2. Rapport QuickScans Woningbouwlocaties Eemnes - 15-01-2025 (1)

Kenmerken locatie

Bodem Er is op het perceel van de locatie op voorhand geen zekerheid over bodemverontreiniging. Een bodemonderzoek zal moeten aantonen wat de status is van de locatie en of eventueel sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie kan plaatsvinden.

Cira 3,7 ha. Sport

Gemeente Eemnes

Oppervlak

Grondeigendom

Bestemming

Voetbalveld

Water Binnen de locatie zijn geen A- of B-watergangen aangewezen vanuit het waterschap Vallei en Veluwe. Het gebied is voornamelijk verhard doordat kunstgras als verharding wordt beschouwd. Er worden daarom geen obstakels verwacht op het gebied van watercompensatie bij de transformatie van de locatie naar een woongebied. Externe veiligheid In de omgeving van de locatie bevinden zich geen bronnen die veiligheidsrisico’s opleveren. Het dichtstbijzijnde aandachtsgebied betreft een gifwolkaandachtsgebied van de A27 op 650 meter. De locatie bevindt zich daarmee niet binnen risicocontouren van inrichtingen of het basisnet. Milieuzonering De locatie van het huidige sportcomplex is gelegen naast een aantal maatschappelijke functies en de bestemming ‘Sport’. In dit geval gaat dit om een bibliotheek, waarvoor een richtafstand geldt van tien meter. De locatie blijft buiten deze richtafstand. Daarnaast is op korte afstand een sporthal te vinden voor onder andere basketbal en volleybal. Hiervoor geldt een richtafstand ten aanzien van geluid van 50 meter. De mogelijke woningbouwlocatie valt binnen deze richtafstand. Ook is op het sportcomplex een brandweerkazerne gelegen. Ook hiervoor geldt een richtafstand van 50 meter ten aanzien van geluid, waar de locatie binnen valt. Een akoestisch onderzoek zal daarmee moeten aantonen dat milieuzonering geen belemmering vormt voor deze locatie.

Huidig gebruik

Omschrijving locatie

Aan de Noordersingel in het centrum van Eemnes is sportvereniging Eemnes gelegen. Het complex van sportvereniging Eemnes bestaat uit drie voetbalvelden, een mini-voetbalveld, een speeltuin en een clubhuis. Het complex wordt omringd door bosschages, waarvan een deel ook onderdeel uit maakt van de locatie. Het totale perceel heeft een oppervlakte van circa 3,6 hectare. In de directe omgeving zijn veel verschillende functies te vinden. In het noorden en oosten zijn dit met name woningen en ten zuiden van de locatie bevinden zich een sportschool, bibliotheek, brandweerkazerne en een sporthal. Iets zuidelijker van de voetbalvelden is de Tennisvereniging Eemnes te vinden (locatie 9 in deze quickscan) met daarachter winkelcentrum Minnehof.

Geluidskaart wegverkeer

Archeologische beleidskaart

Bodemverontreiniging/sanering

Risocokaart Veiligheidskaart

Hoogtekaart

Bushaltes

Locatie 21: Groenstrook naast gemeentehuis Ligging locatie t.o.v NNN en BPL

23

Ruimtelijk beleid

Het bestemmingsplan ‘Kern Eemnes’ is van toepassing. Ter plaatse geldt de enkelbestemming ‘Groen’ en deels de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie middelhoge verwachting’ en deels ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’. Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure. Omgevingsverordening De locatie is in de provinciale Omgevingsverordening aangeduid als ‘Stedelijk gebied’. Woningbouw is hier in principe mogelijk, mits voldaan wordt aan een aantal voorwaarden.

Ruimtelijk potentieel

De omvang van de locatie is beperkt. Het is mogelijk de noordelijk gelegen woningen aan de Zegge te spiegelen. Er is dan ruimte voor een rijtje van maximaal 10 tot 12 grondgebonden woningen. Afhankelijk van de type woning (2-onder-1kap of rijwoning) kunnen hier meer of minder woningen worden verkaveld. De bereikbaarheid van de locatie is een aandachtspunt dat in een eventuele volgende fase onderzocht moet worden. De locatie is niet zonder fysieke ingrepen via bestaande wegen te bereiken. De locatie is bereikbaar te maken via de Zuidersingel en kan ontsloten worden via een doosteek vanaf het parkeerterrein van het gemeentehuis. Een andere optie is het creëren van een ontsluiting via de westkant van het perceel, waar een nu een fietspad aanwezig is en geen autoverkeer is toegestaan. De locatie is gelegen in een bestaande woonwijk in het Zuiden van Eemnes op zo’n twintig minuten lopen van het voorzieningencentrum. Daarnaast is op één minuut loopafstad een bushalte te bereiken.

