Document · PDF

2. Rapport QuickScans Woningbouwlocaties Eemnes - 15-01-2025 (1)

Commissie WenR 3 maart 2025, gemeente eemnesBij agendapunt: Locatieonderzoek Woningbouw20.585 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Locatiestudie Woningbouwontwikkeling Eemnes

Definitief, 15 januari 2025, De Bilt

Locatiestudie Woningbouwontwikkeling Eemnes

Inleiding

Voor u ligt de rapportage met daarin de resultaten van het locatieonderzoek woningbouw dat is uitgevoerd in de gemeente Eemnes. De directe aanleiding van het locatieonderzoek is het tekort aan sociale en betaalbare woningen in Eemnes en de ambitie van de gemeenteraad, zoals vastgelegd in de Woonvisie 2024-2028, om hier iets aan te doen. Bij het uitvoeren van het locatieonderzoek is met een open blik gekeken naar locaties om te kijken of er mogelijkheden zijn voor woningbouwontwikkeling. Het doel van de gemeenteraad is uiteindelijk het benoemen van locaties in Eemnes waar woningen kunnen worden gebouwd.

Proces

Voor het uitvoeren van het locatieonderzoek is een proces van vier stappen doorlopen. Deze stappen worden hieronder kort toegelicht. Stap 1: Voorbereiding / verkenning Alle bij de gemeente Eemnes bekende locaties die geschikt zijn als potentieel te ontwikkelen grond/gebied zijn verzameld en gedeeld met de projectgroep. Ook informatie behorende bij eerder ingediende initiatieven zijn t.b.v. deze studie aangedragen. …

Stap 2: Workshop In een workshop is gezamenlijk (burgemeester, wethouder, ambtelijke- en externe adviseurs) gekeken naar alle ingebrachte locaties. Tijdens de workshop zijn nog enkele nieuwe locaties aangedragen. Per locatie is gesproken over de kansen/belemmeringen van het ontwikkelpotentieel en de status van enkele initiatieven. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een lijst met 22 locaties. Stap 3: Quickscans per locatie In deze stap zijn voor alle geselecteerde locaties quickscans uitgevoerd. Deze quickscans zijn volgens een vast format opgezet: voor elke locatie is de ligging, het ruimtelijk beleid, het ruimtelijk potentieel en de gevolgen t.a.v. relevante milieuaspecten in beeld gebracht.

NNN BPL

Overzichtskaart gemeente Eemnes

Stap 4: Samenvatting / beoordeling Op basis van de quickscans worden enkele eerste bevindingen gepresenteerd over de ontwikkelkansen van de locaties, met eventuele uitdagingen en belemmeringen. Daarnaast is middels een tabel in één oogopslag te zien hoe het grondeigedom over de verschillende locaties verdeeld is.

Leeswijzer QuickScans

Elke Quickscan is volgens een vast aantal onderdelen opgebouwd en beslaat 1 pagina. Voor de locaties is ook generieke informatie te delen. Deze hebben voornamenlijk betrekking op: 1. de relatie met het bestemmingsplan/omgevingsplan, 2. de ruimtelijke procedures en 3. enkele relelante mileu- en omgevingsaspecten. Deze onderwerpen worden hieronder toegelicht. 1. Relatie bestemmingsplan en het gemeentelijk omgevingsplan In de quickscans wordt gesproken van het vigerende bestemmingsplan ter plaatse van de locatie. Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Alle in deze rapportage genoemde bestemmingsplannen zijn per 1 januari 2024 onderdeel geworden van het tijdelijk omgevingsplan van de gemeente Eemnes. De aanwijzingen en bepalingen uit de bestemmingsplannen zijn daarmee feitelijk nog niet veranderd. Daarom is in deze rapportage nog uitgegaan van de bestemmingsplannen en wordt nog gesproken van ‘bestemmingen’. Dit wijkt af van de terminologie onder de Omgevingswet, waarbij er wordt gesproken van ‘activiteiten’ en ‘functies’. Indien in deze rapportage wordt gesproken van een ontwikkeling die strijdig is met het bestemmingsplan kan dus ook gelezen worden dat er sprake is van een ontwikkeling die strijdig is met het omgevingsplan.

Lijst met de 22 geÏdentificeerde locaties

Overzichtskaart met de 22 geïdentificeerde locaties

Locatiestudie Woningbouwontwikkeling Eemnes

2. Ruimtelijke procedures Gemeenten kunnen na invoering van de Omgevingswet op verschillende manieren ontwikkelingen mogelijk maken die in strijd zijn met een omgevingsplan. Zo kan het omgevingsplan worden gewijzigd, maar kan ook met een BOPA-omgevingsvergunning worden gewerkt. Wijziging omgevingsplan Iedere gemeente heeft één omgevingsplan. Door het vaststellen van een wijziging van het omgevingsplan kan een nieuwe ontwikkeling mogelijk gemaakt worden. Het omgevingsplan wordt dan voor een specifieke locatie gewijzigd. Er komt geen op zichzelf staand nieuw omgevingsplan voor de locatie, maar de wijziging van het omgevingsplan voor een specifieke locatie wordt onderdeel van het gemeentelijk omgevingsplan. Dit is een daadwerkelijk verschil ten opzichte van werken onder de Wet ruimtelijke ordening, waar er een volledig nieuw bestemmingsplan werd vastgesteld. BOPA Een BOPA (buitenplanse omgevingsplanactiviteit) is een omgevingsvergunning voor het afwijken van het omgevingsplan. Met de BOPA wordt een activiteit mogelijk gemaakt die in strijd is met het omgevingsplan. Deze activiteit wordt mogelijk gemaakt bovenop de reeds toegestane activiteiten van het vigerende omgevingsplan. Met een BOPA worden de activiteiten die al middels het omgevingsplan zijn toegelaten niet weggenomen worden. Een BOPA is enkel mogelijk als: 1.

er ondanks het niet kunnen wegnemen van de bestaande activiteiten sprake is van een evenwichtige toedeling van functies; 2. het plan concreet genoeg is; 3. het plan voldoet aan de instructieregels van het Rijk/provincie en 4. er geen wijziging van regels buiten de locatie nodig is. Voor alle onderzochte locaties in deze rapportage geldt dat een ruimtelijke procedure nodig is om de ontwikkeling van woningen mogelijk te maken. Er dient per locatie een keuze te worden gemaakt tussen het wijzigen van het omgevingsplan of het mogelijk maken van de ontwikkeling middels een BOPA. Per locatie dient onderzocht te worden of een BOPA mogelijk is, of dat een wijziging van het omgevingsplan de enige mogelijke optie is. Ook dienen de voor- en nadelen van beide procedures tegen elkaar afgewogen te worden en moet gekeken worden naar de mate van flexibiliteit die gewenst wordt door gemeente en ontwikkelende partij.

