Bijlage 1a - Bestemmingsplan II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof)

via regels en uitgangspunten zoals opgenomen in de omgevingsvisie dat ook andere initiatiefnemers bijdragen aan het realiseren van de opgaven. Ten aanzien van het plangebied Onderhavig plan draagt zowel bij aan woningbouwproductie, vergroening van het centrum en kan aangemerkt worden als bijzondere, onderscheidende hoogbouw. Het plan draagt bij aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum. Dit plan past binnen het beleid van de Omgevingsvisie.

3.4.2

Interimstructuurvisie 2009

In december 2009 heeft de Gemeente Eindhoven de Interimstructuurvisie 2009 vastgesteld. Daarin spreekt Eindhoven haar ambities uit om de stad door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. Daarbij wordt ook de nadruk gelegd op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze wenst de raad invulling te geven aan het begrip 'duurzame ruimtelijke kwaliteit'. Binnen deze Interimstructuurvisie 2009 is onderhavig gebied, in het kader van 'Gebruik van de ruimte', aangeduid als wonen. Onderhavige ontwikkeling voorziet in deze woonfunctie en is daarmee in overeenstemming met de Interimstructuurvisie 2009. Ten aanzien van het plangebied Onderhavige ontwikkeling past binnen de visie van de Interimstructuurvisie 2009.

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

37

3.4.3

Binnenstadvisie Eindhoven 'Internationale hotspot'

De binnenstadvisie 'Binnenstad Eindhoven Internationale hotspot' is op 27 september 2016 vastgesteld. De binnenstad is het centrum van de Brainport-regio, het kloppend stadshart. Om de kwaliteiten te versterken is het nodig om gericht te werken aan de binnenstad. Op basis daarvan is een visie opgesteld samen met de stad. Een visie waarin keuzes worden gemaakt en doelen worden bepaald. De binnenstadvisie stelt als doel dat de binnenstad van Eindhoven zich ontwikkelt tot een eigen icoon van internationale allure met als kernopgave het realiseren van een schaalsprong in de stedelijke dynamiek van de binnenstad en het centrum. Om dat doel te bereiken is het, volgens de binnenstadvisie, van belang de ambities goed te kiezen en doseren. Het is beter enkele gerichte doorbaakprojecten op te pakken dan te investeren in een wolk van activiteiten. En de ontwikkeling van de binnenstad kan alleen succesvol worden opgepakt als de gemeente en private partners en maatschappelijke stakeholders effectief met elkaar samenwerken. In de visie worden acht concrete strategielijnen gedefinieerd waarmee de stad Eindhoven aan de slag kan: Natuurlijke verstedelijking; Internationale standaard; Onverwachte ontmoetingen; Menselijke krachten; Hoogwaardige knooppunten; Dynamische districten; Slimme verbindingen; Vernieuwend ondernemerschap.

Daarnaast wordt, onder andere, ingezet om de binnenstad te vergroenen, het inwonersaantal van de binnenstad te vergroten en meer zitplaatsen te realiseren in de openbare ruimte. Ten aanzien van het plangebied De ontwikkeling van dit plan past binnen de Binnenstadvisie Eindhoven omdat het voorziet in woningen in de binnenstad. Tevens draagt het bij aan de opwaardering en vergroening van deze centrale plek van Eindhoven (Stadhuisplein), zoals onder andere is omschreven in paragraaf 3.8.

3.4.4

Verdichtingsvisie Binnenstad Eindhoven

Eindhoven is in trek, de stad groeit en er is behoefte aan meer woningen. Daarbij wil de gemeente een goed functionerende binnenstad die levendig is en waar men zich veilig kan voelen. Deze ambitie is vastgelegd in de Verdichtingsvisie Binnenstad Eindhoven die op 15 december 2020 door de gemeenteraad is vastgesteld. Verdichting in het centrum biedt kansen voor een kwaliteitsimpuls van de stad. Kansen voor een prettige binnenstad met een goed ingerichte en aantrekkelijke openbare ruimte. Meer inwoners in de binnenstad levert meer reuring op en een verbeterde sociale veiligheid. Hierbij geldt als belangrijkste voorwaarde geldt, dat Eindhoven een leefbare en inclusieve stad blijft, waar iedereen kan profiteren van het succes van Brainport Eindhoven. De binnenstad blijft zo aantrekkelijk voor alle Eindhovenaren. In de Verdichtingsvisie kiest de gemeente voor een aantal richtgevende principes. Met een 38

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

tiental kwalitatieve verdichtingsprincipes wordt een duidelijke koers uitgezet voor nieuwbouw, gericht op het realiseren van ruimtelijke kwaliteit in de binnenstad, namelijk: Verdichting draagt bij aan een inclusieve stad met een gemengd programma en gemengde groepen; Verdichten met respect en aandacht voor kansen voor cultuurhistorie; Nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan de ruimtelijke kwaliteit en vergroening van de Binnenstad; Ontwikkelen volgens een gemengd programma met levendige plinten en actieve plekken op hoogte; Duurzaamheid, klimaatadaptie, leefbaarheid en toepassen van duurzame mobiliteitsoplossingen zijn voorwaarden bij ontwikkelingen; Verdichting vindt plaats met aandacht voor de effecten op de directe omgeving, zoals schaduw en windhinder; Ontwikkelingen dragen bij aan openbare ruimte van hoge kwaliteit die bestaat uit een fijnmazig en toegankelijk netwerk; Het daklandschap wordt bruikbaar en toegankelijk voor groen, duurzaamheid en/of sport en spel; Ondersteunende voorzieningen ten behoeve van een ontwikkeling worden in het gebouw opgenomen, niet in de openbare ruimte; Ontwikkelingen volgens drie typologieën: Eindhovense laag, Brainport laag en Speciale gebouwen. Tevens wijst de verdichtingsvisie specifieke gebieden in de binnenstad aan waarin hoogbouw mogelijk is.

Deze focusgebieden zijn locaties waar zich een kans of noodzaak voordoet om de plek en de directe omgeving een kwaliteitsimpuls te geven. Deze locaties zijn zorgvuldig geselecteerd op basis van een inschatting op welke plekken de toename van de verblijfskwaliteit en de beleefbaarheid van de stad het grootst kan zijn. De locaties zijn kansrijk omdat ze zich ruimtelijk, vanwege de grootte van het kavel of de ligging aan een binnenhof of plein, uitermate goed lenen voor verdichting. Deze wat grotere locaties bieden kansen om met een samenhangende ontwikkeling een meerwaarde te creëren voor de stad. Deze focusgebieden zijn belangrijke nieuwe plekken in de stad die het verschil gaan maken in de beleving van de Binnenstad. Ten aanzien van het plangebied Het ontwerp bestaat uit vier bouwblokken die deels met elkaar in verbinding staan. De Citywall zal bestaan uit een Eindhovense laag en een Brainport laag. De Eindhovense laag is de laag die je op ooghoogte ziet en ervaart als je door de binnenstad loopt. Het verwijst naar de menselijke maat. Deze laag zal worden ingevuld met actieve functies, waarbij gedacht kan worden aan horeca, dienstverlening, zorgverlening en werkplekken (kantoorruimte). Tevens wordt TIO hogeschool hoogstwaarschijnlijk in het pand gehuisvest. In de Eindhovense laag wordt tevens rekening gehouden met de cultuurhistorische waarden in het gebied.

