.550

+27.000

Bron: Gemeente Eindhoven, Companen.

11

Tabel 2.2: Gemeente Eindhoven. Kernindicatoren kwalitatieve woningbehoefte volgens het trendscenario, 2024 - 2030 en 2031 - 2040 Trendscenario 2024 - 2030 2031 - 2040 2024 - 2040 Aandeel huur

52%

47%

50%

Aandeel sociale huur

28%

32%

30%

Aandeel betaalbaar

79%

84%

81%

Aandeel appartementen 72% 81% 76% Bron: Provincie Noord-Brabant, WoON 2021, CBS-Microdata, bewerking Companen. Tabel 2.3: Gemeente Eindhoven. Kernindicatoren kwalitatieve woningbehoefte volgens het Hightech groeiscenario, 2024 - 2030 en 2031 - 2040 Hightech groeiscenario 2024 - 2030 2031 - 2040 2024 - 2040 Aandeel huur

57%

52%

55%

Aandeel sociale huur

23%

27%

25%

Aandeel betaalbaar

72%

76%

74%

Aandeel appartementen 74% 80% 77% Bron: Provincie Noord-Brabant, WoON 2021, CBS-Microdata, gemeente Eindhoven, bewerking Companen. Tabel 2.4: Gemeente Eindhoven. Extra woningbehoefte studenten 2024 - 2030 2024 - 2030 Totale extra woonbehoefte studenten 5.120 Bron: Gemeente Eindhoven, Kences, bewerking Companen

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

12

3 Huidige woningmarktsituatie Eindhoven biedt een diversiteit aan woonmilieus die aansluiten bij de woonwensen van huishoudens in verschillende situaties en levensfasen. Eindhoven wijkt als vijfde stad van Nederland af van de vier grote steden: Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Binnen de Ring kent Eindhoven een stedelijk woonmilieu met hoge dichtheden maar in de omliggende stadsdelen zijn ruimere, groene stedelijke woonmilieus met veel grondgebonden woningen te vinden. In vergelijking met de vier grote steden is in Eindhoven het aandeel appartementen in de woningvoorraad veel kleiner. De diversiteit aan woonmilieus is een kracht die wellicht onder druk staat door de snelle groei die de stad moet doormaken. Het centrum trekt jonge, kleine huishoudens die in een volgende levensfase een stap zetten naar een ruimere, vaak grondgebonden woning in de omliggende wijken of de omliggende gemeenten.

Eindhoven heeft ruim 238.000 inwoners die zo’n 123.800 huishoudens vormen. Eindhoven heeft veel kleine huishoudens, de gemiddelde huishoudensgrootte is 1,9 personen. Het stadsdeel Centrum is het kleinste stadsdeel met 9.860 inwoners en 7.255 huishoudens. In het centrum bestaat een huishouden gemiddeld uit 1,4 personen. Figuur 3.1: Gemeente Eindhoven. Huishoudens naar leeftijd en samenstelling, 2023

3.1 Bevolking en huishoudens Tabel 3.1: Gemeente Eindhoven. Inwoners en huishoudens naar stadsdeel, 2023 Stadsdeel

Inwoners

Huishoudens

Centrum

9.860

7.255

Woensel-Noord

64.220

29.355

Woensel-Zuid

39.970

22.275

Tongelre

22.730

11.655

Stratum

35.075

18.410

Gestel

28.165

15.170

Strijp

38.290

19.640

Gemeente Eindhoven Bron: CBS.

238.310

123.760

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Bron: CBS.

Ongeveer een kwart van de huishoudens is een gezin, driekwart een één- of tweepersoonshuishouden. Ongeveer de helft van de huishoudens in de gemeente zijn alleenstaande huishoudens.

13

Figuur 3.2: Gemeente Eindhoven. Aandeel alleenstaande huishoudens naar wijk en stadsdeel, 2023

lager. Met name in de wijken Meerhoven, Achtse Molen en Aanschot is het aandeel alleenstaanden laag. Figuur 3.3: Gemeente Eindhoven. Aandeel huishoudens met kinderen naar wijk en stadsdeel, 2023

Woensel- oord

Woensel- oord Woensel-Zuid

Tongelre

trijp Centrum

Woensel-Zuid

Tongelre

trijp Centrum

tratum

estel

tratum

estel

Bron: CBS.

In het gebied binnen de Ring is het aandeel alleenstaande huishoudens veel hoger dan gemiddeld in de gemeente. In het stadsdeel Centrum wonen naar verhouding de meeste alleenstaanden, maar ook in de wijken Oud-Woensel, Oud-Strijp, Rozenknopje en Oud-Stratum is het aandeel alleenstaanden hoog. In de wijken buiten de Ring is het aandeel alleenstaande huishoudens juist veel

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Bron: CBS.

