Rapport woonbehoefteonderzoek Westfriesland (2021-01)

WESTFRIES VOORUITDENKEN EN TEMPO MAKEN 21 november 2018 Eindrapport regionaal kwalitatief woningmarktonderzoek drs. Fokke de Jong drs. Joost Wegstapel

Australiëlaan 5, 3526 AB Utrecht 030 693 60 00 info@atrive.nl www.atrive.nl KvK: 17106411

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

1

Hoofdstuk 2 Samenvatting

3

2.1 2.2

3 5

Tempo maken in programmering en planrealisatie: knelpunten oppakken en oplossen De uitkomsten uit het woningmarktonderzoek

Hoofdstuk 3 Regionaal woonbeleid: ambities en uitvoering

8

3.1 Huidig beleid en ambities 3.2 Westfriese basis: passende woningen voor uw inwoners 3.2.1 Hoeveel woningen? 3.2.2 Hoe de gewenste versnelling te realiseren? 3.2.3 Welke woningen/welke accenten? 3.3 Westfriesvooruitdenken: 10.000 woningen erbij tot 2025 3.3.1 Passende ruimtelijke strategie? 3.3.2 Proces/samenwerking partijen 3.4 Conclusies: actuele koers en aanpassing afwegingskader

8 8 8 8 9 10 11 12 12

Hoofdstuk 4 Hoe ziet de regio Westfriesland eruit?

14

4.1 De woningvoorraad 4.1.1 Woningen naar type, eigendom en oppervlakte: typisch landelijke regio 4.1.2 Stedelijker karakter Hoorn en Enkhuizen in landelijke regio 4.1.3 Bijna een kwart geschikt voor mensen met functiebeperkingen 4.1.4 Duurzaamheid voorraad: Koggenland en Opmeer beste energieprestatie 4.1.5 Recente ontwikkeling woningvoorraad 4.2 Huishoudens en woonsituatie 4.2.1 Samenstelling huishoudens en bevolking en woonsituatie 4.2.2 Verhuiswensen en doelgroepen 4.2.3 Woningbehoefte kwetsbare doelgroepen 4.3 Positionering Westfriesland 4.3.1 Verhuisbewegingen + verhuismotieven (binnen de regio versus nieuwkomers) 4.4 Samenvattend: belangrijkste kenmerken Westfriesland

14 14 15 15 16 17 18 18 19 22 24 24 29

Hoofdstuk 5 Welke ontwikkelingen zien we?

31

5.1 Demografische ontwikkelingen (kwantitatieve behoefte) 5.1.1 Provinciale prognoses woningbehoefte 5.1.2 Achterliggende factoren 5.1.3 Ontwikkelingen in de omgeving

31 31 33 34

5.1.4 Vergrijzing en ontgroening 5.1.5 Reflectie kwantitatieve ambitie 5.2 Woningbehoefte naar segment (kwalitatieve vraag) 5.2.1 Realistische bandbreedte kwalitatieve woningbehoefte 2025 en 2040 5.2.2 Accenten per gemeente 5.2.3 Aandacht voor aanbod versus behoefteontwikkeling voor specifieke segmenten 5.2.4 Confrontatie: overschotten en tekorten per segment 5.3 Samenvattend: belangrijkste ontwikkelingen 5.3.1 Kwantitatieve behoefte, bouwtempo en plancapaciteit 5.3.2 Kwalitatieve behoefte en plancapaciteit

35 35 36 36 39 39 42 43 43 44

Hoofdstuk 1

INLEIDING De regio Westfriesland heeft de ambitie om tot de top 10 van de meest aantrekkelijke regio’s van Nederland te behoren. Zeker nu is het momentum er. Met de verhitte woningmarkt in de metropoolregio Amsterdam komen de omliggende regio’s meer in zicht als relatief betaalbare en goed bereikbare alternatieven. Medio 2017 is de regionale woonvisie, het RAP en het afwegingskader vastgesteld door de colleges en raden van de 7 Westfriese gemeenten. Voor de vervolmaking van deze set documenten heeft Atrivé in opdracht van de regio Westfriesland een objectief onderzoek uitgevoerd, waarmee de ambities uit de regionale woonvisie concreet kunnen worden ingevuld. De centrale vraag die de regio heeft gesteld was: “Hoe kunnen we als regiogemeenten het beste invulling geven aan onze kwantitatieve opgave?”. Deze heeft betrekking op onder andere doelgroepen, de behoefte aan huurwoningen en woonmilieus. De vraag betreft enerzijds een passende woningvoorraad voor onze eigen bevolking en anderzijds een aanbod van voldoende aantrekkelijke woonproducten voor geïnteresseerden van buiten. De onderzoeksresultaten geven richtinggevende input voor de uitwerking van het woonbeleid en het bouwprogramma.

In de duiding van de onderzoeksresultaten is rekening gehouden met de actualiteit: de propositie van de gemeenten in Noord-Holland Noord voor de bouw van 40.000 woningen extra tot 2040 in Noord-Holland Noord. Ten behoeve van dit onderzoek is een bewonersenquête uitgezet in de 7 Westfriese gemeenten, waarin zowel de woningbehoefte van de Westfriezen, als die van de vestigers uit andere regio’s inzichtelijk is gemaakt. Met de goede respons levert de enquête betrouwbare resultaten op 1. Het inzicht in de behoefte van vestigers is verkregen door recent verhuisden van buiten de regio te bevragen. Verdiepend inzicht in wat nu precies de verhuismotieven van de nieuwkomers waren, en waarom ze voor deze regio hebben gekozen, is verkregen uit een groepsgesprek met een selectie van nieuwkomers met uiteenlopende achtergronden. Ten slotte zijn de ambities en de beelden van de woningmarktontwikkeling gedeeld in een dialoogsessie met marktpartijen (ontwikkelaars, woningcorporaties, makelaars en bouwbedrijven). In Hoofdstuk 2 is samengevat hoe de regio tot een effectieve uitvoering van haar woonambities kan komen, en op welke onderzoeksresultaten dit advies gebaseerd is.

Vervolgens is in Hoofdstuk 3 nader uitgewerkt hoe de woonambities geactualiseerd zijn, wat moet worden opgepakt om planrealisatie en bouwtempo te versnellen en hoe gemeenten, marktpartijen en provincie elkaar hierin kunnen versterken. In Hoofdstuk 4 en Hoofdstuk 5 vindt u de onderzoeksresultaten: in Hoofdstuk 4 is het wonen in Westfriesland anno nu beschreven: Hoe ziet woningvoorraad eruit? Wie wonen er en wat zijn hun verhuiswensen? En wat is de positie van de regio op de woningmarkt? Hoofdstuk 5 beschrijft de ontwikkeling van de woningbehoefte, in relatie tot de bestaande woningvoorraad en de bouwplannen.

1

Voor een betrouwbaar resultaat was een respons van 20% nodig. Uiteindelijk is een respons van 32% bereikt. Zie verder Bijlage 2.

1

Verdere toelichting en verantwoording vindt u in een drietal bijlagen. Bijlage 1 geeft met een zevental factsheets verdiepend inzicht per gemeente. Bijlage 2 gaat in op de uitvoering van het bewonersonderzoek: de bereikte respons en de betrouwbaarheid. In Bijlage 3 is toegelicht hoe de analyse is uitgevoerd en hoe met een aantal checks realistische resultaten zijn bereikt.

2

Hoofdstuk 2

SAMENVATTING Medio 2017 is de regionale woonvisie, het RAP en het afwegingskader vastgesteld door de colleges en raden van de 7 Westfriese gemeenten. In opdracht van de regio Westfriesland heeft Atrivé een onderzoek uitgevoerd dat een actuele invulling geeft aan de vastgestelde ambities. Hierbij is rekening gehouden met het Westfriese aandeel in de propositie voor extra woningbouw van de regio’s in Noord-Holland Noord aan de Metropoolregio. Als onderdeel van dit onderzoek zijn de 7 gemeenten de dialoog aangegaan met marktpartijen. Hiermee is een gezamenlijke energie en uitvoeringskracht aangeboord. Het resultaat van dit onderzoek geeft dan ook handvatten voor een realistische uitvoering van de woonambities. Westfries tempo maken dus. Met de Westfriese ‘hands on mentaliteit’ gaat dat lukken. Direct, nuchter, harde werkers, vriendelijk. Dat zijn de eigenschappen die gemeenten, marktpartijen en bewoners met elkaar delen. Een goede basis voor samen de schouders eronder!