Zo wordt de gevel van de voormalige Van Mierlo bank gehandhaafd in de nieuwe bebouwing. Hiermee wordt het aanwezige kunstwerk in de deuromlijsting van Niel Steenbergen behouden. Het overige deel van het gebouw wordt gesloopt, waarbij de natuurmozaïek en het glas-in-betonraam terugkeren in de nieuwbouw. Deze karakteristieke onderdelen zullen terugkomen op een prominente en zichtbare locatie. (Het aspect cultuurhistorie is nader uitgewerkt in paragraaf 3.6 'Archeologische- en cultuurhistorische waarden'). Naast de Eindhovense laag zal Citywall ook een Brainport laag krijgen. In de Brainport laag worden hoogbouw of andere bijzondere manieren toegestaan in speciaal daarvoor aangewezen focusgebieden. De gebouwen op deze laag leiden tot een diverse collectie van bijzondere vormen en gevel en materialen. Zij maken Brainport Eindhoven zichtbaar. Het Stadhuisplein is één van de focusgebieden die worden genoemd in de Verdichtingsvisie. vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

39

Het Stadhuisplein is een bijzondere plek in de stad. De 'huiskamer' voor iedereen met een internationale uitstraling. Deze stedelijke hotspot leent zich uitermate goed voor een hoogteaccent in combinatie met een extra kwaliteitsslag en impuls voor de omliggende openbare ruimte. Daarom is het hier mogelijk om hoogbouw te realiseren in de categorie XXL (tot 160 meter). De maximale hoogte van het gebouw (blok A) is echter binnen het bestemmingsplan geregeld tot 80 meter. Citywall zal ruimte bieden aan maximaal 330 appartementen, waarvan het overgrote deel in de Brainport laag wordt gerealiseerd. Verder wordt 10%, met een minimaal van 30 huurwoningen, in de sociale sector gerealiseerd. De overige appartementen zullen van verschillende prijsklasse zijn, vallend binnen de middendure en dure sector. Op deze manier zal Citywall ruimte bieden aan een gemengde groep bewoners. Tot slot draagt het plan bij aan de ruimtelijke kwaliteit en vergroening van de Binnenstad, zoals verder is uitgewerkt in paragraaf 3.8. Tevens is in het plan, onder andere, rekening gehouden met duurzaamheid (§ 4.6), wind (§ 3.14) en bezonning (§ 3.15).

3.4.5

Integraal gebiedskader Stadhuisplein (IGS)

Eind 2021 is het Integraal Gebiedskader Stadhuisplein (IGS) door de gemeenteraad vastgesteld. Er zijn volop plannen voor, onder andere, het bouwen van woningen en het vergroenen van het Stadhuisplein. Voor het Stadhuisplein is in samenspraak met betrokkenen en belanghebbenden een integraal gebiedskader opgesteld. Het Integraal gebiedskader Stadhuisplein maakt inzichtelijk waar in het gebied ontwikkelpotentie zit en welke voorwaarden hierbij gelden. Op deze manier wordt uitgenodigd naar nieuwe ontwikkelingen. In het kader van de stedelijke inpassing voor ontwikkelingen aan het Stadhuisplein, is de maximale hoogte bepaald. Voor de hoogte wordt een onderscheid gemaakt tussen de Eindhovense laag en de Brainport laag. Rondom het Stadhuisplein geldt dat er al sprake is van hogere bestaande bebouwing. Daarom heeft de Eindhovense laag hier een maximale hoogte van 20 m. Voor de Brainport laag geldt een maximale bouwhoogte van 105 m. Bovendien moet de begane grond van de Eindhovense laag bijdragen aan de aantrekkelijkheid van het gebouw en moet deze gericht zijn op de openbare ruimte en de gebruikers van het gebouw. De plint maakt het aantrekkelijk om in het gebouw te wonen, werken of te verblijven. Ten aanzien van het plangebied Onderhavig bestemmingsplan voorziet in een hoogte van maximaal 80m. Verder wordt de zichtlijn vanaf het Stadhuisplein gerespecteerd.

Met het plan ontstaat ruimte voor een stadskamer op de belvedere-laag waardoor een bijdrage wordt geleverd aan een bruisend plein. Met het woningbouwprogramma wordt verder voorzien in de behoefte aan verschillende type woningen. Gezien de ontwikkelingen op het plot aan de noordzijde van het Stadhuisplein, waar het plangebied is gesitueerd, zijn eerder afspraken gemaakt ten aanzien van het programma. Citywall telt dan ook niet mee in de procentuele verdeling van het programma, zoals genoemd in het Integraal Gebiedskader Stadhuisplein. Hiermee geeft het IGS een haakje voor het 'afwijken' van het woonprogramma. Daarnaast sluit onderhavig plan aan op de uitgangspunten die in het Integraal Gebiedskader Stadhuisplein worden genoemd, zoals stedelijke inpassing, cultuurhistorie, duurzaamheid, mobiliteit en leefbaarheid en veiligheid. De uitgangspunten uit het Integraal Gebiedskader Stadhuisplein, die van toepassing zijn op dit plan, zijn als ontwerpprincipes bij de regels opgenomen. Deze aspecten worden in navolgende paragrafen behandeld. Het plan voldoet daarmee aan het Integraal Gebiedskader Stadhuisplein (IGS).

40

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

3.5

Volkshuisvesting

3.5.1

Regionaal beleid

Het bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 330 woningen mogelijk. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Eindhoven. Samen met de acht omringende gemeenten (Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen. Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormt Eindhoven het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband werken de gemeenten samen aan regionale opgaven op het gebied van wonen. Het SGE is een subregio van de Metropoolregio Eindhoven, die in totaal 21 gemeenten omvat. Afsprakenkader Wonen SGE 2022 Het afsprakenkader geeft aan hoe de negen SGE gemeenten omgaan met de afstemming van woningbouwplannen. Het biedt kwantitatieve en kwalitatieve kaders voor de komende jaren. Onze gezamenlijke opgave is om veel en snel nieuwe woningen te bouwen en deze groei in goede banen te leiden vanuit een scherp kwaliteitsbesef. We maken dus in het Stedelijk Gebied Eindhoven een schaalsprong in de woningbouwopgave. Met dit afsprakenkader waarborgen we daarbij de kwaliteit, betaalbaarheid, innovatie, diversiteit en duurzaamheid.

En behouden we onze specifieke woon- en leefkwaliteit in deze regio, de unieke schakering van woonmilieus variërend van hoogstedelijk tot landelijk, tussen prachtige natuurlijke en recreatieve groen-blauwe landschappen oftewel onze 'City of Villages' We richten ons bij de woningbouwopgave op inbreiding en transformatie. Dit is in lijn met het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT). Uit de inventarisatie van plancapaciteit en woningbehoefte blijkt dat er, op de eerder afgesproken negen majeure locaties en de twee recent aangewezen locaties De Kemmer (Oirschot) en Castiliëlaan (Eindhoven) na, geen noodzaak is voor en geen behoefte is aan nieuwe grootschalige uitbreidingslocaties. Voor nieuwe uitbreidingslocaties geldt daarom nog steeds het uitgangspunt: 'Nee, tenzij…'. Uitbreiden kan alleen onder de volgende voorwaarden: Er is sprake van een ontwikkeling die qua aard en schaal past op de locatie; De ontwikkeling zorgt voor een duurzame afronding van het stedelijk gebied; Hierbij is kwalitatieve landschappelijke aansluiting/ inpassing leidend. Daarnaast: Monitoren we de woningmarkt voortdurend. Als veranderende prognoses erop wijzen dat wel grootschalige uitbreidingslocaties nodig zijn om te voorzien in de regionale kwalitatieve of kwantitatieve woningbehoefte (Laddertoets), zal herijking van dit afsprakenkader nodig zijn.

