2024-22 Bijlage 1 Rapport onderzoek in- en uitbreiding bedrijventerreinen.pdf

Bron: Stec Groep (2023).

Impact trends op ruimtevraag bedrijventerreinen

29

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

Trend

Circulaire economie

Impact kwantitatief

Impact kwalitatief

• Overgang naar 100% circulaire economie vraagt extra ruimte. Bestaande bedrijven zetten nieuwe activiteiten en productielijnen op en hebben meer ruimte nodig voor het verzamelen, tussentijds opslaan en hoogwaardig scheiden van secundaire materiaalstromen. Daarnaast groeit de revisiemarkt fors. Bovenal is schuifruimte nodig om juist op bestaande terreinen herontwikkeling en transformatie naar de nieuwe, circulaire economie mogelijk te maken.

• Steeds meer concentratie circulaire ruimtevraag op plekken met een kwalitatief onderscheidend profiel. Denk aan plekken waar stromen (grondstoffen, reststromen, warmte, water) maar ook kennis en innovatie makkelijk kunnen worden uitgewisseld. Circulaire bedrijven werken steeds meer cross-sectoraal samen rond een specifiek thema, product of plek met een unieke locatiekwaliteit.

• Aandeel circulaire activiteiten en uitbreidingen groeit naar 40 tot 50% van de totale ruimtevraag op bedrijventerreinen in 2030. Tot 2030 is er vooral nog vraag naar plekken om te experimenteren en opschalen, daarna gaat het steeds meer om ruimte voor volledige circulaire productie en logistiek. De échte serieuze ruimtelijke impact vindt dus pas tegen 2030 en daarna plaats.

Energie en klimaat

• Tennet en de regionale netbeheerders hebben richting 2030 en 2050 forse investeringsplannen in energie-infra, waarbij regelmatig ook bedrijventerreinen in beeld zijn. Dit vraagt ruimte. Afhankelijk van het type elektriciteitsstation kan het gaan om een halve tot wel tien hectare of meer. Soms gaat het om tijdelijke prefab oplossingen. • Groei van (groene) waterstofproductie vraagt ruimte. De omvang van een waterstoffabriek hangt onder meer af van het vermogen dat de fabriek produceert en het type elektrolyse. Gemiddeld gaat het om één hectare per 100 megawatt. Op steeds meer bedrijventerreinen zullen komende jaren initiatieven opkomen en dus ruimte vragen. De echt grootschalige productie concentreert zich daarbij in de Nederlandse zeehavens, en is dus voor Doetinchem minder relevant.

Digitalisering (o.a. Smart industry & logistics)

• Sterke doorgroei robotisering en automatisering in de industrie, logistiek en bouw. De robotdichtheid in Nederland is nu nog laag in sectoren als bouw en logistiek. Tegelijkertijd is in deze sectoren een enorm potentieel. De krappe arbeidsmarkt is daarnaast een belangrijke versneller. Door te investeren in robots en machines kunnen bedrijven de arbeidsproductiviteit en productie toch verhogen. • Ruimtevraag op bedrijventerreinen blijft hierdoor toenemen met op langere termijn afzwakking. De toenemende robotisering leidt tot verdere schaalvergroting en productiegroei en leidt zeker de komende vijf tot tien jaar nog tot toenemende ruimtevraag. Op langere termijn verwachten we dat minder uitbreidingsruimte nodig is. Bedrijven kunnen na robotisering immers efficiënter de ruimte benutten, bijvoorbeeld door de hoogte in te gaan.

• Levensfase, aard en omvang materiaalstromen en productiewijze bepalen locatiekeuze. Enerzijds verdere concentratie van ruimtevraag op grote multimodale industrieel-logistieke locaties. Anderzijds groeiende focus op plekken in of aan rand van de stad, waar kennis, talent, innovatie en productie samenkomen.

• Ruimtelijke concentratie van duurzame energieproductie om zo het net slimmer te benutten. Door bv. wind en zon op één locatie te combineren wordt optimaal gebruik gemaakt van de beschikbare infrastructuur en transportcapaciteit. • Grootschalige verduurzaming van vervoer. Onzeker is wat de overhand krijgt: elektriciteit, waterstof of wat anders. Zeker is dat dit nieuwe ruimtevraag met zich meebrengt voor waterstoftankstations, laadpleinen, vulpunten met biobrandstoffen, etc. • Locatiefactor ‘energie en klimaat’ steeds belangrijker bij investeringsbeslissingen. Groeiende groep bedrijven, ontwikkelaars, beleggers en financiers ziet meerwaarde en noodzaak van groene, klimaatadaptieve bedrijventerreinen voor hun voortbestaan en laat dit steeds zwaarder wegen in investeringsbeslissingen en locatiekeuzes. • Groeiende concentratie en vestigingsvoorkeur van industrie en logistiek nabij de stad. Door robotisering veranderen fabrieken en logistieke hallen steeds meer in ICT-omgevingen. Behoefte aan vestigingslocaties met voldoende aanbod aan én trekkracht op hoogwaardige en technische vakmensen neemt toe. Stedelijke regio’s zijn hierbij in het concurrentievoordeel, ook omdat hier de grootste bouw- en verduurzamingsopgave ligt. Door schonere en stillere bedrijfsvoering is bovendien eerder functiemenging mogelijk.

• Lokale gebondenheid blijft een belangrijke rol spelen voor met name industriële bedrijven. Deze bedrijven willen het liefst vernieuwen en doorgroeien op of direct nabij de huidige plek vanwege de herkomst van werknemers, hun netwerk van klanten en toeleveranciers en eerder gedane investeringen.

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

30

5. Beter benutten bedrijventerreinen Onderzochte terreinen We voeren de beter benutten analyse uit op bedrijventerrein De Huet, Keppelseweg, Verheulsweide en Akkermansweide. Dit zijn vanwege de relatief oude vastgoedvoorraad relevante terreinen. Zo liggen er op oudere terreinen meer kansen om te intensiveren vanwege de noodzaak om de courantheid op peil te houden. We bouwen met de analyse voort op ons recente onderzoek voor de provincie Gelderland. Dat onderzoek richtte zich op twee specifieke indicatoren van de Beter Benutten Indicator (BBI), namelijk het benutten van het bouwvlak en het benutten van de bouwhoogte. Dit hebben we voor bedrijventerrein De Keppelseweg en Verheulsweide dus al in beeld. Naast deze twee indicatoren toetsen we de bedrijventerreinen ook aan de overige BBI-indicatoren. Deze analyse voeren we tevens uit voor De Huet en Akkersmansweide. Op deze manier krijgen we een volledig beeld van de potentie en mogelijkheden voor het beter benutten deze bedrijventerreinen.

Beter Benutten Indicator De BBI bestaat uit drie dimensies en een onderliggende set van 12 indicatoren waarmee we een goed zicht krijgen op het ruimtegebruik op uw bedrijventerreinen en de mate waarin hierin nog optimalisatie mogelijk is. Dit zijn:

31

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

5.1 Ruimtewinst reëel op bedrijventerreinen 5.1.1 Conclusies en aandachtspunten per terrein Voor het inschatten van de theoretische ruimtewinst hanteren we ‘marktconforme’ uitgangspunten. Dit doen we zowel voor de benutting van het bebouwingspercentage als voor de benutting van de bouwhoogte. De uitgangspunten zijn: Benutting bebouwingspercentage • We kijken alleen naar kavels vanaf 1.000 m², omdat het op kleinere kavels relatief minder loont om te intensiveren. Bedrijven op zulke kavels zullen bij ruimtegebrek eerder verhuizen, omdat dergelijke metrages eenvoudiger binnen de bestaande voorraad te vinden zijn. • We kijken naar kavels waar minimaal 20%-punt winst in het bouwvlak te behalen valt (ofwel: verschil tussen bebouwd oppervlak en maximaal mogelijk is minimaal 20%-punt). Benutting bouwhoogte • Hierbij laten we panden zien vanaf 500 m² die minimaal 6 meter verschillen met de toegestane bouwhoogte zoals staat in het vigerende bestemmingsplan. Deze panden hebben potentie voor optoppen. Hierbij zou het optoppen zowel kunnen gaan over één of meerdere lagen met een kantoorfunctie (indicatieve hoogte van circa 3 meter) of één laag bedrijfsruimte (indicatieve hoogte van minimaal 6 meter). 1

Theoretische verkenning Let op: dit onderzoek is een theoretisch verkenning op basis van de beschikbare data. Achter veel uitkomsten gaan gedetailleerde vervolgvragen en -stappen schuil. Dit onderzoek heeft als doel een goed eerste beeld te geven van de intensiveringspotentie. Dit zijn uitersten; de hoeken van het speelveld. De gemeente kan dit onderzoek benutten om, in samenwerking met belanghebbenden (zoals de omgevingsdienst, ondernemers, bewoners en andere beleidsvelden), de uitkomsten verder te kleuren. Daarbij moet gelet worden op functionele (on)mogelijkheden. Hierbij is specifieke kennis over de bestaande bedrijven een must. Raadpleeg bijlage 2 voor de uitbreide uitwerking van de BBI en kaartmateriaal per terrein.

