2024-22 Bijlage 1 Rapport onderzoek in- en uitbreiding bedrijventerreinen.pdf

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen Stec Groep aan gemeente Doetinchem David van Doesburg & Jorik van der Wiel 19 december 2023

2

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

Inhoudsopgave Inhoudsopgave

2

1.

Inleiding

3

2.

Conclusies en advies

4

3.

Economische foto Doetinchem

10

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8

12 13 14 16 18 19 21

3.9

Bedrijventerreinen belangrijke werkgever in Doetinchem Bevolkingsprognose en ontwikkeling potentiële beroepsbevolking Veel inkomende regionale pendelstromen richting Doetinchem Verhuisbewegingen van- en naar bedrijventerreinen Sterke toename eenmanszaken op de Doetinchemmer bedrijventerreinen Terreinen worden bovengemiddeld intensief gebruikt Leegstand bedrijventerreinen Doetinchem historisch laag Netcapaciteit onder druk, congestiemanagement van kracht binnen de gemeente Doetinchemmer bedrijventerreinen centrum van innovatie

23 25

4.

Trends en ontwikkelingen

28

5.

Beter benutten bedrijventerreinen

30

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

31 32 36 40 41

6.

Ruimtewinst reëel op bedrijventerreinen Verouderd vastgoed: momentum voor (her)ontwikkeling? Focusgebieden op basis van de BBI-analyse Juiste bedrijf op de juiste plek: milieucategorie 1 en 2 bedrijvigheid Ambitieniveau en instrumenten beter benutten bedrijventerreinen

Analyse vraag- en aanbod bedrijventerreinen

44

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

45 46 48 49 50

Kwantitatieve vraagraming op basis van (concept) provinciale prognose Inkleuring ruimtevraag provinciale prognose vanuit ondernemersenquête Te verwachten toekomstige ruimtevraag Beschikbare bedrijfskavels op bestaande bedrijventerreinen Kwantitatieve confrontatie tot en met 2040

Bijlage 1 : Werkwijze Innovatiespotter

51

Bijlage 2 : Beter Benutten Indicator

53

6.6 6.7 6.8 6.9

Keppelseweg Verheulsweide De Huet Akkermansweide

54 58 62 67

Bijlage 3 :Vraagraming

71

Bijlage 4: Resultaten ondernemersenquête

74

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

1. Inleiding Op dit moment is er in de gemeente Doetinchem beperkte groei-/ontwikkelruimte voor bedrijven op bedrijventerreinen. De afgelopen jaren is het snel gegaan met de gronduitgifte. Het gros van de bouwkavels is inmiddels verkocht en er zijn (nog) geen locaties voor nieuwe ontwikkelingen in beeld. Voor het A18 Bedrijvenpark in Wehl is veel interesse en het aanbod droogt snel op. Inzicht in de mogelijkheden op bestaande terreinen en een verkenning naar uitbreidingslocaties De huidige situatie is onwenselijk en vraagt om een (handelings)perspectief. Niet alleen omdat de gemeente op dit moment de uitbreidingswensen van het (lokale) bedrijfsleven niet kan faciliteren, maar ook vanwege de stevige groeiambitie van de gemeente. De stad wil groeien naar 70.000 inwoners in 2036. U wilt voorkomen dat u voor de doorgroei of verplaatsing-/vervangingsvraag van lokaal MKB ‘nee’ moet verkopen. Dit geldt ook voor bedrijven (van buiten de gemeente) die goed passen bij het economisch profiel van Doetinchem (denk aan de maakindustrie en agrofood).

Doorgroei Doetinchem tot ‘Toplocatie Oost’ Om een aantrekkelijke, vitale en inclusieve stad te zijn, om talent aan te trekken, vast te houden en te ontwikkelen, en om alle inwoners baankansen te bieden, zal de economie met het aantal inwoners mee moeten groeien. Daar hoort ook ontwikkelruimte voor bedrijven bij.. Niks doen is geen optie vanwege het risico dat (lokale) bedrijven vertrekken, met alle effecten op de vitaliteit, leefbaarheid en brede welvaart van dien. Daarom wil de gemeente zicht krijgen op (her)ontwikkelmogelijkheden voor nieuwe ruimte voor het bedrijfsleven om zo in voldoende ruimte te kunnen voorzien. Specifiek gaat het om ruimte bieden aan de ‘small giants’ binnen de gemeente en om innovatieve bedrijven passend bij het karakter van Doetinchem. Denk bijvoorbeeld aan de zogenoemde ‘development en enginering’ bedrijvigheid. Daarmee speelt de gemeente in op de drie hoofdpijlers in het programma 2036.

