Bijlage 2 - Motivering en bijlagen

Deze locaties werden ook vaak gebruikt als dumpzones van afval maar ook van rituele deposities. Daarom is de verwachting op de aanwezigheid van resten van bruggen, voorden en dumpzones hoog. Afhankelijk van de conserverende eigenschappen van de beekdalbodem kan onverbrand dierlijk en menselijk materiaal hiervan deel uitmaken. In het beekdal van de Dommel komt op diverse plaatsen in Eindhoven nog veen voor (restveen), waarin

21

Transect. Archeologisch Bureauonderzoek (BO) en een Inventariserend veldonderzoek, verkennende fase (IVO) Eindhoven, Orionstraat 5. Transect-rapport 4903 Versie 2.0, 31 oktober 2024. 67

organische resten bewaard kunnen zijn gebleven zoals houten constructies, plantenresten of pollen. De verwachting op dergelijke resten uit de periode Neolithicum – Romeinse Tijd is hoog. De Dode Gracht is in de Middeleeuwen aangelegd. De exacte datering is onbekend. Gezien de Dode gracht is aangelegd, geldt, buitenom de verwachting op afval of rituele dumps en resten van bruggen/voorden, ook een hoge verwachting op houten beschoeiingen als deel van inrichtingswerk van de gracht uit deze periode. Tijdens het veldonderzoek is vastgesteld dat in het plangebied beekdalafzettingen aanwezig zijn. In het plangebied ligt hierop ‘vuil’ veen (gevlekt, baksteenspikkels). Het veen heeft zich gevormd na de aanleg van de gracht die in het plangebied werd verwacht. Op het veen bevinden zich zandlagen, die geïnterpreteerd zijn als grachtvullingen vanaf een diepte van 100 – 120 cm -Mv (15,46 – 15,83 m +NAP). In het noordoosten van het plangebied is geen veen aangetroffen. In plaats daarvan is er tot 280 cm -Mv schoon zand aanwezig (ophoogzand; 13,97 m +NAP), dat is opgebracht ten behoeve van de bouw van de kerk. Dieper dan 280 cm -Mv liggen naar verwachting beekdalafzettingen. De boring is echter hier niet tot in de natuurlijke ondergrond doorgezet.

Op grond van de afwezigheid van grachtvulling en veenlagen, is de archeologische verwachting uit het bureauonderzoek bij te stellen in het noordoosten van het plangebied. In het plangebied is de Dode Gracht aangetroffen. Hierdoor blijft de verwachting voor water-gerelateerde resten hoog voor de periode Late Middeleeuwen – Nieuwe Tijd. Voor de overige perioden kan de archeologische verwachting worden bijgesteld naar laag. Advies Voor het plangebied geldt een hoge verwachting op het aantreffen van archeologische resten uit de periode Late Middeleeuwen– Nieuwe Tijd. In het plangebied bestaat het voornemen de huidige bebouwing te slopen (circa 1100 m2) en een nieuwe kerk en appartementengebouw met kelder tot 230 cm -Mv (circa 1950 m2) te realiseren. Vanaf 100 cm -Mv (15,83 m +NAP) is een hoge archeologische verwachting vastgesteld. Aangezien de voorgenomen nieuwbouw de eventueel aanwezige archeologische resten bedreigen, wordt er geadviseerd een vervolgonderzoek uit te voeren. Dit kan het beste in de vorm van een proefsleuvenonderzoek (Inventariserend Veldonderzoek, IVO-P, protocol 4003) nadat de bovengrondse sloop heeft plaatsgevonden. Voor een dergelijk onderzoek dient een Programma van Eisen (PvE) te worden opgesteld dat door de gemeente Eindhoven als bevoegd gezag is goedgekeurd.

Op basis van het proefsleuvenonderzoek bepaalt het bevoegd gezag of er een vervolgonderzoek moet worden uitgevoerd. Bovenstaande vormt een advies. Op grond van de resultaten van het rapport en het advies zal de bevoegde overheid (de gemeente Eindhoven) een besluit nemen over de daadwerkelijke omgang met eventueel aanwezige archeologische waarden binnen het plangebied. Conclusie Op basis van het archeologisch bureau- en booronderzoek moet ter plaatse van de projectlocatie een proefsleuvenonderzoek plaatsvinden. Dit is in verband met de aanwezig bebouwing op dit moment niet mogelijk. In de omgevingsvergunning wordt een voorschrift opgenomen dat het proefsleuvenonderzoek en eventuele opgravingen op

68

basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd archeologisch programma van eisen zal moeten plaatsvinden na de sloop van de aanwezige bebouwing voor aanvang van de realisatie van de nieuwbouw.

4.12

Cultuurhistorie Algemeen Op grond van afdeling 7.2 en afdeling 11.3 van het Bkl cultuurhistorische waarden worden meegewogen bij het doorlopen van een planologische procedure. Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld en de gemeenteraad heeft bij besluit van 29-11-2022 de cultuurhistorische waardenkaart gewijzigd. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stads- en dorpsgezichten en monumentale bomen. Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruikgemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart. Toetsing Om de aanwezige cultuurhistorisch landschappelijk waardevolle gebieden en elementen te beschermen is er in het bestemmingsplan, dat is opgenomen in het (tijdelijke) omgevingsplan, een dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie - 2' opgenomen. Deze dubbelbestemming geldt voor de gebieden die een middel of hoge herkenbaarheid hebben en voor de landschapselementen die een hoge of zeer hoge waarde hebben.

Naast wat in de hoofdbestemming is geregeld zijn hier ook regels met betrekking tot cultuurhistorie van toepassing. Daarnaast is een aantal werken en werkzaamheden in de dubbelbestemming opgenomen dat niet zonder omgevingsvergunning mag worden uitgevoerd. Binnen de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven is het besluitgebied op de rand van een historische waterloop gelegen. Dit is weergeven in navolgende afbeelding waar het besluitgebied met het rode kader is aangegeven en het blauwe vlak de historische waterloop weergeeft.

69

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart

In het rapport ‘Cultuurhistorie Jacobuskerk te Eindhoven’ 22 heeft de cultuurhistorische toetsing plaats gevonden. Het gebied waar nu de wijk Eckart is gelegen, was in de jaren 60 van de vorige eeuw een landbouwgebied. Het gebied werd doorsneden door de Doode Gracht. Dit was in die tijd niet heel veel meer dan een kleine beek welke uitkwam in de Dommel. Begin jaren 70 is Eindhoven verder uitgebreid en is onder andere de wijk Eckart ontstaan. De orthogonale structuur van de wijk wordt doorgesneden door de hoogspanningsleidingen en de Doode Gracht. Deze water structuur wordt verder uitgegraven tot vijver partijen welke de overgang vormen tussen de wijk en de natuur, waar later de wijk Luytelaer wordt aangelegd. De vergroting van het wateroppervlak destijds heeft een positieve bijdrage geleverd aan de capaciteit van de waterberging, maar hier is op de locatie de biotoop van de beek met zijn oevers verdwenen. In voorgestelde ontwerp worden de huidige strakke oevers omgevormd tot natuurvriendelijke oevers met een streekeigen beplanting. Hiermee wordt verwezen naar het karakter van het oorspronkelijke, de biodiversiteit verhoogd en de waterbergingscapaciteit in stand gehouden. Vanuit de rigide structuur ontstaan er rond het hoogspanning tracé en de Doode Gracht rafelige randen, waarbij de bebouwing van de huizen op verschillende afstanden gepositioneerd zijn.