Toetsen we woningbouwplannen aan de 7 Brainport Principes om de kwaliteit hoog te houden. Dit zijn: 1. Koesteren van Identiteit; 2. Ruimte voor Innovatie; 3. Invloed voor bewoners; 4. Vraaggericht ontwikkelen; 5. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus: de wauw-factor; 6. Benutting regionaal schaalniveau; 7. Gezonde verstedelijking. Laten we ons inspireren door de SGE-woningmarkt aquarel: de aquarel (voorheen 'kwadrantenbenadering') inspireert ons om met woningbouwprojecten aan te sluiten bij het karakter en de unieke kwaliteiten van het gebied. Zo creëren we diversiteit en kwalitatieve samenhang in woonmilieus in plaats van eenheidsworst. Woondeal 2023 Op 9 maart 2023 is de Woondeal Zuidoost- Brabant getekend. Rijk, Provincie, MRE gemeenten en woningcorporaties starten hiermee een langjarige samenwerking om de woningbouwproductie in onze regio te vergroten. De regio Zuidoost-Brabant staat voor de vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

41

opgave om minimaal 45.000 woningen toe te voegen in de periode 2022 t/m 2030. Een gigantische opgave waar Rijk, Provincie Noord-Brabant, regiogemeenten en corporaties zich gezamenlijk voor gaan inzetten. In de Woondeal maken we afspraken over ieders rol en bijdrage aan deze opgave. De gemeente Eindhoven staat in de periode van 2022 t/m 2030 voor 19.885 woningen aan de lat. Om aan te sluiten bij de grote behoefte aan betaalbare woningen streven we ernaar dat twee derde van de nieuwe woningen betaalbaar zijn: op landelijk, provinciaal en regionaal niveau. Regionaal spreken we af dat nieuwe projecten (gemiddeld) uit minimaal 30% sociale huur, minimaal 16% middenhuur en minimaal 20% betaalbare koopwoningen bestaan. Het minimum van 30% sociale huur en totaal tweederde betaalbaar in de nieuwbouwopgave geldt voor elke gemeente. Het lokale woonprogramma van gemeente Eindhoven voldoet aan deze voorwaarde en blijft daarmee leidend. Met de woondeals nemen we samen de regie op de volkshuisvesting Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven 2019 In de Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven uit april 2019 geven de SGE-gemeenten een kwalitatieve invulling aan het Afsprakenkader 2017. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van twee conceptuele handvatten: de kwadrantenbenadering en de uitgewerkte Brainport Principes.

De kwadrantenbenadering bevordert de diversiteit bij nieuwe woningbouwprojecten door in te zetten op de eigenheid en kwaliteiten van alle afzonderlijke plekken binnen het SGE. De Brainport Principes zijn algemene kwaliteitscriteria waaraan ieder woningbouwproject wordt getoetst. Zo houden de regiogemeenten zichzelf scherp in het maken van unieke woongebieden die van toegevoegde waarde zijn op het bestaande palet in de regio.

De Brainport Principes zijn kwalitatieve ambities waaraan ieder woningbouwproject moet voldoen. De principes zijn niet in beton gegoten, maar dynamisch en worden iedere vier jaar door de regio tegen het licht gehouden. Een kwaliteitsborging voor woningbouw die passend is voor onze regio, en die het DNA van de Brainport -regio in zich heeft. Voor nu betekent het dat we gezonde verstedelijking als principe willen toevoegen. Reden hiervoor is dat we de noodzaak zien van een goede, gezonde openbare ruimte en meer en betere fysieke leefruimte voor een toenemend aantal inwoners. Navolgend zijn de Brainport Principes weergegeven: 1.

Koesteren van identiteit;

2.

Ruimte voor innovatie;

3.

Wauw-factor;

4.

Invloed voor bewoners;

5.

Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus;

6.

Benutting regionaal schaalniveau;

7.

Gezonde verstedelijking.

De initiatiefnemer moet deze kwaliteitskenmerken kunnen toelichten en verantwoorden. Een team van specialisten uit de verschillende gemeenten beoordeelt en stelt de score vast op een schaal van 1 tot 10. Deze score wordt vervolgens grafisch weergegeven in onderstaand web. Op deze manier ontstaat voor ieder initiatief een uniek figuur en is direct zichtbaar op elke aspecten een project goed of minder goed scoort. En is duidelijk of een project voldoende scoort om door te kunnen of dat aanpassingen noodzakelijk zijn. Regionaal woningbehoefteonderzoek 2021 42

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

In 2020 hebben de gemeenten in het SGE gezamenlijk opdracht gegeven aan Stec Groep voor de uitvoering van een regionaal woningbehoefteonderzoek voor de periode tot 2040. Kwantitatieve opgave In het in mei 2021 gereedgekomen Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven wordt onderbouwd dat het aantal huishoudens in het SGE tot 2040 naar verwachting met circa 48.700 zal toenemen. Daarnaast is er een opgave om het huidige woningtekort in te lopen. De totale woningbouwopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040. In de gemeente Eindhoven zouden volgens dit onderzoek tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. De behoefte aan extra woningen is vooral fors in de periode 2020-2025. In de eerst komende 5 jaar is er regionaal een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen, circa 30% van de woningbehoefte tot 2040. In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren. Kwalitatieve opgave Het Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven geeft ook inzicht in de (ontwikkeling van) de kwalitatieve woningbehoefte. De verwachte groei van het aantal huishoudens is volgens dit onderzoek terug te zien in alle leeftijdsgroepen, maar vooral onder 65-plussers.

Waar gezinnen nu nog het merendeel van alle huishoudens in het SGE vormen, bestaat in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens uit alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder. Afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt gaat 41% tot 55% van de regionale woningvraag tot 2040 uit naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Het overige deel van de vraag gaat uit naar grondgebonden woningen. Vooral in de eerst komende jaren is de vraag naar grondgebonden woningen groot. Op lange termijn neemt deze opgave naar verwachting wel af. Een opvallende bevinding van het onderzoek is dat woningzoekenden tot 35 jaar de voorkeur geven aan een (betaalbare) grondgebonden koopwoning, maar in de praktijk vaker (dan gewenst) verhuizen naar een huurappartement. Dit zien we zowel in de sociale als in de vrije huursector. Voor stedelijke doelgroepen geldt dit tot en met de hoge inkomens, voor suburbane en landelijke doelgroepen primair voor de middeninkomens. De woningbehoefte in Eindhoven is voornamelijk stedelijk georiënteerd. Het overgrote deel van de woningbehoefte gaat uit naar een grondgebonden woning in een stedelijk woonmilieu buiten het centrum. Opvallend is dat een klein deel van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in een centrum stedelijk milieu landt.

Deze vraag kan worden opgevangen door het realiseren van een meer hybride woonvorm, zoals gezinsappartementen in het centrum van Eindhoven. Specifieke doelgroepen De toename van het aantal 65-plus huishoudens zorgt ook voor een groeiende behoefte aan woningen die geschikt zijn voor zelfstandig wonen met ondersteuning en zorg aan huis. In de periode tot 2040 wordt een sterke toename verwacht van het aantal inwoners met een indicatie voor langdurige zorg. Door het extramuraliseringbeleid van de rijksoverheid zal het aanbod van intramurale verzorgingsplaatsen naar verwachting niet evenredig meegroeien. Een specifieke woningvraag is verder te verwachten van studenten. In de gemeente Eindhoven vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

43

wordt tot het collegejaar 2027-2028 een groei van 120 tot 660 uitwonende studenten verwacht. In de gemeente Helmond blijft het aantal uitwonende studenten tot het collegejaar 2027-2028 naar verwachting stabiel. Voor de andere gemeenten in het SGE is geen informatie beschikbaar over de woningbehoefte van studenten. De vraag van kennismigranten (expats) maakt onderdeel uit van de totale woningvraag in het SGE. Deze groep woningzoekenden richt zich met name op de gemeente Eindhoven. Volgens onderzoek van het PON zijn in het Stedelijk Gebied Eindhoven daarnaast bijna 20.500 arbeidsmigranten werkzaam, die veelal productiewerk verrichten. In november 2020 stelden de SGE-gemeenten het Afsprakenkader Huisvesting Arbeidsmigranten Stedelijk Gebied Eindhoven vast. De regionale ambitie is om in de periode 2021 tot en met 2024 circa 4.000 humane huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren. Er zijn geen afspraken over specifieke aantallen per gemeente, maar iedere gemeente heeft passend bij de aard en omvang een eigen verantwoordelijkheid. In het afsprakenkader wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen huisvesting: tijdelijke huisvesting (korter dan 2 tot 3 jaar) en permanente huisvesting (arbeidsmigranten die zich definitief vestigen in Nederland).

