2.3 2025.12.02 Notulen Dordtse Dinsdag - Vergaderzaal 1 - concept.pdf

En bij De Kaai in Rotterdam hebben we de mogelijkheid gekregen om binnen beleidskaders van de gemeente, getoetst door een heel klein team van de gemeente, bijna alles zelf te kunnen doen. En het voordeel daarvan, is dat de gemeente minder ambtelijke capaciteit hoeft in te zetten, meer projecten onder haar hoede kan nemen en tot meer realisatie kan komen.

21

Bijkomend voordeel is dat ze kunnen toetsen. Ze kunnen hun eigen beleid toetsen. Ze maken het geen onderdeel van het uitwerken van hun beleid. Ze hoeven het alleen maar te toetsen. En wat je ziet, is dat het de kwaliteit ten goede komt in plaats van dat we minder kwaliteit maken. Het kan in plaats van 10 jaar in 4 jaar. En ik denk dat het ook zeker 80 procent ambtelijke capaciteit scheelt. Ik daag u uit straks om het kwaliteitsverschil te komen aanschouwen. Dan moet u nog even wachten. Ik denk dat je niet kunt zien dat De Kaai een mindere kwaliteit heeft dan straks het plan SOZA. De voorzitter: Dank u wel, mijnheer Meurs. Ik wil naar de volgende ronde. En dat is de ronde voor de makelaars. Meervoud, aar er is er maar een, mevrouw Kools. Maar dat geeft niet. Misschien heeft ze kwaliteit voor twee. Dat zullen we hopen. Mevrouw Kools: Dat hoop ik dan maar. De voorzitter: Succes. Mevrouw Kools: Ik heb geen pitch. Ik denk dat het meer de vragen zijn die u voor ons heeft, want wij zitten als makelaar niet in het voortraject. We hebben bijna nooit iets te maken met bestemmingsplannen. Ik hoor weleens wat wijzigingen van bestemmingsplannen of waar de ontwikkelaar tegenaan loopt, maar we hebben daar geen actieve rol in. Wij komen daar pas veel later om de hoek kijken.

En ik kan meer dingen vertellen over waar de consument behoefte aan heeft, waar de consument tegen aanloopt, wat die zou verwachten, dan dat ik jullie kan informeren wat de problemen zijn of hoe we bestemmingsplannen kunnen bespoedigen. Daar is bijvoorbeeld ook de versnellingstafel Drechtsteden voor, want daar praten we echt met diverse partijen, om te zorgen dat de projecten vlot getrokken worden en dat we eventuele belemmeringen kunnen elimineren of in ieder geval kunnen bespreken. De voorzitter: Heeft u misschien zelf een vraag aan de ontwikkelaars? Want dat kan ook hebben. U heeft ook meegeluisterd. Mevrouw Kools: Ik heb aanvullingen, maar ik dacht ik zal er niet invallen, want de vraag was gesteld aan de ontwikkelaar. De voorzitter: Maar nu bent u aan het woord. Nu mag u aanvullen. Mevrouw Kools: Ik heb aanvullingen op hetgeen ik gehoord heb. Ik zal een voorbeeld geven. Er is een aanbesteding. Dat komt vanuit de gemeente. En het wil niet zeggen dat dat de gemeente Dordrecht is, maar het gaat even om overall. En soms worden er te veel richtlijnen meegegeven die zo dichtgetimmerd zijn, en dat is ook hetgeen wat mijn buurman bedoelde, dat er geen flexibiliteit is. Laat ontwikkelaars lekker ook out of the box denken, met een heel ander plan komen.

Plus dat we vaak krijgen, we moeten zoveel appartementen in dat segment maken of we moeten zoveel appartementen in die grootte maken. Ik zou er meer voor pleiten dat daar meer flexibiliteit in komt.

22

Mijnheer Kuhlmann: Dank u, voorzitter. Heel fijn dat u er bent, want makelaars kennen als geen ander de markt, de behoefte van woningzoekenden. En in dat licht, wetende dat we in onze stad een relatief grote voorraad betaalbare koopwoningen hebben in vergelijking met andere gemeenten, hoe beïnvloedt dat het beeld van de markt? En hoe adviseren jullie woningzoekenden? Jullie treden vast ook weleens op als aankoopmakelaar. Mensen die in onze stad een woning zoeken. Als je nog niet de hoofdprijs kan betalen en graag veel vierkante meters voor je geld wil hebben, adviseren jullie dan mensen om alleen maar naar nieuwbouw te kijken of om ook die bestaande markt en bestaande woningen mee te nemen? De voorzitter: Mevrouw Kools. Mevrouw Kools: Volgens mij zitten we hier alleen voor nieuwbouw en nieuwbouwontwikkelingen. Ik wil de bestaande bouw daar niet mee in meenemen, want de markt selecteert zichzelf. Een consument die op zoek is kijkt of naar een bestaande woning en die kijkt echt niet naar nieuwbouw. En er zijn mensen die nieuwbouw terzijde laten liggen en alleen maar een ander type woning zoeken. Ik denk dat we het op nieuwbouw moeten houden. Althans, dat zou mijn idee zijn. De voorzitter: Ik denk dat we daar vooral hiervoor zitten. De heer Kuhlmann: Toch zijn er zaken die met elkaar verband houden. De voorzitter: Dat geloof ik. Mijnheer Kuhlmann, heel kort nog een vraag.

De heer Kuhlmann: Als je kijkt naar de vierkante meterprijs, krijg je dan meer in de bestaande bouw? Is die per vierkante meter lager? Krijg je een grotere woning in de bestaande bouw of in de in de nieuwbouw? De voorzitter: Mevrouw Kools. Mevrouw Kools: Ik ga dat ook niet zo vergelijken, want in de nieuwbouw krijg je veel meer op het gebied van duurzaamheid, ben je veel meer bij de tijd en je kan het niet vergelijken met een bestaande woning. Is die uit de jaren ‘70 aangepast? Heeft die zonnepanelen of is het nog in de oude situatie? Dat vergelijk mag u niet trekken. Dat kan je ook niet trekken. Het zijn twee echt twee verschillende projecten De voorzitter: Appels met peren. Mevrouw Kools: Appels met peren. De voorzitter: Mijnheer Bootsman. De heer Bootsman: Ik kan er net bij. Voorzitter, ik heb een vraag. Je ziet vaak dat de ontwikkeling van nieuw te bouwen huizen langer duurt. En gebeurt het dan ook weleens dat mensen die al een huis gekocht hebben gebruikmaken van de opt-out, om toch maar op zoek te gaan naar weer een ander huis, wat al wel bijna klaar is bijvoorbeeld?

23

De voorzitter: Mevrouw Kools. Mevrouw Kools: Uiteindelijk kan dat niet, want als een koper zich verbindt aan de nieuwbouwwoning, dan stapt hij in en soms duurt dat heel erg lang. En ik bedenk me heus wel dat het soms verschrikkelijk lang kan zijn. Want als bijvoorbeeld de omgevingsvergunning nog niet definitief is, andere opschortende voorwaarden of andere elementen die van toepassing zouden kunnen zijn, dan moet een koper soms wel een jaar, soms langer, wachten totdat de bouw gestart wordt. En dan heb je de bouwtijd, anderhalf jaar. En als je dan denkt dat het te lang duurt, dan ben je nog steeds contractpartij. Je kan hem niet verkopen tijdens de bouw. De voorzitter: Duidelijk antwoord. Mijnheer Gündogdu en daarna mijnheer Damen. De heer Gündogdu: Voorzitter, dank u wel. Mevrouw Kools, u bent een bekende makelaar in de stad en de regio. En de discussie die wij vaak voeren in de raad is ook met name, voor wie bouwen wij? Voor Dordtenaren of voor mensen vanuit de regio, dan wel de grote steden? Soms hebben we de indruk dat we te veel Rotterdammers naar Dordrecht halen. En op zich is daar niks mis mee, maar dan blijft wel de vraag, wie komt bij u aan tafel zitten om te vragen, heeft u nieuwbouw of in welke prijscategorie? Kunt u daar misschien wat duidelijkheid over geven? De voorzitter: Mevrouw Kools. Mevrouw Kools: Zeker.

