Bijlagen bij de Toelichting (bijlage bij de Nota van Wijziging d.d. 27-09-2023)
Tekst van het document
Centrum Echt
Inhoudsopgave
Bijlagen bij de toelichting
5
Bijlage 1
Effectenstudie Jumbo Foodmarkt, locatie De Valk
6
Bijlage 2
Onderbouwing Dienstenrichtlijn
68
Bijlage 3
Nota inspraak en vooroverleg
88
Bijlage 4
Verkeerskundige onderbouwing
130
Bijlage 5
Memo resultaten verkeersberekeningen Centrumplan Echt
133
Bijlage 6
Parkeeronderzoek programma centrum Echt
142
Bijlage 7
Bedrijven en milieuzonering Centrum Echt
151
Bijlage 8
Akoestisch onderzoek industrielawaai
169
Bijlage 9
Luchtkwaliteitsonderzoek
252
Bijlage 10
Bodemonderzoek Verbindingsweg NEN5725
289
Bijlage 11
Bodemonderzoek NEN5740 - Aasterbergweg
325
Bijlage 12
Quickscan externe veiligheid
472
Bijlage 13
Berekening groepsrisico LPG-tankstation
490
Bijlage 14
Verantwoording groepsrisico
538
Bijlage 15
Geluidonderzoek wegverkeer
553
Bijlage 16
Aanvullende notitie geluid wegverkeer
706
Bijlage 17
Toelichting verkennend flora- en fauna onderzoek
712
Bijlage 18
Quickscan flora en fauna De Valk
725
Bijlage 19
Aanvullend ecologisch onderzoek De Valk
761
Bijlage 20
Activiteitenplan Wet natuurbescherming De Valk
783
2
Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)
Bijlage 21
Ontheffing Wet natuurbescherming
820
Bijlage 22
Onderzoek stikstofdepositie
831
Bijlage 23
Watertoets
878
Bijlage 24
M.e.r.-beoordeling
893
Bijlage 25
Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen
900
Bijlage 26
Uitspraak Raad van State d.d. 30 augustus 2023
1017
Bijlage 27
Aanvullende onderbouwing parkeren
1044
Bijlage 28
Inrichtingstekening parkeerplaats Diepstraat
1056
Bijlage 29
Notitie geluid parkeerplaats Diepstraat d.d. 26 september 2023
1058
Bijlage 30
Aerius-berekening parkeerplaats Diepstraat
1063
Bijlage 31
Quickscan ecologie parkeerplaats Diepstraat
1105
Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)
3
4
Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)
Bijlagen bij de toelichting
Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)
5
Bijlage 1 Effectenstudie Jumbo Foodmarkt, locatie De Valk
6
Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)
Echt, Effectenstudie Jumbo Foodmarkt locatie De Valk Gemeente Echt-Susteren
Echt, Effectenstudie Jumbo Foodmarkt locatie De Valk Gemeente Echt-Susteren
Rapportnummer:
P01522_13
Datum:
28 augustus 2020
Opdrachtgever:
Gemeente Echt-Susteren
Projectteam BRO:
RO, RvL
Trefwoorden:
Supermarkt, effecten, ruimtelijk, functioneel, Winkelcentra, foodmarkt, foodcourt
Bron foto kaft:
-
Beknopte inhoud:
Onderzoek naar de haalbaarheid en effecten van een Jumbo Foodmarkt op de locatie ‘De Valk’ te Echt.
BRO 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl
Inhoudsopgave
pagina
1.INLEIDING 1.1 Aanleiding en vraagstelling 1.2 De planontwikkeling nader toegelicht 1.3 Uitgangspunten onderzoek en advies 1.4 Conclusies analyses en ladder voor duurzame verstedelijking 1.5 Ladder voor duurzame verstedelijking
2 2 3 11 13 15
2.AANBOD- EN VRAAGANALYSE 2.1 Aanbodanalyse 2.2 Aanbod secundaire verzorgingsgebied 2.3 Vraagaspecten 2.4 Analyse harde plancapaciteit
16 16 21 23 24
3.TRENDS EN BELEIDSKADERS 3.1 Trends en ontwikkelingen in vraag en aanbod 3.2 Beleidskader
28 28 31
4.ECONOMISCH FUNCTIONEREN, DISTRIBUTIEVE UITBREIDINGSRUIMTE EN EFFECTEN 38 4.1 Koopstromen, bestedingen en omzetclaim 38 4.2 Economisch functioneren en distributieve uitbreidingsruimte sector dagelijkse artikelen 40 4.3 Effecten dagelijkse sector 42 4.4 Behoefte en effecten horeca 51
BIJLAGEN Bijlage 1: Foodmarktontwikkelingen elders Bijlage 2: Begrippenlijst Bijlage 3: Referentieonderzoek koopstromen buitenland
Inhoudsopgave
1 3 4
1
1.
INLEIDING 1.1 Aanleiding en vraagstelling Integrale centrumontwikkeling Echt In de Centrumvisie Echt (Kragten, 21 januari 2019) is de urgentie van een integrale centrumontwikkeling verwoord: Het centrum van Echt vervult een duidelijke regionale functie. Het is een centrum met een bovenlokale uitstraling: het huidige kernwinkelgebied heeft altijd een belangrijke rol in de regio gespeeld, maar verkeert momenteel in een neerwaartse spiraal. Er is sprake van een versplintering in het aanbod van voorzieningen en functies. Mede daardoor is er sprake van leegstand. Daarnaast ontbreekt het aan diversiteit in het winkelaanbod en aan een eenduidige routing, waardoor de verkeerskundige situatie te wensen overlaat. Met name de scheiding van de verschillende verkeersstromen – automobilisten, (brom)fietsers, voetgangers – is ver beneden de maat. Om deze zaken te verbeteren is er een ingrijpende structuuraanpassing nodig. De nieuwe, gewenste centrumstructuur is gericht op leegstandsbestrijding, op een opwaardering van het huidige winkelaanbod en op een passende ontsluiting van het sub regionale winkelgebied. Een verbetering van de routing, doorstroming, scheiding van verkeersstromen én bereikbaarheid leidt tot de gewenste adequate ontsluiting.
De herstructurering geldt als regionale uitwerking van het provinciaal omgevingsplan (detailhandel) en deze sluit aan op de uitgangspunten in het regionaal beleidskader. Met het in procedure gebrachte bestemmingsplan wordt uitvoering gegeven aan de centrumvisie. Naast de hierboven genoemde ruimtelijke ingrepen, worden ook diverse juridisch-functionele ingrepen gedaan ten behoeve van een compact centrumgebied. Per saldo neemt de plancapaciteit voor detailhandel in Echt-centrum af, doordat met name in de aanloopgebieden naar het centrum detailhandelsmeters worden gesaneerd. Dit resulteert op termijn niet alleen in een compacter centrum, maar geeft ook uitvoering aan het provinciaal en regionaal beleid inzake dynamisch voorraadbeheer. Verder wordt ingezet op het faciliteren van een nieuwe trekker voor het centrum, namelijk een Jumbo Foodmarkt (met dagwinkels). Ook wordt ingezet op het toevoegen van horeca. Dit initiatief staat centraal in dit onderzoek. Locatie De Valk: Jumbo Foodmarkt Echt-centrum Op korte afstand van het centrum van Echt, ligt de al jaren leegstaande, voormalige dakpannenfabriek De Valk. Voor deze locatie is een plan ontwikkeld met een nieuwe functionele invulling. Hierbij blijft de karakteristieke uitstraling van de gebouwen behouden en wordt het gebied een onderdeel van het vernieuwde, compacte centrumgebied van Echt.
Voor de invulling wordt gedacht aan een Jumbo foodmarkt, een beperkt aantal dagwinkels en onderscheidende horecagelegenheden. Qua detailhandel heeft het plan in hoofdlijnen een omvang van circa 2.850 m² winkelvloeroppervlak (wvo), waarvan 2.500 m² wvo voor een supermarkt/foodmarkt en maximaal 350 m² wvo voor overige winkels in de dagelijkse sector. Daarnaast wordt horeca voorzien om het verblijfsklimaat aantrekkelijker te maken. Er wordt circa 225 m² voorzien voor een La Place en circa 775 m² overige horeca.
Hoofdstuk 1
2
Ladder voor duurzame verstedelijking Om het project te kunnen realiseren, is een bestemmingsplanwijziging nodig, waarbij tevens de Ladder voor duurzame verstedelijking moet worden toegepast. Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” Bij de beoordeling van de behoefte dient het bestaande aanbod betrokken te worden. Vanuit een goede ruimtelijke ordening moet hierbij onder andere aandacht besteed worden aan de leegstand. Kan het initiatief redelijkerwijs ook in bestaande lege panden gehuisvest worden en heeft het initiatief geen onaanvaardbare effecten op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving in het algemeen? Bij dit laatste gaat het in het bijzonder ook om de invloed van (structurele) leegstand. Uit de jurisprudentie blijkt dat hierbij met name de gevolgen voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat van belang zijn.
