Document · PDF

Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)

Commissie Planning & Control 3 juli 2024, gemeente Edam-VolendamBij agendapunt: Openstaande actiepunten.36.807 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 4 van 5

Bijlage 1

Omgevingsbesluit: verhaalbare kostensoorten

Omgevingsbesluit Artikel 8.15 (verhaalbare kostensoorten) De kostensoorten, bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, aanhef, van de wet, zijn: a. voor kostenverhaalsgebieden waarvoor geen tijdvak als bedoeld in artikel 13.15, eerste lid, van de wet is opgenomen: de in tabel A van bijlage IV aangegeven kostensoorten; en b. voor kostenverhaalsgebieden waarvoor wel een tijdvak als bedoeld in artikel 13.15, eerste lid, van de wet is opgenomen: de in de tabellen A en B van bijlage IV aangegeven kostensoorten. Bijlage IV bij artikel 8.15 van het Omgevingsbesluit De kostensoorten, bedoeld in artikel 8.15, zijn de in de tabellen A en B bedoelde kostensoorten: A.

Kostensoorten bij kostenverhaal met of zonder tijdvak A1 De kosten van het vaststellen van een omgevingsplan of een projectbesluit of het verlenen van een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit of een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek A2 De waarde van de gronden die worden gebruikt voor de uitvoering van de onder A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief de waarde van de te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid A3 De kosten van het vrijmaken van de gronden, bedoeld onder A2, van persoonlijke rechten en lasten, eigendom en bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten A4 Het tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente, de provincie of de Staat verworven percelen, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten A5 De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder A2 A6 De kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder A2 A7 De kosten van de noodzakelijke compensatie van in het kostenverhaalsgebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen A8 De kosten van de volgende werken: 1°.

wegen, gebouwde en ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, voet- en rijwielpaden, gebouwde openbare fietsenstallingen, faciliteiten voor ondergrondse afvalinzameling, waterpartijen, watergangen, voorzieningen voor de waterhuishouding, - 66 -

A10

A11 A12

A13 A14

bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken en bouwwerken; 2°. infrastructuur voor openbaar-vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken; 3°. groenvoorzieningen, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen; 4°. openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; 5°. straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte; 6°. distributienetwerken voor elektriciteit, warmte, gas en water, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken; en 7°.

riolering, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken De kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen die noodzakelijk zijn voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit De kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering van de onder A3, A5, A6, A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de wet Niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW of andere nietterugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder A1 en A3 tot en met A10 De rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten De kosten van andere door of in opdracht van het bestuursorgaan te verrichten werkzaamheden, voor zover die werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in deze bijlage bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen

B. Kostensoorten bij kostenverhaal met tijdvak; in aanvulling op tabel A B1 De waarde van de gronden waar de bouwactiviteiten, bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, van de wet, zullen worden verricht, inclusief de waarde van de daar aanwezige, te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid B2 De kosten om de gronden, bedoeld onder B1, vrij te maken van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten B3 De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder B1 B4 De kosten van bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder B1

- 67 -

Bijlage 2

Voorwaarden overheveling bestedingen openbare ruimte

Wanneer een gemeente voornemens is bestedingen die eerder als kosten van de grondexploitatie werden aangemerkt, uit de grondexploitatie te halen en als investeringen te activeren op de gemeentelijke balans onder de materiële vaste activa, dan is dit alleen onder voorwaarden toegestaan. Hierbij maakt de commissie BBV onderscheid in reeds gemaakte en nog te maken kosten van bestedingen in de openbare ruimte. A. Reeds gemaakte kosten van bestedingen in de openbare ruimte De voorwaarden zijn: 1. Er moet sprake zijn van gewijzigde omstandigheden en inzichten. Een voorbeeld is een daling van verkoopprijzen in samenhang met het gewijzigde inzicht m.b.t. de afzetmogelijkheden waardoor de plannen (programma) moeten worden gewijzigd. Voorbeelden van een programmatische wijziging zijn: - wijziging in de fasering van de planuitvoering; - wijziging in aantal te realiseren woningen; - wijziging in samenstelling type bebouwing; - aanpassingen in de investeringen in de openbare ruimte; - voortijdig stoppen met de (verdere) exploitatie; - niet (verder) opstarten van de exploitatie. 2. De voorwaarden inzake causaliteit, proportionaliteit en profijt, worden in acht genomen. 3. Het alsnog activeren op de gemeentelijke balans kan alleen indien de grondexploitatie materieel niet is afgesloten.

Een materieel afgesloten complex is bijvoorbeeld een complex of een fase binnen een complex waarbij vrijwel geen investeringen in de openbare ruimte meer hoeven plaats te vinden en de verkopen van de kavels zijn gerealiseerd 4. Na het activeren moet door de gemeente direct een inhaalafschrijving worden toegepast vanaf het moment van in gebruik name van het betreffende actief. 5. Het gewijzigde beleid moet op alle complexen worden toegepast. 6. De uitgangspunten van de notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023) worden in acht genomen. 7. Er is sprake van een stelselwijziging waarvoor een expliciet raadsbesluit en een begrotingsbesluit moet worden genomen door de raad in (of voorafgaande aan) het boekjaar waarin de kosten van bestedingen in de openbare ruimte niet meer aan de grondexploitatie worden toegerekend. B. Nog te maken kosten van bestedingen in de openbare ruimte De voorwaarden 2, 5, 6 en 7 zijn van toepassing.

- 68 -

Bijlage 3

Rente en grondexploitaties

Rente is een onderdeel van de kosten die toegerekend moeten worden aan de taakvelden. Zo moet dus ook rente worden toegerekend aan de taakvelden 3.2 Fysieke bedrijfsinfrastructuur en 8.2 Grondexploitatie. Zoals toegelicht in paragraaf 5.3 kan vervolgens op basis van artikel 63 lid 3 BBV (een redelijk deel van) deze rente worden toegevoegd aan de post voorraden, bouwgrond in exploitatie (BIE). In de afgelopen jaren zijn er verschillende ontwikkelingen geweest die invloed hebben gehad op de wijze waarop rente aan de grondexploitaties wordt toegerekend. Renteberekening vóór 2016, vanaf 2016 en met ingang van deze notitie Vóór 2016: rente over eigen vermogen Voor 2016 bestonden er geen nadere voorschriften over de wijze waarop de hoogte van de aan grondexploitaties toe te rekenen rente moest worden bepaald. In de praktijk werd de rente aan de diverse gemeentelijke activiteiten toegerekend via een interne renteomslag zoals beschreven in de toenmalige notitie Rente van de commissie BBV. Deze interne renteomslag was gebaseerd op de rente over het vreemd vermogen en kon worden gecombineerd met een opslag voor rente over het eigen vermogen. De rentetoevoeging over de boekwaarde van de voorraad gronden gebeurde over de bruto-boekwaarde. Een mogelijk getroffen voorziening speelde bij de berekening van de toegerekende rente geen rol.

Omdat tegenover de rente die over het eigen vermogen werd berekend geen feitelijke rentelast bestond (er vindt geen uitstroom van geldmiddelen plaats), leverde het toerekenen van rente over eigen vermogen een rentebate op in de begroting van gemeenten. Dit werd vaak de ‘bespaarde rente’ genoemd. Deze zogenoemde bespaarde rente kwam veelal ten gunste van de algemene middelen en kon worden gebruikt ter dekking van de bekostiging van diverse activiteiten. Vanaf 2016: rente over vreemd vermogen De invoering van de vennootschapsbelasting voor gemeenten heeft geleid tot aanvullende aandachtspunten in de discussie over de toerekening van rente aan grondexploitaties. Voor de fiscus is de werkelijk betaalde rente over het rentedragende vreemde vermogen het uitgangspunt. Rente over het eigen vermogen is fiscaal gezien niet toegestaan. Aangezien de commissie BBV waar mogelijk er naar streefde aan te sluiten bij de fiscale regelgeving was het conform een stellige uitspraak vanaf 2016 niet langer toegestaan rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan de taakvelden 3.2 Fysieke bedrijfsinfrastructuur en 8.2 Grondexploitatie (BIE).

