Bijlagen bij de Toelichting (bijlage bij de Nota van Wijziging d.d. 27-09-2023)
Tekst van het document
Door deze bewustwording groeit het biologische segment en is er veel transparantie door ratingssites en keurmerken. De bestedingen in de dagelijkse artikelensector nemen al geruime tijd jaarlijks gestaag toe (om en nabij 2% per jaar). De consument koopt meer levensmiddelen online. Toch is het aandeel online, ten opzichte van de totale omzet in de dagelijkse sector, nog altijd zeer beperkt. In april 2019 was het aandeel online supermarktaankopen goed voor 3,4% van de totale supermarktomzet 14. In 2016 was dit aandeel circa 2%15. Uit eerder onderzoek van Supermarkt & Ruimte blijkt dat het aandeel online bij geen enkele supermarkt-artikelgroep boven de 5% uitkomt16. Er zijn wisselende berichten over de ontwikkeling van de online boodschappen en met name de rol van het afhaalpunt hierin. Traditionele supermarkten bieden zowel online aankopen met bezorging aan huis als via pick-up-points, al dan niet in of bij de winkel zelf. Nieuwe spelers als websuper Picnic kunnen de online verkoop verder doen groeien, maar zij kunnen ook de online rol van bestaand supermarkten overnemen. Het aandeel van Picnic in online verkoop groeide van 12% in 2018 naar 23% in 2019, voornamelijk ten koste van het online aandeel van Albert Heijn 17.
13 14 15 16 17
Onder meer gebaseerd op o.a. Rabobank (2017). Cijfers en Trends. Supermarkten. Supermarkt & ruimte (2019) Distrifood (2015). Marktaandeel van online knalt naar 2,2 procent. Supermarkt en Ruimte (2015). Online supermarktomzet deert omzet fysieke supermarkt (nog) niet. Distrifood, 18 juni 2019, ‘Online omzet stijgt, aantal klanten niet’.
Hoofdstuk 3
28
Ontwikkeling in de sector dagelijkse artikelen De dagelijkse artikelen sector in het algemeen en de foodmarkt/supermarktenbranche in het bijzonder zijn de laatste jaren sterk in beweging: De afgelopen jaren heeft over de hele linie schaalvergroting plaatsgevonden. Voor een rendabel functioneren is vaak een groter verkoopvloeroppervlak nodig. Nieuwe, moderne service-supermarkten hebben landelijk gemiddeld een omvang van circa 1.250 - 1.750 m² wvo, terwijl ook moderne discountsupermarkten al ca. 1.000-1.500 m² wvo omvatten18. Er zijn de laatste decennia in meerdere plaatsen enkele zeer grootschalige foodmarkten gerealiseerd (2.500- 5.000 m² wvo). De laatste jaren komt de nadruk in deze zeer grootschalige foodmarkten steeds meer te liggen op vers, bereiding ter plekke met een ambachtelijke uitstraling en presentatie. Mede door het alsmaar veranderende consumptiegedrag valt de aankoop en de consumptie van levensmiddelen steeds vaker samen. Dit uit zich in zeer uitgebreide versmarkten in grootschalige foodmarkten (Jumbo, Albert Heijn, DekaMarkt), waar consumptie ter plekke ook mogelijk is en in kleinere gemakswinkels (city stores van Spar, Albert Heijn en Jumbo en uitgebreidere winkels bij trafficlocaties).
Het grotere belang van vers, gezonde voeding, koken en aandacht voor de productie resulteert behalve in een toename van gespecialiseerde supermarkten (Marqt en Estafette) ook in steeds meer initiatieven voor versmarkten. Soms gaat het daarbij om overdekte warenmarkten maar soms ook om een clustering van (super)speciaalzaken, in combinatie met een supermarkt. De Jumbo Foodmarkt in Veghel is hier een voorbeeld van, maar ook de bekende Rotterdamse Foodhal. Binnen de levensmiddelensector vormen food- en supermarkten ca. 80% van het aandeel voor wat betreft omzet en werkgelegenheid. Qua vloeroppervlak is dit aandeel ca.70-75%. De concurrentie voor (traditionele) supermarkten neemt toe. Enerzijds komen er door branchevervaging steeds meer aanbieders op de markt met een dagelijks assortiment, zoals Ikea, Hema en Action. Tegelijkertijd groeit ook het aandeel online. Daarnaast doen supermarkten zelf ook aan branchevervaging / ‘blurring’ door zich steeds meer te vermengen met horeca, zoals de integratie van La Place door Jumbo19 of de actiematige verkoop van non-foodartikelen (Aldi, Lidl). Food- en supermarkten hebben te maken met een hybride consument. Een supermarkt moet daarom of zo goedkoop mogelijk zijn, of een meerwaarde creëren om consumenten te trekken 7. Een kwaliteitsdiscounters als Lidl profiteert hier optimaal van.
Daarnaast ontstaan concepten met een hoge toegevoegde waarde, zoals het bieden van volledige service. Conceptontwikkeling is essentieel en hierbij moet worden ingespeeld op de locatie en de klanten die er komen. Ruimtelijke ontwikkelingen De geschetste ontwikkelingen zorgen ervoor dat zowel de supermarkten als de levensmiddelenspeciaalzaken en drogisterijen, voor een rendabel functioneren een groter consumentendraagvlak nodig hebben dan voorheen. Een afname van het aantal winkels in kleinere verzorgingsgebieden is het gevolg en een sterkere concentratie van de winkels in grotere winkelgebieden.
18 19
Detailhandel.info (2017). Supermarkten. Rabobank (2017). Cijfers en Trends. Supermarkten.
Hoofdstuk 3
29
Specifiek voor de buurt-, wijk-, en kernverzorgende winkelcentra is de aanwezigheid en trekkracht van één of meerdere supermarkten van belang. Zij zorgen voor trekkracht en grotere bezoekersstromen zorgen, waar de andere aanwezige winkels en voorzieningen van profiteren (zie kader). In de kernverzorgende en buurt- en wijkcentra nemen de supermarkten een centrale rol in. Supermarkten zijn door hun omvang en breedte van het assortiment veruit de belangrijkste publiekstrekkers. Een doorsnee-supermarkt trekt ca. 10.000 bezoekers per week. De andere foodspeciaalzaken, winkels en voorzieningen profiteren van de trekkracht van de supermarkten. Mede omdat de consument het bezoek aan een supermarkt vaak combineert met het bezoek aan ander aanbod. In dorps- en wijkcentra ligt het combinatiebezoek tussen supermarkten en dagelijkse speciaalzaken op een hoog niveau20:
Gemiddeld loopt ca. 50% van de supermarktklanten één of meer andere winkels binnen tijdens hetzelfde bezoek aan het winkelgebied.
Voorwaarde is wel dat het voorzieningenaanbod, dichtbij moet liggen (max. 80 meter) en zichtbaar moet zijn vanaf de entree van de supermarkt.
Gemiddeld ligt het combinatiebezoek door klanten van servicesupermarkten hoger dan bij klanten van discountsupermarkten.
Trends en ontwikkelingen Horeca Trends consumentengedrag De consument is in toenemende mate op zoek naar een unieke ervaring: producten en locaties met een bijzondere of emotionele lading. Horeca richt zich daarom steeds meer op vermaak en beleving. De belevenis- en betekeniseconomie worden steeds relevanter. Nederland ontwikkelt zich in toenemende mate tot ‘leisureland’ waar wonen, werken en winkelen niet meer zonder goede horecaen leisure-concepten kunnen. Met de crisisjaren achter zich, durft (en wil) de consument weer geld uit te geven en neemt de totale omzet in de horecasector weer toe (zie figuur 3.1). Algemene aanbodontwikkelingen Horecazaken worden groter. Om aan de eisen van hedendaagse consumenten te voldoen is in veel gevallen meer ruimte benodigd. Deze schaalvergroting kan enerzijds verbonden worden aan de omzeteisen, maar heeft daarnaast ook een relatie met de gewenste multifunctionaliteit. De horeca beperkt zich niet alleen tot het serveren van drinken of eten, maar de bedrijven organiseren steeds vaker culturele, recreatieve en leisure-activiteiten en hiervoor is steeds meer ruimte benodigd. Horeca wordt steeds meer met andere functies (zoals detailhandel) gecombineerd om meer belevingswaarde te creëren en nieuwe vernieuwende concepten te realiseren. Andersom wenst de horeca ook producten die zij serveert te verkopen; olie, wijn, receptenboek, etc.
Cross-selling, waarbij andere aanvullende producten of diensten worden verkocht aan de klant, heeft de toekomst.