De groenzone en het wandelpad dat langs de Doode Gracht loopt komt op bepaalde punten dichter bij de bebouwing en op andere punten ontstaat er meer ruimte voor een park langs het water. Op 1 locatie loopt de groenzone niet door achter de bebouwing. Dit gebouw staat als het ware met zijn voeten in het water en is een uitzondering in het geheel. Dit is het appartementengebouw aan de Orionstraat, dat naast de locatie van de kerk is

22

Quadrant. Cultuurhistorie Jacobuskerk te Eindhoven. 19987, 25 oktober 2022 70

gepositioneerd. De zone met publieke gebouwen aan de Orionstraat is in een andere tijdsperiode gebouwd. Het winkelcentrum en appartementengebouw zijn gerealiseerd op het moment dat de wijk Luytelaer is aangelegd. Het kenmerkende grid van de wijk wordt hierdoor een beetje losgelaten. Kenmerkend voor de groenzone aan de Doode Gracht is de eenvoudige invulling met gras en solitaire bomen. Dit is ontstaan in de jaren 70 en is beeldbepalend voor deze wijk. Met deze uiteenzetting in het achterhoofd zal het nieuwe ontwikkeling worden geplaatst in het bestaande grid en inrichting van de wijk. De groenzone blijft bestaan rondom het gebouw, maar zal qua afmeting iets kleiner worden. De groenzone die daar gemaakt zal worden heeft nog voldoende ruimte om het kenmerkende wandelpad door te laten lopen. De uitstraling van dit gebied zal aansluiten bij de sfeer van de rest van de oevers. Doordat de bebouwing op een rafelige manier aansluit bij de Doode Gracht zal het nieuwe gebouw naadloos aansluiten bij de sfeer van de groenzone. De oever zal wel aandacht krijgen en natuurvriendelijk worden, het assortiment van de oevers zal in overleg met de stad-ecoloog plaatsvinden. Aan de hand van de opmerking van het kwaliteitsteam is ook het ontwerp aangepast met meer vloeiende lijnen en een subtielere vlonder.

Op deze manier wordt de cultuurhistorische waarde van de groenzone gerespecteerd en worden de kenmerken en de biodiversiteit van de oorspronkelijke beek door middel van natuurvriendelijke oevers versterkt. Het nieuwe gebouw gaat meerwaarde vormen voor Eindhoven in functie en zal ook passen bij de cultuurhistorische waarde van deze plek. Conclusie Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig project.

4.13

Verkeer en parkeren Algemeen Voorliggend project voorziet in de herbouw van de huidige kerk en de realisatie van 43 zorgwoningen met bijbehorende functies en 80 appartementen. Voor het aspect parkeren wordt een parkeerbalans opgesteld. Om de parkeerdruk in de omgeving vast te stellen is tevens een parkeeronderzoek uitgevoerd. Daarnaast is de verkeersgeneratie bepaald aan de hand van de CROW (p381). Parkeren De gemeente Eindhoven heeft in de Actualisatie Nota Parkeernormen 2019 het parkeernormen beleid vastgesteld, waarin wordt beschreven hoe de parkeerbehoefte in de gemeente dient te worden berekend. Deze berekening23 is uitgevoerd voor de realisatie van het nieuwbouwcomplex met behulp van de gegeven rekentool. Voor het plangebied wordt een parkeerbehoefte van 56 parkeerplaatsen gehanteerd. Bij deze berekening is uitgegaan van dubbelgebruik van het zorgcomplex en het religiegebouw en wordt een Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) reductie van 25% gehanteerd.

23

Rekentool parkeerbehoefte Orionstraat 5, Eindhoven. 71

Daarnaast wordt gebruik gemaakt van 2 deelauto’s, wat zorgt voor een reductie van 8 parkeerplaatsen. De overgebleven parkeerbehoefte van (56 pp + 2 deelauto – 8 pp) 50 parkeerplaatsen wordt opgelost door het realiseren van een parkeerkelder met in totaal 40 parkeerplaatsen. Daarnaast zijn er 6 parkeerplaatsen op het maaiveld voorzien, waaronder 2 ten behoeve van mindervaliden en 2 voor deelauto’s. Daarmee is er een tekort van 4 parkeerplaatsen, derhalve is een parkeerdrukonderzoek 24 uitgevoerd in de omgeving. Hieruit is gebleken dat er voldoende restcapaciteit is om deze parkeerbehoefte op te vangen in de omgeving. Op die manier kan worden voorzien in de benodigde parkeervraag. Het fietsparkeren voor bewoners en vaste gebruikers wordt opgelost in de fietskelder. Voor een goede bereikbaar is een aparte ingang aan de zijkant van de kerk geprojecteerd. In de kelder komen 228 stallingsplaatsen. Het fietsparkeren voor bezoekers komt in de nieuwe plannen op maaiveld. Daar worden 40 stallingsplekken gerealiseerd. Qua maatvoering voldoet het plan aan de eisen voor een stallingsgarage voor autoverkeer. Ook de inpandige fietsenstalling voldoet aan de kwaliteitseisen die in Eindhoven is vastgesteld. Verkeersgeneratie De verkeersgeneratie wordt bepaald per woning per etmaal.

Vanwege de aanwezigheid van HVO in de omgeving en het gebruik van deelauto’s wordt voor de locatie de minimale norm gehanteerd. Om een reëel beeld te geven is norm voor ‘huur, appartement, duur’ en ‘koop, appartement, midden’ gehanteerd vanuit de CROW waarbij een minimale norm geldt van 4,7 bewegingen per woning in ‘rest bebouwde kom’ in ‘zeer sterk stedelijk gebied’. Voor zorgwoningen, waarvoor de norm van ‘serviceflat’ het dichtst in de buurt komt, wordt een norm gehanteerd van 2,0. Voor onderhavig project betekent dat de volgende verkeersgeneratie: 80 appartementen x 4,7 bewegingen = 376 bewegingen 43 zorgwoningen x 2,0 bewegingen = 86 bewegingen De verkeersgeneratie kan worden opgevangen op de bestaande infrastructuur. Het aspect verkeer vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig project. Conclusie Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig project.

24

Bureau de Groot Volker. Parkeeronderzoek omgeving Orionstraat 5, Eindhoven. P22208502, 5 november 2022. 72

4.14

Windklimaat Algemeen Een goed windklimaat wordt door verschillende gemeenten in Nederland gezien indien ten minste wordt voldaan aan de NEN8100 classificatie matig voor de betreffende activiteit. Voor doorgaande wegen, wandelpaden en fietspaden betreft dit de classificatie doorlopen. Voor onder andere winkelgebieden, horeca en bezienswaardigheden de classificatie slenteren. Slechts voor uitzonderlijke situaties betreft dit langdurig zitten. Voor wat betreft windgevaar dient de categorie ‘gevaarlijk’ te worden voorkomen. In de NEN8100 worden 5 kwaliteitsklassen gegeven waarbij windhinder als goed, matig of slecht wordt geclassificeerd voor een drietal activiteiten. Deze omschrijving staat voor: − Bij een goed windklimaat ervaart men geen tot weinig overmatige windhinder. − Bij een matig windklimaat ervaart men af en toe overmatige windhinder. − Bij een slecht windklimaat ervaart men regelmatig overmatige windhinder. Beleidsregel gemeentelijke normen windhinder Binnen de gemeente Eindhoven worden de komende jaren de nodige projecten gerealiseerd waarbij sprake is van hoge gebouwen (District E, Lichthoven, De Bunker, Victoriakwartier, etc.). Bij het realiseren van deze gebouwen zal ook aandacht moeten worden besteed aan windhinder. Voor het toetsen van windhinder bestaan geen wettelijke regels.

