Document · PDF

Bijlage 1a - Bestemmingsplan I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20)

Raadsvergadering 10 september 2024, gemeente EindhovenBij agendapunt: Raadsvoorstel Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20)36.631 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 5

Vastgesteld bestemmingsplan

I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20)

mei 2024

I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20)

Inhoudsopgave Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1

Aanleiding

1.2

Het plangebied

1.3

Voorgaande plannen

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

2.1

Historisch perspectief

2.2

Stedenbouwkundige structuur

2.3

Toekomstige situatie

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

3.1

Inleiding

3.2

Rijksbeleid

3.3

Provinciaal beleid

3.4

Gemeentelijk beleid

3.5

Archeologische en cultuurhistorische waarden

3.6

Verkeer en parkeren

3.7

Groen

3.8

Kantoren

3.9

Kabels, leidingen en straalpaden

3.10

Windhinder, privaatrechtelijke belemmering en bezonning

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

4.1

Milieueffectrapportage

4.2

Bedrijven en milieuzonering

4.3

Geluid

4.4

Luchtkwaliteit

4.5

Externe veiligheid

4.6

Duurzaamheid

4.7

Bodem

4.8

Natuur

4.9

Trillingen

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

5.1

Inleiding

5.2

Beleid

5.3

Eindhovense klimaattoets

5.4

Beschrijving watersysteem plangebied

5.5

Toekomstige situatie van het watersysteem

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving 2

79 vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

6.1

Algemeen

6.2

Planmethodiek

6.3

Verbeelding

6.4

Planregels

Hoofdstuk 7 Handhaving

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

9.1

Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro

9.2

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro en gemeentelijke overlegpartners

9.3

Participatie

9.4

Zienswijzen

Bijlagen bij de toelichting

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1

Begrippen

Artikel 2

Wijze van meten

103

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

105

Artikel 3

Groen

105

Artikel 4

Kantoor

107

Artikel 5

Water

109

Hoofdstuk 3 Algemene regels

111

Artikel 6

Anti-dubbeltelregel

111

Artikel 7

Algemene gebruiksregels

113

Artikel 8

Algemene aanduidingsregels

115

Artikel 9

Algemene afwijkingsregels

117

Artikel 10

Parkeren

119

Artikel 11

Parkeren bij wijziging gebruiksfunctie

121

Artikel 12

Voorwaardelijke verplichting waterberging

123

Artikel 13

Voorwaardelijke verplichting windhinder

125

Artikel 14

Voorwaardelijke verplichting Groen

127

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

129

Artikel 15

Overgangsrecht

129

Artikel 16

Slotregel

131

Bijlagen bij de regels

133

Bijlage 1

Nota Parkeernormen 2024

134

Bijlage 2

Lijst van horeca-activiteiten

173

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

Toelichting

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

De gemeenteraad van Eindhoven heeft in maart 2021 is de ontwikkelvisie Fellenoord vastgesteld. De ontwikkelvisie schetst de ontwikkelrichting voor het gebied ten noorden van het centraal station tot 2040. De ontwikkelvisie richt zich op het maken van een gemengd stedelijk gebied met internationale allure en daarmee bij te dragen aan de ambitie van Internationale Knoop XL (hierna: Knoop XL). Fellenoord is ingedeeld in 11 verschillende clusters. Cluster 9 vormt de overgang tussen de spoorzone en het universiteitsterrein, tussendoor loopt de Professor Doctor Dorgelolaan. Cluster 9 is opgedeeld in de drie sub-clusters A, B, C. De gemeente Eindhoven zal per cluster clusterpaspoorten gaan vaststellen, dit zal niet voor alle clusters gelijktijdig gebeuren vanwege fasering in de gebiedsontwikkeling. Deze clusterpaspoorten voorzien in de ruimtelijke uitgangspunten waaraan een toekomstig bouw- en dan wel bestemmingsplan dient te voldoen. Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op de herontwikkeling van cluster 9B. Het bestemmingsplan biedt (conform het vastgestelde clusterpaspoort) het juridisch-planologisch kader voor de realisatie van een multifunctioneel kantoorpand met een maximaal laadvermogen van 31.300 m2 BVO. Naast de kantoorfunctie zal binnen de plint van het nieuwe gebouw een functiemix gerealiseerd worden met publieksgerichte functies.

Het creëren van een functiemix komt voort uit de gebiedsvisie Fellenoord en zal per cluster nader uitgewerkt en ingevuld worden om zo voldoende voorzieningen te huisvesten binnen de gehele gebiedsontwikkeling Fellenoord. Het beoogde bouwplan past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Tongelre binnen de Ring 2020'. Het geldende bestemmingsplan biedt geen binnenplanse afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Daarom moet een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld voor deze locatie. Het voorliggende, nieuwe bestemmingsplan is genaamd 'Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20)'. Het ontwerp van het bestemmingsplan is voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage gelegd, waardoor dit bestemmingsplan nog conform de oude wetgeving (Wet ruimtelijke ordening) is vastgesteld. Het bestemmingsplan "I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

Afbeelding 1 Ligging van het plangebied t.o.v. het centrum en de TU-Eindhoven (bron: google maps).

1.2

Het plangebied

Het plangebied ligt ten noordoosten van het centrum van Eindhoven en grenst direct aan de spoorzone van het centraal station. Het hoofdgebouw van Eindhoven centraal ligt ten westen van het plangebied. Ten oosten en westen van het plangebied zijn bestaande kantoren aanwezig, beide locaties zijn ook onderdeel van cluster 9 (respectievelijk A en C) binnen Fellenoord. Ten noorden van het plangebied ligt de Professor Doctor Dorgelolaan (hierna: Prof. Dr. Dorgelolaan) en de campus van de Technische Universiteit (hierna: TUe). De Prof. Dr. Dorgelolaan vormt in de huidige en toekomstige situatie de ontsluitingsweg van het plangebied. In de bestaande situatie kent het plangebied een kantoorbestemming, gebaseerd op de bestaande bebouwing. Het bestaande gebouw en de bijbehorende parkeerplaatsen worden omzoomd door groen en bos.