Tabel 2: Uitkomsten intensief en meervoudig ruimtegebruik Bedrijventerrein

Bouwvlak optimaal benutten

Optoppen waar het kan

De Huet

10.000 - 15.000 m² (ca 5%)

67 panden/begane grond 116.700 m2

Keppelseweg

20.000 - 25.000 m² (ca 10%)

51 panden/begane grond 112.200 m2

Verheulsweide

40.000 - 80.000 m² (ca 5-15%)

42 panden/ begane grond 115.600 m2

Akkermansweide

3.000 – 5.000 m² (ca 2,5-5%)

2 panden/begane grond 1.180 m2

Totaal

70.000 - 120.000 m²

162 panden/ begane grond 345.680 m2

Bron: PWE Doetinchem (2022), Ruimtelijkeplannen.nl (2022), IBIS (2022), BAG (2023), bewerking Stec Groep (2023).

1

In deze analyse is geen onderzoek gedaan naar de constructies van de bedrijfsgebouwen. We hebben dus geen bouwtechnische inzichten, waardoor we geen uitspraken kunnen doen over daadwerkelijke reële mogelijkheden voor optoppen. We tonen enkel aan waar ‘ruimte’ in de hoogte op de bedrijventerreinen is te winnen. Dit is de opening voor gesprek met ondernemers.

32

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

Tabel 3: Uitkomsten juiste bedrijf op de juiste plek De Huet

Keppelseweg

Verheulsweide

Akkermansweide

Uitplaatsbare bedrijven

2,9 ha

8,9 ha

13,0 ha

0

Uitplaatsbaar, maar milieucategorie 1 en 2 wel toegestaan op locatie

4,1 ha

0,0 ha

2,4 ha

6,7 ha

Totaal

7,1 ha

8,9 ha

15,4 ha

6,7 ha

Bron: PWE Doetinchem (2022), Ruimtelijkeplannen.nl (2022), IBIS (2022), bewerking Stec Groep (2023).

5.2 Verouderd vastgoed: momentum voor (her)ontwikkeling? Het kunnen verzilveren van beter benutten kansen hangt sterk af van een investeringsmomentum. We kijken hiervoor naar de leeftijd van het vastgoed: hoe ouder het vastgoed, des te groter is de kans op noodzakelijke investeringen. We lichten dat hieronder verder toe. Hoewel we bij intensiever ruimtegebruik reststroken tot een minimum willen beperken, vinden we dat intensiever benutten te allen tijde gepaard moet gaan met voldoende aandacht voor een prettige werkomgeving met voldoende ruimte voor groen, water en ecologie, ruimte voor. De focus op intensiever benutten moet dus ook niet leiden tot oneindige verstening. Integendeel, het gaat juist om het benutten van de koppelkans. Wanneer zich een intensivering/betere benutting voordoet, kan ook gelijk een kwaliteitsimpuls op het gebied van duurzaamheid plaatsvinden. Hiervoor brengen we het huidige groenpercentage en het stedelijk hitte-eilandeffect in beeld. Tabel 4: Uitkomsten duurzaam ruimtegebruik Bedrijventerrein

Gemiddeld gewogen bouwjaar

Groenpercentage

Hitte-eilandeffect

De Huet

1989

16%

+ 1.1 °C t.o.v. landelijk gebied

Keppelseweg

1976

17%

+ 1.0 °C t.o.v. landelijk gebied

Verheulsweide

1985

23%

+ 1.2 °C t.o.v. landelijk gebied

Akkermansweide

1978

19%

+ 0.6 °C t.o.v. landelijk gebied

Bron: BAG (2023), klimaateffectatlas (2023), bewerking Stec Groep (2023). Weinig kwalitatief groen op Huet en Keppelseweg, Verheulsweide scoort beter De terreinen zijn over de gehele linie behoorlijk versteend. Het groenpercentage op de terreinen loopt uiteen van 16 tot 23%. Enkel centraal op Verheulsweide constateren we een ‘groene long’. Op overige delen en op De Heut en Keppelseweg bevindt het groen zich voornamelijk aan de randen. Enkele panden verspreid over het terrein hebben wat snippergroen op de kavel staan, maar op de meeste bedrijfskavels is geen groen aanwezig. Dat is onwenselijk. In de praktijk zien bijvoorbeeld dat De Huet, Keppelseweg en Verheulsweide gemiddeld 1,0 tot 1,2 graad warmer zijn dan de gemiddelde temperatuur in het landelijk gebied. Hittestress beïnvloedt de locatiewaarde van een gebied in negatieve zin. Het heeft een negatieve impact op de gezondheid van mensen, leefbaarheid van de omgeving, comfort in gebouwen en ook de arbeidsproductiviteit. Het ‘vergroenen’ van de bedrijventerreinen draagt niet alleen bij aan een betere klimaatadaptatie en biodiversiteit, ook de aantrekkelijkheid van de terreinen als werklocatie wordt

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

33

verhoogd. Werknemers voelen zich daarnaast ook prettiger in een aantrekkelijke, groene omgeving, en daarmee kan vergroening bijdragen aan een aantrekkelijk werk- en verblijfklimaat. 2 Figuur 15: Groenkaart

Bron: BAG (2023), klimaateffectatlas (2023), bewerking Stec Groep (2023).

Spanningsveld tussen vergroenen en parkeerdruk Op bedrijfskavels bestaat een spanningsveld tussen de opgaven rondom het vergroenen van de kavels en het oplossen van parkeerproblematiek op de bestaande kavel. Een focus op vergroenen hoeft echter niet ten koste te gaan van ruimte voor intensivering. Denk bijvoorbeeld aan de ‘loze’ onbebouwbare ruimte tussen de erfgrens en het bedrijfspand. Deze ruimte mag sowieso niet bebouwd worden door beperkingen vanuit het bestemmingsplan (minimale bebouwingsoppervlakte en minimale afstand tussen gevel en kavelgrens). Deze ruimte is tevens vaak ongeschikt voor het realiseren van parkeerplaatsen. Door het vergroenen van deze ‘loze’ ruimte kan een kavel worden vergroend, zonder dat dit spanning creëert met andere aspecten (zoals extra parkeerdruk).

Verduurzamen terreinen ook nodig om piekbuien beter te kunnen verwerken Door de klimaatverandering komt extreem weer steeds vaker voor. Perioden met extreme hitte en langdurige zware neerslag komen periodiek voor, wat een zware impact kan hebben op ‘grijze’ bedrijventerreinen, tot op het punt waar bedrijven tijdelijk moeten sluiten of werken met aangepaste werkschema’s vanwege de overlast. Ook vormt overstroming een steeds groter risico als gevolg van langdurige neerslag. Bij hevige neerslag kan grofweg 20 tot 30 centimeter water op straat blijven staan, zo blijkt uit de Klimaateffectatlas van het RIVM. Water heeft door verstening weinig mogelijkheden de grond te infiltreren. Indien de hemelwaterriolering niet meer afdoende is om piekbuien af te voeren, is er een risico op overstroming van kelders en lager gelegen (bedrijfs)panden, met alle financiële risico’s van dien. Op grote delen van de Keppelseweg, de Huet en Verheulsweide is dit risico aanwezig. Panden en kavels gelegen aan de Oude IJssel hebben daarentegen voldoende afvloeimogelijkheid.

2

Enkele nog uit te geven kavels zijn nog niet bebouwd waardoor dit als ‘groen’ wordt aangemerkt. Dit is doorgaans laagwaardig groen. Wel bieden dergelijke kavels kansen voor de aanleg van tijdelijke natuur.