Dan ga ik wel een bruggetje maken naar de bestaande bouw. Je ziet dat heel veel Rotterdammers naar de bestaande bouw kijken. Die komen massaal wel naar Dordrecht toe, bij wijze van spreken, omdat het prijsniveau veel goedkoper is dan dat je in Rotterdam een bestaande woning vindt. Als je kijkt naar nieuwbouw, vroeger waren de percentages hoger. Toen deden we zeker 75, 80 procent voor de echte Dordtenaar. Misschien is het iets afgezwakt, maar voor het merendeel zijn we zelfvoorzienend, bouwen en bieden we echt voor de mensen die hier wonen. Hetzij in Dordrecht, hetzij in de Drechtsteden. De voorzitter: Ik denk dat het iets is wat graag gehoord wordt. Mijnheer Wringer. De heer Wringer: Dank, voorzitter. Mijn vraag was een beetje hetzelfde als van mijnheer Gündogdu over Rotterdammers, niet naar of mensen van buiten Dordrecht hier niet kunnen komen. We hebben de ambitie om te groeien naar 140.000 inwoners, maar ik heb het gevoel dat het een beetje stokt. Voornamelijk door verdunning, mensen die uit huis gaan. Het aantal blijft hetzelfde, maar je hebt dan twee huizen. Klopt dat beeld of denkt u dat we het kunnen halen, 140.000 in de toekomst? De voorzitter: Mevrouw Kools. Mevrouw Kools: Ik kan niet in de glazen bol kijker, maar 140.000 is wel veel. Aan de andere kant, je moet voldoen aan de behoefte.

En we hebben ooit gezegd, een eigen huis is voor heel veel mensen, of het een huurwoning is of een koopwoning, heel erg van belang.

24

En ook al heb je dan een kleine woning, je wil op jezelf wonen. Als je starter bent, wil je ook uit huis, wil je niet tot je 30ste bij je ouders zitten. Kleinere woning, prima. Een hele diversiteit. Dan beantwoord ik misschien ook nog een andere vraag, het hoeft niet alleen 70 vierkante meter te zijn. Je kan een beetje diversiteit aanbieden. 140.000 vind je vaak in … Want heel veel mensen gaan alleen wonen. Je gaat het in de toekomst zien, met meer kleinere woningen. Terwijl we ook willen, want we kunnen allemaal kleinere woningen gaan bouwen voor de starter, dat de doorstromer een andere woning krijgt. Je moet die andere kant niet vergeten. En dat is hetgeen waar ik een beetje bang voor ben, dat we nu alleen maar bouwen voor starters en kleinere eenheden, maar we vergeten die andere groepen. En daar wil ik voor pleiten. De voorzitter: Knoop het in de oren, raadsleden. Mijnheer Oostenrijk. De heer Oostenrijk: Voorzitter, even gericht een vraag aan mevrouw Kools. Het RIGOonderzoek, en dan doel ik even op factsheet, laat een behoorlijke discrepantie zien bij een aantal sectoren. Dat gaat met name over de koop eengezinswoningen, met een torenhoge vraag en weinig aanbod. Een ander soort is het kameraantal, waar men graag vier en vijfkamerwoningen wil hebben en het aanbod is veel lager. Hoe kijkt u daar als makelaar tegenaan? De voorzitter: Mevrouw Kools.

Mevrouw Kools: Eigenlijk zou ik moeten zeggen dat er heel veel vraag is naar eengezinswoningen, want dat is er ook. En we bouwen in verhouding veel meer gestapelde woningen. Ook als je kijkt wat er in de toekomst op het programma staat, dat zijn heel veel appartementen. Kan ook niet anders, want we hebben de ruimte niet. Althans, we willen binnenstedelijk. Dat zou allemaal kleiner moeten. Maar als ik heel eerlijk ben, dan zijn de vragen enorm naar een gezinswoning, eengezinswoning, tweeonder-een-kapwoning, eindwoning, in de nieuwbouw. Dat klopt wel. Die vraag is er absoluut, maar dat is er niet. De voorzitter: Mijnheer Damen, u had nog een vraag? De heer Damen: Ja. In Dordrecht West ligt nogal wat grond braak, waar sociale huurwoningen in het verleden gesloopt zijn. Merkt u een terughoudendheid bij kopers van woningen voor dat gebied ten opzichte van, ik noem maar wat, Dubbeldam? Dat is natuurlijk de goudkust, maar Stadspolders of anderen wijken in het Dordtse? De voorzitter: Mevrouw Kools. Mevrouw Kools: Ik denk dat die terughoudendheid er niet meer is. Die is er wel geweest, maar op dit moment zeker niet. En dan kijk ik heel even naar Heijmans, want je ziet dat er ook best veel belangstelling is voor de eengezinswoningen. En dat is dan niet helemaal, maar je ziet ook dat daar veel mensen naartoe trekken. Ook voor best een behoorlijk prijsniveau, als ik het zo mag zeggen.

En de consument wil een huis. Die gezinnen willen starten. Dan gaan zij de terughoudendheid laten vallen en gaan ze daar een huis kopen. Ik zie daar zeker ontwikkelpotentie.

25

De voorzitter: Mijnheer Van de Braak, wilt u daar nog wat op aanvullen misschien? De heer Van de Braak: We zien bij project De Boeg dat de grondgebonden woningen als eerste weggaan. Dat herkennen we zeker. Dat gaat heel erg snel. En wij zien wel de vraag, ook qua onderzoeken, naar heel veel grondgebonden woningen. Daar is veel vraag naar in Dordrecht, maar ook in de omgeving. Dat zien we. Dat zou hier ook kunnen. Daar hebben we ook weleens gesprek over gevoerd, maar voorlopig is hier intern gekozen voor binnenstedelijk eerst en dan naar buiten. Maar buiten liggen absoluut nog kansen. En ook daar kunt u Heijmans voor bellen. De voorzitter: Dan zal er nog wat water door de Merwede moeten. Mijnheer Van der Meer. De heer Van der Meer: Ik had een vraag over de prijsvorming van koopwoningen. Daar wordt tegenwoordig heel vaak fors overboden. En de vraag aan u is, ziet u mogelijkheden om dat wat te veranderen? Voor het gevoel van kopers verdampt daar geld waar niemand eigenlijk recht op heeft. De voorzitter: Mevrouw Kools. Mevrouw Kools: Ik deel uw mening wel, maar dan gaan we toch weer naar de bestaande bouw. Want in de nieuwbouw komt dat niet voor of nagenoeg niet. In de bestaande bouw heb je een woning en daar zitten, bij wijze van spreken, twintig geïnteresseerde kandidaten. En die vechten elkaar de tent uit.

En dan hoeft er maar eentje te zijn die een behoorlijke overbieding doet en dat is markt. We hebben daar te maken met een woning en in de nieuwbouw bied je een project aan van twintig. Die concurrentie is anders, want je hebt daar meer te bieden of aan meerdere kandidaten te bieden. Je vindt het niet in de nieuwbouw, niet zo erg. En dat is lucht wat we nu creëren met elkaar. Wij hebben daar als partij geen invloed op, want de verkoper kiest eigenlijk altijd voor de kandidaat die de hoogste bieding doet, want die kijkt naar zijn portemonnee. De voorzitter: Mijnheer Kuhlmann, nog een vraag over nieuwbouw? De heer Kuhlmann: Ja. In relatie tot wat eerder gezegd is om die doorstroming te vergroten. U dat noemde het al zo. Die ene bestaande woning, daar zijn heel veel mensen in geïnteresseerd. Dat is goed als er meer daarvan vrijkomen. Wat moeten we bouwen om te zorgen dat het type bestaande woningen, waar de beginnende kopers, die de eerste of de tweede keer een woning kopen, vrijkomt? Wat moet je gaan bouwen voor die doorstroming? De voorzitter: Mevrouw Kools. Mevrouw Kools: Het is niet een type woning, maar het is een diversiteit. Want we lopen vaak achter de muziek aan. We hoorden net dat de plannen zo lang duren. En op dit moment is er, dat is een voorbeeld, neem het niet letterlijk, misschien behoefte aan een twee-onder-een-kapwoning.

26

Maar over vier jaar is die behoefte aan een twee-onder-een-kapwoning er niet meer, omdat die kinderen de deur uit zijn en gezinnen worden weer kleiner. Die flexibiliteit, zoals mijnheer Meurs zei, in de bestemmingsplannen, is echt nodig, zodat je bij kan schroeven. Dat je een ander woningtype pakt of een iets kleiner woningtype. Maar in ieder geval wel dat die mogelijkheid bestaat. En als we het allemaal wisten, dan zouden we nu een woningtype bouwen. Maar dat is niet zo, want de diversiteit is te groot daarvoor. Je moet altijd zorgen dat je een heel gevarieerd aanbod hebt. De heer Meurs: Voorzitter, mag ik daarop … De voorzitter: U mag, uiteraard. Dat is juist heel fijn, interactie. De heer Meurs: Mijnheer Damen startte net het gesprek over seniorenwoningen, passend voor zijn eigen doelgroep. Heel goed. En volgens mij was het mijnheer Hartmeijer, hij had het net over een hele specifieke doelgroep. Goede seniorenwoningen, passend voor senioren met een kleine portemonnee en een wat grotere portemonnee, sociaal en vrije sector, zijn er eigenlijk te weinig. En ook in Dordrecht. Dat is overigens een landelijk probleem. De ambitie van het kabinet was 300.000 seniorenwoningen en ik geloof dat er nu 10.000 zijn gemaakt of zo. We zijn er nog ver vandaan. En seniorenwoningen geven een enorme doorstroming.

