[25.33340] Stec Groep Rekenkameronderzoek Eersel - definitief 1 december
Tekst van het document
*
Grondprijs. Gemeenten en WSZ treden met elkaar in overleg over de sociale grondprijzen om de realisatie van 30% sociale huurwoningen niet in de weg te staan.
*
Toekomstige locaties voor verplaatsbare woningen. Gemeenten en WSZ zoeken gezamenlijk
*
Werkwijze met ontwikkelaars. Gemeenten blijven WSZ koppelen aan projecten van
naar geschikte locaties voor de verplaatsbare woningen die door WSZ geplaatst zijn. projectontwikkelaars om het aandeel van 30% sociale huurwoningen in het project te borgen. *
Duurzaamheid. WSZ neemt maatregelen om in 2028 geen woningen met een energielabel van E-, F- of G-label meer in de woningvoorraad te hebben. Daarnaast onderzoekt WSZ hoe circulair bouwen kan worden toegepast en zet zich in voor bewustwording van energiebesparing en afvalscheiding bij huurders.
*
Beschikbaarheid, betaalbaarheid en aandachtsgroepen. WSZ mag gebruik maken van de 15% uitzonderingsruimte om sociale huurwoningen te verhuren aan personen/huishoudens boven de DAEB-inkomensgrens. Gemeenten en WSZ zetten zich in voor betaalbare en passende huisvesting voor verschillende doelgroepen.
*
Welzijn, zorg en leefbaarheid. Gemeenten en WSZ werken samen om de leefbaarheid te behouden en de uitdagingen die behoren bij de toenemende zorgvraag het hoofd te bieden. WSZ stimuleert huurders om door te stromen naar een passende woning en onderzoekt hoe beter tegemoet kan worden gekomen aan de behoefte van de ouder wordende en/of zorgbehoevende huurder
27
stee groep
ļ^įtl rj
. **a~'
ļ B-
w
’™
* ^ļjį: '
j
stee groep
Van Kempische Visie naar resultaat
In dit hoofdstuk brengen we enkele actuele inzichten over de ontwikkeling van de woningmarkt en prognoses in beeld. We geven hiermee antwoord op deelvraag 1: "Watis de ontwikkeling geweest van de meest relevante data en prognoses die verband houden met het woonbeleid van de gemeente Eersel?"
5.1 Fluctuerende prognoses beïnvloeden uitvoering beleid Ontwikkelingen in de woningmarkt (denk aan veranderende kaders en ambities) en (wisselende) prognoses hebben invloed op de uitvoering van volkshuisvestingsbeleid. Voordat we daarom stil staan bij de verschillende doelen uit de Kempische Visie en de daarop behaalde resultaten, brengen we enkele inzichten over de woningmarkt van Eersel in beeld. Woningvoorraad gemeente Eersel afgelopen tien jaar gegroeid met bijna 800 woningen j+10%) De afgelopen tien jaar is het aantal woningen in de gemeente Eersel toegenomen met bijna 800. Dit is een stijging van circa lO1^ (van 7.945 in 2015 tot 8.740 in 2024). Het aantal huishoudens nam in die periode met 980 toe ^IS1^. De prognose van de provincie Noord-Brabant ging in 2017 nog uit van een toename van 435 huishoudens ^61^ voor de periode 2015-2024. De werkelijke huishoudensontwikkeling lag daarmee ruim twee keer zo hoog als de voorspelde. Daarnaast lag de huishoudensgroei hoger dan de groei van het aantal woningen. Deze groei kon opgevangen worden in leegstaande woningen. In de periode 2015-2024 werden er, jaar op jaar, zo'n 400 tot 450 woningen in Eersel niet bewoond.
Figuur 3: Historische ontwikkeling van woningvoorraad en huishoudens
Woningvoorraad — — Huishoudens — — Provinciale prognose Noord-Brabant (2017) Bron: CBS (2025) en provinciale prognose Noord-Brabant (2017).
Actuele prognoses fluctueren sterk in verwachtingen over huishoudensgroei Actuele prognoses laten wisselende voorspellingen zien voor de toekomst (zie ook het figuur op de volgende pagina). Voor de periode 2025-2040 gaat de provinciale prognose van 2017 uit van een krimp van 20 huishoudens. De provinciale raming van 2023 gaat voor diezelfde periode uit van een groei van 540 huishoudens. De Primos prognoses voorspellen een huishoudensgroei van 140 (Primos 2019) tot 1.165 (Primos 2024). Tussen de hoogste (Primos 2024) en de laagste prognose (provinciale prognose 2017) zit 1.185 huishoudens verschil. Hierdoor ontstaat er een grote bandbreedte waarbinnen de gemeente moet opereren. Voor Eersel is (op basis van de
29
stee groep
30
Van Kempische Visie naar resultaat
Kempische Visie 2019-2023) uitgegaan van een bouwopgave van 460 woningen voor de periode 2018-2028. Dit zijn 46 woningen per jaar. Dit zijn er zo'n 65 minder per jaar dan waarvan op basis van de meeste actuele prognose (Primos 2024) uitgegaan zou moeten worden voor diezelfde periode.
Figuur 4: Prognoses in perspectief gemeente Eersel
Historisch (CBS) — — Primos 2024 — — Provinciale prognose Noord-Brabant 2023
— — Primos 2019 — — Provinciale prognose Noord-Brabant 2017
Bron: CBS (2025), Primos (2019 en 2024), provinciale prognose Noord-Brabant (2017 en 2023).
5.2 Onderliggend: ontgroening en (dubbele) vergrijzing De komende tien jaar groeit het aantal huishoudens in de gemeenten Eersel nog. Ook na 2035 zal het aantal huishoudens verder doorgroeien. Onderstaande tabel toont de ontwikkeling van verschillende doelgroepen in de gemeente Eersel voor de komende 10 jaar en tot 2040. Deze ontwikkeling is gebaseerd op de meest recente provinciale prognose van Noord-Brabant (2023). Verwachting dat huishoudensgroei na 2035 doorzet, onderliggend speelt dubbele vergrijzing en ontgroening De komende tien jaar groeien alle doelgroepen, behalve de alleenstaanden en stellen tot 35 jaar en de alleenstaanden en stellen van 55 tot en met 74 jaar. Alleenstaanden en stellen van 35 tot en met 54 jaar en 75-plussers groeien het hardst. Dit komt door dubbele vergrijzing: het aandeel oudere personen neemt toe en tegelijkertijd worden de oudste ouderen U5+) steeds ouder.
stee groep
31
Van Kempische Visie naar resultaat
Tabel 4: Huishoudensontwikkeling gemeente Eersel naar doelgroepen Doelgroep
Omvang 2025
A&S tot 35 jaar
Omvang 2035
Omvang
Ontw. 2025-2035
2040
Ontw. 2035-2040
760
660
585
-100
-75
2.950
3.000
3.040
+50
+40
A&S 35 t/m 54 jaar
830
1.050
1.125
+220
+75
A&S 55 t/m 74 jaar
2.440
2.240
2.045
-200
-195
A&S 75+
1.560
2.015
2.285
+455
+270
Totaal
8.540
8.965
9.080
+4Z5
+115
Gezinnen
Bron: Provinciale prognose Noord-Brabant (2023), bewerking Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen.
5.3 Stijgende prijzen belemmeren betaalbarheidsdoelen De gemeente Eersel richt zich in haar woonbeleid sterk op betaalbaarheid en beschikbaarheid. Ondanks deze inspanningen zijn de woningprijzen de afgelopen jaren sterk gestegen. In 2019 bedroeg de gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Eersel nog 6 310.000. In 2024 was dit 6 485.000, een stijging van 6 175.000. De WOZ-waarde in Eersel stijgt bovendien harder dan in de rest van de provincie. De nabijheid van Eindhoven en het roltrapeffect dat vanuit Eindhoven uitgaat (huishoudens kunnen in Eindhoven geen woning meer vinden en wijken uit naar omliggende gemeenten in de regio) kan hiervan een oorzaak zijn. Het betaalbare aanbod is in ieder geval schaarser geworden en hierdoor stokt de doorstroming vanuit bijvoorbeeld de sociale huur naar de koop. Dit probleem speelt landelijk, maar beïnvloedt wel de mate waarin de gemeente Eersel haar beleidsdoelstellingen voor betaalbaarheid en beschikbaarheid kan halen.
