Bestemmingsplan Chatelainplein 1

Bestemmingsplan --

Chatelainplein 1 Echt Gemeente Echt-Susteren

BESTEMMINGSPLAN --

Chatelainplein 1 Echt Gemeente Echt-Susteren

IDN-nummer:

NL.IMRO.1711.BP20220913-VG01

Status:

vastgesteld

Datum:

1 juni 2022

Locatie Nijmegen St. Stevenskerkhof 2 6511 VZ Nijmegen

Locatie Rosmalen Berlicumseweg 6D 5248 NT Rosmalen

024 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www.pouderoyentonnaer.nl

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

7

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding Beschrijving plangebied Geldend bestemmingsplan Leeswijzer

7 7 8 9

Hoofdstuk 2 Planvoornemen

11

2.1 2.2

11 15

Huidige situatie Toekomstige situatie

Hoofdstuk 3 Beleid

21

3.1 3.2 3.3 3.4

21 24 28 29

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

31

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12

Inleiding Bodem Geluid Luchtkwaliteit Geurhinder Bedrijven en milieuzonering Water Externe Veiligheid Natuurbescherming Archeologie en cultuurhistorie Verkeer en parkeren Vormvrije m.e.r.-beoordeling

31 31 31 33 34 35 36 39 41 44 47 48

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

49

5.1 5.2 5.3

49 49 49

Algemeen Verbeelding Planregels

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

51

6.1 6.2

51 51

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 7 Procedure

53

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

3

7.1 7.2 7.3

Te volgen procedure Vooroverleg met instanties Ontwerp en vaststelling

53 53 53

Bijlagen bij toelichting

55

Bijlage 1

Prognose Etil

56

Bijlage 2

Factsheet Echt

150

Bijlage 3

Historisch bodemonderzoek

165

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

224

Bijlage 5

Memo warmtepompen

258

Bijlage 6

Quickscan Flora en Fauna

272

Bijlage 7

Handreiking woningbouw en Aerius

331

Bijlage 8

Aeriusberekening realisatiefase

334

Bijlage 9

Aeriusberekening gebruiksfase

341

Bijlage 10

Aanmeldnotitie

349

Bijlage 11

Omgevingsdialoog

366

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

371

Artikel 1 Artikel 2

371 379

Begrippen Wijze van meten

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

381

Artikel 3

381

Wonen

Hoofdstuk 3 Algemene regels

387

Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11

Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Algemene procedureregels Overige regels

387 388 390 391 392 393 394 395

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

397

Artikel 12 Artikel 13

397 398

4

Overgangsrecht Slotregel

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

Bijlage bij regels

399

Bijlage 1

Lijst van bedrijfsactiviteiten

400

Bijlage 2

Lijst van aan huis verbonden beroepen en bedrijven

411

Bijlage 3

Parkeerkencijfers

413

Toelichting

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

5

6

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Door het vertrek van de Rabobank uit het pand aan het Chatelainplein 1, 3, 3a en 5 is er leegstand ontstaan aan het Chatelainplein in de kern Pey, gemeente Echt-Susteren. Inmiddels staat het pand alweer de nodige jaren leeg, waardoor verpaupering intussen dreigt. Het gebouw is daardoor de afgelopen jaren verpauperd, wat tot overlastsituaties heeft geleid en de leefbaarheid op locatie ten opzichte van de omgeving niet ten goede komt. Het planvoornemen bestaat om dit voormalige Rabobankpand aan het Chatelainplein in Pey te herontwikkelen naar een woonlocatie voor 30 energiezuinige, duurzame, nultreden, 2 kamer appartementen. Het betreft in onderhavig plan een drielaagse appartementencomplex met setback (4e laag). De appartementen betreffen huurwoningen voor 1 tot 2-persoonshuishoudens. Het planvoornemen past niet binnen het vigerende bestemmingsplan 'Stedelijk gebied'. De betreffende locatie is in dit bestemmingsplan als 'Kantoor' bestemd en heeft jaren onderkomen geboden aan een bankkantoor met bovenwoningen. Deze functie zal komen te vervallen bij een wijziging van het bestemmingsplan naar een woonbestemming ten behoeve van de appartementen. Aangezien 30 appartementen planologisch-juridisch niet rechtstreeks mogelijk zijn op basis van het huidige bestemmingsplan is (deels) een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

1.2

Beschrijving plangebied

Het Chatelainplein is gelegen in stedelijk gebied op de hoek van het Chatelainplein met de Houtstraat in de kern Pey. De locatie is ingesloten tussen een plein aan de voorzijde met parkeerplaats en aan de achterzijde door bestaande bebouwing. Het plangebied is in de huidige situatie reeds bestemd voor diverse functies en bebouwing. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Echt, sectie K, perceelnummers 2874, 3129, 3175, 3386, en 3387.

Luchtfoto met ligging plangebied

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

7

Kadastrale percelen plangebied

1.3

Geldend bestemmingsplan

Het plangebied is momenteel juridisch-planologisch geregeld in het bestemmingsplan 'Stedelijk gebied' (vastgesteld 26 mei 2016). Op basis van het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Kantoor' met bijbehorend bouwvlak. Dit bouwvlak is over de gehele locatie gelegen. Ter plaatse van het bouwvlak geldt qua maatvoeringen een maximum bebouwingspercentage van 100% en een maximum goot-/bouwhoogte van repectievelijk 10,0 meter en 13,5 meter. Dit houdt in dat het gehele perceel bebouwd mag worden tot een maximum goothoogte van 10,0 meter en een maximum bouwhoogte van 13,5 meter. Daarnaast is de locatie gelegen binnen de gebiedsaanduiding 'milieuzone - roerdalslenk', wat beperkingen oplegt ten aanzien van grondwerkzaamheden.

8

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Stedelijk gebied' met ligging plangebied rood omlijnd Aanvullend op het bestemmingsplan 'Stedelijk gebied' zijn ook de bestemmingsplannen 'Cultuurhistorie Echt-Susteren' (vastgesteld 22 september 2016) en 'Deregulering' (vastgesteld 6 november 2019) van kracht. Vanuit het bestemmingsplan 'Cultuurhistorie Echt-Susteren' is er geen aanvullende regeling van toepassing. Op basis van het bestemmingsplan 'Dereulering' is de gebiedsaanduiding 'overige zone - zone stedelijk gebied' van toepassing. Binnen deze zone zijn aanvullende regels van kracht binnen het bebouwde gebied, waaronder ook onderhavige locatie. Op basis van de vigerende bestemmingsplannen is de realisatie van de beoogde 30 appartementen qua gebruiks- en bouwmogelijkheden planologisch-juridisch niet mogelijk. Derhalve is herziening van het bestemmingsplan voor deze locatie noodzakelijk. Onderhavige toelichting voorziet in de ruimtelijke onderbouwing c.q. verantwoording van het planvoornemen.

1.4

Leeswijzer

In voorliggende toelichting wordt na dit inleidende hoofdstuk in Hoofdstuk 2 het planvoornemen beschreven, waarna in Hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleid van de verschillende overheden dat van toepassing is. In Hoofdstuk 4 worden de effecten van het voornemen op de relevante milieu- en omgevingsaspecten getoetst. In Hoofdstuk 5 is de juridische toelichting beschreven. In Hoofdstuk 6 komt de uitvoerbaarheid van het planvoornemen aan de orde. Tot slot gaat Hoofdstuk 7 in op de te doorlopen procedure.