Wel bestaat behoefte aan een toetsingskader op dit gebied, zoals hierboven is uitgelegd. Binnen de gemeente Eindhoven moeten windhinder en windgevaar conform NEN 8100:2006 in beeld worden gebracht. Voor de openbare ruimte moet als ondergrens een ‘goed’ (zoals gekwalificeerd in NEN 8100:2006) windklimaat worden nagestreefd. Voor ‘langdurig zitten’ wordt altijd een kwalificatie ‘goed’ verlangd. Deze kwalificatie geldt ook voor ‘slenteren’ wanneer een hoofdentree van een gebouw in een dergelijk gebied is gelegen. Een beoordeling ‘matig’ kan eventueel na bestuurlijke afweging worden geaccepteerd, hierbij spelenkosten van windhinderbeperkende maatregelen en het ontbreken van alternatieven een rol. Een ‘slecht’ windklimaat is niet toegestaan. In situaties waar, vanwege specifieke locatie omstandigheden, in zeer beperkte mate op niet voor verblijf relevante plekken, het windhinderklimaat in redelijkheid niet kan worden verbeterd, hebben B&W de bevoegdheid van deze eis af te wijken. Bij windgevaar moet de kwalificatie ‘gevaarlijk’ te allen tijde worden vermeden. Toetsing In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is het windklimaat op straatniveau voor de beoogde ontwikkeling inzichtelijk 25 gemaakt aan de hand van de NEN8100. Het ontwerp van het gebouw bestaat uit één woontoren van 45 meter en een aangrenzende plint van 7,5 meter hoog.

25

SIMStudio. CFD Windklimaatonderzoek, Ontwikkeling Orionstraat 5. P31022573e400, 23 september 2024. 73

Het besluitgebied is gelegen aan de Orionstraat. Langs deze weg lopen fiets- en wandelpaden. Tevens ligt er een wandelpad tussen het water en de toekomstige ontwikkeling. De gewenste windklimaat klasse voor deze paden is ‘doorlopen’. Windhinder Alle fiets- en wandelpaden voldoen aan de gestelde kwaliteitsklasse voor de ‘doorloop’ functie (kwaliteitsklasse C of beter). Op de terrassen en het entree gebied wordt een klimaatklasse A gerealiseerd wat staat voor ‘langdurig zitten’. Op het voorterrein wordt grotendeels klasse A gehaald. Dichterbij het gebouw wordt een klasse B en C gehaald. Dit gebied is bedoeld voor auto’s en als trottoir. Hier wordt voldaan aan de kwaliteitsklasse goed voor ‘doorlopen’, conform de beleidsregel van de gemeente Eindhoven. Windgevaar Het windklimaat is op alle paden in en rondom het nieuwbouwproject vrij van de categorie ‘gevaarlijk’. Hiermee kan gesteld worden dat de ontwikkeling geen windgevaar veroorzaakt. Verwacht windklimaat balkons Verwacht wordt dat het windklimaat voor alle balkons voornamelijk zal voldoen aan een windklimaat voor ‘langdurig zitten’. Langs de randen is er kans op een hogere windklimaatklasse. Afhankelijk van de verdiepingshoogte en locatie van het balkon wordt verwacht dat er langs de rand van het balkon een windklimaat voor ‘slenteren’ tot ‘doorlopen’ kan optreden.

Verwacht wordt dat voor alle balkons geen risico op windgevaar zal optreden. Langs de randen van de balkons kunnen wel (kleine) gebieden optreden met beperkt risico op windgevaar. Daarmee kan gesteld worden dat alle balkons vrij zijn van windgevaar. Conclusie Het aspect windklimaat vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig project.

4.15

Bezonningsstudie Er is geen landelijke wet- en regelgeving voor bezonning. De meeste gemeenten hanteren de TNO-norm. Andere gemeenten hebben eigen beleid. De gemeente Eindhoven heeft de ‘Beleidsregels voor bezonning woningen 2024’ opgesteld. De regel die de gemeente Eindhoven hanteert is dat in de periode van 21 maart t/m 21 september er minimaal 2 uur zonneschijn per dag aanwezig is op ten minste één gevel van de woning. TNO hanteren andere normen. TNO kent een 'lichte' en een 'strenge' norm:

74

− De 'lichte' TNO-norm: ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam. − De 'strenge' TNO-norm: ten minste 3 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 21 januari – 22 november (gedurende 10 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam. Deze normen worden alleen toegepast op gevels die zon kunnen ontvangen. Noordgevels ontvangen immers - hoogbouw of niet - nooit direct zonlicht. Bezonningsdiagrammen maken inzichtelijk of de bezonning van nieuwbouw op de gevel, tuin, terras, speelplek, et cetera. voldoende is. Ook geven deze diagrammen inzicht in toename van schaduw op de omgeving door de nieuwbouw. Met een 3d-model wordt de bestaande situatie vergeleken met de toekomstige situatie. Hiervoor zijn er de volgende dagen van de 4 seizoenen maatgevend: − 22 december: de dag dat de zon het laagst staat; − 21 juni: de dag dat de zon het hoogst staat; − 21 maart: de dag dat de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 22 december en 21 juni in (zomertijd); − 23 september: de dag dat de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 21 juni en 22 december in (wintertijd). De volgende tijdstippen worden meestal gehanteerd: 9.00 uur, 12.00 uur, 15.00 uur, 18.00 uur. Op 21 december is 18.00 uur niet relevant, omdat de zon dan al onder is.

In juni is 20.00 uur ook relevant. Toetsing Om inzicht te krijgen in de toename van schaduw op de directe omgeving van de nieuwbouw, is een bezonningstudie26 uitgevoerd. Dit onderzoek heeft betrekking op de ‘strenge’ TNO-norm welke strenger is dan het beleid van de gemeente Eindhoven. In de 3D-modellen is zichtbaar gemaakt wat de schaduwwerking is van de beoogde nieuwbouw op de dagen 21 maart, 21 juni, 23 september en 22 december. Uit de bezonningstudie blijkt dat op alle onderzochte dagen er minimaal 3 uur per dag zon aanwezig is in de tuinen en gevels van omliggende woningen, het meetpunt hierbij is het midden van de vensterbank binnenkant raam van een woning. Het gebouw aan de noordkant van de ontwikkeling betreffen geen woningen. Doordat er op 22 december (de kortste dag van het jaar) nog steeds voldaan wordt aan de norm kan gesteld worden dat jaarrond de norm wordt behaald. Er wordt zodoende voldaan aan de 'strenge' TNO-norm. Conclusie Het aspect bezonning vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig project.

26

Quadrant architecten. Bezonningsstudie herontwikkeling Jacobuskerk te Eindhoven. 19987, 17-4-2024 75

4.16

Ladder voor duurzame verstedelijking Vanuit het Rijk wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Hiervoor is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Het doel dat hiermee wordt beoogd is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een goede ruimtelijke ordening, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien. Toetsing Voorliggend project voorziet in de realisatie van een kerk, 43 zorgwoningen met bijbehorende functies en 80 appartementen. Om de behoefte van de ontwikkeling aan te tonen is getoetst aan de Ladder van duurzame verstedelijking, het rapport 27 is opgenomen in de bijlage. Verzorgingsgebied Het besluitgebied is gelegen in de stad Eindhoven en de gemeente Eindhoven.

