Bijlage 1a - Vaststelling Bestemmingsplan II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat)

Gedeputeerde Staten hebben op 16 maart 2022 de Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld, maar deze is nog niet inwerking getreden ten tijde van het opstellen van dit bestemmingsplan.

Toetsing In de omgevingsverordenig Noord-Brabant zijn geen wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de interim omgevingsverordening die relevant zijn voor dit plangebied.

44

vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Eindhoven

Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Met ons hebben meegedacht: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 16 juni 2020 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving die focus aanbrengt bij het inrichten van onze stad en stimuleert om samen te werken aan de stedelijke opgaven. De omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid. Het hebben van een omgevingsvisie is onder de nieuwe Omgevingswet verplicht. Omdat een omgevingsvisie allesomvattend is, willen we die lerende wijs ontwikkelen. Dat betekent concreet dat we, eerder dan wettelijk verplicht, met een omgevingsvisie komen. Maar dan wel een 'light-variant' (versie 1.0), die we één of twee jaar later gaan aanvullen en verfijnen. Deze omgevingsvisie (versie 1.0) is gebaseerd op het bestaand beleid. Het document vervangt niet de bestaande beleidsdocumenten, maar is een aanvullend beleidsdocument. De interim structuurvisie blijft daarom nog steeds van kracht. Bij het opstellen van een omgevingsvisie versie 2.0 wordt de interim structuurvisie wel ingetrokken.

Brainportregio De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. De sleutel tot dit succes is samenwerking. Het is een regio van contrasten en dat maakt ons uniek: een hecht netwerk van steden, stedelijke buurgemeenten, dorpen en bewoond landelijk gebied. Je bent snel in de stad of juist in het groen, er is cultuur én natuur. We zijn sterk in high tech, design en innovaties en kennen een dynamische economie en een gastvrije bourgondische levensstijl. De strategie van de regio is gericht op het sterker maken van deze kwaliteiten door aan te haken op de eigen kracht en identiteit van de deelgebieden.

Ambitie Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Eindhoven zet daarom in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Eindhoven is in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte en betaalbare ruimte om te wonen, werken, verblijven en recreëren. Deze ambitie vertaalt zich naar vier deelambities. Eindhoven als: economische wereldspeler; gezonde en toekomstbestendige stad; een sociale, inclusieve en gastvrije stad en een authentieke stad met sterke gebieden. Van ambitie naar stedelijke opgaven Als we onze ambities leggen naast de huidige kwaliteiten en structuren van de stad en de actuele trends en ontwikkelingen, zien we een aantal stedelijke opgaven voor de stad. Brainport Eindhoven blijft groeien, mede door de sterke economische positie. vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

45

De ambities en groei vragen om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Ruimte die we bieden door te verdichten in het gebied binnen de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring gaan we duurzaam om met de (groene) ruimte die de stad heeft. We behouden hiermee de kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied. De keuze voor een compact stedelijke woonmilieu gaat gepaard met forse investeringen in o.a. bereikbaarheid, luchtkwaliteit, groen en voorzieningen.

Eindhoven wil een leefbare en een inclusieve stad zijn waar iedereen kan profiteren van het succes van de Brainport. Dat vraagt om keuzes ten aanzien van het woning- en voorzieningenaanbod. Het verschil tussen de ambitie en de huidige stand van zaken in Eindhoven leidt tot zes concrete stedelijke opgaven: Werken aan een gezonde groei van de stad Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit Werken aan een duurzame en concurrerende economie Werken aan de energietransitie van de stad Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid Samen werken aan de stedelijke opgaven Dit zijn de opgaven waar we als gemeente de komende jaren samen met onze partners aan werken. Wij werken zelf aan deze opgaven, maar stimuleren ook andere partijen in de stad om dit te doen. We bepalen samen met de stad en regio wat kansrijke initiatieven en locaties zijn. We geven prioriteit aan initiatieven die bijdragen aan meerdere stedelijke opgaven tegelijkertijd en kwaliteit toevoegen aan de stad. Hiernaast zetten we in op het beschermen en versterken van de stedelijke en groene hoofdstructuur van de stad. De gemeente organiseert het werken aan de stedelijke opgaven met thematische en gebiedsprogramma's en stimuleert o.a.

via regels en uitgangspunten zoals opgenomen in de omgevingsvisie dat ook andere initiatiefnemers bijdragen aan het realiseren van de opgaven.

Toetsing Dit bestemmingsplan is niet gericht op ontwikkeling. Het bereiken van de doelen uit de omgevingsvisie gebeurt met name door ontwikkeling. Wel ziet dit bestemmingsplan op de doelen van de omgevingsvisie die zich richten op bescherming, onder andere het in stand houden van de ecologische verbindingszone grenzend aan het plangebied. Ook het beschermen van cultuurhistorisch groen en stedenbouw vallen hieronder.

Daarnaast draagt dit bestemmingsplan bij aan een goede gezondheid van inwoners en een veilige leefomgeving. Zo is een specifieke bestemming voor het groen in het plangebied opgenomen en wordt ruimte geboden voor het realiseren van voet- en fietspaden. Twee van de woongebouwen worden zo gepositioneerd dat tussen de gebouwen in een collectieve ontmoetingstuin ontstaat. Er is veel aandacht voor de groene inpassing van het planvoornemen, zodat de groene long op een goede manier verbonden wordt met de groene zoom.

In de waterparagraaf in hoofdstuk 5 is beschreven welke compenserende maatregelen er nodig zijn om de toegenomen verharding te compenseren. Regels over deze compenserende 46

vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

maatregelen zijn opgenomen. Dit draagt bij aan een beter functionerend watersysteem.

In de omgevingsvisie is ook aangegeven dat de gemeente ruimte biedt aan de buurteconomie, deeleconomie en andere initiatieven die bijdragen aan de levendigheid van wijken. Denk aan kleine bedrijfjes aan huis en ruimte voor creatief ondernemerschap. In dit bestemmingsplan zijn regels opgenomen waarbinnen beroep en bedrijf aan huis is toegestaan. Dit draagt bij aan de verbetering van de economische structuur en de levendigheid in de wijken.

Het bestemmingsplan is hiermee in lijn met de uitgangspunten van de omgevingsvisie. 3.4.2

Interimstructuurvisie 2009

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.

3.4.2.1 Ruimtelijke hoofdstructuur De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de ontwikkelingen ten opzichte van de ruimtelijke hoofdstructuur. Met andere woorden de kaart geeft de ontwikkelingen aan binnen de hoofdstructuur.

Figuur 3.11: Ruimtelijke hoofdstructuur (Bron: Interimstructuurvisie Eindhoven)

vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

47

Het plangebied ligt in 'bebouwd gebied' tegen 'structureel groen'.

3.4.2.2 Gebruik van de ruimte De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de verdeling van het actuele en gewenste grondgebruik.

