Rapport woonbehoefteonderzoek Westfriesland (2021-01)

Afkomstig uit Den Helder en werkzaam als zelfstandige in het hele land. Den Helder had wel een erg lange reistijd. Deze omgeving is veel beter bereikbaar (centraler), maar niet zo druk en duur als de Randstad: “Als we in de woonkamer zitten kijken we zo naar buiten. Hier zijn we voor gevallen. Van tekening gekocht. Van de 4 huizen heeft oudste zoon er ook eentje gekocht. Gewoon elke dag vakantie”.

Is uit de regio afkomstig. Studeerde in Tilburg en is weer teruggekomen. Vriend komt uit Hoorn: “Ik houd van oude dingen zoals houten vloer. We wonen nu 2 jaar samen. We wilden allebei graag in binnenstad wonen. Alles op loopafstand en dichtbij. Uitgaan, kroegen, terras. Hiervoor op de Westerdijk gewoond, daar geen tuin. Gelukkig dat we weer naar buiten kunnen. Liever niet in nieuwbouw waar alles hetzelfde is.

4.2.3 Woningbehoefte kwetsbare doelgroepen Ook kwetsbare doelgroepen hebben een woningbehoefte. Een concreet gevolg van het veranderende zorglandschap is de extramuralisering van ouderen en zorgbehoevenden. Met de woonzorgplanner zijn op gemeentelijk en regionaal niveau de omvang, samenstelling en vraag naar intramurale en extramurale woonvormen nu en in de toekomst voor de volgende doelgroepen bepaald: mensen met een somatische of psychogeriatrische aandoening, mensen met een verstandelijke, zintuiglijke of lichamelijke beperking en mensen met een psychische stoornis. De diversiteit van de kwetsbare doelgroepen resulteert in een diversiteit aan woningbehoeftes. Mensen met somatische aandoeningen Zorg en behandeling bij een chronische lichamelijke aandoening, zoals de ziekte van Parkinson, een chronische longziekte of een beroerte, heet ook wel somatische zorg. Momenteel zijn er 1.350 mensen in Westfriesland met een somatische aandoening, waarvan er 760 behoefte hebben aan een zelfstandige woning. Het huidige aanbod aan woningen in Westfriesland voor deze doelgroep kan ruimschoots in de geraamde woningbehoefte voorzien. Ouderen die met een somatische

22

aandoening zelfstandig wonen, hebben diverse behoeften. Daarbij is er vooral behoefte aan de beschikbaarheid van onplanbare zorg, ontmoetingsplekken, een gemengde bevolking met zowel jong als oud, nabije voorzieningen door een beperkte actieradius en betaalbare koop en huur. Mensen met psychogeriatrische aandoeningen Momenteel zijn er in Westfriesland 1.010 mensen met een psychogeriatrische aandoening, zoals de ziekte van Alzheimer. In de verpleeghuizen zien de zorgaanbieders dat “de mensen steeds zwaarder binnenkomen”. Dat betekent dat ze lang thuis blijven wonen met een psychogeriatrische aandoening, zoals dementie. 290 mensen hebben behoefte aan zelfstandig wonen. Het huidige aanbod is in theorie onvoldoende om in deze behoefte te kunnen voorzien. Dat betekent dat er een kans is dat deze doelgroep momenteel niet optimaal woont in Westfriesland. Een ander beeld van hen is, dat de verpleeghuiszorg iets te voortvarend is afgebouwd. Ook de behoefte aan intramurale woonvormen neemt weer toe. Daarnaast zien we uit eerder onderzoek in Hoorn de behoefte naar kleinschalige woongroepen, zoals Hart van Zwaag. Mensen met verstandelijke en/of lichamelijke beperkingen De regio Westfriesland heeft een aanzienlijke groep met lichamelijke of verstandelijke beperkingen (2.300 mensen). Hiervan hebben er 850 behoefte aan een zelfstandige woning.

Door een stijgende levensverwachting is er een groeiende behoefte naar woonvormen (sociale huur) voor oudere mensen met een verstandelijke handicap. De aanbieders van ondersteuning voor mensen met een verstandelijke geven aan dat mensen willen wonen in een reguliere woonwijk. Voor mensen met een lichamelijke beperking geldt dat de vraag van mensen met ‘Niet Aangeboren Hersenletsel’ toeneemt. Er is behoefte aan een specifieke woonvorm gericht op NAH, maar die kan alleen in combinatie met bijvoorbeeld ouderenzorg gerealiseerd worden in verband met de benodigde omvang voor nachtzorg. Ook voor deze doelgroep geldt dat het huidige aanbod in theorie onvoldoende is om in deze behoefte aan zelfstandige woonruimte te kunnen voorzien. Ook een deel van deze doelgroep woont waarschijnlijk momenteel niet optimaal in Westfriesland. Mensen met een psychische stoornis Momenteel hebben circa 1.050 mensen in Westfriesland een psychische stoornis. Aanbieders zien voor deze doelgroep een ontwikkeling naar een gedifferentieerdere en kleinschaliger behoefte. Er is behoefte aan kleine zelfstandige sociale huurwoningen met een goede zorginfrastructuur. Als gevolg van een uitstroom uit beschermd wonen, neemt de behoefte aan zelfstandige woningen toe (in 2017 hebben 140 mensen een indicatie voor intramuraal verblijf en zijn 910 mensen aangewezen op een vorm van zelfstandig wonen).

De behoefte voor de doelgroep is: • Kleine, goedkope, zelfstandige woningen zoals studio’s en appartementjes met eigen sanitair en keuken. • Wooncirkels (in pilotfase in Hoorn). • Geclusterde woningen met een huismeester. • Doorstroomhuizen ter overbrugging van wachttijd. • Geschikte woningen voor uitstroom tienermoeders. • De constructie van een ‘omklapwoning’ wordt erg geschikt geacht voor deel van de doelgroep: de zorgaanbieder huurt de woning voor een jaar en daarna klapt deze om op naam van de huurder. • Voor een deel van doelgroep MO: prikkelarme omgeving, flexibele units. • Oudere verslaafden: specifieke woonvorm zoals Woodstock Den Haag. Housing first: voor deel Maatschappelijke opvang en voor uitstroom jeugd: “een eigen stekkie, overzichtelijk, oefenen en gewoon kunnen zijn”.

23

4.3 Positionering Westfriesland 4.3.1 Verhuisbewegingen + verhuismotieven (binnen de regio versus nieuwkomers) Westfriesland kent volgens het CBS met 8,3% een lagere verhuismobiliteit dan de COROP-regio Kop van Noord-Holland (8,6%) en Nederland (9,9%). Met name binnen de gemeenten wordt in Westfriesland relatief weinig verhuisd (Figuur 4-13). Jongeren tussen 20 en 30 jaar verhuizen normaal gesproken veel. Hoe ouder men wordt, hoe minder men verhuist. De bevolkingsopbouw in Westfriesland kent relatief veel inwoners in de leeftijd van 60 tot 75 jaar en juist weinig jongeren van 20 tot 35 jaar. Dit verklaart de lage verhuismobiliteit in de regio. Figuur 4-13

Verhuismobiliteit Westfriesland per jaar in 2008-2017 als percentage van de bevolking

12,0% 10,0% 8,0% West Friesland

6,0%

Nederland

4,0% 2,0% 0,0% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Bron: CBS-statline, bewerking Atrivé

De verhuismobiliteit in Westfriesland neemt na een aantal 'rustige' jaren (economische crisis) sinds 2013 gestaag toe. Hiermee volgt de regio de landelijke trend. In de 'rustige' jaren vertrokken er meer personen uit de gemeenten dan dat zich er vestigden. De laatste paar jaar is dit vertrekoverschot omgeslagen naar een vestigingsoverschot. Over de periode 2013-2017 kent Westfriesland een klein vertrekoverschot (-63). Het zijn met name de jongeren die vertrekken uit de gemeenten in Westfriesland. Recent, in 2016 en 2017, is er sprake van een groeiend vestigingsoverschot (Figuur 4-14). In totaal hebben de gemeenten in Westfriesland in de periode 2013-2017 ruim 2.300 jongeren in de leeftijd van 15 tot 25 jaar verloren aan andere gemeenten. De andere leeftijdscategorieën laten juist een positief saldo zien. De positieve saldi in de leeftijdsklassen 30 tot 40 jaar en 0 tot 5 jaar wijzen op een vestigingsoverschot van jonge gezinnen (Figuur 4-15).

24

Figuur 4-14

Absoluut verhuissaldo Westfriesland in personen per jaar in 2008-2017

800 600 400 200 West Friesland

0 -200 -400 -600 2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Bron: CBS-statline, bewerking Atrivé

Figuur 4-15

Absoluut verhuissaldo Westfriesland in personen in 2013-2017 naar leeftijd

1.000 500 0 -500 -1.000

85 jaar e.o.

