Bijlage 1a - Bestemmingsplan II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof)

Vastgesteld bestemmingsplan

II Binnenstad (WalStadhuispleinBegijnenhof)

November 2024

II Binnenstad (Wal-StadhuispleinBegijnenhof)

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Het plangebied

7

1.3

Voorgaande plannen

9

1.4

Leeswijzer

10

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

11

2.1

Historisch perspectief

11

2.2

Stedenbouwkundige structuur

14

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

23

3.1

Inleiding

23

3.2

Rijksbeleid

23

3.3

Provinciaal beleid

29

3.4

Gemeentelijk beleid

35

3.5

Volkshuisvesting

41

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

47

3.7

Verkeer en parkeren

54

3.8

Groen

68

3.9

Horeca

75

3.10

Detailhandel

76

3.11

Ladderonderbouwing commerciële functies

81

3.12

Kantoren

83

3.13

Kabels, leidingen en straalpaden

84

3.14

Windhinder

85

3.15

Bezonning

89

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

91

4.1

Milieueffectrapportage

91

4.2

Bedrijven en milieuzonering

92

4.3

Geluid

94

4.4

Luchtkwaliteit

96

4.5

Externe veiligheid

101

4.6

Duurzaamheid

104

4.7

Bodem

111

4.8

Natuur

115

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

117

5.1

Inleiding

117

5.2

Beleid

117

5.3

Beïnvloeding waterhuishouding

123

2

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

5.4

Regenwateroverlast

123

5.5

Grondwater

124

5.6

Waterbergingsopgave

125

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

129

6.1

Algemeen

129

6.2

Planmethodiek

129

6.3

Verbeelding

129

6.4

Planregels

129

Hoofdstuk 7 Handhaving

131

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

133

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

135

9.1

Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro

135

9.2

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

135

9.3

Samenspraak

136

9.4

Zienswijzen

136

Bijlagen bij de toelichting

139

Regels

141

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

143

Artikel 1

Begrippen

143

Artikel 2

Wijze van meten

149

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

151

Artikel 3

Gemengd

151

Artikel 4

Waarde - Archeologie 2

155

Hoofdstuk 3 Algemene regels

157

Artikel 5

Anti-dubbeltelregel

157

Artikel 6

Algemene gebruiksregels

159

Artikel 7

Algemene afwijkingsregels

161

Artikel 8

Parkeren

163

Artikel 9

Parkeren bij wijziging gebruiksfunctie

165

Artikel 10

Voorwaardelijke verplichting groen en waterberging

167

Artikel 11

Voorwaardelijke verplichting wind

169

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

171

Artikel 12

Overgangsrecht

171

Artikel 13

Slotregel

173

Bijlagen bij de regels

175

Bijlage 1

Lijst van horeca activiteiten

176

Bijlage 2

Ontwerpprincipes

178

Bijlage 3

Nota parkeernormen 2024

180

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

3

4

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

Toelichting

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

5

6

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

De aanleiding tot dit bestemmingsplan is de (her)ontwikkeling van de planlocatie op de hoek van de Wal, Stadhuisplein en Begijnenhof tot een aantrekkelijke 'hotspot' voor wonen en werken in het stadshart van Eindhoven. Het plan bestaat uit de realisatie van maximaal 330 gestapelde woningen en maximaal 15.600 m2 aan commerciële functies zoals een stadskamer, kantoren, horeca, zakelijke dienstverlening en onderwijs. De oorspronkelijke bebouwing is inmiddels, na jarenlange leegstand, grotendeels gesloopt. De overige bebouwing zal later, in fases, worden gesloopt. De (her)ontwikkeling van de planlocatie zorgt voor een opwaardering van deze centrale plek in Eindhoven. Door de functies wonen en werken te combineren met hoogbouw ontstaat een unieke kans om een duurzaam gebouw te realiseren dat voldoet aan de hedendaagse eisen. Door de combinatie van de plek, het ontwerp en de hoogte ontstaat een gebouw met allure, daarbij optimaal gebruik makend van de schaarse ruimte. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het vigerende bestemmingsplan 'Binnenstad'. Onderhavig bestemmingsplan voorziet in een passende planologische-juridische regeling om de herontwikkeling mogelijk te maken. Het bestemmingsplan "II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels.

Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

1.2

Het plangebied

Het plangebied, Wal - Stadhuisplein - Begijnenhof, is gelegen in het centrumgebied zuid van Eindhoven en wordt begrensd door het uitgaansgebied Stratumseind (noordzijde), enkele grote bewonerscomplexen (zuidwestzijde) en het gemeentehuis en Stadhuisplein met daarachter het Van Abbemuseum (oostzijde). Onder het Stadhuisplein is een parkeergarage gelegen. Het gebied maakt deel uit van de binnenstad van Eindhoven. Navolgend is een luchtfoto van het plangebied opgenomen uit 2019.

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

7

Afbeelding. Luchtfoto 2019 het herontwikkelingsgebied (bron: Globespotter)

Inmiddels is een deel van bebouwing gesloopt zoals hieronder te zien is.

Afbeelding. Sloop voormalig MO-gebouw, Begijnenhof-Stadhuisplein-Wal, bron: M. Heezen, d.d. februari 2020.

8

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

1.3

Voorgaande plannen

Het bestemmingsplan II Binnenstad (Wal - Stadhuisplein - Begijnenhof) vervangt een deel van het bestemmingsplan 'Binnenstad' dat is vastgesteld op 20 augustus 2013. Navolgend is een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan 'Binnenstad' weergegeven. De planlocatie is blauw omlijnd.