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

Afbeelding 2: Plangebied omkaderd met rood (bron: google maps).

1.3

Voorgaande plannen

Bestemmingsplan 'Tongelre binnen de Ring 2020' Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan 'Tongelre binnen de Ring 2020' en heeft daarin de bestemming 'Kantoor' en 'Groen' en de gebiedsaanduidingen 'veiligheidszone invloedsgebied', 'veiligheidszone - gasreduceerstation' en een zuidelijke strook van het plangebied heeft de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - plasbrand aandachtsgebied'. Het bestemmingsplan is opgesteld om het voorheen geldende analoge bestemmingsplan 'Tongelre binnen de Ring 2007' te actualiseren en digitaal te ontsluiten. Binnen de bestemming 'Kantoor' is een specifiek bouwvlak opgenomen welke gebaseerd is op het bestaande kantoorgebouw. Het bouwvlak kent een maximale bouwhoogte van 10 meter. In onderstaande afbeelding is een uitsnede weergegeven van het geldende bestemmingsplan. Daarnaast gelden binnen het plangebied de Paraplubestemmingsplannen 'Waterberging' en 'Parkeren kamerbewoning en woningsplitsing 2021'. De regels in deze bestemmingsplannen zijn voorzover van toepassing meegenomen in onderhavig bestemmingsplan. Ten slotte heeft de gemeente Eindhoven het paraplubestemmingsplan 'Archeologie 2023' op 24 januari 2024 vastgesteld. De archeologische onderbouwing die wordt gegeven in paragraaf 3.5 en in bijlage 4 is getoetst aan het actuele archeologische beleid van de gemeente Eindhoven zoals vastgesteld in het paraplubestemmingsplan.

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

Afbeelding 3: uitsnede uit verbeelding bestemmingsplan 'Tongelre binnen de Ring 2020' (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Het planvoornemen past niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan. Daarnaast biedt dat bestemmingsplan geen afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid om het plan te realiseren. Om de beoogde ontwikkeling te faciliteren is daarom een nieuw juridisch-planologisch kader nodig. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de samenspraak/inspraak).

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 2

2.1

Beschrijving plangebied

Historisch perspectief

In het verleden is het plangebied lange tijd onderdeel geweest van een groene rand rondom de campus, met bosstroken die doorlopen tot aan het groen en recreatie rond de IJzeren man. De Pr. Dr. Dorgelolaan was toen nog geen doorgaande ontsluiting tussen ring en Fellenoord, maar al wel een duidelijke overgang met de campus. Toen begin jaren 80 de Pr. Dr. Dorgelolaan een directe aansluiting heeft gekregen op de Fellenoord is dit een belangrijke auto-ontsluiting voor het stationsgebied en de stad geworden en hebben zich binnen de bosstrook stapje voor stapje kantoren en bedrijven gevestigd, waaronder op onderhavig plangebied. Tevens is er een busremise aangelegd. Door de strategische ligging is het in de loop der tijd een heel divers gebied geworden en is de groene verbinding op een aantal plekken door bebouwing deels verloren gegaan. Ook is de relatie met de campus door intensieve bebouwing van de TUe-campus en de drukke en brede Pr. Dr. Dorgelolaan stedenbouwkundig niet optimaal. Met de voorgenomen ontwikkeling van het stationsgebied en omgeving Fellenoord tot een bruisend hoog stedelijk vestigingsmilieu komt ook het plangebied (cluster 9B) in beeld voor intensivering en ontwikkellocatie voor gemengd stedelijk werkprogramma. Dit gaat parallel op met een kwaliteitsimpuls in het tussengelegen groen.

2.2

Stedenbouwkundige structuur

Cluster 9, bestaande uit drie deelgebieden, 9A, 9B en 9C, is onderdeel van het stationsgebied. Op het cluster 9B staat een bedrijfspand met parkeer- en buitenterrein op een opgehoogde kavel. De opgehoogde kavel wordt omsloten door een iets lager gelegen groengebied met veel natuurlijk, opgaand groen. Een sloot vormt de overgang naar het spoor. Aan de zijde van de Pr. Dr. Dorgelolaan loopt het groen over in het laanprofiel van deze lange lijn. De kavels werden lang ontsloten via een ventweg, recent is deze getransformeerd tot een snelfietsroute, die Helmond en Nuenen verbindt met het stationsgebied en het centrum van Eindhoven. De insteek is om in de toekomst het plangebied direct vanaf de Pr. Dr. Dorgelolaan te ontsluiten en daarmee de fietsers ruim baan te geven. In voorliggend bestemming is voor de ontsluiting een zoekgebied (evenwijdig aan het bouwvlak) opgenomen omdat de definitieve ontsluitingskeuzes nog gemaakt moeten worden. Het bestaande groen in het plangebied heeft een spontaan en natuurlijk karakter en is met de ontwikkeling van de campus en het stationsgebied in de loop van jaren gegroeid. Het is tevens gesitueerd in een lager gelegen gebied in de stad. Het is een natter gebied en waardevol als groencluster en vogelbosje. Deze bestaande kwaliteiten zullen waar mogelijk ook benut worden, zie paragraaf 2.3 en hoofdstuk 5.

Cluster 9 heeft een strategische positie als onderdeel van het stationsgebied en Fellenoord, maar ook in aansluiting op de campus van de TUe. Cluster 9 vormt gevoelsmatig een onderdeel van zowel het stationsgebied als de campus en bevindt zich daarmee in het hart van de economische en stedelijke ontwikkeling van Eindhoven en de regio. Cluster 9 heeft daarnaast een onderscheidende kwaliteit doordat het op wandelafstand ligt van het station, maar ook via de weg goed bereikbaar is. Via de Prof. Dr. Dorgelolaan is de ring snel te bereiken.