65 tot 85 jaar

50 tot 65 jaar

40 tot 50 jaar

30 tot 40 jaar

25 tot 30 jaar

20 tot 25 jaar

15 tot 20 jaar

10 tot 15 jaar

5 tot 10 jaar

0 tot 5 jaar

-1.500

Bron: CBS-statline, bewerking Atrivé

Van alle gevestigde personen in Westfriesland is 56% binnen de gemeente verhuisd, 21% is tussen Westfriese gemeenten verhuisd en 24% van de vestigers komt van buiten de regio. Dat zijn gemiddeld zo’n 3.800 huishoudens per jaar. Koggenland springt eruit met relatief veel vestigers van buiten de regio. Dit is verklaarbaar door de ligging aan de rand van de regio, dichtbij de grotere plaatsen Heerhugowaard en Alkmaar. Figuur 4-16

Vestigers Westfriesland naar herkomst, 2011-2016

West-Friesland Stede Broec Opmeer Medemblik Koggenland Hoorn Enkhuizen Drechterland 0% binnen gemeente

20%

40%

vestiging binnen regio

60%

80%

100%

vestiging van buiten regio

Bron: CBS-statline, bewerking Atrivé

25

In absolute zin verhuizen tussen Hoorn en Medemblik de meeste personen: In de periode 2014-2016 betrof dit 2.175 personen (ongeacht de richting). Op zich is dit vrij logisch aangezien dit ook de twee grootste gemeenten in de regio zijn. Ook tussen Hoorn en Amsterdam zijn veel mensen verhuisd. In Figuur 4-17 zijn de belangrijkste verhuisrelaties op een rij gezet. Naast de absolute aantallen zijn de verhuisrelaties ook relatief weergeven als promillage van het aantal inwoners in de betreffende gemeenten. In relatieve zin blijkt dat met name de driehoek Enkhuizen, Stede Broec en Drechterland nauwe relaties kent. Deze sterke verhuisrelatie is goed verklaarbaar, want de belangrijkste kernen in deze gemeenten (Enkhuizen, Bovenkarspel, Grootebroek en Hoogkarspel) vormen min of meer één aaneengesloten verstedelijkt gebied.

28,1 Hoorn - Medemblik 22,0 Hoorn - Amsterdam 18,8 Hoorn - Drechterland 13,1 Enkhuizen - Stede Broec 11,4 Drechterland - Stede Broec 10,9 Hoorn - Koggenland 9,2 Medemblik - Amsterdam 8,9 Medemblik - Stede Broec 8,5 Koggenland - Heerhugowaard 8,4 Hoorn - Stede Broec

Saldo

Enkhuizen - Stede Broec Drechterland - Stede Broec Hoorn - Medemblik Hoorn - Drechterland Enkhuizen - Drechterland Medemblik - Stede Broec Medemblik - Drechterland Enkhuizen - Medemblik Hoorn - Koggenland Koggenland - Heerhugowaard

Absolute relatie

Top 10 verhuisrelaties in verhuisde personen (absoluut) en in promillage van de bevolking (relatief), 2014-2016 8 Relatieve relatie

Figuur 4-17

2.175 2.150 1.199 1.122 901 805 793 708 638 617

139 174 21 -18 33 -21 63 -80 94 -27

Bron: CBS-statline, bewerking Atrivé

Ook met Hoorn en Medemblik hebben deze gemeenten sterke banden. Koggenland en Opmeer hebben dus de minste verhuisrelaties met de andere Westfriese gemeenten, Dit wordt ook visueel weergegeven in Figuur 4-18 en Figuur 4-19. Uit de laatste figuur blijkt wel dat ook Opmeer en Koggenland wel degelijk onderdeel uitmaken van de Westfriese woningmarkt.

8

Helaas zijn de verhuisbewegingen tussen specifieke gemeenten voor 2017 nog niet bekend.

26

Figuur 4-18

Absolute verhuisrelaties tussen gemeenten Westfriesland en andere gemeenten, 2014-2016

Bron: CBS-statline, bewerking Atrivé

Figuur 4-19 Relatieve verhuisrelaties tussen gemeenten Westfriesland en andere gemeenten (als promillage van de bevolking), 2014-2016

Bron: CBS-statline, bewerking Atrivé

De instroom uit de metropoolregio manifesteert zich tot op heden vooral met een positief vestigingssaldo van Hoorn en Medemblik met Purmerend en Zaanstad. Met Amsterdam kennen alle

27

Westfriese gemeenten nog steeds een vertrekoverschot. Dat blijkt ook uit Figuur 4-20 waarin de positie van Westfriesland wordt weergegeven ten opzichte van andere regio’s. Figuur 4-20

Verhuissaldi Westfriesland en andere regio’s, 2014-2016

Bron: CBS-statline, bewerking Atrivé

Hieruit blijkt dat Westfriesland de laatste jaren met name een positief verhuissaldo kent met de regio’s Waterland+ (Purmerend), Zaanstreek (Zaanstad) en Kop van Noord-Holland. Figuur 4-21

Verhuissaldi Westfriesland en andere regio’s, 2011-2013 en 2014-2016

400 300 200 100 0 -100 -200 -300 -400 -500 -600 -700

saldo 2014-2016

Zaanstreek

Kop van Noord-Holland

West-Friesland

Agglomeratie Haarlem

Het Gooi en Vechtstreek

IJmond

Waterland+

Amsterdam

Regio Alkmaar

Amstel-Meerlanden

Flevoland

Overige regio's

saldo 2011-2013

Bron: CBS-statline, bewerking Atrivé

28

Wanneer we de verhuisbewegingen in de periode 2014-2016 vergelijken met die in 2011-2013 dan blijkt dat er de laatste jaren sprake is van een toenemende aanwas vanuit de Metropoolregio Amsterdam. Dus niet direct vanuit de gemeente Amsterdam, waarmee het negatieve verhuissaldo alleen maar verder is toegenomen, maar met name vanuit de Zaanstreek (Zaanstad) en Waterland+ (Purmerend). Er lijkt sprake van een soort ‘watervaleffect’ in verhuizingen vanuit Amsterdam naar omliggende regio’s en vervolgens weer naar verder liggende regio’s zoals Westfriesland. In de subregio Waterland+ is het positieve verhuissaldo uit de periode 2011-2013 verder toegenomen en voor de subregio’s Amstel-Meerlanden en met name Zaanstreek geldt dat het negatieve saldo uit de periode 2011-2013 inmiddels is omgeslagen in een positief saldo.

4.4 Samenvattend: belangrijkste kenmerken Westfriesland Westfriesland onderscheidt zich als landelijke regio met rustige en cultuurhistorisch interessante landelijke en dorpse woonmilieus. Een afwisselende regio met ook stedelijke woonmilieus (Hoorn en Enkhuizen) met een rijk verleden. Meest opvallende kenmerken: • Het grootste deel van de woningvoorraad bestaat uit grondgebonden koopwoningen. • Veel woningen zijn gebouwd in de jaren 70, 80 en 90. • Deze woningen worden veelal bewoond door gezinnen en ‘empty nesters’ (oververtegenwoordigd in de regio). • Er zijn ruimschoots voldoende geschikte woningen voor mensen met functiebeperkingen, maar lang niet alle mensen met een functiebeperking wonen in een dergelijke woning. • 63% tot 68% van de woningvoorraad heeft een energielabel dat verbetering behoeft (label C of slechter). • De meest populaire duurzaamheidsmaatregel is het installeren van zonnepanelen. Bijna 40% van de huishoudens is bereid hierin te investeren. Meestal wel onder de voorwaarde dat de investering terugverdiend kan worden. • Accenten in de woonwensen van de Westfriezen: • starters kiezen vooral voor sociale huur en goedkope koop (rijtjeswoningen) • gezinnen richten zich vooral op het koopsegment, met een voorkeur voor wat luxere en duurdere woningen (tweekappers, vrijstaand) • ouderen zijn weinig verhuisgeneigd.

