Bestemmingsplan Chatelainplein 1

Omgekeerd vormen de nieuwe appartementen geen belemmering voor de bedrijfsvoering van, de in de omgeving, aanwezige functies (bedrijf, kanoor, maatschappelijk). Er zijn immers reeds bestaande woningen op kortere afstand gelegen, uitgezonderd de maatschappelijke functie. Deze grenst direct aan het plangebied. Gezien voldaan wordt aan de richtafstand van 0 meter uitgaande van gemengd gebied en het gegeven dat in de 'oude' situatie binnen het plangebied reeds sprake was van wooneenheden.

Gevolg planvoornemen Met betrekking tot het planvoornemen aan het Chatelainplein wordt geconcludeerd dat voor de voorgenomen ontwikkeling sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Er kan worden geconcludeerd dat nabijgelegen bedrijven geen belemmering vormen voor de voorgenomen herstructurering van het plangebied. Omgekeerd vormen de 30 appartementen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van bedrijfsactiviteiten van deze bedrijven aangezien reeds bestaande woningen op kortere of vergelijkbare afstand gelegen zijn. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt derhalve geen belemmering voor het planvoornemen.

4.7

Water

Algemeen In artikel 3.1.6, lid 1 onder b van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving dient te bevatten van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. In deze paragraaf wordt eerst ingegaan op het waterbeleid op

36

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

verschillende overheidsniveaus en vervolgens wordt beschreven op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan.

Nationaal waterbeleid Het Nationaal Waterprgramma 2022-2027 (NWP) is de opvolger van het Nationaal Waterplan 2016-2021. Het NWP beschrijf de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en het beheer van de rijkswateren en rijksvaarwegen. Voor het waterbeleid is het NWP een uitwerking van de Nationale Omgevingsvisie. Belangrijke onderdelen van het NWP zijn de stroomgebiedbeheerplannen, het overstromingsrisicobeheerplan en het Programma Noordzee, die als wetelijke bijlagen zijn opgenomen. Nederland heef de komende tijd te maken met grote wateropgaven die bovendien in de toekomst steeds groter en complexer worden. Dit komt door een aantal samenhangende uitdagingen: klimaatverandering, bodemdaling, milieuverontreiniging, biodiversiteitsverlies en ruimtedruk. In de uitvoering ligt bovendien een grote opgave om verouderde infrastructuur zoals bruggen en sluizen in stand te houden en waar nodig te vervangen of te renoveren. De wateropgaven waar Nederland op dit moment voor staat, de uitdagingen richting de toekomst en de noodzaak van een integrale aanpak vormen de basis voor 3 hoofdambities van dit NWP: Een veilige en klimaatbestendige delta. Een concurrerende, duurzame en circulaire delta. Een schone en gezonde delta met hoogwaardige natuur.

De wateropgaven staan niet op zichzelf; een integrale aanpak met andere opgaven in de fysieke leefomgeving, zoals de energietransitie, de woningbouw, herstel natuur en de landbouwtransitie is noodzakelijk. Het bodem- en watersysteem stelt randvoorwaarden aan ruimtelijke ontwikkelingen. Om deze randvoorwaarden ook juridisch te laten doorwerken zijn inhoudelijke kaders nodig voor de inrichting en gebruik van wateren alsook voor ruimtelijke inrichting, landgebruik en de wijze van bouwen. In Nederland komen veel opgaven voor de leefomgeving bij elkaar op een klein oppervlak. Niet alles kan, soms moeten keuzes worden gemaakt. Daarvoor zijn in het NWP een aantal afwegingsprincipes voor het waterbeleid en -beheer opgenomen. De 3 hoofdambities voor het waterbeleid zijn in het NWP uitgewerkt voor verschillende thema’s – Klimaatadaptatie, Waterveiligheid, Zoetwaterverdeling en droogte, Waterkwaliteit, Grondwater, Scheepvaart – en voor de bijbehorende beheer- en uitvoeringstaken van Rijkswaterstaat. Ook de samenhang van het waterbeleid met andere onderwerpen komt in het NWP aan bod: natuur, landbouw, bodem en ondergrond, landschap, verstedelijking, energietransitie en industrie.

Provincie Limburg Het provinciaal beleid is onder andere verwoord in het Provinciaal Waterprogramma Limburg 2022 - 2027. Het Provinciaal Waterprogramma is een uitwerking van de Omgevingsvisie Limburg en bevat de doelstellingen die de Provincie de komende planperiode samen met haar partners wil bereiken op het gebied van Water. Centraal staat hierbij het realiseren van een duurzaam, robuust en ecologisch gezond watersysteem dat kan omgaan met wateroverlast en droogte en dat voorziet in voldoende water van goede kwaliteit. Het Provinciaal Waterprogramma werkt door in de Provinciale Omgevingsverordening en in omgevingsvisie en plannen van gemeenten en het waterbeheerprogramma van het Waterschap Limburg.

Waterschap Limburg

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

37

Het plangebied valt onder het beheer van Waterschap Limburg. Het beleid van het waterschap is nog steeds gericht op het zo lang mogelijk vasthouden van gebiedseigen water, gecombineerd met het zoveel mogelijk scheiden van schoon en verontreinigd water. Het beleid van het waterschap is opgenomen in het Waterbeheerplan 2022-2027 en nader geconcretiseerd in de zogenoemde Keur van het waterschap. De Speerpunten van het Waterschap Limburg met betrekking tot het waterbeheer zijn onder andere: 1. Hoogwaterbescherming Maasvallei: bescherming tegen overstromingen vanuit de Maas. 2. Klimaatadaptatie: balans tussen water afvoeren én water vasthouden. 3. Waterkwaliteit en ecologie: het water is schoon en wateren zin natuurlik ingericht. 4. Zuiveren en waterketen: zuiveren rioolwater en grondstoffen terugwinnen en gebruiken. Deze indeling is niet scherp, want water kent geen grenzen en is verbonden met andere thema’s. Duurzamer grondgebruik in het stroomgebied van de Maas en de beken zorgt voor een gelijkmatiger afvoerdynamiek. Regenwater infltreren in stedelijk gebied helpt daar ook bij, voorkomt dat riolen overstorten en ontlast onze zuiveringen. Een constantere aanvoer in de zomer verlaagt de kans op waterkwaliteitsproblemen door droogte en hitte. Kortom: alle uitdagingen moeten in samenhang met elkaar worden bekeken.

Met de maatregelen worden het liefst meerdere problemen tegelijk opgelost: een integrale aanpak.

Gemeentelijk beleid Sinds 2008 zijn gemeenten binnen de bebouwde gebieden verantwoordelijk voor het hemelwater, het afvalwater en het grondwater. De gemeente Echt-Susteren neemt hierbij deel aan het convenant 'samenwerken in de afvalwaterketen Noord-Limburg'. Een uitvloeisel van dit convenant is dat de gemeente aansluit bij het samenwerkingsverband Limburgse Peelen en een, overbruggende, gezamenlijk notitie GRP (Gemeentelijk Rioleringsplan) heeft opgesteld met de gemeente Roerdalen en Roermond. Het 'Gemeentelijke rioleringsplan Echt-Susteren' (hierna: GRP) verantwoordt aan de inwoners van de gemeente Echt-Susteren de ambities en bijbehorende maatregelen en middelen op watergebied. Met het GRP geeft de gemeente invulling aan de gemeentelijke zorgplicht en op het gebied van (grond)water. Het GRP bevat zowel de geplande activiteiten voor het beheer en onderhoud van het rioolstelsel als maatregelen ter verbetering van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel. Deze maatregelen bestaan vooral uit het afkoppelen van verhard oppervlak. Daarbij wordt regenwater gescheiden van afvalwater ingezameld en afgevoerd naar het oppervlaktewater. Waar mogelijk dient regenwater eerst te worden geborgen en geïnfiltreerd binnen het plangebied. Indien infiltratie niet of onvoldoende mogelijk is, kan alsnog vertraagd worden afgevoerd.