Hierbij is bekend (op basis van ervaring) dat zo'n 80% van de arbeidsmigranten in de regio er op tijdelijke basis is en zo'n 20% zich definitief vestigt. De woningbehoefte van arbeidsmigranten die zich definitief in het SGE willen vestigen, maakt onderdeel uit van de totale regionale woningbehoefte. Ten aanzien van het plangebied De realisatie van 330 woningen aan het Stadhuisplein levert een bijdrage aan de vraag naar woningen in de gehele regio. Door onder andere ook sociale huurwoningen te realiseren draagt de ontwikkeling ook bij aan de sociale woningvoorraad. Omdat de ontwikkeling voorziet in meer dan 75 woningen betekent dat de ontwikkeling getoetst moet worden door het Coördinatieteam wonen van het SGE. Dat heeft plaatsgevonden en er is positief gereageerd op dit plan.

3.5.2

Lokaal beleid

Woonvisie 2015 De Woonvisie is op 15 december 2015 vastgesteld. In de woonvisie gaat de gemeente in op haar ambities op het gebied van bouwen en wonen. Daarmee maken we de richting waarin we ons willen ontwikkelen duidelijk aan de stad, haar bewoners en alle partijen die een rol spelen in de verdere ontwikkeling van de stad. Ambitieuze stad Eindhoven groeit en wil verder verstedelijken, in het bijzonder in het gebied binnen de Rondweg (Ring). Tot 2030 wil de gemeente minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen dit gebied realiseren. Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft. Solidaire stad De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is. De meeste inwoners kunnen hierin zelf hun plek vinden. Minder zelfredzame inwoners worden hierbij ondersteund. Door de vergrijzing en de decentralisatie van de langdurige zorg, neemt de vraag naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen toe. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie van bijzondere doelgroepen in bepaalde wijken is ongewenst. 44

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

Innovatieve stad De gemeente Eindhoven daagt ontwikkelaars van nieuwe woningen uit om klant georiënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. Ook in de aanpak van de bestaande woningvoorraad en in de transformatie van kantoren en zorgvastgoed is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Voor inwoners die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte, die snel beschikbaar en financieel bereikbaar is, worden in Eindhoven flexwoningen ontwikkeld. Dit biedt tevens kansen voor transformatie van leegstaand vastgoed. Verder wil de gemeente Eindhoven dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast wil de gemeente dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor huishoudens met een hoger inkomen. Woonprogramma Eindhoven 2021-2025 Vanwege de hoge dynamiek op de woningmarkt heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 het Woonprogramma 2021-2025 vastgesteld. Het Woonprogramma sluit aan bij eerder vastgesteld beleid voor wonen en de fysieke leefomgeving. De ambities uit de Woonvisie 2015 blijven cruciaal voor de ontwikkeling van de stad, maar komen door de snelle prijsstijgingen in de afgelopen jaren in een ander daglicht te staan. Met het oog daarop kiest de gemeente voor een accentverschuiving richting de volgende ambities: 1.

forse groei van de woningvoorraad (binnen én buiten de ring) om de grote groei van woningen te kunnen opvangen; 2. een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners een betaalbare woning kunnen vinden; 3. voldoende geschikte woningen voor kwetsbare inwoners. Eindhoven streeft ernaar om jaarlijks minimaal 3.000 extra woningen aan de voorraad toe te voegen. Voor de stad als geheel is voor de periode 2020-2022 de onderstaande differentiatie leidend:

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

45

Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied. Het streefpercentage van 20% sociale huur is opgenomen in het Collegeprogramma 2018-2022. Voor de periode daarna voorzien we een noodzakelijke groei naar 30%. Ten aanzien van het plangebied Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 330 nieuwe wooneenheden. Alle appartementen en studio's vallen binnen de huursector. Het plan zal voor (minimaal) 10% bestaan uit sociale-huurappartementen met een ondergrens van 30 woningen. Het overgrote deel van de appartementen zal bestaan uit de categorie middenduur en dure huur.

46

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

3.5.3

Kamerverhuur en woningsplitsing

Op 24 mei 2022 heeft de gemeenteraad het paraplubestemmingsplan 'parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing 2021' vastgesteld. Tot het moment van inwerkingtreding van dit paraplubestemmingsplan, werd via de huisvestingsverordening voorkomen dat woningen zonder vergunning werden gesplitst, omgezet, onttrokken en samengevoegd. Hoewel kamerverhuur en woningsplitsing verschillend zijn en andere toetsingskaders kennen, hebben beiden wel eenzelfde soort ruimtelijk effect op de omgeving en is het wenselijk om deze initiatieven soortgelijk te reguleren in bestemmingsplannen. Door de regeling in het paraplubestemmingsplan wordt kamerverhuur en woningsplitsing voortaan via één vergunning (omgevingsvergunning) geregeld. Deze regeling moet in opvolgende bestemmingsplannen zoals het onderhavige worden overgenomen om geldend te blijven voor het betreffende plangebied. Om die reden is de regeling uit dit paraplubestemmingsplan in dit bestemmingsplan overgenomen.

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

3.6.1

Archeologie

Wettelijk en beleidsmatig karakter Nationaal beleid Het Verdrag van Valletta (Malta) verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in situ bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat er naar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld wanneer andere belangen zwaarder wegen, dan moeten de waarden worden opgegraven en daarmee ex situ worden behouden. Het Verdrag van Valletta is doorvertaald in de Monumentenwet 1988, zoals deze gewijzigd is in september 2007. Sinds deze wijziging van september 2007 is de gemeente het bevoegd gezag op het gebied van archeologie en cultuurhistorie. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het Verdrag van Valletta (Malta) blijven in de Erfgoedwet de basis van de omgang met archeologie. Gemeenten houden een belangrijke rol in het archeologische stelsel. In bestemmingsplannen en het toekomstig omgevingsplan houden ze rekening met (te verwachten) archeologische waarden door het stellen van regels. Het al dan niet stellen van regels ten aanzien van archeologie dient te rusten op voldoende informatie over de archeologische situatie.