Bepaalde koers Coalitieagenda 2022-2026 en economische uitgangspunten fysieke leefomgeving als belangrijk uitgangspunt Dit onderzoek en de bevindingen staan niet op zichzelf. In de Coalitieagenda 2022-2026 en de economische uitgangspunten van de fysieke leefomgeving van de gemeente Doetinchem is een bepaalde economische koers ingezet, die als uitgangspunt dient in dit onderzoek. Zo is onder andere (in relatie met de bedrijventerreinen) afgesproken dat Doetinchem uit gaat van: •

• • • • •

De ambitie om te groeien naar 70.000 inwoners met bijbehorende prognoses voor de arbeidsmarkt. Het is belangrijk dat de gemeente de bedrijven blijft faciliteren in hun ambities om te groeien om te voorkomen dat ze wegtrekken. Hiermee wordt de werkgelegenheid binnen de gemeente behouden. Behouden en versterken van de regionale centrumfunctie van Doetinchem. Behouden, versterken en binden van bedrijvigheid die past bij Doetinchem en de Achterhoek. Revitaliseringsruimte die er op de bedrijventerreinen is ten volle benutten. Bij nieuwe werklocaties zo veel mogelijk aansluiten bij bestaande mobiliteits- en groenstructuren. Aandacht voor verschillende beleidsterreinen.

3

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

2. Conclusies en advies Doetinchemse bedrijventerreinen onmisbaar voor de regionale brede welvaart De Doetinchemse bedrijventerreinen nemen een centrale rol op zich met betrekking tot de brede welvaart, zowel in Doetinchem zelf als in de bredere (Achterhoekse) regio. Circa 40% van de totale werkgelegenheid in Doetinchem is gevestigd op een bedrijventerrein, en ook wordt bijna de helft van het bruto gemeentelijk product van Doetinchem op een bedrijventerrein geproduceerd. Doetinchem biedt ruimte aan een breed scala aan werkmilieus op de bedrijventerreinen. Zo zijn er talloze kleinschalige, lokale bedrijven gevestigd die onmisbaar zijn voor de leefbaarheid in Doetinchem zelf (denk bijvoorbeeld aan een cv-monteur, aannemer of autogarage. Ook zijn er diverse grotere regionale (en nationaal- tot internationale) georiënteerde bedrijven aanwezig. De regionale centrumfunctie van Doetinchem wordt verder onderstreept door de verhuizingen van bedrijven van- en naar de bedrijventerreinen in Doetinchem. In de periode 2012 t/m 2022 verhuisden er 55 bedrijven meer naar Doetinchem dan dat er wegtrokken naar een buurgemeente. Vooral vanuit Montferland en Oude IJsselstreek verhuisden veel bedrijven naar een Doetinchems bedrijventerrein. Terreinen gewild bij zowel lokale als regionale bedrijven, maar de beschikbare ruimte droogt op.

Ondernemers zitten steeds vaker klem wat betreft hun groei- en uitbreidingsbehoefte De Doetinchemse bedrijventerreinen zijn in trek bij de ondernemers. De afgelopen 10 jaar nam de totale werkgelegenheid met circa 9% toe op de terreinen, het aantal vestigingen nam zelfs met ruim 20% toe. Tegelijkertijd droogt het beschikbare aanbod van uitgeefbare bedrijfskavels op. Alleen op het A18 bedrijvenpark is nog ruimte beschikbaar voor bedrijvigheid. Deze kavels zijn echter allemaal onder optie, en kunnen door de netcapaciteitsproblemen op het terrein nog niet worden uitgegeven. De verwachting is dan ook dat – als de netcapaciteit is verruimd – een groot deel van deze kavels zal worden opgenomen. Hiermee blijft er (zeer) beperkt uitgeefbare kavels over binnen Doetinchem. Tegelijkertijd neemt ook de leegstand binnen de bestaande vastgoedvoorraad op de bedrijventerreinen af. De leegstand in bestaand bedrijfsvastgoed op de bedrijventerreinen in Doetinchem is zelfs historisch laag. Circa 2,5% van de totale voorraad aan bedrijfsvastgoed op de bedrijventerreinen staat leeg. Ter indicatie: 5 jaar geleden stond nog circa 4,5% van het bedrijfsvastgoed leeg. De totale leegstand in de gemeente is hiermee (zeer) laag en onder frictieniveau.