Huidige situatie In de huidige situatie is het plangebied (vrijwel) volledig verhard door het bestaande bankgebouw en de verharding van de achterzijde van het terrein. Het totale verharde oppervlak van het perceel bedraagt grofweg 940 m2 .

Toekomstige situatie In de toekomstige situatie zal het plangebied eveneens (vrijwel) volledig verhard zijn door de geplande woonlocatie voor 30 energiezuinige, duurzame, nultreden, 2 kamer appartementen. Het toale verharde oppervlak van het perceel zal eveneens grofweg 940 m2 bedragen. Het betreft in onderhavig plan een drielaagse appartementencomplex met setback (4e laag). Op het 'binnenterrein' zullen parkeerplaatsen worden aangelegd, een gebouw voor de bergingen worden gesitueerd en enkele nader te bepalen groene zones worden gecreëerd. Tevens zal er waar mogelijk gebruik gemaakt worden van duurzaam bouwmateriaal. Ter

38

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

preventie van eventuele wateroverlast worden maatregelen getroffen, zoals het toepassen van waterdoorlatende verharding. Verder kan het terrein rondom het plangebied zo worden ingericht dat er voldoende groen aanwezig is op - en rondom de nieuwe bebouwing. Het voorgenomen plan heeft nadrukkelijk aandacht voor groen. Waar mogelijk wordt gebruik gemaakt van de voorkeursvolgorde vasthouden-bergen-afvoeren en schoonhouden-scheiden-schoonmaken. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beschermingszone of herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk of een retentiecompensatiegebied. De mogelijkheden voor het infiltreren van hemelwater ter plekke zijn beperkt. Waar mogelijk zal het hemelwater geïnfiltreerd worden. De appartementen worden voorzien van een gescheiden stelsel. Het hemelwater afkomstig van de daken, terassen en andere verhardingen binnen het plangebied worden volledig afgekoppeld en in de vorm van infiltratiekratten onder de verhardingen van het 'binnenterrein' opgevangen. Uitgaande van een verhard oppervlak van 940 m2 en een bergingseis van 100 mm, komt dit neer op een noodzakelijke bergingscapaciteit voor de aan te brengen infiltratiekratten van 94 m3 . Hierin zal worden voorzien binnen het plangebied, zijnde het eigen terrein.

Voor de afvoer van het afvalwater wordt aangesloten op het gemeentelijke rioleringsstelsel. Hierbij wordt uitgegaan dat dit riool de toename van het afvalwater kan afhandelen.

Gevolg planvoornemen Gelet op bovenstaande zal het aspect water geen belemmering vormen voor de geplande ontwikkeling.

4.8

Externe Veiligheid

Het beleid in het kader van de externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving voor wat betreft handelingen met gevaarlijke stoffen. Deze handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen, als op het vervoer van deze stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de richtlijnen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen, vloeit de verplichting voort om in het kader van ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's ter plaatse van het plangebied als gevolg van handelingen met gevaarlijke stoffen. Het Nederlandse externe veiligheidsbeleid is gebaseerd op twee elementen: een harde norm in de vorm van het plaatsgebonden risico en een oriënterende waarde in de vorm van het groepsrisico. De norm voor het plaatsgebonden risico bedraagt één op de miljoen (10-6) per jaar, ofwel 1 op de miljoen blootgestelde personen. Het hanteren van een norm voor het plaatsgebonden risico biedt een basisveiligheidsniveau voor de individuele burger in de omgeving van een risicovolle activiteit. Voor nieuwe situaties geldt deze norm als grenswaarde. Dat wil zeggen dat nieuwe kwetsbare bestemmingen buiten de 10-6 contour moeten zijn gelegen. Het groepsrisico gaat over de impact van een calamiteit met veel dodelijke slachtoffers tegelijk.

Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbare aantal personen, de oriënterende waarde. Dit is een richtwaarde waarvan het bevoegd gezag, voldoende gemotiveerd, kan afwijken. Om het plaatsgebonden risico en het groepsrisico voor de toekomstige gebruikers van het plangebied in kaart te brengen is de kaart 'Veilige omgeving' geraadpleegd, welke ter hoogte van het plangebied hieronder is weergegeven.

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

39

Uitsnede kaart 'Veilige leefomgeving' Ten zuidoosten van het plangebied is op een afstand van ca. 630 meter een inrichting van gevaarlijke stoffen in de vorm van een tankstation gelegen. De plaatsgebonden risicocontour is 25 meter en reikt hiermee ruimschoots niet binnen het plangebied. Ten zuidoosten van het plangebied is op een afstand van ca. 760 meter een inrichting van gevaarlijke stoffen in de vorm van een propaantank gelegen. De plaatsgebonden risicocontour betreft 20 meter en reikt hiermee ruimschoots niet binnen het plangebied. Ten zuidoosten van het plangebied is op een afstand van ca. 960 meter een inrichting van gevaarlijke stoffen gelegen in de vorm van een propaantank. De plaatsgebonden risicocontour betreft 20 meter en reikt hiermee ruimschoots niet binnen het plangebied. Tevens bevinden zich in of nabij de uitbreidingslocatie geen transportroutes voor gevaarlijke stoffen. De provinciale weg N572 ligt op ongeveer 560 meter van de locatie aan het Chatelainplein. Over deze weg worden geen significante hoeveelheden van giftige gassen of vloeistoffen vervoerd. Het invloedsgebied is verbonden aan het vervoer van brandbare gassen. Dat bedraagt 355 meter (Handleiding Risicoanalyse transport) en reikt niet tot aan de locatie Chatelainplein. Op een afstand van ca. 2,7 km ten westen van het plangebied is de Rijksweg A2 gelegen. Tevens is op een afstand van ca.

1,0 km ten westen van het plangebied de spoorlijn Echt-Sittard gelegen. Het invloedsgebied (1% letaliteitsafstand) bedraagt 995 meter uitgaande van de stofcategorie GT3. Gezien de ligging buiten de invloedssfeer van deze transportassen is er geen beperkte verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk. Het aantal personen binnen het plangebied zal, door de toevoeging van een extra bouwlaag ten opzichte van de huidige situatie, toenemen. Voor de personen binnen het plangebied geldt dat zij overwegend zelfredzaam zullen zijn. De bewoners van de een- tot tweepersoonsappartementen zullen voornamelijk volwassenen zijn. Daarnaast heeft tussenliggende bebouwing een beschermende werking op het plangebied, waardoor bij calamiteiten het effect op het plangebied beperkt zal zijn. Op een afstand van ca. 1,3 km ten oosten van het plangebied zijn de buisleidingen A-521, A-585, A-520 en A-578 van de Gasunie en één Defensie Pijpleiding gelegen. Het plaatsgebonden risico van deze buisleidingen reikt, zoals op de kaart 'Veilige leefomgeving' is te zien, ruimschoots niet binnen het plangebied. Gezien de afstand tot het plangebied is een verdere verantwoording van het groepsrisico niet noodzakelijk.

40

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

Gevolg planvoornemen Gelet op bovenstaande vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor het planvoornemen. Wel is het planvoornemen nog voor advies voorgelegd aan het servicecentrum mer. Door het servicecentrum is aangegeven dat het niet noodzakelijk is om advies op te vragen bij de veiligheidsregio.

4.9

Natuurbescherming

Voor de planologische procedure dient te worden vastgelegd dat de voorgenomen ontwikkeling uitvoerbaar is binnen de geldende natuurwetgeving. In natuurbescherming wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde gebieden en beschermde soorten. 4.9.1 Soortenbescherming Wat betreft soortenbescherming is de Wet Natuurbescherming (Wnb) van toepassing. De soortenbescherming heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, een aantal vissen, libellen en vlinders, enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde dierensoorten en een aantal vaatplanten. Voor alle soorten, dus ook voor de soorten die niet onder de aangewezen bescherming vallen, of die zijn vrijgesteld van de ontheffingsplicht, geldt de zogenaamde 'algemene zorgplicht' (art. 1.10 Wnb). Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan aanwezige soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het niet verontrusten of verstoren in de kwetsbare perioden zoals de winterslaap, de voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen. De zorgplicht geldt altijd en voor alle planten en dieren, of ze beschermd zijn of niet, en in het geval dat ze beschermd zijn ook als er een ontheffing of vrijstelling is verleend.