De gemeente Eindhoven vormt samen met Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband worden onderling woningbouwafspraken gemaakt. De kwantitatieve en kwalitatieve vraag wordt mede bepaald door de omvang van het marktgebied. Het marktgebied verschilt per ontwikkeling en valt niet per se samen met de bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor de omvang van de marktregio is het aantal verhuisbewegingen binnen en naar de betreffende gemeente. Uit gegevens van het CBS blijkt dat ongeveer de helft van alle gevestigde personen in de gemeente Eindhoven uit de gemeente zelf afkomstig is. Daarnaast zijn er in eerste instantie vooral verhuisrelaties met diverse buurgemeenten waaronder Veldhoven, Helmond en Geldrop-Mierlo. In mindere mate is sprake van een verhuisrelatie met enkele grotere steden zoals Amsterdam en Utrecht. Behoefte Aangetoond moet worden dat de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte binnen het markt- of verzorgingsgebied. Bij het bepalen van de behoefte is zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte van belang. Kwantitatieve behoefte De vraag naar woningen wordt in belangrijke mate bepaald door de demografische ontwikkelingen. Voor de kwantitatieve woningbehoefte geldt dat het sterk afhankelijk is

27

SAB. Toets Ladder voor duurzame verstedelijking Jacobuskerk, Eindhoven. 220305, 22-042024 76

van de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Uit de provinciale Bevolkings- en woningbouwbehoefteprognose (2020) blijkt dat het aantal huishoudens in de gemeente Eindhoven met ruim 32.000 zal toenemen in de periode 2020-2040. Gelet op de positieve huishoudensontwikkeling binnen de gemeente Eindhoven, het feit dat de harde plancapaciteit in de regio nog onvoldoende is om te kunnen voorzien in de kwantitatieve woonbehoefte, de regionale kwantitatieve ruimte binnen de planperiode van dit project voor nieuwe woningbouwplannen, de grote druk op de Eindhovense woningmarkt met teruglopende productie, maakt dat wordt geconcludeerd dat het project past binnen de kwantitatieve woningbehoefte van het marktgebied. Kwalitatieve woningbehoefte Gelet op de kwalitatieve huishoudensontwikkeling met bijbehorende woonwensen kan gesteld worden dat het project met haar woonprogramma, dat zich richt op de kleinere huishoudensgroepen, aansluit bij de demografische ontwikkelingen en wensen in de gemeente Eindhoven. Daarbij levert het project een bijdrage aan de woonzorgopgave die er in Eindhoven is. Bovendien wordt daarbij invulling gegeven aan ambities uit het ruimtelijk beleid van de gemeente door met de ontwikkeling aandacht te hebben voor sociale cohesie en inclusie.

Met de sociaal-maatschappelijke functies in het project wordt er immers gewerkt aan een leefbare en sociale leefomgeving waarbinnen ruimte voor ontmoeten is. Daarbij dragen de woningen bij aan doorstroming op de woningmarkt, waardoor andere (grondgebonden) woningen vrijkomen voor grotere huishoudensgroepen. Dit tezamen maakt dat de ontwikkeling voorziet in een kwalitatieve behoefte van het marktgebied. Bestaand stedelijk gebied Het besluitgebied maakt onderdeel uit van de bebouwde kom van Eindhoven. De gronden van het besluitgebied hebben momenteel een maatschappelijke bestemming. Feitelijk gezien zijn deze gronden ook zo ingericht. De omgeving van het besluitgebied is vrijwel volledig gevormd door centrumfuncties, maatschappelijke voorzieningen, woningen en andere stedelijke functies. Dit tezamen maakt dat, gelet op de huidige ruimtelijke structuren en bebouwing rondom het besluitgebied en de ter plaatse geldende bestemmingen, wordt geconcludeerd dat het besluitgebied in het bestaand stedelijk gebied ligt. Raadpleging van de provinciale verordening bevestigt dat het besluitgebied binnen bestaand bebouwd gebied ligt. Bovendien kan gezien de heersende functies in de omgeving van het besluitgebied en het karakter van de beoogde ontwikkeling gesteld worden dat de voorgestelde ruimtelijke ontwikkelingen op deze locatie past.

Momenteel is de omgeving van het besluitgebied immers ook al vrijwel volledig ingericht ten behoeve van wonen en maatschappelijke voorzieningen. Conclusie Op basis van het voorafgaande kan geconcludeerd worden dat de Ladder voor duurzame verstedelijking positief is doorlopen. Het project voorziet in een behoefte en vindt binnen bestaand stedelijk gebied plaats. Daarmee voldoet het project aan de voorwaarde zoals gesteld in de Ladder voor duurzame verstedelijking.

77

4.17

Duurzaamheid CO2-reductie Het klimaat verandert door de toegenomen uitstoot van CO2. Dat gaat sneller dan in eerste instantie gedacht. De temperatuur op de aarde neemt toe waardoor de weersomstandigheden extremer worden: meer hitte, meer droogte, hevigere neerslag, meer stormen etc. Om de gevolgen van de klimaatverandering beperkt te houden, moet de CO2-uitstoot drastisch dalen. Wereldwijd zijn eind 2015 afspraken gemaakt om te pogen het probleem van klimaatverandering zoveel mogelijk te beperken: het klimaatakkoord van Parijs. Eindhoven onderschrijft dat akkoord door de in 2016 vastgestelde Klimaatverordening040. Hierin is vastgelegd dat de CO2-emissie van de stad teruggedrongen moet worden met 55% in 2030 en 95% in 2050. Referentiepunt daarbij is de emissie in het jaar 1990. Eind 2020 heeft de gemeenteraad in het Klimaatplan 20212025 de doelstellingen van de klimaatverordening uitgewerkt. Aardgasloze verwarming Om de vereiste 95% reductie in CO2 uitstoot te realiseren is op termijn een volledig aardgasloze verwarming van de gebouwde omgeving noodzakelijk. We zetten daar als gemeente op in en dit is nadrukkelijk ook het Rijksbeleid vastgelegd. Op 1 juli 2018 is de Wet voortgang energietransitie in werking getreden. Te bouwen bouwwerken (in gewone taal: nieuwbouw) voor kleinverbruikers – woningen, winkels, kantoren – mogen niet langer worden aangesloten op aardgasnetten.

Daarnaast streeft de gemeente er nadrukkelijk naar te voorkomen dat alle nieuwe ontwikkelingen nog op aardgas worden aangesloten. In het Klimaatplan 2021-2025 heeft de gemeenteraad vastgelegd dat ‘zoveel mogelijk voorkomen moet worden dat nieuwbouw nog wordt aangesloten op aardgas’. Het is voor bouwers en ontwikkelaars verstandig om zich te realiseren dat aardgas uitgefaseerd zal gaan worden en ook daar waar het nog niet wettelijk is bepaald nu al aardgasloos te bouwen of in ieder geval zodanig dat een alternatieve warmtevoorziening in de toekomst zonder grote ingrepen mogelijk is. Duurzame mobiliteit Om de vereiste 95% reductie in CO2-uitstoot in 2050 te bereiken, is een volledig CO2emissievrije mobiliteit noodzakelijk. Dit betekent dat op termijn voertuigen op fossiele brandstoffen (benzine, diesel en LPG) volledig zullen verdwijnen en vervangen zullen worden door emissievrije voertuigen (elektrisch, waterstof of anderszins). Naast emissievrije voertuigen, willen we ook minder voertuigen in het centrum van de stad om daarmee de leefbaarheid in onze groeiende stad overeind te houden. Dat betekent meer ruimte voor fietsen, wandelen smart mobility concepten, met een belangrijke rol voor autodelen, autonoom rijden en slimme openbaar vervoerconcepten.