Als ze verhuisplannen hebben kiezen ze voor een huurappartement met lift in de sociale sector • daarnaast zijn er een aantal kwetsbare doelgroepen, die vaker zelfstandig wonen, waarvan de woningbehoefte geraamd is: mensen met een verstandelijke beperking en mensen met een psychiatrische aandoening hebben behoefte aan een studio of appartement in het sociale huursegment tot de aftoppingsgrens. • Er is bij woningzoekenden in het algemeen een zekere mate van interesse voor CPO (vooral gezinnen) en voor kluswoningen (het meest bij starters). Daarnaast is er interesse voor vrije bouwkavels. Een kleine 20% van de mensen met een uitgesproken voorkeur voor een nieuwbouwwoning kiest hiervoor. • Nieuwkomers van buiten de regio’s zijn relatief vaak jonge stellen. Vergeleken met de verhuizers binnen Westfriesland vestigen zij zich relatief vaak in grondgebonden koopwoningen tot € 250.000,-. Ook in het middeldure koopsegment zijn nieuwkomers oververtegenwoordigd ten opzichte van verhuizers binnen de regio. Nieuwkomers vestigen zich relatief vaak in stedelijke woonmilieus. • Er is in Westfriesland sprake van een toenemende aanwas vanuit de Metropoolregio Amsterdam. Niet direct vanuit Amsterdam zelf, maar als gevolg van het ‘watervaleffect’, met name vanuit de Zaanstreek en Waterland+. De schaarste lijkt als het ware op te schuiven.

29

• Sociale relaties zijn een belangrijk vestigingsmotief. Veel nieuwkomers hebben uit hun verleden

binding met de regio. Daarnaast wordt de woonomgeving als aantrekkelijk ervaren. Een groot pluspunt is de goede prijs-kwaliteitverhouding in vergelijking met de Metropoolregio, terwijl deze toch goed bereikbaar is, zowel over de weg als per spoor. • Uit de verhuisbewegingen blijkt een sterke onderlinge samenhang van de SED-gemeenten. De grootste kernen in deze gemeenten vormen in feite één aaneengesloten verstedelijkt gebied (met Enkhuizen als stedelijk woonmilieu en verder dorpse woonmilieus). • Recent is de populariteit van de regio toegenomen en is een (binnenlands) vertrekoverschot omgeslagen in een vestigingsoverschot. Per saldo verhuizen veel mensen uit Purmerend en Zaanstad naar Hoorn en Medemblik. Uitspraken nieuwkomers Hoorn is een redelijke stad maar niet zo massaal. Je kan makkelijk alle kanten op. Je kan het Markermeer op, met goed zwemwater, zonder blauwalg. ). Qua cultuur is er veel te zien: VOC-verleden in Hoorn en Enkhuizen. Per 10 km (naar het zuiden) zie je prijzen stijgen. Purmerend is al duurder. En de leefomgeving daar is drukker.

In het volgende hoofdstuk leest u meer over de geraamde toekomstige ontwikkeling van de woningmarkt en hoe deze zich verhoudt tot de bestaande plannen in de 7 gemeenten.

30

Hoofdstuk 5

WELKE ONTWIKKELINGEN ZIEN WE? In dit hoofdstuk leest u hoe de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in Westfriesland zich naar verwachting zullen ontwikkelen. Het eerste deel van dit hoofdstuk gaat in op de demografie. Voor de toekomstige woningbehoefte is maatgevend hoe het aantal huishoudens zich in de nabije toekomst zal ontwikkelen. Huishoudensprognoses geven hier inzicht in. Hiervoor zijn de meest recente prognoses 2017 van de provincie Noord-Holland gebruikt. Naast de ontwikkeling van het totaal aantal huishoudens laten deze prognoses ook zien hoe verschillende doelgroepen (typen huishoudens) zich ontwikkelen. In de duiding van de ontwikkelingen ligt het accent op de periode 2017 tot 2025, en tot 2030. Deze perioden sluiten aan bij de perioden die voor de registratie van de plancapaciteit zijn gehanteerd. In het tweede deel van dit hoofdstuk zijn de demografische trends verbonden met de uitkomsten van de bewonersenquête. Hieruit is afgeleid welke ontwikkelingen te verwachten zijn, uitgesplitst naar segment van de woningmarkt (type woning, prijsklasse, woonmilieu). Ook deze kwalitatieve behoefte is vergeleken met de plancapaciteit. Zo blijkt waar de opgaven liggen.

5.1 Demografische ontwikkelingen (kwantitatieve behoefte) 5.1.1 Provinciale prognoses woningbehoefte Westfriesland kent 90.890 huishoudens (2017). De komende jaren wordt nog een huishoudensgroei voorspeld, maar deze vlakt af en zal rond 2035 zijn hoogtepunt hebben bereikt. Tot 2036 neemt het aantal huishoudens naar verwachting toe met ruim 10.000. Daarna is de verwachting dat het aantal huishoudens licht krimpt (Figuur 5-1). In 2040 telt Westfriesland 100.570 huishoudens. Figuur 5-1

Huishoudensprognose Westfriesland 2011-2040 en in % t.o.v. andere regio’s

105000

12,0%

100000

10,0%

95000

8,0% 6,0%

90000

4,0%

85000

2,0%

80000

West Friesland

Prognose

2039

2037

2035

2033

2031

2029

2027

2025

2023

2021

2017

2039

2037

2035

2033

2031

2029

2027

2025

2023

2021

2019

2017

2015

2013

2011

Huishoudensontwikkeling

2019

0,0%

75000

Kop van Noord-Holland

Regio Alkmaar

Bron: Provincie Noord-Holland: provinciale prognose 2017

Van de regio's in Noord-Holland Noord wordt voor Westfriesland de grootste groei voorspeld (+11%), op de voet gevolgd door de regio Alkmaar (+10%). Binnen Westfriesland zijn er verschillen. Zo wordt met name in Koggenland tot 2040 een grote groei verwacht (+15,4%), terwijl Enkhuizen naar verwachting het minste zal groeien (+7,3%). Zie Figuur 5-2.

31

De provincie Noord-Holland raamt in haar prognose dat er voor de regio Westfriesland de woningbehoefte van 2017 tot 2040 met bijna 9.500 woningen toeneemt 9. De provincie ziet echter momenteel ook al een onvervulde woningbehoefte van circa 400 woningen. Dat maakt de totale netto-opgave tot 2040 circa 9.900 woningen. Indien rekening wordt gehouden met sloop van incourante woningen, en de gemiddelde sloop van 2012 t/m 2017 (67 woningen per jaar) wordt geëxtrapoleerd tot 2040, is een nieuwbouwprogramma van circa 11.400 woningen nodig. Figuur 5-2

Prognose huishoudensgroei per gemeente in procenten, 2017-2040

18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0%

Drechterland Enkhuizen Hoorn Koggenland Medemblik Opmeer

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040

Stede Broec

Bron: Provincie Noord-Holland

Relatief gezien wordt er vooral veel extra woningbehoefte voorspeld in Koggenland (+1.370) en in Enkhuizen wordt relatief de minste groei verwacht (+700). Dit komt overeen met de huishoudensprognose. Zo'n driekwart van de voorspelde extra woningbehoefte is nodig tot 2025. In absolute termen zo'n 7.300 extra woningen (Figuur 5-3), omgerekend circa 910 woningen per jaar 10. Inclusief een voortzetting van de slooptrend zou dit neerkomen op 980 woningen per jaar in deze periode. Dit aantal ligt, zeker per jaar omgerekend, hoger dan de verwachte toename van de woningbehoefte in de Regionale Woonvisie (Stec). Hierin is voor de periode 2016-2026 geraamd dat de behoefte met 6.850 woningen toeneemt, gemiddeld 685 nettotoevoegingen per jaar. De regionale woonvisie ging in haar raming uit van een andere tijdsperiode en van de oude provinciale prognoses uit 2015 die behoudender zijn dan de meest actuele prognose. Figuur 5-3

Geraamde toename opgave en woningbehoefte per gemeente, 2017-2040

Drechterland Enkhuizen Hoorn

2017-2025 2025-2040 2017-2040 2017-2025 2025-2040 2017-2040 710 190 900 660 190 850 590 110 700 500 110 610 2650 830 3480 2700 830 3530

Toename opgave

Koggenland Medemblik Opmeer Stede Broec West Friesland

820 1300 520 730 7320

550 520 100 270 2570

Toename woningbehoefte

1370 1820 620 1000 9890

870 1150 440 600 6920

550 520 100 270 2570

1420 1670 540 870 9490

Bron: Provincie Noord-Holland, bewerking Atrivé 99

Over de bepaling van de woningbehoefte vermeldt de provincie het volgende: “De woningbehoefte is niet volledig gelijk aan de huishoudensgroei. Een deel van de huishoudens deelt een woning of woont in een niet-woning, terwijl aan de andere kant de bestaande achterstand in de woningbouwproductie dient te worden ingelopen”.

10

Om de benodigde toevoeging aan woningen te berekenen is de provinciale prognose voor de woningbehoefte vergeleken met de bestaande woningvoorraad in 2017.

