2.6 2025.03.25 Notulen Dordtse Dinsdag - Vergaderzaal 1 - concept.pdf

De voorzitter: Een korte reflectie van de stadsbouwmeester wil ik toch wel degelijk hebben. En ik snap uw probleem, maar ik hoop dat u het mijne ook snapt. Ik wil niet dat we straks bij sheet zeventien de vergadering moeten afblazen. Als het redelijk was, maar het aantal vragen is gewoon te hoog. En ik waardeer uw ijver dat u hem van tevoren bekeken heeft, dat is heel goed. Maar we zullen het toch eventjes op deze manier moeten doen, want ik wil wel dat in ieder geval de presentatie afkomt. De heer ’t Lam: Voorzitter, een opmerking nog. Volgens mij gaat het er niet om wat de voorzitter vindt, maar wat de leden vinden wat ze aan vragen kunnen stellen. De voorzitter: Prima. Kijk, als de meerderheid van de vergadering zegt, het is best, we komen tot de helft, so what. Maar dan krijgen we hem niet af. Dat kan ik u nu wel voorspellen. De heer ’t Lam: Dat is niet mijn probleem. De heer Van der Spoel: Voorzitter, ik vind het belangrijk dat mijn collega van de SP zijn vragen kan stellen. De heer Stam: Die lijn volg ik ook. Mevrouw Stolk: Voorzitter, daar sluit ik me bij aan. De heer Ayverdi: Voorzitter, geldt ook voor mij.

22

De voorzitter: Mijnheer Laban. De heer Laban: Ik heb het idee dat er best veel vragen gesteld worden waar later nog een antwoord op komt. En om dat te voorkomen, zou ik voorstellen om in de raad de vragen achteraf te stellen. De voorzitter: Mevrouw Koene, u vindt dat ook? Mevrouw Koene: Ja, dat steun ik. De voorzitter: De heer Klerk. De heer Klerk: Ik ook. De voorzitter: Gündogdu, Bootsman, Noldus ook? Dan denk ik dat dat toch de meerderheid is. Dan zullen we het daarmee moeten doen. Gaat u door met de presentatie. De heer Hoek: Nu volgen er een aantal slides die voornamelijk gaan om het toch iets meer beeld te geven bij hoe we dat ophogen van die wijk voor ons zien. Het plaatje linksboven is eigenlijk een heel cartooneske weergave van hoe het concept in elkaar zit. We zouden het een soort kwart piramide kunnen noemen, waarbij er 2 zijdes zijn die geleidelijk oplopen van het dijkniveau, dat is eigenlijk het 0-niveau wat we hier zien, 4,10 meter, naar een hoger niveau, zo'n 7 meter hoger, waar de brug aanlandt. Dat is in deze richting en in deze richting. En daar zitten deze snedes bij, waar je ziet dat het maaiveld eigenlijk geleidelijk oploopt, 1 met zo'n 3 procent, 1 met 3,4 procent, naar dat hogere niveau. Met daartussen nog een paar tussenniveaus bij dwarsstraten, waar het even vlak is, waar je ook even uit kunt puffen als je omhoog aan het fietsen bent.

De bouwvelden hoeven niet zo geleidelijk mee omhoog te lopen. Dat zal eerder een soort trapsgewijs gaan, waarbij ook de bouwvelden wat lager kunnen liggen dan de openbare ruimte. Dat wordt dan vervolgens in de bebouwing opgelost. En wat we nog doen, is ook die ophoging deels weer gebruiken om 2 vliegen in 2 klap te slaan, zoals bijvoorbeeld, dat is die wat blauwere vlek hier, het parkeren eigenlijk weer integreren als een gebouwd volume in dat op te hogen maaiveld. Eigenlijk, je ziet in het donker het huidige maaiveld. Daarop komt eigenlijk een parkeerbak. En daarop komt ook weer voldoende gronddekking voor de straten, met de kabels en leidingen. Voldoende gronddekking ook voor nog wat bomen, ook in de binnentuinen. En zo integreren we dat parkeren ook in dat opgehoogde maaiveld. Het geeft ook weer kansen voor bijzondere woningtypes, die bijvoorbeeld een overhoogte hebben aan de binnenkant, een split-level, een souterrain. Allerlei specials eigenlijk kun je gaan maken op die begane grond. Dit kaartje eigenlijk verduidelijkt dat nog een keer, in oplopende kleurtjes. We zien echt het hoogste punt, wat we het Balkon noemen, daar lopen de straten naartoe. Er zijn ook hele stukken waar het eigenlijk gewoon het dijkniveau is. Dat zijn al die gele stukken. Daar kan ook een boom gewoon in de volle grond staan.

En dan zijn er nog stukken ertussen, die eigenlijk ook weer het dak van de parkeerkelder zijn. Mevrouw Bollen: Om jou even aan te vullen, en ook even de vraag van mijnheer Bootsman meteen mee te pakken, dat lichtgeel is allemaal 1 niveau, is allemaal vlak.

23

Dan zie je 2 trapjes. Daar kun je ook 1 hellingbaan van maken en 1 trap, zodat je ook daar omhoogkwam. Alles wat een gradiënt heeft aan kleuren, zijn allemaal hellingbanen met maximaal 3 procent. Die zijn goed te fietsen, maar ook te rollen of te skaten, of hoe dan ook, of iemand met een rolstoel te duwen. In principe is het hele gebied toegankelijk, ook voor verhuizingen, de veiligheidsdiensten, brandweer, et cetera, kan overal bij de voordeur komen.

De heer Hoek: En hier rechts zien we dan een verbeelding van ... Dat is eigenlijk deze plek, waar wel nog een aantal trappen zijn van het dijkniveau. Dat is die groene vlek op de voorgrond, waar mooie bomen kunnen staan in de volle grond, naar een niveau zo'n 3 meter hoger, waar onder, in dit stuk bijvoorbeeld, ook het parkeren in is opgelost. Dat hebben we met een andere set doorsnedes eigenlijk nog een keer verbeeld. Ik zal hier wat sneller doorheen gaan, want die tonen eigenlijk grofweg hetzelfde als wat we al gezien hebben. De parkeeroplossing die in het maaiveld mee zit. Een getrapt oplopend maaiveld, met de openbare ruimte. Maar vooral hier rechts in beeld, dat is misschien nog wel een detail wat nog even moeten toelichten, is dat die groene ruimte, die de buffer maakt naar het spoor, die geleidelijk ook mee oploopt naar de brugaanlanding, waar deels dat parkeren voor die binnenstad ook in is geïntegreerd. En wat eigenlijk al snel ook hoger ligt dan het spooremplacement, waardoor je er eigenlijk als bezoeker ook overheen kijkt. En dwars vanaf de Maas naar de Vlietweg een soortgelijke doorsnede. Dan zien we op deze doorsnede ook nog een detail van hoe het Balkon ook weer met trappen naar de Dokweg verbonden kan worden. En onder een doorsnede van wat we het Dijkenpark zijn gaan noemen. We zien hier links in beeld de Diepenbrockweg, de rand van Krispijn.

En centraal hier de verplaatste verbinding tussen het Hugo de Grootplein en de Laan der Verenigde Naties, waarmee de Weeskinderendijk eigenlijk weer vrijkomt als een landschappelijk element. Op deze sheet staat de plancapaciteit. Er is nu in de plannen ruimte voor zo'n 2.100 woningen. Dat is vergelijkbaar met de plannen, zoals die er voorheen waren. En zo'n 20 duizend vierkante meter aan ondersteunend programma, niet woonprogramma. Dan zien we ook rechtsonder een referentie voor wat je je voor zou kunnen stellen voor met name die ruimte aan de noordkant. De ruimte tegen het spooremplacement aan. Dat is het Spoorpark in Leuven. Eigenlijk een vrij vergelijkbare situatie, met een spooremplacement hier op de achtergrond. Een hellende straat, waar de bebouwing eigenlijk gewoon mee omhoog loopt. En daartussen een glooiend landschap, waarin allerlei elementen verwerkt zitten. Een fiets- en een wandelpad, speelaanleidingen, verblijfsplekken. En dan deze. Omdat we ons toch kunnen voorstellen dat ook juist dat Balkon, die hoek waar heel veel samenkomt in verschillende dimensies, dat dat ook moeilijk voor te stellen is hoe dat er uitziet, hebben we deze tekening gemaakt, die eigenlijk terugkijkend van over de Maas terugkijkt naar het Maasterras.

