21bst00182 - Bijlage 1 - Bp Stationsplein Zuid (District-E)

Structuren (hoofdkaart) Verder onderscheidt de verordening de volgende vier structuren: stedelijke structuur ecologische hoofdstructuur groenblauwe mantel gemengd landelijk gebied Deze structuren zijn gekoppeld aan de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening en zijn Brabant dekkend. Elk ruimtelijk oppervlak van Brabant valt onder één van deze structuren. Per structuur is uitgewerkt welke functies ontwikkeld kunnen worden en onder welke voorwaarden. De vier structuren staan op de hoofdkaart van de verordening. Toepassing plangebied Het plangebied is gelegen binnen de structuur 'Bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied'. Het provinciale beleid is er al decennia lang op gericht om stedelijke ontwikkeling in stedelijke concentratiegebieden te bundelen. Het doel daarvan is om voldoende draagvlak voor de steden als economische en culturele motor te creëren en om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan. Op provinciale schaal betekent dit dat het merendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in of aansluitend op de stedelijke concentratiegebieden. Binnen het bestaand stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling.

Uitsnede Themakaart Stedelijke ontwikkeling Verordening Ruimte 2014 32

vastgesteld Stationsplein Zuid (District-E) Gemeente Eindhoven

Omdat er bij deze ontwikkeling extra woningen worden toegevoegd is de verantwoordingsplicht uit de Verordening ruimte van toepassing. In paragraaf 3.5 wordt hierop ingegaan. Verder is het belang 'zorgvuldig ruimtegebruik' in de Verordening ruimte aangemerkt als een provinciaal belang. Stedelijke ontwikkelingen dienen te worden gemotiveerd met in achtneming van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zoals opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In paragraaf 3.2.2 is reeds ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking. Interim omgevingsverordening In 2019 is de Interim-Omgevingsverordening door de provincie opgesteld en ter inzage gelegd. Voor het onderhavige plangebied gelden daarin vergelijkbare regels als in de Verordening ruimte Noord-Brabant.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Interimstructuurvisie 2009

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit. Gebruik van de ruimte De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de verdeling van het actuele en gewenste grondgebruik. Onderhavig plangebied is op de op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie aangeduid als 'centrumvoorzieningen', 'werken', 'onderwijs' en 'wonen'. Hierbij moet behalve aan kantooren woonfuncties gedacht worden aan goed bereikbare concentraties van centrumstedelijke voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, dienstverlening, cultuur, welzijn en zorg.

vastgesteld Stationsplein Zuid (District-E) Gemeente Eindhoven

33

Interimstructuurvisie Eindhoven, 2009: Gebruik van de ruimte Onderhavig plan voorziet in een hoogstedelijke multifunctionele ontwikkeling met centrumvoorzieningen, werkruimtes en woningen. De voorgenomen ontwikkeling past dan ook binnen de Interimstructuurvisie 2009. 3.4.2

Binnenstadvisie Eindhoven 'Internationale hotspot'

De Binnenstadvisie "Binnenstad Eindhoven Internationale hotspot" is op 27 september 2016 vastgesteld. De binnenstad is het centrum van de Brainport-regio, het kloppend stadshart. Om de kwaliteiten te versterken is het nodig om gericht te werken aan de binnenstad. Op basis daarvan is een visie opgesteld samen met de stad. Een visie waarin keuzes worden gemaakt en doelen worden bepaald. De binnenstadsvisie stelt als doel dat de binnenstad van Eindhoven zich ontwikkelt tot een eigen icoon van internationale allure met als kernopgaven het realiseren van een schaalsprong in de stedelijke dynamiek in de binnenstad en het centrum en specifiek de stationsomgeving door te ontwikkelen tot een internationaal knooppunt van allure. Om dat doel te bereiken is het, volgens de binnenstadsvisie, van belang de ambities goed te kiezen en doseren. Het is beter enkele gerichte doorbraakprojecten op te pakken dan te investeren in een wolk van activiteiten. En de ontwikkeling van de binnenstad kan alleen succesvol worden opgepakt als de gemeente en private partners en maatschappelijke stakeholders effectief met elkaar samenwerken.

In de visie worden acht concrete strategielijnen gedefinieerd waarmee de stad Eindhoven aan de slag kan: Natuurlijke verstedelijking Internationale standaard Onverwachte ontmoetingen Menselijke krachten Hoogwaardige knooppunten Dynamische districten Slimme verbindingen Vernieuwend ondernemerschap Daarnaast wordt onder andere ingezet om de binnenstad te vergroenen, het inwonersaantal 34

vastgesteld Stationsplein Zuid (District-E) Gemeente Eindhoven

van de binnenstad te vergoten en meer zitplaatsen te realiseren in de openbare ruimte. Zoals in hoofdstuk 2 is beschreven voorziet onderhavig plan zowel in zijn verschijningsvorm en programma als aan de visie en doelstellingen die zijn opgenomen in de Binnenstadvisie. 3.4.3

Ontwikkelingsvisie Stationsgebied: verbinden en verblijven 2005

Het beleidsdocument 'Stationsgebied Eindhoven: verbinden en verblijven' betreft een ruimtelijke visie en haalbaarheidsstudie voor de verdere ontwikkeling van het Stationsgebied. Het beleidsdocument is in 2005 bestuurlijk geaccepteerd en vastgesteld door de gemeenteraad. De strategie 'verbinden en verblijven' geeft inhoud aan de gewenste kwaliteitsslag. Het creëren van één maaiveld op centrumniveau maakt het mogelijk een fijnmazig stelsel van routes en assen te maken dat alle locaties in het stationsgebied met elkaar en de omliggende gebieden verbindt. Door het creëren van één maaiveld worden tevens goede verbindingen gelegd met het Centraal Station vanuit alle richtingen en worden prettige verblijfsplekken gerealiseerd. Onderhavig plangebied, onder de noemer "Lichttorenas", is een onderdeel van de visie: "De Lichttorenas is een nieuwe rechtstreekse route met allure van het Centraal Station naar de binnenstad. In een directe zichtlijn op de Lichttoren wandelt de reiziger op een aangename manier naar het 18 Septemberplein, langs nieuwe stedelijke bebouwing met in de plint winkels gericht op de reiziger en voorbijganger. De oversteek van de Vestdijk wordt op termijn aanzienlijk verbeterd, doordat er geen vijf maar drie rijbanen overgestoken hoeven worden.

Dit wordt mogelijk door het tweerichtingsverkeer op dit deel van de Binnenring op te heffen, waardoor de hele Binnenring een éénrichtingscircuit wordt." Het tot ontwikkeling brengen van de ruimtelijke visie zou voor de stad het volgende moeten opbrengen: een duurzame kwaliteitsslag in het stationsgebied en de binnenstad; uitbreiding en modernisering van de verkeersknoop en O(penbaar)V(ervoer)-knoop in samenhang met de stedelijke structuur en in regionaal verband; faciliteren van de Brainport-ambitie en de economische hoofdstructuur; verdere ontwikkeling van het sleutelproject Westcorridor door het verbinden van stadsdelen over de noordzuidas en het ontwikkelen van groenstructuren; sociaal-economische spin-off middels directe opbrengsten voor de stad en indirecte effecten van extra werkgelegenheid, extra functies en activiteiten gecombineerd met een goede bereikbaarheid in het gebied. De beoogde ontwikkeling voorziet in de uitgangspunten zoals die in de visie zijn opgenomen.