Figuur 3.12: Gebruik van de ruimte (Bron: Interimstructuurvisie Eindhoven)

Het plangebied ligt in een zone aangeduid als 'Wonen'. Deze gronden zijn voornamelijk bedoeld voor wonen, inclusief alle afgeleide wijk- en buurtgerichte functies op het gebied van (middelbaar-/ basis-)onderwijs, zorg, opvang, cultuur, religieuze voorzieningen, ontspanning en vrije tijd, groen (o.a. buurt- en wijkparken, sportfaciliteiten en –velden, buurtontmoetingsruimten), detailhandel en werken (woonwerkcombinaties en kleine bedrijven met milieucategorie 1, 2 en gedeeltelijk 3). Deze functies zijn noodzakelijk voor het functioneren van een gebied als woongebied. Zij vallen dus onder deze definitie en worden niet afzonderlijk in beeld gebracht, mede omdat hun ruimtebeslag relatief beperkt is.

Toetsing Het planvoornemen betreft sociale huurwoningen in een groene ingepaste omgeving. Daarmee past het binnen de Interimstructuurvisie van de gemeente Eindhoven.

48

vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

3.5

Volkshuisvesting

In de periode tot 2040, maar vooral op de korte termijn (tot 2025), is er in Eindhoven en in de regio nog een grote behoefte aan meer woningen. De negen gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) stemmen onderling en met de provincie Noord-Brabant af hoe deze opgave wordt ingevuld. De gemeente Eindhoven streeft ernaar om tot 2025 gemiddeld 3.000 woningen per jaar aan de voorraad toe te voegen.

Binnen de Ring ligt het zwaartepunt hierbij op de realisatie van centrum-stedelijke woonmilieus. Dit volgt uit de Woonvisie 2015. Tot 2030 wil de gemeente minstens twee derde van de extra woningbouwcapaciteit in het gebied binnen de Rondweg (Ring) realiseren. Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft. Bijzondere aandacht gaat uit naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen. De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is en streeft daarom naar een goede spreiding van bijzondere doelgroepen over de stad. Verder wil de gemeente innovaties in de bouw, transformatie van kantoren en zorgvastgoed en de ontwikkeling van flexwoningen stimuleren. Tot slot wil de gemeente bereiken dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, waarbij zelf bouwen niet alleen bereikbaar moet zijn voor huishoudens met een hoger inkomen.

In 2020 is de woonvisie 2015 uitgewerkt in een woonprogramma voor de periode 2021-2025, waarin het accent nog wat sterker wordt gelegd op versnelling van de woningbouwproductie. Tegelijkertijd blijft de gemeente streven naar een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners (ook de kwetsbare) een betaalbare woning kunnen vinden. Met het oog hierop streeft de gemeente ernaar de nieuwbouwproductie voor minimaal 20% uit sociale huurwoningen te laten bestaan. Daarnaast zijn er in het woningbouwprogramma streefpercentages opgenomen voor middenhuur (15%), sociale koop (25%), middeldure koop (25%) en dure koop (15%). Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied. 3.5.1

Regionaal beleid

Het bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 89 woningen mogelijk. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Eindhoven. Samen met de acht omringende gemeenten (Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen. Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormt Eindhoven het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband werken de gemeenten samen aan regionale opgaven op het gebied van wonen. Het SGE is een subregio van de Metropoolregio Eindhoven, die in totaal 21 gemeenten omvat.

Brabantse agenda wonen (2017) Naar aanleiding van een motie van Provinciale Staten heeft de provincie Noord-Brabant in 2017 de Brabantse Agenda Wonen (BAW) opgesteld. De BAW is enerzijds gericht op het versnellen van de woningbouwproductie om het kwantitatieve woningtekort in te lopen. Anderzijds richt de agenda zich op een meer integrale aanpak van de woningbouwopgave, waarbij regionale afstemming, inspelen op kwalitatieve woonwensen en verbinding met thema's als economie, mobiliteit, duurzaamheid, sociale veerkracht en erfgoed centraal staan. In de BAW zijn deze ambities en doelstellingen vertaald in vier actielijnen en zes richtinggevende principes, die in onderstaande infographic zijn weergegeven. Deze lijnen en principes geven aan waarop de komende jaren de accenten liggen als het gaat om het vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

49

bouwen en wonen in Brabant.

Figuur 3.13: Infographic Brabantse Agenda Wonen 2017

Afsprakenkader wonen Zowel in de gemeente Eindhoven als in de overige SGE-gemeenten is de woningbehoefte groter dan de totale harde plancapaciteit. De sterke economische groei in de Brainportregio stelt de gemeenten in het SGE voor de dubbele opgave om voldoende woningen toe te voegen om de groei van de bevolking te kunnen opvangen, zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Om dit te realiseren, besloten de negen gemeenten in 2017 woningbouwafspraken te maken en de woningbouwproductie programmatisch af te stemmen vanuit een gezamenlijke visie op wonen. In het Afsprakenkader wonen 2017 hebben de SGE-gemeenten vastgelegd dat zij majeure en nieuwe projecten gefaseerd en gezamenlijk ontwikkelen, zodat deze elkaar versterken en niet beconcurreren. Ook is in het Afsprakenkader Wonen opgenomen dat hierbij bij voorkeur gekozen wordt voor inbreiding en transformatie. Nieuwe uitbreidingslocaties worden in principe de komende jaren niet meer toegevoegd.

Sinds de vaststelling van het Afsprakenkader in 2017 is de druk op de woningmarkt verder 50

vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

toegenomen. Het Afsprakenkader is daarom in 2022 geactualiseerd. Het uitgangspunt blijft om bij de woningbouwproductie regionaal samen te werken en zoveel mogelijk in te zetten op inbreiding. De belangrijkste doelstelling van het Afsprakenkader wonen 2022 is om tempo te maken en volop in te zetten op nieuwe woon- en leefkwaliteiten, als mede behoud en versterking van leefmilieus met een gevarieerd woningaanbod voor alle doelgroepen.

Afsprakenkader 'bouwen aan de toekomst' Stedelijk Gebied Eindhoven (2021/2022) De gemeenten in de samenwerking Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) hebben afgesproken om op het gebied van de woningmarkt te handelen als ware het één gemeente. Gezamenlijk is het afsprakenkader opgesteld.

Het SGE richt zich bij de woningbouwopgave op inbreiding en transformatie. Uit inventarisatie van plancapaciteit en woningbehoefte blijkt dat er naast de eerder afgesproken negen majeure locaties en twee recent afgesproken locaties geen noodzaak en behoefte is voor nieuwe grootschalige uitbreidingslocaties.

De Brainport Principes zijn leidend voor alle woningbouwplannen in het SGE. Deze gaan over belangrijke thema's zoals betaalbaarheid, programmering, duurzaamheid en innovatie. Iedere gemeente toetst dit allereerst zelf, boven een bepaald aantal wordt dit gedaan door het onafhankelijk Coördinatieteam Wonen. Dit wordt gedaan bij: Plannen voor nieuwe uitbreidingslocaties vanaf 12 woningen (stedelijke ontwikkeling). Plannen voor inbreidingslocaties vanaf 75 woningen in de grotere kernen (Eindhoven, Helmond, Veldhoven, Best, Geldrop en Mierlo, Nuenen, Son en Breugel, Oirschot, Aalst en Waalre). Plannen voor inbreidingslocaties vanaf 25 woningen in de kleine kernen (Gerwen, Nederwetten, Oost-West- en Middelbeers en Spoordonk). In de Woondeal werd met Rijk en Provincie afgesproken om binnen het SGE de komende 20 jaar (tot 2040) 62.000 woningen te bouwen. Op dit moment is er met de bestaande plannen en ambities een planvoorraad van 74.000 woningen voor de gehele periode tot 2040. Deze planvoorraad van 120% ten opzichte van de Woondeal en MIRT-ambitie geeft voldoende zekerheid op het daadwerkelijk realiseren van de afgesproken woningbouwopgave. Nieuwe planlocaties zijn daarom (met de kennis van vandaag) niet nodig. Dit betekent niet dat nieuwe capaciteit op een onvoorziene inbreidingslocatie wordt tegenhouden. Maar de gemeenten gaan niet actief op zoek naar nieuwe locaties.