Warmte- en energiebesparing Om tot een reductie van 95% CO2-uitstoot te komen in 2050 moeten we naast het dichtdraaien van de aardgaskraan, het overgaan op emissievrije mobiliteit en het zoveel mogelijk duurzaam opwekken, ook naar grote besparingen in energie en warmte. Dit kan door isolatie, mogelijkheden voor opslag, innovatieve technieken enz.

78

Duurzame energie opwekking Naast de reductie in CO2, willen we als stad ook graag in 2045 energieneutraal zijn. Dat betekent dat de hoeveelheid energie die we dan als stad gebruiken, bij voorkeur binnen de grenzen van stad of regio duurzaam opgewekt wordt. Om dit te realiseren is het noodzakelijk dat alle kansen voor duurzame opwekking genomen worden. Met name op gebied van zonne-energie zijn er kansen in Eindhoven. Toetsing Aardgasloze verwarming De warmte die benodigd is voor het nieuwbouwplan wordt volledig voorzien door gebruik te maken van elektriciteit; er wordt géén gebruik gemaakt van een aansluiting op het aardgasnet. Daarmee wordt voldaan aan de criteria als geformuleerd in de ‘Wet voortgang energietransitie’ uit 2018 en het Klimaatplan 2021-2025 van de gemeente Eindhoven. Duurzame mobiliteit Deze ontwikkeling speelt op meerdere vlakken in op duurzame mobiliteit teneinde een bijdrage te kunnen leveren aan de eerdergenoemde doelstelling van 95% reductie in CO2-uitstoot in 2025. Zo zijn er deelauto’s voorzien op het voorterrein en zijn er op het voorterrein en in de half verdiepte parkeerbak bij alle parkeervakken voorbereidingen getroffen om in de toekomst elektrische auto’s te kunnen laden.

Door daarnaast ruim te voorzien in parkeergelegenheid voor fietsen op het voorterrein en in de half verdiepte parkeerkelder wordt fietsgebruik gestimuleerd met minder autoafhankelijkheid als gevolg. Warmte- en energiebesparing Om tot een reductie van 95% CO2-uitstoot te komen in 2050 moeten we naast het dichtdraaien van de aardgaskraan, het overgaan op emissievrije mobiliteit en het zoveel mogelijk duurzaam opwekken, ook naar grote besparingen in energie en warmte. Dit kan door isolatie, mogelijkheden voor opslag, innovatieve technieken enz. Duurzame energieopwekking Er wordt voor alle functies in het nieuwbouwplan een PV-installatie aangelegd. Hierdoor zijn de gebruikers van het gebouw minder afhankelijk van (extern opgewekte) elektriciteit afkomstig van het net en wordt een lokale duurzame energieopwekking gerealiseerd, passend binnen de ambitie van de gemeente Eindhoven om in 2045 energieneutraal te zijn. Conclusie Het aspect duurzaamheid vormt geen belemmering voor de beoogde omgevingsplanactiviteit.

4.18

Gezondheid Algemeen Het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit is een belangrijk maatschappelijk doel van de Omgevingswet. De aspecten veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede

79

omgevingskwaliteit hangen nauw met elkaar samen. Omdat het bereiken en in stand houden van een gezonde fysieke leefomgeving een belangrijk doel is van de Omgevingswet bevat het Bkl een aantal instructieregels die specifiek de bescherming van de gezondheid en het milieu tot doel hebben. De instructieregels hebben onder andere betrekking tot de aspecten geluid, geur, trillingen, kwaliteit van de buitenlucht en bodem (voor zover hier op ingegaan is). Deze aspecten zijn in de voorgaande paragrafen gemotiveerd. Toetsing Uit de toetsing op afzonderlijke relevante thema’s blijkt dat er sprake is van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. Op de locatie is er bij voorbaat geen sprake van hinder door geur en trillingen en in voorgaande paragrafen zijn de aspecten geluid, kwaliteit buitenlucht en bodem nader onderbouwd. Daarnaast is er sprake van gezondheidsbevordering. Door de aanleg van een woongebouw met zorgwoningen wordt bijgedragen aan sterke zorgsector. Door de combinatie van woningen, de kerk en het buitenterrein worden de bewoners en gebruikers gestimuleerd om elkaar te ontmoeten en buiten te bewegen. Conclusie Het aspect gezondheid vormt geen belemmering voor de beoogde omgevingsplanactiviteit.

80

5 5.1

Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Overheden zijn verplicht om de kosten te verhalen. Het afsluiten van een overeenkomst tussen de initiatiefnemer van de bouwactiviteit en het bevoegd gezag heeft daarbij de voorkeur. Als het niet mogelijk is een overeenkomst af te sluiten, is de publiekrechtelijke weg verplicht. Dan verhaalt het bevoegd gezag de kosten op basis van de regels in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. Kostenverhaal geldt voor kostenverhaalplichtige activiteiten. Dat zijn: − aangewezen bouwactiviteiten; − aangewezen activiteiten vanwege gebruikswijzigingen. Het overzicht van kostenverhaalplichtige activiteiten staat in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit. Het project zelf wordt op particulier initiatief gerealiseerd. De kosten in verband met de realisatie van de ontwikkeling van de locatie zijn dan ook voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten voor het volgen van de planologische procedure zullen via de gemeentelijke legesverordening en de anterieure exploitatieovereenkomst aan de initiatiefnemer worden doorberekend.

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1

Overleg en inspraak Burgemeester en wethouders heeft bij de voorbereiding van een BOPA overleg gepleegd met het waterschap, Trefpunt Groen, Stichting Wederopbouwerfgoed Eindhoven en Henri van Abbestichting. Deze organisaties zijn betrokken bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of zijn belast met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. In dit kader wordt de BOPA voor advies toegezonden aan betrokken instanties. Sonneborgh heeft kennisgenomen van de door Trefpunt Groen, Stichting Wederopbouwerfgoed Eindhoven en Henri van Abbestichting aangeleverde adviezen. Naar aanleiding van de bevindingen van Trefpunt Groen Eindhoven heeft Sonneborgh gezocht naar een mogelijkheid tot het behouden van de in het plangebied aanwezige cotoneasters en rozenstruiken. Deze is gevonden in het tijdelijk opkuilen van deze beplanting tijdens de bouwwerkzaamheden in daartoe bestemde zones langs de oevers van de Doode Gracht aan zuid- en westzijde van het plangebied. Na gereedkomen bouwwerkzaamheden wordt de betreffende beplanting teruggeplaatst in het plangebied op eigen terrein en ingepast in de nieuw te realiseren plantvakken. Zie ook navolgende tekening van de terreininrichting van Bureau Weijde.