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

9

10

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

Hoofdstuk 2 2.1

Planvoornemen

Huidige situatie

Het plangebied is gelegen in het kerkdorp Pey dat tegen de kern Echt is aangegroeid, gemeente Echt-Susteren. Het chatelainplein vormt hier het 'centrum' met (gewenste) voorzieningen, in de vorm van kantoor, maatschappelijk en detailhandel, in de plint van de bebouwing, met daarboven appartementen, aan de noord- en oostzijde van het plein. De bebouwing bestaat aan deze zijden uit enerzijds 3 bouwlagen met setback (noordzijde) en 2 bouwlagen met kap, waarin een woonlaag is gerealiseerd (oostzijde). De zuid- en westzijde van het plein wordt gekenmerkt door grondgebonden woningen in 2 bouwlagen met kap.

Bebouwing noordzijde Chatelainplein met rechts het voormalige pand van de Rabobank

Bebouwing oostzijde Chatelainplein met aan het einde het voormalige pand van de Rabobank

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

11

Woningen zuidzijde van het Chatelainplein

Woningen westzijde van het Chatelainplein Aan de noordzijde van het plangebied is de Houtstraat gelegen. Deze vormt de verbindingsweg voor het doorgaande verkeer enerzijds richting het centrum van Echt en anderzijds richting het aangrenzende buitengebied. Dit is tevens een OV-verbinding met ter hoogte van het Chatelainplein een bushalte. De overige wegen rondom het Chatelainplein en de directe omgeving zijn ontsluitingswegen voor bestemmingsverkeer. Het Chatelainplein zelf heeft deels een verblijfsfunctie en is deels ingericht als parkeervoorziening.

12

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

Aanzicht Houtstraat in de richting van de kern Echt De directe omgeving van het plangebied, met name aan de Houtstraat, bestaat uit een functiemix van bedrijvigheid, kantoorfuncties en wonen. In de richting van de wijk van Schilberg neemt de differentatie van functies toe, als gevolg van vroeger gevoerd beleid. In de richting van het buitengebied zijn overwegend woonfuncties gelegen. De bebouwing binnen het plangebied zelf betreft het voormalige pand van de Rabobank. Momenteel wordt het pand tijdelijk bewoond (antikraak). Hiervan wordt door de omgeving veel overlast ervaren. Aan de zijde van het Chatelainplain bestaat deze bebouwing uit 2 bouwlagen met kap. Aan de zijde van de Houtstraat (achterzijde) betreft het een 1-laagse bebouwing met een plat dak. Op het 'binnenterrein staan nog enkele bijgebouwen en is verder in gebruik als 'tuin' door de huidige bewoners.

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

13

14

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

Aanzichten verouderd bankgebouw binnen plangebied

Obliek huidige situatie binnen plangebied

2.2

Toekomstige situatie

Het planvoornemen bestaat om het Chatelainplein (nummers 1-3-3A en 5) in Pey te slopen en herontwikkelen naar een woonlocatie voor 30 energiezuinige, duurzame, nultreden, 2 kamer appartementen. Het betreft in onderhavig plan een drielaagse appartementencomplex met setback (4e laag). Qua bouwmassa en bouwhoogte sluit de toekomstige bebouwing aan bij de aangrenzende bebouwing en krijgt de hoek een representatieve oriëntatie naar zowel het Chatelainplein als de Houtstraat. Hiermee is sprake van een goede stedenbouwkundige inpassing van het planvoornemen in relatie tot de directe omgeving. De appartementen betreffen huurwoningen voor 1 tot 2-persoonshuishoudens. Vanuit functioneel oogpunt is dit een passende functie voor de locatie gezien de centrale ligging. Daarnaast zal de duurzame nieuwbouw

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

15

een kwaliteitsimpuls geven aan deze centrale plek in het dorp en verder verpaupering als gevolg van de leegstand tegen gaan. Er worden warmtepompen op het dak gerealiseerd. De 30 appartementen zullen geschikt zijn voor diverse doelgroepen. Hiermee wordt voorzien in de grote vraag naar appartementen in Pey. De nieuwe appartementen worden ontsloten via een centrale entree aan de Houtstraat. Op de verdiepingen worden appartementen ontsloten via een galerij aan de achterzijde. Op het 'binnenterrein', aan de achterzijde van het gebouw, worden een achttal parkeerplaatsen aangelegd in combinatie met een bijgebouw waarin de bergingen voor de appartementen worden gerealiseerd. Deze zijn bereikbaar via een onderdoorgang vanaf het Chatelainplein. Tevens worden nog enkele nader te bepalen groene zones worden gecreëerd. Daarnaast zal er waar mogelijk gebruik gemaakt worden van duurzaam bouwmateriaal. Eveneens zullen er voorbereidingen worden getroffen voor de toekomst inzake het realiseren van voorzieningen met betrekking tot het opwekken van duurzame energie op het dak van de bebouwing. In onderhavig geval zal dit plaatsvinden via warmtepompen, zodat de appartementen gasloos zijn comform de eisen. Ter preventie van eventuele wateroverlast worden maatregelen getroffen, zoals het toepassen van waterdoorlatende verharding.

Verder kan het terrein rondom het plangebied zo worden ingericht dat er voldoende groen aanwezig is op - en rondom de nieuwe bebouwing.

Begane grond met onderdoorgang om 'binnenterrein' te bereiken

16

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

Verbeelding begane grond (links) en eerste verdieping (rechts)

Verbeelding tweede verdieping (links) en derde verdieping (rechts)

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

17

Aanzichten

18

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

Impressie planvoornemen

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

19

20

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

Hoofdstuk 3 3.1

Beleid

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. Deze visie is door het Rijk opgesteld in het kader van de nieuwe Omgevingswet, die op 1 janauri 2023 in werking treedt. Aan de hand van een toekomstperspectief is hierin de lange termijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk (net als nu) sturen en richting geven.Hiervoor worden de volgende vier prioriteiten onderscheiden: 1. Ruimte voor klimaat adaptatie. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel. 3. Sterke en gezonde steden en regio's. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het Rijk de volgende drie afwegingsprincipes: 5. Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies. 6. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. 7. Afwentelen wordt voorkomen. Met de NOVI wordt gebouwd aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden, waarbij wordt gestreefd naar de verdere ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. De wens is om daar naar toe te groeien en een goed bereikbaar netwerk van steden en regio's te realiseren. De grote actuele woningbehoefte vraagt tegelijkertijd om oplossingen op korte termijn. Het kabinet heeft voor de korte termijn daarom een pakket aan maatregelen voorgesteld om de woningbouw een nieuwe, stevige impuls te geven.