Een frictieleegstand van circa 5% betekent een gezonde leegstand: bedrijven met een acute ruimtevraag of bedrijven die een ander pand zoeken, hebben bij frictieleegstand enige schuifruimte. In de huidige situatie zitten bedrijven ‘klem’: er is nauwelijks mogelijkheid om uit te breiden door bijvoorbeeld het pand van de buren of elders op het terrein aan te kopen. Ambitie op regionale centrumfunctie Doetinchem verder te versterken brengt extra ruimtevraag De gemeente Doetinchem heeft – naast het faciliteren van de lokale bedrijvigheid – de ambitie om Doetinchem als (economische) centrumlocatie binnen de Achterhoek verder te versterken. Ook de gemeentelijke ambitie om sterk te groeien in inwonersaantal en hiermee rekening te houden met voldoende (lokale) werkgelegenheid brengt een ruimtevraagstuk met zich mee. De uitgesproken ambities uit de Coalitieagenda 2022-2026 en economische uitgangspunten van de fysieke leefomgeving leiden tot een grotere interesse en ruimtevraag naar bedrijfskavels in de gemeente. Voornamelijk middelgrote tot grotere regionale bedrijven met een ruimtevraagstuk zullen naar Doetinchem kijken als vestigingslocatie.

4

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

Hierbij wordt wel rekening gehouden met provinciaal beleid met betrekking tot de vestiging van nieuwe XXL-logistiek. Voor dit type bedrijvigheid is in Doetinchem geen plek, daarvoor zijn andere (beter multimodaal ontsloten) locaties aangewezen. Dit is echter alleen van toepassing op nieuwe logistieke bedrijfsvestigingen ‘van buitenaf’, en zijn niet van toepassing op al lokaal gebonden aanwezige logistieke bedrijvigheid die wil doorgroeien en hiermee het stempel ‘XXL’ krijgt. Dit type doorgroei kan juist wel worden gefaciliteerd, zeker als de panden die hiermee vrijkomen (door bijvoorbeeld verplaatsing naar een grotere kavel) effectief kunnen worden ingezet om de lokale doorstroom van kleinere bedrijven met een ruimtevraagstuk op gang te brengen. Op basis van de voorlopige bevindingen van de nieuwe provinciale behoefteraming bedrijventerreinen – en de bepaalde koers wat betreft de regionale centrumfunctie van Doetinchem – kan er in de periode t/m 2040 een ruimtevraag vanuit lokale en regionale bedrijven zijn van circa 40 tot 110 hectare. Deze bandbreedte is afhankelijk van de economische hoog- of laagconjunctuur. Figuur 1: Indicatieve toekomstige lokale- en regionale ruimtevraag t/m 2040

Bron: Stec Groep op basis van de voorlopige prognose provinciale bedrijventerreinen Gelderland (1 juni 2023)

Geraamde ruimtevraag alleen afkomstig vanuit de Achterhoek, ook vraag vanuit regio Arnhem-Nijmegen verwacht De hierboven geraamde ruimtevraag (40 tot 110 hectare) omvat alleen de verwachte ruimtevraag vanuit de Achterhoek. Gezien de geografische ligging van Doetinchem zal er ook vanuit de regio Arnhem-Nijmegen (met name vanuit Montferland, Zevenaar en Duiven) interesse zijn in een vestigingslocatie in Doetinchem. Deze vraag valt echter niet te kwantificeren. Immers: ook de regio Arnhem-Nijmegen heeft eigen aanbod van bedrijfskavels. Gezien de krapte op de bedrijfsruimtemarkt is het aannemelijk dat ook vanuit deze regio interesse in bedrijfskavels in Doetinchem aanwezig is. Ga daarom uit van een toekomstige ruimtevraag bovenin de geraamde bandbreedte.

5

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

Hoge verwachte ruimtevraag en weinig mogelijkheden in bestaande voorraad. Hoe faciliteert Doetinchem in de toekomst de ruimtevraag van lokale- en regionale bedrijven? Op basis van de concept-provinciale behoefteraming bedrijventerreinen zal er t/m 2040 een aanzienlijke ruimtevraag afkomen op de Doetinchemse bedrijventerreinen. Tegelijkertijd zijn de mogelijkheden om deze vraag op te vangen in de bestaande voorraad – zowel uitgeefbare kavels als leegstaande panden – beperkt. Hierbij rijst de vraag: hoe gaan we in de toekomst voldoende ruimte bieden om deze ruimtevraag te kunnen faciliteren? Hierbij wordt gekeken naar zowel het beter benutten en intensiveren van bestaande bedrijventerreinen, als het mogelijk ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen. Belangrijk uitgangspunt hierin is inbreiden vóór uitbreiden. Daarnaast is de prioritering uitbreiden aan een bestaand bedrijventerrein vóór uitbreiden in volledig nieuw gebied. Deze drietrapsraket ziet er grofweg als volgt uit: 1 Beter benutten bestaande terreinen: Door op de bestaande bedrijventerreinen de bestemmingsplanmogelijkheden optimaal te benutten en/of aan te passen is efficiënter ruimtegebruik mogelijk. De ruimtewinst door betere benutting faciliteert een deel van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen in Doetinchem.

