Bijl-11 25-68 Zienswijze reclamant 3 (geanonimiseerd)
Tekst van het document
23
Volkspartij Dongen: , , Woningbouw voor ieder wat wils , liefst zo betaalbaar mogelijk en met een leefomgeving die kwalitatief groen uitstraalt. ’’ Dongense VVD wijk is iets waar zorgvuldig over nagedacht moet worden omdat hij er meer , , Een nieuwe dan 50 jaar zal staan. ’’ Ouderenpartij voor Dongen / DongenPlus , , De gemeente Dongen zou bij nieuwbouw meer de regie in eigen handen moeten nemen in plaats van dit over te laten aan de projectontwikkelaars. ’’ D66 Dongen ‘’Er is gelukkig veel meer aandacht voor de kwaliteit van het groen en biodiversiteit. ’’ CDA Dongen - ‘s Gravenmoer: bij bouwinitiatieven in hun buurt. ’’ , , Het is vanzelfsprekend dat bewoners betrokken worden D66 Dongen het vertrouwen van de inwoners in de politiek te herstellen. ’’ , , Het is essentieel om Wethouder Wonen namens college klimaatverandering steeds vaker te maken met weersextremen , , , Wij krijgen door hittegolven , langere periodes van droogte en stortbuien. Meer groen in de gemeente zorgt voor verkoeling tijdens warme perioden. Inwoners kunnen met hun tuininrichting een groot verschil maken. ’’ CDA Dongen - ‘s Gravenmoer: een serieuze , , Meer groen is nooit slecht. Wij hebben bij verdeling van schaarste ruimte discussie met elkaar te voeren.
’’ Ouderenpartij voor Dongen / DongenPlus komen ouderen er bekaaid af , er worden geen specifieke woningen gebouwd , , Bij wonen voor hen terwijl de behoefte aan een kleinere woning wel bestaat. Hoe zorgen we ervoor dat woningen ook betaalbaar zijn voor starters er senioren?’’ D66 Dongen , , Als wij als gemeente er echt voor willen zorgen dat 30% van de woningen in Dongen in de toekomst sociale huurwoningen zijn , dan zullen we een flinke inhaalslag moeten maken. Dat betekent bij alle komende bouwprojecten fors meer dan die 30% aan sociale huurwoningen bouwen , want anders halen we het nooit. Kortom de oproep is duidelijk: maak waar waar je voor staat. ’’
Ouderenpartij voor Dongen / DongenPlus hebben cijfers van de wethouder ontvangen over gerealiseerde woningbouw in 2022. , , We Daaruit blijkt dat er is gebouwd in Dongen in de percentages van 48% dure woningen , 27% middelduur en 25% goedkope woningen. Deze cijfers geven aan waar de prioriteit ligt: meer 24
goedkope en betaalbare woningen voor iedereen. ’’ D66 Dongen , , Durft te investeren in betaalbare woningen in Dongen. ’ CDA Dongen - ‘s Gravenmoer: maken zich zorgen over de verkeersveiligheid in hun buurt. Wij zullen met , , Veel inwoners een motie komen. ’’ D66 Dongen het belangrijk beleid te baseren op wat Dongenaren ervaren als het gaat om , , Wij vinden veiligheid. Voelen zij zich veilig op straat in de wijk?’’ Dongense VVD , , Wij hebben aandacht voor een veilige woonomgeving. Veilig over straat lopen , niet bang hond zijn om je uit te laten in het donker , veilig de deur uit kunnen en weten dat alle spullen nog thuisliggen bij terugkomst. Voor de Dongense VVD is veiligheid één van de belangrijkste speerpunten. ’’
CDA Dongen - ‘s Gravenmoer: , , Om aan gemeenschappen te bouwen is het belangrijk dat we inzetten op veilige en leefbare buurten. ’’ Volkspartij Dongen: , , Een prettige leefomgeving betekent voor veel inwoners en veilige en leefbare gemeente. ’’ Ouderenpartij voor Dongen in wijken en buurten voorzieningen worden getroffen die het gevoel van angst , , Er moeten en onveiligheid voorkomen. ’’ Wethouder Wonen namens college Dat heeft invloed op de omgeving , , , Wij zijn geen voorstander van tweedelijns bebouwing. op de omwonenden. ’’ Volkspartij Dongen: , , Iedere wijk een groene long. ’’ 4. 6 Actueel beleid in onze buurgemeenten De gemeenten in onze directe omgeving maken ook werk van het vernieuwen van hun beleid , rekening houdend met actuele ontwikkelingen. Daar kunnen we als Dongense samenleving zeker ook van leren. De nieuwe inzichten bij andere gemeenten kunnen van toegevoegde waarde zijn voor bouwplannen in onze gemeente. 4. 6. 1 Klimaatproof wonen in Breda en Oosterhout Zo lezen we op 24 juni 2024 in BN De Stem een interessante publicatie. Daarin komen wethouders en ambtenaren aan het woord van de gemeenten Breda en Oosterhout over het thema klimaatproof wonen. Het artikel begint met deze alinea: , , Speeltuintjes als 25
zwembaden,
neerslag.
straten
als kleine rivieren. Het
afgelopen jaar viel er een recordhoeveelheid
hebben
vang je in steden en dorpen water op in tijden van geleerd, is dat er nóg meer water kan vallen dan wat we
Hierbij
een
4.6.2 In
samenvatting
Aanleg
onze
De
wadi
is de
riool
Breda
zorgen
zomaar
naar
een
belangrijk onderdeel geworden bij de
wadi is een
vorm
van
Een
van
van
in het groen.
wateropvang
gemeentelijk beleid, gezien
de
Ze
klimaatveranderingen.
ontlasten
te
kiest
bij nieuwbouwwijken
de
woningen,
dat het water
alles
wadi's
aanleg
nieuwbouw.
ligt wat lager dan
ervoor
En
voor
om
gemeente
we
hoofdlijnen:
op
steeds vaker onderdeel
Breda: Wadi
„Wat
eerder dachten.”
wadi’s in buurgemeenten
van
buurgemeenten
planvorming vormen
weersextremen?
Hoe
niet op
het riool laten
zodat
het
aanleg van een wadi. daarnaartoe loopt. „We moeten
standaard water
voor
de
Deze
tegels valt, want dan moet het riool heel veel afvoeren. lopen, dat gaat je niet meer helpen”, zegt (geanonimiseerd)
wethouder klimaat in Breda. Oosterhout: Ontwikkelaars
verplicht wadi aanleggen Ook in de gemeente Oosterhout is de aanleg van een wadi inmiddels onderdeel van het (geanonimiseerd) gemeentelijk beleid. Bij nieuwbouwprojecten speelt klimaat altijd een belangrijke rol. | wethouder van de Oosterhout: werken nieuwe (geanonimiseerd) gemeente „We bij wijken als DE Wilhelminahaven en de Zwaaikom met wadi’s. Ontwikkelaars worden verplicht om bij zo’n plan water op te slaan. Het project Oosterhout-Oost, met veel nieuwe huizen aan de andere kant van de A27, noemen we niet voor niets ‘een landschap om in te leven’. moeten
„_
4.6.3
Breda: Meer
In de
groen
lezen
in de buurt
verder over Breda: Hoe meer groen in een buurt, hoe makkelijker publicatie het water wegzakt in de bodem. „Dat groen heeft nog andere voordelen”, meent wethouder (geanonimiseerd) „Mensen vinden het prettig wonen, het is goed voor de gezondheid en B biodiversiteit. Bovendien zorgt het voor schaduwplekken in droge tijden. Bomen zijn fijn om hitte op te vangen.” we
Oosterhout: Capaciteit riolen van 40 naar 70 mm per uur In de publicatie lezen we verder dat Oosterhout in de stad steeds vaker
4.6.4
kampt met werk gemaakt van een
ondergelopen straten. Volgens wethouder BEN (geanonimiseerd) wordt door de te van riolen oplossing capaciteit op hogen. „We wisten al wat onze ‘rode vlekken“ zijn en dat we daar naar de capaciteit van het riool moeten kijken. Wat we het afgelopen jaar hebben geleerd, is dat er nog meer water kan vallen dan we eerst dachten. De piekbuien zijn het grootste probleem. We zijn op meerdere plekken met de neus op de feiten gedrukt. We hielden altijd rekening met het verwerken van maximaal 40 millimeter per uur. De capaciteit van het riool wordt opgehoogd naar 70 millimeter per uur. Dat gebeurt gefaseerd”, aldus de wethouder van Oosterhout. 4.6.5 In de
Breda: Adviseur water
publicatie
lezen
we:
en
klimaat
De gemeente
Breda
heeft in de organisatie
een
adviseur water
en
klimaat die projecten als deze beoordeeld.