Daar zien we de nieuwe brugaanlanding, die eigenlijk al, net zodra die de sporen is gepasseerd, eigenlijk landt op een kunstmatig verhoogd maaiveld, dat eigenlijk ook gedeeltelijk een gebouw is. Dat is het parkeergebouw van de hub van de binnenstad, ontsloten vanaf de Dokweg. Daarop een glooiend park. En vanaf dat moment wordt het eigenlijk gewoon een straat die hellend afloopt, waar een bomenlaan langs kan staan en waar bebouwing staat waar 's avonds een lichtje brandt. En zeker in die hoek kun je allerlei interessante oplossingen voorstellen, met een gebouw

24

dat eigenlijk op verschillende niveaus een adres heeft, met een mooie trap naar beneden, dubbel hoge werkruimtes aan de Dokweg, waar je toch in de plint niet meteen gaat wonen. En de suggestie van een passerelle, die we kunnen maken richting het Rivierenpark, waarmee je eigenlijk op het niveau van het Balkon over de Dokweg heen gaat en kunt afdalen. Deze hebben we net gezien. Nog even snel een kaartje van waar dan ook het niet-woonprogramma te vinden is. We zien dat dan vooral langs de Dokweg in de plint, waar je, zoals ik zei, niet meteen gaat wonen. Daar zou misschien ook een keer een wat groter kantoorgebouw kunnen komen. Centraal in de buurt plek voor een school met kinderdagverblijf, echt in de luwte van alle externe veiligheidsperikelen. En nog een soort brandpuntje van bijzonder programma rond de te behouden zagerij. En daar zou nog wat ondersteunend programma kunnen komen. En kun jij iets zeggen over de ... Mevrouw Bollen: Dit is een eerste idee. Nogmaals, het gaat hier om een proefverkaveling, waarbij we ook gekeken hebben wat voor soort type woningen ... Die vraag kwam ook eerder aan bod, geen grondgebonden woningen meer. We hebben zitten kijken, en je ziet dat heel veel bebouwing heeft deels 4 of 5 lagen.

En wij kunnen ons voorstellen dat met name de bebouwing met 4 lagen, dat dat ook grondgebonden stadswoningen kunnen zijn, die gewoon uit 4 smalle woningen, maar wel 4 hoog met een voordeur op het maaiveld. En daarnaast ook combinaties van zogenaamde maisonnettes. Dat zijn tweelaags appartementen die ook met name voor gezinnen heel prettig zijn, omdat je toch graag een onder en boven wil hebben, met een scheiding tussen avondprogramma en overdag, of kinderen en ouders bijvoorbeeld. En voor een groot deel ook appartementen. Wij zien mogelijkheden in deze proefverkaveling om een heel gedifferentieerd programma te maken. Ik wil nog heel even ingaan op die 110 in plaats van 100 vierkante meter. Dat gaat om he zogenaamde bvo’s, die bruto vloeroppervlak. Heel grofweg tussen de 70 of 80 procent, ligt er een beetje aan wat voor woning je neemt, moet je daarvan afhalen, dan heb je gebruiksvloeroppervlak, zogenaamde go's. We hebben dat verhoogd van 100 naar 110, omdat wij erachter kwamen dat als het 100 is dat je dan heel weinig ook wat grotere woningen wil maken. Bijvoorbeeld deze stadswoningen zullen wat groter, zijn met grotere oppervlaktes. Als het gemiddelde 100 is, kun je ook minder hoog. Maar als het gemiddelde 110 is, kun je ook van 140 maken, maar ook een deel van 70. Als het gemiddelde 100 is, kun je minder grotere woningen maken.

We hebben die 110 opgehoogd, omdat het dan ook aansluit bij ons programma wat we vanuit de Woonvisie hebben meegekregen, met ook per segment de grootte en daarbij de prijs. Want natuurlijk willen we ook voldoen aan de betaalbare koopwoningen. Daar hangen ook gewoon vierkante meters aan vast. Als je die woningen wil maken, maar ook de 45 procent vrije sector, heb je daar de wat grotere bvo-woningen voor nodig. En voor de sociaal en middenhuur de wat kleinere. Je hebt meer, hoe zeg je dat, range ... Hoe zeg je dat in goed Nederlands? Je hebt meer ruimte om zowel kleine als grote woningen te maken. Vandaar die 110. Deze percentages van sociale huur en middenhuur staan nu nog in het ontwerpbestemmingsplan. Die worden nu ook meegenomen in de grondexploitatie en de ... Maar dat zal nader worden geduid, ook wat het doet als je daar percentages aan gaat veranderen, want we weten dat die vragen ook leven, wat dat doet in de grondexploitatie en de haalbaarheid. Daar krijgt u allemaal bij de volgende

25

sessies antwoord op. Nog heel even ingaan op de FSI, want ik begreep dat daar wel wat vragen over waren, ook naar aanleiding van natuurlijk een vorige presentatie van het plan van de Weeskinderendijk. Heb ik gewoon, omdat ik het ook zelf wilde weten, uitgerekend wat de FSI is van dit plan. Als je alleen maar kijkt naar M3 en M4, het deel links en rechts van de nieuwe aanlanding, als je dat sec uitrekent, is dat zonder Balkon, zonder park, echt alleen maar wat geel en Oranje is, dan is dat een gebied van 7,6. Daar heb ik de vierkante meters op uitgerekend. Kom je uit op een FSI van 2,5. Little C heeft heel veel prijzen gewonnen en is ook hier heel vaak als voorbeeld genoemd, heeft een FSI van 4. Ik wil daarmee wel echt aantonen dat het niet zo is dat we hier een bizar hoge dichtheid, die echt heel erg on-Dordt zou zijn, maken. Ik denk dat het heel acceptabel is. En dit is nog zonder park. Want wij vinden, als je een goede leefomgeving wil maken, dan moet je ook die groengebieden meenemen, ook uitloopplekken voor mensen. Als je alleen het Balkon erbij rekent, dan daalt de FSI al naar 1,9, onder de 2. En als je het hele plangebied bekijkt, maken we een FSI van 1,55. Om even de gekke gedachte dat wij echt met extreem hoge FSI’s met dit plan bezig zijn, dat is niet juist. Ik weet even niet meer wat de laatste ... Dan nog iets over parkeren, maar dat is volgens mij al uitgelegd.

at hoeven we niet meer. De aantallen staan erbij. En de laatste. Ik probeer het een beetje af ... Zodat u nog plek heeft voor al die vragen. We hebben hem ook neergelegd natuurlijk in de vastgestelde Hoogbouwvisie die gemaakt is, waarin we eigenlijk in de Hoogbouwvisie hebben aangegeven dat je hier ook tot extra large zou mogen bouwen. Dat is tussen de 60 en 90. Met het plan wat we nu als proefverkaveling hebben gelegd, maken we dat niet en maken we eigenlijk enkele accenten die in zogenaamde large zitten. Dat is de hoogte van de brug en onze toren. Daar gaan we eigenlijk niet overheen. En het grootste deel wat we maken is in medium. En dat is eigenlijk nu de schaal van Dordrecht en de Schil. Daarin is nu ook het plan. Wij denken dat we met deze proefverkaveling heel goed aansluiten op het silhouet, het profiel, en blijven we ruim binnen de randvoorwaarden, zoals die in de Hoogbouwvisie zijn gesteld. Dat was hem, volgens mij. De voorzitter: Dank voor deze presentatie. En het zou in theorie mogelijk zijn dat er nog een enkele vraag leeft. Mijnheer ’t Lam en daarna mijnheer Laban. De heer ’t Lam: Dank u, voorzitter. Ik had overigens in het weekend vooraf al een aantal vragen doorgegeven, in de hoop dat die in de presentatie zouden zitten. Dan hoefde ik die nu niet te stellen. Maar die vragen zijn niet allemaal beantwoord.