Uitsluitend toegestaan was toerekenbare rente aan de hand van het rentepercentage van de projectfinanciering of, bij de grondexploitaie waarbij daar geen sprake van is, van het gewogen gemiddeld rentepercentage van het vreemd vermogen, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen. Met ingang van deze notitie In de afgelopen periode is de commissie BBV gebleken dat voor wat betreft de fiscale jaarwinstbepaling (Vpb) er inmiddels vaststellingsovereenkomsten zijn gesloten tussen de Belastingdienst en de gemeenten zowel over de renteformule als over de winstneming waarbij deze - 69 -

afwijken van de methoden die door de commissie BBV zijn voorgeschreven. Nu blijkt dat het streven om aan te sluiten bij de fiscale regelgeving niet is gerealiseerd heeft de commissie BBV met ingang van deze notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023) dan ook het streven naar aansluiting op de methodes van de belastingdienst op onderdelen losgelaten. Hierdoor worden de verschillen tussen de gemeentelijke en fiscale verslaglegging vergroot. Voor de renteformule resulteert dat in een vereenvoudiging, te weten voor de rentetoerekening aan grondexploitaties dient gebruik te worden gemaakt van de reguliere omslagrente of de specifieke rente van de projectfinanciering indien daar sprake van is. Bij de omslagrente volgens de notitie Rente behoren rentelasten over het eigen vermogen tot de mogelijkheid. Als rente over het eigen vermogen wordt toegepast is deze gemaximeerd tot het gemiddelde rentepercentage over het rentedragend vreemd vermogen. Berekening rente-omslag Bij de berekening van de rente-omslag zoals opgenomen in de notitie Rente van de commissie BBV worden de netto rentelasten (rentelasten minus rentebaten) gedeeld door de vaste activa + voorraad gronden (Bouwgrond in exploitatie), voor zover integraal gefinancierd. Hieruit volgt een renteomslagpercentage. Bij de rentelasten mag – dat is een keuze – rente over het eigen vermogen worden meegenomen.

Deze rentelasten over het eigen vermogen worden berekend door maximaal het gemiddelde rentepercentage over het rentedragend vreemd vermogen te vermenigvuldigen met het eigen vermogen. Het rente-omslagpercentage wordt gehanteerd om de rentelasten aan de taakvelden 3.2 Fysieke bedrijfsinfrastructuur en 8.2 Grondexploitatie toe te rekenen. De navolgende aandachtspunten zijn hierbij van belang. Aandachtspunten • De toegerekende rentelasten betreffen de begrote (bij de begroting) of toegerekende werkelijke (bij de jaarrekening) rentelasten op basis van het rente-omslagpercentage. Onder de voorwaarde dat nacalculatie van de omslagrente niet noodzakelijk is, zoals beschreven in de notitie Rente van de commissie BBV mag de werkelijk toegerekende rente bij de jaarrekening op basis van het begrote rente-omslagpercentage plaatsvinden. • De rentelasten die betrekking hebben op projectfinanciering van bijvoorbeeld een specifieke grondexploitatie of een schoolgebouw worden niet meegenomen in de berekening van de rente-omslag. Dit geldt zowel voor de rentelasten als voor de schulden inzake deze projectfinanciering per 1 januari. • De rentetoerekening op basis de rente-omslag vindt plaats over de bruto-boekwaarden van de grondexploitaties van de BIE per 1 januari.

Ook over grondexploitaties waarbij de verantwoorde opbrengsten hoger zijn dan de kosten, waardoor de boekwaarde van een BIE negatief is, wordt rente (in dit geval een baat) toegerekend.

- 70 -

Bijlage 4

Nadere uitleg tussentijds winstnemen (POC-methode)

Tussentijdse winstneming Bij het stelsel van baten en lasten zoals geformuleerd in het Besluit begroting en verantwoording (BBV) zijn het toerekeningbeginsel, het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel essentiële uitgangspunten. Bij actief grondbeleid kan de gemeente eventueel winst maken. Opbrengsten en kosten – en het daaruit vloeiende resultaat – moeten worden toegerekend aan de periode waarin deze zijn gerealiseerd. Bij meerjarige projecten betekent dit dat (de verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd moet worden beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project tot stand komt en ook als zodanig moet worden verantwoord. Het verantwoorden van tussentijdse winst is daarmee geen keuze maar een verplichting die voortvloeit uit het realisatiebeginsel. Bij het bepalen van de tussentijdse winst is het wel noodzakelijk de nodige voorzichtigheid te betrachten. Om die reden is winstneming niet toegestaan indien de looptijd van een grondexploitatie meer dan 10 jaar bedraagt. Voorzichtigheid Het pakket aan maatregelen dat vanaf 2016 voor grondexploitatie van kracht is geworden zorgt er in zijn algemeenheid voor dat afdoende rekening wordt gehouden met het voorzichtigheidsbeginsel en risico’s beter kunnen worden beheerst.

In het kort de belangrijkste maatregelen die invulling geven aan deze voorzichtigheid: • aanscherping van de definitie van grondexploitatie: eliminatie investeringen, kosten en te treffen voorzieningen die (te) ver verwijderd zijn van de feitelijke productie van bouwgrond; • het nemen van risicobeperkende maatregelen ingeval sprake is van een (resterende) looptijd langer dan 10 jaar; • kostentoerekening conform Wro/Bro; • jaarlijkse herziening/actualisatie van de grondexploitatie(begroting). Vanaf 2023 komen hier een tweetal extra maatregelen bij: • beperking van de tussentijdse winstneming tot uitsluitend de laatste 10 jaar van iedere grondexploitatie; • mogelijkheid tot aanleggen bestemmingsreserve waar tussentijdse winstneming in opgenomen kan worden. Daarnaast wordt bij de bepaling van de tussentijdse winstneming rekening gehouden met de risico’s die specifiek samenhangen met de nog te realiseren kosten en opbrengsten van de individuele grondexploitaties.

Voorbeelden hiervan zijn onzekerheden/risico’s over de aanbesteding van een (of meer) infrastructurele voorziening(en), die in een grondexploitatie zijn opgenomen (bouw- en woonrijp maken)(1) of onzekerheden/risico’s over de in de betreffende begrotingen van individuele grondexploitatie(s) opgenomen verwachtingen over afzetmogelijkheid (2) of prijs (3) van grond voor te bouwen vastgoed in een dynamisch marktsegment of onzekerheden/risico’s over sanering van asbest, vervuiling (4) of over mogelijke milieumaatregelen voor trillingen, verzakkingen, geluidsoverlast of fijnstof (5) of onzekerheden/risico’s op juridische procedures en/of claims (6) of onzekerheden/risico’s die samenhangen met technische complexe werkzaamheden bij infrastructurele voorzieningen in een plan (7) en risico’s vanwege afhankelijkheid van een specifieke - 71 -

partij zoals bij bouwclaims (8). Bij grondexploitaties waarbij nog veel kosten moeten worden gemaakt inzake verwerving en bouw- en woonrijp maken en/of nog veel kavels moeten worden verkocht, zullen de projectspecifieke risico’s en onzekerheden in de regel hoger zijn. Het gaat bij het bepalen van risico’s uitdrukkelijk niet om risico’s ten aanzien van (macro) ontwikkelingen voor de totale grondexploitatie zoals de verwachtingen op het gebied van economische groei of de vastgoedmarkt in zijn algemeenheid (conjunctuurrisico’s). Het gaat ook niet om risico’s die samenhangen met mogelijke toekomstige programmatische aanpassingen van grondexploitaties waarover de raad nog moet besluiten. Het betrekken van de projectspecifieke risico’s dient om bij de tussentijdse winstneming invulling te geven aan het voorzichtigheidsbeginsel. Daarnaast zal de gemeente de projectspecifieke risico’s, de conjunctuurrisico’s en de risico’s op nadelige financiële effecten van eventuele planwijzigingen betrekken bij de weging van het benodigde weerstandsvermogen van de gemeente. De wijze waarop projectspecifieke risico’s worden bepaald en gekwantificeerd is aan de gemeente zelf. Dit kan vastliggen in de beleidsnotities inzake grondexploitaties, risicomanagement of de financiële verordening op grond van artikel 212 Gemw.

