[25.33340] Stec Groep Rekenkameronderzoek Eersel - definitief 1 december

stee groep

KfiJ

2

stee groep

2

Van Kempische Visie naar resultaat

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

Inleiding

3

1.1

Uw situatie en vragen

4

1.2

Onze aanpak

4

1.3

Leeswijzer

5

Conclusies

6

Conclusie 1: Eersel heeft 70% van haar doelen behaald

7

Conclusie 2: Woningbouwproductie ruim voldoende om in opgave te voorzien

8

Conclusie 3: Meer aandacht nodig voor huisvesting kleinere (oudere) huishoudens Conclusie 4: Sociale woningbouw zit onvoldoende in realisaties en plannen

9 9

Conclusie 5: Doorstroming onderbelicht thema in uitvoering woonbeleid

10

Conclusie 6: Monitoring sluit onvoldoende aan op doelen

10

Aanbevelingen

11

Aanbeveling 1: Bouw de magic mix: bouw voor ouderen en andere doelgroepen die niet in verhuisketens voorkomen

12

Aanbeveling 2: Herprogrammeer zoveel mogelijk bestaande woningbouwplannen

12

Aanbeveling 3: Optimaliseer vereveningsfonds en zet aanvullende instrumenten in om betaalbaarheid te borgen

13

Aanbeveling 4: Benut bestaande woningvoorraad beter

14

Aanbeveling 5: Bied vroegtijdige doorstroomondersteuning op maat aan in huur en koopsegment Aanbeveling 6: Koppel monitoring aan doelbereik

15 16

Bestuurlijke reactie Nawoord Rekenkamer

18 20

4.

Tijdlijn woonbeleid

21

5.

Actuele woningmarktontwikkelingen

28

6.

5.1

Fluctuerende prognoses beïnvloeden uitvoering beleid

29

5.2

Onderliggend: ontgroening en (dubbele) vergrijzing

30

5.3

Stijgende prijzen belemmeren betaalbarheidsdoelen

31

Onderzoekresultaten

32

6.1

Speerpunt 1 - Versnellen van woningbouwproductie

33

6.2

Speerpunt 2 - Behoud van betaalbaar wonen

42

6.3 6.4

Speerpunt 3 - Zorg voor elkaar faciliteren Speerpunt 4 - Klaar voor de toekomst

47 50

6.5

Speerpunt 5 - Wonen én werken

52

stee groep

stee groep

Van Kempische Visie naar resultaat

1.1 Uw situatie en vragen De Kempengemeenten staan voor ingrijpende ruimtelijke en maatschappelijke opgaven. Ontwik­ kelingen in en rond Eindhoven hebben potentieel grote gevolgen voor het wonen, werken en leven in de regio. Om hier tijdig op in te spelen, hebben de Kempengemeenten gezamenlijk een ontwikkelstrategie opgesteld: de Kempische visie op wonen 2019-2023. Een belangrijk onderdeel van de visie is het borgen van voldoende, passende woningen voor alle doelgroepen, nu en in de toekomst. Voor de uitvoering van de strategie uit de Kempische visie is inzicht in het gevoerde woonbeleid van de individuele gemeenten onmisbaar. Rekenkamer De Kempen wil daarom weten in welke mate het beleid van de afzonderlijke gemeenten heeft bijgedragen aan de vastgestelde doelen en ambities. In 2022 liet de Rekenkamer daarom onderzoek doen naar het woonbeleid van de gemeente Bladel en in 2024 naar het woonbeleid van de gemeente Oirschot. In dit rapport wordt ingezoomd op het beleid van de gemeente Eersel. Gelijktijdig wordt ook het woonbeleid van de gemeente Reusel-De Mierden geëvalueerd. Samen met de eerdere onderzoeken vormt dit de basis voor overall conclusies en aanbevelingen op het niveau van de vier Kempengemeenten samen. Dit onderzoek voor de gemeente Eersel heeft daarom ook niet alleen een terugblikkend karakter, maar kijkt ook vooruit.

1.2 Onze aanpak U heeft voor dit onderzoek de volgende hoofdvraag geformuleerd:

Is het woonbeleid van de gemeenten Eersel doeltreffend? Met andere woorden draagt het door de raad vastgestelde beleid bij aan de ambities en doelen die de raad heeft vastgesteld ten aanzien van wonen, zowel zoals opgenomen in het vigerende (regionale) beleid als in het inmiddels afgeronde beleid?

Deze onderzoeksvraag is opgedeeld in zeven deelvragen: 1

Wat is de ontwikkeling geweest van de meest relevante data en prognoses die verband houden met het woonbeleid van de gemeente Eersel?

2

Wat zijn de in het vastgestelde ambitiedocument relevante regionale doelstellingen? Hoe zijn

3

Op welke wijze is het beleid vertaald in concrete activiteiten en welke middelen zijn daarvoor

deze doelstellingen vertaald in meetbare resultaten? door het gemeentebestuur beschikbaar gesteld? 4

In hoeverre zijn deze activiteiten, binnen de daarvoor beschikbaar gestelde middelen, uitgevoerd? Hebben deze geleid tot het gewenste resultaat of (in het verlengde hiervan) de gewenste uitkomst (doeltreffendheid)? Zo nee, wat zijn daarvoor de verklaringen en hoe is hierop bijgestuurd?

5

Op welke wijze is en/of wordt in het lokaal en regionaal woonbeleid rekening gehouden met

6

Op welke wijze is voorzien in monitoring en evaluatie? Hoe is hieraan concreet invulling

de actuele ontwikkelingen rondom Eindhoven? gegeven? 7

Tot welke aanbevelingen leiden de antwoorden op de hieraan vooraf gestelde deelvragen en centrale onderzoeksvraag?

Om deze vragen te beantwoorden hebben we deskresearch verricht naar gemeentelijk beleid, verordeningen, moties, evaluaties, et cetera. Daarnaast zijn er diepte-interviews gehouden met de directeur van een lokale projectontwikkelaar, woningcorporatie WSZ, wethouder wonen, beleidsmedewerker wonen en met de afdeling ruimtelijke ordening en grondzaken.

4

stee groep

Van Kempische Visie naar resultaat

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 leest u de belangrijkste conclusies over de doeltreffendheid van het woonbeleid van de gemeente Eersel (onderzoeksvraag 2). In hoofdstuk 6 zijn, ter onderbouwing hiervan, onze bevindingen beschreven. In dat hoofdstuk staan we uitgebreid stil bij de totstandkoming en uitvoering van het woonbeleid, de regionale en lokale kaders en de actuele inzichten in huishoudensontwikkeling, voorraad en prognoses. Per speerpunt werken wij de beleidsdoelen, ingezette instrumenten en feitelijke resultaten uit en sluiten we af met een korte tussenconclusie. De aanbevelingen voor het vervolg zijn in hoofdstuk 3 opgenomen en volgen rechtstreeks uit de conclusies; deze zijn geformuleerd na ambtelijk en bestuurlijk hoor en wederhoor en een gesprek met de gemeenteraad. Hoofdstuk 4 biedt een beknopte tijdlijn en juridische-beleidsmatige context van de belangrijkste besluiten en afspraken; hoofdstuk 5 plaatst de resultaten in de marktdynamiek en prognoses, zodat verschillen tussen eerdere en recentere ramingen kunnen worden geduid. Zo leest u gericht * Wilt u snel weten wat dit onderzoek concludeert? Lees hoofdstuk 2. *

Wilt u weten hoe we daartoe komen? Raadpleeg per thema hoofdstuk 6.

*

Wilt u direct door naar verbeterpunten? Zie hoofdstuk 3.

*

Zoekt u de beleids-juridische basis bij keuzes? Gebruik hoofdstuk 4.

*

Wilt u context en prognoses begrijpen? Lees hoofdstuk 5.

5

stee groep

stee groep

7

Van Kempische Visie naar resultaat

Conclusie 1: Eersel heeft 70oZo van haar doelen behaald In onderstaande tabel staan alle kwantitatieve en kwalitatieve doelen die geformuleerd zijn voor de speerpunten uit de Kempische Visie. In de kolom "resultaat" is aangegeven in hoeverre de gemeente Eersel een doel wel/niet behaald heeft. Een uitgebreide onderbouwing en toelichting hierop is voor ieder subdoel afzonderlijk te vinden in hoofdstuk 5. Hierin wordt uitgebreid ingegaan op de doelen en resultaten per speerpunt.

Betekenis kleuren in tabel *

GROEN: Een groene kleur betekent dat de gemeente het doel al behaald heeft of de komende periode gaat behalen.