32

5.1.2 Achterliggende factoren De bevolking in Westfriesland groeit nog steeds, met name in Hoorn en Medemblik. Andere gemeenten als Drechterland en Enkhuizen laten nauwelijks nog een groei van het aantal inwoners zien. De bevolkingsgroei in Westfriesland komt met name door het geboorteoverschot en de buitenlandse migratie. Het geboorteoverschot en buitenlands migratiesaldo zijn aanmerkelijk stabieler dan het binnenlands migratiesaldo, dat ook een aantal jaren negatief is geweest. Wel neemt het geboorteoverschot langzaam aan af en is het buitenlandse migratiesaldo in 2017 ook wat teruggelopen. Het binnenlandse migratiesaldo is in 2016 omgeslagen in een positief saldo, dat in 2017 verder is gestegen. In 2017 levert de binnenlandse migratie de grootste bijdrage aan de groei van de bevolking in Westfriesland (Figuur 5-4). Figuur 5-4

Bevolkingsontwikkeling Westfriesland, 2007-2017

2.000 1.500 1.000 500 0 -500 -1.000 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Geboorteoverschot

Binnenlands migratiesaldo

Buitenlands migratiesaldo

Bevolkingsgroei

2017

Bron: CBS-Statline

Figuur 5-5

Binnenlandse en buitenlandse migratie in de Westfriese gemeenten 2007-2017

10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0

Immigratie Uit andere gemeente Emigratie

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

Naar andere gemeente

Bron: CBS-Statline

In Noord-Holland-Noord ontstaat door nieuwbouw, maar steeds vaker door vrijkomende woningen ruimte voor vestiging. De grootste generatie van Nederland (‘de babyboomers’) zal vanaf nu in steeds grotere getalen de woningmarkt gaan verlaten, ook in Westfriesland. Ze verhuizen naar een verpleeghuis of komen te overlijden. Het vrijkomende aanbod van deze groep neemt in rap tempo toe en bestaat vooral uit eengezinswoningen. Rond 2030 wordt voor Noord-Holland-Noord voorspeld dat er door dit vrijkomend aanbod nauwelijks behoefte meer is aan uitbreiding van de woningvoorraad. Dit wil niet zeggen dat er na 2030 geen behoefte meer is aan nieuwbouw. Het zal zeker nodig blijven om ook na 2030 in de woningvoorraad een kwalitatieve slag te maken.

33

Figuur 5-6

Dynamiek op de woningmarkt in Noord-Holland Noord, 2015-2040

Bron: Provincie Noord-Holland

5.1.3 Ontwikkelingen in de omgeving In de Metropoolregio is sprake van een oplopende woningbehoefte. De prognoses laten zien dat er alleen al in de Metropool Regio Amsterdam circa 230.000 woningen gebouwd moeten worden tot 2040, waarvan het grootste gedeelte voor 2030. De harde plancapaciteit omvat ongeveer 90.000 woningen. De nieuwbouwproductie in de Metropoolregio bedroeg in 2016 en 2017 tegen de 10.000 woningen per jaar. Aangezien het grootste deel van deze 230.000 woningen er voor 2030 dient te staan, lijkt dit onvoldoende om in de behoefte te voorzien. Wel is de woningproductie in de Metropoolregio Amsterdam in 2017 en 2018 flink aangetrokken. In Amsterdam was er in 2017 zelfs sprake van een recordproductie van 7.100 woningen 11. Ondanks dat blijven de woningprijzen in met name Amsterdam bovengemiddeld stijgen met een gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen van inmiddels € 459.000,-. De drie regio’s in Noord-Holland Noord (Alkmaar, Kop van Noord-Holland en Westfriesland) willen de MRA graag helpen om in de oplopende woningbehoefte te kunnen voorzien en hebben daarom gezamenlijk een propositie opgesteld met extra locaties waar vraaggericht kan worden gebouwd. In het totaal zijn op dit soort locaties 40.000 woningen te ontwikkelen. Dit aanbod komt bovenop de reeds voorziene behoefte aan 23.000 woningen in Noord-Holland Noord tot 2040.

Hiervan is 41% in Westfriesland voorzien (9.500 woningen). Er is nog geen onderverdeling van de propositie gemaakt naar regio (Alkmaar, Westfriesland, Kop van Noord-Holland). Indien de extra woningen evenredig aan de bestaande behoefteontwikkeling over de regio’s in Noord-Holland Noord verdeeld zouden worden, bedraagt het aandeel van Westfriesland in deze propositie ruim 16.000 extra woningen. Deze mogelijke extra woningbouw is ook in het belang van Westfriesland zelf: om een leefbare en vitale regio te kunnen blijven, is een gebalanceerde bevolkingsopbouw nodig. Voor de extra locaties wordt primair gekeken naar de centrumsteden Hoorn en Alkmaar. Deze centrumsteden zijn van belang voor een vitale regio en kunnen ook interessante woonmilieus bieden nabij OV, voorzieningen en historische binnensteden.

11

Zie artikelen Nul20 16-08-2018 en 21-08-2018.

34

5.1.4 Vergrijzing en ontgroening Naar leeftijd en huishoudenstype wordt er voor Westfriesland een flinke vergrijzing verwacht. Het aantal huishoudens van 75 jaar en ouder zal tot 2040 meer dan verdubbelen. In 2040 zal bijna een kwart van alle huishoudens 75 jaar of ouder zijn. Met name Koggenland en Medemblik zullen veel 75plussers kennen. Daarnaast neemt het aantal jonge huishoudens tot 35 jaar af. Toch is en blijft Westfriesland een regio voor gezinnen. Het aantal gezinnen blijft ook in de toekomst hoog. Wel neemt het aandeel gezinnen af van 37% nu naar 33% in 2040 (Figuur 5-7). Figuur 5-7

Huishoudensprognose 2017-2040 Westfriesland naar leeftijd en type

40000 35000 30000

1&2p tot 35 jaar

25000

1&2p 35 tot 55 jaar

20000

gezin

15000

1&2p 55 tot 75 jaar

10000

1&2p 75 jaar e.o.

5000

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040

0

Bron: Provincie Noord-Holland

5.1.5 Reflectie kwantitatieve ambitie De plancapaciteit in de regio Westfriesland is met 12.252 woningen in de periode 2018 tot 2040 voldoende om in de behoefte te voorzien, zoals deze uit de prognoses naar voren komt. Op korte termijn (tot 2025) is er echter sprake van een tekort aan plancapaciteit. Tegenover een behoefte van 7.320 woningen staat voor de periode 2017 tot 2025 een plancapaciteit van bijna 5.560 woningen (circa 790 woningen per jaar) 12. Dit is al een versnelling ten opzichte van het opleveringstempo van de afgelopen 6 jaar (2012 t/m 2017) met gemiddeld 520 opgeleverde nieuwbouwwoningen per jaar. In 2017 waren dit er circa 600. Figuur 5-8

Saldo plancapaciteit en woningbehoefte per gemeente

Bron: Provincie Noord-Holland, Enquête 2018, bewerking Atrivé

12

De tijdperiodes van de geraamde woningbehoefte en de periode indeling van de plancapaciteit komen niet helemaal overeen. Daarom is omgerekend naar woningen per jaar.

35

Het tekort aan plancapaciteit manifesteert zich met name in de gemeente Medemblik en in Drechterland. Hoorn ligt tot 2025 op koers met de plancapaciteit. In de periode 2025 tot 2040 is er voldoende plancapaciteit, ook als rekening wordt gehouden met het naar voren halen van plannen. De meeste ruimte wordt geboden in plannen in Drechterland (Figuur 5-8). Deze zou (op termijn) ook kunnen worden ingezet om een deel van de propositie te realiseren. Met name plancapaciteit bij de kern Hoogkarspel is uitstekend bereikbaar per spoor en via het nieuwe tracé van de Westfrisiaweg (N302). Om te voorzien in de behoefte tot 2025 is een bouwtempo van 830 tot 900 woningen per jaar nodig: een forse versnelling ten opzichte van het bouwtempo van de afgelopen jaren. Wanneer we de propositie aan de bouwopgave toevoegen is een nog veel hoger bouwtempo nodig. Als we ervan uitgaan dat, gezien de nu actuele vraagdruk vanuit de Metropoolregio, het merendeel hiervan voor 2030 gerealiseerd zal moeten worden, wordt de versnellingsopgave enorm. Om te komen tot een realistische propositie is nog wel een slag nodig. Samen met marktpartijen zal bekeken moeten worden welke capaciteit en investeringsruimte, zowel bij gemeenten, corporaties als ontwikkelaars, beschikbaar is, en welke versnelling van de bouwopgave realistisch is. De marktconsultatie in het kader van dit onderzoek geeft een eerste aanzet.