Afbeelding. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Binnenstad' van de gemeente Eindhoven, plangebied blauw omlijnd. Zoals op bovenstaande afbeelding is te zien, is het grootste gedeelte van het plangebied bestemd als 'Gemengd -4'. Deze gronden zijn, onder andere, bestemd voor diverse vormen van: dienstverlening, kantoor, maatschappelijke dienstverlening, vrije beroepen, horeca en detailhandel (artikel 12.1 regels bestemmingsplan). Binnen de bestemming 'Gemengd-4' is een bouwvlak aanwezig en gelden de maatvoeringen 'maximum bouwhoogte: 20 m', 'maximum bouwhoogte: 12 m' en 'maximum bouwhoogte: 7 m'. Naast de bestemming 'Gemengd -4' zijn delen van het plangebied aangewezen als de bestemming 'Centrum -5' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Tot slot is aan het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde Archeologie' toegekend. De beoogde ontwikkeling past deels niet binnen de verbeelding en de regels van het bestemmingsplan 'Binnenstad'. Zo is de geplande toren niet passend binnen het bouwvlak en de maximale bouwhoogten. Daarnaast zijn woningen binnen de huidige bestemming niet toegelaten. Om de ontwikkeling mogelijk te kunnen maken is dit bestemmingsplan opgesteld voor de planlocatie. Dit bestemmingsplan voorziet in de planologische basis voor de ontwikkeling.

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

9

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

10

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 2

Beschrijving plangebied

In dit hoofdstuk worden zowel het gebied waar de ontwikkeling plaats gaat vinden als het plan zelf beschreven.

2.1

Historisch perspectief

2.1.1

Centrumgebied zuid

De planlocatie ligt in centrumgebied zuid in het hart van Eindhoven. Eindhoven is ontstaan als kleine agrarische nederzetting aan de wateren de Dommel en de Gender. In 1232 kreeg Eindhoven van Hertog Hendrik I van Brabant stadsrechten toegekend. De reden hiervoor was om het handelsverkeer te bevorderen, zowel in de richtingen van noord naar zuid (Den Bosch Luik) als van oost naar west (Antwerpen - Duitsland). De eerste stedelijke bebouwing lag aan de Markt. Net als enkele andere nieuwe steden in het noorden van het hertogdom Brabant werd Eindhoven gesticht nabij een reeds bestaand kasteel; Die Haghe. De Begijnenhof, gelegen ten noorden van het huidige Stadhuisplein, werd gesticht in 1424. Een begijnenhof is een verzameling van individuele en/of gemeenschappelijke kleine woningen van begijnen, meestal in de nabijheid van een kapel of kerk en al dan niet omgeven door een muur met een of meerdere toegangspoorten. Tot de 19e eeuw groeide Eindhoven langzaam. Er was zelfs een tijd sprake van een bevolkingsafname. In de 20e eeuw verdubbelde de Eindhovense bevolking zich daarentegen meerdere malen. Nieuwe inwoners kwamen naar de stad omdat de werkgelegenheid toenam. In het bijzonder groeide de werkgelegenheid tussen 1920 en 1930. De groei was voornamelijk te danken aan Philips.

In 1920 kampten de dorpen Tongelre, Woensel, Strijp, Gestel en Stratum met grote problemen op planologisch-, sociaal- en financieel gebied. In Eindhoven groeide de industrie hard en de arbeiders waren woonachtig in deze dorpen. Er waren echter te weinig middelen beschikbaar om hen op een goede manier te huisvesten en er was geen mogelijkheid tot bijstand in geval van werkloosheid. Op 1 januari 1920 werden deze vijf dorpen, tevens gemeenten, met Eindhoven samengevoegd. Hoewel Eindhoven zelf de kleinste van deze zes was, werd zij toch naamgever van de nieuwgevormde gemeente. De structuur van de historische dorpslinten is nog zichtbaar in het stratenpatroon van Eindhoven. Voorheen behoorde het plangebied tot het voormalige dorp Eindhoven, direct gelegen aan de Dommel. Door de samenvoeging van de gemeenten was het vroegere stadje Eindhoven nu de binnenstad geworden. Na het dempen van de stadsgrachten rondom de historische binnenstad in de jaren dertig van de twintigste eeuw werd dit versterkt. Aan de zuidkant is de historische binnenstad verruimd door beide delen met voetgangersbruggen beter aan elkaar te verbinden. Door onder andere een verbinding tussen het Van Abbemuseum en het Stadhuisplein ligt de binnenstad niet langer meer aan de Dommel maar stroomt de Dommel door de binnenstad heen. In 1958 verrees een bankgebouw op de hoek Stadhuisplein-Wal.

In 1974 werd aangrenzend het ABN-bankgebouw neergezet aan de Wal 15, beiden voorzien van een kelder. In de jaren vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

11

'60-'70 verrezen aan het Stadhuisplein het MO-gebouw, en het TIO-gebouw aan het Begijnenhof 8-14. Deze laatste gebouwen zijn niet onderkelderd. Alle bebouwing binnen het plangebied dateert van na de Tweede Wereldoorlog.

2.1.2

De Wal

Al voor de annexatie van 1920 was de Wal belangrijk voor de wegenstructuur. Deze straat behoort dan ook tot de historische wegenstructuur van voor 1900. Het plangebied behoort tot de historische stedenbouwkundige structuur van de binnenstad van Eindhoven. De contour van de binnenstad zelf werd namelijk bepaald door de stadsvest, de huidige binnenring, en de Dommel. Namen als Vestdijk, Oude Stadsgracht, Wal, Keizersgracht en Emmasingel verwijzen hiernaar. De plattegrond van de huidige binnenstad komt overeen met de oudste kaart van Eindhoven, getekend door Jacob van Deventer omstreeks 1560. Op navolgende afbeelding is deze kaart van Eyndhoven te zien. Met een rode pijl is de planlocatie bij benadering weergegeven.