2.1 Tempo maken in programmering en planrealisatie: knelpunten oppakken en oplossen Het woningmarktonderzoek en de uitkomsten van de dialoog met marktpartijen zijn vertaald in een actualisering en concretisering van de regionale ambities. Met een doorkijk naar uitvoering. Invulling en actualisering van de ambities De inzet voor de woningprogrammering is passend wonen voor de Westfriezen, een sterke en aantrekkelijke regio en een bijdrage aan het oplossen van het woningtekort in de Metropoolregio. Deze inzet ziet er als volgt uit: Inzet woningprogrammering 2018 t/m 2025 in Westfriesland Geraamde toename woningbehoefte volgens provincie Noord-Holland Compensatie voor verwacht aantal te slopen woningen

7.300 550

Subtotaal benodigde nieuwbouw voor passend wonen Westfriezen Ambitie: bijdrage regio aan oplossen woningtekort Metropoolregio

7.850 2.150

Totale inzet plancapaciteit nieuwbouw

10.000

Dat betekent: • De huidige regionale plancapaciteit van ruim 6.000 woningen dient hiervoor op korte termijn met bijna 4.000 woningen toe te nemen. • Om deze aantallen te halen dient de huidige jaarlijkse bouwproductie te verdubbelen. • De programmering dient betaalbaar te zijn, zowel voor de Westfriezen als voor de nieuwkomers. Dat betekent: o een aandeel sociale huurwoningen van 20% tot 25%: uitvoering van de bestaande plancapaciteit sociale huur voor 2015 plus een toevoeging van 320 tot 880 huurwoningen aan de plannen

3

o

bij de invulling van zachte plannen en de toevoeging van nieuwe plannen een accent op het prijssegment tot € 250.000,-, en waar mogelijk ook koopwoningen realiseren met een v.o.n. koopsom onder € 200.000,-.

Handvatten voor versnelling woningbouw Om deze ambities daadwerkelijk te realiseren hebben gemeenten, marktpartijen en woningcorporaties in de regio elkaar nodig. In een gezamenlijke dialoog zijn een aantal uitgangspunten geformuleerd. Zij realiseren zich dat het niet eenvoudig zal zijn om aanvullend specifieke plekken aan te wijzen voor nieuwbouw maar hebben wel een aantal uitgangspunten benoemd voor de versnelling van de realisering van de nieuwbouw. De belangrijkste zijn: • Zet in op diversiteit in het bouwprogramma: nut de binnenstedelijke potentie van Hoorn uit. Ook in de overige steden en centrumdorpen is ruimte voor inbreiding en kan binnenstedelijke plancapaciteit naar voren worden gehaald. • Bouw van grootschalige nieuwbouw rond OV-knooppunten (binnen een straal van 1.200 meter rond bestaande of nieuwe NS-stations) prioriteit geven. • Maak gebruik van laaghangend fruit: voer bouwlocaties die tijdens de woningmarktcrisis uit de plancapaciteit zijn gehaald, weer op. Deze maken de meeste kans op uitvoering vóór 2025. • Ga daarbij gemeentengrensoverschrijdend te werk en probeer samen met een plan te komen. • Ga voor volume (massa) èn kwaliteit (diversiteit, identiteit); bouw ook voor niches in de markt, zoals bijvoorbeeld kleinschalige nieuwbouw/versterken bouwlinten voor de lokale behoefte in kleinere dorpen.

• Zet industriële bouwmethoden in en flexibele bouw (voor woningen waar nu veel behoefte aan is maar wellicht over 20 jaar niet meer). Knelpunten in de lopende planrealisatie Gemeenten, corporaties, makelaars, beleggers en ontwikkelaars willen het bouwtempo opvoeren. Zij hebben bij de realisatie van de plannen de volgende knelpunten geconstateerd die om aandacht en oplossingen vragen: • Financiële of economische belemmeringen bij ongeveer de helft van de plannen (ervaring van de deelnemers door de oogharen heen) die tot 2025 volgens de planning zouden moeten worden gerealiseerd. • Stijgende bouwkosten en daardoor stijgende prijzen waardoor het beoogde woningbouwprogramma niet kan worden gerealiseerd. • Specifieke hogere bouwkosten die voortkomen uit de energietransitie (eerste gasloze vrijstaande woningen verkopen moeizaam). • Capaciteit bouwers, toeleveranciers, schaarste materialen. • Ambtelijke capaciteit gemeenten: afhandeling van vergunningen, bezwaren, regelingen et cetera. • Cultuurverschil binnen gemeenten tussen beleidsmakers (meedenkers, maatwerk en flexibiliteit mogelijk) en uitvoerders/handhavers (gebrek aan urgentiegevoel, alleen maar focus op de regels zonder zich te verdiepen in het maatschappelijk belang). • Vergunningverlening en de vertraging als gevolg van Habitatrichtlijn 2.

Op dit terrein kan een stevig aanspreekpunt binnen de gemeente de gewenste duidelijkheid en snelheid bieden.

2

De Habitatrichtlijn richt zich op de instandhouding van de natuurlijke habitat en wilde flora en fauna. Over de richtlijn ontstaat regelmatig discussie: over het wel/niet voorkomen van beschermde soorten op bouwlocaties en het belang hiervan.

4

• Investeringscapaciteit corporaties en modernisering bestaande voorraad: zo geven corporaties

aan dat verkoop nodig is om te kunnen blijven investeren in nieuwbouw. Knelpunten oppakken en oplossen Bovenstaande knelpunten zijn niet in een handomdraai op te lossen maar vragen wel om aandacht. Daarbij zijn in deze verkenning de volgende oplossingsrichtingen genoemd: • Periodiek overleg tussen gemeenten, marktpartijen en woningcorporaties waarbij met elkaar wordt gesproken over de voortgang van de productie en mogelijkheden voor versnelling. • Via het Uitvoeringsprogramma Binnenstedelijk Bouwen en Versnellen Woningbouw heeft de provincie Noord-Holland € 15 miljoen beschikbaar gesteld voor de versnelling van de woningbouw in Noord-Holland. Hiervan is € 12,3 miljoen beschikbaar voor het oplossen van (financiële) knelpunten in woningbouwprojecten. De provincie heeft aan de regio’s gevraagd welke belemmeringen de achterstand in de woningbouwproductie veroorzaken en is bestuurlijk een oproep gedaan om gebruik te maken van het Uitvoeringsprogramma. • De regionale werkgroep wonen zal zich meer als aanjager van de woningbouwproductie gaan opstellen en zich nadrukkelijk buigen over gesignaleerde knelpunten en deze daar waar het kan oplossen. • Met woningcorporaties worden afspraken gemaakt over verkoop en transformatie.

2.2 De uitkomsten uit het woningmarktonderzoek De handvatten voor de realisatie van de beleidsambities zijn afgeleid uit de onderzoeksresultaten. Een bewonersenquête, analyse van bestaande bronnen en gesprekken met nieuwkomers vormen samen de onderbouwing. Het onderzoek laat zien wat de huidige positie van de regio is en wat de voornaamste ontwikkelingen zijn. De belangrijkste kenmerken van Westfriesland en positie van de regio Westfriesland onderscheidt zich als landelijke regio met rustige en cultuurhistorisch interessante landelijke en dorpse woonmilieus. Een afwisselende regio met ook stedelijke woonmilieus (Hoorn en Enkhuizen) met een rijk verleden. Meest opvallende kenmerken: • Het grootste deel van de woningvoorraad bestaat uit grondgebonden koopwoningen. • Veel woningen zijn gebouwd in de jaren 70, 80 en 90. • Deze woningen worden veelal bewoond door gezinnen en ‘empty nesters’ (oververtegenwoordigd in de regio). • Er zijn ruimschoots voldoende geschikte woningen voor mensen met functiebeperkingen, maar lang niet alle mensen met een functiebeperking wonen in een dergelijke woning. • 63% tot 68% van de woningvoorraad heeft een energielabel dat verbetering behoeft (label C of slechter). • De meest populaire duurzaamheidsmaatregel is het installeren van zonnepanelen. Bijna 40% van de huishoudens is bereid hierin te investeren.