Vaak komen senioren uit een eengezinswoning of een groot appartement of een twee-onder-een-kap of zelfs een vrijstaande, afhankelijk van waar ze wonen. Maar ook een eengezinswoning heeft vaak 3 of 4 slaapkamers, soms 3 slaapkamers in een grote zolder en uitstekend geschikt voor gezinnen. Maar die senior gaat pas verhuizen als hij het huis heeft waar hij de komende, pak hem beet, 25 jaar, 30 jaar nog gaat wonen. En daar moeten we veel meer ons best voor doen. En dat kan als je dat als gemeente met marktpartijen doet. Kijk maar eens op het project SAAM in Leiden. Dat doen we samen met de gemeente en dat is een combinatie van vrijesectorkoopwoningen en sociale huurwoningen. En de sociale huurwoningen worden toegewezen aan mensen die betrokkenheid hebben met die buurt. Die moeten een sollicitatiebrief schrijven om in de buurt te blijven wonen. En de koopwoningen, dat zijn allemaal mensen die komen uit de buurt waar de woningen worden gerealiseerd. En die zijn ook betrokken om het programma mee te maken. Het gaat niet om een heel groot project. Volgens mij bij elkaar iets van 80 woningen. Dat ben ik even kwijt, maar ongeveer. En het leuke is, het geeft waanzinnig veel doorstroming. De koopwoningen die daar worden gerealiseerd, worden gekocht door veelal mensen in de buurt. En dat zijn, over het algemeen, relatief grote huizen.

Daar komen weer gezinnen in, soms samengestelde gezinnen met veel kinderen. Die mensen laten weer in woningen achter. En wij hebben geteld daar, dat het 7 stappen zijn. En die 7stappen die … Sommige mensen hebben namelijk al een huis verkocht. Sommige senioren zeggen, ik wil niet zo lang met mijn huis blijven zitten. Ik heb een duur huis, ik wil het nu al verkopen. Die gaan dan tijdelijk kleiner wonen. En als eenmaal die stappen op gang zijn, stromen die woningen door, waardoor er heel veel betaalbare woningen weer beschikbaar komen. En dit is een veel goedkopere manier voor ons, met elkaar, om meer betaalbare woningen te maken. Want uiteindelijk komen die vanzelf vrij door de passende woningen te maken voor mijnheer Damen en de speciale doelgroep van mijnheer Hartmeijer.

27

De voorzitter: Het is een avondje wat mijnheer Damen nooit meer vergeet. Mijnheer Gündogdu. De heer Gündogdu: Voorzitter, een heel mooi voorbeeld wat aansluit op de vraag die ik wilde stellen aan mevrouw Kools en ik hoop dat u deze hypothese kunt ontkrachten. Maar wij hebben vaak het idee, althans, wat wij horen vanuit de markt of de Dordtse samenleving, dat vooral senioren die bijvoorbeeld hun hypotheek allang hebben afbetaald en in een veel te grote woning wonen, niet de stap durven te zetten. Misschien om niet weg te gaan uit de wijk waar ze binding mee hebben of een stukje financieel en dat ze dan bewust kiezen om in dat grote huis te wonen. En dat is wat wij continu horen. Wat is uw praktijk? Kunt u dat ontkrachten? En ik kijk even met name mevrouw Kools aan het. De heer Van der Meer: Ik kan het bevestigen. De voorzitter: Mevrouw Kools. De heer Gündogdu: Mijn buurman kan het bevestigen. Mevrouw Kools: Ik begin en mijnheer Meurs vult aan, toch? Dat klopt. Maar wat het probleem is, dat zeg event het voorbeeldgeval weer, de senior die in zijn huis zit, wil wel, maar weet niet waar hij naartoe moet, want hij vindt het niet of niet naar zijn zin en daarom blijft hij zitten. Voor een gedeelte, het is een beetje gechargeerd. Want de andere kant is dat sommige mensen wel kijken naar bijvoorbeeld een appartement, maar tijdens de bouw het moeten financieren vanwege de overbrugging.

Want het huis is hypotheekvrij, ze hebben nu geen maandelijkse lasten, maar tijdens de bouw moeten ze wel de overbrugging betalen en dat is dan ineens een heel andere situatie die ze hebben. Sommige mensen haken daarop af, omdat ze het of niet willen of niet kunnen. Maar het primaire is, men vindt niet altijd een andere woning waar men naartoe wil. Daarom zit dat een beetje vast. De voorzitter: Mijnheer Oostenrijk. Mijnheer Meurs wil aanvullen. Helemaal goed. De heer Meurs: Ik erken enorm die belemmeringen. Het voorbeeld van SAAM, we hebben dat nu ook gedaan voor een project in Noord-Holland en die zijn dan nog weer wat meer betaalbaar. Maar wat we zien, is dat mensen soms 50 jaar in een huis hebben gewoond en dan is het heel moeilijk om daar afscheid van te nemen. En vaak is het zo dat oudere mensen soms moeten verhuizen als ze geen keuze meer hebben. En ik denk dat het jullie plicht is als raad, en het is onze plicht als ontwikkelaars, om na te denken, hoe kunnen we die mensen dan toch verleiden, zodat ze het doen als ze die keuze nog wel hebben? En dan zie je bijvoorbeeld dat saamhorigheid, als je met mensen uit de buurt samen kunt werken aan een plan in de buurt, waar je dan mogelijk met elkaar gaat wonen, al enorm helpt om die stap te zetten. En dan lopen we ook aan tegen praktische dingen.

Dat banken heel risico avers zijn bij het verstrekken van een nieuwe hypotheek, terwijl er heel veel waarde zit in een woning. Dat wil niet zeggen dat altijd het inkomen heel hoog is of het pensioen al hoog is, maar daar zit heel veel waarde in.

28

Die mensen kunnen heel makkelijk dat nieuwe huis kopen. En we zijn ook bezig met een tweetal grootbanken om te kijken, kunnen we voor elkaar krijgen dat voor die overbrugging passende oplossingen worden bedacht? Die mensen gaan vaak kleiner wonen, vaak houden ze ook financiële middelen over uit de verkoop van hun huis en dat huis kan dan weer die doorstroming in. Eigenlijk is het een drie keer winsituatie. En daar moeten we, denk ik … We kunnen niet alle plannen zo doen, maar als we daar met elkaar iets meer initiatieven ontplooien op die plekjes waar dan deze doelgroep wil wonen, dat zou een hele waardevolle aanvulling zijn en ook fantastisch werken voor de doorstroom. Overigens ook tegen de eenzaamheid en tegen mobiliteit. In alles helpt het. De voorzitter: Mijnheer Oostenrijk, nu wel. De heer Oostenrijk: Dank u, voorzitter. Toch nog even een vraag over de snelheid van het hele ontwikkeltraject. De meeste grote projecten hier omvatten koopwoningen en een percentage sociale huurwoningen. Hoe ervaart u die combinatie? Is het een lust of een last, als u begrijpt wat ik bedoel? De heer Meurs: Maar het is nu hoe het is. Volgens mij is het dan niet handig om het als een last te zien, want het is een gegeven dat wij op dit moment op alle nieuwe plannen die twee derde betaalbaar maken, waarvan dan 30 procent sociaal.

En natuurlijk kan een gemeenteraad uitzonderingen maken op de plekken binnen zijn stad, maar de trend moet toch wel ongeveer deze zijn. Het is geen last, maar het is wel verrekte moeilijk, maar het is niet onmogelijk. Het betekent dat we heel goed moeten samenwerken, heel goed moeten kijken welke belemmeringen ons in de weg zitten en of we die kunnen wegnemen. Ik denk dat zowel Heijmans als wij als, ik denk, de top 30 van alle ontwikkelaars in dit land daar echt volop mee bezig zijn. De voorzitter: Uw collega wil daar nog een aanvulling op geven. Mijnheer Van de Braak. De heer Van de Braak: Als aanvulling daarop, je kan 2 projecten hebben van 50 woningen en die 2 keer v50 woningen in datzelfde pakketje proberen te krijgen of je kan kijken of je het een van het ene kan krijgen en de andere bij de corporatie. Je kan ook bij wat kleinere projecten nog kijken of je overkoepelend, wat integraler, in een wat grotere context, kan schuiven met die percentages. We hadden het net over dat splitsen. Als je bijvoorbeeld 2 kleine appartementen hebt met 2 keer een stuk van 25 woningen voor een corporatie en 25 voor de koop, dan heb je ook 2 keer een lift erin zitten, 2 installaties, 2 keer je hal, 2 keer je postbussen. Soms gaan daarmee plannen ook kapot, door de kleine schaal. Daar kun je integraal, op een wat groter niveau, ook binnen de stad, op sturen.