3.5

Volkshuisvesting

3.5.1

Regionaal beleid

De negen gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) staan samen aan de lat om een woon- en leefklimaat van hoge kwaliteit te realiseren en de veranderende kwalitatieve en kwantitatieve vraag zo goed mogelijk te bedienen. Dit is een voorwaarde voor een aantrekkelijke vestigingsplek voor nieuwe inwoners en om te kunnen blijven concurreren met andere (inter)nationale topregio's. Dit gaat niet alleen. We hebben elkaar maar vooral bewoners en partners, zoals corporaties, ontwikkelaars, beleggers, bouwondernemingen en makelaars, nodig. Die investeren mee in de kwaliteit van de regio en het woonklimaat. Als samenwerkende partners in een creatieve regio zoeken we daarbij ook naar mogelijkheden om innovaties in het bouwproces te realiseren. Het Regionaal Ruimtelijk Overleg (gemeenten, provincie) heeft op 13 december 2017 het 'Afsprakenkader Wonen 2017' bekrachtigd dat door de afzonderlijke negen gemeenteraden is vastgesteld. Hierin zijn o.a. de volgende afspraken over woningbouwontwikkelingen opgenomen: vastgesteld Stationsplein Zuid (District-E) Gemeente Eindhoven

35

1. We geven ruim baan aan initiatieven die uitgaan van herstructurering, transformatie en inbreiding. Dit betreft de locaties binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals dat is aangegeven in de provinciale Verordening ruimte Noord-Brabant. 2. Alle overige initiatieven stemmen we op elkaar af, waarbij het uitgangspunt is dat er geen nieuwe uitleglocaties worden ontwikkeld, tenzij het regionaal portefeuillehoudersoverleg hierover een unanieme beslissing neemt. Uitleglocaties liggen immers buiten het bestaand stedelijk gebied zoals aangegeven in de provinciale Verordening ruimte Noord-Brabant. 3. In principe beschouwen we de kwantitatieve provinciale prognoses 2017 als richtinggevend op het niveau van het Stedelijk Gebied. De indicatieve prognose voor Eindhoven is gemiddeld 1182 woningen per jaar voor de komende 10 jaar. Hierbij maken we zo optimaal mogelijk gebruik van de ruimte die de Brabantse Agenda Wonen biedt. Door de woningbouwontwikkelingen goed te monitoren kunnen we ingrijpen op het moment dat dat nodig is en voorkomen we dat goede plannen voor de korte termijn (2021) worden tegengehouden op basis van de programmering op langere termijn (2030). Hierdoor ontstaat meer ruimte om snel in te kunnen spelen op marktontwikkelingen. 4. Het Stedelijk Gebied Eindhoven heeft een bestuursopdracht voor de aanpak van negen majeure projecten gegeven.

Deze opdracht wordt in 2018 concreet uitgewerkt en vervolgens jaarlijks gemonitord in SGE-verband en met de provincie. Het gaat hierbij vooral om een nadere positionering en profilering van de locatie in de regio, de daarop afgestemde programmering en de fasering in tijd. Voor Eindhoven zijn Blixembosch, Tongelrese Akkers en Bosrijk/Meerrijk aangewezen als majeure projecten. Onderhavige ontwikkeling voorziet in maximaal 510 woningen. Dit past binnen de kwantitatieve prognose voor Eindhoven (zie ook paragraaf 3.2.2). Bovendien gaat het hier om herstructurering binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals aangegeven in de provinciale Verordening ruimte Noord-Brabant. Daarmee past deze ontwikkeling binnen de regionale afspraken voor woningbouwontwikkelingen. 3.5.2

Lokaal beleid

Woonvisie De Woonvisie is op 15 december 2015 vastgesteld. In de woonvisie gaat de gemeente in op haar ambities op het gebied van bouwen en wonen. Daarmee staat de richting waarin de gemeente wil ontwikkelen. Ambitieuze stad Eindhoven groeit en dat creëert een nieuwe vraag naar wonen. Eindhoven wil verder verstedelijken. Onder stedelijkheid verstaan we een gemengde en gevarieerde omgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En een stad die tegelijk ook groen en gemoedelijk blijft. De gemeente staat voor de unieke kans om de stad als geheel, en het gebied binnen de Rondweg in het bijzonder, de komende jaren te laten groeien. Verwachting is dat het inwonersaantal van Eindhoven de komende 10 jaar fors zal toenemen, harder dan de prognoses nu voorspellen. De bijzondere bevolkingsopbouw van Eindhoven (een relatief jonge bevolking) draagt daaraan bij. Die groei moet ook op het vlak van wonen gefaciliteerd worden. Tot 2030 wil de gemeent minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen de Rondweg realiseren. Voor het gebied binnen de Rondweg staan met projecten als Strijp S, Stations- omgeving, NRE en Philips Lighting in deze periode al circa 5.000 nieuwe woningen in de planning. Daarnaast is de wens dat boven winkels wooneenheden worden gerealiseerd en kantoren worden omgebouwd tot woningen. Hierin is de markt aan zet.

Eindhoven formuleert in deze Woonvisie geen concreet woningbouwprogramma, gegoten in cijfers en categorieën. Dat zou niet passen bij de regierol van een gemeente anno nu. De gemeente wil ruimte geven aan de markt om gewenste ontwikkelingen te realiseren en kunnen bijsturen als de markt daarom vraagt. Zonder op voorhand aan te geven wat-waar-wanneer gebouwd moet worden. Dat doet de gemeente door gebruik te maken van een model voor de onderbouwing van de wenselijkheid van nieuwe initiatieven. Daarin vraagt 36

vastgesteld Stationsplein Zuid (District-E) Gemeente Eindhoven

de gemeente van initiatiefnemers (projectontwikkelaars, corporaties, gemeentelijke grondexploitaties) om in te gaan op een aantal punten zoals bijvoorbeeld het marktsegment, het woonmilieu en de periode van oplevering. Solidaire stad De gemeente wil dat Eindhoven een samenleving is, waarvan iedereen onderdeel is. De meeste inwoners kunnen zelfstandig hun plaats vinden in die samenleving, sommigen hebben een steuntje in de rug nodig. De gemeente zorgt dat er voor hen een vangnet is. Met oog voor mensen in lastige situaties: asielzoekers, daklozen, mensen in psychische nood en ex-gedetineerden. Door de decentralisatie in de zorg moeten meer mensen met een beperking een plek in de wijk vinden. De vergrijzing zet de komende jaren stevig door. Veel ouderen, met of zonder zorgvraag, zullen langer thuis blijven wonen. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie in bepaalde wijken is ongewenst. De sociale woningvoorraad is onderdeel van de sociale basisinfrastructuur. In theorie is in Eindhoven de sociale woningvoorraad in balans met de doelgroep. Twee ontwikkelingen vragen echter om aandacht: de samenstelling van de sociale woningvoorraad en de positie van de 13.500 huishoudens met een middeninkomen. Met de inwerkingtreding van de nieuwe woningwet 2015 moeten woningcorporaties hun woningen 'passend toewijzen'.

Minimaal 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet aan huishoudens met een laag inkomen worden toegewezen. Daarnaast is er ruimte om 10% van de woningen toe te wijzen aan huishoudens met een middeninkomen. De resterende 10% sociale huurwoningen mogen woningcorporaties vrij toewijzen, maar daarbij moeten zij wel voorrang geven aan mensen die door bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan voor hen passende huisvesting kunnen komen. Het aantal eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens groeit. Dit betekent een grote uitdaging. Niet alleen in woonwensen maar ook in betaalbaarheid, want alleen wonen is relatief duur. We zetten in op transformatie en ander gebruik. Bij de transformatie van grotere kantoren, zorg- en onderwijsgebouwen kunnen (collectief) particulier opdrachtgeverschap en nieuwe woonconcepten een oplossing bieden. Ook het gebruik van eengezinswoningen door bijvoorbeeld twee eenpersoonshuishoudens, met name in het gebied buiten de Rondweg, behoort tot de mogelijkheden. Innovatieve stad De gemeente gaat partijen uitdagen om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. En ook in de aanpak van de bestaande voorraad en in de transformatie van kantoren en zorggebouwen is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Een andere ontwikkeling is het zogenaamde flexwonen.