Vraagstelling De vraagstelling voor dit effectenonderzoek is als volgt geformuleerd: In hoeverre is er distributieve ruimte voor en behoefte aan een uitbreiding van het aanbod aan dagelijkse artikelen met maximaal 2.500 m² wvo foodmarkt, maximaal 350 m² wvo dagelijkse detailhandel en horecaconcepten van totaal 1.000 m²? Wat zijn de mogelijke effecten van realisatie van het concept op de beoogde locatie op de consumentenverzorging, detailhandelsstructuur en leegstand in kern Echt, de gemeente Echt-Susteren en de omringende regio? Wat betekenen de conclusies van de effectenstudie voor de ladder voor duurzame verstedelijking?
1.2 De planontwikkeling nader toegelicht Integrale centrumontwikkeling Echt Programma Centrum Echt is een gebiedsgerichte aanpak die de basis vormt voor de lokale beleidsmatige uitwerking waarbij de centrale doelstelling luidt: 'Programma centrum Echt heeft als centrale doelstelling haar regionale functie te behouden en te verstreken. Dit vraagt om zorgvuldig ruimtegebruik waarbij compactisering en clustering van stedelijke functies een belangrijk onderdeel vormt, zodat anno 2025 een vitaal en toekomstbestendig Centrum Echt is gerealiseerd'. Het programma is gestoeld op 5 pijlers: 1. Cultuurhuis Edith Stein: ontwikkeling van het ontmoetingscentrum (voormalig Plats gebouw) dat wordt getransformeerd naar een bruisend kloppend hart voor het lokale verenigingsleven. 2. Planologie: op basis van juist ruimtegebruik ontstaat een compacter en vitaal centrum waarbij afstemming in de regio plaatsvindt. Herbestemming en invulling geven aan de lokale transformatieopgave heeft hierbij prioriteit. 3. Bereikbaarheid: de komende jaren wordt ingezet op een verbeterde algehele ontsluiting en infrastructuur van het centrum. 4. Activering centrum: op basis van draagvlak wordt samen met betrokken stakeholders toegewerkt naar structurele samenwerking.
Hoofdstuk 1
3
5. Ontwikkeling monument de Valk: de ontwikkeling van een foodmarkt met aanverwante functies die leidt tot een versterking van algehele centrumstructuur. Figuur 1.1: Plankaart Echt-centrum
Het Programma Centrum Echt geeft invulling aan de gedachte van Cittaslow. Cittaslow is het internationale keurmerk voor gemeenten die op het gebied van leefomgeving, landschap, streekproducten, gastvrijheid, milieu, infrastructuur, cultuurhistorie en behoud van identiteit tot de top behoren. Cittaslow Nederland is het netwerk van alle gemeenten in Nederland met het Cittaslow keurmerk. De gemeente Echt-Susteren is aangesloten bij dit netwerk. Door zich aan te sluiten bij het Nederlandse Cittaslow netwerk, werkt de gemeente samen om de kwaliteit van leven te verbeteren door het authentieke te koesteren en nieuwe technieken in te zetten die vooruitgang mogelijk maken.
Hoofdstuk 1
4
Met de herstructurering van het centrum wordt enerzijds een verkleining van het kernwinkelgebied beoogd, anderzijds wordt er ruim baan gegeven aan de vestiging van een trekker met bovengemeentelijke en grensoverschrijdende aantrekkingskracht (zie figuur 1.3). Zo wordt niet alleen het overtollige aantal vierkante meters winkelgebied herbestemd, maar gaat de restauratie van De Valk hand in hand met het binnenhalen van een foodmarket met bovenlokale, zelfs, Euregionale aantrekkingskracht. Tevens valt deze ontwikkeling rondom De Valk onder de integrale aanpak van Rijksmonumenten en zorgt deze in brede zin voor een duurzame versterking van de economische structuur van het centrum dat hiermee een regionale uitstraling krijgt. Overheid én ondernemers trekken samen op in dit project. Forse sanering harde plancapaciteit detailhandel Echt-centrum Per saldo wordt met het nieuwe bestemmingsplan totaal 10.645 m² harde plancapaciteit voor detailhandel in Echt-centrum gesaneerd, ook als rekening wordt gehouden met de toevoeging van detailhandel op de locatie De Valk. Dit is in lijn met het dynamisch voorraadbeheer van de provincie Limburg, zoals vastgelegd in het POL2014. De volgende overwegingen liggen hieraan ten grondslag: Volgens het vigerende bestemmingsplan is momenteel 45.950 m² harde plancapaciteit voor detailhandel aanwezig (bestemming Centrum).
In het nieuwe bestemmingsplan (excl. programma De Valk) is in totaal 31.745 m² harde plancapaciteit voor detailhandel mogelijk. Dit uit zich juridisch in de bestemming Centrum-Echt (kernwinkelgebied) en percelen met de aanduiding D binnen het aanloopgebied (bestemming GD-ALG). Op De Valk is sprake van een totaal detailhandelsprogramma van 2.850 m² wvo. Omgerekend naar bvo-meters betekent dat een toevoeging van circa 3.560 m² bvo1. Op basis van het bovenstaande is daardoor binnen Echt-centrum per saldo sprake van een juridische sanering van totaal 10.645 m² harde plancapaciteit voor detailhandel. Locatie De Valk: Jumbo Foodmarkt Echt-centrum De voormalige dakpannenfabriek ‘De Valk’ ligt op het bedrijventerrein ‘De Loop’, tussen het centrum van Echt en de A2. Het karakteristieke pand stamt uit ca. 1900 en is een rijksmonument. Het pand is vanaf de snelweg te zien en via afrit 45 en de Aasterbergerweg goed bereikbaar. Tussen de voormalige dakpannenfabriek en het centrum van Echt ligt een parkeerplein, met aansluitend enkele winkels aan het Ursulinenplein (o.a. Bruna, Shoeby, Xenos en Jola Mode). Dit plein is via de winkelstraat Ursulinenstraat, met het kernwinkelgebied rond de Bovenstestraat (o.a. Hema, Kruidvat, Zeeman) verbonden.
1
Op basis van een standaard omrekenfactor van WVO:BVO van 80:100.
Hoofdstuk 1
5
Figuur 1.2: planlocatie
P
Functioneel programma In de navolgende tabel is het programma opgenomen wat op dit moment wordt voorzien op de locatie De Valk en uitgangspunt is in het bestemmingsplan en dit onderzoek. Tabel 1.1: Functioneel programma locatie De Valk Functie
Omvang
Opmerking
Foodmarkt
2.500 m² wvo
Met deze invulling wordt de Jumbo Foodmarkt kleiner dan de andere foodmarkten van Jumbo. Deze zijn doorgaans 3.600 tot 6.000 m² wvo.
Overige (dagelijkse) speciaalzaken
350 m² wvo
Gedacht wordt aan aanvullende (vers)speciaalzaken om de beleving en aantrekkelijkheid van gebied te versterken.
(Zelfstandige) horeca 1
225 m² wvo
Momenteel is gekoppeld aan een Jumbo foodmarkt een La Place vestiging in beeld.
(Zelfstandige) horeca 2
775 m² wvo
Aanvullende horeca met terrasfunctie.
Totaal
3.850 m² wvo
Waarvan 2.850 m² voor (dagelijkse) detailhandel en 1.000 m² voor horeca.
Relatie locatie De Valk en Echt-centrum De locatie De Valk heeft een belangrijke entreefunctie voor het centrum van Echt. Doordat de voormalige dakpannenfabriek momenteel leeg staat vormt het geen fraaie binnenkomst voor bezoekers vanaf de A2. Door transformatie van de locatie wordt leegstand opgelost en zal het een noodzakelijke impuls geven voor het centrum van Echt. Om combinatiebezoek tussen De Valk en Echt-centrum te optimaliseren, doet de gemeente Echt-Susteren diverse ruimtelijke, functionele en juridische ingrepen:
Hoofdstuk 1
6
Bezoekers aan de locatie De Valk (Foodmarkt e.o.) kunnen gemakkelijk en logisch vanuit het parkeerterrein van De Valk naar Echt-centrum lopen. De loopafstand tussen De Valk en het huidige parkeerterrein van Echt-centrum is door deze routing nog geen 100 meter. De afstand tussen De Valk en het centrale punt in het kernwinkelgebied (midden Bovenste straat) is circa 300 meter. - Er wordt een nieuwe voetgangersbrug aangelegd over de Molenbeek tussen De Valk en het Ursulinenplein (zie figuur 1.4). - De galerijbebouwing van De Valk aan de Aasterbergerweg krijgt een ruime doorgang, zodat er een goede zichtlijn ontstaat tussen (het parkeerterrein van) De Valk en het Ursulinenplein. - De Aasterbergerweg tussen De Valk en het Ursulinenplein wordt autovrij gemaakt, zodat met name voetgangers ongehinderd en plezierig van De Valk naar het Ursulinenplein kunnen lopen en vice versa. - De looproute over het Ursulinenplein richting het winkelcentrum wordt duidelijk aangegeven en aantrekkelijk vormgegeven door middel van groen en nieuw straatmeubilair (zie figuur 1.5). Door harde plancapaciteit aan de randen juridisch te saneren, wordt een compacter kernwinkelgebied gerealiseerd. Hierdoor verschuift het zwaartepunt van de passantenstroom meer richting de locatie De Valk.