De locatie bevindt zich in het Stedelijk Netwerk Nederland. Het planvoornemen vindt plaats in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie, zo veel mogelijk in bestaand stedelijk gebied, klimaatbestendig en natuurinclusief. Grote open ruimten tussen de steden houden hun groene karakter. Het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad worden versterkt en de aansluiting op het groene gebied buiten de stad wordt verbeterd. Een belangrijk aspect van de NOVI betreft het creëren van prettige woonmilieu's (prioriteit 'Sterke en gezonde steden en regio's'.) Hierbij wordt vooral gestuurd op inbreiding in plaats van uitbreiding. Het planvoornemen past binnen dit beleid, aangezien de ontwikkeling plaatsvindt binnen de bebouwde kom in een bebouwde omgeving. Het betreft de herstructurering van het Chatelainplein (nummers 1-3-3A en 5) in Pey van kantoor (Rabobank) naar een woonlocatie voor 30 energiezuinige, duurzame, nultreden, 2 kamer appartementen, waardoor het woonmilieu in de directe omgeving van het plangebied verbeterd wordt. Het bankgebouw is de afgelopen jaren verpauperd, wat tot overlastsituaties heeft geleid en de leefbaarheid op locatie niet ten goede is gekomen. Door de herstructurering van het verouderde bankgebouw wordt afwenteling voorkomen en komt er een nieuw klimaatbestendig appartementecomplex voor in de plaats.

Hiermee is het plan passend binnen de NOVI. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationale ruimtelijke beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Navolgende onderwerpen met nationaal belang zijn opgenomen in het Barro en de eerste aanvulling (Stb. 2012, nr. 388): 1. 2. 3.

project Mainportontwikkeling Rotterdam; kustfundament en de daarbuiten gelegen primaire waterkeringen; grote rivieren en rijksvaarwegen en de veiligheid daarom heen;

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

21

4. toekomstige rivierverruiming van de Maastakken; 5. Waddenzee en Waddengebied, en IJsselmeergebied; 6. verstedelijking in het IJsselmeer; 7. defensie; 8. erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde; 9. hoofdwegen en landelijke spoorwegen; 10. Elektriciteitsvoorziening; 11. ecologische hoofdstructuur. Naast het Barro is ook de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) in werking getreden. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen, gebieden, objecten en zones worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In de Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven. Het plangebied is gelegen binnen een gebied waarin het rijk een nationaal belang heeft aangewezen. Dit betreft het Radarverstoringsgebied. Hierbinnen geldt dat een bouwwerk niet hoger mag zijn dan 114 meter boven N.A.P. Het N.A.P. ter hoogte van de Houtstraat is ongeveer 31 meter + N.A.P. Op locatie mag een bouwwerk van maximaal (114 - 31 =) 83 meter gerealiseerd worden. Met de realisatie van een drielaags appartementencomplex met setback (4e laag) van grofweg 12 meter wordt ruim voldaan aan de eis om niet hoger dan 83 meter te bouwen.

Radarverstoringsgebied De Barro en het Rarro hebben dan ook geen consequenties voor onderhavige ontwikkeling en vormt derhalve geen belemmering voor het planvoornemen.

22

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is per 1 oktober 2012 op onderdelen gewijzigd. In artikel 3.1.6 van het Bro is de 'motivering duurzame verstedelijking' (voormalige ladder) opgenomen. Dit stelt eisen aan de onderbouwing in bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De motivering duurzame verstedelijking richt zich op substantiële veranderingen en bouwplannen, die qua aard en omvang zodanig zijn, dat voor mogelijke leegstand elders gevreesd zou kunnen worden. Het doel is om overbodige bouwplannen (kantoren, woningen) te voorkomen en hergebruik te stimuleren. Per 1 juli 2017 zijn een aantal wijzigingen op de eerdere ladder van kracht geworden. Op basis van deze gewijzigde tekst geldt in het geval dat het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dat de toelichting een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte tevens een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Daarbij kunnen de beschikbaarheid en geschiktheid van de ontwikkelingsmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied een rol spelen.

Het planvoornemen bestaat om het Chatelainplein (nummers 1-3-3A en 5) in Pey te herontwikkelen naar een woonlocatie voor 30 energiezuinige, duurzame, nultreden, 2 kamer appartementen. Het betreft in onderhavig plan een drielaagse appartementencomplex met setback (4e laag). De appartementen betreffen huurwoningen voor 1 tot 2-persoonshuishoudens. Middels onderhavig plan worden 30 woningen (appartementen) gerealiseerd, waardoor sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Hierom is nadere toetsing aan de motivering duurzame verstedelijking benodigd. Deze wordt hieronder gegeven. Behoefte In 2018 is door regio Midden Limburg opdracht gegeven aan Etil om een kwalitatief woonwensen onderzoek (Bijlage 1) uit te voeren. In dit onderzoek is specifiek gekeken naar de behoeften van gemeente Echt-Susteren. In Echt-Susteren is momenteel sprake van een kwalitatieve mismatisch tussen huur- en koopwoningen. Aangezien het aantal huishoudens in de gemeente vanaf 2018 daalt, zullen per saldo in 2030 ruim 320 woningen minder nodig zijn. Er bestaan echter ook verschillen tussen de kernen binnen de gemeente, in Peij-Slek zal het aantal huishoudens naar verwachting nog toenemen met 70 huishoudens in de periode 2018-2030. Uit een vergelijking tussen de gewenste woningen en de huidige woning die zal worden achtergelaten blijkt dat er een tekort is aan huurwoningen en een overschot aan koopwoningen.

Als gekeken wordt naar de kwalitatieve behoefte is er in bepaalde segmenten van de woningmarkt nu ook een tekort. Door de vergrijzing en individualisering van de Nederlandse samenleving neemt het aantal eenpersoonshuishoudens relatief sterk toe ten opzichte van de meerpersoonshuishoudens. Een groot deel van de woningvoorraad in de gemeente betreft grondgebonden vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen (bijna 67%). Het aandeel appartementen is met 13% beperkt van omvang. Dit is vergelijkbaar met de regio Midden-Limburg (18%), maar beduidend geringer dan de verstedelijkte gemeenten Weert en Roermond (respectievelijk 24% en 32%). Het planvoornemen richt zich op verschillende doelgroepen o.a. jonge volwassenen, ouderen en zorgbehoevenden. Het prijsniveau dat zal worden nagestreefd is het betaalbare middensegment huur met huurprijzen tussen de € 850,-- en € 900,-- (prijspeil 2023). Het aantal eenpersoonshuishoudens zal de komende jaren in Echt-Susteren toenemen tot 4.590 huishoudens in 2030. Dit is een groei van 430 huishoudens (oftewel +10%). Navenant neemt ook de behoefte aan woningen voor deze doelgroep toe. De toename van het aantal eenpersoonshuishoudens zal naar verwachting het grootst zijn in Peij-Slek (16%), aldus de prognose van Etil (Bijlage 1). Volgens het onderzoek van Etil was de verhuisgeneigdheid in 2017 minder dan 26%, maar belangrijker nog;

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

23

afhankelijk van het aanbod in de woningmarkt. Op basis van Bijlage 2 blijkt dat een groot deel van de inwoners (38%) op zoek is naar een huurwoning waarvan het op een na grootste deel van de mensen (26%) opzoek is naar een appartement. Het middenhuursegment van de woningmarkt staat de laatste jaren sterk in de belangstelling. Het aantal vragers overtreft het aanbod. Het planvoornemen voorziet in het beter toegankelijk maken van de woningmarkt voor de mensen met een middeninkomen. Dit betreffen met name huishoudens die niet (meer) in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar (nog) niet kunnen kopen vanwege de gestelde hypotheekeisen. Eveneens voorziet het planvoornemen in de behoefte voor mensen die graag flexibel willen blijven, bijvoorbeeld vanwege hun beroep of contract of ouderen die hun koopwoning willen verkopen om vermogen vrij te maken, maar door hun inkomen of vermogen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Door een uitbreiding van de woningvoorraad in het middenhuursegment ontstaat er ook een mogelijkheid om het zogenaamde scheefwonen binnen het huidige aanbod van de sociale huursector terug te dringen.