20
DTNP, Passantenonderzoek trekkersrol supermarkten onder 3.000 respondenten in 20 dorps- en wijkcentra, november 2016
Hoofdstuk 3
30
Figuur 3.1: Totale omzetontwikkeling horeca t.o.v. een jaar eerder (in%)21
3.2 Beleidskader Provinciaal beleid Het Provinciaal Detailhandelsbeleid is weergegeven in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL), op 12 december 2014 door Gedeputeerde Staten vastgesteld. De belangrijkste uitgangspunten met betrekking tot detailhandel in Limburg zijn hieronder aangegeven. Het POL 2014 richt zich op de vraag wat er nodig is om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in Limburg te verbeteren. Samen met de inspanningen op andere terreinen moet dat leiden tot een leef- en vestigingsklimaat van een ‘voortreffelijke’ kwaliteit. Het POL stelt dat er in Limburg voldoende, en in toenemende mate zelfs te veel woningen, bedrijventerreinen, kantoren en winkels zijn. Tegelijkertijd liggen erop al deze gebieden nog grote kwalitatieve opgaven. De uitdaging is om een omslag te maken ‘van kwantiteit naar kwaliteit’ en meer schaarste te creëren. Detailhandel draagt bij aan leefbaarheid van woongebieden. In verband met het teveel aan winkels ligt er een grote ‘kwalitatieve’ opgave. Inspelen op de groei van het internetwinkelen en de toenemende vraag naar beleving staat centraal. Behoud en versterking van de kwaliteit van de binnensteden als belangrijke ontmoetingsplaatsen. In dorpskernen en wijken het zoveel mogelijk op peil houden van het voorzieningenniveau en de leefbaarheid.
In stand houden van de kwaliteit van grootschalige winkelgebieden aan de rand van de steden en voorkomen dat als oplossing van de problemen gekozen wordt voor verbreding van deze centra waardoor deze zich tot nieuwe ‘binnensteden’ kunnen ontwikkelen.
21
CBS, Statline, Horeca omzetontwikkeling in waarde, peildatum december 2016
Hoofdstuk 3
31
De meeste beslissingen over de ontwikkeling van de winkelvoorzieningen worden op lokaal niveau genomen. Basisprincipes en spelregels zijn hierbij: Binnensteden hebben prioriteit. Buiten het stedelijk gebied is geen plek voor nieuwe winkelgebieden of grote uitbreidingen van bestaande. In het landelijk gebied helemaal geen nieuwe winkels. Inzetten op compactere winkelgebieden. Voor nieuwe winkelgebieden of uitbreiding van bestaande is ruimte, als deze aantoonbaar toegevoegde waarde bieden aan de regio en leiden tot een versterking van de structuur en de vitaliteit van de binnensteden niet aantasten. De ontwikkeling moet gepaard gaan met het verdwijnen van minstens zoveel bestaande voorraad elders in de regio. Geen winkels op bedrijventerreinen, behalve als het gaat om verkoop van goederen die zich bij uitstek lenen voor vestiging op zo’n terrein. Geen ruimte voor winkels uit de branches die bij uitstek thuishoren in stadscentra (kleding, schoenen, gewone supermarkten). Plannen in ontwikkeling die niet bijdragen aan de beoogde vernieuwing dienen zoveel mogelijk stopgezet te worden. Initiatieven voor grotere nieuwe winkelgebieden, winkels of uitbreidingen moeten passen binnen de regionale visie. Aan die afweging ligt een ruimtelijk-economische effectstudie ten grondslag (Ladder voor Duurzame Verstedelijking).
Vernieuwing en verbetering van de detailhandelsstructuur is primair de verantwoordelijkheid van de markt, aldus de provincie. De gemeenten zijn waar het gaat om de ruimtelijke sturing van ontwikkelingen de belangrijkste partij. De provincie speelt een rol als regisseur: initiëren en participatie regionale samenwerking, monitoring, afstemming tussen regio’s en met omliggende regio’s, faciliteren met kennis en instrumentontwikkeling. Regionaal beleid In het Regionaal beleidskader Werklocaties van het Samenwerkingsverband Midden-Limburg (SML), zijn de belangrijkste regionale kaders voor detailhandel vastgelegd. De belangrijkste uitgangspunten zijn als volgt omschreven. De bestaande winkelvoorraad en leegstand bieden in beginsel voldoende ruimte om nieuwe vestigers op te vangen. Er wordt terughoudend met nieuwe planinitiatieven omgegaan. De bestaande locaties en plannen zijn het vertrekpunt van waaruit naar een verbeterd evenwicht tussen vraag en aanbod (het dynamisch voorraadbeheer) wordt toegewerkt. Gezien de hoog dynamische ontwikkeling van de retailmarkt blijft er wel ruimte voor nieuwe planinitiatieven. Er is enkel ruimte voor concrete initiatieven die de bestaande structuur aantoonbaar niet negatief beïnvloeden. Uit oogpunt van de consumentverzorging kan uitbreiding van het winkelaanbod te verantwoorden zijn, bijvoorbeeld door toename van het bevolkingsdraagvlak.
Hier speelt de Ladder voor Duurzame Verstedelijking een belangrijke rol. Nieuwe ontwikkelingen zijn in principe (bijzondere initiatieven daargelaten) alleen toegestaan op locaties binnen de (toekomstige) winkelstructuur (Echt-centrum behoort tot deze winkelstructuur). Ook de lokaal verzorgende centrumgebieden hebben in die structuur een belangrijke verzorgingspositie. Kwaliteitsimpulsen staan voorop, kwantitatieve uitbreiding van winkelaanbod zijn volgend.
Hoofdstuk 3
32
Nieuwe ontwikkelingen buiten de structuurbepalende winkelgebieden worden altijd regionaal afgestemd. Er is specifieke aandacht voor het behoud van trekkers (met name supermarkten) in de bestaande structuur. Schaalvergroting van supermarkten dient te voorzien in een behoefte van de consument en de continuïteit van de supermarktondernemer. Met verplaatsing naar randen van de kernen wordt in beginsel terughoudend omgegaan. De Ladder voor Duurzame Verstedelijking is hier nadrukkelijk van toepassing. Er wordt ingezet op compactere kernwinkelgebieden, door de gebiedsafbakening te heroverwegen. Concentratie vindt plaats in het kernwinkelgebied, in de randen van de kernen is ruimte voor functietransformatie. Gemeenten maken werk van het verminderen van overbodig aanbod en ongebruikte bestemmingsplancapaciteit buiten de kernwinkelgebieden, waarvoor gemeenten jaarlijks aan de hand van de regionale monitor prioriteiten vaststellen. Perifere concentraties zijn nadrukkelijk complementair aan de reguliere centrumgebieden. Om de complementariteit van perifere locaties te bewaken, kunnen in bestemmingsplannen beperkende regelingen worden opgenomen. Dit kan gaan om een minimale omvang van winkels (bijv. 1.000 of 1.500 m² wvo) of branchering (zie ook tekstvak perifere detailhandel).
Brancheringsregels voor perifere locaties kunnen in principe nog steeds in bestemmingsplannen opgenomen worden, indien de motivering vanuit een goede ruimtelijke ordening en een ‘gezonde’ dynamiek plaatsvindt en niet vanuit concurrentie met bestaand winkelaanbod. Nieuwe initiatieven die leiden tot brancheverruiming op perifere detailhandelsconcentraties dienen zo veel mogelijk voorkomen te worden. Brancheverruiming op als PDV-locatie aangemerkte winkelgebieden is wel toegestaan binnen de geijkte PDV-branches.
In het regionaal beleid wordt specifiek het volgende benoemd ten aanzien van De Valk: De ontwikkeling van het monumentale fabriekscomplex De Valk kan een versterking voor het centrum van Echt zijn. Voorwaarde is wel dat een verbinding met het Ursulindeplein gelegd kan worden en de invulling bij voorkeur een verplaatsende supermarkt is. Handelingsperspectief supermarkten Midden-Limburg (definitief en grotendeels vastgesteld, juni 2019) In opdracht van de gemeenten Echt-Susteren, Leudal, Roerdalen en Maasgouw is een nadere uitwerking van het regionale beleidskader gemaakt voor supermarkten. Hierin staan enkele uitgangspunten benoemd. In het regionale beleid wordt vanuit consumentenperspectief (terecht) veel waarde gehecht aan zowel de regionale centra, (boven)lokale centra als de supermarkt als een basisvoorziening in de kleinere kern. Behoud van deze functioneel-hiërarchische en ruimtelijk fijnmazige supermarktstructuur voor de consument wordt nagestreefd. De economische houdbaarheid op langere termijn is echter niet gegarandeerd. Supermarktontwikkelingen staan ten dienste van de versterking van de beleidsmatig gewenste winkelstructuur en vraagt, waar nodig om een zorgvuldige nadere afweging (zo nodig herijking) van de winkelstructuur op deelgebiedsniveau.