De bereikbaarheid van het winkelcentrum en van de parkeervoorzieningen op het Ursulinenplein wordt verbeterd door de aanleg van een nieuwe verbindingsweg vanuit de Zuiderpoort. Ter hoogte van de Palmbrugweg zal een nieuwe rotonde worden aangelegd met een directe verbinding richting het Ursulinenplein. Ook zal de bereikbaarheid van het centrum en van het terrein van De Valk vanaf de A2 worden verbeterd door een aantal infrastructurele maatregelen. De Valk zal daardoor ook een bronpuntfunctie vervullen voor het centrumgebied. Daarnaast studeert de gemeente op de mogelijkheid om de Bovenste Straat weer geheel of gedeeltelijk te gaan openstellen voor autoverkeer.
Hoofdstuk 1
7
Figuur 1.3: Visiekaart Echt-centrum (bron: Centrumvisie Echt, Kragten 2019)
Figuur 1.4: Verdieping visiekaart Echt-centrum (bron: Kragten 2020)
Hoofdstuk 1
8
Figuur 1.5: Sfeerimpressies relatie De Valk en Echt-centrum
Hoofdstuk 1
9
Kenmerken Foodmarkten In Nederland zijn enkele zeer grootschalige foodmarkten geopend, waarin de nadruk sterk ligt op versproducten en bereiding van voedsel ter plekke, en de mogelijkheid geboden wordt de bereide maaltijden ter plekke te nuttigen. Voorbeelden zijn een foodmarkt van Albert Heijn in Eindhoven en de Deka ‘World of Food’ in Apeldoorn. Jumbo heeft dergelijke winkels (genaamd: “Jumbo Foodmarkt”) in onder andere Breda, Amsterdam, Utrecht Leidsche Rijn en Veghel. Voor de locatie in Echt heeft Jumbo ook de foodmarkt-formule in beeld. De foodmarkten die vanuit landelijke supermarktformules zijn opgezet, zijn in de basis vergelijkbaar qua vormgeving en concept. Ten opzichte van een reguliere (fullservice) supermarkt hebben foodmarkten enkele duidelijke onderscheidende elementen, waardoor niet gesproken kan worden van een reguliere supermarkt: De nadruk van het assortiment ligt veel meer op vers- en streekproducten. Hierdoor ontstaan veel keuzemogelijkheden. Versproducten worden voor een belangrijk deel ter plekke bereid. De consument kan de maaltijden en versproducten thuis klaarmaken/nuttigen, kant-en-klaar meenemen of ter plekke nuttigen. De foodbeleving staat centraal bij foodmarkten, zoals ook bij die van Jumbo. De bereiding van maaltijden door chef-koks is goed zichtbaar voor de consument en voor deze ‘kookeilanden’ is extra nodig.
Dit verklaart mede de zeer grootschalige omvang van foodmarkten. Binnen de foodbeleving wordt in foodmarkten ook sterk ingespeeld op de behoefte aan gezond eten en leven. De Jumbo foodmarkt onderscheidt zich naast het grootste assortiment (aldus Jumbo) specifiek op lekker, gezond en goedkoop. Ook is er een foodcafé aanwezig, dat de ontmoetingsfunctie en beleving nog verder versterkt. Figuur 1.6: Impressie Jumbo foodmarkt (Bron: Jumbo)
Hoofdstuk 1
10
1.3 Uitgangspunten onderzoek en advies Verzorgingsgebied initiatief De beoogde ontwikkeling op de locatie De Valk krijgt door de specifieke formule en de omvang, een relatief groot verzorgingsbereik. Uitgegaan wordt van een verzorgingsbereik van circa 15 kilometer en gemiddeld 15 autominuten reistijd (dit is indicatief en globaal weergegeven in figuur 1.7), wat kan worden beschouwd als een beperkt regionaal verzorgingsgebied. - Binnen het beperkt regionaal verzorgingsgebied komt op basis van foodmarkten elders in Nederland naar verwachting het grootste deel van de omzet van het initiatief uit de gemeente Echt-Susteren. Dit wordt beschouwd als het primaire verzorgingsgebied. - Vanwege de nabijheid van de A2 en uniciteit van het concept zal enige koopkracht uit de omliggende kernen worden aangetrokken2. - Als gevolg van autopassanten en toeristen kan er ook beperkte koopkracht van buiten het beperkt regionale verzorgingsgebied worden aangetrokken. De bezoekfrequentie van consumenten binnen dit gebied zal naar verwachting relatief laag zijn. De consumenten doen de meeste boodschappen gewoonlijk bij de meest nabijgelegen (full-service) supermarkt (primaire supermarkt). De meer bijzondere supermarkten en foodconcepten bezoeken zij minder vaak (secundaire of tertiaire aankoopplaats). Vaak zijn zij ook bereid hiervoor verder te reizen.
Desalniettemin komt er lokaal een extra (supermarkt)verkooppunt bij als gevolg van het onderhavig initiatief en de gemeente Echt-Susteren wordt daarom gezien als het primaire verzorgingsgebied.
2
De omringende gemeenten in Nederland (Sittard-Geleen, Stein, Roerdalen, Maasgouw en Roermond,) in Belgisch Limburg (Maaseik, Kinrooi, Dilsen-Stokkem, Meeuwen-Gruitrode, Opglabbeek en As) en in Duitsland (Selfkant, Waldfeucht en Gangelt) vormen in dit onderzoek het secundaire verzorgingsgebied.
Hoofdstuk 1
11
Figuur 1.7: Inschatting verzorgingsgebied o.b.v. 15 km
Sectoren dagelijkse artikelen en horeca centraal Foodmarkten en supermarkten spelen een zeer belangrijke rol bij het doen van de dagelijkse boodschappen. Daarom wordt in deze rapportage de sector dagelijkse artikelen als uitgangspunt genomen. Deze sector omvat behalve de foodmarkten en supermarkten ook de ‘levensmiddelenspeciaalzaken’ en winkels in ‘persoonlijke verzorging’, zoals drogisterijen en parfumerieën3. Ook de horeca is meegenomen in het onderzoek, omdat de Foodmarkt op zichzelf horeca-onderdelen bevat en daarnaast horeca wordt toegestaan tot maximaal 725 m². Gebruikte bronnen De gebruikte gegevens over de omvang van het winkelaanbod (m² wvo) zijn afkomstig uit de Locatus retailverkenner. De meeste gegevens voor Echt-Susteren zijn door Locatus in april/mei 2019 geïnventariseerd en geactualiseerd. De gegevens voor de dagelijkse artikelenwinkels én de leegstaande panden in het centraal winkelgebied of leegstaande panden groter dan 100 m², zijn in juni 2019 door BRO in het veld, globaal op juistheid gecontroleerd. De Locatus-cijfers zijn ten tijde van het opstellen van dit rapport het meest actueel. In dit rapport zijn de koopstromen gebaseerd op het Koopstromenonderzoek Limburg (KSOL2019). Dit onderzoek is door I&O Research en BRO uitgevoerd in opdracht van de provincie Limburg eind 2019 en is het meest recente.
3
Vanwege de afstemming met de bestedingscijfers vallen apotheken hier niet onder.
Hoofdstuk 1
12
Verder is gebruik gemaakt van gegevens van het CBS, gegevens uit de rapportage ‘Omzetkengetallen 2018 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’ (INretail/Panteia juni 2019) en van informatie van de gemeente Echt-Susteren.
1.4 Conclusies analyses en ladder voor duurzame verstedelijking In hoeverre voorziet het programma op de locatie De Valk in een kwantitatieve behoefte?