Figuur 5: Ontwikkeling WOZ-waarde gemeente Eersel en provincie Noord-Brabant 6 600.000
6 500.000
6 400.000
6 300.000
6 200.000
6 100.000
60
--------------- 1-----------------------1-----------------------1-----------------------1-----------------------1-----------------------1 2019 2020 2021 2022 2023 2024 ------- Eersel
--------Noord-Brabant
Bron: CBS (2025), bewerking Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen.
stee groep
Van Kempische Visie naar resultaat
6.1 Speerpunt 1 - Versnellen van woningbouwproductie De hoofddoelstellingen van de Kempische Visie 2019 - 2023 zijn uitgewerkt in ambities waaraan vijf speerpunten zijn verbonden. Het eerste speerpunt is het versnellen van de woningbouwproductie. Probleemstelling Gelet op de huidige druk op de woningmarkt is er snel behoefte aan nieuwe woningen. Tegelijkertijd wil de gemeente zorgvuldig omgaan met het groene, dorpse woonmilieu. Daarom ligt de primaire focus op woningbouw op herbestemmingslocaties binnen bestaand stedelijk gebied. Doelstellingen *
De gemeente wil ruimte bieden om invulling te geven aan de vraag naar ongeveer 2.440 extra woningen voor de Kempen in de komende tien jaar. De Provinciale woningbehoefteprognose (2017) is richtinggevend voor de toekomstige woningbehoefte in de Kempen. De gemeente streeft naar één regiobreed gehanteerd afwegingskader voor woningbouwinitiatieven. Nieuwe initiatieven worden voornamelijk op basis van kwalitatieve criteria beoordeeld.
*
In het na te streven afwegingskader houdt de gemeente rekening met de geuite kwalitatieve woningbehoefte conform het woningbehoefteonderzoek in de Metropoolregio Eindhoven en de accenten per gemeente. Dit betekent dat er sterk wordt ingezet op het vergroten van het aanbod aan kleine, betaalbare woningen, gericht op starters en 1+2 persoonshuishoudens van 55 jaar en ouder.
*
De gemeente streeft naar het zoveel mogelijk realiseren van woningbouw op inbreidingslocaties. Onder voorwaarden blijft het echter mogelijk om op uitbreidingslocaties te bouwen, bijvoorbeeld wanneer een kern geen inbreidingslocaties heeft of om beeldbepalend openbaar groen in de bebouwde kom te beschermen.
Resultaten van het woonbeleid We gaan in op de mate waarin het beleid en de instrumenten die de gemeente heeft ingezet, hebben bijgedragen aan de gestelde doelen. We behandelen hieronder de belangrijkste resultaten. Doel: +460 woningen in de periode 2018-2028 In de Kempische Visie is een woningbouwopgave van +2.440 woningen voor de periode 2018 2028 opgenomen (op basis van de provinciale prognose uit 2017). Deze opgave wordt verdeeld over de Kempengemeenten. De bouwopgave voor de gemeente Eersel is 460 woningen in periode 2018-2028. Dit komt neer op 46 woningen per jaar. Woningbouwrealisaties 2018-2024: +835 woningen, gemiddeld 120 woningen per jaar Tussen 2018 en 2024 heeft de gemeente Eersel circa 835 woningen gerealiseerd. Dit zijn gemiddeld bijna 120 woningen per jaar. De doelstelling om 460 woningen te realiseren (46 woningen per jaar) is daarmee voor het eind van de periode (2028) al ruim behaald. Dit komt onder andere doordat de gemeente Eersel sinds 2018 een cyclische benadering van woningbouw hanteert. Dit betekent dat de gemeente in alle kernen constant werkt aan woningbouwplannen die aansluiten op de actuele en verwachte woningbehoefte. Dit was een koerswijziging ten opzichte van de jaren daarvoor.
33
stee groep
34
Van Kempische Visie naar resultaat
Figuur 6: Gerealiseerde woningen per jaar, 2018-2024 250 200 166
150 100 50 0 2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
------- Gerealiseerde woningen per jaar Bron: CBS (2025, cijfers over 2019-2022), Gemeente Eersel (cijfers 2023 en 2024), bewerking Stec Groep (2025).
Woningbouwplannen: 1.255 woningen voor de periode 2024-2028 Voor de periode 2024-2028 omvat de woningbouwprogrammering van de gemeente Eersel in totaal nog 1.255 woningen. 630 van deze woningen hebben een harde planstatus. De overige 625 woningen hebben nog een zachte planstatus. Harde plannen beschikken over een vastgesteld omgevingsplan of onherroepelijke vergunning. Zachte plannen zijn nog in voorbereiding of alleen als potentieel aangemerkt. In deze planfase is dus nog veel onzeker en kan nog niet worden gebouwd. Wanneer we de al gerealiseerde woningen in de periode 2018-2024 en de harde plannen bij elkaar optellen komt de (waarschijnlijke) woningbouwrealisatie in de periode 2018 2028 uit op 1.465. Dit is fors meer dan waar in de provinciale prognose van 2017 vanuit werd gegaan (460 woningen). Deze aantallen sluiten echter goed aan op basis van de Primos prognose 2024. Op basis van deze prognose bedraagt de woningbehoefte voor Eersel voor de periode 2018-2028 circa 1.100 woningen.
Tabel 5: Totale woningbouwplancapaciteit Periode
Totaal
Waarvan Hard
Zacht
Per 1 januari 2024
1.911
634
1.357
2024 t/m 2028
1.255
632
623
2029 t/m 2033
597
2
595
2034 e.v.
139
0
139
Bron: Plancapaciteitmatrix gemeente Eersel (2025), bewerking Stec Groep (2025).
stee groep
35
Van Kempische Visie naar resultaat
Tabel 6: Harde woningbouwplancapaciteit Aantal
Waarvan
Totaal Per 1 jan. 2024
Totaal
Onherroepelijk
Vastgelegd
1.991
611
23
634
(1007)
(317)
(17)
(327)
1.255
609
23
632
(1007)
(497)
(27)
(507)
597
2
0
2
(10007o)
(07)
(07)
(07)
139
0
0
0
(1007)
(07)
(07)
(07)
Gepland voor periode 2024 t/m 2028
Gepland voor periode 2029 t/m 2033
Gepland voor periode 2034 e.v.
Bron: Plancapaciteitmatrix gemeente Eersel (2025), bewerking Stec Groep (2025).
Tabel 7: Zachte woningbouwplancapaciteit Aantal
Waarvan Ontwerp
Voorbereiding
Potentieel
1.991
8
1.253
96
1.357
(1007)
(07)
(637)
(57)
687
1.255
8
32
623
(1007)
(17)
(467)
(37)
507
597
0
595
0
595
(1007)
(07)
(1007)
(0)
1007
139
0
64
139
(1007)
(0)
(467)
1007
Totaal Per 1 jan. 2024
Totaal
Gepland voor periode 2024 t/m 2028
583
Gepland voor periode 2029 t/m 2033
Gepland voor periode 2034 e.v.
75 (547)
Bron: Plancapaciteitmatrix gemeente Eersel (2025), bewerking Stec Groep (2025).
stee groep
Van Kempische Visie naar resultaat
Tussenconclusie: woningbouwproductie Eersel ligt ruim boven de opgave *
De gemeente Eersel heeft de woningbouwdoelstelling uit de Kempische Visie voor de periode 2018 tot 2028 ruimschoots behaald. Met een realisatie van 835 woningen tussen 2018 en 2024 ligt het gerealiseerde aantal al 82% boven de afgesproken opgave van 460 woningen.
*
Ook de programmering voor de periode 2024 tot 2028 is nog ruim. In totaal staan er nog 1.255 woningen gepland (hard en zacht). De helft van deze woningen heeft ook al een harde planstatus. Daarmee komt het totaal aantal gerealiseerde en geplande (harde) woningen in de periode 2018 tot 2028 uit op circa 1.465.
*
Deze aantallen liggen een stuk hoger dan eerdere voorspellingen. De aantallen liggen ook hoger dan waar op basis van de Primos prognose uit 2024 vanuit mag worden gegaan voor diezelfde periode. Deze gaat namelijk uit van een behoefte aan 1.100 woningen.