De voorzitter: Ik heb begrepen dat met de beantwoording daar, dat ze ermee bezig waren. Dat is mijn verteld. De heer ’t Lam: Maar het waren geen antwoorden die ik schriftelijk wilde hebben. Maar ik dacht, die komt dan gewoon in het verhaal. Er komen 2.088 woningen, heb ik gelezen. Hoe worden die verdeeld over Parkbuurt en Krispijn Noord? Zal ik gelijk al mijn vragen afvuren? Een stuk of drie. Ik hoor net dat we nog steeds de verdeling van de doelgroepen aanhouden, zoals ze in het ontwerpbestemmingsplan staan, maar dat dat wellicht aangepast kan worden. We werken nog steeds aan plannen, waarvan de provincie in de zienswijze gezegd heeft dat die daar niet aan voldoen, aan hun eisen. En dat ze daaraan geen medewerking verlenen. Wat heeft het voor zin om allerlei plannen te bedenken waar de provincie geen goedkeuring aan geeft? En een vraag die erbij

26

hoort, die plannen moeten volgens de zienswijze van de provincie ook opgenomen zijn in het Regionaal Woningbouwprogramma. Dat is recent verschenen. En daarin komt het Maasterras niet voor. En dan over het parkeren. We gaan 900 parkeerplaatsen creëren bij de bebouwing die we nu realiseren. Er komen 2.088 woningen. Er komen ook dure woningen. Dat zijn mensen die vaak meer dan 1 auto hebben. Eerder 3 dan 2. Waar laten we de 1.188 auto's als iedereen slechts 1 auto zou hebben? Dat waren dan even afsluitende vragen. De voorzitter: We gaan kijken wat voor antwoorden we daarop krijgen. Mevrouw Bollen. Mevrouw Bollen: Ik ga deels ook naar Ronald van de Worp kijken. De eerste ga ik beantwoorden. De verdeling over de buurten. Ik heb hem ook weer even moeten uitrekenen, maar ik heb het gelukkig allemaal op papier. We hebben nu m3 en M4. Steeds het gebied links en rechts van de aanlanding zijn nu 1.523 of 1.524, dat is een beetje een afrondingsfout, want we hebben in vierkante meters gerekend. En in M5, de oude Tuinbuurt noem ik het maar, zitten 564 woningen. Dan kom je aan die 2.088. Tweede vraag, die speel ik denk ik door. Ik weet dat er gesprekken zijn met de provincie, maar Ronald, misschien kun jij daar iets meer over zeggen. De voorzitter: Mijnheer Van de Worp.

De heer Van de Worp: De gemeente is met de provincie in gesprek over zogenaamde groeipadafspraken, die wij met de provincie zullen gaan maken. En ook over de percentages in het Maasterras. U gaf aan dat de woningen hier nog niet zijn opgenomen in de lijstjes van de provincie. Dat gebeurt ook pas op het moment dat u het bestemmingsplan heeft vastgesteld. Als ze publiekrechtelijk zijn geborgd, dan worden ze opgenomen in de harde plannen van de provincie. Het zal gebeuren na besluitvorming, als u dat besluit neemt. Daarnaast had u het over parkeren. Daar ga jij een antwoord op geven. De voorzitter: Daar gaat mevrouw Bollen, denk ik, antwoord op geven. Mevrouw Bollen: Die kan ik wel weer pakken. Het is zo dat wij ook in de Omgevingseffectrapportage hebben gekeken dat als wij hier willen bouwen op het Maasterras, en daarmee wel de stad nog leefbaar willen houden, in de zin van bereikbaar, dat we een maximaal aantal verkeersgeneratie kunnen hebben voor als we dit plan toevoegen. Er is uitgerekend hoeveel dat in de zogenaamde autonome situatie ... Als we Maasterras niet doen, wat er dan in de komende jaren allemaal gebeurt aan groei. Dan heb je ook autonome groei van verkeer, en met Maasterras.

En daarbij is gezegd, als wij maximaal negenhonderd parkeerplaatsen maken, betekent dat een bepaalde verkeersgeneratie, dan blijven we ook onder de milieueffecten die het heeft van stikstof, geluid, et cetera. En eigenlijk is het zo dat als wij meer verkeer toelaten, lees meer parkeren, auto's toelaten voor het Maasterras, dan gaan we over milieugrenzen heen, dan wel lopen bepaalde kruisingen ook echt dicht. Dat willen we niet, want we willen de stad bereikbaar houden. We hebben gezegd, daar maximaliseren. Dat komt ook als voorwaarde in het bestemmingsplan. Betekent dat als

27

je minder woningen maakt, dan kun je drie auto's per woning daar neerzetten, want je hebt die negenhonderd plekken. Als je meer woningen maakt, kun je er minder. Het is niet een vaste norm. Die aantallen genereren een bepaald aantal verkeer, en dat kunnen we borgen. En daarnaast willen we, vanwege het STOMP en dat we aan de Oude Lijn zitten ... Dat is notabene echt waarom we ook deze woningen willen bouwen, omdat de opdracht van het Rijk en daarmee subsidies zijn gemoeid, om woningen te bouwen in de buurt van stations. Het idee is echt om te stimuleren dat mensen in ieder geval niet hun tweede, en zeker niet hun derde auto meenemen naar het Maasterras. Mevrouw Van Herwijnen: Voorzitter. De voorzitter: U had nog een korte vervolgvraag, mijnheer ’t Lam. De heer ’t Lam: Heeft u goed gezien, voorzitter. Even terug naar dat overleg van de provincie. We staan nog niet op die lijst. De provincie heeft nu voor Zuid-Holland Zuid, een voorraad van 191 procent, staat er in die brief. Ze hanteren normaal 130 procent. Er is al een enorm overschot aan bouwcapaciteit. Kom je dan überhaupt op die lijst? De voorzitter: Mijnheer Van de Worp. De heer Van de Worp: Jawel, want de provincie stuurt niet op overcapaciteit. Dordrecht zal gewoon opgenomen worden op die lijst. Er wordt niet gestuurd op overcapaciteit.

De heer ’t Lam: Staan op die lijst, staat ook in de brief, wil nog niet zeggen dat je mag bouwen. De heer Van de Worp: Dat is iets anders. De voorzitter: Dat gaan we afwachten. U bent nummer vier, mijnheer Stam. Mijnheer Laban. De heer Laban: Dank u wel, voorzitter. Wat ik had gehoopt om te zien in de presentatie, is dat ... Laat ik het anders zeggen. Ik zie in de presentatie dat eigenlijk de hele Weeskinderendijk, zoals hij er nu staat, is weggegumd. En ik had gehoopt dat er gemotiveerd was in de motivatie, of in de presentatie waarom die woningen niet konden blijven staan. Dat heb ik eigenlijk gemist. En ik zou daar nog graag een antwoord op willen hebben. De voorzitter: Mevrouw Bollen. Mevrouw Bollen: Die antwoorden krijgt u in de sessie dat we ze naast elkaar leggen, want dan zie je ook de effecten van de plannen, de financiële effecten, maar ook de technische aspecten, ook de faseringsaspecten. De redenen zijn in die zin niet veranderd ten opzichte van de oude plannen. Dan ging het heel erg over technische maakbaarheid dan wel niet dijkverhoging, capaciteit van woningen, het aantal woningen wat het zou kosten als je ze zou laten staan. En we zijn nu ook heel hard bezig met, hoe gaan we dit plan maken? Ook in de fasering en het ophogen, et cetera, ik zeg niet dat het onmogelijk

28

is, maar is het wel een wijziging en het heeft consequenties, op zowel techniek, geld, aantallen, et cetera. Maar die vergelijking gaat u zien in die sessie dat we de plannen naast elkaar leggen. We hebben nu echt sec ons plan gepresenteerd, zonder nog te reflecteren of op te nemen van het andere plan, wat er ook ligt. De voorzitter: Dank u wel. Mevrouw Van Herwijnen, ik dacht dat ik u net gehoord had, of klopt dat niet? Mevrouw Van Herwijnen: Dat klopt. Ik had nog even een aanvulling op dat parkeren. Want ik dacht dat er bij de vorige ambities een parkeernorm was opgenomen. Begrijp ik dat die nu ook wordt losgelaten? Mevrouw Bollen: Indirect zit hij erin. Op het moment dat wij zeggen, zoveel parkeerplaatsen mag je maken en we bouwen 2.088 woningen, komt die ongeveer uit op 0,4. Daar sturen we niet op. We sturen op dat maximale aantal parkeren en dus verkeer wat we kunnen genereren. Als je 3.000 woningen zou maken, wat volgens onze plannen heel lastig is, zou je naar 0,3 zakken. Het is een afgeleide van het aantal parkeerplaatsen wat je kan maken. Indirect zit hij er nog steeds in. De voorzitter: Mijnheer Den Hartog. De heer Den Hartog: Dank u, voorzitter. Ik had nog een vraag over, dat was geloof ik, dia 23. Toen werd uitgelegd dat die 229.000 niet door 100, maar door 110 werd gedeeld. Wat er gezegd werd, dat snapte ik. Maar het idee begrijp ik niet.

