2. Rapport QuickScans Woningbouwlocaties Eemnes - 15-01-2025 (1)
Tekst van het document
De locatie ligt op korte afstand van het voorzieningencentrum van Eemnes (circa zes minuten lopen) en is er in de directe nabijheid (twee minuten lopen) van de locatie een bushalte aanwezig. Het omliggende gebied wordt voornamelijk gekenmerkt als ‘niet stedelijk’.
Het bestemmingsplan ‘Kern Eemnes’ is van toepassing. Ter plaatse geldt de enkelbestemming ‘Bedrijf’ met de functieaanduiding ‘garage’ en op een klein deel ‘bedrijfswoning’. Ook zijn de twee dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’ en ‘Waterstaat – Waterkering’ op het terrein te vinden. De dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’ is opgenomen ter bescherming en de in stand houding van de dijk.
8
Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure.
Omgevingsverordening
De locatie omvat slechts 0,28 hectare waardoor er geringe ruimte is voor de realisatie van nieuwe woningen. Uitgaande van een woningdichtheid van 25 woningen per hectare zou dit neerkomen op circa 7 woningen. Gelet op de omliggende bebouwing van vrijstaande woningen zouden hier 3 tot 4 (half) vrijstaande woningen gerealiseerd kunnen worden. Het achterste stuk, richting polder, moet vrij blijven.
De ontwikkeling van woningen op deze locatie zou echter aansluiten op het bestaand stedelijk gebied van Eemnes. De huidige ontsluiting is voldoende geschikt voor de zeven woningen, waarmee opwaardering van de bestaande infrastructuur niet aan de orde is.
De locatie is in de provinciale Omgevingsverordening aangeduid als ‘Stedelijk gebied’. Woningbouw is hier in principe mogelijk, mits voldaan wordt aan een aantal voorwaarden.
NNN BPL
Locatie Milieu- en omgevingsaspecten Natuur De locatie is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland. Wel liggen er verschillende Natura 2000-gebieden rondom de locatie. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever op circa 3,8 kilometer afstand. Bij de ontwikkeling dient daarmee berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Geluid Ten westen van de locatie loopt de Wakkerendijk. Deze veroorzaakt een geluidsbelasting van 44-55 dB als gevolg van wegverkeer. Voor de ontwikkeling van wonen is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn. Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid als locatie met een hoge verwachting. Dit komt overeen met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’. Bodem Er is op het perceel van de locatie voor het grootste deel geen zekerheid over bodemverontreiniging. Voor het meest oostelijke deel is aangegeven dat voldoende is gesaneerd in relatie tot het voormalige tankstation op deze locatie. Een bodemonderzoek zal echter moeten aantonen wat de status is van de rest van de locatie en of eventueel sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie op het perceel kan plaatsvinden.
Kenmerken locatie
Cira 0,28 ha.
Oppervlak
Bedrijf garage
Particulier
Grondeigendom
Bestemming
Showroom Werkplaats
Huidig gebruik
Omschrijving locatie
Aan de Wakkerendijk 13 is een (voormalig) garagebedrijf/showroom gelegen. Het betreft een perceel van ongeveer 0,28 hectare bestaande uit de bebouwing van de showroom, werkplaats en het achterliggende verharde terrein. Ook is er een bedrijfswoning op het perceel aanwezig. Het perceel wordt begrensd door de Wakkerendijk aan de westkant, gronden in agrarisch gebruik aan de oostkant en woningen ten noorden en zuiden van de locatie.
Water Binnen de locatie zijn vanuit het waterschap Vallei en Veluwe geen A- of B-watergangen aangewezen. Wel valt het plan binnen Beschermingszone A & B uit de Legger Waterkeringen. Binnen deze beschermingszones zijn regels opgenomen met als doel de bescherming van het waterstaatswerk en het profiel van vrije ruimte tevens de toekomstige verbetering van het waterstaatwerk. Zo mogen binnen
beschermingszone A zonder omgevingsvergunning geen bouwwerken aan worden gebracht. Bij een ontwikkeling van een woningbouw zal daarom advies moeten worden gevraagd aan de waterbeheerder, om zo een omgevingsvergunning te krijgen. Het gebied is voornamelijk verhard. Er worden daarom geen obstakels verwacht op het gebied van watercompensatie bij de transformatie van de locatie naar een woongebied. Externe veiligheid In de omgeving van de locatie bevinden zich geen bronnen die veiligheidsrisico’s opleveren. Het dichtstbijzijnde aandachtsgebied betreft een gifwolkaandachtsgebied van de A27 op 940 meter afstand. De locatie bevindt zich daarmee niet binnen risicocontouren van inrichtingen of het basisnet. Milieuzonering De locatie wordt over het algemeen omringd door woningen en agrarische gronden, waarvoor geen richtafstand geldt. Wel zijn er enkele andere functies in de omgeving te vinden, zoals een horecabestemming en een kantoorbestemming, waardoor de locatie kan worden aangeduid als ‘gemengd gebied’ en de richtafstanden met één stap kunnen worden verkleind. Zo is naast het perceel een kantoorbestemming te vinden, waarvoor een richtafstand geldt van 10 meter (0 meter in een gemengd gebied). Deze kantoorbestemming vormt daarmee geen belemmering. Onder de kantoorbestemming is de horecabestemming gelegen.
Het gaat hier om een horecabestemming van horeca tot en met categorie 2 zoals een café. Voor een café geldt ook een richtafstand van 10 meter (0 meter in een gemengd gebied). Ook deze bestemming vormt daarmee geen belemmering. Als laatste bevindt zich een bedrijfsbestemming met de functieaanduiding ‘detailhandel’ boven de locatie. Ook hier geldt een richtafstand van 10 meter voor (0 meter in een gemengd gebied). Milieuzonering vormt daarmee geen belemmering voor de ontwikkeling van woningbouw.
In de directe omgeving van de locatie zijn verschillende functies te vinden. Zo is het evenementenplein van Eemnes 60 meter ten zuiden van het perceel gelegen. Op dit evenementenplein zijn een aantal horecagelegenheden gevestigd en vinden verschillende evenementen plaats zoals het jaarlijkse sinterklaasfeest. Het algemene beeld van de omliggende omgeving betreft echter een woonwijk.
Geluidskaart wegverkeer
Archeologische beleidskaart
Bodemverontreiniging/sanering
Risocokaart Veiligheidskaart
Hoogtekaart
Bushaltes
Locatie 9: Tennisvereniging Eemnes
11
Ligging locatie t.o.v NNN en BPL
Ruimtelijk beleid
Het bestemmingsplan ‘Kern Eemnes’ is van toepassing. Ter plaatse geldt de enkelbestemming ‘Sport’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’. Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure. De locatie is gelegen naast een agrarische bestemming. Er kunnen binnen vijftig meter van een agrarische bestemming, waar gebruik van gewasbeschermingsmiddelen mogelijk is, niet zonder meer gevoelige bestemmingen worden gerealiseerd. Omdat binnen de agrarische bestemming gewasbeschermingsmiddelen niet zijn uitgesloten, betreft de spuitzone een aandachtspunt bij de ontwikkeling.
9
Omgevingsverordening
De locatie is in de provinciale Omgevingsverordening aangeduid als ‘Stedelijk gebied’. Woningbouw is hier in principe mogelijk, mits voldaan wordt aan een aantal voorwaarden.