Het verkleint de totale uitbreidingsopgave, waardoor de druk op agrarisch of groen gebied lichtelijk afneemt. In de volgende paragraaf beschrijven we de kansen en benodigdheden voor het beter benutten van de bedrijventerreinen. Beter benutten bestaande terreinen mogelijk, maar uiteindelijk zijn ondernemers zelf aan zet Op alle – in dit onderzoek onderzochte – Doetinchemse bedrijventerreinen is ruimtewinst te boeken door het intensiveren hoe kavels momenteel worden benut, of door het vestigen van het juiste bedrijf op de juiste plek. Er zijn enkele focusgebieden zichtbaar die de meeste potentie hebben tot intensiveren in de nabije toekomst. Hierbij is de koppeling gelegd tussen de theoretische ruimtewinst (zowel in het beter benutten van de bouwhoogte als bouwvlak) en de leeftijd van het vastgoed. Immers: hoe ouder het bedrijfsvastgoed, hoe meer het investeringsmoment in de buurt komt om de economische levensduur te verlengen. Hierbij is het wel van belang dat deze ruimtewinst een theoretische ruimtewinst is: of de intensiveringsslag ook daadwerkelijk realistisch is, is onder andere afhankelijk van de bedrijfsactiviteiten. Het blijft altijd maatwerk. Voor een uitgebreide analyse van de focusgebieden zie Focusgebieden op basis van de BBI-analyse, of zie Bijlage 2 voor een uitgebreide analyse op terreinniveau.

Niet alleen kunnen de bestaande bedrijventerreinen beter worden benut door het intensiveren van bestaande kavels, ook kan worden gekeken naar het ‘juiste bedrijf op de juiste plek’. Verspreid over de bedrijventerreinen zijn diverse bedrijven gevestigd die geen directe behoefte hebben aan de toegestane milieuhinder (geur, trillingen, geluid etc.) op de bedrijventerreinen. Denk hierbij aan een meubelzaak, sportschool of fysiotherapeut. Door deze bedrijven te verplaatsen wordt schaarse milieuruimte vrijgespeeld op de bedrijventerreinen, voor bedrijven die hier daadwerkelijk behoefte aan hebben. In het kader van het juiste bedrijf op de juiste plek, zijn goede koppelkansen zichtbaar met de ontwikkeling van de Spoorzone tot (gedeeltelijk) een gemengd woon-werkmilieu. Juist de hierboven genoemde bedrijven passen bij uitstek in een gemengd woon-werkmilieu.

6

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

Bestaande kavels in particulier eigendom, ondernemer aan zet Voor zowel het intensiveren van bestaande kavels als het juiste bedrijf op de juiste plek, is uiteindelijk de particuliere eigenaar van de desbetreffende kavels aan zet. Immers: Deze ondernemer / eigenaar heeft het recht tot in oneindigheid zijn bedrijfsactiviteiten uit te voeren, en ook intensivering van het kavel moet uiteindelijk vanuit de ondernemer zelf komen. Het beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen is dus een verhaal van de lange adem. Op kavel- en pandniveau moet worden gekeken in hoeverre ruimtewinst haalbaar en realistisch is door het gesprek aan te gaan met de ondernemers.

Inzet gebiedsmakelaar bedrijventerreinen om beter benutten bestaande terreinen aan te jagen Om het beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen aan te jagen, kan worden gedacht aan het inzetten van een gebiedsmakelaar bedrijventerreinen. Deze inzet wordt breed gedragen vanuit een ambtelijke werksessie (22 mei 2023) en sessie met de parkmanagers van de bedrijventerreinen (5 juni 2023). De gebiedsmakelaar heeft op hoofdlijnen drie rollen: 

Inspireren, adviseren en verbinden: ondernemers op de bedrijventerreinen inspireren en adviseren welke mogelijkheden er zijn met betrekking tot het intensiveren van de bestaande kavels. Immers: onbekend maakt onbemind. De gebiedsmakelaar brengt inzicht in de (bestemmingsplan)mogelijkheden tot intensiveren van kavel of pand, biedt inzicht in het globale kostenplaatje en brengt de juiste partijen met elkaar in contact.



Contactpersoon vergunningsaanvragen: Ondernemers die willen intensiveren / hun bestaande kavel beter willen benutten, lopen soms tegen onduidelijke of lange vergunningstrajecten aan. De gebiedsmakelaar dient als één persoon waar ondernemers terecht kunnen bij vragen of onduidelijkheden omtrent een (omgevings)vergunningsaanvraag of wijziging.



Schuifpuzzelaar vastgoed: De gebiedsmakelaar heeft duidelijk inzicht in de zichtbare (actief aangeboden) en onzichtbare (niet actief aangeboden) leegstand van het bedrijfsvastgoed op de bedrijventerreinen. De gebiedsmakelaar begeleidt ondernemers met groeiambities (en hieraan gekoppeld ruimtevraagstuk) naar een ander pand. Ook voor intensiveren is dit inzicht van groot belang. Bijvoorbeeld: tijdelijke opslag van goederen elders zorgt dat het bestaande pand kan worden verbouwd.