We hebben in Dordrecht ... De voorzitter: Een moment. Ik kan u moeilijk verstaan. Collega's, als jullie dat even straks willen doen, dan kan ik de discussie een beetje volgen. Dank u. De heer Den Hartog: Dordrecht heeft woningen tekort. Er moet gebouwd worden. Lange wachttijden. We hebben ook iets opgenomen voor een percentage sociale huur, wat we allemaal willen. En in elk bouwplan, wat ik tegenkom, zie ik lagere percentages. Is het dan niet veel logischer om te zeggen, we gaan niet dat delen door 110. Want daarmee kun je inderdaad grotere woningen bouwen. Dat snap ik ook wel. Maar dat is niet waar de Dordtse bevolking om zit te springen. Die willen meer woningen hebben. Die kunnen kleiner zijn. En omdat je meer woningen hebt, zou dat prijstechnisch natuurlijk nog allemaal uit kunnen komen. Liggen daar niet mogelijkheden? Dat zou ik graag willen zien. De voorzitter: Mevrouw Bollen. Mevrouw Bollen: Het is zo dat we het hebben afgestemd op prijzen. En we hebben ook gekeken naar bijvoorbeeld een Trivire. Als je een sociale woning ... Die gaan niet onder de 70 vierkante meter, die go. Weer niet de bvo, want dat is ongeveer die 100. Als je alleen maar sociale woningbouw zou maken met gemiddelde grootte van 70 go, ik moet steeds heel goed nadenken wat ik zeg, dan zou het kloppen. Dan zou je met die 100 uitkomen.

Maar we hebben dit plan ook gemaakt, omdat we een agenda hebben en Dordrecht sociaaleconomisch sterker willen maken. We willen naast die betaalbare en sociaal ook die andere doelgroepen dienen. En daarmee heb je de speling nodig. En we

29

willen heel graag ook grondgebonden gezinswoningen maken. Dat ga je niet halen als je heel veel van die kleine woningen ... Je kan geen grondgebonden gezinswoning van 50 vierkante meter maken, go. De voorzitter: Korte vervolgvraag, mijnheer Den Hartog. De heer Den Hartog: Een korte vervolgvraag inderdaad. De rekensom snap ik. Maar ik snap nog steeds het idee erachter niet. Want ik snap wel wat u zegt, maar we hebben ontzettend veel Dordtenaren die juist wel op zoek zijn naar die kleinere, betaalbare woningen. En juist die zijn niet te vinden. Juist daar hebben we de lange wachtrijen. En als gemeenteraadslid, als volksvertegenwoordiger wil ik opkomen voor die groep mensen. De voorzitter: Hij is helder. Mevrouw Bollen. Mevrouw Bollen: Mijn collega, Bart Korteweg, is er niet, van wonen, maar die kan hier nog veel beter antwoord op geven als ik. Want hij zegt, als je kijkt naar wat we in de stad nodig hebben, is dat niet alleen die kleine woningen. Die worden deels ook al gemaakt in verschillende ontwikkelingen. We hebben juist ook die wat grotere en ook de gezins-, ook om de doorstroming ... Zodat er andere woningen in Dordrecht weer vrijkomen, eventueel wel voor die doelgroep. Zijn verhaal staat in die zin haaks tegenover wat u zegt. Ik kan daar geen beter antwoord op geven dan nu.

Maar wij hebben aangehouden waar volgens onze woonmensen echt behoefte aan is, en zeker op de langere termijn. Niet alleen waar nu behoefte aan is, want we bouwen dit voor de komende, ik hoop, tientallen jaren, misschien wel honderd, als we het heel goed doen. Je moet ook kijken naar waar we later ... En wat echt toevoegt aan woonprogramma aan de stad. En dat is volgens hun niet om op het Maasterras alleen maar kleine woningen te maken. De voorzitter: Of u hem overtuigd hebt, weet ik niet, maar het antwoord was duidelijk. Mijnheer Stam, en daarna mijnheer Noldus. De heer Stam: Dank u wel, voorzitter. Ik denk dat ik het antwoord al weet, dat ik hem niet ga krijgen. Hij is al eerder gesteld. De vraag, hoe zijn de woningaantallen van het oorspronkelijke plan ten opzichte van nu? Maar als ik de discussie hoor over het aantal vierkante meters, dan denk ik dat u daar geen sluitend antwoord op kan geven. Wat me wel gigantisch opvalt, maar dat is meer een opmerking, is dat het toch een beetje een financial driven project aan het worden is, waar een aantal inwoners toch wel de dupe van gaan worden. Ik denk dat we daar op een later moment nog maar eens op terug moeten komen. De voorzitter: Aan om te reageren? Mevrouw Bollen: Was dat een vraag? Volgens mij niet. Dan kan ik ook geen antwoord geven. De voorzitter: Mijnheer Noldus.

30

De heer Stam: Dat was een vraag hoor. Ik heb woningaantallen oude plannen ten opzichte van dit. De voorzitter: Dat was de vraag. Klopt. Mevrouw Bollen: Die kan ik wel beantwoorden inderdaad. In het oude plan zaten 2.200. Er zitten nu 2.088 in deze proefverkaveling. Nogmaals, het is een proefverkaveling. Wij denken dat we hiermee een goede woonwijk kunnen maken, met voldoende woonkwaliteit. Het gaat natuurlijk niet om die 88 of 89 woningen. Nogmaals, het is een proef. Het zijn vergelijkbare aantallen met die we hadden. En over een aantal weken zal ook wel heel duidelijk worden dat we dat keihard nodig hebben om het plan wel haalbaar te krijgen. Financiën speelt ook een rol. De voorzitter: Dank u. Mijnheer Noldus. De heer Noldus: Voorzitter, dank u wel. Ik heb een aantal vragen, maar ik zal ze niet allemaal stellen. We hebben een mooie update gezien van het project. Dank daarvoor. Een hoop werk verzet in de afgelopen weken. Dat geeft weer een nieuw inzicht. Ik denk dat de belangrijkste verandering is toch wel de ophoging van met name de buitenruimte, ook richting de Stadsbrug.

En ik ben wel benieuwd of dat alleen voor de buitenruimte buiten de blokken geldt dat er verhoogd wordt, of ook de binnenruimte van de bouwblokken, of die evenredig verhoogd worden? En ook wat de impact is van de enorme grondwerken die verwacht worden op de beoogde grondexploitatie en andere risico's die erbij naar voren komen. Ik kan me voorstellen dat dat met de enorme wanden die aan de zijkanten van het gebied ontstaan best wel wat extra vraagstukken geeft. En daar heb ik niet zoveel over meegekregen. Ik ben benieuwd of daar een reactie op te geven is? De voorzitter: Mevrouw Bollen. Mevrouw Bollen: Een hele terechte vraag. We gaan natuurlijk zorgen dat er niet meer een los viaduct, maar echt een woonstraat in een wijk ... Daar moet je voor gaan ophogen. We wilden deels ook ophogen, omdat we ook met bodemvervuiling zitten. We willen niet te veel de grond in gaan in dit gebied. We hebben gelukkig ook een civieltechnische projectleider aangetrokken, een aantal maanden geleden, die juist met dit soort vragen heel erg helpt. En met ons ingenieursbureau aan het kijken is, maar ook om ons heen, onder andere in Leidse Rijn, waar ze ook met dit soort hoogteverschillen hebben moeten werken. We zijn het ook technisch aan het uitwerken. En daar hebben we ook nog 2 andere externe bureaus bij. Het vergt wat civieltechnisch werk. De gebouwen blijven eigenlijk allemaal op 3,30 meter staan.

En de ruimte ertussen gaan we ophogen. Het gaat met name om de openbare ruimte en natuurlijk het Balkon. Maar daar zit ook weer voor een groot deel een parkeergarage onder. Het zijn vooral de ruimtes tussen de gebouwen waar we moeten gaan ophogen. De voorzitter: Dank u. Ik wil nog drie korte vragen toelaten. Mijnheer Bootsman, u bent de eerste, dan Gündogdu en dan mijnheer Van der Spoel. Maar graag kort, dan kan de Stadsas-bouwmeester ook nog een woordje doen.

31

De heer Bootsman: Dank u wel, voorzitter. Ik zal het kort houden. De hellingbanen, waar het net over ging, ik ga toch nog even over toegankelijkheid verder, zijn dat dan trappen en hellingbanen in één? Dat zie je nu bij het Rivierenpark, dat daar zo'n eentje gekomen is. Want helaas voldoen deze niet aan de nieuwe toegankelijkheidsrichtlijnen. De voorzitter: Mevrouw Bollen. Mevrouw Bollen: Ik moest ook aan u denken toen we het hadden over de passerelle, over de Dokweg. Er komen liften in de parkeergarage. Dan is dat in ieder geval ook per lift bereikbaar. We moeten voldoen. Het is een nieuwe wet. We gaan voldoen aan die nieuwe toegankelijkheid. Dat is misschien het kortste, beste antwoord. De voorzitter: Mijnheer Gündogdu. De heer Gündogdu: Voorzitter, dank u wel. Voorzitter, enige tijd geleden, toen wij de discussie hadden rondom de aanlanding van de brug of de brug in de wijk of niet, werd ons verteld dat mocht er een brugaanlanding komen in de wijk, of althans behouden worden, dan zou dat om en nabij 600 woningen minder kunnen opleveren in dit project. En nu is die brug er wel, maar als ik terugkijk naar wat het oorspronkelijke aantal woningen zou zijn, 2.200 versus 2.100 ... We zijn weliswaar 100 gezakt, maar niet die 600. Klopt dan dat we eigenlijk meer hebben verdicht dan de oorspronkelijke plannen? De voorzitter: Mevrouw Bollen.