NNN BPL
Ruimtelijk potentieel
Gezien de omvang van het perceel en de ligging zijn er meerdere invullingen denkbaar. Vanwege de nabijheid van winkelcentrum De Minnehof met daarbovenop woningen, is een soortgelijk appartementencomplex in combinatie met grondgebonden woningen of meerdere kleinschalige appartementencomplexen een mogelijke invulling voor deze locatie. Kleinschalige hoogbouw, van circa 4 bouwlagen past goed in de omgeving. T.b.v. de functieverandering is een verkenndende GREX opgesteld. Er zijn verschillende doorrekeningen gemaakt die allen tot een verschillend beeld leiden: 48 grondgebonden woningen, in combinatie met 20 appartementen. 66 appartementen met in de plint ruimte voor een kinderdagverblijf of andere maatschappelijke functie. 55 seniorenwoningen, 20 levensloop bestendige woningen en 10 grondgebonden sociale koopwoningen Gelet op de ontsluitingsmogelijkheden en mede door de centrale ligging ten opzichte van de voorzieningen zijn de genoemde woningaantallen realistisch voor deze locatie.
NNN BPL
Locatie Milieu- en omgevingsaspecten Natuur De locatie is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebiedis Eemmeer & Gooimeer Zuidoever op ca. 3,7 kilometer van de locatie. Bij de ontwikkeling dient daarmee berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Geluid Ten westen van de locatie loopt de Noordersingel. Deze weg veroorzaakt een geluidsbelasting van 46-55 dB als gevolg van wegverkeer. Voor de ontwikkeling van woningbouw is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn. Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid als locatie met hoge verwachting. Dit komt overeen met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’, waar regels voor bouw- en graafwerkzaamheden gelden. Bodem Er is op het perceel van de locatie geen zekerheid over bodemverontreiniging. Een bodemonderzoek zal moeten aantonen wat de status is van de rest van de locatie en of eventueel sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie op het perceel kan plaatsvinden.
Kenmerken locatie
Cira 1,3 ha.
Oppervlak
Sport
Gemeente Eemnes
Grondeigendom
Bestemming
Tennispark
Huidig gebruik
Water Binnen de locatie zijn vanuit het waterschap Vallei en Veluwe geen A- of B-watergangen aangewezen. Wel ligt er direct ten noorden van de locatie een A-watergang. Het realiseren van een woonfunctie op de planlocatie betekent een toename van verharding ten opzichte
van de huidige situatie. Zodoende dient er rekening te worden gehouden met het realiseren van voldoende waterberging, ter compensatie van de te realiseren verharding en om toekomstige wateroverlast te voorkomen. Externe veiligheid In de omgeving van de locatie bevinden zich geen bronnen die veiligheidsrisico’s opleveren. Het dichtstbijzijnde aandachtsgebied betreft een gifwolkaandachtsgebied van de A27 op 750 meter. De locatie bevindt zich daarmee niet binnen risicocontouren van inrichtingen of het basisnet. Milieuzonering De tennisvereniging bevindt zich in het centrum van Eemnes, waar veel verschillende functies te vinden zijn. Ten oosten en westen zijn woningen gelegen, waarvoor geen richtafstand geldt. Ten zuiden van de locatie bevindt zich winkelcentrum Minnehof welke de bestemming ‘Centrum’ heeft gekregen. Binnen deze bestemming zijn detailhandel, horeca, maar ook woningen toegestaan. Voor deze functies geldt een richtafstand van tien meter. De tennisvereniging blijft buiten deze richtafstand. Verder ligt ten noorden van de locatie de bestemming ‘Sport’, waarbinnen op enkele locaties maatschappelijke functies zijn toegestaan. In dit geval gaat dit om een bibliotheek, waarvoor ook een richtafstand geldt van tien meter. De locatie blijft buiten deze richtafstand. Daarnaast is binnen deze bestemming een sporthal te vinden voor basketbal en volleybal.
Hiervoor geldt een richtafstand ten aanzien van geluid van 50 meter. De mogelijke woningbouwlocatie valt binnen deze richtafstand. Als laatste is op het sportcomplex een brandweerkazerne gelegen. Ook hiervoor geldt een richtafstand van 50 meter, waar de locatie binnenvalt. Een akoestisch onderzoek zal daarmee moeten aantonen dat milieuzonering geen belemmering vormt voor deze locatie.
Omschrijving locatie
Tennisvereniging Eemnes is gelegen aan de Noordersingel 2. Op het perceel van 1,3 hectare zijn tennisbanen en een paviljoen gelegen. Het complex maakt deel uit van een reeks sportfaciliteiten (tennis, Huis van Eemnes, skate-baan met basketbalveld, dans-/sportschool en voetbalvelden). Aan de oostkant bevindt zich een strook waar (voormalig) agrarisch gebruik wordt gecombineerd met een woonfunctie. Ten zuiden van het perceel ligt een winkelcentrum met daarboven appartementen, aan de westkant ligt een woonwijk. Met de nabijheid van een winkelcentrum, andere sportfuncties, een agrarische strook en een woonwijk is er sprake van een verscheidenheid aan functies.
Geluidskaart wegverkeer
Archeologische beleidskaart
Bodemverontreiniging/sanering
Risocokaart Veiligheidskaart
Hoogtekaart
Bushaltes
Locatie 10: Molenweg 8a
12
Ruimtelijk beleid
Ligging locatie t.o.v NNN en BPL
Het bestemmingsplan ‘Kern Eemnes’ is van toepassing. Ter plaatse gelden de enkelbestemmingen ‘Bedrijf’, ‘Wonen’ en ‘Tuin’. Ook is op het grootste deel de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’ aanwezig. Voor een klein deel van het perceel geldt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie middelhoge verwachting’. De bestemming ‘Wonen’ geldt enkel op een klein deel van het perceel ter plaatste van een bestaande woning. Deze woning heeft daarnaast de functieaanduiding ‘karakteristiek’ voor de instandhouding, bescherming en herstel van waardevolle bebouwingskenmerken en elementen. Voor het grootste deel van de locatie is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in het bestemmingsplan. Het is mogelijk gemaakt om ‘onder voorwaarden’ de bestemming te wijzigen in ‘Wonen’ en ‘Tuin’. Het zou dan mogen gaan om ten hoogste 24 gestapelde of grondgebonden woningen, met een maximale goot en bouwhoogte 6 en respectievelijk 10 meter. Woningbouw op deze locatie is echter niet passend zonder een planologische procedure te doorlopen. Dat geldt voor zowel het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid, als wanneer er een plan komt dat afwijkt van de genoemde voorwaarden.
10
NNN BPL
Ruimtelijk potentieel
Gezien de omvang van het perceel, zou er in theorie ruimte zijn voor circa 25 woningen (uitgaande van 25 woningen per hectare). In de directe omgeving van de locatie bevinden zich met name grondgebonden woningen, waardoor deze vorm van woningbouw het meest passend is op deze locatie. Voor deze locatie zijn in het verleden diverse verkavelingsstudies gemaakt waarbij de bestaande woonboerderij is ingepast. Aan de Stadwijksingel is een bushalte gelegen, deze is vanaf de locatie in ca. 10 minuten te voet t+e bereiken. De omringende wegen zijn voldoende geschikt voor de ontwikkeling van woningen.
NNN BPL
Locatie Milieu- en omgevingsaspecten Natuur De locatie is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland. Wel liggen er verschillende Natura 2000-gebieden rondom de locatie. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever op circa 4,4 kilometer afstand. Bij de ontwikkeling dient daarmee berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Geluid Ten oosten van de locatie loopt de A27. Deze weg veroorzaakt een geluidsbelasting van 48-49 dB binnen de locatie. Daarmee is net niet sprake van een aanvaardbaar geluidsniveau. Voor de ontwikkeling van woningbouw is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn. Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid als locatie met een hoge verwachting en voor een klein deel als locatie met een middelhoge verwachting. Dit komt overeen met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie middelhoge verwachting’.
Kenmerken locatie
Cira 1 ha.