Het hoeft niet allemaal op hetzelfde plan te zitten. De voorzitter: Dank u wel voor deze aanvulling. Ik kijk rond en ik denk dat ik kan concluderen dat we naar de corporaties kunnen gaan. Mevrouw Kools: Nog een vraag. De voorzitter: Natuurlijk, mevrouw Kools.

29

Mevrouw Kools: ik wil één aanvulling geven. Ik weet, in een andere gemeente is er de starterslening. Die is er ook in de gemeente doordraaft, maar tot een bedrag 275.000 euro. En dat vind ik erg laag, want je koopt bijna geen woning meer voor 275.000 euro. Om dat te stimuleren, dat is voorbij. Ik wil daarvoor pleiten. Ik wil hem meegeven. De voorzitter: Dat is een mooie aanvulling. En hier zitten de mensen die over zulke dingen gaan. Mevrouw Kools: Ik heb er nog een. De voorzitter: Dat mag. Mevrouw Kools: Sorry hoor. De voorzitter: Twee voor de prijs van een. Mevrouw Kools: Waar ik ook tegen aanloop, en dat heeft te maken met Frontier, we hebben daar een aantal startersappartementen van 60, 70 vierkante meter. En we lopen tegen het feit aan dat de consument, de koper, het echt heel moeilijk heeft met het parkeren. Niet in de binnenstad, niet in de Spuihaven of de dichtstbijzijnde garage. Die wil ik even meegeven. Dat zorgt ook voor afvallers en dat is hartstikke jammer. Want we hebben wel kandidaten, maar zij laten om die reden dan ook het project links liggen. De heer Damen: Dat snap ik niet. De voorzitter: Wat snapt u niet, mijnheer Damen? De heer Damen: De kopers die willen een parkeerplaats, maar ze willen geen parkeerplaats begrijp ik van u? Maar dat wil ik graag zeker weten. Voorzitter: Leg het maar even uit. Mevrouw Kools: Sorry.

Bij het project Frontier zijn nu twee gebouwen in verkoop. En bij het ene gebouw, dat is gebouw B, daar zitten de kleinste appartementen. Daar wordt geen faciliteit aangeboden dat je een parkeerplaats kan huren in de garage. Daarvoor zou je naar het Weeskinderenterrein moeten en dat kost kopers. Ik geef het maar even aan. De voorzitter: Die wordt ook genoteerd. Even wachten mijnheer Gündogdu. Het is bijna sinterklaas, u mag er nog één. Mevrouw Kools: Nee. De voorzitter: U heeft er geen een meer? Dan mag u de laatste en dan gaan we naar de volgende ronde.

30

De heer Gündogdu: Het is heel mooi, mevrouw Kools, dat u dit onderwerp aanstipt. We hebben het vaak genoeg, ook in de gemeenteraad, gehad over de parkeernormen. Het Maasterras heeft een parkeernorm van 0,3. En als ik u als kenner van de woningbouw zou vragen, zou dat potentiële bewoners of kopers afschrikken, horende dat er een parkeernorm van 0,3 is, of niet? Het besluit is al genomen, maar ik vraag het toch maar. De voorzitter: Dat is niet de bedoeling. Beschouw het maar als technisch. Mevrouw Kools: Ik denk dat het een schot voor open doel is. U heeft zelf het antwoord al gegeven. Ik denk dat, en dan ga ik even generaliseren, de Dordtenaar, of de inwoner van Dordt, heel erg gehecht is aan zijn auto. Laat ik dat maar zo zeggen. De voorzitter: Goed. Mevrouw Kools: Dan weet iedereen dat? De voorzitter: Ik denk dat het voldoende duidelijk is. Ik rond dit blokje even af. Mevrouw Kools, hartelijk dank. U heeft zich geweerd voor twee. We gaan naar de woningcorporaties en ik begin met mijnheer Diderik Lock van Woonbron. Mijnheer Stolk niet u, maar mijnheer Lock gaat nu even. De heer Lock: Dank u wel. Diderik Lock van Woonbron. Als we het hebben over de definitie van markt, want dat is vaak over tafel gegaan, dan zou ik dat wat willen verbreden. Het gaat met name om een woonbehoefte van inwoners, van in dit geval, Dordrecht.

En Woonbron is voortgekomen uit Woondrecht en daarvoor was het, het gemeentelijk woningbedrijf. We hebben een hele lange traditie in Dordrecht, evenals Trivire. Naast Heijmans en VORM, die ook hele mooie partners, hebben wij, met name als corporaties, echt een andere rol in de stad. Enerzijds als ontwikkelaar en anderzijds als belegger van sociale huurwoningen met name. Uiteraard naast een aantal BOGruimtes. Ik zal niet al te lang stilstaan bij allerlei perikelen in de projectontwikkeling, want die zijn herkenbaar, ook bij Heijmans en VORM. Dat is al veel over tafel gegaan. U kent Woonbron met name van het woningbezit in Krispijn, Crabbehof en Wielwijk. Daar hebben we diverse projecten gehad, waaronder Noordendijk, Van Kinsbergenstraat, Witte de Withstraat. Wat we daar vaak zien, je bent als corporatie eigenaar van bestaand vastgoed. Dat is ook negen van de tien keer je grondpositie om nieuwbouw te plegen. En wat we over die projecten heen zien, is dat er elke keer sprake is van een lichte verdichting. Althans, niet op elk project. Soms is er sprake van een kleine verdichting, soms een kleine verdunning. Maar over het algemeen, dat zie vaak bij herontwikkeling op een orde van grootte van 100 woningen, kan er elke keer een bepaald percentage bij.

Wat wij verder zien, is dat we, dat hebben we bij de Witte de Withstraat recent gedaan en eerder ook bij de Van Kinsbergenstraat, dat er een klein deel verkoop in zit en dat we dat aanbieden aan mensen binnen de Drechtsteden die een sociale huurwoning achterlaten. Daar was makelaar Waltmann ook bij betrokken en dat heeft best wat vruchten afgeworpen. Je ziet dan een behoorlijke verhuisbewegingen op gang komen. Dat helpt enorm. Voor de rest is qua projectontwikkeling, toch nog even stilstaan daarbij, voorspelbaarheid wel heel erg van belang.

31

Ik ben ook een ontwikkelaar, dat zijn collega's van mij ook, ik hoop altijd dat wij met partijen als RIGO tot visies komen, of het een woonvisies of uiteindelijk prestatieafspraken. Weten wat je wil gaan bouwen met elkaar, echt op stadsniveau, en dat het op een gegeven moment kan landen in de verschillende projecten. Dat is al heel fijn, zodat je daarna niet op projectniveau discussie hebt over allerlei aangelegenheden, over het programma. Volgens mij vroeg u het, in hoeverre nog het groenbeleid … Want het zit net in de pijplijn, groen-blauwe … Hoe heet het, die regels? Het heeft een naam. Het is mij even ontschoten. Maar het is wel van belang dat je als gemeente niet een fremdkörper in het leven roept, zoals het bouwbesluit vrij duidelijk regeltjes optekent. Dat heet tegenwoordig het BBL, maar dan weet je exact waar je wat kan vinden. En het is wel lekker aan allerlei beleid, dat er een klein beetje een soort systematiek zit die herkenbaar is. En wellicht in de regio, dat is misschien al wat veel gevraagd. Kleine regeltjes maken het ook heel lastig toetsbaar voor onze adviseurs die wij inschakelen. En voor je het weet heb je een discussie met de omgevingsdienst die heel specifiek op een bepaald detailniveau, naar bijvoorbeeld waterberging, aan het kijken is. Dat zal wat ongelukkig zijn. Dat was het. De voorzitter: Dan gaan we naar mijnheer Schep van Trivire.

