Bijlage 1a - Bestemmingsplan I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20)

27

te herbergen. Maar ook andere landschappelijke eenheden - zoals de nattere beekdalen en de flanken daarvan, de vennen of het 'restveen' - blijken vaak een waardevol archeologisch gegevensbestand te bevatten. Het gemeentelijk bodemarchief geeft blijk van een bewoningsgeschiedenis van duizenden jaren en herbergt archeologische resten daterend uit de (late) prehistorie, de Romeinse tijd, de vroege middeleeuwen, de late middeleeuwen en nieuwe tijd. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat geschreven bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken. Een bijzondere betekenis heeft de historische kern van Eindhoven, die als stad al in de loop van de late middeleeuwen een belangrijke regionale economische en bestuurlijke rol vervulde. Daarnaast kent de gemeente uit deze periode een aantal (verdwenen) hoeven, kasteeltjes, kerken, (water)molens en dergelijke die zowel archeologisch en cultuurlandschappelijk van hoge waarde zijn. Archeologische waarnemingen binnen en ook buiten de van oorsprong laatmiddeleeuwse historische kernen bieden mogelijkheden om meer te weten te komen over de ontstaansgeschiedenis, ontwikkeling en bewoningsdynamiek tussen de plattelandsdorpen en de stad in wording en kunnen daarmee een verrijking vormen voor de lokale en regionale geschiedenis.

Daarnaast zijn in de gemeente resten van ondergronds militair erfgoed te verwachten. In de Tweede Wereldoorlog lag hier bijvoorbeeld een militair vliegveld ('Fliegerhorst Eindhoven') en de gemeente maakte deel uit van het operatieterrein 'Market Garden' van het geallieerde bevrijdingsleger.

Doorwerking plangebied Een deel van het plangebied ligt op de Archeologische verwachtingen- en waardenkaart binnen een gebied met een hoge archeologische verwachting Historische kern, categorie 4. Het gaat hier om de oude en de vermoedelijk nog oudere verschoven woonkernen en gehuchten, waar op basis van historische bronnen, oude kaarten en nog aanwezige bebouwing een hoge archeologische verwachting geldt. Dat wil zeggen dat in deze gebieden sprake is van een hoge concentratie archeologische vindplaatsen met goede conserveringsomstandigheden. De kans op het aantreffen van archeologische vondsten bij bodemingrepen is dus groot. Voor dit gebied geldt een onderzoeksplicht bij een bodemingreep van dieper dan 30 cm én groter dan 100 m².

Afbeelding 8: Uitsnede uit Archeologische verwachtingen en waardenkaart gemeente Eindhoven 2022, plangebied is rood aangegeven. Het huidige pand is gebouwd na 1980 en heeft een grijze kleur gekregen op de archeologische verwachtingen en waardenkaart, waarmee is aangegeven dat daar geen archeologische verwachting is. Deze conclusie is getrokken op basis van de uitgevoerde grond- en graafwerkzaamheden voor het huidige gebouw. Het beoogde nieuwe kantoorgebouw zal gedeeltelijk op de bestaande locatie gerealiseerd worden, maar ook gedeeltelijk op nu nog 28

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

onbebouwde gronden. Op basis van de beoogde plannen zal het nieuwe kantoorgebouw de drempelwaardes voor archeologisch onderzoek overschrijden. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is dan ook noodzakelijk. Het onderzoek is toegevoegd als bijlage 4. Archeologisch (voor)onderzoek Bureauonderzoek Het plangebied ligt op de Zuid-Nederlandse zandgronden, in het gedeelte dat deel uitmaakt van de Centrale Slenk. De natuurlijke ondergrond bestaat er uit pleistoceen dekzand (dunner dan 2 m) en leem. Ter plaatse van de beekdalen komen ook veenlagen (dunner dan 1 m) in de bodem voor. Het gebied bestaat uit een pakket dekzandafzettingen, waarbij voornamelijk nabij de beekdalen het dekzand tijdens het Pleistoceen tot ruggen is opgewaaid. Volgens de archeologische beleidskaart van de gemeente Eindhoven ligt het plangebied gedeeltelijk in een hoge en gedeeltelijk in een middelhoge verwachting. Op basis van het bureauonderzoek wordt geconcludeerd dat in het plangebied een middelhoge archeologische verwachting geldt voor vondsten gerelateerd aan het beekdal. Deze vondsten kunnen dateren vanaf het laatpaleolithicum. Ook geldt een hoge verwachting voor het aantreffen van resten uit de late-middeleeuwen tot en met de nieuwe tijd. Deze resten zijn gerelateerd aan de aanwezigheid van het historische boerenerf ten oosten van het plangebied.

De resten kunnen worden aangetroffen vanaf het maaiveld. De archeologische verwachting wordt hieronder per periode gespecificeerd. De hoge archeologische verwachting dient te worden getoetst door middel van het uitvoeren van een inventariserend veldonderzoek door middel van boringen, verkennende fase. Hierbij worden 6 boringen uitgevoerd binnen het plangebied. De boringen dienen tot 0,3 m in het dekzand te worden gezet, met een maximale diepte van 2,0 m beneden maaiveld. Voor een volledige toelichting van het bureauonderzoek wordt verwezen naar de bijlage. Verk ennend booronderzoek Conform het archeologisch advies en de gemeentelijke richtlijnen zijn 6 boringen binnen het plangebied geplaatst. Boringen 1 en 4 zijn op grasland gezet, voor de andere boringen moest een klinker worden verwijderd. De bouwvoor ter plaatse van boringen 1 en 4 is circa 0,1 m dik en bevat een enkel puinfragment. Onder de klinkerverharding is een puinhoudende laag aanwezig. Van onder naar boven kan de bodem als volgt worden beschreven: De C-horizont, het gele zand, is op een diepte van circa 1,8 tot 2,5 m beneden maaiveld aangetroffen (14,18- 15,02 m +NAP) en bestaat uit matig fijn zwak siltig zand. Boven deze laag is in boringen 1 en 3 tot en met 6 een (restant van ) een esdek of oude bouwvoor aanwezig. De laag bestaat uit matig fijn donkergrijs zwak siltig zand, met een enkel puinfragment.

Soms is het esdek vermengd met de C-horizont, bijvoorbeeld in boringen 3 en 5. De overgang van het esdek naar de C-horizont is rommelig, er is geen bodemvorming of restant van een podzolbodem aangetroffen. De top van het esdek is aangetroffen op een diepte van 0,8 tot 1,6 m beneden maaiveld (15,17-15,88 m +NAP). Boven het esdek zijn recente ophoginglagen aanwezig. Bij boring 2 zijn alleen ophogingslagen op een C-horizont aanwezig, en ook bij boring 5 heeft het esdek een verstoord/vergraven uiterlijk. Er zijn geen archeologische vondsten of aanwijzingen voor een vindplaats aangetroffen. Conclusie Tijdens het veldonderzoek is gebleken dat de bodem in het plangebied bestaat uit recente ophogingslagen met daaronder een restant van een verrommeld esdek op een C-Horizont. Er zijn geen archeologische vondsten of aanwijzingen voor een vindplaats aangetroffen. Op basis van de resultaten van het hier gerapporteerde onderzoek wordt de kans klein geacht dat in het plangebied een archeologische vindplaats aanwezig is. Geadviseerd wordt het plangebied vrij vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

29

te geven voor de geplande ingreep. Ook in een vrijgegeven plangebied bestaat altijd de mogelijkheid dat er tijdens graafwerkzaamheden toch losse sporen en vondsten worden aangetroffen. Op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet 2016 dient zo spoedig mogelijk melding te worden gemaakt van de vondst bij de gemeente, provincie of de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

3.5.2

Cultuurhistorie

Op 29 november 2022 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven geactualiseerd. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart bestaat uit twee deelwaardenkaarten, te weten de waardenkaart historisch cultuurlandschap en de waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed. Op de waardenkaart historisch cultuurlandschap zijn aangegeven en gewaardeerd de historische landschappelijke gebieden (incl. historische nederzettingslocaties) en elementen (landschapselementen infrastructuur, waterstaat, opgaand groen, religie en funerair erfgoed en reliëf), die belangrijk zijn voor de herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van Eindhoven Op de waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed zijn aangegeven de beschermde rijksen gemeentelijke monumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten, gemeentelijke archeologische monumenten, cultuurhistorisch waardevolle objecten, historisch waardevolle kunstwerken, historische wegen en waterlopen, historisch-stedenbouwkundige structuren en waardevol aangelegd groen en bomen, die belangrijk zijn voor de herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van Eindhoven.