Samenvattend kan de woningbehoefte ontwikkeling als volgt worden geduid: Groei met name in categorie 1- en 2-persoonshuishoudens; Grote behoefte aan nultreden/levensloopbestendige woningen; Behoefte vaan sociale huur (vooral senioren) Behoefte aan huurwoningen in middensegment vrije sector; Blijvende behoefte aan duurdere koopwoningen; Dreigend overschot aan gewone rijwoningen in de koopsector. Gelet op bovenstaande kan worden gesteld dat er kwantitatief en kwalitatief behoefte is aan de 30 appartementen in het middensegment (huur) die middels het planvoornemen zijn voorzien. Binnen of buiten stedelijk gebied Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied dient gemotiveerd te worden of deze behoefte niet in stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Daarom is het van belang om te weten of het plangebied binnen of buiten stedelijk gebied is gelegen. In artikel 1.1.1 Bro wordt het stedelijk gebied als volgt gedefinieerd: 'Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van de kern Pey. Dit is aan te merken als bestaand stedelijk gebied.

Aangezien de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied dient er geen aanvullende motivering opgesteld te worden ten behoeve van de ligging van de ontwikkeling.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Omgevingsvisie Limburg (POVI) De nieuwe Omgevingswet treedt per 1 januari 2023 in werking. De provincie moet dan beschikken over een Provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De provincie heeft in dat kader op 1 oktober 2021 de Omgevingsvisie Limburg (hierna: POVl) vastgesteld ter vervanging van het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL2014). De POVI richt zich op de langere termijn (2030-2050) en beschrijft onderwerpen zoals wonen, bodem, infrastructuur, milieu, ruimtelijke economie, water, natuur, luchtkwaliteit, landschap en cultureel erfgoed. Maar ook de aspecten gezondheid en een gezonde leefomgeving worden in de Omgevingsvisie meegenomen. De Omgevingsvisie Limburg is een zelfbindend document en bindt daarmee enkel de Provincie Limburg. De zoneringen op grond van de kaart 'Limburgse principes' zijn onderdeel van de POVI. In de POVI is onderhavig plangebied gelegen in de 'Landelijke kern'.

24

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

Uitsnede Kaart 2: Limburgse Principes In hoofdstuk 3 van de POVI zijn de Limburgse principes en zoneringen opgenomen. Artikel 3.1 luidt: De omgevingswet gaat uit van het zoeken naar de balans tussen het beschermen én benutten van de fysieke leefomgeving waarin we leven, wonen, werken, leren en onze vrije tijd besteden. De Omgevingsvisie is geen blauwdruk voor de toekomst. Bij (nieuwe) ontwikkelingen kunnen nog keuzes worden gemaakt. Daarbij wordt gekozen voor maatwerk en wordt rekening gehouden met het karakter en mogelijkheden van een gebied en de afweging van belangen op lokale schaal. Als afwegingen worden gemaakt, wordt dit gedaan op basis van de onderstaande Limburgse principes:

Streven naar een inclusieve, gezonde en veilige samenleving Er is aandacht voor alle mensen in Limburg en er wordt naar een inclusieve, open en participatieve samenleving gestreefd, waarin iedereen mee kan doen. Nadrukkelijk ook de (sociaal) kwetsbare groepen in de samenleving. Voor alle mensen in Limburg is een gezond en veilig leefklimaat het uitgangspunt. Fysieke opgaven zijn onlosmakelijk verbonden met de sociaaleconomische-, veiligheids- en gezondheidssituatie van de inwoners. Bij ontwikkelingen wordt aan de voorkant rekening gehouden met deze aspecten. Dit betekent ook dat gebieden zodanig worden ingericht en ontsloten dat mensen worden uitgenodigd tot ontmoeten, recreëren en maatschappelijke betrokkenheid. Dit sluit aan bij het gedachtegoed van Positieve Gezondheid. Kenmerken en identiteit van gebieden staan centraal Er wordt ruimte geboden aan nieuwe ontwikkelingen of er worden oplossingen gezocht voor maatschappelijke vraagstukken. Het vertrekpunt hierbij is gebieds- en cultuurkenmerken zoals het historisch perspectief, landschap en erfgoed. Het streven is het behoud van deze kenmerken en de identiteit van het gebied. Het resultaat is vaak een gebieds- gerichte aanpak, met ruimte voor maatwerk, die de basis vormt voor samenwerking met andere partijen en initiatiefnemers. Meer stad, meer land Limburg kent verstedelijkte en landelijke gebieden.

Deze maken deel uit van een grensoverschrijdend netwerk van steden en landschappen. De variatie in gebieden wordt gekoesterd en er wordt ingezet op zowel duurzame verstedelijking als op de transitie van het landelijk gebied. Dit houdt in dat steden en dorpen compact worden gehouden en stedelijke functies daar concentreren. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen horen in principe thuis in bestaand bebouwd gebied. Het landelijke gebieden wordt juist als tegenhanger ontwikkeld van de drukkere stedelijke gebieden. Zorgvuldig omgaan met onze ruimte en voorraden bovengronds én ondergronds Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wordt nadrukkelijk ingezet op duurzame ontwikkeling. Dit is gericht op

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

25

sociaal-economische ontwikkeling die tegemoet komt aan de behoeften van de huidige generatie zonder dat vraagstukken worden afgewenteld. Het afwentelen van vraagstukken naar toekomstige generaties, andere regio’s binnen of buiten Limburg en naar specifieke groepen in de samenleving wordt zoveel mogelijk voorkomen. De grondhouding hierbij is: benut kansen en los de problemen van vandaag hier en nu op. Voorkom dat ingrepen resulteren in schade of verontreiniging op een later moment en voorkom dat baten en lasten onevenredig worden verdeeld. In lijn met de Omgevingswet wordt in de Omgevingsvisie uitgegaan van het voorzorgsbeginsel, het beginsel van preventief handelen, het beginsel dat milieuaantastingen bij voorrang aan de bron bestreden moeten worden en het beginsel dat de vervuiler betaalt. Hierbij gaat het ook om een evenwichtige ontwikkeling van mens (people), omgeving (planet) en welvaart (prosperity). In onze afwegingen wordt naast de impact op mens, economie en welvaart ook de impact op de omgeving en het milieu betrokken.