Meestal wel onder de voorwaarde dat de investering terugverdiend kan worden. • Accenten in de woonwensen van de Westfriezen: • starters kiezen vooral voor sociale huur en goedkope koop (rijtjeswoningen) • gezinnen richten zich vooral op het koopsegment, met een voorkeur voor wat luxere en duurdere woningen (tweekappers, vrijstaand) • ouderen zijn weinig verhuisgeneigd. Als ze verhuisplannen hebben kiezen ze voor een huurappartement met lift in de sociale sector

5

• daarnaast zijn er een aantal kwetsbare doelgroepen, die vaker zelfstandig wonen, waarvan de

•

•

•

•

•

•

woningbehoefte geraamd is: mensen met een verstandelijke beperking en mensen met een psychiatrische aandoening hebben behoefte aan een studio of appartement in het sociale huursegment tot de aftoppingsgrens. Er is bij woningzoekenden in het algemeen een zekere mate van interesse voor CPO (vooral gezinnen) en voor kluswoningen (het meest bij starters). Daarnaast is er interesse voor vrije bouwkavels. Een kleine 20% van de mensen met een uitgesproken voorkeur voor een nieuwbouwwoning kiest hiervoor. Nieuwkomers van buiten de regio’s zijn relatief vaak jonge stellen. Vergeleken met de verhuizers binnen Westfriesland vestigen zij zich relatief vaak in grondgebonden koopwoningen tot € 250.000,-. Ook in het middeldure koopsegment zijn nieuwkomers oververtegenwoordigd ten opzichte van verhuizers binnen de regio. Nieuwkomers vestigen zich relatief vaak in stedelijke woonmilieus. Er is in Westfriesland sprake van een toenemende aanwas vanuit de Metropoolregio Amsterdam. Niet direct vanuit Amsterdam zelf, maar als gevolg van het ‘watervaleffect’, met name vanuit de Zaanstreek en Waterland+. De schaarste lijkt als het ware op te schuiven. Sociale relaties zijn een belangrijk vestigingsmotief. Veel nieuwkomers hebben uit hun verleden binding met de regio. Daarnaast wordt de woonomgeving als aantrekkelijk ervaren.

Een groot pluspunt is de goede prijs-kwaliteitverhouding in vergelijking met de Metropoolregio, terwijl deze toch goed bereikbaar is, zowel over de weg als per spoor. Uit de verhuisbewegingen blijkt een sterke onderlinge samenhang van de SED-gemeenten. De grootste kernen in deze gemeenten vormen in feite één aaneengesloten verstedelijkt gebied (met Enkhuizen als stedelijk woonmilieu en verder dorpse woonmilieus). Recent is de populariteit van de regio toegenomen en is een (binnenlands) vertrekoverschot omgeslagen in een vestigingsoverschot. Per saldo verhuizen veel mensen uit Purmerend en Zaanstad naar Hoorn en Medemblik.

Ontwikkeling kwantitatieve behoefte en bouwtempo • Voor de periode 2017-2025 is een nettotoevoeging van 7.300 woningen nodig. • Dit betekent een bouwtempo van 910 woningen per jaar. Uitgaande van een voortzetting van de gemiddelde sloop van de afgelopen jaren is een bouwtempo van 980 woningen per jaar nodig. In de periode 2012 t/m 2017 werden echter 520 woningen per jaar gerealiseerd. De plancapaciteit voor de periode 2018- 2025 biedt ruimte voor een bouwtempo van 790 woningen per jaar. • Zowel ten opzichte van het bouwtempo van de afgelopen jaren als ten opzichte van de plancapaciteit is dus een versnelling van het bouwtempo nodig om de komende jaren in de woningbehoefte te kunnen voorzien. • De toenemende populariteit van Westfriesland en het groeiende positieve saldo in de binnenlandse migratie maken het aannemelijk dat de behoefteprognoses in de nabije toekomst naar boven dienen te worden bijgesteld. Zeker als de samenstelling van de instroom in aanmerking wordt genomen: jonge stellen waarvan een deel waarschijnlijk de komende jaren kinderen zal krijgen. • Als met voortvarende nieuwbouw voldoende woningen beschikbaar kunnen worden gesteld, is een toename van de instroom uit de Metropoolregio zeker kansrijk.

Over het realisme van de totale aantallen in de propositie van Noord-Holland Noord, en het aandeel van Westfriesland hierin (16.000 extra woningen tot 2040), kunnen op basis van het woningmarktonderzoek geen harde uitspraken worden gedaan. Voor de korte termijn wijzen de indicatoren in het onderzoek in dezelfde richting. Een betekenisvolle eerste stap in de realisatie van deze extra aantallen tot 2025

6

is goed voor de regio Westfriesland (evenwichtige bevolkingsopbouw) en goed voor de woningzoekenden in de Metropoolregio. • Voor een langere periode (2017-2040) is in de regio nog een behoefte aan nettotoevoeging van 9.900 woningen voorzien. Match kwalitatieve behoefte en plannen • Van de plancapaciteit is een aanzienlijk deel van de programmering nog niet vastgelegd en nog vrij invulbaar. Hierdoor is de vergelijking met de behoefte meer een eerste indicatie. Een vergelijking maakt wel duidelijk welke accenten van belang zijn bij een nadere programmering. • Er is een aanzienlijke behoefte aan betaalbare koopwoningen tot € 185.000,- waarin de plancapaciteit maar in beperkte mate voorziet. Vooral de woningbehoefte van starters is de drijvende kracht achter het verwachte woningtekort in dit segment. • Voor de hiernavolgende prijsklasse (€ 185.000,- tot € 250.000,-) lijkt bekende programmering in de plancapaciteit redelijk in evenwicht te zijn met de geraamde behoefte tot 2025, mits deze woningen voor 2025 gerealiseerd kunnen worden. Wanneer we rekening houden met de woonvoorkeur van de groeiende groep vestigers van buiten de regio is aanvullende programmering voor dit segment gewenst.

• Vanuit de markt wordt ervaren dat de vraagdruk in het algemeen heel groot is in het koopsegment € 220.000,- tot € 250.000,- waardoor met name startende huishoudens in de regio moeilijk een woning kunnen bemachtigen terwijl het voor de regio van belang is dat juist deze jonge huishoudens in de regio blijven. Op dit moment worden veel woningen verkocht voor € 15.000,tot € 20.000,- boven de vraagprijs. • Niet alleen jonge huishoudens zoeken in het segment tot € 250.000,- Ook senioren die kleiner willen wonen zoeken, in dit segment of in de huursector, een grondgebonden (senioren)woning met kleine tuin, berging, geschakeld. Er is hier een toenemende vraag maar nauwelijks aanbod van dit specifieke type. • De totale behoefte aan sociale huurwoningen tot 2025 ramen we op ongeveer 1.550 woningen. De geprogrammeerde plancapaciteit voor sociale huur (1.230 woningen) zal dus volledig voor 2025 gerealiseerd dienen te worden. Als we rekening houden met compensatie van sloop (overwegend huurwoningen) zou de behoefte aan nieuwbouwwoningen sociale huur uitkomen op circa 2100 woningen. Er is dan nog een aanzienlijk programmering nodig tot 2025. • De behoefte aan toevoeging van sociale huur manifesteert zich vooral in de gemeente Hoorn, en daarnaast ook in de gemeenten Medemblik en Stede Broec.

In de overige gemeenten lijkt de bestaande voorraad aan sociale huurwoningen voldoende om de opgave op te vangen, mits de woningzoekenden die opteren voor betaalbare koop (€ 185.000,-), ook in dat segment terecht kunnen. Indien de markt niet in een aanzienlijke toevoeging in dit segment kan voorzien, zal een deel van de woningzoekenden uitwijken naar sociale huur, of dure (geliberaliseerde) huur.

7

Hoofdstuk 3

REGIONAAL WOONBELEID: AMBITIES EN UITVOERING 3.1 Huidig beleid en ambities De ambities van Westfriesland zijn beschreven in verschillende documenten die relevant zijn voor het woonbeleid en het bouwprogramma. Het Pact van Westfriesland en de Regionale Woonvisie zijn belangrijke kaders. Ook is ten behoeve van de programmering een regionaal afwegingskader opgesteld. Met als actuele ontwikkeling de propositie voor woningbouw van Noord-Holland Noord (al eerder in dit rapport beschreven). In een afwegingskader zijn de beleidsambities vertaald in afwegingen bij de prioritering en invulling van plannen. In dit hoofdstuk zijn de uitkomsten uit het onderzoek vertaald in een actualisering en concretisering van deze ambities. Ook is een doorkijk gegeven naar een de uitvoering. Welke stappen, acties en afspraken zijn nodig? En hoe kunnen partijen effectief samenwerken om de regionale woonopgave te realiseren? Het heldere onderscheid in de woonopgaven dat in eerdere documenten is gemaakt (Westfriese basis en Westfries vooruitdenken) is hierbij aangehouden. Ten slotte zijn de onderzoeksresultaten vertaald in een actuele koers en is een reflectie op het vigerende afwegingskader voor de programmering gegeven.