81

Terreininrichting (bron: Bureau Weijde)

In het advies van Stichting Wederopbouwerfgoed Eindhoven wordt verzocht het gebied aan de Orionstraat bij het winkelcentrum integraal te herontwikkelen. Dit valt echter buiten de scope van deze ontwikkeling. Daarnaast wordt geadviseerd een verwijzing naar de kerk terug te laten komen in de nieuwbouw. Dit is gevonden in het plaatsen van een kruis in de voorgevel van de kerk (aan straatzijde) en glas in lood in de ramen van de kerk. In het advies van de Henri van Abbestichting is voornamelijk verwezen naar destijds ontbrekende rapportages die ondertussen zijn aangeleverd en er zijn opmerkingen gemaakt welke reeds achterhaald zijn dan wel zijn verwerkt in de ruimtelijke onderbouwing. 5.2.2

Omgevingsdialoog Op grond van artikel 16.55 van de Omgevingswet worden in ieder geval regels gesteld over het bij de aanvraag verstrekken van gegevens over participatie van en overleg met derden. Met de participatie is ingezet op het informeren en raadplegen van belanghebbenden. Door het verzamelen van input van de verschillende betrokkenen ontstaat er een beeld van de reacties op het plan vanuit verschillende invalshoeken. Met deze inzichten kan Sonneborgh beter begrijpen waar aandachtspunten zitten, het plan optimaliseren en eventuele zorgen zoveel als mogelijk wegnemen teneinde het draagvlak te vergroten. Participatie betekent niet dat alle betrokkenen het met elkaar eens moeten zijn of kunnen worden. Belangen van verschillende partijen liggen soms, en dus ook bij plan Jacobuskerk, uiteen. Het kan evenwel voorkomen dat een individueel belang haaks staat op het gemeenschappelijk belang.

82

Het participatieverslag28 schetst het participatieproces, belicht de ingezette middelen voor participatie en onderzoekt zowel de positieve terugkoppeling als de aandachtspunten van het voorgestelde plan. Vervolgens wordt uiteengezet hoe deze feedback het ontwerpproces heeft beïnvloed en op welke wijze deze punten zijn geïntegreerd om tot een afgewogen ontwerp te komen. Naar aanleiding van het participatieproces voor de herontwikkeling van de Jacobuskerk in Eindhoven, kunnen we concluderen dat dit proces essentieel is geweest in het vormgeven van een plan dat nauw aansluit bij de wensen en behoeften van de lokale gemeenschap in brede zin. Het participatietraject heeft ons in staat gesteld om waardevolle inzichten en feedback te verzamelen, die (waar mogelijk) reeds zijn verwerkt in het ontwerp. Door de reeks georganiseerde bijeenkomsten en een open dialoog zijn we dieper ingegaan op de zorgen van omwonenden, zoals de hoogte van het gebouw, de privacy, de toename van verkeer, en het verlies van groen. Elke sessie bood een platform voor discussie, waardoor we de impact van de plannen op de omgeving konden evalueren en beoordelen of ze een hoogwaardige woonomgeving creëren. We erkennen dat, ondanks onze inspanningen, niet alle zorgen volledig weggenomen kunnen worden.

Nieuwbouwontwikkelingen brengen vaak conflicterende belangen met zich mee, en het is onvermijdelijk dat niet aan alle wensen kan worden voldaan. Echter, de uitvoerige dialoog en de aanpassingen die zijn doorgevoerd getuigen van een productieve participatie. De ontwikkeling van de Jacobuskerk levert een belangrijke bijdrage aan de maatschappelijke en volkshuisvestelijke opgaven van de stad Eindhoven. Het project ondersteunt de doorstroming binnen de wijk door het toevoegen van geschikte appartementen voor senioren en stimuleert tegelijkertijd de leefbaarheid en sociale cohesie. Tot slot is het participatieproces voor ons niet afgerond; het zal voortgezet worden met de realisatie van het project. We zijn voornemens om het gesprek met de omgeving voort te zetten en te blijven luisteren naar de inbreng van alle betrokkenen. Om te zorgen voor een positieve herontwikkeling van de Jacobus kerk zullen wij dit proces zo open en dynamisch mogelijk inrichten.

28

Sonneborgh. Participatieverslag ten behoeve van herontwikkeling Jacobuskerk. 3 januari 2025 83

6

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties In het kader van de Omgevingswet wordt gestreefd naar een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties'. Om te komen tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, zijn enkele algemene doelen geformuleerd in artikel 1.3 Omgevingswet. Hierin staat dat de bepalingen in de wet gericht zijn op het volgende: − het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, ook vanwege de intrinsieke waarde van de natuur. − het doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften. In de voorliggende motivering is de realisatie van een woon- zorgcomplex getoetst aan uiteenlopende aspecten en thema’s van de fysieke leefomgeving. Het voorliggend project is niet in strijd met het landelijk, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid en voorziet in de lokale woningbehoefte. Daarnaast wordt de omgevingskwaliteit binnen het besluitgebied behouden. De landschappelijke en archeologische waarden worden daarbij niet aangetast. Het voorliggend project voldoet aan de wettelijke kaders van de verschillende milieu- en omgevingsaspecten. De nieuwe woonfunctie zal de omliggende functies niet belemmeren en daarnaast vormen de omliggende functies geen belemmeringen voor de nieuwe ontwikkeling.

Er is sprake van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving. Daarom kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In de toekomstige situatie zal sprake zijn van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en wordt voorzien in een maatschappelijke behoefte.

84

Toets Ladder voor duurzame verstedelijking

Jacobuskerk, Eindhoven

Gemeente Eindhoven

Datum: 22 april 2024 Projectnummer: 220305

INHOUD

1

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3

Aanleiding Het plan Leeswijzer

3 4 5

2

Toets Ladder voor duurzame verstedelijking

6

2.1 2.2 2.3 2.4

Stedelijke ontwikkeling Verzorgingsgebied Behoefte Bestaand stedelijk gebied

6 7 8 13

3

Conclusie

15

1

Inleiding

1.1

Aanleiding Sinds 2012 maakt de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ onderdeel uit van het ruimtelijk beleid vanuit de Rijksoverheid. Het doel van de Ladder is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Indien de ontwikkeling buiten stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen stedelijk gebied wordt voorzien. De Ladder is in de Omgevingswet terug te vinden in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het artikel luidt als volgt: 1 Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.

2 Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. 3 Voor de toepassing van het tweede lid, onder b, wordt tot het stedelijk gebied niet gerekend een stedelijke ontwikkeling waarvoor: a. op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist; en b. nog geen toepassing is gegeven aan het tweede lid. 4 Als een omgevingsplan voorziet in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, heeft die beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

De Ladder is opgenomen als een instructieregel voor het omgevingsplan, specifiek gericht op het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed.

SAB

3

1.2

Het plan Aan de Orionstraat te Eindhoven is de Jacobuskerk gelegen. Het voornemen bestaat om de bestaande kerk te slopen en ter plaatse te voorzien in nieuwbouw waar ruimte is voor de kerk met ontmoetingsruimte, crèche, maximaal 43 zorgwoningen en maximaal 80 reguliere woningen. Op de begane grond is plaats voor de kerk met ontmoetingsruimte en crèche. Ook zijn hier algemene voorzieningen voor de beoogde zorgfunctie terug te vinden, zoals een keuken en huiskamer. Op de eerste verdieping zijn de eerste 13 zorgwoningen met nog enkele algemene voorzieningen zoals vergaderruimtes voorzien. Vervolgens wordt het gebouw ranker van vorm en krijgt de nieuwbouw gestalte in torenvorm. De 2e en 3e verdieping bieden ruimte aan de overige 30 zorgwoningen, waar er per verdieping 15 zorgwoningen gerealiseerd worden. De zorgwoningen hebben allen een oppervlakte van 30 m2 en zijn te typeren als een soort studio met een keukenblokje en kleine badkamer. De 4e t/m de 13e verdieping zijn bestemd voor appartementen met 8 appartementen per verdieping, zodat er 80 appartementen gerealiseerd worden. De appartementen zullen een oppervlakte van tussen 60 en 70 m2 beslaan. De appartementen zullen marktconform aangeboden worden en zullen gezien de oppervlaktes in het gemiddeld dure segment behoren. De navolgende afbeelding laat een impressie zien van de toekomstige situatie.