Oppervlak
Particulier Ontwikkelaar
Grondeigendom
Bedrijf Wonen Tuin
Bestemming
Bedrijf + Tuin
Bodem Een deel van de locatie is aangemerkt als voldoende onderzocht. Op de rest van het perceel is echter geen zekerheid over bodemverontreiniging. Een bodemonderzoek zal moeten aantonen wat de status is van de rest van de locatie en of eventueel sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie op het perceel kan plaatsvinden.
Water Binnen de locatie zijn vanuit het waterschap Vallei en Veluwe geen A- of B-watergangen aangewezen. Het gebied is voornamelijk onverhard. Bij de transformatie van de locatie naar een woongebied, dient daarom rekening te worden gehouden met het realiseren van voldoende waterberging, ter compensatie van de te realiseren verharding en om wateroverlast in de toekomst te voorkomen. Externe veiligheid In de omgeving van de locatie bevinden zich geen bronnen die veiligheidsrisico’s opleveren. Het dichtstbijzijnde aandachtsgebied betreft een gifwolkaandachtsgebied van de A27 op 120 meter. De locatie bevindt zich daarmee niet binnen risicocontouren van inrichtingen of het basisnet. Milieuzonering De locatie wordt over het algemeen omringd door woningen, waarvoor geen richtafstand geldt. Wel is ten westen van de locatie een basisschool gelegen. Hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter. Daarnaast is detailhandel te vinden ten noorden van de locatie. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter. De locatie aan de Molenweg blijft buiten deze richtafstanden.
Huidig gebruik
Omschrijving locatie
De locatie Molenweg 8a kent een oppervlakte van in totaal 1 hectare. Het adres heeft deels een bedrijfsfunctie, het resterende deel van het perceel is bestemd als tuin. De locatie wordt omringd door woningen, aan de zuidkant van het perceel loopt een groenstrook. Aan de westkant van de locatie ligt, achter een rij woningen, een basisschool met kinderopvang.
Geluidskaart wegverkeer
Archeologische beleidskaart
Bodemverontreiniging/sanering
Risocokaart Veiligheidskaart
Hoogtekaart
Bushaltes
Locatie 11: Scholen De Hobbitstee/Merlin – Aartseveen 70-72 Ligging locatie t.o.v NNN en BPL
13
Ruimtelijk beleid
Ruimtelijk potentieel
Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure.
T.b.v. de functieverandering is een verkenndende GREX opgesteld. Er zijn verschillende doorrekeningen gemaakt die allen tot een verschillend beeld leiden. Er kan voor deze locatie bijvoorbeeld worden gedacht aan: 60 seniorenwoningen, of een combinatie van 12 appartementen (sociale huur), 14 grondgebonden woningen (sociale koop) en 14 grondgebonden woningen in de vrije sector.
Het bestemmingsplan ‘Kern Eemnes’ is van toepassing. Ter plaatse geldt de enkelbestemming ‘Maatschappelijk’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’.
Omgevingsverordening
De locatie is in de provinciale Omgevingsverordening aangeduid als ‘Stedelijk gebied’. Woningbouw is hier in principe mogelijk, mits voldaan wordt aan een aantal voorwaarden.
11
Gezien de omvang van het perceel en de ligging zijn er meerdere invullingen denkbaar. Kleinschalige appartementengebouwen in combinatie met grondgebonden woningen zijn goed inpasbaar op deze locatie.
De locatie ligt op korte afstand van het voorzieningencentrum van Eemnes (circa elf minuten lopen). De meest dichtbijgelegen bushalte ligt op 7 minuten lopen. De locatie is gelegen in een woonwijk waardoor de ontwikkeling van woningen op deze locatie aansluit op het bestaand stedelijk gebied van Eemnes
NNN BPL
Locatie Milieu- en omgevingsaspecten Water Binnen de locatie zijn geen A- of B-watergangen aangewezen vanuit het waterschap Vallei en Veluwe. Het gebied is voornamelijk verhard. Er worden daarom geen obstakels verwacht op het gebied van watercompensatie bij de transformatie van de locatie naar een woongebied.
Geluid Ten westen van de locatie loopt de Noordersingel. Deze weg veroorzaakt een geluidsbelasting van 46-51 dB als gevolg van wegverkeer. Voor de ontwikkeling van woningbouw is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn.
Externe veiligheid In de omgeving van de locatie bevinden zich geen bronnen die veiligheidsrisico’s opleveren. Het dichtstbijzijnde aandachtsgebied betreft een gifwolkaandachtsgebied van de A27 op 140 meter. De locatie bevindt zich daarmee niet binnen risicocontouren van inrichtingen of het basisnet.
Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid als locatie met hoge verwachting. Dit komt overeen met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’.
Milieuzonering De locatie wordt over het algemeen omringd door woningen, waarvoor geen richtafstand geldt. Milieuzonering vormt daarmee geen belemmering.
Bodem Er is op het perceel van de locatie geen zekerheid over bodemverontreiniging. Een bodemonderzoek zal moeten aantonen wat de status is van de rest van de locatie en of eventueel sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie op het perceel kan plaatsvinden.
Kenmerken locatie
Cira 0,7 ha.
Oppervlak
Natuur De locatie is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland. Wel liggen er verschillende Natura 2000-gebieden rondom de locatie. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever op circa 3,1 kilometer afstand. Bij de ontwikkeling dient daarmee berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden.
Scholenstichting
Grondeigendom
Maatschappelijk
Bestemming
School
Huidig gebruik
Omschrijving locatie
De scholen De Hobbitstee en Merlin zijn gelegen op het adres Aartseveen 72. De oppervlakte van het perceel bedraagt 0,7 hectare (exclusief omringend openbaar groen). Momenteel heeft de locatie een maatschappelijke functie. De locatie wordt omringd door woningen, met aan de zuid- en oostkant een dichte groenstrook.
Grondeigendom
Het eigendom staat nu nog op naam van de scholen. Bij opheffing van de onderwijsactivitiet of bij verplaatsing van de scholen is de Scholenstichting wettelijk verplicht de gronden weer aan te bieden aan de gemeente.
Geluidskaart wegverkeer
Archeologische beleidskaart
Bodemverontreiniging/sanering
Risocokaart Veiligheidskaart
Hoogtekaart
Bushaltes
Locatie 12: Goyergracht Zuid 5
14
Ligging locatie t.o.v NNN en BPL
Ruimtelijk beleid
Het bestemmingsplan ‘Buitenrand 2012’ is van toepassing. Ter plaatse gelden de enkelbestemmingen ‘Wonen’, ‘Tuin’ en ‘Sport’. Tevens is de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’ van toepassing. Woningbouw is binnen de enkelbestemmingen ‘Tuin’ en ‘Sport’ niet passend zonder een planologische procedure.
Omgevingsverordening
12
De locatie is in de Omgevingsverordening van de provincie Utrecht aangewezen als ‘landelijk gebied’, ‘uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk’ en ‘kernrandzone’. de locatie. De Omgevingsverordening is daarmee een groot aandachtspunt bij de ontwikkeling.
Ruimtelijk potentieel
De locatie is gelegen in het buitengebied. Een dichtheid van ca 10-15 woningen per ha. is hierbij passend. Voor deze locatie met een omvang van 7.500 m2 is de realisatie van 10 grondgebonden woningen passend. Doordat de locatie omringd wordt door de golfclub en in een groenstrook ligt, worden grondgebonden woningen of een heel klein appartementengebouw het voorstelbaarst geacht. De locatie staat met de ontsluitingsweg van het perceel in verbinding met Gooiergracht, maar de huidige infrastructuur is niet ingericht op 10 woningen. De dichtstbij gelegen bushalte ligt op ca. 11 minuten lopen. Woningbouw op deze locatie, te midden van de onbebouwde en open gronden van de golfbaan, doet op zich wezensvreemd aan. Bebouwing lijkt daarom alleen enige kans van slagen te maken als middels de kernrandvisie, een groot ruimtelijk probleem in de omgeving wordt opgelost zodat de ruimtelijke kwaliteit in zijn algemeenheid beter wordt.