3. Omgevingsverordening provincie Utrecht In de Omgevingsverordening van de provincie Utrecht zijn een aantal voor woningbouw relevante aanduidingen opgenomen. Een deel van de potentiële locaties is in de Omgevingsverordening aangewezen als ‘landelijk gebied’. Een omgevingsplan of omgevingsvergunning voor locaties binnen het ‘landelijk gebied’ laat geen verstedelijking toe, tenzij in de omgevingsverordening anders is bepaald. Dit is het geval in gebieden die tevens zijn aangewezen met de aanduiding ‘uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk’. Op deze locaties is de bouw van maximaal 50 woningen toegestaan als voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: a. de eenmalige uitbreiding tot maximaal 50 woningen noodzakelijk is voor de vitaliteit van de kern; b. aangetoond is dat de behoefte niet voorzien kan worden binnen de kern; c. de woningbouw plaats vindt in aansluiting op het Stedelijk gebied en qua aard en omvang past bij de kern; d. de woningbouw niet leidt tot extra bodemdaling; e. de woningbouw bijdraagt aan een goede kwaliteit van de nieuwe kern randzone f. omliggende functies niet onevenredig worden geschaad. Een deel van de potentiële locaties is in de Omgevingsverordening aangewezen als ‘Stedelijk gebied’. Voor deze locaties geldt dat woningbouw is toegestaan mits is voldaan aan de volgende voorwaarden: a.

de woningbouw in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken past; b. de woningbouw niet leidt tot extra bodemdaling; Een deel van de potentiële locaties is in de Omgevingsverordening aangewezen als ‘kernrandzone’. Voor deze locaties geldt dat een omgevingsplan regels kan bevatten die verstedelijking toestaan ten behoeve van het versterken van de ruimtelijke kwaliteit, mits voldaan is aan een aantal voorwaarden. Ook een omgevingsvergunning mag alleen verstedelijking toestaan als wordt voldaan aan deze voorwaarden: a. de verstedelijking gaat gepaard met versterking van de ruimtelijke kwali teit die in een redelijke verhouding staat tot de aard en de omvang van de verstedelijking, tenzij de verstedelijking betrekking heeft op kernradactivitei ten; b. de verstedelijking is ruimtelijk en landschappelijk goed inpasbaar en wordt, met uitzondering van windenergie en zonnevelden, in aansluiting op stede lijk gebied gerealiseerd, of in samenhang met overige verstedelijkte structuur; c. tijdige en duurzame realisatie van de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit is gborgd; d. omliggende functies niet onevenredig worden geschaad. In overleg met de provincie Utrecht moet worden bekeken of en hoe een ontwikkeling kan worden gezien als een versterking van de ruimtelijke kwaliteit.

Verder geldt vanuit de omgevingsverordening dat alle potentiële locaties binnen de gebiedsaanwijzing ‘Aandachtsgebied stiltegebied’ vallen. Locaties binnen dit aandachtsgebied moeten aantonen dat door de ontwikkeling de doelstellingen voor het geluidniveau in het stiltegebied of in de bufferzone stiltegebied niet worden overschreden. De nieuwe woningen mogen dus niet leiden tot een te hoge geluidsbelasting op het stiltegebied. Hier zal bij alle locaties een geluidsonderzoek voor moeten plaatsvinden.

4: Luchtkwaliteit Het aspect luchtkwaliteit is niet meegenomen in de Quickscans voor de verschillende locaties. Op basis van actuele luchtkwaliteitsindex (RIVM, 22-10-2024) kan heel algemeen worden gesteld dat de luchtkwaliteit in de gehele gemeente goed tot licht matig is, maar nergens onvoldoende. Enkel vlak langs de Rijkswegen A1 en A27 is sprake van een licht matige luchtkwaliteit. Verder is vrijwel overal sprake van een goede luchtkwaliteit. Gelet op de omvang van de in deze studie opgenomen locaties zal ontwikkeling op geen van de locaties in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging. Het aspect luchtkwaliteit vormt hiermee geen belemmering voor ontwikkeling op de in deze studie opgenomen locaties. 5: Archeologie Op basis van de gemeentelijke archeologische beleidskaart zijn er binnen de gemeente verschillende beleidscategorieën voor archeologie. Er zijn gebieden waar sprake is van een beschermd archeologisch monument, er zijn archeologische terreinen, gebieden met een hoge, middelhoge of lage archeologische verwachtingswaarde, gebieden zonder archeologische verwachtingswaarde en gebieden met een nog onbekende archeologische verwachtingswaarde. Op basis van deze beleidscategorieën is vervolgens indien nodig een dubbelbestemming archeologie opgelegd middels het bestemmingsplan. In deze dubbelbestemming zijn regels opgenomen voor o.a.

vergunningplicht en de noodzaak voor archeologisch onderzoek. Voor alle potentiële locaties geldt dat ten minste een verkennend archeologisch onderzoek nodig zal zijn bij ontwikkeling. 6: Bodem Op basis van het Bodemloket is inzicht verkregen in de bodemsituatie op de locaties. Er zijn locaties waar nog geen eerder onderzoek is verricht, waar aanvullend bodemonderzoek nodig is en locaties die reeds voldoende zijn onderzocht. Voor de ontwikkeling tot woningbouw zal echter bij alle locaties een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd om aan te tonen dat de locatie geschikt is om te wonen. 7: Water Bij de ontwikkeling van alle in deze rapportage genoemde locaties naar een woongebied dient rekening gehouden te worden met de waterbelangen. Er dient met name rekening te worden gehouden met het realiseren van voldoende waterberging, voornamelijk ter compensatie van de te realiseren verharding voor delen van de locaties die in de bestaande situatie niet zijn verhard. Ook het voorkomen van wateroverlast in de toekomst is een belangrijk aandachtspunt voor alle locaties. Verder kan er per locatie sprake zijn van specifieke aandachtspunten, zoals de kernzones van dijken.

Locatie 1: Noordpolder te Veen

Ligging locatie t.o.v NNN en BPL

Ruimtelijk beleid

Ruimtelijk potentieel

Omgevingsverordening

De locatie is gelegen op ca. 10 tot 15 minuten lopen van het voorzieningencentrum van Eemnes. Op korte afstand is nu een bushalte te vinden (drie minuten lopen). Deze afstanden zijn gebaseerd op het meest zuidelijke gedeelte van de locatie. Het zuidelijk gelegen gebied gekenmerkt zijch als ‘matig stedelijk’. Bij de bouw van het laatste deel van de Noordbuurt (omstreeks 2001-2005) is al rekening gehouden met een eventuele uitbreiding in noordelijke richting. De Barbeelweg in het westen en Forelweg in het oosten van de Noordbuurt kunnen worden benut voor ontsluiting van de wijk. Daarnaast kan ook gekeken worden naar het opwaarderen van het bestaande fietspad langs de A27 om zo aan te sluiten op de Noordersingel.

Ter plaatste van het perceel is het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied 2011’ van toepassing. Ter plaatse geldt de enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden’. Over de gehele locatie bevinden zich meerdere dubbelbestemmingen ten aanzien van archeologie. Het gaat hier om de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’, ‘Waarde – Archeologie middelhoge verwachting’ en ‘Waarde – Archeologie lage verwachting’. Daarnaast geldt voor een klein deel van de locatie de gebiedsaanduiding ‘veiligheidszone – LPG’ door het naastgelegen tankstation. Binnen deze zone mogen geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten worden gebouwd zoals woningen. De locatie is daarnaast gelegen naast een agrarische bestemming. Er kunnen binnen vijftig meter van een agrarische bestemming, waar gebruik van gewasbeschermingsmiddelen mogelijk is, niet zonder meer gevoelige bestemmingen worden gerealiseerd. Omdat binnen de agrarische bestemming gewasbeschermingsmiddelen niet zijn uitgesloten, betreft de spuitzone een aandachtspunt bij de ontwikkeling. Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure.

De locatie is in de Omgevingsverordening van de provincie Utrecht aangewezen als ‘landelijk gebied’, ‘uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk’ en ‘kernrandzone’. Binnen de locatie mogen, als aan de voorwaarden wordt voldaan, maximaal 50 woningen worden gerealiseerd waarbij tevens sprake dient te zijn van een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De Omgevingsverordening is daarmee een groot aandachtspunt bij ontwikkeling op deze locatie.

