Bijlage - 1 Ontwerp NOTA GRONDBELEID (915206).pdf
Tekst van het document
Wel wordt de gemeenteraad geïnformeerd over de voortgang van de gebiedsontwikkeling en het afsluiten van de grondexploitatie. 5.2 Kleine particuliere initiatieven De procesinvulling zoals hierboven omschreven gaat primair over gebiedsontwikkelingen met een (grote) maatschappelijke impact. Dit geldt niet voor kleine particuliere initiatieven, zoals de bouw van één of twee nieuwe woningen. Voor dergelijke initiatieven is een zware ambtelijke inzet niet nodig, mits ze passen binnen onze ambities. Hier kiezen we automatisch voor een faciliterende rol en strategie. Kleinere particuliere initiatieven waar we aan meewerken kennen een vergelijkbare procesinvulling - ook hiervoor sluiten we een anterieure overeenkomst - maar dan minder uitgebreid. We kijken in de ontwikkelfase altijd naar de bijdrage aan onze ambities en haalbaarheid. BELEIDSREGELS - HOOFDSTUK 5: PROCESINVULLING EN GEBIEDSONTWIKKELING 1. 2.
3.
4.
5.
De gemeente Dronten hanteert de herkenbare fases uit projectmatig werken binnen gebiedsontwikkeling. Het financiële kader dat ter besluitvorming voor een gebiedsontwikkeling naar de gemeenteraad gaat is afhankelijk van een aantal aspecten. De rolkeuze uit het grondbeleid, uit de grondexploitatie of uit de berekening van het kostenverhaal. Indien er sprake is van een grondexploitatie of kostenverhaal berekening met een voorzien financieel tekort dan wordt in het besluitvormingsproces ook de financiële dekking voorgelegd. De gemeente neem in de definitiefase altijd de regierol in handen om op een goede manier de afweging te kunnen maken op het maatschappelijke en financiële rendement. Als resultaat hiervan kies de gemeente de gewenste rol en strategie die in de vervolgfases aangenomen wordt. We zetten het instrument van kostenverhaal, als wij zelf geen grondexploitatie voeren, maximaal in en hechten dat bij voorkeur via een anterieure overeenkomst af. Dit moet voordat het ruimtelijk besluit is genomen. Voor kleinschalige initiatieven geldt een facilitator rol in combinatie met een faciliterende strategie, onze inzet blijft dan beperkt. Wel sluiten we altijd een anterieure overeenkomst en blijft de focus op de bijdrage aan beleidsambities en haalbaarheid.
NOTA Grondbeleid – Gemeente Dronten
P a g i n a | 26
06 Sturingsmogelijkheden bij gebiedsontwikkeling In dit hoofdstuk kijken we verdiepend in de sturingsmogelijkheden die de gemeenteraad heeft gedurende het gebiedsontwikkelingsproces. We splitsen deze in twee categorieën: sturingsmogelijkheden in het proces (hoofdstuk 6) en de periodieke sturingsmogelijkheden die we in hoofdstuk 7 behandelen. Hierbij is het belangrijk om te realiseren dat de mogelijkheden om bij te sturen afnemen naarmate het proces vordert. In figuur 12 is dit schematisch weergegeven. 6.1 Sturingsmogelijkheden in het proces In het gebiedsontwikkelingsproces heeft de gemeenteraad verschillende sturingsmogelijkheden tot haar beschikking. Dat is afhankelijk van de fase waarin de ontwikkeling zich op dat moment bevindt. Ook de gekozen rol en strategie zijn van belang. In deze paragraaf benoemen we de sturingsmogelijkheden van de gemeenteraad per type project. De gemeente Dronten kent een tweetal procesinvullingen. Projecten waarbij we een actieve of samenwerkende strategie hanteren en projecten waarbij we een faciliterende strategie toepassen.
Figuur 12 Processchema van een gebiedsontwikkelingsproject en bestuur 6.1.1 Proces waarin de gemeente zelf ontwikkelt (Actief of Samenwerken) Bij dit proces is de gemeente actief betrokken bij de gebiedsontwikkeling. Dit doet de gemeente in de vorm van een grondexploitatie. Omdat de sturingsmogelijkheden anders zijn in het scenario dat de grondexploitatie al is vastgesteld ten opzichte van een nog vast te stellen grondexploitatie is hier onderscheid in gemaakt voor deze Nota Grondbeleid in twee sub processen: •
Projecten waarvoor nog geen grondexploitatie is vastgesteld
•
Projecten waarvoor een grondexploitatie is vastgesteld
6.1.2 Proces waarin de marktpartij ontwikkelt (Faciliterend) Voor ontwikkelingen waarbij de marktpartijen ontwikkelen (facilitaire projecten) geldt een ander proces. We sluiten een anterieure overeenkomst of stellen een kostenverhaalbeschikking op. 6.2 Projecten waarvoor nog geen grondexploitatie is vastgesteld Voor nieuwe gemeentelijke initiatieven, die bijdragen aan onze beleidsdoelstellingen, kiezen we voor een regierol (regisseur). Als deze projecten zich bevinden op gronden die in eigendom zijn van de gemeente, of op gronden die na verwerving in eigendom van de gemeente kunnen komen, kunnen we een actieve strategie kiezen en als gemeente zelf ontwikkelen. Dan zal en moet de gemeente een grondexploitatie opstellen.
NOTA Grondbeleid – Gemeente Dronten
P a g i n a | 27
De gemeenteraad heeft binnen dit proces de volgende momenten om invloed uit te oefenen: •
Vastgestelde programma’s, beleidsstukken en/of projectkaders;
•
Tijdens het vaststellen van het voorbereidingskrediet;
•
Tijdens het vaststellen van de grondexploitatie;
•
Tijdens het vaststellen van het ruimtelijke besluit door de gemeenteraad;
•
Tussentijdse bijstelling via de P&C-documenten of een los raadsvoorstel
6.2.1 Vaststellen projectkaders Voor nieuwe projecten waar een grondexploitatie nodig is leggen we eerst de projectkaders vast in een projectopdracht. Het college van B&W stelt de projectopdracht vast. 6.2.2 Vaststellen voorbereidingskrediet Na de vaststelling van de projectopdracht vraagt het college van B&W budget aan bij de Gemeenteraad, het voorbereidingskrediet. Met dit budget kunnen alle kosten, conform de kostensoortenlijst artikel 8.15 Omgevingsbesluit (Ob) en Bijlage IV Ob, tot het vaststellen van de grondexploitatie worden gedekt. Dit met het maximum van het aangevraagde voorbereidingskrediet. 6.2.3 Vaststellen grondexploitatie Met de uitgangspunten duidelijk kan dit worden toegepast in het ontwerpplan, de uitgangspunten die wij hieronder verstaan zijn: •
De plangrenzen zijn duidelijk; er is een kaart van het gebied waar de grondexploitatie betrekking op heeft.
•
We hebben inzichtelijk voor welke functies we grond gaan uitgeven en in welke hoeveelheden.
•
We hebben in inzichtelijk welke eventueel aanvullende aankopen en werkzaamheden voor bouw- en woonrijp maken moeten plaatsvinden.
•
We kunnen daarom een volledig onderbouwde begroting met de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie opstellen.
Deze informatief zal met de gemeenteraad worden besproken en tevens stelt de gemeenteraad de grondexploitatie vast. Met het vaststellen van de grondexploitatie zijn de benodigde budgetten toegewezen en in het geval van toekomstige verliezen een voorziening getroffen. 6.2.4 Vaststellen ruimtelijk besluit Als onderdeel van het juridisch-planologisch besluit is het belangrijk om goed te motiveren waarom niet voor een alternatief is gekozen. Dit geldt ook voor de maatschappelijke meerwaarde van het project, de bijdrage die het levert aan de programmatische doelstellingen van de gemeente, en een doorrekening van het financiële rendement tot lang na oplevering van het vastgoed. We geven ook aan welke rol we in het project aannemen en welke (grond)instrumenten we inzetten om het project uit te voeren. Dit is ook de basis voor uitwerking naar het ruimtelijk besluit waarmee het project juridischplanologisch mogelijk wordt gemaakt. Uiteindelijk is het aan de gemeenteraad om het ruimtelijk besluit te nemen. 6.2.5 Bijsturing Gewijzigde markt- en/of beleidsinzichten kunnen aanleiding geven voor het college van B&W om de programmering bij te stellen. Afhankelijk van de mate waarin deze wijziging effect heeft op de totale ontwikkeling en de grondexploitatie wordt de raad hiervan op de hoogte gebracht en kan bijsturing nog mogelijk zijn.