Doel: regiobreed gehanteerd afwegingskader voor woningbouwinitiatieven De Kempen gemeenten wilden graag één regiobreed gehanteerd afwegingskader voor woningbouwinitiatieven. Hiermee worden nieuwe initiatieven voornamelijk op basis van kwalitatieve criteria beoordeeld. Een regionaal afwegingskader ontbreekt, lokaal wordt wel gestuurd op kwaliteiten Er is geen regionaal afwegingskader voor woningbouwinitiatieven opgesteld in de Kempen. Er is geconstateerd dat een regionaal afwegingskader niet haalbaar is vanwege de lokale nuances van de gemeenten. Wel hebben de verschillende gemeenten lokale instrumenten ingezet om de uitvoering van de Kempische visie te ondersteunen. In de gemeente Eersel is een voorbeeld hiervan de Nota Impuls Sociale Woningbouw, die specifiek gericht is op het bevorderen van de bouw van sociale woningbouw. De Nota Impuls Sociale Woningbouw werd op 1 oktober 2022 door de gemeente Eersel vastgesteld en geldt voor alle nieuwe woningbouwinitiatieven, zowel particuliere als gemeentelijke. Het doel van de nota is het realiseren van betaalbare woningen, met een focus op sociale woningbouw. Concreet zijn er de volgende afspraken gemaakt: *
Ten minste 37% van de nieuwe woningen moeten sociale woningbouw zijn. Sociale huurwoningen hebben een huurprijs onder de huurliberalisatiegrens en een instandhoudingsverplichting van minimaal 25 jaar. Sociale koopwoningen mogen een prijs van maximaal 6 215.000 hebben en moeten 10 jaar behouden blijven.
*
Als een initiatief niet voldoet aan de 37%-eis, kan het college een lager percentage toestaan of een bijdrage vragen aan het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw om het tekort elders te compenseren.
*
Uitzonderingen kunnen gemaakt worden voor projecten in het buitengebied of CPO-projecten, en het college kan afwijken in uitzonderlijke gevallen.
*
De voortgang van de volkshuisvestelijke taakstelling wordt jaarlijks gerapporteerd.
Doel: het aanbod aan kleine, betaalbare woningen vergroten De gemeenten in de regio richten zich op het vergroten van het aanbod aan kleine, betaalbare woningen, specifiek voor starters en 1+2 persoonshuishoudens van 55 jaar en ouder. Inzicht in oppervlaktes en prijssegmenten van gerealiseerd aanbod ontbreekt De gemeente heeft niet structureel gemonitord in welke prijssegmenten en oppervlakten er de afgelopen jaren gebouwd is. Er zijn dus geen harde conclusies te trekken over in hoeverre de woningbouw heeft bijgedragen aan het vergroten van het aanbod van kleine en betaalbare woningen. CBS-cijfers en gevoerde interviews geven wel een beeld. De afgelopen jaren zijn vooral (grotere en duurdere) koop grondgebonden woningen opgeleverd. Veel van de woning-
36
stee groep
37
Van Kempische Visie naar resultaat
bouwplannen die in de periode 2018-2024 zijn opgeleverd waren namelijk al jaren in voor bereiding. In deze periode lag de nadruk meer op aantallen en minder op betaalbaarheid en geschiktheid. Daardoor zijn er weinig afspraken gemaakt over oppervlaktes en (betaalbare) prijs segmenten. De marktontwikkelingen in de regio (veel vraag vanuit hoog opgeleid personeel) gaf hier ook weinig aanleiding toe. De woningbouwproductie was de afgelopen jaren daardoor relatief koop- en grondgebonden georiënteerd. Dit is niet direct het product waar (een groot deel van de) starters, kleine huishoudens en senioren mee geholpen worden. Herstel corporatievoorraad door sterke plus in 2024 Uit de beschikbare cijfers blijkt dat de corporatievoorraad over de periode 2019 tot en met 2024 per saldo beperkt maar positief is gegroeid. De mutaties waren wisselend: een toename in 2019 (+12), 2020 (+17) en 2022 (+5K tegenover dalingen in 2021 (-37) en 2023 (-1). In 2024 volgt een plus van +63 waardoor het omslagpunt wordt bereikt. Per saldo resteert over 2019 tot en met 2024 een groei van 59 corporatiewoningen: deze positieve uitkomst wordt in belangrijke mate door 2024 bepaald.. Groei particuliere huur vooral in midden- en dure huursegment De particuliere huursector liet in dezelfde periode een duidelijke groei zien, vooral in 2019 en 2020.
Hoewel er geen gegevens beschikbaar zijn over de prijssegmenten, mag worden aangenomen dat deze uitbreiding grotendeels in het midden- en dure huursegment heeft plaatsgevonden. Daarmee groeit het aanbod in de hogere huurklassen, terwijl de betaalbare huurvoorraad nauwelijks toeneemt.
Figuur 7: Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendomsvorm, 2018-2024
------- Koopwoningen
------- Huurwoningen woningcorporatie
------- Huurwoningen overige verhuurders Bron: CBS (2025), Jaarrekening Gemeente Eersel (2024), bewerking Stec Groep (2025).
Koopsector groeit, maar verschuift sterk naar hogere prijsklassen De koopsector liet in de periode 2018-2024 een duidelijke groei zien en vormde daarmee een belangrijk deel van de woningvoorraaduitbreiding. Voor de jaren 2018-2022 zijn slechts beperkt cijfers beschikbaar, maar deze laten een duidelijke verschuiving in de prijsklassen zien. Het aandeel koopwoningen onder 6260.000 daalde van 281^ in 2018 naar 31^ in 2022. Ook het segment tussen 6260.000 en 6355.000 nam af (van 321^ naar 181^). Tegelijkertijd groeide het
stee groep
38
Van Kempische Visie naar resultaat
aandeel woningen boven 6455.000 sterk, van 18% in 2018 naar 587 in 2022. Daarmee vond de groei in de koopsector vooral plaats in de hogere prijsklassen, terwijl de lagere segmenten steeds minder werden bediend.
Tabel 8: Aandelen prijssegmenten koopwoningvoorraad 2018
2019
2020
2021
Minder dan 6260.000
2870
227
147
Tussen 6260.000 en 6355.000
3270
337
347
257
187
Tussen 6355.000 en 6455.000
217
237
247
227
217
6455.000 of meer
187
237
277
457
587
77 |
2022 37
Bron: Lokale Monitor Wonen (2025), bewerking Stec Groep (2025).
Groei vooral in grotere woningoppervlaktes De ontwikkeling van de woningvoorraad tussen 2018 en 2022 laat zien dat de groei zich vrijwel uitsluitend voordeed in de grotere oppervlaktesegmenten. Vooral koopwoningen groter dan 135 m2 namen sterk toe, terwijl het aantal toevoegingen van woningen kleiner dan 105 m2 beperkt bleef. Daarmee is het aandeel kleinere woningen nauwelijks vergroot.
Figuur 8: Woningvoorraad naar eigendom en oppervlaktes, periode 2018-2022 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
80 m2 en minder
Tussen 80 m2 en 105 m2
Bron: Lokale Monitor Wonen (2025), bewerking Stec Groep (2025).
■ Tussen 105 m2 en 135 m2
M Meer dan 135 m2
stee groep
Van Kempische Visie naar resultaat
Tussenconclusie: doelstelling kleine, betaalbare woningen nauwelijks gerealiseerd *
Hoewel de gemeente zich heeft voorgenomen om het aanbod aan kleine en betaalbare woningen voor starters en kleine huishoudens te vergroten, laten de beschikbare gegevens een ander beeld zien. Structurele monitoring van gerealiseerde oppervlaktes en prijssegmenten ontbreekt, maar zowel CBS-cijfers, Lokale Monitor Wonen-cijfers, als interviews maken duidelijk dat de nadruk de afgelopen jaren vooral lag op de bouw van grotere en duurdere koopwoningen.
*
De productie van betaalbare corporatiewoningen stagneerde, terwijl de groei van de particuliere huur zich waarschijnlijk vooral in het midden- en dure segment voordeed. Binnen de koopsector verschoven de toevoegingen bovendien sterk naar de hogere prijsklassen, terwijl het aandeel woningen onder 6260.000 vrijwel volledig verdween.
*
Ook in termen van woningoppervlaktes nam vooral het aanbod van woningen groter dan 135 m2 toe, terwijl kleinere woningen nauwelijks werden toegevoegd. Gezien deze ontwikkelingen kan worden geconcludeerd dat de doelstelling om het aanbod van kleine, betaalbare woningen te vergroten in de periode 2018-2024 nauwelijks is gerealiseerd.