Hoofdstuk 3
33
Keuzes en concessies in de supermarktstructuur zijn uiteindelijk nodig om een op voldoende economisch niveau functionerend en voor de consument voldoende aantrekkelijk aanbod over te houden. Op lokaal en intergemeentelijk niveau zullen effecten van mogelijke ontwikkelingen in relatie tot de totale winkelstructuur worden beoordeeld. De betekenis voor kwaliteit (omvang/variëteit) en bereikbaarheid/nabijheid van supermarkt- en overig winkelaanbod voor consumenten is leidend.
Vanuit kwalitatieve versterkingen van de winkelstructuur zijn supermarktuitbreidingen gewenst, mits: Passend bij de beoogde verzorgingsfunctie van de locatie en omvang van het verzorgingsgebied. Deze niet gepaard gaat met negatieve structuureffecten op de gewenste positie van omliggende winkelgebieden of zorgvuldig gemotiveerd wordt afgeweken / de gewenste lokale winkelstructuur wordt herijkt. Inspanning ten aanzien van saldering (dynamisch voorraadbeheer) aan de planontwikkeling wordt gekoppeld. De gemeente met het initiatief regionaal afstamt. Gemeentelijk beleid Het gemeentelijke beleid met betrekking tot de detailhandel is neergelegd in de Structuurvisie 20122025 ‘Ontwikkelen met kwaliteit’. Hierin wordt aangegeven dat de gemeente zich sterker dan voorheen gaat focussen op de kernwinkelgebieden in Echt en Susteren. Voor de overige kernen en wijken geldt dat het aanbod zich met name moet richten op de dagelijkse behoeften voor de omringende kern of wijk. De gemeente ziet graag dat nieuwe detailhandelsbedrijven zich bij voorkeur vestigen in het aangegeven kernwinkelgebied en als dat niet lukt in de randzone. Pas in de laatste plaats is vestiging in de aan de randzone grenzende ‘pdv-gdv-locatie’ aan de orde.
Hoofdstuk 3
34
Figuur 3.2: Centrumstructuur Echt
Bron: Structuurvisie 2012-2025, Ontwikkelen met kwaliteit, gemeente Echt-Susteren
Hoofdstuk 3
35
Specifiek voor de voormalige dakpannenfabriek wordt gestreefd naar hergebruik, met name van de monumentale delen. Deze zijn gelegen in de randzone van het kernwinkelgebied. De nieuwe functie moet een positieve bijdrage leveren aan Echt-Susteren en mag geen negatieve invloed hebben op het nabijgelegen detailhandelsgebied. Als kaders voor de herontwikkeling geeft de structuurvisie onder meer aan: Noodzaak tot het creëren van een nieuwe infrastructurele verbinding in oost-westrichting aan de noordzijde van het centrum. Maximale benutting van kansen om door herontwikkeling te komen tot verbetering van de parkeersituatie in het kernwinkelgebied. Upgrading en waar nodig commercialisering en tactische positionering van trekkers om tot daadwerkelijke verbinding van De Valk met het kernwinkelgebied te komen. Conclusies Zowel de gemeente Echt-Susteren, het SML als de Provincie Limburg zetten in op het sterk houden en versterken winkelstructuur en daarbinnen binnensteden en kernwinkelgebieden. Onder andere als ontmoetingscentra en als basis in een sterke, toekomstgerichte verzorggingsstructuur. Er is een opgave voor vergroting van de kwaliteit en versterking en vernieuwing van de detailhandelsstructuur. Die versterking moet plaats vinden in of direct aansluitend op de centrumgebieden. Het initiatief is een belangrijk onderdeel van de integrale centrumontwikkeling van Echt.
Structuurversterking vindt plaats. Dit sluit aan op de beleidsdoelen. In alle genoemde beleidskaders wordt ruimte geboden voor onderscheidende en nieuwe initiatieven. De vestiging van een foodmarkt kan worden beschouwd als een vernieuwend initiatief, omdat een dergelijk concept nog niet in het verzorgingsgebied aanwezig is. Wel dient aandacht te zijn voor de behoefte en effecten, zoals centraal staat in dit rapport. Het initiatief speelt in op de beleidsmatige uitgangspunten dat initiatieven moeten landen in de hoofdcentra van kernen, zoals het centrum van Echt. De beoogde ontwikkeling is dusdanig grootschalig dat inpassing ín een kernwinkelgebied van een regionaal verzorgende plaats als Echt, ruimtelijk en functioneel onmogelijk is. Dergelijk grote locaties zijn niet beschikbaar en de schaal en omvang doet afbreuk aan het kleinschalige stedenbouwkundige karakter van dit gebied. Een locatie direct grenzend aan dit soort winkelgebieden heeft dan de voorkeur, zodat ook gevestigde ondernemers en de bestaande centra hiervan kunnen profiteren. In het geval van Echt biedt dit ook de kans om andere knelpunten in het centrum aan te pakken, zoals de bereikbaarheid en de parkeersituatie in het kernwinkelgebied. In de verschillende beleidskaders is dynamisch voorraadbeheer een belangrijk uitgangspunt voor ontwikkelingen. In Echt is uitvoering gegeven aan deze beleidsdoelstelling.
Hoewel met de ontwikkeling van de locatie De Valk nieuwe detailhandel wordt toegevoegd, neemt de totale harde plancapaciteit voor detailhandel met het nieuwe bestemmingsplan in Echt-centrum met per saldo 10.645 m² af. Hierdoor is per saldo sprake van sanering van plancapaciteit voor detailhandel. In het verlengde van voorgaande is bereikt dat sprake is van een verplaatsing van de bestaande Jumbo-supermarkt. In het achterblijvende Jumbo-pand zal de bestaande Lidl uit Pey zich vestigen. Hierdoor ontstaat per saldo een kwaliteitsverbetering van het bestaande aanbod en de detailhandelsstructuur.
Hoofdstuk 3
36
In het beleidskader van het SML is als voorwaarde gesteld dat een verbinding met het Ursulinenplein gelegd kan worden. Dit is een uitgangspunt van de stedenbouwkundige en ruimtelijke uitwerking van het centrumplan en hieraan wordt dus voldaan. Daarnaast wordt in het regionale beleid aangegeven dat de invulling bij voorkeur een verplaatsende supermarkt is. Op basis van gesprekken tussen vastgoedeigenaren en supermarktorganisatie ligt de verplaatsing voor de hand. De bestaande Jumbo-supermarkt zal worden opgeheven en waarschijnlijk worden ingevuld met een verplaatsing van Lidl uit Pey. De gemeente is in gesprek met de vastgoedeigenaar van het huidige Lidl-pand in Pey om de detailhandelsbestemming te verwijderen en te komen tot transformatie. Het handelingsperspectief van de supermarktstructuur voor de regiogemeenten van het SML staat het beoogde initiatief in Echt niet in de weg. Er is immers sprake van een kwalitatieve uitbreiding voor het centrum van Echt, waarbij stedenbouwkundig rekening wordt gehouden met de verbinding tussen De Valk en het centrum van Echt. Ook is sprake van dynamisch voorraadbeheer en heeft afstemming met de regio plaatsgevonden. Aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan.
Hoofdstuk 3
37
4.
ECONOMISCH FUNCTIONEREN, DISTRIBUTIEVE UITBREIDINGSRUIMTE EN EFFECTEN
De in dit hoofdstuk opgenomen berekeningen zijn gebaseerd op de hiervoor aangegeven uitgangspunten, zoals het aantal inwoners en de omvang van de verkoopruimte. Alvorens in te gaan op het functioneren en de distributieve uitbreidingsruimte ruimte, wordt eerst aandacht besteed aan de gehanteerde uitgangspunten met betrekking tot de koopstromen.
4.1 Koopstromen, bestedingen en omzetclaim Koopkrachtbinding Uit het KSOL2019 blijkt dat de huidige binding van het dagelijkse artikelenaanbod in de gemeente Echt-Susteren 81% bedraagt22. Opgemerkt moet worden dat hierin de Budget Food nog niet is meegenomen. Het grootste deel van de afvloeiing gaat naar de gemeente Sittard-Geleen. Dit zijn vooral inwoners uit Nieuwstadt die logischerwijs vanwege nabijheid de boodschappen in de gemeente Sittard-Geleen doen. De overige afvloeiing spreidt zich over verschillende omliggende gemeenten in Limburg. Met versterking van het aanbod door de vestiging van een Jumbo Foodmarkt, zullen de inwoners uit de gemeente meer op het eigen aanbod georiënteerd zijn. Er wordt een unieke trekker toegevoegd en de keuzemogelijkheden worden aanzienlijk versterkt. Bij versterking van het aanbod, gaan wij uit van een toename van de koopkrachbinding tot circa 85%. Koopkrachttoevloeiing Uit het KSOL2019 blijkt dat momenteel 21% van de totale omzet in de gemeente Echt-Susteren van buiten de gemeente komt. In de navolgende tabel is de herkomst van de totale omzet (in percentages) weergegeven.
