Bijlage 2 - Rapportage Woononderzoek 2024

Het genoemde aantal van 3.800 woningen per jaar is daarom hoger als ook moet worden gecompenseerd voor sloop of andere onttrekking van woningen. De woningbehoefte die is berekend volgens het trendscenario en het Hightech groeiscenario betreft netto woningbehoefte.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Interviews: effect Operatie Beethoven op de woningbehoefte De verwachting is dat het aantal arbeidsplaatsen in de hightechindustrie in de Brainportregio sterk zal toenemen in de komende tien jaar. Een deel daarvan wordt opgevuld met mensen die de komende jaren afstuderen en in de regio gaan werken. Dan blijft er nog een tekort aan arbeidsplaatsen over dat op verschillende manieren moet worden ingevuld: • Meer mensen aan het werk krijgen (vroegtijdige schoolverlaters, mensen zonder baan, etc.). • Meer technisch geschoolde studenten opleiden. • Meer talent behouden voor de regio (voorkomen dat afgestudeerden de regio verlaten). • Het verhogen van de arbeidsproductiviteit. • Het aantrekken van internationale werknemers. De investeringen van Operatie Beethoven leiden volgens het bedrijfsleven niet direct tot een grotere woningbehoefte. Wel zorgt het ervoor dat het tekort aan arbeidsplaatsen sneller wordt weggewerkt. De verwachting is dat het aantal internationale werknemers de komende tien jaar aanmerkelijk zal toenemen. Het grootste deel zal huisvesting zoeken in Eindhoven of Veldhoven. Een deel van de internationale werknemers zal huisvesting elders (of zelfs buiten de regio) zoeken. Met name plaatsen die goed bereikbaar zijn (vooral met OV) en met relatief veel beschikbaar woningaanbod zijn voor deze doelgroep aantrekkelijk (Uden, Roermond, Hasselt, Turnhout).

Tabel 6.1: Gemeente Eindhoven. Benodigde jaarlijkse woningtoevoegingen volgens de verschillende scenario’s, 2024 - 2030 en 2031 - 2040 2024-2030 2031-2040 Trendscenario

+3.000

+2.000

Woondeal

+2.500

+2.600

Beethoven – Convenant

+3.800

+1.800

Hightech groeiscenario Bron: Gemeente Eindhoven, Woondeal, Companen.

+4.650

+2.550

54

Om de behoefteontwikkeling volgens het trendscenario te faciliteren moeten in de periode 2024 - 2030 jaarlijks netto gemiddeld 3.000 woningen worden toegevoegd. In de periode 2031 - 2040 gaat het gemiddeld om 2.000 woningen per jaar. De Woondealafspraken betekenen dat tot en met 2030 jaarlijks (bruto) 2.500 woningen moeten worden toegevoegd. In de periode 2031 - 2040 zal dit naar verwachting gaan om bruto gemiddeld 2.600 per jaar. ‘Beethoven – Convenant’ haalt een belangrijk deel van de toekomstige woningbehoefte naar voren. Bruto moeten in dit scenario in de periode tot en met 2030 jaarlijks 3.800 woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd in Eindhoven. In de periode 2031 - 2040 zijn dit er jaarlijks nog 1.800. Om in de potentiële woningbehoefte volgens het Hightech groeiscenario te voorzien, zijn in de periode 2024 - 2030 jaarlijks 4.650 extra woningen nodig en in de periode 2031 - 2040 jaarlijks 2.550 woningen.

Figuur 6.2: Gemeente Eindhoven. Ontwikkeling kwalitatieve woningbehoefte naar eigendom, woonvorm en prijssegment, Hightech groeiscenario, 2024 - 2030 en 2031 - 2040

Huur grondgebonden sociaal Huur appartement sociaal Huur grondgebonden middenhuur Huur appartement middenhuur Huur grondgebonden dure huur Huur appartement dure huur Koop grondgebonden betaalbaar Koop appartement betaalbaar Koop grondgebonden duur

Het toevoegen van de afgesproken en benodigde aantallen woningen is in het huidige tijdsgewricht een grote uitdaging. In 2022 werden in Eindhoven 2.277 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. In 2023 waren dit er slechts 1.380. Met andere woorden: de aantallen woningen die voor de komende zeven jaar op basis van de behoefteontwikkeling jaarlijks aan de voorraad zouden moeten worden toegevoegd, zijn de afgelopen jaren (lang) niet gehaald. Voor 2024 is de verwachting dat bruto 2.800 woningen zullen worden toegevoegd. Voor 2025 en 2026 is de verwachting dat dit lager zal zijn. In 2027 zal de woningbouwproductie naar verwachting flink toenemen.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Koop appartement duur -2.000 2024-2030

2.000

6.000

10.000

14.000

2031-2040

Bron: Provincie Noord-Brabant, WoON 2021, CBS-Microdata, gemeente Eindhoven, bewerking Companen.

55

Tabel 6.2: Gemeente Eindhoven. Ontwikkeling kwalitatieve woningbehoefte naar relevante deelsegmenten, Hightech groeiscenario, 2024 - 2030, 2031 - 2040 en 2024 - 2040 Deelsegment 2024 - 2030 2031 - 2040 2024 - 2040 Aandeel huur 57% 52% 55% Aandeel sociale huur

23%

27%

25%

Aandeel betaalbaar

72%

76%

74%

Aandeel appartementen

74%

80%

77%

Bron: Provincie Noord-Brabant, WoON 2021, CBS-Microdata, gemeente Eindhoven, bewerking Companen. Interviews: kwalitatieve woningbehoefte buitenlandse werknemers Op dit moment bestaat het grootste deel van de buitenlandse werknemers uit alleenstaanden, maar het aandeel gezinnen neemt toe. Dit komt vooral omdat buitenlandse werknemers het woonklimaat van de regio hoog waarderen ten opzichte van andere stedelijke regio’s die ze kennen (onder andere groene woonomgeving, ruime woningen, (verkeers)veiligheid). Dit heeft gevolgen voor de woonduur. Een steeds groter aandeel buitenlandse werknemers vestigt zich in Eindhoven (en regio) voor langere tijd (10 jaar of zelfs permanent). Een groter aandeel gezinnen onder buitenlandse werknemers leidt ook tot een andere kwalitatieve woningvraag. Op dit moment zoekt ongeveer de helft van de buitenlandse werknemers een éénkamerappartement, 35% zoekt een tweekamerappartement en ongeveer 15% een eengezinswoning. De vraag naar eengezinswoningen zal door groei van de doelgroep gezinnen in de toekomst toenemen. Andere woonwensen zijn: • Ongeveer 25% van de buitenlandse werknemers heeft een voorkeur voor een gemeubileerde woonruimte, 35% heeft een voorkeur voor ongemeubileerd en 45% heeft geen voorkeur. • 1+2 persoonshuishoudens zoeken vaker een woonplek met grootstedelijke dynamiek.

Winkels en horeca om de hoek is voor hen belangrijker dan een eigen tuin. • Gezinnen hechten veel waarde aan de nabijheid van internationaal onderwijs.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

In het bepalen van de kwalitatieve woningbehoefte op basis van het Hightech groeiscenario is als uitgangspunt gehanteerd dat de extra vraag in de periode tot en met 2030 bestaat uit vestigers die als groep afwijken van het trendscenario. Het gaat vaker om alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens en het gaat vaker om huishoudens met een middeninkomen of een hoog inkomen. De extra woningbehoefte van deze groepen leidt tot een naar verhouding groter accent op de huursector in de extra woningvraag, met name in de middenhuur. Daarnaast is de vraag naar dure woningen in dit scenario groter, waardoor het aandeel betaalbare woningen in dit scenario lager uitkomt. Het aandeel appartementen is door de meer centrum-stedelijke oriëntatie van de vestigers hoger dan in het trendscenario.