Dank u wel, mijnheer Lock. De heer Schep: Arnold Schep, projectmanager bij Trivire ontwikkeling. Veel gras is inderdaad een klein beetje weggemaaid. Ik probeer nog wat voor ons aan te geven. Wij hebben 15.000 woningen in de regio Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht. Het merendeel hier in Dordrecht, buiten de gebieden uiteraard waar Woonbron actief is. Ik durf het bijna niet te zeggen, maar wij beheren onder andere bestaand vastgoed en hebben ook de mogelijkheid om uitbreidingen te doen met inmiddels turn-key. Daar zitten wij samen met partijen als VORM, Heijmans. Ik weet even niet momenteel actief, maar dat doen we middels turn-key. Dan is het voor ons heel erg … Tenminste, het moet helder zijn dat die 30 procent goed in de uitgevraagd stukken staat. Het moet helder zijn wat onze kaders zijn, onze grondprijzen zijn. Zulke zaken moeten goed landen in de plannen die voorgelegd worden bij de uitvraag richting de ontwikkelaars. We zien dat het anders gaat, we hebben daar af en toe last van in de verdere trajecten. Dat zijn een aantal trajecten die we nu aan het doen zijn. Dat is turn-key. Door de kwaliteit die wij ervaren van ons bestaande vastgoed, moeten we helaas ook sloop en nieuwbouw uitvoeren. Dat doen wij ook alleen maar op het moment dat het echt een dusdanige kwaliteit heeft op het gebied van functionaliteit, funderingszaken, toekomstbestendigheid.

En dan gaan we kijken naar sloop en nieuwbouw. Lastige trajecten, lange trajecten, want onze huurder is daarin aanwezig. Dat zijn trajecten van minimaal 1,5 jaar, waarbij wij echt met die huurder bezig zijn om ze naar andere plekken te brengen. Daarin is het heel erg belangrijk dat we het samen met de gemeente doen. En die trajecten dat zijn hele intensieve trajecten, zeker ook met in samenwerking met de gemeenten. En daarin gaat heel veel heel erg goed. En dan moet ik zeker wel complimenten geven aan onze samenwerking die we daarin hebben. Onlangs hebben we bijvoorbeeld een participatietraject doorlopen in Dubbeldam. Geen bezwaren en een heel omgevingsplanactiviteit gewijzigd. Fantastisch geregeld. Samen met de planjurist bij de mensen thuis op koffie.

32

Echt heel goed. We zijn nu begonnen met de realisatie voor de Oekraïne opvang. Even een zijstap. Voor de ontheemden zijn we nu gestart. Dat ging niet helemaal vlekkeloos. Maar zeker met de inzet die iedereen, ook vanuit de gemeente en vanuit ons, getoond heeft, creëren we echt wat. Ik ben groot voorstander om constant te blijven samenwerken, goed met elkaar in gesprek te zijn. En dat mag best wel kritisch zijn, maar samen bereik je veel meer. Dan is er altijd nog wel aandacht voor een paar zaken. Dat is met name voldoende capaciteit leveren op de afdeling. Ook met wie wij spreken. Van de projectmanager tot de stedenbouwer tot planjuristen. Vergeet ook zeker de omgevingsdienst en de veiligheidsregio’s niet. Dat we daar ook zorgen dat er voldoende capaciteit blijft. Het zou zonde zijn dat daar projecten op stuklopen. En we zouden heel graag, volgens mij beginnen die pilots nu vorm te krijgen, met elkaar de omgevingstafel ontdekken en ook gaan vullen. Per fase je projecten doornemen, van je plantoetser, projectmanager, stedenbouwer en de collega’s bij de gemeente. Wat daar wel belangrijk is, is de reactietijd die daarin zit. We kunnen niet per fase 3, 4, 5 weken wachten voordat we reactie krijgen. Het zou fijn zijn dat we met 1 week een reactie krijgen op onze fase, die we dan wegleggen. Dat heeft weer met capaciteit te maken en zulke zaken.

En mijnheer Van de Braak zei dat net terecht, de netcongestie en de voorgenomen aanpassing die daarin zit in de prioritering, dat zien we als een waanzinnig risico. En ik denk dat we, naast dat wij dat gesprek zo snel mogelijk met de nutspartijen moeten gaan voeren, we ook aan de gemeente vragen om een rol te pakken, om al dan niet samen met ons of de ontwikkelaar die gesprekken aan te gaan met Stedium over, wat is ervoor nodig om zaken naar voren te trekken? Want ik geloof dat alles kan, als de wil er maar is. Bij alle partijen en ook bij Stedium, bij de gemeente, maar zeker ook bij ons. Er waren nog een aantal aanvullende vragen volgens mij of komen die dadelijk? De voorzitter: Die komen zo meteen. De heer Schep: Het laatste puntje, denk ik. Net werden ook de beleidskaders aangehaald. Het is zeker interessant en heel goed om altijd helder te hebben wat je beleidskaders zijn. Naarmate die steeds meer stapelt, wordt het wel steeds lastiger voor ons. Maar daarin is het echt helder. En ik denk ook dat het weer haalbaar is om dat goed kenbaar te maken bij de partijen. Ik ben nu ook in gesprek met de gemeente op dat vlak, om die kaders helder te krijgen, zodat je elke keer als je nieuwbouwproject of sloop-nieuwbouwproject hebt weet, dit zijn de kaders die ik nog ken. Kloppen die nog steeds? En dat je vanuit die kant gelijk door kan gaan. Dan kan je snelheid maken.

Het zou zonde zijn dat je plan klaar is en je komt bij de omgevingsdienst en je hebt ergens een beleidskader gemist. Dat moeten we voorkomen. Dat is ons aandeel. De voorzitter: Dank u wel. Het was niet te merken dat het gras voor uw voeten was weggemaaid. De heer Schep: Nee? De voorzitter: Heel goed. De heer Schep: Alstublieft.

33

De voorzitter: Mijnheer Damen, u had een vraag. En daarna mijnheer Hartmeijer. En dan heb ik er daar ook weer drie. De heer Damen: Het aantal woningzoekenden die ingeschreven staan voor een corporatiewoning neemt ieder jaar met ongeveer duizend toe. Dat zijn misschien niet allemaal mensen die meteen het huis uit moeten, maar het geeft wel een beetje aan wat de ontwikkeling is. De wachttijd voor mensen die nu een woning toegewezen krijgen is acht jaar, maar de mensen die zich nu inschrijven zullen vermoedelijk ongeveer veertien, vijftien jaar moeten wachten met deze ontwikkeling. Dat betekent dat er fors bijgebouwd zal moeten worden, ook in de sociale sector. Hebben de corporaties daar de financiële mogelijkheid voor als ze over voldoende bouwgrond zouden kunnen beschikken? De voorzitter: Heldere vraag. Mijnheer Lock. De heer Lock: Daar kan ik wel antwoord op geven. Het is geen geheim dat veel corporaties en zekere de stedelijke corporaties, met name in de Randstad, best wel wat moeite hebben met de enorme opgave die er ligt in die bestaande woningvoorraad en ook de uitbreidingsvraag, in de bestaande woningvoorraad moet veel gerenoveerd worden in dat kader, ook groot onderhoud moet worden gepleegd, sloop-vervangende nieuwbouw, turn-key uitnames, het kost allemaal bakken met geld. En uiteindelijk heb je de zogenaamde rentedekkingsgraad, ICR is daar de afkorting van.

Die lasten worden fors. En voor Woonbron geldt dat het over een jaar of 8 kritisch begint te worden. Dat je de doelstellingen die je van plan was, nauwelijks meer kunt halen. Dat hangt allemaal af van vennootschapsbelastingen die wij als corporaties nu betalen. Wij betalen ook 20 miljoen per jaar aan de Belastingdienst, alleen maar omdat we een stichting zijn op papier een klein beetje winst maken. En dat doen meer coöperaties. Het zou heel fijn zijn als dat eraf kan. Eigenlijk zie je dat het kwaliteitsniveau van die bestaande voorraad achteruitloopt. Er is een bepaalde uitbreidingsvraag en dat gaat op een gegeven moment niet meer goed. Dan kunnen we met elkaar naar Den Haag kijken of we moeten allemaal een tandje minder kwaliteit gaan accepteren. De voorzitter: Dank u wel. Het probleem zit in Den Haag, denk ik. Mijnheer Hartmeijer. De heer Hartmeijer: Dank u. Mijnheer Schep schetst al iets over de sloop en renovatie nieuwbouw. Maar zoals ik het hoor, zit je al aan het eind van het leven van zo’n woning. En zo'n woning staat 50, 60 jaar misschien. En als daar dan niks aan gedaan is, dan zou je kunnen zeggen, dan is de optie voor sloop-nieuwbouw makkelijker te nemen.

Maar ik vraag me af, als je jullie portfolio helemaal bekijkt, wordt er dan ook niet veel eerder dan aan het eind van het leven van zo’n woning gekeken, wat willen we met onze portfolio voor de toekomst? Wat willen we behouden? Wat gaan we wel renoveren, zoals in Sterrenburg 1, die flats? Welke criteria en wanneer ga je daar al over nadenken? De voorzitter: Mijnheer Schep.