Gezinnen met kinderen wonen veel vaker in de wijken buiten de Ring. In Meerhoven is het aandeel gezinnen het hoogst binnen Eindhoven, maar ook in

14

stadsdeel Woensel-Noord en delen van Strijp, Gestel en Stratum wonen naar verhouding veel gezinnen. Figuur 3.4: Gemeente Eindhoven. Aandeel oudere inwoners (65+) naar wijk en stadsdeel, 2023

de Ring wonen naar verhouding weinig oudere huishoudens. Met name in het stadsdeel Centrum is het aandeel huishoudens in de leeftijd van 65 jaar en ouder relatief beperkt. Figuur 3.5: Gemeente Eindhoven. Bevolkingsontwikkeling naar demografische componenten, 2010 - 2023

Bevolkingsontwikkeling 6.000 5.000 Woensel- oord

4.000 3.000 2.000 1.000

Woensel-Zuid

Tongelre

trijp

0

Geboortesaldo 700 600 500 400 300 200 100 0 -100

Centrum

Bron: CBS. tratum

estel

In de afgelopen tien jaar groeide het aantal inwoners van Eindhoven met ruim 23.000. Deze groei was vooral het gevolg van een grote vestiging vanuit het buitenland. Eindhoven heeft een relatief jonge bevolking en een positief geboortesaldo. Er worden jaarlijks meer mensen geboren dan er overlijden. Het geboortesaldo is wel aan het afnemen en nadert het punt dat het positieve saldo omslaat in een negatief saldo.

Bron: CBS.

In de stadsdelen Woensel-Noord, Gestel, delen van Stratum en Tongelre en delen van Woensel-Zuid wonen naar verhouding de meeste oudere huishoudens. In de wijk Begijnenbroek is het aandeel oudere huishoudens het hoogst. Binnen

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

15

Figuur 3.6: Gemeente Eindhoven. Ontwikkeling binnenlands migratiesaldo, 2010 - 2023

Figuur 3.7: Gemeente Eindhoven. Ontwikkeling buitenlands migratiesaldo, 2010 - 2023

Binnenlands migratiesaldo

Buitenlands migratiesaldo

1.500

9.000

1.000

8.000

500

7.000

0

6.000 5.000

-500

4.000

-1.000

3.000

-1.500

2.000

-2.000

1.000

-2.500

0

-3.000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Bron: CBS.

Het binnenlandse migratiesaldo is sterk negatief. Veel meer inwoners verlaten Eindhoven en verhuizen naar een andere Nederlandse gemeente dan andersom.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Bron: CBS.

Eindhoven groeit door een sterk positief buitenlands migratiesaldo. Na de coronaperiode is het aantal buitenlandse vestigers nog harder gaan toenemen. Dat hangt samen met de bloeiende economie in de Brainportregio, maar bijvoorbeeld ook met de komst van mensen uit Oekraïne.

16

Figuur 3.8: Gemeente Eindhoven. Binnenlands en buitenlands migratiesaldo 2017 - 2022 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0

Figuur 3.9: Gemeente Eindhoven. Nationaliteiten van driekwart van de buitenlandse vestigers, 2017 - 2022 18%

-9.800

16%

16% 14% 12% +25.700

10%

8% 6% 4% Binnenlands Vestiging

Buitenlands

8%

7% 5% 5% 5% 5% 4% 4% 3% 3% 3% 3% 2% 2%

2% 0%

Vertrek

Bron: CBS.

Eindhoven heeft zoals beschreven een binnenlands vertrekoverschot en een buitenlands vestigingsoverschot. Het buitenlandse vestigingsoverschot is aanmerkelijk groter, waardoor Eindhoven per saldo de laatste jaren aanmerkelijk is gegroeid.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Bron: CBS.

Buitenlandse vestigers in Eindhoven komen uit een groot aantal verschillende landen. In de bovenstaande grafiek zijn de landen van herkomst van driekwart van de buitenlandse vestigers in de periode 2017 - 2022 weergegeven. Het overige kwart bestaat uit een grote diversiteit aan nationaliteiten met lage aandelen op het totaal. Buitenlandse vestiging in Eindhoven hangt vooral samen met arbeidsmigratie. Met uitzondering van de komst van vestigers uit Oekraïne (4% van de vestigers) komen onder de belangrijkste herkomstlanden geen landen voor waar vluchtelingen vandaan komen. De meeste buitenlandse vestigers in Eindhoven komen uit India (16%), Turkije (8%) en Polen (7%).

17

Figuur 3.10: Gemeente Eindhoven. Top 10 gemeenten met de sterkste verhuisrelaties met Eindhoven, 2015 - 2022 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

3.2 Omvang en samenstelling van de woningvoorraad De woningvoorraad van Eindhoven bestaat uit 118.500 woningen. Figuur 3.11: Gemeente Eindhoven. Woningvoorraad naar eigendom

23% 35%

43%

Vestigers

Vertrekkers

Bron: CBS.