56

Figuur 6.3: Gemeente Eindhoven. Ontwikkeling kwalitatieve woningbehoefte naar eigendom, woonvorm en prijssegment, vergelijking trendscenario en Hightech groeiscenario, 2024 - 2030 Huur grondgebonden sociaal

worden? Een optie is het leggen van de focus op hoogbouw. Een tweede mogelijkheid is het stimuleren van woningdelen, woningsplitsen en optoppen, om de bestaande woningvoorraad effectiever te gebruiken. Het faciliteren van de woonbehoefte van kenniswerkers in de hightech industrie is van groot belangrijk voor de economische groei in de regio en de stad. Dit zijn veelal kleine huishoudens met een middeninkomen of hoog inkomen die zich richten op een woning in een stedelijke setting. Voor deze groepen moet zonder meer een deel van de beschikbare bouwcapaciteit ingezet worden. Maar wat is reëel, ook in het licht van de realisatie die de afgelopen jaren mogelijk is gebleken. Is het mogelijk om te versnellen en is dat ook wenselijk?

Huur appartement sociaal Huur grondgebonden middenhuur Huur appartement middenhuur Huur grondgebonden dure huur Huur appartement dure huur

6.4 Opgaven en strategische keuzes

Kapitaalkrachtige huishoudens die in de werkzaam zijn in de hightech industrie zullen naar verwachting hun weg op de woningmarkt wel vinden. Als het niet mogelijk is voldoende woningen toe te voegen, zullen het in eerste instantie andere, minder kapitaalkrachtige, huishoudens zijn die minder makkelijk aan een woning komen en mogelijk de stad moeten verlaten. Het is daarom zaak oog te blijven houden voor de woningmarktpositie van Eindhovense huishoudens met een lager inkomen of een middeninkomen. Dat betekent ook prioriteit blijven geven aan het toevoegen van betaalbare woningen in de sociale huursector, de middenhuursector en de betaalbare koopsector. Overwogen kan worden voorrangsregels in te stellen om te zorgen voor voldoende kansen op de woningmarkt voor de autonome Eindhovenaar. En is het belangrijk in gesprek te zijn met de regiogemeenten over een groter aandeel in de huisvesting van (buitenlandse) werknemers in de hightechindustrie.

De potentiële opgave is groot. Om te voorzien in de toekomstige woningbehoefte moeten zeer veel woningen worden toegevoegd, meer dan de productie die momenteel gerealiseerd wordt. Wat zijn de beste keuzes, ook als het niet mogelijk is om de aantallen woningen toe te voegen die gevraagd gaan

Een ander dilemma is het bewaken van de sterke punten van de woonomgeving van Eindhoven. Veel huishoudens in Eindhoven waarderen de ruime, groene, laagbouw-woonmilieus die in de stad veel aanwezig zijn. Het bouwen in hoogbouw en hoge dichtheden heeft effect op deze woonmilieus. Hoe

Koop grondgebonden betaalbaar Koop appartement betaalbaar Koop grondgebonden duur Koop appartement duur 0 Trendscenario

1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 Hightech groeiscenario

Bron: Provincie Noord-Brabant, WoON 2021, CBS-Microdata, gemeente Eindhoven, bewerking Companen.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

57

(on)wenselijk is dit, als het betekent dat de stad voor sommige doelgroepen minder aantrekkelijk wordt? Daarnaast is het belangrijk, waar mogelijk, in te zetten op bouwen voor doorstroming omdat met het toevoegen van een nieuwe woning meerdere huishoudens aan een woning geholpen kunnen worden. Daarbij hoort weer de afweging voor welke groepen Eindhoven er als stad wil zijn. De focus op hoogbouw maakt de stad voor sommige groepen wellicht minder aantrekkelijk. Wil de gemeente er op inzetten om gezinnen voor de stad te behouden? Het toevoegen van levensloopgeschikte woningen voor ouderen waardoor gezinswoningen vrij komen, draagt hier aan bij. De (aankomende) gezinnen maken op hun beurt ruimte in de kleinere, betaalbare woningvoorraad (appartementen). Aandachtspunt is de bereikbaarheid van vrijkomende eengezinswoningen in de gemeente voor jonge gezinnen. Als deze woningen te duur zijn, is het toevoegen van betaalbare woningen voor jonge gezinnen een optie. Gezien de financiële bereikbaarheid en de schaarse ruimte ligt het voor de hand dan in te zetten op appartementen voor gezinnen. Dit vraagt zoals beschreven een omslag in wooncultuur in de stad.

Figuur 6.4:

Gemeente Eindhoven. Vergelijking ontwikkeling kwalitatieve woningbehoefte volgens het trendscenario en het Hightech groeiscenario met de planvoorraad en de woningbouw die in ontwikkeling is (pijplijn), 2024 2030

Huur grondgebonden sociaal Huur appartement sociaal Huur grondgebonden middenhuur Huur appartement middenhuur Huur grondgebonden dure huur

Huur appartement dure huur Koop grondgebonden betaalbaar Koop appartement betaalbaar Koop grondgebonden duur Koop appartement duur

6.5 Vergelijking met de planvoorraad De extra woningbehoefte in de periode tot en met 2030 volgens het trendscenario en volgens het Hightech groeiscenario, is vergeleken met de ‘pijplijn’ in Eindhoven. De pijplijn bestaat uit alle woningen waarvan mag worden aangenomen dat ze gerealiseerd gaan worden in de komende jaren. Het betreft alle woningen die al in aanbouw zijn en alle woningen waarvoor plannen bestaan met een harde planstatus die in de genoemde periode zullen worden opgeleverd.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

0 Trendscenario

2.000

4.000

Hightech groeiscenario

6.000

8.000 10.000

Pijplijn

Bron: Provincie Noord-Brabant, WoON 2021, CBS-Microdata, gemeente Eindhoven, bewerking Companen.

De pijplijn bestaat uit zo’n 27.000 woningen. Dat zijn er aanmerkelijk meer dan volgens het trendscenario nodig zijn (+21.100) in de periode tot en met 2030 en te weinig als wordt uitgegaan van het Hightech groeiscenario (+32.550).

58

Tabel 6.3: Gemeente Eindhoven. Vergelijking ontwikkeling kwalitatieve woningbehoefte volgens het trendscenario en het Hightech groeiscenario met de planvoorraad en de woningbouw die in ontwikkeling is (pijplijn) naar relevante deelsegmenten, 2024 - 2030 Trendscenario Hightech groeiPijplijn scenario Aandeel huur 52% 57% 79% Aandeel sociale huur

28%

23%

35%

Aandeel betaalbaar

79%

72%

79%

Aandeel appartementen

72%

74%

92%

Wel zijn er aanmerkelijk kwalitatieve verschillen tussen de geraamde woningbehoefte en de woningen die in de pijplijn zitten. De woningen in de pijplijn zijn veel vaker huurwoningen dan de kwalitatieve behoefte volgens zowel het trendscenario als Hightech groeiscenario. Van alle woningen in de pijplijn is zo’n 80% een huurwoning. Het aandeel sociale huur op de woningen in de pijplijn is iets hoger dan uit de behoefteraming naar voren komt. Daarbij moet worden bedacht dat er ook sociale huurwoningen gesloopt gaan worden. Sloop moet gecompenseerd worden om in de behoefteontwikkeling te voorzien. Het aandeel betaalbare woningen in de pijplijn is in lijn met de geraamde behoefte volgens het trendscenario en hoger dan de geraamde behoefte volgens het Hightech groeiscenario. Bij de woningen in de pijplijn ligt nog een groter accent op appartementen dan uit de behoefteraming komt. Uit oogpunt van ruimtegebruik is dit een logische keuze. Er is wel een discrepantie met de geraamde kwalitatieve woningvraag en met de woonvoorkeuren van de huidige groepen op de woningmarkt in Eindhoven. Deze focus op appartementen vraagt zoals beschreven een omslag in de beleving van de wooncultuur in de stad en zal er op de kortere termijn toe leiden dat huishoudens die een grondgebonden (koop)woning willen uitwijken naar omliggende gemeenten.

