Bijlage 1 - Detailhandelsvisie 2030

•

In de binnenstad is de leegstand gedaald, en ligt dit inmiddels op een niveau van 5,6% van het aantal panden en het aantal m² wvo. Daarmee doet de binnenstad het redelijk goed vergelijken met andere vergelijkbare binnensteden waar de leegstand doorgaans iets hoger is. De daling is deels een autonome trend, maar is ook een indicatie voor de aantrekkelijkheid en aantrekkingskracht. Uiteraard blijft leegstand een aandachtspunt en is de daling van de leegstand in de binnenstad ook te verklaren door gezamenlijke acties vanuit de gemeente en het centrummanagement.

•

In WoensXL is de leegstang wel zorgelijk. Daar staat inmiddels 13,8% van de panden leeg en 8,8% van het aantal m² wvo. De leegstand is hier, in tegenstelling tot veel andere centra, toegenomen. Dit is een indicatie voor matig functioneren en betekent een opgave. Het centrum wordt door bezoekers met een 7,6 wel redelijk goed beoordeeld, maar met name de aanwezigheid van groen scoort laag. Het is nog te veel een ‘koopmachine’ en het niet-dagelijkse winkelaanbod staat onder druk. Van een aantrekkelijk verblijfsgebied en ontmoetingsplek voor heel Woensel is nog geen sprake. Het perspectief is wel kansrijk gezien de ontwikkeling van Stadshart Woensel.

•

In de buurt- en wijkcentra is de leegstand zeer beperkt en veelal onder frictieniveau. Hier is de daling van de leegstand in veel gevallen spectaculair. Dit hangt samen met de populariteit en toename van food gerelateerd aanbod (winkels en horeca) en de expansie van supermarkten (schaalvergroting). Er zijn echter uitzonderingen: Kastelenplein: hier staat 26,9% van de panden leeg en 9,8% van het aantal m² wvo. Dit concentreert zich grotendeels in de passage. De leegstand neemt al jaren fors toe. De bezoeker is ook weinig tevreden en geeft het centrum een 6,5 gemiddeld, met een magere 5,7 voor het winkelaanbod en een 5,6 voor de sfeer en uitstraling. Er ligt een duidelijke opgave voor dit winkelcentrum. Deze opgave wordt dan ook opgepakt in de totale ontwikkeling van Groots Gestel. Vaartbroek: hier staat 10,3% van het aantal panden leeg en 6,8% van het aantal m² wvo. De consument beoordeelt het centrum wel met een 7,5 gemiddeld. Er worden hier netto 1000 woningen toegevoegd wat goed zal zijn voor het winkelcentrum.

•

Op de perifere concentraties en aan de radialen, zoals de Aalsterweg en Leenderweg, is de leegstand gedaald, maar op sommige plekken hardnekkig.

Van bezoek naar belevenis

038

Boodschappen aanbod groeit •

De winkelruimte van het dagelijkse artikelenaanbod is sinds de vorige detailhandelsvisie (eind 2016) met circa 4,5% gestegen. Het aantal dagelijkse winkels is redelijk stabiel gebleven. De verklaring van de groei zit met name in het aspect schaalvergroting. Met name supermarkten zijn in omvang gestegen om in de winkel meer beleving en comfort te bieden. Dit sluit aan bij de landelijke trend.

•

Wat in Eindhoven met name opvalt is de groei van het aantal doelgroep supermarkten en gemakswinkels. Dit zijn winkels die niet beschouwd worden als reguliere grote supermarkten, maar wel groter zijn dan de klassieke bakker of slager. Het zijn winkels die zich vaak in oude supermarktpanden vestigen met een omvang tussen de 300 en 600 m² wvo, gericht op een specifiek assortiment. Denk aan Poolse, Turkse, Marokkaanse of Indiase specialiteiten. Tussen 2016 en 2023 is daarmee een derde ‘tussenliggende’ laag aan dagelijks voorzieningenaanbod ontstaan binnen de detailhandelsstructuur.

•

•

Het aantal levensmiddelenspeciaalzaken neemt iets af, maar blijft in Eindhoven tegen de trend in redelijk stabiel. Met name bakkers, slagers, slijters en viswinkels blijven populair. Speciaalzaken op het gebied van tabak/lectuur, koffie/thee, zoetwaren, kaas en groente/fruit zijn iets gedaald. Ook het aantal drogisterijen is flink gedaald de afgelopen jaren. De groei en/of stabilisatie van het dagelijkse winkelaanbod hangt samen met het succes van de buurt- en wijkcentra. Een compleet boodschappenaanbod met één of twee moderne supermarkten, goede bereikbaarheid en goede parkeermogelijkheden resulteert in economisch goed functionerende winkelgebieden.

…Niet-dagelijks winkelaanbod krimpt •

Vergelijkbaar met elders in Nederland krimpt ook in de gemeente Eindhoven het niet-dagelijkse winkelaanbod. Het aantal niet-dagelijkse winkels is sinds de vorige detailhandelsvisie (eind 2016) gedaald met circa 17% naar inmiddels 749 winkels. De winkelruimte is iets minder sterk gekrompen, namelijk met 9% tot ruim 260.000 m² wvo. Ook hier is sprake geweest van schaalvergroting.

•

In Eindhoven is de krimp het grootst in de sector ‘vrije tijd’. Dit wordt verklaard door het verdwijnen van met name sport- en speelgoedwinkels, mede als gevolg van landelijke faillissementen. Denk aan Perry en Bart Smit. In deze sector is 25% van de winkelruimte verdwenen sinds 2016.

•

Ook de modische sector in Eindhoven heeft last van krimp, namelijk 16% van het aantal winkels en 11% van de winkelruimte. Eindhoven volgt daarmee deels de landelijke trend. Tegelijkertijd weet Eindhoven ook veel nieuwe internationale modeketens aan te trekken, waardoor de krimp, zeker in de binnenstad, minder sterk is dan elders in het land of in middelgrote binnensteden. Door de bovenregionale aantrekkingskracht van de binnenstad is het modisch winkelaanbod bovengemiddeld aanwezig.

•

Opvallend is dat in Eindhoven ook het meer doelgerichte winkelaanbod op het gebied van in/om huis krimpt, met sinds eind 2016 circa 5% van de winkelruimte. Landelijk is in deze sector juist sprake van stabilisatie of soms zelfs groei. Verklaring hiervoor is dat Eindhoven niet echt beschikt over één grote perifere concentratie met dit type aanbod. Inwoners in Eindhoven zijn hiervoor vooral op Meubelplein Ekkersrijt georiënteerd (gemeente Son & Breugel). Eindhoven heeft relatief weinig van dit type winkelaanbod.

•

De krimp van met name het recreatieve winkelaanbod hangt samen met de sterke groei van online bestedingen in deze sectoren. Eindhoven ging in 2021 circa 35% van de recreatieve winkelbestedingen via online, wat vergelijkbaar is met andere grote stedelijke gemeenten in Brabant en de Randstad. Dit aandeel ligt wel iets hoger dan perifere delen van Nederland. Het hoge aandeel online hangt ook samen met de populatie, namelijk een relatief jonge bevolking met ‘drukke’ mensen die kiezen voor gemak en efficiëntie.

Ontwikkeling winkelvloeroppervlak detaihandel en leegstand Eindhoven

Index, basisjaar = 2010 180% 140% 100% 60% 20% ‘10

‘11

‘12

‘13

Leegstand

‘14

‘15

‘16

‘17

‘18

‘19

Dagelijks

‘20

‘21

‘22

‘23

Mode & Luxe

Vrije Tijd In/Om Huis Detailhandel/Overig

Van bezoek naar belevenis

040

•

Detailshandelsaanbod per 1000 inwoners. 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Leegstand

Vrije Tijd

Dagelijks

In/Om Huis

Mode & Luxe

Detailhandel/Overig

Het dagelijks winkelaanbod in Eindhoven functioneert gemiddeld circa 15% onder het landelijk gemiddelde. Dit komt enerzijds doordat Eindhoven relatief veel dagelijks winkelaanbod heeft per 1.000 inwoners en anderzijds door het bovengemiddeld aantal doelgroep supermarkten en speciaalzaken. Dit bijzondere aanbod kan vaak op een lager niveau functioneren dan de reguliere (grotere) supermarken. Dit gaat vaak wel ten koste van de fysieke toegankelijkheid. Het ruime en diverse dagelijkse winkelaanbod is positief voor de consument vanwege de keuzemogelijkheden, maar drukt wel het economisch functioneren vanuit ondernemerschap. Door de forse bevolkingsgroei ontstaat op gemeenteniveau geen extra kwantitatieve behoefte c.q. marktruimte, maar komt vraag en aanbod meer in evenwicht. Op lokaalniveau ontstaat echter op sommige plekken wel kwantitatieve behoefte, met name in de gebieden waar sprake is van substantiële woningbouw en/ of waar de afstand tot boodschappenaanbod relatief groot is. - In Strijp, Stratum en Gestel ontstaat tot 2035 nog enige uitbreidingsbehoefte voor toevoeging van winkelruimte in de dagelijkse sector. Met name op Strijp-S en nieuwe gebiedsontwikkelingen ontstaat een behoefte. - Het Centrum heeft relatief veel dagelijks winkelaanbod, met ook diverse supermarkten. Het aanbod is hier verzadigd en er is geen kwantitatieve behoefte aan toevoeging.