Tot voor kort kende de woningmarkt een vrij overzichtelijk aanbod: koop- of huurwoningen, zelfstandige of onzelfstandige woonruimten, grondgebonden woningen of appartementen. Maar de vraagkant is de afgelopen jaren sterk veranderd. Er komen steeds meer groepen die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte (zoals short stay). Denk bijvoorbeeld aan studenten, expats, arbeidsmigranten, mensen die een echtscheiding achter de rug hebben, ex-gedetineerden en mensen die uit een opvangvoorziening komen. Deze mensen zijn op zoek naar goede tijdelijke huisvesting, met passende voorzieningen, die snel beschikbaar is en tegen een prijs die past bij hun budget. Dit flexwonen in de vorm van short stay wordt een belangrijke nieuwe woonvorm in Eindhoven. Het biedt tevens kansen voor de transformatie van leegstaand vastgoed. Verder wil de gemeente in de koopsector dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door het stimuleren van (collectief) particulier opdrachtgeverschap. En dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor de huishoudens met een hoger inkomen. Ook in de huursector is er sinds de herziening van de Woningwet meer aandacht voor mede-eigendom en zelfbeheer, bijvoorbeeld via het model van wooncoöperaties. Wooncoöperaties zijn een soort tussenvorm van huur en koop.

Samen met de corporaties wil de gemeente de vraag naar deze eigendoms- en beheervorm en de mogelijkheden in vastgesteld Stationsplein Zuid (District-E) Gemeente Eindhoven

37

Eindhoven onderzoeken. Kamerverhuur en woningsplitsing Op 12 juni 2018 heeft de gemeenteraad het paraplubestemmingsplan 'parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing' vastgesteld. Tot het moment van inwerkingtreding van dit paraplubestemmingsplan, werd via de huisvestingsverordening voorkomen dat woningen zonder vergunning werden gesplitst, omgezet, onttrokken en samengevoegd. Hoewel kamerverhuur en woningsplitsing verschillend zijn en andere toetsingskaders kennen, hebben beiden wel een zelfde soort ruimtelijk effect op de omgeving en is het wenselijk om deze initiatieven soortgelijk te reguleren in bestemmingsplannen. Door de regeling in het paraplubestemmingsplan wordt kamerverhuur en woningsplitsing voortaan via één vergunning (omgevingsvergunning) geregeld. Deze regeling moet in opvolgende bestemmingsplannen zoals het onderhavige worden overgenomen om geldend te blijven voor het betreffende plangebied. Om die reden is de regeling uit dit paraplubestemmingsplan in dit bestemmingsplan overgenomen.

3.6

Detailhandel

Leegstaande winkelpanden en borden met 'opheffingsuitverkoop' en 'leegverkoop' sieren de Nederlandse winkelstraten. Door onder meer de afgelopen economische crisis en de toenemende invloed van internetverkopen heeft de retail-sector het erg moeilijk. Tegelijkertijd bieden de veranderingen in de sector ook nieuwe uitdagingen en mogelijkheden voor innovatieve concepten. Duidelijk is in ieder geval dat regionale afstemming steeds meer noodzakelijk wordt. Bovendien vraagt de provincie in de Verordening Ruimte om regionale afstemming en zijn regionale afspraken van belang voor de Ladder voor duurzame verstedelijking. Naar aanleiding hiervan heeft de Metropoolregio Eindhoven een detailhandelsvisie opgesteld. Hierin zijn de verschillende trends en ontwikkelingen en de gevolgen daarvan beschreven. Vervolgens is er een visie opgesteld, op basis waarvan concrete afspraken geformuleerd zijn. In de subregio's is vervolgens gewerkt aan subregionale detailhandelsvisies. Deze visies bieden een kader, maar vragen wel nog om lokale verankering. Dat is gebeurd in de gemeentelijke Detailhandelsnota. In deze paragraaf wordt ingegaan op de verschillende visies. De gemeenteraad heeft op 15 december 2015 ingestemd met de regionale en subregionale visies. In diezelfde raadsvergadering is ook de gemeentelijke detailhandelsnota vastgesteld. Deze is op 2 november 2016 gepubliceerd. 3.6.1

Regionale detailhandelsvisie Metropoolregio Eindhoven

De detailhandelswereld is de laatste jaren sterk veranderd. Er zijn een aantal belangrijke trends en ontwikkelingen die daaraan ten grondslag liggen: de economische crisis, toename internetdetailhandel, vergrijzing, huishoudenssamenstelling, veranderend consumentengedrag, het verdwijnen van supermarkten en andere voorzieningen (zoals banken, bibliotheken etc.) in centra en branchevervaging. Deze trends en ontwikkelingen hebben grote gevolgen voor het winkellandschap. Goed voorzieningenniveau Het doel van de regionale detaihandelsvisie is om een goed voorzieningenniveau voor de inwoners van de regio te creëren. De detailhandelsstructuur in de regio is opgebouwd uit verschillende lagen. Het centrum van Eindhoven en Ekkersrijt vormen de top van de piramide. Beiden hebben een bovenregionaal verzorgingsgebied. De tweede laag van de piramide bestaat uit regionaal en bovenlokaal verzorgende centra. Deze centra hebben een belangrijke functie in de subregio of voor de omliggende gemeenten. Daarna volgen de grote en kleine kernverzorgende centra, de belangrijkste winkelcentra in de kernen met een lokaal verzorgingsgebied. De onderste laag van de piramide zijn de wijk- en buurtcentra (inclusief kerkdorpen). Naast alle centra zijn er in de regio diverse PDV-locaties. Op Ekkersrijt en de Engelseweg na hebben deze locaties veelal een lokaal verzorgingsgebied.

38

vastgesteld Stationsplein Zuid (District-E) Gemeente Eindhoven

Detailhandelsstructuur Metropoolregio Eindhoven Specifieke thema's Op drie regionale thema's is specifiek ingezoomd. Het gaat om supermarkten, internetdetailhandel en marketing. Supermarkten zelf hebben de voorkeur voor een vestigingsplaats aan de rand van een centrum of net buiten het centrum. Echter, een gevarieerd aanbod in een centrum is van groot belang voor de levensvatbaarheid van het centrum. Daarom is het essentieel om supermarkten zoveel mogelijk in centra te vestigen of te behouden. Daarbij is het wel van belang dat de overheid de supermarkten zo goed mogelijk faciliteert (bijvoorbeeld bij parkeren, goede bereikbaarheid of een slimme oplossing voor een uitbreidingsvraag). Internetdetailhandel kent allerlei (verschijnings)vormen met verschillende ruimtelijke consequenties. In de visie wordt ingegaan op deze vormen en aangegeven waar deze het beste gevestigd kunnen worden (zie de regionale afspraken die hieronder zijn beschreven). Tot slot het thema marketing. Gemeenten moeten niet allemaal hetzelfde willen zijn, maar een statement maken en dat ook met trots uitdragen. Vervolgens is het goed om evenementen en activiteiten aan te bieden die passen bij het profiel en het ook kunnen versterken. Regionale afspraken Op basis van de trends en ontwikkelingen en de visie, zijn in de detailhandelsvisie regionale afspraken geformuleerd.