Deze informatie kan worden verkregen door gebiedsdekkende kaarten waarop de archeologische (te verwachten) waarden in de ondergrond zichtbaar zijn. Op basis hiervan kan archeologisch beleid worden ontwikkeld. Gemeentelijk beleid De gemeente Eindhoven beschikt, als invulling van haar verantwoordelijkheid volgens de Erfgoedwet, over een eigen Archeologische verwachtingen- en waardenkaart. Met deze kaart wil de gemeente het ondergronds cultureel erfgoed van Eindhoven behouden door behoedzame ontwikkeling en beheer. De geactualiseerde Archeologische verwachtingen- en waardenkaart (vastgesteld op 21 juni 2022) wordt beschouwd als een bureauonderzoek op gemeentelijk schaalniveau en geldt vanaf het moment van vaststelling als onderlegger voor nieuwe bestemmingsplannen en - na inwerkingtreding van de Omgevingswet - het omgevingsplan. Op de archeologische verwachtingen- en waardenkaart zijn de archeologische waarden en verwachtingen binnen de gemeentegrenzen aangegeven door middel van categorieën (de categorieën 1 tot en met 8). Ter bescherming van de archeologische waarden worden deze vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

47

(met uitzondering van categorie 8) op de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen als dubbelbestemming Waarde - Archeologie. Hieraan zijn per categorie regels gekoppeld. Deze regels geven aan wanneer archeologisch onderzoek verplicht is. (Bouw)werkzaamheden die binnen de in de regels vermelde oppervlakten én diepte vallen worden vrijgesteld van archeologisch onderzoek. Hierdoor kunnen bij ruimtelijke ordeningsprocedures sneller beslissingen worden genomen en kan de archeologie in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen. Archeologisch kader De van oorsprong hoger gelegen oude bouwlanden met een dik plaggendek, waaruit een groot deel van het gemeentelijk grondgebied bestond, blijken een goed geconserveerd bodemarchief te herbergen. Maar ook andere landschappelijke eenheden - zoals de nattere beekdalen en de flanken daarvan, de vennen of het 'restveen' - blijken vaak een waardevol archeologisch gegevensbestand te bevatten. Het gemeentelijk bodemarchief geeft blijk van een bewoningsgeschiedenis van duizenden jaren en herbergt archeologische resten daterend uit de (late) prehistorie, de Romeinse tijd, de vroege middeleeuwen, de late middeleeuwen en nieuwe tijd. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat geschreven bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken.

Een bijzondere betekenis heeft de historische kern van Eindhoven, die als stad al in de loop van de late middeleeuwen een belangrijke regionale economische en bestuurlijke rol vervulde. Daarnaast kent de gemeente uit deze periode een aantal (verdwenen) hoeven, kasteeltjes, kerken, (water)molens en dergelijke die zowel archeologisch en cultuurlandschappelijk van hoge waarde zijn. Archeologische waarnemingen binnen en ook buiten de van oorsprong laatmiddeleeuwse historische kernen bieden mogelijkheden om meer te weten te komen over de ontstaansgeschiedenis, ontwikkeling en bewoningsdynamiek tussen de plattelandsdorpen en de stad in wording en kunnen daarmee een verrijking vormen voor de lokale en regionale geschiedenis. Daarnaast zijn in de gemeente resten van ondergronds militair erfgoed te verwachten. In de Tweede Wereldoorlog lag hier bijvoorbeeld een militair vliegveld ('Fliegerhorst Eindhoven') en de gemeente maakte deel uit van het operatieterrein 'Market Garden' van het geallieerde bevrijdingsleger. Ten aanzien van het plangebied Navolgend is een uitsnede van de gemeentelijke archeologische verwachtingen- en waardenkaart weergegeven, de projectlocatie is aangeduid met een rode pin.

48

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

Afbeelding. uitsnede gemeentelijke archeologische verwachtingen- en waardenkaart, vastgesteld d.d. 21 juni 2022 Zoals op bovenstaande afbeelding is te zien, ligt het voorliggende projectgebied in de Archeologische verwachtingen- en waardenkaart 2022 binnen een zone van categorie 2: Terrein van hoge archeologische waarde. Voor terreinen met een hoge archeologische waarde geldt een onderzoeksplicht bij initiatieven met een bodemverstoring groter dan 10 m2 én dieper dan 30 cm beneden maaiveld. Bij het bepalen of er wordt voldaan aan de vrijstellingsgrenzen, worden de afmetingen in oppervlakte én diepte van het totaal aan verwachte bodemingrepen (voor alle relevante activiteiten, zoals bouwen, ondergronds slopen, het uitvoeren van werken of werkzaamheden) in het plangebied bij elkaar opgeteld. Programma van Eisen Omdat de omvang van de te verwachten bodemverstorende activiteiten ten behoeve van de planontwikkeling de vrijstellingsgrenzen zullen overschrijden, is het laten uitvoeren van archeologisch onderzoek noodzakelijk. Voor het benodigde archeologisch onderzoek is in 2019 een Programma van Eisen (PvE) opgesteld (goedgekeurd door het bevoegde gezag op 1 november 2019). Dit PvE is als bijlage 6 aan het bestemmingsplan toegevoegd.

In de vastgestelde Erfgoedverordening 2022, artikel 29, lid 2 staat dat een PvE een geldigheidsduur van twee jaar heeft na schriftelijk akkoord van burgemeester en wethouders. Wanneer de geldigheidsduur van het PvE is verlopen, bepalen burgemeester en wethouders of het PvE nog voldoet, of dat het moet worden geactualiseerd. De geldigheidsduur van het PvE is dus verlopen. Naar mening van de deskundige namens het bevoegd gezag zijn er (d.d. november 2024) geen zwaarwegende redenen om het PvE te actualiseren. Het huidige PvE is namelijk op basis van de geldige versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie opgesteld (KNA-versie 4.1) en de informatie van de in de directe omgeving na 2019 uitgevoerde archeologische (voor)onderzoeken is nog steeds in lijn met het verwachtingsmodel op basis waarvan het huidige PvE is opgesteld. Het onderzoek kan daarom worden uitgevoerd op basis van de huidige PvE. Conclusie ten aanzien van archeologie Omdat de omvang van de te verwachten bodemverstorende activiteiten ten behoeve van de planontwikkeling de vrijstellingsgrenzen zullen overschrijden, is het laten uitvoeren van archeologisch onderzoek noodzakelijk. Hiertoe is in 2019 een Programma van Eisen (PvE) opgesteld. Het door de gemeente Eindhoven goedgekeurde PvE is als bijlage 6 aan het bestemmingsplan toegevoegd.

Totdat het archeologisch onderzoek is uitgevoerd, dient de dubbelbestemming archeologie behouden te blijven.

3.6.2

Cultuurhistorie

Provinciale cultuurhistorische waardenkaart Het plangebied is op basis van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart ingedeeld in de 'Kempen'. Dit is een zwak golvend dekzandlandschap dat bestaat uit dekzandvlakten en -ruggen. Door het gebied lopen de Grote en Kleine Dommel, Beerze en Reusel. De dekzandruggen hebben een zandige bodem waar regenwater infiltreert, dat in beekdalen als kwel naar boven komt.

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

49

Plaatsen met leem in de ondergrond hadden een gebrekkige afwatering, daar zijn vennen en kleine veenmoerassen door ontstaan. De ruimtelijke identiteit van het ontginningslandschap wordt gevormd door de verschillen in gebruik; akkers, graslanden en woeste gronden. Akkergronden, dorpen en gehuchten liggen vanouds op de rand van beekdalen. Langs de beken lagen de graslanden, vaak verdeeld in lange smalle percelen die omzoomd waren door elzensingels. Op de hogere delen van het landschap bevonden zich voorheen uitgestrekte heidevelden, bossen en stuifzanden. Deze zandverstuivingen ontstonden door overbeweiding en door het steken van heideplaggen. Gave beeklandschappen zijn te vinden in (delen van) de dalen van de Dommel en de Beerze. Zo ligt het Belvedèregebied beeklandschap van de Dommel ten zuiden van Eindhoven. Kenmerkend voor dit gebied zijn vloeiweiden en viskwekerijen, watermolens, omvangrijke bossen met heidevelden en vennen en aangrenzend cultuurlandschap. In de afgelopen decennia zijn de verschillen tussen de oude en jonge ontginningen genivelleerd door ruilverkaveling, normalisatie van de beken en de uitbreiding van steden en dorpen. De dorpen van de Kempen hebben zich afhankelijk van hun ligging verschillend ontwikkeld. De kernen liggen aan belangrijke routes en zijn uitgegroeid tot suburbane woonkernen met soms redelijk grote bedrijventerreinen.