NNN BPL
Locatie Milieu- en omgevingsaspecten Natuur De locatie is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever, gelegen op circa 5,6 kilometer afstand. Bij de ontwikkeling dient daarmee berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Geluid Ten oosten van de locatie loopt de Rijksweg A27. Deze weg veroorzaakt een geluidsbelasting van 53-55 dB als gevolg van wegverkeer. Voor de ontwikkeling van woningbouw is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn. Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid als locatie met hoge verwachting. Dit komt overeen met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’. Bodem Er is op het perceel van de locatie geen zekerheid over bodemverontreiniging. Een bodemonderzoek zal moeten aantonen wat de status is van de rest van de locatie en of eventueel sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie op het perceel kan plaatsvinden.
Kenmerken locatie
Cira 0,75 ha.
Oppervlak
Wonen Tuin Sport
Particulier
Grondeigendom
Bestemming
Water Binnen de locatie zijn geen A- of B-watergangen aangewezen vanuit het waterschap Vallei en Veluwe. Het gebied is voornamelijk onverhard. Bij de transformatie van de locatie naar een woongebied, dient daarom rekening te worden gehouden met het realiseren van voldoende waterberging, ter compensatie van de te realiseren verharding en om wateroverlast in de toekomst te voorkomen. Externe veiligheid In de omgeving van de locatie bevindt zich de A27. Het gifwolkaandachtsgebied dat rondom de A27 is opgenomen bevindt zich op 60 meter van de planlocatie. De locatie bevindt zich daarmee niet binnen risicocontouren van inrichtingen of het basisnet. Milieuzonering De locatie wordt omringd door een golfbaan. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter voor het aspect geluid. De locatie grenst direct aan de golfbaan waardoor er niet voldaan kan worden aan de 10 meter afstand. Een geluidsonderzoek zal moeten aantonen dat de geluidsbelasting afkomstig van de golfbaan geen belemmering vormt.
Wonen Tuin
Huidig gebruik
Omschrijving locatie
Het adres Goyergracht Zuid 5 is gelegen in de groenstrook tussen de kernen van Eemnes en Laren. De locatie heeft voor het grootste deel een woon- en tuinfunctie. Het noordelijke deel van de locatie heeft een sportfunctie en maakt onderdeel uit van de Goyer Golf & Country Club, waarvan de gronden de locatie omringen. Het totale plangebied omvat 0,75 hectare.
Geluidskaart wegverkeer
Archeologische beleidskaart
Bodemverontreiniging/sanering
Risocokaart Veiligheidskaart
Hoogtekaart
Geen bushalte in de buurt
Locatie 13: Keramiekfabriek - Goyergracht Zuid 11b Ligging locatie t.o.v NNN en BPL
15
Ruimtelijk beleid
Ruimtelijk potentieel
Woningbouw op deze locatie is niet passend, waardoor een planologische procedure noodzakelijk is.
De locatie staat met de ontsluitingsweg van het perceel in verbinding met Gooiergracht, maar de huidige infrastructuur is niet ingericht op 10 woningen. De dichtstbij gelegen bushalte ligt op ca. 17 minuten lopen.
Het bestemmingsplan ‘Buitenrand 2012’ is van toepassing. Ter plaatse gelden de enkelbestemmingen ‘Bos’, ‘Agrarisch-2’ en ‘Sport’. Tevens is de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’ van toepassing.
Omgevingsverordening
De locatie is in de Omgevingsverordening van de provincie Utrecht aangewezen als ‘landelijk gebied’ en ‘uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk’. De Omgevingsverordening is daarmee een aandachtspunt bij de ontwikkeling.
De locatie is gelegen in het buitengebied. Een dichtheid van ca 10-15 woningen per ha. is hierbij passend. Voor deze locatie met een omvang van 7.500 m2 is de realisatie van 10 grondgebonden woningen passend.
Woningbouw op deze locatie, te midden van de onbebouwde en open gronden van de golfbaan, doet op zich wezensvreemd aan. Bebouwing lijkt daarom alleen enige kans van slagen te maken als middels de kernrandvisie, een groot ruimtelijk probleem in de omgeving wordt opgelost zodat de ruimtelijke kwaliteit in zijn algemeenheid beter wordt.
13
NNN BPL
NNN BPL
Locatie Milieu- en omgevingsaspecten Natuur De locatie is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever, gelegen op circa 6,1 kilometer afstand. Bij de ontwikkeling dient daarmee berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Geluid De nabijheid van de Rijksweg A27 (ten oosten), Rijksweg A1 (ten zuidwesten) en Goyergracht Zuid (ten westen) zorgt voor geluidbelasting van wegverkeer van 55-58 dB. Voor de ontwikkeling van woningbouw is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn. Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid als hoge verwachting. Dit komt overeen met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’, waar regels voor bouw- en graafwerkzaamheden gelden. Er zal daarom in ieder geval een verkennend archeologisch onderzoek moeten worden uitgevoerd.
Kenmerken locatie
Cira 0,75 ha.
Oppervlak
Bos Agrarisch 2 Sport
Particulier
Grondeigendom
Bestemming
Kunstatelier
Bodem Er is op het perceel van de locatie geen zekerheid over bodemverontreiniging. Een bodemonderzoek zal moeten aantonen wat de status is van de rest van de locatie en of eventueel sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie op het perceel kan plaatsvinden. Het perceel ten zuiden van het plangebied is wel onderzocht, op die locatie bleek een saneringsactiviteit noodzakelijk.
Water Binnen de locatie zijn geen A- of B-watergangen aangewezen vanuit het waterschap Vallei en Veluwe. Het gebied is voornamelijk onverhard. Bij de transformatie van de locatie naar een woongebied, dient daarom rekening te worden gehouden met het realiseren van voldoende waterberging, ter compensatie van de te realiseren verharding en om wateroverlast in de toekomst te voorkomen. Externe veiligheid In de omgeving van de locatie bevinden zich de A27 en A1. Het gifwolkaandachtsgebied dat rondom de A1 is opgenomen bevindt zich op 70 meter van de planlocatie. De locatie bevindt zich daarmee niet binnen risicocontouren van inrichtingen of het basisnet. Milieuzonering De locatie wordt omringd door een golfbaan. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter voor het aspect geluid. De locatie grenst direct aan de golfbaan waardoor er niet voldaan kan worden aan de 10 meter afstand. Een geluidsonderzoek zal moeten aantonen dat de geluidsbelasting afkomstig van de golfbaan geen belemmering vormt.
Huidig gebruik
Omschrijving locatie
Het adres Goyergracht Zuid 11b is gelegen ten zuidwesten van de kern van Eemnes, tussen Rijkswegen A27 en A1. Momenteel wordt de locatie in gebruik genomen door kunstatelier ‘’De Keramiekfabriek’’. De locatie is grotendeels bestemd als ‘’Agrarisch-2’’, aan de randen van de locatie zijn er stroken bestemd als ’Bos’ en ’Sport’ vanwege de naastgelegen golfclub. Ten zuiden van de locatie is een deel van de gronden bestemd voor ‘’Cultuur en ontspanning’’, ten noorden en westen voor ’Bos’ en ten oosten voor ‘Sport’. De locatie kent een oppervlakte van 0,75 hectare.