21

De ontsluiting van de locatie per fiets is uitstekend, met een ligging nabij verschillende fietspaden.

NNN BPL

Locatie Milieu- en omgevingsaspecten Natuur De locatie is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever op circa 5 kilometer afstand. Bij de ontwikkeling dient berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Geluid Ten westen van de locatie loopt de Rijksweg A27. Daarmee is sprake van een geluidsbelasting van tussen de 47 en 57 dB als gevolg van wegverkeer. Op niet de gehele locatie is sprake van een acceptabel geluidsniveau. Voor de ontwikkeling van wonen is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn. Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid met verschillende archeologische verwachtingswaarden. Dit komt overeen met de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’ en ‘Waarde – Archeologie middelhoge verwachting’.

Kenmerken locatie

Cira 0,3 ha.

Groen

Gemeente Eemnes

Oppervlak

Grondeigendom

Bestemming

Gras en struweel

Bodem Er is op het perceel van de locatie voor het grootste deel geen zekerheid over bodemverontreiniging. Er is geen informatie beschikbaar. Een bodemonderzoek zal moeten aantonen wat de status is van de rest van de locatie en of eventueel sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie op het perceel kan plaatsvinden.

Water Er bevinden zich binnen de locatie geen watergangen, de locatie grenst echter wel aan een watergang. De locatie is volledig onverhard. Externe veiligheid Ten westen van de locatie is de rijksweg A27 gelegen. De A27 maakt onderdeel uit van het Basisnet van wegen. Een deel van de locatie valt binnen het gifwolkaandachtsgebied van de A27 (zie ook de uitsnede van de risicokaart). Om te bepalen wat de effecten zijn van de ontwikkeling voor en van de omgevingsveiligheid dient een onderzoek naar externe veiligheid te worden verricht. Milieuzonering Ten westen van de locatie bevindt zich bedrijventerrein Bramenberg. Hier zijn bedrijven toegestaan van maximaal milieucategorie 3. Er geldt een maximale richtafstand van 100 meter voor bedrijven van milieucategorie 3. De locatie licht op meer dan 100 meter afstand van de locatie waar bedrijven van milieucategorie 3 zijn toegestaan. De locatie ligt tevens op meer dan 30 meter afstand van de locatie waar bedrijven van milieucategorie 2 zijn toegestaan. Milieuzonering vormt daarmee geen belemmering.

Huidig gebruik

Omschrijving locatie

Aan de Zuidersingel is het gemeentehuis van Eemnes gelegen. Aan de noordzijde van het gemeentehuis, tussen het parkeerterrein van het gemeentehuis en de sloot ten zuiden van de woningen aan de Zegge, bevindt zich een groenstrook van circa 0,30 hectare.

Geluidskaart wegverkeer

Archeologische beleidskaart

Bodemverontreiniging/sanering

Risocokaart Veiligheidskaart

Hoogtekaart

Bushaltes

Locatie 22: Torenzicht 80 (Locatie Boni) Ligging locatie t.o.v NNN en BPL

24

Ruimtelijk beleid

Het bestemmingsplan ‘Kern Eemnes’ is van toepassing. Ter plaatse geldt de enkelbestemming ‘Detailhandel’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie middelhoge verwachting’. In het bestemmingsplan is het onder voorwaarden mogelijk gemaakt de bestemming te wijzigen in ‘Wonen’ en ‘Tuin’. Het zou dan mogen gaan om ten hoogste 8 woningen, met een maximale goot en bouwhoogte 6 en respectievelijk 10 meter. Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure. Dat geldt voor zowel het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid, als wanneer er een plan komt dat afwijkt van de genoemde voorwaarden.

Omgevingsverordening

22

De locatie is in de provinciale Omgevingsverordening aangeduid als ‘Stedelijk gebied’. Woningbouw is hier in principe mogelijk, mits voldaan wordt aan een aantal voorwaarden.