De focus komt in Eindhoven dan meer te liggen op de jonge professionals die naar de stad komen.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Interviews: groei buitenlandse werknemers zet door, wel meer spreiding over de regio (en daarbuiten) De afgelopen jaren is de doelgroep buitenlandse werknemers (expats) in de Brainportregio sterk gegroeid. ASML is daarin de belangrijkste factor, maar de regionale hightechindustrie is inmiddels uitgegroeid tot ruim 7.000 bedrijven. Fysieke nabijheid van toeleveranciers is cruciaal. De verwachting is dat de komende tien jaar 70.000 arbeidsplaatsen ingevuld moeten worden om als regio door te kunnen groeien. Een aanzienlijk deel daarvan zal moeten komen via het aantrekken van buitenlandse werknemers. Vandaag de dag komt het gros van de buitenlandse werknemers in Eindhoven of Veldhoven te wonen, maar met de verdere groei van de hightechindustrie zal de reikwijdte van de Brainportregio groter worden. Niet alleen als het gaat om de locatie waar bedrijven zich gaan vestigen, maar ook als het gaat om waar werknemers gaan wonen. Vooral woonplaatsen die goed zijn ontsloten met het openbaar vervoer en relatief beperkte druk op de woningmarkt kennen, worden in de toekomst aantrekkelijker voor buitenlandse werknemers. Die zullen ook steeds meer een serieuze optie worden zolang de druk op de woningmarkt in Eindhoven en Veldhoven hoog blijft.

59

7 Woningvraag van specifieke doelgroepen In toenemende mate komen groepen in de knel op de woningmarkt. De één is kwetsbaarder dan de ander. Daarom zijn er in het landelijke programma ‘Een thuis voor iedereen’ aandachtsgroepen benoemd waar gemeenten en hun partners voor aan de lat staan om in woonbehoeften te voorzien. In de volgende paragrafen staan we stil bij de woonvraag van deze aandachtsgroepen.

7.1 Woningvraag van studenten in Eindhoven Huidige situatie Een deel van de woningbehoefte in Eindhoven betreft woningen en wooneenheden voor studenten. Ook in het kader van project Beethoven zijn expliciete afspraken gemaakt over het toevoegen van woonruimte voor studenten. Tabel 7.1: Gemeente Eindhoven. Aantal en aandeel studenten naar onderwijsvorm, studiejaar 2022/2023 Onderwijsvorm Aantal % WO 12.700 36% Hbo 22.400 64% Totaal 35.100 100% Bron: Kences Landelijke monitor studentehuisvesting 2023.

Er studeren in het hoger onderwijs op dit moment in Eindhoven 35.100 studenten. Twee derde van deze groep betreft Hbo-studenten en een derde WOstudenten.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Tabel 7.2: Gemeente Eindhoven. Aantal en aandeel studenten naar herkomst, studiejaar 2022/2023 Herkomst Aantal % Nederlands 29.000 83% Internationaal 6.100 17% Totaal 35.100 100% Bron: Kences Landelijke monitor studentehuisvesting 2023.

Van de Eindhovense studenten is meer dan 80% van Nederlandse afkomst. Een kleine 20% betreft internationale studenten. Tabel 7.3: Gemeente Eindhoven. Aantal en aandeel studenten naar woonsituatie, studiejaar 2022/2023 Aantal % Woont én studeert in Eindhoven

14.000

87%

•

Thuiswonend

1.700

11%

•

Woont op kamers (onzelfstandig)

7.300

45%

•

Woont in éénkamerwoning (studio)

3.100

19%

•

Woon in meerkamerwoning

1.900

12%

Woont in Eindhoven, studeert elders

2.100

13%

•

Woont op kamers (onzelfstandig)

500

3%

•

Woont in éénkamerwoning (studio)

600

4%

•

Woont in meerkamerwoning

1.000

6%

16.100

100%

Totaal in Eindhoven woonachtige studenten Bron: Kences Landelijke monitor studentehuisvesting 2023.

Er zijn 16.100 studenten die in Eindhoven wonen. Van deze groep studeren de meeste studenten ook in Eindhoven. Er zijn 14.000 studenten die in Eindhoven studeren en er ook wonen. Dan is er nog een groep van 2.100 studenten die in Eindhoven wonen maar elders studeren. De overige Eindhovense studenten wonen buiten Eindhoven. Van de studenten die in Eindhoven wonen, woont

60

een groot deel onzelfstandig (op kamers). Het betreft bijna de helft van de studenten die in Eindhoven wonen. Een kleine 25% van de Eindhovense studenten woont in een zelfstandige éénkamerwoning, een studio. Een kleine 20% woont in een zelfstandige meerkamerwoning. Zo’n 10% van de studenten die in Eindhoven wonen is thuiswonend.

Het vinden van een studentenwoning Het huidige aanbod aan studentenwoningen in Eindhoven is 14.600 woningen 5. Het aantal studenten in Eindhoven dat uitwonend zou willen zijn bedraagt 16.400. Er is daarmee momenteel een tekort aan 1.800 studentenwoningen in Eindhoven. Figuur 7.1: Gemeente Eindhoven. Actieve zoektijd voor het vinden van studentenhuisvesting, Eindhoven en Nederland, studiejaar 2022/2023

Eindhoven

17%

Nederland

13%

23%

0%

50%

16%

20%

14%

43%

40%

60%

1 maand of korter

2 maanden

3-6 maanden

6-12 maanden

6%

12% 6%

80%

Het duurt voor studenten in Eindhoven wat langer dan gemiddeld in Nederland om woonruimte te vinden. Gemiddeld heeft 23% van de zoekende studenten in Nederland binnen een maand woonruimte gevonden, in Eindhoven is dit 17%. Landelijk vindt zo’n 40% van de zoekende studenten binnen twee maanden woonruimte, in Eindhoven is dit 30%. In Eindhoven duurt het voor studenten vaak drie tot zes maanden om woonruimte te vinden. Voor internationale studenten is dit een nog groter probleem dan voor Nederlandse studenten omdat zij zonder woonruimte niet kunnen starten met hun studie. Interviews: verschil in woonwensen Nederlandse en internationale studenten Er zijn enkele verschillen in woonwensen tussen Nederlandse en internationale studenten: • Nederlandse studenten zoeken vooral een woonplek dicht bij het centrum. Sinds de Coronapandemie is vereenzaming onder studenten aan het licht gekomen. Daardoor lijken gezamenlijke ruimten (bijvoorbeeld keuken of woonkamer) meer gewenst dan enkele jaren geleden. • Internationale studenten hebben een sterke voorkeur voor een zelfstandige woonruimte (studio), maar stellen een gezamenlijke woonkamer ergens in het complex waar men woont wel op prijs. • Vooral studenten die wat verder in hun studie zijn (onder andere PhD studenten) zoeken een rustigere woonomgeving.

Een locatie op, of dicht bij, de Campus ligt meer voor de hand dan zo dicht mogelijk bij uitgaansgebied Stratumseind.

100%

Meer dan 12 maanden Bron: Kences Landelijke monitor studentenhuisvesting 2023. 5 Bron: Kences Landelijke monitor studentenhuisvesting 2023.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

61

Toekomstige woonbehoefte Figuur 7.2: Gemeente Eindhoven. Ontwikkeling aantal studenten naar herkomst, studiejaar 2014/2015 - 2030 - 2031 35.000

studiejaar 2030/2031 met 3.900. Het aantal internationale studenten neemt in deze periode toe met 2.100. Per saldo neemt het aantal studenten in Eindhoven volgens deze raming af met 1.800. Eigen onderzoek in de regio laat zien dat de Kences monitor het aantal uitwonende studenten in Eindhoven structureel onderschat. Terugkijkend zijn de ramingen steeds te laag geweest. Het beeld in de regio is dat de vraag van buitenlandse studenten vooral begrensd wordt door het aanbod van Engelstalige studies en door de beschikbare woonruimte in Eindhoven. Buitenlandse studenten wordt gevraagd alleen naar Eindhoven te komen als zij woonruimte hebben gevonden. De toestroom van buitenlandse studenten is dus te sturen via deze twee ingangen, waarbij het beeld is dat de huisvesting op dit moment de bottleneck is die de instroom bepaalt. Er is een grote groei van het aantal buitenlandse studenten in Eindhoven mogelijk als er voldoende woonruimte voor hen is.