26
4. 7 Vragen aan gemeente Dongen Naar aanleiding van het actuele klimaatproof-wonen-beleid door onze buurgemeenten Breda en Oosterhout , hebben we de volgende vragen: -Heeft de gemeente Dongen ook een adviseur water en klimaat? -Verplicht de gemeente Dongen ontwikkelaars ook om wadi’s aan te leggen? -Voert de gemeente Dongen ook beleid om de capaciteit van riolen te verhogen van 40 naar 70 mm per uur in verband met de klimaatontwikkelingen en piekbuien? 4. 8 Participatie en ontwikkelingen In het volgende hoofdstuk: De laatste ontwikkelingen op het gebied van participatie rondom het bouwplan Oude Baan 10 en omgeving.
***************************************************************************
HOOFDSTUK 5 – PARTICIPATIE & ONTWIKKELINGEN 5. 1 Participatieve democratie Bij het onderzoek voor deze notitie , is ons duidelijk geworden dat dit gemeentebestuur grote waarde hecht aan (naar eigen zeggen) ‘participatieve democratie’. Een moeilijke term die we voor onszelf vertaald hebben als: politieke besluitvorming met ruimte voor inbreng van bewoners. Van die ruimte willen we bij dit bouwplan graag gebruik maken. De commerciële ontwikkelaar wil liefst zo snel mogelijk groen licht krijgen voor het bouwplan. Daarvoor is verandering noodzakelijk van een al tientallen jaren oud bestemmingsplan. Dat raakt ons als de bewoners van het gebied en daarom willen we graag onze en argumenten en praktijkervaring inbrengen. De titel van deze notitie is niet voor niets: Wij zijn er ook nog! 5. 1. 1 Geen woorden , maar daden Inmiddels is duidelijk gebleken dat het niet alleen bij politieke woorden blijft. Sinds het aanbieden van onze collectieve brief d. d. 10 november 2023 en de 1 e notitie d. d. 17 januari 2024 aan De Bunte Vastgoed / gemeente Dongen , hebben meerdere politieke partijen contact opgenomen met ons als bewonersgroep en ze zijn ook ter plaatse geweest voor eigen waarneming en een inhoudelijk gesprek. Dat waarderen we zeer! 5.
2 Samenvatting verloop 1 e fase participatie Onze participatie en communicatie ervaringen met De Bunte Vastgoed in de eerste drie maanden na de bekendmaking van het bouwplan met een bewonersbrief op 20 oktober 2023 , zijn uitermate teleurstellend. Kort samengevat: De Bunte Vastgoed weigert aan tafel te gaan met ons als bewonersgroep. Steeds opnieuw wordt geprobeerd om te komen tot een overleg op individuele basis of uiteindelijk (met een bijeenkomst in De Cammeleur) een bewonerssessie per straat. Daar zijn we niet op in gegaan. De Cammeleur bleef dan ook leeg op 18 januari 2024. Wél leverden we als bewonersgroep een schriftelijke reactie in. 5. 2. 1 Bijlage 2: Samenvatting 1 e fase participatie Deze eerste fase van participatie (oktober 2023 tot januari 2024) hebben we als verslag op 27
hoofdlijnen toegevoegd in bijlage 2 van deze notitie. In de januari 2024-versie van deze notitie hebben we aan u eerder een uitgebreidere versie aangeboden. 5. 3 Samenvatting verloop 2 e fase participatie Het lijkt ons beter om in deze geactualiseerde versie van de notitie vooral verslag te doen van de tweede fase van participatie. Dit betreft de periode februari 2024 / oktober 2024 waarin er sprake is geweest van nieuwe ontwikkelingen. 5. 3. 1 Eindelijk gesprekspartner! Na de lege Cammeleur op 18 januari 2024 (maar wel het indienen van de bewonersnotitie op 17 januari 2024) , krijgen we medio februari het positieve bericht van De Bunte Vastgoed dat we als bewonersgroep een uitnodiging gaan krijgen voor een nieuwe bewonersbijeenkomst: mét de drie straten bij elkaar , in een nieuw op te starten omgevingsdialoog. Daarmee breekt er een tweede fase van participatie aan waarin we als bewonersgroep wel erkend worden als gesprekspartner. Eindelijk! 5. 4 Stappenoverzicht 2 e participatie fase Als bewonersgroep voelen we ons in het afgelopen half jaar wel gezien en gesproken door De Bunte Vastgoed. Zowel in april als in juni 2024 zijn er bijeenkomsten geweest waarin we met elkaar aan tafel zijn gegaan en elkaars standpunten en argumenten hebben besproken.
Hierbij het tijdspad met een beknopte weergave van de participatieontwikkelingen in de periode van februari 2024 tot oktober 2024: 5. 4. 1 De Bunte reageert op notitie De Bunte Vastgoed reageert digitaal op onze notitie. Het is een procesmatige reactie met veel algemene antwoorden en daarna verwijzingen naar eerder gegeven antwoorden. Na ontvangst van deze reactie peilen we de mening in de groep van betrokken bewoners. De unanieme reactie: we hopen dat we bij de aangekondigde bijeenkomsten voor april en juni , goed met elkaar in gesprek raken en daarbij wel toe komen aan een inhoudelijke bespreking van de zorgpunten zoals we die hebben benoemd in de notitie versie 17012024. 5. 4. 2 Eerste bijeenkomst De Bunte & bewonersgroep Op initiatief van De Bunte Vastgoed heeft op 17 april 2024 in De Cammeleur voor het eerst een participatiebijeenkomst plaats met een afvaardiging van de bewonersgroep. Hierbij zijn vertegenwoordigers aanwezig van Oude Baan , Julianastraat en Wilhelminastraat. 5. 4. 3 Tweede bijeenkomst De Bunte & bewonersgroep Op initiatief van De Bunte Vastgoed heeft op 11 juni 2024 in De Cammeleur voor de tweede keer een participatiebijeenkomst plaats met een afvaardiging van de bewonersgroep. Hierbij zijn vertegenwoordigers aanwezig van Oude Baan , Julianastraat en Wilhelminastraat. 5.
5 Samenvatting 1 e bijeenkomst De Bunte Vastgoed & bewonersgroep De Bunte Vastgoed geeft in deze bijeenkomst aan de hoeveelheid reacties op Bouwplan Oude Baan 10 en omgeving en de felheid daarvan ‘te hebben onderschat’. Over de notitie: ‘Dit hebben we in de afgelopen 15 jaar nooit eerder zo meegemaakt’. De Bunte deelt een agenda voor deze sessie uit. Met als kernvraag: of we per straat de verbeterpunten van het bouwplan aan willen geven. We antwoorden dat deze reactie al duidelijk staat verwoord in 28
de notitie. We geven aan dat we de verwachting hebben dat we op deze avond een nieuw voorstel gaan krijgen. In de uitnodiging is immers gezegd dat De Bunte met de architecten in gesprek is gegaan over een aanpassing van het plan. Maar er is géén presentatie , zo krijgen we te horen. De Bunte wil het met ons gaan hebben over uitvoeringszaken , zoals aanpassingen van hellingshoeken van daken en het plaatsen van extra paaltjes en leilindes. Wij geven vervolgens aan dat wij in deze eerste fase van gesprekken met elkaar op een heel ander niveau (beleidskaders) de discussie met elkaar zouden willen voeren. Zoals in de notitie vermeld staat: we plaatsen als bewonersgroep namens 57 huishoudens grote vraagtekens bij de vraag hoe het bouwplan Oude Baan 10 zich verhoudt tot de speerpunten van recent gemeentelijk beleid. Is dit wel en geschikte inbreidingslocatie? Waarom 11 woningen op deze kleine ruimte? Waarom geen bouw zonder etage , dat zou voor de omwonenden al een groot verschil maken.
Hebben we het hier over tweedelijnsbebouwing en wordt er voldaan aan de voorwaarden? Voldoet Oude Baan 10 wel aan de noodzakelijke politieke en maatschappelijke uitgangspunten , zoals veiligheid , groen , verkeer en andere belangrijke thema’s? Is de voorziene in- en uitrit voor voetvangers en langzaam verkeer aan de Wilhelminastraat noodzakelijk volgens de voorschriften? Er wordt bij deze bijeenkomst door beide partijen veel gezegd , maar weinig vooruitgang geboekt. Veel herhaling van reeds eerder uitgesproken standpunten. Uiteindelijk krijgt de moeizaam verlopen avond toch nog een positieve uitkomst. De Bunte geeft aan dat de architecten de opdracht krijgen om het plan te gaan aanpassen naar een andere versie. Dat zal enkele weken gaan duren. 5. 6 Samenvatting 2 e bijeenkomst De Bunte Vastgoed & bewonersgroep Op initiatief van De Bunte Vastgoed heeft op 11 juni 2024 in De Cammeleur voor de tweede keer een participatiebijeenkomst plaats met een afvaardiging van de bewonersgroep. Hierbij zijn vertegenwoordigers aanwezig van Oude Baan , Julianastraat en Wilhelminastraat. 5. 6. 1 Nu wel een presentatie Bij de tweede sessie op 11 juni 2024 geeft De Bunte Vastgoed wél een presentatie. Voor het eerst is de grote , karakteristieke en beeldbepalende boom achter onze woningen opgenomen in de visualisatie van het bouwplan. Er is een aanpassing gedaan in de constructies van daken.