Plangebied Er zijn binnen het plangebied geen waardevolle structuren of elementen aanwezig op zowel de waardenkaart historische cultuurlandschappen als de waardenkaart stedenbouw en erfgoed. Onderstaande afbeeldingen geven de waarde kaarten van de gemeente Eindhoven weer.

Afbeelding 9: Waardenkaart historisch cultuurlandschap, plangebied in blauw.

30

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

Afbeelding 10: Waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed, plangebied in rood. Er zijn ter plekke geen cultuurhistorische waarden die worden beïnvloed door de beoogde planontwikkeling. Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

3.6

Verkeer en parkeren

Beleidskaders Het Masterplan Mobiliteit 2050 'Wij gaan vooruit' is in maart 2024 door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin zijn de hoofdlijnen van het mobiliteitsbeleid voor de komende decennia (planhorizon 2050) vastgelegd. Met een concrete uitwerking voor de komende jaren (t/m 2026) en een doorkijk naar 2030. Deze visie vormt het bestuurlijke beleidskader voor alle verkeersen mobiliteitsopgaven. In de volgende paragrafen zijn de essentiële elementen voor dit plangebied beschreven. Masterplan Mobiliteit 2050 Het Masterplan Mobiliteit streeft naar een toekomst waarin wij in verbinding zijn met elkaar, waarin er vrijheid is voor iedereen om te gaan en staan waar ze willen en op welke manier ze dat willen, waarin we ruimte maken voor elkaar en de veelzijdigheid van de stad, waar het veilig is voor jong en oud. Een stad waar de lucht schoon is en waar we gezond oud kunnen worden. Een stad waar het fijn is om te zijn en waar we kunnen ontspannen. Voetgangersverkeer De gemeente Eindhoven wil meer aandacht schenken aan de voetganger in de stad. Daarvoor zijn een tweetal routenetwerken voor de voetgangers benoemd. Routes om actief te verplaatsen en routes om ontspannen te bewegen. Fietsverkeer De gemeente Eindhoven wil het gebruik van de fiets stimuleren. In de mobiliteitsvisie 'Masterplan Mobiliteit 2050' is een fietsnetwerk opgenomen dat bestaat twee soorten fietsroutes.

In volgorde van belangrijkheid: doorfietsroutes en stadroutes. Deze fietsroutes zijn weergegeven in onderstaande afbeelding. Langs de Prof. Dr. Dorgelolaan loopt de snelfietsroute Veldhoven-Helmond (is een doorfietsroute). Deze bestaande route zorgt voor een goede bereikbaarheid van het plangebied per fiets. De ontwikkelingen binnen (en rondom) het plangebied dienen rekening te houden met deze fietsroute. Het bestemmingsplan voorziet in het behoud van deze fietsroute en ten opzichte van de bestaande situatie zal het aantal invastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

31

en uitritten die de fietsroute kruisen niet toenemen.

Afbeelding 12: Fietsroutes Eindhoven (bron: Masterplan mobiliteit 2050).

Openbaar vervoer Het vervoer per spoor en het netwerk van hoogwaardige busverbindingen (HOV) vorm volgens het Masterplan Mobiliteit 2050 het kernnetwerk voor het openbaar vervoer. Voor het busnetwerk wordt vervolgens uitgegaan van twee netwerken: een Hoogwaardig Openbaar Vervoer netwerk (HOV-netwerk) en een netwerk van ontsluitende buslijnen. Het plangebied ligt in de directe nabijheid van het centraal station van Eindhoven waardoor het bereik via openbaar vervoer gewaarborgd is. Autoverkeer Het wegennetwerk is in Masterplan Mobiliteit 2050 geactualiseerd. Dit bestaat uit de volgend indeling in hoofdwegen: a) Ring en regionale bundelroute, b) Radialen buiten de ring, c) Radialen binnen de ring en d) A2/N2 Randweg. Uit oogpunt van leefbaarheid en veiligheid wordt in de toekomst op een groot aantal wegen binnen de gemeente de maximum rijsnelheid verlaagd naar 30 km/u. Het plangebied ligt aan de Prof. Dr. Dorgelolaan, dit is gelegen binnen de hoofdwegen c) Radialen binnen de ring.

32

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

Afbeelding 13: Auto-netwerk Eindhoven (bron: Masterplan mobiliteit 2050) Hubs Hubs vormen de verbindende schakels voor verplaatsingen naar/in de stad. Het zijn de plekken waar verschillende vervoerwijzen samenkomen en mensen kunnen overstappen. Voor de mobiliteitstransitie zijn verplaatsingen met een of meer overstappen essentieel. Mobiliteitshubs in Eindhoven hebben vooral drie functies; het aanbieden van deelmobiliteit, het faciliteren van de overstap van de ene op de andere vervoerwijze en tot slot het (op afstand) parkeren van de (eigen) auto. Hubs hebben in Eindhoven verschillende verschijningsvormen op allerlei schaalniveaus. Het STOMP principe In het centrum van Eindhoven spelen diverse (grote) verdichtingsopgaven die ieder hun eigen mobiliteitsbehoefte meebrengen. Om het centrum nu en in de toekomst bereikbaar, leefbaar en veilig te houden moet op een andere manier naar de inrichting van de openbare ruimte gekeken moeten worden. Hierbij wordt uitgegaan van het STOMP principe. STOMP staat voor hoe we verplaatsingen onderscheiden: Stappen Trappen Openbaar Vervoer Mobility as a Service Privé-auto Bij het STOMP-ontwerpprincipe wordt eerst naar de voetganger gekeken (Stappen), vervolgens naar de fietser (Trappen), OV en MaaS en pas daarna wordt naar de privéauto gekeken.

Deze aanpak sluit ook aan op de doelstellingen/ambities uit het Masterplan Mobiliteit 2050 dat specifiek inzet op lopen, fietsen en openbaar vervoer, vooral binnen de Ring, terwijl de automobiliteit meer wordt gebundeld en naar de Ring. Autoparkeren De ruimte in de stad is beperkt en kostbaar. De gemeente moet dan ook de schaarse ruimte vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

33

efficiënt gebruiken. Daarom wordt er ingezet op ruimte-efficiënt en omgevingsvriendelijk vervoer. Meer lopen, fietsen, openbaar vervoer en gebruik van deelmobiliteit en minder gebruik van de auto. Deze mobiliteitstransitie is in het belang van een bereikbare en leefbare stad. De Nota Parkeernormen 2024 is opgesteld om de door de gemeente Eindhoven gewenste mobiliteitstransitie te kunnen sturen. We hebben te maken met een grote verdichtingsopgave in Eindhoven en tegelijk het centrum van Eindhoven goed bereikbaar blijven. De parkeernormen die aan bouwplannen gesteld worden, dragen bij aan de doelstellingen voor een autoluw centrum en aan de verdichtingsopgave in de hele stad en maken het daarom ook mogelijk om plannen te realiseren met minder of zelfs (in het centrum) zonder de aanleg van parkeerplaatsen (nulnorm). De parkeernormering heeft betrekking op het parkeren van auto's en fietsen. In de systematiek wordt echter ook ingezet op duurzame alternatieve vervoerswijzen. Dit is onder meer uitgewerkt in de vorm de verplichte reductie bij HOV en het stimuleren van deelmobiliteit en mobiliteitshubs (minder parkeerplaatsen bij stations en HOV-haltes en bij gebruik van deelvervoer voor bewoners. Daarnaast willen we bestaande parkeercapaciteit beter gaan benutten in plaats van het aanleggen van nieuwe parkeerplaatsen.