Afbeelding. Eyndhoven, Jacob van Deventer, 1560

Hoewel Eindhoven in de eeuwen na 1560 niet groeide, bleef het een centrumfunctie houden voor de omgeving. Het stadscentrum had rond 1800 nog steeds dezelfde omvang. In de 19e eeuw vond een verdichting van de bebouwing plaats, dit was te danken aan de bevolkingsgroei 12

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

die tot stand kwam door de industrialisatie. In 1891 vestigde Philips zich waarmee een nieuwe bedrijfstak ontstond. In de 20e eeuw kreeg de binnenstad meer commerciële functies en verdwenen woongebieden enigszins uit het centrum. Die werden voornamelijk verplaatst naar de geannexeerde randgemeenten. In de uitbreidingsplannen die volgden, bleek de bereikbaarheid van het centrum met de auto telkens een belangrijk thema. Vanaf 1928 werd de stadsgracht gedempt voor de aanleg van de binnenring. Het einde van de Tweede Wereldoorlog werd aangegrepen om de binnenstad op de bouwen maar ook verbeteringen aan te brengen in de wegenstructuur. Een aanzet tot een meer grootstedelijk karakter voltrok zich aan de rand van de binnenstad waar tevens de Wal gelegen is. Eén van de uitingen hiervan is de bouw van het nieuwe stadhuis geweest. Op navolgende afbeelding is de planlocatie omstreeks 1930 te zien. Het terrein was toen in gebruik als gemeentewerf.

Afbeelding. Luchtfoto planlocatie rond 1930 (Bron: Eindhoven in beeld) Op navolgende afbeelding is de planlocatie te zien vanuit het zuidoosten, omstreeks 1960. Het Stadhuisplein was destijds ingericht als park dat Studentenwei genoemd werd. Op de achtergrond is de Catharinakerk te zien die aan Stratumseind gelegen is.

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

13

Afbeelding. Begijnenhof met Catharinakerk bezien over de studentenwei zoals het Stadhuisplein toen nog werd genoemd, rond 1960 (Bron: Eindhoven in beeld) Na 1970 verdwenen industriële activiteiten langzaam uit de binnenstad van Eindhoven. Het gebied veranderde geleidelijk aan van karakter en de eerste hoogbouw begon te verschijnen. De laatste jaren is er een verschuiving waarneembaar van sloop en nieuwbouw naar herontwikkeling. De ruimtelijke structuur van de binnenstad is daarmee het resultaat geworden van zowel transformatie als continuïteit, waarin de historie nog steeds is terug te zien.

2.2

Stedenbouwkundige structuur

2.2.1

Opbouw

Het plangebied ligt aan de rand van de binnenstad aan de Wal. De Wal behoort tot het historische stratenpatroon van Eindhoven en lag vroeger aan de rand van het historische dorpje Eyndhoven. Het grenst aan gebieden die een typische binnenstedelijke inrichting hebben, namelijk een winkelgebied, uitgaansgebied en een museum. Wat verderop, ten noorden van de planlocatie, liggen kantoren en het station Eindhoven Centraal. Aan de Wal zelf zijn verschillende bedrijven gelegen zoals kantoren, winkels en horeca. Ter hoogte van het plangebied zijn het voornamelijk kantoorpanden. Aan de overzijde daarvan, buiten de grenzen van de binnenstad, liggen verschillende woonwijken. Op navolgende afbeelding is de ligging binnen Eindhoven weergegeven met een rode druppel.

14

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

Afbeelding. Ligging planlocatie in Binnenstad De directe omgeving, voornamelijk de zuidkant, van de planlocatie bestaat uit middelhoge- en hoogbouw waarin kantoorpanden gevestigd zijn. Zo is er aan de overzijde van het Stadhuisplein het Gemeentehuis gevestigd. Aan de Wal zijn eveneens kantoren gevestigd. Ten noorden is het historische stadscentrum waar zich voornamelijk horeca en winkels bevinden. De locatie is daarmee vanaf de Willemstraat en de Emmasingel te bereiken. Wanneer je de locatie per auto verlaat, wordt deze weg vervolgt richting het zuiden, waar aansluiting wordt gevonden op de Geldropseweg, de Edenstraat en de Vestdijk. In de nabije omgeving van de planlocatie zijn diverse parkeergarages gevestigd. De oorspronkelijke bebouwing stond voor een groot deel al jaren leeg. De zijn grotendeels gesloopt. Het bouwontwerp van onderhavig plan voorziet in een commerciële plint met daarboven woningen. De totale bebouwing, inclusief de powernest en zonnekroon, zal op zijn hoogste punt ca. 80 meter hoog worden zoals in de verbeelding van het bestemmingsplan is aangegeven. De (her)ontwikkeling van de planlocatie zorgt voor een opwaardering van de centrale plek in Eindhoven zorgen. Tevens zal deze ontwikkeling zorgen voor een duurzamer gebouw, dat beter aansluit bij de wensen van nu.

2.2.2

Het ontwerp

De geplande nieuwbouw (Citywall) komt ter plaatse van het voormalige ABN AMRO-gebouw aan de Wal, het voormalige MO-TIO gebouw aan het Stadhuisplein en het huidige TIO-gebouw aan het Begijnenhof. De huidige onderwijsfunctie van TIO blijft vooralsnog gehandhaafd, totdat een andere plek is gevonden. De bouw van de Citywall zorgt ervoor dat de ruimte rondom het Stadhuisplein een maat en schaal krijgt die past bij de ambities van Eindhoven als stad. De Citywall is ontworpen voor de moderne stedeling die leeft in de nieuwe (deel)economie, die slim wil wonen dichtbij hoogwaardige voorzieningen op het gebied van cultuur, sport, wonen en uitgaan. Het gebouw zal fungeren als een levendig kloppend hart van de stad. Het plan brengt de 'borrel' en 'bruis' vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

15

terug op het Stadhuisplein. Het past binnen het Ontwikkelkader Stadhuisplein-Noord Eindhoven, waarin wordt gepleit voor hoogwaardige spraakmakende architectuur waarbij de verschijningsvorm bijdraagt aan zowel de historische binnenstad als aan het beeld van een modern en eigentijds Eindhoven. Tevens past het plan binnen de Verdichtingsvisie Binnenstad, zoals vastgesteld d.d. 15 december 2020. Het Stadhuisplein is één van de focusgebieden die wordt genoemd in de Verdichtingsvisie. Het Stadhuisplein is een bijzondere plek in de stad. De 'huiskamer' voor iedereen met een internationale uitstraling. Deze stedelijke hotspot leent zich uitermate goed voor een hoogteaccent in combinatie met een extra kwaliteitsslag en impuls voor de omliggende openbare ruimte. Voor het Stadhuisplein is in samenspraak met betrokkenen en belanghebbenden een Integraal Gebiedskader vastgesteld door de gemeenteraad eind 2021. Hierin zijn de uitgangspunten vastgelegd voor de realisatie van nieuwe woningen en herinrichting van de openbare ruimte. Het vertrekpunt daarbij is, onder andere, dat de bebouwing rondom het Stadhuisplein maximaal 160 meter hoog wordt. Vanuit de Woonvisie wordt verdichting binnen de ring en in de binnenstad ondersteund. Er is met name behoefte aan middeldure huurwoningen. De hogere dichtheid kan met een dergelijke woontoren worden behaald.