Toekomstige plannen: groei in dure koop en eerste impuls voor sociale huur Uit de huidige plannen voor de periode 2025-2028 blijkt dat de nadruk nog steeds sterk ligt op de koopsector, met name in het dure segment: et aantal geplande dure koopwoningen stijgt fors richting 2027 en 2028 (124 respectievelijk 184 woningen). Daarmee blijft de woningbouwproductie kwantitatief sterk koop georiënteerd, maar kwalitatief minder gericht op betaalbaarheid. Tegelijkertijd is er in de plannen wel een duidelijke toename in de sociale huurproductie zichtbaar. Vanaf 2026 komen er voor het eerst sociale huurwoningen in beeld (23), oplopend tot 152 in 2027 en 89 in 2028. Deze groei kan worden gezien als een eerste weerslag van de Nota Impuls Sociale Woningbouw. Waar de gerealiseerde woningbouw in de periode 2018 2024 nog nauwelijks op betaalbaarheid was gericht, lijken de toekomstige plannen dus meer invulling te geven aan dit doel. Daar staat tegenover dat de sociale koopsector slechts beperkt en wisselend aanwezig is in de planvoorraad. Na een piek in 2026 en 2027 (32 en 36 woningen) valt dit segment in 2028 weer sterk terug (17 woningen). Ook in de middeldure huur en dure huur blijft de toevoeging gering, waardoor de balans in de huurmarkt eenzijdig op sociale huur komt te rusten.
39
stee groep
40
Van Kempische Visie naar resultaat
Figuur 9: Woningbouwmonitor Eersel, 2025-2028 500 450 400 152 89
350 300
17
28 36
250
102
200
Dure koop ^ 6 405.000)
Middeldure koop (6 285.000 - 6 405.000)
Sociale koop (c 6 285.000)
Dure huur ^ 6 1.158)
Middeldure huur (6 900 - 6 1.158)
Sociale huur ^ 6 900)
Bron: Woningbouwmonitor Eersel (2025), bewerking Stec Groep (2025).
Tabel 9: Aandeel per segment woningbouwmonitor Eersel, 2025-2028 2025
2026
5170
477
277
467
Middeldure koop (C 285.000 - C 405.000)
Wo
127
267
267
Sociale koop ^ C 285.000)
127
217
87
47
Dure huur
C 1.158)
07
17
07
07
Middeldure huur (C 900 - C 1.158)
207
37
67
17
Sociale huur
07
157
337
227
Dure koop
C 405.000)
C 900)
Bron: Woningbouwmonitor Eersel (2025), bewerking Stec Groep (2025).
2027
2028
stee groep
41
Van Kempische Visie naar resultaat
Tussenconclusie: uitdagingen in sturing en monitoring, stappen zijn gezet naar verbetering *
De gemeente heeft de woningbouwontwikkeling de afgelopen jaren niet adequaat gemonitord. Hierdoor kunnen geen harde conclusies getrokken worden over de kwalitatieve kenmerken van de gerealiseerde woningvoorraad, en daarmee de doeltreffendheid van het beleid. De gemeente is zich echter bewust van de monitoringstekortkomingen. Dit is daarom recentelijk verbeterd.
*
Sinds medio 2023 maakt de gemeente gebruik van het monitoringssysteem ShintoLabs. Ook heeft de gemeente een publieke woningbouw monitor gelanceerd. Hiermee krijgen inwoners actueel inzicht in de woningbouwopgave en de voortgang daarvan. Deze is hier te bekijken. Ondanks dat de monitoring in het verleden niet op orde was, zijn er al veel stappen gezet om te voorkomen dat monitoring in de toekomst nog een probleem zal zijn.
*
Er is geen regiobreed afwegingskader voor woningbouw in de Kempen, doordat lokale omstandigheden variëren. Daarom heeft Eersel, ter ondersteuning van de Kempische Visie, lokale instrumenten ontwikkeld, zoals de Nota Impuls Sociale Woningbouw (oktober 2022). Deze nota stelt dat minimaal 37% van de nieuwe woningen sociale woningbouw moet zijn en biedt richtlijnen voor huur- en koopwoningen, met uitzonderingen en compensaties wanneer doelen niet worden gehaald. Ondanks uitdagingen in monitoring en betaalbaarheid heeft de gemeente belangrijke stappen gezet om het beleid beter af te stemmen op lokale behoeften.
Doel: het zoveel mogelijk realiseren van woningbouw op inbreidingslocaties De gemeente streeft naar het zoveel mogelijk realiseren van woningbouw op inbreidingslocaties. Er zijn meer plannen voor uitbreidingslocaties dan voor inbreidingslocaties Voor de periode 2019-2024 zijn geen gegevens beschikbaar over het aantal woningbouwrealisaties op inbreidings- of uitbreidingslocaties. Voor woningbouwplannen in de periode 2024 t/m 2028 zien we dat ongeveer 40% van de woningen wordt gerealiseerd op inbreidingslocaties en 60% op uitbreidingslocaties. Hoewel inbreiding nog altijd de voorkeur heeft, is het beschikbare potentieel hier beperkt. Na onderzoek en overleg met grondeigenaren blijkt dat er op inbreidingslocaties ruimte is voor circa 250 tot maximaal 300 woningen. Het woningbouwprogramma van de gemeente is groter dan dit en daarom moet er ook op uitbreidingslocaties gebouwd worden. De gemeente heeft daarom onderzoek gedaan naar geschikte uitbreidingslocaties. Deze zoektocht is vastgelegd in de Ruimtelijke Visie Woonuitbreidingen, waarin mogelijke uitbreidingslocaties zijn geïnventariseerd en beoordeeld aan de hand van een afwegingskader met onder meer ruimtelijke kwaliteit, milieueffecten, waterhuishouding en infrastructuur als criteria. Over deze selectie en prioritering is nauw afgestemd met de provincie en het waterschap.
Figuur 10: Verdeling plancapaciteit naar in- en uitbreidingslocaties, periode 2024 2028
Uitbreiden Inbreiden
788
0
1 100
1 200
1 300
1 400
467 1 500
■ Aantal woningen Bron: Gemeente Eersel (2023), bewerking Stec Groep (2025).
600
700
800
900
stee groep
Van Kempische Visie naar resultaat
Tussenconclusie: beperkingen van inbreidingslocaties zorgen voor de noodzaak van uitbreidingslocaties *
De gemeente streeft naar zoveel mogelijk woningbouw op inbreidingslocaties. Op basis van een inventarisatie van de gemeente blijkt dat er maximaal 300 woningen gerealiseerd kunnen worden op alle inbreidingslocaties bij elkaar. Het woningbouwprogramma van de gemeente is groter dan dat en daarom moet er ook op uitbreidingslocaties gebouwd worden.
*
De gemeente heeft daarom onderzoek gedaan naar geschikte uitbreidingslocaties. Deze zoektocht is vastgelegd in de Ruimtelijke Visie Woonuitbreidingen en staat onder toezicht van de provincie Noord-Brabant.
6.2 Speerpunt 2 - Behoud van betaalbaar wonen De hoofddoelstellingen van de Kempische Visie 2019 - 2023 zijn uitgewerkt in ambities waaraan vijf speerpunten zijn verbonden. Het tweede speerpunt is het behouden van betaalbaar wonen. Probleemstelling De sterke economische groei in Brainport Eindhoven leidt tot aanzienlijke prijsstijgingen in de koopsector, die ook invloed hebben op de Kempen. Daarom richt de gemeente zich de komende jaren op het vergroten van het aantal betaalbare koop- en huurwoningen. Doelstellingen *
De gemeente streeft ernaar dat minimaal 401^ van de totale woningbouwopgave wordt gerealiseerd in het sociale segment (huur en koop).
*
Bij substantiële nieuwbouwprojecten ^10 woningen) realiseert de gemeente minimaal 201^ sociale huur (exclusief Ruimte voor Ruimte).
*
De gemeente faciliteert particuliere investeerders om de komende tien jaar extra particuliere huurwoningen te realiseren.
*
De gemeente onderzoekt de mogelijkheden voor nieuwe woningbouwconcepten en tijdelijke woonvormen.
*
De gemeente onderzoekt de mogelijkheden en de behoefte voor de ontwikkeling van Tiny Houses en legt hiervoor kwalitatieve kaders vast.
*
De gemeente stemt regionaal de grondprijs voor sociale huur af om de realisatie van voldoende sociale huurwoningen tegen een goede basiskwaliteit mogelijk te maken, in samenhang met de mogelijkheid om over te gaan naar een tweehurenbeleid.
*
De gemeente maakt bij voorkeur regionale prestatieafspraken om de doorstroming naar de particuliere sector te vergroten, met concrete maatregelen.
*
De gemeente monitort de doorstroming in de sociale huur en maakt, indien nodig, aanvullende nieuwbouwafspraken voor de sociale huur als de doorstroming niet op gang komt.
*
De gemeente gaat in gesprek met woningcorporaties over het aansluiten bij het urgentie- en toewijzingsbeleid voor de MRE-regio.