5.2 Woningbehoefte naar segment (kwalitatieve vraag) 5.2.1 Realistische bandbreedte kwalitatieve woningbehoefte 2025 en 2040 Met de resultaten van de enquête, in combinatie met de provinciale huishoudensprognose, is de kwalitatieve woonbehoefte geraamd. Op korte termijn (tot 2025) manifesteert de woningbehoefte zich vooral in een behoefte aan eengezinskoopwoningen (circa 7.800). Ook is er enige behoefte aan eengezinshuurwoningen (780), terwijl er sprake is van een overschot van meergezinshuurwoningen. Op korte termijn is er veel vraag van gezinnen en een deel van de starters naar eengezinskoopwoningen, terwijl deze in slechts beperkte mate vrijkomen. Ouderen die veelal in eengezinskoopwoningen wonen, stromen in de praktijk weinig door naar andere woonvormen, waardoor deze weinig vrijkomen. Rekening houden met deze beperkte doorstroming betekent bijvoorbeeld dat de huidige woonsituatie van de mensen die geboren zijn in de jaren 1950-1960 in hoge mate bepalend is voor hoe dit leeftijdscohort medio 2025 woont (dan 65 tot 75 jaar). Een substantieel deel van dit cohort zal namelijk tussen nu en 2025 niet verhuizen, als we de verhuismobiliteit uit het recente verleden extrapoleren. Een aanzienlijk deel van deze groep denkt wel na over verhuizen (eventueel, misschien) maar er zit geen druk achter.

Zij zouden wel verleid kunnen worden met een interessant aanbod en maatregelen die verhuizen naar een seniorenwoning (grondgebonden of gestapeld) stimuleren. In dat geval zal de behoefte aan appartementen op korte termijn hoger kunnen uitvallen dan nu geraamd.

36

Figuur 5-9

Woningbehoefte naar eigendom en woningtype 2025 en 2040

huur appartement

1.100

huur eengezins

huur appartement

-1.700

huur eengezins

-700

koop appartement koop eengezins

-2.600

-100

koop appartement

-1.800

-7.800

80.000 behoefte 2025

-3.900 40.000

0

0

40.000

voorraad

behoefte 2040

koop eengezins

80.000 voorraad

Bron: Enquête 2018, Prognose provincie Noord-Holland 2017, bewerking Atrivé

Na 2040 verdeelt de behoefte zich meer over de verschillende woningmarktsegmenten. Het demografische effect van de groeiende groep oudere huishoudens (75+) gaat langzamerhand meer doorwerken in de vraag naar appartementen (huur en koop), ondanks hun geringe verhuisgeneigdheid. Eengezinskoopwoningen komen dan juist meer vrij omdat babyboomers vanaf 2030 de woningmarkt gaan verlaten (Figuur 5-9). Uitgesplitst naar prijsklasse is er tot 2025 veel behoefte aan koopwoningen in het goedkoopste segment (3.800 woningen tot € 185.000,-). Hierin werkt met name de behoefte van starters door. Bij de berekening van hun woningbehoefte is gecorrigeerd voor het inkomen 13. Er is geen rekening gehouden met eventueel meefinancieren van starterswoningen door familie. Als hiervan sprake is zou in de praktijk de behoefte aan goedkope woningen wat lager kunnen uitvallen. Verder betrekken nieuwkomers ten opzichte van verhuizers binnen de regio, relatief vaak een woning tot € 250.000,(ruim 40% van de nieuwkomers, terwijl een kleine 20% een duurdere woning betrekt). Het geconstateerde tekort aan goedkope koopwoningen past in de trend dat de prijsontwikkeling op de woningmarkt en de koopkrachtontwikkeling van huishoudens steeds verder uit elkaar lopen.

Uitgaande van de geuite woonwensen in de enquête blijkt er in de huursector sprake te zijn van enige behoefte aan huurwoningen tot de aftoppingsgrens, terwijl er boven de liberalisatiegrens (€ 711,-) sprake is van een overschot. Vaak wordt gedacht dat er een toenemende behoefte bestaat aan woningen in het middeldure huursegment door de steeds groter wordende groep middeninkomens die tussen de wal en het schip dreigen te vallen. Hierbij moet worden opgemerkt dat middeldure huur vaak geen expliciete woonwens is van deze groep, maar een substituut voor het onvoldoende beschikbare aanbod aan betaalbare koopwoningen. En dat is nu net het segment waarin de grootste tekorten zich voordoen. Bij de bepaling van de behoefte aan sociale huur moet bedacht worden dat de woonvraag van bijzondere doelgroepen hier nog niet in is meegerekend. Deze blijkt niet uit de woonenquête maar uit een aanvullende analyses. In paragraaf 5.2.3 wordt hier verder op ingegaan.

13

Jonge huishoudens in de enquête die een middeldure koopwoning wensen, maar dat qua inkomen niet kunnen betalen, zijn in de analyse voor hun behoefte ingedeeld in de categorie goedkope koopwoningen. Zonder correctie zou het tekort in het middeldure segment groter zijn.

37

Figuur 5-10

Woningbehoefte naar eigendom en prijs 2025 en 2040

boven €350.000

-1.000

€250.000-€350.000 €185.000-€250.000

boven €350.000

-1.200

-1.400 -1.000

tot €185.000

-500

€185.000-€250.000

-2.300

tot €185.000

-3.800

boven lib.grens

900

tot lib.grens

boven lib.grens

100

100

tot aftop.grens

tot lib.grens

-1.500

-400

30.000

€250.000-€350.000

-1.700

-2.400

20.000

10.000

behoefte 2025

0

0

10.000

voorraad

20.000

behoefte 2040

tot aftop.grens 30.000 voorraad

Bron: Enquête 2018, Prognose provincie Noord-Holland 2017, bewerking Atrivé

Op termijn (na 2025) verschuift de koopvraag iets naar de duurdere segmenten. Een mogelijke verklaring is dat met het afnemen van het geboorteoverschot de invloed van de startersvraag op termijn kleiner zal worden. Voor het huursegment blijft de behoefte zich ook op langere termijn concentreren op sociale huurwoningen (Figuur 5-10). Qua woningtype blijven rijtjeswoningen en tweekappers onverminderd populair tot 2025. Na 2025 verschuift de focus in de vraag naar appartementen met lift, als gevolg van de groeiende populatie oudere huishoudens. Overigens is het goed denkbaar dat een deel van de huishoudens met een voorkeur voor een appartement met lift ook prima uit de voeten kan met een grondgebonden nultredenwoning, of hier zelfs de voorkeur aan geeft boven een appartement. Het gaat deze doelgroep met name om een geschikte woning waar men comfortabel oud kan worden. Denk aan een hofjesachtige setting. In 2040 is de behoefte aan rij- en hoekwoningen weer afgenomen tot circa de huidige voorraad van dit woningtype, terwijl de behoefte aan vrijstaande woningen in 2040 verder is toegenomen (Figuur 5-11). Deze trend is in lijn met de bovenstaand geconstateerde verschuiving van de koopvraag naar hogere prijssegmenten. Door de vergrijzing neemt naar verwachting de behoefte aan appartementen met lift in 2040 ook fors toe. Figuur 5-11

Woningbehoefte naar woningtype 2025 en 2040

app. zonder lift

600

app. met lift

-700

rij- of hoekwoning

app. zonder lift

1.000

app. met lift

-5.400

-3.900

tweekapper

-600

-2.600

vrijstaand 40.000 behoefte 2025

20.000

tweekapper

-2.000

-2.000

vrijstaand

-3.100 0

0

20.000

voorraad

behoefte 2040

rij- of hoekwoning

40.000 voorraad

Bron: Enquête 2018, Prognose provincie Noord-Holland 2017, bewerking Atrivé

Naar woonmilieu uitgesplitst, is er vooral behoefte aan woningen in dorpse woonmilieus: ongeveer 3.100 woningen (Figuur 5-12). Dit wil overigens niet zeggen dat er aan de andere woonmilieus geen behoefte is. Voor ongeveer de helft van de behoefte aan nieuwe woningen is geen voorkeur naar

38

woonmilieu bekend. Voor de nieuwkomers geldt dat zij zich relatief vaak in stedelijk gebied vestigen (vooral in Hoorn). Zie ook Figuur 4-10. Als het positieve migratiesaldo in de regio verder toeneemt, zal ook de interesse voor stedelijke woonmilieus groeien. Figuur 5-12

Woningbehoefte naar woonmilieu 2025 en 2040

geen voorkeur landelijk

stedelijk

-1.000 stedelijk

-200 40.000

dorps

-3.900

-3.100

behoefte 2025

landelijk

-1.400

-1.100

dorps

geen voorkeur

-3.700

-3.100

20.000

0

0

voorraad

20.000 40.000 behoefte 2040

voorraad

Bron: Enquête 2018, Prognose provincie Noord-Holland 2017, bewerking Atrivé

5.2.2 Accenten per gemeente Uitgesplitst naar gemeente komt ongeveer een derde van de regionale woningbehoefte voor rekening van Hoorn (2.710 woningen tot 2025). Vergeleken met de andere gemeenten is er in Hoorn een aanzienlijke vraag naar sociale huurwoningen (620 tot 2025). Verder is ook in Hoorn de behoefte aan grondgebonden koopwoningen dominant; vooral rijtjeswoningen en in mindere mate ook tweekappers. Hoewel in algemene zin verwacht mag worden dat er in stedelijk gebied wat meer vraag is naar dure huur, blijkt deze zich ook in Hoorn niet te manifesteren. Ook in Hoorn blijkt uit het woningbehoefte onderzoek een overschot in dit segment, tot 2025. Dit heeft te maken met de eerdere constatering dat de steeds groter wordende groep middeninkomens die tussen de wal en het schip dreigen te vallen vaak niet expliciet kiezen voor het middeldure huursegment, maar dat het een substituut kan zijn voor het onvoldoende beschikbare aanbod aan betaalbare koopwoningen. In de overige gemeenten domineert de vraag naar grondgebonden koopwoningen, met in Medemblik en Stede Broec nog enige behoefte aan toevoeging van sociale huurwoningen (met name appartementen). Verder is er in Enkhuizen, Koggenland en in mindere mate ook in Opmeer en Medemblik, vooral behoefte aan betaalbare koopwoningen (tot € 185.000,-).