3.2 Westfriese basis: passende woningen voor uw inwoners 3.2.1 Hoeveel woningen? Om in de behoefte van de Westfriezen te voorzien tot 2025 is vanaf 2017 een toevoeging van ruim 7.300 woningen nodig (910 woningen per jaar). Als we rekening houden met sloop komt dit neer op een nieuwbouwprogramma van ongeveer 7.850 woningen in 8 jaar (980 woningen per jaar). In de plancapaciteit zijn voor de periode 2018 tot 2025 5.560 nieuwbouwwoningen opgenomen. Aangezien er in 2017 600 woningen zijn gebouwd, komt dit neer op een totale toevoeging van 6.160 nieuwbouwwoningen tot 2025. Er resteert dan een tekort in plancapaciteit van 1.700 woningen tot 2025. Deze extra plancapaciteit is nodig om in de woningbehoefte van Westfriesland te kunnen voorzien. Met name in de gemeenten Medemblik en Drechterland is op korte termijn extra plancapaciteit nodig (nieuwe plannen in Medemblik, naar voren halen bestaande plannen in Drechterland). Het daadwerkelijke bouwtempo lag de afgelopen jaren veel lager: op gemiddeld 520 woningen per jaar in de periode 2012 t/m 2017. Ook binnen de plannen die er al zijn ligt het bouwtempo dus lager dan geraamd.

3.2.2 Hoe de gewenste versnelling te realiseren? Alle partijen willen een versnelling van de woningbouw en willen zich hier ook voor inzetten. Daarbij willen de partijen samen de huidige knelpunten in de lopende planrealisatie oplossen, samen met de

8

regio een realistisch beeld krijgen op de plancapaciteit en samen kijken waar mogelijkheden voor uitbreiding liggen. Gemeenten, corporaties, makelaars, beleggers en ontwikkelaars constateren bij de realisatie van de plannen de volgende knelpunten die om aandacht en oplossingen vragen: • Financiële of economische belemmeringen bij ongeveer de helft van de plannen (ervaring van de deelnemers door de oogharen heen) die tot 2025 volgens de planning zouden moeten worden gerealiseerd. • Stijgende bouwkosten en daardoor stijgende prijzen waardoor het beoogde woningbouwprogramma niet kan worden gerealiseerd. • Specifieke hogere bouwkosten die voortkomen uit de energietransitie (eerste gasloze vrijstaande woningen verkopen moeizaam). • Capaciteit bouwers, toeleveranciers, schaarste materialen. • Ambtelijke capaciteit gemeenten: afhandeling van vergunningen, bezwaren, regelingen et cetera. • Cultuurverschil binnen gemeenten tussen beleidsmakers (meedenkers, maatwerk en flexibiliteit mogelijk) en uitvoerders/handhavers (gebrek aan urgentiegevoel, alleen maar focus op de regels zonder zich te verdiepen in het maatschappelijk belang). • Vergunningverlening en de vertraging als gevolg van Habitatrichtlijn 3. Op dit terrein kan een stevig aanspreekpunt binnen de gemeente de gewenste duidelijkheid en snelheid bieden.

• Investeringscapaciteit corporaties en modernisering bestaande voorraad: zo geven corporaties aan dat verkoop nodig is om te kunnen blijven investeren in nieuwbouw. Ook kunnen starters op de koopmarkt profiteren van deze relatief betaalbare woningen.

3.2.3 Welke woningen/welke accenten? In de kwalitatieve behoefte ligt er een sterk accent op een toevoeging van betaalbare woningen, zowel sociale huur (tot € 710,-) als betaalbare koop (tot € 185.000,-). Vooral omdat kwetsbare doelgroepen in aantal toenemen en in toenemende mate zelfstandig wonen, en vanwege de instroom van vergunninghouders, zijn er tot 2025 nog veel sociale huurwoningen nodig: ongeveer 1.610 woningen. In de totale plancapaciteit tot 2040 zijn er nu zo’n 1.230 sociale huurwoningen voorzien. Het is dus èn nodig om plannen met sociale huur naar voren te halen èn om plancapaciteit voor minimaal 320 sociale huurwoningen toe te voegen. Minimaal, omdat sloop (indien het huidige tempo wordt doorgezet 70 woningen per jaar) doorgaans voornamelijk betrekking heeft op sociale huur, en deze nog niet in deze berekening is meegenomen. Wanneer hier wel rekening mee wordt gehouden is tot 2025 een extra plancapaciteit van 560 woningen nodig, waarmee de totale gewenste toevoeging aan sociale huur op 2.110 woningen uit zou komen. Met deze extra nieuwbouw krijgen de corporaties in de regio de ruimte deels met verkoop hun investeringscapaciteit uit te bouwen en deels hun voorraad vernieuwen. Dat betekent: • Gewenst aandeel sociale huur (vooral te bouwen door corporaties) in de totale nieuwbouwopgave voor de woningbehoefte van de Westfriezen (7.850 woningen): 20% à 25%.

• Ter vergelijking: in de bestaande voorraad (91.100 woningen) bedraagt het aandeel corporatiewoningen (voor het overgrote deel sociale huur) 24% (21.800 woningen). Daarmee blijft het aandeel sociale huurwoningen van corporaties in de totale woningvoorraad redelijk op peil. • De extra plancapaciteit voor sociale huur is met name gewenst in Hoorn, Medemblik en in mindere mate ook in Stede Broec.

3

De Habitatrichtlijn richt zich op de instandhouding van de natuurlijke habitat en wilde flora en fauna. Over de richtlijn ontstaat regelmatig discussie: over het wel/niet voorkomen van beschermde soorten op bouwlocaties en het belang hiervan.

9

Hoe te voorzien in de aanzienlijke behoefte aan goedkope koopwoningen (tot € 185.000,-)? Als niet in voldoende mate deze behoefte wordt voorzien, bestaat de kans dat een deel van de starters om deze reden vertrekt uit de regio. Er zijn betaalbare systeembouwconcepten op de markt, maar deze spreken qua uitstraling niet bijzonder aan. Ook wordt dan toegevoegd in een segment waarvan er al veel staat in de regio. Corporaties geven aan dat verkoop van sociale huurwoningen voor starters interessant is. Zij zien dit als kans om hun voorraad te moderniseren (minder eengezinswoningen, meer seniorenwoningen). Dit betekent dan wel dat de nieuwbouwopgave voor sociale huur verder toeneemt. In de aanzienlijke vraagdruk in het segment in de prijsklasse € 185.000,- tot € 250.000,- kan qua bouwkosten en kwaliteit goed worden voorzien. Van belang is wel dat in de programmering beter wordt ingespeeld op de groeiende woonvraag van senioren: ook varianten van grondgebonden (senioren)woningen met kleine tuin, berging, geschakeld. De aanzienlijke behoefte naar betaalbare rijtjeswoningen op de korte termijn kan dan ook deels gelezen worden als een vraag naar deze grondgebonden seniorenwoningen. Voor appartementen met lift is vooralsnog weinig interesse. De groep die hiervoor opteert (vooral senioren) kende in het recente verleden een beperkte verhuismobiliteit.

Nu de woningmarkt verder aantrekt valt wel te verwachten dat deze groep makkelijker zal gaan verhuizen, omdat bijvoorbeeld de huidige koopwoning beter te verkopen valt. In Hoorn zijn in de programmering al veel appartementen opgenomen (bijna 60% van het programma). De afzetbaarheid van dit segment vraagt aandacht. Appartementen met lift kunnen goed in de woningbehoefte van senioren kan worden voorzien mits van hoge kwaliteit (buitenruimte, bezonning) en gesitueerd op aantrekkelijke locaties, bij voorzieningen, bij het centrum of een andere gewilde woonplek in Hoorn. Mogelijk zijn aanvullende stimulerende maatregelen nodig die verhuizen voor senioren makkelijker maken. Vooral in de overige gemeenten is het programma overwegend grondgebonden, en is het gewenst om binnen dit segment op de woningbehoefte van senioren in te spelen. Bouwen voor behoefte op korte termijn versus toekomstbestendigheid op lange termijn In de regio wordt een spanningsveld tussen de korte en de lange termijn gezien. Nu zonder meer bouwen voor de actuele behoefte, met een groot aandeel rij- en hoekwoningen betekent: toevoegen van waar er al veel van is. Op langere termijn is hier minder behoefte aan en verschuift de vraag naar appartementen met lift en neemt de behoefte aan seniorenwoningen verder toe.

Het is verstandig om voor 2025 al te anticiperen op deze verschuiving, door een aanzienlijk deel van de grondgebonden woningen zo te bouwen dat ze voor senioren geschikt zijn.