De maat en schaal worden zorgvuldig afgestemd op de omgeving, en is in overeenstemming met het Hoogbouwbeleid. De op commercie gerichte plint van het gebouw voorziet in de wens van de gemeente Eindhoven, namelijk realisatie van een levendige en transparante plint om de interactie met het plein te vergroten. Het gebouw zal bestaan uit vier blokken, zoals hieronder weergegeven. Blokken C1 en C2 worden vanaf de eerste verdieping samengetrokken waardoor een onderdoorgang ontstaat.

Afbeelding. Ontwerp Citywall verdeling blokken, Atelier van Berlo, 14 juni 2023. Navolgend is een impressie van het plan weergegeven.

16

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

Afbeelding. Uitsnede ontwerp Atelier van Berlo, 14 juni 2023.

Afbeelding. Uitsnede ontwerp Atelier van Berlo, september 2024.

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

17

Afbeelding. Uitsnede ontwerp Atelier van Berlo, impressie gevel, 14 juni 2023

2.2.3

Functionele indeling

Citywall zal ruimte bieden aan maximaal 330 appartementen. Alle appartementen en studio's, zoals voorzien in het plan, vallen binnen de huursector. 10% van de huurwoningen worden in de sociale sector gerealiseerd, waarbij een ondergrens geldt van 30 sociale woningen. Een deel van de appartementen zal bestaan uit de categorie middenduur en uit duurdere huur. Daarnaast wordt in de toren maximaal 15.600 m2 aan commerciële functies gerealiseerd. Zo wordt er een stadskamer van maximaal 1.600 m2 bvo gerealiseerd in de plint of belvedère. De stadskamer zal een breed parket aan functies herbergen, zoals maatschappelijke functies, evenementen en vergader- en congresfaciliteiten. Daarnaast wordt er maximaal 9.500 m2 bvo aan kantoren gerealiseerd. Ten behoeve van de verplaatsing van Hogeschool TIO zal ook een onderwijsfunctie mogelijk worden gemaakt. Tot slot zal maximaal aan 1.000 m2 bvo aan horeca/detailhandel worden gerealiseerd, met dien verstande dat non-food niet is toegestaan. Individuele winkels detailhandel food, niet zijnde een reguliere supermarkt, mogen maximaal 450 m2 bvo zijn. Tot slot zal er een tweelaagse parkeerkelder worden gerealiseerd met voorzieningen voor fietsparkeren in de eerste laag. De commerciële functies worden geherbergd in de 'Eindhovense laag'. Dit is de laag die op ooghoogte waarneembaar is. De woningen worden daarboven gerealiseerd.

Navolgend is een impressie van de indeling weergegeven.

18

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

Afbeelding. Impressie indeling Blok A, Atelier van Berlo, 28 juni 2023.

Afbeelding. Impressie indeling Blok B, Atelier van Berlo, 28 juni 2023.

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

19

Afbeelding. Impressie indeling Blok C1, Atelier van Berlo, 28 juni 2023.

Afbeelding. Impressie indeling Blok C2, Atelier van Berlo, 28 juni 2023.

20

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

2.2.4

Openbare ruimte en groen

In juli 2020 is het 'Ontwerpboek openbare ruimte centrum' gepubliceerd. In het ontwerpboek zijn een aantal ambities benoemd. Het plan voor de Citywall sluit goed aan op deze ambities. Zo wordt gestreefd naar een gelaagde groenstructuur met bomen als basislaag, groen op ooghoogte, gevelgroen en hangend groen. Deze structuur komt ook terug in het groenplan dat voor onderhavig plan is opgesteld door KruitKok landschapsarchitecten (bijlage 1). Ook wordt de kwaliteit, levendigheid en beleving in het centrum vergroot met onderhavig plan. Groen Op het smalste deel in de groenverbinding langs de Dommel fungeert de Media aan de smalle haven als steppingstone en leefgebied voor vogels, insecten en vlinders. Citywall kan deze functie versterken in dit smalle deel en direct ook een groene route in de stad creëren. Door Kruitkok Landschapsarchitecten is een groenplan opgesteld ten behoeve van onderhavige ontwikkeling (bijlage 1). Navolgend is de verbeelding van geheel op maaiveld en daktuinen weergegeven.

Afbeelding. Citywall Eindhoven, verbeelding van het geheel op maaiveld en daktuinen, KruitKok Landschapsarchitecten, 21 september 2023. Het plan draagt bij aan de vergroening van de binnenstad door het realiseren van daktuinen, een groene openbare ruimte met verschillende beplantingen en gevelbeplanting. Ook de loggia's aan het Stadhuisplein worden van groen voorzien. vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

21

Daarnaast ontstaan er veel kansen voor vergroting van de biodiversiteit in de omgeving door de realisatie van de Citywall. Er worden in onderhavig plan, onder andere, een vlindertuin en nestkasten voor vogels aangebracht. Daarnaast wordt flora geplant die insecten en vlinders aantrekken. In navolgende afbeelding is de conceptafbeelding voor het natuurinclusief bouwen en biodiversiteit weergegeven voor onderhavig plan.