30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0

Nederlandse student Historisch

Nederlandse student Prognose

Internationale student Historisch

Internationale student Prognose

Bron: Kences Landelijke monitor studentehuisvesting 2023.

De Kences Landelijke monitor studentenhuisvesting maakt een raming van de ontwikkeling van het aantal studenten in studentensteden. Voor Eindhoven is de raming dat het aantal Nederlandse studenten gaat afnemen. Dit is een ontwikkeling die sinds het studiejaar 2020/2021 zichtbaar is. Het aantal internationale studenten neemt volgens de raming van Kences wel toe. Ook dit is in lijn met de trend van de afgelopen jaren. Volgens de raming van Kences daalt het aantal Nederlandse studenten in de periode van studiejaar 2023/2024 tot

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Onderdeel van project Beethoven is naast de groei van het aantal banen in de hightechindustrie ook de groei van het aantal studenten in Eindhoven. Afgesproken is dat 2.280 extra onzelfstandige studentenwoningen in de Metropoolregio Eindhoven worden gebouwd. Een regionale differentiatie is nog niet afgesproken, het is dus mogelijk dat het aantal voor de gemeente Eindhoven wat lager uitkomt. Dit aantal komt boven op de groei die al werd voorzien en die waarover afspraken zijn gemaakt in het studentenconvenant. Deze behoefte is bij het afsluiten van het convenant geraamd op 2.840 studentenwoningen tot en met 2028 en is tussentijds opgehoogd met 570 studentenwoningen. Project Beethoven gaat over de periode tot en met 2030, dat is twee jaar langer dan de periode waarop het studentenconvenant betrekking heeft. Bij een gemiddelde jaarproductie over die twee jaar zou de totale extra behoefte aan studentenwoningen zonder de plus van project Beethoven uitkomen op 4.120

62

studentenwoningen. Inclusief de plus van project Beethoven komt de extra behoefte uit op 5.120 studentenwoningen. Interviews: diverse onzekerheden over toekomstige opgave studentenhuisvesting Voor de eerstkomende jaren is er in een samenwerkingsconvenant een duidelijke ambitie voor de uitbreiding van het aantal studentenwooneenheden vastgelegd: + 3.460 tot en met 2028. Voor de lange termijn is de verwachting in de basis dat het aantal studenten zal toenemen. Met de groei van de Brainportregio is er behoefte aan meer technisch geschoolde studenten. Het aantal Nederlandse studenten is daarin te beperkt. Er moeten daarom meer internationale studenten worden aangetrokken en opgeleid. Er zijn diverse onzekerheden over vraag en aanbod van studentenhuisvesting in Eindhoven die op lange termijn spelen: • De nieuwe regeringscoalitie lijkt voornemens om beperkingen en randvoorwaarden op te gaan leggen wat betreft de instroom van internationale studenten. Dit kan Nederland als plek om te gaan studeren minder aantrekkelijk maken. Voor cruciale technische opleidingen (ook Eindhoven) worden hiervoor overigens uitzonderingen gemaakt. • Het draagvlak onder inwoners ten aanzien van studenten is soms kwetsbaar. Dit wordt vaak gevoed door overlastsituaties.

Hoewel dit slechts door een kleine groep veroorzaakt wordt, kan verminderd draagvlak afstralen op alle studenten (en het gevoel om welkom te zijn in de stad). • De op handen zijnde Wet Betaalbare huur zorgt voor een verruiming van het puntensysteem (tot 186 punten, omgerekend € 1.123). Dit kan ertoe leiden dat particuliere verhuurders studenteneenheden onder deze puntengrens gaan afstoten, of juist in kwaliteit gaan verhogen om boven de puntengrens te kunnen komen. Hoewel het altijd beter kan, slaagt Eindhoven er goed in studenten na hun studietijd te binden aan de stad/regio. Een belangrijke factor is de sterke koppeling tussen onderwijs en bedrijfsleven. Veel studenten gaan tijdens hun studie al aan het werk bij een bedrijf (Engineering Doctorates). Dit betekent dat een groot deel een woonplek binnen Eindhoven, danwel de regio, gaat zoeken na hun studie.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

7.2 Ouderen en mensen met een mobiliteitsbeperking Interviews: woonwensen van ouderen Er wordt verschillend gedacht over de verhuisbereidheid van ouderen. Sommige marktpartijen benoemen dat ouderen niet graag nadenken over een verhuizing. Het gaat vaak om een stapje terug (kleiner wonen). Bovendien woont men vaak al jaren in de huidige woning, wat het lastig maakt om daar afscheid van te nemen. Anderen stellen dat ouderen wel degelijk nadenken over hun toekomstige woonsituatie, maar er is nog onvoldoende geschikt woningaanbod voor deze doelgroep. Belangrijke woonwensen voor ouderen zijn: • Voldoende buitenruimte. Op dit moment hebben ouderen vaak een ruime tuin. Men wil best verhuizen naar een appartement, mits er een ruim balkon aanwezig is. • Minimaal twee slaapkamers, zodat ook (klein)kinderen kunnen blijven logeren. • Nabijheid van voorzieningen. Dat hoeft niet het stadscentrum te zijn, ook een ligging in de buurt van een buurtwinkelcentrum volstaat. • Steeds meer ouderen willen bij een toekomstige verhuisstap liever kopen dan huren. Maar dan moet de toekomstige woning een lagere aanschafprijs hebben dan de huidige woning, zodat men vermogen overhoudt om aan leuke dingen te besteden (vakanties, kleinkinderen, etc.). • Veel ouderen hebben een voorkeur voor een kleinschalige woonvorm met gelijkgestemden (zoals het wonen in een hofje).

Dat kan op gespannen voet staan met de grote woningbouwopgave van de stad. Hier kun je ook creatief mee omgaan (bijvoorbeeld een verdieping binnen een appartementencomplex toewijzen aan ouderen die voorheen bij elkaar in de straat woonden).

Bij de behoefteraming van wonen met zorg gaan we uit van de indicaties die aan zorgvragers zijn afgegeven. Dit is voor gemeente Eindhoven door bureau CBRE onderzocht in 2022. De meeste ouderen zijn vitaal en hebben een beperkte zorgvraag (eerstelijnszorg). Vanwege de vitaliteit van deze ouderen is verhuizen geen noodzaak en stelt men een woonwens veelal uit. Het aantal

63

ouderen met een lichte zorgvraag gaat in Eindhoven tot 2040 groeien met ongeveer +2.750 plekken. Het aantal ouderen dat intensieve zorg vraagt groeit in diezelfde periode naar verwachting met ongeveer +1.350 plekken. De ouderen met een lichte zorgvraag hebben geclusterde woonvormen nodig. Zonder clustering is de (toenemende) zorg in reguliere woningen minder efficiënt en liggen (sociale) gemeenschappelijke voorzieningen in de nabijheid minder voor de hand. Zonder de clustering is de mogelijkheid tot het leveren van zorg, door toenemende personeelstekorten bij zorgaanbieders, in de toekomst ook minder een garantie. Ouderen met een zware zorgvraag verhuizen veelal omdat het vanwege de zware zorgvraag moet. Zij doen een beroep op een woonzorglocatie met 24-uurszorg. Figuur 7.3: Ontwikkeling ouderen naar zorgvraag Eindhoven

Vraag en aanbod wonen met 24-uurzorg ouderen Tabel 7.4: Gemeente Eindhoven. Vraag en aanbod wonen met 24-uurszorg ouderen, 2020 - 2040 2020 2025 2030 2035 2040 Intramuraal +239 +403 +280 +206 -113 Psychogeriatrisch +3 +7 -100 -252 -440 Somatisch +272 +396 +380 +358 +327 Extramuraal +222 -60 -98 -157 -231 Totaal +461 +343 +182 -51 -344 + (potentieel) overschot - (potentieel) tekort Bron: Kwantitatieve behoefte woonzorg, CBRE, mei 2023.

Uit het onderzoek van CBRE blijkt dat er op dit moment ruim voldoende aanbod is aan plekken voor ouderen die 24-uurszorg nodig hebben. De groeiende vraag naar interne plekken voor ouderen met psychogeriatrische problematiek en naar extramurale zorgplekken maakt dat in de komende jaren tekorten gaan ontstaan.