34

De heer Schep: Ik denk dat als je kijkt naar de vastgoedportefeuille die we hebben, dat zijn we continu aan het onderhouden. Daar beginnen we mee, onderhouden, netjes houden. En om de zoveel jaar moeten we hem ook gaan verbeteren. Als we kijken naar wat waar we nu in zitten, is dat de transitie naar gasloos. Hier in het Dordtse brengen we echt heel veel woningen naar gasloos, oftewel op warmtenet, in dit geval, aansluiten. Maar dat doen we niet alleen met gasloos maken. Dan moeten we het eerst ook allemaal toebrengen naar een goed energielabel, goede isolatie eromheen, voordat we hem echt daadwerkelijk op gasloos kunnen brengen. Alleen dat kan helaas niet voor alle woningen. En daar gaat echt wel wat water door de Merwede. Daar gaat echt wel tijd overheen. Het is af en toe ook best wel een emotionele discussie, want we komen aan het vastgoed van een woningcorporatie en daar wonen mensen in. Dat is zo. En dat gaat ons aan het hart op het moment dat wij moeten kiezen, we naar sloop-nieuwbouw. Alleen, dan zijn we wel een paar stappen door. Dat betekent, kunnen we deze überhaupt naar de toekomst brengen? Dat zit op de functionaliteit, zit op de plattegronden, zit op de kwaliteit van de plattegronden. Niet alleen voor nu, maar ook voor in de toekomst. Is dat geschikt, kunnen we ze aanpassen? Maar het gaat ook verder. Het gaat ook naar het casco van de woning.

Hoe zijn ze gefundeerd, kunnen we ze verbeteren, hoe zit het met de bodemdaling, de hittestress, hoe zit het met het water, overstromingsrisico? Zulke zaken doen allemaal mee. En al die onderdelen beoordelen we allemaal en zetten we ook altijd wel af ten opzichte van, we willen continuïteit in die woning, we willen doorrespecteren. Of we moeten toch die keuze maken naar sloop-nieuwbouw. Maar het is altijd wel de laatste stap. De voorzitter: Dank u wel. De heer Hartmeijer: ‘Voorzitter’(01:44:11) De voorzitter: Een hele korte dan, wat er zijn er nog een paar in de wachtrij. De heer Hartmeijer: Maar het punt was juist, ga je naar dat soort criteria dan al veel eerder kijken in de leeftijd van zo’n woning? Dat je een beetje een toekomstbeeld hebt, die woningen willen we sowieso behouden. Dat je daar dan niet pas na 60 jaar of zo naar kijkt. Maar gebeurt dat ook al veel eerder? De heer Schep: Het is een continu proces daarvan. De leegstand is al een signaal voor ons. Wat is er met de woning? Maar je bent constant je portefeuille aan het beoordelen. De voorzitter: Mijnheer Kuhlmann en daarna mijnheer Oostenrijk. De heer Kuhlmann: Dank u wel, voorzitter. We hoorden net mijnheer Lock zeggen, er staat geen geldboom bij Woonbron in de tuin.

En dan ben ik toch benieuwd, hoe kan het geld zo efficiënt mogelijk worden ingezet om zo veel mogelijk woningen te organiseren? Dan heb ik sowieso in mijn hoofd zitten wat ook mijnheer Lock en mijnheer Schep zeiden, niet te veel opplussen met regels, bijvoorbeeld rondom milieu, natuur. Want dat maakt het niet makkelijker. Maar dan even naar het volgende, hoe kan dat geld zo efficiënt mogelijk door u worden ingezet?

35

Is dat in elk project wat we in Dordrecht maken, er komen heel veel woningprojecten en bestemmingsplannen hier langs de raad, daar ook een plukje sociaal in te stoppen, een bepaald percentage? Of is het handiger, en effectiever voor uw geld, als dat meer gebundeld is in een aantal locaties met wat grotere aantallen? De voorzitter: Ik hoorde de naam van mijnheer Lock noemen. Mijnheer Lock mag antwoorden. Mijnheer Schep, kunt u de microfoon even uitdoen? Want anders gaat het rondzingen. De heer Lock: Als vanzelfsprekend is het, althans, dat klinkt vanzelfsprekend, maar idealiter ga je niet bij 20 woningen zeggen, er zit 30 procent sociaal in en dat je 7 woningen mag afnemen. Wij zoeken ook wel naar schaal. 50 tot 80 woningen is toch een soort ondergrens, zou je kunnen zeggen. Hoe je als gemeente kunt bewerkstelligen dat een soort bovenplanse verevening plaatsvindt. Dat een ontwikkelaar die net 70 woningen bouwt volledig voor de markt, toch een klein beetje bijdraagt aan het project van zijn concullega die een uurtje verder met een met een groter project bezig is, die dan een wat zwaardere portie sociaal voor zijn rekening krijgt. Om dat te effectueren, is best een uitdaging, denk ik. Maar zeker niet onmogelijk. De voorzitter: Dank u wel. Mijnheer Oostenrijk. De heer Oostenrijk: Twee punten voor mijnheer Schep.

Tot mijn verrassing noemde hij als eerste het aspect netcongestie en dan voeg ik even bij CO2. Terwijl we de heren van Heijmans en VORM, tenzij ik het vergeten ben, daar niet over hebben gehoord. Nu mijnheer Schep dat zegt, is het een reëel punt. Want die netcongestie zweeft rond in het hele land. Ik lees ook dat men in Brabant slim bezig is geweest. Dan kunnen ze de zaak weer verlichten. Misschien moet ik dan eerder kijken naar de heren van Heijmans en VORM, maar hebben we hier daadwerkelijk last van? De voorzitter: Mijnheer Van de Braak. De heer Van de Braak: Ik dacht dat ik het wel heb genoemd qua uitleg. Wij hebben hier enorm veel last van. De huisaansluitingen gaan nog, deels. Maar op het moment dat je bijvoorbeeld een groot appartementencomplex hebt met een plint erin of een supermarkt of een partij met een grotere aansluiting, die krijgt op dit moment geen aansluiting. Dat is echt wel een groot probleem voor de ontwikkelingen. En dat speelt hier. Dat speelt echt vandaag de dag en het houdt ontwikkelingen tegen. De voorzitter: U had een tweede punt, mijnheer Oostenrijk. De heer Oostenrijk: Mijnheer Schep had het over duidelijkheid met betrekking tot de kaders in relatie tot de samenvoeging van sociale huur binnen een groter project. Kan mijnheer Schep daar iets meer duidelijkheid over geven? Want kaders, dat is zo'n abstract woord.

Doelt u dan op gevraagde woningen en aantal vierkante meters? Hoe kunt u dat woord kaders een beetje inkleden? De voorzitter: Dat gaat hij nu doen, denk ik. Mijnheer Schep.

36

De heer Schep: Ik ga mijn best doen. Wij hebben een aantal kaders. Een is de grondprijs die wij hier met elkaar afspreken. Zeker niet onbelangrijk, denk ik, voor de voor de ontwikkelaars om te rekenen met onze grondprijzen. Dat gebeurt momenteel stukken beter, al dan niet hartstikke goed. Verder hebben wij als woningcorporatie vervolgens een Programma van Eisen en wensenplattegronden. Wij bouwen ze niet voor de korte termijn om ze te verkopen. We bouwen ze voor vijftig, honderd jaar. Misschien wel langer als ze een beetje van goede kwaliteit zijn. Maar dat maakt dat we daar wel wensen bij hebben. Misschien dat André Buys hier wat over kan zeggen en wat het beste is voor de toekomst. Volgens mij is er onlangs een mooi rapport geschreven over de grootte van woningen. Wij hebben wel andere wensen en kaders op dat vlak. De voorzitter: Dank u wel. En mijnheer Buys heeft dit genoteerd en gaat daar vast wel op reflecteren. Mijnheer Gündogdu of mijnheer Van der Meer. U was het, mijnheer Van der Meer. De heer Van der Meer: Dank u wel, voorzitter. Een vraag aan mijnheer Lock. Hij had het over verkopen van sociale huurwoningen aan iemand die een sociale huurwoning achterlaat. Welk probleem wordt daarmee opgelost? Want het klinkt als de ene sociale huurwoning ruilen voor de andere. En ik had een vraag aan mijnheer Schep over die netcongestie.