In Drechterland en Stede Broec is er ook behoefte aan het luxere segment en is er relatief veel vraag naar vrijstaande woningen en tweekappers.

5.2.3 Aandacht voor aanbod versus behoefteontwikkeling voor specifieke segmenten In aanvulling op de enquête is de behoefte van specifieke doelgroepen geïnventariseerd, die niet of zeer beperkt in respons van de enquête vertegenwoordigd zijn. Bijzondere doelgroepen Als gevolg van de voortgaande extramuralisering (vooral GGZ) en de demografische groei van de zorgdoelgroepen neemt de vraag naar zelfstandige woningen voor deze groepen toe. In 2017 gaat het in het totaal om 3.020 woningen. In 2025 is deze behoefte toegenomen tot 3.770 woningen. 750 mensen meer dus die een behoefte hebben aan een woning met zorg of woonbegeleiding. De helft van deze toename komt voor rekening van mensen met een somatische indicatie (370 mensen). Aangezien deze groep, voor zover deze geen indicatie voor zorg met verblijf heeft, al grotendeels zelfstandig woont, gaan we ervan uit dat hun woonvraag al in de enquête is meegenomen. Voor de

39

overige doelgroepen geldt dat niet of in veel mindere mate. Per saldo gaat het dan om een additionele woonvraag van 380 personen en ongeveer evenzovele woningen. Aangezien deze groep voor het grootste deel uit alleenstaanden bestaat, gaat het om een behoefte van bijna evenveel woningen. Gezien de inkomenssituatie van deze groepen gaat verreweg de grootste vraag uit naar sociale huurwoningen tot de (lage) aftoppingsgrens en voor een klein deel (mensen die somatische zorg nodig hebben) uit naar betaalbare koop. Om de opgave voor deze doelgroepen te kunnen bepalen is bij zorgorganisaties en woningcorporaties het woonaanbod voor deze doelgroepen geïnventariseerd. Gezien de goede respons hebben we hiervan (met voor enkele organisaties een aanvulling op basis van hun websites) een redelijk volledig beeld. Als we de woningbehoefte vergelijken met het woningaanbod kent Westfriesland momenteel een aantal (ogenschijnlijke) tekorten en overschotten in het extramurale aanbod. Er is momenteel een behoefte aan circa 3.020 woningen, terwijl er in het totaal 2.468 woningen als een dergelijke woonvorm geregistreerd zijn. Mensen met een somatische, dan wel psychogeriatrische aandoening opteren doorgaans voor een zorgwoning voor ouderen. Wanneer we de vraag-aanbodsaldi voor deze beide doelgroepen sommeren zijn er tot 2025 voldoende zorgwoningen beschikbaar (Figuur 5-13).

Voor de verstandelijk gehandicapten is er sprake van een ogenschijnlijk tekort. Echter, veel mensen met een verstandelijke beperking worden door familie of door kleinschalige particuliere zorgorganisaties opgevangen (die niet allemaal bekend zijn). Het is aannemelijk dat er voor deze groep geen sprake is van een daadwerkelijk groot tekort aan zelfstandige woonvormen. Voor de GGZ-groep ligt dat anders. Gezien hun problematiek worden zij doorgaans niet in het eigen sociale netwerk opgevangen. Uit eerder woon-zorgonderzoek in de gemeente Hoorn bleek dat veel GGZ-cliënten, die voor een zelfstandige woning in aanmerking komen, nog in een beschermde woonvorm of de maatschappelijke opvang verblijven, omdat er niet voldoende zelfstandige woningen beschikbaar zijn. Voor de 910 mensen met een GGZ-problematiek (990 in 2025) en een behoefte aan zelfstandig woningen zijn er 224 woningen geregistreerd. Het hoeft niet per se zo te zijn dat iedereen die niet geregistreerd ergens woont (per saldo 686 mensen) nog in een intramurale setting verblijven. Mogelijk vinden mensen ook hun weg naar goedkope ‘niet-reguliere’ huisvesting, op campings, huisjesparken en in onderhuur. Voor deze doelgroep is dus sprake van een ‘vraag-stuwmeer’ voor sociale huurwoningen tot de aftoppingsgrens.

Dit wordt nog vergroot omdat er ook sprake is van uitstroom uit de jeugdzorg (zorginstellingen, pleeggezinnen en gezinshuizen). Deze jongeren kunnen moeilijk op de woningmarkt terecht en belanden daardoor soms uiteindelijk in de maatschappelijk opvang. Een indicatie voor de uitstroom uit de jeugdzorg voor de komende jaren is de groep jongeren van 12 tot 18 die jeugdzorg met verblijf ontvangt: ongeveer 500 jongeren in Westfriesland. Dit is niet zonder meer een extra woningbehoefte want jongeren die eerder een zelfstandige woning hebben gevonden stromen ook door.

40

Figuur 5-13

Aanwijzingen voor extramurale woningbehoefte naar indicatie 2025-2040 Westfriesland

Bron: Enquête 2018, Prognose provincie Noord-Holland 2017, bewerking Atrivé

Pilot uitstroomwoningen in Westfriesland In 2018 hebben de gemeenten en de 7 corporaties in Westfriesland afgesproken dat de corporaties uitstroomwoningen beschikbaar stellen om de stagnatie in de uitstroom aan te pakken. Er komen gedurende een pilotfase van 2 jaar 100 woningen per jaar beschikbaar: in het totaal 200 woningen. Gezien de omvang van het ‘vraag-stuwmeer’ die uit de cijfers naar voren komt, achten we het niet uitgesloten dat de pilot na 2 jaar zal moeten worden verlengd. De pilot is een oplossing voor de doelgroep, maar betekent tegelijkertijd wel dat er minder woningen voor ‘reguliere’ woningzoekenden beschikbaar zijn. De woningbehoefte aan sociale huur neemt dus met evenzoveel woningen toe.

Vergunninghouders De druk op de sociale huur neemt ook toe als gevolg van de taakstelling van gemeenten voor de huisvesting van vergunninghouders. Voor het eerste halfjaar van 2018 was voor Westfriesland sprake van een huisvestingsopgave voor 161 vergunninghouders 14. Een stijging ten opzichte van de tweede helft van 2017. Voor heel 2018 zou dit uitkomen op 320 vergunninghouders. Dit komt al snel neer op een regionale behoefte van 150 tot 200 woningen extra per jaar. Het is niet te voorspellen hoe deze vraag zich zal ontwikkelen. Voor de komende 8 jaar tot 2025 baseren we ons daarom op de ervaringen van de 8 voorafgaande jaren: de gemiddelde instroom over de periode 2010-2018 bedroeg 230 personen. Kanttekening: het is niet per se noodzakelijk dat deze doelgroep in zelfstandige woningen gehuisvest worden. Ook andere (tijdelijke) woonvormen zijn denkbaar. Doorwerking woonbehoefte specifieke doelgroepen in opgave sociale woningbouw De behoefte aan toevoeging van sociale huurwoningen is ogenschijnlijk niet zo groot, als we uitsluitend de uitkomsten van de woonenquête in combinatie met de huishoudensprognoses in aanmerking nemen (nettotoevoeging 230 woningen tot de liberalisatiegrens tot 2025).

Naast dit gegeven dienen we ook rekening te houden met de woningbehoefte die voortkomt uit de huisvesting van vergunninghouders, alsmede de woningbehoefte van kwetsbare groepen, voor zover deze niet in de woonenquête zijn meegenomen. We ramen deze extra vraag naar sociale huurwoningen als volgt:

14

Ministerie van BZK, overzicht huisvesting vergunninghouders, peildatum 1-7-2018.