22
Let op, dit betreft de koopkrachtbinding excl. afvloeiing naar internet, conform landelijke afspraken (bron: Omzetkengetallennotitie 2018, INretail).
Hoofdstuk 4
38
Tabel 4.1: Herkomst totale dagelijkse omzet/bestedingen gemeente Echt-Susteren Herkomstgebied
Aandeel in totale omzet/bestedingen
Gemeente Echt-Susteren
79%
Gemeente Maasgouw
9%
Overig Nederland (niet Limburg)
3%
Gemeente Roerdalen
1%
Gemeente Sittard-Geleen
1%
Gemeente Leudal
1%
Gemeente Roermond
1%
België
1%
Duitsland
1%
Toerisme
1%
Overige gemeenten Limburg
2%
Totaal
100%
Na vestiging van het initiatief is het op basis van ervaringen elders in Nederland met vergelijkbare initiatieven waarschijnlijk dat meer koopkracht van buiten de gemeente zal worden aangetrokken. Ook de gunstige ligging nabij de A2 zal hier van invloed zijn. Wij achten een relatieve toename van de koopkrachttoevloeiing tussen circa 22,5% en 25% reëel. In de berekening gaan wij uit van deze bandbreedte.
Bestedingen aan dagelijkse artikelen Het inkomensniveau in de gemeente Echt-Susteren en de aangrenzende Nederlandse gemeenten ligt iets lager dan het Nederlandse gemiddelde (meest recente cijfers uit 2018). Afhankelijk van het betreffende inkomenskengetal komt de afwijking uit op bijna -5% voor Echt-Susteren. Op basis van de Omzetkengetallennotitie is een inkomenscorrectie van 0,4 per 1% noodzakelijk. De landelijke winkelomzet per hoofd (excl. BTW) bedroeg over 2019 € 2.602,-23. Het gecorrigeerde bestedingscijfer waarmee gerekend wordt bedraagt daardoor € 2.554,- per hoofd per jaar. In de toekomst zal het inwonertal in de gemeente beperkt afnemen. Op basis van historische data mag verwacht worden dat de bestedingen in de dagelijkse sector toenemen (op basis van onder andere de Omzetkengetallennotitie 2019, nemen de bestedingen jaarlijks met circa 1,5% tot 3% toe). Wij gaan uit van een bescheiden toename van circa 5% over 10 jaar. Dit betekent een verwacht bestedingscijfer in de dagelijkse sector van € 2.682,- per hoofd per jaar in Echt-Susteren in 2030. Raming omzetclaim en herkomst omzet foodmarkt De Jumbo Foodmarkt zal maximaal 2.500 m² wvo (exclusief horeca) omvatten. De omzet per m² wvo ligt bij de grootste supermarkten vanwege het meer extensieve ruimtegebruik gewoonlijk lager dan het landelijke 5-jaarsgemiddelde voor supermarkten van € 8.073,-24.
Wij gaan ervan uit dat dit verschil circa 10-15% bedraagt (-12,5% wordt gehanteerd). Deze lagere omzet per m² wvo dan gemiddeld kan ook worden onderbouwd vanuit het feit dat het dagelijks aanbod Echt-Susteren (en regio) momenteel
23 24
Bron: Omzetkengetallen 2019 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek, BRO, Panteia e.a., juli 2020. Bron: Omzetkengetallennotitie 2019, INretail 2019. Winkelomzet is gehanteerd.
Hoofdstuk 4
39
ook al beneden het landelijk gemiddelde functioneert. De omzetclaim van de supermarkt komt daarmee uit op 2.500 x € 7.063,- = € 17,65 mln. per jaar. Het concept omvat verder circa 350 m² wvo aan dagelijkse artikelen winkels. De landelijk 5-jaarsgemiddelde vloerproductiviteit voor overige levensmiddelenzaken (geen supermarkten) ligt op € 6.517,per m² wvo per jaar. Als we ook hier rekening houden met een gemiddeld lager functioneren in EchtSusteren, komt dit uit op circa € 5.702,- per m² wvo per jaar. De omzetclaim van deze zaken komt uit op circa € 2mln. Het totale concept moet daarmee na een ingroeiperiode van circa drie jaar bij benadering wat betreft de detailhandel circa € 19,65 mln. omzetten in de gemeente Echt-Susteren.
4.2 Economisch functioneren en distributieve uitbreidingsruimte sector dagelijkse artikelen Op basis van de voornoemde uitgangspunten is in de navolgende tabel het huidig en toekomstig economisch functioneren van het dagelijkse artikelenaanbod in de gemeente Echt-Susteren berekend. Tabel 4.2: Benadering functioneren dagelijkse sector gemeente Echt-Susteren 2020
2030
Aantal inwoners
31.614
30.631
Bestedingen per hoofd
2.554
2.682
Totaal bestedingspotentieel (in mln. €)
80,7
82,2
Koopkrachtbinding
81%
85%
Gebonden bestedingen (in mln. €)
65,4
69,8
Toevloeiing (als aandeel van de omzet)
21%
22,5-25,0%
Omzet door toevloeiing (in mln. €)
17,4
20,3-23,3
Totale bestedingen (in mln. €)
82,8
90,1-93,1
Aanbod (in m² wvo)
12.425
15.275
Gerealiseerde omzet (€ per m² wvo)
6.675
5.900-6.100
Gewogen landelijk gemiddelde vloerproductiviteit (€ per m² wvo)
7.515
7.515
De gemiddelde omzet per m 2 wvo ligt in de gemeente Echt-Susteren met € 6.675,- momenteel bij benadering circa 11% onder het gewogen (naar branche) landelijke 5-jaarsgemiddelde voor de dagelijkse artikelensector als geheel (€ 7.515,-). Het aanbod functioneert daarmee redelijk op niveau, aangezien de kosten, met name de huisvestingslasten in Limburg, in kleinere kernen en buiten de Randstad vaak ook lager zijn dan landelijk gemiddeld. In de toekomst zal het inwonertal in de gemeente beperkt afnemen. Op basis van historische data mag verwacht worden dat de bestedingen in de dagelijkse sector toenemen (op basis van onder andere de Omzetkengetallennotitie 2018, nemen de bestedingen jaarlijks met circa 1,5% tot 3% toe). Wij gaan uit van een bescheiden toename van circa 5% over 10 jaar. Als gevolg van de toevoeging van een bijzonder concept als de Foodmarkt zal wellicht in relatieve zin nog iets meer lokale koopkracht gebonden worden dan nu het geval is. Dit positieve effect
Hoofdstuk 4
40
wordt echter deels te niet gedaan door de verwachte bevolkingskrimp. Wel zal de nieuwe ontwikkeling door haar uniciteit meer omzet van buiten de gemeente realiseren. Die toevloeiende omzet van de Foodmarkt is echter niet volledig nieuw, en zal deels ook afkomstig zijn van de omzet die de aanwezige dagelijkse artikelenwinkels, met name de supermarkten, momenteel ook uit de regio trekken (ombuiging). Per saldo zal de omzet in de dagelijkse sector in 2030 toenemen tot circa € 90,1 à € 93,1 mln. Dit wordt voor een belangrijk deel verklaard door de extra te verwachten toevloeiing als gevolg van een foodmarkt. Indien we uitgaan van een maximale toename van het dagelijkse artikelenaanbod met circa 2.850 m² vwo, zal de gemiddeld behaalde omzet per m² wvo dalen tot een niveau van circa € 5.900,- a € 6.100,- per m² vwo. Dit is een daling van circa 9% tot 12% ten opzichte van het huidige gemiddelde. Het bovenstaande effect moet worden geïnterpreteerd als een gemiddelde van het totaal dagelijks aanbod in de gemeente Echt-Susteren inclusief het initiatief van de Foodmarkt. Dit betekent dat dit effect voor een deel ook terecht komt bij de Foodmarkt zelf.