Er is een optie benoemd voor het plaatsen van een rij met leilindes (met verplichting tot herplanting bij afsterven van de bomen voor alle toekomstige bewoners) aan de zijde van de Wilhelminastraat. De in-en uitrit voor auto’s bij de Oude Baan heeft iets meer kromming gekregen. Bij de gemeente is navraag gedaan over het mogen schrappen van het pad voor langzaam verkeer aan de Wilhelminastraat , maar er is nog geen reactie ontvangen. De Bunte wil graag meteen onze reactie op de presentatie horen , maar we geven aan die niet direct te kunnen geven. Als vertegenwoordigers van de bewonersgroep willen en moeten we eerst de reacties peilen bij onze achterban. 5. 7 Reacties peilen bij achterban bewonersgroep Op 24 juni 2024 stuurt De Bunte Vastgoed een nieuwe versie van de presentatie toe aan de contactpersoon van de bewonersgroep. Het betreft beelden zoals grotendeels getoond bij de laatste participatiesessie van 11 juni 2024. Deze presentatie hebben we gedeeld met de leden van de bewonersgroep. Het betreft aanpassingen zoals De Bunte Vastgoed die in de komende periode verder wil bespreken met de gemeente. De projectontwikkelaar heeft ons verzocht hier in vertrouwen mee om te gaan en de presentatie binnen de kring van de bewonersgroep te houden. De presentatie is dan ook niet toegevoegd als bijlage bij deze
29
notitie die medio november wordt toegevoegd als ingekomen stuk op de agenda van de gemeenteraad en daarmee ook openbaar is voor de media. Als bewonersgroep hebben we onze leden in eerste instantie (juli/augustus) digitaal geïnformeerd over het verloop van de recente sessie met De Bunte. Daarnaast hebben we ook een fysieke bijeenkomst georganiseerd. Betrokken bewoners hebben hiermee de kans gekregen om zowel digitaal als fysiek hun vragen te stellen en reacties te geven. Gezien de vakantieperiode was het vanuit praktisch oogpunt lastig om in de zomermaanden zonder veel afwezigen bij elkaar te komen en een inloopavond te houden. Maar in de afgelopen maanden (september/oktober) zijn we erin geslaagd om wederom bij elkaar te komen , standpunten en gedachten uit te wisselen en deze vervolgens ook weer door te vertalen met het actualiseren van deze notitie. 5. 8 De Bunte Vastgoed dient principeverzoek in bij gemeente Onlangs (oktober 2024) hebben we begrepen dat De Bunte Vastgoed medio augustus 2024 (tijdens onze vakantieperiode) een principeverzoek voor bouwontwikkeling Oude Baan 10 en omgeving heeft ingediend bij de gemeentelijke organisatie. Dat heeft ons verrast. 5. 8. 1 We waren toch nog in gesprek? We vragen ons af waarom De Bunte Vastgoed ons over deze stap niet rechtstreeks heeft geïnformeerd.
In die periode waren we als bewonersgroep nog hard aan het werk voor het afstemmen van meningen en het schrijven van deze notitie. Daarover hebben we per mail meermaals berichten verstuurd aan De Bunte Vastgoed. 5. 8. 2 Bericht aan De Bunte 20 september 2024 Bijvoorbeeld op vrijdag 20 september 2024: ‘Aan De Bunte Vastgoed , Deze week hebben we een nieuwe bijeenkomst gehad met buurtbewoners. Daarbij hebben we gesproken over de presentatie die we van jullie hebben ontvangen als ook over actuele ontwikkelingen in het beleid van de gemeenten om ons heen bij bouwprojecten. Hierbij zijn door bewoners reacties gegeven en opmerkingen gemaakt. Deze worden door ons als bewonersgroep nu opgeschreven en rondgestuurd in de buurt voor akkoord. Volgende week zullen we deze als collectieve reactie namens de bewonersgroep Oude Baan , Julianastraat en Wilhelminastraat doorsturen aan jullie , met vriendelijke groet. ’ 5. 9 Opmerkelijk: Principeverzoek naar gemeente zónder uitkomst 2 e participatieronde Zónder de daadwerkelijke uitkomst van de nieuwe omgevingsdialoog en de zelf opgestarte tweede ronde van participatie af te wachten , zonder ons als bewonersgroep daar ook over te verwittigen , heeft De Bunte Vastgoed het principe-verzoek voor bouwontwikkeling Oude Baan 10 en omgeving dus ingediend bij de gemeente.
Dat gebeurde in onze vakantieperiode medio augustus 2024 , terwijl we op maandag 16 september 2024 nog een aangekondigde bewonersbijeenkomst hadden. Wat ons betreft een zeer opmerkelijke gang van zaken. 5. 9. 1 Bijeenkomst 28 oktober 2024 Op maandag 28 oktober hebben we als bewoners onze meest recente bijeenkomst gehad , waarbij we deze notitie inhoudelijk hebben vastgesteld. Daarover hebben we een dag later (29 oktober 2024) het volgende bericht gestuurd naar De Bunte Vastgoed: ‘Met onze periodieke berichten sinds de zomervakantie hebben we jullie steeds op de hoogte gehouden van onze stappen als bewonersgroep. Daarbij hebben we meerdere acties ondernomen zoals terugkoppeling geven en reacties peilen naar aanleiding van onze wederzijdse participatie bijeenkomsten in De Cammeleur. ,
30
Hierbij kunnen we melden dat we gisteren maandag 28 oktober een voorlopig laatste bewonersbijeenkomst hebben gehad. De laatste opmerkingen en standpunten gaan we nu uitschrijven en kun je uiterlijk komend weekeinde tegemoet zien. Dat is dan onze inbreng voor de omgevingsdialoog in deze tweede participatieronde. Wordt dus snel vervolgd. ’ ,
,
5. 10 Standpunt bewonersgroep na 2 e participatie fase In tegenstelling tot de eerste fase van participatie (zie bijlage) , hebben we in de 2 e participatie periode ook daadwerkelijk met elkaar – projectontwikkelaar en bewonersgroep aan tafel gezeten. Dat is een positieve ontwikkeling. We bedanken De Bunte Vastgoed voor beide uitnodigingen in april en juni 2024. We hebben met elkaar gesproken , maar (naar onze mening) wel op twee verschillende golflengtes. 5. 10. 1 Verschillende golflengtes Als bewonersgroep hebben we het gevoel dat De Bunte in de recente gesprekken het doel heeft om met ons als bewonersgroep overeenstemming te bereiken over zaken op uitvoeringsniveau (micro). Terwijl wij nog volop vragen hebben op beleidsniveau (macro). 5. 10. 2 Micro Hoe zullen we het bouwplan gaan uitvoeren: dat is waar De Bunte Vastgoed steeds over wil praten.
In beide sessies ging het over vragen als: Wat als we dit pad 40 cm breder maken? Wat als we op de verdiepingsvloer de achterkant van de daken 160 cm maken? Wat als we meer gemeentelijk groen opnemen in het plan? Wat als we de opritten van de huizen half bestraten? Wat als er een kromming komt in de weg die de in-uitrit wordt naar Oude Baan? Wat als we een rij leilindes plaatsen aan de kant van de Wilhelminastraat? De Bunte was daarbij bereidwillig: Als jullie dat willen , dan gaan we dat zeker doen , dat kan dan ook met een herplantingsplicht voor alle (ook toekomstige) bewoners , zodat er een nieuwe boom komt mocht er na verloop van jaren een leilinde afsterven. 5. 10. 2 Macro Op zich is het positief dat De Bunte Vastgoed het wil hebben over aanpassingen in de wijze van uitvoering woningbouw en ons om input vraagt. Maar het voelt voor ons ook ongemakkelijk. Dit is niet het juiste moment voor dit type van gesprek: HOE gaan we het uitvoeren. Wij zitten nog in de fase OF het bouwplan uitgevoerd kan en moet gaan worden. We hebben het hier over een vergaand inbreidingsplan van een commerciële partij op een bijzondere locatie in het centrum van Dongen die al 100 jaar een niet-openbare locatie is. Dat behoeft een zorgvuldige afweging van belangen. Het is een complex proces.