De focus ligt op het daadwerkelijk realiseren van de plannen die nu in voorbereiding zijn (“van ambities naar zachte plannen en zachte capaciteit hard maken”).

Vanuit het Actieplan versnelling woningbouw SGE wordt voor de gemeente Eindhoven gericht op realisatie van 3.000 woningen per jaar. Voor de overige gemeenten samen wordt gestreefd naar realisatie van 2.400 woningen per jaar.

Qua zachte en harde plannen samen zit de regio nu op 130% plancapaciteit (74.000 woningen), om vertraging en uitval te kunnen opvangen. Ongeveer 26% van deze planvoorraad valt momenteel in de categorie harde plancapaciteit. Niet alle plannen hoeven nu al hard te zijn. Om flexibel te kunnen blijven inspelen op de veranderende kwalitatieve woningbehoefte is adaptief programmeren noodzakelijk. Dit betekent dat de harde plancapaciteit steeds voor een periode van 5-10 jaar vooruit, op peil gehouden moet houden.

De ontwikkeling betreft een plan 89 woningen in Eindhoven. Dat betekent dat de ontwikkeling vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

51

getoetst moet worden door het Coördinatieteam wonen van het SGE. Dit team heeft een positief besluit genomen over dit planvoornemen.

Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven 2019 In de Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven uit april 2019 geven de SGE-gemeenten een kwalitatieve invulling aan het Afsprakenkader 2017. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van twee conceptuele handvatten: de kwadrantenbenadering en de uitgewerkte Brainport Principes. De kwadrantenbenadering bevordert de diversiteit bij nieuwe woningbouwprojecten door in te zetten op de eigenheid en kwaliteiten van alle afzonderlijke plekken binnen het SGE. De Brainport Principes zijn algemene kwaliteitscriteria waaraan ieder woningbouwproject wordt getoetst. Zo houden de regiogemeenten zichzelf scherp in het maken van unieke woongebieden die van toegevoegde waarde zijn op het bestaande palet in de regio.

Woondeal 2019-2023 Op 7 maart 2019 heeft Eindhoven, samen met de andere SGE-gemeenten en de provincie Noord-Brabant, een Woondeal gesloten met de minister van Binnenlandse Zaken (BZK). De Woondeal is gericht op het versnellen van de woningbouwproductie in het SGE. Deze versnelling moet in de periode tot 2024 zo'n 27.000 woningen opleveren. Voor Eindhoven komt dit neer op een productie van 15.000 woningen, gemiddeld 3.000 per jaar. Dit komt overeen met de in het onderzoek Marktmechanismen op de Eindhovense woningmarkt (2018) geraamde behoefte.

In de Woondeal is vastgelegd dat de ontwikkeling van groen-stedelijke woonmilieus zich zal concentreren op de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. Het zwaartepunt voor de realisatie van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring.

Regionaal woningbehoefteonderzoek 2021 Als onderdeel van de uitvoering van de Woondeal, hebben de gemeenten in het SGE in 2020 gezamenlijk opdracht gegeven aan Stec Groep voor de uitvoering van een regionaal woningbehoefteonderzoek voor de periode tot 2040.

Kwantitatieve opgave In het in mei 2021 gereedgekomen Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven wordt onderbouwd dat het aantal huishoudens in het SGE tot 2040 naar verwachting met circa 48.700 zal toenemen. Daarnaast is er een opgave om het huidige woningtekort in te lopen. De totale woningbouwopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040.

In de gemeente Eindhoven zouden volgens dit onderzoek tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. De behoefte aan extra woningen is vooral fors in de periode 2020-2025. In de eerst komende 5 jaar is er regionaal een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen, circa 30% van de woningbehoefte tot 2040. In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren.

52

vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

Kwalitatieve opgave Het Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven geeft ook inzicht in de (ontwikkeling van) de kwalitatieve woningbehoefte. De verwachte groei van het aantal huishoudens is volgens dit onderzoek terug te zien in alle leeftijdsgroepen, maar vooral onder 65-plussers. Waar gezinnen nu nog het merendeel van alle huishoudens in het SGE vormen, bestaat in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens uit alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder.

Afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt gaat 41% tot 55% van de regionale woningvraag tot 2040 uit naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Het overige deel van de vraag gaat uit naar grondgebonden woningen. Vooral in de eerst komende jaren is de vraag naar grondgebonden woningen groot. Op lange termijn neemt deze opgave naar verwachting wel af. Een opvallende bevinding van het onderzoek is dat woningzoekenden tot 35 jaar de voorkeur geven aan een (betaalbare) grondgebonden koopwoning, maar in de praktijk vaker (dan gewenst) verhuizen naar een huurappartement. Dit zien we zowel in de sociale als in de vrije huursector. Voor stedelijke doelgroepen geldt dit tot en met de hoge inkomens, voor suburbane en landelijke doelgroepen primair voor de middeninkomens.

De woningbehoefte in Eindhoven is voornamelijk stedelijk georiënteerd. Het overgrote deel van de woningbehoefte gaat uit naar een grondgebonden woning in een stedelijk woonmilieu buiten het centrum. Opvallend is dat een klein deel van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in een centrum stedelijk milieu landt. Deze vraag kan worden opgevangen door het realiseren van een meer hybride woonvorm, zoals gezinsappartementen in het centrum van Eindhoven.

Specifieke doelgroepen De toename van het aantal 65-plus huishoudens zorgt ook voor een groeiende behoefte aan woningen die geschikt zijn voor zelfstandig wonen met ondersteuning en zorg aan huis. In de periode tot 2040 wordt een sterke toename verwacht van het aantal inwoners met een indicatie voor langdurige zorg. Door het extramuraliseringbeleid van de rijksoverheid zal het aanbod van intramurale verzorgingsplaatsen naar verwachting niet evenredig meegroeien.

Een specifieke woningvraag is verder te verwachten van studenten. In de gemeente Eindhoven wordt tot het collegejaar 2027-2028 een groei van 120 tot 660 uitwonende studenten verwacht. In de gemeente Helmond blijft het aantal uitwonende studenten tot het collegejaar 2027-2028 naar verwachting stabiel. Voor de andere gemeenten in het SGE is geen informatie beschikbaar over de woningbehoefte van studenten.