3.3 Westfriesvooruitdenken: 10.000 woningen erbij tot 2025 De regio is in toenemende mate aantrekkelijk voor woningzoekenden van elders. Sterke pluspunten zijn de goede prijs-kwaliteitverhouding van de woningen, een goede bereikbaarheid, maar ook rust en een landelijke uitstraling. Dit verklaart de toenemende populariteit van de regio. Het ligt dan ook voor de hand dat Westfriesland een aandeel heeft in de propositie van Noord-Holland Noord (40.000 woningen erbij tot 2040). Er is nog geen onderverdeling gemaakt. Bij een evenredige verdeling, op basis van de door de provincie berekende woningbehoefte voor de regio’s in Noord-Holland Noord, zou het aandeel voor Westfriesland uitkomen op de realisatie van circa 16.000 woningen extra tot 2040. Over het realisme van dit aantal kan op basis van het onderzoek geen harde uitspraak worden gedaan. Het toenemende vestigingssaldo uit de Zaanstad en Waterland (Purmerend), maakt het wel aannemelijk dat er behoefte is aan een substantiële extra bouwproductie in Westfriesland, om deze instroom op te kunnen vangen.

10

De 7 Westfriese gemeenten en ontwikkelaars, bouwers en corporaties in de regio zien de noodzaak om te zoeken naar aanvullende nieuwbouwlocaties om te voldoen aan de woningvraag van de Westfriezen èn om een aantrekkelijke regio te blijven voor vestigers. Om deze ambitie waar te maken wil de regio tot 2025 een geloofwaardige eerste stap zetten om de propositie te realiseren. Daartoe wil de regio de huidige nieuwbouwplanning vanaf 2017 (6.160 woningen, waarvan 600 gerealiseerd in 2017 en 5.560 nog te realiseren in 2018 tot 2025) uitbreiden tot minimaal 10.000 woningen in 2025. Dat betekent: extra plannen voor circa 3.850 woningen tot 2025. De regiogemeenten en marktpartijen en corporaties in de regio realiseren zich dat het niet eenvoudig is om aanvullend specifieke plekken aan te wijzen voor nieuwbouw, maar hebben wel een aantal uitgangspunten benoemd voor de realisering van de nieuwbouw: • Zet in op diversiteit in het bouwprogramma: nut de binnenstedelijke potentie van Hoorn uit (met naar voren halen plancapaciteit van vanaf 2025 op de grote locaties Pelmolenpad en Bangert Oosterpolder neemt de plancapaciteit tot 2025 met ruim 1.000 woningen toe). Ook in de overige steden en centrumdorpen is ruimte voor inbreiding en kan binnenstedelijke plancapaciteit naar voren worden gehaald (Enkhuizen).

• Bouw van grootschalige nieuwbouw rond OV-knooppunten (binnen een straal van 1.200 meter rond bestaande of nieuwe NS-stations) prioriteit geven. • Maak gebruik van laaghangend fruit: voer bouwlocaties (bijvoorbeeld bij station Hoogkarspel), die tijdens de woningmarktcrisis uit de plancapaciteit zijn gehaald, weer op. Deze maken de meeste kans op uitvoering vóór 2025. • Ga daarbij gemeentengrensoverschrijdend te werk en probeer samen met een plan te komen. • Ga voor volume (massa) èn kwaliteit (diversiteit, identiteit); bouw ook voor niches in de markt, zoals bijvoorbeeld kleinschalige nieuwbouw/versterken bouwlinten voor de lokale behoefte in kleinere dorpen (zoals CPO-project 12 woningen in lintdorp de Weere in Opmeer). • Zet industriële bouwmethoden in en flexibele bouw (voor woningen waar nu veel behoefte aan is maar wellicht over 20 jaar niet meer).

3.3.1 Passende ruimtelijke strategie? In het ‘Pact van Westfriesland’ wordt de gezamenlijke regionale ambitie om binnen vijf jaar tot de top 10 van meest aantrekkelijke regio’s in Nederland te behoren, op verschillende terreinen uitgewerkt. Deze zijn onderling verbonden: • Het wonen, voldoende woningen voor alle doelgroepen, kwaliteit en duurzaamheid. • De economie: inzet op kansrijke sectoren: agri, health en leisure. • Infrastructuur: de Westfrisiaweg verdubbeld en er mag sneller worden gereden. • De Regionale Sociale Agenda: een inclusieve samenleving in de regio (waaronder langer zelfstandig thuis). Vanuit dit onderzoek en de consultatie van betrokken partijen wordt de verwevenheid van wonen, economie en bereikbaarheid onderschreven (werk binnen de regio houden & creëren, hoger onderwijs, toerisme). Over de verwevenheid met de infrastructuur wordt opgemerkt dat met name ook de verbindingen met de Metropoolregio (spoor en snelweg) om aandacht vragen. De bereikbaarheid van Amsterdam wordt nu al kritisch. Een verslechterende bereikbaarheid moet geen reden worden voor een terugkeer naar de stad, als de woningmarkt zich op een gegeven moment weer meer gaat ontspannen. Een gezamenlijke profilering, samen met Purmerend en Zaanstad, profileren als A7-corridor, is nodig om dit vraagstuk goed op de agenda te krijgen, ook bij de provincie en het Rijk.

11

Voor het spoor geldt dat concentratie van de woningbouwopgave in binnensteden en bij OVknooppunten (stations) ook iets vraagt van de capaciteit van de infrastructuur. Als referentie: zie het project hoogfrequent spoorvervoer op de corridor Amsterdam-Alkmaar, dat volgens planning in 2028 operationeel zal zijn. In een goede ruimtelijke ordening ligt het primaat op binnenstedelijk bouwen. De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ verplicht tot een onderbouwing van de behoefte aan uitbreidingslocaties, waarbij aantoonbaar dient te zijn dat het potentieel in het bestaand stedelijk gebied voor woningbouw maximaal is benut. Daarbij gaat het niet om het volbouwen van stedelijk groen, maar om binnenstedelijke herstructurering en transformatie. We moeten ons daarbij wel beseffen dat planontwikkeling in bestaand stedelijk gebied langer duurt, en vaak ook duurder is dan bouwen op uitbreidingslocaties. Het is van belang om een realistisch realisatietempo voor binnenstedelijke plannen te bepalen. Alleen binnenstedelijke plannen zijn niet voldoende om de woonambities van de regio te realiseren. Ook uitbreidingsplannen zijn nodig. Dit botst niet met een ‘goede ruimtelijke ordening’. Bij OVknooppunten is voldoende plancapaciteit beschikbaar. Door marktpartijen zijn de meerkosten van ‘energieneutraal en aardgasloos’ als knelpunt genoemd.

Juist bij uitbreidingsplannen kunnen deze meerkosten beperkt blijven, of zelfs vermeden worden, omdat dit meteen in het ontwerp wordt geïntegreerd (geen aanleg aardgasnet nodig, schaalvoordelen warmte-koude opslag et cetera). Met een robuuste ontwikkeling bij OVknooppunten wordt bovendien het draagvlak voor een frequentere spoorverbinding versterkt.

3.3.2 Proces/samenwerking partijen • Lef nodig: ambtelijk en bestuurlijk. • De provincie is bereid om mee te bewegen met de ambitie van de regio, mits de extra behoefte

• • • •

aantoonbaar is. “Als de behoefte aantoonbaar is legt de provincie niets in de weg.” De bal (bewijslast) ligt bij de regio. De bewijslast wordt geleverd met een snellere benutting van de bestaande plancapaciteit, in combinatie met een uitstekende afzetbaarheid. De provincie biedt aan om de regiogemeenten te ondersteunen met ambtelijke capaciteit. De aanwezigen hebben de intentie om regelmatig in regioverband af te stemmen over de voortgang van de bouwproductie en in een sfeer van onderling vertrouwen informatie te delen. Voor dit overleg verwachten zij dat de gemeenten het initiatief nemen, met een coördinerende ambtenaar van de gezamenlijke gemeenten als aanjager van de woningbouwproductie. Met woningcorporaties worden afspraken gemaakt over verkoop en transformatie.

3.4 Conclusies: actuele koers en aanpassing afwegingskader De inzet voor de woningprogrammering is passend wonen voor de Westfriezen, een sterke en aantrekkelijke regio en een bijdrage aan het oplossen van het woningtekort in de Metropoolregio. Dat betekent: • Tot 2025 is een plancapaciteit van 10.000 woningen noodzakelijk. • De huidige regionale plancapaciteit van ruim 6.000 woningen dient hiervoor op korte termijn met bijna 4.000 woningen toe te nemen. • Om deze aantallen te halen dient de huidige jaarlijkse bouwproductie (anno 2017) te verdubbelen. • De programmering dient betaalbaar te zijn, zowel voor de Westfriezen als de nieuwkomers. Dat betekent:

12

o

o

een aandeel sociale huurwoningen van 20% tot 25%: uitvoering van de bestaande plancapaciteit sociale huur voor 2015 plus een toevoeging van 320 tot 880 huurwoningen aan de plannen bij de invulling van zachte plannen en de toevoeging van nieuwe plannen een accent op het prijssegment tot € 250.000,-, en waar mogelijk ook koopwoningen realiseren met een v.o.n. koopsom onder € 200.000,-.