Geluidskaart wegverkeer
Archeologische beleidskaart
Bodemverontreiniging/sanering
Risocokaart Veiligheidskaart
Hoogtekaart
Geen bushalte in de buurt
Locatie 14: Tentverhuurder Witte Tenten - Oud Eemnesserweg 13 Ligging locatie t.o.v NNN en BPL
16
Ruimtelijk beleid
Het bestemmingsplan ‘Buitenrand 2012’ is van toepassing. Ter plaatse geldt de enkelbestemming ‘Bedrijf-Tentenverhuur’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’. Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure. Daarnaast is er een gemeentelijk monument gelegen op de locatie, waardoor de planologische procedure bemoeilijkt kan worden. De locatie is gelegen naast een agrarische bestemming. Er kunnen binnen vijftig meter van een agrarische bestemming, waar gebruik van gewasbeschermingsmiddelen mogelijk is, niet zonder meer gevoelige bestemmingen worden gerealiseerd. Omdat binnen de agrarische bestemming gewasbeschermingsmiddelen niet zijn uitgesloten, betreft de spuitzone een aandachtspunt bij de ontwikkeling.
Omgevingsverordening
De locatie is in de Omgevingsverordening van de provincie Utrecht aangewezen als ‘landelijk gebied’ en ‘uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk’. De Omgevingsverordening is daarmee een aandachtspunt bij de ontwikkeling.
14
NNN BPL
Ruimtelijk potentieel
Het perceel is pal gelegen naast de A1 en kent een geringe omvang van ca. 2.500 m2 waardoor er, uitgaande van 15 woningen per hectare, ruimte is voor circa 4 woningen. De naastgelegen Rijksweg A1 is beeldbepalend op deze locatie in het buitengebied, waardoor kleinschalige woningbouw in principe ruimtelijk weg zal vallen ten opzichte van de snelweg met zijn effect op het landschap. Vanwege het beperkte aantal woningen dat passend is, voldoet de reeds aanwezige weginfrastructuur voor de ontsluiting met de auto. Voor een enkel aantal woningen zijn geen aanpassingen aan het wegennet nodig op deze locatie. De route naar deze locatie is voor fietsers en voetgangers niet (sociaal) veilig. De Oud-Eemnesserweg is namelijk onverlicht en niet voorzien van (vrij liggende) voet- en/of fietspaden, waardoor de locatie vooral in het donker niet goed bereikbaar is voor voetgangers en fietsers. De meest dichtbijgelegen bushalte ligt op circa 17 minuten lopen. De locatie bevindt zich op een forse afstand van voorzieningen. Het voorzieningencentrum van Eemnes bevindt zich op ruim één uur lopen of ruim 20 minuten fietsen vanaf de locatie. Voorzieningen in Hilversum bevinden zich op ongeveer even lang lopen of fietsen. Verwacht wordt dat eventuele bewoners van deze locatie hierdoor voornamelijk de auto gebruiken om de voorzieningen te bereiken.
Locatie Milieu- en omgevingsaspecten Natuur De locatie is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever, gelegen op circa 6,8 kilometer afstand. Bij de ontwikkeling dient daarmee berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Geluid De nabijheid van Rijksweg A1 en Oud Eemnesserweg zorgt voor een hoge geluidbelasting door wegverkeer van 61-63 dB. Voor de ontwikkeling van woningbouw is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn. Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid als locatie met hoge verwachting. Bodem Er is reeds voldoende bodemonderzoek verricht en/of gesaneerd op de planlocatie. Hierdoor vormt het aspect bodem geen belemmering voor eventuele woningbouw.
Kenmerken locatie
Cira 0,25 ha.
Oppervlak
Particulier
Grondeigendom
Bedrijf Tentenverhuur
Bestemming
Water Binnen de locatie zijn vanuit het waterschap Vallei en Veluwe geen A- of B-watergangen aangewezen. De locatie is grotendeels verhard waardoor eventuele woningbouw niet direct gepaard hoeft te gaan met een toename van verharding. Desondanks is waterberging een belangrijk aspect om rekening mee te houden. Externe veiligheid Ten noordoosten van de locatie is rijksweg A1 gelegen. De locatie ligt volledig binnen het explosieaandachtsgebied en gifwolkaandachtsgebied wat bij deze rijksweg hoort. Wanneer een locatie voor een nieuwe ontwikkeling gelegen is binnen aandachtsgebieden van risicobronnen is extra aandacht nodig voor de bescherming van mensen als gevolg van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Om te bepalen wat de effecten zijn van de ontwikkeling voor en van de omgevingsveiligheid dient een onderzoek naar externe veiligheid te worden verricht. In de huidige situatie is er ook een explosieaandachtsgebied vanwege de verkoop van vuurwerk van kracht, maar die functie komt te vervallen wanneer woningbouw wordt ontwikkeld op deze locatie. Milieuzonering De locatie wordt over het algemeen omringd door woningen en agrarisch gebied, waarvoor geen richtafstand geldt. Het is niet aannemelijk dat de huidige bedrijfsfunctie op het perceel blijft bestaan naast de beoogde woningbouw, waardoor de milieuzonering daarvan geen belemmering vormt.
Bedrijf Verhuur
Huidig gebruik
Omschrijving locatie
De locatie Witte Tentenverhuur is gelegen op het adres Oud Eemnesserweg 13. Het perceel ligt tegen de A1 aan en is 0,25 hectare groot. Momenteel heeft het perceel een bedrijfsbestemming en worden er bedrijfsmatig tenten verhuurd. Tevens vindt er seizoensgebonden vuurwerkverkoop plaats. De omliggende gronden hebben een agrarische bestemming. De afstand tot voorzieningen vanaf deze locatie is groot.
Geluidskaart wegverkeer
Archeologische beleidskaart
Bodemverontreiniging/sanering
Risocokaart Veiligheidskaart
Hoogtekaart
Geen bushalte in de buurt
Locatie 15: Tuincentrum Overvecht - Oud Eemnesserweg 23 Ligging locatie t.o.v NNN en BPL
17
Ruimtelijk beleid
Het bestemmingsplan ‘Buitenrand 2012’ is van toepassing. Ter plaatse geldt de enkelbestemming ‘Detailhandel’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’. Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure. De locatie is gelegen naast een agrarische bestemming. Er kunnen binnen vijftig meter van een agrarische bestemming, waar gebruik van gewasbeschermingsmiddelen mogelijk is, niet zonder meer gevoelige bestemmingen worden gerealiseerd. Omdat binnen de agrarische bestemming gewasbeschermingsmiddelen niet zijn uitgesloten, betreft de spuitzone een aandachtspunt bij de ontwikkeling.
Omgevingsverordening
De locatie is in de Omgevingsverordening van de provincie Utrecht aangewezen als ‘landelijk gebied’ en ‘uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk’. De Omgevingsverordening is daarmee een aandachtspunt bij de ontwikkeling.
Ruimtelijk potentieel
De locatie is gelegen in het buitengebied. Een dichtheid van ca. 10-15 woningen per ha. is hierbij passend. Voor deze locatie met een omvang van 2,8 ha. komt dat neer op ca 35 - 40 grondgebonden woningen. De naastgelegen A27 is reeds beeldbepalend waardoor gestapelde woningbouw voorstelbaar is en ten gevolge daarvan grotere aantallen woningen te realiseren zijn. Wanneer er een dusdanig aantal woningen wordt gerealiseerd, voldoet de huidige weginfrastructuur niet. De ontsluiting van de locatie is een aandachtspunt. De meest dichtbijgelegen bushalte ligt op circa 18 minuten lopen. De bouw van “gewone” woningen lijkt op voorhand, te midden van agrarisch gebied, langs de A27 en A1 niet zo logisch. De locatie is wellicht geschikter voor tijdelijke woningen of voor specifieke doelgroepen.
15
NNN BPL
NNN BPL
Locatie Milieu- en omgevingsaspecten Natuur De locatie is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever, gelegen op circa 7,1 kilometer afstand. Bij de ontwikkeling dient daarmee berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden.