Het gaat er hierbij om dat projectspecifieke risico’s worden gebaseerd op de beste schatting (beste schatting van de impact en kans) van de risico’s. Dit kan ook een bandbreedte zijn van de beste schatting (impact en kans) van de projectspecifieke risico’s. Belangrijk hierbij is de onderbouwing van de impact en de kans. Percentage of Completion (POC) Voor het bepalen van de tussentijdse winst is aansluiting gezocht bij een algemeen aanvaardbare methodiek (bedrijfsleven), waarbij rekening is gehouden met de bijzondere kenmerken van gemeentelijke grondexploitaties. De doelstelling van het gemeentelijk grondbeleid is immers niet primair gericht op het behalen van financieel rendement, maar op het bereiken van het gewenste voorzieningenniveau voor inwoners en bedrijven. De POC-methode houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie verkeert, zowel wat betreft de opbrengsten als de kosten. Daarnaast is deze methode eenvoudig toepasbaar zoals blijkt uit de voorbeelden en kan eenduidig worden gehanteerd voor alle positieve grondexploitaties die door gemeenten worden uitgevoerd. Hiermee wordt aangesloten bij de doelstelling van de vernieuwing van het BBV, namelijk vereenvoudiging en eenduidigheid en daarmee een betere onderlinge vergelijkbaarheid tussen gemeenten.

Voldoende zekerheid Voor het tussentijds verantwoorden van winst is het noodzakelijk dat voldoende zekerheid bestaat over het (verwachte) resultaat van de grondexploitatie, ofwel het resultaat moet op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Het gaat hierbij niet om het hebben van zekerheid over alle aspecten die bij het uitvoeren van grondexploitatie spelen en macro-ontwikkelingen die zich kunnen voordoen. Aan schattingen kleven in alle gevallen inherente onzekerheden. Uitgangspunt is het hebben van een degelijke onderbouwing van de schattingen voor de te verrichten werkzaamheden, te maken kosten en te realiseren opbrengsten in overeenstemming met de specifieke invulling van het grondexploitatiecomplex. Deze onderbouwing is nodig voor de grondexploitatiebegroting zoals deze ter besluitvorming wordt voorgelegd aan de raad. Voorts moet deze onderbouwing (grondexploitatiebegroting) jaarlijks worden herzien/geactualiseerd en moeten de specifieke - 72 -

projectrisico’s worden benoemd, onderbouwd en gemonitord. Een dergelijke basis geeft voldoende zekerheid over het verwachte resultaat. Dit verwachte resultaat is niet te positief en ook niet te negatief bepaald (beste inschatting). POC-methode in praktijk Naar rato van de voortgang van het project wordt tussentijds winst verantwoord vanaf het moment dat de looptijd van de grondexploitatie tien (10) jaar of minder bedraagt. Hierbij wordt voor wat betreft de berekeningsmethodiek en de planinhoudelijke uitgangspunten niet afgeweken van de grondexploitatie of herziening zoals deze tot en met het verslagjaar door de raad zijn vastgesteld. De voortgang wordt berekend naar de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd per individuele grondexploitatie. Hiermee wordt de verwachte totale winst over de individuele grondexploitatie opgedeeld/toegerekend aan de reeds verkochte kavels. Dit gebeurt op basis van de verwachte winst op basis van eindwaarde. Deze verwachte winst op basis van eindwaarde moet ook worden opgenomen en toegelicht in de paragraaf grondbeleid en bij de grondexploitaties in de begroting en jaarstukken en bij de toelichting op de waardering van de post voorraad gronden in de jaarrekening.

De berekening van het verwachte resultaat tegen contante waarde (tegen 2% contant gemaakt) is feitelijk alleen relevant als de gemeente ervoor kiest om bij de vorming van voorzieningen voor verwachte tekorten van grondexploitaties deze te bepalen tegen de contante waarde van het verwachte tekort. Voor de kosten en opbrengsten is het uitgangpunt de kosten en opbrengsten zoals opgenomen in de exploitatiebegroting. Dat is bij de gerealiseerde kosten inclusief de rentelasten die over de boekwaarde per 1 januari is berekend en bij de nog te realiseren kosten inclusief de begrote rentelasten in de exploitatiebegroting. Bij de opbrengsten in een grondexploitatie kunnen subsidies van andere overheden opgenomen zijn. Indien nog geen gronden zijn verkocht is er dus nog geen sprake van gerealiseerde winst. Maatgevend is de realisatie tot en met het lopende jaar ten opzichte van het totaal van de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie. In formule: % kostenrealisatie x % opbrengstrealisatie = % POC (ingeval de kosten voor 50% zijn gerealiseerd en de gronden voor 50% zijn verkocht, dan is de POC dus 25%).

Te veel winst in voorgaande jaren Het kan voorkomen dat bij de berekening van de tussentijdse winstneming in enig jaar blijkt dat de reeds genomen en verantwoorde tussentijdse winstneming in voorgaande jaren te hoog is geweest omdat (verwachte) kosten en/of opbrengsten nadelig zijn bijgesteld en of projectspecifieke risico’s zijn toegenomen. Het bedrag dat te veel aan tussentijdse winst is genomen wordt dan verrekend met de tussentijdse winstneming van het huidige jaar of indien nodig zelfs (gedeeltelijk) ‘teruggedraaid’ door een ‘verliesneming’ in het huidige jaar.

- 73 -

Subsidies en grondexploitaties Bij de berekening van de tussentijdse winstneming volgens de POC-methode blijven de subsidieopbrengsten en de daarmee samenhangende kosten (waar de subsidies voor worden verkregen) buiten beschouwing. Subsidies worden als opbrengst in een grondexploitatie verantwoord als deze zijn gerealiseerd volgens de subsidievoorwaarden. De voorwaarden om subsidies als gerealiseerd te verantwoorden kunnen in veel gevallen afwijken van de POC-methode. Het kan zijn dat de subsidieopbrengsten worden verantwoord bijvoorbeeld op basis van de realisatie van de verkopen van kavels, of direct bij de start van een grondexploitatie (lumpsum) of bij de afronding van de grondexploitatie als het plan definitief gereed is. Onderstaande 2 voorbeelden geven een nadere uitleg van de berekening van het tussentijds resultaat van een individuele grondexploitatie met een looptijd van 5 jaar. Voorbeeld 1 (jaar 1): De raming in het navolgende overzicht betreft de totale opbrengsten en kosten van deze grondexploitatie over de gehele looptijd. Op de nog te realiseren opbrengsten en kosten worden de projectspecifieke risico’s becijferd (bedrag risico * kans op voordoen) en in mindering gebracht. Zoals hiervoor is aangegeven moeten deze risico’s onderbouwd en toegespitst zijn op de nog te realiseren transacties en verwachte nog te maken kosten van deze grondexploitatie.

De cumulatieve realisatie van opbrengsten en kosten tot en met het verslagjaar wordt afgezet tegen de raming van de totale opbrengsten en kosten van de individuele grondexploitatie. De realisatie van deze grondexploitatie komt hiermee uit op 62%. De tussentijdse winst die als gerealiseerd moet worden beschouwd komt hiermee uit op € 1.008.

- 74 -

Tussentijdse winst De gerealiseerde ofwel tussentijdse winst is € 1.008. De tussentijdse winst wordt verantwoord ten gunste van taakveld 8.2 Grondexploitatie (dan wel 3.2 Fysieke infrastructuur). De projectspecifieke risico’s bij de opbrengsten bedragen € 105. Dit zijn risico’s zoals bijvoorbeeld het risico dat de nog uit te geven kavels niet kunnen worden verkocht. De projectspecifieke risico’s bij de kosten bedragen € 80. Dit zijn risico’s op mogelijke aanvullende kosten omdat bij niet bouw- en woonrijp gemaakte kavels mogelijk resterende vervuiling dieper moet worden afgegraven. Het gaat hierbij om de gerealiseerde winst tot en met het verslagjaar. De tussentijdse winst die in voorliggende jaar/jaren reeds is verantwoord, moet - voor de winst over het lopende jaar - hierop in mindering worden gebracht. In dit voorbeeld was nog geen winst genomen in een voorliggend jaar. Berekening stand onderhanden werk (ultimo) € 5.000 (gerealiseerde kosten)-/-€ 4.492 (€ 5.500 opbrengsten-/-€ 1.008 gerealiseerde winst)=€ 508 (onderhanden werk) Voorbeeld 2 Vervolg van voorbeeld: 1 jaar later (jaar 2): De nog te realiseren kosten zijn nu € 500 en de nog te realiseren opbrengsten zijn € 1.100. De risicopercentages zijn ongewijzigd: de bedragen voor onzekerheden zijn daarop aangepast.