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

2.3

Toekomstige situatie

Cluster 9 bepaalt sterk het beeld van de stad, binnenkomend via spoor of via de weg. Hier presenteert het stationsgebied zich aan reizigers en bezoekers. De uitstraling van de plek en de samenhang met omliggende bebouwing, openbare ruimte en groen verdient daarom nadrukkelijk de aandacht. De gemeente Eindhoven is van mening dat een kwalitatief zeer hoogwaardige invulling gewenst is. De omgeving van het plangebied is sterk in ontwikkeling. Zowel het stationsgebied als de TUe-campus staan voor een grote transitie en het plangebied ligt hier midden in. De toekomstige ontwikkelingsrichting van het gebied en de uitgangspunten en ambities die daarbij horen komen duidelijk naar voren in de ontwikkelvisie Fellenoord en het Masterplan TUe. De aanwezige groene wig waarin het plangebied gelegen is onderscheidt zich met de meer ecologische en natte inrichting nadrukkelijk van de meer parkachtige Dommelvallei en campus, maar vormt samen met deze prominente stedelijke groenstructuren wel een belangrijk groen-blauw netwerk in Eindhoven. Dit groen-blauwe netwerk zorgt voor verkoeling in tijden van hitte, vangt regenwater op bij piekbuien en vormt een welkom uitloopgebied voor de verdichtende stad. Het voegt daarnaast een robuuste ecologische verbinding toe tussen Dommelvallei en buitengebied.

Voor cluster 9B is een voorontwerp stedenbouwkundig plan opgesteld, toegevoegd als bijlage 1, waarin de belangrijkste ruimtelijke randvoorwaarden en kaders op een rij zijn gezet. In dit voorontwerp stedenbouwkundig plan is reeds een doorkijk gegeven naar de mogelijke toekomstige ontwikkeling van cluster 9C. Voorliggend bestemmingsplan ziet juridisch-planologische nadrukkelijk alleen op de ontwikkeling binnen cluster 9B. De volgende ruimtelijke randvoorwaarden zijn leidend voor cluster 9B: Cluster 9B krijgt bovengronds een maximale bouwhoogte van 48 meter met een maximum van 13 bouwlagen. Het toekomstige gebouw mag bovengronds een maximale oppervlakte hebben van 31.300 m2 BVO, waarvan 7,5% ingevuld wordt met een functiemix. Om een goede relatie tussen het gebouw en het openbaar gebied te borgen wordt een hoge eerste verdieping van minimaal 6 meter gerealiseerd. Deze eerste verdieping kent een levendige functiemix zoals verwoordt in de ontwikkelvisie Fellenoord. De hoofdentree van het gebouw ligt aan de Prof. Dr. Dorgelolaan. Het bestaande groen in- en rondom clusters 9B blijft zoveel mogelijk behouden en wordt waar mogelijk versterkt. Hier liggen ook mogelijkheden voor klimaatadaptieve maatregelen en clusterbrede waterhuishouding, dit zal nader uitgewerkt moeten worden. De rooilijn van cluster 9B kent stedenbouwkundige flexibiliteit.

In principe wordt dezelfde rooilijn aangehouden voor geheel cluster 9, maar is ook een verspringing van maximaal 7,5 meter stedenbouwkundig voorstelbaar. Deze ruimte biedt mogelijkheden voor een goede logistieke en ontsluitingsvariant. Tussen de rijbaan en de voorgevel wordt een doorfietsroute, trottoir en droge wadi ingepast, zodat een aantrekkelijk groen entreegebied ontstaat, comfortabele en snelle wandel- en fietsverbindingen met o.a. het station, maar ook ruimte voor een veilige inrit voor auto en vrachtwagens. De exacte invulling van deze zone en positionering van de verschillende onderdelen daarbinnen, wordt nog nader uitgewerkt en zal parallel met de bouw van de clusters gerealiseerd worden. Rond de bouwvelden komt een zone van 5 meter die toegankelijk moet zijn voor hulpdiensten. Deze zone krijgt een groene uitstraling, maar is dus overrijdbaar. Parkeren, expeditie en het stallen van fietsen dienen binnen/onder het gebouw een plek te krijgen. Een parkeerkelder tot maximaal 2 lagen is toegestaan die, als dat nodig is, ook onder de 5 meter zone voor hulpdiensten kan doorlopen (mits groen ingepast). Aan de zuidzijde van het gebouw kan de parkeerkelder (vanwege eigendomsposities) voor een gedeelte doorlopen tot onder de groenbestemming. Per cluster komt maximaal één in- en uitrit voor gemotoriseerd verkeer, met een minimale onderlinge afstand van 60-70 meter.

Op die manier wordt de doorstroming op de Prof. Dr. Dorgelolaan niet verstoord, maar wordt voor beide clusters wel te allen tijde een goede 12

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

bereikbaarheid geborgd en zijn de clusters niet afhankelijk van elkaar. Specifiek voor cluster 9B geldt dat er minimaal 10 meter opstelplek moet komen tussen rijbaan en fiets-/voetpad, om het expeditieverkeer veilig het fietspad te kunnen laten kruisen. Expeditie en parkeren bevindt zich aan de noordoostzijde, zodat de zonnige zijde profiteert van de relatie met het groen. Hier zijn dan mogelijkheden voor verblijfs- en ontmoetingsruimtes en publieke functies. Cluster 9B heeft een inpandige logistieke straat waar expeditie en entree parkeervoorziening zijn gecombineerd. Aan de zuidoostzijde is er nog mogelijkheid om buiten het gebouw een keervoorziening te maken. Ook de toegangen voor de inpandige fietsenstallingen liggen direct aan de Prof. Dr. Dorgelolaan, zowel voor bezoekers als werknemers. Op die manier wordt de fiets optimaal gefaciliteerd en fietsen, wandelen en gebruik OV gestimuleerd. Door het grote volume van het gebouw op 9B moeten er ontwerpoplossingen gekozen worden die ook licht en ruimte brengen in het hart van het gebouw. Daarnaast vraagt de maat van het gebouw om een zekere geleding om de massa van het grote volume te doorbreken. Bovenstaande uitgangspunten zijn in onderstaande afbeelding visueel samengevat in één clusterkaart. Voorliggend bestemmingsplan is op basis van deze randvoorwaarden en kaders opgesteld.

Na inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan zullen het beoogde gebouw en de openbare ruimte nader uitgewerkt en vormgegeven worden.