*

*

ORANJE: Een oranje kleur betekent dat de gemeente (vaak) goed op weg is, maar dat het doel nog aandacht en/of bijsturing vraagt. ROOD: Een rode kleur betekent dat de gemeente het doel niet behaald heeft.

Tabel 1: Resultaten Kempische Visie gemeente Eersel 2019-2024 Speerpunt

Doel

Versnellen van

+460 woningen in de periode 2018-2028

woningbouwproductie

Regiobreed gehanteerd afwegingskader voor woningbouwinitiatieven Aanbod kleine, betaalbare woningen vergroten Realiseren van woningbouw op inbreidingslocaties

Behoud van betaalbaar wonen

Meer sociale woningbouw (huur en koop) Faciliteren van particuliere investeerders Regionaal de grondprijs voor sociale huur afstemmen Onderzoek naar mogelijkheden voor nieuwe woningbouw concepten en tijdelijke woonvormen Doorstroming naar de particuliere sector vergroten en monitor opzetten In gesprek gaan over het aansluiten bij urgentie- en toewijzingsbeleid voor de MRE-regio Regionale prestatieafspraken over het huisvesten van statushouders

Zorg voor elkaar

Nieuwe woningen voldoen minimaal aan het

faciliteren

basispakket WoonKeur Bewustwording onder 65-plussers bevorderen over levensloopgeschikt wonen Belemmeringen mantelzorgwoningen wegnemen Regionale uitrol verkennen van initiatieven

Resultaat

stee groep

Van Kempische Visie naar resultaat

Afspraken maken in het kader van 'DOOR'samenwerkingen Klaar voor de toekomst

In gesprek met energieleveranciers Particuliere eigenaren bewust maken van verduurzaming door middel van regionale aanpak en in overleg met particuliere eigenaren Opstellen warmtevisie Onderzoek naar aanpak bestaande huurvoorraad.

Wonen en werken

Regionaal afwegingskader voor huisvesting arbeidsmigranten opstellen Onwenselijke huisvestingslocaties arbeidsmigranten in kaart brengen en sluiten Afspraken met Brainport over woningbehoefte kenniswerkers intensiveren

De gemeente Eersel is goed op weg om haar volkshuisvestelijke doelen te halen. Met name op de speerpunten 'zorg voor elkaar faciliteren', 'klaar voor de toekomst' en 'wonen en werken'. De speerpunten 'versnellen van woningbouwproductie' en 'behoud van betaalbaar wonen' vergen nog extra aandacht. Hieronder trekken we de belangrijkste conclusies over deze speerpunten.

Conclusie 2: Woningbouwproductie ruim voldoende om in opgave te voorzien Opgave 2018-2028 wordt ruimschoots gerealiseerd door hoge productie en volle pijplijn De oorspronkelijke opgave voor Eersel bedroeg 460 woningen over de periode 2018-2028. Deze aantallen komen uit de Kempische Visie en fungeerden als richtpunt voor de lokale programmering en prioritering van projecten. Eersel heeft deze kwantitatieve doelstelling al ruimschoots gehaald. Tussen 2018 en 2024 zijn er namelijk circa 835 woningen toegevoegd. Op basis van recente prognoses ligt de woningbehoefte voor de periode 2018-2028 hoger dan de oorspronkelijke 460 uit de Kempische Visie, namelijk 1.100 voor de periode 2018-2028. Dit vraagt nog om 265 extra woningen in de periode 2025-2028. Deze worden gedekt door de aanwezige harde en zachte plancapaciteit. Deze bedraagt namelijk 1.255 woningen en er zijn voldoende woningen geprogrammeerd in 2025-2028 om ook deze ambitie te halen. Actieve sturing op tempo en kwaliteit zorgde voor versnelling Dat Eersel deze woningbouwproductie heeft gehaald, hangt samen met de gekozen werkwijze. Er is actief gestuurd op tempo om de opgave te realiseren, met tegelijkertijd nadruk op zorgvuldig ruimtegebruik en het benutten van locaties binnen het bestaand stedelijk gebied.

Uit interviews blijkt dat nieuwe initiatieven kwalitatief zijn beoordeeld en waar nodig zijn gefaseerd, zodat voortgang, inpassing en draagvlak geborgd bleven. Deze koers sluit aan op de regionale uitgangspunten om initiatieven primair op kwaliteit te toetsen en om woningbouw zoveel mogelijk op inbreidingslocaties te realiseren, met ruimte voor uitbreiding als inbreiding niet volstaat.

8

stee groep

Van Kempische Visie naar resultaat

Conclusie 3: Meer aandacht nodig voor huisvesting kleinere (oudere) huishoudens Aantal kleine en oudere huishoudens groeit komende jaren fors In Eersel groeit het aandeel een- en tweepersoonshuishoudens de komende jaren fors. Daarnaast vergrijst de bevolking. In de Kempische Visie is daarom een duidelijke doelstelling opgenomen: het aanbod van kleine en betaalbare woningen moet toenemen, gericht op starters en op één- en tweepersoonshuishoudens van 55 jaar en ouder. De gemeente probeert dit te realiseren door bijvoorbeeld te sturen op de kwaliteitsuitgangspunten van WoonKeur. Focus lag afgelopen jaren op groot en duur, hierdoor stokte doorstroming De afgelopen jaren is er weinig klein en betaalbaar aanbod gerealiseerd. Hoewel structurele monitoring van oppervlaktes ontbreekt, wijzen cijfers van het CBS, de Lokale Monitor Wonen en gesprekken met betrokken partijen uit dat de woningbouwproductie vooral bestond uit duurdere koopwoningen. Ook in termen van woninggrootte is vooral het segment boven de 135 m2 gegroeid, terwijl kleine typologieën nauwelijks zijn toegevoegd. Het gevolg hiervan is dat oudere huishoudens die willen verhuizen geen goed alternatief vinden, langer in een ongeschikte woning blijven wonen, gezinswoningen minder vaak vrijkomen en starters hierdoor beperkter in kunnen stromen op de woningmarkt.

Uit interviews blijkt wel dat de laatste jaren (2023 en 2024) de inzet op kleinere woningen is verbeterd.

Conclusie 4: Sociale woningbouw zit onvoldoende in realisaties en plannen Afgelopen jaren vooral grote en dure koopwoningen gebouwd De ambitie ten aanzien van sociale woningbouw was helder in de Kempische Visie: gemiddeld 401^ sociaal in nieuwbouw en bij substantiële projecten minimaal 201^ sociale huur. Inmiddels zijn deze uitgangspunten (regionaal) aangescherpt naar: minimaal 301^ sociale huur (conform landelijk beleid). Voor de periode 2019 t/m 2022 ontbreken echter eenduidige en structurele cijfers over de prijscategorieën waarbinnen woningen zijn opgeleverd. Er zijn dus geen harde conclusies te trekken over of de ambities voor sociale woningbouw (huur en koop) gehaald zijn. In de gevoerde gesprekken komt echter consistent naar voren dat de woningbouwproductie van de afgelopen jaren overwegend koop georiënteerd was en dat sociale toevoegingen achterbleven. Aandeel sociale woningbouw in pijplijn 2025-2028 ligt onder eigen norm De planvoorraad van de gemeente Eersel laat ook zien dat de ambitie uit de Kempische Visie voorlopig niet waargemaakt gaat worden. In de plannen voor de periode 2025-2028 is het aandeel sociaal als volgt verdeeld: in 2025 circa 121^ (alleen sociale koop, geen sociale huur), in 2026 circa 361^ (2ľ^ sociale koop en 151^ sociale huur), in 2027 circa 4ľ^ (81^ sociale koop en 331^ sociale huur) en in 2028 circa 261^

sociale koop en 221^ sociale huur). Dit komt neer op een

ongewogen gemiddelde van 291^ sociale woningbouw (en 231^ sociale huur). Hiermee wordt de ambitie van 401^ sociaal en 301^ sociale huur niet gehaald. Vereveningsfonds wordt alleen gebruikt om af te kopen en niet om te realiseren Het vereveningsfonds maakt het mogelijk om wanneer het aandeel sociaal in een project onder de 371^ ligt, een financiële afdracht te doen aan het vereveningsfonds. Dit biedt flexibiliteit, maar geeft ook het risico dat sociale woningen niet op korte termijn worden gebouwd. Dit is ook in Eersel het geval. Er is alleen nog maar geld in het vereveningsfonds gestort en is er nog geen geld uitgehaald. De sociale woningen die zijn afgekocht zijn daarmee dus nog niet gerealiseerd.