In de subregionale detailhandelsvisies worden deze afspraken nader uitgewerkt. 1. Detailhandel wordt geconcentreerd in bestaande winkelgebieden (ruimtelijke concentratie) om zo de hoofdstructuur te behouden en te versterken; 2. Nieuwe detailhandelsontwikkelingen moeten passen bij het verzorgingsgebied en aantoonbaar kwaliteit toevoegen en de structuur versterken; 3. Nieuwe detailhandelsontwikkelingen vinden in principe alleen plaats in de concentratiegebieden of op plekken waar dat voor de leefbaarheid noodzakelijk is; 4. Supermarkten worden gerealiseerd in of aan de rand van bestaande winkelgebieden; 5. Solitaire supermarkten op bedrijventerreinen of perifere detailhandelslocaties zijn niet toegestaan; vastgesteld Stationsplein Zuid (District-E) Gemeente Eindhoven

39

6. Perifere detailhandel (PDV) met een bovenlokale impact wordt geclusterd op bestaande locaties. Er worden in principe geen nieuwe PDV-locaties met een bovenlokale functie toegevoegd; 7. Er komt geen Retail Park of mega mall in de regio; 8. Internetwinkels zonder fysieke bezoekmogelijkheid voor de consument zijn toegestaan op bedrijventerreinen (passen in reguliere bestemming); 9. Zuivere afhaalpunten (pick-up points) worden geconcentreerd op bestaande detailhandelslocaties of op een kruispunt van passanten; 10. Internetwinkels met een fysieke bezoekmogelijkheid en een showroom worden gezien als reguliere winkels en worden gerealiseerd op een bestaande detailhandelslocatie; 11. Ontwikkelingen met een bovenlokale impact worden subregionaal afgestemd (nader gespecificeerd in subregionale detailhandelvisies), ontwikkelingen met een regionale impact worden regionaal afgestemd. Onderhavig plan maakt geen supermarkt mogelijk. Wel kleinschalige detailhandel bestaande uit units van maximaal 200 m², passend binnen het totaalconcept van District E. De totale oppervlakte aan detailhandel is maximaal 1.200 m². 3.6.2

Detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

In de detailhandelsvisie van de subregio Stedelijk Gebied Eindhoven wordt gestreefd naar een sterke, vitale en dynamische detailhandelsstructuur. Het beleid is gericht op het versterken van de bestaande detailhandelsstructuur. Nieuwe vestigingslocaties voor detailhandel mogen niet ten koste gaan van de bestaande (perspectiefrijke) winkelgebieden. Het regionaal detailhandelsbeleid streeft naar een heldere en evenwichtige voorzieningenstructuur, waarbij onderscheid en complementariteit van winkelgebieden centraal staan. Dit houdt in dat detailhandel zoveel mogelijk wordt geclusterd in winkelgebieden en verspreide bewinkeling wordt afgebouwd. Dit geldt ook voor grootschalige winkels zoals tuincentra en bouwmarkten. Indien deze ruimtelijk niet inpasbaar zijn, dan is vestiging buiten de aangewezen winkelgebieden in regionaal verband bespreekbaar. De afwegingen voor het al dan niet toestaan van nieuwvestiging van een tuincentrum of bouwmarkt is gericht op de consumentenverzorging in het verzorgingsgebied. De hoofdwinkelgebieden hebben allemaal een eigen functie in de structuur. Aard, omvang en samenstelling van het aanbod zijn afgestemd op de verzorgingsfunctie. De binnenstad van Eindhoven moet streven naar het toevoegen van het topsegment om haar positie te verstevigen.

Perifere concentraties hebben een complementair en aanvullend aanbod ten opzichte van de centrumvoorzieningen en buurt- en wijkvoorzieningen. Verbreding van het aanbod is niet het uitgangspunt. Uitzondering hierop is de locatie Ekkersrijt. De consument verwacht in dit winkelgebied een compleet aanbod op het gebied van 'in en om het huis'. Ekkersrijt dient uit te groeien tot één van de leidende perifere winkelconcentraties in Nederland. De komst van een Retail Park (Mega Mall) in de regio is niet wenselijk. Een dergelijke ontwikkeling heeft een verstorend effect op de bestaande structuur en ondermijnt de ontwikkelingskansen van andere clusters. Internetafhaalpunten voor consumenten (met of zonder showroom) kunnen bestaande winkelgebieden versterken en worden daarom zoveel mogelijk in of aansluitend aan deze gebieden gesitueerd. Nieuwe initiatieven Het Rijk heeft de "Ladder voor duurzame verstedelijking" in het leven geroepen om nieuwe stedelijke ontwikkelingen aan te toetsen. In de regionale detailhandelsvisie is ook een soort 'ladder' opgenomen voor nieuwe initiatieven. Aan nieuwe winkelontwikkelingen wordt in principe meegewerkt als: 1. de initiatiefnemer kan aantonen dat het initiatief een meerwaarde heeft voor de lokale en/of regionale detailhandelsstructuur. 40

vastgesteld Stationsplein Zuid (District-E) Gemeente Eindhoven

2. aangetoond kan worden dat het initiatief resulteert in een versterking van de bestaande detailhandelslocaties. Wanneer dit niet het geval is, dient nadrukkelijk beargumenteerd te worden of er sprake is van meerwaarde en waarom het initiatief niet in- of aangrenzend aan een bestaand winkelgebied kan worden gefaciliteerd. De argumenten dienen van ruimtelijke aard te zijn, bijvoorbeeld grootschaligheid/ ruimtelijke inpassing, bereikbaarheid en parkeren en bevoorrading. 3. aangetoond kan worden dat het initiatief geen (blijvende) negatieve effecten heeft op de bestaande detailhandelsstructuur en/of in het beleid aangegeven ontwikkeling daarvan. Wanneer er op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau ingestemd wordt met een initiatief, dient het initiatief onderbouwd te worden op basis van ruimtelijke ordening relevante criteria (in de ruimtelijke onderbouwing). De ladder en de criteria zijn in regionale detailhandelsvisie uitgebreid beschreven. Onderhavig initiatief voldoet aan de ladder zoals elders toegelicht. 3.6.3

Detailhandelsnota gemeente Eindhoven

Op 15 december 2015 is de Eindhovense detailhandelsnota "Wie kiest, wordt gekozen" vastgesteld. Zoals hiervoor beschreven heeft de detailhandelssector te maken met veel veranderingen. De veranderingen raken de consument, de ondernemer en de vastgoedeigenaar. Het is zaak om uit deze veranderingen een positieve impuls te halen. De veranderende markt zorgt immers ook voor nieuwe kansen die goede winkelgebieden verder kunnen versterken. Zeker voor een stad als Eindhoven is het belangrijk om gewenste initiatieven een plek te geven binnen de structuur. In de detailhandelsnota worden duidelijke keuzes gemaakt over waar welke vormen van detailhandel zijn toegestaan en waar niet. In de nota wordt eerst ingegaan op verschillende onderdelen. Vervolgens wordt per stadsdeel de positie en het perspectief van alle winkelcentra beschreven. Beleid op onderdelen Op onderdelen is de detailhandel aan grote veranderingen onderhevig. De volgende relevante onderdelen zijn nadrukkelijk opnieuw tegen het licht gehouden: Internethandel Met de komst van internethandel is een nieuw type bedrijf ontstaan met bijbehorende kenmerken. We maken onderscheid tussen twee typen internethandel: 1. Internethandel zonder fysieke bezoekmogelijkheid Bij deze vorm van internethandel is er geen contact tussen internetwinkel en klant.

Alle klantencontacten met de klant en de verzending van de goederen gebeurt uitsluitend via het internet of per post. Deze vorm van internethandel wordt in ruimtelijke zin niet aangemerkt als detailhandel. Zij kunnen voorkomen als uitsluitend kantoor maar ook als bezorgdienst. Locaties waar deze kantoorachtige internethandel zich kan vestigen zijn: bedrijventerreinen, kantoorlocaties, woonwijken (kleinschalig en mits zij geen overlast bezorgen), buitengebied en PDV-locaties. Locaties waar internet bezorgdiensten zich zouden kunnen vestigen zijn bedrijventerreinen, kantoorlocaties en PDV-locaties. 2. Internethandel met fysieke bezoekmogelijkheid Hier kan de klant de internethandel bezoeken om de bestelde artikelen af te halen, te retourneren (de zogenaamde afhaalpunten). Daarnaast zijn er ook afhaalpunten waar ook andere zaken mogelijk zijn, zoals het presenteren, kopen, bestellen en omruilen van artikelen (de webwinkel). Een afhaalpunt is een vorm van internethandel met fysieke bezoekmogelijkheid en rekenen we juridisch-planologisch tot detailhandel. Dat wil zeggen dat afhaalpunten in principe ingepast kunnen worden op (de vele) locaties waar reeds een detailhandelsbestemming op zit. Door deze benadering is het mogelijk om grip te houden op de verdere ontwikkeling van dit fenomeen.