Dit vraagt om een stimulerend en ontwikkelingsgericht afwegingskader voor nieuwe plannen. In 2017 heeft de regio Westfriesland een afwegingskader wonen opgesteld. Met dit afwegingskader geeft de regio invulling aan de regionale ambitie en maakt hierbij een zorgvuldige afweging van bouwplannen. De uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking vormen hiervoor de basis. De planafweging betreft de invulling van zachte plannen en het ontwikkeling van nieuwe plannen. Deze dienen te voldoen aan de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Aangaande de kwantiteit zien we dat momenteel afremmen niet nodig is. Dat zou contraproductief werken. Er is juist een versnelling gewenst. Het afwegingskader dient dan als richtsnoer voor een hoogwaardige kwaliteit en een goede ruimtelijke ordening. Voor de kwantitatieve toetsing betekent dat: • Zolang de plancapaciteit tot 2025 minder dan 10.000 woningen bevat wordt er afgezien van een kwantitatief plafond. • In het afwegingskader is sprake van randtotalen per gemeente. In het licht van de uitdaging voor de regio is dit afwegingscriterium niet erg behulpzaam. Het is prima als de ene gemeente op korte termijn meer in kan springen op realisatie van de opgave dan de andere.

De gemeenten gaan als volwassenen met elkaar om en stemmen in goed onderling overleg af hoe zij met de invulling van zachte plannen en de ontwikkeling van nieuwe plannen aan de regionale opgave en ambitie kunnen voldoen. Voor de kwalitatieve toetsing betekent dat: • Het accent ligt op binnenstedelijk bouwen en ook van de nieuwe plannen zal zo veel mogelijk binnenstedelijk moeten worden gerealiseerd. We weten ook dat voor de realisatie bijna 4.000 woningen extra de binnenstedelijke capaciteit niet toereikend zal zijn, ook omdat het lastiger is om binnenstedelijk tempo te maken en de woningproductie tot 2025 sterk op te voeren. Om voldoende tempo te bereiken dient daar bij de toetsing van uitbreidingslocaties op eventuele binnenstedelijke alternatieven rekening gehouden te worden met een realistisch realisatietempo van binnenstedelijke plannen. Hierbij wordt dan rekening gehouden met veel voorkomende factoren die de ontwikkelingstijd langer maken, zoals sloop en bodemsanering, oplossingen voor parkeren, zorgvuldig met omwonenden, eventuele bezwaarprocedures et cetera. • Voor grootschalige uitbreidingslocaties (nieuwe plannen) wordt, zoals ook in de propositie is gesteld, ingezet op ontwikkeling in de buurt van OV-knooppunten (stations) 4.

4

Zie het overzicht van OV-knooppunten in Westfriesland in het afwegingskader, p 11.

13

Hoofdstuk 4

HOE ZIET DE REGIO WESTFRIESLAND ERUIT? De handvatten voor de realisatie van de beleidsambities zijn afgeleid uit de onderzoeksresultaten. Onderzocht is wat de regio kenmerkt en wat de belangrijkste ontwikkelingen zijn. In dit hoofdstuk is beschreven hoe de regionale woningmarkt er nu uit ziet. In het volgende hoofdstuk is beschreven hoe de woningmarkt zich naar verwachting zal ontwikkelen. Dit hoofdstuk geeft u inzicht in de samenstelling van de woningvoorraad, de huishoudens in Westfriesland en hun woonwensen en in de positie van de regio ten opzichte van andere regio’s.

4.1 De woningvoorraad 4.1.1 Woningen naar type, eigendom en oppervlakte: typisch landelijke regio Op 1 januari 2018 kende Westfriesland volgens het CBS 91.635 woningen. Deze woningvoorraad is niet gemiddeld voor de Nederlandse woningmarkt, maar wel voor een landelijke regio: er zijn relatief veel koopeengezinswoningen (62% om 47% landelijk) en relatief weinig appartementen (19% om 36% landelijk). Figuur 4-1

Woningvoorraad Westfriesland, 2017 200+ m²

particuliere huur appartementen

150-199 m²

particuliere huur eengezins

120-149 m²

corporatie huur appartementen

90-119 m²

corporatie huur eengezins

70-89 m²

koop appartementen

50-69 m²

koop eengezins

tot 50 m²

0% Nederland

20%

40%

60%

80%

0%

10% Nederland

West-Friesland

20%

30%

40%

West-Friesland

Bron: SysWov, gemeenten Opmeer en Koggenland, bewerking Atrivé

Daardoor bestaat de voorraad in Westfriesland ook uit relatief weinig kleine woningen en juist veel middelgrote woningen (Figuur 4-1). Veel woningen zijn gebouwd in de jaren 70, 80 en 90. De regio kent relatief weinig oude woningen die gebouwd zijn voor 1970. Westfriesland kent relatief weinig leegstand en het aandeel corporatiewoningen is ook relatief klein.

14

4.1.2 Stedelijker karakter Hoorn en Enkhuizen in landelijke regio Westfriesland is echter geen homogene regio qua woningvoorraad. Binnen de regio zijn er verschillen tussen de gemeenten waar te nemen. Hoorn en Enkhuizen hebben duidelijk een meer stedelijk karakter dan de andere gemeenten. En hebben hierdoor een kleiner aandeel koopeengezinswoningen en meer (huur)appartementen. Ook kennen deze gemeenten relatief meer kleinere woningen en relatief veel corporatiebezit. Opmeer en Koggenland daarentegen kennen als exponent van de gemeenten met een meer landelijk karakter een zeer groot aandeel koopeengezinswoningen. Dit zijn ook de gemeenten die nog een gemeentelijk woningbedrijf kennen (Figuur 4-2). Figuur 4-2

Woningvoorraad Westfriesland naar eigendom en woningtype, 2017

Gemeente Medemblik Gemeente Stede Broec Gemeente Opmeer Gemeente Koggenland Gemeente Drechterland Gemeente Hoorn Gemeente Enkhuizen 0%

20%

40%

60%

80%

koop eengezins

koop appartementen

corporatie huur eengezins

corporatie huur appartementen

particuliere huur eengezins

particuliere huur appartementen

100%

Bron: SysWov, gemeenten Opmeer en Koggenland, bewerking Atrivé

4.1.3 Bijna een kwart geschikt voor mensen met functiebeperkingen Om een beeld te krijgen in hoeverre de woningvoorraad in Westfriesland geschikt is voor mensen met functiebeperkingen is in de enquête gevraagd in hoeverre de woning van de respondent zonder traptreden te bereiken is en of alle primaire voorzieningen in de woning gelijkvloers liggen. Hieruit blijkt dat 23% van de voorraad uit dergelijke ‘nultredenwoningen’ bestaat, waarvan de helft in de huur- en de helft in de koopsector valt. In absolute zin gaat het om circa 20.800 woningen (Figuur 4-3). Als we het aantal huishoudens van 75 jaar en ouder als globale indicatie nemen voor het aantal mensen met een functiebeperking (een deel van hen heeft nog geen beperkingen, anderzijds zijn er jongere huishoudens die wel met beperkingen te maken hebben) dan is er een behoefte van circa 10.600 geschikte woningen. Er is dus ruimschoots voldoende voorraad. Wel verdient de match aandacht. Van de 75+-huishoudens woont slechts de helft in een nultredenwoning. Zij wonen wel vaker in nultredenwoningen dan jongere huishoudens. Naast ouderen, zijn het ook vaak alleenstaanden die in een nultredenwoning wonen.

15

Figuur 4-3

Woningvoorraad Westfriesland naar nultreden en eigendom, 2018

West-Friesland Stede broec Opmeer Medemblik Koggenland Hoorn Enkhuizen Drechterland 0% huur nultreden

20%

40%

koop nultreden

60%

huur geen nultreden

80%

100%

koop geen nultreden

Bron: Enquête Atrivé

De gemeente Hoorn kent relatief de meeste nultredenwoningen in de huursector. Drechterland en Opmeer laten juist een grote voorraad aan nultredenwoningen in de koopsector zien. Deze gemeenten kennen dan ook in totaal relatief gezien de meeste nultredenwoningen: een kwart van de voorraad.