Tevens geldt onder de Wet Natuurbescherming dat bij ruimtelijke ontwikkelingen naast de zorgplicht ook rekening gehouden moet worden met juridisch zwaarder beschermde soorten vanuit nationaal en Europees oogpunt. Beschermde soorten vanuit nationaal oogpunt betreffen soorten uit 'bijlage A en B' van de Wet Natuurbescherming. Beschermde soorten vanuit Europees oogpunt betreffen soorten uit Bijlage IV van de Habitatrichtlijn, de soorten uit Bijlage 1 en 2 Verdrag van Bern, en Bijlage 1 verdrag van Bonn, en alle in Europa inheemse vogels (Vogelrichtlijn). Met het planvoornemen vindt de (gedeeltelijke) sloop van het verouderde bankgebouw plaats. Om aan te kunnen tonen dat hier geen beschermde soorten mee in het geding komen, is een Quickscan Flora en Fauna (Nipa, rapportnummer N222660, d.d. 5 augustus 2022, Bijlage 6) uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek worden hieronder weergegeven. Op basis van de quickscan die is uitgevoerd kan niet worden uitgesloten dat de voorgenomen herontwikkeling van het plangebied een negatieve invloed heeft op beschermde soorten vanuit de Wet natuurbescherming en natuurgebieden. Op de onderzoekslocatie zijn meerdere potentiele verblijfplaatsen voor vleermuizen geconstateerd.

Om de aanwezigheid van kraam-, zomer- en paarverblijven van vleermuizen vast te stellen en, indien aanwezig, de soorten en populatiegrootte te bepalen is een nader onderzoek nodig. Gezien de staat van de bebouwing zijn er meerdere potentiele verblijfplaatsen aanwezig namelijk bij de dakkapellen, in de openstootvoegen van de schoorstenen, achter de loodslabben en de achter de zonnewering. Hierdoor is de aanwezigheid van vleermuizen in de panden vrijwel zeker. Hierdoor zou er ook zonder onderzoek een ontheffing kunnen worden aangevraagd voor de potentiele vleermuis verblijfplaatsen, als het bevoegd gezag hiermee akkoord gaat. De verblijfplaatsen in de te slopen panden dien dan gecompenseerd te worden door (minimaal) 1 maand voor de sloop meerdere tijdelijke kraamkastenen kleinere vleermuiskasten nabij de te slopen panden op te hangen. Dit dient in de actieve periode (april t/m oktober) te worden uitgevoerd. Vervolgens worden er permanente verblijfplaatsen gerealiseerd in de te realiseren bebouwing waarna de tijdelijke kasten, na een gewenningsperiode verwijderd kunnen worden. Door deze werkwijze zullen de sociaalmaatschappelijke

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

41

problemen die de leegstand van deze panden met zich meebrengen sneller weggenomen worden. De overige soorten die voor (kunnen) komen (bunzing, hermelijn of wezel) binnen de onderzoekslocatie zijn in Limburg vrijgesteld bij ruimtelijke ontwikkeling. Derhalve is hier geen ontheffing voor nodig. Echter blijft de zorgplicht gelden en dient er tijdens de werkzaamheden rekening gehouden te worden met de voorkomende soorten zodat deze niet gedood worden of onnodig lijden. Tevens dient rekening gehouden te worden met het broedseizoen als de wilg gerooid wordt. Het is namelijk niet uit te sluiten dat in deze boom (niet jaarrond beschermde) nesten aanwezig zijn. De boom dient buiten het broedseizoen (circa half maart half augustus) verwijdert te worden. Gezien de afstand en de aard van de ingreep worden als gevolg van de ruimtelijke ontwikkeling geen negatieve effecten verwacht op de meest nabijgelegen natuurgebieden (LNN/Natura 2000). Door tijdens de ontwerpfase te denken aan “natuurinclusief” bouwen kan de nieuwe bebouwing meer natuurwaarde bieden. Denk hierbij aan bijvoorbeeld ingebouwde nestkasten voor vleermuizen of huismussen en gierzwaluwen. Maar denk ook aan het plaatsen van steen- of takkenstapels in het plangebied voor marterachtigen die de lokale muizen populatie kunnen onderdrukken.

4.9.2 Aanvullend ecologisch onderzoek/omgevingsvergunningslopen Op basis van de quickscan is aanvullend ecologisch onderzoek naar vleermuizen noodzakelijk vanwege de aanwezigheid van potentiele verblijfplaatsen voor vleermuizen. Een dergelijk onderzoek zal worden uitgevoerd. Echter dit moet over verschillende rondes in de periode half mei tot en met eind september. Om onnodige vertraging te voorkomen is een omgevingsvergunning voor het slopen van bouwwerken opgenomen die bepaaldt dat het verboden is zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning een gebouw te slopen. Deze omgevingsvergunning kan uitsluitend verleend worden als een aanvullend ecologisch onderzoek of een vergunning of ontheffing van Gedeputeerde Staten wordt overlegd waaruit blijkt dat een eventuele verstoring van beschermde soorten en/of het beschadigen of vernielen van hun voortplantings-, rust of verblijfplaatsen, al dan niet in combinatie met het treffen van (tijdelijke) mitigerende maatregelen op basis van een goedgekeurd activiteitenplan/mitigatieplan, is toegestaan. Hiermee is in voldoende mate de bescherming van de potentiele verblijfplaaten gewaarborgd. 4.9.3 Gebiedsbescherming Er dient aannemelijk te worden gemaakt dat het plan geen negatieve effecten heeft op de instandhoudingsdoelstellingen van Europees beschermde Natura2000-gebieden en Natuur Netwerk Nederland (NNN).

Het plangebied is niet gelegen in een Natura 2000-gebied, zodat er uitsluitend sprake is van externe werking. Gezien de kleinschalige aard van het planvoornemen (planologisch mogelijk maken van 30 appartementen binnen bestaand stedelijk gebied) en de afstand tot de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden (ongeveer 1,4 km tot Grensmaas), 2,0 km (Abdij Lilbosch & voormalig Klooster Mariahoop) en 9,2 km (Roerdal), is geen sprake van verstoring door licht, trilling, optische verstoring of verstoring door mechanische effecten. Het plangebied is niet gelegen binnen het NNN, zodat er uitsluitend sprake is van een externe werking. Op een afstand van ca. 0,5 km ten oosten van het plangebied is de groenblauwe mantel gelegen in de vorm van een natuurbeek. Ten zuidwesten van het plangebied is op een afstand van ca. 1,3 km eveneens een onderdeel van de groenblauwe mantel gelegen. Ten zuiden van het plangebied is op ca. 1,4 km een onderdeel van de groenblauwe mantel gelegen. Externe effecten als gevolg van een toename van stikstofdepositie zijn vanwege de afstand tot de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden op voorhand niet uit te sluiten. Vervolgonderzoek in het kader van de gebiedsbeschermingsparagrafen uit de Wet natuurbescherming ten aanzien van stikstof wordt noodzakelijk geacht. Dit kan in eerste instantie worden onderzocht middels een modelberekening (Aerius-calculator).