34

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

Figuur 16: water op straat bij een piekbui (70 mm regen in 2 uur tijd)

De Huet + Keppelseweg

Verheulsweide

Bron: Deltares, richtlijn overstromingsriciso (2018). Bewerking Stec Groep

Vergroenen bedrijventerreinen goed haalbaar zonder verlies van ‘ruimte om te werken’ Het vergroenen en verblauwen van bestaande bedrijventerreinen is goed haalbaar zonder dat kostbare ruimte om te ondernemen verloren gaat. Denk bijvoorbeeld aan halfverharde parkeerplaatsen (groentegels), groene overkapping boven parkeerplaatsen of kwalitatief hoogwaardige groene erfafscheiding. Hiervoor kan aanspraak worden gemaakt op de Toekomstbestendige bedrijventerreinen van de provincie Gelderland. Figuur 17: inspiratiebeelden vergroenen bedrijventerreinen Pijnacker-Nootdorp

Bron: BasArkes & Stec Groep, 2022

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

35

Mogelijkheden voor beter benutten sterk afhankelijk van investeringsmomentum Het gewogen gemiddelde bouwjaar van vastgoed op bedrijventerrein De Huet, Keppelseweg en Verheulsweide ligt tussen 1976 en 1989. We spreken dus over relatief oud vastgoed. Pandeigenaren en huurders kunnen hierdoor te maken hebben met: hogere onderhoudskosten, lagere energie-efficiëntie, minder aantrekkelijk marktprofiel en een lagere waarde. De mogelijkheden voor beter benutten op bedrijventerreinen zijn sterk afhankelijk van de actieve partijen op een terrein, denk aan het aandeel ondernemers/eigenaren, huurders, beleggers, ontwikkelaars etc. De eigendomssituatie bepaalt mede of en hoe makkelijk beter benutten gerealiseerd kan worden. De kansen voor beter benutten zijn verder sterk afhankelijk van het investeringsmomentum van ieder bedrijf. Moet het bedrijf bijvoorbeeld toch al investeren in een uitbreiding of in nieuwe installaties? Spelen er vraagstukken als herlocatie of krimp? Dat zijn allemaal momenten waar zich mogelijk een kans voor beter benutten voordoet en dit verschilt dus per bedrijf. Daarnaast speelt ook natuurlijk ook de financiële situatie per bedrijf mee. Zijn er überhaupt middelen om te investeren? Wat is de terugverdientijd van maatregelen? Ook speelt de huidige constructie van bedrijfspanden een belangrijke rol in bijvoorbeeld het beter benutten van de bouwhoogte.

Is het pand constructief geschikt om op te toppen? Kortom, de mogelijkheden voor beter benutten zijn afhankelijk van diverse aspecten die per bedrijf en per bedrijfspand verschillen. Over het algemeen zijn een aantal momenten in de tijd waarop investeringen in een pand aan de orde zijn. Deze momenten zouden benut kunnen worden om ook een stap te zetten in beter benutten. Onderstaande figuur laat de levenscyclus van een bedrijfspand zien. We zien dat na 10 tot 15 jaar het eerste groot onderhoud plaatsvindt. Na 30 jaar gaat het voornamelijk om renovatie. Vervolgens vindt er na 40 tot 45 jaar weer groot onderhoud plaats. Tot slot komt vaak na 50 tot 60 jaar de vraag of het vastgoed nog economisch courant en rendabel is. Deze termijnen kunnen natuurlijk anders zijn door maatschappelijke (denk aan druk op nieuwe terreinen aanleg), ruimtelijke (denk aan uitstraling onder de maat, hogere eisen aan uitstraling en inpassing), economisch (denk aan pand niet meer courant, andere sectoren die groeien) en technologische ontwikkelingen (denk aan digitalisering, robotisering). Desalniettemin geven deze termijnen wel een goed richtsnoer. Figuur 18: Investeringsmomenten (bedrijfs)vastgoed

Bron: Berenschot Osborne (bouwkosten management)

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

36

5.3 Focusgebieden op basis van de BBI-analyse Dat de bestemmingsplanmogelijkheden op de onderzochte bedrijventerreinen niet volledig worden benut is evident. We zien dan ook kansen voor intensiveren in hoogte en breedte. In onderstaande figuren maken we de confrontatie tussen intensiveringskansen in breedte (beter benutten bebouwingspercentage) en hoogte (beter benutten bouwhoogte). Dit geeft focus: wat zijn de potentiële intensiveringslocaties en op welke indicator(en) is ruimte te winnen? Dat wil niet zeggen dat ruimtewinst op andere kavels en panden niet reëel is. Ook daar liggen kansen, al dan niet op langere termijn.

Focus op meest kansrijke locaties als ‘laaghangend fruit’ Specifiek zoomen we in de confrontatie in op locaties waarbij het verschil tussen toegestaan en daadwerkelijk bebouwingspercentage 40% of meer bedraagt en/of waar het verschil tussen toegestane en daadwerkelijke bouwhoogte 6 meter of meer bedraagt. Om de intensiveringsmogelijkheden verder te duiden, kijken we ook nadrukkelijk naar de leeftijd van het vastgoed. Immers: Hoe ouder het vastgoed, des te groter is de kans op investeringen om couranthoud op peil te houden als ook om te intensiveren. Veroudering is namelijk een goede indicator om het investeringsmomentum in vastgoed en kavel te herkennen. In de praktijk zien we een economische levensduur van bedrijfsvastgoed tussen 30 tot 50 jaar. Op de kaartbeelden tonen we dan ook enkel het vastgoed dat – naast eerder genoemde criteria – voor 1990 is gebouwd. Op basis van deze focus wordt per terrein het ‘laaghangend fruit’ in beeld gebracht. Voor welke kavels / panden is theoretisch gezien de meeste ruimtewinst haalbaar en verwachten we binnen afzienbare tijd het investeringsmoment voor ondernemer / eigenaar?

Beter benutten focusgebieden vraagt publiek-private inzet In hoeverre de in deze paragraaf in beeld gebrachte focusgebieden waar (theoretisch) gezien het meeste ‘laaghangend fruit’ is ook daadwerkelijk beter benut kunnen worden, is sterk afhankelijk in hoeverre de particuliere eigenaren van de kavels / panden hiertoe bereid zijn. Het beter benutten van bestaande bedrijventerreinen is dan ook geen opgave die alleen kan worden gedragen door óf de gemeente óf de ondernemers. Een gezamenlijke inzet op zowel het intensiveren van bestaande kavels – maar bijvoorbeeld ook andere opgaven zoals het verduurzamen van de terreinen of het aanpakken van parkeerdruk – levert het beste resultaat. Ook kan de gemeente kiezen voor het meeinvesteren in het beter benutten van particuliere kavels. Hiervoor kan onder andere ook gebruik worden gemaakt van de subsidieregeling toekomstbestendige bedrijventerreinen van de provincie Gelderland of investering van OostNL met de regeling Duurzaam Herontwikkelen Gelderland. Welke rol de gemeente Doetinchem op zich wil nemen bij het beter benutten van de bedrijventerreinen, is afhankelijk van de gewenste inzet (zowel in ambtelijke inzet als financiering). Zie hiervoor ook het ambitieniveau en instrumenten beter benutten bedrijventerreinen.

37

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

De Huet en Keppelseweg Zowel op de Huet en Keppelsweg zien we meerdere kavels waarbij het bebouwde oppervlakte laag is. Met andere woorden: de bestemmingsplanmogelijkheden worden niet (volledig) benut. Met name op de Keppelseweg is dat niet volledig onlogisch. We constateren daar dat meerdere functies/bedrijvigheid baat hebben bij voldoende buitenruimte. Denk bijvoorbeeld aan het energieverdeelstation en de Agrifood bedrijvigheid. Voor deze kavels is uiteraard geen realistische ruimtewinst haalbaar. Wel liggen er – naast eerder genoemde locaties – op meerdere kavels voor intensiveren in de breedte. Ditzelfde geldt voor de rood gearceerde locaties op De Huet. Daar is theoretisch gezien de grootste winst te behalen. De grootste intensiveringspotentie is te behalen door de ruimte in ‘hoogte’ beter te benutten. Deze zijn weergeven met de blauwe panden. Veel panden op zowel de Huet en Keppelsweg zijn qua bouwhoogte lager dan volgens het vigerende bestemmingsplan is toegestaan. Figuur 19: Focusgebieden meest realistische ruimtewinst De Huet en Keppelseweg