Daarbij hoort de kritische vraag te worden gesteld óf het bouwplan past binnen de gemeentelijke beleidskaders en of het überhaupt kan en moet worden uitgevoerd. 5. 10. 3 De Bunte Vastgoed: Géén inhoudelijk antwoord Wij hebben De Bunte bij de bijeenkomsten gevraagd of ze de voordelen kunnen benoemen van hun bouwplan voor ons als omwonenden. Welk ruimtelijke problemen worden er opgelost? Welke ruimtelijke kwaliteiten worden er aan onze omgeving toegevoegd? Waar zouden we blij mee moeten zijn? De antwoorden bleven uit. Daarop hebben we De Bunte verteld dat we ons door dit bouwplan grote zorgen maken. Wij zien als omwonenden geen enkel voordeel bij deze wijze van inbreiding. Alleen maar nadelen voor belangrijke maatschappelijke thema’s als leefbaarheid , veiligheid , het klimaat.
31
5. 10. 4 Bewonersgroep: Niet klaar voor onderhandeling Als bewonersgroep zijn wij dan ook lang niet zover om over de uitvoering van dit vergaande bouwplan te gaan praten. Wij zijn er niet klaar voor om nu al plaats te nemen aan de onderhandelingstafel. In deze fase van het proces stellen wij allereerst grote vraagtekens over de principiële , beleidsmatige , maatschappelijke en politieke haalbaarheid van dit bouwplan. Dat zijn strategische vragen op macroniveau. 5. 11 Vrijwilligers , geen professionals… Voor ons als bewonersgroep is het lastig om een volwaardige gesprekspartner te zijn in dit complexe project. De Bunte Vastgoed kan een beroep doen op een groot aantal professionals en specialisten op het gebied van bouwen , wonen , vergunningen , juridische zaken. Wij zijn dat zéker niet. Het schrijven en steeds weer actualiseren van deze notitie is een lastige en tijdrovende klus. Dat kost veel van onze vrije tijd. Alle andere zaken in ons drukke leven gaan gewoon door. Ons werk. Ons gezinsleven. Ons verenigingsleven. Vrijwilligerswerk. Mantelzorgwerk. We hebben te maken met bijzondere omstandigheden. Zoals ziekte in de bewonersgroep. Ingrijpende gebeurtenissen in onze familie en vriendenkring met ziekenhuisopnames of overlijden van dierbaren.
Tegelijkertijd moeten we voor dit bouwplan onderzoek doen , advies inwinnen , met elkaar overleggen en het vervolgens nog goed opschrijven ook. We zijn geen professionals zoals de werknemers van De Bunte Vastgoed die kunnen zeggen: we pakken onze werkagenda erbij en volgens planning gaan we in die werkweek op die dag de volgende stap in dit project afronden. We hebben geen basiskennis van deze materie. We hebben geen bedrijfsbudget om geld uit te geven aan het inhuren van deskundigen. Als bewoners zouden we dan ook enorm geholpen zijn met inbreng van de expertise van de gemeente en een vroegtijdige politieke toetsing van dit complexe dossier. We hopen enorm dat deze notitie daaraan bijdraagt. 5. 12 Regisseur gezocht! Onze eerste ‘kennismaking’ met het bouwplan was in oktober vorig jaar , toen er een brief van De Bunte Vastgoed bij ons in de bus viel. Daarop stond een link naar een website met daarop de bouwplannen. Vanaf dat moment ligt de regie voor zowel de inhoud van de planvorming , het procesverloop , als ook de vorm en uitvoering van participatie , stevig in handen van De Bunte Vastgoed. Dat is een landelijk opererende commerciële ontwikkelaar die commercieel denkt , zonder directe lokale belangen. 5. 12. 1 Wens van gemeenteraad In december 2023 heeft de gemeenteraad van Dongen de nieuwe Woonzorgvisie voor de komende jaren vastgesteld.
Daarbij hebben de politieke partijen in de gemeenteraad , onze direct gekozen volksvertegenwoordigers , zich nadrukkelijk unaniem uitgesproken dat er bij alle nieuwe bouwprojecten mínder regie bij de ontwikkelaar en méér bij de gemeente Dongen moet komen te liggen. We beseffen dat met 11 woningen dit een relatief klein bouwplan is , zeker in verhouding tot andere veel grotere projecten in de gemeente Dongen , zoals Noorderbunder , De Vijf Turven of de woningbouw op de toekomstige uitbreidingslocaties. Maar het betreft wel een bijzondere locatie in het centrum (zie hoofdstuk 1 van deze notitie) en de impact van het bouwplan op de lokale omgeving en het wonen en welzijn van honderden bewoners van Oud Dongen is groot (hoofdstukken 2 en 3).
32
5. 12. 2 Beroep op gemeentebestuur Daarom doen we een beroep op het college van B&W en de gemeenteraad , zijnde onze gekozen volksvertegenwoordigers. Het is belangrijk dat er goede regie komt op de balans tussen commercieel bouwen en maatschappelijk nuttig en verantwoord bouwen. De Bunte Vastgoed is een commerciële partij met projecten in heel Nederland. Financiële en commerciële redenen bepalen de omvang en de inhoud van hun bouwplannen. Niet het lokale maatschappelijk belang. Er wordt gedacht en gehandeld vanuit de eigen doelgroep en commerciële belangen. Geld is daarbij de leidende factor. Dat is ook duidelijk gebleken en uitgesproken bij de laatste twee bijeenkomsten met ons als bewonersgroep. 5. 13 Actuele vragen van bewonersgroep Als bewonersgroep hebben we , zoals besproken bij onze laatste bijeenkomsten op 16 september 2024 en 28 oktober 2024 , nog de volgende vragen aan De Bunte Vastgoed en gemeente Dongen: 5. 13. 1 Vraag: In-en uitrit auto’s Oude Baan 10 De in het bouwplan getekende route voor in- en uitrijden van auto’s bij Oude Baan 10 levert veel overlast op voor de tegenoverliggende huizen. Koplampen schijnen binnen in woon- en slaapkamers. Het aanbrengen van een knik in de weg plaats van een rechte weg (zoals besproken in juni 2024 door De Bunte met bewonersgroep) , verplaatst het probleem alleen maar van de ene naar de andere woning.
Wat zijn andere mogelijkheden die wel het probleem oplossen zonder het probleem te verplaatsen? Wat zijn hiervoor de ideeën van De Bunte en van de verkeersdeskundigen van de gemeente Dongen? 5. 13. 2 Vraag: Schrappen pad langzaam verkeer Wilhelminastraat Is er voor de gemeente een noodzaak voor de aanleg van pad voor voetgangers/ fietsers/ scooters / fatbikes met ontsluiting op Wilhelminastraat? Dit pad raakt op forse wijze de privacy van de bewoners op nummer 11. Het pad komt de verkeersveiligheid in de drukke Wilhelminastraat zeker niet ten goede. Het pad zou ook het ten koste gaan van parkeerplaatsen. Meerdere redenen dus om het pad te schrappen. In juni 2024 heeft De Bunte in het gesprek met bewonersgroep aangegeven dat er voor De Bunte geen noodzaak is voor de aanleg van dit pad. Als de gemeente het goed vindt om het pad te schrappen , dan gaan we dat doen , aldus De Bunte. Hierbij vragen we de gemeente om bij De Bunte aan te geven dat het pad kan worden geschrapt uit het bouwplan. 5. 13. 3 Vraag Parkeerdruk / evenementen / reconstructie kruispunt De Bunte hanteert een rekenmodel voor aantal nieuwe huizen , bewoners , bezoekers , aantal nieuwe auto’s en daarmee voor verkeer en parkeren. Volgens de berekeningen van De Bunte Vastgoed zou het extra verkeer in de wijk geen probleem moeten gaan opleveren.
De praktijk leert anders , aldus de praktijkdeskundigen , De bewoners in de Oude Baan hebben nu al vaak te maken met grote parkeerdrukte en -overlast in de wijk. Zeker bij evenementen , en die zijn er met grote regelmaat het hele jaar door , wordt er geparkeerd door bezoekers van het centrum. Hierbij vragen we de verkeersdeskundigen van de gemeente Dongen om mee te kijken naar de parkeerdruk en deze te berekenen. En daarbij ook rekening te houden met een belangrijke verandering die is aangekondigd in de programmabegroting van de gemeente Dongen: de reconstructie van het kruispunt bij de Boerenbond. Dat heeft
33
gevolgen voor de verkeersstroom naar de Oude Baan maar deze aanstaande verandering is door De Bunte Vastgoed niet meegenomen bij het bouwplan. 5. 13. 4 Vraag: Onderzoek naar de gevolgen voor riolering: capaciteit verhogen? In een van de eerste bewonersbijeenkomsten (november 2023) waren er al omwonenden die hun zorgen uitspraken over de huidige capaciteit van de riolering en wat de gevolgen zouden zijn van de uitbreiding van de bestaande riolering met de nieuwe woningen van het bouwplan Oude Baan 10 en omgeving. In reactie op onze vragen heeft De Bunte Vastgoed aangeven dat deze berekening in een latere fase van het project gaat plaatshebben. Wij vinden dat de berekeningen nu al moeten gebeuren. Zeker na lezing van het interview met de wethouder van Oosterhout die aangeeft dat het gemeentelijk beleid is om de capaciteit van rioleringen op te voeren van 40 mm naar 70 mm per uur. Dit vanwege de klimaatverandering en piekbuien.