Gebiedsmakelaar bedrijventerreinen als aanjager voor optimaal ruimtegebruik, maar zet ook in op een herontwikkelingsfonds De gemeente Doetinchem is ambitieus in het willen intensiveren en beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen. Zowel ambtelijk als bestuurlijk is het besef en de wil aanwezig om de intensiveringsslag te maken op de Doetinchemse terreinen. Tegelijkertijd zijn de financiën niet oneindig en wil de gemeente Doetinchem slimme keuzes maken over in te zetten maatregelen. De nog aan te stellen gebiedsmakelaar bedrijventerreinen zal een belangrijke rol spelen als aanjager en inspirator voor het beter benutten van bestaande bedrijfskavels en panden. Hiermee wordt op hoofdlijnen met het basis-instrumentarium (zie ook hoofdstuk vijf: Ambitieniveau en instrumenten beter benutten bedrijventerreinen. Ook instrumenten vanuit het hoge

7

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

ambitieniveau hebben raakvlakken (zoals meervoudig ruimtegebruik) met de gebiedsmakelaar, maar dit zal voornamelijk vanuit de inspirerende rol richting ondernemers zijn. Op eventueel nieuw te ontwikkelen terreinen kan het ambitieniveau hoog liggen, en vanuit het beeldkwaliteitsplan of omgevingsplan worden gestuurd. De financiële lasten hoeven echter niet alleen door de gemeente en Doetinchemse ondernemers worden gedragen. Zo zijn er vanuit de provincie Gelderland subsidies beschikbaar voor Procesondersteuning toekomstbestendige bedrijventerreinen en de realisatie van fysieke maatregelen. De subsidieregeling fysieke maatregelen kan extra interessant zijn in het kader van ‘het juiste bedrijf op de juiste plek’ vanwege financiële ondersteuning voor noodzakelijke bedrijfsverplaatsingen om een bedrijventerrein te verbeteren. Ook is vanuit de OHG (Ontwikkelings- en Herstructurerings-maatschappij Gelderland) als onderdeel van OostNL subsidie verkrijgbaar voor revitaliseren, herstructureren en transformeren van werklocaties.

Koppeling nieuw aan bestaand: uitgifte nieuw terrein als vliegwiel voor investering bestaand Ook kan worden gedacht aan het opzetten van een herontwikkelingsfonds. Het beter benutten van de bestaande bedrijventerrein vergt veel inzet en middelen. Grotendeels zijn pandeigenaren verantwoordelijk voor de uitvoering; de gemeente geeft immers geen opdracht voor vastgoedontwikkeling. Wel kan de gemeente met de juiste subsidies en richtlijnen een bijdrage leveren aan het beter benutten van bestaande terreinen. Een herontwikkelingsfonds leent zich hier goed voor. Een herontwikkelingsfonds voor bedrijventerreinen is een financieel instrument dat wordt ingezet ter ondersteuning van de revitalisering en vernieuwing van verouderde of onderbenutte bedrijventerreinen, maar bijvoorbeeld ook het verstrekken van bepaalde intensiveringssubsidies. Het herontwikkelingsfonds is te vullen door bij de verkoop van kavels op nieuw bedrijventerrein een percentage af te romen voor dit fonds. Dit kan zowel op gemeentelijk schaalniveau als in de regio West-Achterhoek. Uiteraard is de voorwaarde, om dit fonds te kunnen opzetten, de ontwikkeling en uitgifte van een nieuw bedrijventerrein.

Herzien planregels in (toekomstig) omgevingsplan kan intensief ruimtegebruik afdwingen bij ingrijpende verbouwing van de bestaande voorraad Niet alleen kan er worden ingezet op de intensivering van de bestaande bedrijventerreinen door ondernemers te verleiden deze slag te maken, ook kan de gemeente Doetinchem intensief ruimtegebruik (tot op zekere hoogte) afdwingen door het herzien van de bestaande planregels zoals opgenomen in het bestemmingsplan (en omgevingsplan). Het herzien van de planregels heeft uiteraard geen direct impact op de bestaande kavels en panden. Pas als een ondernemer ingrijpend gaat renoveren of sloop- en nieuwbouw, gelden de nieuwe planregels. Zo wordt op het (bestaande) bedrijventerrein Binckhorst (Den Haag) gestuurd op een minimale Floor Space Index (FSI, verhouding tussen het kaveloppervlak en bruto vloeroppervlak) bij bestaand vastgoed. Indien vastgoedeigenaren (ingrijpend) verbouwen, renoveren of nieuw vastgoed willen realiseren, moet een minimale FSI van 1,5 worden behaald. Ook geldt dan een minimale bouwhoogte van 8 meter. Zie ook het omgevingsplan van bedrijventerrein Binckhorst.