Jaar 2 (bedragen x € 1.000) Opbrengsten Lasten Resultaat Berekening Raming over looprijd grex Gerealiseerd tot en met jaar 2

7.600 6.500

5.800 5.300

1.800 1 2

Percentage gerealiseerd van de raming Percentage gerealiseerd van de raming Realisatie van de grondexploitatie

86% 91%

3=2/1 4=2/1 78% 5=3*4

Nog te realiseren

1.100

500

6=1-2

5.850

8=1-7 9=1+7 1.695 10=8-9

Onzekerheden/risico's Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

7.545

Tussentijdse winstneming t/m jaar 2

1.325 11=10*5

In jaar 1 tussentijds genomen winst

1.008 12

In jaar 2 te nemen tussentijdse winst

317 13=11-12

- 75 -

De realisatie van deze grondexploitatie komt hiermee nu uit op 78%. De cumulatieve tussentijdse winst die als gerealiseerd moet worden beschouwd komt hiermee uit op € 1.325. Na aftrek van de in jaar 1 genomen winst € 1.008 is de te nemen winst in jaar 2 € 317. Tussentijdse winst jaar 2 De gerealiseerde ofwel tussentijdse winst is € 1.325. Na aftrek van de genomen winst van jaar 1 van € 1.008 resteert een gerealiseerde ofwel tussentijdse jaarwinst van € 317. De projectspecifieke risico’s bij de opbrengsten bedragen € 55. Dit zijn risico’s zoals bijvoorbeeld het risico dat de nog uit te geven kavels niet kunnen worden verkocht. De projectspecifieke risico’s bij de kosten bedragen € 50. Dit zijn risico’s op mogelijke aanvullende kosten omdat bij niet bouw- en woonrijp gemaakte kavels mogelijk resterende vervuiling dieper moet worden afgegraven. Bijzondere grondexploitaties Het overgrote deel van de gemeentelijke grondexploitaties geven een ‘normale’ cashflow te zien, met aan het begin relatief grote volumes aan kosten (vanwege voorbereiding, verwerving, sloop en werkzaamheden van bouwrijp maken) en na verloop van tijd een toenemende opbrengstenstroom door de verkoop van grondkavels.

Bij dergelijke grondexploitaties zal er in de beginfase nog geen of slechts beperkt sprake zijn tussentijdse winst, omdat de realisatie van opbrengsten relatief laag is en omdat de projectspecifieke risico’s bij de aanvang van een project veelal hoger zijn. De tussentijdse winst zal in omvang toenemen naarmate de grondexploitatie vordert en de grondkavels daadwerkelijk worden verkocht en bebouwd en de projectspecifieke risico’s afnemen. Uiteraard bestaan er uitzonderingen, waarbij de grondkavels relatief vlot en dus aan het begin van de grondexploitatie kunnen worden verkocht en de kosten voor voorzieningen zoals infrastructuur pas laat hoeven te worden gerealiseerd. De toepassing van de POC-methode leidt in dergelijke gevallen tot een behoudende tussentijdse winstverantwoording. Vanwege de eenduidigheid en eenvoud wordt voor dergelijke grondexploitaties geen uitzondering gemaakt voor het toepassen van de POCmethode. Overweging die daarbij tevens een rol speelt voor de commissie BBV is het stelsel van de gemeentelijke begroting. Via specifiek ingestelde reserves is het in alle gevallen mogelijk – ook meerjarig – rekening te houden met de prognose van winsten die vanuit positieve grondexploitaties naar verwachting zullen gaan optreden.

Raakvlak met fiscale aangifte (Vpb) Voor wat betreft de fiscale jaarwinstbepaling (Vpb) zijn er vaststellingsovereenkomsten gesloten tussen de Belastingdienst en de gemeenten zowel over de renteformule als over het nemen van winst uit een grondexploitatie. De methode voor zowel de renteformule als het nemen van winst wijken af van de methoden die door het BBV zijn voorgeschreven. De notitie uit 2016 streefde naar vergelijkbare methodes. Met ingang van de notitie Grondbeleid 2023 is het streven naar aansluiting op de methodes van de belastingdienst op onderdelen losgelaten.

- 76 -

Bijlage 5

Verwerken onderhanden werk grondexploitatie

Inleiding In deze bijlage is een voorbeeld van de boekhoudkundige verwerking aan de hand van onder meer journaalposten van een meerjarige grondexploitatie opgenomen. Het betreft een voorbeeld voor een heel specifieke en specialistische doelgroep, te weten de mensen die grondexploitaties maken. De verschillende stappen zijn rekenkundig uitgewerkt zodat alles na te rekenen is en te volgen. Het voorbeeld is zeer volledig en daardoor ‘stof’ voor de specialisten. Casusbeschrijving (zie tevens onderstaande tabel B 5.0 Grondexploitatiebegroting): Looptijd project: 4 jaar Vreemd vermogen: € 5.000 Totale vermogen: € 6.333 Totale verwachte kosten: € 6.500 (= 1.500 + 3.500 + 1.000 + 500) (exclusief rentelasten) Rente: Er is bij de gemeente sprake van integrale financiering. De gemeente heeft een langlopende lineaire lening van € 4.500 voor een periode van 10 jaar tegen een rente van 4% per jaar. Er wordt niet afgelost. Daarnaast maakt de gemeente jaarlijks gebruik van de kredietfaciliteit van € 500 tegen een rente van 2%. De rentelast wordt bepaald op basis van de rente-omslag zoals opgenomen in de notitie Rente van de commissie BBV. De totale rentelasten over het rentedragende vreemde vermogen bedragen € 190 per jaar. Dat is gemiddeld 3,8% over het rentedragende vermogen.

In deze casus kiest de gemeente ervoor bij de berekening van de rente-omslag geen rente over het eigen vermogen (=maximaal 3,8% is toegestaan) te berekenen. De renteomslag volgens de notitie Rente komt bij deze gemeente op 3%. Rente grondexploitatie: Rente wordt bijgeschreven op de boekwaarde van de grondexploitatie (voorraden bouwgrond in exploitatie) overeenkomstig de notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023). De rente overeenkomstig de berekening zoals opgenomen in de notitie Rente en notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023) – de renteomslag is in deze casus per 1 januari voor alle jaren 3% (= rente volgens de rente-omslag overeenkomstig de berekening zoals opgenomen in de notitie Rente van de commissie BBV) Rente in prognose: Deze is overeenkomstig deze notitie bepaald op 3%.

- 77 -

Tabel B 5.0

Grondexploitatie: begroting jaar 1 t/m 4

(bedragen x € 1000)

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Totaal

Berekening

Grondverwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Toegerekende rente (3% van de boekwaarde per 1/1)

1000 500 0 0

500 2000 1000 45

0 500 500 137

0 0 500 63

1500 1 3000 2 2000 3 245 4=9*0,03

Totale lasten

1.500

3.545

1.137

563

6.745 5=1+2+3+4

Totale opbrengsten (verkopen)

500

4.000

3.000

Tussentijdse winstneming

377

340

1.500

4.583

2.097

1.500

4.583

2.097

Saldo grondexploitatie Boekwaarde per 1/1 van het jaar

Totale verwachte rente: Totale verwachte opbrengsten: Totale verwachte resultaat: Tussentijdse winstneming:

7.500 6 755 7 = Zie aparte tabellen berekening winstneming 755 8=5-6+7+9 9

€ 245 (= 3% * (1.500 + 4.583 + 2.097))10 € 7.500 (= 500 + 4.000 + 3.000) € 755 positief (eindwaarde) Op basis van de POC-methode. Er zijn geen projectspecifieke risico’s.