9

stee groep

Van Kempische Visie naar resultaat

Conclusie 5: Doorstroming onderbelicht thema in uitvoering woonbeleid Structurele aanpak met concrete maatregelen ontbreekt Het verbeteren van doorstroming is in Eersel erkend als instrument om de bestaande woning­ voorraad beter te benutten. Er is in beleidsdocumenten aandacht voor monitoring van verhuizingen en voor afspraken om beweging te creëren. In de praktijk is doorstroming echter niet verankerd in een structurele aanpak met concrete maatregelen en bijvoorbeeld (financiële) prikkels. Denk bijvoorbeeld aan een doorstroommakelaar of verhuispremie. Pas in recente prestatieafspraken zijn expliciete verwijzingen opgenomen naar het stimuleren van doorstroming en het beter bedienen van ouder wordende huurders. Dit geeft aan dat dit thema nog niet integraal in de uitvoering is geland. Zolang een herkenbaar pakket van instrumenten ontbreekt blijft doorstroming vooral een (moeilijk haarbare) intentie. Daarmee blijft de ketenwerking uit die nodig is om starters, middeninkomens en senioren beter te positioneren op de woningmarkt.

Conclusie 6: Monitoring sluit onvoldoende aan op doelen Monitoring focust op aantallen, maar niet op realisatie van beleidsdoelen In de periode 2019-2024 richtte de monitoring zich vooral op aantallen. Hoeveel woningen zijn er toegevoegd? En hoeveel plancapaciteit zit er in de pijplijn? Wat in de monitoring ontbreekt, zijn inzichten die aan beleidsdoelen te koppelen zijn. Welke woningen zijn er bijvoorbeeld gebouwd? En voor wie? Hierdoor is bijvoorbeeld niet te monitoren in hoeverre woningbouwrealisaties daad­ werkelijk hebben bijgedragen aan betaalbaarheid, passendheid en doorstroming.

Gemeente zet stappen in monitoring met Shinto Labs De gemeente is zich bewust van de monitoringstekortkomingen. De gemeente heeft haar monitoring daarom recentelijk verbeterd. Sinds medio 2023 maakt de gemeente gebruik van het monitoringssysteem Shintō Labs. De monitor laat (t/m 2028) per jaar zien welke plannen naar verwachting worden gerealiseerd, met segmentverdeling (huur/koop en sociaal, midden, duur), en voortgangsstatus naar hard en zacht. Ook heeft de gemeente een publieke woningbouwmonitor gelanceerd. Hiermee krijgen inwoners actueel inzicht in de woningbouwopgave en de voortgang daarvan. Hiermee is de projectmatige sturing en de transparantie over het woningbouwprogramma aantoonbaar verbeterd. Wat nog wel steeds ontbreekt is de integrale koppeling aan beleidsdoelen en de terugblik. De monitor geeft bijvoorbeeld (nog) geen overzicht van het aantal kleine woningen en registreert ook de toepassing van WoonKeur niet. Voor sturing op doelbereik is daarom aanvullende, doelgerichte rapportage nodig waarin plandoorkijk, realisaties en beleidsnormen samenkomen.

10

stee groep

Mţ' f i ļįįW'

į-

J .................. .......... 1ÿŴ: i J í'ox,-:

Vfc'% . ^ ìr

B” i

JTIļh ■l' LI-'

.

1 ^ SC] ŭ [*|ļĴİ | VĮf^ i

1 4

y Ü

;ą. -' .- •••" -;. ..i ^ fl j L üá&ïŕ-

ī ř -fl |

^A' ï JFŞp1;

ï .&ÏÍÎS W -*t,

1

mbev

r

: t ļ j » B I. ™ ļii L

■1 į ' Ä ™ E

ŗŗ- V

1 a j a Wm ļ m lİLŕ - . -. - -V'

[— *-'1 '

stee groep

Van Kempische Visie naar resultaat

Aanbeveling 1: Bouw de magic mix: bouw voor ouderen en andere doelgroepen die niet in verhuisketens voorkomen De magic mix realiseert doorstroming en zorgt voor zoveel mogelijk passende huisvesting De afgelopen jaren heeft de gemeente Eersel vooral dure en grote koopwoningen gebouwd. Met het realiseren van dit programma komen alleen niet alle doelgroepen uit het lokale beleid (starters en ouderen) goed aan bod op de woningmarkt. We zien namelijk dat de afgelopen jaren vooral gezinnen en stellen tot 35 jaar naar dit type nieuwbouwwoning zijn verhuisd. Alleen­ staanden en ouderen kwamen veel minder vaak in deze nieuwbouwwoningen terecht. Dit omdat de woningen of te duur of te groot waren. Daarnaast helpt de doorstroomketen die met deze nieuwbouw op gang kwam deze doel­ groepen ook niet altijd, zo blijkt uit ons landelijk onderzoek naar doorstroming (2024). Om ouderen en daarmee ook (koop)starters, alleenstaanden en sociale doelgroepen meer mogelijkheden te geven op de woningmarkt, is dus meer nodig dan alleen het bouwen van dure woningen.

Wat betekent bouwen in de magic mix? *

Bouwen voor ouderen. Zorg voor meer passend aanbod voor ouderen. Concreet betekent dit meer levensloopbestendig bouwen. Wanneer ouderen naar deze woningen verhuizen, levert dit lange verhuisketens op en dit scheelt de gemeente op de lange termijn in de Wmo-kosten. Dit omdat deze woningen (in een later stadium) niet meer aangepast hoeven te worden. Focus bij nieuwbouw dus niet alleen op de grondexploitatie en voorkom 'penny wise, pound foolish' handelen door meer levensloopbestendig te bouwen.

*

Bouw betaalbaar voor koopstarters en eenpersoonshuishoudens. Deze doelgroepen komen niet altijd aan bod in de nieuwbouw of doorstroomketens als deze starten met grote dure nieuwbouw. Betaalbaar betekent: meer sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. Qua woningtypen gaat het voor deze doelgroepen om woningen van 50 tot 100 m2. Denk daarbij ook aan conceptbouw. Dit vergroot de haalbaarheid van (betaalbare) projecten. Bovendien levert het ook snelheid op. Door te werken met concepten kan het hele ontwikkel- en bouw­ proces 201^ goedkoper en 401^ sneller.

Aanbeveling 2: Herprogrammeer zoveel mogelijk bestaande woningbouwplannen Bestaande woningbouwprogrammering voorziet niet in magic mix Binnen de bestaande woningbouwprogrammering is het aandeel kleine, betaalbare en nultredenwoningen beperkt. Dit terwijl het realiseren van deze woningen een nadrukkelijk beleidsdoel was. Daarnaast concludeerden we dat het toevoegen van deze woningen ook echt nodig is. Starters en ouderen komen ander te beperkt aan de bak op de woningmarkt. Stuur in nieuwe én bestaande plannen daarom nadrukkelijk op de kwalitatieve kenmerken van de magic mix. Herprogrammeer alle bestaande woningbouwplannen die nog geen anterieure overeenkomst hebben en zorg voor een substantieel aandeel klein, betaalbaar en nultreden. Geef vervolgens prioriteit en capaciteit aan de uitvoering van de woningbouwplannen die bijdragen aan deze mix. De handreiking ''Vernieuwde versnelde aanpak'' en de handreiking ''Kwalitatief (her)programmeren'' geven hier concrete handvatten voor.

12

stee groep

Van Kempische Visie naar resultaat

Aanbeveling 3: Optimaliseer vereveningsfonds en zet aanvullende instrumenten in om betaalbaarheid te borgen Vereveningsfonds zorgt (nog) niet voor realisatie sociale huurwoningen Het vereveningsfonds is een financieel instrument dat de gemeente Eersel gebruikt om de bouw van sociale woningen te borgen. Het fonds maakt het mogelijk om, als een initiatief niet voldoet aan de 37%-eis voor sociale woningbouw, een afdracht te doen aan het vereveningsfonds. Dit geld wordt vervolgens gebruikt om de niet gerealiseerde sociale woningen op een andere locatie te bouwen. Zonder harde afspraken over locaties en termijnen vermindert een vereveningsfonds echter juist de realisatie van sociale woningen. Dit is ook in Eersel het geval. Er wordt wel geld in het vereveningsfonds gestort, maar er wordt geen geld uitgehaald. Optimaliseer het fonds daarom met de volgende aanscherpingen: *

Stel projectgebonden normeringen en afspraken op. Leg per substantieel plan de mix, fasering, toewijzing, instandhoudingstermijn en rol van de woningcorporatie vast in de anterieure overeenkomst, conform het 'financieel programma impuls sociale woningbouw 2025'. Neem op projectniveau 30% sociale huur op als harde ondergrens en maak waar mogelijk aanvullende afspraken die aansluiten bij de regionale koers voor het sociale segment.