De heer Gündogdu: Want we zouden hypothetisch 500 woningen minder moeten hebben. De voorzitter: Uw vraag is helder. Mevrouw Bollen: Een hele terechte vraag ook. We hebben nog meer gezocht naar slimme oplossingen, waarin we ook weer programma konden stapelen. Lees bijvoorbeeld, dat parkeren zit nu allemaal onder de gebouwen. Dat moesten we eerst deels ook nog los en op andere manieren. Daar hebben we wat ruimte gewonnen, tussen aanhalingstekens. En die 500 woningen gingen ook uit van als de bestaande aanlanding zou blijven. Die is vrij breed. Daar moesten we ook links en rechts zones openhouden op het moment dat Rijkswaterstaat het moet afbreken en een nieuwe moest bouwen. Misschien over 30 jaar of wat dan ook. Dan ging er een heel stuk, een hele strook midden door het gebied verloren. En dat kostte met name heel veel woningen. Nu wij een nieuwe aanlanding maken op een niveau, een 30 kilometer per uur weg, kunnen we die ook met een nieuw profiel maken als stadsweg, en dan is die ook smaller dan het huidige viaduct. De voorzitter: Mijnheer Van der Spoel, aan u de eer om de slotvraag te stellen. De heer Van der Spoel: Dank u wel, voorzitter. En mijn vraag gaat ook over die 18,8 procent sociale huur. Nu zie je vaak bij dit soort projecten langs snelwegen dat die sociale huurwoningen dan pal aan de rand staan van die snelweg.

32

Hebben wij als raad ergens in dit proces nog een moment dat wij kunnen aangeven waar wij die sociale huurwoningen willen zien, of is dat puur alleen aan de projectontwikkelaars? De voorzitter: Mevrouw Bollen. Mevrouw Bollen: Ik vind hem best wel lastig te antwoorden. Laat ik beginnen met, het is niet aan de ontwikkelaars, want sowieso vooraf gaan wij spelregels bepalen van wat wij als gemeente, u in dit geval, u besluit, een goede woonwijk vinden. Ik kan me voorstellen dat u daar ook dit soort dingen in aangeeft van, zorg ervoor dat die niet weer alleen maar op de slechtste en de meest geluidbelaste plekken komen. Want daar heeft u een terecht punt, dat dat soms wel gebeurt. Mijn antwoord is eigenlijk, volgens mij kunt u die wensen ofwel eisen ook meegeven in het vervolg. De voorzitter: Helder, mijnheer Van der Spoel? Mijnheer Herder, ik wil graag dat u ook nog eventjes reflecteert. De heer Herder: Dank je wel, voorzitter. Dank je wel voor alle opmerkingen. Ik vind het ook fijn dat eigenlijk iedereen even zover mogelijk aan het woord gekomen is om de vragen te stellen, want dat is inderdaad belangrijker om het plan gewoon goed te begrijpen. Ik heb gekeken naar het plan. En het plan is, zoals jullie ook gewoon gezien hebben, echt wel veranderd ten opzichte van wat er ooit lag.

Maar met de optie van Bas Kurvers, waar eigenlijk een viaduct door een woonwijk heen gaat, vind ik dat Palmbout eigenlijk hier een plan maakt wat op een hele slimme manier in elkaar zit. Het verhoogde maaiveld is, wat mij betreft, een vondst. Waarom? Omdat, en er werd net aan gerefereerd, we moeten fors ophogen. Maar er wordt ook een parkeergarage als uitvulling gebruikt waardoor er nog een soort slimmigheid in komt. Het tweede waarom het slim is, is omdat dat maaiveld een stadstraat wordt en geen viaduct. U kunt u bijna niet voorstellen dat als je een viaduct voor je deur hebt dat dat een ongelooflijke impact heeft voor je ruimtelijke beleving. En nu kunnen we een hele rustige stadstraat maken, met een fietspad, die op een hele eenvoudige manier daar rondloopt. Ik vind dat een hele hoge bijdrage. Daarnaast zie ik compensatie van groen. Want we missen eigenlijk bij het Maaspark heel veel groen. En dat is gecompenseerd in een dijkensysteem, wat ook mooi aansluit op het is historische weefsel van Dordrecht, wat gaat over een eiland met dijken. En dat vind ik een grote toevoeging als kwaliteit, maar ook een noodzakelijke compensatie om voldoende groen in en om die wijk te houden. Als laatste gaat het over de gesloten bouwblokken, die in schaal en maat een heel wenselijk typologie is voor mensen om te wonen. Je hebt een luwe zijde en een actieve zijde.

De actieve zijde is aan de straat natuurlijk. En het binnenhof is een hele intieme plek. Ze zijn niet te hoog. De maat en schaal van die binnenhoven zijn voldoende om daar heel veel licht en groen in te maken. Tot zover ben ik erg enthousiast over wat er hier ligt in een zeer korte tijd, om het plan om te buigen, met heel veel barrières en problemen, naar iets van kwaliteit. Er blijven natuurlijk ook dingen over waar ik wat kritischer op ben. En dat zijn een paar dingen. Ik vind eigenlijk dat het uitgangspunt om de wijk te verbinden met de Oude Maas wel heel dun geworden is. We hebben een passerelle zien, die staat gestippeld. Voorheen waren daar veel meer verbindingen, zodat mensen vanuit de wijk, maar ook vanuit de binnenstad over het Maasterras die verbinding met de Maas konden maken.

33

En het zou goed zijn als we daar in de vervolgfase toch nog naar zouden kunnen kijken. En het tweede gaat over iets wat ik net heel lovend heb aangegeven, dat gaat over het parkeren onder de gebouwen. Dat parkeren onder de gebouwen heeft een pakket met grond bovenop zich, wat vrij kostbaar is, maar waar het toch best moeilijk is om daar bomen in te plaatsen. Ook dat moet nog worden aangetoond en verder uitgewerkt, maar dat is een heel kwetsbaar stuk. Daar waar die parkeergarage ligt, is het groen wat ingewikkelder te maken. En dat was toch ook een belangrijk uitgangspunt om hier een wijk voor de toekomst te maken. En als laatste is dat ook een soort financieel risico. In mijn ervaring is het zo dat zo’n grondpakket kostbaar is, kwetsbaar is, omdat in optimalisaties dan nog heel vaak gekozen wordt om dat alsnog niet te maken. Daar moeten we als raad en iedereen die hier aan tafel zit ons stevig voor maken dat dat gewoon niet gaat gebeuren, omdat we die groene wijk willen. Rest mij, er moet natuurlijk ook nog heel veel gebeuren. We hebben het over, dat is ook vandaag genoemd, een nieuw elan, over de toekomst van het stedelijk leven.

Het is nu zaak om datgene wat we nu zien te combineren met de gevarieerde woonmilieus, met die comfortabele wandelen fietsroutes, met voldoende groen en bladerdak, met heel veel energieneutrale gebouwen, die eigenlijk op een slimme manier in elkaar zitten en collectiviteit en ontmoetingsplekken. Dat zijn allemaal onderdelen die ontzettend belangrijk zijn. Die hebben we natuurlijk nu niet gezien. Kan ook niet. Maar nu moeten we wel zorgen dat we die ambitie ook waar gaan maken in deze wijk. Tot zover, voorzitter. De voorzitter: Dank u wel. Mijnheer Gündogdu. De heer Gündogdu: Voorzitter, op dat laatste wilde ik even aansluiten. Want mijnheer Herder gaf zojuist aan dat hij in zijn adviezen de ruimtelijke ontwikkeling in samenhang met de sociale ontwikkeling juist ook naar voren wil brengen. Mijn vraag was concreet, mist u in de huidige plannen nog punten waarvan u zegt, we gaan nu stenen stapelen, maar die sociale samenhang, ook naar de toekomst toe, is zo belangrijk in deze nieuwe wijk, ook vanwege de verdichting, dat moet coûte que coûte in de plannen? De heer Herder: Zeker. Dan ga ik op persoonlijk zitten. Ik vind dat je dit soort dingen gewoon met elkaar besluit en doet. Dat doen we met de raad en met de mensen die naast me zitten. Maar ik vind dat in het gebied het collectief weefsel nog wel een aanvulling kan verdienen, en ook de bottom-up-achtige principes.