Eindhoven heeft de sterkste binnenlandse verhuisrelatie met de gemeente Veldhoven. Uit deze gemeente komen de meeste inwoners naar Eindhoven en naar deze gemeente vertrekken ook de meeste inwoners uit Eindhoven. Per saldo is sprake van een flink vertrekoverschot naar Veldhoven. Datzelfde geldt voor de omliggende gemeenten Helmond, Geldrop-Mierlo, Best, Nuenen, Gerwen en Nederwetten en Waalre. Naast deze omliggende gemeenten zijn er sterke verhuisrelaties met de Brabantse steden Tilburg en ’s-Hertogenbosch en met de grote steden Amsterdam en Utrecht. Met uitzondering van Tilburg is er naar alle gemeenten in deze top 10 een vertrekoverschot.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Corporatiehuur

Koop

Particuliere huur

Bron: WOZ-registratie gemeente Eindhoven.

Eindhoven heeft een grote voorraad huurwoningen. Van alle woningen in de gemeente is bijna 60% een huurwoning. De woningvoorraad bestaat voor ruim een derde (35%) uit corporatiewoningen en voor bijna een kwart (23%) uit particuliere huurwoningen. Van alle woningen in Eindhoven is 43% een koopwoning.

18

Tabel 3.2: Gemeente Eindhoven. Woningvoorraad naar woningtype en eigendom, 2024 CorporatieKoop Particuliere Totaal huur huur Rijwoning 51% 57% 22% 47% 2^1 kap woning

1%

15%

4%

7%

Vrijstaande woning

0%

8%

2%

4%

Appartement

39%

17%

70%

37%

Overig

9%

3%

2%

6%

Totaal

100%

100%

100%

100%

Aantal 41.120 50.433 Bron: WOZ-registratie gemeente Eindhoven.

26.964

118.517

Eindhoven heeft voor een grote stad een hoog aandeel grondgebonden woningen. De voorraad bestaat voor bijna twee derde uit grondgebonden woningen en voor ruim een derde uit appartementen. De samenstelling van de woningvoorraad staat in contrast met het hoge aandeel kleine huishoudens in de gemeente. In de huursector is het aandeel appartementen veel hoger dan in de koopsector. De particuliere huurvoorraad bestaat voor 70% uit appartementen en de corporatievoorraad voor 39%. De helft van de corporatiewoningen zijn echter rijwoningen. De koopsector bestaat voor meer dan de helft uit rijwoningen. In de meer groen-stedelijke woonmilieus in de stad staan daarnaast naar verhouding veel tweekappers en vrijstaande woningen in de koopsector. Bijna een kwart van de koopvoorraad in Eindhoven bestaat uit tweekappers en vrijstaande woningen.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Figuur 3.12: Aandeel eengezinswoningen in de grootste tien Nederlandse gemeenten, 2023

Bron: CBS.

Eindhoven is de vijfde stad van Nederland, maar heeft een woningvoorraad die in de verhouding tussen grondgebonden woningen en appartementen sterk afwijkt van de vier grote steden. Amsterdam (13%), Den Haag (21%), Rotterdam (25%) en Utrecht (42%) hebben een veel lager aandeel grondgebonden woningen en een veel hoger aandeel appartementen dan Eindhoven. Bij Utrecht moet nog worden aangetekend dat een belangrijk deel van de grondgebonden woningen in die stad staat in de grote uitbreidingswijk Leidsche Rijn. Eindhoven heeft voor een grote stad dus zeer veel eengezinswoningen en lijkt wat dat betreft meer op andere Brabantse steden als Tilburg en Breda dan op de vier grote steden.

19

goedkoopste segment tot de kwaliteitskortingsgrens (€ 454 per maand). In het streefhuurbeleid wordt dit aandeel teruggebracht van 20% naar 11%.

Groot aandeel betaalbare huurwoningen Tabel 3.3: Gemeente Eindhoven. Huidige kale huur en streefhuur corporatiewoningen, naar huurprijsklassen, per 1 januari 2024 Huidige Streefhuur huur Tot kwaliteitskortingsgrens 20% 11% Kwaliteitskortingsgrens tot lage aftoppingsgrens

66%

54%

Tabel 3.4: Gemeente Eindhoven. Gemiddelde huidige kale huur en streefhuur corporatiewoningen, naar woningtype, 2024 Huidige Streefhuur huur Eengezinswoning € 566 € 703

Lage tot hoge aftoppingsgrens

6%

15%

Appartement zonder lift

€ 483

€ 565

Hoge aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens

6%

14%

Appartement met lift

€ 576

€ 649

€ 235

€ 245

€ 542

€ 646

Vanaf liberalisatiegrens

2%

5%

Onzelfstandige woning

Totaal Bron: Corporaties Eindhoven.