Uitdaging in veel wijken voor realisatie geclusterde woonvormen Een aantal wijken in Eindhoven beschikken volgens de studie van CBRE niet over geclusterde woonvormen. Dit zijn onder meer het Centrum, Putten, De Laak, Oud-Tongelre en Gestelse ontginning. Hierdoor kunnen inwoners niet doorstromen. In de meeste wijken zien we de komende jaren tekorten ontstaan aan geclusterd wonen en 24-uurszorg locaties. Bron: CBRE, 2022.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

64

Figuur 7.4: Gemeente Eindhoven. Confrontatie vraag en aanbod wonen en zorg voor ouderen per wijk Eindhoven

Bron: CBRE, 2022.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

65

Interviews: ouderen met zorgvraag Ouderen blijven steeds langer vitaal, maar het aantal ouderen op hoge leeftijd neemt ook toe waardoor vaak een zorgvraag zal optreden. Het aantal ouderen met dementie zal verdubbelen de komende jaren. Ook deze groep zal steeds vaker zelfstandig blijven wonen. Het verpleeghuis blijft alleen voor de meest kwetsbare mensen bestaan (agressie, dwaalgedrag, onveilige situaties). De vorm van zelfstandig wonen zal wel verschillend van aard zijn. Een deel van de ouderen zal in de huidige woning blijven (met enkele aanpassingen). Een deel heeft behoefte aan meer geborgenheid en wenst een geclusterde woonvorm. Een terugkeer van het oude bejaardentehuis is niet aan de orde. De capaciteit van het zorgpersoneel is ontoereikend. Er wordt steeds meer gekeken naar het zelforganiserend vermogen van een buurt. Bewoners die elkaar ondersteunen, samen activiteiten organiseren. Zoals bijvoorbeeld op het ontmoetingsplein in Zuiderpark (Gestel) gebeurt. Dit moet aangevuld worden met nieuwe domotica (hulpmiddelen om steunkousen aan te trekken, druppelbrillen, lifestylemonitoring) en professionele thuiszorg alleen op de momenten dat het echt nodig is (begin en eind van de dag).

naar Beschermd Thuis. De uitstroom uit Beschermd Wonen is doorgaans een opgave voor de sociale huursector om in woningen te voorzien. Om uitstroom uit instellingen mogelijk te maken, vraagt dit om voldoende geclusterde woonvormen met mogelijkheid voor zorg en uitstroommogelijkheden in de reguliere woningvoorraad in Eindhoven. Een aandachtspunt daarbij is een evenwichtige spreiding over de wijken om te veel concentratie van kwetsbare groepen in één gebied te voorkomen. Interviews: woningvraag uitstroom GGZ cliënten Mensen die vanuit een GGZ instelling uitstromen naar een zelfstandige huisvesting zijn doorgaans een alleenstaand huishouden met een beperkt inkomen. Zij zoeken vooral een kleine, zeer betaalbare huurwoning (50 tot 50 m² woonoppervlak). Dat kan een ‘gespikkelde woning’ zijn (individueel), maar enige clustering is wenselijk. Vooral om begeleiding bij het zelfstandig wonen te bieden. Daarnaast is snelle beschikbaarheid belangrijk. Via Housing First zijn hiervoor goede afspraken gemaakt, maar door de grote druk op de woningmarkt blijft het lastig om die snelle beschikbaarheid te bewerkstellingen. Verder is er behoefte aan enkele respijtwoningen, waar uitstromers met een terugval tijdelijk kunnen verblijven.

7.3 Beschermd Wonen en GGZ-cliënten De lokale vraag naar Beschermd Wonen was in 2020 in de gemeente Eindhoven 430 personen. Op basis van demografische ontwikkelingen is de verwachting dat de vraag tot 2040 toeneemt met zo’n 60 plaatsen naar 490 plaatsen. Cijfers van de gemeente Eindhoven laten voor Beschermd Wonen een uitstroom of doorstroom zien van jaarlijks ongeveer 500 cliënten. Ongeveer 280 daarvan stromen door naar zorg zonder huisvesting. Ongeveer 215 cliënten stromen uit naar een zelfstandige woning. De regio Eindhoven is bezig met een regiovisie op Beschermd Wonen. Er wordt daarbij ingezet om meer mensen in een reguliere woning in de wijk te huisvesten en te begeleiden; van Beschermd Wonen

7.4 Kenniswerkers en arbeidsmigranten Kenniswerkers zijn de meest prominente groep buitenlandse werknemers in Eindhoven. Hun aantal is in de periode 2012 tot en met 2022 jaarlijks gemiddeld met 11% gegroeid6. Er wonen meer kenniswerkers in Eindhoven dan er werken. Kenniswerkers die werkzaam zijn in omliggende gemeenten vinden in Eindhoven een aantrekkelijk woonmilieu. De verwachting op basis van een trendmatige prognose is dat het aantal kenniswerkers in Eindhoven in de komende jaren blijft toenemen met een bandbreedte van 6% tot 12%. Deze raming staat

6 Bron: Decisio, 2024.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

66

los van de ontwikkelingen in de hightechindustrie die voor een grotere toename kunnen zorgen. In hoofdstuk 6 is nader ingegaan op de kwalitatieve woningbehoefte van buitenlandse kenniswerkers (zie figuren 6.2 en 6.3 en het interviewkader ‘kwalitatieve woningbehoefte buitenlandse werknemers’ in paragraaf Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.).

gemiddeld. Het aantal standplaatsen in Eindhoven bedraagt 1,4 per 1.000 woningen. Dit is iets hoger dan gemiddeld in Nederland (1,2). Er zijn plannen om het aantal standplaatsen in Eindhoven in de komende jaren aanmerkelijk uit te breiden. De gemeente en Wooninc. werken aan een uitbreiding met 50 standplaatsen in de periode tot 2028.

Naast kenniswerkers zijn er in Eindhoven ook veel praktisch geschoolde en ongeschoolde arbeidsmigranten woonachtig en/of werkzaam. Hun aantal is lager dan het aantal kenniswerkers, maar desondanks substantieel. Het ging op basis van de analyse van geregistreerde arbeidsmigranten in 2022 om zo’n 14.500 werkzame personen. Dit aantal is tussen 2010 en 2022 jaarlijks met gemiddeld zo’n 10% toegenomen. Arbeidsmigranten wonen minder vaak in Eindhoven dan zij er werken. Dit beeld is dus andersom dan bij de kenniswerkers. Het aantal in Eindhoven woonachtige arbeidsmigranten groeide de afgelopen jaren gemiddeld met zo’n 8% per jaar. De verwachte groei van het aantal arbeidsmigranten voor de periode tot en met 2030 is een bandbreedte van 6% tot 13% op basis van onderzoek van Decisio. Dit komt neer op een groei met 9.000 tot 23.500 arbeidsmigranten. Bij de genoemde aantallen moet worden aangetekend dat deze zijn gebaseerd op geregistreerde werknemers en met name arbeidsmigranten met een kort verblijfsperspectief zich vaak niet inschrijven. Werkelijke aantallen zullen hoger zijn, maar de woonbehoefte van arbeidsmigranten die kort verblijven richt zich doorgaans niet op de reguliere woningmarkt.

7.6 Statushouders Over het huisvesten van statushouders maakt de gemeente afspraken met de woningcorporaties. Hoewel niet goed te voorspellen is hoe de omvang van deze doelgroep zich gaat ontwikkelen, bieden we wel een richting. Het Rijk publiceert halfjaarlijks een taakstelling huisvesting statushouders. Voor een bandbreedte kijken we naar gemiddelde taakstelling van afgelopen jaren en de hoogste taakstelling die er is geweest in de afgelopen jaren. De taakstelling voor statushouders in 2024 is voor de gemeente Eindhoven 510 statushouders. De verwachte ontwikkeling van taakstelling in Eindhoven ligt tussen de 330 en de 650 per jaar.