Afbeelding 4: Stedenbouwkundige inpassing met cluster 9B (bron: VOSP 9B, Kuiper Compagnons).

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 3 beleidskader

3.1

Uitgangspunten, randvoorwaarden en

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. De NOVI moet Nederland voorbereiden op de grote uitdagingen die de komende jaren opgepakt moeten worden. Internationale tot lokale ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering zijn voorbeelden van deze opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt ook om zorgvuldige keuzes. Ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al deze opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. De verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen, inhoudelijke keuzes kunnen in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. De NOVI moet Nederland houvast bieden om keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen maken. De NOVI is opgesteld conform de eisen van de Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking is getreden.

Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. In de NOVI zijn vier landelijke prioriteiten vastgesteld, aan de hand van deze prioriteiten is een toekomstperspectief voor 2050 vastgesteld en brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. De vier prioriteiten zijn: 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om dit te bereiken zijn in de NOVI 21 nationale belangen benoemd waarop de nationale overheid zich richt. Deze hebben onder andere betrekking op het zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte, het waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem, het beperken van klimaatverandering, het waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen, het behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang en het verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

Doorwerking plangebied De NOVI kent, net als de voorheen geldende SVIR (Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte), een hoog abstractie niveau waardoor er op lokaal weinig directe opgaven zijn. De vier prioriteiten zijn abstract, de 21 nationale belangen geven wel richtlijnen voor lokale projecten om een bijdrage te leveren aan de nationale doelstellingen. Voorliggend bestemmingsplan valt binnen bredere gebiedsontwikkeling Fellenoord. De omvang van deze gebiedsontwikkeling is dermate groot dat sprake is van een Rijksbelang, met name de prioriteiten 'Duurzaam economisch groeipotentieel' en 'sterke en gezonde steden en regio's'. De herontwikkeling van het stationsgebied geeft niet alleen een lokale boost aan de economie, maar draagt breder bij aan de economische ontwikkeling van Nederland. De ontwikkeling van cluster 9B is onderdeel van deze bredere doelstelling en zal daarmee een directe bijdrage leveren aan de nationale doelen. Naast het economische potentieel staan ook water- en klimaatadaptatie hoog op de agenda binnen Fellenoord. De doelstellingen zullen per cluster doorwerken om gezamenlijk een optimaal resultaat te bereiken, waardoor een bijdrage wordt geleverd aan de leefbaarheid van de stad in het heden en de toekomst.

Geconcludeerd wordt dat voorliggend bestemmingsplan (als onderdeel van de gebiedsontwikkeling Fellenoord) een directe bijdrage levert aan de nationale doelstelling zoals geformuleerd in de NOVI. Er zijn geen belemmeringen geconstateerd waardoor voorliggend bestemming conform de eisen vanuit het NOVI vastgesteld kan worden.

3.2.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is het volgende aangegeven: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." Met artikel 3.1.6 lid 2 Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Stedelijke ontwikkeling Allereerst is hier de vraag aan de orde in hoeverre hier sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het Bro (artikel 1.1.1, lid 1, onder i) is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk e voorzieningen". Het begrip 'kantoren', zoals opgenomen in de definitie is niet nader gedefinieerd in het Bro. Het moet echter gaan om een ruimtelijke ontwikkeling van enige omvang.

Gelet op de vaste rechtspraak over dit aspect, waarin als uitgangspunt een gebouw met een bvo van meer dan 500 m² of meer is benoemd, moet onderhavige ontwikkeling worden gekwalificeerd als een stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 Bro, met dien verstande dat onderhavige stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied plaatsvindt. Daarom gaat het hier om een onderbouwing van de behoefte van de ontwikkeling. Beschrijving van de behoefte Met de vaststelling van de ontwikkelvisie Fellenoord in maart 2021 is de basis gelegd voor de herontwikkeling van het stationsgebied. De gehele ontwikkeling voorziet in een combinatie van wonen, werken en stadsrecreatie. Voor het bepalen van de behoefte aan extra kantooroppervlakte is eerst gekeken naar een recent onderzoek van de Stec Groep. In september 2022 heeft Stec Groep in opdracht van de provincie Noord-Brabant een behoefteonderzoek gedaan naar kantoorruimten in de provincie. Het onderzoek is toegevoegd 16

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

als bijlage 2. Dit onderzoek heeft als gevolg gehad dat de gemeente Eindhoven haar kantorenbeleid heeft geactualiseerd, met name omdat duidelijk werd dat de kantorenmarkt in Eindhoven in toenemende mate ‘communiceert’ met de omliggende gemeenten. Het actuele kantorenbeleid van de gemeente Eindhoven is vastgelegd in 'Kantorenbrief Stedelijk Gebied Eindhoven, 2022’ (zie ook paragraaf 3.8). Een belangrijk conclusie vanuit het 2022 Stec Groep rapport is opgenomen in de kantorenbrief luidde als volgt: "De voornaamste conclusie is dat de vraag naar nieuwbouw zich vooral zal concentreren in het zogenaamde centrummilieu / OV-Knoop (lees; stationslocaties) en op campuslocaties. Omdat de planvoorraad (ook) op deze locaties groter is dan de verwachte vraag, is het van belang dat er – waar mogelijk – regie wordt gevoerd op de realisatie van nieuwbouwprojecten in deze gebieden." Vanwege deze conclusie is specifiek voor de ontwikkeling binnen cluster 9B een aanvullend onderzoek uitgevoerd door Stec Groep. Dit aanvullende onderzoek is toegevoegd als bijlage 2 aan de toelichting. In onderstaande paragrafen wordt een beknopte samenvatting van de onderzoeksresultaten weergegeven. Voor een volledige beschrijving wordt verwezen naar bijlage 3.