Kansrijk focusgebied beter benutten bebouwingspercentage

Kansrijke focusgebieden beter benutten bouwhoogte

Bron: Ruimtelijkeplannen, IBIS Gelderland, BAG 2022. Bewerking Stec Groep 2023

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

Verheulsweide Het aantal kavels waar het daadwerkelijke bebouwingspercentage meer dan 40% verschil ten opzichte van het maximaal toegestane bebouwingspercentage bedraagt is relatief laag. Enkel aan de zuidzijde en centraal op het terrein constateren we extensief bebouwde kavels. Voor deze kavels is echter nauwelijks een realistische ruimtewinst door ‘in de breedte’ te bouwen haalbaar. Locaties zoals PreZero en de milieustraat kennen extensieve bebouwing, maar dit is noodzakelijk gezien de aard van de bedrijfsactiviteiten. De confrontatie toont vooral een kansrijke focus op het beter benutten van de toegestane bouwhoogte. Centraal op het terrein liggen diverse kavels waar het verschil meer dan 6 meter bedraagt. De meer logistieke bedrijvigheid op deze kavels leent zich bij uitstek voor het toevoegen van een tweede bouwlaag. Zie bijvoorbeeld het onlangs in gebruik genomen logistiek pand van DSV in Venlo. Figuur 20: Focusgebieden meest realistische ruimtewinst Verheulsweide

Kansrijk focusgebied beter benutten bouwhoogte

Bron: Ruimtelijkeplannen, IBIS Gelderland, BAG 2022. Bewerking Stec Groep 2023

38

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

39

Akkermansweide De potentiële ruimtewinst op is relatief Akkermansweide beperkt. Zowel het toegestane bebouwingspercentage als de bouwhoogte wordt – zeker in het noordelijk deel van het terrein – relatief goed benut. Er zijn wel enkele uitschieters waar potentieel ruimtewinst mogelijk is (zie kaartbeeld). Met name de caravanstalling is een potentiële locatie waar Akkersmansweide beter benut kan worden, het naastgelegen metaalbedrijf en palletcentrum toont extensief ruimtegebruik, wat echter logisch is gezien de bedrijfsactiviteiten. Het is echter de vraag of ruimtewinst reëel is bij het caravancentrum. Zo wordt het overgrote deel van de buitenruimte benut voor opslag of stalling. We vinden efficiënter ruimtegebruik voor dergelijke bedrijfsactiviteiten minder aannemelijk. Zodra de bedrijven bijvoorbeeld verhuizen, dan ontstaat er voor een nieuw type bedrijf wel een kans om de ruimte beter te benutten. In het kader van ‘het juiste bedrijf op de juiste plek’ ligt hier mogelijk wel een koppelkans met bijvoorbeeld vrijkomend agrarisch vastgoed (VAB). Agrarisch vastgoed leent zich goed voor bijvoorbeeld de stalling van caravans. Ook zorgt dit type bedrijfsactiviteiten voor nauwelijks verkeersgeneratie op de ontsluitende (land)wegen. Figuur 21: Indicatie (on)realistische ruimtewinst Kansrijk focusgebied beter benutten bebouwingspercentage

Bron: Ruimtelijkeplannen, IBIS Gelderland, BAG 2022. Bewerking Stec Groep 2023

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

40

5.4 Juiste bedrijf op de juiste plek: milieucategorie 1 en 2 bedrijvigheid Naast het beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen door te kijken naar het intensiveren van bestaand vastgoed en kavel, kan er ook worden gekeken naar het type bedrijfsactiviteiten op de terreinen. Op veel bedrijventerreinen – zowel in Doetinchem als landelijk gezien – is namelijk sprake van ‘scheefwerken’. Unieke locatiekwaliteiten, zoals mogelijkheden tot milieuhinder (zoals geur, trillingen, gevaar), worden niet of onvoldoende benut, terwijl vanuit ruimtelijk perspectief ruimte voor dit type bedrijfsactiviteiten schaars is. Het concept ‘bedrijventerrein’ is bijvoorbeeld ooit ontwikkeld om omgevingshinder veroorzakende bedrijven op voldoende afstand van woningbouw te kunnen huisvesten, maar voor een deel van de bedrijven op de tegenwoordige bedrijventerreinen is die kwaliteit niet meer nodig is. Denk aan autodealers, kleinschalige ambachten, maar vooral ook kantoorfuncties en recreatieve functies, zoals sportscholen; ofwel milieucategorie 1 en 2 bedrijvigheid. Dit type bedrijven heeft niet noodzakelijkerwijs huisvesting op een bedrijventerrein nodig. In tegenstelling tot industrieën met hogere milieucategorieën, hebben bedrijven in categorie 1 en 2 vaak minder impact op het milieu en kunnen ze zich vestigen op diverse locaties, waaronder binnenstedelijke gebieden en zelfs woonwijken.

Dit komt doordat deze bedrijven doorgaans een schoner (of geen) productieproces heeft, minder geluids- en geurhinder veroorzaken en minder belastend zijn voor de omgeving. Daarom is het mogelijk dat bedrijven in milieucategorie 1 en 2 ervoor kiezen om zich buiten bedrijventerreinen te vestigen. Aan de ene kant kan een steeds groter deel van de bedrijven zich in een gemengde, multifunctionele omgeving vestigen én hebben zij daar ook behoefte aan, mits de randvoorwaarden – zoals ontsluiting, type vastgoed en betaalbaarheid – goed zijn. Aan de andere kant blijft er een aanzienlijk groep van bedrijven over die op monofunctionele bedrijventerreinen aangewezen zijn, zoals (circulaire) industrie, (stads)logistiek en andere bedrijven met een grote verkeer aantrekkende functie of hoge mate van omgevingshinder. Het devies voor slimmer ruimtegebruik luidt: multifunctionaliteit waar dat kan, monofunctionaliteit waar dat moet.

Borg optimaal gebruik milieuruimte op nieuwe bedrijventerreinen Het beter benutten van de milieuruimte op bestaande bedrijventerreinen vergt een lange adem, waarbij individuele bedrijven mogelijk verplaatst kunnen worden naar locaties waar de desbetreffende bedrijfsactiviteiten beter tot zijn recht komen. Een sportschool, fysiopraktijk of meubelzaak heeft bijvoorbeeld meer baat bij een ligging nabij een stationslocatie of woonkern. Hiervoor moet het bedrijf echter wel verplaatst worden richting deze locatie, wat de nodige kosten met zich mee kan brengen. Borg daarom bij (eventuele) nieuwe bedrijventerreinontwikkeling dat de beschikbare milieuruimte ook optimaal wordt benut door bedrijven die hier behoefte aan hebben. Hanteer daarom niet alleen een maximale milieucategorie, ook een minimale milieucategorie van bijvoorbeeld 3.1. Hiermee worden automatisch lichtere functies geweerd van de nieuwe bedrijventerreinen.

Koppelkans ontwikkeling stationsgebied als gemengd woon-werkgebied Verspreid over de bestaande bedrijventerreinen zijn diverse bedrijven gevestigd die geen (of nauwelijks) gebruik maken van de beschikbare milieuhinder. Zo zijn er verschillende meubelzaken, kantoorachtigeen dienstverlenende bedrijvigheid en sportscholen gevestigd op de terreinen. Tegelijkertijd werkt Doetinchem aan het ontwikkelen van een gemengd woon-werkgebied (in de Spoorzone) op de noordzijde van Verheulsweide, gelegen tegen het station aan. Het gebied is nog in ontwikkeling, met nog diverse kavels en panden ter ontwikkeling. Het is raadzaam voor deze ontwikkeling te kijken of er mogelijk bedrijven vanaf de bestaande bedrijventerreinen richting de Spoorzone kunnen verplaatsen, om zo de (milieu)ruimte op bestaande bedrijventerreinen vrij te spelen.