42

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

4.9.4 Stikstof De uitspraak van de Raad van State op 29 mei 2019 heeft bepaald dat het Programma Aanpak Stikstof (PAS) niet meer als basis gebruikt mag worden voor toestemming voor activiteiten in het kader van de Wnb en dat de “standaard grenswaarde” uit het PAS niet meer gebruikt mag worden. Dit houdt in dat voor planologische procedures en bij de verlening van een omgevingsvergunning een stikstofbeoordeling en, afhankelijk van een stikstofberekening en/of voortoets, mogelijk ook een vergunning Wet natuurbescherming nodig is. Voor elke toename in stikstofneerslag boven de 0,00 mol/ha/jaar, hoe klein dan ook, is een onderbouwing nodig. Na het wegvallen van het PAS is er gewerkt aan nieuwe wettelijke kaders. In de Wet Stikstofreductie en Natuurherstel (juli 2021) was een partiële vrijstelling opgenomen met betrekking tot de bouwactiviteiten van een plan of project. Dat betekent dat deze fase buiten beschouwing diende te blijven en enkel de effecten ten aanzien van de gebruiksfase beoordeeld dienen te worden. Op 2 november 2022 is door de Raad van State uitspraak gedaan in de zaak betreffende het ondergrondse CO2 -opslagproject Porthos waarin de vrijstelling van deze bouwactiviteiten ter beoordeling voor lag. De Raad van State heeft in haar uitspraak geoordeeld dat de stikstof die in de bouwfase vrijkomt niet buiten beschouwing mag worden gelaten.

Concreet betekent dit dat de bouwvrijstelling geschrapt is en de juridische situatie teruggedraaid is naar het wettelijk kader vóór 1 juli 2021. Dit houdt in dat voor alle plannen en projecten zowel de tijdelijke bouwfase alsook de permanente gebruiksfase beoordeeld dient te worden. Voor het onderhavige plan is daarom een beoordeling van zowel de bouwactiviteiten als de gebruiksfase aan de orde.

Realisatiefase Onderhavige ontwikkeling ziet toe op de transformatie van de voormalig kantoorlocatie naar een woonlocatie. In het kader hiervan dient de bestaande bebouwing binnen het besluitgebied gesloopt te worden. Op locatie worden 30 appartementen gerealiseerd. Het complex heeft een totaal bvo van 2.081 m2 . Momenteel is nog niet bekend welke inzet van mobiele werktuigen in de realisatiefase nodig zal zijn. Daarom is aangesloten bij kengetallen. In de handreiking woningbouw en Aerius (Bijlage 7), uitgegeven door het Rijk is de gemiddelde emissie NOx/jr voor het bouwen van woningen ingeschat op ca. 3 kg NOx. Aangenomen dat een gemiddelde woning 650 m3 omvat, komt de emissie per m3 daarmee neer op circa 0,004 kg NOx/m3 . Er is sprake van een plantoets, waardoor er wordt uitgegaan van het met het planvoornemen maximaal te realiseren bouwvolume wordt gerekend. Het bouwvlak betreft 650 m3 en de maximale bouwhoogte betreft 14 meter. Op basis van het bouwvolume genereert het plan voor de bouw van de appartementen een totale emissievracht van 36,4 kg NOx/jr. De aanname wordt gemaakt dat de sloop van een woning zal resulteren in minder uitstoot NOx dan de bouw van een woning. Hierom wordt de gemiddelde emissie Nox/jr voor de sloop van woningen ingeschat op circa 2 kg NOx.

Aangenomen dat een gemiddelde woning 650 m3 omvat, komt de emissie per gesloopte m3 daarmee neer op circa 0,003 NOx/m3 . Op basis van een inschatting van het huidige bouwvolume genereert het plan voor de sloop van de bestaande bebouwing een totale emissievracht van 18,0 kg NO/jr. Voor het planvoornemen zijn de geschatte emissies in de bouwfase daarmee ca. 54,4 kg NOx/ jr. Er wordt voorts aangenomen dat het bouwverkeer per woning ca. 20 zware verkeersbewegingen, 10 middelzware en 15 lichte verkeersbewegingen genereert, daarmee in totaal 600 zware verkeersbewegingen, 300 middelzware verkeersbewegingen en 450 lichte verkeersbewegingen per jaar. Hierbij wordt uitgegaan van één aannemer, welke komt van één locaite naar het Chatelainplein. Er is hierbij gekozen voor de meest gebruikelijke route, waarbij de aannemer komt aanrijden vanaf de provinciale weg N276. Om te bepalen of de herontwikkeling in de bouwfase leidt tot een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebied, is een Aeriusberekening uitgevoerd. Uit de berekening van de bouwfase volgen geen

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

43

rekenresultaten die leiden tot een toename van de stikstofdepositie op nabijgelegen Natura 2000 gebieden groter dan 0,00 mol/ha/jaar. Deze berekening is bijgevoegd in Bijlage 8.

Gebruiksfase De appartementen worden gasloos uitgevoerd, waardoor er in de gebruiksfase enkel sprake is van een verkeersgeneratie. In de verkeersparagraaf is geconcludeerd dat de toekomstige situatie een maximale verkeersgeneratie van 120 verkeersbewegingen per etmaal aan de orde is als gevolg van de te realiseren appartementen. In Bijlage 9 is aangetoond dat, na doorrekening van deze verkeersgeneratie met de Aerius calculator, er stikstofdepositie > 0,00 mol/ha/jr optreedt op nabijgelegen Natura 2000 gebieden. Significante effecten ten aanzien van de instandhoudingsdoelstellingen van deze Natura 2000 gebieden kunnen derhalve op voorhand worden uitgesloten. Daarnaast is er ook in de huidige situatie sprake van stikstofemissies. In de eerste plaats leidt het planvoornemen tot een afname van het aantal verkeersbewegingen. Daarnaast geldt dat door het planvoornemen ook het verwarmen met een gasgestookte installatie wordt gestaakt. Dat betekent dat er niet alleen sprake is van geen toename van de stikstofdepositie, maar nadrukkelijk ook sprake is van een afname van de stikstofdepositie op nabijgelegen Natura 2000 gebieden. Conclusie Uit de beoordelingen en berekeningen van de realisatie- en gebruiksfase volgt dat significant negatieve effecten ten aanzien van de instandhoudingsdoelstellingen voor N2000 gebieden op voorhand kunnen worden uitgesloten.

4.9.5 Conclusie Het aspect natuurbescherming vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.10

Archeologie en cultuurhistorie

4.10.1 Archeologie In 2007 is het Verdrag van Malta vastgelegd in de Wet op de archeologische monumentenzorg (geïmplementeerd in de Monumentenwet 1988). Door archeologie tijdig in de planvorming te betrekken, kunnen de archeologische waarden hierin eventueel worden ingepast. Het uitgangspunt ten aanzien van de aanwezige archeologische waarden in de planvorming is, volgens Rijks- en provinciaal beleid, behoud in situ (ter plekke of binnen de context van de vindplaats). De raad van de gemeente Echt-Susteren heeft op 24 februari 2011 een archeologische verwachtingskaart vastgesteld voor het gehele gemeentelijk grondgebied. Op deze kaart is te zien aan welke gebieden archeologische waarden en archeologische verwachtingswaarden (hoog, middelhoog en laag) zijn toegekend. Ook is hierop het provinciaal aandachtsgebied aangegeven.

44

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

Uitsnede Archeologische waardenkaart Maasdal met plangebied lichtlbauw omlijnd Het plangebied is op basis van de archeologische waardenkaart Maasdal niet gelegen binnen een gebied met archeologische waarden.

Uitsnede gemeentelijke archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart met plangebied lichtblauw omlijnd Uit de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart blijkt dat sprake is van een lage verwachting voor droge en natte landschappen. Op basis van het geldende bestemmingsplan 'Stedelijk gebied' is binnen het plangebied eveneens geen dubbelbestemming 'Archeologie' gelegen. Er zijn geen archeologische verwachtingswaarden binnen het plangebied aanwezig. Gevolg planvoornemen

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

45

Gelet op bovenstaande vormt het aspect archeologie geen belemmering voor het planvoornemen. Echter als er tijdens graafwerkzaamheden archeologische sporen en/of vondsten worden aangetroffen dient dit direct bij de gemeente te worden gemeld. De gemeente bekijkt dan welke stappen er ondernomen moeten worden, zodat zo spoedig mogelijk verder gegaan kan worden met de sloop en/of bouw. 4.10.2 Cultuurhistorie Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden. Hiertoe dient middels bestudering van kaarten bepaald te worden of binnen (de invloedsfeer van het plangebied) Rijksmonumenten (historische gebouwen, sluizen, tuinbeelden en grafstenen), Archeologische Rijksmonumenten, Werelderfgoederen en beschermde stads- en dorpsgezichten aanwezig zijn. Ook het voorkomen van gebieden met landschappelijke waarden en beschermde natuurgebieden (Natura 2000-gebieden, Wetlands, Beschermde Natuurmonumenten, Nationale Parken, Nationale Landschappen en de Ecologische Hoofdstructuur dient bepaald te worden.