Kwantitatieve verantwoording Op basis van het onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden ten aanzien van de kwantitatieve vraag: Het ruimtelijk verzorgingsgebied (waar het plangebied toebehoort) is het locatietype centrummilieu/OV-knooppunt binnen Zuidoost Brabant. In feite is dit het stationsgebied en centrum van Eindhoven (inclusief Strijp-S). Binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied is een totale uitbreidingsvraag van maximaal 80.100 m2 vvo in de komende tien jaar. Daar staat een hard planaanbod van circa 72.700 vvo m2 tegenover. De vraag-aanbodconfrontatie binnen het locatietype centrummilieu/OV-knooppunt laat dus nog enige ruimte voor toevoeging van circa 7.500 m2 vvo. Op dit moment zijn nog twee ontwikkelingen met planaanbod ‘zacht’ maar voor beide ontwikkelingen wordt een Ladderonderbouwing opgesteld. Dit betreft de beoogde ontwikkeling van MO-tio/CityWall (circa 8.100 m2 vvo) en voorliggende ontwikkeling van de Prof. Dr. Dorgelolaan 20 (circa 22.650 m2 vvo). Als beide ontwikkelingen meegenomen/gerealiseerd worden ontstaat een extra planaanbod van bijna 33.000 m2 vvo. Zo bezien ontstaat er dan een overaanbod van circa 25.000 m2 vvo. Specifiek aan Prof. Dr. Dorgelolaan 20 kan een vervangingsvraag van 22.000 m2 vvo toegerekend worden vanwege de beoogde herbestemming van bestaande kantoorpanden die elders achter gelaten worden door de eindgebruiker.

Daarmee zouden vraag en aanbod met elkaar in balans zijn en er dus marktruimte zijn voor de beoogde ontwikkeling Prof. Dr. Dorgelolaan 20. De leegstand is op gemeenteniveau en binnen het stationsgebied binnen frictie, zo laat de laatste monitor (medio 2023) van de gemeente zien. Aan de aanbodzijde van de confrontatie hoeft daarom geen rekening gehouden te worden met extra aanbod/leegstand buiten het harde planaanbod. Kwalitatieve verantwoording De beoogde eindgebruiker is van plan om een aantal bestaande kantoren samen te voegen op deze locatie. Voor 22.000 m2 vvo daarvan is het onttrekken aan de voorraad ook vastgelegd in beleid. Geconcludeerd wordt dat deze specifieke onttrekking goed past bij de laatste regionale behoefteprognose, waar er voor het locatietype van dat kantoor een krimpende vraag wordt geraamd. Daarmee kan de beoogde ontwikkeling een positieve bijdrage leveren aan de kantorenmarkt van Eindhoven (en de regio) als geheel. Daarnaast voldoet het bestaande planaanbod van de gemeente Eindhoven niet aan de vereisten van de beoogde eindgebruiker. Het bestaande aanbod in harde plannen kent vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

voornamelijk ontwikkelingen tot circa 15.000 m2 vvo. Dat is te klein voor de eindgebruiker voor de beoogde ontwikkeling, waardoor dit aanbod in feite afvalt voor de vraag-aanbodconfrontatie. Daarnaast heeft de beoogd eindgebruiker een aantal specifieke eisen aan het programma binnen de ontwikkeling, die naar verwachting niet gerealiseerd kunnen worden binnen andere ontwikkelingen in het harde planaanbod. Conclusie In het verzorgingsgebied zijn vraag (uitbreidingsvraag en aan deze ontwikkeling toe te rekenen vervangingsvraag) met elkaar in balans. Van een toevoeging van een kantoor van deze omvang zijn dus geen onaanvaardbare effecten op leegstand te verwachten. Bovendien draagt de ontwikkeling (en daarmee samenhangend de onttrekking door eindgebruiker van kantoren elders) bij aan een evenwichtiger kantorenmarkt in Eindhoven en de regio. Er kan dan ook geconcludeerd worden dat de ontwikkeling binnen het plangebied zowel kwantitatief als kwalitatief in een onderbouwde behoefte voorziet. De Ladder voor duurzame verstedelijking kan dan ook positief doorlopen worden, van een belemmering voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan is geen sprake.

3.2.3

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Naast de NOVI is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten. Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in het noorden en deels oosten van Eindhoven. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van het Nationaal NatuurNetwerk (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die het NNN vormen worden bij provinciale verordening aangewezen, waarmee het NNN een provinciaal belang is geworden, nl. het Natuurwetwerk Brabant (NNB) Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd. Onderhavig plangebied is niet gelegen nabij de 380 Kv- hoogspanningsleiding en het NNB ligt op meer dan 370 meter. Ook valt het plangebied buiten het beperkingengebied van Eindhoven Airport. Het Barro staat onderhavige planontwikkeling dan ook niet in de weg. 3.2.4

Bakens Luchthaven Eindhoven en radarverstoringsgebied vliegbasis volkel

Bij het bepalen van de maximaal toegestane bouwhoogte in het bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met een baken van luchthaven Eindhoven en het radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel. Baken luchthaven Eindhoven Op en nabij de luchthaven Eindhoven is een baken (zie figuur 5) aanwezig om de richting van het vliegverkeer (zowel horizontaal als verticaal) te kunnen volgen: een VDF baken: Vertical Directional Finder. Dit is een hulpmiddel voor de luchtverkeersleiding om de richting te kunnen bepalen van het vliegtuig waarmee op dat moment wordt gecommuniceerd. De toetsingsgebieden liggen voor VDF geheel over het plangebied, maar hebben gezien de maximaal toegestane bouwhoogte geen consequenties.

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

Afbeelding 5. Afbeelding hoogtebelemmeringen bakens nabij luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen= VDF.

Radarverstoringsgebied Volkel Om het ongestoord functioneren van radar- en communicatie-apparatuur op de vliegbasis Volkel te waarborgen ligt er rond deze vliegbasis een cirkel met een straal van 50 nautische mijl (=27,8 km), gemeten vanaf de positie van de radar. Binnen dit radarverstoringsgebied moet voor ieder obstakel hoger dan 65 meter worden berekend of er verstoring van de radar optreedt. Onderhavig plangebied ligt wel binnen dit radarverstoringsgebied, maar staat geen bebouwing van meer dan 65 meter toe.