De dorpen op afstand van deze routes hebben een landelijker karakter en zijn beperkter in omvang gebleven. De bewoningsgeschiedenis en de inrichting van het gebied zijn in hoge mate bepaald door de natuurlijke terreingesteldheid. Vooral de beekdalen zijn hier en daar buitengewoon goed bewaard gebleven. In combinatie met de dorpen en buurtschappen en de plaatselijk aanwezige kleinschaligheid verleent dit het gebied een grote landschappelijke en cultuurhistorische waarde. Cultuurhistorische Waardenk aart van Eindhoven Op 29 november 2022 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven geactualiseerd. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart bestaat uit twee deelwaardenkaarten, te weten de waardenkaart historisch cultuurlandschap en de waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed. Op de waardenkaart historisch cultuurlandschap zijn aangegeven en gewaardeerd de historische landschappelijke gebieden (incl.

historische nederzettingslocaties) en elementen (landschapselementen infrastructuur, waterstaat, opgaand groen, religie en funerair erfgoed en reliëf), die belangrijk zijn voor de herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van Eindhoven Op de waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed zijn aangegeven de beschermde rijksen gemeentelijke monumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten, gemeentelijke archeologische monumenten, cultuurhistorisch waardevolle objecten, historisch waardevolle kunstwerken, historische wegen en waterlopen, historisch-stedenbouwkundige structuren en waardevol aangelegd groen en bomen, die belangrijk zijn voor de herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van Eindhoven. Navolgend is een uitsnede weergegeven van de Cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Eindhoven. De planlocatie is blauw omlijnd. Op de kaart is te zien dat de planlocatie behoort tot een gebied dat is aangemerkt als 'Historische stedenbouwkundige structuur'.

50

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

Afbeelding. Uitsnede Cultuurhistorische waardenkaart gemeente Eindhoven Het herkenbaar houden van de historische karakteristiek is een belangrijk uitgangspunt voor de belevingswaarde van de binnenstad. Het plan past in de historische structuur en tast deze niet aan. Hieronder is dat uitgewerkt. Monumentenkaart Eindhoven heeft ruim 550 monumenten. Dat zijn niet alleen gebouwen, maar ook tuinen, parken en archeologische vindplaatsen. De monumenten geven een beeld van onze unieke en veelzijdige geschiedenis. Op de monumentenkaart zijn de Rijksmonumenten, Gemeentelijke monumenten en Cultuurhistorische panden weergegeven. Hieronder is een uitsnede van de monumentenkaart weergegeven. De planlocatie is blauw omlijnd.

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

51

Afbeelding. Uitsnede monumentenkaart gemeente Eindhoven

Cultuurhistorische panden In het plangebied zijn twee panden gelegen die zijn aangemerkt als 'Cultuurhistorisch pand'. Dit betreffen de Wal 15 en het hoekpand aan de Wal-Stadhuisplein. Onder een Cultuurhistorisch pand wordt verstaan: een gebouw dat van algemeen belang is vanwege de cultuurhistorische waarden. De cultuurhistorische panden hebben een beschermde status die staat omschreven in het betreffende bestemmingsplan. Wal 15 Het pand aan de Wal 15 is in het bestemmingsplan 'Binnenstad' aangeduid als 'Karakteristiek'. Het bankgebouw is in 1960 gebouwd en ontworpen door Herman Kraaijenvanger. In dit pand zijn werken van monumentale kunstenaars verwerkt. Dit betreffen Louis van Roode met een glas-in-betonraam, Niel Steenbergen met een gebeeldhouwde deuromlijsting en Theo Mols met een natuurstenen mozaïek 'Het gezin'.

52

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

Afbeelding. Links: Gebeeldhouwde deuromlijsting van Niel Steenbergen, Rechtsboven: Natuurstenen mozaïek van Theo Mols, Rechtsonder: glas-in-betonraam van Louis van Roode. Het bankgebouw Wal 15 is gesloopt. Alleen de gevel wordt tijdelijk gedemonteerd. Het is daarmee een belangrijk wederopbouwmonument in Eindhoven en vormt een karakteristiek ensemble met de omgeving. Voor de gevel is op de verbeelding de aanduiding 'karakteristiek' opgenomen. In de regels is een hiervoor een sloopvergunningstelsel opgenomen zodat de gevel niet zonder meer gesloopt kan worden. Voor het demonteren van de gevel is dus een sloopvergunning vereist. Het nieuwbouwplan houdt rekening met de handhaving van de gevel van de voormalige bank. Hiermee wordt het aanwezige kunstwerk in de deuromlijsting van Niel Steenbergen behouden. Het overige deel van het gebouw wordt gesloopt, waarbij de natuurmozaïek en het glas-in-betonraam terugkeren in de nieuwbouw. Deze karakteristieke onderdelen zullen terugkomen op een prominente en zichtbare locatie. Hoekpand Wal-Stadhuisplein Het hoekpand aan de Wal-Stadhuisplein is reeds gesloopt. De karakteristieke aanduiding die in het oude bestemmingsplan is opgenomen ziet met name op de historische rooilijn van het pand. De rooilijn aan de Wal wordt met het nieuwbouwplan gehandhaafd.

Rijk smonumenten Tevens zijn in de directe nabijheid van het plangebied twee panden gelegen die zijn aangemerkt als Rijksmonument in het kader van de Erfgoedwet. Dit betreffen de Catharinakerk en de kosterwoning aan de Kerkstraat 1. De rijks monumentale bescherming van de kosterwoning heeft betrekking op zowel de woning als het muurtje links van de woning, die een verbinding vormt met de Catharinakerk. Het slopen of verwijderen van het muurtje of (delen van) de woning ten behoeve van een doorsteek is verboden. Met onderhavig plan worden de kerk, de kosterwoning en het muurtje intact gelaten, waardoor geen inbreuk wordt gemaakt op de rijksmonumentale waarden. Cultuurhistorisch onderzoek Eindhoven binnenstad & Tramstraatkwartier De cultuurhistorische waarden in het plangebied zijn verankerd in het bestemmingsplan vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

53

'Binnenstad' en onderliggend cultuurhistorisch onderzoek, welke op 20 augustus 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld. Zowel het pand Wal 15 alsmede het pand op de hoek Wal-Stadhuisplein zijn cultuurhistorisch waardevol en hebben daarom de aanduiding 'karakteristiek'. De gevel van dit pand blijft gehandhaafd. Voor beide panden is een sloopvergunning verleend. In het Cultuurhistorische onderzoek Eindhoven binnenstad & Tramstraatkwartier is een aantal aanbevelingen gegeven voor de ontwikkeling van het plangebied. Voor het oostelijke deel van de Wal, waarin het plangebied is gelegen, wordt aanbevolen om de huidige rooilijn te handhaven. De huidige rooilijn aan de Wal wordt met het plan gehandhaafd. De rooilijn is vastgelegd in de verbeelding behorende bij onderhavig bestemmingsplan. Voor wat betreft de korrelgrootte wordt aanbevolen dat de bebouwing niet breder dan hoog mag zijn. Daar is in onderhavig plan rekening mee gehouden. Er wordt een woontoren met commerciële functies gerealiseerd. Tevens wordt in het cultuurhistorisch onderzoek aangegeven dat op hoeken een maxima van 5 bouwlagen is toegestaan, waarbij specifiek wordt aangegeven dat hoogbouw niet is toegestaan. In de regels van het bestemmingsplan 'Binnenstad' is dit ook geborgd. De 'Eindhovense laag' van onderhavig plan valt binnen de gestelde 5 lagen.