Ik hou van een wijk waar mensen ook de gelegenheid krijgen om zelf een woning te maken. Dat geeft eigenaarschap, een hele grote betrokkenheid in een wijk, maar ook gewoon binnenhoven of zelfs openbare gebieden die je eigenlijk uitgeeft aan de bewoners en die daarmee eigenlijk gezien worden voor slimme, collectieve voorzieningen, zoals voedseltuintjes die gemaakt worden. Dat soort aspecten zou ik eigenlijk graag nog toevoegen. Dat doen we met elkaar, want ik kan mijn wensenlijstje in gaan vullen, maar dat is niet de bedoeling. De voorzitter: Dank u wel. Nog iemand die een brandende vraag heeft? Mijnheer Damen De heer Damen: Voorzitter, er is gerefereerd aan Little C in Rotterdam, wat betreft woningdichtheid. Mijn vraag zou eigenlijk breder naar de commissie zijn, misschien zouden we daar eens moeten kijken, want ik word droevig van dat stuk. De voorzitter: U kijkt naar de griffier. Idee. Excursie, uitstapje, zou kunnen voor degenen ... Zijn er meer mensen die daar behoefte aan hebben? Mijnheer Laban.

34

De heer Laban: Behoefte aan hebben? Dan heb ik graag even iets meer uitleg wat Little C is, wat het met dit plan te maken heeft? Ik vind het zo een beetje lastig om te zeggen, leuk uitje, gaan we doen. De voorzitter: Snap ik. Het moet wel echt iets toevoegen. En ik proef niet heel veel enthousiasme, eerlijk gezegd, als ik om me heen kijk. En iedereen heeft natuurlijk de vrijheid, als die geïnteresseerd is, om er zelf naar te gaan kijken. Ik zie wel een paar mensen knikken, maar ik zie heel veel mensen eigenlijk nauwelijks reageren. Ik wil best zeggen, jongens, vinger omhoog, wie vindt het een geweldig plan om daarheen te gaan kijken? Ik hoor in ieder geval mijnheer Van der Spoel niet. Maar goed, ik denk de grote meerderheid dat die er geen behoefte aan heeft. Het was een aardige suggestie, mijnheer Damen. Dank u. Beste mensen, als er verder geen vragen zijn, dan ga ik naar een conclusie. Mijnheer ’t Lam, dat kan niet anders. De heer ’t Lam: Voorzitter, ik hoorde de heer Herder spreken ... De voorzitter: Mensen, nog even aandacht voor mijnheer ’t Lam. De heer ’t Lam: Ik hoorde de heer Herder spreken over een rustige stadsweg. Maar ik heb aan het begin van de avond ook gehoord, 14.000 auto's. Kan iemand uitleggen wat een rustige stadsweg is? De voorzitter: Heel goed. Wie gaat het uitleggen? De heer Herder: Dat is natuurlijk altijd relatief.

Maar ik vergelijk het met een fly-over, een viaduct die dwars door de wijk heen gaat, waarbij je een dubbel maaiveld hebt en auto's op hoogtes hebt. Een breed profiel, veel breder profiel, die we moeten maken om dat te maaien. Maar de hoeveelheid auto's, die blijven. Ze gaan alleen wat langzamer rijden en het profiel wordt vriendelijker gemaakt, waardoor je kan oversteken op een goede manier. De voorzitter: Dank u wel. Beste mensen, we zijn weer een stapje verder in de voorbereiding van de besluitvorming over het bestemmingsplan Maasterras fase 1. De eerstvolgende vergadering is op 6 mei. Dan worden er drie varianten naast elkaar gelegd. De voorkeursvariant, allereerste plan, de verkorte aanlanding brugweg, die we vandaag hebben gezien, en de variant, noem hem maar, Weeskinderendijk-Oost, die we kort geleden hebben gehad. Op 13 mei volgt dan een besloten sessie over de businesscase. En rond die tijd zal het college ook de definitieve bestemmingsplanstukken naar de raad sturen, die vervolgens door de raad behandeld kunnen worden. De Agendacommissie heeft vanavond, heb ik zojuist uit twee betrouwbare bronnen gehoord, besloten dat dat op 2 juli gaat gebeuren in de raad. Dan bent u daarvan, in ieder geval, op de hoogte. Ik kan het in ieder geval niet leuker maken dan dit.

De logistieke mededeling, nadat ik u allen bedankt heb voor uw betrokkenheid en ook in het bijzonder de mensen aan mijn linkerhand voor de presentaties en de beantwoording van de vragen, wil ik u verzoeken om al uw spulletjes die niet in deze zaal horen mee te nemen, lege flesjes ... Rechterhand ook bedankt overigens hoor. Terecht, mijnheer Van

35

de Worp. Hartelijk dank, en nog een fijne avond. Ik groet ook de mensen op de tribune en de kijkers thuis. 3. Vaststellen Herziening grondexploitatie (BIE) Middenzone Gezondheidspark 2025 – Raadsvoorstel Voorzitter: Mevrouw Van Vugt-Roose Raadsgriffier: Mevrouw Vermeulen Verslag: NotuBiz Aanwezig: Dhr. Ayverdi (DENK) Dhr. Damen (Partij van de Arbeid) Dhr. Gündogdu (Op Ons Eiland) Dhr. Hartmeijer (SP) Mevr. Van Herwijnen (Partij voor de Dieren) Dhr. Katif (Beter Voor Dordt) Dhr. Klerk (CDA) Mevr. Koene (Gewoon Dordt) Dhr. Kolkiliç (DENK) Dhr. Laban (ChristenUnie/SGP) Dhr. Van der Meer (GroenLinks) Dhr. Noldus (VVD) Dhr. Van Pelt (Forum voor Democratie) Dhr. Uysal (GroenLinks) Dhr. In ’t Veld (VSP) Portefeuillehouder: wethouder M. Burggraaf Ambtelijke ondersteuning: mevr. Baaijens, mevr. Op de Laak, dhr. Van Oosterhout De voorzitter: Wij zullen beginnen met deze vergadering. We hebben het vanavond over het raadsvoorstel, wat we beeldvormend gaan bespreken, vaststellen Herziening grondexploitatie Middenzone Gezondheidspark 2025. Het gaat om een technische sessie. Meningen houden we nog een beetje voor ons. Ik denk dat het goed is dat we ons eerst even allemaal voorstellen. Dan ga ik straks even verder. We beginnen hier links met de ambtelijke ondersteuning. Als u even dat luidsprekertje, dan uw naam en dan is het goed.

Mevrouw Baaijens: Hallo, goedenavond, Lieve Baaijens, planeconoom van het project Middenzone. Mevrouw Op de Laak: Celine op de Laak, projectmanager van het Gezondheidspark. De heer Van Oosterhout: Mark van Oosterhout, ambtenaar. De heer Hartmeijer: Raymond Hartmeijer, SP-fractie. Mevrouw Van Herwijnen: Irma van Herwijnen, Partij voor de Dieren.

36

De heer Van Pelt: Dirk van Pelt, Forum voor Democratie. De heer Kolkiliç: Masum Kolkiliç, DENK. De heer Van der Meer: Frans-Bauke van der Meer, GroenLinks. De heer Katif: Jacques Katif, Beter voor Dordt. De heer Gündogdu: Aydin Gündogdu, Op Ons Eiland. De heer Klerk: Albert Klerk, CDA. Mevrouw Koene: Irene Koene, Gewoon Dordt. De heer Uysal: Abdullah Uysal, GroenLinks Dordrecht. De heer Damen: Leo Damen, Partij van de Arbeid. De heer Laban: Vincent Laban, ChristenUnie/SGP. De heer Noldus: Robin Noldus, Dordtse VVD. De heer In ’t Veld: Richard in ’t Veld, VSP. De heer Ayverdi: Emin Ayverdi, DENK. Mevrouw Vermeulen: Laurette Vermeulen, commissiegriffier. De voorzitter: En ik ben Franciske van Vugt, vanavond voorzitter. Ik geef nog even een korte toelichting op deze vergadering. Het gaat vanavond om de Middenzone en de grondexploitatie. Het doel is uiteindelijk om op deze plek 720 woningen te realiseren. De Agendacommissie heeft vorige maand besloten om dit raadsvoorstel beeldvormend te agenderen. Door meerdere fracties zijn er zowel technische als ook politieke vragen ingediend, via de agenderingstool. En vanavond beginnen we met een technische toelichting op het raadsvoorstel, waarin ook meteen de technische vragen worden meegenomen.