100%

100%

Totaal Bron: Corporaties Eindhoven.

Het grootste deel van de corporatiewoningen in Eindhoven (86%) heeft op dit moment een huurprijs tot de lage aftoppingsgrens (deze grens ligt op € 650 per maand). Dit is het huurprijssegment dat relevant is voor de doelgroep voor passend toewijzen. Een klein deel (2%) van de corporatiewoningen heeft een huurprijs boven de liberalisatiegrens en wordt in beginsel verhuurd in de vrije sector2. Bij een bewonerswissel kan een corporatie de huur aanpassen aan het streefhuurbeleid. Het streefhuurbeleid van de corporaties gaat uit van meer woningen in hogere huurprijssegmenten. Volgens het streefhuurbeleid krijgt ruim een derde van de corporatiewoningen een huurprijs boven de lage aftoppingsgrens. De corporaties streven er gemiddeld naar om 5% van hun bezit te verhuren in de vrije huursector, met een huurprijs vanaf € 880 per maand. Op dit moment valt één op de vijf corporatiewoningen in Eindhoven in het

2

De gemiddelde maandhuur van corporatiewoningen in Eindhoven bedraagt € 542. Een deel van de huren is door begrenzing van de jaarlijkse huurverhoging bij zittende huurders achtergebleven bij de streefhuren van de corporaties. De gemiddelde streefhuur bedraagt € 646 per maand. Dat is zo’n 20% hoger dan de huidige gemiddelde huur. De discrepantie tussen de huidige huur en de streefhuur is het grootst bij eengezinswoningen. Bij dit woningtype ligt de streefhuur 24% hoger dan de huidige huur.

Door inkomensafhankelijke huurverhogingen is het mogelijk dat woningen een huurprijs krijgen boven de liberalisatiegrens terwijl geen sprake is van een geliberaliseerd huurcontract. Deze woningen kunnen bij een bewonerswissel weer een huur krijgen in het gereguleerde huursegment.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

20

Figuur 3.13: Gemeente Eindhoven. Aandeel corporatiewoningen naar wijk en stadsdeel, 2024

Figuur 3.14: Gemeente Eindhoven. Aandeel koopwoningen naar wijk en stadsdeel, 2024

Woensel- oord

Woensel- oord

Woensel-Zuid

Woensel-Zuid

Tongelre

trijp

Tongelre

trijp Centrum

Centrum

tratum

tratum

estel

estel

Bron: WOZ-registratie gemeente Eindhoven. Bron: WOZ-registratie gemeente Eindhoven.

Binnen de Ring staan naar verhouding weinig corporatiewoningen. In de wijken net buiten de Ring is de concentratie corporatiewoningen veel groter. In wijken verder van het centrum neemt deze concentratie sterk af. De wijken Meerhoven, Achtse Molen en in mindere mate Aanschot en Kortonjo kennen naar verhouding weinig corporatiewoningen.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Binnen de Ring staan naar verhouding ook weinig koopwoningen. De grootste concentraties koopwoningen staan in de wijken met de laagste concentraties corporatiewoningen, Achtse Molen in stadsdeel Woensel-Noord en Meerhoven in stadsdeel Strijp. Ook in de wijken Aanschot (Woensel-Noord), Kortonjo (Stratum) en Gestelse Ontginning (Gestel) hebben naar verhouding een grote koopvoorraad.

21

Figuur 3.15: Gemeente Eindhoven. Aandeel particuliere huurwoningen naar wijk en stadsdeel, 2024

Figuur 3.16: Gemeente Eindhoven. Aandeel studentenwoningen naar wijk en stadsdeel, 2024

Woensel- oord

Woensel- oord

Woensel-Zuid

Tongelre

trijp Centrum

Woensel-Zuid

Tongelre

trijp

Centrum

tratum

tratum estel

estel

Bron: WOZ-registratie gemeente Eindhoven.

De particuliere huurvoorraad in Eindhoven concentreert zich binnen de Ring. In de wijken binnen de Ring, en met name in het stadsdeel Centrum, is het aandeel particuliere huurwoningen zeer hoog.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Bron: WOZ-registratie gemeente Eindhoven.

Een relatief klein deel van de Eindhovense woningvoorraad zijn specifieke studentenwoningen (zie ook paragraaf 7.1). Deze studentenwoningen zijn sterk binnen de Ring geconcentreerd. Daarnaast staan er buiten de Ring in stadsdeel Woensel-Zuid ook relatief veel studentenwoningen, in de wijk Erp. Verder van het centrum neemt het aandeel studentenwoningen af.