Ruimtelijk potentieel

De locatie is aan de noord- en westzijde volledig ingeklemd tussen bestaande woningen en tuinen. Aan de oostzijde grenst de locatie ook deels aan een tuin bij een woning. De locatie is enkel te ontsluiten via de Torenzicht aan de voorzijde (zuidzijde) en via het bestaande parkeerterrein aan de oostzijde. De omvang van de locatie is beperkt: circa 1.250 m2. Uitgaande van een dichtheid van 25 woningen per hectare kunnen hier zo’n 3 woningen worden gerealiseerd. Echter, gelet op de locatie is een kleinschalig appartementencomplex hier mogelijk inpasbaar. Het aantal woningen zal dan hoger zijn. Wanneer er voor gekozen zou worden om een deel van het bestaande parkeerterrein mee te nemen in de ontwikkeling dan kan de omvang toenemen met ca. 1.600 m2. Uiteraard dient daarbij voldoende parkeergelegenheid voor de reeds aanwezige woningen uitgangspunt te zijn. Het aantal woningen zal dan wederom iets hoger kunnen worden. De locatie is gelegen in een bestaande woonwijk in Eemnes op zo’n vijf minuten lopen van het voorzieningencentrum, waar zich ook een bushalte bevindt.

NNN BPL

Locatie Milieu- en omgevingsaspecten Natuur De locatie is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever op circa 4 kilometer afstand. Bij de ontwikkeling dient berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Geluid Op de locatie is sprake van een geluidsbelasting van tussen de 44 en 48 dB als gevolg van wegverkeer. Hiermee is sprake van een acceptabel geluidsniveau. Voor de ontwikkeling van wonen is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit desondanks kan blijken dat toch maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn. Archeologie Op de archeologische verwachtingenkaart van de gemeente is de locatie aangeduid met een middelhoge archeologische verwachting. Dit komt overeen met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie middelhoge verwachting’.

Kenmerken locatie

Cira 1.250 m2

Oppervlak

Particuliere eigenaar

Grondeigendom

Detailhandel

Bestemming

Supermarkt

Huidig gebruik

Bodem Er is op het perceel van de locatie voor het grootste deel geen zekerheid over bodemverontreiniging. Er is geen informatie beschikbaar. Een bodemonderzoek zal moeten aantonen wat de status is van de locatie en of eventueel sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie op het perceel kan plaatsvinden. Voor en zeer klein deel van het perceel geldt dat er in het verleden onderzoek is uitgevoerd en dat er sprake is van een restverontreiniging. Ter plaatse van het aangrenzende parkeerterrein is in het verleden in voldoende mate gesaneerd.

Omschrijving locatie

De locatie betreft de voormalige Boni supermarkt aan de Torenzicht. Deze supermarkt heeft eind 2024 haar deuren gesloten. De supermarkt was het laatste overgebleven onderdeel van Winkelcentrum Torenzicht, dat circa 10 jaar geleden is gesloopt en plaats heeft gemaakt voor woningbouw. De locatie bestaat uit het pand waarin op de begane grond de Boni supermarkt was gevestigd. Op de 1e verdieping is een woning aanwezig. Naast het pand bevindt zich een parkeerterrein, dat een dubbelfunctie had als parkeerterrein voor de supermarkt en als parkeerterrein voor de woningen welke ter plaatse van het voormalige winkelcentrum zijn ontwikkeld.

Geluidskaart wegverkeer

Archeologische beleidskaart

Risocokaart Veiligheidskaart

Water Er bevinden zich binnen de locatie geen watergangen. De locatie is volledig verhard. Externe veiligheid In de omgeving van de locatie bevinden zich geen bronnen die veiligheidsrisico’s opleveren. Het dichtstbijzijnde aandachtsgebied betreft een gifwolkaandachtsgebied van de A27 op 340 meter. De locatie bevindt zich daarmee niet binnen risico-contouren van inrichtingen of het basisnet. Milieuzonering Milieuzonering vormt geen belemmering voor ontwikkeling van de locatie. Er bevinden zich geen bedrijven in de omgeving welke milieuhinder kunnen veroorzaken voor nieuw te realiseren woningen ter plaatse van de locatie.

Eerste bevindingen

25

Eerste bevindingen

Handreiking voor het geven van scores

Op de voorgaande bladen zijn de quickscans per locatie weergegeven. Op basis van deze quickscans kan een beeld worden gevormd van de ontwikkelkansen van de locaties en de eventuele uitdagingen of belemmeringen bij ontwikkeling. Er wordt in deze rapportage geen oordeel gegeven over de kansrijkheid van de ontwikkeling van de betreffende locatie. Hiervoor dienen criteria geformuleerd te worden. Deze rapportage geeft enkel een feitelijke weergave van de situatie per locatie. Wel volgen hierna enkele eerste (opvallende) bevindingen naar aanleiding van de quickscans.