Zelfstandige afhaalpunten, ook wel Pick-Up- Points, kunnen alleen of geclusterd (meerdere afhaalpunten dus) gevestigd worden. Door clustering kunnen verkeersstromen beter geconcentreerd worden.

vastgesteld Stationsplein Zuid (District-E) Gemeente Eindhoven

41

Webwinkels (waar ook artikelen gepresenteerd worden en / of waar men ook niet via internet bestelde artikelen kan kopen) beschouwen we als detailhandel. Ter voorkoming van ongewenste concurrentie op ruimtelijke aspecten zoals bereikbaarheid, parkeren of gebiedsbestemming bieden we voor deze vorm van detailhandel alleen mogelijkheden in winkelcentra en (mits passend in branchering) op PDV-locaties. Trafficlocaties Trafficlocaties (stations, ziekenhuizen, campussen, tankstations) worden een steeds belangrijkere aankoopplaats. Detailhandel op dergelijke locaties past dan ook binnen de huidige trends en ontwikkelingen. Omvang en invulling hiervan moeten passen bij de functie van de locatie en het gebied en is ondergeschikt aan de hoofdactiviteit. De detailhandel dient dus hoofdzakelijk gericht te zijn op de reizigers / forensen of werknemers / studenten op de locatie en mag niet concurreren met de reguliere winkelgebieden. Denk hierbij aan mandjeswinkels of micromarkten (onbemande gemakswinkels met bijv. gekoelde drank en versartikelen). Het vestigen van afhaalpunten op deze locaties is mogelijk. Voor trafficlocaties geldt dat vanwege de diversiteit in verschijningsvorm elk initiatief afzonderlijk beoordeeld wordt. Winkelleegstand Leegstand van winkelpanden heeft diverse oorzaken, bestaat al langer en is een zichtbaar gevolg van de dynamiek in het winkellandschap.

Leegstand is in de visie van de gemeente Eindhoven een maatschappelijk probleem wanneer de veiligheid in het geding komt of een dermate grote invloed op de directe omgeving heeft dat hierdoor de vitaliteit van centrumgebieden onder druk komt te staan. Dat is immers niet altijd het geval. Zolang dat niet het geval is, is leegstand vooral een probleem van de eigenaar van het vastgoed. Het belang van leefbaarheid en waar mogelijk beperken van (mogelijke) leegstand is een van de uitgangspunten van de detailhandelsnota. Dat wordt gedaan door in eerste instantie scherpe keuzes te maken over waar we welke vormen van detailhandel een plek bieden en dus ook waar niet. Ook blijven we winkellocaties ruim bestemmen zodat verandering van functie eenvoudig blijft. Verder biedt de Stichting Middenstands- en Bedrijfshuisvesting (SMB) subsidie voor eigenaren of huurders die willen investeren in de uitstraling van hun pand. Een opgeknapt pand levert niet alleen meerwaarde op voor het bedrijf, maar zorgt ook voor het behoud van maatschappelijke en economische functies van de wijk waar het gevestigd is. Kortom, een positief effect voor het bedrijf en de omgeving.

Bijzondere initiatieven In de toekomst kunnen en zullen zich kansen voordoen waarbij een nieuw (on brand) initiatief (Technologie, Design of Kennis), naar aard, reikwijdte en schaal, passend bij de ambities van Brainport Eindhoven zich wil vestigen op een locatie die daarvoor niet bestemd is. Een ondergeschikte vorm van detailhandel kan hier deel van uitmaken en valt dan ook buiten de daarvoor aangewezen locaties in de detailhandelsstructuur, zoals vastgelegd in deze nota. Het voorbeeld bij uitstek is Piet Hein Eek op Strijp R. In de detailhandelsnota zijn voorwaarden opgenomen waaronder dergelijke initiatieven kunnen worden toegestaan. District-E is bij uitstek ook een initiatief dat passend is bij de ambities van Brainport Eindhoven. Positie en perspectief per stadsdeel In de nieuwe detailhandelsnota is per stadsdeel de positie en het perspectief van alle winkelcentra beschreven. Voor stadsdeel centrum geldt dat het een sterk bovengemiddeld aanbod heeft afgezet tegen het aanwezige draagvlak (17.633 m² per 1.000 inwoners t.o.v. 1.766 m² op gemeenteniveau). Het aanbod heeft immers niet alleen een stadsdeel-, maar ook een gemeentegrensoverstijgende functie. Het aanbod in het stadsdeel centrum is geconcentreerd in de binnenstad en daarmee vooral recreatief van aard. Logischerwijs vormt de Eindhovense binnenstad de top van de winkelstructuur in de gemeente.

Met circa 130.000 m² aan winkelvloeroppervlak, gekenmerkt door grote warenhuizen en modeketens, behoort Eindhoven ook tot de top qua Nederlandse winkeltrip bestemmingen. Het centrum van Eindhoven als hèt recreatieve koopcentrum voor Zuid Nederland. 42

vastgesteld Stationsplein Zuid (District-E) Gemeente Eindhoven

Het centrum van Eindhoven wordt gezien als één winkelconcentratie, met daarbinnen verschillende delen zoals het kernwinkelgebied en De Bergen als bijzonder aanloopmilieu. Ook in de toekomst moeten deze gebieden elkaar blijven aanvullen en ieder een eigen taak vervullen (het geheel is meer dan de som der delen). Om dat te kunnen doen, moeten ze blijven beschikken over eigen kenmerken en kwaliteiten. Dit is duidelijk voor de consument, biedt aanknopingspunten voor strategie en investeringen van ondernemingen en biedt mogelijkheden voor elkaar versterkende effecten (doelgroepen, combinatiebezoeken, e.d.). Het perspectief van het centrum is goed. Sterker nog, in termen van 'winnende' en 'verliezende' binnensteden in Nederland, heeft de binnenstad van Eindhoven de potentie om te behoren tot de winnaars. Het winnen van de titel 'Beste Binnenstad 2011-2013' was in deze een goed signaal. Grootschalig én compact Consumenten zijn steeds meer bereid om een afstand te overbruggen voor een unieke beleving en compleet aanbod. De binnenstad van Eindhoven kan consumenten verleiden met grootschaligheid. Al decennialang worden winkels steeds groter, voor een belangrijk deel het gevolg van de behoefte van de consument aan beleving. Eindhoven heeft het voordeel, in tegenstelling tot veel historische steden met kleinschalige verkaveling, dat deze grootschaligheid is in te passen.

Nationale en internationale merken kiezen daarom voor de binnenstad van Eindhoven met een 'flagshipstore'. Deze koers wordt de komende jaren versterkt. De komst van de Primark en de ontwikkeling in de Piazza passen prima in deze koers. Waar in de vorige detailhandelsnota 'een periode van relatieve rust' werd geadviseerd, zet het nieuwe beleid in op het doorontwikkelen van het centrum tot hèt recreatieve koopcentrum in Zuid-Nederland. Dit vraagt wat winkelontwikkelingen betreft om inventieve stedenbouwkundige oplossingen. Grootschaligheid toevoegen is immers een proces van vaak meerdere vastgoedeigenaren en wisselende belangen. Grote uitbreidingen van winkelaanbod buiten het kernwinkelgebied zijn niet gewenst. Een voorbeeld daarvan is de omgeving van het stationsgebied. Het is niet wenselijk om hier concurrerend detailhandelsaanbod toe te voegen. Uitbreiding van het aanbod voor de reiziger ligt wel voor hand. Internationale modewarenhuizen én specialistische zaken Kijken we naar de branchering dan is de binnenstad sterk in het modische segment. In verhouding tot concurrerende steden is het aanbod in deze branche omvangrijk. Dit 'unique selling point' moet de komende jaren verder worden uitgebouwd, bijvoorbeeld middels actieve acquisitie. Nationale en internationale modewarenhuizen blijven we accommoderen bij hun zoektocht naar een vestigingslocatie.