Voor het gedeelte van de parkeeropgave waar een plan niet in voorziet, bestaat het mobiliteitsfonds waarin de afkoopbedragen terecht komen ten behoeve van stadsbrede duurzame mobiliteitsvoorzieningen. Voor de gebiedsontwikkeling Fellenoord waarin dit plangebied is gelegen is in deze nota nog een aantal verbijzonderingen opgenomen die van toepassing zijn. Elk nieuw of bestaand adres waar na 2016 een omgevingsvergunning voor is afgegeven, komt op het AUP-overzicht (Adressenlijst Uitsluiting Parkeervergunningen)) Adressen op deze lijst komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning en hebben geen recht op een bezoekersregeling binnen betaald parkeergebieden. Fietsparkeren In de Nota Parkeernormen 2024 zijn eveneens de fietsparkeernormen opgenomen. Naast voldoende in omvang hangt het succes van een fietsenstalling sterk af van de kwaliteit, de bruikbaarheid, sociale veiligheid en het comfort ervan. De belangrijkste kwaliteitseisen voor toegankelijkheid, inrichting en bruikbaarheid zijn om die reden ook vastgelegd: het Besluit bouwwerken leefomgeving (art. 4.171) regelt dat een woonfunctie over een afsluitbare bergruimte moet beschikken voor het stallen van fietsen en bij collectieve fietsenstallingen gelden de kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen die Eindhoven als gelijkwaardig beschouwt mits de benodigde aantallen fietsparkeerplekken conform de normen worden ingepast.

Doorwerking plangebied Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient beoordeeld te worden of sprake is van een passende mobiliteitsoplossing. Het gaat dan zowel om de verkeersgeneratie als de parkeerbehoefte. In onderstaande paragrafen wordt nader onderbouwd dat sprake is van een ruimtelijk passende situatie. Zowel in onderstaande paragrafen als in het volledige parkeerbehoefte onderzoek wordt een onderscheid gemaakt tussen de maximale planologische mogelijkheden en de beoogde eindgebruiker met een specifieke parkeerbehoefte. Dit zelfde wordt ook gedaan voor de verkeersgeneratie. De specifieke eindgebruiker (kantoorgebouw voor verschillende overheidsdiensten) kan echter niet gelijkgesteld worden met een regulier kantoorpand voor wat betreft het autoparkeren. De eindgebruiker voorziet in het huisvesten van verschillende overheidsdiensten met daarbij behorende afwijkende bedrijfsprocessen ten opzichte van een regulier kantoor. Deze overheidsdiensten hebben bedrijfsprocessen dat het noodzakelijk maakt dat een bepaalde hoeveelheid dienstvoertuigen en bedrijfswagens noodzakelijk zijn voor de uitvoering van de primaire werkprocessen. Het is van belang dat deze dienstvoertuigen en bedrijfswagens in de parkeergarage gestald kunnen worden omdat er snel uitgerukt moet 34

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

kunnen worden, van belang is voor de veiligheid van personen en/of goederen en op voorhand niet duidelijk is welke goederen bepaalde werknemers mee moeten nemen. Daarom is in dit specifieke geval voor de kantoorfunctie (zonder balie) een parkeernorm gehanteerd van maximaal 1,3 in plaats van 0,6 zoals volgt uit de Nota parkeernormen 2024). De volledige mobiliteitsrapportage (inclusief uitgangspunten) over parkeren en verkeersgeneratie is opgenomen in bijlage 5. 3.6.1

Parkeren planologisch maximale invulling

Voorliggend bestemmingsplan maakt een multifunctioneel kantoorgebouw mogelijk met maximaal 31.300 m2 bvo. Om de uitvoerbaarheid van de maximale planologische invulling aan te tonen is berekend wat de maximale parkeerbehoefte bedraagt. De gemeente Eindhoven heeft eigen parkeerbeleid. Het plangebied is gesitueerd in het schilgebied. De standaard te hanteren parkeernorm voor een kantoorfunctie (zonder balie) voor deze ontwikkeling betreft1,3 parkeerplaats per 100 m2 bvo kantoorfunctie. Op basis van het algemene gemeentelijke parkeerbeleid en de gemeentelijke rekentool is de ontwikkellocatie gelegen net buiten de invloedssfeer van 800m van treinstation Eindhoven Centraal. Conform Ontwikkelvisie Fellenoord valt deze locatie onder invloedssfeer van het station. Derhalve is een correctie van 50% op de standaard gemeentelijke parkeernorm mogelijk. De te hanteren parkeernorm voor deze ontwikkeling bedraagt hiermee 1,3 x 50% = 0,65 parkeerplaats per 100 m2 bvo. Bezoekers van de ontwikkeling kunnen conform ontwikkelvisie Fellenoord parkeren in de openbare parkeervoorzieningen in het stationsgebied. Het bezoekersdeel van de parkeernorm bedraagt 5%. Afwikkelen van het bezoekersparkeren in de openbare parkeervoorzieningen in het stationsgebied levert hiermee nog een verdere reductie van de parkeerbehoefte op van 5%.

Bij maximaal planologische invulling bedraagt de parkeerbehoefte (31.300 / 100) x 1,3 x 0,5 x 0,95 = 193,3 parkeerplaatsen. Voor de publieksgerichte functies (7,5%) is tevens gerekend met de norm voor een kantoorfunctie daar nog geen specifiek gebruik bekend is en deze functies deels dienen als maatschappelijke voorzieningen zijn voor de toekomstige inwoners van Fellenoord. park eeroplossing eigen terrein Conform de gebiedsvisie Fellenoord mag maximaal 50% van de parkeerbehoefte worden voorzien op eigen terrein. De resterende parkeervraag wordt opgevangen in openbare parkeervoorzieningen. Dit houdt in dat afgerond 194 x 50% = 97 parkeerplaatsen op eigen terrein mogen worden gefaciliteerd. De parkeergarage binnen het plangebied krijgt een capaciteit van 128 parkeerplaatsen (zie paragraaf 3.6.3) Hiermee heeft de garage voldoende capaciteit om te kunnen voorzien in de (maximaal) 97 parkeerplaatsen bij maximale planologische invulling. De restcapaciteit van de parkeergarage bedraagt 128 - 97 = 31 parkeerplaatsen. In het scenario planologisch maximale invulling worden in dat geval te zijner tijd specifieke afspraken met de gemeente gemaakt over de invulling van deze locatie en hoe om te gaan met de restcapaciteit in de garage.

De keuzes hiervoor dienen ook te worden bezien in relatie tot de exacte invulling en regelingen van de beoogde mobiliteitshubs in Fellenoord en de directe omgeving. Tevens betekent deze overcapaciteit binnen het plangebied dat voldoende parkeermogelijkheden aanwezig zijn voor specifieke publieksgerichte functies in de toekomst. Daarnaast kan overwogen worden om de restcapaciteit beschikbaar te stellen voor parkeren van derden of de restcapaciteit te gebruiken voor de eigen parkeerbehoefte van bezoek danwel medewerkers. In alle gevallen is voldoende parkeergelegenheid beschikbaar conform het beleid van de gemeente Eindhoven.