De cultuurhistorische waarden van de gemeente Echt-Susteren zijn vertaald in het bestemmingsplan 'Cultuurhistorie Echt-Susteren', vastgesteld op 22 september 2016. Hierin is voor het plangebied geen dubbelbestemming of aanduiding met een bepaalde cultuurhistorische waarde opgenomen, zie paragraaf 1.3 Op basis van het bestemmingsplan 'Cultuurhistorie Echt-Susteren' geldt dan ook geen beperking voor het plangebied. Uit de uitsnede van de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Limburg blijkt dat binnen het plangebied geen bebouwing van cultuurhistorische of (rijks-) monumentale waarde is gelegen. Ten noorden van de Houtstraat zijn enkele cultuurhistorische waarden gelegen. De ontwikkeling vormt dan ook geen belemmering voor de aanwezige cultuurhistorische en monumentale waarden binnen het stedelijk gebied van Echt.

46

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart met ligging plangebied lichtblauw omlijnd

Gevolg planvoornemen Gelet op bovenstaande vormt het aspect cultuurhistorie geen belemmering voor het planvoornemen.

4.11

Verkeer en parkeren

Verkeersgeneratie In de huidige situatie is het op basis van het geldende bestemmingsplan 'Stedelijk gebied' mogelijk om een kantoor met wonen op de verdieping binnen het plangebied te realiseren. Een dergelijke functie genereert een fors aantal verkeersbewegingen per dag (conform CROW), en middels het planvoornemen zal er een afname ontstaan van bewegingen per dag. In de huidige situatie geldt op basis van de CROW voor de kantoorfunctie met baliefunctie in matig stedelijk gebied/rest bebouwde kom (1.100 m2 : begane grond en eerste verdieping) een maximale verkeersgeneratie van 14,8 per 100 m2 . Dit komt neer op een totale verkeersgeneratie van 162,8 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Met de toevoeging van 30 appartementen zal conform de CROW een maximale verkeersgeneratie van 4,0 per woning gegenereerd worden. Dit komt uit op een totale verkeersgeneratie van 120 motorvoertuigen per etmaal. De verkeersgeneratie neemt daarmee als gevolg van het planvoornemen met ongeveer 43 verkeersbeweingen per etmaal af De nieuwe woningen zijn bereikbaar via de bestaande, het plangebied omsluitende wegen, zijnde de Houtstraat, het Chatelainplein en de Hubertusstraat. Deze wegen zijn, mede gezien de voormalige bestaande situatie, wat betreft profiel en capaciteit berekend op deze aantallen verkeersbewegingen en de ontsluiting van het plangebied.

Parkeren Ten behoeve van de Rabobank vond het parkeren volledig plaats op het Chatelainplein. Op basis van de CROW geldt voor de kantoorfunctie met matig stedelijk gebied/rest bebouwde kom een gemiddelde parkeernorm van 2,8 parkeerplaats per 100 m2. Uitgaande van 1.100 m2 komt dit neer op 30,8 parkeerplaatsen. Voor appartementen (huur/midden) geldt op basis van de CROW in matig stedelijk gebied/rest bebouwde kom een gemiddelde parkeernorm van 1,4 parkeerplaats per woning. Uitgaande van 30 appartementen komt dit neer op 42 parkeerplaatsen. Hiermee neemt de parkeerbehoeft met 12 parkeerplaatsen toe ten opzichte van de situatie toen de Rabobank er nog gevestigd was. Echter in tegenstelling tot de Rabobank wordt voorzien in 8 parkeerplaatsen op eigen terrein. Het tekort aan parkeerplaatsen komt hiermee op 4 parkeerplaatsen. Het is de bedoeling dat het Chatelainplein door de gemeente heringericht zal worden. Hieraan wordt van uit onderhavig planvoornemen een bijdrage in het parkeren gegeven. De parkeerplaatsen op het huidige (93 stuks) en nieuwe Chatelainplein hebben c.q krijgen een openbare functie. Deze parkeerplaatsen zijn derhalve niet exclusief bedoeld voor de bewoners van het appartementencomplex.

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

47

Bestaande parkeervoorziening aan het Chatelainplein

4.12

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

In bijlage C en D van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planMER-plichtig, projectMER-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast moet het bevoegd gezag bij activiteiten die voorkomen in één van de opgenomen categorieën, maar niet de omvang hebben van de bijbehorende drempelwaarden, nagaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen: de kenmerken van de projecten; de plaats van de projecten; de kenmerken van de potentiële effecten. Het bestemmingsplan ten behoeve van de beoogde woningbouwontwikkeling is m.e.r.-beoordelingsplichtig. Deze activiteit is opgenomen in onderdeel D, categorie 11.2 van de bijlage bij het Besluit m.e.r. Voor het bestemmingsplan is dan ook een aanmeldnotitie ten behoeve van de m.e.r.-beoordeling opgesteld en ingediend bij het bevoegd gezag. Deze aanmeldnotitie doorloopt, voorafgaand aan het bestemmingsplan, een separate procedure. Op basis van de aanmeldnotitie besluit het bevoegd gezag (de gemeente) of er wel of geen aanleiding of noodzaak is om een m.e.r.-procedure te doorlopen.

De aanmeldnotitie is als Bijlage 10 opgenomen bij dit bestemmingsplan. Op basis hiervan heeft het bevoegd gezag besloten dat gelet op artikel 7.17, lid 1 van de Wet milieubeheer het opstellen van een milieueffectrapportage (MER) niet noodzakelijk is bij de voorbereiding van onderhavig bestemmingsplan.

48

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische planbeschrijving

Algemeen

De in deze toelichting beschreven aspecten hebben als basis gediend voor het opstellen van een juridisch plan, dat zoveel mogelijk is afgestemd op de geldende bestemmingsplannen binnen de gemeente Echt-Susteren. Teneinde het voorgenomen initiatief te kunnen realiseren heeft een juridische vertaling van het plan in planregels en verbeelding plaatsgevonden. De planregels zijn gerelateerd aan de verbeelding. Verbeelding en planregels dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast conform de bepalingen in Wro, Bro en SVBP 2012.

5.2

Verbeelding

Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied de bestemming 'Wonen met bijbehorend bouwvlak en maatvoeringsaanduidingen gekregen. Deze aanduidingen hebben juridische betekenis indien en voor zover deze daaraan in de planregels wordt gegeven. Een aantal aanduidingen heeft geen juridische betekenis en is uitsluitend op de analoge verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid, zoals kadastrale en topografische gegevens.

5.3

Planregels

De planregels zijn opgesteld op basis van de landelijke standaarden zoals vastgelegd in het rapport Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). De planregels zijn conform deze standaard verdeeld in vier hoofdstukken, te weten hoofdstuk 1 'Inleidende regels', hoofdstuk 2 'Bestemmingsregels', hoofdstuk 3 'Algemene regels' en hoofdstuk 4 'Overgangs- en slotregels'. Hoofdstuk 1, 3 en 4 zijn vrij algemeen van aard en worden niet nader beschreven in deze paragraaf. Onderstaand wordt de gebruikte bestemming toegelicht, zoals opgenomen in hoofdstuk 2 van de planregels. De regels zijn daarbij gebaseerd op het vigerende bestemmingsplan 'Stedelijk gebied' en aangevuld met de regels uit het facetbestemmingsplan 'Deregulering' voor zover relevant voor de zone stedelijk gebied. Wonen (Artikel 3) De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen met de daarbij behorende voorzieningen. Hierbij moet gedacht worden aan tuinen, erven en verhardingen alsmedewaterhuishoudkundige voorzieningen, waterlopen en waterpartijen, alsmede (ondergrondse) waterbergingsen infiltratievoorzieningen. Binnen de bestemming 'Wonen' is een bouwvlak aangeduid met bijbehorende (maatvoerings)aanduidingen (parkeerterrein, gestapeld, specifieke bouwaanduiding - nieuwe woning, maximum aantal wooneenheden, maximum goothoogte en maximum bouwhoogte, onderdoorgang).