8

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

2 Uitbreiden aansluitend op bestaande bedrijventerreincontouren: De ruimtevraag is niet volledig op bestaande terreinen in Doetinchem te faciliteren; uitbreiding is vereist om de gemeentelijke groeiambitie te realiseren. Het uitbreiden van het bestaande bedrijventerreinenareaal dient zorgvuldig plaats te vinden. Dit vergt dan ook veel tijd en inzet. Om op kortere termijn ruimte te faciliteren is het uitbreiden van bestaande terreinen ook een mogelijkheid. Onder andere vanwege de bestaande infrastructuur en huidige vergunningen, én de doorgaans gunstige ligging is uitbreiding minder complex en kostbaar. Hiervoor wordt gekeken naar de (randen van) de bestaande bedrijventerreinencontouren. 3 Ontwikkelen nieuw bedrijventerrein: Om een groter deel van de lokale als ook de regionale ruimtevraag te faciliteren is het ontwikkelen van een volledig nieuw bedrijventerrein vereist. In het kader hiervan is in dit onderzoek een globale eerste ruimtelijk-economische verkenning naar zoeklocaties uitgevoerd. Deze is opgenomen in een separate bijlage. Het ontwikkelen van nieuw bedrijventerrein vraagt om een zorgvuldig participatieproces.

Het is de taak en verplichting (in lijn met Omgevingswet) van de gemeente Doetinchem om betrokken partijen (zoals grondeigenaren, maatschappelijke organisatie, het waterschap, netbeheerders en andere stakeholders) te informeren en aan te horen over behoeften en suggesties. Gemeente Doetinchem bouwt hiermee draagvlak op voor de ontwikkeling én tackelt ‘blinde vlekken’ die ze zelf niet scherp voor de bril heeft. Denk bijvoorbeeld opgaven rondom waterhuishouding, stikstofdepositie en dergelijke. Beter benutten kan tot bepaald niveau, ook nieuwe terreinontwikkeling nodig om toekomstige ruimtevraag te kunnen faciliteren Het uitgangspunt met betrekking tot het faciliteren van de toekomstige ruimtevraag van ondernemers in Doetinchem is het beter benutten van de bestaande ruimte vóór eventuele nieuwe ontwikkeling. Het beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen is absoluut haalbaar, waarbij ook door de ondernemers zelf regelmatig kansen worden gezien hun huidige kavel intensiever te benutten. Deze mogelijke intensiveringslag van de bestaande terreinen is echter niet oneindig en is afhankelijk van de medewerking van de pandeigenaren / ondernemers. Het faciliteren van de toekomstige lokale- en regionale ruimtevraag van ondernemers in Doetinchem moet dan ook als een én-én exercitie worden gezien.

In het kader van toekomstige nieuwe bedrijventerreinontwikkeling is in dit onderzoek een globale eerste ruimtelijkeconomische verkenning van zoeklocaties uitgevoerd. Deze is opgenomen in een separate bijlage.

Ontwikkelen nieuw terrein biedt bij uitstek kansen om intensief, meervoudig en duurzaam gebruik af te dwingen Eventuele ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein biedt bij uitstek kansen om dit terrein zo maximaal mogelijk te laten bijdragen aan de brede welvaart van Doetinchem. Bepaalde opgaven die spelen op de bestaande bedrijventerreinen (zoals de aanwezigheid van niet direct bedrijventerrein-gelieerde activiteiten zoals een sportschool) kan worden voorkomen door in het op te stellen omgevingsplan dit soort type functies uit te sluiten. Maar bijvoorbeeld ook het stellen van bepaalde planregels op het gebied van intensief ruimtegebruik (minimaal bebouwingspercentage, minimale bouwhoogte) of meervoudig ruimtegebruik (verplicht zon op dak, verplichting tot parkeeroplossing in-, onder of op het dak) kan worden afgedwongen via bepaalde planregels. Ook voor bepaalde ambities (zoals maximale bijdrage aan werkgelegenheid per kavel) kan in de uitgiftecriteria worden gestuurd. Uiteraard hoeft er niet alleen gestuurd te worden op economische aspecten. Ook op het gebied van duurzaamheid, circulariteit en algehele uitstraling van kavels en panden kan worden gestuurd vanuit onder andere het beeldkwaliteitsplan en uitgiftecriteria.