41

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

5.5 Ambitieniveau en instrumenten beter benutten bedrijventerreinen De in dit hoofdstuk in beeld gebrachte focusgebieden, zijn de locaties op de bedrijventerreinen waar de meeste (en meest realistische) ruimtewinst haalbaar is. Dit door de combinatie tussen meest theoretische ruimtewinst (in zowel het beter benutten van de bouwhoogte en/of bebouwingspercentage) en de leeftijd van het vastgoed. Immers: hoe ouder het vastgoed, hoe meer het einde van de economische levensduur in beeld komt en ondernemer / eigenaar investering of renovatie van het vastgoed zal overwegen. Juist deze kavels en panden zijn het meest kansrijk om een intensiveringsslag te maken. Uiteindelijk zijn de kavels en panden natuurlijk in beheer van particulieren, waardoor de gemeente intensivering en het beter benutten van de kavels kan afdwingen. Wel kan de gemeente op diverse ambitieniveaus werken aan het stimuleren tot mee-investeren in het intensiveren van de bedrijventerreinen. Afhankelijk van het beoogde ambitieniveau kan een bepaalde intensiveringsdoel worden gesteld (bijvoorbeeld bestaande terreinen 10% intensiever benutten). Feitelijk wordt – door deze intensiveringsslag – 10% van de (toekomstige) ruimtevraag opgevangen op de bestaande terreinen. Figuur 22: Ambitieniveaus en mogelijke instrumentenmix intensiveren bedrijventerreinen

Niveau basis

Niveau hoog

Niveau excellent

•Faciliteren, regels aanpassen •Vooral kavelniveau •10%-20% intensiever

•Aanjagen en gedrag veranderen •Kavel- en terreinniveau •20-30% intensiever

•Actief (grond)beleid •Terreinniveau •30-40% intensiever

Instrumenten

Ambitieniveau basis

Ambitieniveau hoog

Ambitieniveau excellent

Stapelen van bedrijfsruimte - bouwhoogte verhogen







Optimaal gebruik van bouwvlak – schakelen van bedrijfsruimte







Optimaal gebruik van bouwvlak – bebouwingspercentage







Parkeren –parkeernorm aanpassen







Parkeren – gezamenlijk parkeren





Selectief vestigingsbeleid





Meervoudig ruimtegebruik – zon op daken





Meervoudig ruimtegebruik – parkeren op daken of ondergronds





Meervoudig ruimtegebruik – andere functies op daken





(bv sportfuncties zoals tennisbanen) Herontwikkelen – stedelijke kavelruil



Herontwikkelen – wegenstructuur aanpassen



Herontwikkelen – herontwikkeling kantoren naar bedrijfsruimte



42

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

Koppelen nieuw aan bestaand (bijv. Transformatiefonds)



Bron: Stec Groep, 2023

Kwaliteitsslag door intensivering Intensivering op de bedrijventerreinen in Doetinchem zorgt voor een impuls in kwaliteit. Dit komt doordat intensivering vaak gepaard gaat met herstructurering en modernisering van pand en kavel. Hierbij worden verouderde panden aangepakt en vervangen door moderne, duurzame en efficiënte gebouwen. Dit zorgt niet alleen voor een verbetering van de uitstraling van het bedrijventerrein, maar ook voor een betere werkomgeving voor de ondernemers en werknemers op het terrein. Bovendien wordt de economische potentie beter benut, waardoor er meer bedrijvigheid kan plaatsvinden op hetzelfde oppervlak. Dit kan de economische activiteit op de terreinen verder versterken en bijdragen aan een aantrekkelijker vestigingsklimaat voor bedrijven. Immers, een goede ruimtelijke kwaliteit maakt een bedrijventerrein aantrekkelijk voor investeerders en ondernemers. Tegelijk daalt het gevaar voor ondermijnende activiteiten. Figuur 3: Voorbeelden intensivering

Bron: Google Maps en Stec Groep (2023)

43

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

Parkeren op maaiveld zit intensiveren vaak in de weg Het is evident dat parkeren op het maaiveld veel kostbare ruimte in beslag neemt. Door andere parkeermogelijkheden te bieden is doorgaans de meeste ruimtewinst te behalen op bedrijventerreinen. Daar zijn verschillende oplossingen voor. Zo draagt het ontwikkelen van een collectieve parkeerplaats bij aan het verlagen van de parkeerdruk op de kavel van een ondernemer, waardoor er meer ruimte voor bedrijfsactiviteiten ontstaat. Maar ook in, onder of op bedrijfspanden is ruimte voor parkeren te ontwikkelen. Voor zowel kleinschalige- als grootschalige bedrijvigheid, kantoorachtige of meer logistieke bedrijven is het integreren van parkeren in de bebouwing vaak goed mogelijk, voornamelijk bij ingrijpende bebouwing (of sloop) van bestaand vastgoed en bij nieuw te ontwikkelen locaties. Dat vraagt echter wel om een forse investering. De bouwkosten stijgen immers vanwege extra structurele en technische eisen om de parkeervoorzieningen te integreren. Tegelijkertijd levert het ook (kosten)voordelen op. Zo ontstaat meer ruimte voor bedrijfs- en productieactiviteiten en is een minder grote kavel nodig vanwege functiestapeling (ofwel: optimaal ruimtegebruik).

Figuur 4: Voorbeeld parkeren op dak (kleinschalig en grootschalig) en onder bedrijfspand

Bron: Bierman aanpassingen en RenovatieTotaal, bewerking Stec Groep 2023

Intensiveren betekent ook ruimtes optimaal benutten voor energie-opwek en groen De focus op intensief ruimtegebruik moet niet enkel leiden tot oneindige verstening. Sterker nog; intensief ruimtegebruik moet te allen tijde gepaard gaan met voldoende aandacht voor een prettige werkomgeving met voldoende ruimte voor energievoorzieningen, groen, water en ecologie. Het één sluit het ander niet uit: vergroenen en energievoorzieningen kunnen in veel gevallen op dezelfde meter. Denk bijvoorbeeld aan halfverharde parkeerplaatsen (groentegels), groen of zonnepalen als overkapping boven parkeerplaatsen of kwalitatief hoogwaardige groene erfafscheiding. Figuur 5: Inspiratie duurzame inrichting

Bron: (boven) TU Delft Campus, ontwerp cepezed. (onder) overige bronnen

44

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

6. Analyse vraag- en aanbod bedrijventerreinen De uitbreidingsvraag ramen we in twee perioden: voor de komende jaren tot en met 2030, en een doorkijk naar 2040. Voor de kwalitatieve vertaling van de vraag en de confrontatie met het aanbod kijken we alleen naar de periode tot en met 2030.

Indicatieve doorvertaling prognose In opdracht voor provincie Gelderland stellen we, Stec Groep (2023) de prognose voor bedrijventerreinen in de gehele provincie op. Doel van de behoefteraming is een goed beeld – in een bandbreedte – te vormen van de verwachte ontwikkeling van het benodigde ruimtebeslag voor bedrijventerreinen in de komende jaren. Dit op basis van verwachtingen over de economische en werkgelegenheidsontwikkeling, de locatievoorkeuren van bedrijven, de ontwikkeling van het ruimtegebruik bij bedrijven en de invloed van diverse trends hierop. De focus ligt daarbij op de periode t/m 2030 en doorkijk daarna (2040). De uitbreidingsvraag is geraamd voor de provincie Gelderland op regio-niveau, omdat economische activiteiten zich niet beperken tot één gemeente. Wel is een indicatieve doorvertaling van de prognosecijfers te maken om de ruimtevraag in Doetinchem in te schatten. We kijken hiervoor op sectorniveau naar het aandeel banen dat zich op bedrijventerreinen in Doetinchem bevinden en zetten dit af tegen het totaal in de regio Achterhoek. Zodoende ramen we indicatief de ruimtevraag per sector. De raming voor de provincie is beleidsarm. Dat wil zeggen dat de raming geen rekening houdt met beleidsinterventies of ambities. De raming is dan ook nadrukkelijk geen planningsopgave.

U als gemeente als ook de regio en provincie maken uiteindelijk zelf de keuze of, waar en hoe u de verwachte vraag faciliteert.

Totale ruimtevraag bedrijventerreinen in de Achterhoek t/m 2040: circa 115 tot 325 hectare Op basis van de prognose bedrijventerreinen van de provincie Gelderland wordt een totale uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen in de Achterhoek van circa 115 tot 325 hectare verwacht in de periode 2023 t/m 2040. In de prognose wordt de volgende (indicatieve) verdeling gemaakt in de ruimtevraag naar werkmilieus: Tabel 5: indicatieve vertaling ruimtevraag Achterhoek naar werkmilieu t/m 2040 Werkmilieu

Aandeel in uitbreidingsvraag

Uitbreidingsvraag t/m 2040

0-5%

0 tot 15 hectare

Regulier

50-55%

55 tot 175 hectare

XXL-logistiek

15-20%

15 tot 65 hectare

Grootschalig HMC

25-30%

30 tot 90 hectare

Gemengd / interactie

Bron: Bron: Voorlopige prognose provinciale behoefteraming bedrijventerreinen Gelderland (1 juni 2023). (afgerond op vijftallen)