De vraag van kennismigranten (expats) maakt onderdeel uit van de totale woningvraag in het SGE. Deze groep woningzoekenden richt zich met name op de gemeente Eindhoven. Volgens onderzoek van het PON zijn in het Stedelijk Gebied Eindhoven daarnaast bijna 20.500 arbeidsmigranten werkzaam, die veelal productiewerk verrichten.

In november 2020 stelden de SGE-gemeenten het Afsprakenkader Huisvesting Arbeidsmigranten Stedelijk Gebied Eindhoven vast. De regionale ambitie is om in de periode 2021 tot en met 2024 circa 4.000 humane huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren. Er zijn geen afspraken over specifieke aantallen per gemeente, maar iedere gemeente heeft passend bij de aard en omvang een eigen verantwoordelijkheid. In het vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

53

afsprakenkader wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen huisvesting: tijdelijke huisvesting (korter dan 2 tot 3 jaar) en permanente huisvesting (arbeidsmigranten die zich definitief vestigen in Nederland). Hierbij is bekend (op basis van ervaring) dat zo'n 80% van de arbeidsmigranten in de regio er op tijdelijke basis is en zo'n 20% zich definitief vestigt. De woningbehoefte van arbeidsmigranten die zich definitief in het SGE willen vestigen, maakt onderdeel uit van de totale regionale woningbehoefte.

Toetsing Het planvoornemen realiseert 89 sociale huurappartementen in de wijk Genderdal net buiten de ring van Eindhoven. Het planvoornemen is onderdeel van de versnellingsopgave waar gemeenten en woningcorporaties in samenwerking aan werken. De appartementen hebben een gemiddelde grote van 75 m2. Dit zijn midden grote appartementen waar eenpersoons tot kleine huishoudens in kunnen wonen.

De appartementen worden levensloopbestendig gemaakt waardoor ook ouderen in deze appartementen kunnen wonen. 3.5.2

Lokaal beleid

Woonvisie 2015 Op 15 december 2015 heeft de gemeenteraad van Eindhoven de Woonvisie 2015 vastgesteld. De woonvisie geeft inzicht in de gemeentelijke ambities op het gebied van bouwen en wonen en steunt op drie pijlers: Eindhoven als ambitieuze stad, als solidaire stad en als innovatieve stad.

Ambitieuze stad Eindhoven groeit en wil verder verstedelijken, in het bijzonder in het gebied binnen de Rondweg (Ring). Tot 2030 wil de gemeente minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen dit gebied realiseren. Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft.

Solidaire stad De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is. De meeste inwoners kunnen hierin zelf hun plek vinden. Minder zelfredzame inwoners worden hierbij ondersteund. Door de vergrijzing en de decentralisatie van de langdurige zorg, neemt de vraag naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen toe. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie van bijzondere doelgroepen in bepaalde wijken is ongewenst.

Innovatieve stad De gemeente Eindhoven daagt ontwikkelaars van nieuwe woningen uit om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. Ook in de aanpak van de bestaande woningvoorraad en in de transformatie van kantoren en zorgvastgoed is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Voor inwoners die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte, die snel beschikbaar en financieel bereikbaar is, worden in Eindhoven flexwoningen ontwikkeld. Dit biedt tevens kansen voor transformatie van leegstaand vastgoed. Verder wil de gemeente Eindhoven dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op 54

vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast wil de gemeente dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor huishoudens met een hoger inkomen.

Woonprogramma Eindhoven 2021-2025 Vanwege de hoge dynamiek op de woningmarkt heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 het Woonprogramma 2021-2025 vastgesteld. Het Woonprogramma sluit aan bij eerder vastgesteld beleid voor wonen en de fysieke leefomgeving. De ambities uit de Woonvisie 2015 blijven cruciaal voor de ontwikkeling van de stad, maar komen door de snelle prijsstijgingen in de afgelopen jaren in een ander daglicht te staan. Met het oog daarop kiest de gemeente voor een accentverschuiving richting de volgende ambities: 1. forse groei van de woningvoorraad (binnen én buiten de ring) om de grote groei van woningen te kunnen opvangen; 2. een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners een betaalbare woning kunnen vinden; 3. voldoende geschikte woningen voor kwetsbare inwoners. Eindhoven streeft ernaar om jaarlijks minimaal 3.000 extra woningen aan de voorraad toe te voegen. Voor de stad als geheel is voor de periode 2020-2022 de onderstaande differentiatie leidend:

Tabel 3.3: Verdeling categorie bij programmering woningbouwprojecten

Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied. Het streefpercentage van 20% sociale huur is opgenomen in het Collegeprogramma 2018-2022. Voor de periode daarna voorzien we een noodzakelijke groei naar 30%. vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

55

Om de stad Eindhoven betaalbaar, toegankelijk en inclusief te houden bundelen de Eindhovense corporaties en gemeente de krachten en maken scherpe prestatieafspraken. Hiermee geven de corporaties mede invulling aan de woningbouwaantallen in het kader van de met het Rijk in 2019 afgesloten Woondeal. Naast het vergroten van de woningvoorraad zijn de leefbaarheid van wijken en de verduurzamingsopgave belangrijke thema's in de prestatieafspraken.

Toetsing Twee van de drie woongebouwen zijn tegenover elkaar gepositioneerd waardoor er binnenin een ontmoetingstuin ontstaat. Door het steeds groter wordende percentage van eenpersoonshuishoudens leven steeds meer mensen in eenzaamheid. Door ruimtes te creëren waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten, kunnen nieuwe contacten ontstaan waarmee eenzaamheid tegengegaan kan worden.

Met de 89 sociale huurappartementen draagt het planvoornemen bij aan het aandeel van 20% van het nieuwbouwprogramma. 3.5.3

Kamerverhuur en woningsplitsing

Op 24 mei 2022 heeft de gemeenteraad het 'Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing 2021' vastgesteld. Door de regeling in het paraplubestemmingsplan wordt kamerverhuur en woningsplitsing voortaan via één vergunning (omgevingsvergunning) geregeld. Deze regeling moet in opvolgende bestemmingsplannen, zoals het onderhavige, worden overgenomen om geldend te blijven voor het betreffende plangebied. Om die reden is de regeling uit dit paraplubestemmingsplan in dit bestemmingsplan overgenomen.

Voor een aantal onderdelen was actualisatie van de daarin opgenomen regels gewenst. Op 24 mei 2022 is het paraplubestemmingsplan 'Parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing 2021' vastgesteld. Dit paraplubestemmingsplan voorziet in de actualisatie en vervangt daarmee het voorgaande paraplubestemmingsplan. Meer concreet voorziet dit paraplubestemmingsplan in de koppeling met het geactualiseerde parkeerbeleid (in het voorgaande paraplubestemmingsplan is deze gekoppeld aan de voorgaande Nota parkeernormen uit 2016). Ook voorziet het in het actualiseren van het ruimtelijk reguleren van kamerbewoning en woningsplitsing.

Door de regeling in dit paraplubestemmingsplan worden kamerbewoning en woningsplitsing via één omgevingsvergunning geregeld. Er is een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen op basis waarvan burgemeester en wethouders bij omgevingsvergunning kunnen afwijken van het verbod op kamerbewoning en woningsplitsing indien de verkamering of splitsing niet leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op het woon- en leefklimaat ter plaatse van en in de omgeving van het betreffende gebouw, hetgeen wordt getoetst aan de hand van de 'Beleidsregels kamerbewoning en woningsplitsing Eindhoven 2021'.