NNN BPL

De omvang van de locatie is aanzienlijk, er is serieus ruimte voor de realisatie van een nieuwe woowijk. De locatie is opgesplitst in twee deellocaties: locatie 1a; dit betreft de gemeentelijke percelen direct gren- zend aan het plangebied. Deze kunnen ook tot ontwikkeling gebracht worden in combinatie met de noordelijk gelegen gronden van ontwikkelaars/derden. Op de locatie zijn zowel grondgebonden- als gestapelde woningen mogelijk. Qua indeling kan worden gedacht aan vrijstaande woningen in het oostelijke deel (conform de Noordbuurt) en seniorenwoningen/appartementen nabij de meest oostelijke 1e ontsluitingsweg, zodat de loopafstand tot de winkels van de Minnehof beperkt blift (ca. 1 km). Met een gemiddelde van 25 woningen per hectare, wat overeenkomt met de gemiddelde dichtheid van de Noordbuurt, komt dit voor het totale plangebied uit op 500 woningen. Het identiek ‘omklappen/spiegelen’ van de wijk De Weiden past niet. Hier zouden dan minder woningen gerealiseerd kunnen worden. De ontsluiting blijft hierbij wel een punt van aandachtspunt.

Indien locatie 19 van deze studie ontwikkeld wordt dient deze ontsloten te worden via locatie 1 (zie pag. 21). Integratie van locatie 19 in de plannen voor locatie 1 behoort ook tot de mogelijkheden. Indien locatie 9 (tennispark) en/of locatie 20 (voetbalvelden) worden ontwikkeld kan onderzocht worden of deze verplaatst kunnen worden naar het gebied ten noorden van locatie 1. Op deze manier kan de bebouwde kom van Eemnes ‘afgesloten’ worden. De locatie is indicatief met symbolen op naastgelegen kaartje afgebeeld.

Locatie

Milieu- en omgevingsaspecten Natuur De locatie is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland. Wel liggen er verschillende Natura 2000-gebieden rondom de locatie. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever op circa drie kilometer afstand. Bij de ontwikkeling dient daarmee berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Geluid Ten oosten van de locatie loopt de Rijksweg A27. Op het oostelijke gedeelte is de geluidbelasting daarmee hoger dan in het westen van de locatie. Over het algemeen is sprake van een geluidsbelasting van 45-56 dB als gevolg van wegverkeer. Voor de ontwikkeling van wonen is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn. Daarbij is waarschijnlijk een verlenging of een verhoging van de huidige geluidwerende voorziening nodig.

Kenmerken locatie

Cira 20 ha.

Oppervlak

Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid met verschillende archeologische verwachtingswaarden. Dit komt overeen met de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’, ‘Waarde – Archeologie middelhoge verwachting’ en ‘Waarde – Archeologie lage verwachting’. Gemeente Eemnes Ontwikkelaars Particulieren

Grondeigendom

Agrarisch met Waarden

Bestemming

Veeteelt Weiland

Huidig gebruik

Omschrijving locatie en grondeigendom

Ten noorden van de wijk Noordbuurt liggen agrarische gronden. De eerste twee percelen, direct ten noorden van de bestaande bebouwing, zijn in eigendom van de gemeente Eemnes (circa 6,5 hectare). De gronden ten noorden daarvan zijn in eigendom van projectontwikkelaars en enkele particuliere eigenaren (circa 11,8 hectare). Hiervan is overigens ook nog een smal perceel van de gemeente (ca. 2 ha.). Alle oranje gemarkeerde gronden op bovenstaand kaartje beslaan in totaal circa 20,3 hectare.

Bodem Er is op het perceel van de locatie op voorhand geen zekerheid over bodemverontreiniging. Een bodemonderzoek zal moeten aantonen wat de status is van de locatie en of eventueel sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie kan plaatsvinden. Water Binnen de locatie zijn vanuit het waterschap Vallei en Veluwe geen A- of B-watergangen aange-wezen. Ook is de locatie niet aangewezen als waterbergingsgebied. Het gebied is grotendeels onverhard. Bij de transformatie van de locatie naar een woongebied, dient

daarom rekening te worden gehouden met het realiseren van voldoende waterberging, ter compensatie van de te realiseren verharding en om wateroverlast in de toekomst te voorkomen. Externe veiligheid Ten oosten van de locatie is de rijksweg A27 gelegen. De A27 maakt onderdeel uit van het Basisnet van wegen. De westzijde van het perceel valt daarmee binnen het explosieaandachtsgebied en het gifwolkaandachtsgebied van de A27 (zie ook de uitsnede van de risicokaart). Ook is de locatie voor een deel gelegen in het brandaandachtsgebied en het explosieaandachtsgebied van het tankstation aan de A27. Wanneer een locatie voor een nieuwe ontwikkeling gelegen is binnen aandachtsgebieden van risicobronnen is extra aandacht nodig voor de bescherming van mensen als gevolg van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Om te bepalen wat de effecten zijn van de ontwikkeling voor en van de omgevingsveiligheid dient een onderzoek naar externe veiligheid te worden verricht. Milieuzonering* De locatie wordt over het algemeen omringd door woningen en agrarische gronden, waarvoor geen richtafstand geldt. Er zijn echter wel enkele bedrijven te vinden. Zo bevindt zich een kwekerij aan de oostkant van de locatie. Voor kassen geldt een richtafstand van 30 meter ten aanzien van geluid en 10 meter voor geur. De locatie valt buiten deze afstand. Aan de westkant zijn twee tankstations zonder lpg te vinden.

Hiervoor geldt een maximale richtafstand van 30 meter. Ook hier blijft de locatie buiten. Aan de andere kant van de A27 is daarnaast nog een rioolwaterzuiveringsinstallatie gelegen. Voor een rioolwaterzuiveringsinstallatie geldt een maximale richtafstand van 300 meter. De mogelijke woningen vallen niet binnen deze richtafstand. Als laatste bevindt zich een bedrijfsbestemming in het zuiden van de locatie, waar bedrijven tot en met categorie A zijn toegestaan. Uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten volgt dat dit bedrijven zijn met een lage milieucategorie zoals kantoren met een richtafstand van 10 meter. Ook hier blijft de locatie buiten. Milieuzonering vormt daarmee geen belemmering. *De benoemde richtafstanden zijn gebaseerd op de richtafstandenlijst behorende bij ‘Bedrijven en milieuzonering’ van de VNG. Dit document wordt binnenkort vervangen door de VNG-uitgave ‘Activiteiten en milieuzonering Omgevingswet 2024’.

De locatie wordt grofweg begrensd door de Meentweg in het oosten, de A27 in het westen en agrarische gronden in het noorden. De locatie zelf bestaat ook voornamelijk uit agrarische gronden die in gebruik zijn voor veeteelt. Daarnaast bevindt een klein deel van het Hoveniersbedrijf Gerard van den Tweel binnen de locatie. In de omgeving van de locatie zijn aan de Meentweg met name voormalige agrarische bedrijven en woningen te vinden. Aan de kant van de A27 is een rustplaats gelegen aan de snelweg, waar een tankstation is gelegen.