Water Binnen de locatie zijn vanuit het waterschap Vallei en Veluwe geen A- of B-watergangen aangewezen. De locatie is grotendeels verhard waardoor eventuele woningbouw niet direct gepaard hoeft te gaan met een toename van verharding. Desondanks is waterberging een belangrijk aspect om rekening mee te houden.
Geluid De nabijheid van Rijksweg A27 en Oud Eemnesserweg zorgt voor geluidbelasting van wegverkeer van 61-63 dB. Voor de ontwikkeling van woningbouw is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn.
Externe veiligheid Ten noorden van de locatie is rijksweg A27 gelegen. De locatie ligt volledig binnen het explosieaandachtsgebied en gifwolkaandachtsgebied wat bij deze rijksweg hoort. Wanneer een locatie voor een nieuwe ontwikkeling gelegen is binnen aandachtsgebieden van risicobronnen is extra aandacht nodig voor de bescherming van mensen als gevolg van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Om te bepalen wat de effecten zijn van de ontwikkeling voor en van de omgevingsveiligheid dient een onderzoek naar externe veiligheid te worden verricht.
Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid als locatie met hoge verwachting Bodem Er is op het perceel van de locatie geen zekerheid over bodemverontreiniging. Een bodemonderzoek zal moeten aantonen wat de status is van de rest van de locatie en of eventueel sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie op het perceel kan plaatsvinden.
Kenmerken locatie
Cira 2,8 ha.
Oppervlak
Particuliere eigenaar
Grondeigendom
Detailhandel
Bestemming
P
Milieuzonering De locatie wordt over het algemeen omringd door woningen en agrarisch gebied, waarvoor geen richtafstand geldt. Het is niet aannemelijk het huidige gebruik als tuincentrum op het perceel blijft bestaan naast de beoogde woningbouw, waardoor de milieuzonering daarvan geen belemmering vormt.
Tuincentrum
Huidig gebruik
Omschrijving locatie
De locatie Tuincentrum Overvecht is gelegen op het adres Oud Eemnesserweg 23. Het perceel ligt in de zuidelijke oksel van de A27 met de A1 en is 2,8 hectare groot. Momenteel is het perceel bestemd voor detailhandel. De omliggende gronden hebben een agrarische bestemming. De afstand tot voorzieningen vanaf deze locatie is groot.
Geluidskaart wegverkeer
Archeologische beleidskaart
Bodemverontreiniging/sanering
Risocokaart Veiligheidskaart
Hoogtekaart
Geen bushalte in de buurt
Locatie 16: Recreatiepark De Witte bergen - Goyergracht Zuid 13 Ligging locatie t.o.v NNN en BPL
18
Ruimtelijk beleid
Ruimtelijk potentieel
Tevens is de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’ van toepassing.
Vanwege de ligging nabij een park met grondgebonden (recreatie)woningen, worden vergelijkbare grondgebonden woningen als meest geschikt geacht voor deze locatie.
Woningbouw op deze locatie is niet passend, waardoor een planologische procedure noodzakelijk is.
Gelet op de oppervlakte van de locatie en de huidige structuur van het park, kunnen er ongeveer 8 soortgelijke woningen worden gerealiseerd.
Het bestemmingsplan ‘Buitenrand 2012’ is van toepassing. Ter plaatse geldt de enkelbestemming ‘Recreatie’
De locatie is gelegen in het buitengebied. Een dichtheid van ca. 10-15 woningen per ha. is hierbij passend.
De locatie wordt ontsloten door de Goyergracht Zuid. De dichtstbij gelegen bushalte ligt op circa 17 minuten lopen.
16
NNN BPL
Locatie Milieu- en omgevingsaspecten Natuur De locatie is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever, gelegen op circa 6,4 kilometer afstand. Bij de ontwikkeling dient daarmee berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Geluid De nabijheid van de Rijksweg A1 zorgt voor geluidbelasting van wegverkeer van 58-60 dB. Voor de ontwikkeling van woningbouw is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bronof overdrachtsmaatregelen nodig zijn. Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid als locatie met hoge verwachting. Bodem Er is op het perceel van de locatie geen zekerheid over bodemverontreiniging. Een bodemonderzoek zal moeten aantonen wat de status is van de rest van de locatie en of eventueel sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie op het perceel kan plaatsvinden. een bodemonderzoek uit te voeren om eventuele verontreiniging uit te sluiten voor beide locaties.
Kenmerken locatie
P
Cira 0,4 ha.
Oppervlak
Particuliere eigenaar
Grondeigendom
Recreatie
Bestemming
Vakantiepark
Huidig gebruik
Omschrijving locatie
Externe veiligheid Ten noorden van de locatie is rijksweg A27 gelegen. De locatie ligt volledig binnen het gifwolkaandachtsgebied wat bij deze rijksweg hoort. Wanneer een locatie voor een nieuwe ontwikkeling gelegen is binnen aandachtsgebieden van risicobronnen is extra aandacht nodig voor de bescherming van mensen als gevolg van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Om te bepalen wat de effecten zijn van de ontwikkeling voor en van de omgevingsveiligheid dient een onderzoek naar externe veiligheid te worden verricht. Milieuzonering De locatie wordt omringd door een golfbaan. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter voor het aspect geluid. De locatie grenst direct aan de golfbaan waardoor er niet voldaan kan worden aan de 10 meter afstand. Een geluidsonderzoek zal moeten aantonen dat de geluidsbelasting afkomstig van de golfbaan geen belemmering vormt. Aan de zuidkant grenst er een dierenpension aan de locatie. Hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter voor geur, en 100 meter voor geluid. Hier wordt niet aan voldaan, een onderzoek naar geur- en geluidhinder zal moeten aantonen dat het dierenpension geen belemmering vormt voor woningbouw.
Water Binnen de locatie zijn geen A- of B-watergangen aangewezen vanuit het waterschap Vallei en Veluwe. Het gebied is voornamelijk onverhard. Bij de transformatie van de locatie naar een woongebied, dient daarom rekening te worden gehouden met het realiseren van voldoende waterberging, ter compensatie van de te realiseren verharding en om wateroverlast in de toekomst te voorkomen.
Het adres Goyergracht Zuid 13 is gelegen ten zuidwesten van de kern van Eemnes. Het perceel ligt in de noordelijke oksel van de A27 met de A1 en ikent een oppervlakte van 0,4 hectare. Momenteel wordt de locatie in gebruik genomen door vakantiepark ‘’Najade Resort Het Gooi’’. De locatie is grotendeels bestemd als ‘Recreatie’. Ten zuiden van de locatie is een bedrijfsbestemming gelegen. De locatie wordt verder omringd door de bestemmingen ‘Sport’, ‘Recreatie’ en ‘Bos’.
Geluidskaart wegverkeer
Archeologische beleidskaart
Bodemverontreiniging/sanering
Risocokaart Veiligheidskaart
Hoogtekaart
Geen bushaltes in de buurt
Locatie 17: Leegstaande garage boxen (diversen) Garageboxen aan de Raadhuislaan (Foto: Cyclomedia)
19
Omschrijving Verspreid door Eemes bevinden zich op diverse locaties in de woonwijken kleine rijtjes met 2 tot 10 garageboxen. Het gaat om bijvoorbeeld de Raadhuislaan en het Patrijzenhof. Bestaande garageboxen kunnen wellicht omgebouwd worden tot studio’s voor jongeren. Een andere mogelijkheid is het optoppen van garageboxen met kleine studio’s, zoals ook blijkt uit een recente (2024) studie van de provincie Zuid-Holland (Wonen op niveau: het optoppen en ombouwen van garageboxen en parkeerterreinen). De ligging van de garageboxen is igunstig te midden van bestaande woonwijken, waardoor de ontsluiting vaak geen probleem zal zijn en dagelijkse voorzieningen in de omgeving aanwezig zijn. Ook hoeft er geen groen ‘opgeofferd’ te worden voor het transformeren en optoppen van garageboxen. Aandachtspunten bij het ombouwen of optoppen van garageboxen is veelal het versnipperde eigendom van de garageboxen wat herontwikkeling vermoeilijkt. De gunstige ligging in een bestaande woonwijk kan ook belemmerend werken. Vanuit de omgeving kan sprake zijn van weerstand tegen de ontwikkeling: bij optoppen kunnen er bezwaren zijn vanwege de toenemende bouwhoogte en de nadelige effecten die dit kan hebben op (de tuinen van) woningen (inkijk), welke zich vaak direct achter de garageboxen bevinden.