*
De gemeente maakt bij voorkeur regionale prestatieafspraken met woningcorporaties over het huisvesten van vergunninghouders, met het uitgangspunt dat de gemeentelijke taakstelling primair in de sociale huur wordt ingevuld. Als dit niet mogelijk is, zoekt de gemeente naar alternatieven binnen de particuliere woningvoorraad.
42
stee groep
43
Van Kempische Visie naar resultaat
Resultaten van het woonbeleid We gaan in op de mate waarin het beleid en de instrumenten die de gemeente heeft ingezet, hebben bijgedragen aan de gestelde doelen. We behandelen hieronder de belangrijkste resultaten. Doel: meer sociale woningbouw (huur en koop) De doelstelling van de gemeente is om minimaal 40% van de totale woningbouwopgave te realiseren in het sociale segment (huur en koop) én bij substantiële nieuwbouwprojecten ^10 woningen) minimaal 20% sociale huur te realiseren. Monitoringstekort en anterieure overeenkomsten hinderen sociale woningbouw In de periode van de Kempische Visie is er onvoldoende gemonitord op prijssegmenten, waardoor niet goed te toetsen is in hoeverre sociale woningbouw daadwerkelijk is gerealiseerd. Volgens cijfers uit de Lokale Monitor Wonen blijkt dat in de periode 2018-2022 het aantal corporatiehuurwoningen met 15 is afgenomen. Uit interviews blijkt dat het behalen van de norm van 40% sociale woningbouw in de totale woningbouwopgave uitdagend is. Dit omdat veel lopende projecten al in voorbereiding waren voordat deze norm werd vastgesteld. In veel gevallen waren bovendien al anterieure overeenkomsten gesloten met ontwikkelaars, waardoor aanpassingen beperkt mogelijk waren. Desondanks zet de gemeente gerichte stappen om de sociale woningvoorraad te vergroten.
Zo wordt bij gemeentelijke herontwikkelingen volledig ingezet op invulling met sociale woningbouw. Voorbeelden hiervan zijn de herontwikkeling van een gemeenschapshuislocatie en het project De Hullekes in Steensel. Daarnaast wordt via de Nota Impuls Sociale Woningbouw en met het vereveningsfonds ook gestuurd op voldoende sociale woningbouw in projecten van private partijen. Tot nu toe is er eenmaal succesvol een uitkering uit het vereveningsfonds toegekend. Hiermee worden in 2026 11 extra sociale huurwoningen gerealiseerd. Tegelijkertijd is de omvang van het fonds ook gegroeid. Dit betekent dat er wel sociale woningbouw is afgekocht, maar dat deze nog niet op een andere locatie zijn gerealiseerd. De gemeente zet dus met eigen grondposities, beleid en instrumenten concrete stappen richting het realiseren van meer woningen in het sociale segment. Dit blijkt ook uit de plancapaciteit van de komende jaren, met name als het gaat over huurwoningen. Zie onderstaande tabel.
Tabel 10: Totale plancapaciteit naar eigendom en prijssegmenten, periode 2024 t/m 2028 Aantal koopwoningen 910
.... waarvan Goedkoop
Middelduur
137 (157)
324 (367)
Aantal huurwoningen 345
449 (497)
.... waarvan Goedkoop
Middelduur
281 (817)
63 (187)
Totaal 1.255
Duur
Duur 1 (07)
.... waarvan Goedkoop
Middelduur
418 (3307o)
387 (317)
Duur 450 (367)
Bron: Woningbouwprogramma gemeente Eersel provinciale rapportage (2024), bewerking Stec Groep (2025). Percentages afgerond naar 0 decimalen achter de komma.
stee groep
Van Kempische Visie naar resultaat
Doel: faciliteren van particuliere investeerders De gemeente faciliteert particuliere investeerders om de komende tien jaar extra particuliere huurwoningen te realiseren. Koerswijziging sinds 2022: betaalbaarheid boven particuliere investeerders De gemeente is sinds 2022 van dit standpunt afgestapt. In dit jaar is het woningbouwprogramma aangepast op basis van een raadsbesluit. Sindsdien ligt de nadruk sterker op betaalbaarheid en eigendomsopbouw, en minder op het faciliteren van particuliere investeerders. De gemeenteraad uitte namelijk zorgen over de rol van particuliere investeerders. De raad gaf aan terughoudend te willen zijn met het toelaten van beleggers op de woningmarkt, met het oog op het behoud van betaalbare woningen voor eigen inwoners, zoals starters en doorstromers. De gemeente heeft sindsdien beperkt ingezet op verkoop aan derden en juist gefocust op het creëren van aanbod in het betaalbare en middensegment, ten gunste van de leefbaarheid en sociale samenhang. Om hierop te sturen, is onder meer overwogen om een opkoopbescherming in te voeren voor delen van de bestaande woningvoorraad. Deze maatregel voorkomt dat woningen worden opgekocht en vervolgens (duur) worden verhuurd. Hiervoor moet wel aantoonbaar noodzaak voor zijn (schaarste). Deze kon echter niet aangetoond worden. De opkoopbescherming is daarom ook niet ingevoerd.
Doel: regionaal de grondprijs voor sociale huur afstemmen De doelstelling van de gemeente is om regionaal de grondprijs voor sociale huur af te stemmen zodat de realisatie van voldoende sociale huurwoningen tegen een goede basiskwaliteit mogelijk is, in samenhang met de mogelijkheid om over te gaan naar een tweehurenbeleid1. Geen regionale overeenstemming over grondprijs sociale huur Binnen de MRE-regio variëren de grondprijzen voor sociale huur tussen circa 6 20.000 en 6 30.000 excl btw per 100 m2, waarbij de vier Kempengemeenten (Bergeijk, Eersel, Bladel en Reusel-De Mierden) zich met een prijs van 6 25.000 per 100 m2 in het midden bevindt. De woningcorporatie WSZ heeft aangegeven dat zelfs een verhoging van 6 5.000 in de grondprijs een aanzienlijke impact heeft op de haalbaarheid van nieuwe sociale woningbouwprojecten, aangezien dit direct de investeringscapaciteit van de corporatie beïnvloedt. Hoewel de vier genoemde gemeenten en WSZ genoemde grondprijs van 6 25.000 toepassen, is er tot op heden geen overeenstemming bereikt over de grondprijs binnen de MRE-regio. De Kempengemeenten zien dit wel graag omdat zij inzetten op een gelijk speelveld voor gemeenten, corporaties en ontwikkelaars. Verder voert WSZ geen tweehurenbeleid, anders dan de wettelijke taak voor passend toewijzen. Afstemming heeft plaatsgevonden, overeenstemming is er niet.
Doel: onderzoek naar mogelijkheden voor nieuwe woningbouwconcepten en tijdelijke woonvormen zoals Tiny Houses De gemeente heeft als doelstelling om onderzoek te doen naar de mogelijkheden en de behoefte voor de ontwikkeling van nieuwe woningbouwconcepten en tijdelijke woonvormen zoals Tiny Houses en legt specifiek voor Tiny Houses kwalitatieve kaders vast. Nieuwe woningbouwconcepten en tijdelijke woonvormen: leerzame pilot met financiële grenzen De gemeente Eersel heeft tijdelijke, verplaatsbare Tiny Houses geplaatst. Dit als pilot. Hiermee heeft de gemeente praktijkervaring opgedaan omtrent technische uitvoerbaarheid en bewonersbehoeften. Uit de uitgevoerde businesscase blijkt dat er na tien jaar een exploitatie verlies van circa 6 50.000 resteert, zodat zonder aanvullende inkomsten of structurele gemeentelijke bijdrage de exploitatie niet sluitend is. In de nieuwe prestatieafspraken is daarom
1 Tweehurenbeleid betekent dat een woningcorporatie of gemeente huurprijzen differentieert door zowel een lagere sociale huur als een hogere (geliberaliseerde of midden)huur binnen hetzelfde woningbestand of project aan te bieden, om zo verschillende inkomensgroepen te bedienen.
44
stee groep
Van Kempische Visie naar resultaat
opgenomen dat gezocht wordt naar een alternatieve locatie met gunstigere grondwaardes en infrastructuur. De ervaringen uit de buurgemeente Reusel-De Mierden, waar in samenwerking met WSZ twaalf Tiny Houses zijn gerealiseerd, bieden belangrijke inzichten voor mogelijke samenwerkingsconstructies, exploitatiemodellen en schaalvoordelen. Daarnaast wordt gestreefd naar een financieel haalbaar model, waarbij de voorkeur uitgaat naar permanente woningbouw met een ambitie van circa 110 extra woningen per jaar.