Indien de gemeente positieve-, neutrale- of negatieve scores zou willen geven op de onderdelen: 1) Ruimtelijk beleid, 2) Ruimtelijk potentieel en 3) de milieu- en omgevingsfactoren, dan zou onderstaande scorings-systhematiek als basis gehanteerd kunnen worden: Het aspect Ruimtelijk beleid: • Een locatie scoort positief voor het aspect ‘complexiteit te doorlopen procedure’ indien het ontwikkelen van woningen kan plaatsvinden zonder planologische procedure te doorlopen en wanneer er daarnaast geen andere beleidsmatige belemmeringen zijn vanuit andere overheden. Een locatie scoort ook positief als het ontwikkelen van woningbouw kan plaatsvinden na het doorlopen van een korte reguliere planologische procedure, waarbij – naar verwachting – voldaan kan worden aan de voorwaarden uit een wijzigingsbevoegdheid. Er is sprake van een neutrale beoordeling indien er enkel een gemeentelijke planologische procedure doorlopen hoeft te worden. Er is sprake van een lage beoordeling indien er een planologische procedure noodzakelijk is, of er sprake is van belemmering vanuit het ruimtelijk beleid van andere overheden en de planologische procedure dus niet doorlopen kan worden zonder dat een andere overheid (provincie) haar beleid aanpast.

Locaties 13, 14, 15 en 16: - Deze locaties zijn gelegen buiten het stedelijk gebied, ver van het (voorzieningen)centrum en bushaltes. - Voor deze locaties zal vanwege de ligging buiten het stedelijk gebied met de provincie in overleg moeten worden getreden. - Daarnaast bevinden deze locaties zich dichtbij de snelweg. Hierdoor is het geluidsniveau op deze percelen ver boven de wettelijke norm is en zullen maatregelen moeten worden getroffen om op deze locaties woningen te realiseren. - De locaties zijn ook gelegen binnen het aandachtsgebied van wegverkeer over de A1, waardoor een onderzoek naar externe veiligheid benodigd is. - Verder zijn de gronden op deze locaties niet in handen van de gemeente. Ondanks de relatief lage scores voor deze locaties kan niet worden gezegd dat het onmogelijk is om hier te ontwikkelen. In de verdere planvorming kan voor de meeste knelpunten naar verwachting een oplossing worden gevonden.

Ruimtelijk potentiëel: • Het aspect ‘eigendom’ is positief beoordeeld indien er sprake is van gronden die in bezit zijn bij de gemeente. Als enkel een deel van de gronden in handen is van de gemeente is een locatie als neutraal beoordeeld. Indien de gronden op de locatie in handen is van een particulier of projectontwikkelaars is de locatie negatief beoordeeld. • Het aspect bereikbaarheid/ontsluiting is positief beoordeeld indien de locatie met (relatief) weinig fysieke ingrepen te ontsluiten is en ‘laag’ indien er (relatief) grote fysieke ingrepen nodig zijn om te locatie te ontsluiten. Bijvoorbeeld wanneer er sprake is van onverharde, smalle wegen die opgewaardeerd moeten worden om de locatie te ontsluiten, of wanneer een locatie niet aansluit op bestaande wegen. • Het aspect ligging locatie t.o.v. centrumvoorzieningen is positief beoordeeld indien de voorzieningen snel en tevens te voet te bereiken zijn (maximaal 10 minuten lopen). Er is sprake van een neutrale beoordeling wanneer de voorzieningen goed en gemakkelijk per fiets te bereiken zijn (op maximaal 15 minuten lopen). Er is sprake van een lage beoordeling wanneer de kans groot is dat toekomstige bewoners de auto naar de voorzieningen pakken. • Het aspect ligging locatie t.o.v. OV (bus) is positief beoordeeld indien de dichtstbijzijnde bushalte binnen 10 minuten op loopafstand te bereiken is.

Er is sprake van een neutrale beoordeling wanneer de dichtstbijzijnde bushalte binnen 15 minuten op loopafstand te bereiken is. Er is sprake van een lage beoordeling indien de dichtstbijzijnde bushalte op meer dan 15 minuten ligt.