7.5 Woonwagenbewoners Eindhoven heeft 14 woonwagenlocaties met 164 standplaatsen7. Er is voor zover bekend geen leegstand. Eindhoven heeft meer standplaatsen dan 7 Ministerie van BZK, Woonwagenstandplaatsen in Nederland, herhaalmeting 2023, Companen.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

67

Figuur 7.5: Gemeente Eindhoven. Historische ontwikkeling taakstelling huisvesting statushouders (2014 - 2024) en raming ontwikkeling komende jaren (2025 en 2026) 654 654 700 600 500 400

333

300 157

200 100

Tabel 7.5: Gemeente Eindhoven. Benodigd aantal woningen voor statushouders per jaar in de komende jaren Aantal statusWoningen bij Woningen bij twee houders drie bewoners bewoners Trend laag 333 111 167 Trend hoog 654 218 327 Bron: Taakstelling, bewerking Companen (2023).

Naast de opgave die voortkomt uit de taakstelling voor het huisvesten van statushouders, hebben gemeenten in het kader van de Spreidingswet een taak gekregen om asielzoekers die nog geen status hebben op te vangen. Dit betreft tijdelijke opvang, doorgaans niet in de reguliere woningvoorraad.

0

7.7 (Dreigend) dak- en thuislozen Historisch

Trend (10jr)

Trend hoog

Bron: Rijksoverheid, Taakstelling statushouders, bewerking Companen.

Op basis van de bandbreedte in het verwachte aantal statushouders maken we inzichtelijk wat dit mogelijk betekent voor de woonvraag in Eindhoven. Afhankelijk van de huishoudensgrootte van de komende statushouders vraagt dit jaarlijks om 111 tot 327 woningen. De trendmatige ontwikkeling van het aantal statushouders en de woonbehoefte is meegenomen in de huidige woningbehoeftedoorrekening. Een verhoogde instroom ten opzichte van trend vraagt meer beschikbare sociale huurwoningen. De gemeente Eindhoven heeft een huisvestingsverordening met een urgentieregeling voor onder andere de huisvesting van statushouders. De gemeente is bezig om extra tijdelijke opvangplekken te regelen. Daarover maakt zij afspraken met de corporaties.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Precieze cijfers over het aantal (dreigend) dak- en thuislozen zijn lokaal en landelijk beperkt beschikbaar. Dit heeft te maken met de beperkte (mogelijkheid van) registratie van deze doelgroep. Onder de (dreigend) dak- en thuislozen zijn veel kwetsbare jongeren. Volgens laatste inzichten van het Leger des Heils uit 2022 gaat het landelijk om ongeveer 6.000 jongeren. Een deel van de jongeren vindt een weg naar de maatschappelijke opvang, maar ook een deel zwerft rond bij vrienden en kennissen. De gemeente Eindhoven werkt volgens het principe Housing First. Het uitgangspunt bij Housing First is het eerst regelen van een woonplek als basis voor maatschappelijke ondersteuning voor dak- en thuislozen. De doelstelling van de gemeente is dat 50% van de kandidaten vanaf 2023 direct gehuisvest wordt op een woonplek waar zij ook kunnen blijven na afloop van de maatwerkvoorziening. Het gevolg van Housing First is dat een grote groep dak- en thuislozen direct doorstroomt naar een zelfstandige huurwoning, veelal van een corporatie. Dit verloopt in Eindhoven deels via DOOR! Uit rapportage door Housing

68

First blijkt dat er jaarlijks tussen de 314 en 369 woonplekken in Eindhoven nodig zijn voor dak- en thuislozen.

7.8 Ex-gedetineerden

onderzoek laten uitvoeren naar de woonvraag van kwetsbare doelgroepen door bureau Beeck. Daaruit blijkt dat voor de gemeente Eindhoven in de periode 2025 tot 2030 naar verwachting jaarlijks 114 woningen nodig zijn voor uitstroom van ex-gedetineerden naar zelfstandig wonen. Het grootste deel is aangewezen op een sociale huurwoning.

In het programma ‘Een thuis voor iedereen’ is ook aandacht voor de mogelijkheid voor uitstromers uit detentie. De gemeente Eindhoven heeft in 2022

7.9 Samengevat Samengevat is de opgave rond de huisvesting van de specifieke doelgroepen als volgt: Aandachtsgroepen Studenten Wonen met 24-uurszorg ouderen

Ontwikkeling 2024 -2030 + 4.120 - + 5.120 -

Mensen die uitstromen uit BW en GGZ-cliënten Arbeidsmigranten

Woonwagenbewoners Statushouders (Dreigend) dak- en thuislozen Ex-gedetineerden

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

+ 25

+9.000 - + 23.500 +50

Eenheid

Bijzonderheden

Studentenwoningen

Afhankelijk van project Beethoven

Woonzorgplekken

Er is nu een overschot, na 2030 ontstaan tekorten aan plekken PG, zowel intramuraal als extramuraal Bepaald vanuit de behoefte tot 2040, uitgaande van een lineaire ontwikkeling van de behoefte Aantal geregistreerde arbeidsmigranten, benodigd aantal woonplekken is afhankelijk van de verblijfsduur

Woningen

Woningen/woonplekken Standplaatsen

+110 - + 330

Woningen

+ 2.400

Woningen

Afhankelijk van economisch scenario en huishoudensgrootte statushouders Jaarlijks 340

+ 800

Woningen

Jaarlijks 115

69

Bijlage: aanvullende figuren en tabellen Tabel 1: Gemeente Eindhoven. Inwoners en huishoudens naar wijk en stadsdeel, 2023 Wijk/stadsdeel • Centrum Stadsdeel Centrum • Aanschot

Inwoners

Huishoudens

Huishoudens

8.095

3.745

•

Oud-Gestel

13.090

7.335

•

Rozenknopje

6.980

4.090

Stadsdeel Gestel • Halve Maan

28.165

15.170

10.825

5.420

•

Meerhoven

12.750

5.050

•

Oud-Strijp

14.715

9.170

7.255

9.860

7.255

19.730

8.160

Stadsdeel Strijp

38.290

19.640

Gemeente Eindhoven Bron: CBS

238.310

123.760

Achtse Molen

15.670

6.850

•

Dommelbeemd

13.200

6.240

•

Ontginning

15.620

8.105

Stadsdeel Woensel-Noord • Begijnenbroek

64.220

29.355

11.770

6.165

•

Erp

16.945

9.170

•

Oud-Woensel

11.255

6.940

Stadsdeel Woensel-Zuid • De Laak

39.970

22.275

5.675

3.030

•

Doornakkers

8.290

4.120

•

Oud-Tongelre

8.765

4.505

Stadsdeel Tongelre • Kortonjo

22.730

11.655

8.875

4.260

•

Oud-Stratum

11.815

7.025

•

Putten

14.385

7.125

35.075

18.410

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Inwoners

9.860

•

Stadsdeel Stratum

Wijk/stadsdeel • Gestelse Ontginning

1

Figuur 1:

Gemeente Eindhoven. Ontwikkeling aandeel starters op de vestigers, naar wijk en stadsdeel, 2024

Figuur 2:

Gemeente Eindhoven. Aandeel appartementen naar wijk en stadsdeel, 2024

Woensel- oord Woensel- oord

Woensel-Zuid Woensel-Zuid

Tongelre

trijp

Tongelre

trijp Centrum

Centrum

tratum tratum

estel

estel

Bron: WOZ-registratie gemeente Eindhoven. Bron: CBS-Microdata.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

2

Figuur 3:

Gemeente Eindhoven. Mate waarin studentenhuisvesting makkelijk was te vinden, Eindhoven en Nederland, studiejaar 2022/2023

Eindhoven

28%

Nederland

15%

34% 0%

20%

51%

4%

48%

3%

13% 40%

60%

80%

100%

Ja Nee, hospiteren ging moeizaam Nee, beperkte beschikbaarheid betaalbare woningen Nee, omdat ik de Nederlandse taal niet (goed) spreek Anders

Bron: Kences Landelijke monitor studentehuisvesting 2023.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

3

Tabel 2: Gemeente Eindhoven. Huishoudensprognose volgens trendscenario naar samenstelling en leeftijd, 2024 – 2040 2024 2025 2031 2035 2040