De dagelijkse artikelensector in Echt-Susteren functioneert naar verwachting. De gemiddelde omzet per m2 wvo ligt met € 6.675,- momenteel bij benadering circa 11% onder het gewogen landelijke 5-jaarsgemiddelde voor de dagelijkse artikelensector als geheel (€ 7.515,-). Het aanbod functioneert daarmee naar verwachting redelijk op niveau, aangezien de kosten, met name de huisvestingslasten in Limburg, in kleinere kernen en buiten de Randstad vaak ook lager zijn dan het landelijk gemiddelde. Puur cijfermatig is er op basis van de uitgevoerde berekeningen, waarbij de theoretisch behaalde omzet per m² wvo in de huidige situatie onder het landelijke gemiddelde ligt, geen uitbreidingsruimte aan te tonen. Het ontbreken van theoretische distributieve uitbreidingsruimte betekent nog niet dat er geen kwalitatieve behoefte is en/of dat de effecten onaanvaardbaar zijn. De kwantitatieve uitbreiding van het aanbod is te onderbouwen vanuit kwalitatieve argumenten, zoals het feit dat de ontwikkeling de drager is onder de nieuwe integrale centrumontwikkeling, die er toe zal leiden dat een vitaal centrumgebied wordt bereikt. Bovendien wordt een onderscheidend nieuw foodconcept gerealiseerd voor de inwoners in de gemeente en regio. Voor de horeca is een marktruimteberekening uitgevoerd. Hieruit blijkt dat het initiatief extra bestedingen zal aantrekken.
Dit zorgt voor marktruimte in de horecasector. Het programma horeca voorziet daardoor in een kwantitatieve behoefte.
In hoeverre voorziet het programma op de locatie De Valk in een kwalitatieve behoefte?
De ontwikkeling van de locatie De Valk met een Jumbo Foodmarkt zal in combinatie met alle andere juridische, functionele en ruimtelijke ingrepen resulteren in een versterking van Echt-centrum. Het centrum heeft momenteel te kampen met leegstand, is weinig compact en daarmee weinig toekomstbestendig. Door de integrale centrumontwikkeling wordt het centrum weer vitaal. De Jumbo Foodmarkt met aanpalende functies op de locatie De Valk zorgt voor een belangrijke aantrekkingskracht, zowel uit de eigen gemeente als regio. Door middel van combinatiebezoek zullen bestaande ondernemers in het centrum hiervan profiteren, te meer de gemeente expliciet diverse ingrepen doet om dit combinatiebezoek te optimaliseren. Momenteel staat de locatie De Valk leeg. Door de ontwikkeling wordt een beeldbepalend leegstaand Rijksmoment getransformeerd naar een functie die resulteert in een versterking van het centrumgebied. Ook vanuit de entreefunctie en zichtbaarheid van de locatie vindt een opwaardering van de kwaliteit plaats. De ontwikkeling van Jumbo Foodmarkt zal naast een versterking van het centrum ook in bredere zin een kwaliteitsslag generen bij andere bestaande supermarkten. De ontwikkeling van Jumbo Foodmarkt op de locatie De Valk brengt een carrousel van supermarktontwikkelingen in Echt op gang. Door de ontwikkeling zal de bestaande Jumbo worden opgeheven. In feite is daardoor
Hoofdstuk 1
13
sprake van een verplaatser. Deze locatie wordt ingevuld met de bestaande Lidl-supermarkt uit Pey, die momenteel een zeer beperkte omvang heeft om goed te kunnen functioneren. Met de verplaatsing van Lidl zal deze supermarkt ook moderniseren en dichter tegen Echt-centrum aanliggen. Door deze ‘carrouselbeweging’ is per saldo sprake van een versterking van de detailhandelsstructuur en consumentenverzorging in Echt. Als onderdeel van het integrale centrumplan vindt per saldo sanering van plancapaciteit voor detailhandel plaats. Ondanks de toevoeging van detailhandel op de locatie De Vlak, neemt de harde plancapaciteit voor detailhandel in het centrumgebied met 10.645 m² wvo af. Dit sluit goed aan op beleidsmatige doelstellingen ten aanzien van dynamisch voorraadbeheer. Tot slot moet benadrukt worden dat het initiatief goed aansluit op andere beleidskaders van lokale, regionale en provinciale overheden. Het initiatief voldoet aan de provinciale voorwaarden en de voorwaarden die gesteld zijn in het handelingsperspectief SML; het initiatief sluit aan bij de verzorgingsfunctie en omvang van Echt-centrum (bovenlokaal), er is geen sprake van negatieve dan wel onaanvaardbare structuureffecten in de regio, er vindt per saldo sanering van detailhandel plaats en er heeft regionale afstemming plaatsgevonden.
In hoeverre zijn de ruimtelijk-functionele effecten van het programma op de locatie De Valk op de consumentenverzorging, de detailhandelsstructuur, de leegstand en in het verlengde daarvan het woon-, leef- en ondernemersklimaat aanvaardbaar?
Zoals voortkomt uit de kwalitatieve behoefte, zijn de effecten op de consumentenverzorging en de detailhandelsstructuur per saldo positief, met name doordat ingezet wordt op een integrale versterking van het centrumgebied van Echt. Uit referentieonderzoek in vergelijkbare situaties elders in Nederland blijkt dat de opening van een Jumbo Foodmarkt niet aantoonbaar heeft geleid tot sluiting van bestaande winkels of een aantasting van de detailhandelsstructuur. De gunstige economische ontwikkeling en de toename van bestedingen aan dagelijkse artikelen en met name supermarkten, spelen hierbij mogelijk een rol. Ook speelt mee dat zeer grootschalige en bijzondere supermarkten een groot verzorgingsgebied hebben. De grootschalige supermarkt wordt vaak aanvullend op een supermarkt van de eerste keus en minder frequent bezocht. Voor een deel van de consumenten hebben ze vooral een rol als secundaire of tertiaire supermarkt. Het ‘eigen aanbod’ in de woonplaats of buurt blijft gewoonlijk de primaire aankoopplaats voor de dagelijkse boodschappen. De bijzondere foodconcepten worden vaak voor uitgebreid supermarktbezoek, vooral ook in het weekend en in de aanloop naar feestdagen, bezocht. Uit de distributieve berekeningen en effectenanalyses kan de kans op verdringing en daarmee leegstand in de gemeente Echt-Susteren en de regio worden afgeleid (hoofdstuk 4).
Ten aanzien van de gemeente Echt-Susteren moet rekening worden gehouden met enige omzeteffecten op bestaande dagelijkse artikelenwinkels, met name supermarkten. Theoretisch moet bij een volledige (nieuwe) toevoeging van het winkelvloeroppervlak van de Jumbo Foodmarkt en de dagwinkels rekening worden gehouden met een omzeteffect van maximaal 15%. In de praktijk zal het omzeteffect echter lager liggen, aangezien er sprake is van carrousel met supermarktenontwikkelingen. Hierbij ligt op dit moment scenario 2 (verplaatsing Jumbo en Lidl) het meest voor de hand. Het effect zal in dit geval beperkt blijven tot maximaal 7,5%. Daarnaast dient rekening te worden gehouden met de indicatie dat het dagelijks artikelenaanbod in de gemeente Echt-Susteren momenteel al 11% beneden het landelijk gemiddelde functioneert. Dit laatste is echter te verwachten
Hoofdstuk 1
14
in een gemeente, zoals Echt-Susteren, bijvoorbeeld vanwege de lagere lasten (bijvoorbeeld voor huisvesting). Op basis van de voorgaande omzeteffecten kan niet worden uitgesloten dat een supermarkt uit Echt verdwijnt. De kans dat er twee supermarkten verdwijnen wordt gezien het omzeteffect en eerder genoemde kwalitatieve nuances klein geacht. Per saldo achten wij het eventueel verdwijnen van een supermarkt echter niet onaanvaardbaar, omdat de kans groot is dat dit een solitaire supermarkt betreft die momenteel geen toegevoegde waarde heeft voor Echt-centrum en daarmee de detailhandelsstructuur. De consumentenverzorging blijft bovendien op peil. Leegstand is evenmin onaanvaardbaar, omdat het vastgoed niet van dien aard is dat herontwikkeling en/of transformatie niet mogelijk is. In de effectenanalyse is verder uitgebreid aandacht besteed aan de effecten in de regio. Op basis hiervan moet geconcludeerd worden dat de omzeteffecten zich spreiden over een groot gebied en relatief veel aanbieders. Hoewel er in de omliggende kernen rekening moet worden gehouden met enige omzeteffecten, zijn deze niet van dien aard dat verdringing en leegstand op de loer ligt. Hierbij moet benadrukt worden dat in de analyse rekening is gehouden met de aanname dat het bestaande aanbod in de regio momenteel beneden het landelijk gemiddelde functioneert.