45

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

6.1 Kwantitatieve vraagraming op basis van (concept) provinciale prognose Vertaling behoefteprognose Achterhoek naar het Doetinchemse schaalniveau Doetinchem heeft een aandeel van circa 25 tot 30% binnen de verwachte ruimtevraag naar bedrijventerreinen in de Achterhoek (zie bijlage 3). De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in Doetinchem in de periode 2023 tot en met 2030 is 15,7 tot 38,3 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van circa 2,0 tot 4,8 hectare in de periode 2023 tot en met 2030. We kijken echter verder dan 2030 zeker gezien de tijdshorizon van eventuele nieuwe bedrijventerreinontwikkeling is een doorkijk naar 2040 relevant. In de periode 2031 tot en met 2040 ramen we een uitbreidingsvraag van 10.0 tot 53.4 hectare in Doetinchem. Vanwege een grotere onzekerheid is de bandbreedte ruimer. Jaarlijks is de vraag circa 1,1 tot 5,9 hectare per jaar. De raming biedt waardevolle inzichten in de toekomstige behoefte aan bedrijventerreinen in Doetinchem. Het is essentieel voor de gemeente om deze vraag nauwlettend te monitoren en te anticiperen op de benodigde uitbreiding en inbreiding, zodat er voldoende ruimte is voor bedrijven om te groeien. Tabel 6: ruimtebehoefte gemeente Doetinchem periode 2023 t/m 2040

Periode

Uitbreidingsvraag

Uitbreidingsvraag

EIB Laag (in hectare)

EIB Hoog (in hectare)

2023 tot en met 2030

15,7 (2,0 per jaar)

38,3 (4,8 per jaar)

2031 tot en met 2040

10,0 (1,1 per jaar)

53,4 (5,9 per jaar)

25,7

91,7

Totale ruimtevraag

Bron: Voorlopige prognose provinciale behoefteraming bedrijventerreinen Gelderland (1 juni 2023). Stec Groep

Kwalitatieve vraagraming op basis van provinciale prognose De behoefteraming wordt in de basis uitgesplitst naar sectoren. We zien echter dat het ruimtelijke en kwalitatieve onderscheid in de vraag naar bedrijventerreinen zich steeds minder voordoet op basis van sectorafbakeningen. De sector waarin een bedrijf actief is (o.b.v. SBI-codering) zegt niet altijd iets over de activiteit of het soort vestiging van het bedrijf. Bijvoorbeeld: een industriebedrijf kan ook een logistieke vestiging openen, om de distributie van de producten te verzorgen. Of een bouwbedrijf dat een prefabfabriek (productie) begint. Om tot een praktische en werkbare behoefteraming te komen, vertalen we de uitbreidingsvraag – op basis van de provinciale prognose – naar vier typen werkmilieus. De uitbreidingsvraag naar sectoren vindt u in bijlage 3. Uit de behoefteraming blijkt dat in Doetinchem de vraag het grootst is naar het reguliere segment en grootschalige HMC. Tabel 7: vertaling ruimtebehoefte gemeente Doetinchem naar werkmilieu Werkmilieu

Aandeel in uitbreidingsvraag

Uitbreidingsvraag t/m 2040

0-5%

0 tot 4,5 hectare

Regulier

50-55%

12,5 tot 50 hectare

XXL-logistiek

15-20%

4 tot 18 hectare

Grootschalig HMC

25-30%

6,5 tot 27,5 hectare

Gemengd / interactie

Bron: Voorlopige prognose provinciale behoefteraming bedrijventerreinen Gelderland (1 juni 2023). Stec Groep

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

46

6.2 Inkleuring ruimtevraag provinciale prognose vanuit ondernemersenquête Medio maart 2023 is er onder de Doetinchemse ondernemers op een bedrijventerreinen een ondernemersenquête uitgezet. Onderdeel van deze enquête was een inventarisatie van de (toekomstige) extra benodigde ruimtevraag die de ondernemers verwachten de komende 10 jaar. In totaal hebben circa 60 ondernemers de enquête in zoverre ingevuld, dat deze als geldende resultaten kunnen worden gezien. Hiermee heeft circa 6% van alle ondernemers op een bedrijventerrein in Doetinchem de enquête ingevuld, waardoor er geen volledig representatief kan worden gegeven. Wel is het mogelijk – op basis van deze 60 respondenten – verdere inkleuring te geven aan de toekomstige behoefteprognose zoals opgesteld voor de provincie Gelderland. Van de 50 respondenten, geven circa 20 ondernemers aan de komende 10 jaar op zoek te zijn naar een groter kavel (of kavels) om hun bedrijfsactiviteiten te kunnen voortzetten. De toekomstige extra ruimtebehoefte varieert van circa 250m² extra kavel tot uitschieters van meerdere hectares. In lijn met de provinciale prognose (en de doorvertaling naar het Doetinchemse schaalniveau – komt een groot deel van de ruimtevraag vanuit reguliere bedrijvigheid en industriële bedrijven (grootschalig HMC-werkmilieu).

Ook bedrijven uit logistiek- en groothandel geven aan een aanzienlijke toekomstige uitbreidingsvraag te hebben. In totaal geven de respondenten aan een extra ruimtebehoefte van circa 14 hectare nodig te hebben. Hierbij merken we wel op dat deze cijfers als zeer indicatief moeten worden gezien en puur ter inkleuring van de (provinciale) behoefteraming.

Geen XXL-logistiek in Doetinchem: niet volledige ruimtebehoefte kan worden opgevangen in de gemeente. Maar: lokale doorgroei logistiek als uitzondering op de regel De vertaling van de regionale ruimtevraag naar het Doetinchemse schaalniveau (circa 25 tot 90 hectare t/m 2040) omvat ook de ruimtebehoefte naar XXL-logistiek. Hieronder vallen logistiekeen groothandelsbedrijven met een minimale kavelomvang van 4 hectare. Binnen Doetinchem vallen bijvoorbeeld enkele panden van Rensa onder deze categorie. Op basis van de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen heeft de XXL-logistieke sector een aandeel van circa 25 tot 30% van de totale te verwachten ruimtevraag vanuit het Doetinchemse bedrijfsleven. Vanuit de provincie Gelderland wordt gestuurd op clustering van nieuwe grootschalige logistieke ontwikkelingen rondom de bestaande logistieke knooppunten in de provincie. Park15 / De Grift (Nijmegen), Medel (Tiel),7Poort (Zevenaar) en DocksNLD (’s-Heerenberg) worden aangewezen als toekomstige ontwikkel- en vestigingslocatie voor grootschalige logistiek. De ondergrens van logistieke bedrijfshallen groter dan 25.000 m² en kavel groter dan 4 hectare worden gehanteerd als definitie voor XXL-logistiek. Doetinchem is dus niet vanuit de provincie aangewezen als clusterlocatie voor grootschalige logistieke ruimtevraag.

Vanuit dit perspectief is het dus niet haalbaar om dit type ruimtevraag in de toekomst te faciliteren in de gemeente. De XXL-logistieke vraag blijft dus ook buiten beschouwing in de toekomstige ruimtebehoefte in het Doetinchemse. Dit sluit uiteraard niet de vestiging van ‘reguliere’ logistieke bedrijvigheid met bijvoorbeeld een kavel van 2 hectare uit. Bovenstaande regels beslaan nieuwe bedrijfsvestigingen ‘van buitenaf’, en zijn niet van toepassing op al lokaal gebonden aanwezige logistieke bedrijvigheid die wil doorgroeien en hiermee het stempel ‘XXL’ krijgt. Dit type doorgroei kan juist wel worden gefaciliteerd, zeker als de panden die hiermee vrijkomen (door bijvoorbeeld verplaatsing naar een groter kavel) effectief kunnen worden ingezet om de lokale doorstroom van kleinere bedrijven met een ruimtevraagstuk op gang te brengen.

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

47

Economische centrumfunctie Doetinchem zorgt voor extra vraag De geschetste uitbreidingsvraag betreft alleen de autonome uitbreidingsvraag van de ondernemers en bedrijvigheid die al in Doetinchem zijn gevestigd, hier willen uitbreiden of ‘van nature’ zich op een bedrijventerrein in Doetinchem willen vestigen. Vanuit de Coalitieagenda 2022 - 2026 zijn echter diverse (economische) ambities uitgesproken naar de toekomst van Doetinchem. Zo is onder andere opgenomen dat de gemeente de centrumfunctie van Doetinchem binnen de Achterhoek wil behouden en versterken, en dat de gemeente zich wil inzetten voor het behouden, versterken en binden van bedrijvigheid die past bij Doetinchem en de Achterhoek. Vanuit deze ambitie zal niet alleen een ruimtebehoefte ontstaan vanuit Doetinchemse bedrijvigheid, maar ook meer grootschalige regionale (industriële) bedrijvigheid kan een plek krijgen in Doetinchem.