Eindhoven Noord Brabant Nederland

Foto : Jelka van Eijk - Goodday conceptstore

- Woensel is eveneens qua marktruimte verzadigd, met name Woensel-Zuid. In Woensel is ook sprake van een duidelijke en hiërarchische winkelstructuur met buurt- en wijkcentra. - In Tongelre ligt vraag en aanbod redelijk in evenwicht. Uiteraard bestaat op diverse locaties een kwalitatieve behoefte om supermarkten uit te breiden en/ of te moderniseren. Ook kan sprake zijn van een opgave voor relocatie en/of samenvoeging. Het feit dat er geen kwantitatieve behoefte bestaat wil niet zeggen dat geen meters mogen/moeten worden toegevoegd. Het is een indicatie dat weloverwogen omgegaan moet worden met toevoeging van meters, met in acht name van de effecten op de bestaande structuur.

Foto: Jelka van Eijk - Goodday conceptstore

Van bezoek naar belevenis

042

Recreatief winkelaanbod functioneert naar verwachting •

Ruimtebehoefte doelgericht winkelaanbod gaat veranderen

Het recreatieve winkelaanbod functioneert momenteel ruim bovengemiddeld, maar vraag en aanbod zijn naar verwachting in evenwicht. In Eindhoven liggen, bijvoorbeeld in de binnenstad, de huurprijzen fors hoger dan het landelijk gemiddelde. Hierdoor heeft het recreatieve winkelaanbod, dat zich vooral concentreert in de binnenstad, ook een hogere omzet per m² wvo nodig om goed te kunnen functioneren. In 2035 neemt het economisch draagvlak toe door bevolkingsgroei in Eindhoven én de regio. Tegelijkertijd wordt verwacht dat de online bestedingen verder zullen stijgen. Per saldo betekent dit op gemeenteniveau een beperkte kwantitatieve behoefte van dit type winkelaanbod (circa 3.000 m² wvo).

aan doelgericht winkelaanbod in de regio én Eindhoven toeneemt. In Eindhoven is tot 2035 een bandbreedte van circa 2.600-15.500 m² wvo kwantitatieve behoefte berekend. Dit lijkt ogenschijnlijk veel en grof, maar één winkel in deze sector heeft vaak al een omvang van 1.000 m² wvo of meer. In aantal winkels is de uitbreidingsbehoefte daardoor beperkt. Bovendien is regionaal afgesproken de uitbreidingsbehoefte voor doelgericht winkelaanbod primair op te vangen op Meubelplein Ekkersrijt. Desalniettemin blijft er ook voor de gemeente Eindhoven een opgave om lokaal doelgericht winkelaanbod op te vangen. •

Een aparte categorie is auto’s, boten en caravans (ABC). Winkels in deze artikelen behoren tot de perifere c.q. doelgerichte detailhandel, maar zijn veel verspreid door Eindhoven gevestigd. In 2022 is de automotive sector in Eindhoven en regio door BRO geanalyseerd. Uit deze analyse blijkt dat er veel trends spelen die grote invloed hebben op de ruimtevraag. Denk aan de transitie naar elektrisch rijden, de afname van het aantal autobedrijven en –showrooms, toenemende macht van fabrikanten ten koste van ‘tussenhandel’, nieuwe mobiliteitsconcepten zoals deelmobiliteit, schaalvergroting én schaalverkleining. De sector is duidelijk in transitie.

•

In 2022 heeft BRO geadviseerd te kiezen voor de lange termijn boven de korte en middellange termijn. Geaccepteerd moet worden dat de korte en middellange termijn waarschijnlijk weerbarstig gaat zijn vanwege de transitie in de sector. Bestaande bedrijven zullen gaan verdwijnen. Dit is een autonome trend die ook Eindhoven en regio gaat treffen. Door écht te investeren in de toekomst kan Eindhoven zich geheel binnen de ambities verder op kaart zetten als hightech en innovatie stad (en regio), ook op het gebied van mobiliteit en specifiek de automotive sector.

•

In het rapport uit 2022 staan diverse concrete aanbevelingen. Beleidsmatig zijn twee essentiële keuzes geadviseerd. Enerzijds het handhaven van een verspreid aanbod aan automotive om te voorzien in de vraag van inwoners op het gebied van aankopen en reparatie/onderhoud. Anderzijds het behouden van Autowijk als belangrijke cluster voor Eindhoven en de regio. Indien bestaande ruimte vrijkomt, kan dit worden ingezet als schuifruimte om eventuele andere bedrijven in Eindhoven (en regio) te verplaatsen. Hier kan ruimte vrij gemaakt worden op andere locaties verspreid door de stad. Hierdoor ontstaan op deze achterblijvende locaties transformatiekansen.

- Op basis van de historische trend en de verwachting voor de toekomst zal het modische winkelaanbod in Eindhoven blijven krimpen. Dit uit zich waarschijnlijk het meest in de grotere wijk- centra en stadsdeelcentrum WoensXL.. - De binnenstad zal de positie als recreatief winkelcentrum naar verwachting behouden. Er zullen winkels verdwijnen, maar er komen ook nieuwe winkels bij, met een accent op internationale modeketens en merken. Er is geen kwantitatieve behoefte aan uitbreiding van het winkelgebied. - Groei op buurt- en wijkniveau zal vooral liggen in recreatief winkelaanbod dat in het verlengde ligt van de dagelijkse bood-schappen. Denk aan discountmode, zoals Zeeman en Wibra of warenhuizen als Action en Hema. Per saldo wordt hier echter conform de historische trend krimp verwacht. Op basis van de woningbouw en bevolkingsgroei wordt verwacht dat de behoefte Foto 1: Aralys Castillo - Dream Dough Cafe Foto 2: Esther van Kraaij - Siki Foto 3: Hugo Gunnneman - Gunneman Sports

•

Van bezoek naar belevenis

044

- Veel parkeerterreinen voor auto’s hebben achterstallig onderhoud en/of kunnen aantrekkelijker gemaakt worden door bijvoorbeeld groen toe te voegen en/of een betere routing.

Randvoorwaarden parkeren en bereikbaarheid Vanuit de participatie komen duidelijke signalen naar voren rondom parkeren en bereikbaarheid. Los van de hiervoor genoemde aanbod- en leegstandsontwikkelingen, zijn veel buurt- en wijkcentra in Eindhoven aan verbetering toe. Dit zit met name in de kwalitatieve randvoorwaarden niet of niet goed genoeg op orde. Tijdens de schouw en in de participatiegesprekken komt het volgende naar voren: •

In veel buurt- en wijkcentra is weliswaar geïnvesteerd in het super- marktaanbod, maar de algehele uitstraling en samenhang blijft kwalitatief onvoldoende. Denk aan Woenselse Heide, Biarritzplein, Ardechelaan en Vaartbroek. Voor goede voorbeelden wordt vaak verwezen naar goed functionerende en gemoderniseerde centra zoals Boulevard-Zuid.

•

In veel buurt- en wijkcentra is winkelaanbod verdwenen, waarvoor vaak multiculturele en afhaal/bezorg horeca terugkomt. Dit is soms positief, maar slaat ook te vaak door naar ‘te veel van hetzelfde’ en daarmee verlies van kwaliteit en diversiteit.

•

De bereikbaarheid is in veel buurt- en wijkcentra verre van optimaal. Een ingekeerde ligging, zoals de supermarkten aan het Gerretsonplein en de Pagelaan zorgt voor slechte zichtbaarheid. Een slechte of onlogische routing, zoals bij Biarritzplein, Doctor Cuyperslaan of de Haagdijk, draagt niet bij aan gemak. Bovendien zijn er op diverse plekken bushaltes verdwenen, waaronder ook de Haagdijk, waardoor met name ouderen en mensen die minder mobiel zijn

•

Voldoende en kwalitatief goed parkeren is één van de belangrijkste randvoorwaarden voor moderne boodschappencentra. De consument wil in toenemende mate immers gemak en efficiëntie. In veel buurt- en wijkcentra is het parkeren zowel kwantitatief als kwaliteit onvoldoende op orde.