Tabel 3: Gemeente Eindhoven. Huishoudensprognose volgens Hightech groeiscenario naar samenstelling en leeftijd, 2024 – 2040 2024 2025 2031 2035 2040

Jonger dan 25 jaar

12.700

13.115

12.030

11.980

11.990

Jonger dan 25 jaar

12.700

13.390

13.535

13.485

13.495

1phh 25 tot 50 jaar

27.935

28.815

33.470

35.150

36.475

1phh 25 tot 50 jaar

27.935

29.415

37.515

39.220

40.490

2phh 25 tot 50 jaar

11.275

11.580

12.825

12.740

12.445

2phh 25 tot 50 jaar

11.275

11.755

14.225

14.145

13.825

1phh 51 tot AOW

10.535

10.570

10.605

10.870

11.910

1phh 51 tot AOW

10.535

10.790

11.885

12.130

13.220

2phh 51 tot AOW

6.705

6.790

7.125

7.060

7.195

2phh 51 tot AOW

6.705

6.890

7.905

7.840

7.995

1phh AOW of ouder

14.950

15.360

18.125

20.055

22.210

1phh AOW of ouder

14.950

15.360

18.125

20.055

22.210

2phh AOW of ouder

11.555

11.660

13.045

14.265

15.705

2phh AOW of ouder

11.555

11.660

13.045

14.265

15.705

Paar met kind(eren)

25.565

26.155

29.150

31.070

33.255

Paar met kind(eren)

25.565

26.360

31.030

32.950

35.135

Eenoudergezin

8.785

8.800

9.410

9.960

10.890

Eenoudergezin

8.785

8.870

10.020

10.570

11.500

Totaal 130.005 132.845 145.785 Bron: Provincie Noord-Brabant, bewerking Companen.

153.150

162.075

Totaal 130.005 134.490 157.285 Bron: Provincie Noord-Brabant, bewerking Companen.

164.660

173.575

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

1

Tabel 4: Gemeente Eindhoven. Ontwikkeling kwalitatieve woningbehoefte naar eindendom, woonvorm en prijssegment, trendscenario, 2024 – 2030, 2031 – 2040 en 2024 - 2040 Trendraming 2024-2030 2031-2040 2024-2040

Tabel 5: Gemeente Eindhoven. Ontwikkeling kwalitatieve woningbehoefte naar eindendom, woonvorm en prijssegment, Hightech groeiscenario, 2024 – 2030, 2031 – 2040 en 2024 - 2040 2024-2030 2031-2040 2024-2040

Huur grondgebonden sociaal

1.765

1.860

3.625

Huur grondgebonden sociaal

1.950

1.800

3.750

Huur appartement sociaal

5.620

4.335

9.955

4.100

3.925

8.025

Huur appartement sociaal

Huur grondgebonden middenhuur

60

-620

-560

Huur grondgebonden middenhuur

525

-270

255

Huur appartement middenhuur

3.550

2.900

6.450

Huur appartement middenhuur

6.395

4.125

10.520

Huur grondgebonden dure huur

25

-265

-240

Huur grondgebonden dure huur

710

220

930

Huur appartement dure huur

1.525

775

2.300

Huur appartement dure huur

3.370

1.760

5.130

Koop grondgebonden betaalbaar

2.940

1.690

4.630

Koop grondgebonden betaalbaar

3.215

1.705

4.920

Koop appartement betaalbaar

4.165

5.460

9.625

Koop appartement betaalbaar

5.720

5.745

11.465

Koop grondgebonden duur

1.150

720

1.870

Koop grondgebonden duur

1.945

1.200

3.145

Koop appartement duur

1.780

1.630

3.410

Koop appartement duur

3.100

2.240

5.340

Totaal

21.060 18.075 39.135 Bron: Provincie Noord-Brabant, WoON 2021, CBS-Microdata, gemeente Eindhoven, bewerking Companen.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Totaal 32.550 22.860 55.410 Bron: Provincie Noord-Brabant, WoON 2021, CBS-Microdata, gemeente Eindhoven, bewerking Companen.

1

Tabel 5: Gemeente Eindhoven. Ontwikkeling kwalitatieve woningbehoefte naar eindendom, woonvorm en prijssegment volgens trendscenario en Hightech groeiscenario; vergelijking met de planvoorraad en de woningbouw die in ontwikkeling is (pijplijn), 2024 – 2030

Trendscenario 1.765

Hightech groeiscenario 1.950

Pijplijn 285

4.100

5.620

9.300

Huur grondgebonden middenhuur

60

525

140

Huur appartement middenhuur

3.550

6.395

8.325

Huur grondgebonden dure huur

25

710

100

Huur appartement dure huur

1.525

3.370

3.235

Koop grondgebonden betaalbaar

2.940

3.215

620

Koop appartement betaalbaar

4.165

5.720

2.625

Koop grondgebonden duur

1.150

1.945

965

Koop appartement duur

1.780

3.100

1.415

Huur grondgebonden sociaal Huur appartement sociaal

Totaal 21.060 32.550 27.010 Bron: Provincie Noord-Brabant, WoON 2021, CBS-Microdata, gemeente Eindhoven, bewerking Companen.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

2

Bijlage: toelichting op de gebruikte methodologie Kwalitatieve woningbehoefte Vraag en aanbod van de volgende doelgroepen is opgenomen: Starters onzelfstandig wonenden (veelal inwonende kinderen) die een zelfstandige woning binnen de gemeente betrekken en bij verhuizing geen woning achterlaten. Gaat ook om studenten die zelfstandig gaan wonen. Doorstromers zelfstandig wonende huishoudens die de komende vijf jaar een zelfstandige woning binnen de gemeente betrekken. Verlaters huishoudens die door overlijden of vertrek een zelfstandige woning achterlaten.

Bij deze doorrekening baseren we ons op de volgende uitgangspunten: • We nemen 1 januari 2023 als nulpunt voor de doorrekeningen, dit is de peildatum voor de provinciale bevolkings- en huishoudensprognose. • Voor de omvang van de woningbehoefte gaan we uit van de huishoudensgroei volgens de provinciale prognose van de Provincie Noord-Brabant en de inloop van het woningtekort naar 2% tot 2031. • De verhuisgeneigdheid per huishoudensgroep baseren we op het werkelijk aantal verhuizingen van verschillende huishoudens. Ook de achter te laten woningen baseren we op het feitelijk vrijkomend aanbod, geïndexeerd naar het huidige prijspeil van woningen. • De woonvoorkeuren baseren we primair op WoON 2021. Doordat de markt in Eindhoven onder druk staat is bijna elk woningaanbod in trek bij woningzoekers. De huidige woningmarkt is in belangrijke mate een

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

aanbiedersmarkt. Mensen verhuizen vaak niet naar de woning die exact aansluit bij hun wensen, maar vooral naar woningen die binnen hun mogelijkheden beschikbaar zijn. Verhuiswensen zijn in deze markt vaak ondergeschikt aan verhuismogelijkheden. Toch is juist in deze markt het beleidsmatig minder interessant om te zien wat mensen daadwerkelijk doen, maar vooral naar wat mensen willen: het accentueren van de vraag in een aanbiedersmarkt. De kwalitatieve woonwensen zijn afgeleid uit regionale uitkomsten van het nationale woononderzoek WoON 2021. Via dit grootschalige enquêteonderzoek zijn woonwensen in beeld gebracht. In grote lijnen biedt dit een beeld van de vraag. Toch zijn hierbij enkele nuanceringen te maken: • Voor de sociale huur zien we dat het wettelijk systeem van toewijzingsnormen naar inkomen bepaalt wie hiervoor in aanmerking komt. Dit is een ‘systeemgedreven’ segment. De wens is meer secundair. • Een deel van de verhuizingen komt niet voort vanuit een woonwens, maar vanuit een noodzaak. Te denken is aan een verhuizing als gevolg van echtscheiding, zorgsituatie of naar een tijdelijke (tussen)woning. In het woonwensenonderzoek komt deze vraag niet of hoogstens zeer beperkt in beeld. Omdat die vraag in de praktijk wel aanwezig is, is het noodzakelijk dit wel in beeld te brengen. Dat kan door dit deel van de vraag te baseren op daadwerkelijke verhuizingen.