9

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

3. Economische foto Doetinchem

Doetinchem beschikt over een aantal bedrijventerreinen die een belangrijke rol spelen in de lokale en regionale economie; het aantrekken van bedrijvigheid en werkgelegenheid. In dit hoofdstuk gaan we dieper in op de economische situatie en uitgangspositie van de bedrijventerreinen in Doetinchem, maar ook de bredere sociaaleconomische situatie binnen de gemeente. We kijken naar relevante economische indicatoren waaronder de werkgelegenheidsontwikkeling, leegstand en kwaliteit van het terrein. Hierdoor krijgen we een beter beeld van de economische kracht van Doetinchem en de belangrijke rol die de bedrijventerreinen spelen in de regionale economie. In onderstaand figuur zijn de verschillende werklocaties in beeld gebracht, die in de volgende paragrafen in beeld worden gebracht. Figuur 2: ligging bedrijventerreinen Doetinchem

Bron: IBIS Gelderland (2023), bewerking Stec Groep

10

Figuur 3: Werkgelegenheidsstructuur werklocaties Doetinchem

3.1 Bedrijventerreinen belangrijke werkgever in Doetinchem In totaal zijn er binnen de gemeente Doetinchem ruim 25.000 banen geregistreerd. In het creëren van deze lokale werkgelegenheid spelen de bedrijventerreinen een belangrijke rol: circa 40% van de totale werkgelegenheid binnen Doetinchem is gevestigd op een bedrijventerrein. Ter indicatie: landelijk gezien ligt het aandeel werkgelegenheid op de bedrijventerreinen op circa 30%. De Doetinchemse bedrijventerreinen spelen dus een aanzienlijk belangrijke rol in het creëren van werkgelegenheid binnen de gemeente. Met ruim 6.500 banen neemt de Verheulsweide hier een belangrijk aandeel in. Niet alleen spelen de bedrijventerreinen een belangrijke rol in het creëren van lokale werkgelegenheid, ook op het gebied van het bruto regionaal product (BRP) spelen bedrijventerreinen een belangrijke rol. De jaarlijkse toegevoegde waarde van alle bedrijven op de bedrijventerreinen bedraagt circa €1 miljard. Op een totaal bruto regionaal product in Doetinchem van circa €2,3 miljard, dragen de bedrijventerreinen circa 45% bij aan de het totale BRP van de gemeente Doetinchem. Sterke vertegenwoordiging dienstverlening en ICT in Doetinchem ten opzichte van de Achterhoek Het aantal banen per sector op de bedrijventerreinen in Doetinchem liggen over het algemeen dicht bij het gemiddelde in de regio.

Zo kent Doetinchem een hoog aandeel banen in de industrie (38%). In de regio ligt het gemiddelde op 42%. Doetinchem heeft daarentegen relatief meer banen in de sectoren overheid, zorg en onderwijs en dienstverlening en ICT. Dit komt met name omdat de bedrijventerreinen in Doetinchem – naast bedrijfspanden – ook kantoorpanden huisvesten. Denk bijvoorbeeld aan het kantoorverzamelgebouw Hanzepand op de Huet en de diverse kantoorgebouwen op Verheulsweide. Daarnaast is het doorgaans voor dienstverlenende bedrijven gunstig om zich te vestigen op goed bereikbare en centrale locaties. Voor veel dienstverlenende bedrijven is de nabijheid van klanten en partners namelijk belangrijk. Figuur 4: Sectorale verdeling werkgelegenheid Doetinchem Overheid, zorg en onderwijs

8%

Dienstverlening en ICT

20%

Horeca, leisure en overige diensten

1%

Vervoer en opslag

5%

Detailhandel

3%

Groothandel

13%

Handel en reparatie

5%

Bouwnijverheid

4%

Industrie

38%

Afval, energie en water

1%

Landbouw

0% 0%

5%

10%

Achterhoek Bron: LISA (2022), bewerking Stec Groep

15%

20%

Doetinchem

25%

30%

35%

40%

45%

13

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

3.2 Bevolkingsprognose en ontwikkeling potentiële beroepsbevolking Momenteel telt Doetinchem circa 58.550 inwoners. Volgens bevolkingsprognose van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) groeit de bevolking van Doetinchem tot 2035 met circa 2,8%. Doetinchem is daarmee de enige gemeente in de Achterhoek waar de bevolking toeneemt. Hiermee zal het inwonersaantal van Doetinchem – in lijn met de beleidsarme prognosecijfers van het CBS – in 2035 zijn gegroeid tot circa 60.000 inwoners. Sinds 2012 nam de beroepsbevolking met circa 2,5% toe. Dat is een absolute stijging van circa 1.000 personen. Circa 41.000 inwoners behoren daarmee tot de potentiële beroepsbevolking (15 tot 70 jaar). Door de jaren heen is het aandeel van de beroepsbevolking in het totaal zeer beperkt veranderd. De vergrijzing zal in de toekomst echter wel zorgen voor een afname van de potentiële beroepsbevolking. In lijn met cijfers van het UWV is de verwachting van het CBS dat de groep 66-plussers in de periode 2025 tot 2040 met circa 6% zal toenemen. Tegelijkertijd neemt de potentiële beroepsbevolking met circa 6% af. Figuur 5: Toekomstige demografische ontwikkeling Doetinchem 100% 23%