Dit houdt in dat zorgvuldig wordt omgegaan met onze fysieke ruimte en milieuruimte, bovengronds én ondergronds, dat zoveel mogelijk gestreefd wordt naar mogelijkheden voor functiecombinaties (meervoudig ruimtegebruik zowel kwalitatief en kwantitatief, ook in de tijd) en dat bestaande functies zoals infrastructuur, openbaar vervoer, voorzieningen of gebouwen optimaal worden benut. Dit alles geldt ook voor het omgaan met afvalstoffen en natuurlijke voorraden zoals grondstoffen, fossiele brandstoffen en water. De onnodige vraag wordt terug gedrongen door afvalpreventie en energiebesparing. Er wordt ingezet op hernieuwbare grondstoffen en het sluiten van kringlopen met behulp van een circulaire economie. ER wordt zorgvuldig omgegaan met onze archeologie en geologie. Het betreft een herontwikkeling van een kantoorlocatie naar een woonlocatie binnen bestaand bebouwd gebied. Hiermee krijgt de locatie een nieuwe passende functie en wordt leegstand en verdere verpaupering voorkomen. Door de meerlaagse bebouwing (3 bouwlagen met setback) is sprake van zuinig ruimtegebruik en wordt voorzien in een duurzaam gebouw. Het planvoornemen bestaat uit de toevoeging van 30 appartementen en betreft een aanzienlijke kwaliteitsverbetering binnen het plangebied en directe omgeving. Het plan sluit aan op de directe omgeving van het plangebied. Hiermee wordt de identiteit van het gebied versterkt.

Middels de realisatie van de 30 huurwoningen in het midden segment, wordt iedereen die (net) niet meer in aanmerking komt voor een sociale huurwoning een eerlijke kans geboden op de woningmarkt, wat het plan inclusief maakt. Dit is in lijn met de Limburgse Principes uit de POVI. De activiteiten van het planvoornemen passen binnen de provinciale Omgevingsvisie Limburg. Het desbetreffende plangebied is aangemerkt voor de bestemming wonen en leefomgeving binnen de Omgevingsvisie. 3.2.2 Omgevingsverordening Limburg De Omgevingsverordening Limburg 2014 is door de jaren heen via wijzigingsverordeningen diverse malen aangepast. De geconsolideerde versie van de Omgevingsverordening Limburg 2014 is de actuele versie. Daarin zijn alle wijzigingen doorgevoerd. Deze versie blijft gelden tot het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet. Dan treedt ook de (nieuw) Omgevingsverordening Limburg in werking die op 17 december 2021 is vastgesteld. Hoewel de de Omgevingsverordening Limburg een beleidsneutrale omzetting van de Omgevingsverordening Limburg 2014 is, staan er enkele nieuwe of inhoudelijk aanmerkelijk gewijzigde onderwerpen in. Het gaat hier om instructieregels aan gemeenten op het gebied van wonen, zonne-energie, na-ijlende effecten van de steenkoolwinning en huisvestingsnormen voor internationale werknemers.

26

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

Ontwerp Omgevingsverordening Limburg Themakaart Landschap Het plangebied is op basis van de Ontwerp Omgevingsverordening Limburg opgenomen in de 'Landelijke kernen'. In de Ontwerp Omgevingsverordening Limburg zijn instructieregels opgenomen voor het toevoegen van woningen aan de planvoorraad. Deze luidden: De motivering bij een omgevingsplan dat betrekking heeft op de realisatie van een of meerdere woningen beschrijft dat: a.

rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; b. sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk behoefteonderzoek; c. over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuid- Limburg. De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; d. het omgevingsplan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring, bedoeld in Afdeling 14.5; e. realisatie van de woningen beoogd is binnen 5 jaar na vaststelling van het omgevingsplan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen. Voor het planvoornemen geldt dat de behoefte voor de beoogde 30 appartementen (huur) in het midden segment aanwezig is. Dit is reeds toegelicht in paragraaf 3.1.3. en de paragrafen 3.3.1 en 3.3.2. In de onderbouwing van de Ladder is de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan het plan reeds aangetoond. Tevens is het planvoornemen getoetst aan het regionaal beleid c.q. woningbouwafspraken.

Daarnaast is in de exploitaiteovereenkomst vastgelegd dat de woningen binnen 3 jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan moeten zijn gerealiseerd.

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

27

3.3

Regionaal beleid

3.3.1 Structuurvisie Wonen Midden-Limburg In de Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022 tot en met 2025 hebben de gemeenteraden de gewenste ruimtelijke ontwikkelingsrichting vastgelegd op het gebied van wonen. Uitgangspunt is dat Midden-Limburg het verbindend hart is van Limburg, waar wonen aantrekkelijk is. De kwaliteit van de leefomgeving en daarmee van het wonen is hoog. Toch zijn er op het gebied van wonen, zeker gezien de huidige woningmarkt, uitdagingen: het (laten) bouwen van voldoende woningen voor de juiste doelgroepen. De structuurvisie legt de nadruk op het tegemoet komen aan de groeiende woningbehoefte met kwalitatief het juiste aanbod. Maar ook de bestaande woningen moeten duurzamer en levensloopbestendiger worden. In deze Structuurvisie wordt ruimte gemaakt om de juiste woning, op de juiste plek, op het juiste moment te kunnen realiseren. De ambitie, zoals opgenomen in de Structuurvisie, is hoog. Daarnaast is er aandacht voor transformatie en herstructurering. Doel is het op peil houden van de leefbaarheid in steden en dorpen en een thuis te kunnen bieden aan (toekomstige) inwoners. In de structuurvisie is de locatie Chatelainplein reeds opgenomen op de planvoorradenlijst Echt-Susteren (1 januari 2021). Voor het plangebied zijn hierin 8 woningen opgenomen.

Echter wordt in de visie ten aanzien van Echt-Susteren ook gesteld dat naast woningbouw in de centra van Echt en Susteren ook woningbouw gewenst is binnen de overige kernen van de gemeente. Dit kan door nieuwbouw c.q. herstructurering. Hierbij moet nadrukkelijk gedacht worden aan het opvullen van lege plekken in litten of het herinrichting van rotte plekken, zoals in onderhavige situatie. Hier wordt er voor gezorgd dat panden die hun functie (dreigen te ) verliezen niet leeg blijven staan en verpaupering, Op die manieer wordt de leefbaarbied binnen de kernen op peil gehouden en wordt een thuis geboden voor (toekomstige) inwoners. Met name voor specifieke doelgroepen zoals jongeren, starters op de woninbouwmakrt en senioren. Met het planvoornemen wordt nadrukkelijk voorzien in de herontwikkeling van een zogenaamde rotte plek. Het voormalige pand van de Rabobank staat al sinds lange tijd leeg. Er is sprake van verpaupering en het pand is in gebruik door antikraak, wat voor de nodige overlast zorg in de omgeving. Door de herontwikkeling wordt middels woningbouw wordt de leefbaarheid ter plaatse verbeterd en wordt met de appartementen een thuis geboden voor de (toekomstige) inwoners van Echt-Susteren en Pey in het bijzonder. Met de realisatie van de woningen wordt voorzien in 22 extra woning boven op de reeds gereserveerde 8 woningen.