Jaar 1 (bedragen x € 1.000) Raming over looprijd grex (jaar 1 t/m 4) Gerealiseerd tot en met jaar 1 Percentage gerealiseerd van de raming Percentage gerealiseerd van de raming Realisatie van de grondexploitatie Nog te realiseren Onzekerheden/risico's Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

Opbrengsten Lasten Resultaat Berekening 7.500 6.745 0 1.500 0%

755 1 2

22%

3=2/1 4=2/1 0% 5=3*4

7.500 5.245

6=1-2

7.500 6.745

Tussentijdse winstneming jaar 1

7 8=1-7 9=1+7 755 10=8-9 0 11=10*5

In deze berekening is er sprake van een ‘loop’ ofwel een zogenaamde kringverwijzing: de uitkomst (de tussentijdse winstneming) levert input voor de berekening van de verwachte rente. Hierdoor is de boekwaarde per 1 januari hoger ten opzichte van de boekwaarde waarin de tussentijdse winstneming niet is opgenomen. Door hier uit te gaan van een goede benadering of een iteratief berekening kunnen realistische ramingen worden opgesteld. Zo worden de rentelasten van het vreemd vermogen toegerekend aan de grondexploitaties op basis van de boekwaarde per 1/1. Het is ook mogelijk ervoor te kiezen de rente te berekenen over de boekwaarde per 1 januari exclusief de tussentijdse winstneming. Om de rente dan te kunnen berekenen is het wel noodzakelijk voor de renteberekening de boekwaarde van de voorraad gronden per 1 januari volgens de balans te verlagen met de gerealiseerde tussentijdse winstnemingen.

- 78 -

Jaar 2 (bedragen x € 1.000) Raming over looprijd grex (jaar 1 t/m 4) Gerealiseerd tot en met jaar 2 Percentage gerealiseerd van de raming Percentage gerealiseerd van de raming Realisatie van de grondexploitatie Nog te realiseren Onzekerheden/risico's Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

Opbrengsten Lasten Resultaat Berekening 7.500 6.745 500 5.045 7%

755 1 2

75%

3=2/1 4=2/1 5% 5=3*4

7.000 1.700

6=1-2

7.500 6.745

7 8=1-7 9=1+7 755 10=8-9

Tussentijdse winstneming t/m jaar 2

38 11=10*5

Tot en met jaar 1 tussentijds genomen winst

0 12

Tussentijdse winstneming jaar 2

38 13=11-12

Jaar 3 (bedragen x € 1.000)

Opbrengsten Lasten Resultaat Berekening

Raming over looprijd grex (jaar 1 t/m 4) Gerealiseerd tot en met jaar 3

7.500 6.745 4.500 6.182

755 1 2

Percentage gerealiseerd van de raming Percentage gerealiseerd van de raming Realisatie van de grondexploitatie

60% 92%

3=2/1 4=2/1 55% 5=3*4

Nog te realiseren

3.000

563

6=1-2

Onzekerheden/risico's Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

7.500 6.745

7 8=1-7 9=1+7 755 10=8-9

Tussentijdse winstneming t/m jaar 3

415 11=10*5

Tot en met jaar 2 tussentijds genomen winst

38 12

Tussentijdse winstneming jaar 3

377 13=11-12

- 79 -

Jaar 4 (bedragen x € 1.000)

Opbrengsten Lasten Resultaat Berekening

Raming over looprijd grex (jaar 1 t/m 4) Gerealiseerd tot en met jaar 4

7.500 6.745 7.500 6.745

Percentage gerealiseerd van de raming Percentage gerealiseerd van de raming Realisatie van de grondexploitatie

100%

755 1 2

100%

3=2/1 4=2/1 100% 5=3*4

Nog te realiseren

6=1-2

Onzekerheden/risico's

Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

7.500 6.745

8=1-7 9=1+7 755 10=8-9

Tussentijdse winstneming t/m jaar 4

755 11=10*5

Tot en met jaar 3 tussentijds genomen winst

415 12

Tussentijdse winstneming jaar 4

340 13=11-12

De standaard journaalposten bij deze grondexploitatie zijn: Taakveld Grondexploitatie: 1. Grondverwerving Aan Crediteuren Bouw- en woonrijp maken 2. Debiteuren Aan Verkoopopbrengsten 3. Toegerekende rente Aan Bijdrage aan taakveld Treasury (negatieve last) 4. Voorraad gronden Aan Taakveld Grondexploitatie Taakveld Treasury: 5. Rentelasten (= Aan Te betalen rente/bank 4.500*4%+500*2%) Toelichting journaalpost De baten en lasten zijn verantwoord op het taakveld 8.2 Grondexploitatie (woningbouw). Grondverwerving en -verkoop is categorie 3.1, bouw- en woonrijp maken is categorie 3.2, toegerekende rente 7.4 (= doorbelasting vanuit het taakveld Treasury; betreft rentelast berekend (overeenkomstig deze notitie) over de boekwaarde van de voorraad gronden per 1 januari) en mutatie onder handen werk betreft een baat met categorie 7.5 en wordt toegevoegd aan de post voorraad bouwgronden in exploitatie op de balans (A213). Op taakveld 8.2 blijft per saldo een resultaat staan. Dat is de tussentijdse winstneming en in het laatste jaar de winstneming van het laatste jaar. Jaar 1 Ten behoeve van de jaarrekening over het eerste jaar (en begroting volgende jaar) is de grondexploitatie geactualiseerd: zie onderstaande geactualiseerde grondexploitatie.

- 80 -

Tabel B 5.1

Grondexploitatie: rekening jaar 1, begroting jaar 2 t/m 4

(bedragen x € 1000)

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Totaal

Berekening

Grondverwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Toegerekende rente (3% van de boekwaarde per 1/1)

1200 400 0 0

500 2000 1000 48

0 500 500 140

0 0 500 64

1700 1 2900 2 2000 3 253 4=9*0,03

Totale lasten

1.600

3.548

1.140

564

6.853 5=1+2+3+4

Totale opbrengsten (verkopen)

500

4.000

3.000

Tussentijdse winstneming

324

291

1.600

4.680

2.144

1.600

4.680

2.144

Saldo grondexploitatie Boekwaarde per 1/1 van het jaar

7.500 6 647 7 = Zie aparte tabellen berekening winstneming 647 8=5-6+7+9 9

Hierin zijn de volgende aanpassingen verwerkt: Werkelijke kosten: € 1.600 (begroot: € 1.500) Totale verwachte kosten: € 6.600 (was: € 6.500) (exclusief rentelasten) Totale toegerekende rente: € 253 (was: € 245) (= 3% * (1.600 + 4.680 + 2.144)) Totale verwachte opbrengsten: € 7.500 (was: € 7.500) Totale verwachte resultaat: € 647 positief (was: € 755) (eindwaarde) Tussentijdse winstneming: Op basis van de POC-methode. Er zijn geen projectspecifieke risico’s. Jaar 1 (bedragen x € 1.000) Raming over looprijd grex (jaar 1 t/m 4) Gerealiseerd tot en met jaar 1 Percentage gerealiseerd van de raming Percentage gerealiseerd van de raming Realisatie van de grondexploitatie Nog te realiseren Onzekerheden/risico's Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

Opbrengsten Lasten Resultaat Berekening 7.500 6.853 0 1.600 0%

647 1 2

23%

3=2/1 4=2/1 0% 5=3*4

7.500 5.253

6=1-2

7.500 6.853

Tussentijdse winstneming jaar 1

7 8=1-7 9=1+7 647 10=8-9 0 11=10*5

- 81 -

Opbrengsten Lasten Resultaat Berekening 7.500 6.853 500 5.148 7%

647 1 2

75%

3=2/1 4=2/1 5% 5=3*4

7.000 1.705

6=1-2

7.500 6.853

7 8=1-7 9=1+7 647 10=8-9

Tussentijdse winstneming t/m jaar 2

32 11=10*5

Tot en met jaar 1 tussentijds genomen winst

0 12

Tussentijdse winstneming jaar 2

32 13=11-12

Jaar 3 (bedragen x € 1.000)

Opbrengsten Lasten Resultaat Berekening

Raming over looprijd grex (jaar 1 t/m 4) Gerealiseerd tot en met jaar 3

7.500 6.853 4.500 6.288

647 1 2

Percentage gerealiseerd van de raming Percentage gerealiseerd van de raming Realisatie van de grondexploitatie

60% 92%

3=2/1 4=2/1 55% 5=3*4

Nog te realiseren

3.000

564

6=1-2

Onzekerheden/risico's Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

7.500 6.853

7 8=1-7 9=1+7 647 10=8-9

Tussentijdse winstneming t/m jaar 3

356 11=10*5

Tot en met jaar 2 tussentijds genomen winst

32 12

Tussentijdse winstneming jaar 3

324 13=11-12

- 82 -

Jaar 4 (bedragen x € 1.000)