Een woonvorm die met dit bestemmingsplan wel rechtstreeks wordt toegestaan is inwoning. Hierbij moet onder meer worden gedacht aan de klassieke hospita-situatie en tijdelijke noodsituaties.

Toetsing

56

vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

In de regels van voorliggend bestemmingsplan is een artikel opgenomen waarin het gebruik van woningen voor kamerverhuur en woningsplitsing wordt geregeld.

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

3.6.1

Archeologie

Nationaal beleid Het Verdrag van Valletta (Malta) verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in situ bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat er naar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld wanneer ander belangen zwaarder wegen, dan moeten de waarden worden opgegraven en daarmee ex situ worden bewaard. Het Verdrag van Valletta is vertaald in de Monumentenwet 1988, zoals deze gewijzigd is in september 2007. Sinds deze wijziging van september 2007 is de gemeente bevoegd gezag op het gebied van archeologie. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het Verdrag van Valletta (Malta) blijven in de Erfgoedwet de basis van de omgang met archeologie. Gemeenten houden een belangrijke rol in het archeologische stelsel. In bestemmingsplannen houden ze rekening met (te verwachten) archeologische waarden. Dit zal na de inwerkingtreding van de Omgevingswet overgaan in het omgevingsplan-van-rechtswege

Gemeentelijk beleid De gemeente Eindhoven beschikt, als invulling van haar verantwoordelijkheid volgens de Erfgoedwet, over een eigen Archeologische verwachtingen- en waardenkaart. Met deze kaart wil de gemeente het ondergronds cultureel erfgoed van Eindhoven behouden door behoedzame ontwikkeling en beheer. De geactualiseerde Archeologische verwachtingen- en waardenkaart (vastgesteld op 21 juni 2022) wordt beschouwd als een bureauonderzoek op gemeentelijk schaalniveau en geldt vanaf het moment van vaststelling als onderlegger voor nieuwe bestemmingsplannen en – na inwerkingtreding van de Omgevingswet – het omgevingsplan. Op de archeologische verwachtingen- en waardenkaart zijn de archeologische waarden en verwachtingen binnen de gemeentegrenzen aangegeven door middel van categorieën (de categorieën 1 tot en met 8). Ter bescherming van de archeologische waarden worden deze (met uitzondering van categorie 8) op de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen als dubbelbestemming Waarde – Archeologie. Hieraan zijn per categorie regels gekoppeld. Deze regels geven aan wanneer archeologisch onderzoek verplicht is. (Bouw)werkzaamheden die binnen de in de regels vermelde oppervlakten én diepte vallen worden vrijgesteld van archeologisch onderzoek.

Hierdoor kunnen bij ruimtelijke ordeningsprocedures sneller beslissingen worden genomen en kan de archeologie in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen.

Archeologisch kader De van oorsprong hoger gelegen oude bouwlanden met een dik plaggendek, waaruit een groot deel van het gemeentelijk grondgebied bestond, blijken een goed geconserveerd bodemarchief te herbergen. Maar ook andere landschappelijke eenheden - zoals de nattere beekdalen en de flanken daarvan, de vennen of het 'restveen' - blijken vaak een waardevol archeologisch gegevensbestand te bevatten. Het gemeentelijk bodemarchief geeft blijk van een bewoningsgeschiedenis van duizenden jaren en herbergt archeologische resten daterend uit de (late) prehistorie, de Romeinse tijd, de vroege middeleeuwen, de late middeleeuwen en nieuwe tijd. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat geschreven bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken. vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

57

Een bijzondere betekenis heeft de historische kern van Eindhoven, die als stad al in de loop van de late middeleeuwen een belangrijke regionale economische en bestuurlijke rol vervulde. Daarnaast kent de gemeente uit deze periode een aantal (verdwenen) hoeven, kasteeltjes, kerken, (water)molens en dergelijke die zowel archeologisch en cultuurlandschappelijk van hoge waarde zijn. Archeologische waarnemingen binnen en ook buiten de van oorsprong laatmiddeleeuwse historische kernen bieden mogelijkheden om meer te weten te komen over de ontstaansgeschiedenis, ontwikkeling en bewoningsdynamiek tussen de plattelandsdorpen en de stad in wording en kunnen daarmee een verrijking vormen voor de lokale en regionale geschiedenis. Daarnaast zijn in de gemeente resten van ondergronds militair erfgoed te verwachten. In de Tweede Wereldoorlog lag hier bijvoorbeeld een militair vliegveld ('Fliegerhorst Eindhoven') en de gemeente maakte deel uit van het operatieterrein 'Market Garden' van het geallieerde bevrijdingsleger.

3.6.1.1 Toetsing Op basis van de gemeentelijke archeologische verwachtingen- en waardenkaart geldt voor het plangebied een middelhoge archeologische verwachting, die in dit bestemmingsplan is vertaald naar de dubbelbestemming Waarde – Archeologie 6. De regels voor deze dubbelbestemming zijn opgenomen in Artikel 6 Waarde - Archeologie 6.

Een archeologisch onderzoek is verplicht bij bodemingrepen met een oppervlakte groter dan 2.500 m2 én dieper dan 30 cm beneden het huidige maaiveld. Er is een archeologisch bureauonderzoek en verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het rapport is toegevoegd in bijlage 15. Doel van het bureauonderzoek is een antwoord te vinden op de vraag wat de gespecificeerde archeologische verwachting voor het plangebied is. Dit wordt uitgevoerd door middel van het verwerven van informatie, aan de hand van bestaande bronnen, over bekende en verwachte archeologische waarden.

Het inventariserend veldonderzoek (IVO-overig, verkennende fase) heeft tot doel de in het bureauonderzoek opgestelde gespecificeerde archeologische verwachting aan te vullen en te toetsen door middel van boringen. Het veldonderzoek heeft tot doel antwoorden te vinden op wat de bodemopbouw is binnen het plangebied en wat de gevolgen zijn van het in het plangebied aangetroffen bodemprofiel voor de gespecificeerde archeologische verwachting.

Met de resultaten van het archeologisch onderzoek kan worden vastgesteld of binnen het plangebied archeologische waarden aanwezig (kunnen) zijn en of vervolgonderzoek dan wel planaanpassing noodzakelijk is.

Gespecificeerde archeologische verwachting bureauonderzoek Uit de landschappelijke ligging in een beekdal blijkt dat het plangebied vanaf het Paleolithicum een gunstige ligging heeft gehad als voor het ontplooien van menselijke (bewonings)activiteiten van jagers en verzamelaars. Gezien de ligging in een beekdal, waardoor de kans aanwezig is dat het plangebied te nat was voor agrarische samenlevingen, krijgt het plangebied een middelhoge verwachting voor de aanwezigheid van archeologische resten uit de perioden Neolithicum tot en met Vroege-Middeleeuwen. Daarnaast zijn er mogelijk infrastructurele structuren aanwezig in het plangebied en kan het beekdal gebruikt zijn voor rituele doeleinden en de winning van grondstoffen en het storten van huisvuil. Uitgaande van de bodemkaart (vorming van een hoge enkeerdgrond) en het historisch kaartmateriaal, is het plangebied in ieder geval in gebruik als agrarisch gebied sinds de tweede helft van de 19e eeuw. Dit gebruik kan mogelijk teruggaan tot in de Late-Middeleeuwen. Hier-door krijgt het plangebied een hoge verwachting voor de 58

vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

aanwezigheid van archeologische resten uit de perioden Late-Middeleeuwen tot en met de Nieuwe tijd.