Tussenconclusie: beperkte voortgang in de verbetering van betaalbaarheid door structurele en financiële barrières *
Aanvankelijk was het streven om 401^ van de woningbouw in het sociale segment te realiseren en bij grotere projecten 20% sociale huur te borgen. Deze doelstelling is inmiddels, in lijn met de Kempische Visie 2024-2028, bijgesteld naar 301^ Daarmee sluit de ambitie beter aan bij de uitvoeringspraktijk en lijkt de regio meer 'op de rit' te zitten om dit aandeel daadwerkelijk te realiseren.
*
In de praktijk bleef de realisatie echter lange tijd achter door een combinatie van vooraf gesloten anterieure overeenkomsten en juridische en financiële beperkingen. De inzet van het vereveningsfonds moest de bouw van sociale huur borgen, maar de gelijktijdige groei van het fonds door afkooptransacties liet zien dat afkopen vaak prevaleerde boven de toevoeging van nieuw sociaal volume.
*
Binnen de MRE-regio verschillen de grondprijzen voor sociale huur, waarbij de Kempengemeenten met 625.000 per 100 m2 in de middenmoot zitten. WSZ geeft aan dat zelfs kleine verhogingen de haalbaarheid van projecten direct raken. Hoewel de Kempengemeenten streven naar een gelijk speelveld, is regionale afstemming over grondprijzen tot op heden uitgebleven.
*
De politieke koerswijziging sinds 2022, met terughoudendheid tegenover particuliere beleggers en een hernieuwde focus op betaalbaarheid, komt de kwantitatieve doelstelling nog niet voldoende tegemoet. Ook levert het Tiny House-experiment waardevolle leerpunten op, maar schiet het op financieel vlak tekort en blijft het qua schaal beperkt tot incidentele pilots.
Doel: doorstroming naar de particuliere sector vergroten en monitor opzetten De gemeente maakt bij voorkeur regionale prestatieafspraken om de doorstroming naar de particuliere sector te vergoten, met concrete maatregelen. De gemeente monitort de doorstroming in de sociale huur en maakt, indien nodig, aanvullende nieuwbouwafspraken voor de sociale huur als de doorstroming niet op gang komt. Beperkte uitvoering afspraken over doorstroming naar particuliere sector De gemeente Eersel en woningcorporatie WSZ hebben verschillende afspraken gemaakt over doorstroming. In 2022 besloten ze samen te kijken naar instrumenten om de doorstroming van sociale huur naar de particuliere sector te bevorderen. Maatregelen omvatten bijvoorbeeld het realiseren van sociale koopwoningen. In 2023 besloot WSZ 15 bestaande DAEB-woningen te verkopen die niet binnen de toekomstige woningvoorraad pasten. Deze koopwoningen bood WSZ met voorrang aan huurders van WSZ aan. Zo bevorderen ze de doorstroming en gaan ze scheefwonen tegen. Daarnaast spraken beide partijen ook in 2023 af om verder te kijken naar instrumenten om de doorstroming van sociale huur naar de particuliere sector te bevorderen. In de prestatieafspraken van 2025 wordt deze afspraak nogmaals herhaald, samen met de afspraak om in gesprek te gaan met bewoners over de doorstroming.
45
stee groep
Van Kempische Visie naar resultaat
Monitoring doorstroming beperkt Sinds 2022 is de monitoring van verkochte woningen aan zittende huurders door WSZ jaarlijks opgenomen in de prestatieafspraken. Hier zijn echter geen cijfers van beschikbaar.
Tussenconclusie: uitvoering doorstroommaatregelen ondermaats *
Ten aanzien van de doorstroming naar de particuliere sector zijn er wel afspraken gemaakt, zoals de verkoop van DAEB-woningen aan zittende huurders en het onderzoeken van aanvullende instrumenten. Deze maatregelen zijn echter nog beperkt in omvang en het is onduidelijk in hoeverre ze leiden tot structurele resultaten. Concrete, regionale prestatieafspraken blijven grotendeels op papier en structurele sturing vanuit de gemeente is er niet geweest.
*
Door het besluit van de gemeenteraad uit 2022 om minder te richten op midden- en dure huur blijft de doorstroming ook achter.
Doel: in gesprek gaan over het aansluiten bij urgentie- en toewijzingsbeleid voor de MRE-regio De gemeente heeft als doelstelling om samen met de woningcorporatie in gesprek te gaan over het aansluiten bij het urgentie- en toewijzingsbeleid voor de MRE-regio. Aansluiting bij regionaal urgentie- en toewijzingsbeleid in voorbereiding Er is een gezamenlijke wens om te komen tot een gezamenlijke huisvestingsverordening met de regio, en de gemeente blijft daarin participeren. De Kempengemeenten zijn in gesprek om aan te sluiten bij de urgentieregeling van het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE), onderdeel van de MRE. De Kempengemeenten willen in de MRE-regio naar eenzelfde Huisvestingsverordening voor dit aspect. Doel: regionale prestatieafspraken over het huisvesten van statushouders, met uitgangspunt dat het primair in de sociale huur wordt ingevuld De gemeente maakt bij voorkeur regionale prestatieafspraken met woningcorporaties over het huisvesten van vergunninghouders, met het uitgangspunt dat de gemeentelijke taakstelling primair in de sociale huur wordt ingevuld. Als dit niet mogelijk is, zoekt de gemeente naar alternatieven binnen de particuliere woningvoorraad.
Combinatie van sociale huur en particuliere oplossingen voor huisvesting statushouders De gemeente werkt (regionaal) nauw en constructief samen met de woningcorporatie(s) om invulling te geven aan de taakstelling voor statushouders. Beide partijen erkennen de urgentie, al wordt de uitvoering bemoeilijkt door de toename van alleenstaande statushouders en de krapte op de woningmarkt. Omdat de sociale huurvoorraad onvoldoende ruimte biedt, is aanvullend gezocht naar oplossingen in de particuliere sector. Zo huurt de gemeente enkele woningen van particuliere eigenaren en zijn eerder twee woningen aangekocht. Verdere uitbreiding van gemeentelijke aankopen is bewust niet doorgezet vanwege de spanning op de woningmarkt. Er is een plan van aanpak opgesteld om de huisvesting van statushouders structureel te organiseren. Dit plan wordt actief gevolgd en valt onder toezicht van de provincie.
Tussenconclusie: lokale oplossingen gevonden voor het urgentiebeleid en het huisvesten van statushouders
46
stee groep 9
Van Kempische Visie naar resultaat
Er is een gezamenlijke wens om te komen tot een gezamenlijke huisvestingsverordening met de regio, en de gemeente blijft daarin participeren. De vier Kempengemeenten spreken nog immer met elkaar om tot één urgentieregeling te komen,
9
De gemeente Eersel werkt samen met woningcorporaties om de huisvesting van statushouders effectief te organiseren, maar wordt geconfronteerd met uitdagingen door de krapte op de woningmarkt en de stijgende aantallen alleenstaande statushouders. De initiële focus ligt op het realiseren van sociale huurwoningen, maar als dit niet mogelijk is, worden alternatieven in de particuliere sector onderzocht. Ondanks enkele aankopen van woningen blijft de uitbreiding van gemeentelijke eigendommen beperkt vanwege de woningmarktdruk.
9
Er is een plan van aanpak opgesteld, dat nu onder provinciaal toezicht wordt uitgevoerd, om de huisvesting van statushouders structureel en duurzaam te regelen.
6.3 Speerpunt 3 - Zorg voor elkaar faciliteren De hoofddoelstellingen van de Kempische Visie 2019 - 2023 zijn uitgewerkt in ambities waaraan vijf speerpunten zijn verbonden. Het derde speerpunt is zorg voor elkaar faciliteren. Probleemstelling De gemeente constateert dat inwoners zich onderling ondersteunen, wat een goede basis biedt voor langer zelfstandig wonen. De komende jaren zet de gemeente daarom extra in op het vergroten van het aantal levensloopbestendige woningen, zowel in nieuwbouw als in het bestaande woningaanbod. Doelstellingen 9
Nieuwe woningen voldoen minimaal aan het Basispakket WoonKeur; voor de vijf grote kernen (Bladel, Eersel, Bergeijk, Reusel en Hapert) geldt het Pluspakket als uitgangspunt. Initiatieven in het betaalbare starterssegment krijgen een uitzonderingspositie.
9
De gemeente bevordert bewustwording onder 65-plussers in de Kempenregio door advies te geven over levensloopgeschikte woningaanpassingen, financieringsmogelijkheden en de (financiële) gevolgen van verhuizing naar een kleinere, levensloopgeschiktere woning.