Dit betroffen 8 grondgebonden woningen welke nu 'omgezet' worden in nultredenappartementen met lift in de prijsklasse midden. Deze huurwoningen zijn geschikt voor een- tot tweepersoonshuishoudens, waardoor jongeren, ouderen en starters in aanmerking komen voor de appartementen en sluiten beter aan op de kwalitatieve behoefte. Gelet op bovenstaande is het planvoornemen in lijn met de Structuurvisie Wonen Midden-Limburg. 3.3.2 Het Oog van Midden-Limburg De stuurgroep Gebiedsontwikkeling Midden-Limburg (GOML) heeft de uitgangspunten voor de toekomstige regionale samenwerking vastgesteld. Het gebied Midden-Limburg omvat de gemeenten Echt-Susteren, Leudal, Maasgouw, Nederweert, Roerdalen, Roermond en Weert. De eerste stap voor de ontwikkeling van het gebied was het opstellen van een gezamenlijke visie waarin de ambitie van de regio Midden-Limburg voor de komende jaren is opgenomen. Deze Regiovisie 2008-2028 kreeg de naam mee: 'Het oog van Midden-Limburg'. De gebiedsvisie van de Gebiedsontwikkeling Midden-Limburg richt zich op het creëren van Sterke Steden en Vitaal Platteland. Het platteland in Midden-Limburg ondergaat een transformatie. In de landbouw is sprake van schaalvergroting en een verdere professionalisering. De intensieve landbouw is een vitale, toekomst bestendige economisch tak van formaat.

De extensieve landbouw ontwikkelt zich, maar stuit op grenzen van beleid en regelgeving. Nieuwe economische dragers dienen zich aan. Het buitengebied wordt in toenemende

28

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

mate een 'groene ruimte' waarin de functies wonen, werken, landschap, natuur en recreatie nauw verweven zijn. De transformatie van het platteland vraagt om nieuwe condities (ontsluiting, inpassing, ruimte voor groei). De uitdaging: ervoor zorgen dat de verschillende functies elkaar versterken, zodat de economische vitaliteit, ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid van het platteland behouden blijven. Echt-Susteren De gemeente Echt-Susteren vormt een knooppunt en scharnierpositie tussen noord en zuid, maar ook tussen oost en west. Het wordt ook wel de taille van Limburg genoemd. Echt-Susteren is een gemeente die veel kwaliteiten kent: kleine en grote kernen, een stevige economische ontwikkeling en tegelijkertijd veel waardevolle natuur en een aantrekkelijk landschap. Haar scharnierpositie biedt vele kansen. De kern Echt is een sub-regionale kern, met een sterke centrumfunctie. Het voorzieningenniveau is breed met speciale aandacht voor werken, wonen, winkelen, zorg en ook secundair onderwijs. De verbinding met het omliggend achterland moet goed zijn en er moet ruimte zijn voor de verdere ontwikkeling van het voorzieningenniveau en het economisch potentieel. Het plangebied is gelegen binnen het stedelijk gebied van Echt in de kern Pey, nabij het 'centrum' van Pey. Het planvoornemen voorziet in de ontwikkeling van 30 appartementen.

De beoogde woningen dragen bij aan het draagvlak voor en behoud van voorzieningen in de omgeving en passen binnen de actuele behoeften uit de woningmarkt. Het plan past daarmee binnen de uitgangspunten van de regionale visie 'Het oog van Midden-Limburg'.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Structuurvisie Echt-Susteren 2025

Algemeen De gemeenteraad heeft op 18 december 2012 de Structuurvisie Echt-Susteren 2025 vastgesteld. De visie geeft op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijke ontwikkelingsrichting aan voor de hele gemeente. De gemeenteraad moet zich aan deze visie houden en mag er slechts gemotiveerd van afwijken. Voor de inwoner geeft de visie inzicht in de ontwikkelingsmogelijkheden die er zijn in een bepaald gebied. De delen A en B van de structuurvisie geven de hoofdlijnen aan waarbinnen ruimte wordt gelaten aan voorziene, maar vooral ook aan nog niet te voorziene ontwikkelingen. Daarvan zijn de thema's wonen en recreatie & toerisme verder uitgewerkt. Wonen Het algemeen beleidsuitgangspunt is dat er in principe geen toevoegingen of vergrotingen plaatsvinden in het buitengebied. In het stedelijk gebied ligt de nadruk op inbreiden, herstructureren en temporiseren met extra inzet op reductie van (onbenutte) particuliere bouwrechten. Het aantal woningen in Echt-Susteren bedraagt op dit moment ongeveer 15.000. Het merendeel hiervan ligt in het stedelijk gebied, de rest in het buitengebied. De gemeente neemt de regie om de kwaliteit van de woonomgeving, zowel in bestaande woongebieden alsook bij nieuwe projecten, te verbeteren c.q. garanderen. Op die manier blijft de gemeente aantrekkelijk als woongebied en als vestigingsgebied.

Kwantitatief gezien dient in de kleine kernen alleen te worden gebouwd voor de natuurlijke behoefte, en in de grote kernen (Echt en Susteren) is er meer behoefte. Kwalitatief gezien dient er meer voor de huursector te worden gebouwd, en minder voor de koopsector. Met name in het segment duurdere eengezinswoningen moet gereduceerd worden om ruimte te maken voor zorg- en levensloopbestendige nultredenwoningen. Met het planvoornemen worden 30 levensloopbestendige nultreden woningen in de vorm van appartementen gerealiseerd. De kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan deze woningen is reeds aangetoond in de paragrafen 3.1.3, 3.3.1 en .3.3.2. Middels onderhavig planvoornemen wordt invulling gegeven aan de kaders van de gemeentelijke structuurvisie.

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

29

30

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsaspecten

Inleiding

Het is van belang dat het planvoornemen plaatsvindt binnen een goed woon- en leefklimaat en dat de verandering niet leidt tot onevenredige (milieukundige) gevolgen voor bestaande waarden en functies. Dit hoofdstuk gaat hier nader op in. Milieuaspecten mogen niet in de weg staan aan de uitvoerbaarheid van een ontwikkeling.

4.2

Bodem

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik. Conform de Nota bodembeheer Limburg Noord 2020 - 2029 dit voor een bestemmingswijziging altijd een vooronderzoek conform NEN5725 uitgevoerd te worden. Indien uit dit vooronderzoek blijkt dat het plangebied onverdacht is voor bodemverontreiniging kan de bodemkwaliteitskaart in combinatie met het vooronderzoek als bewijsmiddel dienen. Met de beoogde ontwikkeling is er sprake van een functiewijziging van 'Kantoor' naar 'Wonen'.

Er is een historisch bodemonderzoek conform NEN 5725 (Nipa, rapportnummer N222661 , d.d. 12 augustus 2022, Bijlage 3) uitgevoerd om de bodemkwaliteit vast te stellen. De resultaten van dit onderzoek worden hieronder weergegeven. Uit de resultaten van het historisch bodemonderzoek uitgevoerd op het perceel Chatelainplein 1 te Echt, kadastraal bekend als gemeente Echt, sectie K, nummer 2874, blijkt dat uit de bekend geworden historische informatie geen aanleiding bestaat om de locatie als verdachte te beschouwen met betrekking tot de aanwezigheid van een bodemverontreiniging.