Geluidskaart wegverkeer

Archeologsche Beleidskaart

Bodemverontreiniging/sanering

Hoogtekaart

Risocokaart Veiligheidskaart

Bushaltes

Locatie 2: Barbeelstraat / Te Veenweg Noord

Ruimtelijk beleid

Ligging locatie t.o.v NNN en BPL

De bestemmingsplannen ‘Kern Eemnes’ en ‘Landelijk Gebied 2011’ zijn van toepassing. Ter plaatse van het bestemmingsplan ‘Kern Eemnes’ geldt de enkelbestemming ‘Bedrijf’ met een maximale milieucategorie a en binnen het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied 2011’ geldt de bestemming ‘Agrarisch met waarden’. Daarnaast geldt op de percelen de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie hoge verwachting’ en voor een klein deel ‘Waarde – Archeologie middelhoge verwachting’. Als laatste valt het noordelijke deel van de locatie binnen de gebiedsaanduiding ‘veiligheidszone – lpg’, waarbinnen geen gevoelige objecten zoals woningen mogen worden gebouwd. De locatie is daarnaast gelegen naast een agrarische bestemming. Er kunnen binnen vijftig meter van een agrarische bestemming, waar gebruik van gewasbeschermingsmiddelen mogelijk is, niet zonder meer gevoelige bestemmingen worden gerealiseerd. Omdat binnen de agrarische bestemming gewasbeschermingsmiddelen niet zijn uitgesloten, betreft de spuitzone een aandachtspunt bij de ontwikkeling. Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure.

Omgevingsverordening

Het noordelijke deel van de locatie, de agrarische gronden, zijn in de Omgevingsverordening van de provincie Utrecht aangewezen als ‘landelijk gebied’, ‘uitbreiding woning bouw onder voorwaarden mogelijk’ en ‘kernrandzone’. De Omgevingsverordening is daarmee een groot aandachtspunt bij de ontwikkeling.

NNN BPL

Ruimtelijk potentieel

Op dit moment bevinden zich een aantal flexwoningen op deze locatie. Deze bebouwing mag hier vijf jaar blijven staan, waarna de locatie kan worden ingericht als permanente woonwijk of voor andere functies. Het noordelijk deel van het perceel is in beeld voor de uitbreiding van tijdelijke woningen. Hiervoor is een verkennende GREX opgesteld. Op de locatie is gerekend met maximaal 70 tot 90 woningen in de vorm van kleinschalige appartementencomplexen van enkele bouwlagen. Ook een mix met een klein aantal grondgebonden woningen of tiny houses, is hier mogelijk. De locatie is deels gelegen binnen een bestaande woonwijk in het noorden van Eemnes op vijftien tot twintig minuten lopen van het voorzieningencentrum. Daarnaast is binnen drie minuten een bushalte te bereiken. Het omliggende gebied ten zuiden en oosten wordt gekenmerkt als ‘matig stedelijk’ en ten noorden als ‘niet stedelijk’. De ontwikkeling van de woningen zou echter aansluiten op de bestaande woonwijk Noordbuurt. Het zuidelijke deel van de locatie is reeds goed ontsloten. Het noordelijke deel van de locatie bestaat op dit moment uit agrarische gronden, waar geen wegen te vinden zijn. Het aanleggen van nieuwe infrastructuur zal daarmee benodigd zijn.

Locatie Milieu- en omgevingsaspecten Natuur De locatie is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland. Wel liggen er verschillende Natura 2000-gebieden rondom de locatie. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever op circa 3,7 kilometer afstand. Bij de ontwikkeling dient daarmee berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Geluid Ten oosten van de locatie loopt de Rijksweg A27. Daarmee is sprake van een geluidsbelasting van 54-59 dB als gevolg van wegverkeer. Op de gehele locatie is er daarom sprake van een nog niet acceptabel geluidsniveau. Voor de ontwikkeling van wonen is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn. Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid met verschillende archeologische verwachtingswaarden. Dit komt overeen met de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’ en ‘Waarde – Archeologie middelhoge verwachting’.

Kenmerken locatie

Cira 1,7 ha.

Oppervlak

Gemeente Eemnes Ontwikkelaars

Grondeigendom

Bestemming

Bedrijf + Agrarisch met waarden

Tijdelijk wonen + Veeteelt

Huidig gebruik

Omschrijving locatie

Ten noorden van de locatie met tijdelijke woningbouw zijn een 2-tal percelen gelegen. Het perceel direct grenzend ten noorden daarvan is van de gemeente, het perceel daar weer noordelijk van is van Stichting Bewaarder Noordpolder Eemnes. Getoonde gronden hebben gezamenlijk een oppervlak van 1,75 ha. De locatie is gelegen aan de noordzijde van Eemnes en is ingeklemd tussen de Noordbuurt, agrarische gronden en de A27.

Bodem Er is op het perceel van de locatie voor het grootste deel geen zekerheid over bodemverontreiniging. Een klein deel van de bestaande villa/woning is aangewezen als voldoende onderzocht. Een bodemonderzoek zal moeten aantonen wat de status is van de rest van de locatie en of eventueel sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie op het perceel kan plaatsvinden. Water Binnen de locatie is vanuit het waterschap Vallei en Veluwe een A-watergang aangewezen. Het gaat hier om de watergang in het zuiden van de locatie. Verder is het gebied grotendeels onverhard. Bij de transformatie van de locatie naar een woongebied,

dient daarom rekening te worden gehouden met het realiseren van voldoende waterberging, ter compensatie van de te realiseren verharding en om wateroverlast in de toekomst te voorkomen. Externe veiligheid Ten oosten van de locatie is de rijksweg A27 gelegen. De A27 maakt onderdeel uit van het Basisnet van wegen. Alle percelen vallen daarmee binnen het explosieaandachtsgebied en het gifwolkaandachtsgebied van de A27 (zie ook de uitsnede van de risicokaart). Ook is de locatie voor een deel gelegen in het brandaandachtsgebied en het explosieaandachtsgebied van het tankstation aan de A27. Wanneer een locatie voor een nieuwe ontwikkeling gelegen is binnen aandachtsgebieden van risicobronnen is extra aandacht nodig voor de bescherming van mensen als gevolg van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Om te bepalen wat de effecten zijn van de ontwikkeling voor en van de omgevingsveiligheid dient een onderzoek naar externe veiligheid te worden verricht. Milieuzonering De locatie wordt over het algemeen omringd door woningen en agrarische gronden, waarvoor geen richtafstand geldt. Er zijn echter wel enkele bedrijven te vinden. Zo bevinden zich twee tankstations zonder lpg aan de A27. Hiervoor geldt een maximale richtafstand van 30 meter. Ook hier blijft de locatie buiten. Aan de andere kant van de A27 is daarnaast nog een rioolwaterzuiveringsinstallatie gelegen.

Voor een rioolwaterzuiveringsinstallatie geldt een maximale richtafstand van 300 meter. De mogelijke woningen vallen niet binnen deze richtafstand. Als laatste bevindt zich een wijzigingsbevoegdheid ter plaatste van het onderliggende woonwagenkamp om de bestemming te veranderen naar ‘Bedrijf’ om bedrijven van ten hoogste categorie A mogelijk te maken. Uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten volgt dat dit bedrijven zijn met een lage milieucategorie met een richtafstand van 10 meter zoals kantoren. Ook hier blijft de locatie buiten. Milieuzonering vormt daarmee geen belemmering.meter, 10 meter. De nieuwe woningen vallen buiten deze richtafstanden. Milieuzonering vormt daarmee geen belemmering voor de woningbouwontwikkeling.

Het meest zuidelijke deel van de locatie is in gebruik voor tijdelijke huurwoningen voor Oekraïners en tiny houses voor Eemnesser starters. Het noordelijke gedeelte betreft agrarische gronden in gebruik voor veeteelt. In de directe omgeving van de locatie zijn voornamelijk woningen aanwezig. Wel is ten zuiden een woonwagenkamp en een volkstuin gelegen en ligt de A27 op korte afstand ten oosten van de locatie.