9
Belemmeringen bij de ontwikkeling van mantelzorgwoningen worden weggenomen en de mogelijkheden voor deze woonvormen worden actief onder de aandacht gebracht.
9
Samen met zorgpartijen verkent de gemeente regionale uitrol van initiatieven die de sociale en fysieke woonomgeving verbeteren voor langer zelfstandig wonen.
9
De gemeente maakt afspraken met zorginstanties en corporaties in het kader van 'DOOR'samenwerking om de overgang tussen beschermd wonen en zelfstandig wonen te versoepelen.
Resultaten van het woonbeleid We gaan in op de mate waarin het beleid en de instrumenten die de gemeente heeft ingezet, hebben bijgedragen aan de gestelde doelen. We behandelen hieronder de belangrijkste resultaten. Doel: nieuwe woningen voldoen minimaal aan het basispakket WoonKeur Nieuwe woningen voldoen minimaal aan het Basispakket WoonKeur; voor de vijf grote kernen (Bladel, Eersel, Bergeijk, Reusel en Hapert) geldt het Pluspakket als uitgangspunt. Initiatieven in het betaalbare starterssegment krijgen een uitzonderingspositie. Woonkeur Pluspakket niet afdwingbaar, inzet op bewustwording Het streven om bij nieuwbouwprojecten in de vijf grote kernen het WoonKeur Pluspakket als kwaliteitsnorm toe te passen heeft beperkt effect. Dit omdat bovenwettelijke eisen zoals WoonKeur juridisch niet afdwingbaar zijn en veel discussie en vertraging opleveren. De
47
stee groep
Van Kempische Visie naar resultaat
gemeente zet daarom nu vooral in op het stimuleren van bewustwording bij ontwikkelaars en woningcorporaties, door het thema actief te agenderen in gesprekken. Hoewel deze aanpak niet altijd leidt tot directe opname van het WoonKeur Pluspakket, worden via andere sporen, zoals afspraken over woningtypologie en doelgroep, elementen zoals toegankelijkheid en levensloopbestendigheid meegenomen in de planvorming. Doel: bewustwording onder 65-plussers bevorderen over levensloopgeschikt wonen De gemeente bevordert bewustwording onder 65-plussers in de Kempenregio door advies te geven over levensloopgeschikte woningaanpassingen, financieringsmogelijkheden en de (financiële) gevolgen van verhuizing naar een kleinere, levensloopgeschiktere woning. Bewustwording onder ouderen structureel verankerd De doelstelling om meer bewustwording te creëren onder ouderen over hun toekomstige woonsituatie heeft geleid tot diverse concrete acties. In alle gesprekken die de gemeente voert met inwoners wordt het thema wonen actief besproken en op individueel niveau vastgelegd. Hierbij ligt de nadruk op het stimuleren van eigen initiatief. Daarnaast is de gemeente structureel aanwezig bij bijeenkomsten zoals Senioren Zelf Aan Zet, waar inwoners worden geïnformeerd over onderwerpen als mantelzorg, woningsplitsing en gedeeld wonen.
Deze persoonlijke benadering wordt aangevuld met bredere communicatie via bijeenkomsten, sociale media en de gemeentelijke website. Op die manier is bewustwording inmiddels een vast onderdeel geworden van het gemeentelijk beleid richting ouderen. Doel: belemmeringen mantelzorgwoningen wegnemen Belemmeringen bij de ontwikkeling van mantelzorgwoningen worden weggenomen en de mogelijkheden voor deze woonvormen worden actief onder de aandacht gebracht. Ruimhartige mantelzorgwoningregeling verlengt zelfstandig wonen Eersel heeft als doelstelling om belemmeringen bij de ontwikkeling van mantelzorgwoningen weg te nemen en de mogelijkheden voor deze woonvormen actief onder de aandacht te brengen. Eersel hanteert een ruimhartig beleid om het realiseren van mantelzorgwoningen te stimuleren. Er zijn geen belemmeringen voor het aanvragen van een vergunning, en via het premantelzorgwoningbeleid wordt hier actief op ingezet. Zo kunnen inwoners vanaf 60 jaar eenvoudig een vergunning verkrijgen voor het plaatsen van een premantelzorgwoning, nog voordat er een directe zorgvraag is. Daarnaast is het voor mensen met een chronische aandoening mogelijk om een reguliere mantelzorgwoning te realiseren. Hiermee bevordert de gemeente passende woonvormen die mantelzorg ondersteunen en het zelfstandig wonen verlengen.
Tussenconclusie: van normen naar effectieve sturing via bewustwording en facilitering * Hoewel het WoonKeur Pluspakket niet afdwingbaar is, heeft de gemeente door gerichte bewustwordingsinzet bij ontwikkelaars en woningcorporaties alsnog belangrijke kwaliteitsaspecten - zoals toegankelijkheid en levensloopbestendigheid - in de planvorming weten te verankeren. * Tegelijk is het thema 'toekomstig wonen' stevig ingebed in de gemeentelijke aanpak richting ouderen, waarbij zowel individuele gesprekken als collectieve fora leiden tot een structurele bewustwording. * Daarnaast biedt het ruimhartige premantelzorgwoningbeleid concrete ruimte voor mantelzorgwoningen, waardoor inwoners langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Zo vormt de verschuiving van juridische normen naar procesgerichte sturing, communicatie en vergunning vrijstellingen de motor achter verbeterde woonkwaliteit en zorgondersteuning.
48
stee groep
Van Kempische Visie naar resultaat
Doel: regionale uitrol verkennen van initiatieven Samen met zorgpartijen verkent de gemeente regionale uitrol van initiatieven die de sociale en fysieke woonomgeving verbeteren voor langer zelfstandig wonen Samenwerking met zorgpartijen blijft beperkt tot overleg Bij het opstellen van de Woonzorgvisie voor de Kempengemeenten is bewust gekozen voor een integrale aanpak waarin wonen, welzijn en zorg gezamenlijk zijn benaderd. Zorgpartijen zijn actief betrokken bij het proces en leveren waardevolle input. Deze samenwerking krijgt lokaal vervolg via een uitvoeringsprogramma, waarin uiteenlopende thema's verder worden uitgewerkt. Een voorbeeld hiervan is de Samenwerkingstafel Wonen, Welzijn en Zorg, die enkele keren per jaar bijeenkomt. Hier wisselen beleidsmedewerkers, zorgorganisaties en andere betrokkenen inzichten uit over toekomstige ontwikkelingen. Zo zijn er in april 2025 gesprekken gevoerd met partijen als SHOKO en Oktober over hun visie op zorg en vastgoed - input die vervolgens wordt meegenomen in de planvorming van woningbouwprojecten. Toch blijft de impact van dit overleg momenteel beperkt. Hoewel er verbinding ontstaat, leidt dit nog te weinig tot gezamenlijke actie of uitvoeringsprogramma's. Het streven is dan ook om de stap te zetten van gesprek naar realisatie.
Naast deze structurele overleggen vindt er ook op casusniveau samenwerking plaats binnen de Wmo, waarbij specifieke woon- en zorgvragen gezamenlijk worden opgepakt. Doel: afspraken maken in het kader van 'DOOR'-samenwerkingen De gemeente maakt afspraken met zorginstanties en corporaties in het kader van 'DOOR'samenwerking om de overgang tussen beschermd wonen en zelfstandig wonen te versoepelen. Ondersteuning via DOOR; lokale huisvesting (nog) niet ingericht Eersel organiseert opvang, zorg en begeleiding voor dak- en thuislozen en andere bijzondere doelgroepen via het regionale DOOR-programma onder regie van centrumgemeente Eindhoven. Plaatsing en ondersteuning verlopen daarmee primair regionaal; de gemeente heeft momenteel geen eigen DOOR-woningen. Binnen fair-share-afspraken wordt de verdeling van verantwoordelijkheden geborgd. Tegelijkertijd bereidt Eersel zich voor op aankomende landelijke verplichtingen tot lokale huisvesting en voorzieningen. In de MRE loopt hiervoor een regionale analyse wonen-en-zorg; de uitkomsten sturen de vervolgstappen voor omvang, locaties en timing van voorzieningen in Eersel.
Tussenconclusie: overleg domineert, concrete uitvoering blijft achter *
De integrale samenwerkingsstructuren met zorgpartijen en binnen het regionale DOORprogramma hebben waardevolle inzichten en heldere verdelingsafspraken opgeleverd, maar dragen tot dusver onvoldoende bij aan daadwerkelijke verbeteringen in de woonzorgomgeving. Lokale platforms zoals de Samenwerkingstafel Wonen, Welzijn en Zorg faciliteren nuttige gesprekken, maar deze vertaalslag naar gezamenlijke projecten of beleidsprogramma's blijft uit.