Afbeelding. Natuurinclusief bouwen, KruitKok Landschapsarchitecten, d.d. 21 september 2023 Het totaaloppervlak aan groen voldoet aan het uitgangspunt om ten minste 8 m2 aan groen per woning en 10% van het totale oppervlak BVO toe te voegen conform de beleidsregel 'groen en water bij ruimtelijke ontwikkelingen gemeente Eindhoven'. In totaal dient er 4.200 m2 aan groen gerealiseerd te worden. In het plangebied wordt op de binnenhof op parkeergarage en overig openbaar gebied, op de daktuinen en gevelbeplanting tenminste 4.201 m2 aan groen gerealiseerd. Aan de eis van ten minste 8 m2 aan groen per woning en 10% van het totale oppervlak BVO wordt derhalve voldaan. De kwaliteit van het groen is divers en passend binnen de omgeving en het Ontwerpboek openbare ruimte centrum.

22

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 3 beleidskader

3.1

Uitgangspunten, randvoorwaarden en

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio’s toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. De NOVI is op 9 september 2020 vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat op dat moment de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen. 3.2.2

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten. Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

23

maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie. Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen. Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1). De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuid-Oost Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land.Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. High-tech systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's. Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agro-food, tuinbouw en logistiek belangrijk. In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen.

Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieu's, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor. Realisatie Uitgangspunt bij het realiseren van de doelstellingen is een integrale, regionaal-specifieke aanpak, waarmee investeringen en ander rijksinstrumentarium zo effectief en efficiënt mogelijk ingezet kunnen worden. Dat vraagt om een gedegen afweging van alle relevante belangen en goede afstemming en samenwerking tussen regio en Rijk. Over de rijksopgaven zullen op basis van de MIRT-gebiedsagenda's afspraken worden gemaakt. De SVIR kent een realisatieparagraaf, waarin per nationaal belang de aanpak is uitgewerkt op basis van lopende en voorziene projecten.

Het Rijk heeft voor de realisatie van de nationale belangen de beschikking over de volgende vier instrumenten: Kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving); Bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld afspraken met provincies en gemeenten, internationale afspraken met overheden in buurlanden); Financieel (bijvoorbeeld Infrastructuurfonds, Deltafonds); Kennis (bijvoorbeeld inzetten van het College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen, verspreiden van “best practices”). Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig). Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro.

Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (bijvoorbeeld kantoorlocaties, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen) moet in het 24

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

bestemmingsplan worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik. De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro. Daarin staat: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Ten aanzien van het plangebied Het plangebied ligt in een gebied dat is aangewezen als nationale ruimtelijke hoofdstructuur. Hieronder is dat inzichtelijk gemaakt. De planlocatie is aangeduid met een zwarte pin. Het oranje vlak op onderstaande afbeelding duidt een gebied aan van stedelijke regio met een concentratie van topsectoren.

Afbeelding. Uitsnede SVIR-k aart Topsectoren De planlocatie is meer specifiek gelegen in de Topsector Brainport Zuidoost-Nederland. Om de ruimtelijk-economische structuur in heel Nederland te versterken, ontwikkelt het Rijk in nauwe samenspraak met het bedrijfsleven, kennisinstellingen en decentrale overheden een beleidsagenda over de volle breedte van het overheidsbeleid voor negen topsectoren. Hieronder zijn de volgende sectoren begrepen: High Tech Systemen en Materialen, Life Sciences & Health en Creatieve Industrie. Structuurvisiegebied Brabant-Limburg De MIRT-regio Brabant en Limburg omvat de provincies Noord-Brabant en Limburg met daarin de Brainport Zuidoost-Nederland als belangrijk economisch gebied. Opgaven van nationaal belang in dit gebied zijn: Het verbeteren van het vestigingsklimaat van de Brainport Zuidoost-Nederland; Het (internationaal) buisleidingennetwerk vanuit Rotterdam en Antwerpen naar Chemelot en vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

25

het Ruhrgebied ruimtelijk mogelijk maken; Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV) over de grens; Het aanwijzen van voorkeursgebieden voor grootschalige windenergie in het westelijk deel van Noord-Brabant. In de regio Eindhoven dienen, vanwege de groei van het aantal huishoudens, in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd. Daarnaast dienen zo'n 30.000 woningen te worden vervangen die niet meer voldoen aan de huidige woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieus, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Tot slot wordt onderhavige ontwikkeling aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 Bro. Hieronder wordt ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft in artikel 3.1.6 voor om ten aanzien nieuwe stedelijke ontwikkelingen een afweging te maken ten aanzien van de nut- en noodzaak in relatie tot duurzaamheidsaspecten. Dit is de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Om knelpunten in de praktijk op te lossen is de Ladder gewijzigd. De nieuwe Ladder is op 1 juli 2017 in werking getreden (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Stedelijke ontwikkeling Allereerst is hier de vraag aan de orde in hoeverre hier sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het Bro (artikel 1.1.1, lid 1, onder i) is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Het begrip 'woningbouwlocatie', zoals opgenomen in de definitie is niet nader gedefinieerd in het Bro. Het moet echter gaan om een ruimtelijke ontwikkeling van enige omvang. Uit de jurisprudentie die is verschenen sinds de inwerkingtreding van de ladder blijkt dat de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State een zekere ondergrens stelt aan ontwikkelingen wanneer het gaat om de beoordeling of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Uit de diverse uitspraken blijkt dat voor woningbouw de minimum omvang ligt rond de tien woningen.

Aangezien het hier gaat om enkele honderden woningen is er hier sprake van een stedelijke ontwikkeling.

Plangebied Citywal In het voorgaande bestemmingsplan is het plangebied bestemd als 'Gemengd - 4' met als dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Dit nieuwe bestemmingsplan voorziet in een bestemming van het plangebied als 'Gemengd' en 'Waarde - Archeologie 2'. Het plan is gelegen op een binnenstedelijke locatie. Bij een stedelijke ontwikkeling buiten het stedelijk gebied geldt een strengere motiveringslast dan wanneer deze binnen bestaand stedelijk gebied plaatsvindt.