Op basis van lopende gesprekken tussen diverse supermarktenorganisaties en vastgoedpartijen moet echter rekening worden gehouden met enkele scenario’s: - Scenario 1: verplaatsing bestaande Jumbo: Inmiddels is bekend dat Jumbo inzet op één vestiging in Echt, namelijk de beoogde nieuwe Foodmarkt. Dit betekent dat de bestaande Jumbo van 1.380 m² wvo verdwijnt. In dit geval ontstaat binnen de gemeente Echt-Susteren per saldo geen 15.275 m² wvo dagelijks aanbod, maar 13.895 m² wvo. Hierbij wordt ervan uit gegaan dat de achterblijvende meters functioneel niet opnieuw worden ingevuld met detailhandel in de dagelijkse sector. In dat geval daalt de gemiddelde vloerproductiviteit in de gemeente Echt-Susteren met circa 1% tot 3%. Op basis van de conclusie dat het aanbod momenteel op niveau functioneert, kan dit effect worden beschouwd als ondernemersrisico. - Scenario 2: verplaatsing Jumbo en Lidl: In dit scenario verplaatst Jumbo naar De Valk en worden de meters van het achterblijvende Jumbo-pand ingevuld met de bestaande Lidl-supermarkt uit Pey. In dit geval is sprake van een functionele toevoeging van het dagelijks artikelenaanbod met 14.440 m² wvo. Hierbij wordt ervan uit gegaan dat de achterblijvende meters functioneel niet opnieuw worden ingevuld met detailhandel in de dagelijkse sector.
In dat geval daalt de gemiddelde vloerproductiviteit in de gemeente Echt-Susteren met circa 3% tot 6%. Ook dit kan worden beschouwd als ondernemersrisico. - Scenario 3: invulling harde plancapaciteit: Opgemerkt moet worden dat indien ook rekening wordt gehouden met de harde plancapaciteit voor een nieuwe supermarkt in bijvoorbeeld Susteren (circa 1.000 m² wvo, 1.250 m² bvo), het totale omzeteffect op gemeenteniveau groter zal zijn. De kans hierop achten wij echter klein, omdat er vanuit de markt nauwelijks vraag blijkt op deze plek en de gemeente in gesprek met de eigenaar alternatieve invullingen onderzoekt. Daarbij zal het effect van een eventuele nieuwe supermarkt in Susteren zich vooral richten op het dagelijks aanbod in Susteren, waaronder de bestaande Plus-supermarkt. Daarnaast is niet uit te sluiten dat het dagelijkse artikelenaanbod in de gemeente Echt-Susteren in de toekomst per saldo verder toeneemt vanwege onbenutte harde plancapaciteit. Ook in dat geval zal het omzeteffect wellicht groter zijn.
Hoofdstuk 4
41
Nuancering berekeningen: kwaliteit boven kwantiteit De hiervoor aangegeven berekeningen zijn gebaseerd op meerdere aannames. Het gaat immers om toekomstige ontwikkelingen en op voorhand kunnen die nooit exact voorspeld worden. De bestedingen kunnen bijvoorbeeld sterk gaan stijgen of juist gaan dalen en koopstromen kunnen toch iets anders lopen dan verwacht. De uitkomsten van de berekeningen mogen daarom nooit als normatief gezien worden, maar als indicatief. In dit verband is het ook van belang aan te geven dat aan kwalitatieve aspecten bij winkelontwikkelingen vaak meer waarde gehecht dient te worden dan aan de kwantitatieve distributieve mogelijkheden. Als bijvoorbeeld nieuwe winkelontwikkelingen, op een vanuit de structuur bezien goede plek, als resultaat hebben dat verouderd aanbod op een slechte plek verdwijnt, dan is de detailhandelsstructuur er per saldo op vooruitgegaan. Er is immers modern aanbod en/of een aantrekkelijk verblijfsklimaat bij gekomen en daar heeft de consument uiteindelijk de meeste baat bij. Het, in het kader van structuurverbeteringen, meer realiseren dan de berekende distributieve uitbreidingsruimte hoeft dus niet erg te zijn, vooropgesteld dat de effecten per saldo positief zijn.
4.3 Effecten dagelijkse sector Alvorens in te gaan op de lokale en regionale effecten besteden we eerst aandacht aan de analyse die is uitgevoerd (zie bijlage 1) waarin de invloed van de komst van een Jumbo Foodmarkt en aanvullende speciaalzaken in Breda en Veghel op de ontwikkeling van het winkelaanbod aan dagelijkse artikelen in de omgeving is weergegeven. Effecten van Jumbo Foodmarkt Er zijn in Nederland al meerdere Jumbo Foodmarkten. In bijlage 1 is een korte analyse gemaakt van twee foodmarkten en de effecten van realisering. Het concept in Veghel Noordkade, is in omvang (2.900 m² wvo) en concept (gevestigd in een monumentaal gebouw met aanvullende commerciële, horeca en cultuurfuncties) enigszins vergelijkbaar met het concept voor de Valk in Echt. Door de ligging in de randcentrumzone van Echt-centrum, invulling op basis van maatwerk en de potentiele relatie met het centrum (combinatiebezoek) is de ligging in Echt gunstiger. In Veghel heeft de foodmarkt geen synergiewerking met het centrum. Geconcludeerd wordt dat de opening van de andere Jumbo Foodmarkten niet aantoonbaar hebben geleid tot sluiting van bestaande winkels of een aantasting van de detailhandelsstructuur. De gunstige economische ontwikkeling en de toename van bestedingen aan dagelijkse artikelen en met name supermarkten, spelen hierbij mogelijk een rol.
Ook speelt mee dat zeer grootschalige en bijzondere supermarkten een groot verzorgingsgebied hebben. De grootschalige supermarkt wordt vaak aanvullend op een supermarkt van de eerste keus en minder frequent bezocht. Voor een deel van de consumenten hebben ze vooral een rol als secundaire of tertiaire supermarkt. Het ‘eigen aanbod’ in de woonplaats of buurt blijft gewoonlijk de primaire aankoopplaats voor de dagelijkse boodschappen. De bijzonder foodconcepten worden vaak voor uitgebreid supermarktbezoek, vooral ook in het weekend en in de aanloop naar feestdagen bezocht.
Hoofdstuk 4
42
Omzeteffecten gemeente Echt-Susteren Omzeteffecten De navolgende berekening kan worden beschouwd als extra verdieping op de berekening onder tabel 4.2. Waar in tabel 4.2 het omzeteffect is verdeeld over alle aanbieders (inclusief de Foodmarkt), is in de navolgende berekeningen het omzeteffect van de Foodmarkt (en dagwinkels) op uitsluitend het bestaand aanbod berekend. De toekomstige haalbare omzet van het totale aanbod (incl. Foodmarkt) in 2030 zal, zoals hiervoor is berekend uitkomen op ca. € 90,1 a € 93,1 mln. op jaarbasis. Naar verwachting zal de foodmarkt inclusief dagwinkels circa € 19,65 mln. omzet realiseren. Dit betekent dat tot 2030 circa € 70,45 a 73,45 mln. resteert voor het bestaande dagelijkse aanbod in de gemeente Echt-Susteren. Het huidige aanbod realiseert momenteel circa € 82,8 mln. omzet. In de basis betekent dit een omzeteffect op het bestaande aanbod van 11% tot 15%. In de praktijk verwachten wij dat dit effect nog iets lager zal zijn, omdat verschuivingen in supermarktaanbod plaatsvinden, zoals eerder beschreven in de scenario’s: - Scenario 1: verplaatsing bestaande Jumbo: Zoals eerder aangegeven zullen de winkelmeters van de bestaande Jumbo-supermarkt in Echt (1.380 m² wvo) komen te vervallen.
Het aandeel van de bestaande Jumbo-omzet in de totale omzet bedraagt naar verwachting circa € 10,5 mln.25 Het overige bestaande huidige dagelijkse aanbod haalt daardoor momenteel naar verwachting een totale jaarlijkse omzet van € 72,3 mln. (excl. Jumbo). Bij de geraamde daling van de omzet na het initiatief van Jumbo Foodmarkt en dagwinkels moet in dit scenario rekening worden gehouden met een zeer beperkt omzeteffect van maximaal 3%. Mogelijk is het omzeteffect nog iets groter als gevolg van ombuiging van koopkrachttoevloeiing door Jumbo Foodmarkt. Per saldo achten wij een dergelijk omzeteffect beperkt en leidt dit niet tot verdringing van bestaand aanbod, dan wel leegstand. - Scenario 2: verplaatsing Jumbo en Lidl: Momenteel gaan ook gesprekken waarin wordt uitgegaan van het scenario dat de huidige Jumbo verdwijnt en dat de bestande Lidl uit Pey dit achterblijvende supermarktpand betrekt. Lidl heeft momenteel een omvang van 835 m² wvo en zal bij intrek van het huidige Jumbo-pand moderniseren naar een omvang van 1.380 m² wvo (huidige omvang Jumbo). De bestaande omzet van Jumbo komt dan weliswaar te vervallen, de omzetclaim van Lidl zal echter groter worden (van circa € 6,6 mln. naar € 10,9 mln.). Per saldo is sprake van een toename van de omzetclaim met circa € 13,45 mln. In dit geval moet rekening worden gehouden met een omzeteffect van circa 4% tot 7,5%.