In het geval van kleinschalige effecten zonder al te ingrijpende gevolgen voor de grondexploitatie en/of de projectopdracht kunnen de wijzigingen gemeld worden in de jaarlijkse actualisatie bij de jaarrekening. Indien het effect significant is op de grondexploitatie en/of de projectopdracht worden de wijzigingen expliciet voorgelegd aan de gemeenteraad. In BIJLAGE 1 paragraaf 1.4 gaan we in op wat wij onder deze significantie verstaan.
NOTA Grondbeleid – Gemeente Dronten
P a g i n a | 28
6.3 Projecten waarvoor een grondexploitatie is vastgesteld Als een grondexploitatie en het ruimtelijk besluit voor een project in het verleden door de gemeenteraad reeds is vastgesteld zijn de sturingsmogelijkheden voor de raad beperkt. Na deze vaststelling is het college immers verantwoordelijk voor de uitvoering van het project. Er zijn ook geen kaderstellende beslissingen meer nodig van de raad, wel wordt de raad geïnformeerd via de P&C-cyclus. 6.3.1 Bijsturing Gelijk aan de besproken bijsturing in paragraaf 6.2.5 geldt ook hier voor reeds vastgestelde grondexploitaties dat weinig sturing mogelijk is zolang de uitgangspunten niet wijzigen. Echter kunnen gewijzigde markt- en/of beleidsinzichten aanleiding geven voor het college van B&W de programmering bij te stellen. Afhankelijk van de mate waarin deze wijziging effect heeft op de totale ontwikkeling en de grondexploitatie wordt de raad hiervan op de hoogte gebracht en kan bijsturing nog mogelijk zijn. In het geval van kleinschalige effecten zonder al te ingrijpende gevolgen voor de grondexploitatie en/of de projectopdracht kunnen de wijzigingen gemeld worden in de jaarlijkse actualisatie bij de jaarrekening. Indien het effect significant is op de grondexploitatie en/of de projectopdracht worden de wijzigingen expliciet voorgelegd aan de gemeenteraad.
In BIJLAGE 1 paragraaf 1.4 gaan we in op wat wij onder deze significantie verstaan. 6.4 Projecten waarin de marktpartij ontwikkelt In deze procesinvulling is het de marktpartij die de grondexploitatie voert. Wel heeft de gemeente op zowel privaat- als publiekrechtelijk vlak mogelijkheden om te sturen. Omdat er afgeweken wordt van het omgevingsplan is een ruimtelijk besluit nodig. De gemeenteraad heeft binnen dit proces de volgende afwegingsmomenten: •
Tijdens het vaststellen van het ruimtelijke besluit door de gemeenteraad
Tijdens de realisatiefase van het project zijn vanuit de gemeenteraad geen kaderstellende beslissingen meer mogelijk. 6.4.1 Vaststellen Omgevingsactiviteit / Omgevingsplan (bij grootschalige ontwikkelingen) Voor de realisatie van een facilitair project is de ontwikkelaar afhankelijk van de toegestane activiteiten in het omgevingsplan. Als de ontwikkeling te realiseren is binnen de kaders van het huidige omgevingsplan kan de omgevingsvergunning met een omgevingsplanactiviteit (OPA) worden aangevraagd. De raad heeft dan geen sturingsmogelijkheden meer op deze ontwikkeling. Als de ontwikkeling niet mogelijk is binnen de huidige kaders van het omgevingsplan is een nieuw ruimtelijk besluit nodig. Dit kan via de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) of via een wijziging van het omgevingsplan(deel). Alleen bij een wijziging van het omgevingsplan heeft de raad de mogelijkheid om te sturen op de ruimtelijke kaders van de ontwikkeling. In dat geval stelt de gemeenteraad het omgevingsplan ook vast. In het geval van de BOPA ligt het bevoegde gezag bij het college B&W. Wel heeft de gemeenteraad onder de Omgevingswet de mogelijkheid om gevallen aan te wijzen waarin het een adviesbevoegdheid heeft bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (artikel 16.15a, onder b, Ow). Dit advies moet door het college van B&W op grond van artikel 16.15b Ow in acht worden genomen.
Anders dan onder de Wro van toepassing was, moet de gemeenteraad gevallen aanwijzen waarbij hij wél betrokken wil worden.
NOTA Grondbeleid – Gemeente Dronten
P a g i n a | 29
07 Periodieke informatievoorziening aan de raad In deze paragraaf lichten we toe op welke wijze we de gemeenteraad periodiek voorzien van informatie en wat de sturingsmogelijkheden zijn op deze documenten. Dit doen we frequent en minimaal jaarlijks, onder andere via: •
De perspectiefnota;
•
De programmabegroting, inclusief paragraaf grondbeleid
•
Tussenrapportage
•
Raadsbrieven of een bedenkingenprocedure
•
De jaarrekening / perspectiefnota, inclusief paragraaf grondbeleid
Aanvullend geven we in paragraaf 7.6 een duidelijk overzicht van de rolverdeling tussen het college en de raad. 7.1 Perspectiefnota (kaderstellend) In de perspectiefnota volgen we de ingezette lijn van een andere manier van begroten: effectgericht sturen en begroten. Hierbij staan de te bereiken maatschappelijke effecten en beleidsdoelen centraal. Samen hebben we deze methodiek omarmd omdat we geloven dat deze manier van begroten bijdraagt aan een beter, mooier, duurzamer Dronten. Door te werken vanuit deze principes stellen we onszelf telkens weer de vraag of we nog de juiste dingen doen en of we die dingen juist doen. Op basis daarvan bouwen we jaarlijks de begroting op. In deze perspectiefnota stellen we geen keuzes voor aan de raad. De totale integrale afweging zal vindt plaats bij besluitvorming van de begroting. De Perspectiefnota 2025 schetst een duidelijk beeld. Met een solide financiële basis, strategische samenwerking en een sterke focus op brede welvaart blijft de gemeente bouwen aan een inclusieve, duurzame en zorgzame toekomst. 7.2 Programmabegroting (sturing) In de programmabegroting stellen we de raad jaarlijks in de gelegenheid om sturing te geven op onze ambities via de paragraaf grondbeleid. In de paragraaf grondbeleid gaan we expliciet in op nieuwe ontwikkelingen in de markt.
We stellen beleidskeuzes voor over vernieuwing, toevoegingen en onttrekkingen van de programmering. Zo is de raad op de hoogte van de meest recente ontwikkelingen. 7.3 Tussenrapportage (bijsturing en/of informatie) De tussenrapportage biedt tussentijds inzicht in de realisatie van de begroting en de daarbij horende voortgang van de verschillende beleidsdoelen. Hiermee kunnen het college en de raad tijdig bijsturen wanneer er afwijkingen optreden bij de uitvoering of in de algemene financiële positie van de gemeente. 7.4 Raadsbrieven en bedenkingenprocedure (bijsturing en/of informatie) Naast de vaste producten uit de P&C cyclus kan ook tussentijds besloten worden de gemeenteraad te informeren. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn voor marktinitiatieven. We stemmen ruimtelijke ontwikkelingen met een grote ruimtelijke en/of maatschappelijke impact vroegtijdig af met de raad. We bespreken de kansen en risico’s waarbij we aangeven hoe we daar mee om gaan in de uitwerking van de plannen. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden van een project, bepalen we wanneer de raad geïnformeerd moet worden en op welke wijze. Dit kan met een raadsinformatiebrief maar ook door middel van een wensen en bedenkingenprocedure (artikel 169 lid 4 Gemeentewet).