Opbrengsten Lasten Resultaat Berekening

Raming over looprijd grex (jaar 1 t/m 4) Gerealiseerd tot en met jaar 4

7.500 6.853 7.500 6.853

Percentage gerealiseerd van de raming Percentage gerealiseerd van de raming Realisatie van de grondexploitatie

100%

647 1 2

100%

3=2/1 4=2/1 100% 5=3*4

Nog te realiseren

6=1-2

Onzekerheden/risico's

Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

7.500 6.853

8=1-7 9=1+7 647 10=8-9

Tussentijdse winstneming t/m jaar 4

647 11=10*5

Tot en met jaar 3 tussentijds genomen winst

356 12

Tussentijdse winstneming jaar 4

291 13=11-12

In de jaarrekening over het eerste jaar zijn onderstaande posten verwerkt: Rekening van baten en lasten jaar 1 (bedragen x € 1000) Grondverwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Toegerekende rente

Totale lasten Totale opbrengsten (verkopen) Mutatie onderhanden werk (=baat)*

Resultaat (= tussentijdse winstneming)**

Begroot Realisatie 1.000 1.200 500 400 0 0 0 0

1.500

1.600

1.500

1.600

* Mutatie onderha nden werk (=ba a t) = Total e l a s ten (i ncl us i ef rente) - Total e ba ten + Tus s entijds e wi ns tnemi ng ** Res ul taa t = Total e l a s ten (i ncl us i ef rente) - Total e ba ten - Mutatie onderha nden werk

Balans jaar 1 (bedragen x € 1000) Voorraad gronden*** Vreemd vermogen

Activa Passiva 1.600 1.600

*** Voorra a d gronden = s ta nd ja a r t-1 + muta tie onderha nden werk ja a r t

- 83 -

De journaalposten bij jaar 1 van deze grondexploitatie zijn (bedragen x € 1.000): Taakveld Grondexploitatie: 1. Grondverwerving 1.200 Aan Crediteuren 400 Bouw- en woonrijp maken 2. Debiteuren 0 Aan Verkoopopbrengsten 3. Toegerekende rente 0 Aan Bijdrage aan taakveld Treasury (negatieve last) 4. Voorraad gronden 1.600 Aan Taakveld Grondexploitaties Taakveld Treasury: 5. Rentelasten (= 190 Aan Te betalen rente/bank 4.500*4%+500*2%)

1.600 0 0 1.600 190

Voor de toelichting op de journaalpost zie onder kopje Inleiding van deze bijlage

Jaar 2 Ten behoeve van de jaarrekening over het tweede jaar is de grondexploitatie geactualiseerd: zie onderstaande geactualiseerde grondexploitatie. Tabel B 5.2

Grondexploitatie: rekening jaar 1 en 2, begroting jaar 3 en 4

(bedragen x € 1000)

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Totaal

Berekening

Grondverwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Toegerekende rente (3% van de boekwaarde per 1/1)

1200 400 0 0

500 1900 900 48

0 500 500 127

0 0 500 58

1700 1 2800 2 1900 3 233 4=9*0,03

Totale lasten

1.600

3.348

1.127

558

6.633 5=1+2+3+4

Totale opbrengsten (verkopen)

800

4.000

3.000

Tussentijdse winstneming

569

509

1.600

4.237

1.933

1.600

4.237

1.933

Saldo grondexploitatie Boekwaarde per 1/1 van het jaar

7.800 6 1.167 7 = Zie aparte tabellen berekening winstneming 1.167 8=5-6+7+9 9

Hierin zijn de volgende aanpassingen verwerkt: Werkelijke kosten: € 3.300 (begroot: € 3.500) Totale verwachte kosten: € 6.400 (was: € 6.600, primair begroot € 6.500) (exclusief rentelasten) Totale toegerekende rente: € 48 (=1.600 * 3%) Totale verwachte rente: € 233 (was: € 253, primair begroot € 245) (=3%*(1.600+4.237+1.932)) Werkelijke opbrengsten: € 800 (begroot: € 500) Totale verwachte € 7.800 (was: € 7.500) opbrengsten: Totale verwachte resultaat: € 1.167 positief (was: € 647, primair begroot € 755) (eindwaarde) Tussentijdse winstneming: Op basis van de POC-methode. Er zijn geen projectspecifieke risico’s.

- 84 -

Opbrengsten Lasten Resultaat Berekening 7.500 6.853 0 1.600 0% 23%

3=2/1 4=2/1 0% 5=3*4

7.500 5.253

6=1-2

7.500 6.853

Tussentijdse winstneming jaar 1

Jaar 2 (bedragen x € 1.000)

647 1 2

7 8=1-7 9=1+7 647 10=8-9 0 11=10*5

Opbrengsten Lasten Resultaat Berekening

Raming over looprijd grex (jaar 1 t/m 4) Gerealiseerd tot en met jaar 2

7.800 6.633 800 4.948

Percentage gerealiseerd van de raming Percentage gerealiseerd van de raming Realisatie van de grondexploitatie

10% 75%

3=2/1 4=2/1 8% 5=3*4

Nog te realiseren

7.000 1.685

6=1-2

Onzekerheden/risico's Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

7.800 6.633

1.167 1 2

7 8=1-7 9=1+7 1.167 10=8-9

Tussentijdse winstneming t/m jaar 2

89 11=10*5

Tot en met jaar 1 tussentijds genomen winst

0 12

Tussentijdse winstneming jaar 2

89 13=11-12

- 85 -

Jaar 3 (bedragen x € 1.000)

Opbrengsten Lasten Resultaat Berekening

Raming over looprijd grex (jaar 1 t/m 4) Gerealiseerd tot en met jaar 3

7.800 6.633 4.800 6.075

1.167 1 2

Percentage gerealiseerd van de raming Percentage gerealiseerd van de raming Realisatie van de grondexploitatie

62% 92%

3=2/1 4=2/1 56% 5=3*4

Nog te realiseren

3.000

558

6=1-2

Onzekerheden/risico's Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

7.800 6.633

7 8=1-7 9=1+7 1.167 10=8-9

Tussentijdse winstneming t/m jaar 3

658 11=10*5

Tot en met jaar 2 tussentijds genomen winst

89 12

Tussentijdse winstneming jaar 3

569 13=11-12

Jaar 4 (bedragen x € 1.000)

Opbrengsten Lasten Resultaat Berekening

Raming over looprijd grex (jaar 1 t/m 4) Gerealiseerd tot en met jaar 4

7.800 6.633 7.800 6.633

1.167 1 2

Percentage gerealiseerd van de raming Percentage gerealiseerd van de raming Realisatie van de grondexploitatie

100% 100%

3=2/1 4=2/1 100% 5=3*4

Nog te realiseren

6=1-2

Onzekerheden/risico's

Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

7.800 6.633

Tussentijdse winstneming t/m jaar 4

8=1-7 9=1+7 1.167 10=8-9 1.167 11=10*5

Tot en met jaar 3 tussentijds genomen winst

658 12

Tussentijdse winstneming jaar 4

509 13=11-12

Financiële analyse jaar 2 ten opzichte van jaar 1 Het verwachte resultaat van de grondexploitatie is toegenomen met € 520 (van € 647 naar € 1.167). Dit wordt veroorzaakt door lagere werkelijke kosten van € 200 (van € 6.600 naar € 6.400) en hogere gerealiseerde opbrengsten van € 300 (van € 7.500 naar € 7.800). De verwachte rentelasten zijn met € 20 (van € 253 naar € 233) afgenomen door de lagere kosten en hogere opbrengsten. De tussentijdse winstneming is 8% en is met € 89 in totaal € 57 hoger dan de geprognosticeerde € 32 van jaar 2 in jaar 1. - 86 -

In de jaarrekening over het tweede jaar zijn onderstaande posten verwerkt: Rekening van baten en lasten jaar 2 (bedragen x € 1000) Grondverwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Toegerekende rente