Per saldo zijn als gevolg van de beoogde ontwikkeling geen onaanvaardbare effecten op de consumentenverzorging, de detailhandelsstructuur, de leegstand en in het verlengde daarvan het woon, leef- en ondernemersklimaat in het secundaire verzorgingsgebied (de regio) te verwachten. Op basis van de indicatieve marktberekening voor horeca moet geconcludeerd worden dat de groei van het vraagpotentieel in de gemeente de ‘omzetclaim’ van de nieuwe horeca overstijgt. De formule zal in hoge mate haar eigen markt verwerven en er zullen geen negatieve effecten optreden richting de gevestigde horeca in de gemeente. Sterker nog: zij kunnen meeprofiteren van de extra bezoekers die het nieuwe concept trekt, gegeven goed en proactief ondernemerschap. Dit betreft vooral de nabij gevestigde centrumondernemers.
1.5 Ladder voor duurzame verstedelijking Op basis van de uiteenzetting in paragraaf 1.4 moet worden geconcludeerd dat het initiatief nadrukkelijk voorziet in een kwalitatieve behoefte. Bovendien zijn de ruimtelijke-functionele effecten op de detailhandelsstructuur en consumentenverzorging per saldo positief. Van onaanvaardbare effecten op de leegstand is geen sprake.
Hoofdstuk 1
15
2.
AANBOD- EN VRAAGANALYSE 2.1 Aanbodanalyse Gemeente Echt-Susteren Het aanbod in de dagelijkse sector in de gemeente Echt-Susteren beslaat een winkelvloeroppervlak (wvo) van circa 12.425 m², verdeeld over 52 verkooppunten. Landelijk gezien bedraagt het aanbod in de dagelijkse sector 365 m² wvo per 1.000 inwoners4. In de gemeente Echt-Susteren5 ligt dit met 393 m² wvo circa 8% boven dit landelijk gemiddelde. Tabel 2.1: Aanbod dagelijkse sector gemeente Echt-Susteren Aantal verkooppunten
Winkelvloeroppervlak
Gemiddelde m² wvo
(m² wvo)
per winkel
Levensmiddelenspeciaalzaken
37
1.928
52
Supermarkten / minisupers
12
9.727
811
Persoonlijke verzorging
3
770
257
Dagelijkse artikelen totaal
52
12.425
239
Bron: Locatus, check datum mei 2020
Er is een redelijk divers aanbod aan winkels in de dagelijkse artikelensector. Circa 78% van het aanbod in de dagelijkse sector bestaat uit supermarktmeters, hetgeen iets meer is dan het landelijke gemiddelde (73%). De overige winkels in de dagelijkse sector bestaan uit levensmiddelenspeciaalzaken, drogisterijen, etc. De omvang van het supermarktaanbod ligt met 308 m² wvo per 1.000 inwoners, iets hoger dan landelijk gemiddeld (268 m² wvo). Opgemerkt dient te worden dat er in Echt-Susteren grote verschillen bestaan binnen het supermarktaanbod. Niet elke zaak die Locatus als supermarkt definieert is vergelijkbaar in omvang en assortiment. Zo zijn Albert Heijn, Jumbo, Plus, Lidl, Nettorama en Aldi reguliere supermarkten met een redelijk uitgebreid assortiment en relatief grootschalige omvang, terwijl Budget Food, Attent, Polski Smak, Boerderijwinkel JHGL Paulissen en Punt Komma een veel beperkter en specifieker assortiment voeren. Ook zijn deze winkels veel kleiner (< 550 m² wvo).
Kern Echt (incl. Pey)6 Het overgrote deel van de dagelijkse artikelenwinkels in de gemeente is in de kern Echt (incl. Pey) gevestigd (60% van de winkels en 73% van de verkoopruimte). Onder andere door de van oudsher al sterke, bovenlokale verzorgingsfunctie, beschikt de kern Echt over een ruim dagelijkse artikelenaanbod. Met 625 m² wvo dagelijks per 1.000 inwoners ligt dit zeer ruim boven het landelijke gemiddelde (365 m²).
4
5 6
Landelijk aanbod, exclusief apotheek (Locatus, augustus 2020), Aantal inwoners Nederland: 17.439349 inwoners (CBS Bevolkingsteller, augustus 2020). De apotheken zijn buiten beschouwing gelaten omdat deze bij de gebruikte omzetkengetallen ook niet worden meegenomen in de dagelijkse artikelensector. Inwonertal gemeente Echt-Susteren per 1-1-2020: 31.614 inwoners, kern Echt-Pey: 14.528 inwoners. In deze rapportage wordt de kern Pey verder tot de kern Echt gerekend.
Hoofdstuk 2
16
Tabel 2.2: Aanbod dagelijkse sector kern Echt Aantal verkooppunten
Winkelvloeroppervlak
m² wvo per winkel
(m² wvo) Levensmiddelenspeciaalzaken
21
1.183
56
Supermarkten / minisupers
8
7.419
927
Persoonlijke verzorging
2
470
235
Dagelijkse artikelen totaal
31
9.072
293
Bron: Locatus, check datum mei 2020
Supermarkten kern Echt Het aanbod aan supermarkten ligt met 511 m² wvo per 1.000 inwoners in Echt eveneens ruim boven het landelijke gemiddelde. Echt beschikt over een naar formule gevarieerd supermarkt/minisuperaanbod (tabel 2.3). Bijna alle supermarkten kennen ook een moderne omvang. Alleen de Aldi en Lidl hebben met een omvang rond 850 m² wvo naar de huidige maatstaven van de formules een relatief geringe oppervlakte. Tabel 2.3: Supermarkten kern Echt Woonplaats
Naam
Adres
Omvang (m² wvo)
Winkelgebied
Echt
Jumbo
Zuiderpoort
1.380
Centrum Echt
Echt
Jan Linders
Clarastraat
1.245
Houtstraat
Echt
Albert Heijn
Nieuwe Markt
1.217
Nieuwe markt
Echt
Nettorama
Maasbrachterweg
1.100
Bebouwde kom
Echt
ALDI
Palmbrugweg
861
Bedrijfsterrein
Echt
Lidl
Lisweg
835
Houtstraat
Echt
Budget Food
Ursulinenplein
532
Centrum Echt
Echt
POLSKI SMAK
Ursulinenplein
249
Centrum Echt
7.419
Opgemerkt moet worden dat Budget Food en Polski Smak niet kunnen worden beschouwd als reguliere supermarkt, maar als specifieke levensmiddelenzaken gericht op een specifieke doelgroep.
Hoofdstuk 2
17
Figuur 2.1: Supermarktaanbod kern Echt
De supermarkten in Echt zijn redelijk verspreid over het stedelijk gebied gevestigd. - Vier van de zes reguliere supermarkten zijn ten westen van het spoor gevestigd, in de kern Echt. De Jan Linders en de Lidl zijn in elkaars nabijheid in Pey gevestigd. Dit zijn naar segment complementaire supermarkten en liggen centraal in Pey. Door de ligging hebben ze een duidelijk afgebakend verzorgingsgebied (ten oosten van het spoor). - De Albert Heijn ligt in het winkelgebied Nieuwe Markt, dat als een buurtwinkelcentrum kan worden beschouwd. Rond het plein zijn enkele andere winkels en horecavoorzieningen aanwezig. - De Aldi aan de Zuiderpoort is verhuisd vanuit het centrum (Ursulinenplein) naar deze perifere locatie (PDV-locatie). Op korte afstand is de Jumbo-supermarkt gevestigd, samen met Scapino in één pand. Dit is de enige supermarkt die enigszins een directe relatie heeft met het hoofdwinkelgebied, via de uitloper van de Bovenste straat. Verder bevinden zich aan de Zuiderpoort meerdere publieksgerichte voorzieningen, waaronder grootschalige winkels zoals Gamma en Action. - In het noorden van Echt is een Nettorama gevestigd. Deze discountsupermarkt ligt solitair, heeft vooral een functie voor de inwoners uit het noordelijk deel van Echt en heeft ruime parkeermogelijkheden. - In Echt centrum is recent Budget Food gevestigd (voormalige Aldi-pand).
Ook is er een Poolse supermarkt aanwezig (Polski Smak). Beide winkels bedienen een specifieke doelgroep.