7.5 Jaarrekening (verantwoording) In de jaarrekening wordt in de paragraaf grondbeleid verantwoording afgelegd over de lopende grondexploitaties, anterieure overeenkomsten en gedane verwerving van gronden. Daarnaast wordt geïnformeerd over het weerstandsvermogen, het verloop van de reserves, de stand van de voorzieningen, algemene & specifieke risico’s en de gehanteerde parameters.
NOTA Grondbeleid – Gemeente Dronten
P a g i n a | 30
7.6 Rolverdeling tussen College en Raad Als leidraad voor de rolverdeling tussen het college en de gemeenteraad geldt: •
De raad is kaderstellend en controleert;
•
Het college is uitvoerend en legt verantwoording af.
Als we deze leidraad toepassen op het grondbeleid en de uitvoeringsaspecten van het grondbeleid komen we tot de verdeling van verantwoordelijkheden en bevoegdheden zoals in figuur 13 is weergegeven. De wijze van verslaglegging over het gevoerde grondbeleid zal zodanig vorm moeten worden gegeven dat de raad in staat is haar controlerende functie naar behoren uit te voeren. Zo moet het college conform het BBV jaarlijks in de paragraaf grondbeleid bij de begroting de beleidsvoornemens voor het komende jaar neerleggen, terwijl bij de jaarrekening verslag wordt gedaan en verantwoording wordt afgelegd over het gevoerde grondbeleid in het verslagjaar.
Figuur 13 Verantwoordelijkheden en bevoegdheden van College en Raad in relatie tot het grondbeleid
NOTA Grondbeleid – Gemeente Dronten
P a g i n a | 31
BIJLAGE 1 – Financiële spelregels gemeente Dronten In deze bijlage gaan we in op de financiële spelregels die de gemeente hanteert. De financiële kaders zijn opgenomen in het Besluit Begroting en Verantwoording gemeenten (BBV) en de Financiële verordening ex Art 212 van de Gemeentewet en de vigerende Nota Reserves en Voorzieningen. In deze paragraaf kijken we naar de financiële kaders op het gebied van grondexploitaties, winst- en verliesnemingen, reserves, weerstandsvermogen en risico’s. B1.1 Definitie grondexploitatie Een grondexploitatiecomplex is een ruimtelijk plan, voorzien van een financiële vertaling. Het raadsbesluit is de start van de grondexploitatie. Het raadsbesluit bevat een grondexploitatiebegroting, een kaart van het grondexploitatieplangebied en een financiële paragraaf. In de financiële paragraaf is een beschrijving opgenomen uit te geven kavels, het ruimtegebruik, de bestemming en/of programma, de omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het grondexploitatiegebied. De grondexploitatiebegroting definieert de Commissie BBV als volgt: “De financiële vertaling van een grondexploitatie-complex, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in de tijd, met een richttermijn van 10 jaar (voortschrijdend)”.
Als een grondexploitatie een langere looptijd heeft dan 10 jaar gelden de volgende beheersmaatregelen: •
Indexering kosten +1% na 10 jaar;
•
Geen indexering opbrengsten na 10 jaar;
•
Risico ter hoogte van 20% van de geraamde opbrengsten na 10 jaar.
Bij gemeentelijke grondexploitaties draagt de gemeente het volledige risico. We streven naar een positieve eindprognose bij vaststelling van de grondexploitatie. Een negatief eindresultaat kan acceptabel zijn als bij realisatie van gemeentelijke doelstellingen met een hoog belang en niet voldoende opbrengsten. Bij gezamenlijke grondexploitaties is er sprake van een gedeeld risico. Ook in deze gevallen streven we naar een minimaal kostendekkende situatie. B1.2 Kosten voor vaststelling van de grondexploitatie Voordat de grondexploitatie is vastgesteld zijn er al vaak kosten gemaakt op basis van een beoogd ontwikkelingsprogramma. Zit zijn zowel interne als externe kosten en omvatten veelal ambtelijke inzet en onderzoekskosten. Om deze kosten voor de vaststelling van de grondexploitatie te kunnen verantwoorden vragen we hiervoor een voorbereidingskrediet aan. Zonder voorbereidingskrediet is formeel geen geld om werkzaamheden uit te voeren. Daarom is een bestuurlijk besluit noodzakelijk om middelen in te kunnen zetten voor de toekomstige planontwikkeling. De uitwerking van de planontwikkeling begint na vaststelling van het voorbereidingskrediet. Belangrijk uitgangspunt is wel dat deze kosten passen in de gedachte van de toekomstige planontwikkeling. Er moet een reëel en stellig voornemen bestaan voor deze planontwikkeling.
Dit voornemen zal zijn gebaseerd op interne besluitvorming of op de strategische beleidsuitgangspunten. Denk hierbij aan de omgevingsvisie Strategie voor de Leefomgeving en Samenleving (StraLos), het woonperspectief en Strategisch Beleidskader Economie. Jaarlijks geven we bij de begrotingsbehandeling aan voor welke projecten in voorbereiding budget nodig is binnen de begroting voor gebiedsontwikkeling. De aanvraag van het daadwerkelijke krediet volgt in een apart raadsbesluit. Deze kosten activeren we als kosten van onderzoek en ontwikkeling onder immateriële vaste activa.
NOTA Grondbeleid – Gemeente Dronten
P a g i n a | 32
Volgens de regels BBV hanteren wij hiervoor de volgende voorwaarden: 1.
De kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst artikel 8.15 Omgevingsbesluit (Ob) en Bijlage IV Ob.
2.
De kosten laten we maximaal 5 jaar geactiveerd staan onder de immateriële vaste activa tenzij; We verwachten dat de ontwikkeling op korte termijn toch gaat plaatsvinden, in dat geval treffen we een voorziening.
In gevallen waarin we niet verwachten dat we op korte termijn wordt ontwikkeld worden de kosten afgeboekt ten laste van het jaarresultaat. 3.
Plannen tot ontwikkeling van de grond waarvoor we voorbereidingskosten maken, moeten bestuurlijke instemming hebben, blijkend uit een raadsbesluit of –indien gedelegeerd –een collegebesluit.
B1.2.1 Globale grondexploitatie Om de voorfinanciering zoveel mogelijk te beperken, en zo transparant mogelijk te zijn in de uitvoering van een gebiedsontwikkeling, is het mogelijk dat we ook al grondexploitaties ter besluitvorming brengen die nog niet passen binnen het (tijdelijk) omgevingsplan en waarvoor nog een BOPA verleend moet worden. Dit is nodig om de ontwikkelstrategie beter uitvoerbaar te maken en de raad daarbij ook eerder in positie te brengen. Hierbij gelden de volgende cumulatieve voorwaarden: •
De plangrenzen zijn duidelijk; er is een kaart van het gebied waar de grond- exploitatie betrekking op heeft.
•
We hebben inzichtelijk voor welke functies we grond gaan uitgeven.
•
We hebben in hoofdlijnen inzichtelijk welke eventueel aanvullende aankopen en werkzaamheden voor bouw- en woonrijp maken moeten plaatsvinden.
•
We kunnen daarom een volledig onderbouwde begroting met de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie opstellen, ook al is de raming wellicht nog op hoofdlijnen.
B1.3 Kosten na het vaststellen van de grondexploitatie Nadat de grondexploitatie door de raad is vastgesteld activeren we conform het BBV alleen nog maar kosten, die rechtstreeks verband houden met het transformeren van de aanwezige gronden en opstallen naar bouwrijpe grond met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. Deze kosten zijn gelimiteerd door de kostensoortenlijst in artikel 8.15 Omgevingsbesluit (Ob) en Bijlage IV Ob. Volgens het BBV moeten de grondexploitaties worden verantwoord als vlottend actief onder de voorraden, en meer specifiek als onderhanden werk. B1.4 Herziening en afsluiten van grondexploitaties De grondexploitaties worden één keer per jaar geactualiseerd bij het opstellen van de jaarrekening. In de tussenrapportage lichten we toe wat de resultaatverwachting is, rekening houdend met de effecten van nieuw vastgesteld beleid en wetgeving. B1.4.1 Herziening van de grondexploitaties Als zich significante afwijkingen in de werkelijkheid voordoen ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie is het nodig de grondexploitatie tussentijds te herzien en opnieuw ter vaststelling aan de raad aan te bieden. Onder een significante afwijking verstaan wij: 1.