26

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

Ten aanzien van het plangebied Door ERA Focus Makelaars is een laddertoets wonen uitgevoerd. Het volledige onderzoek is terug te vinden in bijlage 3. Navolgend zijn de belangrijkste conclusies weergegeven. Het primaire ruimtelijke verzorgingsgebied is de gemeente Eindhoven. Kwantitatieve behoefte Landelijk is sprake van een wooncrisis. Er zijn te weinig woningen voor het aantal huishoudens in Nederland. Dit heeft geleid tot een zeer ambitieus bouwdoel tot 2030 en het aanstellen van een minister voor de bouw. Helaas zijn er nogal wat veranderingen in 2022 geweest die het realiseren van die doelstelling nogal beïnvloeden zoals de fors gestegen hypotheekrente en de energie-, loon- en materiaalkosten. Deze inflatoire ontwikkelingen gecombineerd met een druk op de huisprijzen zorgt voor een gat tussen kostprijs en marktprijs. Daarnaast zijn er nogal wat nieuwe maatregelen genomen om invloed op de woningmarkt uit te oefenen, zoals: Verhoging overdrachtsbelasting; Puntensysteem middenhuur (tot 187 punten); Box 3 IB maatregelen. Een effect van deze maatregelen is dat een groot deel van de nu bestaande middenhuur vanuit particuliere beleggers zal gaan verdwijnen. Dit segment is goed voor ca. 450.000 woningen. Een groot deel daarvan zal door de particuliere belegger verkocht gaan worden. Hiermee zal de druk op de middenhuur maar vooral de vrije sector huur fors gaan toenemen.

Kijken we naar de vraag, dan blijft deze groot en is er behoefte aan forse aantallen huurwoningen in de sociale sector, in het middenhuursegment maar ook in de vrije sector. Vooral voor de groep jonge starters, expats en spoedzoekers. Ook de vraag vanuit (ver)bovenmodaal verdienende 2 persoonshuishoudens is groot. Zij zijn opzoek naar kwalitatief uitstekende appartementen in het centrum. Dit beeld wordt door diverse bronnen, waaronder de woondeal Zuidoost Brabant bekrachtigd. Vanuit alle marktpartijen wordt de krapte herkend. De woonkwaliteit wordt voor een consument gevormd door de woning, een eventueel woonconcept en de omgeving waar de woning zich bevindt, met alle bijbehorende voorzieningen. Voor centrum stedelijke bewoners zijn de voorzieningen in combinatie met een comfortabele woning met veel gemak belangrijke uitgangspunten. Onderhavig plan voorziet in een maximum van 330 wooneenheden. Deze hoeveelheid aan wooneenheden past binnen de kwantitatieve woningbouwbehoefte voor de komende jaren in Eindhoven waar 21.375 woningen gerealiseerd moeten worden in de periode 2022-2030. Geconcludeerd kan worden dat aan 330 wooneenheden, zoals voorzien in onderhavig plan, kwantitatieve behoefte bestaat.

Kwalitatieve behoefte Volgens het woonwensen onderzoek van de gemeente Eindhoven en afgaand op de omvang en voorkeuren van de verschillende leefstijlgroepen, richt ruim 10% van de aanvullende woningbehoefte in de periode tot 2033 zich direct op het centrum stedelijke woonmilieu. Samen met de vraag naar de overige woongebieden binnen de ring, richt 45% van de aanvullende woningbehoefte in de komende 15 jaar zich op het stedelijk wonen. Specifiek in het centrum zijn er voornamelijk starters, carrièregerichte stellen en (traditionele) gezinnen. vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

27

De gevraagde woonkwaliteiten in het centrum zijn als volgt. Een aanzienlijk deel van de stedelijke starters, een belangrijke leefstijlgroep in het centrum, richt zich op een huurwoning met name op een huurappartement. Stedelijke starters met meer financiële mogelijkheden kiezen in het centrum ook voor koopappartementen en appartementen in de vrije huursector. Een derde van de carrièregerichte stellen wil graag in een appartement wonen, vaak in de (vrije) huursector, maar nog vaker in de koopsector. Alle appartementen en studio's, zoals voorzien in onderhavig plan, vallen binnen de huursector. Het plan zal voor (minimaal) 10% bestaan uit sociale huur-appartementen. Het overgrote deel van de appartementen zal bestaan uit de categorie middenduur en duurdere huur. Zowel de grootte van de studio's en appartementen als de prijsklasse waarin deze zullen worden gerealiseerd wordt als passend beoordeeld binnen de behoefte in Eindhoven en meer specifiek in het centrumgebied. De combinatie van hoogwaardige nieuwbouw, voorzieningen binnen het complex en de voorzieningen in het centrum van Eindhoven zorgen voor een hoogwaardig binnenstedelijk woonmilieu waar momenteel veel vraag naar is. Conclusie De conclusie is dat aan de wooneenheden, zoals voorzien in onderhavig plan, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin behoefte bestaat.

3.2.4

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Naast de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten. Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van het Nationaal NatuurNetwerk (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die het NNN vormen worden bij provinciale Interim Omgevingsverordening aangewezen (zie ook paragraaf 3.3.3) waarmee het NNN een provinciaal belang is geworden. Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd. Ten aanzien van het plangebied De ontwikkelingen hebben geen specifieke betrekking op de nationale belangen 11 en 12 die in het Barro worden genoemd. De planlocatie is niet gelegen in het Natuurnetwerk Brabant. De planlocatie ligt tevens buiten het obstakelbeheergebied en de bijbehorende geluidszone bij het militair luchtvaartterrein Vliegbasis Eindhoven. De ontwikkeling is hierdoor niet in strijd met de regels van het Barro.

Dit is inzichtelijk gemaakt in navolgende afbeelding 'Kaart militair luchtvaartterrein', waarin de locatie is weergegeven door middel van een zwarte pijl.

28

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

Afbeelding. Kaart militair luchtvaartterrein - Vliegbasis Eindhoven De ontwikkeling heeft wel betrekking op nationaal belang 13. Om zorgvuldig gebruik van de ruimte te garanderen dient daarom de Ladder voor duurzame verstedelijking te worden toegepast. Deze is door het Rijk opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De uitwerking hiervan is te vinden in paragraaf 3.2.3.

3.2.5

Conclusie

Het vastleggen van de gewenste functie is mogelijk binnen het Rijksbeleid. Er zijn geen belemmeringen vanuit het Rijksbeleid voor de afwijking van het bestemmingsplan.