*
Tegelijk vormt de afhankelijkheid van de DOOR-regeling in Eindhoven een rem op eigen huisvestingscapaciteit en laat Eersel essentiële voorzieningen voor bijzondere doelgroepen over aan de regio. Zonder een duidelijke focus op uitvoering en opbouw van eigen voorzieningen, in combinatie met de verwachte landelijke wetswijzigingen, blijft de winst van de overlegfase beperkt.
49
stee groep
Van Kempische Visie naar resultaat
6.4 Speerpunt 4 - Klaar voor de toekomst De hoofddoelstellingen van de Kempische Visie 2019 - 2023 zijn uitgewerkt in ambities waaraan vijf speerpunten zijn verbonden. Het vierde speerpunt is duurzaamheid. Probleemstelling Onze regionale Klimaatvisie geeft het al aan; wij zijn ambitieus als het gaat om het verduurzamen van onze woonomgeving. In 2025 willen we als gemeenten energieneutraal zijn. Om dat te halen moeten we de komende jaren een stapje extra zetten. Met elkaar willen we concrete ambities voor het verduurzamen van onze huur- en koopwoningvoorraad komen. Doelstellingen *
De gemeente gaat met energieleveranciers in gesprek om te beoordelen of de benodigde randvoorwaarden aanwezig zijn om de vastgestelde duurzaamheidseisen in de nieuwbouw te realiseren.
*
De gemeente werkt mee aan een gezamenlijke, regionale aanpak om particuliere eigenaren bewust te maken van het belang en de mogelijkheden om woningen energiezuiniger te maken en bewust met energieverbruik om te gaan.
*
De gemeente stelt een Warmtevisie op voor het aardgasloos maken van bestaande wijken.
*
De gemeente onderzoekt de aanpak van de bestaande huurvoorraad, met: - een concrete aanpak, meetbare doelen en instrumenten per buurt; - aandacht voor bewustwording van energiegedrag in de woning.
*
De gemeente gaat in overleg met commerciële verhuurders over de verduurzaming van de particuliere huurvoorraad.
Resultaten van het woonbeleid We gaan in op de mate waarin het beleid en de instrumenten die de gemeente heeft ingezet, hebben bijgedragen aan de gestelde doelen. We behandelen hieronder de belangrijkste resultaten. Doel: in gesprek met energieleveranciers De gemeente gaat met energieleveranciers in gesprek om te beoordelen of de benodigde randvoorwaarden aanwezig zijn om de vastgestelde duurzaamheidseisen in de nieuwbouw te realiseren. Netversterking voorbereiden via structureel overleg met Enexis Om toekomstige energiebehoeften op te vangen, werkt de gemeente Eersel actief samen met netbeheerder Enexis. In regelmatig overleg worden knelpunten in het netwerk in kaart gebracht, met speciale aandacht voor bestaande wijken. Een belangrijk onderdeel daarvan is het bepalen van de benodigde transformatoren om netcongestie te voorkomen. Hoewel er geen direct contact is met energieleveranciers zelf, vinden er wel structurele gesprekken plaats met Enexis over de realisatie van netversterking op wijkniveau. Doel: particuliere eigenaren bewust maken van verduurzaming door middel van regionale aanpak en in overleg met particuliere eigenaren De gemeente werkt mee aan een gezamenlijke, regionale aanpak om particuliere eigenaren bewust te maken van het belang en de mogelijkheden om woningen energiezuiniger te maken en bewust met energieverbruik om te gaan.
Daarnaast gaat de gemeente in overleg met commerciële verhuurders over de verduurzaming van de particuliere huurvoorraad.
50
stee groep
Van Kempische Visie naar resultaat
Kempen Energie-coöperatie stimuleert particuliere verduurzaming De samenwerking met Kempen Energie is een belangrijk instrument binnen de regionale aanpak om particuliere woningeigenaren bewust te maken van verduurzamingsmogelijkheden. Via een raamwerkovereenkomst werkt de gemeente Eersel intensief samen met deze energiecoöperatie, die fungeert als energieloket voor de regio. Kempen Energie ondersteunt onder andere Verenigingen van Eigenaren (VvE's) bij het verduurzamen van hun gebouwvoorraad, en voert projecten uit die direct bijdragen aan het vergroten van kennis en bewustzijn onder bewoners. Een concreet voorbeeld hiervan is een lopend project in een nieuwbouwwijk, waar wordt geëxperimenteerd met een eigen energievoorziening en -opslag. Dergelijke initiatieven versterken niet alleen het lokale eigenaarschap over de energietransitie, maar vormen ook waardevolle praktijkvoorbeelden die elders in de regio navolging kunnen krijgen. Daarnaast beschikt de gemeente Eersel over een eigen subsidieregeling voor energiebesparende maatregelen bij particuliere eengezinswoningen (onder meer isolatie, warmtepomp en zonneboiler), met tot 6 750 per maatregel en, onder voorwaarden, een verdubbeling van de isolatiesubsidie voor slecht geïsoleerde woningen. Ook zijn energiecoaches van de gemeente beschikbaar om inwoners te adviseren en te ondersteunen bij hun verduurzamingsvraagstukken.
Tussenconclusie: integrale aanpak energie-infrastructuur en bewonersinitiatieven *
Door de intensieve samenwerking met netbeheerder Enexis heeft de gemeente Eersel helder inzicht gekregen in de benodigde netversterkingen, zoals extra transformatoren, om toekomstige duurzaamheidsambities te kunnen realiseren. Hoewel directe banden met energieleveranciers ontbreken, zorgt het structureel overleg ervoor dat technische knelpunten tijdig worden gesignaleerd en opgepakt.
*
Tegelijkertijd bouwt de regionale samenwerking met Kempen Energie als energieloket aan draagvlak onder particuliere woningeigenaren. Met gerichte projecten, zoals de pilot voor eigen energievoorziening en opslag in een nieuwbouwwijk, wordt niet alleen bewustwording vergroot, maar ontstaan ook praktijkmodellen die elders navolging kunnen krijgen. Deze combinatie van infrastructuurplanning en burgergerichte initiatieven vormt het fundament van Eersels aanpak om duurzaamheidseisen daadwerkelijk te laten landen.
Doel: opstellen Warmtevisie De gemeente stelt een Warmtevisie op voor het aardgasloos maken van bestaande wijken. Warmtevisie vormt routekaart naar aardgasloze wijken De gemeente Eersel heeft de in de Kempische Visie als doelstelling opgenomen om een warmtevisie op te stellen voor het aardgasloos maken van bestaande wijken. Deze actie is uitgevoerd. In 2021 is de Transitievisie Warmte ontwikkeld, deze is begin 2022 door de gemeenteraad in concept vastgesteld en de route naar 2050 is uitgestippeld. In deze visie worden per buurt de meest geschikte alternatieven voor aardgas , van all-electric oplossingen tot lokale warmtenetten, gekozen op basis van kosten en draagvlak, wordt het benutten van 'natuurlijke renovatiemomenten' als hefboom benoemd en leggen de Warmte Uitvoeringsplannen de fasering, technische randvoorwaarden en verantwoordelijkheden tussen gemeente, netbeheerder en inwoners vast. Hiermee is concreet invulling gegeven aan de Kempische ambitie om een Warmtevisie op te stellen. Doel: onderzoek naar aanpak bestaande huurvoorraad De gemeente onderzoekt de aanpak van de bestaande huurvoorraad, met: *
een concrete aanpak, meetbare doelen en instrumenten per buurt;
51
stee groep 9
Van Kempische Visie naar resultaat
aandacht voor bewustwording van energiegedrag in de woning.
Beperkte restopgave D-labels maakt gerichte uitvoering haalbaar In samenwerking met de woningcorporatie heeft de gemeente Eersel gericht onderzoek laten uitvoeren naar de staat van de bestaande sociale huurvoorraad, met specifieke focus op woningen met een lage energieprestatie (energielabel D of slechter). Hieruit bleek dat het in Eersel om een relatief beperkt aantal woningen gaat (circa tien) die buiten de landelijke doelstelling (label E en slechter) vallen. Inmiddels beschikt ruim 95% van de corporatiewoningen over energielabel C of hoger. Op basis van deze analyse is een gezamenlijke aanpak opgesteld, waarin per buurt wordt gewerkt met concrete maatregelen, meetbare doelen en inzet van passende instrumenten om ook de resterende D-label woningen uit te faseren. De gemeente ondersteunt deze inspanningen actief, zowel in de samenwerking als via financiële bijdragen waar nodig.