Afwijking in de grenzen van het exploitatiegebied;
2.
Wijzigingen in de planinhoud zijnde functies en hoeveelheden, bijvoorbeeld m2 uitgeefbaar gebied
3.
Er sprake is van een resultaatverschil op de grondexploitatie, waarbij: o
Het effect op het vastgestelde resultaat op startwaarde groter is dan 10% van de totale kosten, of;
o
Het effect op het vastgestelde resultaat op startwaarde meer bedraagt dan € 500.000,-.
Als de afwijking minder bedraagt dan € 250.000,- hoeft de raad de grondexploitatie niet opnieuw vast te stellen.
NOTA Grondbeleid – Gemeente Dronten
P a g i n a | 33
B1.4.2 Afsluiten van de grondexploitaties Na het gereedkomen van alle werken binnen de grondexploitatie wordt nog gedurende een periode van 2 jaar voorzien in de kosten voor garantie. Conform de BBV-regels mogen geen kosten voor onderhoud worden opgenomen. We sluiten de grondexploitatie definitief af als in principe 100% van de kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd. In uitzonderijke gevallen kan er voor overgebleven/resterende marginale kosten, kosten worden opgenomen in de voorziening “nog te maken kosten grondexploitatie”. Hiermee kan de grondexploitatie definitief worden afgesloten. In de jaarrekening en voortgangsrapportages zal hiervan melding worden gemaakt. B1.5 Paragraaf grondbeleid In de paragraaf grondbeleid, als onderdeel van de jaarrekening en programmabegroting, wordt inzicht gegeven in het meerjarenperspectief en de verantwoording van de resultaten van de grondexploitaties. De opbouw van deze paragraaf volgt de onderwerpen zoals voorgeschreven in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV), aangevuld met lopende ontwikkelingen en actualiteiten. Conform artikel 16 van het BBV bevat de paragraaf over het grondbeleid ten minste: •
Een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting.
•
Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert.
•
Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie.
•
Een onderbouwing van de geraamde winstneming.
•
De beleidsuitgangspunten betreffende de reserves voor grondexploitaties in relatie tot de risico’s van de grondexploitaties.
We gaan in de paragraaf grondbeleid ook in op het aanwezig weerstandsvermogen en de voortgang van het taakveld grondexploitatie. Alle grondexploitaties worden geactualiseerd, evenals het verloop van reserves en voorzieningen. Tevens zal daarbij toelichting gegeven worden op af te sluiten plannen waarop geen majeure wijzigingen meer worden verwacht en te verwachten grondexploitaties. Bij een significante wijziging ten opzichte van de vastgestelde kosten en opbrengsten volgt een aparte toelichting. Zie hiervoor paragraaf 8.4.1 Herziening van grondexploitaties. De paragraaf grondbeleid is onderdeel van de jaarrekening en/of programmabegroting en biedt inzicht in de huidige en toekomstige financiële positie van het taakveld Grondexploitatie. Zo stellen we het gemeentebestuur in staat om financiële beslissingen binnen deze portefeuille te nemen. Daarnaast wordt er ook een perspectiefnota opgesteld met diepgaandere onderbouwing van de grondexploitatievoortgang. Deze versterkt de onderbouwing die het BBV eist in artikel 16 en 24. B1.6 Winst en verliesneming Volgens het BBV met je winst nemen bij winstgevende grondexploitaties. Voor verlieslatende grondexploitaties geldt dat er een verliesvoorziening getroffen wordt. Winst nemen op meerjarige grondexploitaties wordt beheerst door het voorzichtigheidsbeginsel.
Voorziene verliezen worden al in de jaarrekening opgenomen zodra zij bekend zijn. In de volgende paragraaf leggen we uit hoe winstneming en verliesvoorzieningen werken binnen de gemeente Dronten. B1.6.1 (Tussentijdse) Winstneming Bij voorziene winst op een grondexploitatie moet er winstneming plaats vinden op de grondexploitatie. Hiervoor geldt in eerste instantie het voorzichtigheidsbeginsel. Dit betekent echter niet dat pas winst genomen wordt bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Voor winstneming geldt de percentage-of-completion-methode (POC): voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd nemen we tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst op basis van de eindwaarde.
NOTA Grondbeleid – Gemeente Dronten
P a g i n a | 34
In de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken BBV zijn de volgende voorwaarden opgenomen voor een mogelijke winstneming: •
Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én
•
De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én
•
Er moeten kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen).
•
Winstneming via de POC-methode vindt pas plaats als de resterende looptijd van een grondexploitatie tien jaar of minder is.
Volgens het realisatiebeginsel neem je in bovenstaande gevallen de winst volgens de POC-methode. Als uit herzieningen en/of actualisatie van de grondexploitatie binnen de jaarrekening blijkt dat er in het verleden te veel winst is genomen moet deze reeds genomen (tussentijdse) winst gecorrigeerd worden. Hiervoor heeft de raad bestemmingsreserve niet afgesloten exploitaties POC vastgesteld. Deze dient altijd een minimale omvang van € 5,- miljoen te zijn. Indien deze onder dit bedrag komt, wordt deze aangevuld vanuit het resultaat algemene reserve. Voor de complexen binnen het ontwikkelgebied Hanzekwartier geldt dat winstneming en of correctie op eerder genomen winsten via de bestemmingsreserve Hanzekwartier worden afgewikkeld. B1.6.2 Verliesneming / verliesvoorziening Niet alle grondexploitaties zijn winstgevend. Er kan ook sprake zijn van grondexploitaties die starten met een negatief resultaat of lopende de realisatie negatief worden. Zodra duidelijk is dat de baten de lasten niet of slechts gedeeltelijk dekken treffen we een verliesvoorziening. De voorziening waarderen we tegen de contante waarde van dit verlies, op grond van artikel 63 lid 7 BBV. Dit betekent dat de gemeente de verliesvoorziening jaarlijks moet aanvullen voor de factor waartegen contant gemaakt is. Wij hanteren hiervoor het door de BBV voorgeschreven percentage van 2%. BELEIDSREGELS - GRONDEXPLOITATIES
1.
2. 3.
4.
5. 6.
7.
8.
De gemeente Dronten hanteert een brede grondslag voor onze grondexploitaties, hieronder vallen onder andere de Omgevingswet, het Besluit Begroting en Verantwoording gemeenten (BBV), de Financiële verordening ex artikel 212 Gemeentewet en de vigerende Nota Reserves en Voorzieningen. Indien sprake is van een grondexploitatie die langer is dan 10 jaar nemen wij aanvullende beheersmaatregelen. Het streven blijft een kostendekkende grondexploitatie, echter wordt per grondexploitatie de afweging gemaakt of een negatief eindresultaat aanvaardbaar is en hoe risico’s worden verdeeld indien sprake is van een gezamenlijke grondexploitatie met een marktpartij. Voorafgaand aan de vaststelling van een grondexploitatie kan bij de Raad een voorbereidingskrediet worden aangevraagd voor kosten zoals ambtelijke inzet. Deze kosten moeten vallen binnen toekomstige planontwikkeling en gebaseerd zijn op gemeentelijk beleid. Jaarlijks bij de begroting wordt dit verantwoord. De Raad kan besluiten tot het openen van een globale grondexploitatie om voor de vaststelling van het ruimtelijke plan al uitvoering te kunnen geven aan de ontwikkelstrategie. Onze grondexploitaties worden jaarlijks met de jaarrekening geactualiseerd. Indien sprake is van een significante wijzing zal de grondexploitatie tussentijds opnieuw bij de Raad worden aangeboden ter vaststelling.
Conform de BBV wordt in de paragraaf grondbeleid (onderdeel van de jaarrekening en programmabegroting) inzicht gegeven in het meerjarenperspectief, resultaten en de risico’s van alle grondexploitaties. Winsten worden tussentijds genomen door middel van de percentage-of-completion-methode. In het geval van verliezen op de grondexploitatie past de gemeente het voorzichtigheidsbeginsel toe waarbij de verliezen direct worden genomen middels treffen van een verliesvoorziening.