- De parkeercapaciteit voor auto’s is in veel centra onvoldoende. Toename van het supermarktaanbod én woningbouw zorgen voor een nóg hogere parkeerdruk en bij een schaarste aan parkeerplaatsen zorgt dit in diverse situaties tot problemen. Denk aan het Belgiëplein of de Haagdijk. - Betaald parkeren is een middel om te kunnen sturen op de parkeerbehoefte. In dit kader dient niet alleen de belangen van bewoners in acht genomen te worden, maar dient ook goed het belang van het economisch functioneren in ogenschouw genomen te worden. Betaald parkeren is voor bezoekers een drempel en bij gratis parkeren als alternatief in de omgeving wijkt men snel uit naar een alternatief. - Het principe van een ‘eerste uur gratis parkeren’ wordt vaak door mensen geopperd om boodschappenbezoek te blijven stimuleren. Een ‘blauwe zone’ kan hier aan bijdragen, zoals ook succesvol wordt toegepast in bijvoorbeeld Son en Best. Vanwege de vergaande digitalisering van het parkeren in Eindhoven wordt gekeken naar een zeer laagdrempelig tarief voor het eerste half uur. - Fiets parkeren kan in veel gevallen ook beter in zowel capaciteit en/of kwaliteit.

•

Het centrum van Meerhoven is een voorbeeld waar alle randvoorwaarden onvoldoende zijn. Hoewel het aanbod ogenschijnlijk prima is met onder meer drie grote supermarkten, functioneert het winkelgebied matig tot slecht door de slechte bereikbaarheid, ongezellige en sfeerloze uitstraling, de (te) grootste opzet en de algehele samenhang. Inwoners in Meerhoven doen daardoor in grote mate de boodschappen elders in Eindhoven of Veldhoven.

Van bezoek naar belevenis

046

Randvoorwaarden niet goed op orde: schoon, heel en veilig

wat vinden bewoners en bezoekers belangrijk?

1 2

Meer groen. Veel respondenten geven aan dat er meer groen in het centrum moet komen, zoals bomen, planten en groene pleinen. Aantal vermeldingen: 150+

Betere bereikbaarheid en parkeermogelijkheden Er is een sterke wens voor betere bereikbaarheid van het centrum, zowel met de auto als met het openbaar vervoer. Ook wordt vaak genoemd dat parkeerkosten verlaagd of afgeschaft moeten worden. Aantal vermeldingen: 100+

Schoon, heel en veilig zijn aspecten die in elk centrum op orde zouden moeten zijn. Ook dit zijn randvoorwaarden voor vitale centrumgebieden. Uit de analyse blijkt dat deze aspecten in veel centra niet goed op orde zijn. Dit vraagt dus extra aandacht en moet worden aangepakt.

3

Autoverkeer verminderen. Veel respondenten willen het autoverkeer in het centrum verminderen of zelfs helemaal weren, om zo de veiligheid en leefbaarheid te verbeteren. Aantal vermeldingen: 80+

•

•

•

Uit gesprekken met ondernemers en op basis van input van bewoners en bezoekers via het Koopstromenonderzoek 2021 (KSO2021) blijkt dat in veel winkelgebieden sprake is van een onveilige sfeer. Dit uit zicht in verschillende vormen. Denk aan drugscriminaliteit op straat, hangjongeren, overlast van daklozen, gewelddadige overvallen en bedreigingen op straat en in winkels. Er is in sommige gebieden sprake van extreme verhuftering. Uit de rapportcijfers per winkelgebied uit het KSO2021 blijkt dat bijna alle winkelgebieden in Eindhoven relatief slecht scoren op veiligheid, met de Woenselse Markt / Kruisstraat als dieptepunt met een rapportcijfer van 5,5.

4

Meer variatie in het winkelaanbod. Er is een duidelijke vraag naar meer diversiteit in winkels, met minder grote ketens en meer kleine, unieke boetiekjes. Aantal vermeldingen: 70+

De veiligheidssituatie is op sommige plekken inmiddels zo ernstig dat het economisch functioneren van de detailhandel in het geding komt. Winkeliers zijn soms genoodzaakt de winkel eerder te sluiten, omdat het ’s avonds te onveilig is. Ook moet meer personeel worden ingezet om een veilige werkomgeving te blijven creëren. Bezoekers durven ’s avonds niet meer over straat, wat verlies van omzet betekent. Kortom, er bestaat een duidelijk verband tussen veiligheid en economisch functioneren van winkels.

5

Meer horeca en terrassen. Respondenten willen meer horeca-opties en gezellige terrassen in het centrum.

6

Betere fietsinfrastructuur. Er is behoefte aan betere en veiligere fietspaden en meer fietsenstallingen.

Schoon en heel liggen in het verlengde van de veiligheid. Ook deze aspecten scoren in het KSO2021 relatief matig, met wederom de Woenselse Markt / Kruisstraat als dieptepunt met een rapportcijfer van 5,6. Aspecten die door inwoners en bezoekers vaak worden genoemd zijn zwerfafval, verouderde trottoirs, en slechte staat van onderhoud openbare ruimte.

7

Openbare toiletten. Veel mensen geven aan dat er meer openbare toiletten moeten komen in het centrum.

Aantal vermeldingen: 60+

Aantal vermeldingen: 50+

Aantal vermeldingen: 40+

Van bezoek naar belevenis

048

algemene beleidskaders

Van bezoek naar belevenis

050

Omgevingsvisie Eindhoven

•

De gemeente biedt ruimte aan ideeën die zorgen voor meer levendigheid in de wijken. We moedigen kleine bedrijfjes aan en ondersteunen creatieve ondernemers, samen met de verschillende partners die in de wijk actief zijn, zoals woningcorporaties. Bij winkelcentra die worden afgebouwd of herontwikkeld, liggen mogelijkheden om nieuwe functies toe te voegen, zoals maatschappelijke voorzieningen of woningen.

•

De campussen hebben een zakelijke en groene uitstraling, waarbij de gebouwen in een parkachtige omgeving zijn geplaatst. Naast bedrijven is er ruimte voor extra voorzieningen zoals ondersteunende horeca en winkels.

•

Omdat veel werk niet meer zo vervuilend of geluidsintensief is als vroeger, onderzoeken we de mogelijkheden om op de kleinere bedrijventerreinen verschillende functies, zoals werken, wonen en voorzieningen, te combineren. Dit kan door de functies in het gebied te mengen en door elkaar te plaatsen, maar ook door wonen, voorzieningen en werk naast elkaar te programmeren. Hierbij wordt niet gedacht aan dagelijkse detailhandel.

Algemene uitgangspunten in relatie tot de detailhandel •

We werken aan een 15 minutenstad in Eindhoven. Dit betekent dat binnen 15 minuten lopen of fietsen alle basisvoorzieningen bereikbaar zijn met als doel de leefkwaliteit te verhogen, zoals dagelijkse boodschappenvoorzieningen. De Omgevingsvisie van Eindhoven streeft naar een compacte stad waar nabijheid en meervoudig ruimtegebruik het uitgangspunt zijn. waar functies worden gecombineerd en slim gebruik wordt gemaakt van de beschikbare ruimte.

•

Verdichting vindt vooral plaats nabij voorzieningen en het (H)OV zoals in de stads(deel)centra en nabij HOV-assen en knopen. In wijken vindt de verdichting vooral plaats bij de buurt- en wijkcentra.

•

De centrumgebieden zijn gemengde gebieden met een mix van functies zoals wonen, werken, horeca, winkels, voorzieningen en recreatie. Ze hebben een hoge bebouwingsdichtheid, veel nieuwbouwontwikkelingen en een hoogwaardige uitstraling.

•

We zoeken naar slimme en schone oplossingen voor de bevoorrading van winkels. In de wijken werken we samen met bewoners om de balans te vinden tussen bereikbaarheid en leefbaarheid, zoals de ontwikkeling van wijkhubs met aantrekkelijk deelvervoer.

•

Vanwege de groei van de stad worden verspreid over de hele stad basisvoorzieningen toegevoegd. We creëren nabijheid door wonen, werken en voorzieningen op korte afstand van elkaar te plaatsen. De buurt- en wijkcentra zijn logische plekken voor extra basisvoorzieningen. Dit draagt bij aan meer sociale cohesie en inclusieve wijken. Naast basisvoorzieningen streven we naar een goede spreiding van stedelijke en regionale voorzieningen in de stad, bij voorkeur vooral rondom de centrumgebieden, langs HOV-assen en HOV-knooppunten.