Hoofdstuk 2
18
Leegstand Kern Echt Echt heeft een relatief omvangrijke winkelleegstand. In totaal staan er 55 panden leeg met tezamen circa 8.041 m² wvo. Daarmee ligt het percentage leegstaande panden op 20% en de leegstaande verkoopruimte op 17%7. Dit is hoger dan het landelijke gemiddelde voor plaatsen met 10.000-15.000 inwoners. De leegstand is hardnekkig gezien het feit dat twee derde van de leegstaand panden structureel (> dan 2 jaar leeg) of langdurige leeg staat (1-3 jaar leeg). De leegstand concentreert zich bovendien sterk in het centrum van Echt (72% van de panden, 76% van de verkoopruimte). Tabel 2.4: Leegstand Echt en centrum Kern Echt
Centrum Echt
Aantal panden
M² wvo
Aantal panden
M² wvo
Aanvang/frictie
13
1.571
13
1.571
Langdurig
15
1.824
11
1.546
Structureel
27
4.646
16
2.954
Totaal
55
8.041
40
6.071
Geen van de leegstaande winkelpanden in Echt is groot genoeg voor de vestiging van een eigentijdse of grootschalige supermarkt. De grootste leegstaande panden liggen aan de Bovenste straat 5 (667 m² wvo) en nr. 111 (vm. ABN Amro, 540 m², aanvang). Met name aan de uitlopers van de Bovenste straat en in de Gelrestraat in Echt-centrum, is de leegstand duidelijk zichtbaar.
Horeca-aanbod kern Echt De kern Echt heeft een relatief ruim horeca-aanbod. Ten opzichte van vergelijkbare kernen is er een ruimer aanbod op het gebied van drankverstrekkers en ‘fastservice’ (fastfood, grillrooms, ijssalons, lunchrooms). De horeca is redelijk verspreid gevestigd over de kern, de deelkernen, buurten of wijken, vooral aan de oude radialen, verkeersontsluitingen of (buurt- en dorps) pleinen en straten. Afhankelijk van ligging en bereikbaarheid, heeft deze horeca van oudsher, vaak een functie voor de omliggende buurt of kern. Of, bij een goede bereik- en zichtbaarheid een groter gebied. Tabel 2.5: Horeca in de kern Echt (incl. Pey) Aantal zaken
Aantal m² wvo8
Drankverstrekkers
12
980
Fastservice
23
1.509
Restaurants
15
1.828
Totaal
50
4.317
Bron: Locatus mei 2020.
7 8
Berekend volgens de Locatus-methode. Opgemerkt moet worden dat het wvo van horeca (gemeten door Locatus) in sommige branches fors afwijkt van het bvo. Dit geldt met name voor restaurants of horeca met relatief veel ruimte die niet direct voor de consument toegankelijk is.
Hoofdstuk 2
19
Iets meer dan een derde van de horeca is in het centrum van Echt gevestigd (ca. 36%). Het betreft vooral fastservice en (café)restaurants. Er is een goede mix in kwaliteiten en verschillende vestigingsmilieus: sterkere clusters met (café)restaurants en aantrekkelijke terrassen zijn gevestigd rond het plein Plats en in de Bovenste straat; in combinatie met de ligging op de zon, de historische omgeving (o.a. beeldbepalende gebouwen rond Plats) zijn dit aantrekkelijke en sterke concentratiegebieden; de horeca in de Bovenste straat heeft ook een winkelondersteunende functie, waarbij de terrassen uitnodigen tot ‘zien en gezien’ worden (ontmoetingsfunctie) en zorgen voor een langer verblijf in het centrum. Een aantal van deze horecabedrijven onderscheidt zich hier duidelijk mee en heeft van oudsher een sterke rol in het lokale bezoek en de ontmoetingsfunctie van het centrum; Bufkes aan het Ursulinenplein is de enige horecazaak in het centrum van een landelijke formule. De overige centrumhoreca is zelfstandig. Andere bekende formules McDonalds en broodjeszaak Subway, zijn op PDV-locaties gevestigd. Horeca-aanbod overige kernen Als grotere kern heeft ook Susteren een wat ruimer horeca-aanbod (21 vestigingen). Het betreft vooral cafés (7), fastfood (5), enkele lunchrooms (3) en twee restaurants. De horeca in de overige kernen is met 3 tot 6 vestigingen per kern, meer beperkt.
Het betreft merendeels lokaalverzorgende (dorps)cafés, enkele restaurants, fastfoodrestaurants en enkele ijssalons. Door de afstand tot Echt en het overwegend lokale karakter, functioneert de horeca in de overige kernen meer opzichzelfstaand. Zij zijn meer gevoelig voor lokale ontwikkelingen en niet of nauwelijks gevoelig voor ontwikkelingen in Echt. Aanbod overige kernen Als tweede grote kern van de gemeente beschikt alleen Susteren over een uitgebreider dagelijkse artikelenaanbod. De hier aanwezige Plus-supermarkt is als onderdeel van het centrumplan, vernieuwd en gemoderniseerd. In de overige kernen zijn één of enkele levensmiddelenspeciaalzaken in combinatie met een kleinschalige supermarkt. Gezien het beperkte aanbod aan dagelijkse artikelen, zullen de inwoners voor het overgrote deel van hun aankopen, in sterke mate gericht zijn op het aanbod in de kern Echt. Dit verklaart ook de relatief grote omvang van het aanbod in de hoofdkern Echt. Alleen inwoners van Nieuwstadt zullen vanwege de nabijheid van Sittard, sterker op deze kern zijn georiënteerd. Dit blijkt ook uit het Koopstromenonderzoek Limburg 2019. Van de overige gemeente kernen kent Susteren een wat grotere leegstand, waaronder drie wat grotere panden (> 200 m² wvo). In de overige kernen is geen of zeer beperkte leegstand. De overige kernen van de gemeente hebben ieder wel een relatief ruim horeca-aanbod.
Hoofdstuk 2
20
Tabel 2.6: Aanbod sector dagelijkse artikelen, horeca en leegstand overige kernen gemeente Echt-Susteren Inwoner-
Dag. artikelen
Dag. artikelen
Horeca aantal
Leegstand
Leegstand
tal
aantal vest.
m² wvo
vestigingen
aantal panden
m² wvo
Susteren (incl. Dieteren)
8.085
10
1.990
21
10
2.144
Nieuwstadt
3.240
4
683
3
-
-
Koningsbosch
1.665
4
310
4
1
91
St. Joost
1.455
1
80
6
-
-
Roosteren
1.425
2
290
6
1
55
Maria Hoop
1.300
-
-
6
-
-
9
Tabel 2.7: Supermarkten in overige kernen gemeente Echt-Susteren Woonplaats
Naam
Adres
Susteren
Plus
Wigibaldplein 1
Omvang (m² wvo)
Nieuwstadt
Plus
Roosteren
Attent
Koningsbosch
Winkelgebied
1.273
Centrum Susteren
Markt 24
553
Bebouwde kom
Maasheuvel 1
260
Bebouwde kom
Boerderijwinkel JHGL
Prinsenbaan
222
Buiten bebouwde kom
Paulissen
46
Totaal
2.308
2.2 Aanbod secundaire verzorgingsgebied Nederland In het Nederlandse deel van het secundaire gebied wonen circa 222.235 mensen. Deze consumenten beschikken over een relatief ruim aanbod aan dagelijkse artikelenwinkels. Per 1.000 inwoners is er circa 398 m² wvo aanwezig, circa 6% meer dan het landelijke gemiddelde (377 m² wvo). Ook de omvang van supermarktverkoopruimte ligt met 299 m² per 1.000 inwoners 10% hoger dan het landelijke gemiddelde (272 m² wvo). Van de omringende gemeenten kent alleen Maasgouw verhoudingsgewijs een beperkter dagelijks aanbod per 1.000 inwoners. De gemeenten Roerdalen en Roermond kennen juist een relatief ruim dagelijks aanbod. Tabel 2.8: Omvang sector dagelijkse artikelen Gemeente
Inwonertal (2020)
Aantal winkels
M² wvo
M² wvo per 1.000 inwoners
9
Maasgouw
23.965
34
7.151
298
Roerdalen
20.574
34
9.257
450
Roermond
58.260
96
25.793
443
Sittard-Geleen
92.429
136
36.819
390
Stein
25.007
35
9.515
380
Totaal
222.235
335
88.535
398
Inclusief Dieteren, 790 inwoners
Hoofdstuk 2
21
De ruime omvang van het aanbod is te verklaren door de grote omvang van enkele kernen (met een ruim, divers en eigentijds aanbod), de centrumfunctie van enkele kernen en de ligging nabij de grens: de dagelijkse artikelenwinkels binden - deels van oudsher, deels door prijs en aantrekkelijkheid van formules - óók koopkracht uit Vlaanderen en Duitsland.
België De meest recente aanbodgegevens voor het Belgische deel van het tertiaire gebied stammen uit 201910. Van de aangrenzende gemeenten in Belgisch Limburg heeft het zeer dichtbij Echt gelegen Maaseik een relatief ruim aanbod aan dagelijkse artikelenwinkels (547 m²/1.000 inw). Dit geldt ook voor verder weggelegen gemeenten Bree en Maasmechelen. De kleinere gemeenten hebben over het algemeen ook een meer bescheiden aanbod, dat iets onder de gemiddelde van de Nederlandse regioplaatsen ligt. Afgaande op de provinciale cijfers is er ook sprake van een aanzienlijke leegstand. In de gemeente Maaseik gaat het in 2019 bijvoorbeeld om 18% van alle panden (incl. andere diensten dan detailhandel) en 27% m² wvo. Tabel 2.9: Omvang sector dagelijkse artikelen 2019 Gemeente
Inwonertal (2018)
Aantal winkels
M² wvo
M² wvo per 1.000 inw.