Aan het eind van deze vergadering bekijken we dan of de eerder aangedragen politieke vragen nog overeind blijven, of dat ze inmiddels ook zijn beantwoord en of daar eventueel nog wat aan toegevoegd moet worden en hoe we eens verder gaan met dit voorstel. Ik wijs er nog op dat dit een openbare vergadering is over een openbaar raadsvoorstel, maar dat er een bijlage in de stukken zit die niet openbaar is. Ook vragen over die bijlage kunnen in deze vergadering niet gesteld worden. Die worden schriftelijk gesteld. Dan nog een opmerking. Het bestemmingsplan en stedenbouwkundig kader voor de Middenzone is al in 2020 door de raad vastgesteld. En dat is eigenlijk het startpunt van deze verdere doorontwikkeling. Ik wil nu eigenlijk het woord geven aan de beide dames, Celine op de Laak, de projectmanager, en Lieve Baaijens, de planeconomie. En ik begreep dat Celine even zou starten. En daarna gaat Lieve verder.

37

Mevrouw Op de Laak: Mijn introductie zal heel erg beknopt zijn, aangezien u al een deel van het gras voor mijn voeten heeft weggemaaid. Maar zoals gezegd, ik ben projectmanager van het Gezondheidspark. En daarmee ook heb ik de opdracht om de doorstart van de ontwikkeling van de Middenzone voor te bereiden. Belangrijk onderdeel hiervan is ook dat de GREX wordt herzien, omdat een aantal uitgangspunten hun scope ook wijzigen. En we hebben een presentatie voorbereid, omdat er vooraf al vragen zijn gesteld. En Lieve Baaijens zal deze presentatie verzorgen. Als er daarna nog vragen zijn, zijn wij beschikbaar om die te beantwoorden. De voorzitter: Even een vraag. Willen jullie tussendoor vragen ook beantwoorden, of pas na de presentatie? Ik miste even iets. Na de presentatie. Dank je wel. Mevrouw Baaijens: Ik ga dan even staan. Is het dan met deze microfoon, denk ik, of niet? En die staat al aan. Hartelijk dank dat we vanavond wat mogen vertellen over de GREXherziening van de Middenzone. We zijn de afgelopen tijd bezig geweest met echt een herziening van het plan, de doorstart waar ik jullie in mee ga nemen. We gaan het eerst even hebben over de inleiding en de aanleiding van de herziening. Waarom moet dat juist nu? Ik zal de scopewijzigingen behandelen die we voor ogen hebben vanuit het project. Dat zijn de parkeergarage, het woningbouwprogramma, kavel M en de zogenaamde sunk costs.

Die zal ik straks even toelichten. Om het project opnieuw te onderzoeken, hebben we ook wat vragen aan de taxateur gesteld, om echt te komen tot een haalbaar plan en optimaal plan, voor zowel bewoners als marktpartijen, op deze locatie. En daar is een woningbouwprogramma advies uit voortgekomen, die we u graag voorleggen. En er zijn nog wat overige wijzigingen die ik zal toelichten. En dan geven we u ook nog even een blik vooruit in de volgende stap in het proces. Zoals u bekend is, loopt er een juridische procedure na het niet tijdig afnemen van de gronden door de marktpartij waarmee we een overeenkomst hadden. Bij de vorige prognose, ofwel jaarrekening hebben we vastgehouden aan het oude plan, in afwachting op de uitspraak op deze juridische procedure. Daarin werd het resultaat van die grondexploitatie al negatiever. Dat komt door de vertraging, met name door de juridische procedure, wat zorgt voor extra plankosten, indexatie en ook wat extra kosten voor het geluidsscherm. En tijdens dat proces kwam er een positieve uitspraak in de bodemprocedure, waardoor dat de nodige discussies heeft veroorzaakt met de accountant. Uiteindelijk hebben we toch akkoord gekregen op vasthouden op het oude plan bij de prognose 2024. Maar vandaar dat er heel erg noodzaak was om voor de prognose 2025 wel een nieuw plan te laten vaststellen.

En hierin begonnen we met geen haalbaar plan en hebben we de taxateur gevraagd om te onderzoeken waar de optimalisaties in het plan zitten, om te komen tot een haalbaar nieuw plan. En dat gaat zowel over het woningbouwprogramma als andere optimalisaties in het plan. En er zijn ook wat voortschrijdende inzichten vanuit het projectteam over het plan. En dit leidt ook tot een aantal scopewijzigingen, waardoor het een logisch moment is om dat ook aan u voor te leggen. De scopewijzigingen is dat wordt voorgelegd dat de parkeergarage apart wordt ontwikkeld, met een aparte parkeerexploitatie. Die wordt uit het plangebied van de grondexploitatie gehaald. En daardoor zijn ook alle kosten die daarop zien voor het aanleggen van de parkeergarage en de tunnelbak ernaartoe uit de grondexploitatie gehaald. Deze worden verwerkt in de parkeerexploitatie, die later nog zal worden voorgelegd.

38

De voorzitter: Ik vraag eventjes tussendoor, er leeft de vraag wat precies bedoeld wordt met scopewijzigingen? Mevrouw Baaijens: Scopewijzigingen zijn eigenlijk de uitgangspunten die uw raad heeft vastgesteld bij de grondexploitatie ooit. En eigenlijk elke keer als er zo'n uitgangspunt wijzigt, wat essentieel is voor het resultaat van die grondexploitatie, hebben we de plicht om dat aan u voor te leggen om te kijken of we deze scopewijzigingen, uitgangspunten ook kunnen herzien. En dat is ook de directe aanleiding om hier te zijn. Daarnaast willen we de zogenaamde kavel M toevoegen. Dit is het kavel naast de parkeergarage, waar ruimte is om maatschappelijke voorzieningen te ontwikkelen. Dat is 2.300 vierkante meter. En die was eerder nog niet belegd binnen de grondexploitatie. Daar lopen wel al langer plannen voor. Daarnaast worden er 100 extra sociale huurwoningen toegevoegd. Dit is in relatie met het besluit wat bij de Spuiboulevard is gemaakt, om deze sociale huurwoningen op de Middenzone toe te voegen. Dit was ook een uitgangspunt wat we aan de taxateur hebben meegegeven. Daarnaast is het voorstel om het aandeel betaalbaar te verhogen van 61 procent naar 66 procent. Ik zal zo nog even de definities daarvan laten zien. En is er gekeken naar de optimalisatie van het overige woningbouwprogramma. En ook dat is een zogenaamde scopewijziging. Het hele programma is herzien.

De doorlooptijd is met 2 jaar verlengd. Dat is ook weer door die juridische procedure en eigenlijk de herstart van het project, wat zorgt voor extra plankosten. Tegelijkertijd zijn ook de zogenaamde sunk costs, alle plankosten die voor de oude plannen zijn gemaakt, uit de grondexploitatie gehaald. Dit is ook een wettelijke plicht, om die kosten niet in de grondexploitatie te houden. En er is rekening gehouden met de nieuwe parkeernormen, die begin dit jaar zijn vastgesteld door u. Een specifieke vraag die we aan de taxateur hebben gesteld, wat is een optimaal programma voor deze locatie, specifiek voor de Middenzone? En ook wilden we wat een bredere reflectie op het plan wat al voorligt. En hierbij hebben we gefocust op waar aan de ene kant de bewoners behoefte aan hebben en aan de andere kant, wat is aantrekkelijk voor een marktpartij om weg te zetten op deze locatie? In de markt gaan er ook wel verschillende geluiden over de aantrekkelijkheid van de segmenten middenhuur en dure huur. Daar hebben we ook specifiek naar gevraagd. En welke metrages ofwel woninggrootte passen er bij de verschillende woningtypologieën, zodat dit ook een marktconform product is en genoeg opbrengstpotentie heeft. En vorig jaar in juli is ook de Wet betaalbare huur vastgesteld. Dit zegt iets over de regulering van middenhuur.