Buiten het bouwvlak zijn bijbehorende bouwwerken toegestaan in de vorm van bergingen tot een maximum oppervlakte van 90 m2, waarbij achterliggende erf voor maximaal 50% mag worden bebouwd. Ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' is gewaarborgd dat de wanden en plafond uitgevoerd worden als 'dove gevel'.

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

49

50

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Volgens artikel 6.12 van de Wro dient tegelijk met de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld voor de gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is. Tussen de gemeente Echt-Susteren en de initiatiefnemer is een anterieure exploitatieovereenkomst en planschadeverhaalsovereenkomst gesloten. Hierin zijn afspraken gemaakt over de verdeling van de kosten en de afwenteling van eventuele planschade. De (eventuele) kosten zijn hiermee in voldoende mate anderszins verzekerd. Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de economische en financiële uitvoerbaarheid van het planvoornemen voldoende is gegarandeerd.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het plangebied is gelegen in het bebouwde gebied van de kern Pey. Door de herontwikkeling van de locatie is sprake van een kwaliteitsverbetering en wordt leegstand en verdere verpaupering voorkomen. Te meer omdat momenteel de nodige overlast wordt ervaren door de omgeving. In dat kader heeft er op 19 juli 2022 ook omgevingsdialoog, Bijlage 11, plaatsgevonden. Deze omgevingsdialoog heeft in de vorm van een inloopavond plaatsgevonden en is bezocht door ongeveer 25 omwonenden. Tijdens de inloopavond waren de onwonenden in de gelegenheid om in gesprek te gaan met de initiatiefnemers en vragen te stellen. Voor deze opzet is bewust gekozem omdat dit laagdrempelig is en men dan sneller geneigd zijn om tijdens een inloopsessie inhoudelijk commentaar te geven dan wanneer er een formele presentatie wordt gehouden. De aanwezige omwonenden hebben allen positief gereageerd op het planvoornemen en zijn blij dat er eindelijk wat gaat gebeuren. Het planvoornemen wordt dan ook maatschappelijk uitvoerbaar geacht. De eerste stap tot realisatie van het planvoornemen is het in procedure brengen van onderhavig bestemmingsplan. Het bestemmingsplan wordt conform de gebruikelijke procedure gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens de periode van ter inzage legging kunnen omwonenden, bedrijven, dorps- en stadsraden en andere geïnteresseerden of belanghebbenden reageren op het plan.

In dezelfde periode is ook overleg gevoerd met andere overheden over het plan. De resultaten van de terinzagelegging kunnen leiden tot aanpassingen, verbeteringen of wijzigingen van het plan.

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

51

52

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

Hoofdstuk 7 7.1

Procedure

Te volgen procedure

Het bestemmingsplan doorloopt als ontwerp respectievelijk vastgesteld en onherroepelijk bestemmingsplan de volgende procedure, te weten: a.

Ontwerp: 1. ter inzage legging (ontwerp bestemmingsplan) 2. Zienswijzen b. Vaststelling door de Raad c. Beroep: 1. (Gedeeltelijk) onherroepelijk bestemmingsplan 2. Reactieve aanwijzing 3. Beroep bij Raad van State In het kader van deze procedure kunnen gedurende de ter inzageligging van het ontwerp bestemmingsplan (fase b) zienswijzen worden ingesteld. In publicaties met betrekking tot de diverse stappen die het plan moet doorlopen wordt daarvan steeds melding gemaakt. Uiteindelijk besluit de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, indien nodig, over het plan in zijn onherroepelijke vorm.

7.2

Vooroverleg met instanties

Onderhavig planvoornemen heeft betrekking op het herontwikkelen van een kantoorlocatie naar een woonlocatie voor 30 energiezuinige, duurzame, nultreden, 2 kamer appartementen. Het betreft in onderhavig plan een drielaagse appartementencomplex met setback (4e laag). De appartementen betreffen huurwoningen voor 1 tot 2-persoonshuishoudens (middensegmente). Het betreft een ontwikkeling binnen bestaand bebouwd gebied waar reeds 8 grondgebonden woningen voorzien waren. Deze woningen worden omgezet en qua aantal verhoogd waarbij woningen worden gerealiseerd die een kwantitatieve bijdrage hebben aan de (bestaande) woningvoorraad. Het planvoornemen voldoet hiermee aan rijks-, provinciale, waterschaps- en gemeentelijke belangen. Om deze reden is er geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. De vooroverlegpartners zijn wel geinformeerd over de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan.

7.3

Ontwerp en vaststelling

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 6 januari 2023 tot en met 2 maart 2023 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is iedereen in de gelegenheid gesteld om zijn/haar zienswijze kenbaar te maken. Hiervan is geen gebruik gemaakt. Er zijn dan ook geen zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediend. Wel zijn de aeriusberekeningen (Bijlage 8 en Bijlage 9) vervangen door recente berekening gebaseerd op de meest recente aeriuscalculator d.d. 26 januari 2023. Tevens zijn in paragraaf 4.9.4 enkele redactionele aanpassingen verwerkt naar aanleiding van opmerkingen van de Omgevingsdienst. Deze redactionele aanpassingen leiden niet tot een aangepast c.q. ander planvoornemen Het bestemmingsplan is in de raadsvergadering van 1 juni 2023 ongewijzigd vastgesteld.

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

53

54

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

Bijlagen bij toelichting

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

55

Bijlage 1

56

Prognose Etil

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

Woningmarktonderzoek regio Midden-Limburg

2018-2030 Gemeente Echt-Susteren

1

Woningmarktonderzoek regio Midden-Limburg 2018-2030 – Echt-Susteren | Etil 2018

Woningmarktonderzoek regio MiddenLimburg 2018-2030

Gemeente Echt-Susteren

Etil research group

Heerlen, 7 september 2018

Woningmarktonderzoek regio Midden-Limburg 2018-2030 – Echt-Susteren | Etil 2018

Woningmarktonderzoek regio Midden-Limburg 2018-2030 – Echt-Susteren | Etil 2018

4

Inhoudsopgave Inhoudsopgave

5

Voorwoord

7

Samenvatting

9

1 Inleiding 1.1 Plan van Aanpak 1.2 Onderzoeksresultaten 1.3 Leeswijzer

15 15 16 16

2 Doelgroepen 2.1 De sociale doelgroep 2.2 Overige doelgroepen

17 17 19

3 Woningvoorraad 3.1 Huidige woningvoorraad 3.2 Leegstand 3.3 Sociale voorraad

23 23 24 25

4 Kwantitatieve woningbehoefte 2018-2030 4.1 Woningbehoefte Echt-Susteren 2018-2030 4.2 Huishoudensprognose sociale doelgroep 4.3 Verhoudingsfactor sociale doelgroep – sociale voorraad 4.4 Scheefwonen 4.5 Woningbehoefte sociale doelgroep 4.6 Woningbehoefte jongere huishoudens (tot 30 jaar) 4.7 Woningbehoefte huishoudens middengroep (30-65 jaar) 4.8 Woningbehoefte oudere huishoudens (65 jaar e.o.) 4.9 Woningbehoefte eenpersoonshuishoudens

27 27 28 30 31 32 33 34 34 35

5 Woonwensen 5.1 Het algemene beeld 5.2 Sociale doelgroep 5.3 Jongere huishoudens (tot 30 jaar) 5.4 Huishoudens middengroep (30-65 jaar) 5.5 Oudere huishoudens (65 jaar e.o.) 5.6 Starters 5.7 Eenpersoonshuishoudens