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

35

3.6.2

Verkeersgeneratie planologisch maximale invulling

De verkeersgeneratie bij planologisch maximale invulling wordt berekend aan de hand van CROW-kencijfers. In onderstaande tabel is de verkeersgeneratie in geval van planologisch maximale invulling uiteengezet. In de berekende verkeersgeneratie is rekening gehouden met de correcties voor HOV en bezoekersparkeren conform Ontwikkelingsvisie Fellenoord. Uit de berekening blijkt bij maximale planologische invulling een verkeersgeneratie van circa 585 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal). Bij planologisch maximale invulling genereert het plangebied circa 60 mvt tijdens het drukste ochtendspitsuur. Tijdens het drukste avondspitsuur bedraagt de verkeersgeneratie van het plangebied circa 55 mvt. De gemeente heeft recent verkeertellingen op de Prof. Dr. Dorgelolaan uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de huidige verkeersintensiteiten op de Prof. Dorgelolaan gemiddeld ruim 16.500 mvt/werkdagetmaal bedragen. Bij planologisch maximale invulling is een toename te zien van ca. 508 mvt/etmaal. In de spitsperioden bedraagt de extra verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling circa 50 motorvoertuigbewegingen tijdens het drukste spitsuur. Dit is een zeer beperkte toename tijdens het drukste spitsuur. Dit verkeer gaat op in het reguliere (autonome) verkeersbeeld en leidt naar verwachting niet tot het ontstaan van (nieuwe) knelpunten met betrekking tot verkeersveiligheid of doorstroming.

De verkeersgeneratie bij planologisch maximale invulling is groter dan bij het beoogde gebruik door de eindgebruiker. Nu geconcludeerd is dat het verkeer bij een 'worstcase' aanname op een correcte en veilige wijze afgewikkeld kan worden, zal dat bij minder verkeersbewegingen ook het geval zijn.

Tabel 1: maximale verkeersgeneratie bij planologisch maximale invulling (bron: Goudappel). 3.6.3

Parkeren beoogde ontwikkeling

3.6.3.1 Normatieve parkeerbehoefte De beoogde ontwikkeling gaat uit van een multifunctioneel kantoorgebouw van 28.200 m2 bvo. Voor het bereken van de parkeerbehoefte is dezelfde systematiek toegepast zoals toegelicht in paragraaf 3.6.1. De ‘XL-regeling’ voor de ontwikkeling van Fellenoord schrijft voor dat ten minste 50% van de eigen parkeerbehoefte buiten het kavel opgelost dient te worden. Dit betekent dat maximaal 174 / 2 = 87 parkeerplaatsen op eigen terrein gefaciliteerd mogen worden voor medewerkers. De overige (minimaal) 87 dienen buiten het plangebied opgelost te worden in openbare parkeervoorzieningen. 3.6.3.2 Maatwerk onderbouwing eindgebruiker In paragraaf 3.6.3.1 is de parkeerbalansberekening voor de ontwikkeling conform standaard gemeentelijk parkeerbeleid weergegeven. De toekomstige gebruiker van het plangebied heeft een specifieke en afwijkende parkeerbehoefte. De parkeergarage zal in praktijk niet of nauwelijks gebruikt worden voor privévoertuigen van werknemers, dat wordt sterk ontmoedigd door de eindgebruiker. De parkeergarage is bestemd voor dienstvoertuigen en mindervaliden. Vanwege deze afwijkende parkeerbehoefte is een maatwerkonderbouwing opgesteld. Alhoewel het gebruik van eigen vervoer ontmoedigt wordt, dient hier wel rekening mee gehouden te worden in de parkeerberekening en in de onderbouwing dat voldaan wordt aan de 'XL-regeling'.

Park eren op eigen terrein 36

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

Op eigen terrein wordt voor het parkeren voorzien in een parkeergarage met een capaciteit van 128 parkeerplaatsen. Conform de XL-regeling mogen maximaal 87 parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd ten behoeve van het parkeren van de privéauto’s van medewerkers. De parkeerbehoefte van de eindgebruiker bestaat uit voertuigen ten behoeve van de bedrijfsvoering, mindervalide parkeren, deelauto’s en een deel parkeerplaatsen voor personeel. Onderstaand zijn deze verschillende groepen kort toegelicht. bedrijfsvoertuigen: Ten behoeve van de bedrijfsvoering worden in de garage 29 (afgeschermde en beveiligde) parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze voertuigen dienen vanwege de bedrijfsvoering en het beschermde en beveiligde gebruik binnen gestationeerd te worden. mindervaliden: Binnen de ontwikkeling wordt op eigen terrein parkeren van mindervaliden gefaciliteerd. Vanwege hun beperking is het niet wenselijk deze doelgroep op (grotere) afstand te laten parkeren. In de te realiseren parkeergarage worden vijf parkeerplekken gerealiseerd voor mindervaliden. Deze plekken zijn bruikbaar voor mindervalide medewerkers en bezoekers. deelauto’s: Op de locatie worden in de garage 17 deelauto’s gestationeerd. Deze deelauto’s zijn te gebruiken voor de toekomstige werknemers.

Hiermee wordt de afhankelijkheid van de toekomstige werknemers op de locatie ten aanzien van het gebruik van de eigen auto gereduceerd. parkeren medewerkers met dienstauto's op eigen terrein: Het parkeren van de bedrijfsvoertuigen, deelauto’s en mindervaliden heeft binnen deze ontwikkeling voorrang op het parkeren in de garage ten aanzien van het reguliere medewerkers parkeren. De totale parkeercapaciteit van de garage bedraagt 128 parkeerplaatsen. Rekening houdend met het parkeren van bovengenoemde groepen resteert een capaciteit van 77 ‘reguliere’ parkeerplaatsen voor medewerkers met dienstauto's op eigen terrein. Tabel 2 geeft de berekening visueel weer. De totale omvang van het reguliere medewerkers met dienstauto's parkeren dat wordt voorzien op eigen terrein bedraagt, inclusief het parkeren van mindervaliden, 77 + 5 = 82 parkeerplaatsen. Conform de XL-regeling mogen binnen deze ontwikkeling maximaal 87 parkeerplaatsen worden gefaciliteerd. Met de beoogde oplossing wordt hieraan voldaan. Het extra parkeren dat hier bovenop wordt gerealiseerd op eigen terrein heeft betrekking op de specifieke bedrijfsvoering van de eindgebruiker.

Tabel 2: Parkeeroplossingen eindgebruiker (bron: Goudappel) 3.6.3.3 Parkeroplossing overige parkeerbehoefte Het parkeren voor bezoekers en medewerkers wordt (deels) opgelost buiten het plangebied. Onderstaand is de parkeeroplossing voor deze doelgroepen uiteengezet. Medewerkers De eindgebruiker(s) stimuleert haar medewerkers op een duurzame en actieve manier van en naar kantoor te reizen. Medewerkers krijgen de beschikking over een OV-pas. Daarnaast wordt op eigen terrein wel voorzien in de realisatie van fietsparkeren. Hiermee wordt actief gestuurd op het stimuleren van andere vervoermiddelen dan de (privé) auto en ontmoedigen van het autogebruik voor woon/werk verkeer. Hierdoor zal de daadwerkelijk parkeerbehoefte vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

37

van de uiteindelijke medewerkers lager uitvallen. De totale parkeerbehoefte (o.b.v. gemeentelijk beleid) van de medewerkers bedraagt 174 parkeerplaatsen (3.6.3.1). Op eigen terrein wordt voorzien in een capaciteit van 82 parkeerplaatsen, inclusief de mindervalide parkeerplaatsen (paragraaf 3.6.3.2). Dit houdt in dat de resterende parkeerbehoefte voor medewerkers 174 - 82 = 92 parkeerplaatsen betreft. Om aan deze norm te kunnen voldoen wordt het parkeren opgevangen in een nabij gelegen bestaand kantoorpand. Dit kantoorpand is ook in eigendom van de eindgebruiker. In dit bestaande kantoorpand is voldoende capaciteit beschikbaar om het totaal van 92 parkeerplaatsen op te vangen. De gemeente en de eindgebruiker zullen hier contractuele afspraken over maken, daarmee is het aspect parkeren zowel publieksrechtelijk als privaatrechtelijk geborgd. 3.6.4