Ik dacht dat hij suggereerde dat goede samenwerking tussen de corporatie en de gemeente daar wel een oplossing voor zou kunnen bieden. Waar denkt hij dan aan? De voorzitter: Eerst maar mijnheer Lock over die verkoop van sociale huurwoningen. De heer Lock: Die had ik door. We hebben vrij veel huurwoningen die gehuurd worden door mensen met een kleine portemonnee, die als ze, bij wijze van spreken, morgen de woning gaan huren, alsnog via de pasbaarheidstoets die woning kunnen toe-eigenen. Er zijn ook vrij veel huurders die scheefwonen. En met name die mensen zijn ook in de gelegenheid om op een gegeven moment, ik noem maar wat, 300.000 euro, 350.000 euro te kunnen lenen om in de nieuwbouwwoning te gaan wonen. En dat effect, dat je die scheefhuurder uit die sociale voorraad haalt, dat helpt. En tegelijkertijd is diegene dan geholpen. Maar dat brengt een kleine verhuisketen op gang. En dat is het effect. Mevrouw Kools: Mag ik daar een aanvulling op geven? De voorzitter: Dat mag u, mevrouw Kools. Mevrouw Kools: We hebben dan in het Witte Dorp ook zo'n project gehad. Daar waren vijf toelatingscriteria. En de eerste was, als je een sociale huurwoning achterliet. De tweede was, als je een sociale huurwoning achterliet in de Drechtsteden of überhaupt. En voor de rest had je nog zo'n aantal stimuleringsmogelijkheden.

Ik wil niet zeggen dat alle kopers aan dat eerste criteria voldeden, maar wel een groot gedeelte. Het was echt succesvol. En het scheefwonen was daarmee ook een beetje rechtgetrokken. De voorzitter: Heel mooi. En mijnheer Schep, hoe kan de gemeente de netcongestie oplossen? Of in ieder geval daarbij helpen?

37

De heer Schep: Ik denk zeker dat je daarbij kan helpen. Het is niet alleen om met elkaar het gesprek aan te gaan met de netbeheerder, Stedin in dit geval. We hebben veelal, ik weet niet of het nog steeds actief is, de programmeertafel. We spreken met elkaar. Volgens mij zit Woonbron er ook in, alle netbeheerders, de gemeenten. Met elkaar kijk je langjarig, welke projecten komen eraan? Welke projecten hebben welk onderdeel om daar afstemming in te zoeken, zodat je echt kan vooruitzien? Het kan echt wel helpen. En verder zijn het wel zaken, mijnheer Van de Braak zei het daarnet ook, zoals je huisnummerbesluit zo snel mogelijk krijgen. Met elkaar creatief zijn, hoe krijgen wij dat huisnummerbesluit zo snel mogelijk? We weten dat het lastig is. Dat het eigenlijk misschien pas kan op het moment dat de vergunning er is, maar ik denk dat er altijd wel wegen zijn om dat voor elkaar te krijgen. Alleen dan weten we dat ook weer Stedin het niet accepteert, een concepthuishuisnummerbesluit, maar daar zijn wegen voor om dat voor elkaar te krijgen. Een passend project zijn we aan het opstarten. Dat is Amstelwijck, de Oekraïne opvang, Misschien een andere urgentie, maar het kan echt. De voorzitter: Dank u wel. Mijnheer Gündogdu nog. De heer Gündogdu: Voorzitter, dank u wel. Ik heb aan zowel mijnheer Lock als mijnheer Schep vragen.

Om te beginnen, mijnheer Lock … De voorzitter: Even ingrijpen. U noemt twee namen en u noemt het meervoud vragen. Twee keer twee is vier. Dat gaan we niet doen. Laten we beginnen met twee keer een, maximaal voor deze ronde. De heer Gündogdu: Mijnheer Lock, u bent van origine een Rotterdamse corporatie of een Delftse corporatie? De heer Lock: Rotterdams. De voorzitter: Was dit uw vraag? De heer Gündogdu: Nee. Het is inleidend, voorzitter. Er wordt gezegd, Woonbron is niet een Dordtse corporatie en daardoor ook wel terughoudend in het ontwikkelen van gebieden, vooral als het percelen zijn die niet in eigendom zijn. Ik weet niet of dat landelijk beleid is of het beleid van Woonbron et cetera. Maar in ieder geval bij onze inwoners, u proeft dat ook, is de nood hoog dat er vooral gebouwd moet gaan worden. Ligt er een taak bij het college om te bewerkstelligen dat u ook hier nog actiever gaat ontwikkelen? Dit is mijn eerste vraag. De voorzitter: Dan mag u daarop antwoorden. De heer Lock: Met de inwerkingtreding van de van de Woningwet in 2015 zijn kort daarna ook woningmarkten ontstaan. En de bedoeling was, vanwege de excessen die daarvoor hadden plaatsgevonden, dat veel corporaties, zoals Vestia, Portaal en ook Woonbron, toch wat meer terug naar de kern moesten. En toen zijn er woningmarktregio’s bedacht. En daar viel voor Woonbron, gek genoeg, Dordrecht buiten.

Er is een woningmarkt Haaglanden-Rotterdam ontstaan.

38

Dat is een grote metropool regiowoningmarkt geworden, terwijl er wel 2 woningruimte verdeelsystematieken worden gehanteerd in Haaglanden, waar Delft onder andere onder valt en Zoetermeer en Den Haag en Rotterdam. Spijkenisse valt er dan weer niet buiten. Het is niet ons kernwerkgebied. En dat maakt dat wij geen grond van de gemeente mogen kopen. Als we dat wel doen, dan moeten we even een brief sturen naar de Autoriteit woningmarkt en uitleggen dat we niet al te gekke dingen aan het doen zijn. En dat we dan toch net 200 vierkante meter mogen kopen van de gemeente, omdat het appartementenblok wat er aanvankelijk stond, net wat smaller of breder is. Dat er even wat grondruil plaatsvindt. Maar bij een grote investering zoals Maasterras, zijn we echt wel afhankelijk van de nieuwe regie wet die in de lucht hangt. En dat maakt het daarna een stuk makkelijker, want dan zijn we daarvan af. Dan heeft de Provincie veel meer regie. De voorzitter: Dank u wel, mijnheer Lock. Uw andere vraag en daarna wil ik graag naar het volgender blok. De heer Gündogdu: Dat is voor mijnheer Schep. Mijnheer Schep, u gaf zojuist aan, die vraag is gedeeltelijk gesteld over beleidskaders, een van de kaders die wij bijvoorbeeld vanuit de gemeente meegeven, is dat huizen duurzaam gebouwd moeten worden in een wat groene omgeving, et cetera.

Zijn er criteria die u ons kunt meegeven, waarvan u denkt als corporatie, dat is niet haalbaar of kostenopdrijvend of niet realiseerbaar? Dat daardoor een bepaald project vertraging oploopt. De voorzitter: Mijnheer Schep. De heer Schep: Het is lastig om echt aan te geven, dit is een onderdeel wat kostenopdrijvend is. Ik denk, in basis is veel vanuit groen-blauw kostenopdrijvend voor ons. Een bouwbesluitwoning is goedkoper dan al die andere puntjes erbovenop. Het is altijd kostenopdrijvend. En het is afhankelijk van welk gebied. Ik ben nu bezig in Krispijn met een ontwikkeling. Daar is het lastig om die infiltraties vanuit groen-blauw terug te brengen. Daar ben je ook op zoek naar, hoe krijgen we dat voor elkaar? We zien dat het daar vanuit cultuurhistorisch, met de welstandseisen die daarop zitten om dat daar terug te brengen, daar zijn we ook voorstander van, want we willen ook kwaliteit bouwen, spanning geeft. En dan ook de beleidsregels. En dan moet je toch afweging gaan maken met elkaar. Waar kunnen we aan voldoen waar moeten we over met elkaar in gesprek? Hoe krijgen we het of wel voor elkaar of misschien niet? De voorzitter: Dank u wel. Dat is een mooie aanvullende vraag. Heel goed. De heer Schep: Als regen valt, moet het eventjes op je gebouw zijn, of in ieder geval onderweg zijn naar de hemelwaterafvoer, voordat het daadwerkelijk afgevoerd wordt.

Daar moet een bepaalde tijd tussen zitten. Het moet niet gelijk in het riool vallen, maar het moet even wachten. De voorzitter: Van vragen word je wijs, mijnheer Kuhlmann. Heel goed. Mijnheer Hartmeijer, u nog een dringende vraag? Heel kort. Dat is echt de laatste en dan gaan we naar RIGO.

39

De heer Hartmeijer: In Krispijn en Stadspolders zie je nog weleens de ouderwetse bovenwoningen. En dan bedoel ik niet die herenhuizen met twee deuren en dat iemand een bovenverdieping heeft, maar echt met zo’n galerij. En boven zit dan vaak een gezinswoning. Is dat voor de corporaties in de toekomst nog een aantrekkelijke vorm om te bouwen, vroeg ik me af? De voorzitter: Mijnheer Schep. De heer Schep: Waar wij voorstander van zijn, is sowieso alles wat op verdiepingen zit, willen wij met liften bouwen. En wat wij zien, is dat wij, afhankelijk van ook weer het gebied waar wij die sloop-nieuwbouw gaan doen, binnenplanse ontwikkeling, is dat het afhankelijk is van wat die wijk daadwerkelijk nodig heeft en of we daar willen terug gaan bouwen. En dat kan zijn van driekamer tot vierkamer, het kan zijn eengezinswoning. Beneden-bovenwoning, daar zijn we iets minder van. Maar dat is met name, omdat we daar zien dat er wat leefbaarheidsproblemen kunnen ontstaan door redenen die mijn collega’s het beste weten. Maar we zien dat beneden-bovenwoning een product is wat we liever niet willen. De voorzitter: Dank u wel. Goed. Die pauze wil ik aan het eind doen, want we hebben daarna weer een vergadering en daar wil ik graag tien minuten tussen hebben. We gaan snel door naar mijnheer Buys van het RIGO en hij gaat twee dingen doen.