Resultaten inventariserend veldonderzoek In het plangebied is onder een dik antropogeen dek, van minimaal 80 centimeter, direct de C-horizont aangetroffen. Dit antropogeen dek bestaat waarschijnlijk uit een 20e-eeuwse ophogingslaag op een ouder esdek. De overgang tussen het antropogene dek en de C-horizont is abrupt en plaatselijk is de top van de C-horizont verrommeld, wat aangeeft dat een deel van top van de C-horizont verstoord is. Het is echter niet uit te sluiten dat de verstoringen dermate beperkt zijn geweest dat er nog archeologische waarden onder het antropogene dek aanwezig zijn. Vooral vondsten zullen waarschijnlijk verspreid zijn geraakt. Het oorspronkelijke maaiveld ligt echter van nature wel lager, circa 0,8 tot 1,4 meter onder het huidige maaiveld en mogelijk was het daarom minder geschikt voor bewoning.

Conclusie onderzoek De aangetroffen bodemopbouw is van die aard dat niet uitgesloten kan worden dat er archeologische waarden in het plangebied aanwezig kunnen zijn. De gespecificeerde archeologische verwachting, zoals die is weergegeven tijdens het bureauonderzoek, blijft door het booronderzoek grotendeels gehandhaafd. Mogelijk zijn sites van jagers en verzamelaars, die voornamelijk bestaan uit vondst-spreidingen, verstoord door latere bodemingrepen. De verwachting voor (Laat-)Paleolithicum en Me-solithicum wordt daarom bijgesteld naar laag. De middelhoge verwachting voor de perioden Neolithicum t/m de Vroege-Middeleeuwen en de hoge verwachting voor de perioden Late-Middeleeuwen en Nieuwe tijd blijft echter gelden.

Advies Gezien de in dit onderzoek opgestelde archeologische verwachting is binnen het plangebied vervolg-onderzoek noodzakelijk om deze te toetsen. Het vervolgonderzoek kan het beste worden uitgevoerd in de vorm van een Inventariserend veldonderzoek, karterend en waarderend proefsleuvenonderzoek. Dit onderzoek kan het beste worden uitgevoerd na de bovengrondse sloop van de huidige bebouwing.

Bovenstaand betreft een advies, opgesteld door Econsultancy. Het advies dient ter goedkeuring voorgelegd te worden aan de bevoegde overheid (gemeente Eindhoven). Na beoordeling wordt door de bevoegde overheid een besluit genomen.

vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

59

Figuur 3.14: Uitsnede van de Archeologische waardenkaart gemeente Eindhoven (Berkvens & Arts 2022). Het plangebied is aangegeven met een blauwe contour.

Tabel 3.4: De verwachting en bijbehorende oppervlakte- en dieptegrens voor de binnen het plangebied voorkomende beleidscategorie (Berkvens & Arts 2022) Categorie

Waarde / verw achting archeologie

Wanneer onderzoeksplicht van toepassing?

Categorie 6

Middelhoge archeologische verw achting

Indien dieper dan 30 cm én groter dan 2.500 m2

3.6.2

Cultuurhistorie

Op 29 november 2022 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven geactualiseerd. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart bestaat uit twee deelwaardenkaarten, te weten de waardenkaart historisch cultuurlandschap en de waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed. Op de waardenkaart historisch cultuurlandschap zijn aangegeven en gewaardeerd de historische landschappelijke gebieden (incl. historische nederzettingslocaties) en elementen (landschapselementen infrastructuur, waterstaat, opgaand groen, religie en funerair erfgoed en reliëf), die belangrijk zijn voor de herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van Eindhoven Op de waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed zijn aangegeven de beschermde rijksen gemeentelijke monumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten, gemeentelijke archeologische monumenten, cultuurhistorisch waardevolle objecten, historisch waardevolle kunstwerken, historische wegen en waterlopen, historisch-stedenbouwkundige structuren en waardevol aangelegd groen en bomen, die belangrijk zijn voor de herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van Eindhoven.

60

vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

3.6.2.1 Toetsing Het plangebied ligt voor een klein deel op de waardenkaart historisch cultuurlandschap in 'stedelijk gebied, hoge waarde'. Op de waardenkaart 'historische stedenbouw en erfgoed' is het plangebied gelegen in een historisch stedenbouwkundige structuur en voor een klein deel in historisch landschap. Voor het Genderdal is een cultuurhistorisch onderzoek uitgevoerd, zie bijlage 14. Bij herontwikkelingen en vernieuwen wordt aanbevolen om invulling te geven aan het bestaande in welk geval het verhelpen van verstoringen. Het toevoegen van nieuwe kwaliteiten, met in achtneming van de kwaliteiten van het betreffende ruimtebeeld, vormt daarbij de basis.

Uitsnede uit de waardenkaart historisch cultuurlandschap, plangebied globaal rood omk aderd.

vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

61

Uitsnede uit de waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed, plangebied globaal rood omk aderd. Bij de ontwikkeling van het plangebied Mascagni wordt een 'verstoring' opgelost. Herontwikkeling is nodig met in achtneming van de relatie met de groene zoom en groene long en de naastgelegen eengezinswoningen. De woningen aan de Mascagnistraat vormen een gesloten geheel, ze bieden geen doorzichten naar de groene zoom en zijn niet verbonden met de groene long. Als einde van dit deelgebied zouden deze woningen juist een schakel moeten vormen tussen de groene zoom en de groene long. De woningen aan de Mascagnistraat vormen nu geen afzoming van deze gestempelde structuur. De woningen staan niet aan woonstraten, maar zijn verborgen in kleine wandelgangen. Ze ogen erg gesloten ten opzichte van de rest van de buurt. De beoogde situatie bestaat uit drie woongebouwen. Twee woongebouwen staan los in het park en zijn georiënteerd op de zon. Ze staan zo tegenover elkaar dat ze een collectieve ontmoetingstuin omgeven. Met deze binnentuin wordt de verbinding gelegd tussen het cultuurhistorisch landschap met de groene long. Het derde woongebouw is een alzijdig woongebouw omringd door groen. Het staat een kwart gedraaid. Deze hoekverdraaiing verwijst naar de urban villa's in het groen aan de zuidzijde.

62

vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

3.6.3

Conclusie

Er wordt rekening gehouden met de cultuurhistorische waarden voor stedenbouw en landschap. De cultuurhistorische waarden wordt in de verbeelding als dubbelbestemming vastgelegd. In de regels is de dubbelbestemming opgenomen in Artikel 7 Waarde Cultuurhistorie - 2.