Diverse locaties in Patrijzenhof
Optoppen van garageboxen naar kleine woningen
Transformatie garageboxen naar starterwoningen
(Illustratie: Bienz Marketing- & Verkoopadvies onroerend goed)
(Illustratie: initiatiefnemer Rotterdamse Ontwikkelings Maatschappij (ROM) Zestal starterswoningen van ca. 60 m2. inclusief tuintje aan de voorzijde.
Garageboxen - Raadhuislaan 87: G01 t/m G10 (inclusief westelijk gelegen perceel) - Raadhuislaan 61: G01 t/m G6 (inclusief westelijk gelegen perceel) - Raadhuislaan 55: G01 t/m G6 - Patrijzenhof 25: G01 en G02 - Patrijzenhof 30: G01 t/m G06 - Patrijzenhof 37: G02 en G03 - Patrijzenhof 38: G01 en G02 - Patrijzenhof 72: G01 t/m G03 - Patrijzenhof 81: G01 t/m G03 - Patrijzenhof 82: G01 t/m G03 - Patrijzenhof 91: G01 en G02 - Patrijzenhof 97: G01 /t/m G03 - Patrijzenhof 103: G01 en G0
Optoppen van garageboxen
(Illustratie: initiatiefnemer Rotterdamse Ontwikkelings Maatschappij (ROM) Visualisatie getransformeerde garagesboxen https://capellebouwtaandestad.nl/project/brederoplein-1-11-1
Locatie 18: Locatie Staal – Wakkerendijk 27 Ligging locatie t.o.v NNN en BPL
20
Ruimtelijk beleid
Ter plaatste van locatie 5 geldt de enkelbestemming ‘Bedrijf’ met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – transportbedrijf’ en de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’ en op het westelijke deel ‘Waterstaat – Waterkering’. Daarnaast is binnen de bedrijfsbestemming de gebiedsaanduiding ‘wro-zone – wijzigingsgebied 3’ opgenomen. Burgemeester en wethouders kunnen hier de bestemming ‘Wonen’ wijzigen in de bestemming ‘Horeca’, als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Woningbouw is niet passend zonder dat een planologische procedure wordt gevolgd.
Omgevingsverordening
De locatie is in de provinciale Omgevingsverordening aangeduid als ‘Stedelijk gebied’. Woningbouw is hier in principe mogelijk, mits voldaan wordt aan een aantal voorwaarden.
18
Ruimtelijk potentieel
Gezien de omvang van het perceel, zou er in theorie ruimte zijn voor circa 3 à 4 woningen (uitgaande van 25 woningen per hectare). Bij de bouw van een appartementencomplex kan gedacht worden aan 10 appartementen. Vanwege de omliggende woningen zijn grondgebonden woningen passend in de omgeving. Echter, een klein gestapeld blokje aan het plein behoort ook tot de mogelijkheden. De locatie is gelegen aan de buitenrand van Eemnes op 8 minuten lopen van het voorzieningencentrum van Eemnes. Wel is op korte afstand een bushalte te vinden (één minuut lopen). Het omliggende gebied ten zuiden wordt gekenmerkt als ‘’niet stedelijk’. De ontwikkeling van de woningen zou echter aansluiten op de bestaande bebouwing op het perceel en het lint aan de Wakkerendijk. Voor bereikbaarheid geldt dat perceel te bereiken is via de Wakkerendijk, en vervolgens via de ontsluitingsweg langs de bestaande woning. De bestaande infrastructuur is daarmee toereikend.
NNN BPL
Locatie Milieu- en omgevingsaspecten Natuur De locatie is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland. Wel liggen er verschillende Natura 2000-gebieden rondom de locatie. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever op circa 3,9 kilometer afstand. Bij de ontwikkeling dient daarmee berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Geluid Ten westen van de locatie loopt de Wakkerendijk. Deze weg veroorzaakt een geluidsbelasting van 49-64 dB als gevolg van wegverkeer. Met name aan de Wakkerendijk is de geluidsbelasting het hoogst, maar deze neemt langzaam af richting het oostelijke deel van de locatie. Voor de ontwikkeling van woningbouw is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn. Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid als locatie met hoge verwachting.
Kenmerken locatie
Cira 0,14 ha.
Oppervlak
Particuliere eigenaar
Grondeigendom
Bedrijf
Bestemming
Transport
Bodem Op de locatie is aangegeven dat een historisch onderzoek worden uitgevoerd in verband met de voorgaande activiteiten op deze locatie. Er is op het perceel van de locatie daarmee geen zekerheid over bodemverontreiniging. Een bodemonderzoek zal moeten aantonen wat de status is van de rest van de locatie en of eventueel sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie op het perceel kan plaatsvinden.
Huidig gebruik
Water Binnen de locatie zijn vanuit het waterschap Vallei en Veluwe geen A- of B-watergangen aangewezen. Wel ligt er direct ten zuiden van de locatie een duiker die verbonden is met een A-watergang. Bij de ontwikkeling van de locatie is geen sprake van een toename aan verharding, omdat de locatie reeds is verhard. Compensatie is daarmee niet benodigd. Daarnaast valt het plan binnen Beschermingszone A & B uit de Legger Waterkeringen van het waterschap Vallei en Veluwe. Binnen deze beschermingszones zijn regels opgenomen met als doel de bescherming van het waterstaatswerk en het profiel van vrije ruimte tevens de toekomstige verbetering van het waterstaatwerk. Zo mogen binnen beschermingszone A zonder omgevingsvergunning geen bouwwerken aan worden gebracht. Bij een ontwikkeling van woningen zal daarom advies moeten worden gevraagd aan de waterbeheerder, om zo een omgevingsvergunning te krijgen. Externe veiligheid In de omgeving van de locatie bevinden zich geen bronnen die veiligheidsrisico’s opleveren. Het dichtstbijzijnde aandachtsgebied betreft een explosieaandachtsgebied van een tankstation langs de A27 op 920 meter. De locatie bevindt zich daarmee niet binnen risicocontouren van inrichtingen of het basisnet. Milieuzonering De locatie wordt over het algemeen omringd door woningen en agrarisch gebied, waarvoor geen richtafstand geldt.
Er zijn echter wel enkele bedrijven te vinden. Zo zijn ten noordwesten een kantoor- en een horecabestemming te vinden. Voor beide bestemmingen geldt een richtafstand van 10 meter. De locatie blijft buiten deze richtafstand, waarmee milieuzonering geen belemmering vormt.
Omschrijving locatie
Aan de Wakkerendijk 27 is de bedrijfslocatie van Handel en Transport Staal B.V gelegen. Dit betreft een transportbedrijf voor het afvoeren en transporteren van paardenmest. Het bedrijf bestaat uit een bedrijfswoning aan de Wakkerendijk met achter op de kavel bedrijfsbebouwing met opslag. De omvang van het perceel betreft circa 0,14 hectare. De locatie is gelegen aan de oostkant van Eemnes aan het evenementenplein, waar verschillende functies als horeca, kantoren en bedrijven zijn te vinden. Ten westen en ten zuiden wordt de locatie voornamelijk omringd door woningen. Aan de Wakkerendijk zijn dit met name grotere voormalige boerderijen en aan de Raadhuislaan rijtjeswoningen. Ten oosten van de locatie is de Eemnesservaart te vinden en begint het landelijk gebied van Eemnes.