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

Afbeelding 6: Uitsnede uit kaart hoogtebelemmeringen als gevolg van luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen- arcering= radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Omgevingsvisie De kwaliteit van Brabant

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze op 1 januari 2024 wordt ingevoerd. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Doorwerking plangebied De omgevingsvisie richt zich op het versterken van de Brabantse internationale concurrentiepositie dankzij een goed vestigingsklimaat voor bedrijven en kenniswerkers. Met onderhavig planinitiatief wordt er een hoogwaardig multifunctioneel kantoorpand van maximaal 31.300 m² bvo toegevoegd aan een locatie in het stationsgebied, inclusief bijbehorende publieksgerichte functies, dichtbij de TUe. De onderhavige planontwikkeling past in de ambitie die door de provincie is uitgesproken in Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant'. De provincie Noord - Brabant prefereert (her)ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied ten opzichte van uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied. De herontwikkeling van een bedrijfslocatie nabij het belangrijke knooppunt Eindhoven centraal past binnen deze visie (hetgeen ook bevestigd door Stec Groep in bijlage 2. De ligging nabij Eindhoven centraal maakt de Prof. Dr. Dorgelolaan 20 een belangrijk onderdeel van het stedelijk netwerk. Een 20

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

hoogwaardige kantoorfunctie met publieksgerichte commerciële functies (7,5% op het totale bvo) vormt een aanvulling op de doelstellingen die de provincie nastreeft. Aanvullend wil de provincie Noord - Brabant de economische concurrentiekracht van de gehele provincie versterken. Niet alleen voorliggend planinitiatief, maar alle ontwikkelingen binnen Fellenoord zullen gezamenlijk een bijdrage leveren aan de ambities. Geconcludeerd kan worden dat het planinitiatief bijdraagt aan de doelstelling die de provincie Noord - Brabant in haar omgevingsvisie heeft gesteld.

3.3.2

Structuurvisie

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie bestaat uit twee delen (A en B) en een uitwerking. Deel A Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.

Deel B De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn: 1. 2. 3. 4.

de groenblauwe structuur; het landelijk gebied; de stedelijke structuur; de infrastructuur.

Doorwerking plangebied Het plangebied is gelegen in de stedelijke structuur. De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen. Onderhavige planlocatie ligt in een stedelijk concentratiegebied. De provincie vindt het van belang dat er meer regie komt op stedelijke functies en de inrichting langs grote infrastructuren van weg, spoor en water. Dit om de groei van verstedelijking langs deze infrastructuren beter op elkaar af te stemmen en in te passen in het landschap. De provincie maakt onderscheid in de manier van verstedelijking langs infrastructuur in de steden en daarbuiten. Zo wordt de identiteit van Noord-Brabant, als provincie met sterke steden én een landelijk groen karakter versterkt. Een betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan infrastructuur draagt bij aan een goede bereikbaarheid en daarmee aan het (inter)nationale vestigingsklimaat van Noord-Brabant.

Verstedelijking en infrastructuur worden in onderlinge samenhang ontwikkeld. Daarbij wordt bestaande infrastructuur optimaal benut en infrastructuur uitgebouwd als dat noodzakelijk is. Nieuwe doorsnijdingen van het buitengebied wil de provincie zoveel mogelijk vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

voorkomen. Ook wil de provincie de ontwikkeling van bezoekersintensieve voorzieningen, kantorenlocaties, werklocaties en grootschalige recreatieve voorzieningen concentreren op goed ontsloten, multimodale plekken. De voorgenomen ontwikkeling past dan ook binnen het beleid van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening van de provincie Noord-Brabant.

3.3.3

Omgevingsverordening Noord-Brabant

Tegelijkertijd met de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is de omgevingsverordening Noord-Brabant in werking getreden. Daarmee is ook de tot dan geldende interim omgevingsverordening vervallen. In de omgevingsverordening Noord-Brabant worden, in tegenstelling tot de interim omgevingsverordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De regels in de interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt voor de omgevingsverordening Noord-Brabant. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de interim omgevingsverordening zijn: Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt. Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen. De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen. De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen. Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels. Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing.

In het ontwerp bestemmingsplan is uitvoerig op de interim omgevingsverordening ingegaan met betrekking tot dit plangebied. Gelet hierop en gelet op het feit dat in de omgevingsverordening Noord-Brabant geen wijzigingen zijn doorgevoerd ten opzichte van de interim Omgevingsverordening die relevant zijn voor dit plangebied, is de paragraaf 'interim omgevingsverordening' (paragraaf 3.3.4) gehandhaafd. Wel is ter verduidelijking in paragraaf 3.3.4 aangegeven waar de (vergelijkbare) regels uit de interim omgevingsverordening zijn opgenomen in de omgevingsverordening Noord-Brabant. 3.3.4

Interim omgevingsverordening

De geconsolideerde versie van de Interim omgevingsverordening zoals deze gold voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet, vervangt een aantal provinciale verordeningen: provinciale milieuverordening verordenring natuurbescherming verordening ontgrondingen verordening ruimte verordening water verordening wegen Om klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt op 1 januari 2024, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. Zoals in paragraaf 3.3.3 reeds is aangegeven, is de interim omgevingsverordening inmiddels vervangen door deze 'definitieve' verordening. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de wetgeving geldend voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet en moest aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de 22

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving). Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen. In de Interim omgevingsverordening staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim Omgevingsverordening voor de volgende thema’s rechtstreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw.

De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming.

Doorwerking plangebied Het plangebied ligt in het 'stedelijk gebied' en binnen het 'concentratiegebied' van kaart 3 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

Afbeelding 7: uitsnede kaart 3 interim omgevingsverordening Noord-Brabant (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerkt door Lodewijckgroep) Op grond hiervan gelden de regels zoals opgenomen in artikel 3.42 inzake duurzame stedelijke ontwikkeling (in omgevingsverordening Noord-Brabant zijn de vergelijkbare regels waaraan een duurzame stedelijke ontwikkeling moet voldoen opgenomen in artikel 5.5.5). Een bestemmingsplan dat voorziet in een ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen stedelijk gebied moet passen binnen de regionale afspraken en er moet sprake zijn van een duurzame stedelijke ontwikkeling. In artikel 3.42 lid 2 heeft de provincie vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

aangegeven wat onder een duurzame stedelijk ontwikkeling verstaan wordt, namelijk het: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Er is hier sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor werken. De bestaande bebouwing ter plekke wordt gesloopt en hiervoor komt een nieuw en hoger gebouw terug waarbij de groene omzoming behouden blijft. Ook bij het ontwerp van de bebouwing wordt rekening gehouden met de klimaatverandering, in hoofdstuk 5 zal hier nader op ingegaan worden. Uitgangspunt is in ieder geval een energieneutraal gebouw en in samenhang van de overige gronden binnen het cluster 9 voorzien in een toekomst- en klimaatbestendige openbare ruimte. In paragraaf 3.2.2 is reeds ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking.