*

Sta verevening alleen toe met een concreet bestedingsbesluit. Voeg aan het verevenings­ fonds een verplicht bestedingsbesluit toe. Koppel per collegebesluit voor afwijken locaties, aantallen, doelgroepen, financiële dekking en een harde realisatietermijn aan elkaar. Dit borgt dat afwijken in plan A direct leidt tot extra sociale huur in plan B, in plaats van uitstel zonder zicht op oplevering.

*

Maak gebruik van transparante reken- en besluitpraktijken. Hanteer de rekenregel van het 'financieel programma impuls sociale woningbouw 2025' bij zowel afdrachten als uitkeringen en publiceer periodiek de door het college vastgestelde grondprijzen en de wijze waarop onrendabele toppen onafhankelijk zijn getoetst. Leg in het collegebesluit expliciet vast of het om basisrealisatie tot 30% gaat, om extra sociale productie boven 30%, of om herstructurering of verplaatsing van tijdelijke sociale huur.

*

Pas uitzonderingen consistent toe. Respecteer de in het 'financieel programma impuls sociale woningbouw 2025' genoemde standaard uitzonderingsposities, bijvoorbeeld CPO in het sociale segment of individuele herbouw, en hanteer voor stedelijke ontwikkelingen vanaf twaalf woningen in het buitengebied géén uitzonderingspositie. Licht bij elk collegebesluit expliciet toe waarom een initiatief wel of niet onder een uitzondering valt, zodat precedentwerking en juridisch risico's worden beperkt.

Aanvullende instrumenten nodig om ook betaalbaarheid koopwoningen te borgen Het vereveningsfonds is alleen gericht op het realiseren van sociale huurwoningen. Het toevoegen van betaalbare koopwoningen is (o.a. voor doorstroming) net zo belangrijk. Zet daarom ook instrumenten in om betaalbare koopwoningen te realiseren. Doe dit in ieder geval door het voorschrijven (in het volkshuisvestingsprogramma) en vastleggen (in het omgevings­ plan) van percentages woningbouwcategorieën. Hiermee wordt betaalbaarheid juridisch geborgd en afgedwongen. Ook het betaalbaar houden van (nieuwbouw)woningen gaat niet vanzelf. Denk daarom na over het opnemen van restricties voor uit- en opbouwmogelijkheden in het omgevingsplan en gebruik standaard meer eenvoudige maatregelen zoals een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding in. Beide worden via contractuele voorwaarden vastgelegd en voorkomen prijsopdrijvende effecten en zorgen er daarmee voor dat woningen (langer) in het betaalbare segment blijven. In onderstaande tabel zijn alle betaalbaarheidsinstrumenten uiteengezet naar doelstelling en mate van effectiviteit.

13

stee groep

14

Van Kempische Visie naar resultaat

Tabel 2: Overzicht betaalbaarheidsinstrumenten Instrument

Betaalbaar maken

Betaalbaar houden

Beschikbaar maken

Beschikbaar houden

Omgevingsplan Restricties uit- en opbouwmogelijkheden Percentages woningbouwcategorieën Verordening Vereveningsfonds Toewijzen specifieke doelgroepen Opkoopbescherming Grondbeleid Contractuele verplichting of overeenkomst Zelfbewoningsplicht Antispeculatiebeding Anterieure overeenkomst Koop- en financieringsconstructies KoopGarant KoopStart Starterslening

Aanbeveling 4: Benut bestaande woningvoorraad beter Potentie binnen bestaande voorraad is groot: 2/3 huishoudens woont in een te grote woning Door vergrijzing en huishoudensverdunning woont op dit moment twee derde van alle huis­ houdens in een te grote woning. De bestaande voorraad kan dus nog veel beter benut worden. Vorig jaar werd 20% van de nieuwe woningen in de bestaande voorraad toegevoegd. Benut deze kansen. Het beter benutten van de bestaande voorraad zorgt niet alleen voor het effectiever benutten van woningen en meer passende huisvesting, het draagt ook bij aan (meer) doorstroming. Ouderen zijn namelijk honkvast. Ze verhuizen niet snel naar een andere (meer passende) woning. Een vaak genoemde reden daarvoor is dat ze niet weg willen uit hun sociale netwerk. Om ouderen in beweging te krijgen is het aanbieden van passend aanbod van voorzieningen in de buurt en de bestaande woonplek dus belangrijk. Nieuwbouw is alleen niet altijd mogelijk. Zet daarom in op de doorstroming van ouderen door de bestaande voorraad beter te benutten via transformatie, splitsen, achtertuinen benutten en het optoppen, aanplakken of uitplinten van panden. De groep ouderen is namelijk een grote groep die steeds groter wordt. Ook met een lage verhuisgeneigdheid kan het in beweging krijgen van deze doelgroep dus veel impact hebben op de woningmarkt.

stee groep

Van Kempische Visie naar resultaat

Tabel 3: Beter benutten mogelijk op woning-, pand- en kavelniveau Woningniveau

Pandniveau

Kavelniveau

» Woningdelen

» Transformatie

» Aanplakken

» Splitsen

» Optoppen

» Wonen op het

» Uitplinten

achtererf

» Leegstand

Hoe aan de slag met beter benutten? »

Breng de potentie van beter benutten in beeld. Zorg ervoor dat u deze potentie in beeld heeft.

»

Stel een visie op met verdieping naar wijken. Om effectief met de juiste ingrepen aan de slag

Dit geeft focus en richting voor de uitvoering. te gaan, is het essentieel om een brede visie te ontwikkelen op het thema beter benutten. Op de middellange en lange termijn biedt goed geformuleerd en verankerd beleid een stabiele basis voor een gebiedsgerichte aanpak op lager schaalniveau. Dit maakt het ook mogelijk om koppelkansen met bijvoorbeeld verkeer en verduurzaming sneller te realiseren.

Aanbeveling 5: Bied vroegtijdige doorstroomondersteuning op maat aan in huur en koopsegment Hoe ouder huishoudens worden, hoe minder verhuisgeneigd ze zijn Nieuwbouw voor ouderen bevordert doorstroming. Hoe ouder het huishouden dat verhuist, hoe langer de verhuisketen in de bestaande voorraad namelijk is. Ouderen zijn alleen honkvast; ze verhuizen niet snel naar een andere (meer passende) woning. Dit komt bijvoorbeeld omdat ze opzien tegen de verhuizing. Ook het behouden van hun sociale netwerk, gebrek aan alternatieven en financiën worden vaak genoemd als reden om niet te verhuizen. Van alle verhuisgeneigde ouderen verhuist 19% daadwerkelijk. Dit is het laagste aandeel van alle doelgroepen. Hoe ouder mensen worden, hoe lager hun verhuisgeneigdheid ook wordt. In 2022 verhuisde van alle 65jarigen in Nederland 4%. Onder de 85-jarigen was dit nog maar 2,5%. Oudere huishoudens hebben dus vaak meer (praktische) ondersteuning nodig om de daadwerkelijke stap te zetten. Dit geldt niet alleen in het huursegment, maar ook in het koopsegment. De doorstroommaatregelen die hiervoor ingezet kunnen worden lopen uiteen van impact tot inspanning. Informeren en ontzorgen kosten bijvoorbeeld minder dan het realiseren van passend aanbod.

15

stee groep

16

Van Kempische Visie naar resultaat

Figuur 1: Doorstroommaatregen om beweging op gang te brengen

Iedere ondersteuningsvraag is anders, maatwerk is nodig Daarbij geldt dat combinaties tussen bovenstaande vijf typen doorstroommaatregelen het meest effectief zijn. Na het realiseren van passend aanbod is bijvoorbeeld informeren, ontzorgen of het geven van een financiële prikkel vaak nog steeds nodig om (oudere) huishoudens een verhuisstap te laten maken. Zet daarom in op een pakket van maatregelen. Denk bijvoorbeeld aan een verhuispremie en woontegoed voor 55-plussers. Of aan een verhuiscoach in combinatie met een financiële prikkel. Ook afspraken met de woningcorporatie zijn belangrijk. Denk bijvoorbeeld aan toewijzingsafspraken voor nultredenwoningen of afspraken over huurprijs(gewenning). Welk pakket van maatregelen het best ingezet kan worden, hangt ook af van de gewenste sturingsfilosofie (informeren, faciliteren of stimuleren). Het is in ieder geval belangrijk om concrete doelen op te stellen. Hoeveel doorstroombewegingen moet een doorstroompakket bijvoorbeeld per jaar opleveren?