Geluidskaart wegverkeer

Archeologische beleidskaart

Bodemverontreiniging/sanering

Risocokaart Veiligheidskaart

Hoogtekaart

Bushaltes

Locatie 3: Brandweer Kazerne Eemnes - Noordersingel 4A Ligging locatie t.o.v NNN en BPL

Ruimtelijk beleid

Het bestemmingsplan ‘Kern Eemnes’ is van toepassing. Ter plaatse van het perceel geldt de enkelbestemming: ‘Sport’ met de functieaanduiding ‘maatschappelijk’. Over de gehele locatie geldt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’. Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure.

Omgevingsverordening

De locatie is in de provinciale Omgevingsverordening aangeduid als ‘Stedelijk gebied’. Woningbouw is hier in principe mogelijk, mits voldaan wordt aan een aantal voorwaarden.

Ruimtelijk potentieel

De omvang van de locatie is beperkt, er is geringe ruimte voor de realisatie van nieuwe woningen. De locatie is echter wel geschikt om twee tot vier dienstwoningen voor brandweerlieden te realiseren waar behoefte aan is. Bijvoorbeeld geprefabriceerde kleine woningen. Daarnaast werd gedacht aan een kinderdagverblijf op de begane grond, echter dit is met ‘oefenruimte’ en met het ‘uitrukken van de brandweer’ wel een aandachtspunt. De locatie is gelegen naast het sportpark dicht bij het voorzieningencentrum van Eemnes. Daarnaast is op korte afstand (twee minuten lopen) een bushalte te vinden. Het omliggende gebied wordt gekenmerkt als ‘matig stedelijk’. De realisatie van dienstwoningen sluit goed aan bij de brandweerkazerne als deze binnen het sportpark en aansluitend bij de brandweerkazerne worden ingepast. Ook de kinderopvang sluit goed aan bij de maatschappelijke functies in de omgeving. Daarnaast is de omringende infrastructuur voldoende geschikt voor de ontsluiting van enkele nieuwe woningen.

NNN BPL

Locatie Milieu- en omgevingsaspecten Natuur De locatie is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland. Wel liggen er verschillende Natura 2000-gebieden rondom de locatie. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever op circa 3,7 kilometer afstand. Bij de ontwikkeling dient daarmee berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Geluid Bedrijfswoningen en een kinderdagverblijf kunnen worden aangemerkt als gevoelige functie, waarmee deze functies beschermd moeten worden tegen geluid. Ten oosten van de locatie loopt de Noordersingel, die enige geluidsbelasting met zich meeneemt. Op delen van de locatie het dichtst bij de Noordersingel is er sprake van een geluidsbelasting van 46-48 dB als gevolg van wegverkeer. Dit betreft een aanvaardbare situatie. Voor de ontwikkeling van woningen zal geluidsonderzoek moeten worden verricht om dit te bevestigen. Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid als locatie met een hoge archeologische verwachtingswaarde, waardoor een archeologisch onderzoek benodigd is voor de ontwikkeling tot woningbouw.

Kenmerken locatie

Cira 500 m2

Oppervlak

Gemeente Eemnes

Grondeigendom

Sport Maatschappelijk

Bestemming

Buiten opslag Oefenterrein

Huidig gebruik

Omschrijving locatie

Water Binnen de locatie zijn geen A- of B-watergangen aangewezen vanuit het waterschap Vallei en Veluwe. Het gebied is voornamelijk verhard. Er worden daarom geen obstakels verwacht op het gebied van watercompensatie bij de transformatie van de locatie naar een woongebied. Externe veiligheid In de omgeving van de locatie bevinden zich geen bronnen die veiligheidsrisico’s opleveren. Het dichtstbijzijnde aandachtsgebied betreft een gifwolkaandachtsgebied van de A27 op 650 meter. De locatie bevindt zich daarmee niet binnen risicocontouren van inrichtingen of het basisnet. Milieuzonering De brandweerkazerne is gelegen naast een sportpark. Voor een veldsportcomplex (met verlichting) geldt een richtafstand voor geluid van 50 meter ten opzichte van woningen. De woningen vallen binnen deze richtafstand. Een geluidsonderzoek zal moeten aantonen dat de geluidsbelasting afkomstig van het sportpark geen belemmering vormt. Eventueel kan met een dode gevel worden gewerkt en/of kan de situering van de gebouwen bijdragen aan een voldoende goed leefklimaat. Voor een combinatie van wonen met een kinderdagverblijf geldt dat tevens onderzoek moet worden uitgevoerd naar de geluidseffecten van een kinderdagverblijf op de woningen.

Indien er sprake is van bedrijfswoningen bij de brandweer en ten behoeve van brandweerlieden, dan is geluid als gevolg van de brandweerkazerne niet belemmerend voor de woningbouw. Het geluid van de brandweerkazerne kan echter wel invloed hebben op de mogelijkheden voor het realiseren van een kinderdagverblijf. Hierbij moet gedacht worden aan het geluid van uitrukkende brandweervoertuigen met gebruik van sirenes.

Op het terrein van de brandweerkazerne Eemnes is een verhard perceel gelegen van circa 500 vierkante meter. Het perceel wordt op dit moment gebruikt als opslaglocatie en oefenterreintje voor de brandweer. De brandweerkazerne bevindt zich op het sportpark van sportvereniging Eemnes aan de Noordersingel. In de directe omgeving zijn het clubhuis, het parkeerterrein en de velden van SV Eemnes te vinden. Ook bevinden zich hier een sportschool, bibliotheek en een sporthal. Het sportpark zelf wordt omgeven door woningen in het westen en in het noorden, Tennisvereniging Eemnes in het zuiden en door boerderijen in het oosten. Dit perceel is in beeld voor de realisatie van dienstwoningen voor de brandweer eventueel in combinatie met een kinderopvang.

Geluidskaart wegverkeer

Archeologische beleidskaart

Bodemverontreiniging/sanering Risocokaart Veiligheidskaart

Hoogtekaart

Bushaltes

Locatie 4: Woonwagenkamp Noordersingel Ligging locatie t.o.v NNN en BPL

Ruimtelijk beleid

Het bestemmingsplannen ‘Kern Eemnes’ is van toepassing. Ter plaatse geldt de enkelbestemming ‘Wonen’ met de functieaanduiding ‘woonwagenstandplaats’ en de enkelbestemming ‘Recreatie’ met de functieaanduiding ‘volkstuin’. Ook is hier een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de geldende bestemmingen te wijzigen in de bestemming ‘Recreatie’, danwel de bestemming ‘Bedrijf’. Als laatste geldt op de percelen de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie hoge verwachting’ en voor een klein deel ‘Waarde – Archeologie middelhoge verwachting’.

Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure.

Omgevingsverordening

De locatie is in de provinciale Omgevingsverordening aangeduid als ‘Stedelijk gebied’. Woningbouw is hier in principe mogelijk, mits voldaan wordt aan een aantal voorwaarden. Gelet op landelijk beleid dient er ook aandacht te zijn voor huisvesting van woonwagenbewoners.