Locaties 3, 8, 10, 11, 21 en 22 - Deze locaties zijn gelegen binnen het stedelijk gebied van Eemnes, waardoor er geen belemmeringen te verwachten zijn vanuit de provinciale omgevingsverordening. - Daarnaast biedt de centrale ligging een voordeel ten aanzien van bereikbaarheid van voorzieningen en openbaar vervoer. - Ook bevinden de locaties zich op redelijke afstand van de snelwegen rondom Eemnes. Hierdoor zijn er geen al te grote belemmeringen te verwachten voor geluid en voor externe veiligheid. Locaties 1, 2, 4 en 19 - Deze locaties zijn gelegen in het noorden van Eemnes. Het voorzieningencentrum is vanaf deze locaties net wat verder weg. - Deze locaties zijn allemaal gelegen binnen de kernrandzone en liggen over het algemeen in het westelijke deel daarvan langs de A27, waarvoor ‘geluid en externe veiligheid’ aandachtspunten vormen.

Grondeigendom

- Locaties 3, 4, 7, 9, 19, 20, en 21: deze locaties zijn volledig in eigendom van de gemeente Eemnes. - Locaties 1, 2 en 6: deze locaties zijn deels in eigendom van de gemeente Eemnes en deels in handen van particulieren en/of ontwikkelaars. - Locaties 5, 8, 10 t/m 18 en 22: deze locaties zijn volledig in eigendom van particulieren, ontwikkelaars en/of een stichting.

Tabel met de 22 geselecteerde locaties inclusief grondeigendom

Mileu- en omgevingsaspecten: • Het aspect natuur is voor alle locaties neutraal beoordeeld omdat er geen sprake is van locaties die binnen het NNN of Natura 2000-gebieden liggen. Een positief oordeel is echter niet aan de orde, omdat alle locaties (geheel Eemnes) zich in de nabijheid van Natura 2000-gebied bevinden. Stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden zal voor iedere locatie berekend moeten worden. Op voorhand is hier niets over te zeggen. • Het aspect geluid is positief beoordeeld als de geluidsbelasting onder de 48 dB blijft. Waar sprake is van een zeer hoge geluidsbelasting (meer dan 60 dB) op delen van of op het gehele perceel is sprake van een relatief lage beoordeling. Daartussen is sprake van een neutrale beoordeling. • Het aspect archeologie is positief beoordeeld indien er geen sprake is van (mogelijke) belemmeringen op het gebied van archeologie. Dit is als er geen sprake is van een archeologische verwachtingswaarde vanuit het gemeentelijk archeologisch beleid en er geen belemmeringen zijn vanuit het vigerende bestemmingsplan. Indien er vanuit het gemeentelijk archeologiebeleid sprake is van een archeologische verwachtingswaarde dan scoort een locatie gemiddeld. Is sprake van een archeologisch terrein heeft de locatie een lage beoordeling gekregen.

• Het aspect bodem wordt positief beoordeeld indien er aantoonbaar geen sprake is van bodemverontreinigingen, neutraal indien er geen informatie beschikbaar is en laag wanneer op basis van de beschikbare informatie blijkt dat de locatie (deels)verontreinigd is. • Voor het aspect water zijn er verschillende aandachtspunten waar bij de ontwikkeling tot woningbouw rekening mee moet worden gehouden zoals verharding, kernzones van de dijk en primaire watergangen. Het aspect water is positief beoordeeld indien er sprake is van een locatie die ook in de bestaande situatie al grotendeels verhard is en er daarnaast geen beperkingen gelden vanuit bijvoorbeeld de legger van waterschap Vallei en Veluwe. Een locatie is neutraal beoordeeld indien er tijdens de planvorming rekening moet worden gehouden met één van de bovengenoemde aandachtspunten. Als er op de locatie met meerdere aandachtspunten rekening moet worden gehouden is de locatie als laag beoordeeld. • Voor het aspect externe veiligheid geldt dat er alleen positief of negatief gescoord kan worden. Een locatie scoort positief voor het aspect externe veiligheid indien op basis van de Risicokaart blijkt dat de locatie zich niet in het risicogebied van inrichtingen of transportroutes bevindt. Een locatie scoort negatief indien dit wel (deels) het geval is.

• Voor het aspect milieuzonering geldt dat er alleen positief of negatief gescoord kan worden. Een locatie scoort positief indien deze zich niet binnen de richtafstand van een milieubelastende activiteit bevindt, en negatief indien dit wel het geval is.

Overzichtskaart met de 22 geselecteerde locaties