22

3.3 Woonsituatie Een kleine 60% van de huishoudens in Eindhoven behoort op grond van het inkomen tot de corporatiedoelgroep. Dit is wat hoger dan gemiddeld in Nederland (ongeveer de helft). Gemiddeld heeft in Nederland ongeveer een derde van de huishoudens een hoger inkomen, vanaf zo’n anderhalf keer modaal. In Eindhoven is dit aandeel lager, ongeveer een kwart. Figuur 3.17: Gemeente Eindhoven. Bewoning woningvoorraad naar eigendom en inkomenscategorie, 2022 100%

4%

90%

13%

80%

5%

70%

21%

26%

26%

36% 54%

60%

12%

14%

7%

5%

50% 40% 30%

18%

21% 19% 58%

11%

Van de huishoudens die in een corporatiewoning wonen, behoort zo’n 80% tot de corporatiedoelgroep. Zo’n 20% van de huishoudens in een corporatiewoning heeft een hoger inkomen en woont in beginsel scheef. Daarbij moet worden aangetekend dat een voorwaarde voor deze huishoudens om door te kunnen stromen is dat er een voor hen bereikbare alternatieve woning beschikbaar is. Een groot deel van de particuliere huurwoningen in Eindhoven wordt bewoond door huishoudens met een laag inkomen, huishoudens die behoren tot de corporatiedoelgroep. Meer dan de helft van de huishoudens in een particuliere huurwoning behoort tot deze groep. Het is niet bekend wat de huurprijzen zijn in de particuliere huurvoorraad. Er is dus geen beeld te geven van de woonlasten van huishoudens met een laag inkomen in de particuliere huurwoning in relatie tot hun inkomen. In de koopsector hebben de meeste huishoudens een hoger inkomen. Een deel van de bewoners van een koopwoning heeft een laag inkomen en behoort tot de corporatiedoelgroep. Vaak betreft het oudere huishoudens met een lager inkomen maar een (grotendeels) afbetaalde hypotheek en lage maandlasten.

5% 22%

5%

20%

33%

10%

13%

38% 26%

9%

0% Corporatie huurwoning

Particuliere huurwoning

Koopwoning

Eindhoven

Nederland

< Passend toewijzen

Passend toewijzen - € 47.699

€ 47.699 - € 52.671

€ 52.671 - € 65.500

> € 65.500 Bron: Lokale Monitor Wonen.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

23

hoog. Ook in de wijk Kortonjo (Stratum) en in de wijken Achtse Molen en Aanschot (Woensel-Noord) zijn naar verhouding veel dure woningen.

3.4 Marktdynamiek Figuur 3.18: Gemeente Eindhoven. Gemiddelde WOZ-waarde naar wijk en stadsdeel, 2024

Figuur 3.19: Gemeente Eindhoven. Gemiddelde WOZ-waarde per m2, naar wijk en stadsdeel, 2024

Woensel- oord Woensel- oord

Woensel-Zuid

Tongelre

trijp

Woensel-Zuid

Centrum

Centrum

tratum

tratum

estel

estel

Bron: WOZ-registratie gemeente Eindhoven.

In het gebied binnen de Ring hebben woningen een relatief lage WOZ-waarde. In dit gebied staan veel appartementen, vaak kleinere woningen. Binnen de Ring hebben woningen in de wijk De Laak (Tongelre) gemiddeld de hoogste WOZ-waarden. Buiten de Ring hebben woningen in de wijk Meerhoven gemiddeld de hoogste WOZ-waarden. In deze wijk is het aandeel koopwoningen ook

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Tongelre

trijp

Bron: WOZ-registratie gemeente Eindhoven.

Er is een grote samenhang tussen de WOZ-waarde van woningen en de woninggrootte. Als we de WOZ-waarde uitdrukken in een gemiddelde prijs per vierkante meter, verandert het beeld aanmerkelijk. Woningen binnen de Ring hebben een veel hogere WOZ-waarde per vierkante meter dan woningen

24

buiten de Ring. In het stadsdeel Centrum is de WOZ-waarde per vierkante meter het hoogst en ligt op zo’n € 4.500 per m2.

Woningwaarde sterk gestegen De WOZ-waarde van koopwoningen is in Eindhoven in de afgelopen vijf jaar gestegen met 48%, van € 307.000 in 2019 tot € 455.000 in 2024. De gemiddelde WOZ-waarde over de totale woningvoorraad steeg van € 246.000 in 2019 tot € 363.000 in 2024, eveneens een stijging met 48%. Makelaars signaleren dat de prijsontwikkeling in de bestaande woningvoorraad de prijzen in de nieuwbouw inmiddels inhaalt.