Onze vragen: 1) Wil de gemeente Dongen de regie nemen en een berekening (laten) maken van de gevolgen van bouwplan Oude Baan 10 op de bestaande capaciteit van de riolering , daarbij ook rekening houdend met de actuele klimaatveranderingen? En 2) waarom gaan we als gemeente Dongen de riolering van de Oude Baan extra belasten met aansluiting van 11 nieuwbouwwoningen als andere gemeenten zoals Oosterhout juist het beleid hebben om de capaciteit van bestaande rioleringen aanzienlijk te verhogen (van 40 naar 70 mm per uur)? 5. 13. 5 Vraag: Onderzoek naar aanleg wadi: locatie en capaciteit Meteen bij de eerste bijeenkomst van de bewonersgroep kwam als belangrijk aandachtspunt al duidelijk naar voren: Bij een grootschalige verandering van de situatie achter onze tuinen , maken ons grote zorgen over de afwatering. Onze tuinen hebben vaak grote hoogte verschillen met die van de buren. Door het bouwplan zouden er meer stenen en minder groen komen. In het bouwplan Oude Baan 10 en omgeving zien we amper iets terug over de aanleg van een wadi. Voor de parkeerdruk heeft De Bunte een rekenmodel gebruikt. Maar er is geen serieus onderzoek gedaan naar nut en noodzaal van een wadi. Er staat voor de vorm iets ingetekend op de visualisatie van het bouwplan , maar dit kan niet serieus worden genomen. Zo staat de grote boom getekend midden in deze ‘wadi’.
Wij zijn van mening dat er meteen in deze beginfase van het bouwplan serieus onderzoek wordt gedaan naar de noodzakelijke capaciteit en de daartoe gewenste locaties. Zoals dit tegenwoordig beleid is bij zowel de gemeente Breda als Oosterhout. Ontwikkelaars daar worden verplicht om een wadi op te nemen in een nieuwbouwwijk. Waarom is er voor het bouwplan Oude Baan 10 en omgeving geen onderzoek gedaan en/of een rekenmodel toegepast voor het professioneel bepalen van locatie en capaciteit va een of meerdere (noodzakelijke) wadi's? Is de aanleg van een wadi ook standaard beleid van de gemeente Dongen? Vindt de gemeenteraad dat onderdeel van beleid moet worden bij planvorming voor nieuwbouwprojecten in Dongen? Wij vinden dat in dit geval zeker nut en noodzaak van een wadi onderzocht moet worden , gezien de specifieke omstandigheden. Als bewoners van Oude Baan , Julianastraat en Wilhelminastraat willen we door een bouwplan in onze achtertuinen in de toekomst niet geconfronteerd gaan worden met onderlopende huizen , schuren , garages en overkappingen bij de steeds vaker voorkomende hevige regenbuien. Wij vragen de gemeente Dongen om De Bunte Vastgoed te verplichten om een wadi op te nemen in bouwplan Oude Baan 10 en omgeving , net zoals andere gemeenten dat ook doen vanwege de veranderende klimaatomstandigheden en piekbuien.
34
5. 13. 6 Vraag: Stenen , hittestress , wonen , gezondheid , biodiversiteit De gemeente Dongen stimuleert ook de aanpak van hittestress , met name ook in het centrum. Sinds eind vorig jaar is er een speciale subsidieregeling voor inwoners. Waarom dan met bouwplan Oude Baan 10 en omgeving toch kiezen voor meer stenen en minder groen in het centrum? Om met de woorden van de wethouder te spreken: dat is niet goed voor prettig wonen , dat is niet goed voor onze gezondheid en dat is niet goed voor de biodiversiteit. Wegen deze belangen minder zwaar dan het bouwplan? 5. 14: De waarde van het bouwplan In het volgende hoofdstuk gaan we in op de waarde van het bouwplan. Dat doen we mede aan de hand van andere bouwplannen in de gemeente Dongen.
***************************************************************************
HOOFDSTUK 6 – DE WAARDE VAN HET BOUWPLAN 6. 1 Intensief bouwplan Meteen vanaf onze allereerste contacten hebben we als bewonersgroep bij De Bunte Vastgoed aangegeven dat we een bouwplan voor 11 woningen heel erg veel vinden voor de oppervlakte van het gebied. De impact van het bouwen van een nieuwe woonwijk compleet met infrastructuur en het openbaar maken van het al 100 jaar afgesloten gebied in het oude centrum van Dongen , is enorm. In deze vorm betreft het een zeer intensief bouwplan. 6. 2 Kwantitatieve opbrengst voor lokale woningmarkt De netto-opbrengst van Oude Baan 10 en omgeving is dat er 10 woningen (de woning Oude Baan 10 zal worden gesloopt en herbouwd) worden toegevoegd aan de Dongense woningmarkt. Gezien de grote mate van woningbehoefte , is dat relatief gezien een druppel op de gloeiende plaat. Kwantitatief voegen de actuele bouwplannen voor Noorderbunder (start 2025 , 300 woningen) en De Vijf Turven (2026 , 130 woningen) vele malen meer toe. Dat geldt helemaal voor de grote aantallen nieuwe woningen die volgens recente locatiestudie zijn voorzien op de potentiële toekomstige uitbreidingslocaties , zoals in april 2024 op voorstel van het college besproken is in de vergadering van de gemeenteraad. De locatie Berlagestraat is hierbij unaniem aangewezen als eerste voorkeurlocatie. De tweede voorkeurslocatie volgt uit een amendement.
Al deze bouwontwikkelingen (Noorderbunder , Vijf Turven , de twee toekomstige uitbreidingslocaties) gaan echt een groot kwantitatief verschil maken voor het woningaanbod in de gemeente Dongen. 6. 3 Kwalitatieve opbrengst voor lokale woningmarkt Noorderbunder en De Vijf Turven hebben duidelijke ook een kwalitatieve meerwaarde voor het woonaanbod in Dongen en ’s Gravenmoer. Voor de planvorming begon is er goed nagedacht over wat die toegevoegde waarde dan zou kunnen zijn. De vertaalslag daarvan is duidelijk terug te zien in de opzet van de bouwplannen. Zo gaat de Noorderbunder een wijk worden waarin jong en oud elkaar gaan ontmoeten. xx
35
6. 4 Sturing op ontwikkelingen We zien alleen in april 2024 al twee duidelijke voorbeelden waarin het gemeentebestuur regie neemt op voorgenomen bouwontwikkelingen. 6. 4. 1 Amendement uitbreidingslocatie Met het ingediende amendement voor de tweede toekomstige grootschalige uitbreidingslocatie , voegt de gemeenteraad meteen aan de voorkant ook al sturing toe op belangrijke aandachtspunten. De raad acht bouwontwikkelingen mogelijk in het gebied ten noorden van de Noorderlaan , aansluitend aan Noorderbunder en de locatie aan de Noorderlaan. Maar dan moet er wel (nu al) rekening worden gehouden met diverse omstandigheden die mogelijk impact hebben (zoals in stand houden van groene zone , de afstand tot een basisschool , de verkeersdruk op bestaande wegen) , aldus de raad. 6. 4. 2 Gebiedsvisie voor inbreidingslocatie Achter de Vennen Ook voor de voorgenomen bouwontwikkeling in de bebouwde kom voor het gebied achter De Vennen (Deken Batenburgstraat , Oude Baan , Monnendijk , De Vennen) wordt aan de voorkant beleid opgestart. Het college maakte in april 2024 bekend over te gaan tot het opstellen van een gebiedsvisie. , , Samen met bewoners , eigenaren , ondernemers en andere belanghebbenden willen we kijken naar de waarden van het gebied.
Welke kenmerken , zoals waardevol groen , moeten we behouden als we in dit gebied gaan bouwen? Het is namelijk belangrijk dat nieuwe woningen passen binnen het karakter van het gebied’ , aldus de wethouder Wonen namens het college. Eerder zijn ook al gebiedsvisies uitgewerkt voor ontwikkeling van woningbouw in Glorieux en Kloosteromgeving. 6. 4 Sturing Oude Baan 10 en omgeving? Wij beseffen heel goed dat Oude Baan 10 en omgeving een relatief klein bouwplan is met 11 woningen. Maar de impact op de omgeving is groot. Na 100 jaar een afgesloten locatie in het oude centrum openbaar maken , dat is ingrijpend. Het ‘woonhofje’ van De Bunte Vastgoed heeft een grote impact op de directie leefomgeving van vele tientallen huishoudens in Oude Baan , Julianastraat en Wilhelminastraat. Gezien deze context , missen we sturing. In de voorfase is niet samen (gemeente , inwoners , ontwikkelaar) nagedacht over hoe voegen we toegevoegde waarde toe aan het bouwplan , rekening houdend met de omgeving , bewoners en de speerpunten van gemeentelijk beleid. De Bunte Vastgoed is niet aan de voorkant van de planontwikkeling in gesprek gegaan met de omgeving om lokale gedachten en ervaringen op te halen en deze informatie door te vertalen in de opzet van het bouwplan. Vandaar waarschijnlijk ook deze notitie ondertekend door 67 huishoudens… 6.