Dit past in de 'Brainport-ambitie'. Het aanbod dient afgestemd te zijn op het grote aandeel internationale kenniswerkers. Daar hoort een winkelbestemming van internationale allure bij. Het gebied De Bergen heeft zich in het afgelopen decennium ontwikkeld tot een aantrekkelijk aanloop- / verblijfsmilieu. Het gebied onderscheidt zich van het kernwinkelgebied. Hier gaat het niet om grootschaligheid en 'anoniem kopen' maar om gezelligheid, specialiteit en 'gezien worden'. Het Eindhovens karakter is er herkenbaar met specialistische zaken in allerlei sectoren (de 'local heroes'). Het is zaak om de onderscheidende identiteit/mentaliteit te koesteren en waar mogelijk te versterken. Zeker waar dit experimenten / innovaties betreft met combinaties op het snijvlak van winkelen en andere (digitale) diensten en winkels met duurzaam en fair trade als uitgangspunt. Versterkingskansen ook in functiemening en de dagelijkse sector Voor zowel het kernwinkelgebied, het aanloopmilieu en de randgebieden geldt dat er ruimte moet zijn voor een zekere functiemenging (aanwezigheid detailhandel, horeca, dienstverlening, cultuur, vermaak, etc.) en flexibiliteit. Dit verhoogt de aantrekkingskracht, verblijfsduur en herhalingsbezoek. De aard en mate van de menging is afhankelijk van het thema en functioneel concept. Ook initiatieven die gericht zijn op tijdelijkheid kunnen de aantrekkingskracht verhogen.

Pop ups (kunnen) verrassen en bieden (meer) beleving. Naast ingrepen in de openbare ruimte kunnen pop ups ook bijdragen aan de ervaring van vastgesteld Stationsplein Zuid (District-E) Gemeente Eindhoven

43

technologie, design en kennis in het centrum. Kansen liggen er ook in de dagelijkse artikelensector. We zien dat de binnenstad in verhouding tot de referentiesteden een beperkt aanbod heeft. Dit gecombineerd met de groei van de bevolking (die niet alleen uit jonge internationale kenniswerkers zal bestaan maar ook oudere die de nabijheid van voorzieningen waarderen) in het centrum is een motief om het aanbod aan dagelijkse voorzieningen te versterken. Het centrum huisvest twee supermarkten (Tramstraat en Vestdijk). De inwoner van het centrum is verder met name aangewezen op het aanbod in de radialen. De focus ligt niet op inpassing van een nieuwe grootschalige supermarkt in het centrum, maar op (een) extra steunpunt(en) en food-speciaalzaken (bijv. duurzaam en biologisch). Tot slot kan de ontwikkeling van het centrum niet los worden gezien van andere concentraties in de Eindhovense detailhandelsstructuur. In dit verband is met name van belang om het onderscheid met Strijp-S en WoensXL te benadrukken. Het onderscheid met het stadsdeelcentrum WoensXL is met name het bezoekmotief (recreatief versus boodschappen doen) en met Strijp-S in de aard van het aanbod en de uitstraling/mentaliteit van het gebied (grootschaligheid en bekende concepten versus relatieve kleinschaligheid en experimenteren). Conclusie detailhandel Dit plangebied is gelegen in het Stationsgebied.

Dit gebied betreft een 'Trafficlocatie'. Omvang en invulling van detailhandel moet passen bij de functie van de locatie en het gebied en is ondergeschikt aan de hoofdactiviteit. De detailhandel dient dus hoofdzakelijk gericht te zijn op de reiziger, forensen of werkers, studenten op de locatie en mag niet concurreren met de reguliere winkelgebieden. Specifiek ten aanzien van het stationsgebied wordt gesteld dat het toevoegen van detailhandel die direct concurreert met de detailhandel in het kernwinkelgebied niet wenselijk is. Detailhandelstoevoegingen in het stationsgebied zouden dus meer ondersteunend aan het gebied en de daar voorkomende doelgroepen moeten zijn. Voor District-E sluiten de plannen voor detailhandelsruimten aan bij deze beleidsuitgangspunten: er worden namelijk relatief kleinschalige aan het plan en gebied ondersteunende detailhandel en commerciële ruimten toegevoegd van maximaal 200 m² per unit. Zo zal de bestaande VVV (Brandstore) opnieuw een plek krijgen in het plangebied en worden detailhandelsruimten toegevoegd die ondersteunend zijn aan bijvoorbeeld het hotel en de flexibele kantoorfuncties. In dit plangebied wordt niet voorzien in concurrerend detailhandelsaanbod ten opzichte van het kernwinkelgebied.

Ook past de detailhandel in District-E bij de Binnenstadsvisie (2016) van Eindhoven die voor het Stationsgebied een gebied voorziet met ook "ondersteunende functies, passend bij de Triple-A locatie".

3.7

Horeca

Op 11 maart 2014 heeft de gemeenteraad het nieuwe horecabeleidsplan 'Kennis maken met een gastvrije stad' vastgesteld. De nota is op 2 november 2016 gepubliceerd. Eindhoven wil aantrekkelijk zijn om er te komen, verblijven, studeren, wonen en werken. Horeca speelt hierbij een belangrijke rol. Het horecabeleidsplan bevat een aantal speerpunten om ervoor te zorgen dat de horeca in Eindhoven kan meebewegen met de ontwikkelingen in de stad. De gemeente wil de vestiging van kwalitatief goede horecabedrijven stimuleren. Daarbij is een wederzijdse versterking van de nabije andere functies belangrijk. Om dit bewerkstelligen maakt het horecabeleidsplan onderscheid gebiedtypen en in typen horeca. Typen horeca Het horecabeleidsplan maakt onderscheid in twee typen horeca: Nat & Droog Het al dan niet schenken van alcohol is vanuit de taken van de overheid zeer bepalend. Om die reden is een eerste onderscheid naar nat en droog logisch. Indien een horecabedrijf geen alcoholische dranken verstrekt, wordt deze gerekend tot de droge horeca. Natte horeca verstrekt alcoholische dranken.

44

vastgesteld Stationsplein Zuid (District-E) Gemeente Eindhoven

Dag, Avond & Nacht Naast de indeling op basis van het schenken van alcoholhoudende dranken moeten we echter ook kijken naar de exploitatietijden. Op basis hiervan kan worden gekeken naar de tijden waarop een horecabedrijf invloed heeft op zijn omgeving. Ook dit heeft weer een verband met wanneer de overheid welke taak heeft. Hierin kunnen in beginsel drie typen worden onderscheiden: dag-, avond en nachthoreca. Van belang is hierbij de combinatie met nat of droog. Regels over het schenken van alcohol en openingstijden zijn opgenomen in de drank- en horecawet en in de APV. In het bestemmingsplan worden hierover geen regels opgenomen. Wel wordt in het bestemmingsplan opgenomen welke vorm van horeca is toegestaan. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de lijst van Horeca-activiteiten. In dit plangebied worden de categorieën 1,2,3 en 4 mogelijk gemaakt. Gebiedstypen In het horecabeleidsplan wordt onderscheid gemaakt in drie gebiedstypen: 1. Stimuleringsgebied: gebieden waar uitbouw van de horecasector mogelijk is. 2. Toelatingsgebied: gebieden waar per aanvraag wordt bezien of nieuwe horeca of uitbreiding van bestaande horeca inpasbaar is. Dit is afhankelijk van onder andere infrastructuur, woonbelangen, levendigheid, leefbaarheid en milieu-aspecten. 3. Restrictiegebied: gebieden waar (vanuit leefbaarheid) een vermindering van het aantal horecavestigingen wordt nagestreefd.