Figuur 2: Voorbeeld van doorstroompakketten bij verschillende sturingsfilosofieën A

Pakketje 1: Informeren

» Aanbod op website publiceren

c

B * Voorrang geven op woningen

*

Voordelen van verhuizing inzichtelijk maken

c

B

Pakketje 2: Faciliteren

* Notificatie bij vrijkomend passend 7 gewenst aanbod

A

Pakketje 3: Stimuleren

» Aanbod creëren (nieuwbouw of bestaand)

* Ontzorgen bij verhuizing (verhuisservice)

•Tegemoetkoming in (huur)lasten

B » Actief in gesprek met bewoners

C « Verhuispremie aanbieden

Aanbeveling 6: Koppel monitoring aan doelbereik Voortgang op eigen geformuleerde beleidsdoelen is niet te toetsen We constateren dat de gemeente Eersel de afgelopen jaren al goede stappen heeft gezet op het gebied van monitoring. Inzichten over realisaties in de jaren 2023 en 2024 zijn bijvoorbeeld al veel

stee groep

Van Kempische Visie naar resultaat

beter dan die van de jaren daarvoor. Wat echter nog steeds ontbreekt is een integrale koppeling met de beleidsdoelen uit de Kempische Visie. Voor veel realisaties is bijvoorbeeld niet bekend: * *

Waar de woningen zijn gerealiseerd (inbreiding of uitbreiding); In welk prijssegment de woningen zijn opgeleverd (sociale huur, sociale koop, middenhuur, betaalbare koop en dure huur en koop);

*

Hoe groot de woningen waren;

*

Welke woningtypen er zijn opgeleverd (grondgebonden of nultreden, met/zonder WoonKeur)

We zien dus dat kwalitatieve inzichten regelmatig ontbreken. Hierdoor kan niet voor elk doel (kwantitatief en kwalitatief) de voortgang volledig gemonitord worden. Het is dan ook niet altijd duidelijk in hoeverre beleidsdoelen gehaald worden en/of hoe reëel deze zijn en waar bijsturen nodig is. Voor goede sturing op doelbereik is daarom aanvullende, doelgerichte rapportage nodig waarin realisaties, plannen en beleidsdoelen samenkomen. We adviseren daarom de opbouw van de monitor aan te scherpen zodat deze beter aansluit bij de doelen uit het woonbeleid. Dit betekent dat bovenstaande opsomming in ieder geval moet terugkomen in de monitor.

Maak gebruik van goede (regionale) voorbeelden De gemeente Geldrop-Mierlo heeft een handleiding opgesteld waarmee projectleiders in staat zijn om de gemeentelijke woningbouwmonitor in te vullen. Hierin staat helder beschreven: *

Waarom er gemonitord moet worden;

*

Wat ieders verantwoordelijkheid is;

*

Wanneer deze geüpdatet moet worden;

Hoe de monitor moet worden ingevuld. Door dit op deze manier te doen heeft de monitor van Geldrop-Mierlo een echte 'thermometer' functie. In één oogopslag is duidelijk hoe het bijvoorbeeld staat met het aandeel sociale huurwoningen in nieuwe woningbouwplannen. Op basis hiervan kan snel opgeschakeld worden.

17

stee groep

18

Van Kempische Visie naar resultaat

Bestuurlijke reactie

gemeente

Eersel Rekenkamercommissie Kempengemeenten Postbus 12 5520 AA EERSEL

Uw brief van

7 oktober 2025

Eersel. d.d.

Uw Kenmerk

.

Documentnr.

Telefoonnummer Bijlage(n)

0497-531300

Zaaknummer .

Onderwerp

25 november 2025 25.25962 Z25001609 Bestuurlijke reactie rekenkameronderzoek woonbeleid

Geachte heer/mevrouw, Op 7 oktober 2025 heeft u het rapport van het rekenkameronderzoek over het woonbeleid van de gemeente Eersel in de periode 2019-2024 aangeboden aan het college van de gemeente Eersel. Wij hebben met belangstelling kennis genomen van de Ínhoud van het onderzoek en de conclusies en aanbevelingen die erin zijn opgenomen. Wij danken uw commissie voor het uitgevoerde onderzoek en geven middels deze brief onze reactie op het rapport. De reactie bestaat uit een algemene reflectie op het rapport en een gerichte reactie op de aanbevelingen die voortvloeien uit de deelconclusies. Algemene reflectie De hoofdvraag uit uw onderzoek ’Is het woonbeleid van de gemeenten Eersel doeltreffend? Met andere woorden draagt het door de raad vastgestelde beleid bij aan de ambities en doelen die de raad heeft vastgesteld ten aanzien van wonen, zowel zoals opgenomen in het vigerende (regionale) beleid als in het inmiddels afgeronde beleid?’ wordt naar onze mening goed beantwoord in uw onderzoek. Wij zien dat u enkele kritische opmerkingen maakt over de aanloopperiode van 2019 tot 2022, maar dat we sinds 2023 goede stappen zetten in het behalen van de doelen uit het woonbeleid. Wij lezen dat we met de goede dingen bezig zijn, maar dat er aandachtspunten en aanbevelingen zijn waar we aan werken, zo mogelijk samen met onze partners en regionale samenwerkingsverbanden.

Het college herkent zich in het beeld dat u schetst en onderschrijft in hoofdlijnen uw conclusies en aanbevelingen. Wij zijn daarbij ook benieuwd naar uw bevindingen over de vergelijking van de uitvoering van het woonbeleid in en met de andere Kempengemeenten. In onderstaande reactie gaan we specifiek in op de aanbevelingen uit uw rekenkamerrapport. Aanbevelingen 1 en 2: Bouw de magic mix: bouw voor ouderen en andere doelgroepen die niet in verhuisketens voorkomen en herprogrammeer zoveel mogelijk bestaande woningbouwplannen Wij onderschrijven deze aanbevelingen. In de periode tot 2022 zijn er vooral dure koopwoningen in onze gemeente gerealiseerd Bij toekomstige plannen zetten we in op het realiseren van meer levensloopbestendige woningen, woningen voor (koop)starters en alleenstaanden. We zetten in op het realiseren van 300A sociale huur en 2/3' deel betaalbare woningen. We zien dat vanaf 2023 meer sociale en betaalbare woningen in de plannen zijn opgenomen. Planontwikkeling duurt echter vaak vele járen. Een wijziging in de programmering heeft daardoor pas na enige tijd effect op de werkelijke realisatie. We nemen uw aanbeveling over om zoveel mogelijk bestaande woningbouwplannen te herprogrammeren, met de kanttekening dat we eerdere besluiten van de gemeenteraad en afspraken met initiatiefnemers willen en moeten respecteren. Dijk IS B Postbus 12, 5520 AA Eersel B Tel.

(0497) S3 13 00

«vww.eersel.nl B info@eersel.nl 25.25962

stee groep

19

Van Kempische Visie naar resultaat

Verder kunnen wij u mededelen dat we overwegen beleid te formuleren om onze kwalitatieve woningbouwopgave nader te duiden. Denk hierbij aan een verdeling in de woningbouwopgave door collectief particulier opdrachtgeverschap (epo), een minimum percentage aan levensloopbestendige woningen, toepassing van Woonkeur en een passende verdeling/mix van doelgroepen verdeeld over de kernen en wijken in onze gemeente. Aanbeveling 3: Optimaliseer vereveningsfonds en zet aanvullende instrumenten in om betaalbaarheid te borgen In onze huidige woonvisie is het uitgangspunt dat sociale huurwoningen worden geëxploiteerd door een wettelijk toegelaten instelling (woningcorporatie). Bij ontwikkelingen van derden leggen we dit vast in de anterieure overeenkomst. Bij kleine ontwikkelingen voorde bouw van enkele woningen is het veelal niet mogelijk sociale huurwoningen op te nemen. Vaak vanwege de locatie en omvang van het project, waarbij het voor een woningcorporatie niet uitvoerbaar is bijvoorbeeld één woning uit een project over te nemen. Ook hebben we veel projecten van particulieren voor het bouwen van een enkele woning op het eigen perceel. Uw advies om verevening alleen toe te staan met een concreet bestedingsbesluit is voor ons nu niet uitvoerbaar.