Fietsparkeren

Ook voor het fietsparkeren heeft de gemeente specifieke parkeernormen opgesteld. Het benodigd stallingsaanbod voor de fiets is bepaald aan de hand van de gemeentelijke rekentool voor fietsparkeren. Het gemeentelijk beleid maakt voor de categorie kantoor (zonder baliefunctie) onderscheid tussen fietsparkeren voor medewerkers en bezoekers. Conform de gemeentelijke rekentool bedraagt de stallingsbehoefte van de ontwikkeling 339 stallingsplekken, waarvan 282 voor personeel en 57 voor bezoek. Conform gemeentelijk beleid dient de gehele stallingsbehoefte voor de fiets te worden opgelost op eigen terrein. Op eigen terrein wordt op basis van het PvE van de eindgebruiker voor het te realiseren gebouw een inpandige fietsenstalling gerealiseerd. Het oppervlakte van de stalling bedraagt naar verwachting circa 450 m2. De totale fietscapaciteit in deze garage is op dit moment nog niet bekend en vormt onderdeel van de verdere uitwerking van dit bouwdeel. De uiteindelijke capaciteit in deze stalling is afhankelijk van de te kiezen inrichting en stallingstype(n) dat wordt toegepast. Wel kan gesteld worden dat binnen het gebouw afdoende ruimte beschikbaar is voor de fietsparkeerbehoefte. De inpassing van de stallingsplekken voor bezoek is eveneens in deze fase nog niet definitief bekend. Ook dit vormt nog onderdeel van het gebouwontwerp wat in een latere fase wordt uitgewerkt.

Op basis van de ervaringen van de eindgebruiker bij een nabijgelegen kantoorpand wordt verwacht dat de gemeentelijke parkeernormen een overschatting is van de stallingsbehoefte voor bezoek ten opzichte van de praktijksituatie voor de locatie Prof. Dr. Dorgelolaan 20. Omdat het nieuwe gebouw voornamelijk diensten huisvest, zonder baliefunctie, zal het aantal bezoekers zeer beperkt zijn. Naast de definitieve uitwerking van het bezoekersparkeren voor de fiets wordt op dit moment hierdoor ook de mogelijkheid verkend om het bezoekersparkeren gecontroleerd en gefaseerd uit te breiden indien daar daadwerkelijk en meetbaar behoefte aan is.

3.7

Groen

3.7.1

Groenbeleidsplan

Begin 2017 is een actualisatie van het Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is (functies als uitgangspunt), welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. Het groenbeleidsplan heeft als doel het duurzaam veiligstellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met daarin passende functies. Hiermee levert de toepassing van het groenbeleid een wezenlijke bijdrage aan een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving als karakteristieke kwaliteit van Eindhoven. Een omgeving die leefbaar en klimaatadaptief is en een volwaardig vestigingsklimaat biedt voor Brainport. Het groenbeleid sluit aan op de geomorfologische structuur van de stad: de structuur van 38

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

dekzandruggen en beken (Dommel en Gender) die Eindhoven hebben gevormd. Op basis van de tuinstad gedachte is bij de verdere ontwikkeling van Eindhoven sterk ingezet op het behoud van de groene ruimten tussen de voormalige dorpen. Genneper Parken (tussen Stratum en Gestel), Brainport Park (tussen Strijp en Woensel) en De Karpen (tussen Woensel en Tongelre) vormen nog altijd imposante, groene wiggen, die tot diep in de stad reiken. Het behoud van de robuuste groenstructuur, die vanuit het buitengebied, via de wiggen tot aan de bomen bij de voordeur reikt, is een belangrijk uitgangspunt van het groenbeleidsplan. Het Groenbeleidsplan heeft in principe betrekking op al het groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch beschermd. In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds.

De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

Afbeelding 13: Ruimtelijke Strategieënkaart (bron: Groenbeleidsplan 2016-2026, bewerkt Lodewijckgroep) Onderhavig plangebied is in het Groenbeleidsplan 2017 aangeduid als multifunctioneel groen en als Stad, groen beeldbepalend. In dit gebied wordt als ordeningsprincipe de volgende strategie(en) aangehouden: Strategie 2: Stad, groen beeldbepalend Het betreft gebieden met een bijzonder groen imago, vaak gelegen aan de periferie van de stad. Uitgangspunt voor deze gebieden is het behouden en ontwikkelen van het bijzondere vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

39

groene karakter. Deze gebieden maken ook onderdeel uit van de groene kaart (onderdeel verordening bomen en nadere regels). Voor de kap van bomen (met een omtrek van 45 centimeter op een stam hoogte van 130 centimeter) in deze gebieden is een vergunning verplicht. Uitzondering hierop vormt de taxus welke vanaf een omtrek van 30 centimeter een vergunningplicht kent. Strategie 5: Multifunctioneel groen Het betreft voornamelijk aan de stadsrand gelegen gebieden met uiteenlopende groenfuncties, gericht op relatief intensieve benutting van het landschap. Het beleid is gericht op het versterken van het contact tussen de stedelingen en het landschap, derhalve met een relatief intensieve benutting van het landschap. Uitgangspunt daarbij is het behouden van de aanwezige natuur- en landschapskwaliteiten en waar mogelijk deze verder te ontwikkelen. Gebruiksfuncties zijn veelal volkstuinen, golfbanen, bos, natuureducatie, kleinschalige sportgebieden, maneges, wandelen, fietsen, maar ook landbouw. Gebieden met deze aanduiding liggen voor een belangrijk deel in het Natuur Netwerk Brabant. Verdere verstedelijking (toevoeging van niet aan het groen gebonden functies of gebouwen) is in deze categorie derhalve niet aan de orde tenzij in geval van zwaarwegende maatschappelijke belangen waarvoor alternatieven ontbreken en met toepassing van compensatie.

De aanleg van nieuwe sportcomplexen wordt uitgesloten (wel eventueel verplaatsing van sportterreinen naar minder kwetsbare locaties). Uitbreiding van sportcomplexen kan echter niet worden uitgesloten. Versterking van multifunctioneel groen als element van de ruimtelijke hoofdstructuur is in het bijzonder gewenst langs de Oirschotsedijk (verbinding met groengebied Groene Woud). Beleidsregel groencompensatie Op 13 maart 2018 is de 'Regeling Groencompensatiefonds' vastgesteld. Bij deze regeling hoort de 'Beleidsregel Groencompensatie'. Deze beleidsregel is bedoeld als afwegingskader bij aanvragen voor (ruimtelijke) ontwikkelingen die kunnen leiden tot aantasting van groen. Bij aantasting en verlies van groen is compensatie vereist, de Beleidsregel geeft hiervoor de richtlijnen.

3.7.2

Beleid Bomen

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van bomen is vastgelegd in de Verordening Bomen 2024. Deze is op 7 mei 2024 door de gemeenteraad vastgesteld en is op 18 mei 2024 in werking getreden. De bijbehorende regels zijn op 28 mei 2024 in het College van B&W behandeld worden en daarna inwerking getreden. De Verordening en (uitwerking daarvan in) nadere regels voor compensatie is van toepassing op bomen die niet vallen onder de regelgeving van de Aanvullingswet Natuur. De Aanvullingswet Natuur is van toepassing buiten de Bebouwingscontour houtkap (voorheen bebouwde komgrens Wet Natuurbescherming) op: boom of houtopstand met minimaal 45 centimeter stamomtrek gemeten op 130 centimeter hoogte, buiten erven of in tuinen; houtopstanden met een oppervlakte van meer dan 10 are. Het gaat hier om de oppervlakte van de totale houtopstand dus niet alleen van het te vellen deel; houtopstanden die bestaan uit een rijbeplanting van meer dan 20 bomen (gerekend over het totaal aantal rijen). Het gaat hier om het aantal bomen in rijbeplanting van de totale houtopstand dus niet alleen het aantal te vellen bomen. Voor bomen geldt dus of de Aanvullingswet Natuur of de Verordening Bomen 2024. Voor het vellen van bomen die onder bovenstaande criteria vallen, dient een melding te worden gedaan bij de Provincie Noord Brabant. Er is een herplantplicht van toepassing.