Focus op de grotere centrumgebieden In de omgevingsvisie ligt de focus op de grotere centrumgebieden, namelijk het vergrote centrum (met Knoop XL, binnenstad, de Bergen en Emmasingelkwadrant), Stadionkwartier, Strijp-S, Stads-hart Woensel, en het Kastelenplein (Groots Gestel). •

Eindhoven is het centrum van de regio. Het is een sterke en levendige winkelstad met internationale en innovatieve winkel- en horeca- concepten. Dit willen we verder versterken. Het centrum, inclusief het stationsgebied, wordt doorontwikkeld tot een bruisende internationale plek met ruimte voor evenementen en creatieve ondernemers.

•

De binnenstad en Strijp-S worden verder ontwikkeld tot aantrekkelijke plekken om te wonen ontmoeten, leven en werken. Er worden verschillende woningbouwlocaties ontwikkeld en er wordt extra groen en voorzieningen toegevoegd.

•

Het gebied rondom station Eindhoven Centraal verandert van een gebied waar gewerkt en gereisd wordt in een hoogstedelijk centrumgebied met ruimte voor wonen, werken, ontmoeten en verblijven en een hoogwaardige openbare ruimte (Knoop XL). In de komende 20 jaar komen hier 9.000 woningen bij voor ongeveer 16.000 nieuwe inwoners. Het station Eindhoven Centraal ontwikkelt zich naar een multimodaal knooppunt waar overgestapt kan worden op verschillende vormen van duurzaam (openbaar) vervoer. De ontwikkelvisie Fellenoord, vastgesteld in 2021, is de leidraad voor de ontwikkeling van dit gebied. Toevoeging van detailhandel wordt op dit moment niet voorzien in dit gebied, met uitzondering van een supermarkt.

•

Op het voormalige Campinaterrein (een deel van de Kanaalzone Zuid) wordt vanaf 2021 al gebouwd aan een gemengd gebied (de Caai) met wonen, werken, voorzieningen en horeca. De hele Kanaalzone Zuid ondergaat een vergelijkbare ontwikkeling.

Van bezoek naar belevenis

052

De bestaande functie bedrijven verandert in een gemengd gebied met ongeveer 2.000 woningen, werkplekken en voorzieningen. De visieontwikkeling voor het gehele gebied gebeurt in overleg met belanghebbenden. •

Winkelcentrum WoensXL verandert van een gebied met vooral winkels naar een levendig stadsdeelcentrum met een mix van winkels, woningen, voorzieningen, horeca en recreatie. Hét Stads-hart voor heel Woensel. In de openbare ruimte komt meer ruimte voor groen en water. Het gebied wordt vooral ingericht voor de voetganger en de fiets. Er worden ongeveer 3.000 woningen gebouwd. De ontwikkelvisie Woensel, vastgesteld in 2022, vormt de basis voor verdere ontwikkeling.

•

Het Kastelenplein (Groots Gestel) ligt aan de toekomstige HOV4 as en maakt onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling ontwikkelas ZuidWest. Het gebied ontwikkelt zich tot een hoogstedelijk gebied met een mix van wonen, werken, winkels, horeca en voorzieningen. Er worden minimaal 800 woningen toegevoegd. De eind 2024 vastgestelde gebiedsvisie Groots gestel vormt de basis voor de verdere ontwikkeling.

•

In de Woondeal is Woensel Zuid benoemd als gebied voor integrale stedelijke vernieuwing. We werken in het (deel)gebied van de Woenselse Markt; Van Brakelstraat, Kloosterdreef, Trompstraat en Kortenaerstraat aan een toekomstbestendige, duurzame, leefbare, veilige en prettige plek om te wonen en werken. Dit doen we door het verbeteren van de woon- en bedrijfskwaliteit door middel van sloop-nieuwbouw, transformatie en renovatie. En door het bouwen van woningen en appartementen om de inwonersgroei op te vangen.

Eindhoven is het centrum van de regio

Detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven De gemeente Eindhoven is onderdeel van de Metropoolregio Eindhoven (MRE). Deze regio heeft een vigerende detailhandelsvisie uit 2015. In 2023 is de detailhandelsvisie voor de subregio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) geactualiseerd, genaamd “Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven, van kwantiteit naar kwaliteit” (BRO, 2023). Hieruit volgen de volgende beleidsuitgangspunten. •

Supermarkten en overig boodschappenaanbod dient geconcentreerd te worden in centrumgebieden vanwege combinatiebezoek. Herstructurering, relocatie en/of kleinschalige gemakswinkels (maximaal 250 m² wvo) behoren tot de mogelijkheden. Dit dient in lokaal beleid nader uitgewerkt te worden.

•

Afhalen en bezorgen zijn steeds dominantere activiteiten binnen de detailhandel en horeca. Vanuit de subregio gelden hiervoor duidelijke regels en uitgangspunten. Wat betreft afhalen wordt dit zoveel mogelijk geconcentreerd in winkelgebieden om combinatiebezoeken te stimuleren. Onevenredige effecten van de bezorgeconomie worden ingeperkt. •

Concentratie van winkels in centra blijft een belangrijk uitgangspunt, evenals het inzetten op compacte winkelgebieden.

•

Meubelplein Ekkersrijt is/blijft de belangrijkste regionale aankooplocatie in het thema ‘in/om het huis’ en krijgt de ruimte om kwantitatief en kwalitatief te versterken.

•

De rol van de Regionale Adviescommissie Detailhandel (RACD) wordt uitgebouwd van naast een toetsingscommissie ook naar een onafhankelijke kennispartner en klankbord voor detailhandel gerelateerde vragen en ontwikkelingen.

•

In de regio zijn ambities uitgesproken in het kader van de uitvoering. Denk bijvoorbeeld aan het saneren van verborgen/ongewenste plancapaciteit voor detailhandel.

Van bezoek naar belevenis

054

De volgende uitgangspunten uit het beleid van 2016 blijven overeind staan: •

Concentratie van detailhandel in centra: Door winkels te concentreren profiteren ondernemers van synergievoordelen wat goed is voor het economisch functioneren. De consument ervaart gemak en efficiëntie en kan winkels en andere voorzieningen combineren. Ook mobiliteit wordt geclusterd.

•

Innovatie en vernieuwing faciliteren: We staan positief tegenover innovatie en vernieuwing. Dit is noodzakelijk om relevant te blijven. Er zit echter een grens aan kwantitatieve groei aan meters, de vernieuwing en innovatie moet vooral in kwalitatieve zin bereikt worden. Binnen concentratiegebieden krijgen ondernemers volop de ruimte.

•

Compacte centrumgebieden: We streven naar compacte centrumgebieden. Dit betekent dat winkels, horeca en andere publieksgerichte voorzieningen zoveel mogelijk aaneengesloten moeten vestigen, zodat een bruisende plint ontstaat. Onderbrekingen in de plint met niet-publieksfuncties is niet gewenst. Een ‘gatenkaasstructuur’ dient voorkomen te worden.

Foto : Rob Schaik - Primera

We streven naar nieuwe detailhandel op kansrijke plekken

Beleidskaders detailhandel gemeente Eindhoven

•

Complete centrumgebieden: We streven naar complete centrumgebieden, binnen het profiel en de verzorgingsfunctie per centrum. Dit kan gaan over verder versterken en/of verbreden van de keuzemogelijkheden binnen het boodschappenprofiel tot aan het verbreden van de functiemix van de binnenstad. De verandering van de stad vraagt om het meer dynamisch benaderen van deze gebieden. Gezamenlijk met het Team Transformatie zal er eens per twee jaar worden gekeken naar de status van de centrumgebieden.

•

Blurring en branchevervaging faciliteren: We willen ondernemers optimaal de ruimte geven om te kunnen ondernemen en nieuwe bijzondere concepten te realiseren. Blurring is toegestaan, mits binnen de kaders van de Alcoholwet. Branchevervaging is wenselijk, mits passend binnen het profiel en de branchering van het centrumgebied. De perifere concentraties behouden hierin beperkingen.

Van bezoek naar belevenis

056

•

Reduceren plancapaciteit detailhandel: We streven naar nieuwe detailhandel op kansrijke plekken waar ook daadwerkelijk behoefte ontstaat. Kansarme plekken voor winkels of plekken waar winkels niet meer gewenst zijn worden juridisch op termijn gesaneerd met als doel ongewenste structuureffecten te voorkomen. Transformatie naar andere voorzieningen, bijvoorbeeld maatschappelijke functies wordt hier gestimuleerd.