De 'Brainport' wordt echter op basis van, onder andere, de Binnenstadsvisie hoger dan 5 bouwlagen. Voor materialisering wordt aanbevolen om gebruik te maken van baksteen, natuursteen of beton. Daarnaast dient het profiel van de openbare ruimte zoveel mogelijk te worden behouden. Met de voorgestane ontwikkeling vindt geen verandering plaats in de stoepen, fietspaden en autowegen waardoor er geen verandering plaatsvindt in de openbare ruimte. Tot slot dient het groen in het plangebied te worden versterkt. Door KruitKok landschapsarchitecten is een groenplan opgesteld ten behoeve van het plan (bijlage 1). Het groenplan draagt bij aan de vergroening van de binnenstad door het realiseren van daktuinen, een groene openbare ruimte met verschillende beplantingen en gevelbeplanting. Ook de loggia's aan het Stadhuisplein worden van groen voorzien.

3.7

Verkeer en parkeren

3.7.1

Beleidskaders

Het Masterplan Mobiliteit 2050 'Wij gaan vooruit' is in maart 2024 door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin zijn de hoofdlijnen van het mobiliteitsbeleid van de komende decennia (planhorizon 2050) vastgelegd. Met een concrete uitwerking voor de komende jaren (t/m 2026) en een doorkijk naar 2030. Deze visie vormt het bestuurlijke beleidskader voor alle verkeersen mobiliteitsopgaven. Het Gebiedskader Stadhuisplein is in 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. Het gebiedskader bevat een paragraaf met uitgangspunten voor het thema mobiliteit. Voor auto -en fietsparkeren en (deel)mobiliteit gelden de uitgangspunten volgens de dan geldende geldende Nota Parkeernormen. Omdat er al veel (ondergrondse) parkeervoorzieningen aanwezig zijn in deze omgeving, zijn nieuwe autoparkeervoorzieningen niet nodig. Uitbreiding op de bestaande parkeervoorzieningen is alleen toegestaan onder het plot aan de noordzijde van het plein (dat betreft deze ontwikkeling. De resterende parkeerbehoefte van alle andere ontwikkelingen wordt geminimaliseerd door de inzet van duurzame mobiliteitsoplossingen (m.n. deelmobiliteit; mobiliteitsplan) en wordt binnen de ontwikkeling opgevangen. Daarnaast wordt in de openbare ruimte gereserveerd voor het stallen van deelmobiliteit (elektrische deelfietsen en deelscooters) zodat het herkenbaar, zichtbaar en aantrekkelijk is. 54

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

Tevens is er behoefte aan meer openbaar fietsparkeren. Een voorziening voor 500 – 750 fietsparkeerplekken moet worden geïntegreerd in een gebouw met ruimte voor 100 tweewielige deelvoertuigen/deelfietsen en uitstekend toegankelijk zijn en bij voorkeur op maaiveld. Oplossingen op -1 of +1 zijn ook mogelijk, mits goed en makkelijk toegankelijk. Masterplan Mobiliteit 2050 Het Masterplan Mobiliteit streeft naar een toekomst waarin wij in verbinding zijn met elkaar, waarin er vrijheid is voor iedereen om te gaan en staan waar ze willen en op welke manier ze dat willen, waarin we ruimte maken voor elkaar en de veelzijdigheid van de stad, waar het veilig is voor jong en oud. Een stad waar de lucht schoon is en waar we gezond oud kunnen worden. Een stad waar het fijn is om te zijn en waar we kunnen ontspannen. Nota parkeernormen 2024 De geldende Nota Parkeernormen 2024 heeft betrekking op het parkeren van auto's en fietsen. In de systematiek wordt echter ook ingezet op duurzame alternatieve vervoerswijzen. Dit is onder meer uitgewerkt in de vorm de verplichte reductie bij HOV en het stimuleren van deelmobiliteit en mobiliteitshubs (minder parkeerplaatsen bij stations en HOV-haltes en bij gebruik van deelvervoer voor bewoners. Daarnaast willen we bestaande parkeercapaciteit beter gaan benutten in plaats van het aanleggen van nieuwe parkeerplaatsen.

Voor het gedeelte van de parkeeropgave waar een plan niet in voorziet, bestaat het mobiliteitsfonds waarin de afkoopbedragen terecht komen ten behoeve van stadsbrede duurzame mobiliteitsvoorzieningen. Elk nieuw of bestaand adres waar na 2016 een omgevingsvergunning voor is afgegeven, komt op het AUP-overzicht (Adressenlijst Uitsluiting Parkeervergunningen). Adressen op deze lijst komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning en hebben geen recht op een bezoekersregeling binnen betaald parkeergebieden. In de Nota Parkeernormen 2024 is een overgangsregeling opgenomen die van toepassing is op al lopende projecten, en ingekomen zijn vóór de inwerkingtreding van deze nota parkeernormen. Deze initiatieven kunnen tot een jaar na inwerkingtreding nog een beroep doen op de Actualisatie nota parkeernormen 2019 door binnen deze termijn (vóór 20 april 2025) een aanvraag omgevingsvergunning in te dienen. Ten tijde van de terinzage legging van het ontwerp bestemmingsplan gold de Actualisatie nota parkeernormen 2019 (hierna: nota 2019). In deze toelichting is daarom de parkeerbehoefte in beeld gebracht op basis van de nota 2019. De kans is groot dat nog vóór 20 april 2025 een aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend en gebruik gemaakt gaat worden van de nota 2019. Volledigheidshalve is hieronder ook de parkeerbehoefte op basis van de Nota Parkeernormen 2024 in beeld gebracht.

Door SVA Stiphout Verkeersadvies is onderzoek uitgevoerd naar de verkeergeneratie, de verkeersafwikkeling en de parkeeropgave die deze ontwikkeling met zich meebrengt. In dit onderzoek is ervan uitgegaan dat voor dit plan nog gebruik kan worden gemaakt van de Actualisatie nota parkeernormen 2019. Ten overvloede is aan het eind van deze paragraaf 3.7.5 kort getoetst aan de nieuwe Nota parkeernormen 2024. Het onderzoek van SVA Stiphout Verkeersadvies maakt als bijlage onderdeel uit van de toelichting. 3.7.2

STOMP-principe

In het centrum van Eindhoven spelen diverse (grote) verdichtingsopgaven die ieder hun eigen mobiliteitsbehoefte meebrengen. Om het centrum nu en in de toekomst bereikbaar, leefbaar en veilig te houden moet op een andere manier naar de inrichting van de openbare ruimte gekeken moeten worden. Hierbij wordt uitgegaan van het STOMP principe. STOMP staat voor hoe we verplaatsingen onderscheiden: Stappen; Trappen; vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

55

Openbaar Vervoer; Mobility as a Service; Privé-auto. Bij het STOMP-ontwerpprincipe wordt eerst naar de voetganger gekeken (Stappen), vervolgens naar de fietser (Trappen), OV en MaaS en pas daarna wordt naar de privéauto gekeken. Deze aanpak sluit ook aan op de doelstellingen/ambities uit de Actualisatie van Eindhoven op weg 2023 dat specifiek inzet op lopen, fietsen en openbaar vervoer, vooral binnen de Ring, terwijl de automobiliteit meer wordt gebundeld en naar de Ring. Navolgend wordt het STOMP principe ten aanzien van het plan uitgewerkt. Stappen (voetgangers) De planlocatie bevindt zich aan de westzijde van het centrum van Eindhoven. Vanwege de afstand tot het centrum kunnen en zullen veel verplaatsingen te voet plaatsvinden. Het ontwerp van de (semi) openbare ruimte bij Citywall sluit hierop aan. De ontwikkeling van Citywall bestaat uit 4 blokken. Tussen deze blokken wordt een semi-openbaar binnenplein aangelegd. De overige ruimte (m.u.v. de in-/uitrit van de parkeergarage) wordt als openbaar gebied ingericht. Het binnenplein functioneert vooral als ontmoetingsruimte. Het binnenplein en de overige openbare ruimte bij Citywall (m.u.v. de in-/uitrit van de parkeergarage) worden als Shared Space omgeving ingericht. Hiermee wordt het verblijfsklimaat voor de voetganger benadrukt en ontstaat (meer) ruimte om elkaar te ontmoeten.