Hij gaat een toelichting geven en ook reflecteren op wat gezegd is, denk ik. Mijnheer Buys. De heer Buys: Dat klopt. Ik heb begrepen dat ik 10 minuten had in plaats van 5 minuten, maar ik zal toch proberen het korter te doen. En 2 onderdelen. Even een toelichting op het op de behoefteraming die we vorig jaar hebben opgesteld, het gaat naadloos in elkaar, over de gemeente. Ik begreep dat er vooral behoefte was om even nog wat toe te lichten over, hoe zijn jullie te werk gegaan? Daar heb ik een paar sheets voor. En dan toch ook even de resultaten over, wat hebben we uitgevogeld en uitgevonden? En dat kan naadloos aansluiten op een reflectie op wat al eerder gezegd is. Even heel kort, hoe gaan we te werk met zo'n behoefteraming? Dat bestaat uit verschillende onderdelen en het begint bij de huidige situatie. Dit schema moet u lezen van links naar rechts. Links staat hoe de situatie nu is. En waar we mee begonnen zijn, is het in beeld brengen, wat voor woningen staan er nu? Wat voor huishoudens, niet de inwoners, met gaat dan om huishoudens, wonen er? Als je het dan hebt over, zijn ze oud of jong, zijn het gezinnen, zijn het alleenstaanden? En ook middenin, hoe wonen die mensen? Wat voor huishoudens wonen in wat voor woningen? Dan kijk je ook bijvoorbeeld naar de scheefheid die net ter sprake is gekomen.

Wonen mensen duur of goedkoop? Wonen ze krap of wonen ze ruim? Om dat te doen, hebben we een heleboel informatie verzameld. Onder andere het Onderzoekscentrum Drechtsteden heeft ons daarbij geholpen, maar de corporaties ook. Zij hebben gegevens aangeleverd over hun bezit en over huurprijzen onder andere en over heel veel details. Ga ik u niet mee lastigvallen, maar dit is het beginpunt. Behalve dat we niet alleen gekeken hebben, wie wonen er nu, maar ook, er is nog sprake van een huidig woningtekort, om te beginnen al. We zijn naar de toekomst gaan kijken, maar we beginnen al met een achterstand. In het onderzoek kijken we naar het jaar 2035. Er komen nog huishoudens bij, maar eigenlijk begint het al met een achterstand, het huidige woningtekort.

40

Daar hebben we ook een schatting van gemaakt. Onder andere op grond van het aantal thuiswonende kinderen. Dat was een hele mooie indicator voor het opgelopen woningtekort. Want dat is in Dordrecht, en trouwens ook in de rest van de Drechtsteden, de afgelopen 10 jaar enorm opgelopen. Aan de hand van het opgelopen aantal kinderen dat nog thuis woont, hebben we daar een omvang van kunnen schatten. En dat opgelopen tekort bestaat, dat zal u niet verbazen, voornamelijk uit de wat goedkopere, wat betaalbaardere woonsegmenten. Dat is de huidige situatie. Vervolgens hebben we naar de toekomst gekeken. Ik zei al, het jaar 2035. Dat is de horizon. Dan moet je aannamen doen. Want die huidige situatie, daar kan je niet zoveel meer aan doen. Maar voor de toekomst, dan moet je verwachtingen uitspreken. Wat denken we dat er zal gebeuren? We hebben daar ook een demografische prognose onder liggen. Die heeft ook het Onderzoekscentrum Drechtsteden aangeleverd. De laat zien dat er nog huishoudens bij gaan komen. Wij noemen het ook weleens, dweilen met de kraan open. Je begint al met een achterstand, maar eigenlijk zou je die achterstand meteen al willen laten inlopen. Tussen nu en 2035 gaan we zeggen, het huidige tekort lopen we in diezelfde periode ook in. Die kun je bij elkaar tellen. Verder hebben we ook nog andere aannamen kunnen doen.

Ook bijvoorbeeld, hoe zullen mensen in de toekomst willen wonen? Zijn er verschillen tussen de generaties die we kunnen verdisconteren? Die zijn er. De toekomstige senioren zitten toch iets anders in elkaar dan de huidige senioren. Dat soort trends nemen we mee naar de toekomst en leidt tot een woningbehoefte, wat we dan additionele woningbehoefte noemen. Dat is dit blok. En uiteindelijk tellen we dat weer bij elkaar, waarbij we ervan uitgaan dat het tekort dat nu al bestaat, in dezelfde periode, ook de tussen nu en 2035, wordt teruggelopen. Even nog wat meer in detail. Dit is dan de totale opgave voor die periode. Vervolgens staat de wereld niet stil, want na 2035 is er ook nog weer woningbehoefte. Maar daar hebben we in de rapporten wat minder aandacht aan besteed. Ter illustratie, voor die huidige situatie hebben we een heleboel bronnen gebruikt. Dat heb ik net al verteld. Ook het Centraal Bureau voor de Statistiek. We hebben schattingen, ook naar aanleiding van het landelijke woononderzoek, verwerkt. Dat is een vrij technisch verhaal, maar we hebben daar best een mooi beeld van de huidige situatie voor kunnen schetsen. Het huidige tekort, zei ik al, in beeld gebracht aan de hand van wat we de achtergebleven vraag hebben genoemd. En als je naar de toekomst kijkt, hebben wij de prognose verwerkt. Onder andere die demografische prognose.

Als je die goed bekijkt, zie je dat er sowieso nog 12.300 huishoudens bij gaan komen, volgens deze prognose. Dat is inclusief Rotterdammers, die ook nog eens een keer instromen. Maar je ziet een vergrijzing. In deze figuur zie je de huishoudenssamenstelling in alleenstaanden, paren en gezinnen. En de grootste groei zie je bij de 75-plussers, die in 2035 veel meer alleenstaand zullen zijn. Maar ook de parende senioren. Daar zeg ik altijd bij, die mensen zijn geen nieuwe huishoudens. Dat zijn huishoudens die er nu ook al zijn, alleen die zijn nog niet zo oud en die zijn nog niet alleenstaand. Over het algemeen zijn dat nu de gezinnen. Maar je ziet dat er in 2035 ook nog weer nieuwe jonge gezinnen bijkomen. Die 2 gegevens leiden tot een behoorlijke behoefte aan eengezinswoningen. Ik heb hier wat voorbeeldgrafieken gemaakt. Deze bijvoorbeeld. Dit is de huidige situatie. Dit is heel illustratief voor wat er gaat gebeuren. Je ziet hier mensen van middelbare leeftijd, die over het algemeen in eengezinskoopwoningen zitten. Je ziet de senioren, die wat meer in de in de huur zitten. Maar we denken dat dit opschuift.

41

Een van de aannamen die we hebben gedaan is, wij verwachten dat een heel groot deel van de bestaande voorraad eengezinswoningen ook tot in minstens tot 2035 bezet zal blijven door de mensen die er nu ook al in wonen. En dat is een vrij grote groep die oud gaat worden, terwijl aan de andere kant jonge gezinnen ook graag zo'n woning willen. Wij komen, bijna vanzelfsprekend, tot de conclusie dat er nog best behoefte gaat ontstaan aan grondgebondenwoningen. Tenminste, als je de gezinnen van 2035 net zo wil laten wonen, zoals hun ouders dat gewend zijn, zoals ze zijn opgegroeid. Het kwam daarnet al even ter sprake, waar komt die grote behoefte aan eengezinswoningen nog vandaan? Daar zit onder andere deze aanname in. De bestaande voorraad blijft grotendeels bezet. Jonge gezinnen willen ook best zo’n grondgebondenwoning. En dan is dat meteen een mooie overstap als reflectie met betrekking tot de discussie van net. Waar is behoefte aan en wat kun je bouwen? Want dat blijkt toch in de praktijk redelijk te wringen, vooral op dit punt. Er werd net al gezegd, moet je niet iets voor die doorstroming doen? Daar hebben we naar gekeken. Wij hebben ons niet rijk willen rekenen met die doorstroming, omdat we in de praktijk zien dat het toch wat lastig van de grond komt. Aan de andere kant, daar liggen wel kansen.