Totale lasten Totale opbrengsten (verkopen) Mutatie onderhanden werk (=baat)*

Resultaat (= tussentijdse winstneming)**

Begroot Realisatie 500 500 2.000 1.900 1.000 900 48 48

3.548

3.348

500

800

3.080

2.637

-32

-89

Balans jaar 2 (bedragen x € 1000) Voorraad gronden*** Vreemd vermogen

Activa Passiva 4.237 4.237

*** Voorra a d gronden = s ta nd ja a r t-1 + muta tie onderha nden werk ja a r t

De journaalposten bij jaar 2 van deze grondexploitatie zijn (bedragen x € 1.000): Taakveld Grondexploitatie: 1. Grondverwerving 500 Aan Crediteuren 2.800 Bouw- en woonrijp maken 2. Debiteuren 800 Aan Verkoopopbrengsten 3. Toegerekende rente 48 Aan Bijdrage aan taakveld Treasury (negatieve last) 4. Voorraad gronden 2.637 Aan Taakveld Grondexploitaties Taakveld Treasury: 5. Rentelasten (= 190 Aan Te betalen rente/bank 4.500*4%+500*2%) Voor de toelichting op de journaalpost zie onder kopje Inleiding van deze bijlage

Jaar 3 Ten behoeve van de jaarrekening over het derde jaar is de grondexploitatie geactualiseerd: zie onderstaande geactualiseerde grondexploitatie.

- 87 -

3.300 800 48 2.637 190

Tabel B 5.3

Grondexploitatie: rekening jaar 1 t/m 3, begroting jaar 4

(bedragen x € 1000)

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Totaal

Berekening

Grondverwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Toegerekende rente (3% van de boekwaarde per 1/1)

1200 400 0 0

500 1900 900 48

0 500 500 127

0 0 500 61

1700 1 2800 2 1900 3 237 4=9*0,03

Totale lasten

1.600

3.348

1.127

561

6.637 5=1+2+3+4

Totale opbrengsten (verkopen)

800

3.700

3.000

Tussentijdse winstneming

385

389

1.600

4.237

2.049

1.600

4.237

2.049

Saldo grondexploitatie Boekwaarde per 1/1 van het jaar

7.500 6 863 7 = Zie aparte tabellen berekening winstneming 863 8=5-6+7+9 9

Hierbij zijn de volgende aanpassingen verwerkt: Werkelijke kosten: € 500 (begroot: € 500) Totale verwachte kosten: € 6.400 (was: € 6.400, primair begroot € 6.500) (exclusief rentelasten) Totale toegerekende rente: € 127 (= 4.237 * 3%) Totale verwachte rente: € 237 (was: € 233, primair begroot € 245) (=3%*(1.600+4.237+2.049)) Werkelijke opbrengsten: € 3.700 (begroot: € 4.000) Totale verwachte € 7.500 (was: € 7.800, primair begroot € 7.500) opbrengsten: Totale verwachte resultaat: € 863 positief (was: € 1.167, primair begroot € 755) (eindwaarde) Tussentijdse winstneming: Op basis van de POC-methode. Er zijn geen projectspecifieke risico’s. Jaar 1 (bedragen x € 1.000) Raming over looprijd grex (jaar 1 t/m 4) Gerealiseerd tot en met jaar 1 Percentage gerealiseerd van de raming Percentage gerealiseerd van de raming Realisatie van de grondexploitatie Nog te realiseren Onzekerheden/risico's Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

Opbrengsten Lasten Resultaat Berekening 7.500 6.853 0 1.600 0%

647 1 2

23%

3=2/1 4=2/1 0% 5=3*4

7.500 5.253

6=1-2

7.500 6.853

Tussentijdse winstneming jaar 1

7 8=1-7 9=1+7 647 10=8-9 0 11=10*5

- 88 -

Jaar 2 (bedragen x € 1.000)

Opbrengsten Lasten Resultaat Berekening

Raming over looprijd grex (jaar 1 t/m 4) Gerealiseerd tot en met jaar 2

7.800 6.633 800 4.948

Percentage gerealiseerd van de raming Percentage gerealiseerd van de raming Realisatie van de grondexploitatie

10% 75%

3=2/1 4=2/1 8% 5=3*4

Nog te realiseren

7.000 1.685

6=1-2

Onzekerheden/risico's Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

7.800 6.633

1.167 1 2

7 8=1-7 9=1+7 1.167 10=8-9

Tussentijdse winstneming t/m jaar 2

89 11=10*5

Tot en met jaar 1 tussentijds genomen winst

0 12

Tussentijdse winstneming jaar 2

89 13=11-12

Jaar 3 (bedragen x € 1.000)

Opbrengsten Lasten Resultaat Berekening

Raming over looprijd grex (jaar 1 t/m 4) Gerealiseerd tot en met jaar 3

7.500 6.637 4.500 6.075

863 1 2

Percentage gerealiseerd van de raming Percentage gerealiseerd van de raming Realisatie van de grondexploitatie

60% 92%

3=2/1 4=2/1 55% 5=3*4

Nog te realiseren

3.000

561

6=1-2

Onzekerheden/risico's Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

7.500 6.637

7 8=1-7 9=1+7 863 10=8-9

Tussentijdse winstneming t/m jaar 3

474 11=10*5

Tot en met jaar 2 tussentijds genomen winst

89 12

Tussentijdse winstneming jaar 3

385 13=11-12

- 89 -

Jaar 4 (bedragen x € 1.000)

Opbrengsten Lasten Resultaat Berekening

Raming over looprijd grex (jaar 1 t/m 4) Gerealiseerd tot en met jaar 4

7.500 6.637 7.500 6.637

Percentage gerealiseerd van de raming Percentage gerealiseerd van de raming Realisatie van de grondexploitatie

100%

863 1 2

100%

3=2/1 4=2/1 100% 5=3*4

Nog te realiseren

6=1-2

Onzekerheden/risico's

Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

7.500 6.637

8=1-7 9=1+7 863 10=8-9

Tussentijdse winstneming t/m jaar 4

863 11=10*5

Tot en met jaar 3 tussentijds genomen winst

474 12

Tussentijdse winstneming jaar 4

389 13=11-12

Financiële analyse jaar 3 ten opzichte van jaar 2 Het verwachte resultaat van de grondexploitatie is afgenomen met € 304 (van € 1.167 naar € 863). Dit wordt veroorzaakt lagere gerealiseerde opbrengsten van € 300 (van € 7.800 naar € 7.500) en hogere verwachte rentelasten van € 4 (van € 233 naar € 237). De tussentijdse winstneming is 55%. Over jaar 2 is door deze daling van het verwachte resultaat feitelijk € 20 (€ 89 - € 69 (8%*€ 863=€ 69) te veel tussentijds winstgenomen. Deze moet worden gecorrigeerd in jaar 3 en wordt in deze casus verrekend met de tussentijdse winstneming over jaar 3. De tussentijdse winstneming komt daarmee op € 385 (= € 474 - € 89). Dat is € 183 lager dan een jaar eerder geprognosticeerd (€ 568). In de jaarrekening over het derde jaar zijn onderstaande posten verwerkt: Rekening van baten en lasten jaar 3 (bedragen x € 1000) Grondverwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Toegerekende rente

Begroot Realisatie 0 0 500 500 500 500 127 127

Totale lasten

1.127

Totale opbrengsten (verkopen)

4.000

3.700

Mutatie onderhanden werk (=baat)*

-2.305

-2.188

-568

-385

Resultaat (= tussentijdse winstneming)**

- 90 -

Balans jaar 3 (bedragen x € 1000) Voorraad gronden*** Vreemd vermogen

Activa Passiva 2.049 2.049

*** Voorra a d gronden = s ta nd ja a r t-1 + muta tie onderha nden werk ja a r t

De journaalposten bij jaar 3 van deze grondexploitatie zijn (bedragen x € 1.000): Taakveld Grondexploitatie: 1. Grondverwerving 0 Aan Crediteuren 1.000 Bouw- en woonrijp maken 2. Debiteuren 3.700 Aan Verkoopopbrengsten 3. Toegerekende rente 127 Aan Bijdrage aan taakveld Treasury 4. Taakveld Grondexploitaties 2.188 Aan Voorraad gronden Taakveld Treasury: 5. Rentelasten (= 190 Aan Te betalen rente/bank 4.500*4%+500*2%)