•

Maatwerk voor specifieke vormen van detailhandel: Hoewel concentratie van detailhandel in centra een belangrijk uitgangspunt blijft, zien we ook de meerwaarde van meer spreiding en versnippering van specifiek winkelaanbod. Dit is goed voor lokaal ondernemerschap en kan positief effect hebben op de leefbaarheid. Het draagt bovendien bij het 15-minutenstadprincipe. Deze uitzonderingen gelden voor volumineuze vormen van detailhandel, zoals winkels in haarden/kachels, tegels, auto’s, boten, caravans of zonwering. Ook geldt het voor ondergeschikte detailhandel bij bedrijven, detailhandel bij trafficlocaties en voor detailhandel op beeldbepalende locaties, zoals hoekpanden.

•

Promotiestandplaatsen: In de gemeente Eindhoven hebben we één promotiestandplaats aan het 18 Septemberplein, die organisaties de kans biedt om hun producten en diensten aan te bieden. Bij het verlenen van vergunningen voor deze standplaats zullen we de tarieven herzien en de impact van de promotie op de nabijgelegen detailhandel in overweging nemen. We streven ernaar om een evenwicht te creëren tussen promotionele activiteiten en de ondersteuning van lokale winkeliers. Daarnaast houden we rekening met factoren zoals het schoonhouden van de stad, de gezondheid van onze inwoners en duurzaamheid. Standplaatsgebruikers zijn verantwoordelijk voor het onderhouden van hun omgeving en het naleven van onze richtlijnen voor afvalbeheer.

Van bezoek naar belevenis

058

Foto : kledingwinkel Walther

Beleid op onderdelen

Van bezoek naar belevenis

060

de detailhandel structuur

buurt en wijkcentra

Het doel van een detailhandelsstructuur is ten eerste het borgen van concentratie van voorzieningen in centra, zodat ondernemers van elkaars aantrekkingskracht kunnen profiteren en consumenten makkelijk combinatiebezoeken maken. Bovendien worden mobiliteitsstromen geconcentreerd. Dit is een win-win voor iedereen en draagt bij aan efficiënt ruimtegebruik. Eindhoven heeft te maken met een bestaande detailhandelsstructuur met een centrum, een stadsdeelcentrum, perifere concentraties en diverse buurt- en wijkcentra. Buiten deze winkelgebieden is ook nog sprake van solitaire c.q. verspreide bewinkeling. Hoewel dit in principe niet wenselijk is, vervullen deze winkels toch vaak een rol in de lokale consumentenverzorging en economie. Maatwerk blijft voor specifieke vormen van detailhandel altijd mogelijk.

Het grote verschil tussen een buurtcentrum en wijkcentrum is de aantrekkingskracht. Bij twee (vaak) complementaire supermarkten (fullservice en discount) is per definitie sprake van een wijkverzorgende functie. Opgemerkt moet worden dat discounters vanwege de aard per definitie meer een wijkfunctie hebben dan een buurtfunctie. Moderne supermarkten kunnen op buurtniveau niet altijd goed functioneren. Hoewel in de regel circa 5.000 inwoners voldoende is, hangt het perspectief af van de omgevingscontext, zoals de ligging, bereikbaarheid, parkeermogelijkheden en concurrentie.

In dit detailhandelsbeleid is de wenselijke structuur neergezet, met per winkelgebied het beoogde profiel en de verzorgingsfunctie. Met name op buurt- en wijkniveau is veelal de vraag of sprake is van een buurtcentrum of wijkcentrum. En wat is het verschil? En hoe relevant is dit verschil? In de onderstaande figuur is op basis van trends, ontwikkelingen en benchmarkgegevens uit heel Nederland een indicatie gegeven van de samenstelling en voorwaarden van drie verschillende typen winkelgebieden, namelijk wijkcentrum groot, wijkcentrum klein en buurtcentrum. Deze uitgangspunten kunnen als indicatief kader worden gebruikt bij toetsing en/of programmering van dergelijke winkelgebieden. Uiteraard is de praktijk weerbarstig en zal nooit exact de samenstelling worden bereikt conform onderstaande infographic.

structuur winkelgebieden

Grofmazig

Buurt- en wijkcentra zijn naast winkelgebieden ook steeds meer lokale hubs waar meerdere activiteiten en functies samenkomen. De sociale ontmoetingsfunctie is van essentieel belang voor de leefbaarheid. Hoewel de winkelfunctie in veel gevallen dominant zal blijven, neemt het belang van diensten, services en maatschappelijke voorzieningen in buurt- en wijkcentra toe. Hoewel de auto in Eindhoven steeds meer plaats maakt voor fietsers, voetgangers en openbaar vervoer, blijft de auto met name buiten de Ring van belang voor de buurt- en wijkcentra. Zeker voor wijk- en stadsdeelcentra met een groter verzorgingsgebied geldt dat parkeren en bereikbaarheid belangrijke voorwaarden zijn voor goed functionerend winkelaanbod.

Ideale situatie

Fijnmazig

Grootschalig middelmatig kleinschalig verbindingen

Van bezoek naar belevenis

062

Karakteristieken

Buurtcentrum

Wijkcentrum klein

Wijkcentrum groot

Benodigde aantal inwoners:

7.500 inwoners

20.000 inwoners

30.000 inwoners

Verzorgingsfunctie:

Buurtverzorgende verzorgingsfunctie

Wijkverzorgende verzorgingsfunctie

Wijkoverstijgende verzorgingsfunctie

Locatie:

Gelegen in het hart van de buurt

Gelegen in het hart van de wijk

In de buurt van een doorgaande weg die in verbinding staan met de omliggende buurten.

Gemiddelde reistijd per fiets:

Ca. 3 minuten

Ca.5 minuten

Ca. 10 minuten

Bezoekfrequentie:

Meerdere keren per week

Enkele keren per week

Enkele keren per week

Verblijfstijd:

Ca. 20 minuten

Ca. 30 minuten

Ca, 40 minuten

0%

100% 20%

30%

te voet

fiets

0%

50% auto

15% ov 2000

250

0

10 4

2

3

supermarkt overig dagelijks aanbod overig niet dagelijks aanbod overig

60% fiets

auto

ov

1000

750

0 5

5

63% fiets

auto

ov 9000

1400

20 8

25%

0

1000

supermarkt overig dagelijks aanbod overig niet dagelijks aanbod overig

2

100%

te voet 6000

3000

0% 10%

0

250

supermarkt overig dagelijks aanbod overig niet dagelijks aanbod overig

1

25%

te voet

0 1400

100%

2500

750

2500

supermarkt overig dagelijks aanbod overig niet dagelijks aanbod overig 0 2

40 8

15

15

supermarkt overig dagelijks aanbod overig niet dagelijks aanbod overig

supermarkt overig dagelijks aanbod overig niet dagelijks aanbod overig

De supermarkt is een belangrijke trekker voor het buurtcentrum. Het overige aanbod bestaat uit enkel overig aanbod zoals een bakkerij, slagerij, kapper of cafetaria. Nabijheid tot essentieel om van het combinatiebezoek te profiteren.

Het wijkcentrum klein beschikt over twee supermarkten met een moderne toekomstbestendige omvang. Boodschappen doen blijft een belangrijjk bezoekmotief. Daarnaast is er ook ander aanbod gevestigd dat voornamelijk in het verlengde van het boodschappen doen ligt. Denk ook aan warenhuizen zoals Hema en Action en discount mode zoals Wibra en Zeeman.

Het wijkcentrum groot heeft een belangrijke functie als hart van de wijk. Het aandeel niet-dagelijkse winkels en overige functies ligt een stuk hoger. Deze diversiteit resulteert in een langere verblijfstijd. Verder trekt het wijkcentrum meer bezoekers uit een groter verzorgingsgebied.