We hebben op voorhand onvoldoende (eigen) grondexploitaties beschikbaar voor plannen waar we meer dan de vereiste 30^o aan sociale huurwoningen kunnen of wensen te realiseren. Uw aanbevelingen om reken- en besluitpartijken transparant te maken voeren we inmiddels uit. Collegebesluīten zijn openbaar en via de jaarrekening rapporteren we transparant over de gehele uitvoering van het woonbeleid. In uw advies gaat u ook in op noodzakelijke instrumenten om ook de betaalbaarheid van koopwoningen te borgen. Sinds enige tijd zetten we daar op in. In ons woningbouwprogramma hebben we dit opgenomen, maken we afspraken in anterieure overeenkomsten ėn in de regels bij wijziging van het omgevingsplan. Feitelijk leidt dit de komende járen tot het realiseren van meer kleinere woningen in nieuwe woonwijken in de vorm van appartementen en grondgebonden woningen op kleine kavels, zodanig dat deze niet uitgebreid kunnen worden. We hebben hierbij extra aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit zodat we Kempisch kunnen blijven wonen in een wereldregio. Aanbeveling 4: Benut bestaande woningvoorraad beter U beveelt aan de potentie om de bestaande woningvoorraad beter te benutten door transformatie, woningsplitsing. optoppen et cetera. Wij hebben naar onze mening deze potentie voldoende in beeld en faciliteren initiatieven op dit terrein.

We hebben onder meer beleidsregels voor woningsplitsen, woningdelen en (pré)-mantelzorg We dragen dit op verschillende manieren uit, zoals via onze website en sociale media. Ook geven we uitleg bij informatiebijeenkomsten zoals bij 'Senioren zelf aan zet’ Door het grote eigen woningbezit, weinig geconcentreerd corporatiebezit, nauwelijks potentie voor optoppen of uitplinten van panden, zien wij geen meerwaarde in het opstellen van een visie met verdieping op wijkniveau. Aanbeveling 5: Bied vroegtijdige doorstroomondersteuning op maat aan in huur en koopsegment U constateert dat doorstroming van woningen in Nederland moeizaam verloopt doordat ouderen (te) lang in een voor hen minder geschikte woning blijven wonen. Wij herkennen dit beeld in onze gemeente. Uw aanbeveling om doorstroommaatregelen te stimuleren zoals het inzetten van een verhuiscoach en maken van toewijzingsafspraken nemen wij voor de huursector ter harte. Met de woningcorporatie leggen we dergelijke zaken vast in de wettelijk te maken prestatieafspraken. Voorde koopsector zien we onze rol vooral in het informeren, faciliteren en stimuleren, zonder dat wij individueel in financiële zin of als adviseur hierin tegemoetkomen. Daarbij speelt dat er vanwege de druk op de koopwoningmarkt er ook nauwelijks alternatieven beschikbaar zijn om doorstroming goed op gang te brengen.

I ^

......

stee groep

Van Kempische Visie naar resultaat

Aanbeveling 6: Koppel monitoring aan doelbereik In de monitoring van het woonbeleid hebben we grote stappen gezet. We lezen dat u dit onderschrijft. Uw aanbevelingen om ook de ontbrekende elementen, zoals grootte van woningen en wel of niet beschikbaar zijn van Woonkeur, nemen wij ter harte. We nemen dit mee in de verdere ontwikkeling van de regionale woningbouwmonitor. De elementen inbreiding/uitbreiding, prijssegmenten en woningtypen hebben we sinds 2023 adequaat opgenomen in de monitoring. We rapporteren hierover in de jaarrekening.

Tot slot Het college onderschrijft de hoofdlijnen van uw conclusies en aanbevelingen. Wij kunnen ons voordeel hiermee doen. De komende periode optimaliseren we de uitvoering van het woonbeleid uit de Kempische visie op wonen 2024-2028 — Volkshuisvestingsprogramma zodat we de daarin opgenomen zullen behalen. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Eersel

De heer ing. H.M.L. Offermans Secretaris

De heer drs. W.A.C.M. Wouters Burgemeester

Nawoord Rekenkamer De bestuurlijke reactie van het college geeft de rekenkamer geen aanleiding tot een aanvullende reactie.

20

stee groep

Hm* i i

r**įè.

ï*

stee groep

Van Kempische Visie naar resultaat

In dit hoofdstuk beschrijven we de totstandkoming van het woonbeleid. Hiervoor gebruiken we rapporten en beleidsstukken die centraal staan in het woonbeleid van de gemeente Eersel.

Beleidsregels huisvesting arbeidsmigranten Op 11 december 2018 zijn beleidsregels vastgesteld voor het huisvesten van arbeidsmigranten. Dit document benadrukt het belang van een goed woon- en leefklimaat voor arbeidsmigranten en stelt dat er geen concentratie van huisvestingsvoorzieningen mag ontstaan in woonstraten of woonwijken. Er zijn beleidsregels opgesteld over: 8

Kamerverhuur in woningen. Kamerverhuur is toegestaan op alle locaties waar wonen is toegestaan, met enkele regels zoals kleinschalige huisvesting (maximaal 4 personen per locatie), geen parkeeroverlast, en inschrijving in de Basisregistratie personen van de gemeente voor bewoners die langer dan 4 maanden in Nederland verblijven

9

Grote vormen van kamerverhuur of logies. Dit betreft huisvesting van arbeidsmigranten in complexen of gebouwen zoals woningen, bedrijfsgebouwen, en kantoorpanden. Er moeten verschillende belangen worden afgewogen, zoals de geschiktheid van de locatie en de maatschappelijke aanvaardbaarheid

10 Voorwaarden aan de huisvestingsfaciliteit. Er zijn specifieke eisen voor de huisvestingsfaciliteiten, zoals voldoende parkeergelegenheid, het bezit van het SNF-keurmerk, en minimale gebruiksoppervlakte per persoon. Grootschalige huisvesting is niet geschikt voor kinderen of gezinnen. 11 Procedure. Voor kamerverhuur of het realiseren van een logiesfunctie in een bestaand gebouw is een omgevingsvergunning nodig. De voorwaarden uit het kader worden verbonden aan de omgevingsvergunning. 12 Handhaving. De voorwaarden uit het kader worden verbonden aan de omgevingsvergunning, waardoor handhaving mogelijk is als niet aan de voorwaarden wordt voldaan. 13 Referentieprojecten. Het document bevat voorbeelden van referentieprojecten die voldoen aan de normen van SNF en positief worden ervaren door omwonenden en de gemeente Eersel. Woondeal BZK, provincie Noord-Brabant en SGE Op 7 maart 2019 is een woondeal getekend tussen BZK, de provincie Noord-Brabant en het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE). Deze woondeal vormde een aanvulling op de lopende samenwerking en fungeerde als regio specifieke uitwerking van het Interbestuurlijk Programma en de Nationale Woonagenda. In deze woondeal zijn afspraken gemaakt over: *

Het versnellen van de woningbouw en specifieke versnellingslocaties. De behoefteraming van 27.000 woningen tot en met 2023 was richtinggevend bij de versnellingsopgave. Het zwaartepunt lag daarbij op de negen prioritaire locaties. Aan de Versnellingstafel Woondeal

»

regio Eindhoven werden specifieke afspraken gemaakt om de woningbouw te versnellen. De werking van de woningmarkt. Om middenhuur te behouden werd een plafond gesteld aan maximale huurprijzen. Ook werd er budget beschikbaar gesteld om te experimenteren op het gebied van nieuwe en vernieuwende woonconcepten.

*

Voldoende plancapaciteit. Behoefte om tussen 2024 en 2040 tussen de 22.500 en 35.000 woningen te realiseren.

*

Integrale gebiedsontwikkeling in Eindhoven. Lange termijn scenario-analyse verstedelijking en mobiliteit wordt opgesteld en gemonitord. Daarnaast werd de woningbouwopgave van Eindhoven in principe gasloos gerealiseerd.

Kempische visie op wonen 2019 - 2023 In maart 2019 is een regionale woonvisie vastgesteld door de gemeenten Bergeijk, Bladel, Eersel en Reusel-De Mierden. De Kempengemeenten spraken daarvoor al veelvuldig met elkaar over de ontwikkelingen op de woningmarkt omdat verschillende thema's de gemeentegrenzen

22

stee groep

Van Kempische Visie naar resultaat

overstijgen. Denk aan vergrijzing, beperkte doorstroming en het belang van zorgvuldig ruimtegebruik. Naast de gemeenschappelijke thema's is deze 'Kempische visie op wonen 2019-2023' opgesteld naar aanleiding van de Brabantse Agenda Wonen (2017) van de provincie Noord-Brabant. Hierin staat dat iedere subregio een regionaal perspectief op de woningmarkt moet bieden. "Samen werken aan zalig wonen in de Kempen" staat dan ook voorop in deze regionale woonvisie en heeft vijf speerpunten: 1.