41

• Huisvesting vergunninghouders: wanneer we uitgaan van het langjarige gemiddelde zijn er

regionaal ruim 90 woningen per jaar nodig 15. Voor de gehele periode komt dit uit op de extra behoefte van 740 woningen. Nu nog krijgen vergunninghouders doorgaans een reguliere woning toegewezen. Als op termijn ook andere woonvormen kunnen worden aangeboden kan de extra woningbehoefte lager uitpakken. • De extra behoefte die voortkomt uit de pilot uitstroom (sociale huur tot de aftoppingsgrens) bedraagt minstens 200 woningen. Hiermee zal het vraagstuwmeer voor kwetsbare doelgroepen worden aangepakt. • Daarnaast neemt de omvang van de groep kwetsbare mensen met een zorgvraag de komende jaren toe. Dit leidt tot een additionele woonvraag (vooral sociale huur tot de aftoppingsgrens) van 350 tot 400 woningen in 2025, ten opzichte van 2017 16. De totale behoefte aan toevoeging van sociale huurwoningen tot 2025 ramen we met deze uitgangspunten op ongeveer 1.550 woningen. Als we rekening houden met compensatie van hoogstwaarschijnlijk nog te slopen woningen (overwegend huurwoningen) zou de behoefte aan nieuwbouwwoningen sociale huur uitkomen op circa 2110 woningen.

5.2.4 Confrontatie: overschotten en tekorten per segment In de plancapaciteit voor Westfriesland is onderscheid gemaakt naar eigendom en prijsklasse. Dit onderscheid geldt voor de gehele plancapaciteit en is niet uitgesplitst naar tijdperiode. Van de totale plancapaciteit (12.252 woningen tot 2040) is van 4.856 woningen de eigendomsvorm en de prijsklasse bekend. Het grootste deel van de plancapaciteit tot 2040 is dus nog vrij invulbaar. Dit biedt de benodigde beleidsruimte om in de kwalitatieve behoefte te voorzien. Voor geen enkel segment is sprake van overprogrammering. In de onderstaande tabel is de woningbehoefte per segment tot 2025 afgezet tegen de reeds bekende programmering in de totale plancapaciteit tot 2040 (waarbij verondersteld mag worden dat deze invulling met name de plannen voor de kortere termijn betreft, en dus min of meer met de kwalitatieve behoefte vergeleken mag worden). Dan blijkt dat in de invulling van plannen vooral gestuurd dient te worden op meer betaalbare koop (tot € 185.000,-) en sociale huur. De kwalitatieve behoefte bestaat dus voor de helft uit een behoefte aan betaalbaar wonen (huur + Koop). Dit is een behoefte die zich vooral tot 2025 manifesteert (Figuur 5-14). Twee kanttekeningen hierbij: • De starters zelf schatten hun financiële mogelijkheden vaak ruimer in dan uit hun inkomen valt op te maken.

Zij geven vaak de voorkeur aan een hogere prijsklasse dan zij gezien hun inkomen aan hypotheek zouden kunnen verkrijgen. Een verklaring voor dit ogenschijnlijke verschil tussen wensen en financiële mogelijkheden zou kunnen zijn dat zij beschikken over spaargeld of over vermogen van familie. Naarmate dit meer het geval is, zal de vraagdruk op de betaalbare koop verminderen. • Op termijn, in de periode 2025 tot 2040, verandert de behoefte aan betaalbare woningen van karakter, met een groter aandeel sociale huur en een kleiner aandeel goedkope koop. Voor de huur boven de liberalisatiegrens zijn er wel plannen, maar blijkt uit het woononderzoek, zeker tot 2025, geen behoefte. Mogelijk dat voor specifieke woonvragen en locaties dure huur een 15

Op basis van de gemiddelde jaarlijkse taakstelling voor huisvesting van statushouders in Westfriesland tussen 2010 en

16

Uitgegaan is van de geraamde groei van mensen met een zorgvraag in de periode 2017-2025. De toename van mensen

2018 (230 personen per jaar), met een gemiddelde huishoudensgrootte van 2,5 personen, zijn 90 woningen per jaar nodig. met behoefte aan somatische zorg in deze periode is niet in de opgave meegenomen, omdat er al een groot aanbod van zorgwoningen is, dat de groei van deze categorie gemakkelijk kan opvangen.

42

oplossing is, maar dit is wel een segment waarin de afzetbaarheid in het algemeen zeker niet gegarandeerd is. In de onderstaande tabel is rekening gehouden met de woningbehoefte van de Westfriezen, inclusief compensatie van in deze periode nog te slopen woningen. Als ook voor de extra ambitie wordt gebouwd (inzet voor de propositie) voor extra instroom van buiten de regio ligt het in de rede om met name in het koopsegment € 185.000,- tot € 250.000,- woningen toe te voegen.

huur tot liberalisatiegrens huur boven liberalisatiegrens koop tot €185.000 koop €185.000-€250.000 koop €250.000-€350.000 koop boven €350.000 Totaal

Mate van gewenste toevoeging aan programmering 2017 tot 2025

Plancapaciteit Westfriesland vergeleken met behoefte, naar eigendom en prijsklasse Woningbehoefte 2017 tot 2025

Figuur 5-14

20%-25% 0% 25%-30% 15% 20% 15% 100% (7850)

++ 0 +++ 0 + + ++

Bron: Provincie Noord-Holland, Enquête 2018, bewerking Atrivé

Inzet van de plancapaciteit voor sociale huur op korte termijn (voor 2025) is vooral nodig in Hoorn, Medemblik en Stede Broec, waarbij het in Medemblik en Stede Broec om relatief kleine aantallen gaat. De behoefte aan meer plannen om in de actuele behoefte aan betaalbare koopwoningen (tot 2025) te voorzien, manifesteert zich in alle gemeenten in Westfriesland.

5.3 Samenvattend: belangrijkste ontwikkelingen De belangrijkste ontwikkelingen in Westfriesland kunnen al volgt worden geduid:

5.3.1 Kwantitatieve behoefte, bouwtempo en plancapaciteit • Voor de periode 2017-2025 is een nettotoevoeging van 7.300 woningen nodig • Dit betekent een bouwtempo van 910 woningen per jaar. Uitgaande van een voortzetting van de

gemiddelde sloop van de afgelopen jaren is een bouwtempo van 980 woningen per jaar nodig. In de periode 2012 t/m 2017 werden echter 520 woningen per jaar gerealiseerd. De plancapaciteit voor de periode 2018- 2025 biedt ruimte voor een bouwtempo van 790 woningen per jaar. • Zowel ten opzichte van het bouwtempo van de afgelopen jaren als ten opzichte van de plancapaciteit is dus een versnelling van het bouwtempo nodig om de komende jaren in de woningbehoefte te kunnen voorzien. • De toenemende populariteit van Westfriesland en het groeiende positieve saldo in de binnenlandse migratie maken het aannemelijk dat de behoefteprognoses in de nabije toekomst naar boven dienen te worden bijgesteld. Zeker als de samenstelling van de instroom in aanmerking wordt genomen: jonge stellen waarvan een deel waarschijnlijk de komende jaren kinderen zal krijgen.

43

• Als met voortvarende nieuwbouw voldoende woningen beschikbaar kunnen worden gesteld, is

een toename van de instroom uit de Metropoolregio zeker kansrijk. Over het realisme van de totale aantallen in de propositie van Noord-Holland Noord, en het aandeel van Westfriesland hierin (16.000 extra woningen tot 2040), kunnen op basis van het woningmarktonderzoek geen harde uitspraken worden gedaan. Voor de korte termijn wijzen de indicatoren in het onderzoek in dezelfde richting. Een betekenisvolle eerste stap in de realisatie van deze extra aantallen tot 2025 is goed voor de regio Westfriesland (evenwichtige bevolkingsopbouw) en goed voor de woningzoekenden in de Metropoolregio. • Voor een langere periode (2017-2040) is in de regio nog een behoefte aan nettotoevoeging van 9.900 woningen voorzien.

5.3.2 Kwalitatieve behoefte en plancapaciteit • Van de plancapaciteit is een aanzienlijk deel van de programmering nog niet vastgelegd en nog

•

•

•

•

•

•

vrij invulbaar. Hierdoor is de vergelijking met de behoefte meer een eerste indicatie. Een vergelijking maakt wel duidelijk welke accenten van belang zijn bij een nadere programmering. Er is een aanzienlijke behoefte aan betaalbare koopwoningen tot € 185.000,- waarin de plancapaciteit maar in beperkte mate voorziet. Vooral de woningbehoefte van starters is de drijvende kracht achter het verwachte woningtekort in dit segment. Voor de hiernavolgende prijsklasse (€ 185.000,- tot € 250.000,-) lijkt bekende programmering in de plancapaciteit redelijk in evenwicht te zijn met de geraamde behoefte tot 2025, mits deze woningen voor 2025 gerealiseerd kunnen worden. Wanneer we rekening houden met de woonvoorkeur van de groeiende groep vestigers van buiten de regio is aanvullende programmering voor dit segment gewenst. Vanuit de markt wordt ervaren dat de vraagdruk in het algemeen heel groot is in het koopsegment € 220.000,- tot € 250.000,- waardoor met name startende huishoudens in de regio moeilijk een woning kunnen bemachtigen terwijl het voor de regio van belang is dat juist deze jonge huishoudens in de regio blijven. Op dit moment worden veel woningen verkocht voor € 15.000,tot € 20.000,- boven de vraagprijs.