NOTA Grondbeleid – Gemeente Dronten
P a g i n a | 35
B1.7 Reserves, weerstandsvermogen en risico’s De gemeente opereert binnen het taakveld grondexploitaties op bedrijfsmatige wijze. Grondexploitaties kennen grote investeringen, waar de nodige risico’s mee gemoeid zijn. Ook is het noodzakelijk dat er voldoende financiële middelen zijn om de ontwikkelingen op te starten. Jaarlijks wordt in de paragraaf grondbeleid gerapporteerd over het verloop van de reserves, het weerstandsvermogen, risico’s en getroffen voorzieningen. B1.7.1 Reserves grondexploitatie De raad bepaalt in principe op basis van eigen keuzes en afwegingen of reserves worden ingesteld. Uitgangspunten zijn hiervoor vastgelegd in de nota reserves en voorzieningen. Ook beslist de raad over de afzonderlijk zichtbaar gemaakte mutaties via de resultaatbestemming bij zowel de begroting als de jaarrekening. De bestemming kan altijd (door de raad) veranderd worden. Reserves behoren tot het eigen vermogen van de gemeente. Binnen de grondexploitatie zijn er 2 bestemmingsreserves op genomen in de vigerende nota Reserves en Voorzieningen namelijk: •
Reserve niet afgesloten exploitaties (POC)
•
Reserve ontwikkeling Hanzekwartier (rb grex 123)
De algemene reserve grondexploitatie is vervallen. Echter voor de bepaling van het jaarresultaat grondexploitaties wordt deze nog wel gehanteerd, met als uitgangspunt dat deze altijd sluit op € 0,-. Dit bewerkstelligen we op basis van de winstnemingen, afwikkeling van complexen, mutatie van voorzieningen en mutaties reserves. Bij een positief jaarresultaat wordt het resultaat gedoteerd aan de algemene reserve. In het geval van een negatief jaarresultaat zal een onttrekking uit de algemene reserve worden gedaan. B1.7.2 Weerstandsvermogen Voor het bepalen van de hoogte van het benodigde weerstandsvermogen wordt uitgegaan van de uitgangspunten voor het bepalen van het uiteindelijke exploitatieresultaat van de gezamenlijke grondexploitaties. Hiervoor zijn drie zaken van belang: •
De uiteindelijke resultaten van de grondexploitaties;
•
De risico’s van grondexploitatie ontwikkelingen;
•
De stand en ontwikkelingen van de reserves, claims en voorzieningen.
Gewenst weerstandsvermogen Voor de bepaling van het gewenste weerstandsvermogen houden we rekening met de rentelasten van de afgelopen 3 jaar over de laatst bekende boekwaarden. Daarnaast nemen we een aanvullende component herontwikkelingskosten mee die berekend wordt op basis van 75% van de toegerekende personeelslasten aan de grondexploitatie gedurende een periode van 3 jaar. Toekomstig weerstandsvermogen Het gaat hier niet om de huidige situatie, maar om een prognose: hoe ziet het weerstandsvermogen er in de komende jaren uit, gegeven de lopende en geplande grondprojecten? We bepalen het toekomstige weerstandsvermogen op basis van de stand van de reserves, voorzieningen en claims gecorrigeerd met de exploitatieresultaten en de exploitatierisico’s. Gezamenlijk geven die het toekomstige weerstandsvermogen van het grondbedrijf weer. Effecten saldo weerstandsvermogen Het saldo van het gewenste en toekomstig weerstandsvermogen kan zowel negatief als positief zijn. Als het saldo negatief is dan moet deze conform de voorschriften BBV aangevuld worden. Bij een positief saldo is er sprake van een financiële ruimte.
NOTA Grondbeleid – Gemeente Dronten
P a g i n a | 36
Gezien de samenhang en het effect op het toekomstige weerstandsvermogen is het niet mogelijk om winsten/ resultaten per individueel complex vrij in te zetten. Immers in de bepaling van het weerstandsvermogen is reeds rekening gehouden met de geprognosticeerde winsten en verliezen. B1.7.3 Risico’s grondexploitatie Vooral bij het in exploitatie nemen van omvangrijke uitbreiding en herstructureringslocaties loopt de gemeente, financiële risico’s. Dit zeker gelet op de relatief lange looptijd en hoge omzetten. Afhankelijk van het stadium waarin de exploitatie c.q. uitvoering van het betreffende complex zich bevindt, neemt het risico af naarmate de einddatum van de grondexploitatie nadert. Risico’s zijn te verdelen in twee categorieën: 1.
Algemene risico’s
2.
Specifiek projectgebonden risico’s
Algemene risico’s Aan het exploiteren van gebiedsontwikkelingen zijn in het algemeen diverse risico’s verbonden. Denk hierbij aan: •
De uitgifte van bouwgronden start (mogelijk door procedurele of verwervingstechnische redenen) later, terwijl de voorinvesteringen al wel zijn gedaan;
•
De fasering van de investeringen en opbrengsten in de tijd verlopen niet volgens oorspronkelijke planning waardoor er extra renteverliezen optreden;
•
De gronden worden niet tegen de geraamde prijzen afgezet, bijvoorbeeld door een veranderende afzetmarkt;
•
Prijs en/of rentestijging die niet kan worden gecompenseerd door een verhoging van de opbrengsten uit grondverkoop.
Een deel van deze risico’s (o.a. de rentebijschrijving op de boekwaarde) is niet beïnvloedbaar. De overige risico’s zijn beïnvloedbaar door het bepalen van de investering en uitgiftemomenten. Dit vraagt om goed cashflow management. Voor de bepaling van het algemene risico worden vijf risico’s uitgewerkt en (uitgaande van het contante effect op het resultaat op startwaarde) berekend: 1.
Middels doorrekening van het “slecht weer scenario”. We onderscheiden hierbij 2 situaties: a.
Het effect van 1,0 % meer kostenstijging boven op de parameter van 3% kostenstijging.
b.
Het effect van een 0,5% minder opbrengststijging t.o.v. van de gebruikte parameter van 2%.
Het meest negatieve scenario wordt als risico opgenomen. Dit wordt elk jaar opnieuw berekend. 2.
Een afzet risico bij een stagnatie van 10% voor de eerste 3 jaar binnen de categorie woningbouw;
3.
Een risico indien voor de 1e 10 jaar de parameter opbrengstenstijging op 0% wordt gesteld;
4.
Een risico indien binnen de categorie woningbouw een grondprijsverlaging van 10% wordt gehanteerd;
5.
Een risico, zijnde 1 van de eerder genoemde beheersmaatregelen, van 20% voor de geraamde opbrengsten na 10 jaar.
Specifiek projectgebonden risico’s Naast de algemene risico’s zijn er ook specifiek projectgebonden risico’s. Projectgebonden risico’s benoemen we per grondexploitatie. Denk hierbij aan het risico op nadeelcompensatie, bodemverontreiniging en het mislopen van subsidies. Deze risico’s brengen we ten minste één maal per jaar bij de jaarrekening in beeld. Hierbij geldt dat risico’s met een kans van meer dan 50%, al dan niet gedeeltelijk, worden opgenomen in de grondexploitatie conform het BBV.
NOTA Grondbeleid – Gemeente Dronten
P a g i n a | 37
B1.8 Verliesvoorziening Zodra we een verlies constateren bij vaststelling van een grondexploitatie of in een later stadium, treffen we voor het totale verwachte verlies op startwaarde een voorziening getroffen ten laste van het resultaat lopende boekjaar. Aangezien de omvang van deze voorzieningen zijn afgestemd op de berekende exploitatietekorten op basis van contante waarde dient rekening gehouden te worden met jaarlijkse aanvullende dotaties ter grootte van de rentelasten tot de datum waarop deze voorzieningen moeten worden ingezet ter afboeking van de dan aanwezige boekwaarde. BELEIDSREGELS – FINANCIËLE SPELREGELS
1.
2.
3.
4.
5.