3.7

Verkeer en parkeren

3.7.1

Beleidskader

De mobiliteitsvisie 'Eindhoven op Weg' is in 2013 door de gemeenteraad vastgesteld en recent geactualiseerd (Actualisatie Eindhoven op Weg 2022). Hierin is het verkeersbeleid voor de komende decennia (planhorizon 2040) vastgelegd. Deze visie vormt het bestuurlijke beleidskader voor alle verkeers- en mobiliteitsopgaven. In de volgende paragrafen zijn de essentiële elementen voor het gebied Mascagni beschreven. 3.7.2

Verkeer

Autoverkeer De wegencategorisering is in Eindhoven op Weg geactualiseerd. Er is een nieuwe tussencategorie opgenomen ten opzichte van de vorige wegencategorisering: de zogenaamde 'wijk- en buurtontsluitingsweg'. Via de Mendelssohnlaan en Brucknerplein wordt het plangebied ontsloten op de Karel de Grotelaan, dit is een gebiedsontsluitingsweg.

Figuur 3.16: Kaart regio en randweg / Automobilist, plangebied geel omkaderd (Bron: Eindhoven op weg)

Fietsverkeer De gemeente Eindhoven wil het gebruik van de fiets stimuleren. In de mobiliteitsvisie 'Eindhoven op Weg' is een fietsnetwerk opgenomen dat bestaat drie soorten fietsroutes. In volgorde van belangrijkheid; snelfietsroutes, primaire fietsroutes en secundaire fietsroutes. vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

63

Deze fietsroutes zijn weergegeven in onderstaande afbeelding.

Door het plangebied, langs het Afwateringskanaal, loopt een secundaire fietsroute richting het centrum van Eindhoven.

Figuur 3.17: Kaart regio en randweg / Fietser, plangebied geel omkaderd (Bron: Eindhoven op weg) Openbaar vervoer Eindhoven op Weg gaat uit van twee netwerken voor het openbaar vervoer: een Hoogwaardig Openbaar Vervoer netwerk (HOV-netwerk) en een netwerk van ontsluitende buslijnen. Op slechts 4 minuten lopen van het plangebied is de bushalte Grieglaan aan de Karel de Grotelaan te bereiken, deze bus rijdt naar het centrum van Eindhoven of naar Veldhoven.

Figuur 3.18: Sleutelkaart Duurzaam Verbindingen, plangebied geel omkaderd (Bron: Eindhoven op weg)

64

vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

3.7.2.1 Verkeersgeneratie Bestaande situatie Gemotoriseerd verkeer Het plan wordt ontsloten op de Galuppistraat, die vervolgens aansluit op de Karel de Grotelaan. De Galuppistraat en de Mendelssohnlaan zijn gecategoriseerd als erftoegangswegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur. De Karel de Grotelaan is gecategoriseerd als een gebiedsontsluitingsweg met een maximumsnelheid van 50 km/uur. Langzaam verkeer Op ontsluitende wegen die zijn gecategoriseerd als erftoegangsweg , deelt de fietser de rijbaan met het gemotoriseerd verkeer en zijn geen fietsvoorzieningen aanwezig. Uitzondering hierop is de Mendelssohnlaan hier zijn immers fietssuggestiestroken aanwezig. Langs beide zijden van de Karel de Grotelaan zijn vrijliggende fietspaden aanwezig. Langs de wegen rondom het plangebied zijn voetpaden aanwezig. Openbaar vervoer Op circa 350 meter loopafstand van het plangebied ligt een bushalte langs de Karel de Grotelaan. Deze straat maakt onderdeel uit van de OV Doorstroomas. Hier halteren meerder buslijnen voor de richting Eindhoven Station, Bergeijk, Bladel en Reusel. De buslijnen halteren minimaal 2 x in het uur. Beoogde ontwikkeling De planontwikkeling omvat de bouw van 3 appartement complexen met een totaal van circa 89 huurappartementen van het segment midden/goedkoop.

Beoordeling verkeersgeneratie Bij het bepalen van de verkeersgeneratie is gebruik gemaakt van CROW publicatie 381. Hierbij wordt op basis van de omgevingsadressendichtheid en het autobezit per kengetalen het gemiddelde van de bandbreedte gehanteerd.

In de bestaande situatie zijn er 28 sociale huurwoningen en een jongerencentrum van circa 275 m2 gevestigd. De bestaande bebouwing met de daarbij behorende functie worden gesloopt. Voor het berekenen van de verkeersgeneratie van het jongerencentrum wordt het kencijfer van een buurt- en dorpscentrum aangehouden.

In de toekomstige situatie zullen er circa 89 sociale huurwoningen worden gerealiseerd, waarvan 10 niet-grondgebonden woningen klein (<60 m2 bvo) en 79 niet-grondgebonden woningen midden (<60 tot 120 m2 bvo).

De verkeersgeneratie is bepaald voor een gemiddelde weekdag en een gemiddelde werkdag. De gemiddelde werkdagintensiteit voor woonfuncties is bepaald door gebruik te maken van een omrekenfactor 1,11 (CROW 381)

Omdat de functies in de bestaande situatie worden gesloopt, kan de verkeersgeneratie van deze functies worden gesaldeerd met de verkeersgeneratie van de beoogde situatie. Tabel 3.5 laat de verkeersgeneratie van de bestaande en beoogde situatie zien en geeft ook een beeld vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

65

van de verkeersgeneratie na saldering.

Tabel 3.5: Verkeersgeneratie berekening (Bron: Rho adviseurs)

Nadat de bestaande functies gesloopt zijn en de beoogde ontwikkeling is gerealiseerd leidt dit op een gemiddelde werkdag tot een verkeerstoename van 39 mvt/etmaal. Daarnaast dient bij het beoordelen van de verkeersafwikkeling gekeken te worden naar het maatgevende uur spitsuur. Als vuistregel geldt dat de intensiteit in het drukste uur circa 10% bedraagt van de totale etmaalintensiteit. Met een verkeersgeneratie van 39 motorvoertuigen op een etmaal betekent dit op drukste uur een verkeersgeneratie van afgerond 4 motorvoertuigen per uur.

3.7.2.2 Verkeerstoedeling Het plangebied wordt ontsloten op de Galuppistraat. Hiervan zal naar verwachting 100% via de Mendelssohnlaan ontsluiten via de Karel de Grotelaan. Hier zal het verkeer opsplitsen in 60% naar het noorden richting de Boutenslaan. De overige 40% zal naar het zuiden rijden richting de A2. De verkeerstoedeling is te zien op onderstaande figuur.