Geluidskaart wegverkeer
Archeologische beleidskaart
Bodemverontreiniging/sanering
Risocokaart Veiligheidskaart
Hoogtekaart
Bushaltes
Locatie 19: Achter percelen 703 en 277 Ligging locatie t.o.v NNN en BPL
21
Ruimtelijk beleid
Het bestemmingsplannen ‘Kern Eemnes’ en ‘Wakkerendijk-Meentweg 2012 zijn van toepassing. Voor de gehele locatie geldt de enkelbestemming ‘Agrarisch’. Voor het westelijke deel de percelen geldt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’, voor het oostelijke deel ‘Waarde-Archeologische terrein’. Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure.
19
De locatie is gelegen naast een agrarische bestemming. Er kunnen binnen vijftig meter van een agrarische bestemming, waar gebruik van gewasbeschermingsmiddelen mogelijk is, niet zonder meer gevoelige bestemmingen worden gerealiseerd. Omdat binnen de agrarische bestemming gewasbeschermingsmiddelen niet zijn uitgesloten, betreft de spuitzone een aandachtspunt bij de ontwikkeling.
Ruimtelijk potentieel
Gezien de omvang van het perceel is er ruimte voor zo’n 20/25 woningen wat gemideld neerkomt op 20-25 woningen per ha. De nabijgelegen woonwijk bevat uitsluitend grondgebonden woningen, waardoor dit ook het meest passend lijkt voor deze locatie. Er is momenteel geen verkeersontsluiting naar de locatie. Ontsluiting van het gebied kan enkel vanaf de noordkant plaatsvinden: via locatie 1. Voor langzaam verkeer zijn er mogelijkheden voor het maken van een doorsteek naar het bestaande voet- & fietspad in de naastgelegen woonwijk. Het voorzieningencentrum van Eemnes ligt met deze doorsteek op circa 8 minuten lopen, de dichtstbijzijnde bushalte bevindt zich dan ook op circa 8 minuten lopen.
Omgevingsverordening
De locatie is in de Omgevingsverordening van de provincie Utrecht aangewezen als ‘landelijk gebied’, ‘uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk’ en ‘kernrandzone’. De Omgevingsverordening is daarmee een groot aandachtspunt bij de ontwikkeling. NNN BPL
Locatie Milieu- en omgevingsaspecten Natuur De locatie is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever, gelegen op circa 3,7 kilometer afstand. Bij de ontwikkeling dient daarmee berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Geluid De geluidbelasting veroorzaakt door het wegverkeer in de locatie bedraagt 41-43 dB. Dit betreft een aanvaardbare situatie. Voor de ontwikkeling van woningen zal geluidsonderzoek moeten worden verricht om dit te bevestigen. Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie grotendeels aangeduid met een hoge archeologische verwachtingswaarde en deels als archeologisch gebied. Bodem Er is op het perceel van de locatie geen zekerheid over bodemverontreiniging. Een bodemonderzoek zal moeten aantonen wat de status is van de rest van de locatie en of eventueel sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie op het perceel kan plaatsvinden. Enkel in het noorden van de locatie is er een strook al voldoende onderzocht en/of gesaneerd.
Kenmerken locatie
Cira 1,9 ha.
Oppervlak
Agrarisch
Gemeente Eemnes
Grondeigendom
Bestemming
Water Binnen de locatie is vanuit het waterschap Vallei en Veluwe een B-watergang aangewezen. Het gaat hier om de watergang ten westen en in het noorden van de locatie. Verder is het gebied is grotendeels onverhard. Bij de transformatie van de locatie naar een woongebied, dient daarom rekening te worden gehouden met het realiseren van voldoende waterberging, ter compensatie van de te realiseren verharding en om wateroverlast in de toekomst te voorkomen. Externe veiligheid In de omgeving van de locatie bevinden zich geen bronnen die veiligheidsrisico’s opleveren. Het dichtstbijzijnde aandachtsgebied betreft een gifwolkaandachtsgebied van de A27 op 700 meter. De locatie bevindt zich daarmee niet binnen risicocontouren van inrichtingen of het basisnet. Milieuzonering De locatie wordt omringd door woningen en verschillende zorginstellingen. Voor zorginstellingen geldt een richtafstand van 30 meter. De locatie bevindt niet binnen deze richtafstand. Milieuzonering vormt daarmee geen belemmering voor de woningbouwontwikkeling.
Gras- en weiland
Huidig gebruik
Omschrijving locatie
De percelen 703 en 277 zijn in eigendom van de gemeente Eemnes en liggen tussen de Meentweg en het noordoosten van de kern van Eemnes. De gronden hebben een agrarische bestemming. Ten westen van de percelen ligt een woonwijk, verder worden de percelen omringd door agrarische gronden. De totale oppervlakte van de percelen bedraagt bijna 1 hectare.
Geluidskaart wegverkeer
Archeologische beleidskaart
Bodemverontreiniging/sanering
Risocokaart Veiligheidskaart
Hoogtekaart
Bushaltes
Locatie 20: Voetbalvelden Eemnes
22
Ligging locatie t.o.v NNN en BPL
Ruimtelijk beleid
Het bestemmingsplan ‘Kern Eemnes’ is van toepassing. Ter plaatse van het perceel geldt de enkelbestemming: ‘Sport’. Over de gehele locatie geldt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’. Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure.
20
Omgevingsverordening
De locatie is in de provinciale Omgevingsverordening aangeduid als ‘Stedelijk gebied’. Woningbouw is hier in principe mogelijk, mits voldaan wordt aan een aantal voorwaarden.
Ruimtelijk potentieel
De omvang van de locatie is ruim in verhouding tot de grootte van Eemnes, er is voldoende ruimte voor de realisatie van nieuwe woningen. Gelet op de omvang van de locatie kunnen hier zeker 100 woningen van verschillende typen worden gerealiseerd. Eem combinatie van grondgebonden woningen met kleinschalige appartementencomplexen behoort tot de mogelijkheden. Het gehele sportpark is gelegen naast het voorzieningencentrum van Eemnes. De voorzieningen zijn uitstekend met de fiets of te voet te bereiken. Daarnaast is op korte afstand (één minuut lopen) een bushalte te vinden. Het omliggende gebied wordt gekenmerkt als ‘matig stedelijk’. De ontwikkeling van woningbouw op deze locatie sluit goed aan bij de omgeving, omdat op al bestaande woonwijken wordt aangesloten. De locatie biedt daarnaast voldoende ruimte om het plan te combineren met bijvoorbeeld een school en/of kinderopvang. De locatie wordt ontsloten door de Noordersingel, welke voldoende geschikt is voor de ontsluiting van nieuwe woningen.
NNN BPL
Locatie Milieu- en omgevingsaspecten Natuur De locatie is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland. Wel liggen er verschillende Natura 2000-gebieden rondom de locatie. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever op circa 3,7 kilometer afstand. Bij de ontwikkeling dient daarmee berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Geluid Bedrijfswoningen en een kinderdagverblijf kunnen worden aangemerkt als gevoelige functie, waarmee deze functies beschermd moeten worden tegen geluid. Ten oosten van de locatie loopt de Noordersingel, die enige geluidsbelasting met zich meeneemt. Op delen van de locatie het dichtst bij de Noordersingel is er sprake van een geluidsbelasting van 44-50 dB als gevolg van wegverkeer. Voor de ontwikkeling van wonen is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn. Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie grotendeels aangeduid met een hoge archeologische verwachtingswaarde en deels als archeologisch gebied.