4.1.4 Duurzaamheid voorraad: Koggenland en Opmeer beste energieprestatie Ongeveer 40% van de woningvoorraad in Westfriesland beschikt over een geregistreerd energielabel. Hieruit blijkt dat 37% van de geregistreerde woningen over een label A of B beschikt (= circa 15% van de voorraad). Daarmee is de aldus geregistreerde energieprestatie van de woningvoorraad in Westfriesland iets beter dan het landelijke gemiddelde, waar 28% van de geregistreerde labels een score A of B 5 kennen. Doordat zo’n groot deel van de voorraad nog geen geregistreerd label kent is het moeilijk om alleen op basis van deze data uitspraken te doen over de energieprestatie van de voorraad (Figuur 4-4). Figuur 4-4

Geregistreerde energielabels Westfriesland 2018

West-Friesland A (A+, A++)

Stede Broec Opmeer

B

Medemblik

C

Koggenland

D

Hoorn

E

Enkhuizen

F

Drechterland

G 0%

10%

20%

30%

40%

50%

Bron: Klimaatmonitor

Daarom zijn in onderstaande figuur de geregistreerde labels aangevuld met voorlopige labels gebaseerd op het woningtype en bouwjaar van de woning. Deze geven een indicatie van de energieprestatie van het onbekende deel van de voorraad. Uit deze figuur komt naar voren dat 34% van de voorraad voldoet aan label A of B, 49% aan label C of D en 17% aan label E, F of G. Opmeer en Hoorn kennen de minste woningen met een slechte 5

Ministerie van BZK: Staat van de woningmarkt 2017.

16

energieprestatie. Enkhuizen de meeste. Enkhuizen heeft ook van alle gemeente relatief de oudste woningvoorraad (Figuur 4-5). Figuur 4-5

Geregistreerde en voorlopige energielabels Westfriesland 2018

West-Friesland Stede Broec

A

Opmeer

B

Medemblik

C

Koggenland

D

Hoorn

E

Enkhuizen

F

Drechterland

G 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%

Bron: Energielabelatlas.nl

De landelijke gemeenten zoals Opmeer en Koggenland kennen relatief de meeste energiezuinige woningen. De meer stedelijke gemeenten Medemblik, Hoorn en Enkhuizen juist iets minder. Uit de enquête blijkt dat 55% van de huishoudens bereid is om te investeren in duurzaamheidsmaatregelen. Wel stelt 41% de voorwaarde dat de investering terugverdiend moet worden. 75-plussers zijn het minst bereid te investeren. Ook is gevraagd aan welke maatregelen men denkt. Er springt één maatregel bovenuit: zonnepanelen. 71% van de huishoudens die willen investeren, heeft belangstelling voor zonnepanelen. Onder gezinnen is dat zelfs 80%. Op de tweede plaats komt de gasloze woning (24%) en de warmtepomp. De gasloze woning is vooral in trek bij de alleenstaanden, de warmtepomp vooral bij gezinnen.

4.1.5 Recente ontwikkeling woningvoorraad De woningvoorraad is de afgelopen zes jaar met een kleine 5.000 woningen toegenomen. Een toename van 5,8%. Daarmee lag de groei van de woningvoorraad in Westfriesland boven het landelijk (4,8%) en provinciaal gemiddelde (5,2%). Na een dieptepunt in 2013 neemt de nieuwbouw weer gestaag toe tot zo’n 600 nieuwbouwwoningen vorig jaar. Toch lag in 2017 de nieuwbouwproductie in Westfriesland met 0,66% van de voorraad aanmerkelijk lager dan gemiddeld in Noord-Holland (0,84%) en Nederland (0,82%). De sterkere toename van de voorraad dankt Westfriesland met name aan de beperkte ‘sloop’ en ‘overige onttrekkingen’ aan de voorraad. Uit Figuur 4-6 valt ook het hoge aantal ‘overige toevoegingen’ in 2013 op. Op Opmeer en Stede Broec na laten alle gemeenten een opmerkelijk hoog aantal ‘overige toevoegingen’ zien in 2013. Met name in Medemblik waar dat jaar sprake was van 545 ‘overige toevoegingen’. Overigens zien we ook landelijk in 2013 een piek in ‘overige toevoegingen’. Wellicht heeft dit te maken met het feit dat de crisis op de woningmarkt op dat moment op haar dieptepunt zat en dat ‘overige toevoegingen’ de afname in de nieuwbouw moesten opvangen (Figuur 4-6).

17

Figuur 4-6

Ontwikkeling woningvoorraad Westfriesland 2012-2017 2012 86.657 520 175 69 39 290 877 87.534

Beginstand voorraad Nieuwbouw Overige toevoeging Sloop Overige onttrekking Correctie Saldo voorraad Eindstand voorraad

2015 89.898 594 140 75 40 -18 601 90.499

2014 89.283 591 224 40 140 -20 615 89.898

2013 87.534 330 1.477 119 50 111 1.749 89.283

2016 90.499 460 237 47 72 12 590 91.089

2017 91.089 602 146 56 143 -3 546 91.635

Bron: CBS-statline

4.2 Huishoudens en woonsituatie 4.2.1 Samenstelling huishoudens en bevolking en woonsituatie Het aandeel kleine jonge huishoudens tot 35 jaar is in Westfriesland met 10% ondervertegenwoordigd, terwijl de aandelen gezinnen (37%) en 'empty nesters' 6 (29%) juist oververtegenwoordigd zijn. Met name in de gemeente Drechterland en Opmeer is dit het geval. Dit is niet ongebruikelijk voor landelijke regio’s. Hoorn is met 32.700 huishoudens veruit de grootste gemeente in de regio, gevolgd door Medemblik met 18.400 huishoudens. Opmeer kent met 4.700 de minste huishoudens (Figuur 4-7). Figuur 4-7

Huishoudenssamenstelling Westfriesland naar leeftijd, type en gemeente, 2017

Stede Broec

9% 12%

38%

30%

11%

Opmeer

9% 11%

39%

29%

13%

Medemblik

9% 12%

37%

30%

12%

1&2p tot 35 jaar

Koggenland

9% 11%

39%

29%

12%

1&2p 35 tot 55 jaar

4694

Hoorn

12% 14%

36%

28%

10%

Gezin

Enkhuizen

11% 14%

33%

30%

12%

1&2p 55 tot 75 jaar

Drechterland

9% 11%

38%

31%

12%

1&2p 75 jaar e.o.

29%

11%

overig

26%

12%

West-Friesland Nederland

10% 12% 15% 14% 0%

20%

37% 33% 40%

60%

80%

9039

Drechterland

8006 8506

Enkhuizen Hoorn Koggenland

18435 32738 9155

Medemblik Opmeer Stede Broec

100%

Bron: CBS-Statline

Volgens de enquête wonen alle leeftijdsgroepen in Westfriesland met name in een koopeengezinswoning (51%). Eenpersoonshuishoudens wonen relatief het vaakste in een corporatiewoning. Bijna de helft van de eenpersoonshuishoudens huurt bij een corporatie. Alleenstaanden zijn met name oververtegenwoordigd in huurappartementen. Gezinnen juist in koop eengezinswoningen. Wat betreft het woningtype wonen de meeste huishoudens in Westfriesland in een rij- of hoekwoning (36%). Dit geldt niet voor de 75-plussers. Die wonen relatief ook vaak in een vrijstaande woning of in een appartement met lift. Met name gezinnen en huishoudens van 55 jaar of ouder wonen relatief vaak in tweekappers en vrijstaande woningen. Al wonen de meeste gezinnen gewoon in een rijtjeswoning.

6

Een en tweepersoonshuishoudens in de leeftijd van 55 tot 75 jaar.

18

4.2.2 Verhuiswensen en doelgroepen Starters Uit de enquête blijkt dat met name thuiswonenden vanaf 18 jaar concreet verhuisgeneigd (wil beslist verhuizen of wil wel verhuizen maar kan niet, samen 61%) 7 zijn. De bijna 11.000 verhuisgeneigde thuiswonenden vormen meer dan een derde van het totaal van 28.500 verhuisgeneigden in de regio. Zij zijn ook de groep verhuisgeneigden die zowel relatief als absoluut het meeste buiten de regio zoekt (15%). Toch wil ook van alle thuiswonenden een grote meerderheid in de regio blijven (85%). Ruim de helft van de starters zoekt een koopwoning en een kleine helft een huurwoning. De potentiële kopers opteren merendeels voor een grondgebonden woning tot maximaal € 250.000,-. De potentiële huurders geven overwegend de voorkeur voor een appartement in de sociale sector (huur tot € 710,-). Voor starters zijn kluswoningen interessanter dan CPO. Circa 28% heeft belangstelling voor een kluswoning en 12% voor een CPO-project. Gezinnen Van de gezinnen is 19% concreet verhuisgeneigd: circa 6.500 huishoudens. Zij opteren in overgrote mate voor een woning in de regio (92%). Vooral koop (65%) en met een voorkeur voor het wat luxere en duurdere segment, met relatief veel interesse voor een (half)vrijstaande woning (52% van alle verhuisgeneigde gezinnen, inclusief degenen die misschien willen verhuizen).