66

vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

Figuur 3.19: Verkeerstoedeling ontwikkeling Mascagni (Bron: Rho adviseurs)

3.7.2.3 Effecten verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid De verkeerstoename op het drukste (maatgevende) uur bedraagt 4 mvt/uur. Deze geringe verkeerstoename kan zonder problemen worden afgewikkeld op de omliggende kruispunten en wegenvakken en zal niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling of verkeersveiligheid. 3.7.3

Parkeren

Autoparkeren De parkeerbehoefte is bepaald aan de hand van de Rekentool Parkeerbehoefte Auto van de gemeente Eindhoven. Deze rekentool maakt gebruik van de parkeernormen van de gemeente Eindhoven uit de 'Nota parkeernormen 2019'. In de Rekentool is rekening gehouden met dubbelgebruik. Ook is de HOV-reductie van 25% van toepassing. Dit betekent dat het plangebied binnen 400 meter van een HOV-halte is gevestigd. In dit geval zijn dat de bushaltes langs de Karel de Grotelaan. De twee parkeerterreinen op eigen terrein moeten toegankelijk zijn voor bezoekers, er mag geen parkeerplaats op naam / kenteken uitgegeven worden. Hieruit komt een parkeerbehoefte van 69 parkeerplaatsen (92 - 25%) en 275 fiets parkeerbehoefte. De berekening is te vinden in bijlage 7 en bijlage 9.

Door het toepassen van 2 ondergrondse afvalcontainers aan de Galuppistraat verdwijnen er 2 parkeermogelijkheden. Voor de bewoners van de Galuppistraat 12-20 worden 6 haakse parkeerplaatsen gerealiseerd aan de Galluppistraat. Deze parkeerplaatsen maken geen onderdeel uit van de parkeerberekening, maar zijn enkel ter compensatie van de huidige vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

67

parkeerplekken.

Volgens het 'VOSP Mascagni Eindhoven' (d.d. 12-05-2022) (bijlage 5) worden er 61 autoparkeerplaatsen gerealiseerd. 19 parkeerplaatsen ten noorden van blok 1 en 42 parkeerplaatsen ten westen van blok 2 en 3. Er blijft een parkeerbehoefte van 8 over.

Door het verdwijnen van 2 parkeermogelijkheden door het toepassen van 2 ondergrondse afvalcontainers, blijft er een parkeerbehoefte van 10 parkeerplaatsen over. Dit zal in de openbare ruimte worden opgevangen.

In maart 2022 is een parkeerdrukmeting uitgevoerd in de buurt (bijlage 8). Uit dit parkeeronderzoek blijkt dat de bezetting op donderdag 17 maart 2022 om 23.00 het hoogste is met een maximale bezetting van 56% (101 pp van 180 pp zijn bezet). Indien de 10 benodigde parkeerplaatsen worden toegevoegd in de openbare ruimte wordt de nieuwe parkeerbezetting 62% ((101+10) pp van de 180 zijn bezet) en blijft de parkeerbezetting onder de vereiste 90%. Dit betekent dat geen parkeeroverlast in de nabije omgeving ontstaat.

Fietsparkeren Conform de rekentool van de gemeente Eindhoven bedraagt de parkeerbehoefte voor fietsen 275 plekken. Volgens het 'VOSP Mascagni Eindhoven' (d.d. 12-05-2022) (bijlage 5) kunnen de bewoners voor het plaatsen van fietsen gebruik maken van een persoonlijke berging en een gezamenlijke fietsenstalling. Hiermee wordt voorzien in de parkeerbehoefte voor fietsen. 3.7.4

Conclusie

De extra verkeersgeneratie kan zonder problemen worden Mendelssohnlaan en Brucknerplein op de Karel de Grotelaan.

afgewenteld

op

de

Met gebruik van de HOV Reductie zijn er voldoende autoparkeerplekken in het planvoornemen aanwezig.

3.8

Groen

3.8.1

Groenbeleidsplan

Begin 2017 is een actualisatie van Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is (functies als uitgangspunt), welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. Het groenbeleidsplan heeft als doel het duurzaam veiligstellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met daarin passende functies. Hiermee levert de toepassing van het groenbeleid een wezenlijke bijdrage aan een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving als karakteristieke kwaliteit van Eindhoven. Een omgeving die leefbaar en klimaatadaptief is en een volwaardig vestigingsklimaat biedt voor Brainport. Het groenbeleid sluit aan op de geomorfologische structuur van de stad: de structuur van dekzandruggen en beken (Dommel en Gender) die Eindhoven hebben gevormd. Op basis van de tuinstad gedachte is bij de verdere ontwikkeling van Eindhoven sterk ingezet op het behoud van de groene ruimten tussen de voormalige dorpen. Genneper Parken (tussen Stratum en Gestel), Brainport Park (tussen Strijp en Woensel) en De Karpen (tussen Woensel en Tongelre) vormen nog altijd imposante, groene wiggen, die tot diep in de stad reiken.

Het behoud van de robuuste groenstructuur, die vanuit het buitengebied, via de wiggen tot aan de 68

vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

bomen bij de voordeur reikt, is een belangrijk uitgangspunt van het groenbeleidsplan. Het Groenbeleidsplan heeft in principe betrekking op al het groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch beschermd. In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds. De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

Figuur 3.20: Ruimtelijke Strategieënkaart

Onderhavig plangebied is in het Groenbeleidsplan 2017 aangeduid als 'Stad, rood beeldbepalend', 'Structureel stadsgroen' en 'Natuur en landschap'. In dit gebied wordt als ordeningsprincipe de volgende strategie(en) aangehouden:

Strategie 1: Stad, rood beeldbepalend In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is vastgesteld II Gestel buiten de Ring 2020 (Mascagnistraat) Gemeente Eindhoven

69

gericht op behoud en ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen. Binnen de aangeduide groenarme buurten wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal.

Strategie 2: Structureel stadsgroen Deze gebieden zijn bedoeld voor groene dooradering van de stad, voor intensieve recreatie en ontspanning (parken), natuur en waterberging. Het beleid is gericht op het versterken van de functionaliteit van deze gebieden en het verbinden tot robuuste structuren. Toevoeging van niet-groene voorzieningen is slechts mogelijk als sprake is van een zwaarwegend maatschappelijk belang, als er geen alternatieven voorhanden zijn, als door een 'groen-inclusief ontwerp' de groene kwaliteit tenminste wordt gehandhaafd en als compensatie plaatsvindt van de per saldo verloren deel van de groenstructuur.

Strategie 3: Natuur en landschap In deze gebieden staat het beoogde ongestoorde verloop van ecologische processen en de natuurontwikkeling voorop. Het beleid is erop gericht het contrast tussen stad en landschap te benutten door hierbij zoveel mogelijk scheiding van functies na te streven en deze gebieden te reserveren voor laagdynamisch grondgebruik: rustgebieden, behoud en ontwikkeling van natuur, landschappelijke samenhang en identiteit. De gebieden omvatten het door het rijk en de provincie ontwikkelde Natuur Netwerk Nederland en een nadere detaillering van de door het provincie aangegeven Natuur Netwerk Brabant, ecologische verbindingszones en delen van de regionale natuurontwikkelingsgebieden. Behoud en ontwikkeling van natuur en landschap zijn in deze gebieden de primaire activiteiten, gecombineerd met extensief recreatief medegebruik (natuurbeleving). Bestaande voorzieningen of gebouwen worden gedoogd, maar zullen voor zover ze niet ten dienste staan van het behoud of de ontwikkeling van natuur en landschap worden verwijderd na functiebeëindiging. Verstedelijking of andere ingrepen (infrastructuur) zijn in deze categorie niet aan de orde tenzij in zwaarwegende maatschappelijke belangen waarvoor alternatieven ontbreken en met toepassing van compensatie.