Voor deze locatie is de Verordening Bomen 2024 van toepassing. Verordening Bomen 2024 In de Verordening Bomen 2024 is de bescherming van bomen geregeld, doordat voor het kappen van bomen een omgevingsvergunning nodig is. Daarbij wordt ook gezorgd voor de 40

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

compensatie van te kappen bomen. De verordening bevat regels over hoe wordt omgegaan met overlast door bomen, de compensatieplicht bij kap, de indieningvereisten bij een vergunningaanvraag, de beoordeling (weigeringsgronden) van een kapaanvraag en het aanbrengen van verlichting in bomen. Conform de verordening is een vergunning voor kappen van bomen nodig als: het vellen van een boom of houtopstand met een stamomtrek van minimaal 45 centimeter; het snoeien van meer dan 30% van het kroonvolume of wortelgestel van een boom of houtopstand; het verplanten van een boom of houtopstand met een stamomtrek van minimaal 45 centimeter; voor het eerst kandelaberen van een boom of houtopstand met een stamomtrek van minimaal 45 centimeter; het vellen van een boom of houtopstand, ongeacht de stamomtrek, die is aangelegd op grond van een herplant-, compensatie en/of instandhoudingsplicht; het voorhanden of in voorraad hebben dan wel het vervoeren van een gekapte boom of houtopstand, of delen ervan, met een plantenziekte voor zover deze plantenziekte zich kan verspreiden. Verdere details zijn te vinden in de Verordening bomen 2024 en de nadere uitwerking daarvan in de nadere regels.

Groene kaart Er is een groene kaart waarop ter informatie het volgende is aangegeven: Groenstructuur van de gemeente Eindhoven (groene wiggen, groene dooradering en hoofgroenstructuur); Groenarme gebieden; Centrumgebied; bebouwingscontour houtkap als bedoeld in artikel 5.165b Besluit kwaliteit leefomgeving; gemeentelijke waardevolle bomen en monumentale bomen. De informatie op de groene kaart is nodig om: Te duiden waar de waardevolle bomen staan; Te duiden waar de monumentale bomen staan; Inzicht te geven in de Bebouwingscontour houtkap; Inzicht te geven in de gebieden waar een compensatiefactor geldt in het geval financiële compensatie aan de orde is; het centrumgebied en de groenarme gebieden (zie Nadere regels compensatieplicht). Om de kaart actueel te houden wordt de informatie over de bomen op de kaart en de kadastrale situatie op de kaart, zeer frequent bijgewerkt. Zo blijft de kaart up-to-date en betrouwbaar voor zowel interne als externe gebruikers. Compensatieplicht bomen Door het kappen van bomen gaat groen verloren. Het weggevallen groen moet in beginsel worden gecompenseerd. Aan een omgevingsvergunning voor het kappen van een houtopstand (bomen) kunnen voorschriften worden verbonden. Onder andere kan een compensatieplicht worden opgelegd. In de Nadere regels Verordening bomen 2024 is bepaald wanneer een compensatieplicht ontstaat en hoe die wordt bepaald.

Nadere regels compensatieplicht De verordening is uitgewerkt in Nadere regels compensatieplicht. Het college mag op basis van de Verordening bomen 2024 compensatie opleggen zoals uitgewerkt in de 'Nadere Regels compensatieplicht'.

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

41

3.7.3

Plangebied

Beoordeling bestaande groen- en boomwaarden Voor de cluster 9B en 9C is door Copijn Boomspecialisten één boomtechnisch onderzoek uitgevoerd. Het is van belang om boomlocaties, soorten, kwaliteit, toekomstverwachting, waardering en onderhoudsbehoefte, uitgaande van bestaande situatie, volledig en correct in beeld te krijgen. Gedurende het proces rond planvorming en vergunningen kan daardoor op een duurzame wijze rekening gehouden worden met bestaande boomwaarden. Het onderzoek is inmiddels afgerond. Specifiek voor het plangebied van dit bestemmingsplan is aanvullend een taxatierapport opgesteld omdat de kap van ca. 44 bomen noodzakelijk zal zijn. Het definitieve rapport (inclusief taxatierapport) is toegevoegd als bijlage 6. Hierbij wordt opgemerkt dat het definitieve rapport is opgesteld toen de Verordening bomen 2021 nog inwerking was. Vrij recent is de nieuwe Verordening Bomen 2024 in werking getreden. Hoewel er kleiner verschillen zijn met de nieuwe verodening bomen 2024, geeft het rapport een goede weergave van hetgeen beleidsmatig geldt. Bij de aanvraag voor de kapvergunning zal een geactualiseerd onderzoek (op basis van de verordening bomen 2024) aangeleverd worden. Op basis van het uitgevoerde veldwerk is geconstateerd dat binnen clusters 9B en 9C sprake is van een aanzienlijke diversiteit in boomsoorten, conditie, kwaliteit en leeftijd.

Voor de volledigheid van het onderzoek is de rij met verkeersbegeleidende (laan)bomen langs de Prof. Dr. Dorgelolaan ook meegenomen in het onderzoek. Behalve de bomenrij met zilveresdoorns langs de Prof. Dr. Dorgelolaan en enkele tuinbomen staat het merendeel in een bosachtige, moeilijk te betreden, locatie. Copijn heeft vier bosgebiedjes onderscheiden met allen een eigen karakter. Het groen vormt een waardevolle buffer tussen de spoorzone, het kantorengebied en de Prof. Dr. Dorgelolaan. De houtopstanden hebben een natuurlijk, (met rust gelaten) karakter. Er is een diversiteit aan flora en fauna aanwezig. In de vier deelgebieden is in het verleden weinig tot geen onderhoud gepleegd. Uit natuuroverweging is het achterwege laten van (intensief) onderhoud zeer positief. Cluster 9B ligt binnen de door Copijn onderscheiden deelgebieden 3 (laaglelegen bos met enk ele brede sloten) en 4 (laaggelegen nat bos met open water - broekbos). Op basis van de opgestelde bomenkaart is beoordeeld hoeveel bomen vanwege het toekomstige bouwvlak permanent komen te vervallen. Dit zijn er circa 44. Op het totale aantal ingemeten bomen betreft dit een zeer beperkte hoeveelheid, de robuustheid van de aanwezige groenstructuur wordt niet aangetast.

Met deze conclusie wordt ter plaatse van het toekomstige gebouw voldaan aan de beleidsdoelen uit het Groenbeleidsplan (strategie 2 Stad, groen beeldbepalend). Voor de kap van bomen geldt de Verordening Bomen 2024 van de gemeente, inclusief de bijbehorende compensatieplicht. Het taxatierapport is uitgewerkt conform de Verordening bomen 2021 van de gemeente Eindhoven. Het getaxeerde bedrag komt voor rekening van de initiatiefnemer en zal benut worden om te voorzien in boom- en groencompensatie in- en rondom het plangebied. Op basis van het uitgevoerde onderzoek kunnen een aantal conclusies en aanbevelingen gegeven worden: De rij met zilveresdoorns langs de Prof. Dr. Dorgelolaan groeit vrij slecht. Dit heeft mogelijk te maken met beperkte kwaliteit van de groeiplaats en/of eerdere wortelschade. Gegeven het beeld van algehele stagnatie concludeert Copijn dat de toekomstmogelijkheden voor deze bomen beperkt zijn. Uit natuuroverweging wordt geadviseerd om de aanwezige gradiënten in de bosvakken zoveel mogelijk te behouden. In deelgebieden 3 en 4 kan het uit natuuroverweging wenselijk zijn om plaatselijk nog wat meer af te graven. Dit ter behoud en versterking van de natte- en/of broekbossituatie. In deelgebieden 3 en 4 zijn onder andere zwarte elzen aanwezig. Met name langs de wat hoger gelegen randen van de deelgebieden is er sprake van stagnatie en stervende toppen.