Het binnenplein is doorwaadbaar en verbindt het Begijnenhof met het Stadhuisplein waarmee tussen beide pleinen een aantrekkelijke looproute ontstaat. De gemeente wil het Begijnenhof (op termijn) als voetgangersgebied inrichten. Soortgelijke plannen zijn er voor het Stadhuisplein. Hierdoor ontstaat (op termijn) een groot aaneengesloten voetgangersgebied tussen het Begijnenhof, Stadhuisplein en de Wal. Hiermee komt Citywall nagenoeg volledig in een voetgangersgebied te liggen. Aan het binnenplein bevinden zich de ingangen naar de woongebouwen. De ingangen naar de overige functies zijn voor voetgangers vanaf de buitenranden van de gebouwen toegankelijk via het Begijnenhof, Stadhuisplein en de Wal. Vanuit het binnenplein kan in alle windrichtingen naar het centrum gelopen worden. Een doorsteek in noordelijke richting naar de Kerkstraat ontbreekt nog. Omdat deze doorsteek voor de fijnmazigheid en het dwaalmilieu van het stratennetwerk in het centrum zeer gewenst is wordt de ambitie uitgesproken om een voetgangersdoorsteek naar de Kerkstraat te realiseren.

Afbeelding Ingangen Citywall Trappen (fietsen) 56

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

De fiets is een volwaardig alternatief voor de auto op de korte- en middellange verplaatsingen. De planlocatie bevindt zich direct naast een Stadsroute (fiets) die over de Wal loopt. De inpandige fietsenstalling van Citywall krijgt een directe aansluiting op de Stadsroute. Hiermee is Citywall uitstekend bereikbaar per fiets. Vanwege de centrale ligging van de planlocaties zijn binnen 7 kilometer fietsafstand de volgende bestemmingen snel per fiets bereikbaar : Station Eindhoven Centraal; Strijp-S; ASML; Hightech Campus. In de huidige situatie liggen links en rechts van de Wal vrijliggende fietspaden. De gemeente is voornemens om de vrijliggende fietspaden te vervangen door een 2-richtingen fietspad aan de zijde van Citywall. Dit leidt tot minder oversteekbewegingen over de Wal. Dit wegprofiel is vergelijkbaar met het wegprofiel op de Vestdijk en wordt binnen het project openbare ruimte Stadhuisplein gerealiseerd. Openbaar vervoer De planlocatie is goed per openbaar vervoer bereikbaar: Binnen 100 meter loopafstand bevindt zich een HOV-halte; De loop- en fietsafstand naar Eindhoven Centraal zijn beperkt. HOV halte binnen 100 meter loopafstand Binnen 100 meter loopafstand van Citywall bevindt zich HOV halte Stadshuisplein. Over de Wal lopen 11 buslijnen die halteren bij de HOV halte Stadhuisplein.

Over de Wal rijden (vanwege het eenrichtingsverkeer) gemiddeld om de 5-6 minuten bussen naar Neckerspoel/Centraal Station. Loop- en fietsafstand Eindhoven Centraal De loop- en fietsafstanden naar Eindhoven Centraal zijn beperkt: De fietsafstand bedraagt 1,8 km (7 minuten); De loopafstand bedraagt 1,1 km (15 minuten). De consequentie van deze goede OV-ontsluiting resulteert in een 25% HOV-correctie die is vastgelegd in de Nota Parkeernormen Eindhoven 2019 (ook vastgelegd in de Nota Parkeernormen 2024).

MaaS (Mobility as a Service) In de parkeergarage Citywall worden 3 deelauto's van Amber/Mywheels geplaatst. De deelauto parkeerplaatsen worden geclusterd aangelegd en krijgen een herkenbare uitstraling door bebording en/of markering. De 3 deelauto's zijn bedoeld voor de bewoners en bieden een uitstekend alternatief voor de (middel) lange verplaatsingen. De kortere verplaatsingen kunnen per fiets of te voet plaatsvinden. Deelauto's worden in het woonconcept van Citywall geïntegreerd. Daarbij richt de aandacht zich vooral op de doelgroepen: studenten, expats en jongvolwassenen. Deelmobiliteit sluit aan op hun mobiliteitsbehoefte. Op deze wijze worden vraag en aanbod aan elkaar gekoppeld. Naast het integreren van de deelauto's in het woonconcept, krijgen bewoners ook een financiële prikkel om gebruik te maken van deelauto's door een aantrekkelijk welkomstaanbod in de vorm van een aantal vrije kilometers aan te bieden. Deelauto's hebben invloed op de parkeerbehoefte van Citywall. Het autobezit bij gebruikers van deelauto's is namelijk lager dan bij bezitters van een eigen auto. Gebruikers van deelauto's hebben geen (tweede) eigen auto meer nodig en daardoor ook geen eigen parkeerplaats. Aangezien meerdere bewoners dezelfde deelauto gebruiken, zorgen deelauto's voor een afname van de parkeerbehoefte. Dat geeft ruimte om in dat geval ook de parkeereis (naar beneden) bij te stellen.

In de Nota Parkeernormen Eindhoven 2019 (en ook in de Nota vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

57

Parkeernormen 2024) is vastgelegd dat iedere deelauto in het centrum zorgt voor een reductie van 10 parkeerplaatsen. Privé auto De locatie Citywall is minder goed per auto bereikbaar. De inpandige parkeergarage is alleen bestemd voor de (deel)auto's van de bewoners. Bezoekers en werknemers van Citywall kunnen van andere mobiliteitsvormen zoals fietsen, lopen en openbaar vervoer gebruik maken of parkeren in de openbare parkeergarages in de omgeving van het Stadhuisplein. Toekomstige bewoners, bezoekers en werknemers van Citywall komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning in de openbare ruimte en bezoekersregeling. Dit wordt door de initiatiefnemer vooraf duidelijk gecommuniceerd aan potentiële huurders.

3.7.3

Verkeersgeneratie

De ontwikkeling van Citywall brengt ook extra verkeersbewegingen met zich mee. Bij het bepalen van de verkeersgeneratie zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: De kengetallen uit CROW publicatie 381 Toekomstbestendig parkeren zijn gebruikt. De CROW kengetallen zijn uitgesplitst naar de stedelijkheidsgraad en stedelijke zone. De omgevingadressendichtheid van de gemeente Eindhoven is gemiddeld ca. 2.700 adressen per km2, daarmee hoort de gemeente tot de hoogste stedelijkheidsgraad: zeer sterk stedelijk. De planlocatie ligt centraal in het hart van Eindhoven en is onderdeel van de binnenstad. Binnen de kaders voor stedelijke zones die CROW-publicatie 381 biedt, is op deze situering de categorie 'centrum' van toepassing; De CROW kengetallen hebben een bandbreedte, bij het bepalen van de verkeersgeneratie is uitgegaan van gemiddelde kengetallen. Voor de functies museum, centrum/wijkgebouw, Tearoom, koffiehuis en restaurant zijn in CROW publicatie 381 (of voorlopers daarvan) geen kengetallen voor de verkeersgeneratie beschikbaar. Voor het bepalen van de verkeersgeneratie van deze functies is daarom aansluiting gezocht bij de CROW kengetallen voor de categorie binnenstad/hoofdwinkel(stads)centrum > 175.000 inwoners.