Niet alleen jonge huishoudens zoeken in het segment tot € 250.000,- Ook senioren die kleiner willen wonen zoeken, in dit segment of in de huursector, een grondgebonden (senioren)woning met kleine tuin, berging, geschakeld. Er is hier een toenemende vraag maar nauwelijks aanbod van dit specifieke type. De totale behoefte aan sociale huurwoningen tot 2025 ramen we op ongeveer 1.550 woningen. De geprogrammeerde plancapaciteit voor sociale huur (1.230 woningen) zal dus volledig voor 2025 gerealiseerd dienen te worden. Als we rekening houden met compensatie van sloop (overwegend huurwoningen) zou de behoefte aan nieuwbouwwoningen sociale huur uitkomen op circa 2100 woningen. Er is dan nog een aanzienlijk programmering nodig tot 2025. De behoefte aan toevoeging van sociale huur manifesteert zich vooral in de gemeente Hoorn, en daarnaast ook in de gemeenten Medemblik en Stede Broec. In de overige gemeenten lijkt de bestaande voorraad aan sociale huurwoningen voldoende om de opgave op te vangen, mits de woningzoekenden die opteren voor betaalbare koop (€ 185.000,-), ook in dat segment terecht kunnen. Indien de markt niet in een aanzienlijke toevoeging in dit segment kan voorzien, zal een deel van de woningzoekenden uitwijken naar sociale huur, of dure (geliberaliseerde) huur.

44

Bijlage 1

FACTSHEETS 7 GEMEENTEN Leeswijzer In deze bijlage is per gemeente een factsheet opgenomen waarin een aantal kenmerken en verwachte ontwikkelingen op een rij zijn gezet. De meest in het oog springende verschillen tussen de gemeenten, die van belang zijn voor het regionale woonbeleid, zijn in het hoofdrapport opgenomen. De factsheets geven aanvullende en verdiepende inzichten per gemeente. De informatie in de factsheets geeft belangrijke bouwstenen voor de regionale woonopgave. Bij duiding moet bedacht worden dat de behoefteberekening gebaseerd is op de provinciale prognoses en het bewonersonderzoek (zie figuur 10). Dat betekent dat hierin nog geen rekening is gehouden met: • Extra behoefte aan nieuwbouwplannen in verband met sloop • Realisatie van een eerste deel van de propositie tot 2025 • De extra behoefte aan huurwoningen van bijzondere (zorg)doelgroepen en statushouders (zie hiervoor het hoofdrapport). De factsheets geven onder meer indicatieve aanwijzingen voor: • Plancapaciteit waarvan de programmering nog niet is ingevuld en die ruimte biedt om in te spelen op de kwalitatieve woonbehoefte.

• Ruimte om in de regionale ambities te voorzien: gemeenten met meer plannen dan de volgens provinciale prognoses berekende ‘eigen’ behoefte hebben ruimte om eventueel de woonbehoefte uit andere gemeenten in Westfriesland, dan wel extra instroom van buiten de regio op te vangen, mits de plancapaciteit binnenstedelijk is dan wel in de buurt van een OVknooppunt ligt.

45

Factsheet gemeente Drechterland 1. Huishoudenssamenstelling 2017 1&2p 75 jaar e.o.

2. Verwachte procentuele huishoudensgroei 2017-2040

3. Huishoudensprognose naar leeftijd en huishoudenstype

14%

3500

12%

3000

10%

1&2p 55 tot 75 jaar

2500

8%

Gezin

6%

1&2p 35 tot 55 jaar

2%

Toename huishoudens tot

4% Aantal huishoudens 2017: 8006 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

Drechterland

West-Friesland

Noord-Holland-Noord

2039

2037

2035

2033

2031

West Friesland

2000

1&2p 35 tot 55 jaar

1500

gezin

1000

1&2p 55 tot 75 jaar 1&2p 75 jaar e.o.

500 0 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039

Drechterland

2029

2027

2025

2023

2021

2019

0% 2017

1&2p tot 35 jaar

870

1&2p tot 35 jaar

Bron: CBS-Statline

Bron: Provincie Noord-Holland

4. Woningvoorraad naar eigendom en woningtype 2017

5. Gemiddelde verkoopprijzen bestaande koopwoningen 6. Verhuismobiliteit 2013-2017

particuliere huur appartementen

€ 290.000 totaal

€ 270.000

particuliere huur eengezins

€ 250.000

corporatie huur appartementen

vertrokken

€ 230.000 € 210.000

corporatie huur eengezins

gevestigd

€ 190.000

koop appartementen

€ 170.000

koop eengezins

West-Friesland

Drechterland

Nederland

Drechterland

Bron: CBS-Statline

2017

2015

80%

2013

60%

2011

40%

2009

20%

2007

€ 150.000 0%

Bron: SysWov

Bron: Provincie Noord-Holland

binnen gemeente 0% West Friesland Bron: CBS-Statline

46

5% Drechterland

10%

Factsheet gemeente Drechterland 7. Verhuissaldo tussen gemeenten 2008-2017 8. Saldo verhuisde personen naar leeftijd 2013-2017

9. Tekorten en overschotten naar eigendom en type 2025 en 2040

250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200

Bron: CBS-Statline

Bron: CBS-Statline

30

-350

huur appartement

huur eengezins

280

-30

huur eengezins

-1.060

8.000

0

4.000

behoefte 2025

koop eengezins

-540

0

voorraad

4.000

8.000

behoefte 2040

huur tot liberalisatiegrens 220 -365 82 huur boven liberalisatiegrens 95 -1 0 koop tot €185.000 -328 -161 22 koop €185.000-€250.000 -273 -212 5 koop €250.000-€350.000 -279 -67 0 koop boven €350.000 -144 -167 28 voorkeur en/of huidige prijs onbekend -52 14 x beleidsruimte / nader in te vullen x x 2879 Totaal -780 -970 3016 Bron: Enquête 2018, Prognose provincie Noord-Holland 2017, bewerking Atrivé

Match 2040

11. Tekorten en overschotten naar woningtype 2025 en 2040 Plancapaciteit

Tekort/overschot 2040

koop eengezins

koop appartement

-60

-30

voorraad

Bron: Enquête 2018, Prognose provincie Noord-Holland 2017, bewerking Atrivé

10. Tekorten en overschotten naar eigendom en type 2025 en 2040 Tekort/overschot 2025

85 jaar e.o.

65 tot 85 jaar

50 tot 65 jaar

40 tot 50 jaar

30 tot 40 jaar

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

-150

25 tot 30 jaar

-100

20 tot 25 jaar

-50

huur appartement

koop appartement

15 tot 20 jaar

0

10 tot 15 jaar

50

5 tot 10 jaar

100

0 tot 5 jaar

150

-283 -1 -139 -207 -67 -139 x x 2046

app. zonder lift

-90

app. met lift

10

rij- of hoekwoning

app. zonder lift

-30

app. met lift

-330

110

tweekapper

110

-600

4.000 behoefte 2025

tweekapper

-360

vrijstaand -300

-330

2.000 voorraad

0

0

2.000

rij- of hoekwoning

vrijstaand

4.000

behoefte 2040

voorraad

Bron: Enquête 2018, Prognose provincie Noord-Holland 2017, bewerking Atrivé

47

Factsheet gemeente Enkhuizen 1. Huishoudenssamenstelling 2017 1&2p 75 jaar e.o.

2. Verwachte procentuele huishoudensgroei 2017-2040

3. Huishoudensprognose naar leeftijd en huishoudenstype

12%

3000

10%

2500

8%

1&2p 55 tot 75 jaar Gezin Aantal huishoudens 2017: 8506

Toename huishoudens tot

1500

2%

620

1000

1&2p 55 tot 75 jaar

500

1&2p 75 jaar e.o.

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

Enkhuizen

West-Friesland

Noord-Holland-Noord

2039

2037

2035

2033

2031

West Friesland

gezin

0 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039

Enkhuizen

2029

2027

2025

2023

2021

0% 2017

1&2p tot 35 jaar

1&2p 35 tot 55 jaar

4%

2019