De Raad bepaalt of en welke reserves worden ingesteld, zij besluiten eveneens over de aanwending en mutaties van deze reserves via de resultaatbestemming bij zowel de begroting als de jaarrekening. Het staat de Raad altijd vrij reserves te herbestemmen. Een positief resultaat op voorzieningen en reserves wordt toegevoegd aan de algemene dienst, een negatief resultaat wordt daarentegen gecompenseerd door een bijdrage uit de algemene reserve van de algemene dienst. De bepaling van het toekomstig weerstandsvermogen vindt plaats op basis van de geprognotiseerde resultaten, de risico’s en de actuele stand van reserves, claims en voorzieningen. Bij een negatief saldo vullen we deze aan conform BBV-voorschriften. Bij een positief saldo geldt dat er financiële ruimte ontstaat maar dat deze niet per individueel complex vrij ingezet mogen worden. De gemeente Dronten hanteert twee soorten risico’s, algemene risico’s en specifiek projectgebonden risico’s. Deze risico’s worden gekwantificeerd aan de hand van een aantal vastgelegde scenario’s of in het geval van specifiek projectgebonden risico’s per project gespecificeerd. De financiële positie van het grondbedrijf, inclusief reserves, risico’s, het weerstandsvermogen en voorzieningen wordt jaarlijks in de P&C-cyclus verantwoord.
NOTA Grondbeleid – Gemeente Dronten
P a g i n a | 38
BIJLAGE 2 – Gronduitgifte en grondprijzen In deze bijlage worden de hoofdlijnen van het beleid op gebied van gronduitgifte en grondprijzen toegelicht. B2.1 Wetgeving marktwerking en marktconformiteit Europese en nationale wetgeving bepaalt dat marktwerking en marktconformiteit uitgangspunt moeten zijn bij inen verkoop. In de praktijk betekent dit dat het wenselijk is om in concurrentie te handelen waarbij de overheid zich als marktpartij gedraagt. Het niet op deze wijze handelen kan worden gezien als marktverstorend en mogelijk zelfs als staatssteun. In het geval van grondverkoop of grondaankoop is dit niet anders en is marktwerking nodig om de beste prijs en/of kwaliteit te realiseren. Zoals altijd zijn er uitzonderingen, en is het onder strenge voorwaarden toegestaan om hiervan af te wijken. Deze uitzonderingen zijn verderop in deze bijlage genoemd en volgen daarin de uitgangspunten uit de wet- en regelgeving. In de Nota Grondprijsbeleid is beschreven hoe we grondprijzen bepalen en in welke gevallen hiervan kunnen afwijken. B2.2 Nota grondprijsbeleid Binnen de gemeente Dronten stelt het college B&W, als daar aanleiding toe is, jaarlijks een Nota Grondprijsbeleid vast. In deze nota zijn voor onder andere woningbouw, commerciële voorzieningen en maatschappelijke voorzieningen grondprijzen bepaald. Ook staat hierin op welke wijze de grondprijs en/of huurprijs wordt bepaald.
In hoofdlijnen zijn hierin de volgende uitgangspunten gekozen: •
De grondprijzen worden marktconform vastgesteld;
•
De grondprijzen zijn gebaseerd op de te realiseren functie;
•
De residuele methode ligt in principe ten grondslag aan de grondprijsbepaling.
De grondprijzen zoals genoemd in de Nota Grondprijsbeleid zijn, zeker bij woningbouw, een indicatie. Daadwerkelijke grondprijzen worden in de praktijk vastgesteld op basis van het programma, de ligging, de oppervlakte en de dan geldende marktsituatie. B2.3 Aanbestedingsbeleid De gemeente hanteert geen eigen inkoopvoorwaarden meer. De inkoopvoorwaarden opgesteld door het Rijk zijn van toepassing gerelateerd aan het soort inkoop dat het betreft. Het hoofddoel van de Algemene Rijksvoorwaarden is het op een rechtmatige, integere en maatschappelijk verantwoordelijke wijze aangaan van overeenkomsten tot het verrichten van Werken, Leveringen en Diensten, tegen de meest optimale prijs-kwaliteit verhouding. Deze uitgangspunten hebben ook betrekking op de uitgifte van grond en zijn daarmee relevant voor het grondbeleid. Door primair uit te gaan van meervoudige aanbesteding, sluiten we aan bij de hierboven beschreven doelstelling van de gemeente om de beste prijs-kwaliteitverhouding te realiseren. B2.4 Uitgifteproces en tenders Het proces om tot een uitgifte te komen kan via verschillende aanbestedingsvormen verlopen. We benoemen een aantal aandachtspunten die relevant zijn bij het bepalen van de meest geschikte vorm: •
De rol van de gemeente in de ontwikkeling (Actief, Samenwerkend of Faciliterend);
•
De te realiseren doelstellingen (grondprijs, duurzaamheid, doelgroep);
•
Het belang van de uitgifte (afhankelijkheid en noodzaak voor andere ontwikkelingen);
•
Te verwachten opbrengsten;
•
Complexiteit van de ontwikkeling;
De gemeente heeft diverse aanbestedingsvormen tot haar beschikking die gebruikt worden bij gronduitgiften, zie B3.4.1 t/m B3.4.4.
NOTA Grondbeleid – Gemeente Dronten
P a g i n a | 39
B2.4.1 Enkelvoudige onderhandse aanbesteding (één-op-één gunning) Uit de uitspraak van de Hoge Raad in het Didam-arrest is naar voren gekomen dat onroerende zaken niet zomaar aan één partij, zonder openbare selectieprocedure, gegund mogen worden. Wel zijn er als gevolg van deze en opvolgende uitspraken uitzonderingen waarbij een één-op-één-gunning wel mogelijk is. Er moet dan sprake zijn van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Dit is het geval wanneer: •
Er is reeds sprake van gemengd bezit in een integrale ontwikkeling. Hierbij zijn naast de reeds in bezit zijnde gronden ook gronden van de marktpartij nodig voor een integrale ontwikkeling van het gehele gebied. Hierbij mag dan gekozen worden om de marktpartij één-op-één ook een bouwclaim te verlenen ter compensatie van de ingebrachte grond;
•
Er sprake is van aangrenzende nabijheid. In het geval van de uitbereidingswens van een naastgelegen grondeigenaar kan de grond één-op-één aan die partij geleverd worden. Hierbij is van belang dat als er meer aangrenzende eigendommen zijn, deze in de gelegenheid moeten worden gesteld op verwerving van de grond;
•
Er sprake is van een specifiek type vastgoed wat enkel op een specifieke locatie mogelijk is. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn voor de woningbouwcorporatie binnen de gemeente Dronten. Als enige partij kunnen zij leveren conform prestatieafspraken. Let wel, betreden andere woningbouwcorporaties de markt moet ook deze in de gelegenheid worden gesteld op verwerving van de grond.
B2.4.2 Meervoudige openbare aanbesteding Voor projecten waarbij één-op-één niet mogelijk is of het wenselijk is dat er optimaal wordt geconcurreerd kiezen we voor een meervoudige openbare aanbesteding. Hierbij kunnen we kiezen uit een aantal mogelijke procedures: •
Een tender met als criteria zowel de aangeboden prijs als de door de gemeente gestelde eisen en doelen;
•
Een selectieprocedure op basis van het hoogste bod;
•
Loting door de notaris.
Tenders Een vorm van een meervoudige openbare aanbesteding is de tender. Het gebruik van tenders spelen een belangrijke rol bij het transparant, doelgericht en marktconform toewijzen van gronden. Dit omdat alle geïnteresseerde partijen gelijke kansen krijgen om mee te dingen. Een tenderprocedure biedt de mogelijkheid om de ontwikkeling competitief aan te besteden, waarbij verschillende partijen worden uitgenodigd om hun plannen en aanbieding in te dienen. Door het inzetten van tenders kan de gemeente niet alleen financiële opbrengsten maximaliseren maar ook eisen stellen aan de maatschappelijke waarden van het project. Te denken valt aan betaalbaarheid, woningbouw categorieën en kwaliteit. Tenders worden daarom binnen het grondbeleid gezien als een effectief instrument om zowel economische als maatschappelijke doelstellingen te realiseren. Selectieprocedure op basis van het hoogste bod Soms is de maatschappelijke waarde van het project minder belangrijk of is dat door de gemeente op andere wijze al volledig vastgelegd. Het heeft dan geen nut meer om te beoordelen op criteria anders dan de geboden grondprijs. In die gevallen selecteren we enkel op basis van het hoogste bod. Wel hanteert de gemeente Dronten in dit geval een minimale grondprijs. We leveren een minimale grondprijs aan bij de notaris waaronder wij de selectieprocedure zullen beëindigen zonder verkoop.