5 Bouw minder intensief , kies voor extra kwalitatieve waarde Op 20 oktober 2023 werden we als omwonend overvallen met een bewonersbrief en website voor het bouwplan Oude Baan 10 en omgeving. Als bewonersgroep lukte het pas een half jaar later om samen aan tafel te komen voor een gesprek. Daarbij hebben we onze vragen en gedachten op tafel gelegd voor minder intensieve bouwvoorstellen. Maar wel ontwikkelingen met een duidelijke toegevoegde kwalitatieve waarde voor de Dongense woningmarkt , zoals het gemeentelijk beleid ook voorstaat. 6. 5. 1 Bouwen voor mensen met beperking In het gesprek van de bewonersgroep in april 2024 hebben we De Bunte gevraagd of bij de 36
bouwplan ook is gedacht aan bijvoorbeeld een collectieve gelijkvloerse woonvoorziening voor mensen met een beperking. Dat zou kunnen met daarbij ook een groenvoorziening in de vorm van een volkstuin. Dat biedt extra kansen voor een goede dagbesteding en 's avonds extra gezond eten. Deze nieuwe vorm van groenvoorziening zou ook goed zijn voor ons als omwonenden. Zo’n opzet sluit ook goed aan bij gemeentelijk beleid voor een inclusieve samenleving: Mensen met beperking en behoefte aan collectieve ondersteuning dichtbij het centrum laten wonen met toegankelijkheid van winkelen, evenementen en daarmee ook extra kansen bieden op het ontmoeten van andere mensen en participeren in onze lokale samenleving. planvorming
voor
6.5.2 Bouwen We
hebben
woningen
een
/ jongeren gevraagd of bij de planvorming is gedacht aan laagbouw met de specifieke doelgroepen die het extra moeilijk hebben op de Dongense ouderen
voor
De
Bunte
voor
woningmarkt, zoals ouderen en jongeren die willen starten op de woningmarkt met een eenpersoonshuishouden. Dat sluit aan bij gemeentelijk beleid: Juist ouderen (vaak minder mobiel) en jongeren (kleine beurs) dichtbij Park Vredeoord, Wilhelminaplein, Looiersplein laten wonen met toegankelijkheid van winkelen, evenementen en daarmee ook extra kansen
bieden
ontmoeten
op
andere
van
mensen
en
participeren
in
onze
lokale
samenleving.
6.5.3 Betaalbare We
hebben
De
woningen gevraagd of bij
Bunte
betaalbaar zijn
voor
met
mensen
een
de
planvorming
is gedacht
kleine beurs omdat
zij
aan
het extra
laagbouw woningen
moeilijk
hebben
die
op de
Dongense woningmarkt. Vastgoed: Financiële noodzaak
6.6 De Bunte
Op
11
juni
2024 hebben
we
als
bewonersgroep
participatiebijeenkomst gehad. aan
De
het bouwen reden
minimaal
van
is financieel, aldus
Standpunt
De
We
directeur
citeren
project
6.7 De Bunte
Als
we
gaan
woningen waarom
De
11
woningen
Cammeleur de
(voorlopig?) laatste
Vastgoed heeft daarbij aangegeven vast te houden woningen voor het bouwplan Oude Baan 10 en omgeving. Bunte
de ontwikkelaar.
11
woningen’.
Tweede
woonlaag
voor
bewonersgroep hebben
voorgenomen
in De
R. in ’t G: ‘Minder is niet rendabel. Voor
Vastgoed:
een
De 11
minimaal
Vastgoed
Bunte
moeten
voor
we
is voor
logés
dat
de bouw
aangegeven
we
de haalbaarheid
van
10 of 11
van
het
gelijkvloerse
veel minder vergaande impact op onze leefomgeving vinden hebben dan de nieuwbouw van alle woningen met twee woonlagen. We hebben gevraagd
Bunte
hier aan vasthoudt,
terwijl
ze
zelf zeggen dat de woningen
levensloopbestendig zijn: ‘Voor alle woningen is sprake van een volwaardig programma op de begane grond.’ Toch houdt De Bunte Vastgoed vast aan 11 woningen met een tweede woonlaag. De reden is 100% commercieel, zo blijkt. Standpunt
De
We
(geanonimiseerd) ‘1 slaapkamer in de tweede woonlaag, dat is wat onze directeur:
citeren
Bunte
Vastgoed
37
doelgroep wil’. Wij zijn de
slaapkamer
extra verbaasd
op de tweede
voor
eigen gebruik
6.8
De Bunte
als
we
het argument
woonlaag. Volgens
De
dat wordt gegeven voor Bunte Vastgoed is deze slaapkamer ‘niet
woonlaag op de begane grond’. De slaapkamer op tweede woonlaag, aldus De Bunte, is voor tijdelijke bezoekers en overnachtingen, namelijk: logées. Dus voor de bewoners van Oude Baan, Julianastraat en Wilhelminastraat komt er nieuwbouw bij hun achtertuin met alle voorzieningen op de begane grond, maar toch geen gelijkvloerse bouw, maar wel een tweede verdieping met als belangrijkste argument: voor het geval de nieuwe bewoners bezoek krijgen van ‘logés’…
Bij de
bewoners’.
van
Citaat: ‘Die
Vastgoed: Alle 11 woningen
slapen
horen
in de eerste
in duurste segment
bijeenkomst bij Brasserie Winkk op 30 oktober 2023, werd er door De Bunte nog ontwijkend geantwoord op vragen over de kostprijzen van de nieuwe woningen. Maar bij de laatste bijeenkomst kwam er duidelijkheid. eerste
Standpunt
De
We
directeur
citeren
Bunte
Vastgoed
(geanonimiseerd) ‘We bouwen 11 woningen voor het dure segment, dat is ME:
boven de €390.000’. 6.9 Extra waarde
Op
toevoegen? Koppeling
Oude
Baan
10
aan
Bolkensteeg
33-35!
17
april 2023, bij de eerste sessie als bewonersgroep in De Cammeleur, kregen we tot grote verrassing van De Bunte Vastgoed te horen dat het bouwplan Oude Baan 10 zou worden gekoppeld aan een nieuwbouwproject aan De Bolkensteeg 33-35. onze
Bouwplan Bolkensteeg
6.9.1
hebben
33-35
duidelijkheid gekregen over het bouwplan Bolkensteeg 33-35: 13 woningen in het goedkope koopsegment, 10 woningen in het middeldure koopsegment Later
woningen
we
in het dure
en
2
koopsegment.
Koppeling
6.9.2
Vastgoed wil volgens het bouwplan 11 dure woningen gaan bouwen aan Oude Baan 10 en omgeving. Door de koppeling van Oude Baan aan Bolkensteeg, benaderen de projecten samen de door de gemeenteraad gewenste verdeling goedkoop/ middel/ duur wonen in Dongen, zoals bepaald bij de Woonzorgvisie. Namelijk: 36% goedkope segment, De
28%
Bunte
middelduur segment
en
36%
dure segment.
6.10 Reactie
bewonersgroep: Creatief boekhouden? Als bewonersgroep kunnen we deze koppeling niet anders zien dan als een staaltje van creatief boekhouden. Twee totaal verschillende bouwprojecten, op andere locaties, met een ander tijdspad van realisatie en bestuurlijke besluitvorming (zie 6.11) worden op papier aan elkaar verbonden. 6.10.1 We
Wat
zijn
de
vragen
ons
af wat de
gemeente dan
aan
Dongen?
spelregels?
spelregels zijn voor de koppeling van bouwprojecten bij de kunnen
Waar
voldoen? Hoe
afstand? Hoever mogen
ver ze
de
die vinden
voor
toetsing? uit elkaar
Waar
moet
een
ontwikkelaar
liggen? bouwprojecten geografische liggen wat betreft tijd van afzonderlijke procesloop: bij
mogen uit
we
In
ambtelijke organisatie, college, raad? 38
6. 11 Raadsbesluit Bolkensteeg met in de kleine letters Oude Baan 10 Op 11 juni 2024 , bij de tweede sessie in De Cammeleur , nam onze verrassing nog meer toe. De Bunte meldde toen dat in de week daarvoor , op 6 juni 2024 , door de gemeenteraad van Dongen het bestemmingsplan Bolkensteeg 33-35 was vastgesteld. In de kleine letters van dit raadsvoorstel is een link opgenomen naar het Bouwplan Oude Baan 10 en omgeving , aldus De Bunte Vastgoed. 6. 12 Reactie bewonersgroep: Open participatie of geniepige sluiproute? Sinds 10 november 2023 weten De Bunte Vastgoed , het gemeentebestuur en de ambtelijke organisatie van de gemeente Dongen van onze betrokkenheid als bewonersgroep bij het bouwplan Oude Baan 10 en omgeving. Zonder enig signaal is er op 6 juni kennelijk een besluit door de gemeenteraad genomen met in de kleine letters Oude Baan 10 en omgeving. Dat verbaast ons , om meerdere redenen. 6. 12. 1 Vraagteken één: Participatie/ omgevingsdialoog loopt nog Hoe kan het dat op 6 juni 2024 in de gemeenteraad over een (dubbel) bouwplan van De Bunte Vastgoed een (dubbel) besluit wordt genomen als er een week later - op 11 juni 2024 een afspraak is voor een participatiegesprek Oude Baan 10 en omgeving? Het is nota bene De Bunte zelf die ons voor deze bijeenkomst heeft uitgenodigd in het kader van de opnieuw opgestarte participatiefase.