Auto: 75 parkeerplaatsten - Norm 3,0 per 100m² bvo

Auto: 200 parkeerplaatsten - Norm 3,5 per 100m² bvo

Auto: 440 parkeerplaatsten - Norm 5,0 per 100m² bvo

Fiets: 60parkeerplaatsten - Norm 2,5 per 100m² bvo

Fiets: 215 parkeerplaatsten - Norm 3,0 per 100m² bvo

Fiets: 380 parkeerplaatsten - Norm 3,5 per 100m² bvo

Indicatie programma en randvoorwaarden toekomstbestendig wijk- en buurtcentrum

Van bezoek naar belevenis

064

SUPERMARKTEN Definitie supermarkt Een groot deel van de detailhandelsstructuur wordt bepaald door supermarkten. Om die reden wordt in veel gevallen specifiek gestuurd op locaties en maatvoering, om te voorkomen dat structuur verstorende effecten ontstaan. Omdat er in de praktijk veel onduidelijkheid bestaat over de exacte definitie van een supermarkt is deze hier vastgelegd. •

•

•

•

Levensmiddelen speciaalzaken en drogisterijen: dit zijn de dagelijkse speciaalzaken, zoals de bakker, slager, groenteboer en drogist. Deze winkels zijn vaak kleinschalig tot 250 m² wvo. Doelgroep- en gemakswinkels: deze categorie is met name de laatste jaren sterk gegroeid in Eindhoven. Het betreft vooral de multiculturele supermarkten, zoals Poolse, Marokkaanse, Turkse, Indiase en Aziatische zaken. Ook gemakswinkels in specifieke niches en voor specifieke doelgroepen behoren tot deze categorie, zoals Ekoplaza met biologische producten en ‘to go’ en gemak formules van bijvoorbeeld Albert Heijn en Spar. De omvang van dit soort winkels varieert tussen de 250 en 600 m² wvo. Reguliere (moderne) supermarkten: winkels van 600 tot 2.000 m² wvo zijn volgens dit beleid ‘supermarkten’ of ‘reguliere supermarkten’. De meeste nieuwe moderne supermarkten zijn circa 1.400 tot 1.600 m² wvo groot. Schaalvergroting zal voor deze supermarkten ook de komende jaren nog steeds belangrijk blijven om de consument steeds meer beleving en toegevoegde waarde te bieden. Foodmarkt en XL supermarkt: supermarkten die groter zijn dan 2.000 m² wvo bieden vaak (nog) meer foodbeleving in winkels met live koken, demonstraties en ter plekke nuttigen. Deze hebben een wijkoverstijgende verzorgingsfunctie en staan daardoor aan de top van de boodschappenpiramide.

Piramide van boodschappenaanbod Foodmarkt en XL supermarkt: > 2.000 m² wvo

Reguliere supermarkten 600 tot 2.000 m² wvo

Doelgroep- en gemakswinkels 250 tot 600 m² wvo

levensmiddelen, speciaalzaken en drogisterijen < 250 m² wvo

Van bezoek naar belevenis

066

Krimpen om te kunnen groeien Uit de analyse blijkt dat er in Eindhoven momenteel sprake is van overaanbod in de dagelijkse sector. Dit betekent dat er te veel supermarktmeters zijn. De forse bevolkingsgroei maakt dit deels goed, maar veel uitbreidingsruimte is er ook in de toekomst niet. Daar komt bij dat met name de laatste jaren sprake is van een daling van de volumeomzet in supermarkten. Bovendien zijn de kosten sterk gestegen. Decennia van groei en winstoptimalisatie in supermarktland lijken voorbij. Beleidsmatig betekent dit dat terughoudendheid op z’n plaats is met betrekking tot toevoeging van nieuwe supermarkten en uitbreiding van de supermarktmeters. Tegelijkertijd is geconstateerd dat binnen de bestaande detailhandelsstructuur op verschillende plekken opgaven zijn om het supermarktaanbod te moderniseren. Diverse supermarkten zijn te klein, hebben geen optimaal bereikbaarheid en/ of hebben een parkeertekort. Supermarktorganisaties zullen de komende jaren bestaande locaties heroverwegen. De keuze om de bestaande locatie te optimaliseren, te verplaatsen, de winkel te sluiten of niks te doen hangt samen met trends en de keuzes die we met dit beleid maken. Uitgangspunt van dit beleid is het faciliteren van een fijnmazige, moderne en complete boodschappenstructuur voor onze inwoners. Supermarkten vervullen hierin een belangrijke trekkersrol.

Als het goed gaat met de supermarkten, kunnen andere ondernemers in de buurt- en wijkcentra hiervan profiteren. Dit is goed voor de leefbaarheid. Om supermarkten op gewenste locaties in de detailhandelsstructuur de mogelijkheid te geven te innoveren en te moderniseren, moet op andere (minder gewenste) plekken krimp ontstaan. Dit betekent dat er op termijn idealiter minder reguliere supermarkten en supermarktmeters aanwezig zijn, maar dat de supermarkten die over blijven iets groter, moderner en beter bereikbaar zijn. Per saldo is dit beter voor de consument én het economisch functioneren van supermarkten.

Bij dit beleidsprincipe spelen diverse overwegingen: •

Winkels in de dagelijkse sector horen thuis in de tot de hoofdstructuur behorende winkelgebieden. Concentratie is uitgangspunt 1.

•

Bij gebiedsontwikkelingen buiten de centrumgebieden voegen we geen nieuwe solitaire supermarkten toe.

•

Nieuwe foodmarkten en XL supermarkten vanaf 2.000 m² wvo zijn niet gewenst, in verband met de wijkoverstijgende functie.

•

Via het omgevingsplan willen we meer regie op de locaties van supermarkten (> 600 m² wvo), door deze specifiek aan te duiden en niet langer onderdeel te laten zijn van ‘algemene detailhandel’ of een ‘gemengde bestemming’. Op veel plekken gebeurt dit al, maar op sommige plekken ook nog niet. Reden hiervoor is dat supermarkten bepalend zijn voor de buurt- en wijkstructuur. Als supermarkten zich vestigen op ongewenste plekken kan dat in structuur verstorend werken. Dat willen we voorkomen.

•

Doelgroep- en gemakswinkels (250 – 600 m² wvo) zijn kleiner dan reguliere moderne supermarkten en kunnen vaak de functie van de reguliere supermarkt (deels) overnemen in kleinere buurtcentra. Ook zijn het soms grotere speciaalzaken. Met de verdere groei van het aantal nationaliteiten in Eindhoven is het voorstelbaar dat de behoefte aan meer diversiteit in het dagelijkse voorzieningenaanbod wenselijk is. Doelgroep- en gemakswinkels kunnen hierop inspelen. Uitgangspunt is dat we in het omgevingsplan niet specifiek sturen op deze winkels. Deze zijn, vergelijkbaar met levensmiddelen speciaalzaken en drogisterijen (< 250 m² wvo) onderdeel van de brancheringsruimte die bestaat binnen boodschappencentra. Er is een gedeelde verantwoordelijkheid met de vastgoedeigenaren dat in centrumgebieden sprake blijft van een goede functiemix.

•

We streven naar een goede balans tussen een fijn- en grofmazige structuur. Dit betekent dat op sommige plekken relocatie en/of herstructurering in beeld kan komen. Dit is op voorhand in beleid niet goed te voorspellen. Initiatieven voor relocatie en/of herstructurering worden individueel op waarde getoetst en vraagt om maatwerk.

•

Sommige winkelgebieden hebben ten opzichte van het draagvlak en het verzorgingsgebied te veel supermarktmeters. Hierdoor is vaak sprake van wijkoverstijgende effecten, wat druk zet op mobiliteit en parkeren. Ook brengt het in sommige situaties de detailhandelsstructuur uit balans. Voor sommige winkelgebieden zijn keuzes gemaakt om het supermarktaanbod terug te dringen om de balans in de detailhandelsstructuur te herstellen.

Van bezoek naar belevenis

068

•

We vinden innovatie en vernieuwing binnen supermarkten van belang om te blijven voorzien in de behoefte van onze inwoners. Denk aan het optimaliseren van de winkelinrichting met bredere gangpaden, meer serviceruimte en een moderner concept. Beperkte schaalvergroting, en dus toevoeging van winkelmeters, kan bijdragen aan vernieuwing en meer kwaliteit.

•

Waar mogelijk zetten we in op verbetering van de kwaliteit van de parkeervoorzieningen en bereikbaarheid, omdat dit één van de belangrijkste randvoorwaarden zijn voor goed functionerende supermarkten en boodschappencentra.

•

Feitelijke krimp kunnen we niet afdwingen. We gaan geen bestaande ondernemers dwingen te stoppen. Wél gaan we actief aan de slag om de juridische (onbenutte en benutte) plancapaciteit voor supermarkten beter te reguleren en waar mogelijk en wenselijk te saneren. Dit bereiken we door aanpassing van het omgevingsplan.

•

De toekomst blijft altijd onzeker. We vinden het belangrijk initiatieven op waarde te schatten. Dit betekent dat er in specifieke situaties mogelijkheden zijn voor maatwerk. Hiervoor verwijzen we naar de maatwerkvoorwaarden zoals vastgelegd in de regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven (zie kader hierna).