Naar verwachting speelt droogtestress hierin een belangrijke rol. De elzen die wat lager staan lijken deze problemen minder te ondervinden. Mede uit natuuroverweging is 42

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

het wenselijk om de grondwaterstand hoog te houden en fluctuatie van de grondwaterstand zoveel mogelijk te beperken. Verder is het advies om de in deelgebied 4 aangetroffen Aziatische duizendknoop te saneren. Om de impact van de opstalontwikkeling op het aangrenzend groen te bepalen heeft de gemeente een onafhankelijk ecohydrologisch onderzoek laten uitvoeren naar de potentie van het broekbos. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 7. Uit het ecohydrologisch onderzoek is onder andere naar voren gekomen dat het niet wenselijk is dat het RVB haar (overtollig) hemelwater mag lozen op het naastgelegen bos. Kwalitatief is het hemelwater namelijk ongeschikt voor berging in het broekbos omdat het leidt tot verdrukking van het ijzerrijke grondwater. Kwantitatief draagt het hemelwater eveneens niets bij omdat het – vanwege optredende oxidatieprocessen – belangrijk is dat de toplaag van het groen in de zomerperiode droogvalt. Daarnaast volgt uit het ecohydrologisch onderzoek dat de grondkwaliteit, hydrologische condities en aanwezige natuurwaarden grenzend aan Cluster 9B vrij uniek zijn voor een stedelijk gebied. De onderzoeken geven gezamenlijk inzicht op welke wijze de groenvoorzieningen in en rondom het plangebied in de toekomst gebruikt (kunnen) worden.

Op basis van het Groenbeleidsplan is het omliggende groen (dat op de verbeelding ook als 'Groen' is bestemd) grotendeels aangewezen als 'Strategie 5: Multifunctioneel Groen'. Het vastgestelde beleid is ter plaatse gericht op relatief intensieve benutting van het landschap en het versterken van het contact tussen mens en landschap. Verstedelijking in deze gebieden is alleen toegestaan als sprake is van zwaarwegende maatschappelijke belangen, alternatieven ontbreken en gecompenseerd wordt. De uitbreiding van de huidige kantoorbestemming te noorden, en de ondergrondse parkeergarage die maximaal 5 meter breder is dan de huidige kantoorbestemming aan de oost- en zuidzijde en dus gedeeltelijk is gesitueerd in het bestaande groen gaat ten koste van de bestaande geconsolideerde bossen. Bij een gebiedsontwikkeling is het niet altijd mogelijk dat bestaande groenstructuren in volle omvang behouden kunnen blijven. De gebiedsontwikkeling Fellenoord voorziet in een enorme verstedelijkingsopgave in hoogstedelijk gebied. Deze verstedelijkingsopgave is noodzakelijk. Juist voor deze verstedelijkingsopgave is de Ontwikkelvisie Fellenoord opgesteld waarin deze plek is aangewezen om te bouwen. Beoordeling ontwikkeling Prof. Dr. Dorgelolaan 20 - Groennorm Fellenoord Conform de opgestelde clusterkaart wordt aan de Prof. Dr. Dorgelolaan 20 een kantoorgebouw ontwikkeld.

Op basis van de ontwikkelvisie Fellenoord geldt voor niet-woonfuncties een groennorm van 10% van het te realiseren BVO. Aan de Prof. Dr. Dorgelolaan 20 wordt een gebouw ontwikkelt met een maximaal bvo van 31.300 m2, dit resulteert in een maximale groennorm van 3.130 m2. Zoals reeds toegelicht zal vrijwel het gehele bouwvlak bebouwd worden. In eerste instantie wordt dan ook gekeken naar de mogelijkheid om de groencompensatie op het dak te realiseren. Het beoogde gebouw heeft een oppervlakte van ca. 3.900 m2. De groencompensatie zou dan ook kunnen plaatsvinden door het realiseren van een groendak. Daarnaast kan ook nog gedacht worden aan een combinatie van een groendak en gedeeltelijk groene gevel(s). Echter, zoals ook toegelicht zal worden in paragraaf 5.5.2, dient op eigen terrein ook voorzien te worden in water- en klimaatadaptieve maatregelen. Deze maatregelen zullen ook gedeeltelijk gerealiseerd (moeten) worden op het dak van het nieuwe gebouw, een volledig groen dak zal waarschijnlijk dan ook niet mogelijk zijn. Het is tevens mogelijk een deel van de groenopgave buiten het bouwvlak te realiseren. Daarbij kan gedacht worden aan versterking van de omliggende groenvoorzieningen. Op deze manier komt de verplichte groencompensatie alsnog ten goede aan de directe omgeving en/of het gehele cluster.

Planologisch is de verplichting tot groencompensatie vastgelegd middels een voorwaardelijke verplichting (artikel 14), zodat toegezien kan worden op een gewenste en correcte uitvoering van de groencompensatie.

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

43

3.8

Kantoren

Het kantorenbeleid van de gemeente Eindhoven is voor het laatst in 2012 vastgelegd in de ‘Kantorenstrategie Eindhoven 2012-2020’. Dit was midden in de financiële crisis (2008 - 2014) die duidelijk zijn sporen had nagelaten op de nationale én regionale vastgoedmarkt. Dit ging gepaard met ongekend hoge leegstandscijfers. Vandaar dat het toen vastgestelde beleid zich niet alleen richtte op het voeren van regie op de nieuwbouw kantorenmarkt, maar (juist) ook op de bestaande kantorenvoorraad. Op die bestaande markt zijn toen meerdere maatregelen geïntroduceerd die ervoor moeten zorgen dat vraag en aanbod in kwantitatieve én kwalitatieve zin beter op elkaar zijn afgestemd. Zo is met name fors ingezet op de transformatie van incourante kantoorruimte. Dat vraagt om een actieve opstelling van gebouweigenaren, maar meestal is ook nog een (andere) vastgoedpartij nodig die op creatieve wijze met een leegstaand gebouw aan de slag wil gaan. Het gemeentelijk beleid is er nog steeds op gericht dat we een positieve grondhouding hebben met betrekking tot initiatieven die zijn gericht op de transformatie van kansarme kantoren. Daarbij gaat het om gebouwen waarbij de kans dat ze nog als kantoor verhuurd kunnen worden, niet groot is. Binnen Eindhoven worden drie afzonderlijke nieuwbouw kantorenmilieus onderscheiden; Stationsgebied, Strijp-S en Flight Forum.

Deze verschillende kantorenmilieus hebben ieder hun eigen kenmerken en kennen dan ook hun eigen doelgroepen. We zetten erop in dat de ontwikkeling van deze kantoorlocaties optimaal aansluit op de marktvraag. Om overaanbod te voorkomen, maken we (onder andere) gebruik van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ om regie te voeren op de fasering van nieuwbouwprojecten. We willen daarmee voorkomen dat er overaanbod ontstaat doordat meerdere projecten tegelijk worden gerealiseerd. Omdat het gemeentelijk kantorenbeleid inmiddels tien jaar oud was én omdat de kantorenmarkt in Eindhoven in toenemende mate ‘communiceert’ met de omliggende gemeenten, is in 2022 een ‘kantorenbrief’ voor het gehele Stedelijk Gebied Eindhoven vastgesteld. Dit regionale kantorenbeleid grijpt vooral terug op een onderzoek dat STEC in 2022 heeft uitgevoerd in opdracht van de Provincie (‘Behoefteraming kantoren Noord-Brabant, bijlage 2). Hierin is voor de verschillende typen nieuwbouw kantorenmilieus vastgesteld hoe de verwachte vraag naar kantoren zich de komende tien jaar verhoudt tot de planvoorraad. De voornaamste conclusie daarbij is dat de vraag naar nieuwbouw zich vooral zal concentreren in het zogenaamde centrummilieu / OV-Knoop (lees; stationslocaties) en op campuslocaties.