Loting door de notaris Voor (een serie) losse particuliere kavels kan de gemeente ook kiezen voor een loting. Hierbij worden kavels verkocht tegen een door de gemeente vastgestelde marktconforme grondprijs. Als er meer gegadigden zijn dan kavels beschikbaar zal de notaris onafhankelijk de kavels verloten.
NOTA Grondbeleid – Gemeente Dronten
P a g i n a | 40
B2.4.3 Concurrentiegerichte dialoog In het geval van sommige complexe projecten is het mogelijk om samen met de markt naar oplossingen te zoeken om de gemeentelijke doelen te bereiken. Denk hierbij aan een partnerselectie. Dit is een intensief proces en vergt wel een regisserende of samenwerkende rol vanuit de gemeente. B2.4.4 Europese aanbesteding In geval van grote en complexe projecten van regionaal en/of landelijk belang kan het noodzakelijk zijn Europees aan te besteden. In dat geval volgt de gemeente Dronten de regels zoals gesteld in de Europese aanbestedingsregels. B2.4.5 Uitgifte in concurrentie als uitgangspunt De gemeente zal in alle gevallen rekening houden met de wetgeving en jurisprudentie omtrent gronduitgifte in concurrentie. Dat betekent dat bij één-op-één-verkoop vooraf goed geanalyseerd wordt of er mogelijk andere gegadigde zijn voordat overgegaan wordt tot gunning. Daarnaast worden alle gronduitgifte, dus ook meervoudige aanbestedingen, gepubliceerd door de gemeente op de daarvoor ingerichte platforms. We maken hierbij geen onderscheid tussen koop, huur of erfpacht contracten. B2.5 Essentie systematiek berekening grondprijzen De gemeente Dronten hanteert in beginsel twee verschillende systemen voor het bepalen van de grondprijs. De grondprijzen zijn in beginsel, met genormeerde marktconforme uitgangspunten, volgens de residuele methode bepaald.
Genormeerd betekent dat we zo veel mogelijk terugvallen op normen om zo consistent mogelijk te rekenen. Door terug te vallen op normen, kan relatief eenvoudig maar toch doeltreffend een residuele grondwaarde worden bepaald. De residuele grondwaarde wordt bepaald door de totale waarde (bijvoorbeeld de VON-prijs van een woning) te verminderen met de investeringskosten (totale bouwkosten inclusief bijkomende kosten). Afwijken van deze normen is mogelijk zolang er aan alle eisen van marktconformiteit is voldaan. In sommige gevallen is een residuele grondwaardeberekening niet mogelijk of wenselijk. Voor vrije kavels, de functies op bedrijventerreinen en maatschappelijke voorzieningen geldt daarom de comparatieve methode of wordt maatwerk toegepast. Deze methode houdt in dat bij de bepaling van de grondprijzen wordt gekeken naar de gehanteerde grondprijzen voor de desbetreffende functie in het concurrentiegebied en/of een vergelijkbaar marktgebied (buurtgemeenten). Marktconformiteit is een voorwaarde omdat wetgeving gemeenten verplicht om marktconforme grondprijzen te hanteren. Hiermee wordt voorkomen dat er sprake is van staatssteun of dat de markt wordt verstoord. Onder strikte voorwaarden biedt de wet mogelijkheden om hier van af te wijken, zoals bij Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB).
B2.6 Uitgiftevorm Naast verkoop van grond, geven we ook gronden uit middels verhuur, erfpacht of zakelijke rechten, zoals een opstalrecht. Erfpacht kan worden toegepast door de gemeente als een voorziening van erfpacht afhankelijk is, of wanneer de voorziening of de vestiging van het bedrijf in het belang is van de gemeente. Bij gronduitgiften voor nutsvoorzieningen komt een opstalrecht veel voor. De uitgiftevorm is dus een keuze van de gemeente, waarbij de gemeente per geval kijkt welke vorm het beste aansluit op situatie en de belangen van de gemeente. De eventuele tarieven hiervoor worden geregeld in de Nota Grondprijsbeleid. B2.7 Uitgiftevoorwaarden gekoppeld aan doelstellingen Bij de uitgifte van grond nemen we privaatrechtelijk voorwaarden op om te sturen op doelstellingen die beleidsmatig zijn vastgelegd. Denk hierbij aan een omgevingsvisie of perspectiefnota. Voorbeelden van deze doelstellingen kunnen gaan over duurzaamheid, kwaliteit en betaalbaarheid. De raad kan op deze manier dus sturen door in beleid kaders op te nemen die niet alleen doorwerken in de projecten, maar ook direct kunnen worden vertaald in voorwaarden bij gronduitgiften en de Nota Grondprijsbeleid. Deze voorwaarden staan in
NOTA Grondbeleid – Gemeente Dronten
P a g i n a | 41
beginsel opgenomen in de koopovereenkomst maar kunnen ook worden opgenomen in andere overeenkomsten die bij het betreffende project zijn aangegaan. BELEIDSREGELS – GRONDUITGIFTE EN GRONDPRIJZEN
1.
2. 3. 4.
5. 6. 7. 8.
Bij in- en verkoop van gronden geldt dat de gemeente zich volgens wetgeving gedraagt als marktpartij. Dit betekent dat er marktconform gehandeld wordt om staatssteun en marktverstoring te voorkomen. Afwijken mag enkel onder strikte en wettelijk vastgelegde voorwaarden. Het College stelt jaarlijks een nota grondprijzen vast of via een collegebesluit. Binnen de gestelde kaders kan het college opereren. De grondprijzen zijn in beginsel, met genormeerde marktconforme uitgangspunten, volgens de residuele methode bepaald. In sommige gevallen is een residuele grondwaardeberekening niet mogelijk of wenselijk. Voor vrije kavels, de functies op bedrijventerreinen en maatschappelijke voorzieningen geldt daarom de comparatieve methode of wordt maatwerk toegepast. De keuze voor de uitgiftevorm hangt af van gemeentelijke rol, doelstellingen, opbrengstverwachting en complexiteit. Gronduitgifte vindt in principe altijd in concurrentie plaats. Bij één op één verkoop wordt altijd onderzocht of er andere gegadigde zijn. Alle gronduitgiften (koop en huur) worden altijd gepubliceerd op de daarvoor ingerichte publieke platformen. Bij de uitgifte van grond nemen we privaatrechtelijk voorwaarden op om te sturen op doelstellingen die beleidsmatig zijn vastgelegd.
NOTA Grondbeleid – Gemeente Dronten
P a g i n a | 42
BIJLAGE 3: Instrumentarium grondbeleid De gemeente heeft verschillende instrumenten tot haar beschikking om uitvoering te geven aan het grondbeleid. Deze bijlage geeft een toelichting op deze instrumenten die de gemeente heeft op basis van de gekozen rol en strategie zoals omschreven in hoofdstuk 3 en 4 van deze Nota Grondbeleid. B3.1 Erfpacht Erfpacht is een zakelijk recht en een instrument dat hoort bij actief grondbeleid. Gemeenten hebben de grond in eigendom, maar geven die langdurig in erfpacht uit aan de gebruikers ervan tegen een eenmalige of jaarlijks geïndiceerde canon. Via erfpacht kunnen gemeenten ten opzichte van de publiekrechtelijke regels aanvullende voorwaarden stellen aan het grondgebruik en aan de opstallen. Het recht van erfpacht is geregeld in Boek 5 van het Nederlandse Burgerlijk Wetboek (BW), Titel 7. B3.2 Kostenverhaal en exploitatieregels Gemeenten zijn bij gebiedsontwikkeling verplicht kosten te verhalen op grondeigenaren. In de praktijk zijn dit vaak ontwikkelende partijen. Dronten regelt dit in de programma kostenverhaal De kostenverhaalregels in het Omgevingsplan zijn één van de centrale instrumenten en biedt gemeenten de mogelijkheid om kosten en opbrengsten van gebiedsontwikkeling met elkaar in verband te brengen.