Gevolg planvoornemen Gelet op bovenstaande kan worden gesteld dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen.

4.3

Geluid

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) te worden onderzocht of sprake is van geluidsoverlast. In de Wet geluidhinder is bepaald dat ten aanzien van zogenoemde 'geluidgevoelige objecten' wettelijke eisen gelden ten aanzien van de maximale geluidsbelasting. De belangrijkste onderwerpen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. De Wet geluidhinder biedt geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen, bescherming tegen geluidhinder van wegverkeerlawaai bij de aanleg en wijziging van wegen of bij de bouw van woningen in de buurt van wegen.

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

31

Met het planvoornemen worden 30 geluidgevoelige objecten mogelijk gemaakt. Het plangebied is echter niet gelegen in de nabijheid van een spoorweg of een gezoneerd industrieterrein. Het plangebied is wel gelegen binnen de onderzoekszone van de Houtstraat. Daarnaast wordt het Chatelainplein zelf en overige wegen in de omgeving aangemerkt als 30 km wegen. Om aan te tonen dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat in de toekomstige appartementen is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai (Aelmans, M222414.001.001/JME, d.d. 14 september 2022, Bijlage 4) uitgevoerd. De resultaten hiervan worden hieronder weergegeven. De geluidbelasting als gevolg van wegverkeer op de Houtstraat overschrijdt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de gevels van het bouwplan met maximaal 15 dB. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor nieuwbouw in stedelijk gebied wordt echter nergens overschreden. Derhalve is het mogelijk om een beschikking hogere waarde aan te vragen bij de gemeente indien er overwegende bezwaren zijn de geluidbelasting door overdrachts- en bronmaatregelen terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde.

Het aanleggen van een geluidwal of geluidscherm (overdrachtsmaatregelen) of het toepassen van stiller wegdek (bronmaatregel) om de geluidbelasting terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde ontmoet overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke, civieltechnische, verkeerskundige en financiële aard. Derhalve wordt onderbouwd verzocht hogere waarde te verlenen conform artikel 110a, lid 5 van de Wet geluidhinder. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is tevens de cumulatie bepaald inclusief alle gemodelleerde geluidbronnen. Ter bepaling van de milieukwaliteit in de omgeving is deze gecumuleerde waarde getoetst aan de 'methode Miedema'. De maximale gecumuleerde waarde, welke voornamelijk wordt bepaald door de Houtstraat, bedraagt 68 dB, waarmee gesteld kan worden dat er sprake is van de kwalificatie 'slecht' en daarmee dient bezien te worden of maatregelen mogelijk zijn. Daar maatregelen aan de bron en overdrachtsmaatregelen op overwegende bezwaren stuiten, dient de oplossing gezocht te worden in geluidwerende maatregelen in de gevel. Aangezien de cumulatieve geluidbelasting hoger is dan 53 dB dient er een nader onderzoek te worden uitgevoerd ter bepaling van de geluidwering van de gevel.

Bij toepassing van de juiste geluidwerende materialen en maatregelen (conform dat nader onderzoek) is een binnenniveau van 33 dB en daarmee een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gewaarborgd. Ook dient rekening gehouden te worden met het rijden van personenauto's door de onderdoorgang. Gezien het beperkte aantal, namelijk 8 'eigen' parkeerplaatsen, wordt de geluidbelasting hiervan, met name het maximale geluidniveau LAmax (geluidpieken), op de voor- en achtergevel acceptabel geacht. De wanden en plafond dienen in dat kader dan ook te zijn uitgevoerd als 'dove gevel'. Dit is geborgd in de regels van onderhavig bestemmingsplan om zodoende het woon- en leefklimaat van de appartementen te waarborgen. Daarnaast worden met het planvoornemen 30 warmtepompen gerealiseerd. Hierbij kan sprake zijn van cumulatie van geluid. Om in kaart te brengen of dit geen overlast voor de directe omgeving van het plangebied met zich meebrengt, is een memo warmtepompen (Aelmans, M222414.001.002.R1/GGO, d.d. 9 november 2022, Bijlage 5) opgesteld. Hierin heeft toetsing van waterpompen op de gevels en op het dak plaatsgevonden. Gezien de ligging van de appartementen (direct aan de straatzijde/stoep) en dat uit de resultaten blijkt dat er degelijk stille warmtepompen gerealiseerd dienen te worden voor de warmtepompen aan de gevels is het praktisch gezien niet mogelijk om dit te kunnen realiseren.

Daarbij komt dat de resultaten dusdanig op de grens van de normen zijn dat dit een belemmering kan vormen indien de warmtepompen niet in het midden van de gevel worden gerealiseerd, wat wederom praktisch gezien niet wenselijk is vanwege raampartijen in de appartementen. Het realiseren van warmtepompen aan de gevels wordt in onderhavige situatie (in samenspraak met de MER) niet realistisch geacht. Er moet gedacht worden in oplossingen zoals de warmtepompen realiseren op het dak. Voor warmtepompen op het dak geldt bij een warmtepompunit voor zeven appartementen met een totaal bronvermogen van 68 dB(A) dat deze minstens 5 meter van de perceelsgrens af dient te wordne gerealiseerd.

32

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

Dit is, ook gezien het formaat van de appartementen, ook haalbaar. Dit komt overeen met zeven losse warmtepompen met elk een bronvermogen van 60 dB(A). Het realiseren van warmtepompen op het dak brengt dan ook geen verdere belemmeringen met zich mee. Geconcludeerd kan worden dat de toekomstige situatie met warmtepompen, waarbij rekening wordt gehouden met de aangegeven randvoorwaarden, akoestisch inpasbaar is en er sprake is van een aanvaardbaar woonen leefklimaat

Gevolg planvoornemen Gelet op bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

4.4

Luchtkwaliteit

De gevolgen voor de luchtkwaliteit worden beoordeeld op basis van de Wet ruimtelijke ordening, de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk), de AMvB 'Niet in betekenende mate' (het Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM. Er dient, ook na realisatie van het planvoornemen, sprake te zijn van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij moet voldaan worden aan de geldende grenswaarden en luchtkwaliteitseisen. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in onderstaande tabel weergegeven.

Grenswaarden stikstofdioxide en fijn stof NIBM In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden: een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³); een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m2 bvo bij één ontsluitingsweg. Het planvoornemen heeft betrekking op de realisatie van maximaal 30 woningen. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het 'Besluit niet in betekenende mate' onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

33

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening is eveneens gekeken naar de concentraties stikstofdioxide (NO2 ) en fijnstof (zowel PM1 0 als PM2.5) ter plaatse van de voorgenomen ontwikkeling. Om een goed beeld te krijgen van deze concentraties is gebruik gemaakt van de resultaten uit de NSL Monitoringstool (monitoringsronde 2021). Met deze Monitoringstool wordt de luchtkwaliteit jaarlijks in beeld gebracht langs de drukste wegen in Nederland, zowel voor het gepasseerde jaar als voor de toekomst. De Monitoringstool wordt jaarlijks geactualiseerd op basis van de generieke invoergegevens en verkeersgegevens van het Rijk, provincies en gemeenten. De (maximale) concentraties in de directe nabijheid van de voorgenomen ontwikkeling zijn in onderstaande tabel in beeld gebracht. Als uitgangspunt zijn de waarden van het dichtstbijzijnde meetpunt genomen (zie navolgende afbeelding).