Mogelijk is het omzeteffect nog iets groter als gevolg van ombuiging van koopkrachttoevloeiing door Jumbo Foodmarkt. In dit scenario is niet uit te sluiten dat er bestaand aanbod verdwijnt. - Scenario 3: invulling harde plancapaciteit: In het verlengde van het voorgaande zijn er nog diverse scenario’s te bedenken als bestaande harde plancapaciteit wordt ingevuld met dagelijks artikelenaanbod en/of supermarkten. In het vorige scenario zou het mogelijk kunnen zijn dat het achterblijvende Lidl-pand wordt heringevuld. De kans hierop achten wij echter klein, omdat in de gesprekken die momenteel gaande zijn tussen de supermarkten, de gemeente en 25
Uit een analyse van marktaandelen van supermarktformules op basis van (Nielsen, 2018) blijkt dat er verschillen bestaan in gemiddelde vloerproductiviteit tussen formules. Voor Jumbo ligt dit gemiddeld 6,7% boven het landelijk gemiddelde en voor Lidl 10,6%. Wel is bekend dat aanbod in algemene zin in Echt-Susteren circa 11% beneden het gemiddelde functioneert. Voor Jumbo gaan wij uit van een vloerproductiviteit van circa € 7.631,- per m² wvo en voor Lidl € 7.911,- per m² wvo.
Hoofdstuk 4
43
de pandeigenaren ook wordt gezocht naar een transformatieoptie voor Pey (geen nieuwe supermarkt). Indien er toch sprake is van invulling van harde plancapaciteit in Pey of elders in de gemeente, zal het omzeteffecten uiteraard hoger uitvallen. De omvang en richting van dit omzeteffect is echter niet goed in te schatten. NB: alle ontwikkelingen hangen met elkaar samen en zullen verschuivingen van koopstromen betekenen. In hoeverre dit ook daadwerkelijk leidt tot verdringing is op voorhand niet aan te geven. Kans op verdringen en leegstand gemeente Echt-Susteren Op dit moment ligt scenario 2 het meest voor de hand, waarbij naast de vestiging van Jumbo Foodmarkt en dagwinkels op De Valk ook een verdwijning van de bestaande Jumbo plaatsvindt in combinatie met de verplaatsing van de Lidl uit Pey. In dit scenario ligt het omzeteffect tussen circa 4% en 7,5%. Met de wetenschap dat het aanbod in Echt-Susteren momenteel circa 11% benden het landelijke 5-jaarsgemiddelde functioneert, is niet uit te sluiten dat verdringing plaatsvindt. De gemiddelde vloerproductiviteit van het bestaande dagelijks artikelenaanbod in de gemeente EchtSusteren kan immers in maximale zin dalen tot een niveau van circa 18,5% onder het (gewogen) landelijke gemiddelde.
Hoewel het effect van de toevoeging van nieuw aanbod in de dagelijkse sector ten opzichte van de bestaande omzet relatief beperkt blijft (ondernemersrisico), functioneert het aanbod momenteel al onder het landelijk gemiddelde. Dit heeft tot op heden echter niet geleid tot het feit dat supermarkten verdwijnen. In tegendeel, zelfs ondanks deze situatie heeft bijvoorbeeld Budget Food zich recentelijk gevestigd in Echt-centrum en is Jumbo bereid te investeren in een Foodmarkt. Kortom, het omzeteffect zal zich niet één op één doorvertalen naar verdringing en leegstand. Het dagelijks artikelenaanbod in de gemeente Echt-Susteren kan ondanks de gemiddeld huidige lage vloerproductiviteit enige omzeteffecten opvangen voordat leegstand verwacht mag worden. In het slechtste geval achten wij de kans aanwezig dat één supermarkt uit Echt verdwijnt. Per saldo is het eventueel verdwijnen van een supermarkt uit Echt naar oordeel van BRO echter niet onaanvaardbaar, omdat: - het supermarktaanbod in Echt meer geconcentreerd wordt in/rond Echt-centrum. Daar komt bij dat een situatie ontstaat met een moderne Jumbo Foodmarkt en een moderne discounter (Lidl). Beide supermarkten zijn complementair. - voor inwoners in Echt per saldo voldoende keuzemogelijkheden blijven binnen aanvaardbare afstand (consumentenverzorging blijft op peil).
Door versterking van Jumbo en Lidl wordt de consumentenverzorging ook bij het eventueel verdwijnen van een andere supermarkt per saldo zelfs versterkt. - de detailhandelsstructuur per saldo versterkt wordt, omdat het supermarktaanbod meer in/rond Echt-centrum geconcentreerd wordt. De ontwikkeling De Valk is immers de belangrijkste pijler onder de integrale centrumontwikkeling. Bijna alle supermarkten in Echt liggen buiten beleidsmatig aangewezen winkelgebieden (solitair). - de eventuele leegstand die zou ontstaan bij verdringing van een bestaande supermarkt vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar is. De supermarktpanden in Echt zijn niet van dien aard dat herinvulling en/of transformatie niet mogelijk is.
Hoofdstuk 4
44
Richting van effect Mocht de situatie ontstaat dat één supermarkt verdwijnt, is het op voorhand lastig te voorspellen welke supermarkt dit zal betreffen. Navolgend gaan we in op de overwegingen. Als uitsluitend het effect van Jumbo Foodmarkt bekeken wordt is het waarschijnlijk dat de discountsupermarkten in Echt (Aldi, Lidl en Nettorama) door hun specifieke gerichtheid op het lage marktsegment relatief beperkte negatieve effecten zullen ondervinden. Mogelijk snoept de Foodmarkt wel enige klanten en omzet af, maar dit zal beperkt blijven. Anderzijds is de positie van met name Nettorama in de toekomst het meest kwetsbaar. Aldi is immers modern en Lidl zal eveneens gemoderniseerd zijn door verplaatsing naar het Jumbo-pand. Qua assortiment heeft deze formule ook het meeste overlap met een Jumbo Foodmarkt. Het is daardoor niet uit te sluiten dat Nettorama verdwijnt. Dit is niet onaanvaardbaar, omdat het een solitaire locatie betreft en de leegstand niet van dien aard is dat herinvulling en/of transformatie niet mogelijk is. De consumentenverzorging blijft op peil. Het omzeteffect van de Jumbo Foodmarkt zal naar verwachting voor een belangrijk deel terecht komen bij bestaande fullservice supermarkten in Echt. Dit betreft dan Jan Linders en Albert Heijn, aangezien de bestaande Jumbo zal verdwijnen.
Wij hebben de volgende overwegingen: - Jan Linders: deze supermarkt heeft in de basis een goede uitgangspositie, vanwege het duidelijk afgebakende (lokale) verzorgingsgebied (Pey) en de nabijheid van een discounter (Lidl). Indien Lidl verplaatst kan Jan Linders mogelijk nog meer koopkracht uit Pey aantrekken, waardoor het perspectief nog verder toeneemt. Hierdoor is het erg onwaarschijnlijk dat laatstgenoemde supermarkt zal verdwijnen als gevolg van verplaatsing van de Lidl. Mocht dit onverhoopt toch het geval zijn, dan nemen de keuzemogelijkheden voor inwoners uit Pey in directe woonomgeving weliswaar af, maar op relatief korte afstand in Echt resteert er meer dan voldoende keuzemogelijkheid voor hen. De detailhandelsstructuur wordt in dit geval ook niet onaanvaardbaar aangetast, omdat het een solitaire winkel betreft. De leegstand is evenmin onaanvaardbaar, omdat het pand niet van dien aard is dat herinvulling/transformatie niet meer mogelijk is. - Albert Heijn: deze supermarkt heeft een redelijke uitgangspositie, maar is wel een drager van het overige winkelaanbod aan de Nieuwe Markt. Hoewel de winkels relatief verspreid aan het plein liggen, en het aantal winkels dat kan profiteren van de aantrekkingskracht van de supermarkt beperkt is, zal bij het verdwijnen van de Albert Heijn het functioneren van andere winkels enigszins worden aangetast.