Op basis van het geldende bestemmingsplan is het niet mogelijk om binnen plangebied woningen mogelijk te maken. Ook zal de geldende maximum bouwhoogte van 7 meter worden overschreden. Daarom wordt voor de ontwikkeling van het vigerende bestemmingsplan afgeweken door middel van een uitgebreide omgevingsvergunning. In de ruimtelijke onderbouwing bij de omgevingsvergunning moet worden aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in lijn is met een goede ruimtelijke ordening. Eén van de aspecten die onderdeel uitmaakt van een goede ruimtelijke ordening is een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze toets vindt in dit rapport plaats.

SAB

4

1.3

Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk volgt de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Binnen de toets zal allereerst ingegaan worden of en waarom sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Vervolgens wordt het markt- of verzorgingsgebied bepaald. Daarna volgt de toetsing of de ontwikkeling voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en wordt gekeken of de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied plaatsvindt. Hoofdstuk 3 bevat een eindconclusie als gevolg van de toets aan de Ladder.

SAB

5

2

Toets Ladder voor duurzame verstedelijking

2.1

Stedelijke ontwikkeling

2.1.1

Algemeen Allereerst moet de vraag worden beantwoord of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wat onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) opgenomen. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’.

2.1.2

Toetsing De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van een kerk met ontmoetingsruimte, crèche, maximaal 43 zorgwoningen en maximaal 80 reguliere woningen. Relevant is of deze ontwikkeling is aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bkl. Bij de beantwoording van deze vraag moet volgens de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre het plan, in vergelijking met het voorgaande plan, voorziet in een functiewijziging en welk planologische beslag op de ruimte het voorliggende plan mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande plan. Daarnaast blijkt uit jurisprudentie1 dat een woningbouwplan dat voorziet in de realisatie van maximaal 11 woningen binnen een dorpskern niet hoeft te worden aangemerkt als woningbouwlocatie of een andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Een woningbouwplan dat voorziet in de ontwikkeling van 12 woningen wordt daarentegen wel aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling2. Het plangebied heeft momenteel de bestemming ‘Maatschappelijk', waarbinnen maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan.

Maatschappelijke voorzieningen zijn volgens het bestemmingsplan educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie, wooneenheden voor beschermd en/of verzorgd wonen en daarbij behorende voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening. De beoogde kerk en crèche passen binnen de reikwijdte van deze definitie. Dit deel van de ontwikkeling voorziet niet in een dusdanige functiewijziging of een verruiming van het planologische beslag op de ruimte dat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bkl. De beoogde zorgwoningen kunnen worden getypeerd als wooneenheden voor verzorgd wonen en passen daarmee qua functie binnen het geldende bestemmingsplan. Het beoogde planologische beslag op de ruimte is daarentegen dusdanig groot (meer dan 11 woningen) dat hier wel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bkl. De reguliere woningen passen

1 Zie hiervoor de uitspraak van de ABRvS d.d. 16 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2921). 2 Zie hiervoor de uitspraak van de ABRvS d.d. 25 maart 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:953).

SAB

6

niet binnen het geldende bestemmingsplan en zijn met een programma van meer dan 11 woningen eveneens te typeren als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. 2.1.3

Conclusie Gelet op het voorgaande is voorliggende ontwikkeling binnen het besluitgebied aan te merken als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 5.129g Bkl. Daarom is een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. Deze toets vindt in dit document plaats.

2.2

Verzorgingsgebied

2.2.1

Algemeen Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient de behoefte aan de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt te worden beschreven. De behoefte dient te worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het verzorgingsgebied moet van geval tot geval worden bekeken en kan sterk verschillen per functie.

2.2.2

Toetsing Inleiding De gemeente Eindhoven vormt samen met Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband worden onderling woningbouwafspraken gemaakt. Verhuisbewegingen gemeente Eindhoven De kwantitatieve en kwalitatieve vraag wordt mede bepaald door de omvang van het marktgebied. Het marktgebied verschilt per ontwikkeling en valt niet per se samen met de bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor de omvang van de marktregio is het aantal verhuisbewegingen binnen en naar de betreffende gemeente. Uit gegevens van CBS blijkt dat ongeveer de helft van alle gevestigde personen in de gemeente Eindhoven uit de gemeente zelf afkomstig is. Tabel: Totaal aantal verhuisbewegingen gemeente Eindhoven in 2021

Verhuisbewegingen Eindhoven

Aantal

Aandeel (%)

Binnen gemeente Eindhoven

19.645

49,4%

Vanuit andere gemeenten

11.492

28,9%

Vanuit het buitenland

8.637

21,7%

Totaal aantal verhuizingen

39.774

100 %

Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek.

Daarnaast zijn er in eerste instantie vooral verhuisrelaties met diverse buurgemeenten waaronder Veldhoven, Helmond en Geldrop-Mierlo. In mindere mate is sprake van een verhuisrelatie met enkele grotere steden zoals Amsterdam en Utrecht.

SAB

7

Tabel: Verhuisbewegingen naar Eindhoven naar herkomst in 2021

Gemeente

Aantal

Aandeel (%)

Eindhoven

19.645

49,4%

Veldhoven

726

1,8%

Helmond

630

1,6%

Geldrop-Mierlo

522

1,3%

Tilburg

445

1,1%

Amsterdam

416

1,0%

Best

347

0,9%

Nuenen, Gerwen en Nederwetten

320

0,8%

Utrecht

310

0,8%

‘s-Hertogenbosch

296

0,7%

Maastricht

275

0,7%

Elders

15.842

39,8%

Totaal

39.774

100 %

Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek.

2.2.3

Conclusie Gelet op het voorgaande kan worden gesteld dat het marktgebied zich primair richt op de gemeente Eindhoven. Gelet op de aard en omvang van de ontwikkellocatie wordt verwacht dat de ontwikkeling bovendien geen noemenswaardige bovenregionale aantrekkingskracht heeft.

2.3

Behoefte

2.3.1

Algemeen Aangetoond moet worden dat de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte binnen het markt- of verzorgingsgebied. Bij het bepalen van de behoefte is zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte van belang.

2.3.2

Kwantitatieve behoefte Kwantitatieve huishoudensontwikkeling De vraag naar woningen wordt in belangrijke mate bepaald door de demografische ontwikkelingen. Voor de kwantitatieve woningbehoefte geldt dat het sterk afhankelijk is van de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Uit de provinciale Bevolkings- en woningbouwbehoefteprognose (2020) blijkt dat het aantal huishoudens in de gemeente Eindhoven met ruim 32.000 zal toenemen in de periode 2020-2040. Tabel: Prognose huishoudensontwikkeling gemeente Eindhoven 2020-2040

Aantal huishoudens

2020

2040

Ontwikkeling 2020-2040

Totaal aantal huishoudens

121.715

154.540

32.825

Bron: Bevolkings- en woningbouwbehoefteprognose (actualisering 2020) Provincie NoordBrabant.