Uitsnede NSL-monitoringsviewer Uit de NSL- monitoringskaart blijkt dat de jaargemiddelde grenswaarden voor NO2 , PM1 0 en PM2,5 ter plaatse van de rekenpunten niet overschreden worden.

Gevolg planvoornemen Gelet op bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

4.5

Geurhinder

Bij het verlenen van vergunningen voor veehouderijen en bij het opstellen van bestemmingsplannen of andere besluiten op het gebied van de ruimtelijke ordening moet rekening worden gehouden met de geurbelasting uit stallen van veehouderijen. De op 1 januari 2007 in werking getreden Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt voor de vergunningverlening van veehouderijen het beoordelingskader. Deze wet geeft aan hoe bij een aanvraag voor een milieuvergunning de geuremissies uit stallen van veehouderijen en de geurbelasting op geurgevoelige objecten moet worden meegenomen. De normen van de Wet geurhinder en veehouderij gelden in beginsel alleen voor de beoordeling van een aanvraag omgevingsvergunning, als een veehouderij zich wil vestigen of als een veehouderij wil uitbreiden. Het gaat dan dus over de relatie tussen een bestaand geurgevoelig object en een ontwikkeling van de veehouderij. Dit heet ook wel de 'directe werking' of 'directe norm'.

34

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen agrarische bedrijven in de vorm van (intensieve) veehouderijen gevestigd. De dichtstbijzijnde intensieve veehouderij is namelijk op ongeveer 1 km gelegen.

Gevolg planvoornemen Het aspect geur vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen.

4.6

Bedrijven en milieuzonering

Zowel in het kader van een goede ruimtelijke ordening als vanuit milieuwet- en regelgeving wordt gestreefd naar het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten, met als doel het handhaven en waar mogelijk bevorderen van een goede kwaliteit van het leefmilieu. Dit gebeurt onder andere door het fysiek scheiden van milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) door het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding daartussen. Deze ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand, hetgeen ook wel wordt aangeduid als milieuzonering. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen: 1. 2.

Het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt in de praktijk gebruik gemaakt van VNG-uitgave "Bedrijven en milieuzonering, editie 2009" (verder: VNG-uitgave). De VNG-uitgave geeft op systematische wijze informatie over de ruimtelijk relevante milieuaspecten van een scala aan bedrijfsactiviteiten. Deze uitgave bevat een lijst waarin voor veelvoorkomende milieubelastende activiteiten indicatieve richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies, uitgaande van een gemiddeld modern bedrijf. De handreiking is oorspronkelijk bedoeld als hulpmiddel bij de ruimtelijke planvorming. Uit de rechtspraak van de Afdeling vloeit voort dat de handreiking als hulpmiddel is erkend. Afwijken van de richtafstanden is mogelijk, mits wordt onderbouwd dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat. De indicatieve richtafstanden uit de VNG-brochure gaan uit van de afstand die dient te worden gehouden van het gebiedstype 'rustige woonwijk'. Indien sprake is van een 'gemengd gebied' mogen de richtafstanden met één afstandsstap worden verkleind (uitzondering is de richtafstand voor gevaar). Een gemengd gebied is een gebied met matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied.

Toetsing In onderhavig geval kan gesteld worden dat het plangebied is gelegen binnen het gemengd gebied. Het plangebied is omgeven met wonen, (kleine) bedrijvigheid, maatschappelijke functies, detailhandel én is tevens gelegen aan de doorgaande weg in de vorm van de Houtstraat. Er is sprake van een matige tot sterke functiemenging. Hierom mogen de richtafstanden met één afstandsstap worden verkleind. Ten noorden van het plangebied is op een afstand van ca. 20 meter (aan de overzijde van de Houtstraat) Houtstraat 91 gelegen. Dit betreft een perceel dat als slachterij is bestemd. In de feitelijke situatie is de voorgevel van de woning op het perceel op ca. 30 meter afstand van het plangebied gelegen. Deze woning is ook als zodanig bestemd, door middel van de aanduiding 'bedrijfswoning', en mag dan ook enkel als zodanig

bestemmingsplan Chatelainplein 1 Echt

35

gebruikt worden. De bedrijfbebouwing met de bedrijfmatige activiteiten in het kader van de slachterij is op het achterste deel van het perceel op een afstand van 50 meter van het plangebied gelegen. Op basis van de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering' wordt een loonslachter aangemerkt als milieucategorie 3.1 en geldt hiervoor een richtafstand van 50 meter voor de aspecten geluid en geur. Uitgaande van gemengd gebied mag de richtafstand verkleind worden tot 30 meter. Gezien de afstand tot het plangebied wordt aan deze richtafstand voldaan uitgaande van het achterste deel van het perceel waar de bedrijfsmatige activiteiten daadwerkelijk plaatsvinden Ten noorden van het plangebied is op een afstand van ca. 28 meter automobielbedrijf Houtstraat 87 gelegen. Op basis van de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering' geldt hiervoor milieucategorie 2 en een richtafstand van 30 meter voor het aspect geluid. Gezien de ligging in gemengd gebied, mag de richtafstand met één afstandsstap worden verkleind. Hierom bedraagt de richtafstand 10 meter. Gezien de afstand van ca. 28 meter tot het plangebied wordt hieraan voldaan. Tevens is aan de overzijde van de Houtstraat ten oosten van het plangebied ook een garagebedrijf met tankstation, een houtbewerkingsbedrijf en een automaterialenhandel gelegen.

Dit zijn bedrijven in respectievelijk milieucategorie 2, 3.1 en 1 en hebben een richtafstand van 30, 50 en 10 meter. Op basis van het karakter 'gemengd gebied' bedragen deze richtafstanden 10, 30 en 0 meter Gezien de afstand tussen het plangebied tot het dichtstbijzijnde bedrijf (garagebedrijf met tankstation) van ongeveer 50 meter wordt aan deze richtafstande voldaan. Ten westen van het plangebied is aan de overzijde van het Chatelainplein op een afstand van ca. 10 meter een kantoorpand gelegen. Op basis van de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering' geldt voor een kantoor een richtafstand van 10 meter op basis van het aspect geluid. Gezien de ligging in het gemengd gebied mag de richtafstand met één afstandsstap worden verkleind. Het kantoor heeft zodoende een richtafstand van 0 meter. Hieraan wordt voldaan. Aan de zuidzijde grenst het plangebied direct aan een maatschappelijke bestemming. Op basis van de VNG brochure geldt voor een maatschappelijke functie (milieucategorie 1) een richtafstand van 10 meter. Ook hiervoor geldt dat gezien de ligging in het gemengd gebied mag de richtafstand met één afstand worden verkleind. De maatschappelijke functie heeft zodoende een richtafstand van 0 meter waaraan wordt voldaan.