Beoordeling plan Horeca (niet zijnde hotel) In het Horecabeleidsplan worden ten aanzien van de Eindhovense horeca enkele beleidsuitgangspunten genoemd waar ontwikkeling van enkele (kleinschalige) horecagelegenheden binnen het concept van District-E op aansluiten: Eindhoven blijft ook op het gebied van horeca als centrumgemeente verzorgend voor een grote regio. Bij de vestiging van (nieuwe) horeca moet sprake zijn van wederzijdse versterking van horeca en omliggende andere functies (zoals werken, wonen, cultuur, sport, buurtontmoeting en recreatie) vanzelfsprekend met regels voor eerlijke mededinging. De horecaconcentraties moeten goed verbonden zijn met openbaar vervoer, parkeervoorzieningen en geconcentreerde taxihaltes door middel van aantrekkelijke, goed verlichte en veilige looproutes. Het plangebied valt onder 'Stationsgebied' en is aangewezen als 'stimuleringsgebied', waarbinnen uitbouw van de horecasector mogelijk is: "Gebiedsontwikkelingen als Emmasingelkwadrant, Stationsgebied, Strijp S bieden in ieder geval fysiek ruimte en decor voor horecaontwikkelingen". De horeca in en rondom het station is met name gericht op het 'bedienen' van de gebruikers van het gebied. Bij de vestiging van nieuwe horeca is een wederzijdse versterking met nabije andere functies belangrijk waarbij de openbare ruimte dit zo goed mogelijk dient te faciliteren.

Uitbreiding van het horeca-aanbod dient qua concept, beleving, thema, locatie of formule iets toe te voegen en bij te dragen aan de gewenste profilering van Eindhoven als innovatieve en creatieve kennisstad. Een skybar zou daarom goed passen op deze locatie. De horeca in dit plangebied is mede ondersteunend aan het gebied. Uitbreiding van de horeca in het stationsgebied door enkele nieuwe (kleinschalige) horecagelegenheden (in totaal bij elkaar maximaal 2.670 m² bvo), in District-E past dan ook binnen het Eindhovense horecabeleid. Hotel Eindhoven heeft geen apart beleid ten aanzien van hotels. Wel is de beleidslijn dat uitbreiding en versterking van het hotelaanbod in Eindhoven wenselijk is op de locaties Centrum/binnenstad/station, kruising A2-N2/HOV, en omgeving Eindhoven Airport. De beleidslijn gaat uit van een 'nee, tenzij-principe' waarbij nieuwe initiatieven in beginsel alleen vastgesteld Stationsplein Zuid (District-E) Gemeente Eindhoven

45

zijn toegestaan op de drie genoemde locaties en als ze aantoonbaar onderscheidend zijn op het gebied van thema/design/concept/keten (waarmee een extra vraag gegenereerd kan worden). Het beoogde plan voor het hotel (maximaal 196 kamers) als onderdeel van het concept voor District-E, het hoogwaardige en hoogstedelijke multifunctionele concept en de locatie in het centrum en het stationsgebied, ondersteunend aan andere functies past binnen dit beleid. Short stay Het bestemmingsplan staat maximaal 200 short stay eenheden toe. Onder short stay wordt verstaan het structureel aanbieden van een (on)zelfstandige woonruimte voor tijdelijke bewoning aan personen voor een aangesloten periode van tenminste één dag en maximaal 12 maanden. Het gaat dus om het in hoofdzaak verhuren van woonruimte voor een langere periode dan gangbaar bij een hotel. Permanent wonen is niet toegestaan bij short stay.

3.8

Kantoren

De Kantorenstrategie 2012-2020 (vastgesteld op 26 juni 2012) is niet langer (alleen) gebaseerd op het voeren van regie op de nieuwbouw kantorenmarkt. Juist op de bestaande markt zijn maatregelen nodig om deze gezonder te maken. Dat vraagt enerzijds om een positieve en actieve grondhouding van gebouweigenaren. Anderzijds is er vaak nog een (andere) vastgoedpartij nodig die op creatieve wijze met de leegstand aan de slag wil gaan. De gemeente Eindhoven speelt daarbij in toenemende mate een stimulerende en faciliterende rol. De Eindhovense werkwijze is afgestemd met de andere 'kantoorgemeenten' in de stedelijke regio. Dit is vastgelegd in een 'Regionale programmering kantoorlocaties' d.d. november 2013. Het grootste deel van de werkgelegenheid in de regio Eindhoven is gehuisvest in een kantooromgeving. Door diverse oorzaken is de Nederlandse en ook de regionale kantorenmarkt de laatste jaren flink uit balans geraakt. De aanbodpercentages liggen op dit moment rond de 16%; ruim twee keer zoveel als bij een gezonde kantorenmarkt hoort. Het totale aanbod van kantoren in Eindhoven bedroeg op 1 januari 2015 circa 250.000 m². Dit overaanbod aan kantoorruimte is voor een groot deel structureel van aard. Dit is een bedreiging voor de economische ambities van (de regio) Eindhoven en vraagt dus om gericht handelen.

In het nieuwe beleid wordt niet alleen op nieuwbouw gestuurd, maar ook op de bestaande kantorenmarkt. De focus ligt daarbij op het terugdringen van kantorenleegstand in bestaande gebouwen. Met deze aanpak hoopt het college vraag en aanbod op de Eindhovense kantorenmarkt in kwantitatieve én kwalitatieve zin beter op elkaar af te stemmen, zodat een goede balans ontstaat met toekomstbestendige locaties zoals het Stationsgebied, die bijdragen aan de realisatie van de Brainport-ambities van stad en regio. Binnen Eindhoven worden drie afzonderlijke nieuwbouw kantorenmilieus onderscheiden, te weten Stationsgebied, Strijp-S en Flight Forum. Deze verschillende kantorenmilieus voorzien in een specifieke en onderscheidende behoefte. Het is belangrijk om deze onderscheidende kwaliteiten de komende jaren verder uit te bouwen. Het is daarnaast belangrijk dat ongebreidelde groei van de kantorenvoorraad, door toevoeging van niet duurzame/toekomstbestendige nieuwbouw, wordt voorkomen. Kantoorgebruikers die op zoek zijn naar nieuwe huisvesting worden daarom zoveel mogelijk bediend op de bestaande kantorenmarkt. Nieuwbouw van kantoren op geprioriteerde locaties en door middel van toekomstbestendige gebouwen is nog slechts met inachtneming van hiervoor genoemde uitgangspunten mogelijk. De gemeente voert geen leegstandsverordening in.