Voor het overige is in deze toelichting gemotiveerd dat sprake is van een ontwikkeling die voldoet aan de voorwaarden voor een duurzame stedelijke ontwikkeling, conform de voorwaarden die de provincie daaraan stelt. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de waterparagraaf en paragraaf 3.6 bevat de kaders over verkeer en parkeren. Er kan dan ook worden geconcludeerd dat er wordt voldaan aan de regels van de Interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Eindhoven: Kloppend hart van Brainport

Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Met ons hebben meegedacht: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 16 juni 2020 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving die focus aanbrengt bij het inrichten van onze stad en stimuleert om samen te werken aan de stedelijke opgaven. De omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid. Het hebben van een omgevingsvisie is onder de nieuwe Omgevingswet verplicht. Omdat een omgevingsvisie allesomvattend is, willen we die lerende wijs ontwikkelen. Dat betekent concreet dat we, eerder dan wettelijk verplicht, met een omgevingsvisie komen. Deze omgevingsvisie (versie 1.0) is gebaseerd op het bestaand beleid. Het document vervangt niet de bestaande beleidsdocumenten, maar is een aanvullend beleidsdocument. De interim structuurvisie blijft daarom nog steeds van kracht. Bij het opstellen van een omgevingsvisie versie 2.0 wordt de interim structuurvisie wel ingetrokken. Specifiek voor voorliggend bestemmingsplan wordt niet ingezoomd op de interim structuurvisie.

Reden hiervoor is dat de gemeenteraad voor de herontwikkeling van Fellenoord een zelfstandige visie heeft vastgesteld. Deze visie wordt nader toegelicht in relatie tot voorliggend bestemmingsplan in paragraaf 3.4.2.

Brainportregio De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. De sleutel tot dit succes is samenwerking. Het is een regio van 24

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

contrasten en dat maakt ons uniek: een hecht netwerk van steden, stedelijke buurgemeenten, dorpen en bewoond landelijk gebied. Je bent snel in de stad of juist in het groen, er is cultuur én natuur. We zijn sterk in high tech, design en innovaties en kennen een dynamische economie en een gastvrije bourgondische levensstijl. De strategie van de regio is gericht op het sterker maken van deze kwaliteiten door aan te haken op de eigen kracht en identiteit van de deelgebieden.

Ambitie Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Eindhoven zet daarom in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Eindhoven is in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte en betaalbare ruimte om te wonen, werken, verblijven en recreëren. Deze ambitie vertaalt zich naar vier deelambities. Eindhoven als: economische wereldspeler; gezonde en toekomstbestendige stad; een sociale, inclusieve en gastvrije stad en een authentieke stad met sterke gebieden. Van ambitie naar stedelijke opgaven Als we onze ambities leggen naast de huidige kwaliteiten en structuren van de stad en de actuele trends en ontwikkelingen, zien we een aantal stedelijke opgaven voor de stad. Brainport Eindhoven blijft groeien, mede door de sterke economische positie. De ambities en groei vragen om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Ruimte die we bieden door te verdichten in het gebied binnen de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra.

Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring gaan we duurzaam om met de (groene) ruimte die de stad heeft. We behouden hiermee de kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied. De keuze voor een compact stedelijke woonmilieu gaat gepaard met forse investeringen in o.a. bereikbaarheid, luchtkwaliteit, groen en voorzieningen. Eindhoven wil een leefbare en een inclusieve stad zijn waar iedereen kan profiteren van het succes van de Brainport. Dat vraagt om keuzes ten aanzien van het woning- en voorzieningenaanbod. Het verschil tussen de ambitie en de huidige stand van zaken in Eindhoven leidt tot zes concrete stedelijke opgaven: Werken aan een gezonde groei van de stad Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit Werken aan een duurzame en concurrerende economie Werken aan de energietransitie van de stad Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid Samen werken aan de stedelijke opgaven Dit zijn de opgaven waar we als gemeente de komende jaren samen met onze partners aan werken. Wij werken zelf aan deze opgaven, maar stimuleren ook andere partijen in de stad om dit te doen. We bepalen samen met de stad en regio wat kansrijke initiatieven en locaties zijn.

We geven prioriteit aan initiatieven die bijdragen aan meerdere stedelijke opgaven tegelijkertijd en kwaliteit toevoegen aan de stad. Hiernaast zetten we in op het beschermen en versterken van de stedelijke en groene hoofdstructuur van de stad. De gemeente vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

organiseert het werken aan de stedelijke opgaven met thematische en gebiedsprogramma's en stimuleert o.a. via regels en uitgangspunten zoals opgenomen in de omgevingsvisie dat ook andere initiatiefnemers bijdragen aan het realiseren van de opgaven.

Doorwerking plangebied Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het realiseren van een multifunctioneel kantoorgebouw (inclusief 7,5% publieksgerichte functies) met een maximale oppervlakte van 31.300 m² bvo. Deze ontwikkeling past in de concrete stedelijke opgave: werken aan de duurzame en concurrerende economie. Het gaat hier om de herontwikkeling van een economische functie op een centrale locatie nabij een belangrijk infrastructureel knooppunt. Deze ontwikkeling helpt bij het versterken van het vestigingsklimaat in de gemeente Eindhoven. De herontwikkeling van het stationsgebied in één van de pijlers van de toekomstige stad. De herontwikkeling is nader uitgewerkt in een ontwikkelvisie, welke in navolgende paragraaf 3.4.2 nader wordt toegelicht. Het bestemmingsplan is in lijn met de uitgangspunten van de Omgevingsvisie van de gemeente Eindhoven.