Druk in de sociale huursector loopt op Figuur 3.20: Gemeente Eindhoven. Ontwikkeling van het aantal verhuringen van corporatiewoningen, naar woonvorm, 2020 - 2023

2.500 2.000 1.500

Het aantal nieuwe verhuringen van appartementen van corporaties was in de periode 2020 redelijk stabiel en nam in 2023 wat toe. Meer nieuwe huurders konden een appartement van een corporatie huren of verhuizen binnen de corporatiesector. De verhuur van grondgebonden woningen nam in de periode 2020 tot en met 2022 jaarlijks toe, maar daalde in 2023 juist weer waardoor minder nieuwe huurders een woning bemachtigden. Figuur 3.21: Gemeente Eindhoven. Gemiddeld aantal reacties op aangeboden woningen, naar woonvorm, 2020 - 2023 1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2020

1.000

2021 Appartement

2022

2023

Grondgebonden

Bron: Woningcorporaties Eindhoven.

500

Bron: Woningcorporaties Eindhoven.

Het gemiddelde aantal reacties op aangeboden woningen was in de afgelopen jaren redelijk stabiel. Van 2020 op 2021 nam het aantal reacties aanmerkelijk toe, waarschijnlijk in de uitloop van de coronaperiode. Van 2022 op 2023 nam het aantal reacties op aangeboden appartementen toe, terwijl het aantal reacties op grondgebonden woningen juist wat afnam. Mogelijk richtten meer

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

25

0 2020

2021 Appartement

2022 Grondgebonden

2023

woningzoekenden zich op segmenten waar zij verwachten sneller een woning te kunnen krijgen.

in het overige Woonieziegebied. In Eindhoven is de gemiddelde slaagkans 6,6%, in het overige Woonieziegebied bijna twee keer zo hoog, namelijk 11,0%.

Figuur 3.22: Gemeente Eindhoven. Actieve zoektijd in maanden, naar woonvorm, 2020 - 2023

3.5 Werking van de woningmarkt

20,0 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0

Dubbele roltrap Figuur 3.23: Gemeente Eindhoven. Aandeel starters op de vestigers, naar wijk en stadsdeel, 2017 - 2022

Woensel- oord

2020

2021

2022

2023 Woensel-Zuid

Appartement

Tongelre

trijp

Grondgebonden

Centrum

Bron: Woningcorporaties Eindhoven.

De gemiddelde actieve zoektijd voor een corporatiewoning nam de afgelopen jaren toe. Met name in 2023 was sprake van een flinke stijging van de actieve zoektijd. Het duurt in Eindhoven gemiddeld 17,2 maanden om een huurappartement van een woningcorporatie te bemachtigen. Bij grondgebonden corporatiewoningen is dit 18,9 maanden. De oplopende zoektijd duidt op een toenemende druk binnen de sociale huursector. De jaarrapportage van Wooniezie laat zien dat de slaagkansen van woningzoekenden voor een sociale huurwoning in Eindhoven aanmerkelijk lager zijn dan

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

tratum

estel

Bron: CBS-Microdata.

Starters op de woningmarkt, huishoudens die voor het eerst een zelfstandige woning betrekken, vestigen zich in Eindhoven vaak in een woning binnen de

26

Ring. Zoals beschreven is dit het gebied met veel appartementen die worden verhuurd door particuliere verhuurders. In dit woningmarktsegment is de omloopsnelheid groter dan in de sociale huursector en de koopsector, waardoor deze woningen vaker op de markt komen en de kans voor nieuwkomers groter is om een woning te bemachtigen. Het is ook het gebied binnen de gemeente dat aantrekkingskracht heeft op jonge, kleine huishoudens die voor studie of werk naar Eindhoven komen. Buiten de Ring is de wijk Erp in stadsdeel Woensel-Zuid populair bij vestigende starters. Figuur 3.24: Gemeente Eindhoven. Aandeel verhuizingen binnen de eigen wijk, naar wijk en stadsdeel, 2017 - 2022

Huishoudens die in Eindhoven wonen en binnen de eigen gemeente verhuizen, verhuizen betrekkelijk weinig binnen de eigen wijk. Er is dus een relatief grote migratie tussen wijken. De uitzonderingen zijn de wijken Meerhoven in stadsdeel Strijp en het Centrum. Meerhoven is een grote wijk met veel grondgebonden koopwoningen en vormt een redelijk autonoom gebied binnen de gemeente. De wijk heeft een woonmilieu dat meer overeenkomsten heeft met Veldhoven dan met veel andere delen van Eindhoven. Het Centrum is een woningmarktgebied met een grote aantrekkingskracht op jonge, kleine huishoudens die naar verhouding vaak verhuizen.