In deze situatie gaat het vaak om verhuizingen naar vrije sector huurwoningen en/of naar woonzorgvormen. Daarom baseren we de vraag naar vrije sector huur voor een deel op feitelijke verhuizingen. • Het enquêteonderzoek is uitgevoerd in 2020. Sindsdien zijn de prijzen van woningen sterk gestegen. Om een reële inschatting van vraag en aanbod te kunnen maken hebben we daarom de prijsopbouw van het potentiële woningaanbod in de enquête geïndexeerd op de prijsontwikkeling op de woningmarkt. Aan de vraagkant is de koopkracht in dezelfde periode beperkt gegroeid. We nemen daarom aan dat dit minder effect heeft op de woningvraag.

3

Bij het ramen van de extra woningbehoefte is rekening gehouden met het vrijkomen van woningen door doorstroming, woningen die weer door een ander huishouden worden betrokken. De gepresenteerde aanvullende woningbehoefte naar eigendom, woonvorm en prijssegment is de behoefte die per saldo niet wordt ingevuld door vrijkomend aanbod.

sociale huurwoningen in beeld gebracht. De toekomstige ontwikkeling van de behoefte aan sociale huurwoningen is afhankelijk van verschillende ontwikkelingen die niet altijd beïnvloedbaar zijn. Het is belangrijk om op te merken dat de gepresenteerde extra woningbehoefte de netto behoefte is. Als corporatiewoningen worden gesloopt of verkocht is sprake van een navenant hogere opgave.

Benodigde sociale huurvoorraad De gemeenten en corporaties hebben een bijzondere verantwoordelijkheid om in huisvesting te voorzien van mensen die op basis van hun inkomen dit niet volledig zelfstandig kunnen. Wettelijk is vastgelegd dat eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 47.699 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 52.671 (prijspeil 2024) tot de doelgroep van de woningcorporaties behoren. Voor hen zijn sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 880 bedoeld (prijspeil 2024). Huishoudens met een laag inkomen kunnen huurtoeslag krijgen. De inkomensgrenzen voor de huurtoeslag zijn in 2020 komen te vervallen en zijn vervangen voor een eigen bijdrage. Deze eigen bijdrage is hoger naarmate het inkomen hoger is. Als de eigen bijdrage hoger is dan de feitelijke huur dan krijgt een huishouden geen huurtoeslag meer. In het kader van het passend toewijzen van woningen door corporaties zijn er nog wel inkomensgrenzen. Deze zijn in 2024 als volgt: • Eenpersoonshuishoudens tot de AOW-leeftijd: € 27.725. • Eenpersoonshuishoudens vanaf de AOW-leeftijd: € 27.225. • Meerpersoonshuishoudens tot de AOW-leeftijd: € 37.625. • Meerpersoonshuishoudens vanaf de AOW-leeftijd: € 36.675.

Huishoudens in deze inkomensgroepen zijn aangewezen op de meest betaalbare sociale huurwoningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrenzen: € 650 voor 1- en 2-persoonshuishoudens en € 697 voor 3- en meerpersoonshuishoudens. Om goed invulling te kunnen geven aan de huisvestingsopgave van deze doelgroepen, passend binnen de wettelijke kaders, hebben we de behoefte aan

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

1. Gevolgen demografische trends voor sociale huur De factor met de grootste invloed op de behoefte aan sociale huur is de verwachte huishoudensgroei. De groei van het aantal huishoudens spreidt zich demografisch over verschillende marktsegmenten. 2. Inlopen van het woningtekort Voor de toekomstige woningbehoefte houden we naast de huishoudensgroei rekening met het inlopen van een bestaand woningtekort (naar 2% van de woningvoorraad). Het woningtekort heeft vooral betrekking op doelgroepen die een zelfstandige woning wensen, maar daar nu niet of nauwelijks mogelijkheden toe hebben (vanwege gebrek aan woningaanbod of beperkte financiële mogelijkheden) en daardoor onzelfstandig wonen. Het gaat met name om starters op de woningmarkt en alleenstaanden. Deze doelgroepen, die aan het begin van hun wooncarrière zijn, blijkend uit hun woonwens volgens WoON 2021, zijn meer dan gemiddeld georiënteerd op een sociale huurwoning. Dit betekent dat een naar verhouding groot deel van het in te lopen woningtekort op basis van woonwensen terecht komt in de sociale huur. 3. Generatie-effect: ouderen verhuizen minder van koopwoning naar sociale huur Een andere ontwikkeling die van invloed is op de behoefte aan sociale huur is het zogenaamde generatie-effect. Door beleid van de Rijksoverheid is jarenlang het kopen van woningen gestimuleerd. Hierdoor hebben generaties die na

4

1945 geboren zijn vaker een koopwoning dan de generaties van voor 1945. Juist die laatste groep woont verhoudingsgewijs veel in een sociale huurwoning. De generatie geboren voor de Tweede Wereldoorlog zal de komende jaren geleidelijk uit hun woning gaan. De naoorlogse generatie (babyboom) vult dit slechts beperkt op door hun grotere oriëntatie op de koopsector. Hierdoor daalt de behoefte aan sociale huur tussen de generaties. 3. Verwachte koopkrachtontwikkeling De huishoudensgroei is de belangrijkste graadmeter voor de totale woningvraag. De koopkrachtontwikkeling geeft inzicht in welke inkomensgroepen binnen de totale huishoudensgroepen zullen toe- of afnemen. Een sterke positieve koopkrachtontwikkeling leidt tot een relatief kleine groei (of zelfs stagnatie) van de lage inkomensgroep. Bij een stagnatie van de koopkrachtontwikkeling (of zelfs afname) neemt de groep huishoudens met een laag inkomen juist toe (en de midden- en hogere inkomens juist af). Voor een raming van de toekomstige koopkrachtontwikkeling sluiten we aan bij ramingen van het CPB. De koopkrachtontwikkeling is in Nederland in belangrijke mate conjunctureel, maar laat wel een gestaag dalende lijn zien. 2022 was met een gemiddelde koopkrachtdaling van 6,8% een grote uitschieter in negatieve zin.

In 2023 was het beeld iets gunstiger, de koopkracht daalde niet, zij het dat dit kwam door reparaties die de overheid deed en daarom ten koste ging van de overheidsfinanciën. Voor 2024 wordt door het CPB een koopkrachtstijging verwacht van 2,7%. Huurders hebben doorgaans een lagere koopkrachtgroei dan gemiddeld. Door de conjunctuur varieert dit van jaar tot jaar. Het beeld van de economische ontwikkelingen in de komende jaren is niet positief. We gaan in de raming van de behoefte aan sociale huurwoningen uit van bandbreedte in de koopkrachtontwikkeling van -0,7% tot 0,3%.

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

Kwalitatieve input uit diepte-interviews Naast inzichten uit data-analyses is veel input opgehaald door het houden van een groot aantal diepte-interviews met personen en organisaties die betrokken zijn bij het wonen in Eindhoven en met bedrijven en kennisinstituten die hebben gereflecteerd op de woningmarktopgaven waar Eindhoven voor staat en mogelijke oplossingsrichtingen. De interviews zijn gehouden aan de hand van semigestructureerde gesprekspuntenlijsten, afgestemd op de achtergrond van de gesprekspartners. In totaal zijn 25 diepte-interviews gehouden. De volgende organisaties/personen zijn geïnterviewd: • Woonbedrijf • Trudo • Wooninc. • Woningstichting ‘thuis • SDK/Volker Wessels • CRA • Rabobank • BPD • Holland2stay • Vestide • ASML • Expat Housing Centre • Brainport Development • TU/e • Living Lab 040 • Van Santvoort Makelaars • Anja van de Ven Makelaardij • Jong 040 • Stehven • Tom van Tuijn Stedenbouw • Floris Alkemade

5

• • • •

Archipel Zorggroep GGZE TU Delft EHVXL

722.108/G | Woononderzoek 2024 - 2040

6