Ook gezinnen met verhuisplannen hebben deels interesse in een kluswoning (15%) en ook in CPO (14%). Van alle doelgroepen is in Westfriesland de interesse van gezinnen in CPO het grootst. Ook hebben zij, meer dan andere doelgroepen, interesse in een eigen bouwkavel. Deze interesse is met 8% kleiner dan de belangstelling voor CPO. Ouderen Ouderen boven 75 jaar zijn volgens de enquête het minst verhuisgeneigd. Slechts 7% is concreet verhuisgeneigd, waarvan 5% aangeeft wel te willen verhuizen, maar dat niet te kunnen realiseren. Naast de huishoudens met een concrete verhuiswens is er een aanzienlijke groep die eventueel wil verhuizen (37%). 75+-huishoudens willen nagenoeg allemaal in Westfriesland blijven (96% van alle verhuisgeneigden), maar opteren wel relatief vaak voor een stedelijke omgeving (37% van alle verhuisgeneigden). Men opteert overwegend voor een huurappartement (met lift), meestal met een huur onder de liberalisatiegrens (€ 710,-). Er is, meer dan bij andere doelgroepen, een zekere interesse in dure huur boven de liberalisatiegrens, maar deze blijft beperkt (12% van alle verhuisgeneigden). Nieuwkomers van buiten de regio Volgens de enquête zijn de afgelopen 2 jaar circa 13.500 huishoudens verhuisd. Dat is ongeveer 15% van alle huishoudens in Westfriesland. Daarvan is 11,3% verhuisd binnen de regio en bestaat 3,4% uit nieuwkomers.

Absoluut komt dit overeen met circa 3.100 huishoudens. Wie zijn deze nieuwkomers? Dat blijken vaak jonge huishoudens tot 35 jaar te zijn. Ruim 40% valt in deze leeftijdsklasse. Dit geldt echter ook voor de verhuisde huishoudens binnen de regio. In vergelijking met binnen de regio bestaan deze jonge nieuwkomers vooral uit de leeftijd 25 tot 35 jaar.

7

Dit lijkt relatief hoog. Op basis van het WoON2015 blijkt dat landelijk 32% van deze groep concrete verhuisplannen heeft. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat de woningmarkt sinds 2015 flink veranderd is. Ook kan het zijn dat er in de enquête sprake is van een hoge non-respons van thuiswonenden zonder verhuisplannen.

19

En nauwelijks tot 25 jaar. Ook bestaan de nieuwkomers opvallend vaak uit paren en veel minder vaak uit eenpersoonshuishoudens of gezinnen (Figuur 4-8). Figuur 4-8

Recent verhuisde huishoudens in Westfriesland naar herkomst, leeftijd en type

Van buiten WestFriesland

Van buiten WestFriesland

Binnen West-Friesland

Binnen West-Friesland

Niet verhuisd

Niet verhuisd

0% tot 35 jaar

50%

35 tot 55 jaar

55 tot 75 jaar

0%

100% 75 jaar e.o.

gezin

paar

50% eenpersoons

100% thuiswonend

Bron: Enquête 2018

Men blijkt, zowel relatief als absoluut, met name in betaalbare koopeengezinswoningen terecht te zijn gekomen. Zeker in vergelijking tot verhuizers binnen de regio, zijn nieuwkomers vooral terechtgekomen in koopwoningen tot € 250.000,- (41% om 28%). Ook in middeldure koopwoningen zijn nieuwkomers relatief gezien oververtegenwoordigd ten opzichte van verhuizers binnen de regio (11% om 8%). Nieuwkomers komen veel vaker dan verhuizers binnen de regio uit een appartement. Ze zijn dus op zoek naar iets groters. Nieuwkomers zijn, in tegenstelling tot verhuizers binnen de regio nauwelijks starters (Figuur 4-9). Figuur 4-9

Recent verhuisde huishoudens naar herkomst, woningtype en prijssegment Van buiten WestFriesland

Van buiten WestFriesland

Binnen West-Friesland Binnen West-Friesland Niet verhuisd Niet verhuisd

0% 0%

koop egw

koop mgw

50% huur egw

huur mgw

100% inwonend

50%

koop 185.000 tot 250.000

koop 250.000 tot 350.000

koop meer dan 350.000

koop onbekend

huur

Bron: Enquête 2018

Nieuwkomers vestigen zich relatief vaak in een stedelijk woonmilieu (44%) ten opzichte van de nietverhuisden en de recent binnen Westfriesland verhuisden, en relatief weinig in een landelijk woonmilieu (15%). Zie Figuur 4-10.

20

100%

koop tot 185.000

Figuur 4-10

Recent verhuisde huishoudens naar woonmilieu

Bron: Enquête 2018

Sociale relaties (dichter bij familie en vrienden wonen) staan bovenaan als belangrijkste verhuismotief van ‘nieuwkomers’. Een deel van hen is afkomstig uit de regio en verhuist er, na bijvoorbeeld afronding van een studie elders, weer naar terug. Uit het verdiepende gesprek met nieuwkomers blijkt dat niet alleen de sociale relaties, maar ook de mentaliteit van de inwoners aanspreekt en vertrouwd is. Trefwoorden zijn: vertrouwd, nuchter, direct, harde werkers, gezellig, vriendelijk (niet stug). Belangrijke motieven zijn ook de prijs-kwaliteitverhouding van de woningen (betaalbaar en niet alleen ten opzichte van Amsterdam, maar ook van Haarlem) en de aantrekkelijke woonomgeving. Als men meerdere antwoorden mag geven, is de aantrekkelijke woonomgeving het meest genoemde verhuismotief van de nieuwkomers, gevolgd door dichter bij familie en persoonlijke omstandigheden. Dat laatste is met name door jonge huishoudens genoemd, het eerste motief door empty nesters (55 tot 75 jaar). Pas op de vierde en vijfde plaats komen woninggerelateerde motieven (Figuur 4-11). Echter, in het lijstje van belangrijkste verhuismotieven blijkt de woonomgeving niet doorslaggevend te zijn geweest, maar de persoonlijke omstandigheden en dichterbij familie. De gunstige prijskwaliteitverhouding wordt door 15% als belangrijkste motief genoemd.

Als je de beide woninggerelateerde motieven (prijs/kwaliteit en beschikbare aanbod) samenneemt, dan komen deze met 25% zelfs op de tweede plaats (Figuur 4-12).

55 tot 75 jaar

Totaal

Aantrekkelijke woonomgeving Familie en vrienden Persoonlijke omstandigheden Beschikbare woningaanbod Prijs/kwaliteit woningaanbod Andere motieven Werk Financiële redenen Totaal

35 tot 55 jaar

Alle verhuismotieven voor huishoudens van buiten (multiple respons) tot 35 jaar

Figuur 4-11

36% 24% 53% 18% 29% 21% 17% 13% 100%

47% 38% 20% 38% 35% 9% 12% 0% 100%

45% 57% 17% 44% 25% 12% 3% 6% 100%

42% 37% 33% 31% 30% 15% 12% 7% 100%

Bron: Enquête 2018 (enquête bevat geen recent verhuisde huishoudens van 75+ van buiten de regio)

21

55 tot 75 jaar

Totaal

Familie en vrienden Persoonlijke omstandigheden Prijs/kwaliteit woningaanbod Andere motieven Beschikbare woningaanbod Aantrekkelijke woonomgeving Werk Financiële redenen Totaal

35 tot 55 jaar

Belangrijkste verhuismotieven voor huishoudens van buiten tot 35 jaar

Figuur 4-12

17% 27% 14% 16% 4% 8% 13% 2% 100%

26% 17% 17% 9% 15% 8% 8% 0% 100%

41% 9% 12% 6% 13% 15% 0% 4% 100%

26% 19% 15% 11% 10% 10% 8% 2% 100%

Bron: Enquête 2018 (enquête bevat geen recent verhuisde huishoudens van 75+ van buiten de regio)

In het verdiepende gesprek met nieuwkomers lag iets meer accent op de woonomgeving dan op verhuismotief. Ook illustreren de uitspraken van nieuwkomers de interactie van de verschillende verhuismotieven: “Gevoel: je komt van je werk af en je rijdt je straatje in, naar einde van de wereld. Eigen plekje. Buitenleven belangrijkste reden. We waren relatief veel binnen. Je merkt dat je veel meer naar buiten gaat. Kinderen ook. Geboren en getogen in de regio."