Ruimtelijk potentieel

De omvang van de locatie is beperkt. Het perceel betreft 0,1 hectare, waardoor er geringe ruimte is voor de realisatie van nieuwe woningen. Het is echter mogelijk om het aantal woonwagens op de locatie uit te breiden met twee a drie woonwagens. De locatie is ligt op enige afstand van het voorzieningencentrum van Eemnes (circa twintig minuten lopen). Daarnaast is binnen drie minuten een bushalte te bereiken. Het omliggende gebied wordt voornamelijk gekenmerkt als ‘matig stedelijk’. De realisatie van enkele woonwagens naast de bestaande woonwagen sluit hierbij aan en past in het beeld van de locatie. Het woonwagenkamp wordt op dit moment ontsloten door de Noordersingel. Bij het toevoegen van enkele woonwagens blijft de huidige ontsluiting geschikt en hoeft daarmee niet opgewaardeerd te worden.

NNN BPL

Water Binnen de locatie zijn geen A- of B-watergangen aangewezen vanuit het waterschap Vallei en Veluwe. Het gebied is voornamelijk onverhard. Bij de transformatie van de locatie naar een woongebied, dient daarom rekening te worden gehouden met het realiseren van voldoende waterberging, ter compensatie van de te realiseren verharding en om wateroverlast in de toekomst te voorkomen.

Geluid Ten oosten van de locatie loopt de Rijksweg A27. Daarmee is sprake van een geluidsbelasting van 57-60 dB als gevolg van wegverkeer. Op de gehele locatie is er daarom sprake van een onacceptabel geluidsniveau. Voor de ontwikkeling van wonen is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn.

Externe veiligheid Ten oosten van de locatie is de rijksweg A27 gelegen. De A27 maakt onderdeel uit van het Basisnet van wegen. Alle percelen vallen daarmee binnen het explosieaandachtsgebied en het gifwolkaandachtsgebied van de A27 (zie ook de uitsnede van de risicokaart). Wanneer een locatie voor een nieuwe ontwikkeling gelegen is binnen aandachtsgebieden van risicobronnen is extra aandacht nodig voor de bescherming van mensen als gevolg van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Om te bepalen wat de effecten zijn van de ontwikkeling voor en van de omgevingsveiligheid dient een onderzoek naar externe veiligheid te worden verricht.

Kenmerken locatie

Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid met verschillende archeologische verwachtingswaarden. Dit komt overeen met de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’ en ‘Waarde – Archeologie middelhoge verwachting’.

Cira 0,1 ha.

Oppervlak

Gemeente Eemnes

Grondeigendom

Wonen + Recreatie

Bestemming

Woonwagenstandplaats

Huidig gebruik

Milieuzonering De locatie wordt over het algemeen omringd door woningen, waarvoor geen richtafstand geldt. Er zijn echter wel enkele bedrijven te vinden. Aan de andere kant van de A27 is een rioolwaterzuiveringsinstallatie gelegen. Voor een rioolwaterzuiveringsinstallatie geldt een maximale richtafstand van 300 meter. De mogelijke woonwagens vallen niet binnen deze richtafstand. Daarnaast bevindt zich een bedrijfsbestemming in het zuiden van de locatie, waar bedrijven tot en met categorie A zijn toegestaan. Uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten volgt dat dit bedrijven zijn met een lage milieucategorie zoals kantoren met een richtafstand van 10 meter. Ook hier blijft de locatie buiten. Milieuzonering vormt daarmee geen belemmering.

Omschrijving locatie

Woonwagenkamp Noordersingel, betreft een perceel van ongeveer 0,1 hectare dat op dit moment in gebruik is als woonwagenstandplaats. Het perceel is gelegen in het noorden van Eemnes in de wijk Noordbuurt. Het kamp wordt omringd door de A27 in het westen, een volkstuin in het zuiden, de Noordersingel in het oosten en de locatie voor flexwoningen en tiny houses in het noorden. Het perceel bestaat voornamelijk uit gras met daarop een enkele woonwagen. In de omgeving zijn met name woningen, rijtjeshuizen en twee-onder-een-kapwoningen, te vinden.

Geluidskaart wegverkeer

Archeologische beleidskaart

Bodemverontreiniging/sanering Risocokaart Veiligheidskaart

Hoogtekaart

Bushaltes

Locatie 5A: Boerderij met bijgebouwen Wakkerendijk 42 / Locatie 5B: Weiland achter Wakkerendijk 42 Ligging locatie t.o.v NNN en BPL

Ruimtelijk beleid

Het bestemmingsplan ‘Wakkerendijk-Meentweg 2012’ is van toepassing. Ter plaatse gelden de enkelbestemmingen ‘Wonen - 2’ met de bouwaanduiding ‘karakteristiek’, ‘Agrarisch’ met de functieaanduidingen ‘bedrijfswoning uitgesloten’ en ‘specifieke vorm van bedrijf – boomopkweek’ en ‘Tuin’. Binnen de bestemming ‘Wonen – 2’ is één woning per bouwvlak toegestaan. In de locatie is maar één bouwvlak aanwezig. De functieaanduiding ‘karakteristiek’ Verder gelden de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologisch terrein’, ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’ en ‘Waterstaat – Waterkering’ ter plaatste van de dijk. De locatie is daarnaast gelegen naast een agrarische bestemming. Er kunnen binnen vijftig meter van een agrarische bestemming, waar gebruik van gewasbeschermingsmiddelen mogelijk is, niet zonder meer gevoelige bestemmingen worden gerealiseerd. Omdat binnen de agrarische bestemming gewasbeschermingsmiddelen niet zijn uitgesloten, betreft de spuitzone een aandachtspunt bij de ontwikkeling. Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure.

Omgevingsverordening

NNN BPL

Ruimtelijk potentieel

De locatie omvat ongeveer 1 hectare, waardoor er ruimte is voor de realisatie van 30 tot 40 nieuwe woningen. Vanwege de goede ligging ten opzichte van het voorzieningencentrum kan bijvoorbeeld een seniorenhofje gerealiseerd worden. Ook kan de vervallen boerderij plaats maken voor enkele woningen. Het oostelijk deel (de boerderij 5A) en het westelijk deel (grasland 5B) van de locatie kunnen separaat van elkaar ontwikkeld en ontsloten worden. Het westelijk deel kan tevens worden ontwikkeld in samenhang met de direct zuidelijk gelegen gronden van locatie 6. De locatie ligt op korte afstand van het voorzieningencentrum van Eemnes (circa zeven minuten lopen) en is er in de directe nabijheid van de locatie (drie minuten lopen) een bushalte aanwezig. Het omliggende gebied wordt voornamelijk gekenmerkt als ‘niet stedelijk’. De ontwikkeling van meerdere woningen of een hofje zou afwijken van het beeld van grotere boerderijen aan de dijk. De omliggende wegen van het perceel zijn verhard. De omringende infrastructuur is voldoende geschikt voor de ontsluiting van enkele nieuwe woningen, dit kan bijvoorbeeld via een aansluiting op de stadswijksingel of via de Wakkerendijk.

Locatie Milieu- en omgevingsaspecten

5B 5A

Kenmerken locatie

Cira 0,45 ha.

Oppervlak

Particulier

Grondeigendom

Wonen

Bestemming

Groothandel Kerstbomen

Huidig gebruik

Omschrijving locatie

In het oosten van Eemnes, aan de Wakkerendijk 42, is boerderij Makker gelegen (5A) met daarachter een perceel grasland (5B). Het gaat hier om in totaal bijna 1 hectare waarop woningen kunnen worden ontwikkeld voor bijvoorbeeld bijzondere doelgroepen en/of senioren.