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

48

6.3 Te verwachten toekomstige ruimtevraag Op basis van de eerder in dit hoofdstuk gemaakte uitgangspunten en analyses, verwachten we de onderstaande ruimtevraag naar bedrijfskavels in de gemeente Doetinchem voor de periode 2023 t/m 2040. Hierbij gaan we uit van de volgende uitgangspunten: • Vervangingsvraag: Op enkele bedrijventerreinen spelen plannen om in de toekomst het gebied te transformeren naar een andere functie. Met name in de Spoorzone (noordzijde Verheulsweide) als Industrieterrein Wehl is deze ambitie uitgesproken in de Woonvisie van de gemeente Doetinchem. Onder de vervangingsvraag vallen bijvoorbeeld ook incidentiele grotere verplaatsers vanuit het buitengebied, die qua omvang, verkeersgeneratie of hinder beter op een bedrijventerrein gevestigd kunnen zijn. Aan de vervangingsvraag is geen duidelijke toekomstige ruimtebehoefte gekoppeld. • Lokale vraag: de autonome uitbreidingsvraag van de ondernemers en bedrijvigheid die al in Doetinchem zijn gevestigd, hier willen uitbreiden of ‘van nature’ zich op een bedrijventerrein in Doetinchem willen vestigen. • Regionale vraag: Vanuit de Doetinchemse ambitie om de regionale (economische) centrumfunctie van de gemeente in de Achterhoek verder te versterken en uit te bouwen, kan er een bepaalde regionale vraag worden verwacht.

Op basis van bovenstaande uitgangspunten, verwachten we een toekomstige ruimtevraag naar bedrijfskavels in Doetinchem (over de periode 2023 t/m 2040) van circa 40 tot 110 hectare, afhankelijk van de economische ontwikkeling en conjunctuur. Echter: bedrijventerreinenprognoses zijn altijd beleidsarm. De ambitie van de gemeente Doetinchem om te groeien naar 70.000 inwoners met bijbehorende prognoses voor de arbeidsmarkt heeft naar verwachting een positief effect op de economische bedrijvigheid en werkgelegenheid in de gemeente. Hiermee neemt naar verwachting ook de toekomstige ruimtevraag in hectares toe. Figuur 23: Indicatieve toekomstige ruimtevraag naar ambitieniveau

Bron: Stec Groep op basis van de voorlopige prognose provinciale behoefteraming bedrijventerreinen Gelderland (1 juni 2023).

49

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

6.4 Beschikbare bedrijfskavels op bestaande bedrijventerreinen Aanbod bedrijfskavels alleen nog op A18 Bedrijvenpark In totaal is er op de Doetinchemmer bedrijventerreinen nog circa 36 hectare bedrijventerrein uitgeefbaar. Het volledige aanbod (op het noordelijk deel van het) A18 Bedrijvenpark is momenteel volledig onder optie. Ontwikkeling (en uitgifte) van deze kavels is momenteel echter niet mogelijk vanwege netcapaciteitsproblemen. De maximale capaciteit van het stroomnet op het bedrijvenpark is bereikt, aansluiting van nieuwe bedrijven is naar verwachting pas richting 2030 mogelijk. Tabel 8: Aanbod op de bedrijventerreinen Terrein

Aanbod

Type aanbod

Bijzonderheden

Kleinschalige tot

Het volledige aanbod op het A18 bedrijvenpark is

grootschalige

momenteel onder optie. Uitgifte en aansluiting van

bedrijfskavels

deze kavels is naar verwachting pas mogelijk

(in netto hectare) A18 Bedrijvenpark

36,4

richting 2030.

Naast onderstaande verkochte bedrijfskavels, zijn er nog twee kavels (circa 7,5 hectare) met een koopovereenkomst. Deze zijn echter nog niet definitief verwerkt in IBIS-Gelderland. Naar verwachting is het reële uitgeefbare aanbod op het A18 Bedrijvenpark dus lager.

Bron: IBIS Gelderland en Ruimtelijkplannen, bewerking Stec Groep. Peildatum 14 augustus 2023

50

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

6.5 Kwantitatieve confrontatie tot en met 2040 We confronteren de ruimtevraag (uitbreidingsvraag) met het harde planaanbod in de periode 2023 t/m 2040. Zeker vanuit het oogpunt op (eventuele) nieuwe toekomstige bedrijventerreinontwikkeling is een doorkijk t/m 2040 van belang. Het doorlopen van de gehele ontwikkelprocedure van een nieuw bedrijventerrein kan oplopen tot circa 10 jaar, waardoor eventuele gronduitgifte pas ná 2030 kan plaatsvinden. Zeker met een doorkijk naar 2040 zien we een tekort aan uitgeefbare bedrijventerreinen, zowel in een laag- als hoog economisch groeiscenario. Het momentele aanbod op het A18 bedrijvenpark is volledig in optie. Hiermee neemt dit aanbod een bijzondere positie in bij de vraag-aanbodconfrontatie. Zeker gezien de reden van het in optie zijn (de netcongestie die sinds 2022 uitgifte van nieuwe kavels voorkomt). Indien er geen sprake zou zijn geweest van netcongestie op het terrein, was medio 2023 meer dan helft van het terrein ook daadwerkelijk uitgegeven.

Ruimtevraag naar verwachting hoger bij regionaal karakter nieuw te ontwikkelen terrein De ambitie van de gemeente Doetinchem om de regionale (economische) centrumfunctie van de gemeente in de Achterhoek verder te versterken en uit te bouwen, resulteert in een hogere (regionale) vraag naar bedrijfskavels in Doetinchem. Bij de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein met een meer regionaal karakter – in lijn met bijvoorbeeld het A18 Bedrijvenpark – is de verwachting dat ook de interesse vanuit de bredere regio Achterhoek en mogelijk ook de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen afkomstig zal zijn. De vraag vanuit een bredere regio zal dan met name afkomstig zijn vanuit meer grootschalige (industriële) bedrijvigheid, vergelijkbaar met het werkmilieu grootschalig HMC. Meer kleinschalige – vaak lokale ruimtevragers – zoals een schilder of loodgieter, kennen een lokaal verzorgingsgebied. Dit type ruimtevragers zullen slechts sporadisch vanuit bijvoorbeeld Arnhem verhuizen naar Doetinchem.

Figuur 24: Confrontatie vraag- en aanbod bedrijventerreinen Doetinchem en regionaal 120 100 80 60 40 20 0 Laag scenario 2040 Uitbreidingsvraag lokaal

Hoog scenario 2040 Uitbreidingsvraag regionaal

Planaanbod In optie

Bron: Voorlopige prognose provinciale behoefteraming bedrijventerreinen Gelderland (1 juni 2023). Stec Groep

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

51

Bijlage 1 : Werkwijze Innovatiespotter Werkwijze Innovatiespotter Innovatiespotter is een data science bedrijf dat met AI (Artificial Intelligence) bedrijven identificeert die actief zijn op het gebied van innovatie, technologie en duurzaamheid. Innovatiespotter ontsluit deze bedrijven, geeft inzicht in innovatietrends en onderbouwt die met actuele data. Alle twee miljoen Nederlandse bedrijven worden hiervoor doorlopend geanalyseerd. Innovatiespotter gebruikt AI om bedrijven in te delen bij Topics. Deze Topics volgen het Nederlandse innovatiebeleid. Omdat Innovatiespotter de algoritmes regelmatig vernieuwt worden ook opkomende technologieën gevonden. De bedrijfsprofielen zijn verrijkt met waardevolle gegevens uit honderden verschillende openbare bronnen. Bijvoorbeeld innovatiesubsidies die het bedrijf heeft ontvangen en deelnames in innovatienetwerken. Ook regionale informatie wordt verwerkt. De online Innovatiespotter verrijkt bedrijfsprofielen met waardevolle gegevens uit honderden verschillende openbare bronnen. Ook regionale informatie wordt verwerkt. Er zijn ruim 750 bronnen beschikbaar, waarvan ruim ongeveer 200 startup programma’s. In het bedrijfsprofiel zijn de namen van de netwerken te zien.