Maaseik
25.215
62
13.800
547
Kinrooij
12.230
33
4.200
343
Bree
16.015
47
10.710
669
Dilsen-Stokkem
20.455
51
7.470
365
Oudsbergen
10.300
25
3.790
368
As
23.435
46
8.830
377
Maasmechelen
38.185
98
19.570
513
Totaal 145.835 362 68.370 Bron: Rapporten feitenfiches detailhandel, april 2019, provincie Limburg (www.provincies.incijfers.be)
469
Duitsland BRO beschikt niet over recente gegevens over het dagelijkse artikelenaanbod in de aangrenzende Duitse gemeenten. Wel zijn oudere, meer globale gegevens bekend over de omvang van de branche ‘lebensmittel/reformartikelen’ voor een drietal grensgemeenten. Dit geeft het volgende beeld van de omvang van het aanbod:
10
Rapporten feitenfiches voor detailhandel, april 2019, provincie Limburg (B).
Hoofdstuk 2
22
Tabel 2.10: Omvang sector dagelijkse artikelen (2013)11 Gemeinde
Aantal inwoners
M² wvo
M² wvo per 1.000 inwoners
Selfkant
10.460
8.270
790
Waldfeucht
8.740
4.590
525
Gangelt
11.670
6.600
565
Totaal
30.870
19.460
630
Uit de tabel komt naar voren dat de genoemde grensgemeenten over relatief heel veel dagelijks winkelaanbod beschikken. Dit geldt vooral voor de Gemeinde Selfkant, waar zich in Tuddern, net over de grens bij Sittard een sterk supermarkt-/winkelcluster bevindt. Hier zijn al langer supermarkten van Aldi, Lidl en Rewe aanwezig en daar is recentelijk een Netto bij gekomen. Dit discount/prijsvriendelijke cluster trekt ook aanzienlijk koopkracht uit Nederland.
Plannen en ontwikkelingen supermarkten regio De ontwikkeling van het centrumplan in de kern Susteren verloopt moeizaam. Na de herontwikkeling en vergroting van de Plus-supermarkt en de tegenovergelegen winkelunit, wordt afgezien van de realisatie van een extra winkelplint met dagwinkels. Hiervoor in de plaats worden woningen gerealiseerd. De overige deelprojecten van het centrumplan blijven ongewijzigd. Het centrumplan biedt de mogelijkheid om een tweede supermarkt te realiseren, maar het is zeer de vraag of dit markttechnisch haalbaar is. In het verleden waren er twee supermarkten in het centrum gevestigd. Het bestemmingsplan voor de Stadionlocatie in Sittard biedt de mogelijkheid tot vestiging van een tweede supermarkt. Eerder verhuisde Aldi uit de rand van Sittard centrum naar deze Stadionlocatie. De gemeente Sittard-Geleen voornemens om op een aantal andere locaties, onbenutte, perspectiefarme en ongewenste plancapaciteit voor supermarkten weg te bestemmen, waardoor deze uit de markt kan worden genomen. In het Makado centrum in de gemeente Beek is het supermarktaanbod uitgebreid door vergroting van de Albert Heijn en de vestiging van een Aldi supermarkt. Ten noorden van Echt bestaan vooral in de gemeente Maasgouw plannen voor vergroting en/of verplaatsing van supermarkten (Linne, Maasbracht, Thorn, Heel), maar deze zijn tot op heden niet gerealiseerd.
2.3 Vraagaspecten Bevolkingsontwikkeling In de navolgende tabel is de bevolkingsprognose van de provincie Limburg opgenomen. Volgens de provinciale prognose moet rekening worden gehouden met een krimp van de bevolking. In Echt-Susteren zal de bevolking met circa 400 inwoners per jaar afnemen. In de secundaire regio is de afname
11
Het betreft cijfers uit 2013 uit een rapport van CIMa betreffende de vestiging van een netto-supermarkt in Tuddern. De cijfers omvatten de verkoopoppervlakte van alle winkels in de centrale winkelgebieden en van de grotere winkels (400 m² wvo of meer) daarbuiten. Voor Selfkant is het cijfer opgehoogd met 1.000 m² wvo voor de Netto-supermarkt in Tuddern.
Hoofdstuk 2
23
minder sterk, uitgezonderd Sittard-Geleen. Daar sprake zal zijn van groei van de bevolking in Roermond wordt het regionale effect iets afgezwakt. Tabel 2.11: Inwonertal en prognose gemeenten Gemeente
2020
2025
2030
Echt-Susteren
31.614
31.241
30.631
Maasgouw
23.712
23.467
22.948
Roerdalen
20.598
20.343
19.833
Roermond
58.704
60.965
62.376
Sittard-Geleen
92.641
91.973
90.204
Stein
24.931
24.563
23.903
Totaal sec. regio
220.586
221.311
219.264
Bron: Bevolkingsprognose Limburg 2019, Progneff
De bevolkingskrimp in Limburg, en specifiek voor de gemeente Echt-Susteren, moet enigszins genuanceerd worden. Zo is het maar de vraag of de geprognotiseerde krimp ook daadwerkelijk zal plaatsvinden en in welke mate. Uit historische gegevens blijkt dat in Echt-Susteren de krimp niet zo sterk heeft doorgezet als verwacht. In de meeste aangrenzende gemeenten in Belgisch Limburg zal de komende jaren nog sprake zijn van een bescheiden bevolkingsgroei. Er zal daarnaast in Echt-Susteren ook sprake zijn van vergrijzing van de inwoners. Deze vergrijzing biedt ook kansen voor fysieke winkels, omdat ouderen relatief sterk georiënteerd zijn op het lokale boodschappenaanbod en veelal ook meer te besteden hebben. De vergrijzing zorgt in elk geval niet voor negatieve effecten op het planinitiatief. Het vraagpotentieel voor dagelijkse artikelen in de gemeente Echt-Susteren bestaat naast koopkracht van de ‘eigen inwoners’ ook uit koopkracht van arbeids- en seizoenarbeiders. In het aanbod blijkt dit onder andere uit de aanwezigheid van bijvoorbeeld enkele Poolse- en (mini)supermarkten. Omdat exacte cijfers ontbreken en het niet gebruikelijk is deze cijfers mee te nemen in de berekeningen, is dit niet meegenomen in de berekeningen in dit rapport.
2.4 Analyse harde plancapaciteit Uit jurisprudentie blijkt dat de volledige harde plancapaciteit moet worden betrokken in de behoefteraming. Opgemerkt moet worden dat kwalitatief goede initiatieven op basis van de Ladder doorgang kunnen vinden, ook al wordt hiermee het kwantitatieve planoverschot vergroot12. Een deugdelijke en valide motivering van de ontwikkeling is daarbij wel van belang. De gemeente Echt-Susteren heeft BRO gevraagd de plancapaciteit voor supermarkten en horeca in de gemeente te inventariseren. Navolgend zijn de belangrijkste conclusies van deze analyse weergegeven en is bovendien onderbouwd waarom het planinitiatief voorziet in een behoefte, ondanks de aanwezige harde plancapaciteit elders in de gemeente.
12
https://www.infomil.nl/onderwerpen/ruimte/gebiedsontwikkeling/ladder-duurzame/virtuele-map/vraag-antwoord-0/
Hoofdstuk 2
24
Harde plancapaciteit supermarkten Op basis van de analyse zijn geen alternatieve locaties beschikbaar die het planinitiatief logischerwijs kunnen huisvesten. Bovendien is het niet te verwachten dat de winkelruimte van supermarkten als gevolg van het invullen van bestaande harde plancapaciteit aanzienlijk zal toenemen. De volgende conclusies liggen hieraan ten grondslag. In totaal is plancapaciteit voor bijna 120.000 m² supermarkten (incl. theoretisch op verdieping). Hiervan is echter een groot deel reeds in gebruik met andere vormen van detailhandel en andere functies. Indien de onbenutte plancapaciteit wordt bekeken, blijven in totaal 139 locaties in de gemeente Echt-Susteren over. Ruim de helft van deze locaties betreft plancapaciteit kleiner dan 250 m². Veelal is dit restcapaciteit binnen een bouwvlak. Op basis van de ligging van de locaties, de aard van het huidig gebruik en de beperkte omvang van de bouwvlakken is de kans zeer klein dat deze plancapaciteit zal worden ingevuld door supermarkten. Indien we locaties met onbenutte plancapaciteit voor supermarkten selecteren vanaf 750 m², wat beschouwd mag worden als indicatie voor de kritische ondergrens voor de mogelijke vestiging van een moderne supermarkt, komen 13 locaties in beeld.