En ook waren we benieuwd, hoe zien marktpartijen deze nieuw wet met betrekking tot middenhuur? Dit is het woningbouwprogramma, op basis waarvan een besluit wordt gevraagd. De eerdere kaders zijn vastgesteld in 2020. Daar zat 61 procent betaalbaar in, waaronder 15 procent sociale huur. 61 procent betaalbaar van het totaal, maar ook 15 procent sociaal van het totaal. En er wordt gevraagd om dit uitgangspunt te wijzigen naar 66 procent betaalbaar. Dat zijn de volgende prijs grenzen. Die zijn, met uitzondering op sociale koop, landelijk vastgesteld. 30 procent sociale huur van het totaal, met een huurprijs van 900 euro per maand. En het overige deel van betaalbare huur kan dan worden ingevuld door middenhuur, 1.185 euro per maand. Sociale koop 343 duizend euro koopprijs. En betaalbare koop 405 duizend. Dat zijn de prijsgrenzen van 2025. En dat zorgt ervoor dat maximaal 34 procent in de vrije sector kan worden ontwikkeld, boven deze prijsgrenzen. Er zijn nog 2 overige wijzigingen. De kosten van het openbaar gebied zijn geactualiseerd,

39

op basis van de nieuwe plannen. En een optimalisatie die heel erg heeft geholpen met de haalbaarheid van het resultaat wat we u presenteren, is de efficiëntere parkeeroplossing onder fase 3. Dit was voorheen een tweelaagse parkeerbak, onder de bebouwing. En door deze losstaand van de bebouwing te maken en natuurlijk te ventileren, heeft het tot een hele grote kostenbesparing in het plan geresulteerd, waardoor het ook financieel haalbaar wordt. En dan nog de conclusie. Deze scopewijziging, de gewijzigde uitgangspunten, en het onderzoek naar die optimalisaties hebben geleid tot een haalbaar plan. En we hebben als projectteam een duidelijker beeld gekregen van wat de bewoners willen binnen Dordrecht, en specifiek de Middenzone, maar ook wat aantrekkelijk is voor de markt. Dit helpt ons om de verkoop van de eerste fase in het plangebied voor te bereiden. Daarnaast loopt de prognose 2025. Volgende week begint de accountant met de controle. En deze zal begin juli hopelijk ook worden vastgesteld. En er wordt gewerkt aan een PEX, oftewel parkeerexploitatie voor de publieke garage in het gebied, zodat ook de bouw van die garage, die randvoorwaardelijk is, voor de woningbouw kan worden gestart. En er wordt nog onderzocht of deze parkeergarage ook voldoende ruimte biedt om de parkeeroplossing onder fase 3 terug te brengen naar eenlaags.

Dit zal nog een extra grote besparing in het resultaat van de grondexploitatie opleveren. En er wordt onderzocht de kavel M, waar maatschappelijke voorzieningen kunnen komen, wat daar een goede invulling zou zijn, gezien de locatie. De voorzitter: Hartelijk dank voor deze presentatie. En het is niet mijn ding, maar ik snap het aardig. Wie heeft er vragen over deze? Ik zie al drie, vier, vijf, zes vragen. U komt allemaal aan de beurt. Mijnheer Hartmeijer, u mag als eerste. De heer Hartmeijer: Dank, voorzitter. In het oude plan werd er nog gesproken over een mobiliteitsplan, specifiek voor deze omgeving, vanwege de complexiteit, belangrijke instellingen, woningen bij elkaar. Dat zou echt een voorwaarde moeten zijn, werd er toen gezegd, om hier te gaan bouwen. Wat is er met dat mobiliteitsplan gebeurd, is mijn vraag eigenlijk. De voorzitter: Die sparen we even op. We gaan even wat vragen verzamelen. Mijnheer Van der Meer? De heer Van der Meer: Een paar vragen. Over de aparte businesscase voor de parkeergarage, daardoor wordt de grondexploitatie positiever. Is die businesscase parkeergarage naar verwachting ook positief, of is het het inruilen van het ene tekort voor het ander? Dat is vraag één. Twee, er werd aangegeven dat de betaalbare bouw, dat is voor een deel sociale huur. De andere categorieën waren eigenlijk drie categorieën, die verder betaalbaar zijn.

Maar daar is geen percentageverdeling van gegeven Is die er wel? Kan daar iets over gezegd worden? En ten slotte, als u het heeft over optimalisatie van dat woningbouwplan, wat is dan optimalisatie? Dat klinkt als een technische term, of zit daar ook een politieke keuze in? De voorzitter: Ik denk dat we toch maar even stoppen bij deze vier vragen. Die eerst beantwoorden en dan weer verder gaan. Ze komen misschien nog ingewikkelder. Maar heeft u allemaal scherp, alle vier? Het begon met de vraag, wat is er van het mobiliteitsplan eigenlijk anders van het oude naar het nieuwe plan en wat ervan over is? Moet ik ze nog even herhalen?

40

De heer Van Oosterhout: Nee, ik heb ze meegeschreven. De voorzitter: U heeft ze. Ik laat aan u hoe het verdeelt om te beantwoorden. Wie mag ik als eerste ... Mijnheer Van Oosterhout. De heer Van Oosterhout: Ik zal proberen een eerste antwoord te geven. Dat mobiliteitsplan, daar zijn we verder met name met het ziekenhuis nog mee in gesprek geweest. Dat wordt ook voor het plan zelf gemaakt. Een ding is zeker, voor de vergunningaanvraag van het nieuwe plan is er weer een mobiliteitsplan nodig, wat onderbouwt hoeveel parkeerplaatsen dat je nodig hebt. Dat komt nog. En door degene die straks het plan gaat maken, moet dat gemaakt worden. De voorzitter: Dan over de GREX en de businesscase van de parkeergarages, of die dan ook positiever is? Ik praat het wel vol hoor, dan kunnen jullie even nadenken. Mevrouw Op de Laak: Zoals aangegeven, komen we later nog terug op die parkeerexploitatie. Die zal dan ook aan u voor worden gelegd. Daarin zitten heel veel verschillende knoppen en variabelen. En die moeten gewoon echt nog nader worden uitgewerkt. En op voorhand ga ik geen uitspraak doen over de businesscase. Sorry. De voorzitter: Een doorvraag. De heer Van Oosterhout: En wat er misschien belangrijk nog bij is om te melden, kijk, op het moment dat we hem nu met alle variabelen, die we kennen, zo aan u voorleggen, dan is hij net niet positief.

We zijn echter in gesprek om aan een aantal van die knoppen te kunnen draaien, zodat het op moment dat we hem aan u voorleggen dat wel positief zou moeten kunnen zijn. Daar werken we op dit moment hard aan. De voorzitter: Dan gaan we naar de volgende vraag, percentageverdeling, et cetera. Mevrouw Baaijens: De verdeling. Het is inderdaad zo dat er geen onderscheid is gemaakt binnen het overige betaalbaar programma. Er is rekening gehouden met 30 procent sociale huur en twee derde betaalbaar. Onder de waardering van de grondexploitatie zit een differentiatie binnen die typologieën. Maar gezien de lange doorlooptijd van dit project willen we ons niet per segment vastpinnen. Maar een gedifferentieerd programma ligt eronder. De voorzitter: En dan de vierde vraag, de optimalisatie van het plan. Mevrouw Op de Laak: Ik had inderdaad optimalisatie woningbouwprogramma opgeschreven, maar ik was even kwijt ... De heer Van Oosterhout: Zo'n optimalisatie is dat je kijkt in zo'n ... Kijk, toen we zagen wat de vertraging was geweest, was de GREX negatief. We hebben vervolgens gekeken hoe dat die positiever gemaakt kan worden. Daar heb je een aantal maatregelen voor nodig. En dat zijn die optimalisaties. Bijvoorbeeld inderdaad de herziening van dat programma is dan een optimalisatie geweest.

Bijvoorbeeld het toevoegen van kavel M, want die zat eerst helemaal nergens, is een optimalisatie geweest, want daar zit een waarde aan. Het anders vormgeven van een parkeerbak in fase 3, die je net al verteld

41

hebt, is een optimalisatie, want dat maakt je plankosten gewoon goedkoper. Het verlengen van de toegang van de parkeergarage voor de nieuwe parkeergarage, die zat eerst onder een hele grote toren. U kunt zich voorstellen dat dat hartstikke duur is. Op het moment dat we die nu een beetje verleggen, dan wordt die toren goedkoper. Dat is een optimalisatie. En uiteindelijk zijn dat natuurlijk politieke keuzes. Want bijvoorbeeld zo'n programma, daar kunt u natuurlijk met zijn allen nog iets van vinden. Alleen op het moment dat dat wijzigt ten opzichte van wat we nu voorstellen, zitten daar natuurlijk wel financiële consequenties aan. De heer Van der Meer: Een vervolgvraag. De voorzitter: Een kleine doorvraag mag, maar dit is natuurlijk niet het beslispunt wat nu op zich voorligt. Maar als het een kort antwoord kan, dan mag de vraag nu ook. De heer Van der Meer: Ik begrijp dat u met optimalisatie bedoelt, financiële optimalisatie van de GREX. De heer Van Oosterhout: Ja. Mevrouw Baaijens: Ik wil daar wel een kleine nuancering in aanbrengen. Er is ook gekeken naar wat er past op deze plek. Er is niet gekeken naar, wat levert het meest op? Maar wat is ook een geschikt differentieerprogramma, zodat een partij dat ook durft te ontwikkelen, dat er niet te veel risico's in zitten en dat er voldoende vraag is vanuit de gemeente.