Afwegingskader maatwerk Het SGE en de gemeente Eindhoven faciliteren geen solitaire supermarkten. Alleen onder specifieke voorwaarden is het faciliteren van dagelijkse winkels mogelijk buiten centrumgebieden. Een harde eis is dat het een kleinschalig concept betreft met een maximale maat tot 250 m² wvo. Daarnaast dient te worden voldaan aan minimaal drie van de volgende kwalitatieve criteria. • • • • • •

• Het betreft een hoog stedelijk gebied; • Er is substantiële woningbouw in de directe omgeving voorzien; • Er is voldoende (toekomstig) draagvlak (behoefte); • Het voorziet in de leefbaarheid/nabijheid in een buurt/wijk; • Het is niet inpasbaar in centra in hetzelfde verzorgingsgebied; • De ruimtelijke effecten zijn aanvaardbaar.

Maatwerkgevallen moeten altijd worden afgewogen binnen het SGE. Om de regio objectief van input te voorzien, dient bij maatwerksituaties op basis van onderzoeken en stukken altijd advies gevraagd te worden van de RACD, zoals de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Radialen De radialen Aalsterweg, Leenderweg, Geldropseweg, Hoogstraat en Boschdijk zijn bijzondere elementen in de voorzieningenstructuur. Deze straten zijn historisch gezien de aanloopstraten richting het centrum met een mix van publieksgerichte voorzieningen. Hoewel het aanbodprofiel per straat wisselt hebben ze gemeen dat voorzieningen vaak doelgericht worden bezocht door het mobiliteitsprofiel van de straat. Er is veel aanloop en je kan je auto makkelijk aan de straat parkeren (kort). Dit zijn duidelijke kwaliteiten waar specifiek (doelgericht) winkelaanbod van profiteert. Een ander kenmerk van de radialen is het hoge aandeel zelfstandige ondernemers. De huurprijzen liggen hier lager, waardoor nieuwe concepten en zelfstandige ondernemers een plek kunnen vinden. De broedplaatsen voor creatief en ondernemend Eindhoven. Deze unieke kwaliteiten, de ‘charme’ en publieksfunctie van de radialen willen we graag behouden. Transformatie naar ‘gesloten’ publieksfuncties, zoals wonen in de plint, is niet wenselijk. Herinvulling van winkelpanden met andere publieksfuncties die bijdragen aan een levendige en aantrekkelijke plint zijn uiteraard wel gewenst.

Perifere detailhandel Branche afbakening perifere detailhandel De oorsprong van perifere detailhandel (PDV) is gelegen in de aard en omvang van de artikelen. Winkels die vanwege de aard en omvang van de artikelen een groot oppervlak nodig hebben, krijgen de ruimte in de daarvoor benoemde perifere concentraties. In de reguliere winkelgebieden zijn deze type winkels niet of nauwelijks inpasbaar. Deze type winkels worden ook wel ‘volumineuze detailhandel’ genoemd. Conform de regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven en Eindhovens beleid bestaat dit uit: • • • • •

Auto’s, boten, caravans (ABC) en aanverwante artikelen; Woonwinkels, zoals meubel- en keukenzaken; Doe-het-zelfzaken, zoals bouwmarkten; Tuinartikelenzaken en tuincentra; Overige vormen in volumineuze artikelen, zoals haarden, zwembaden, aanhangwagens, zonwering, tegels, etc.

De afwegingskaders zijn bedoeld als handvat voor regionale en/of lokale keuzes. Afwegingskaders zijn geen (juridisch) basis voor initiatiefnemers om een ontwikkeling af te dwingen/mogelijk te maken. Bijvoorbeeld door te beroepen op het feit dat voldaan wordt aan één of meerdere voorwaarden.

Van bezoek naar belevenis

070

Ruimtebehoefte perifere detailhandel neemt toe De ruimtebehoefte aan perifere detailhandel zal in Eindhoven en de regio de komende jaren alleen maar toe nemen als gevolg van de forse bevolkingsgroei. Perifere detailhandel voorziet ook nadrukkelijk in een kwalitatieve behoefte, aangezien alle nieuwe woningen die gebouwd gaan worden ook moeten worden ingericht. Detailhandel dat zicht richt op ‘in/om het huis’ is daarvoor belangrijk. Inwoners zijn onder meer aangewezen op meubelzaken, bouwmarkten en tuincentra. In Eindhoven is de extra ruimtebehoefte voor doelgericht winkelaanbod berekend op 2.600 tot 15.500 m² wvo tot 2035. Eindhovense perifere concentratiegebieden Vanwege de vele ruimteclaims in Eindhoven kiezen we er niet voor extra ruimte te reserveren voor lokale perifere detailhandel. Perifere detailhandel op bedrijventerreinen is in principe niet gewenst om deze ‘zuiver’ te houden. Er is immers ook een grote behoefte aan bedrijven. Wel kiezen we er voor de bestaande perifere concentraties te behouden voor perifere detailhandel. In de gemeente Eindhoven zijn momenteel de volgende gebieden gereserveerd voor perifere detailhandel van volumineuze aard. Deze gebieden hebben primair een lokale tot beperkt regionale verzorgingsfunctie. • • •

Legenda Perifere detailhandel concentratie Perifere detailhandelsstructuur Stedelijk Gebied Eindhoven

Koopcentrum De Hurk; Kanaaldijk; Bisschop Bekkerslaan.

Deze locaties willen we ook voor de komende jaren behouden voor primair perifere detailhandel. De contouren van deze locaties zijn beleidsmatig vastgelegd. Binnen deze contouren is uitbreiding en/of modernisering binnen de branchering van het profiel van de locatie mogelijk (zie hoofdstuk 6). Een intensivering van het ruimtegebruik wordt aangemoedigd en gestimuleerd. Transformatie van deze locaties naar woon- en/of werkfuncties is niet gewenst, omdat ook de perifere detailhandel in een belangrijke behoefte van inwoners voorziet. Binnen de regio is de keuze gemaakt Meubelboulevard Ekkersrijt zowel kwantitatief als kwalitatief uit te breiden. Een groot deel van de extra ruimtebehoefte die ontstaat in Eindhoven kan in de uitbreiding van Meubelplein Ekkersrijt worden opgevangen. Met name formules met een (boven) regionale aantrekkingskracht zijn hier denkbaar. Branchevervaging voorkomen Binnen de perifere concentraties in de gemeente Eindhoven handhaven we het beleid van strikte branchering binnen de hiervoor genoemde branches. Deze brancheringsbeperking blijft noodzakelijk om de complementariteit met de reguliere winkelgebieden te borgen en daarmee leegstand te voorkomen. We sluiten aan bij het regionaal detailhandelsbeleid, het winkelgedrag van de consument en creëren daarmee helderheid in de detailhandelsstructuur.

Voor perifere detailhandel van volumineuze aard leggen we geen aanvullende maatvoeringsbeperking op, omdat via branchebeperking de complementariteit voldoende is geborgd. Grootschalige detailhandel (GDV) in niet-volumineuze branches, zoals supermarkten, sport, dierenartikelen en speelgoed zijn niet wenselijk op perifere concentraties in Eindhoven.

Van bezoek naar belevenis

072

Wel meer mogelijkheden binnen definitie perifere detailhandel Het oude gemeentelijke detailhandelsbeleid maakte onderscheid in branchering tussen de perifere concentraties. We kiezen ervoor om de brancheringsmogelijkheden voor Koopcentrum De Hurk, Kanaaldijk en Bisschop Bekkerslaan gelijk te trekken op alle mogelijkheden binnen de hiervoor genoemde definitie van perifere detailhandel. Het omgevingsplan wordt hiervoor op termijn aangepast. Maatwerk blijft mogelijk, maar in principe niet op bedrijventerreinen Voor sommige winkels geldt dat ze dusdanig doelgericht bezocht worden of een dusdanige ruimtevraag hebben dat clustering geen meerwaarde biedt of simpelweg qua ruimte niet mogelijk is. In uitzonderlijke gevallen kunnen dergelijke zaken, mits passend binnen gestelde randvoorwaarden, zich daarom vestigen op bepaalde locaties buiten de hoofdstructuur van perifere detailhandelsclusters. Voorbeelden zijn zadelmakerijen, bedrijven in kachels/haarden, bedrijven in tuinhuisjes, bedrijven in sauna’s/zwembaden, etc. Ook geldt dat voor zeer grootschalige detailhandelsconcepten van volumineuze aard in uitzonderlijke situaties denkbaar zijn buiten de hoofdstructuur, zoals tuincentra. In de regionale detailhandelsvisie is het volgende afwegingskader opgenomen.

Specifiek voor Eindhoven geldt aanvullend dat zeer terughoudend wordt omgegaan met het faciliteren van detailhandelsactiviteiten op bedrijventerreinen, in verband met het beleidsmatige uitgangspunt dat bedrijventerreinen primair bedrijven moeten faciliteren (zonder consument aantrekkende werking).