1.000 3.700 127 2.188

Voor de toelichting op de journaalpost zie onder kopje Inleiding van deze bijlage

Jaar 4 Ten behoeve van de jaarrekening over het vierde jaar is de grondexploitatie geactualiseerd: zie onderstaande geactualiseerde grondexploitatie. Tabel B 5.4

Grondexploitatie: rekening jaar 1 t/m 4

(bedragen x € 1000)

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Totaal

Berekening

Grondverwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Toegerekende rente (3% van de boekwaarde per 1/1)

1200 400 0 0

500 1900 900 48

0 500 500 127

0 0 450 61

1700 1 2800 2 1850 3 237 4=9*0,03

Totale lasten

1.600

3.348

1.127

511

6.587 5=1+2+3+4

Totale opbrengsten (verkopen)

800

3.700

3.100

Tussentijdse winstneming

385

539

1.600

4.237

2.049

1.600

4.237

2.049

Saldo grondexploitatie Boekwaarde per 1/1 van het jaar

- 91 -

7.600 6 1.013 7 = Zie aparte tabellen berekening winstneming 1.013 8=5-6+7+9 9

190

Hierbij zijn de volgende aanpassingen verwerkt: Werkelijke kosten: € 450 (begroot: € 500) Totale verwachte kosten: € 6.350 (was: € 6.400, primair begroot € 6.500) (exclusief rentelasten) Totale toegerekende rente: € 61 (= 2.049 * 3%) Totale verwachte rente: € 237 (was: € 237, primair begroot € 245) (=3%*(1.600+4.237+2.049)) Werkelijke opbrengsten: € 3.100 (begroot: € 3.000) Totale verwachte € 7.600 (was: € 7.500, primair begroot € 7.500) opbrengsten: Totale verwachte resultaat: € 1.013 positief (was: € 863, primair begroot € 755) (eindwaarde) Tussentijdse winstneming: Op basis van de POC-methode. Er zijn geen projectspecifieke risico’s. Jaar 1 (bedragen x € 1.000) Raming over looprijd grex (jaar 1 t/m 4) Gerealiseerd tot en met jaar 1 Percentage gerealiseerd van de raming Percentage gerealiseerd van de raming Realisatie van de grondexploitatie Nog te realiseren Onzekerheden/risico's Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

Opbrengsten Lasten Resultaat Berekening 7.500 6.853 0 1.600 0% 23%

3=2/1 4=2/1 0% 5=3*4

7.500 5.253

6=1-2

7.500 6.853

Tussentijdse winstneming jaar 1 Jaar 2 (bedragen x € 1.000)

647 1 2

7 8=1-7 9=1+7 647 10=8-9 0 11=10*5

Opbrengsten Lasten Resultaat Berekening

Raming over looprijd grex (jaar 1 t/m 4) Gerealiseerd tot en met jaar 2

7.800 6.633 800 4.948

Percentage gerealiseerd van de raming Percentage gerealiseerd van de raming Realisatie van de grondexploitatie

10% 75%

3=2/1 4=2/1 8% 5=3*4

Nog te realiseren

7.000 1.685

6=1-2

Onzekerheden/risico's Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

7.800 6.633

1.167 1 2

7 8=1-7 9=1+7 1.167 10=8-9

Tussentijdse winstneming t/m jaar 2

89 11=10*5

Tot en met jaar 1 tussentijds genomen winst

0 12

Tussentijdse winstneming jaar 2

89 13=11-12

- 92 -

Jaar 3 (bedragen x € 1.000)

Opbrengsten Lasten Resultaat Berekening

Raming over looprijd grex (jaar 1 t/m 4) Gerealiseerd tot en met jaar 3

7.500 6.637 4.500 6.075

863 1 2

Percentage gerealiseerd van de raming Percentage gerealiseerd van de raming Realisatie van de grondexploitatie

60% 92%

3=2/1 4=2/1 55% 5=3*4

Nog te realiseren

3.000

561

6=1-2

Onzekerheden/risico's Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

7.500 6.637

7 8=1-7 9=1+7 863 10=8-9

Tussentijdse winstneming t/m jaar 3

474 11=10*5

Tot en met jaar 2 tussentijds genomen winst

89 12

Tussentijdse winstneming jaar 3

385 13=11-12

Jaar 4 (bedragen x € 1.000)

Opbrengsten Lasten Resultaat Berekening

Raming over looprijd grex (jaar 1 t/m 4) Gerealiseerd tot en met jaar 4

7.600 6.587 7.600 6.587

1.013 1 2

Percentage gerealiseerd van de raming Percentage gerealiseerd van de raming Realisatie van de grondexploitatie

100% 100%

3=2/1 4=2/1 100% 5=3*4

Nog te realiseren

6=1-2

Onzekerheden/risico's

Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

7.600 6.587

Tussentijdse winstneming t/m jaar 4

8=1-7 9=1+7 1.013 10=8-9 1.013 11=10*5

Tot en met jaar 3 tussentijds genomen winst

474 12

Tussentijdse winstneming jaar 4

539 13=11-12

Financiële analyse jaar 4 ten opzichte van jaar 3 Het gerealiseerde eindresultaat van de grondexploitatie is toegenomen met € 150 (van € 8.63 naar € 1.013). Dit wordt veroorzaakt door lagere kosten van € 50 (van € 6.400 naar € 6.350) en hogere gerealiseerde opbrengsten van € 100 (van € 7.500 naar € 7.600). De tussentijdse winstneming is 55%. Tot en met jaar 3 is door deze stijging van het gerealiseerde resultaat feitelijk € 83 (= € 557 (=55%*€ 1.013) - € 89 - € 385) ‘te weinig’ tussentijds winst genomen. De winstneming in het laatste jaar, zijnde 45% komt daarmee op € 539 (€ 1.013 -/- € 474). Dat is € 150 hoger dan een jaar eerder - 93 -

geprognosticeerd (€ 389) en betreft de resultaatverbetering die in het vierde en laatste jaar is gerealiseerd. In de jaarrekening over het vierde jaar zijn onderstaande posten verwerkt: Rekening van baten en lasten jaar 4 (bedragen x € 1000) Grondverwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Toegerekende rente

Begroot Realisatie 0 0 0 0 500 450 61 61

Totale lasten

561

511

Totale opbrengsten (verkopen)

3.000

3.100

Mutatie onderhanden werk (=baat)*

-2.050

-389

-539

Resultaat (= tussentijdse winstneming)**

Balans jaar 4 (bedragen x € 1000) Voorraad gronden*** Vreemd vermogen

Activa

Passiva 0 0

*** Voorra a d gronden = s ta nd ja a r t-1 + muta tie onderha nden werk ja a r t

De journaalposten bij jaar 4 van deze grondexploitatie zijn (bedragen x € 1.000): Taakveld Grondexploitatie: 1. Grondverwerving 0 Aan Crediteuren 450 Bouw- en woonrijp maken 2. Debiteuren 3.100 Aan Verkoopopbrengsten 3. Toegerekende rente 61 Aan Bijdrage aan taakveld Treasury (negatieve last) 4. Voorraad gronden 2.050 Aan Taakveld Grondexploitaties Taakveld Treasury: 5. Rentelasten (= 190 Aan Te betalen rente/bank 4.500*4%+500*2%) Voor de toelichting op de journaalpost zie onder kopje Inleiding van deze bijlage

- 94 -

450 3.100 61 2.050 190

Bijlage 6

Voorbeeld gebiedsontwikkeling ‘in het Oog’

Tabel B 6.1

Kosten en opbrengsten gebiedsontwikkeling

(Bedragen in euro's)

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Aanleg kunstwerken Aanleg natuurpark Plankosten Rente Totale kosten Opbrengsten Verkopen Kostenverhaal Subsidie natuurpark Totale opbrengsten Resultaat

Gemeen- Aanleg schappelijk rondweg

Aanleg GrondKostennatuurpark exploitatie verhaal

200

500

1.000

4.000 6.000 1.000 900 1.000 11.000

1.200

1.400

500 1.500

200 200

7.700

Totale gebiedsontwikkeling 1.700 4.000 6.000 1.000 900 1.000 700 15.300

200 200

7.700

3.000

7.700 3.000 200 10.900

-11.000

-1.200

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=EdamVolendam&id=df2c181c-d429-437a-890e-58b7062f5eb6