37 37 43 47 53 56 61 62

6 Discrepantie-analyse 6.1 Structuurvisie 2014 – stand 2018 6.2 Discrepantie-analyse: Onderdeel huidige kwalitatieve mismatch 6.3 Discrepantie-analyse: Onderdeel toekomstige kwalitatieve behoefte 6.4 Discrepantie-analyse: Totaal 6.5 Discrepantie-analyse per doelgroep

67 67 68 68 69 71

Bijlagen

73 74 76

Bijlage 1: Afbakeningen & definities sociale doelgroep en sociale voorraad Bijlage 2: De primaire voorraad - passend toewijzen

Woningmarktonderzoek regio Midden-Limburg 2018-2030 – Echt-Susteren | Etil 2018

5

Bijlage 3: Aannames bouwplannen en prijsontwikkelingen Bijlage 4: Sociale doelgroep: Uitgangspunten en methodiek Bijlage 5: Woonmilieus Bijlage 6: Woonbeelden Bijlage 7: Woonbeelden koop/huur 1e keus Bijlage 8: Woonconcepten Bijlage 9: Discrepantie-analyse: Huidige kwalitatieve mismatch Bijlage 10: Discrepantie-analyse: Toekomstige kwalitatieve woningbehoefte 2018-2030 Bijlage 11: Discrepantie-analyse: Sociale doelgroep Bijlage 12: Discrepantie-analyse: Jongere huishoudens (< 30 jaar) Bijlage 13: Discrepantie-analyse: Huishoudens middengroep (30-65 jaar) Bijlage 14: Discrepantie-analyse: Oudere huishoudens (65 jaar e.o.) Bijlage 15: Discrepantie-analyse: Eenpersoonshuishoudens

Woningmarktonderzoek regio Midden-Limburg 2018-2030 – Echt-Susteren | Etil 2018

6

77 78 79 80 85 86 87 88 89 90 91 92 93

Voorwoord De regio Midden-Limburg wil een herijking van de regionale structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg voor de periode tot 2030. In feite komt de herijking neer op een actuele vraagaanbod vergelijking om inzicht te verkrijgen in de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. De herijking vraagt daarbij tevens om een verdiepingsslag. Het gaat om een regionale prioritering van de opgave in de woningmarkt tot 2030 waarbij effecten van trends en ontwikkelingen (demografisch, sociaal en economisch) op de regionale woningmarkt worden blootgelegd. Daarnaast wordt het huisvestingsvraagstuk van diverse specifieke doelgroepen scherp gesteld. Voor de herijking van het toekomstige woningmarktbeleid is het noodzakelijk om te beschikken over actuele informatie betreffende de woningvoorraad en de doelgroepen. Daarbij is het van belang om niet alleen te kijken naar de totale woningvoorraadbehoefte, maar ook naar de gewenste samenstelling daarvan. Daarbij gaat het niet alleen om het beeld op regionaal en gemeentelijk schaalniveau, maar ook over gedetailleerdere informatie voor de verschillende kernen in de regio. Een belangrijk aandachtspunt is dat een goede balans behouden blijft tussen de sociale doelgroep en de voor hen betaalbare sociale kernvoorraad van woningen.

De regio Midden-Limburg onderkent dit en heeft derhalve behoefte aan gedetailleerde gemeentelijke informatie over de huidige en verwachte omvang van de sociale kernvoorraad en de sociale doelgroep. De informatie over de toekomstige woningvoorraadbehoefte van de sociale doelgroep is niet alleen van belang voor het gemeentelijke beleid, maar is ook waardevol voor het beleid van woningcorporaties. Daarnaast heeft de regio ook behoefte aan informatie over andere doelgroepen, zoals jongeren, ouderen, starters en sociaal kwetsbaren. Er is behoefte aan informatie betreffende de woningbehoeften, niet alleen van specifieke doelgroepen maar de woonwensen in brede zin, dus ook huishoudens met hogere inkomens. Het onderzoek is in opdracht van de regio Midden-Limburg uitgevoerd in de periode november 2017 tot juni 2018 door het consortium Etil-Companen, waarbij Etil research group de hoofdaannemer is. Companen heeft aan het onderzoek bijgedragen met het kwalitatieve woonwensenonderzoek. Etil droeg zorg voor de kwantitatieve informatie over vraag en aanbod, de prognoses en de analyses/rapportages. In de voorliggende rapportage worden de uitkomsten van het onderzoek voor de gemeente Echt-Susteren geanalyseerd en gerapporteerd.

Woningmarktonderzoek regio Midden-Limburg 2018-2030 – Echt-Susteren | Etil 2018

7

Woningmarktonderzoek regio Midden-Limburg 2018-2030 – Echt-Susteren | Etil 2018

8

Samenvatting Passende huisvesting voor alle inwoners is een van de speerpunten van beleid voor de gemeenten in de regio Midden-Limburg. Het voorliggende onderzoek biedt een basis om dit beleid te herijken voor de komende jaren. Daarbij is het van belang om te kijken naar de totale woningvoorraadbehoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief. Hieronder wordt voor de gemeente Echt-Susteren een samenvatting gegeven van de belangrijkste uitkomsten van het onderzoek1. Algemeen beeld De huidige woningvoorraad in Echt-Susteren bestaat uit circa 14.240 woningen, waarbij 29% een huurwoning en 71% een koopwoning is. Daarbij wordt circa twee derde van de huurwoningen aangeboden door corporaties. De huidige woningvoorraad bestaat voor een relatief groot deel (22%) uit woningen die in de zeventiger jaren zijn gebouwd. Tot 2010 bestond de bouwproductie in de gemeente grotendeels uit vrijstaande woningen. In de laatste 10 jaar worden in toenemende mate appartementen gebouwd. Begin 2017 staat 3,1% van de woningen in Echt-Susteren leeg. In de laatste jaren is de leegstand in de gemeente gestaag gedaald. Dit betekent dat de druk op de lokale woningmarkt de afgelopen jaren is toegenomen.

Als wordt uitgegaan van de afspraken in de structuurvisie uit 2014 zouden er, rekening houdende met de woningvoorraadontwikkeling in de afgelopen jaren, in Echt-Susteren nog circa 460 woningen toegevoegd kunnen worden tot de huishoudenstop. Indien daarbij gekeken wordt naar de ontwikkelingen in de periode 2014 t/m 2017 blijkt dat de woningvoorraadontwikkeling is achtergebleven bij de huishoudensontwikkeling. Terwijl het aantal huishoudens met bijna 230 is toegenomen, is de woningvoorraad namelijk met bijna 130 toegenomen. Dit verschil van circa 90 woningen uit zich in de leegstandsontwikkeling die van 3,6% begin 2013 is afgenomen tot 3,1% begin 2017, hetgeen duidt op een krappere woningmarkt in 2017 dan in 2014. Het aantal huishoudens zal tot 2018 (huishoudenstop) nog toenemen. Daarna zal het aantal huishoudens in Echt-Susteren gaan dalen. In de periode 2018-2030 zal het aantal huishoudens per saldo afnemen met circa 320 huishoudens, hetgeen gelijk is aan een krimp van 2,3%. Als gevolg van deze ontwikkeling zal ook de vraag naar woningen afnemen. De krimp zal met name bestaan uit de afname van het aantal jongere huishoudens < 55 jaar. Daartegenover zal het aantal oudere huishoudens (> 75 jaar) in de gemeente toenemen. Door deze verschuivingen in de huishoudenssamenstelling tot 2030 wegen met name de wensen van ouderen sterk mee.