Afwegingskader ondergeschikte detailhandel bij bedrijven Indien een locatie voldoet aan meerdere criteria zou een vestiging wenselijk kunnen zijn. • • • • •

De detailhandelscomponent betreft verkoop in laagfrequente en doelgerichte artikelen; Een groot deel van het bedrijf betreft productieactiviteiten, zoals bijvoorbeeld reparatie, renovatie, op maat maken, klantgericht maatwerk, etc. Levering is voor een groot deel business-to-business; Een deel van het bedrijf betreft opslag voor productieactiviteiten; Het totale bedrijfsconcept (mix) is niet geschikt voor de reguliere centra op basis van de aard, omvang en samenstelling.

Het bedrijf leidt niet tot onaanvaardbare effecten op de reguliere centra en de detailhandelsstructuur, de consumentenverzorging en de leegstand. De afwegingskaders zijn bedoeld als handvat voor regionale en/of lokale keuzes. Afwegingskaders zijn geen (juridisch) basis voor initiatiefnemers om een ontwikkeling af te dwingen/mogelijk te maken. Bijvoorbeeld door te beroepen op het feit dat voldaan wordt aan één of meerdere voorwaarden.

Van bezoek naar belevenis

074

Automotive concentreren en behouden Specifiek voor detailhandel op het gebied van automotive en aanverwante vormen kiezen we mede op basis van het BRO advies uit 2022 voor behoud van concentratie op daarvoor aangewezen plekken. • • •

Autowijk; Kapelbeemd; Boschdijk.

De concentraties Autowijk, Kapelbeemd en Boschdijk behouden een specifiekere branchering, omdat deze concentraties uitsluitend gericht zijn op automotive en mobiliteit. Dit betekent dat detailhandel in de categorie auto’s, boten, caravans (ABC) is toegestaan, evenals detailhandel dat in het verlengde hiervan ligt, zoals winkels in automaterialen, bandenspeciaalzaken, etc. Deze locaties hebben de mogelijkheid om het mobiliteitsprofiel verder te verbreden. In de geest van het regionale detailhandelsbeleid en de gemeentelijke Omgevingsvisie staan we positief tegenover initiatieven die bijdragen aan het stimuleren van langzaam verkeer, zoals (elektrische) fietsen. Een grootschalige rijwielzaak in combinatie met dienstverlening en een mobiliteitshub is denkbaar. Tot en met 2030 blijven wij vasthouden aan het beleid om de Autowijk primair te behouden voor de automotive-sector, zoals ook eerder vastgelegd in de Regionale Detailhandelsvisie SGE. Dit sluit aan bij de conclusies van de BRO-analyse uit 2022 en het daarop gevolgde collegebesluit uit 2023, waarin is vastgesteld dat er in Eindhoven voldoende ruimte moet blijven voor automotivegerelateerde functies. De drie bestaande locaties spelen hierin een cruciale rol als opvanglocaties en moeten overwegend behouden blijven om in de toekomstige vraag te kunnen voorzien.

Tegelijkertijd erkennen wij dat de automotive-sector in transitie is en dat ontwikkelingen in mobiliteit, elektrificatie en stedelijke dynamiek op termijn andere behoeften kunnen creëren. Daarom wordt een mogelijke transformatie van deze gebieden naar andere functies niet uitgesloten, mits deze aansluit bij toekomstige stedelijke ontwikkelingen en maatschappelijke behoeften. Indien vrijkomende ruimte binnen deze zones wordt ingezet voor transformatie, zal dit integraal worden bekeken in het programma Werklocaties.

Aanbod automotivesector gemeente Eindhoven (bron: Lisa, Locatus, bewerking BRO, 2022)

Legenda Autosloperij Carparts Caravans/Aanh Autodealer Autoruiten Autoschade Garagebedr Motorfietsen Carrosseriebouw

Groothandel in autosloopmateriaal Groothandel in fietsen en bromfietsen Groothandel in verbrandingsmotoren, pompen en compressoren Operational lease v. personenauto’s en lichte bedrijfsauto’s Reparatie van specifieke auto onderdelen Verhuur en lease van vrachtwagens, autobussen, caravans Verhuur van personenauto’s en lichte bedrijfsauto’s Vervaardiging v. niet-elektrische, -elektronische onderdelen Vervaardiging van auto’s Winkels in fietsen en bromfietsen

Van bezoek naar belevenis

076

Kringloop- en tweedehandswinkels zijn populair. De circulaire economie draait volop. Deze winkels voorzien in de behoefte voor mensen met een kleinere portemonnee, maar spelen ook in op trends rondom duurzaamheid en verantwoord kopen. Bovendien levert het vaak werkgelegenheid op voor mensen met een zwakkere sociaalmaatschappelijke positie. We vinden het belangrijk dit soort winkels te blijven faciliteren in Eindhoven. Het oude detailhandelsbeleid maakte onderscheid tussen twee typen: •

Kringloopwinkels: vaak kleinschalig van aard en betreft primair een detailhandelsfunctie. Denk aan winkels voor tweedehandskleding in de binnenstad van Eindhoven.

•

Kringloopbedrijven: vaak grootschalig van aard en betreft naast een detailhandelsfunctie ook een bedrijfsfunctie, zoals inzamelen, verwerken, repareren en opslag.

In de praktijk is dit onderscheid er nauwelijks. Het zijn allemaal winkels. Het verschil zit met name in het oppervlak, kleinschalig én grootschalig. De grootschalige kringloopwinkels zijn niet goed inpasbaar in de reguliere centra, waardoor ze in het verleden zijn gefaciliteerd op bedrijventerreinen. Uitgangspunt van deze nota is om kringloopwinkels zoveel mogelijk te concentreren binnen de winkelgebieden. Deze kunnen ook als belangrijke voorziening gelden in wijkwinkelcentra of in winkelstrips bij buurten en wijken. Voorbeelden in het centrum van Eindhoven zijn Leverage Vintage in de Heuvel, ReShare in de Vrijstraat en All Vintage in De Bergen. Voor grootschalige concepten is maatwerk denkbaar. Voorbeelden in Eindhoven zijn Het Goed aan de Meerenakkerweg en Doorstroom aan de Joris Minnestraat. Vestiging op bedrijventerreinen heeft echter niet de voorkeur, omdat er ook een grote behoefte is aan bedrijfsruimte.

Foto : kledingwinkel Magda Boutique

Kringloop- en tweedehands winkels

Trafficlocaties Trafficlocaties zijn locaties waar veel vervoersstromen en dus mensen samenkomen. Denk aan stations, ziekenhuizen, campussen, tankstations en mobiliteitshubs. Detailhandel op dergelijke locaties is denkbaar onder voorwaarden. De aard en omvang van deze detailhandel moeten passen bij de functie van de locatie en het gebied en is ondergeschikt aan de hoofdactiviteit. De detailhandel dient dus hoofdzakelijk gericht te zijn op de reizigers / forensen of werkers / studenten op de locatie. Een kleinschalige gemakswinkel is op dit soort plekken toegestaan tot maximaal 250 m² wvo. Het vestigen van bezorg- en afhaalpunten op deze locaties is ook denkbaar. Voor trafficlocaties geldt dat vanwege de diversiteit in verschijningsvorm elk initiatief afzonderlijk beoordeeld wordt.

Afhaal- en bezorgeconomie De bezorgeconomie heeft zich de afgelopen jaren ontwikkeld tot een onmiskenbaar onderdeel van de detailhandel en stedelijke economie. Deze trend, waarin het leveren van goederen en diensten aan huis centraal staat, biedt zowel kansen als uitdagingen. De bezorgeconomie voorziet in een groeiende behoefte aan gemak en flexibiliteit. Consumenten hebben de mogelijkheid om producten en diensten te ontvangen waar en wanneer zij dat willen, wat vooral populair is onder jongere generaties en drukke huishoudens. Dit biedt ondernemers kansen om hun bereik te vergroten en nieuwe markten te betreden. De koppeling van fysieke winkels en digitale platformen creëert bovendien nieuwe hybride winkelmodellen, waarbij winkels niet alleen fysieke producten aanbieden, maar ook als distributiecentra of afhaalpunten functioneren. Dit versterkt de relevantie van fysieke winkelgebieden in een steeds digitaler landschap. De mate waarin de consument online georiënteerd is neemt nog steeds toe. De integratie van digitale toepassingen in de fysieke werkelijkheid en vice versa wordt steeds belangrijker. Off- en online raken steeds meer in elkaar verweven. Online heeft daardoor een impact op de fysieke ruimte. Ten aanzien van detailhandel en winkelgebieden is de afhaal- en bezorgeconomie hier een uiting van.