Daarmee was op 6 juni de omgevingsdialoog door De Bunte vastgoed zeker nog niet afgerond. 6. 12. 2 Vraagteken twee: Wat is status bouwplan op 6 juni? Wat is op 6 juni 2024 voor de gemeenteraad de officiële status van het bouwplan Oude Baan en omgeving? Zijn er in de periode voor 6 juni stukken over dit bouwplan van college / gemeentelijke organisatie naar de griffie / gemeenteraad gegaan , zodat de raadsleden inhoudelijk op de hoogte waren bij de stemming op 6 juni , ook over de kleine lettertjes? 6. 12. 3 Vraagteken drie: Lopen er bestuurlijke zaken door elkaar heen? Op de openbare besluitenlijst van burgemeester en wethouders van dinsdag 8 oktober 2024 lezen we dat het college kennis heeft genomen van een principeverzoek voor woningbouwontwikkeling Oude Baan 10 en omgeving. Dat is de eerste officiële en openbare berichtgeving over het bouwplan vanuit de gemeente. Dat is vier maanden na het besluit van de gemeenteraad op 6 juni. Lopen hier geen zaken bestuurlijk door elkaar heen? 6. 12.
4 Vraagteken vier: Heeft de gemeenteraad met het besluit in de vergadering van 6 juni 2024 officieel de stelling ingenomen dat het Bouwplan Oude Baan 10 en omgeving (dat op die datum nog niet was ingediend) op voorhand wordt gekoppeld aan bouwplan Bolkensteeg 33-35 en mag het daarmee bestaan uit alleen maar dure woningen? Zo ja , hoe kan dat? Is dit een normale bestuurlijke gang van zaken , wordt hiermee recht gedaan aan participatie? 6. 12. 5 Vraagteken vijf: Geniepige sluiproute? Of is hier sprake van een ervaren projectontwikkelaar met veel professionele en juridische expertise die doelbewust een handige sluiproute neemt?
39
6. 13 Koers van De Bunte Vastgoed In de bewonerssessie van 11 juni 2024 in De Cammeleur heeft De Bunte aan ons de oorspronkelijke koers bevestigd. Het was de bedoeling om de bestemmingsplannen Oude Baan 10 en omgeving en Bolkensteen 33-35 tegelijkertijd in stemming te brengen bij de gemeenteraad. Volgens de 1 e planning van De Bunte Vastgoed zou de termijn voor inbreng van participatie op 10 november 2023 worden afgesloten. Dat bleek niet haalbaar , vanwege het moeizaam verlopen participatietraject bij Oude Baan 10 en omgeving. Op 6 juni 2024 is het bestemmingsplan Bolkensteeg 33-35 , conform de planning , in stemming gebracht bij de gemeenteraad. Met Oude Baan 10 en omgeving in de kleine letters… 6. 14 Waar match bouwplan & beleid? In het volgende hoofdstuk maken we een koppeling tussen de vorige hoofdstukken , ter afronding van deze notitie. We hebben de kwaliteiten van de locatie benoemd , de thema’s die belangrijk zijn voor ons als omwonenden en we hebben onderzoek gedaan naar de speerpunten van het gemeentelijk beleid. Dat brengt ons bij de vraag: Waar zit er een match tussen het bouwplan en het bestuurlijk beleid?
***************************************************************************
HOOFDSTUK 7 – WAAR MATCH BOUWPLAN & BELEID? 7. 1 Kernvraag Als bewonersgroep hebben we onszelf de kernvraag gesteld: Wat zijn de speerpunten van het gemeentelijk beleid in Dongen? En in hoeverre komen deze speerpunten overeen met zowel de kwaliteiten van de omgeving als het bouwplan van De Bunte? In dit hoofdstuk willen we , op basis van ons onderzoek , onze bevindingen op een rij zetten. Waar is sprake van een match tussen het bouwplan , omgeving , maatschappelijke en politiek thema’s en (samenvattend) het gemeentelijk speerpuntenbeleid? 7. 2 Match bouwplan met inbreidingsonderzoek? Het bouwplan Oude Baan 10 en omgeving betreft een plan voor inbreiding. Over inbreiding blijkt een actueel onderzoeksrapport beschikbaar te zijn. Tien dagen nadat we als bewoners de eerste brief van De Bunte Vastgoed ontvingen , stuurde het college het rapport op naar de leden van de gemeenteraad. 7. 2. 1 Opdracht gemeente Dongen Op 19 april 2023 heeft de gemeente Dongen een opdracht gegeven aan het professionele onderzoeksbureau BRO om onderzoek te doen naar mogelijke inbreidingslocaties in de gemeente Dongen. 7. 2. 2 Raadsinformatiebrief + rapport De uitkomst van dit onafhankelijke , externe onderzoek is op 30 oktober 2023 gedeeld met de gemeenteraad van Dongen als bijlage van raadsinformatiebrief 63. Het BRO-rapport heeft 40
als titel ‘Ruimte-Mensen-Toekomst Zoeklocaties inbreiding voor woningbouw gemeente
Dongen‘. 7. 2. 3 Doel van de studie + de criteria In de inleiding van het rapport melden de onderzoekers: ‘De studie heeft tot doel om de meest kansrijke plekken voor inbreiding in Dongen te duiden. Er wordt rekening gehouden met gebiedseigen kenmerken , kansen en aandachtspunten met betrekking tot het toevoegen van woningbouw. Waar mogelijkheden zijn voor herontwikkeling met lage mate van complexiteit en afhankelijkheid , zijn concrete plekken benoemd die het meest kansrijk lijken voor het toevoegen van woningen’. 7. 2. 4 Onderzoekers: Oude Baan 10 en omgeving géén inbreidingslocatie Het uitgebreide rapport telt 45 pagina’s en zoemt tot in detail in op 15 deelgebieden in de kern van Dongen. Het gebied Oude Baan 10 en omgeving waar De Bunte wil gaan inbreiden , valt hier thematisch en geografisch ook onder. Des te opvallender is de eindconclusie van de onderzoekers: Er worden 19 concrete plaatsen genoemd met kansen voor inbreiding. Maar niet het gebied achter onze tuinen waar deze notitie overgaat. 7. 2. 5 Opvallende uitkomst , of juist niet? Dat is een opvallende uitkomst , of eigenlijk juist ook helemaal niet. Immers: in de inleiding van het rapport schreven de onderzoekers te kijken naar de meest kansrijke plekken , rekening te houden met gebiedseigen kenmerken , met aandachtspunten m. b. t. het toevoegen van woningbouw en rekening te houden met lage mate van complexiteit.
7. 2. 6 Onze conclusie: duidelijk signaal van professionele onderzoekers Voor ons als bewonersgroep is het ontbreken in het rapport van Oude Baan 10 en omgeving (en ook andere percelen van de achtertuinen in ons woongebied) een duidelijk signaal. De onafhankelijke onderzoekers achten het – gezien de criteria van complexiteit - niet waarschijnlijk om in het niet-openbare en afgesloten gebied achter onze woningen te gaan inbreiden. De onafhankelijke onderzoekers achten tenminste 19 andere locaties in de kern van Dongen (’s Gravenmoer en Klein-Dongen-Vaart zijn in dit onderzoek niet meegenomen) geschikter en kansrijker. Natuurlijk kun je als tegengeluid zeggen dat een rapport nooit voor 100% uitsluit dat er ook nog andere mogelijkheden zijn dan in het rapport staan…. Natuurlijk is dat ook waar. Maar dat is ook een open deur. Naar onze mening zou het een reactie zijn die voorbij gaat aan de professionaliteit van de onderzoekers. Het rapport is geschreven in opdracht van de gemeente op basis van duidelijke criteria die kaders stellen aan de mate van complexiteit. Op basis daarvan komt Oude Baan 10 en omgeving niet voor in de lijst van 19 meest kansrijke inbreidingslocaties in de kern Dongen , zo geven de deskundigen van BRO aan.