Leegstand is niet uit te sluiten. Vanwege de ligging en positie van het plein zal het verlies van een trekker een niet positief bijdragen aan het woon- en leefklimaat in de directe omgeving. De keuzemogelijkheden qua formule nemen af, maar qua profiel toe. Er komt immers een moderne onderscheidende foodmarkt bij. Indien een andere invulling c.q. functie ontstaat voor het plein, indien de Albert Heijn verdwijnt hoeft het leegstandseffect niet onaanvaardbaar te zijn. Het overeind houden van een buurtwinkelcentrum is dan op termijn echter niet houdbaar. Wel liggen er kansen voor een centrumgebied wat gericht is op dienstverlening, zorg, maatschappelijk, etc. Dit is immers momenteel ook al een belangrijk onderdeel van het profiel van het centrum en past binnen landelijke trends voor dergelijke centra. Effecten op drogisterijen
Hoofdstuk 4
45
Voor de winkels op het gebied van persoonlijke verzorging zullen de effecten beperkt zijn. Weliswaar komt er een verkooppunt op dit gebied bij in de vorm van een nieuwe supermarkt, maar de drogmetica-omzet van deze winkel zal behalve van de nieuwe bezoekers aan Echt, vooral ook komen van de klanten die dit eerst bij de andere Echtse service-supermarkten kochten. Bovendien zal een deel van de bezoekers aan de Foodmarkt ook even het centrum in lopen en daar zijn juist diverse drogisterijen e.d. aanwezig.
Effecten op overige levensmiddelenspeciaalzaken. In totaal zijn er in de kern Echt 21 levensmiddelenspeciaalzaken aanwezig, waarvan er 8 in het centrum zijn gevestigd (drie bakkers, chocolade, mini-super, reform, slijterij en tabak/lectuur. Deze speciaalzaken functioneren al aanvullend op het supermarktaanbod elders in Echt. Een groot deel van de overige speciaalzaken is in de buurtcentra of verspreid aanwezig. Het is daarmee te verwachten dat, mocht de nieuwe ontwikkeling al resulteren in verdringing van bestaande aanbod, dit vooral buiten het hoofdwinkelcentrum het geval zal zijn. De ervaringen in andere plaatsen zoals Veghel en Breda, geven echter aan dat er niet of nauwelijks uitval is onder de speciaalzaken als gevolg van de komst van een bijzonder concept als Jumbo Foodmarkt en aanvullend aanbod. Overige te verwachten ruimtelijk-functionele effecten Voor de hoofdwinkelcentra in kleinere en regionaalverzorgende kernen zoals Echt wordt de ‘boodschappenfunctie’ steeds belangrijker, mede omdat het aantal winkels in de niet-dagelijkse sector onder meer door de toename van e-commerce hier afneemt. Met het uitplaatsen van de Aldi vanaf het Ursulindeplein, is er geen enkele (reguliere) supermarkt meer direct aangehaakt aan het hoofdwinkelcentrum (wel Budget Food en een Poolse supermarkt).
De huidige Jumbo supermarkt ligt nog het meeste dichtbij, via de uitloper van de Bovenstestraat. Deze route is echter behoorlijk lang en door de leegstand aan het einde van de Bovenstestraat, is het functioneel en qua beleving ook weinig aantrekkelijk. Voor het centrum van Echt is de ontwikkeling in De Valk positief, omdat verwacht mag worden dat de nieuwe foodmarkt aanzienlijk meer bezoekers naar het centrum zal trekken, dan de bestaande supermarkten. De nieuwe foodmarkt ligt bovendien dichter bij het kernwinkelgebied dan de overige supermarkten, waardoor er meer sprake van combinatiebezoek zal zijn. Daarnaast zal het concept een soort ‘attractie’ zijn waar specifiek toeristen en recreanten gericht naar toe gaan. Juist bij deze groep is de kans op combinatiebezoek met het centrumaanbod groot. In feite ontstaat met de ontwikkeling in De Valk een nieuw, markant ‘bronpunt’26 voor het bezoek aan het centrum van Echt, terwijl ook de bereikbaarheid en de parkeersituatie verbeteren. Alle winkels en andere publieksgerichte zaken in het kernwinkelgebied kunnen daarvan profiteren, ook de hier aanwezige levensmiddelenspeciaalzaken en drogisterijen/parfumerieën. In dit kader moet benadrukt worden dat de gemeente met diverse ruimtelijke, juridische en functionele ingrepen zal zorgen voor een optimale mogelijkheid tot combinatiebezoek tussen locatie De Valk en Echt-centrum.
Meer passanten kan ook betekenen dat het centrum aantrekkelijker wordt voor de vestiging van nieuwe winkels of publieksgerichte zaken en daar kan het verblijfsklimaat in het centrum weer aantrekkelijker van worden. Een nieuwe ontwikkeling blijkt bovendien ook vaak een stimulans voor 26
Een bronpunt is de locatie waar bezoekers hun bezoek aan een winkelgebied beginnen en eindigen. Gewoonlijk bestaat een dergelijk punt uit een veel publiektrekkende winkel of combinatie van winkels met bijbehorende parkeervoorzieningen.
Hoofdstuk 4
46
gevestigde ondernemers en vastgoedeigenaren om te investeren in vernieuwing van de zaken en de panden. Daar komt bij dat de ontwikkeling van de locatie De Valk onderdeel is van een integraal centrumplan met als doel een versterking van de vitaliteit van Echt-centrum. Door de beoogde ontwikkeling krijgt een bestaand, leegstaand fabriekspand een nieuwe functie. Er verdwijnt dus leegstand. Door de positieve impact op het centrumgebied is de kans groot dat de hoge leegstand hier ook zal afnemen. Daar staat wel tegenover dat het, zoals hiervoor is beargumenteerd, niet uit te sluiten is dat elders enige leegstand ontstaat. Als onderdeel van het integrale centrumplan wordt met de ontwikkeling van de locatie De Valk in juridisch-planologische zin ook concreet harde plancapaciteit voor detailhandel in Echt-centrum uit de markt genomen. Dit heeft enerzijds als doel de plancapaciteit voor detailhandel in kwantitatieve zin terug te dringen op locaties waar niet langer een behoefte bestaat. Anderzijds wordt hierdoor invulling gegeven aan de beleidsdoelstelling om het centrum en meer specifiek het winkelfront compacter te maken.
Effecten overige kernen gemeente Echt-Susteren De vernieuwde Plus in Susteren heeft een sterke uitgangspositie. De winkel heeft een moderne maat en inrichting en is de enige supermarkt in deze kern. Het lokale consumentendraagvlak is met circa 8.000 inwoners (inclusief Dieteren) ruimschoots groot genoeg voor een goed functioneren van een service-supermarkt, ook al is er in een nabijgelegen kern meer concurrerend aanbod aanwezig. Het is echter niet waarschijnlijk dat er nog een tweede supermarkt in het dorp terugkomt bij de komst van de Foodmarkt in Echt. Hooguit vormt de verplaatsing van een bestaande supermarkt vanuit elders in de gemeente eventueel een mogelijkheid. Specifiek voor de kleinere dagelijkse artikelenwinkels in de kleine kernen van de gemeente geldt dat deze momenteel, gezien het bestaande supermarktaanbod in Echt, al vooral functioneren voor de vergeten boodschappen en de minder mobiele inwoners. De versspeciaalzaken functioneren vooral op kwaliteit en service van lokale inwoners. Dat verandert op zichzelf niet als er nog een supermarkt in Echt bij komt. Als er al aanbod in de kleinste kernen verdwijnt, dan is dat meer te wijten aan de algemene trends in het koopgedrag of iets als het gebrek aan opvolging, maar niet aan de komst van een Foodmarkt in Echt.
Effecten op de omringende gemeenten Uit de distributieve berekening in tabel 4.4 blijkt dat tot 2030 rekening moet worden gehouden met een extra toevloeiing naar de gemeente Echt-Susteren van circa € 2,9 tot 5,9 mln. Dit kan volledig worden verklaard door de ontwikkeling van een Jumbo Foodmarkt met dagwinkels. Inwoners uit de regio die momenteel boodschappen doen in Echt, zullen dit in de toekomst nog steeds doen, maar ook bij de Jumbo Foodmarkt. Deze € 5,9 mln. gaat daardoor niet volledig ten koste van de koopkracht in de regio. Desalniettemin wordt navolgend wel rekening gehouden met het maximale scenario waarin deze € 5,9 mln. wel volledig nieuw zou zijn. De extra € 2,9 tot 5,9 mln. toevloeiing in Echt-Susteren betekent afvloeiing uit omliggende gebieden. Op basis van de reisafstand en de ligging van de A2, verwachten wij dat deze omzeteffecten zich in de eerste plaats spreiden over een groot gebied. In de regel kan worden uitgegaan van het ‘rimpeleffect’: naarmate de (reis)afstand (in autominuten) toeneemt, zal het omzeteffect verdunnen. Anders gezegd, hoe groter de afstand tot de Foodmarkt, hoe kleiner het omzeteffect. Uit het
Hoofdstuk 4
47
KSOL2019 blijkt ook dat de toevloeiing naar Echt vooral wordt bepaald door omliggende kernen. Andere aspecten die van invloed zijn op de omvang van het omzeteffect in de regio zijn bijvoorbeeld de aanwezigheid van eigen dagelijks artikelenaanbod en de kwaliteit hiervan. NB: indien de consument in een plaats zelf ruime en moderne keuzemogelijkheden heeft in de dagelijkse sector, is de kans kleiner dat deze consument aankopen zal doen bij de Jumbo Foodmarkt in Echt. Dit onderstreept het belang om ook in de regiogemeenten in te zetten op modern en toekomstbestendig dagelijks aanbod (met name supermarkten). In het verlengde van het voorgaande moet benadrukt worden dat er op basis van bestaande koopstromen vanuit sommige gemeenten en kernen momenteel al sprake is van een sterke afvloeiing naar Echt. Hier wordt rekening mee gehouden in de effectenberekeningen. In de navolgende tabel is op basis van de huidige kooporiëntatie van inwoners uit verschillende kernen in het secundaire verzorgingsgebied geraamd hoe het omzeteffect van de geraamde extra toevloeiing richting de gemeente Echt-Susteren zich zal verspreiden. Hierbij is de huidige kooporiëntatie voor de dagelijkse sector uit het Koopstromenonderzoek Limburg 2019 gehanteerd.