Natuur De locatie is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland. Wel liggen er verschillende Natura 2000-gebieden rondom de locatie. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever op circa vier kilometer afstand. Bij de ontwikkeling dient daarmee berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden.

waterstaatwerk. Zo mogen binnen beschermingszone A zonder omgevingsvergunning geen bouwwerken aan worden gebracht. Bij een ontwikkeling van een woningbouw zal daarom advies moeten worden gevraagd aan de waterbeheerder, om zo een omgevingsvergunning te krijgen. Verder is het gebied voor een deel onverhard. Bij de transformatie van de locatie naar een woongebied, dient daarom rekening te worden gehouden met het realiseren van voldoende waterberging, ter compensatie van de te realiseren verharding en om wateroverlast in de toekomst te voorkomen.

Geluid Ten oosten van de locatie loopt de Wakkerendijk. Deze veroorzaakt een geluidsbelasting van 46-52 dB als gevolg van wegverkeer. Voor de ontwikkeling van wonen is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn.

Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid met verschillende archeologische verwachtingswaarden. Dit komt overeen met de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologisch terrein’ en ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’.

Milieuzonering De locatie wordt over het algemeen omringd door woningen en agrarische gronden, waarvoor geen richtafstand geldt. Wel zijn er verschillende functies in de omgeving te vinden, zoals een maatschappelijke bestemming en een bedrijfsbestemming, waardoor de locatie kan worden aangeduid als ‘gemengd gebied’ en de richtafstanden met één stap kunnen worden verkleind. Ten zuiden van de locatie is een kerk met begraafplaats te vinden. Voor deze maatschappelijke bestemmingen geldt een maximale richtafstand van 30 meter (10 in een gemengd gebied). De locatie blijft buiten de afstand. Daarnaast is aan het evenementenplein van Eemnes een bedrijf gelegen gespecialiseerd in het afvoeren van paardenmest. Hiervoor geldt een richtafstand ten aanzien van geluid van 100 meter (50 meter in een gemengd gebied). Een deel van de locatie valt binnen deze 100 meter, maar niet binnen de 50 meter. Als laatste is ten zuiden van de locatie een ijsbaan te vinden. Voor een open-lucht-ijsbaan geldt een richtafstand van 300 meter voor geluid (100 in een gemengd gebied). De locatie valt binnen deze richtafstand. Een geluidsonderzoek zal daarmee moeten aantonen dat milieuzonering geen belemmering vormt.

Bodem Er is op het perceel van de locatie voor het grootste deel geen zekerheid over bodemverontreiniging. Een bodemonderzoek zal moeten aantonen wat de status is van de rest van de locatie en of eventueel sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie op het perceel kan plaatsvinden. Water Binnen de locatie zijn vanuit het waterschap Vallei en Veluwe geen A- of B-watergangen aangewezen. Wel valt het plan binnen Beschermingszone A & B uit de Legger Waterkeringen. Binnen deze beschermingszones zijn regels opgenomen met als doel de bescherming van het waterstaatswerk en het profiel van vrije ruimte tevens de toekomstige verbetering van het

De boerderij is in gebruik voor de groothandel in kerstbomen. Op het terrein van de boerderij is een woning te vinden met enkele agrarische bedrijfsgebouwen en daarachter het perceel grasland. De omgeving laat zich kenmerken door verschillende woningen/boerderijen aan de Wakkerendijk. Verder zijn er in het westen en noorden met name rijtjeswoningen en twee-onder-een-kapwoningen te vinden en is het voorzieningencentrum van Eemnes dichtbij. Ten zuiden van de locatie bevindt zich de H. Nicolaaskerk en een begraafplaats. Ten oosten zijn met name agrarische gronden gelegen.

Geluidskaart wegverkeer

Archeologische beleidskaart

Bodemverontreiniging/sanering

Risocokaart Veiligheidskaart

Hoogtekaart

Bushaltes

Locatie 6A: Weiland Wilgenpad gemeente / Locatie 6B: Weiland Wilgenpad particulier Ruimtelijk beleid

Ligging locatie t.o.v NNN en BPL

Het bestemmingsplan ‘Kern Eemnes’ is van toepassing. Ter plaatse geldt de enkelbestemming ‘Agrarisch’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’. Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure.

Omgevingsverordening

Ruimtelijk potentieel

De omvang van de locatie is ruim in verhouding tot de grootte van Eemnes. De percelen betreffen samen één hectare, waardoor er ruimte is voor de realisatie van nieuwe woningen. De locaties kunnen afzonderlijk van elkaar ontwikkeld en ontsloten worden. Eventueel kan het weilandje noordelijk van deze percelen (5) ook bij de ontwikkeling worden betrokken. Op de locatie is ruimte voor zeker 50 woningen. Op de locatie kunnen bijvoorbeeld woonzorgwoningen of seniorenwoningen gerealiseerd worden vanwege de goede ligging ten opzichte van het voorzieningencentrum. De locatie is ligt op korte afstand van het voorzieningencentrum van Eemnes (circa vijf minuten lopen) en is er in de directe nabijheid (vijf minuten lopen) van de locatie een bushalte aanwezig. Het omliggende gebied wordt voornamelijk gekenmerkt als ‘weinig stedelijk’. De ontwikkeling van woningen op deze locatie zou aansluiten op het bestaand stedelijk gebied van Eemnes. De huidige ontsluiting is niet voldoende geschikt voor de 3040 woningen, waarmee opwaardering van de bestaande infrastructuur nodig zal zijn. Een inrit / ontsluitingsweg vanaf de Stadwijksingel zou hierbij logisch zijn.

NNN BPL

Locatie Milieu- en omgevingsaspecten

Natuur De locatie is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland. Wel liggen er verschillende Natura 2000-gebieden rondom de locatie. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever op circa 4,2 kilometer afstand. Bij de ontwikkeling dient daarmee berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden.

Geluid Ten westen van de locatie loopt de Stadwijksingel. Deze veroorzaakt een geluidsbelasting van 47-57 dB als gevolg van wegverkeer. Voor de ontwikkeling van wonen is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn.

Milieuzonering De locatie wordt over het algemeen omringd door woningen en agrarische gronden, waarvoor geen richtafstand geldt. Wel zijn er verschillende functies in de omgeving te vinden, zoals een maatschappelijke bestemming en een bedrijfsbestemming, waardoor de locatie kan worden aangeduid als ‘gemengd gebied’ en de richtafstanden met één stap kunnen worden verkleind. Ten oosten van de locatie is een kerk met begraafplaats te vinden. Voor de kerk geldt een maximale richtafstand van 30 meter (10 in een gemengd gebied) en voor de begraafplaats geldt een richtafstand van 10 meter (0 in een gemengd gebied). De locatie blijft buiten de afstand. Daarnaast is aan het evenementenplein van Eemnes een bedrijf gelegen gespecialiseerd in het afvoeren van paardenmest. Hiervoor geldt een richtafstand ten aanzien van geluid van 100 meter (50 meter in een gemengd gebied). Een deel van de locatie valt binnen deze 100 meter, maar niet binnen de 50 meter. Als laatste is ten zuiden van de locatie een ijsbaan te vinden. Voor een open-lucht-ijsbaan geldt normaliter* een richtafstand van 300 meter voor geluid (100 in een gemengd gebied). De locatie valt binnen deze richtafstand. Een geluidsonderzoek zal daarmee moeten aantonen dat milieuzonering geen belemmering vormt. * Deze afstand geldt voor een ijsbaan als de Vechtsebanen in Utrecht of de Jaap Edenbaan in Amsterdam.

De ijsbaan in Eemnes wordt zeer sporadisch gebruikt, maar ook dan is geluid een aandachtspunt in de planvorming.