3.3

Provinciaal beleid

De Omgevingsvisie Noord-Brabant is momenteel van kracht. Daarnaast is er de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. In de Omgevingsvisie staat wat de provincie van belang vindt en hoe zij die belangen wil realiseren. De Verordening Ruimte is daarbij een van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen.

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

29

3.3.1

Omgevingsvisie

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze in 2024 wordt ingevoerd. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Ten aanzien van het plangebied Onderhavige ontwikkeling heeft geen nadelige effecten voor de levenskwaliteit elders en/of later. Het betreft een gebied waar al bebouwing is en de stedenbouwkundige of landschappelijke structuur wordt met deze uitbreiding niet verslechterd.

3.3.2

Structuurvisie

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie bestaat uit twee delen (A en B) en een uitwerking.

Deel A Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.

30

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

Afbeelding. Visiekaart Structuurvisie 2010 - partiële herziening 2014, Provincie Noord-Brabant

Deel B De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn:

1. de groenblauwe structuur De groenblauwe structuur bestaat uit bestaande natuur, watersystemen en nieuwe natuur in hiervoor kansrijke gebieden. Het behoud en de ontwikkeling van natuurwaarden is hier belangrijk. Daarnaast biedt de groenblauwe structuur ruimte aan een natuurlijk en robuust watersysteem. Dit is nodig voor een goed waterbeheer en biedt mogelijkheden om in te spelen op de effecten van klimaatverandering.

2. het landelijk gebied Het landelijk gebied ligt buiten de groenblauwe structuur en de stedelijke structuur. Het landelijk gebied biedt een multifunctionele gebruiksruimte voor land- en tuinbouw, natuur, water, recreatie, toerisme en kleinschalige stedelijke functies. Land- en tuinbouw zijn de grootste ruimtegebruikers. De provincie streeft hier naar een multifunctionele gebruiksruimte, met behoud van agrarische productieruimte in die delen van het landelijk gebied waar de landbouw leidend is voor nieuwe ontwikkelingen.

3. de stedelijke structuur De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

31

kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen.

4. de infrastructuur Het infrastructuurnetwerk bestaat uit een fijnmazig en samenhangend netwerk van wegen, spoorlijnen, vaarwegen, luchthavens en buisleidingen. De Brabantse infrastructuur maakt deel uit van het internationale netwerk van infrastructuur in noordwest Europa. De provincie kiest hier voor een goede bereikbaarheid van BrabantStad en de economische clusters van Noord-Brabant. Voor het personenvervoer zijn het hoofdwegennet en het OV-netwerk BrabantStad de dragers. Het goederenvervoer wordt zoveel mogelijk via de te ontwikkelen Goederenruit (spoor en waterwegen) geleid. Zo wordt ruimte gemaakt voor het versterken van de (inter)nationale ontsluiting (weg, water, spoor en lucht) van de Brabantse steden. Eindhoven vormt samen met de provincie en met de steden Breda, Helmond, 's-Hertogenbosch en Tilburg het stedelijk netwerk BrabantStad. Dit samenwerkingsverband vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Sterke steden zijn een voorwaarde voor de toekomst van Noord-Brabant. Vooral in deze steden is de dynamiek van Noord-Brabant goed zichtbaar. De provincie ziet deze steden als het brandpunt van de verstedelijking. Hier wordt geïnvesteerd in de binnensteden (stationsgebieden, kanaal- en snelwegzones) en worden hoogstedelijke functies, zoals bovenregionale voorzieningen, geconcentreerd.

Daardoor wordt de centrale positie van de steden versterkt en het draagvlak voor hoogwaardig openbaar vervoer en stedelijke- en culturele voorzieningen op peil gehouden. Dat draagt bij een hoogwaardig leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant.

3.3.3 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant en Omgevingsverordening Noord-Brabant

De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door de Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen: Provinciale milieuverordening; Verordening natuurbescherming; Verordening ontgrondingen; Verordening ruimte; Verordening water; Verordening wegen. Om klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een 'Interim' omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de 'definitieve' omgevingsverordening, zolang de Omgevingswet nog niet in werking is getreden. De Omgevingswet is op 1 januari 2024 in werking getreden. De Omgevingsverordening Noord-Brabant (verder: OV) vervangt de IOV. Voor plannen die voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage zijn gelegd, zoals dit bestemmingsplan of vergunningen die voor die datum zijn aangevraagd, blijft het oude recht gelden zoals opgenomen in de IOV (artikel 10.1 van de OV). De OV voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen. In de verordening (IOV en OV) staan regels voor: 32

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

Burgers en bedrijven. Dit zijn zogenaamde algemene regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om bepaalde activiteiten te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen of een vergunning moet aanvragen voordat je met de activiteit mag beginnen. Bestuursorganen van de overheid. Dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels geeft de provincie een opdracht aan gemeenten over onderwerpen die zij in het omgevingsplan moeten opnemen of aan een waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. dit zijn de zogenaamde instructieregels. Binnen het plangebied zijn (op basis van de IOV) voor de volgende werkingsgebieden rechtstreekse regels van toepassing: Stedelijk gebied; Stalderingsgebied; Normen wateroverlast. Ten aanzien van het plangebied Navolgend is de ligging van het plangebied binnen de verordening aangegeven met een rode pin.

Afbeelding. Uitsnede themak aart 3 Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed Het plangebied is gelegen binnen het gebied dat is aangewezen als 'Stedelijke ontwikkeling'. Hierbinnen dient onderbouwd te worden dat een ontwikkeling past binnen de regionale afspraken (afdeling 5.4. Regionaal samenwerken) en dat er sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling (artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling). Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen: a)

bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;

b)

bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

33

stedelijke gebieden; c) houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor opvang van water; d)

geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit.