In de kostensoortenlijst, geregeld in bijlage IV van het Omgevingsbesluit, is aangegeven welke kosten verhaald moeten worden en wanneer. B3.2.1 Kostenverhaal (Privaatrechtelijk spoor) Initiatiefnemers die profijt hebben van openbare voorzieningen bij gebiedsontwikkeling moeten hiervoor kosten betalen. De gemeente Dronten heeft de voorkeur om dit door middel van een overeenkomst te regelen met een initiatiefnemer. Dit kan anterieur of posterieur. De gemeente heeft daarbij een grote mate van contractsvrijheid. Belangrijkste uitgangspunten van het privaatrechtelijke kostenverhaal zijn: •
De gemeente heeft de voorkeur voor het afsluiten van een anterieure overeenkomst om het kostenverhaal te verzekeren;
•
Als de overeenkomst het kostenverhaal regelt, hoeven er in het Omgevingsplan geen regels over kostenverhaal te staan;
•
Ook na vaststelling van een omgevingsplan met exploitatieregels kan nog een (posterieure)overeenkomst worden gesloten. In de overeenkomst moeten dan wel de regels van het Omgevingsplan worden gevolgd. De overeenkomst mag immers niet in strijd zijn met wet- en regelgeving (artikel 3.40, tweede lid BW). De regels van het Omgevingsplan bepalen dan hoeveel onderhandelingsruimte er nog is. Deze optie beperkt over het algemeen de onderhandelingsruimte van de gemeente;
•
Als voor alle aangewezen activiteiten een overeenkomst is gesloten is een eindafrekening niet verplicht.
Het privaatrechtelijk kostenverhaal is geregeld in artikel 13.13 Omgevingswet. De contractsvrijheid wordt begrensd door de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Daarnaast gelden de regels uit het Burgerlijk Wetboek (BW). B3.2.2 Programma kostenverhaal (Privaatrechtelijk spoor) In de gemeente Dronten zijn de uitgangspunten van het kostenverhaal vastgelegd in het programma kostenverhaal, onder de Wet ruimtelijk ordening (Wro) ook wel bekend als de Nota Kostenverhaal. Hierin worden de verschillende aspecten van het kostenverhaal verder geduid en de berekeningssystematiek toegelicht. Hierin zijn de volgende elementen opgenomen: •
Gebiedseigen kosten
•
Bovenwijkse voorzieningen
•
Financiële bijdrage aan kwalitatieve verbetering fysieke leefomgeving
NOTA Grondbeleid – Gemeente Dronten
P a g i n a | 43
B3.2.3 Kostenverhaalregels (Publiekrechtelijk spoor) Als geen overeenstemming bereikt kan worden over het privaatrechtelijke kostenverhaal moet de gemeente het kostenverhaal verzekeren in de exploitatieregels van het omgevingsplan. Dit regelt artikel 13.14 Omgevingswet. In de praktijk komt het meestal niet tot het vaststellen van kostenverhaalregels, omdat ontwikkelende partijen een (privaatrechtelijke) overeenkomst afsluiten met de gemeente over het kostenverhaal en de wijze waarop het gebied tot ontwikkeling wordt gebracht. Dit heeft voor de gemeente ook de voorkeur omdat in een overeenkomst sprake is van een zekere mate van contractsvrijheid. Een overeenkomst biedt voor beide partijen, zowel markt als overheid, vooraf zekerheid over de ontwikkeling. B3.3 Minnelijke verwerving Als de gemeente plannen heeft met een bepaald gebied en daarvoor is het noodzakelijk om onroerende zaken in dat gebied te verwerven, dan start de gemeente met de minnelijke verwerving. De gemeente neemt dan contact op met de eigenaren van deze onroerende zaken om te komen tot verwerving tegen marktconforme prijzen, het zgn. minnelijk verwerven. In het algemeen gebeurt dat nadat de grondexploitatie voor het plan door de raad is vastgesteld. In sommige gevallen kan ook voor de vaststelling van de grondexploitatie tot verwerving worden overgegaan.
Dan spreken we van anticiperende of strategische verwervingen, zie hiervoor paragraaf 3.5 van deze bijlage. B3.4 Onteigening Met onteigening kunnen we als overheid dwingend een grondpositie innemen. Onteigening is een zwaar juridisch instrument wat we enkel inzetten als we echt niet anders kunnen. De onteigende ontvangt hiervoor een vergoeding op basis van volledige schadeloosstelling. We kunnen alleen onteigenen als dit echt noodzakelijk is. Om te voldoen aan het begrip noodzakelijk moet aan de volgende eisen worden voldaan: •
De gemeente moet een redelijke poging hebben gedaan tot het minnelijk verwerven van de ontroerende zaak, vrij van rechten en lasten;
•
De gemeente moet een redelijke poging hebben gedaan om overeenstemming te bereiken over het vervallen van zakelijke en/of persoonlijke rechten op de ontroerende zaak;
•
Niet aannemelijk is dat op afzienbare termijn alsnog overeenstemming kan worden bereikt over de minnelijke verwerving van de onroerende zaak vrij van rechten en lasten en die overeenstemming zal leiden tot een spoedige levering daarvan;
•
Niet aannemelijk is dat op afzienbare termijn alsnog overeenstemming kan worden bereikt over het vervallen van zakelijke of persoonlijke rechten op de onroerende zaak en die overeenstemming zal leiden tot het spoedig vervallen van die rechten.
Onteigenen is daarnaast alleen toegestaan als het algemeen belang daarmee aantoonbaar is gediend en vooraf de schadeloosstelling is verzekerd. Onder de hiervoor vermelde voorwaarden kunnen we ook gronden onteigenen voor projecten waar we zelf niet actief deelnemen aan de exploitatie. Onteigening is alleen mogelijk als een Omgevingsplan voor het beoogde gebied is vastgesteld of er een concreet bouwplan ligt. Onteigening is niet mogelijk als de eigenaar zich succesvol kan beroepen op zelfrealisatie (zie paragraaf 3.8). Onteigening is hoofdzakelijk geregeld in de Omgevingswet onder hoofdstuk 11. B3.5 Strategische aankoop Een strategische aankoop betreft de aankoop van grond al dan niet bebouwd nog voordat de financiële- of ruimtelijke kaders zijn vastgesteld. Deze strategische aankopen stelt de gemeente in staat om slagvaardig en discreet onroerende zaken aan te kopen om haar doelstellingen en ambities te waarborgen. Ook kunnen ze ingezet worden om gewenste ontwikkelingen te stimuleren in het bredere perspectief van ruimtelijke ontwikkeling of om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan.
NOTA Grondbeleid – Gemeente Dronten
P a g i n a | 44
Voor de strategische aankopen stelt de raad per verwerving een verwervingskrediet vast. Binnen dit vastgestelde krediet is het college bevoegd aankopen te doen. Hierover moet jaarlijks achteraf in de jaarrekening verantwoording worden afgelegd. Als in een latere fase een grondexploitatie door de raad wordt vastgesteld kan de in dat plan horende boekwaarde voor de verwervingen worden ingebracht. B3.6 Tijdelijk vastgoedbeheer Vastgoed dat voor locatieontwikkeling is aangekocht wordt tijdelijk beheerd in afwachting van het slopen en bouwrijp maken. Dit beheer bestaat uit het opstellen en bewaken van tijdelijke verhuur of pachtcontracten, het onderhoud aan het onroerend goed en de bewaking van de kosten voor tijdelijk beheer. De kosten en opbrengsten die met dit beheer gemoeid zijn vallen binnen de grondexploitatie van het betreffende plan. Voor tijdelijk(vastgoed)beheer van locatieontwikkelingen hanteert de gemeente de volgende beleidsuitgangspunten: •
Uitgangspunt voor tijdelijk beheer is dat dit zo mogelijk kostendekkend en tegen marktconforme prijzen wordt verhuurd;
•
Wanneer intern vastgoed wordt overgeboekt naar de grondexploitatie gebeurt dat tegen de boekwaarde doch maximaal tegen de residueel berekende waarde.