Uit het woonwensenonderzoek, waarvan de resultaten in voorliggende rapportage zijn verwerkt, blijkt dat ruim 3.290 huishoudens in Echt-Susteren willen verhuizen; dit is gelijk aan 24% van het totaal aantal huishoudens. Daarvan geeft de helft aan reeds concrete stappen te hebben gezet. Meer dan twee derde van de verhuisgeneigde huishoudens wil in Echt-Susteren blijven wonen. Het favoriete woonmilieu is centrum dorps. Men kan er dorps wonen in een gebied met een centrumfunctie voor omliggende dorpen, met een mix van dagelijkse en niet-dagelijkse voorzieningen. In Echt-Susteren is momenteel sprake van een kwalitatieve mismatch tussen huur- en koopwoningen. Uit een vergelijking tussen de gewenste woningen en de huidige woning die zal worden achtergelaten blijkt dat er een tekort is van 90 huurwoningen en een overschot van 90 koopwoningen. Aangezien het aantal huishoudens in de gemeente vanaf 2018 daalt, zullen per saldo in 2030 ruim 320 woningen minder nodig zijn. Als echter gekeken wordt naar de kwalitatieve behoefte is er in bepaalde segmenten van de woningmarkt toch een tekort. Er zijn in 2030 namelijk 260 meer huurwoningen nodig, terwijl er tegen die tijd een overschot van 570 koopwoningen zal zijn als de huidige woningvoorraad gelijk zou blijven. Als dit

1 Zie voor afbakeningen en definities bijlage 1.

Woningmarktonderzoek regio Midden-Limburg 2018-2030 – Echt-Susteren | Etil 2018

9

wordt gecombineerd met de huidige kwalitatieve mismatch blijkt dat er een discrepantie zal zijn van circa 350 huurwoningen (en een overschot van bijna 660 koopwoningen). Indien specifiek gekeken wordt naar de verschillende woningsegmenten dan blijkt dat naar verwachting de grootste tekorten in Echt-Susteren zullen ontstaan in de volgende woningsegmenten: Appartementen met lift huur € 417 - € 710 Grondgebonden seniorenwoningen huur € 417 - € 710 Appartementen met lift koop € 150.000 - € 275.000 Grondgebonden seniorenwoningen koop € 150.000 - € 275.000 In de volgende segmenten zal naar verwachting een potentieel overschot ontstaan: 2^1 kapwoningen koop € 150.000 - € 275.000 Vrijstaande woningen koop > € 200.000 Rij-/hoekwoningen huur € 417 - € 710 Rij-/hoekwoningen koop € 150.000 - € 275.000 Appartementen zonder lift huur € 417 - € 710

-

In hoofdstuk 6 is de discrepantie-matrix opgenomen met een cijfermatig overzicht over de te verwachten tekorten/overschotten per woningsegment tot 2030. In de bijlagen 11 t/m 14 zijn voor de diverse doelgroepen vergelijkbare overzichten opgenomen. Sociale doelgroep De omvang van de sociale doelgroep in Echt-Susteren bedraagt circa 6.650 huishoudens. Daarmee behoort 48% van het aantal huishoudens in de gemeente tot deze doelgroep. •

Het grootste deel van de sociale doelgroep in Echt-Susteren betreft de zogenaamde primaire doelgroep (49%). Deze groep komt in aanmerking voor huurtoeslag en vormt tevens de doelgroep voor woningcorporaties voor het passend toewijzen van corporatiewoningen. Een groot deel van de sociale doelgroep betreft eenpersoonshuishoudens (51%) en is ouder dan 65 jaar (50%). De doelgroep is dan ook redelijk vergrijsd. Het aandeel 65+ers in de totale huishoudenspopulatie bedraagt namelijk 34%.

•

De sociale voorraad omvat in Echt-Susteren 37% van de woningvoorraad. Deze sociale voorraad bestaat uit zowel huurwoningen van woningcorporaties (50%), particuliere verhuurders (8%) alsook koopwoningen (42%). Qua bouwjaar bestaat de sociale voorraad voor een groot deel uit woningen die in de periode 1945-1990 zijn gebouwd (60%). Vanaf de negentiger jaren is het aandeel van appartementen in de sociale voorraad flink gestegen; tot in de tachtiger jaren bestond de sociale voorraad uit relatief veel hoek- en tussenwoningen.

•

Het aantal huishoudens in de sociale doelgroep in Echt-Susteren zal van 2018 tot 2030 afnemen met 220 huishoudens. Deze krimp komt met name door de afname van de primaire doelgroep; de secundaire doelgroep zal tot 2024 zelfs nog licht toenemen, terwijl de primaire doelgroep al vanaf 2018 afneemt. Op basis van de combinatie van de huishoudensprognose met de huidige verhouding tussen de sociale doelgroep en sociale voorraad en de aannames ten aanzien van de prijsontwikkelingen kan de toekomstige woningbehoefte van de sociale doelgroep in beeld worden gebracht. Hieruit blijkt dat de behoefte van de sociale doelgroep tot 2030 afneemt met ruim 170 woningen.

•

Uit het woonwensenonderzoek blijkt dat een deel van de doelgroep momenteel in een te dure woning woont en goedkoper wenst te wonen. Een deel van de oudere huishoudens in de sociale doelgroep wil hun ‘dure’ koopwoning inwisselen voor een goedkopere huurwoning. Zo geven in totaal ruim 260 huishoudens uit de sociale doelgroep aan goedkoper te willen wonen. Daarnaast neemt de sociale doelgroep in Echt-Susteren tot 2030 af met ruim 170 huishoudens. Daarvan wonen

Woningmarktonderzoek regio Midden-Limburg 2018-2030 – Echt-Susteren | Etil 2018

10

bijna 120 huishoudens in een sociale woning. Er bestaat zodoende tot 2030 nog een behoefte van (-120 + 260) bijna 150 extra sociale woningen (huidige mismatch + kwantitatieve behoefte tot 2030). •

Indien specifiek gekeken wordt naar de verschillende woningsegmenten dan blijkt dat bij de sociale doelgroep in Echt-Susteren de grootste tekorten zullen ontstaan aan: Appartementen met lift huur € 417 - € 640 Grondgebonden seniorenwoningen huur € 417 - € 597

•

Niet in alle woningsegmenten bestaat een even grote behoefte. In een aantal segmenten zal zelfs naar verwachting een overschot ontstaan. Dit is met name het geval voor: 2^1 kapwoningen huur € 417 - € 597 Rij-/hoekwoningen huur € 417 - € 597 Appartementen zonder lift huur € 640 - € 710

Jongere huishoudens (tot 30 jaar) Er wonen in Echt-Susteren begin 2017 circa 730 jongere huishoudens. Dit komt neer op 5% van het totaal aantal huishoudens in de gemeente. Het aantal jongere huishoudens zal in de periode 2018-2030 in de gemeente afnemen met bijna 120 huishoudens (-16%). •

Een groot deel van de jongere huishoudens in Echt-Susteren woont in een appartement. Dit heeft te maken met het feit dat jongeren veelal nog geen hoog inkomen hebben en appartementen relatief betaalbaar zijn.

•

Van de jongere huishoudens in Echt-Susteren woonden circa 200 (28% van de doelgroep) korter dan 2 jaar geleden nog op kamers of in een andere woning, met name inwonend bij familie. Het grootste deel is verhuisd om zelfstandig te gaan wonen. De prijs-/kwaliteitverhouding van woningen in Echt-Susteren is een belangrijke reden geweest om in Echt-Susteren te gaan/blijven wonen. Bijna de helft van de jongere huishoudens die zich de afgelopen 2 jaar hier heeft gevestigd noemt dit als reden. Daarnaast blijkt trouwen of samenwonen een belangrijke persoonlijke reden te zijn om te verhuizen. Voor 41% was de rustige woonomgeving van de huidige woning een belangrijke reden om te verhuizen.

•

Een deel van de jongere ‘vestigers’ in Echt-Susteren is afkomstig van buiten de regio MiddenLimburg. De belangrijkste reden voor deze groep om in de gemeente te komen wonen was dat zij een ruimere woning zochten. Andere belangrijke redenen waren dat ze een woning hadden geërfd, dat ze op zoek waren naar groen en natuur in hun woonomgeving, het winkelaanbod in de gemeente en om te trouwen of samenwonen.