Om navolgende redenen is de kans klein dat deze plancapaciteit zal worden benut door invulling van supermarkten: - Aldi-locatie Echt: planologisch bestaat nog enige harde plancapaciteit binnen de functieaanduiding ‘supermarkt’ van Aldi aan Palmbrugweg 4. Het is echter niet te verwachten dat deze plancapaciteit zal worden benut door bijvoorbeeld een uitbreiding van Aldi, omdat Aldi deze ruimte nodig heeft voor parkeren. - Bovenste straat Echt-centrum: uit de analyse komt naar voren dat er diverse locaties aan de Bovenste straat in Echt-centrum aanwezig zijn waar onbenutte plancapaciteit bestaat voor supermarkten. Om deze plancapaciteit in te kunnen vullen met een supermarkt zullen relatief veel panden moeten worden samengevoegd, wat vanuit economisch en praktisch oogpunt niet haalbaar is. Bovendien kan parkeren voor de deur (wat een voorwaarde is voor moderne supermarkten) niet worden opgelost en is de bereikbaarheid vanuit het perspectief van een supermarkt slecht. Verder zal een groot deel van het bestaand gebruik moeten worden uitgekocht of moeten verplaatsen, omdat de onbenutte plancapaciteit een optelling van restcapaciteit betreft. Invulling van de plancapaciteit met een supermarkt is daardoor niet realistisch.
- Klooster Koningsbosch: In het bestemmingsplan van het klooster in Koningsbosch is planologisch ruimte voor een supermarkt/buurtvoorziening van maximaal 800 m² bvo. Deze buurtvoorziening maakt onderdeel uit van het totaalconcept dat in en nabij het klooster kan worden gerealiseerd: hotel met wellnessvoorzieningen, 45 woningen en een buurtvoorziening. Geen van de functies zijn op dit moment aanwezig. De kans dat zich hier een supermarkt vestigt is vanwege het zeer beperkte economisch draagvlak in de directe omgeving zeer klein. - Houtstraat 38 Echt: binnen het bouwvlak is momenteel plancapaciteit voor een supermarkt tot 781 m². Dit is te kleinschalig voor een moderne supermarkt. Verder is het pand reeds in gebruik met een andere functie en zal parkeren niet goed kunnen worden opgelost. De kans dat deze plancapaciteit wordt ingevuld met een supermarkt is zeer klein. - Houtstraat 79a Echt: binnen het bouwvlak is momenteel plancapaciteit voor een supermarkt tot 935 m². Dit is te kleinschalig voor een moderne supermarkt. Verder is het pand reeds in
Hoofdstuk 2
25
gebruik met een andere functie en zal parkeren niet goed kunnen worden opgelost. De kans dat deze plancapaciteit wordt ingevuld met een supermarkt is zeer klein. - Susteren: naast de huidige Plus-supermarkt ligt een braakliggend stuk grond waar een supermarkt mogelijk is tot 1.250 m² bvo. De gemeente Echt-Susteren is in gesprek met de eigenaar van de grond om dit perceel te transformeren naar woningbouw. Vanuit de markt is momenteel geen sprake (meer) van interesse in een nieuwe supermarkt in Susteren. De kans dat deze plancapaciteit wordt ingevuld met een supermarkt is klein. - Zilstraat 18 Dieteren: achter Jumper ligt een perceel waar planologisch ruimte is 954 m² supermarkt. Vanuit economische redenen is de kans zeer klein dat zich hier een supermarkt vestigt, omdat het draagvlak van het dorp Dieteren te beperkt is voor een supermarkt. Bovendien is het een relatief smal perceel, waardoor inpassing van een supermarkt met parkeren ruimtelijk waarschijnlijk niet haalbaar is. De kans dat deze plancapaciteit wordt ingevuld met een supermarkt is zeer klein. - Kruisweide 3 Nieuwstad: ter hoogte van de autogarage is plancapaciteit voor een supermarkt. Het perceel is echter voor een groot deel in gebruik. Alleen als het autobedrijf zou verdwijnen is de locatie op basis van ruimtelijke motieven geschikt.
Vanuit economische overwegingen is de kans klein dat een supermarkt zich hier vestigt. Het economisch draagvlak van Nieuwstad is immers beperkt en inwoners zijn momenteel naar verwachting sterk op het aanbod in Sittard georiënteerd. - Prinsenbaan 176 Koningsbosch: deze locatie is momenteel in gebruik door een winkel in fietsen- en brommers en een meubelwinkel. Vanuit economische overwegingen is de kans klein dat een supermarkt zich hier vestigt. Het economisch draagvlak van Koningsbosch is immers zeer beperkt. De kans dat deze plancapaciteit wordt ingevuld met een supermarkt is zeer klein. Het planinitiatief kan niet worden ingevuld in bestaande harde plancapaciteit, omdat het initiatief juist voorziet in een kwalitatieve behoefte, waarbij concentratie en combinatie van een foodmarkt met horeca nabij Echt-centrum uitgangspunt is. Verleende Omgevingsvergunningen zijn niet integraal meegenomen in deze analyse, maar wel is bekend dat er in het verleden vergunning zijn verleend ten behoeve van supermarkten. Mede door de genoemde ontwikkelingen, trends en ontwikkelingen, en planologische wijzigingen achten wij de kans klein dat deze vergunde meters worden ingevuld met supermarkten.
Harde plancapaciteit horeca Op basis van de analyse zijn geen alternatieve locaties beschikbaar die het planinitiatief logischerwijs kunnen huisvesten. Bovendien is het niet te verwachten dat de het horeca aanbod als gevolg van het invullend van bestaande harde plancapaciteit aanzienlijk zal toenemen. De volgende conclusies liggen hieraan ten grondslag. In totaal is plancapaciteit voor bijna 120.000 m² horeca. Het overgrote deel van deze plancapaciteit is mogelijk als onderdeel van de gemengde bestemming in het centrum van Echt, het centrum van Susteren. Een groot deel van deze plancapaciteit is daardoor in gebruik met horeca of andere functies, zoals detailhandel of diensten. Binnen de centra is een deel momenteel onbenut in de vorm van leegstand.
Hoofdstuk 2
26
Buiten de centra is met name plancapaciteit aanwezig aan de Bosstraat en Houtstraat in Pey. Deze plancapaciteit is voor het overgrote deel in gebruik met horeca, detailhandel en diensten. Verspreid over de gemeente Echt-Susteren zijn diverse locaties aanwezig met plancapaciteit voor horeca. Deze locaties zijn veelal reeds in gebruik door horeca of andere functies. Op basis van de analyse harde plancapaciteit is het niet te verwachten dat het horeca aanbod binnen redelijke termijn significant zal toenemen. Het planinitiatief kan niet worden ingevuld in bestaande harde plancapaciteit, omdat het initiatief juist voorziet in een kwalitatieve behoefte, waarbij concentratie en combinatie van een supermarkt met horeca nabij Echt-centrum uitgangspunt is.
Hoofdstuk 2
27
3.
TRENDS EN BELEIDSKADERS 3.1 Trends en ontwikkelingen in vraag en aanbod De detailhandel in dagelijkse artikelen is volop in beweging. In het navolgende worden de meest relevante algemene trends kernachtig geschetst. Trends in consumentengedrag13 Er wordt vanuit de consument verlangd naar verantwoorde producten die gemakkelijk te bereiden zijn of ready-to-eat zijn op de momenten die voor de consument logisch zijn. Er wordt minder tijd dan voorheen besteed aan het boodschappen doen en het bereiden van een maaltijd en maaltijdboxen en foodserviceconcepten stijgen dan ook in populariteit. Daarnaast zijn afhaalpunten in opkomst. De verandering in samenstelling van huishoudens en de vergrijzing zorgen ervoor dat er andere doelgroepen gaan ontstaan. In Nederland bereikt de vergrijzing een hoogtepunt in 2040, wanneer het land 4,8 miljoen 65-plussers telt. Deze nieuwe senioren hebben naar verwachting andere koopgewoonten dan de huidige generatie 65-plussers. Maar zij blijven behoefte hebben aan dagelijkse artikelen. Bekend is in ieder geval dat de 65-plussers geld over hebben voor gezonde en luxe voeding. Zij besteden ook niet minder in supermarkten dan de andere leeftijdsgroepen. Inzicht in hoe producten gemaakt worden, wat er aan zouten, vetten en suikers is toegevoegd en waar de grondstoffen vandaan komen, is tegenwoordig belangrijk voor de consument.