Binnen het stedelijke gebied wordt het grootste deel van de verstedelijkingsopgave opgevangen. Eindhoven is één van de vijf steden die een voortrekkersrol zal vervullen bij de ruimtelijke en economische ontwikkelingen van Noord-Brabant. Onderhavige ruimtelijke ingreep is niet in strijd met de kernkwaliteiten van de provincie en past daarom binnen de kaders van het provinciaal beleid. De ontwikkeling wordt op een logische manier op een binnenstedelijke locatie ingebed. Er is geen sprake van strijdigheid met de regels uit de Interim omgevingsverordening. In de paragrafen 'Water', 'Groen', en 'Duurzaamheid' zijn de klimaataspecten toegelicht en is aangetoond dat rekening is gehouden met de provinciale doelstellingen op de onderscheiden gebieden.

Afbeelding. Uitsnede themak aart 7: basiskaart specifieke gebieden voor agrarische ontwikkelingen Het plangebied is gelegen binnen het gebied dat is aangewezen als 'Stalderingsgebied'. De beoogde ontwikkeling heeft geen toename van dierenverblijven tot gevolg. De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de regels die gelden binnen het 'Stalderingsgebied'.

34

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

Afbeelding. Uitsnede themak aart 8: instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid en -berging De planlocatie kent in de Interim omgevingsverordening de aanduiding 'Norm wateroverlast Stedelijk gebied', welke voornamelijk geldt voor waterschappen. Artikel 4.2 Norm wateroverlast Stedelijk Gebied In hoofdstuk 4 van de Interim omgevingsverordening worden regels gesteld aan waterschappen als waterbeheerder. De maatregelen die nodig zijn om de bergings- en afvoercapaciteit van de regionale wateren aan de in de verordening vastgelegde norm te laten voldoen, neemt de beheerder op in het beheerplan. De regels die worden gesteld binnen hoofdstuk 4 hebben geen rechtstreeks effect op de beoogde ontwikkeling. 3.3.4

Conclusie

Het vastleggen van de gewenste functie is mogelijk binnen het Provinciaal beleid. Er zijn geen belemmeringen vanuit het Provinciaal beleid voor de afwijking van het bestemmingsplan.

3.4

Gemeentelijk beleid

In onderstaande paragrafen wordt ingegaan op de ruimtelijke kaders die het gemeentelijk beleid stelt aan het voorliggende plan. Zie ook gebiedskader.

3.4.1

Omgevingsvisie Eindhoven

Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Met ons hebben meegedacht: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 16 juni 2020 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

35

De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving die focus aanbrengt bij het inrichten van onze stad en stimuleert om samen t werken aan de stedelijke opgaven. De omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid. Het hebben van een omgevingsvisie is onder de nieuwe Omgevingswet verplicht. Omdat een omgevingsvisie allesomvattend is, willen we die lerende wijs ontwikkelen. Dat betekent concreet dat we, eerder dan wettelijk verplicht, met een omgevingsvisie komen. Maar dan wel een 'light-variant' (versie 1.0), die we één of twee jaar later gaan aanvullen en verfijnen. Deze omgevingsvisie (versie 1.0) is gebaseerd op het bestaand beleid. Het document vervangt niet de bestaande beleidsdocumenten, maar is een aanvullend beleidsdocument. De interim structuurvisie blijft daarom nog steeds van kracht. Bij het opstellen van een omgevingsvisie versie 2.0 wordt de interim structuurvisie wel ingetrokken. Brainportregio De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. De sleutel tot dit succes is samenwerking. Het is een regio van contrasten en dat maakt ons uniek: een hecht netwerk van steden, stedelijke buurgemeenten, dorpen en bewoond landelijk gebied. Je bent snel in de stad of juist in het groen, er is cultuur én natuur.

We zijn sterk in high tech, design en innovaties en kennen een dynamische economie en een gastvrije bourgondische levensstijl. De strategie van de regio is gericht op het sterker maken van deze kwaliteiten door aan te haken op de eigen kracht en identiteit van de deelgebieden. Ambitie Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Eindhoven zet daarom in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Eindhoven is in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte en betaalbare ruimte om te wonen, werken, verblijven en recreëren. Deze ambitie vertaalt zich naar vier deelambities. Eindhoven als: economische wereldspeler; gezonde en toekomstbestendige stad; een sociale, inclusieve en gastvrije stad en een authentieke stad met sterke gebieden. Van ambitie naar stedelijke opgaven Als we onze ambities leggen naast de huidige kwaliteiten en structuren van de stad en de actuele trends en ontwikkelingen, zien we een aantal stedelijke opgaven voor de stad.

Brainport Eindhoven blijft groeien, mede door de sterke economische positie. De ambities en groei vragen om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Ruimte die we bieden door te verdichten in het gebied binnen de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring gaan we duurzaam om met de (groene) ruimte die de stad heeft. We behouden hiermee de kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied. De keuze voor een compact stedelijk woonmilieu gaat gepaard met forse investeringen in o.a. 36

vastgesteld II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof) Gemeente Eindhoven

bereikbaarheid, luchtkwaliteit, groen en voorzieningen. Eindhoven wil een leefbare en een inclusieve stad zijn waar iedereen kan profiteren van het succes van de Brainport. Dat vraagt om keuzes ten aanzien van het woning- en voorzieningenaanbod. Het verschil tussen de ambitie en de huidige stand van zaken in Eindhoven leidt tot zes concrete stedelijke opgaven: Werken aan een gezonde groei van de stad Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit Werken aan een duurzame en concurrerende economie Werken aan de energietransitie van de stad Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid Samen werken aan de stedelijke opgaven Dit zijn de opgaven waar we als gemeente de komende jaren samen met onze partners aan werken. Wij werken zelf aan deze opgaven, maar stimuleren ook andere partijen in de stad om dit te doen. We bepalen samen met de stad en regio wat kansrijke initiatieven en locaties zijn. We geven prioriteit aan initiatieven die bijdragen aan meerdere stedelijke opgaven tegelijkertijd en kwaliteit toevoegen aan de stad. Hiernaast zetten we in op het beschermen en versterken van de stedelijke en groene hoofdstructuur van de stad. De gemeente organiseert het werken aan de stedelijke opgaven met thematische en gebiedsprogramma's en stimuleert o.a.