De innovatiefootprint is opgedeeld in de volgende categorieën: • Nominaties en prijzen/awards • Investeringen • Netwerken: lidmaatschappen/deelnames aan (innovatie)netwerken, innovatieclusters, brancheorganisaties en samenwerkingsverbanden • Startup programma’s: incubators, accelerators en andere stimuleringsprogramma’s voor startups en scaleups • Subsidies die het bedrijf ontvangen heeft (inclusief RVO, RAAK, energie-innovatiesubsidies, Interreg) • Overige informatie Realtime bedrijfswebsite Een website is belangrijk voor een eerste indruk van een bedrijf. Daarom is bij elk bedrijf de betreffende website beschikbaar in het bedrijfsprofiel. De inhoud van de website wordt daarom realtime getoond in het bedrijfsprofiel. Uit onderzoek is gebleken dat innovatieve bedrijven vrijwel altijd een website hebben. De kans dat innovatieve bedrijven niet gevonden worden omdat ze geen website hebben, is daarom klein, minder dan 0,1%. 3

3

Dit blijkt uit gezamenlijk onderzoek van CBBS en Innovatiespotter. Het in kaart brengen van innovatieve bedrijven via hun website is daarmee een effectieve methode

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

Innovatieve topics Innovatiespotter

Sector

Omschrijving

Hightech

Hoogwaardige technologische producten of diensten: industriële automatisering, sensortechnologie, robotica en mechatronica, semiconductor en fotonica, smart industry, aeronautics, 3D-printing, automotive, hydraulica, lighting en meer.

ICT

Software en de digitale samenleving: big data, cyber security, kunstmatige intelligentie, machine learning, blockchain, 5G-netwerken, cloud-technologie, quantumtechnologie, smart business, internet of things, embedded systems, appbouwers, softwareontwikkeling, systeembeheer en meer. NB: In het Nederlandse beleid valt ICT onder HTSM, maar door het belang en de omvang van de industrie hebben we ICT als aparte sector opgenomen.

Logistiek

Goederen- en verkeersstromen: transport over weg, water, spoor en in de lucht, elogistics, RFID, ketenintegratie, warehousing, track & trace, smart logistics, crossdocking, goederen- en verkeersstroom, service-, stad- en retourlogistiek, synchromodaal transport, orderpicking en meer.

Agrifood

Innovatie op het gebied van voedsel en landbouw, eiwittransitie, precisielandbouw, smart farming, voedselproductie en -verwerking, voedselkwaliteit en - veiligheid, landbouw- en voedseltechnologie, werktuig- en machineproductie, duurzame zuivelketen, duurzame akkerbouw, duurzame veehouderij en meer.

Bouw

Nieuwe- en duurzame bouwmaterialen, smart construction, smart building, smart materials, smart environment, smart cities, modulair bouwen, circulair bouwen, bouwmachineproductie, aardbevingbestendig bouwen, energie neutraal bouwen, verduurzamen van vastgoed en meer.

Health

Innovaties die de kwaliteit van leven willen verbeteren: imaging & guided therapy, (bio)farmacie, medische technologie, medische robotica, regeneratieve geneeskunde, moleculaire diagnostiek, e-health, biomarkers, healthy ageing, health technology assessment en meer.

Energie

Alles wat te maken heeft met de transitie naar een duurzaam energiesysteem: zonne-energie, windenergie, bio-energie, blue energy, geothermie, waterstof, mobiliteit, restwarmte, energieopslag, smart grids, urban- & smart energy, industrieverduurzaming, warmtepompen, olie en gas en meer.

Circulair

Hergebruik en circulaire processen: biomassageneratie, duurzame en regeneratieve productie, afvalverwerking, nature based solutions, recycling, duurzame industrialisatie en meer.

Water

Water-, delta- en maritieme technologie: waterbehandeling en -zuivering, maritieme systemen en technologieën, deltatechnologie, smart water services, scheeps- en jachtbouw, havenlogistiek, watermanagement, winnen op zee, waterveiligheid en meer.

52

53

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

Bijlage 2 : Beter Benutten Indicator Bronnen Beter Benutten Indicator Tabel 9: Indicatoren onderdeel ‘Intensief & meervoudig ruimtegebruik’ Indicator

Toelichting subindicator

Bron

Floor Space Index (verhouding bruto vloeroppervlakte vastgoed / netto oppervlakte kavel)

Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en Kadaster

Terreinquotiënt (aantal vierkante meter netto kavel per werkzaam persoon)

LISA en Kadaster

Footprint gebouw ten opzichte van maximaal toegestaan bebouwingspercentage

BAG, Kadaster en Ruimtelijkeplannen.nl

Aandeel geschakelde bedrijfspanden

BAG, bewerking Stec Groep

Benutting Bouwhoogte

Werkelijke/actuele bouwhoogte ten opzichte van maximaal toegestane bouwhoogte

BAG en Ruimtelijkeplannen.nl

Meervoudig ruimtegebruik

Aanwezigheid van meervoudig ruimtegebruik, zoals parkeren op daken of ondergronds, andere functies als sport op daken

Satellietdataportaal.nl & input accountmanagers gemeente

Benutting bouwvlak

Tabel 10: Indicatoren onderdeel ‘Juiste bedrijf op juiste plek’ Indicator

Toelichting subindicator

Bron

Benutting milieuruimte

Milieucategorie op basis van activiteit (SBI) of vergunning ten opzichte van maximaal toegestane milieucategorie

LISA en VNG-lijst en/of Omgevingsdienst

Inschatting van noodzaak voor vestiging op bedrijventerrein op basis van activiteit (SBI 4) en milieucategorie. Bedrijven in milieucategorie 1 en 2 kunnen ook in gemengd stedelijk gebied, bij bedrijven vanaf milieucategorie 3.1 is dat minder eenvoudig (hoewel het vaak wel mogelijk is). Daarmee inschatting van ‘uitplaatsbare’ bedrijven.

LISA, VNG-lijst en/of Omgevingsdienst

Noodzaak voor vestiging op bedrijventerrein

4

Standaard Bedrijfsindeling

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

6.6 Keppelseweg De terreinquotiënt (TQ) is met circa 450 m² hoog. Dat betekent een werkzaam persoon op Keppelseweg gemiddeld meer vierkante meters bedrijventerrein in beslag neemt dan op de overige terreinen. In totaal huisvest de Keppelseweg circa 800 banen. Beter benutten van het bebouwingspercentage Recent is door ons – in opdracht van de provincie Gelderland – een inschatting van de intensiveringspotentie gemaakt. Dit schatten we op 20.000-25.000 m² (ca 10%) aan extra bebouwing (bron: Stec Groep - Verdieping intensiveringspotentie bedrijventerreinen, 2022). Figuur 25: Benutting bebouwingspercentage en verbeelding (on)realistische ruimtewinst

Bron: BAG, Kadaster, Ruimtelijkeplannen en Satellietdataportaal.nl. Bewerking Stec Groep

54

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

Beter benutten bouwhoogte Qua bouwhoogte kunnen bedrijven op veel kavels nog (meer) volume realiseren indien gewenst. Zo is het verschil tussen de daadwerkelijke en toegestane bouwhoogte voor circa 51 panden (> 500 m²) zes meter of meer. Figuur 26: Benutting bouwhoogte en verbeelding realistische ruimtewinst

Bron: BAG, Kadaster, Ruimtelijkeplannen en Satellietdataportaal.nl. Bewerking Stec Groep

55

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

Beter benutten milieuruimte Ook is ruimte te winnen door categorie 1 en 2 bedrijvigheid uit te plaatsen. Op circa 8,9 hectare grond bestemd voor bedrijven vanaf milieucategorie 3 staan bedrijven in milieucategorie 1 of 2. De activiteiten van dergelijke bedrijven – denk aan een fietsenwinkel - hoeven niet noodzakelijkerwijs op een bedrijventerrein plaats te vinden. Figuur 27: Beter benutten milieucategorie

Bron: BAG, Kadaster en Ruimtelijkeplannen. Bewerking Stec Groep

56

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

57

Leeftijd bedrijfsvastgoed De leeftijd van het bedrijfsvastgoed op de Keppelseweg is verouderd. Gemiddeld gezien stamt het vastgoed uit 1976. Voornamelijk op het westelijk deel van het terrein bevindt zich verouderd vastgoed. Met een gemiddelde vastgoedleeftijd van meer dan 40 jaar is het eind van de economische levensduur van het vastgoed in zicht. Hiermee staat de eigenaar / ondernemer naar verwachting binnen afzienbare tijd voor een investeringsmoment in het vastgoed, met koppelkansen tot het beter benutten van het pand of kavel. Uiteraard geeft onderstaande kaartweergave het originele bouwjaar van het vastgoed weer. Van eventuele tussentijdse aanpassingen aan het bestaande vastgoed is geen data beschikbaar. Figuur 28: Leeftijd bedrijfsvastgoed