Als bewonersgroep zijn we van mening dat De Bunte Vastgoed zich met planontwikkeling voor woningbouw / inbreiding dan ook beter kan gaan richten op een van deze 19 locaties die in het BRO-rapport worden genoemd. Deze stellingname zou iedereen moeten kunnen onderschrijven , of er zou getwijfeld moeten worden aan de professionaliteit van de onderzoekers en de kwaliteit van het rapport. Maar dat doen wij zeker niet. 7. 2. 7 Geen match bouwplan met BRO-rapport inbreiding Van de gemeente verwachten we - als opdrachtgever aan BRO – zeker dat de uitkomsten van het rapport serieus worden genomen. Er blijkt geen match zijn tussen bouwplan van De 41
Bunte vastgoed met het BRO-rapport voor inbreiding op deze locatie. 7. 3 Match bouwplan met gemeentelijke doelgroepen? De gemeenteraad heeft in de afgelopen periode herhaaldelijk aangegeven het belangrijk te vinden dat er bij realisatie van woningbouw in onze gemeente met prioriteit gebouwd gaat worden voor speciale doelgroepen – op de juiste plekken. Zo zijn hierover uitspraken gedaan in mei vorig jaar bij het behandelen en van de omgevingsvisie , begin november 2023 tijdens de algemene beschouwingen voor de Programmabegroting 2024-2027 , bij de behandeling van de Woonzorgvisie in december 2023 als ook latere raadsvergaderingen. 7. 3. 1 Juiste woningen op juiste plek Citaat uit de omgevingsvisie Ruimte voor Dongen: ‘Het realiseren van de juiste woningen op de juiste plek is een belangrijk thema bij de ontwikkelingsstrategie. ’’ 7. 3. 2 Jongeren Veel partijen in de raad hebben aangegeven het belangrijk te vinden dat jongeren meer aanbod en meer kansen gaan krijgen op de Dongense woningmarkt. 7. 3. 3 Ouderen Ook de doelgroep ouderen (die kleiner willen gaan wonen , maar niets kunnen vinden) is door de gemeenteraad herhaaldelijk specifiek benoemd. Met name voor betaalbare woningen in of dicht bij het centrum en daarmee dicht bij de voorzieningen zoals winkels en kans op ontmoeting van andere mensen. 7. 3.
4 Dongenaren met minder koop- huurkracht De partijen in de gemeenteraad van Dongen hebben herhaaldelijk en met nadruk aangegeven het belangrijk te vinden dat er met prioriteit woningen worden toegevoegd aan de woningmarkt in Dongen voor mensen met minder koop- of huurkracht dan de marktprijs van gemiddelde of dure woningen. Daarbij werd uitgesproken dat de gemeente hier ook daadwerkelijk regie op moet gaan uitvoeren bij de besluitvorming over nieuwe plannen voor woningbouw. 7. 3. 5 Geen match bouwplan met gemeentelijke doelgroepen Als bewonersgroep constateren we dat het bouwplan van De Bunte Vastgoed géén goede verbinding maakt met de drie doelgroepen die bij het gemeentelijk beleid prioriteit hebben. Van het begin af aan is sprake van een plan dat zich richt op commerciële doelgroep van de ontwikkelaar. 7. 4 Match bouwplan met Woonzorgvisie? In de Woonzorgvisie die in december 2023 is vastgesteld , heeft de gemeenteraad een duidelijk besluit genomen dat aansluit bij de eigen visie op woningbouw en de aansluiting met de woningmarkt. Er is een norm vastgesteld. Vanaf een project met 12 woningen worden ontwikkelaars verplicht om minimaal 30% sociale huurwoningen te bouwen. 7. 4. 1 Plan voor 11 woningen Het ‘toeval’ wil dat het bouwplan van De Bunte Vastgoed 11 woningen betreft.
Dat betekent een verdienmodel voor een maximaal aantal woningen , alvorens de verplichting geldt van 30% sociale huurwoningen volgens de nieuwe norm van de Woonzorgvisie. 42
7. 4. 2 Hoe gaat gemeente regie voeren? Als bewonersgroep vragen we ons af: Hoe denkt de gemeente Dongen regie te kunnen gaan voeren op de bouwplannen van De Bunte Vastgoed – vanuit het gemeentelijk perspectief van doelgroepen , prioriteiten en betaalbaarheid van woningen – nu het bouwplan van deze ontwikkelaar geen 12 maar 11 woningen betreft? 7. 4. 3 Of vrij spel voor de ontwikkelaar? Of heeft De Bunte de regie bij dit bouwplan en vrij spel om te gaan bouwen voor wat naar eigen zeggen van de ontwikkelaar ‘De eigen doelgroep wil’? Mogelijk ook door het doelbewust kiezen van een ‘boekhoudkundige’ sluiproute met een link naar een bouwplan aan de Bolkensteeg (zoals besproken in hoofdstuk 6). 7. 4. 4 Geen match bouwplan met Woonzorgvisie Als bewonersgroep constateren we dat het bouwplan van De Bunte Vastgoed géén goede verbinding maakt met de Woonzorgvisie. Er wordt aan de Oude Baan 10 en omgeving geen bijdrage geleverd aan meer betaalbare woningen voor Dongenaren in het oude centrum: 0 woningen sociale huur , 11 woningen duurste koopsegment. 7. 5 Match bouwplan met standpunt college tweedelijns bebouwing? Tijdens de behandeling van de woonzorgvisie door de gemeenteraad in december 2024 , was er veel aandacht voor het thema tweedelijns bebouwing. Er was ook een inspreker , die aangaf geen toestemming te krijgen voor tweedelijns bebouwing aan de Mgr.
Nolenslaan van een mantelzorgwoning in de eigen tuin. Splitsing van het perceel zou volgens de gemeente niet mogelijk zijn omdat het om tweedelijns bebouwing gaat. 7. 5. 1 Uitspraak wethouder Wonen In een publicatie op 13 december jongstleden in BN De Stem naar aanleiding van de raadsvergadering met de inspreker , spreekt de wethouder Wonen namens het college duidelijke taal: , , Wij zijn geen voorstander van tweedelijns bebouwing. Dat heeft invloed op de omgeving , op de omwonenden. ’’ 7. 5. 2 Geen match bouwplan met standpunt college tweedelijns bebouwing Als bewonersgroep vragen we ons af wat waarom De Bunte Vastgoed dan wel toestemming zou kunnen krijgen voor de bouw van een compleet nieuwe woonwijk inclusief infrastructuur op precies dezelfde percelen als waar aanvraag voor tweedelijnsbebouwing door particulier initiatief door de gemeente niet wordt toegestaan (zie eerder 2. 4). 7. 6 Match bouwplan met bestuurlijke thema’s? Met het oog op de andere speerpunten en ambities in beleid van het gemeentebestuur: Waar wordt verbinding gemaakt met deze speerpunten? Wáár en waarméé wordt er toegevoegde waarde geleverd door het bouwplan Oude Baan 10 en omgeving? 7. 6. 1 Niet op leefbaarheid / sociale cohesie De extra sociale waarde ontbreekt. Het worden geen goedkope woningen voor jongeren of ouderen die op loopafstand van het centrum gebruik kunnen maken van voorzieningen.
Het wordt ook geen creatieve collectieve woonvoorziening van Amarant voor mensen met een 43
beperking en daarbij een grote moestuin die goed past in de historische omgeving en daarbij ook dient als bron voor gezond voedsel en een goede dagbesteding. 7. 6. 2 Niet op hittestress De hittestress in centrum zal alleen maar fors toenemen bij minder groen en veel meer stenen en realisatie van een nieuwe woonwijk met bijbehorende infrastructuur. 7. 6. 3 Niet op flora en fauna Het niet-openbare terrein met planten , bomen en open ruimte als rustige en veilige thuishaven in het centrum voor (beschermde) vogels , insecten en andere dieren zal alleen maar aan kracht en waarde verliezen. 7. 6. 4 Niet op verkeersveiligheid De verkeersveiligheid in drie straten wordt aantoonbaar minder , met meer verkeer , meer parkeerdruk en nieuwe in- en uitgangen voor auto’s , fietsers en voetgangers in toch al drukke straten in het centrum van Dongen: Oude Baan , Julianastraat en Wilhelminastraat. De Wilhelminastraat die nu al de drukste of één van de drukste aanrijroutes is voor het centrum , krijgt er halverwege de straat nog een extra ontsluiting bij. Nota bene voor de extra kwetsbare verkeersdeelnemers voetgangers en fietsers. 7. 6.