Woensel- oord

Woensel-Zuid

Tongelre

trijp Centrum

tratum

estel

Bron: CBS-Microdata.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

27

Figuur 3.25: Gemeente Eindhoven. Aandeel verhuizingen naar andere wijken, naar wijk en stadsdeel, 2017 - 2022

Uitzondering hierop vormen de wijken Meerhoven en de wijken Achtse Molen en Aanschot in stadsdeel Woensel-Noord. Deze wijken zijn minder onderdeel van de geschetste verhuisbewegingen binnen de stad. Het zijn wijken met naar verhouding veel koopwoningen. Figuur 3.26: Gemeente Eindhoven. Aandeel verhuizingen naar andere gemeenten, naar wijk en stadsdeel, 2017 - 2022

Woensel- oord

Woensel-Zuid

Tongelre

trijp

Woensel- oord

Centrum

Woensel-Zuid

tratum

Tongelre

trijp Centrum

estel

tratum

Bron: CBS-Microdata.

Huishoudens die binnen de Ring wonen, verhuizen naar verhouding vaak naar andere wijken binnen Eindhoven. Maar ook in de wijken die tegen de Ring aanliggen, wordt vaak naar een andere wijk verhuisd. Binnen de stad is sprake van een ‘roltrap’, jonge huishoudens vestigen zich binnen de Ring en stromen later door naar de omliggende wijken, naar woonmilieus die beter passen bij een volgende stap in de wooncarrière.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

estel

Bron: CBS-Microdata.

Het zijn ook de wijken waar verhuizende huishoudens juist vaak de gemeente verlaten naar omliggende gemeenten en mogelijk luxere woningen. Ook vanuit de wijken rond de Ring is deze beweging zichtbaar.

28

Er lijkt dus sprake van een ‘dubbele roltrap’ op de Eindhovense woningmarkt, met een beweging vanuit het centrum naar de omliggende wijken met ruimere, meer grondgebonden woonmilieus en een beweging vanuit die wijken naar omliggende gemeenten.

Roltrap of loopband? Het principe van een roltrapregio is dat huishoudens verhuisstappen zetten naar buiten en omhoog. Huishoudens zetten een volgende stap in hun wooncarrière naar een ruimere en/of luxere woning, vaak in een voor hen meer aantrekkelijke woonomgeving. Het is de vraag of in een krappe woningmarkt als de Eindhovense er altijd sprake is van een roltrap, of soms ook van een horizontale loopband de stad uit. Dat zou aan de orde zijn als huishoudens met hoge inkomens van buiten de gemeente zich vestigen ten koste van huishoudens die al in Eindhoven wonen (verdringing). Er zijn bewegingen die erop duiden dat dit mogelijk aan de orde is. • Vestigers die van buiten de gemeente komen hebben vaker een hoog inkomen en minder vaak een laag inkomen dan huishoudens die Eindhoven verlaten. • Vestigers van buiten de gemeente die een woning betrekken in wijken binnen de Ring hebben vaker een hoger inkomen dan de gemiddelde vestiger in Eindhoven. • Vertrekkers die de gemeente verlaten vanuit een woning binnen de Ring hebben vaker een lager inkomen dan vestigers in de gemeente die een woning binnen de Ring betrekken. • Daar staat tegenover dat verhuizers binnen de gemeente vaker een lager inkomen hebben dan vertrekkers uit de gemeente.

3.6 Verborgen capaciteit in de bestaande woningvoorraad Interviews: efficiënter gebruik bestaande woningen steeds aantrekkelijker Veel geïnterviewden geven aan dat efficiënter gebruik van bestaande woningen tot op heden slechts beperkt van de grond is gekomen. De gedachte was vaak dat de kosten voor bijvoorbeeld woningsplitsing of optoppen zodanig hoog waren dat de investering niet rendabel te maken was. Maar door de hoge druk op de woningmarkt worden deze opties weer bespreekbaar. Bovendien kan splitsen, optoppen of woningdelen de maatschappelijke kosten beperken. Zoals beperking van Wmo uitgaven (ouderen die hier en daar ondersteund kunnen worden door een jonger huishouden wat bij hen is komen wonen) of de kosten voor aanleg van voorzieningen (door binnen een bestaande wijk te verdichten in plaats van nieuwbouw in een uitleggebied). De kansen per woonvorm verschillen wel volgens de geïnterviewden: • De meningen zijn verdeeld over woningsplitsing. Veel partijen twijfelen op dit moment nog of splitsen rendabel te maken is, gezien de vele bouwtechnische aanpassingen die in de woning aangebracht moet worden. • Woningdelen/friends wonen vergt aanzienlijk minder aanpassingen en wordt daardoor als kansrijker gezien. Aandachtspunt is wel dat er voldoende huishoudens moeten zijn die hun woning willen delen.