Versnellen van de bouwproductie ... op een zorgvuldige manier.

2.

Behoud van betaalbaar wonen

3.

Zorg voor elkaar faciliteren

4.

Klaar voor de toekomst!

5.

Wonen én werken

Naast de gemeenschappelijke thema's zijn er ook verschillen tussen gemeenten en bijbehorende kernen. Om de diversiteit te behouden schetst de Kempische visie op wonen daarom de mogelijkheid om op specifieke woonthema's lokaal beleid te blijven voeren. Ook in dit rekenkameronderzoek staat de evaluatie van het lokale beleid voorop. Herziening Woonbeleid 2022 Op 27 september 2022 heeft de gemeenteraad van Eersel een herziening van het woonbeleid goedgekeurd. Dit besluit omvatte een aantal belangrijke wijzigingen en nieuwe richtlijnen voor de woningbouw in de periode 2021-2031: *

In de herziening werd een nieuw woningbouwprogramma vastgesteld, waarbij de nadruk lag op het realiseren van betaalbare woningen. Het programma omvatte een verdeling van woningen in verschillende prijsklassen en woningtypen, met een sterke focus op sociale huur, middenhuur en betaalbare koopwoningen. De doelstelling was om een evenwichtige mix van woningtypen te creëren die aansluit bij de lokale vraag en de marktomstandigheden.

*

Daarnaast werd de Verordening Doelgroepen Sociale Woningbouw aangepast om meer mogelijkheden te bieden voor het sturen op kwalitatieve woningbouwopgaven. Dit omvatte het definiëren van nieuwe woningbouwcategorieën en het vaststellen van inkomensgrenzen voor verschillende doelgroepen. Ook werd er een instandhoudingstermijn vastgesteld om ervoor te zorgen dat de woningen langdurig beschikbaar blijven voor de beoogde doelgroepen.

*

Verder werd de Nota Impuls Sociale Woningbouw aangepast om prijsdrukkende koopconstructies mogelijk te maken en uitzonderingen op de financiële afdracht in het vereveningsfonds vast te stellen. Dit was bedoeld om de realisatie van betaalbare woningen te stimuleren en te waarborgen dat deze woningen ook op lange termijn betaalbaar blijven.

*

Tot slot werd er besloten om vooralsnog geen Huisvestingsverordening op te stellen voor het met voorrang toewijzen van sociale huurwoningen, opkoopbescherming en het splitsen van woningen. Wel werd het college opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de invoering van een Huisvestingsverordening voor het met voorrang toewijzen van nieuwbouw koopwoningen aan lokale inwoners, zodra de wetgeving dit mogelijk maakt.

Nota Impuls Sociale Woningbouw Op 1 oktober 2022 heeft de gemeente Eersel de Nota Impuls Sociale Woningbouw vastgesteld. Deze nota is van toepassing op alle nieuwe woningbouwinitiatieven, zowel particuliere als gemeentelijke, en heeft als doel betaalbare woningen te realiseren met een focus op sociale woningbouw. In deze nota zijn afspraken gemaakt over: *

Het realiseren van ten minste 370Zo sociale woningbouw in nieuwe initiatieven. Sociale huurwoningen moeten een aanvangshuurprijs onder de huurliberalisatiegrens hebben en een instandhoudingsverplichting van ten minste 25 jaar. Sociale koopwoningen moeten een

23

stee groep

Van Kempische Visie naar resultaat

koopprijs vrij op naam van ten hoogste 6 215.000 hebben en een instandhoudingsverplichting van ten minste 10 jaar. *

Compensatie en afdrachten. Als een initiatief niet voldoet aan de 37%-eis, kan het college een lager percentage toestaan of een afdracht aan het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw vragen. Dit fonds wordt gebruikt om het tekort aan sociale woningen elders te compenseren.

*

Uitzonderingen. Bepaalde projecten, zoals die in het buitengebied of CPO-projecten, kunnen vrijgesteld worden van de 37%-eis. Het college kan afwijken van het beleid in uitzonderlijke gevallen, bijvoorbeeld bij onrendabele business cases.

*

Monitoring en rapportage. De voortgang en status van de volkshuisvestelijke taakstelling worden jaarlijks gerapporteerd. De nota treedt in werking op de dag na bekendmaking en vervangt de voorgaande nota van 26 november 2019.

Deze nota biedt een kader voor het realiseren van sociale woningbouw en het waarborgen van betaalbare huisvesting in de gemeente Eersel. Inmiddels is deze nota ingetrokken en is er een nieuw financieel programma impuls sociale woningbouw gemeente Eersel 2025 door het college vastgesteld. Verordening doelgroepen sociale woningbouw Op 1 oktober 2022 is de Verordening doelgroepen sociale woningbouw vastgesteld. Deze verordening is van toepassing op alle nieuwe woningbouwinitiatieven en heeft als doel betaalbare woningen te realiseren voor specifieke doelgroepen. In deze verordening zijn afspraken gemaakt over: *

De maximale aanvangshuurprijs voor sociale huurwoningen, die wettelijk is vastgelegd en jaarlijks wordt geïndexeerd. Voor middeldure huurwoningen is de aanvangshuurprijs vastgesteld tussen 6 763,47 en 6 1.000 (prijspeil 2022).

*

De initiële koopprijzen voor sociale koopwoningen, onderverdeeld in drie segmenten: laag (maximaal 6 215.000), midden (maximaal 6 295.000) en hoog (maximaal 6 355.000). Deze prijzen worden jaarlijks geïndexeerd.

*

De doelgroepen voor sociale huur- en koopwoningen, waarbij inkomensgrenzen zijn vastgesteld om te voorkomen dat mensen met hogere inkomens betaalbare woningen opkopen. Voor sociale huurwoningen geldt een inkomensgrens van 6 40.765 voor eenpersoonshuishoudens en 6 45.014 voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2022).

*

De instandhoudingstermijnen, waarbij sociale huurwoningen gedurende 25 jaar beschikbaar moeten blijven voor de doelgroep, middeldure huurwoningen gedurende 15 jaar, en sociale koopwoningen gedurende 10 jaar.

*

De prijs-kwaliteitverhouding, waarbij minimale gebruiksoppervlakten zijn vastgesteld voor verschillende woningtypen om voldoende woonkwaliteit te waarborgen. Sociale koopwoningen moeten 'woonklaar' worden opgeleverd, voorzien van een keuken, badkamer, toilet, verwarming, elektriciteit en wasmachineaansluiting.

Deze verordening biedt een juridisch kader voor het realiseren van betaalbare woningen en het waarborgen van langdurige beschikbaarheid voor de beoogde doelgroepen in de gemeente Eersel. Programma van eisen actualisatie Kempische visie op wonen 2019 - 2023 Op 23 februari 2023 is een programma van eisen opgesteld. Dit document bevat een uitgebreide analyse en actualisatie van de woonvisie voor de Kempengemeenten (Bergeijk, Bladel, Reusel-De Mierden en Eersel) voor de periode 2019-2023. In dit programma van eisen zijn afspraken gemaakt over: *

Woningmarktanalyse. Analyse van de huidige situatie van de woningvoorraad en de druk op de sociale huur- en koopmarkt per gemeente. Hierbij wordt gekeken naar de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte, inclusief de behoeften van kenniswerkers uit de Brainport regio Eindhoven.

24

stee groep 9

Van Kempische Visie naar resultaat

Actualisatie van de visie: Herziening van de huidige woonvisie op basis van evaluaties en nieuwe thema's zoals regionaal perspectief, afstemming vraag en aanbod, beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit, wonen en zorg, bijzondere doelgroepen, aanpak bestaande bouw en verduurzaming. Alleen de toegelaten instellingen en de provincie worden actief betrokken bij de actualisatie van de woonvisie. Andere stakeholders zijn recent uitvoerig betrokken bij de Woonzorgvisie.

9

Uitvoeringsprogramma: Toetsen van de praktische uitvoerbaarheid van de visie en concretiseren van sturingsmaatregelen zoals de Doelgroepenverordening en Huisvestingsverordening. Evaluatie en concretisering van de samenwerking tussen de Kempengemeenten. De geactualiseerde woonvisie moet in het vierde kwartaal van 2023 worden vastgesteld.

9

Besluitvorming: Startoverleg en diverse ambtelijke overleggen, bespreking van de conceptvisie met stakeholders en ambtelijke vertegenwoordiging van de provincie NoordBrabant, integraal bestuurlijk overleg en aanpassing van de concept woonvisie en het uitvoeringsprogramma. Presentatie van de woonvisie aan colleges en gemeenteraden. De nieuwe woonvisie moet een algemene visie voor de Kempengemeenten bevatten met accenten op gemeenteniveau. Er is een realistische inschatting gemaakt voor het aantal overlegmomenten om meerwerk te voorkomen. Er wordt een richtinggevend advies gevraagd over de diverse sturingsmogelijkheden op het woonbeleid.

Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant Op 9 maart 2023 is de Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant ondertekend. Het doel is om de samenwerking rondom de volkshuisvesting te versterken. Het is een start van een langjarige samenwerking op de woningbouwproductie in de regio te vergroten. In deze Woondeal zijn de volgende afspraken gemaakt op het gebied van: 9

Woningbouwopgave. Het realiseren van 45.235 woningen in de regio in de periode 2022-2030.

9

Bouwlocaties. Er zijn verschillende bouwlocaties aangewezen als sleutelprojecten in de regio.

9

Versnellingsafspraken. Over het sneller, slimmer en efficiënter inrichten van processen.

9

Betaalbare woningen. 30.100 (28.035 netto) betaalbare huur- en koopwoningen realiseren.

9

Woningbouw voor ouderen en verpleegzorgplekken. 6.730 nultredenwoningen en 2.810

9

geclusterde woonvormen in de regio. Herstructurering. De herstructureringsopgave wordt beter in beeld gebracht.

9 9

Vakantieparken. Eventuele omzettingen van vakantieparken naar woonwijken. Duurzame en toekomstbestendige woningbouw. Innovatief, industrieel, biobased en circulair bouwen en ontwikkelen, met aandacht voor sociale innovatie en voor meervoudig watergebruik komt prominenter op de agenda.

9

Ruimtelijke ordeningsaspecten. Het realiseren van woningen moet samengaan met verschillende ruimtelijke opgaven als klimaat, landbouw, natuur en energie.

9

Samenwerking en sturing. Afspraken over monitoring en rapportage, de overlegstructuur en het nemen van besluiten.

Woonzorgvisie Kempengemeenten Op 2 mei 2023 heeft de gemeenteraad van Eersel de Woonzorgvisie Kempengemeenten vastgesteld. Deze visie is ontwikkeld in samenwerking met zorgaanbieders, woningcorporaties, welzijnsorganisaties en inwoners van de Kempengemeenten. Het doel is om een integrale langetermijnvisie op wonen in relatie tot welzijn en zorg te creëren. De visie richt zich op passende woonzorgvormen voor kwetsbare ouderen, inwoners met een beperking, kwetsbare jeugdigen en inwoners met een psychische kwetsbaarheid of psychiatrische en/of verslavingsachtergrond. In deze Woonzorgvisie zijn de volgende afspraken gemaakt: 9

Woonzorgopgave. Het realiseren van passende woonzorgvormen voor kwetsbare groepen in de Kempengemeenten.

25

stee groep 9

Van Kempische Visie naar resultaat

Bouwlocaties. Verschillende locaties zijn aangewezen voor de ontwikkeling van woonzorgvoorzieningen.

9

Versnellingsafspraken. Processen voor de ontwikkeling van woonzorgvoorzieningen worden sneller, slimmer en efficiënter ingericht.

9

Betaalbare woonzorgvoorzieningen. Het realiseren van betaalbare woonzorgvoorzieningen voor kwetsbare groepen.

9

Woonzorg voor ouderen en verpleegzorgplekken. Het realiseren van nultredenwoningen en geclusterde woonvormen voor ouderen en verpleegzorgplekken.

9

Herstructurering. De herstructureringsopgave wordt beter in beeld gebracht.

9

Vakantieparken. Eventuele omzettingen van vakantieparken naar woonzorgvoorzieningen.

9

Duurzame en toekomstbestendige woonzorgvoorzieningen. Innovatief, industrieel, biobased en circulair bouwen en ontwikkelen, met aandacht voor sociale innovatie en meervoudig watergebruik.

9

Ruimtelijke ordeningsaspecten. Het realiseren van woonzorgvoorzieningen moet samengaan met ruimtelijke opgaven zoals klimaat, landbouw, natuur en energie.

9

Samenwerking en sturing. Afspraken over monitoring en rapportage, de overlegstructuur en het nemen van besluiten

Kempische visie op wonen 2024 - 2028 In mei 2024 is de Kempische visie op wonen 2024-2028 vastgesteld door de gemeenten Bergeijk, Bladel, Eersel en Reusel-De Mierden. Het doel is om de woningmarkt in de regio te verbeteren en aan te passen aan de veranderende behoeften van de bevolking. I In deze visie zijn de volgende afspraken gemaakt op het gebied van: 9

Woningbouwopgave. Het realiseren van 3.195 woningen in de periode 2023-2030, met een mogelijke uitbreiding tot 13.000 woningen in de periode tot 2040.

9

Bouwlocaties. Er zijn verschillende bouwlocaties aangewezen, waarbij de nadruk ligt op het toevoegen van betaalbare en levensloopgeschikte woningen.

9

Versnellingsafspraken. Over het sneller, slimmer en efficiënter inrichten van processen om de woningbouwproductie te verhogen.

9

Betaalbare woningen. Het realiseren van sociale huurwoningen, betaalbare koopwoningen en

9

Woningbouw voor ouderen en zorgbehoevenden. Het realiseren van 1.200 geclusterde

middeldure huurwoningen om aan de vraag van verschillende doelgroepen te voldoen. woningen voor senioren, waarvan 650 zorggeschikte woningen. 9

Herstructurering. Het aanpassen van bestaande woningen en het transformeren van leegstaand vastgoed om aan de veranderende woonbehoeften te voldoen.

9

Duurzame en toekomstbestendige woningbouw. Het bevorderen van energieneutraal, circulair en natuurinclusief bouwen om de klimaatdoelstellingen te halen.

9

Ruimtelijke ordeningsaspecten. Het realiseren van woningen moet samengaan met verschillende ruimtelijke opgaven zoals klimaat, landbouw, natuur en energie.

9

Samenwerking en sturing. Afspraken over monitoring en rapportage, de overlegstructuur en het nemen van besluiten om de voortgang van de woningbouwopgave te waarborgen.

Beleid voor woningsplitsen, woningdelen en pré-mantelzorg Op 23 augustus 2024 heeft de gemeente Eersel het beleid voor woningsplitsen, woningdelen en pré-mantelzorg vastgesteld als onderdeel van het beleid buitenplanse omgevingsplanactiviteiten. Dit beleid is ontwikkeld om de woningmarkt te verbeteren en de zorgbehoeften van inwoners te ondersteunen. In dit beleid zijn de volgende afspraken gemaakt: 9

Woningsplitsen en woningdelen. Het splitsen van woningen en het delen van woningen wordt mogelijk gemaakt binnen de bebouwde kom. Dit geldt niet voor monumentale panden en panden in een beschermd dorpsgezicht. Er moet worden voorzien in voldoende

26

stee groep

Van Kempische Visie naar resultaat

parkeergelegenheid op eigen terrein en de nieuwe situatie moet voldoen aan de gemeentelijke parkeernormen. *

Pré-mantelzorgwoningen. De gemeente werkt mee aan pré-mantelzorgwoningen met een tijdelijke omgevingsvergunning voor maximaal 10 jaar. De gebruiker(s) van een prémantelzorgwoning moeten 60 jaar of ouder zijn of een voortschrijdende aandoening hebben. De pré-mantelzorgwoning moet binnen de bestaande bebouwing of bebouwingsmogelijkheden worden gerealiseerd en mag niet leiden tot een verslechtering van de woonsituatie in het algemeen.

*

Algemene regels. Voor alle aanvragen voor woningsplitsing en woningdelen gelden algemene regels, zoals het voldoen aan de bouwverordening, het Bouwbesluit en de Wet milieubeheer. De nieuwe situatie moet passen in het straatbeeld en de omgeving.

Prestatieafspraken in de Kempen 2025 Op 28 november 2024 zijn prestatieafspraken vastgesteld. Dit zijn afspraken tussen woningcorporatie Woningstichting de Zaligheden (WSZ), Huurdersraad de Kempen en de Kempengemeenten. Het doel is om de samenwerking rondom de volkshuisvesting te versterken en ervoor te zorgen dat het Kempisch wonen goed en betaalbaar blijft. In deze prestatieafspraken zijn de volgende afspraken gemaakt op het gebied van: *

Uitbreiding woningvoorraad. Het realiseren van 500 woningen, waarvan 30% sociale huurwoningen. Gemeenten en WSZ maken gezamenlijk afspraken over het aandeel woningen dat WSZ daadwerkelijk kan realiseren.