Omdat de planvoorraad (ook) op deze locaties groter is dan de verwachte vraag, is het van belang dat er – waar mogelijk – regie wordt gevoerd op de realisatie van nieuwbouwprojecten in deze gebieden. Voor een nadere analyse van de geprognosticeerde vraag/aanbod-situatie, wordt verwezen naar de ‘Kantorenbrief Stedelijk Gebied Eindhoven, 2022’. Plangebied Onderhavige planontwikkeling wordt voorzien binnen een locatie die valt in het stationsgebied. Dit is één van de prioritaire locaties voor de herontwikkeling van kwalitatief kantooraanbod. In paragraaf 3.2.2 en 3.4.2 is reeds een uitgebreide toelichting gegeven dat de ontwikkeling aan de Prof. Dr. Dorgelolaan 20 zowel kwalitatief als kwantitatief aansluit op de regionale en lokale vraag. Met deze ontwikkeling wordt het bestaande kantoorpand vervangen door een grotere, duurzamer en toekomst bestendiger kantoorpand.

3.9

Kabels, leidingen en straalpaden

Binnen het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels, leidingen of straalpaden aanwezig, die tot belemmeringen leiden.

44

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

3.10

Windhinder, privaatrechtelijke belemmering en bezonning

3.10.1

Windhinder

Voor windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving bestaat een landelijk privaatrechtelijke norm (NEN 8100:2006). In deze norm worden vooral de toepassingscriteria beschreven. Zo is in de norm beschreven wanneer onderzoek naar wind bij bouwwerken nodig is, hoe het onderzoek moet worden uitgevoerd, aan welke eisen moet worden getoetst en hoe rapportage moet plaatsvinden. Ten aanzien van windhinder zijn in de norm vijf kwaliteitsklassen A t/m E gedefinieerd, waarbij A overeenkomt met de kleinste overschrijdingskans en E met de grootste overschrijdingskans. De waardering van de kwaliteitsklasse is afhankelijk van de activiteitenklasse. Ten aanzien van windhinder worden drie verschillende activiteitenklassen I, II en III onderscheiden, die kortweg worden gekenmerkt met 'doorlopen', 'slenteren' en 'langdurig zitten'. De waardering van het lokale windklimaat wordt gekwalificeerd met 'goed', 'matig' of 'slecht'. Bij windgevaar worden twee kwalificaties gegeven: 'beperkt risico' en 'gevaarlijk'. Gemeente Eindhoven heeft 26 mei 2020 de beleidsregels gemeentelijke normen windhinder vastgesteld. 1. De Gemeente Eindhoven kiest nadrukkelijk voor het toevoegen van hoge gebouwen binnen de stad. De Gemeente Eindhoven stelt daarbij ook eisen aan windhinder en windgevaar. 2. Windhinder en windgevaar moeten conform NEN 8100:2006 in beeld worden gebracht. 3.

Voor de openbare ruimte moet als ondergrens een 'goed' (zoals gekwalificeerd in NEN 8100:2006) windklimaat worden nagestreefd. Voor 'langdurig zitten' wordt altijd een kwalificatie 'goed' verlangd. Deze kwalificatie geldt ook voor 'slenteren' wanneer een hoofdentree van een gebouw in een dergelijk gebied is gelegen. a. Een beoordeling 'matig' kan eventueel na bestuurlijke afweging worden geaccepteerd, hierbij spelen kosten van windhinderbeperkende maatregelen en het ontbreken van alternatieven een rol. b. Een 'slecht' windklimaat is niet toegestaan. In situaties waar, vanwege specifieke locatieomstandigheden, in zeer beperkte mate op niet voor verblijf relevante plekken, het windhinderklimaat in redelijkheid niet kan worden verbeterd, hebben B&W de bevoegdheid van deze eis af te wijken. 4. Bij windgevaar moet de kwalificatie 'gevaarlijk' te allen tijde worden vermeden. Doorwerking plangebied Voor de beoogde ontwikkeling is een windhinderonderzoek uitgevoerd. In het onderzoek is eerst gekeken naar de maximale planologische invulling (bouwvolume o.b.v. bouwhoogte en bouwvlak). Uit het onderzoek bleek dat bij een maximale invulling waarschijnlijk sprake is van winhinder en dat niet voldaan kan worden aan het gemeentelijke beleid. Aanvullend zijn daarom twee gebouwvarianten onderzocht met maatregelen om windhinder tegen te gaan.

De resultaten zullen in volgende paragrafen besproken worden. Het volledige onderzoek (inclusief afbeeldingen) is toegevoegd als bijlage 8 aan de toelichting van voorliggend bestemmingsplan. Resultaten Het windklimaat rondom het projectgebouw varieert in alle drie de configuraties van windhinderklasse A (goed voor iedere voetgangersactiviteit) tot en met klasse D (matig geschikt voor de activiteit doorlopen). In alle situaties heersen er nabij de vier gevels voornamelijk kalme windcondities die gekenmerkt worden door klasse A en B (klasse B resulteert in een 'matig' windklimaat voor de activiteit langdurig zitten, en wordt niet geaccepteerd door het gemeentelijk beleid). Nabij de vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

45

noordelijke hoek zijn soortgelijke condities aanwezig. De meest windrijke condities bevinden zich rondom de overige hoeken. Bij de zuidelijke hoek ligt een zone met windhinderklasse C, welke matig geschikt is voor slenteren, maar ongeschikt is om langdurig te zitten. Deze zone ligt echter in een gebied waar geen voetgangersactiviteiten worden verwacht en zal daardoor geen hinder opleveren. De oostelijke hoek kent in de configuratie met het maximale volume een zone met windklasse C en beperkt klasse D. Het gebied met klasse C/D neemt na inpassing van zowel Variant 1, als van Variant 2, beperkt in omvang toe. Omdat er in dit gebied een expeditie wordt voorzien, geldt deze zone niet als verblijfsgebied voor voetgangers. Er wordt daarom geen hinder in dit gebied verwacht. In alle drie de configuraties is een windrijke zone rondom de westelijke hoek waargenomen waar condities heersen die gekenmerkt worden door klasse C en D. Het gebied strekt zich vanaf de westhoek uit in de richting van de Prof. Dr. Dorgelolaan. De verandering in omvang van het gebied met klasse C is na inpassing van de varianten zeer beperkt. Daarentegen verbetert het gebied met klasse D na inpassing van Variant 1 grotendeels naar klasse C.

In de resultaten is terug te zien die hier nu slechts nog ongeveer een kwart gebied (circa 4 m bij 6 m) van het gebied met klasse D over is van het gebied dat in de configuratie met het maximale volume aanwezig was. Hetzelfde gebied is ook na inpassing van Variant 2 verbeterd, hier is ongeveer de helft van de zone verbeterd naar klasse C. De zone met klasse D dat over blijft heeft ongeveer een oppervlak van 4 m bij 10 m. De indicatief aangegeven gebouwentrees (zwart is de hoofdentree, blauw de ingang voor de fietsen) liggen alle in een zone geclassificeerd met windhinderklasse A. Deze klasse is geschikt om comfortabel gebruik te maken van gebouwentrees. Wanneer fietsers de fietsingang vanuit het westen benaderen zullen zij wel door een gebied met klasse C en D fietsen. Gezien de geringe omvang van deze zones wordt hier voor hen geen hinder verwacht. Op basis van het onderzoek kan wel geconcludeerd worden dat géén van de onderzochte varianten sprake is van windgevaar in en/of rondom het gebouw. Analyse en conclusie Conform het beleid van de gemeente Eindhoven is een slecht windklimaat niet toegestaan. Op basis van het onderzoek kan geconcludeerd worden dat hier in géén van de onderzochte varianten sprake van is. Op basis van de resultaten lijkt een verdere optimalisering van variant 1 het meest logisch.