Tabel 4.3: Raming verdeling extra koopkrachttoevloeiing over kernen secundaire verzorgingsgebied Woonplaats
Aandeel in toevloei-
Extra toevloeiing
Omzeteffect door afvloeiing
ing Echt-Susteren
Minimaal
Maximaal
Minimaal
Maximaal
1%
€ 2,9 mln.
€ 5,9 mln.
€ 33.762
€ 68.689
Ittervoort
2%
€ 2,9 mln.
€ 5,9 mln.
€ 66.544
€ 135.384
Beegden
<1%
€ 2,9 mln.
€ 5,9 mln.
€-
€-
Heel
<1%
€ 2,9 mln.
€ 5,9 mln.
€ 4.198
€ 8.541
Linne
4%
€ 2,9 mln.
€ 5,9 mln.
€ 110.861
€ 225.544
Maasbracht
10%
€ 2,9 mln.
€ 5,9 mln.
€ 290.346
€ 590.704
Ohe en Laak
10%
€ 2,9 mln.
€ 5,9 mln.
€ 287.947
€ 585.824
Stevensweert
12%
€ 2,9 mln.
€ 5,9 mln.
€ 334.154
€ 679.830
Thorn
1%
€ 2,9 mln.
€ 5,9 mln.
€ 33.588
€ 68.333
Wessem
5%
€ 2,9 mln.
€ 5,9 mln.
€ 136.366
€ 277.434
Montfort
8%
€ 2,9 mln.
€ 5,9 mln.
€ 244.392
€ 497.212
Born
2%
€ 2,9 mln.
€ 5,9 mln.
€ 46.202
€ 93.998
Grevenbicht
<1%
€ 2,9 mln.
€ 5,9 mln.
€ 6.465
€ 13.153
Sittard**
<1%
€ 2,9 mln.
€ 5,9 mln.
€ 5.796
€ 11.791
Maaseik (BE)
5%
€ 2,9 mln.
€ 5,9 mln.
€ 136.560
€ 277.828
Waldfeucht
4%
€ 2,9 mln.
€ 5,9 mln.
€ 112.552
€ 228.986
Herten
(DE) * Sittard noordwest: wijken Guttecoven, Limbrichterveld en buurten Overhoven en Baandert * de omzetclaim voor Sittard-Noord is een inschatting
Uit het bovenstaande blijkt dat het omzeteffect van de Jumbo Foodmarkt en dagwinkels zich zal spreiden over verschillende kernen en aanbieders. Opgemerkt moet worden dat op basis van het Koopstromenonderzoek Limburg 2019 ook een aanzienlijk deel van de toevloeiing naar Echt-Susteren verklaard wordt door bestedingen van buiten de in tabel 4.3 genoemde kernen. Dit spreidt
Hoofdstuk 4
48
zich echter over overig Limburg, overig Nederland en toerisme. De effecten op specifieke woonplaatsen buiten de tabel zijn daardoor zeer beperkt en in het kader van de leesbaarheid niet opgenomen. In de navolgende tabel is het berekende omzeteffect uit tabel 2.4 afgezet tegen de geraamde omzetclaim per kern. Deze is bepaald op basis van het huidige winkelaanbod (op basis van Locatus) tegen een 10% lagere vloerproductiviteit dan landelijk gemiddeld. Dit laatste is relevant aangezien onderzoeken, waaronder het Koopstromenonderzoek Limburg 2019, uitwijzen dan het dagelijks aanbod ook in omliggende plaatsen van Echt beneden het landelijk gemiddelde functioneert.
Tabel 4.4: Omzeteffect door afvloeiing afgezet tegen bestaande omzetclaim Omzeteffect door afvloeiing Woonplaats
Minimaal
Maximaal
Omzetclaim bestaand aanbod m² wvo dage-
Omzetclaim
Omzeteffect t.o.v. omzetclaim Minimaal
Maximaal
lijks Herten
€ 33.762
€ 68.689
2.066
€ 14.069.460
0%
0%
Ittervoort
€ 66.544
€ 135.384
1.140
€ 7.763.400
-1%
-2%
Beegden
€-
€-
150
€ 1.021.500
0%
0%
Heel
€ 4.198
€ 8.541
1.316
€ 8.961.960
0%
0%
Linne
€ 110.861
€ 225.544
1.135
€ 7.729.350
-1%
-3%
Maasbracht
€ 290.346
€ 590.704
3.174
€ 21.614.940
-1%
-3%
Ohe en Laak
€ 287.947
€ 585.824
54
€ 367.740
-78%
-159%
Stevensweert
€ 334.154
€ 679.830
86
€ 585.660
-57%
-116%
Thorn
€ 33.588
€ 68.333
1.005
€ 6.844.050
0%
-1%
Wessem
€ 136.366
€ 277.434
231
€ 1.573.110
-9%
-18%
Montfort
€ 244.392
€ 497.212
1.447
€ 9.854.070
-2%
-5%
Born
€ 46.202
€ 93.998
3.020
€ 20.566.200
0%
0%
Grevenbicht
€ 6.465
€ 13.153
1.168
€ 7.954.080
0%
0%
€ 5.796
€ 11.791
3.500
€ 23.835.000
0%
0%
Maaseik (BE)
€ 136.560
€ 277.828
2.066
€ 14.069.460
0%
0%
Waldfeucht
€ 112.552
€ 228.986
1.140
€ 7.763.400
-1%
-2%
Sittard**
(DE) * Sittard noordwest: wijken Guttecoven, Limbrichterveld en buurten Overhoven en Baandert * de omzetclaim voor Sittard-Noord is een inschatting
Uit het bovenstaande blijkt dat het omzeteffect in bijna alle kernen beperkt blijft. Alleen in kernen met nauwelijks dagelijks aanbod, zoals Ohe en Laak, Stevensweert en Wessem overstijgt het omzeteffect de huidige omzetclaim. Dit is echter slechts een modelmatige werkelijkheid, aangezien de eenheden zeer klein zijn en inwoners uit deze kernen al voor een belangrijk deel op Echt georiënteerd zijn voor de boodschappen. Het hier aanwezige aanbod betreft zeer lokaal verzorgende speciaalzaken (zoals één bakker in Ohe en Laak). De kans dat deze verdwijnen als gevolg van een Jumbo Foodmarkt is zeer klein.
Hoofdstuk 4
49
Voor alle andere kernen geldt dat het omzeteffect moet worden beschouwd als ondernemersrisico. De kans dat als gevolg van de Jumbo Foodmarkt aanbod verdwijnt is gezien het beperkte omzeteffect per kern zeer klein. Een nuance op het bovenstaande is het feit dat het berekende omzeteffect in werkelijkheid een deel ten koste gaat van de binding en voor sommige kernen ook een deel van de toevloeiing (met name kernen die een bovenlokale verzorgingsfunctie hebben). In werkelijkheid kunnen er daardoor kleine afwijkingen bestaan, maar deze leiden niet tot andere conclusies. Een andere nuance op het bovenstaande is dat voor sommige kernen sprake is van een dubbel effect. Ze verliezen immers niet alleen bestedingen door meer afvloeiing richting Echt-Susteren en minder toevloeiing vanuit omliggende kernen, maar ze kunnen ook minder toevloeiing ontvangen vanuit Echt-Susteren (als gevolg van een hogere binding in Echt-Susteren). In de huidige situatie is sprake van een afvloeiing vanuit Echt-Susteren van € 15,3 mln. In de toekomst daalt deze afvloeiing naar € 12,4 mln. als gevolg van een hogere binding. Dit betekent per saldo € 2,9 mln. minder afvloeiing. Dit effect zal zich naar rato spreiden over onder andere de kernen in het secundaire verzorgingsgebied.