SAB

8

Regionaal Woningbehoefteonderzoek Stedelijk Gebied Eindhoven In 2021 is voor de regio Eindhoven een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd. Daaruit volgt dat de regio naar verwachting circa 48.680 nieuwe huishoudens gaat krijgen richting 2040. Daarnaast volgt dat de regio nog een woningtekort heeft wat moet worden ingelopen. Deze additionele vraag wordt ingeschat op 5.200 woningen tot 2040. Al met al komt dat neer op circa 53.900 woningen in de periode 2020-2040. In 2020 zijn circa 3.050 woningen gerealiseerd, waarmee er nog circa 51.060 woningen gerealiseerd moeten worden tussen 2021 en 2040. In het onderzoek is een plancapaciteit van circa 46.150 woningen geconstateerd, waarmee er nog ruimte is om circa 4.910 woningen tot 2040 aan de plancapaciteit toe te voegen. Van de bekende plancapaciteit is circa 19.030 (circa 41%) ‘hard’ te noemen en 27.120 (circa 59%) ‘zacht’. De harde plancapaciteit bestaat uit plannen waarvoor een bestemmingsplan is vastgesteld en er direct gebouwd kan worden. Voor de zachte plannen, die meer dan de helft van de plancapaciteit beslaan, is dat nog niet het geval.

Plancapaciteit per gemeente in het Stedelijk Gebied Eindhoven tussen 2021 en 2040 (Bron: Provincie Noord-Brabant (peildatum 01-01-2021), bewerking Stec Groep (2021). Cijfers afgerond op 10-tallen. Hierdoor kunnen optellingen afwijken.).

Verder geeft het onder aan dat er circa 30.400 woningen zijn gepland voor de periode 2021 t/m 2025. Daarmee landt bijna twee derde van alle woningbouwplannen in de periode tot en met 2025. Voor de periode tussen 2026 t/m 2031 liggen er plannen voor circa 12.080 woningen. Vervolgens is er voor de periode na 2031 nog ruimte voor circa 3.670 woningen. Vooral voor de periode na 2031 is er op basis van de woningbehoefte ruimte voor nieuwe plannen. De grote hoeveelheid zachte plannen kan er echter toe leiden dat plannen uitvallen dan wel vertraging oplopen in het planproces en dus de realisatie. Afsprakenkader Wonen Stedelijk Gebied Eindhoven 2022 In het afsprakenkader voor 2022 is een monitoringsoverzicht opgenomen waaruit volgt dat er de komende jaren voldoende plancapaciteit en ambitie is om in de woningbouwambities te kunnen voorzien. Dat betekent wel dat de plancapaciteit en ambities (tijdig) waargemaakt moeten worden. In het afsprakenkader staat gemeld dat de planning en fasering van de woningbouwplannen tot 2030 versus erna een aandachtspunt is, omdat de meeste plancapaciteit voor 2030 zit.

Monitoringsoverzicht (Bron: Afsprakenkader Wonen Stedelijk Gebied Eindhoven 2022).

SAB

9

Woonprogramma Eindhoven 2021-2025 In het woonprogramma staat beschreven dat de gemeente Eindhoven een ambitieus groeiscenario heeft dat zijn beslag moet krijgen via verdichting van de bestaande stad. Via een Woondeal met het Rijk is daarbij afgesproken om de woningbouwrealisatie te versnellen door 27.000 woningen in de regio Eindhoven en 15.000 woningen in de gemeente Eindhoven te realiseren in de periode 2019-2023. Op basis van de meest recente ontwikkelingen op de woningmarkt wordt in het woonprogramma een accentverschuiving ingezet, waarbij er vanuit kwantitatief oogpunt wordt ingezet op een forse groei van de woningvoorraad. Concreet is de opgave om de afspraak vanuit de Woondeal de komende tijd te gaan realiseren. Bij vaststelling van het woonprogramma stonden er circa 18.500 woningen in de planning (geplande productie tot 2030 uit de gemeentelijke woningbouwmonitor, peildatum oktober 2020). Rekening houdend met de onttrekkingen (waaronder sloop) wordt de woningvoorraad uitgebreid met 17.500 woningen. Daarmee lijkt de plancapaciteit op orde, maar de gemeente Eindhoven ziet ook dat de productie na een record in 2019 terugvalt. Daarom ligt de focus op goede plannen die binnen 5 jaar gerealiseerd kunnen worden. Hittekaart woningmarkt De afgelopen jaren is er in de media steeds meer aandacht voor de toenemende druk op de woningmarkt, voornamelijk in het Randstedelijk gebied.

Zo is ook een ‘hittekaart’ van de woningmarkt 2022 verschenen.

Hittekaart van de woningmarkt 2022 (Bron: BPD).

Een hoge score (rood is hoog, blauw is laag) op de hittekaart kenmerkt zich door hoge prijzen en/of veel huizenverkopen, maar ook een sterke (verwachte) huishoudensgroei. Amsterdam, Utrecht en Rotterdam zijn traditioneel gezien de meest populaire woonlocaties. Aangrenzende gemeenten kleuren rood mee, maar de hittekaart laat ook zien dat de vraag op de woningmarkt zich geleidelijk als een olievlek uitbreidt van de Randstad richting de provincie. De gemeente Eindhoven is een van de hoogst scorende gemeenten van Nederland. De hittekaart laat zien dat de omliggende gemeente deze druk ook ervaren. Conclusie Gelet op de positieve huishoudensontwikkeling binnen de gemeente Eindhoven, het feit dat de harde plancapaciteit in de regio nog onvoldoende is om te kunnen voorzien

SAB

10

in de kwantitatieve woonbehoefte, de regionale kwantitatieve ruimte binnen de planperiode van dit bestemmingsplan voor nieuwe woningbouwplannen, de grote druk op de Eindhovense woningmarkt met teruglopende productie, maakt dat wordt geconcludeerd dat het plan past binnen de kwantitatieve woningbehoefte van het marktgebied. 2.3.3

Kwalitatieve behoefte Leeftijdsspecifieke bevolkingsontwikkeling en kwalitatieve huishoudensontwikkeling Naast de kwantitatieve behoefte, bepaalt ook de kwalitatieve behoefte de woningvraag. De kwalitatieve behoefte richt zich op doelgroepen, woningtypen, prijsklassen en dergelijke. Deze behoefte is sterk afhankelijk van de bevolkingsopbouw qua leeftijd. De prognose voor de leeftijdsspecifieke bevolkingsontwikkeling laat zien dat Eindhoven richting 2040 geen grote veranderingen in de leeftijdsopbouw van haar bevolking krijgt. In absolute zin hebben alle leeftijdsgroepen te maken met een groei. Tabel: Prognose leeftijdsspecifieke bevolkingsontwikkeling 2020-2040

Leeftijd

2020

2040

+/-

0-14 jaar

32.665 (13,9%)

42.890 (14,6%)

+10.225

15-29 jaar

55.370 (23,6%)

61.185 (20,9%)

+5.815

30-54 jaar

80.270 (34,2%)

102.260 (34,9%)

+21.990

55-64 jaar

26.985 (11,5%)

29.485 (10,1%)

+2.500

65-74 jaar

20.925 (8,9%)

28.060 (9,6%)

+7.135

75+

18.240 (7,8%)

28.905 (9,9%)

+10.665

55+

66.150 (28,2%)

86.450 (29,6%)

+20.300

65+

39.165 (16,7%)

56.965 (19,5%)

+17.800

Bron: Bevolkings- en woningbouwbehoefteprognose (actualisering 2020) Provincie NoordBrabant.

Ook de kwalitatieve huishoudensontwikkeling bepaalt in sterke mate de woningbehoefte. Daaruit volgt dat in de gemeente Eindhoven alle huishoudenstypen te maken zullen krijgen met groei. De grootste groei wordt in de groep ‘eenpersoonshuishoudens’ verwacht. Tabel: Prognose kwalitatieve huishoudensontwikkeling 2020-2040