Huishoudens die een woning delen moeten zo min mogelijk gekort worden op toeslagen, wil het financieel aantrekkelijk zijn voor de toekomstige bewoners. • Het optoppen van woningen wordt volgens geïnterviewden steeds eenvoudiger door nieuwe mogelijkheden om houtbouw op grote schaal in te zetten (kruislings lijmen en computergestuurde freesmachines). Hierdoor wordt optoppen financieel steeds meer rendabel.

Kleine huishoudens in grote woningen Er wonen in Eindhoven veel kleine huishoudens. De woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit grondgebonden woningen, zeker voor een grote stad.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

29

Vaak zijn dit ruime woningen. We brengen in beeld welk deel van de grotere woningen in de stad wordt bewoond door kleine huishoudens. Dit biedt een eerste handvat voor het bepalen van het potentieel dat in de voorraad aanwezig is om deze efficiënter in te zetten, door woningdelen of woningsplitsing mogelijk te maken/te stimuleren. Figuur 3.27: Gemeente Eindhoven. Woningvoorraad naar woonoppervlak in klassen, 2024

Om te bepalen hoeveel grotere woningen worden bewoond door kleine huishoudens, is een maat nodig voor ‘groot wonen’. We gaan ervan uit dat alleenstaanden in een woning met een woonoppervlak van 75 m2 of meer en paren in een woning met een woonoppervlak van 100 m2 of meer groot wonen. Bijna twee derde van de woningen in Eindhoven worden bewoond door huishoudens die uit één of twee personen bestaan. Het gaat om ruim 77.000 woningen.

40% 35%

Tabel 3.5: Gemeente Eindhoven. Kleine huishoudens in grote woningen naar huishoudensgrootte en woonoppervlak, 2024 Huishoudens75 tot 100 tot 150 tot 250 tot 500 tot Totaal grootte 100 m2 150 m2 200 m2 500 m2 1.000 m2 Alleenstaand 17% 15% 3% 0% 0% 35%

30% 25% 20%

37%

15% 5%

Tweepersoons

24%

10% 15% 10%

12%

19%

7%

1%

0%

26%

Totaal 17% 33% 9% Bron: WOZ-registratie en BRP, gemeente Eindhoven.

1%

0%

61%

0%

Bron: WOZ-registratie gemeente.

Van alle woningen in Eindhoven heeft 10% een woonoppervlak tot 50 m 2. Een kwart van de woningen heeft een woonoppervlak tot 75 m 2. De helft van de woningen in de gemeente heeft een woonoppervlak van 100 m2 of meer. Het gemiddelde woonoppervlak van een woning in Eindhoven is 107 m2.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

In 61% van deze gevallen is sprake van ‘groot wonen’ volgens bovenstaande definitie. In dit deel van de voorraad wonen alleenstaanden in een woning van minstens 75 m2 en paren in een woning van minstens 100 m2. Ruim een derde (35%) van de woningen van kleine huishoudens wordt bewoond door alleenstaanden die ‘groot wonen’. Ruim een kwart (26%) van de woningen van kleine huishoudens wordt bewoond door twee personen die ‘groot wonen’. Van de totale woningvoorraad in Eindhoven wordt 40% bewoond door huishoudens die volgens ‘groot wonen’. Het gaat om 47.200 van de 118.500 woningen in de gemeente.

30

Appartement

Rijwoning

2^1 kap woning

Vrijstaande woning

Seniorenwoning

Totaal

Tabel 3.6: Gemeente Eindhoven. Kleine huishoudens in grote woningen, naar eigendom en woningtype, 2024

Corporatiehuur

9%

22%

0%

0%

2%

34%

Koop

9%

31%

9%

4%

0%

54%

Particuliere huur

5%

6%

1%

0%

1%

13%

Totaal 23% 59% 10% Bron: WOZ-registratie en BRP, gemeente Eindhoven.

5%

3%

100%

Ruim een derde (34%) van de grote woningen die door kleine huishoudens worden bewoond, is een woning van een woningcorporatie. Ruim de helft (54%) van de grote woningen waar kleine huishoudens in wonen is een koopwoning. Ruim één op de tien (13%) zijn particuliere huurwoningen. Bijna een kwart (23%) van de grote woningen die door kleine huishoudens worden bewoond is een appartement, ruim de helft (59%) een rijwoning. Ruim de helft (53%) van de woningen die potentieel interessant zijn in het kader van woningdelen, zijn rijwoningen van corporaties en kooprijwoningen. Ook bij appartementen van corporaties en koopappartementen zijn in potentie veel woningen interessant. Deze analyse is een quick scan op basis van woning- en huishoudenskenmerken. Er is geen onderzoek gedaan naar animo onder woningeigenaren en bewoners ten aanzien van woningdelen en woningsplitsing. Het geeft inzicht in de meest kansrijke delen van de woningvoorraad in Eindhoven om het faciliteren van delen of splitsen, of het informeren over delen of splitsen, op in te zetten.