De uitvoering hiervan kost veel inspanning, terwijl ervaringen elders leren dat het gewenste resultaat veelal uitblijft. Wel komt er een 'Eindhovense Leegstandsmonitor kantoren' (actueel overzicht van leegstaande kantoren), bedoeld als stimulerend middel om marktpartijen ertoe aan te zetten 'iets' met leegstaande gebouwen te gaan doen. De gemeente Eindhoven zal ook proactief partijen met elkaar in verbinding brengen, om zo bij te dragen aan mogelijke nieuwe samenwerkingsverbanden en 46

vastgesteld Stationsplein Zuid (District-E) Gemeente Eindhoven

creatieve oplossingen voor dit vraagstuk. In onze 'slimme regio' zijn legio partijen die samen in staat zijn om 'slimme oplossingen' te bedenken. De gemeente Eindhoven zal, uiteraard passend binnen wet- en regelgeving, proactief meewerken aan gewenste transformatie van leegstaande kantoren. Echter niet alle kantoren zijn geschikt voor andere functies. Soms vanwege technische aspecten of locatiegebonden aspecten. Een deel van de kantoren zal dus naar verwachting op termijn gesloopt worden. Stationsgebied Het plangebied valt binnen prioritaire gebied 'centrum- / stationsmilieu' zoals beschreven in de Kantorenstrategie 2012-2020. Hierbinnen zijn alle grotere nieuwbouw kantoorlocaties in het stationsgebied gesitueerd. Juist omdat de kwaliteit van het stationsgebied het best aansluit bij de behoeften van de hedendaagse kantoorgebruiker (v.w.b. bereikbaarheid, voorzieningenniveau, verblijfsklimaat, etc), is het stationsgebied voor de stad de belangrijkste kantoorlocatie om tot ontwikkeling te brengen. Dat geldt temeer omdat de verwachte vraag en het geplande nieuw te bouwen aan bod (tot 2020) in het stationsgebied het meest in balans is. Tot 2020 zijn in dit zuidelijk deel twee deellocaties gepland: Zuidoost (oftewel: Lichthoven; ca. 30.000 m²) en de VVV-locatie (ter plaatse van het VVV-gebouw; ca. 20.000 m²).

Met betrekking tot de VVV-locatie, waar onderhavig plangebied onderdeel van uitmaakt, is o.a. het volgende opgenomen: Op de VVV-locatie passeren dagelijks vele duizenden voetgangers die vanuit het station naar de binnenstad lopen en vice versa. Het gaat hier om een van de meest prominente locaties in de stad. De huidige (matige) kwaliteit van de openbare ruimte is daar niet mee in overeenstemming. Het is daarom goed dat het vigerende stedenbouwkundig plan voorziet in een kwalitatief hoogwaardige inrichting met veel groen. Dit stelt tevens hoge eisen aan de kwaliteit van de hier te realiseren bebouwing. Voorts moet het gebouw bij voorkeur multifunctioneel worden ingevuld en beschikken over ruim voldoende (gebouwde) parkeervoorzieningen. Planbeoordeling Het beoogde planvoornemen sluit goed aan op de uitgangspunten uit de Kantorenstrategie, waarbij niet alleen sprake is van traditionele kantoorruimte, maar van verschillende vormen van werkruimtes die passen bij de vraag in deze tijd. Dit plan voorziet in maximaal 12.515 m² bvo aan kantoorruimten. De horecagelegenheden op de begane grond, zullen faciliterend zijn aan de werkfuncties. Ontmoeten en informeel vergaderen centraal staat hierbij centraal. Daarboven kunnen zich flexibele en multifunctionele werk- en vergadercentra bevinden.

Hier kun je bijvoorbeeldsnel eenmalig een vergaderruimte boeken, of als zzp-er of klein bedrijf een deel van een kantoor huren. Bedrijven kunnen op flexibele basis een compleet ingerichte werkomgeving huren en gebruik maken van shared facilities (lobby, meeting rooms, horeca). Op de lagen daarboven is ruimte voor meer traditionele kantoorvloeren. De zalen van vergader- en debatcentrum 'The Meet Up' zijn vanzelfsprekend ook beschikbaar voor de werkfuncties. Zo wordt het voor de grote bedrijven, die veelal aan de rand van de stad zitten, aantrekkelijk om direct bij het station te vergaderen op een representatieve locatie voorzien van alle nieuwste technieken.

3.9

Archeologische en cultuurhistorische waarden

3.9.1

Archeologie

De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het 'Beleidsplan archeologie Eindhoven en Helmond 2008-2012', dat de raad in september 2008 heeft vastgesteld. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise. De gemeente kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd. Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis vastgesteld Stationsplein Zuid (District-E) Gemeente Eindhoven

47

van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken. De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke archeologische waardenkaart, onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Het beleid is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart.

Uitsnede archeologische waardenkaart (locatie plangebied blauw omlijnd) Zoals op de archeologische waardenkaart van de gemeente Eindhoven is te zien is het plangebied niet aangeduid als een archeologisch waardevol of verwachtingsgebied of als een gebied dat op de landelijke Archeologische Monumentenkaart voorkomt. Het uitvoeren van archeologisch onderzoek is in deze gebieden niet noodzakelijk. Wel geldt ten aanzien van archeologie een meldingsplicht voor archeologische toevalvondsten. Mochten tijdens werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen dan dienen deze (op grond van de meldingsplicht in art. 5.10 van de Erfgoedwet 2016) direct gemeld te worden aan de Minister van OCW en de Afdeling Omgevingskwaliteit van de gemeente Eindhoven. Vervolgens zal bepaald worden of en zo ja welke aanvullende maatregelen getroffen worden. 3.9.2

Cultuurhistorie

Algemeen Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stadsen dorpsgezichten en monumentale bomen. Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

48

vastgesteld Stationsplein Zuid (District-E) Gemeente Eindhoven

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart Eindhoven (locatie plangebied blauw omlijnd) Motivering plan Het plangebied valt op de cultuurhistorische waardenkaart binnen stedenbouwkundig gebied 'Historische stedenbouwkundige structuren', genaamd 'Stationsgebied'. Het betreft een ensemble van stationsgebouw, viaducten en plein dat tot stand kwam tussen 1947 en 1956 als onderdeel van het hoogspoorplan. Dit plan heeft de ontwikkeling van naoorlogse centrum van Eindhoven in sterke mate gedomineerd. De spoorbaan werd daarbij in noordelijke richting verlegd. Daardoor ontstond een nieuwe stedenbouwkundige ruimte die het geheel grootstedelijke allure geeft. Het stationsgebouw is samen met de overkapping en het viaduct een belangrijk voorbeeld van wederopbouw-architectuur. In de huidige situatie vormt het stationsgebouw, de toren en de colonnade een samenhangend ruimtelijk ensemble, zichtbaar vanaf de Stationsweg die de noordelijke grens vormt van de binnenstad. Wezenlijk voor deze zichtbaarheid is de "leegheid" van het gebied tussen de Stationsweg en dit ensemble. Dat is mogelijk door het huidige gebruik van het terrein als fietsenstalling en parkeerplaats. Consequentie van het bebouwen van deze locatie is een verminderd zicht vanaf de Stationsweg op het betreffende ensemble.

De ontwikkeling van District-E zorgt ervoor dat de noordgrens van de binnenstad niet langer gevormd wordt door de Stationsweg, maar dat de binnenstad doorloopt tot aan het spoor, en dat het Stationsplein geflankeerd door District-E in de binnenstad ligt. De fijnmazige verkeersstructuur binnen het plangebied en de zorgvuldige aansluiting op het omliggende stedelijk weefsel zijn de middelen die daartoe worden ingezet. Het bovengenoemde ensemble krijgt dan feitelijk een nieuwe status als begrenzing van de binnenstad. Zicht op de stationstoren vanaf de Stationsweg blijft bestaan en wordt begeleid door de oostgevel van het zuidelijke blok. District-E is ontworpen als een ensemble van drie blokken met een alzijdige oriëntatie op de omliggende openbare ruimte. Er is geen specifieke achterkant aan te wijzen. De verblijfskwaliteit en levendigheid in de openbare ruimte is van cruciaal belang voor het succes van District-E: gestreefd wordt naar maximale interactie tussen gebouw en openbare ruimte. Een hoogwaardige terreinafwerking en -inrichting, architectonisch expressieve transparante gevels en een zorgvuldige programmering van de plint zijn voorwaarden om dat waar te vastgesteld Stationsplein Zuid (District-E) Gemeente Eindhoven