Archeologie Er is op het perceel van de locatie voor het grootste deel geen zekerheid over bodemverontreiniging. Een bodemonderzoek zal moeten aantonen wat de status is van de rest van de locatie en of eventueel sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie op het perceel kan plaatsvinden.

Kenmerken locatie

Cira 1 ha.

Oppervlak

Gemeente Eemnes Particulieren

Grondeigendom

Agrarisch

Bestemming

Gras- en Weiland

Huidig gebruik

Omschrijving locatie

Water Binnen de locatie zijn vanuit het waterschap Vallei en Veluwe geen A- of B-watergangen aangewezen. Verder is het gebied grotendeels onverhard. Bij de transformatie van de locatie naar een woongebied, dient daarom rekening te worden gehouden met het realiseren van voldoende waterberging, ter compensatie van de te realiseren verharding en om wateroverlast in de toekomst te voorkomen.

Tussen de boerderijen aan de Wakkerendijk en de Stadwijksingel zijn een 2-tal percelen gelegen. Het zuidelijk deel is gemeentegrond (6A), het noordelijke deel is particuliere grond (6B). Samen beslaan ze ca. 1 ha. De percelen zijn op dit moment in gebruik als gras- en weiland. In de directe omgeving van de locatie zijn verschillende functies gelegen. Zo bevindt de locatie zich naast locatie 5, een boerderij in gebruik voor de groothandel in kerstbomen. Verder zijn er in het westen en noorden met name rijtjeswoningen en twee-onder-een-kapwoningen te vinden en is het voorzieningencentrum van Eemnes dichtbij. Ten zuiden van de locatie bevindt zich de H. Nicolaaskerk en een begraafplaats en de ijsbaan van Eemnes. Ten oosten zijn met name agrarische gronden en boerderijen gelegen.

Geluidskaart wegverkeer

Archeologische beleidskaart

Bodemverontreiniging/sanering

Risocokaart Veiligheidskaart

Hoogtekaart

Bushaltes

Locatie 7: IJsbaan Wilgenpad

Ligging locatie t.o.v NNN en BPL

Ruimtelijk beleid

Het bestemmingsplan ‘Kern Eemnes’ is van toepassing. Ter plaatse geldt de enkelbestemming ‘Recreatie’ met de functieaanduiding ‘ijsbaan’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’. De locatie is daarnaast gelegen naast een agrarische bestemming. Er kunnen binnen vijftig meter van een agrarische bestemming, waar gebruik van gewasbeschermingsmiddelen mogelijk is, niet zonder meer gevoelige bestemmingen worden gerealiseerd. Omdat binnen de agrarische bestemming gewasbeschermingsmiddelen niet zijn uitgesloten, betreft de spuitzone een aandachtspunt bij de ontwikkeling. Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure.

Omgevingsverordening

Ruimtelijk potentieel

De omvang van de locatie is ruim in verhouding tot de grootte van Eemnes. De locatie is circa 1,65 hectare. Uitgaande van een woningdichtheid van 25 woningen per hectare zou dit neerkomen op circa 40 woningen. Een à twee kleinschalige appartementencomplexen van enkele bouwlagen zijn ook een mogelijkheid, waardoor het woningaantal hier groter zou kunnen. Ook een combinatie van kleinschalige appartementencomplexen met een aantal grondgebonden woningen, bijvoorbeeld voor senioren is een optie. De bebouwing van het terrein zou eventueel in combinatie met de bebouwing van het weiland Wilgenpad kunnen worden gerealiseerd. De locatie ligt op korte afstand van het voorzieningencentrum van Eemnes (circa zeven minuten lopen) en is er in de directe nabijheid (drie minuten lopen) van de locatie een bushalte aanwezig. Het omliggende gebied wordt voornamelijk gekenmerkt als ‘weinig stedelijk’. De ontwikkeling van woningen op deze locatie zou echter aansluiten op het bestaand stedelijk gebied van Eemnes. De huidige ontsluiting is niet voldoende geschikt voor de 40 woningen, waarmee opwaardering van de bestaande infrastructuur nodig zal zijn. Er liggen kansen om de ontwikkeling van dit perceel te koppelen aan de noordelijk gelegen graslanden Wilgenpad.

NNN BPL

Locatie Milieu- en omgevingsaspecten Natuur De locatie is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland. Wel liggen er verschillende Natura 2000-gebieden rondom de locatie. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever op circa 4,3 kilometer afstand. Bij de ontwikkeling dient daarmee berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Geluid Ten westen van de locatie loopt de Stadwijksingel. Deze veroorzaakt een geluidsbelasting van 46-51 dB als gevolg van wegverkeer. Voor de ontwikkeling van wonen is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn. Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid als hoge verwachting. Dit komt overeen met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’. Bodem Er is op het perceel van de locatie voor het grootste deel geen zekerheid over bodemverontreiniging. Een bodemonderzoek zal moeten aantonen wat de status is van de rest van de locatie en of eventueel sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie op het perceel kan plaatsvinden.

Kenmerken locatie

Cira 1,65 ha.

Oppervlak

Externe veiligheid In de omgeving van de locatie bevinden zich geen bronnen die veiligheidsrisico’s opleveren. Het dichtstbijzijnde aandachtsgebied betreft een explosieaandachtsgebied van een tankstation aan de A27 op 600 meter afstand. De locatie bevindt zich daarmee niet binnen risicocontouren van inrichtingen of het basisnet. Milieuzonering De locatie wordt over het algemeen omringd door woningen en agrarische gronden, waarvoor geen richtafstand geldt. Ten oosten van de locatie is wel een kerk met begraafplaats te vinden. Voor de kerk geldt een maximale richtafstand van 30 meten voor de begraafplaats geldt een richtafstand van 10 meter. De locatie blijft buiten de afstand. Milieuzonering vormt daarmee geen belemmering.

Wonen Tuin

Gemeente Eemnes

Grondeigendom

Bestemming

Huidig gebruik

Omschrijving locatie

De locatie betreft een open-lucht-ijsbaan van circa 1,65 hectare gelegen in het oosten van Eemnes. De ijsbaan wordt begrensd door de Wilgenpad in het noorden, de Watermunt in het oosten en de boerderijen aan de Wakkerendijk in het oosten en de natuurspeeltuin in het zuiden. De ijsbaan is zomers in gebruik als grasveld voor schapen en in de winter, als dit mogelijk is, als schaatsbaan. In de directe omgeving van de locatie zijn verschillende functies te vinden. Zo bevindt de locatie zich ten noorden van een natuurspeeltuin en is de H. Nicolaaskerk en een begraafplaats dichtbij ten noordoosten van het perceel. Ten westen zijn voornamelijk rijtjeswoningen en twee-onder-een-kapwoningen te vinden en is het voorzieningencentrum van Eemnes dichtbij.

Geluidskaart wegverkeer

Archeologische beleidskaart

Bodemverontreiniging/sanering

Risocokaart Veiligheidskaart

Hoogtekaart

Bushaltes

Locatie 8: Wakkerendijk 13 - Garage Beuk Ligging locatie t.o.v NNN en BPL

Ruimtelijk beleid

Ruimtelijk potentieel

De locatie is daarnaast gelegen naast een agrarische bestemming. Er kunnen binnen vijftig meter van een agrarische bestemming, waar gebruik van gewasbeschermingsmiddelen mogelijk is, niet zonder meer gevoelige bestemmingen worden gerealiseerd. Omdat binnen de agrarische bestemming gewasbeschermingsmiddelen niet zijn uitgesloten, betreft de spuitzone een aandachtspunt bij de ontwikkeling.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15211805/2