3.4.2

Ontwikkelvisie Fellenoord

In maart 2021 is de ontwikkelvisie Fellenoord door de gemeenteraad vastgesteld. De ontwikkelvisie schetst de ontwikkelrichting voor het gebied ten noorden van het station tot 2040. De ontwikkelvisie richt zich op het maken van een gemengd stedelijk gebied met internationale allure en daarmee bij te dragen aan de ambitie van de Internationale Knoop XL. De visie beoogt ook verschillende wijken met sociale opgaven beter aan de rest van de stad te verbinden. De focus ligt op het creëren van hoogstedelijke interactiemilieus waar samenwerking, het mengen van functies, dynamiek en het in elkaar overlopen van economische ecosystemen gestimuleerd mag worden. In de ontwikkelvisie wordt verder ingezet op het verbeteren van het openbaar vervoersknooppunt rond het station, met een vernieuwd en vergroot busstation en mogelijk een nieuwe mobiliteitshub. De ontwikkeling van Fellenoord stoelt op vijf principes: 1. 2. 3. 4. 5.

Een wijk voor iedereen; Maximaal groen; Een stadsboulevard; De verbonden stad; Naar een mondiaal knooppunt.

Het plangebied ligt aan de Pr. Dr. Dorgelolaan, die stapje voor stapje wordt getransformeerd naar een groene stadsboulevard. De focus verschuift dan van auto-ontsluiting en doorstroming naar een stedelijke verblijfsruimte. Toekomstige bebouwing krijgt een prominent adres aan deze boulevard en levendige stedelijke functies begeleiden de openbare ruimte. De route wordt afgewaardeerd als autoverbinding en er komt meer ruimte voor groen, wandelen, fietsen en verblijven. Waar deze drukke ontsluitingsroute nu nog een fysieke en mentale barrière vormt tussen station, woonwijken en campus wordt deze in de toekomst juist de verbinding en een aantrekkelijke plek voor bestaande en nieuwe stedelijke functies. De 'groene wig' tussen Pr. Dr. Dorgelolaan en het spoor, waar het plangebied ligt, is onderdeel van het groene raamwerk en vormt een natuurlijke verbinding tussen Dommelvallei en het buitengebied en de groene omlijsting van de TUE-campus. Plangebied Met onderhavige planontwikkeling wordt bijgedragen aan de transformatie naar een stedelijke stadsboulevard. Het nieuwe gebouw staat met de voordeur richting de toekomstige stadsboulevard en hier wordt ingezet op kantoor- en werkruimtes met een publieke plint. Deze 26

vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

ontwikkeling in de groene wig wordt direct op de Prof. Dr. Dorgelolaan ontsloten, waarbij parkeren, de expeditie en het stallen van fietsen een plek krijgen in de gebouwde voorziening, waardoor dit de groene ruimte niet ontsierd. De maat van de groene ruimte tussen het nieuwe gebouw en de bestaande bebouwing is zo royaal mogelijk gehouden om de beleving van groen te maximaliseren.

3.5

Archeologische en cultuurhistorische waarden

3.5.1

Archeologie

Wettelijk en beleidsmatig kader Nationaal beleid Het Verdrag van Valletta (Malta) verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in situ bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat er naar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld wanneer andere belangen zwaarder wegen, dan moeten de waarden worden opgegraven en daarmee ex situ worden behouden. Het Verdrag van Valletta is doorvertaald in de Monumentenwet 1988, zoals deze gewijzigd is in september 2007. Sinds deze wijziging van september 2007 is de gemeente het bevoegd gezag op het gebied van archeologie en cultuurhistorie. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het Verdrag van Valletta (Malta) blijven in de Erfgoedwet de basis van de omgang met archeologie. Gemeenten houden een belangrijke rol in het archeologische stelsel. In bestemmingsplannen en het toekomstig omgevingsplan houden ze rekening met (te verwachten) archeologische waarden door het stellen van regels. Het al dan niet stellen van regels ten aanzien van archeologie dient te rusten op voldoende informatie over de archeologische situatie.

Deze informatie kan worden verkregen door gebiedsdekkende kaarten waarop de archeologische (te verwachten) waarden in de ondergrond zichtbaar zijn. Op basis hiervan kan archeologisch beleid worden ontwikkeld.

Gemeentelijk beleid De gemeente Eindhoven beschikt, als invulling van haar verantwoordelijkheid volgens de Erfgoedwet, over een eigen Archeologische verwachtingen- en waardenkaart. Met deze kaart wil de gemeente het ondergronds cultureel erfgoed van Eindhoven behouden door behoedzame ontwikkeling en beheer. De geactualiseerde Archeologische verwachtingen- en waardenkaart (vastgesteld op 21 juni 2022) wordt beschouwd als een bureauonderzoek op gemeentelijk schaalniveau en geldt vanaf het moment van vaststelling als onderlegger voor nieuwe bestemmingsplannen en – na inwerkingtreding van de Omgevingswet – het omgevingsplan. Op de archeologische verwachtingen- en waardenkaart zijn de archeologische waarden en verwachtingen binnen de gemeentegrenzen aangegeven door middel van categorieën (de categorieën 1 tot en met 8). Ter bescherming van de archeologische waarden worden deze (met uitzondering van categorie 8) op de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen als dubbelbestemming Waarde – Archeologie. Hieraan zijn per categorie regels gekoppeld. Deze regels geven aan wanneer archeologisch onderzoek verplicht is. (Bouw)werkzaamheden die binnen de in de regels vermelde oppervlakten én diepte vallen worden vrijgesteld van archeologisch onderzoek.

Hierdoor kunnen bij ruimtelijke ordeningsprocedures sneller beslissingen worden genomen en kan de archeologie in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen.

Archeologisch kader De van oorsprong hoger gelegen oude bouwlanden met een dik plaggendek, waaruit een groot deel van het gemeentelijk grondgebied bestond, blijken een goed geconserveerd bodemarchief vastgesteld I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) Gemeente Eindhoven

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14271411/1