26%

28%

29%

28%

27%

80% 60%

56%

54%

52%

50%

51%

52%

20%

19%

20%

21%

21%

21%

2025

2030

2035

2040

2045

2050

40% 20% 0%

tot 20 jaar

21tot 65 jaar

66 en ouder

Bron: CBS, regionale bevolkingsprognose, 2022. Bewerking Stec Groep

Hoge groeiambitie aantal inwoners vanuit ‘Doetinchem 2036’ helpt vergrijzing tegen te gaan en brengt mogelijk ruimte op krappe arbeidsmarkt De hierboven beschreven toename van het inwonersaantal van Doetinchem naar circa 60.000 in 2035 is beleidsarm. De gemeente heeft echter de ambitie om in 2036 te zijn gegroeid naar in totaal 70.000 inwoners, een toename van circa 20% ten opzichte van het huidige inwonersaantal. Belangrijke aanjager achter deze ambitieuze groeiambitie is het aantrekken van diverse doelgroepen, om zo de eventuele negatieve effecten van de vergrijzing tegen te gaan. Tegelijkertijd brengt de instroom van circa 12.000 nieuwe inwoners vanuit deze ambitie mogelijk ademruimte op de arbeidsmarkt in Doetinchem (en bredere regio). De arbeidsmarkt in de Achterhoek is nog nooit zo krap geweest: in februari 2023 stonden circa 4.000 unieke vacatures open, met name technische vacatures.

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

14

3.3 Veel inkomende regionale pendelstromen richting Doetinchem De kaart omvat alle pendelstromen, niet enkel van en naar bedrijventerreinen. Doetinchem heeft a een sterk positief pendelsaldo en neemt daarmee centrale positie in binnen de regio. Dit betekent dat er dagelijks meer mensen naar Doetinchem reizen om daar te gaan werken dan dat er uit Doetinchem reizen om elders te werken. De centrale positie van Doetinchem komt mede door de goede bereikbaarheid vanuit omliggende steden en dorpen. Doetinchem heeft een goed ontwikkeld openbaar vervoersnetwerk, met onder andere een treinstation en verschillende buslijnen die de stad verbinden met omliggende plaatsen en steden. Dit maakt het een aantrekkelijke locatie voor bedrijven die zich willen vestigen in de regio. Kijkende naar de pendelbewegingen dan valt op dat het grootste aandeel pendelstromen uit buurgemeenten Montferland, Oude IJsselstreek en Bronckhorst komen. Het gaat om meer dan 2.000 inkomende forensen per gemeente. Vanuit Doetinchem reist een aanzienlijk aantal personen naar Oude IJsselstreek, Montferland en Arnhem. Deze pendelstromen zijn van groot belang voor de regionale economie. Ze zorgen voor een verspreiding van kennis, vaardigheden en werkgelegenheid over de regio, en stimuleren de samenwerking tussen verschillende bedrijven en sectoren. Figuur 6: Pendelstromen van en naar Doetinchem

Bron: CBS (2019), bewerking Stec Groep

15

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

Tabel 1: In- en uitgaand pendelsaldo gemeente Doetinchem

Gemeenten

Uitgaand

Inkomend

Saldo

Doetinchem - Apeldoorn

500

600

100

Doetinchem - Arnhem

1.300

800

-500

Doetinchem - Bronckhorst

1.000

2.300

1.300

600

600

0

Doetinchem - Montferland

1.600

2.700

1.100

Doetinchem - Oude IJsselstreek

2.000

3.400

1.400

Doetinchem - Zevenaar

900

1.000

100

Doetinchem - Aalten

300

1.000

700

Doetinchem - Berkelland

200

700

500

Doetinchem - Nijmegen

400

700

300

Doetinchem - Oost Gelre

400

1.000

600

Doetinchem - Zutphen

300

500

200

Doetinchem - Duiven

Bron: CBS (2019), bewerking Stec Groep

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

16

3.4 Verhuisbewegingen van- en naar bedrijventerreinen Verhuizende bedrijven naar Doetinchem komen in periode 2012-2022 over het algemeen uit een gemeente in de Achterhoek. Met name uit gemeente Oude IJsselstreek, Bronckhorst en Montferland zijn relatief veel bedrijven naar Doetinchem verhuisd. Het aantal verhuisbewegingen vanuit andere Achterhoekje gemeenten, als ook andere Gelderse gemeenten naar Doetinchem is relatief beperkt. Ook uitgaande bedrijven vestigen zich over het algemeen opnieuw in de regio. Hier valt tevens op dat de relatie met Montferland en Oude IJsselstreek sterk is. In minder mate is er een relatie met andere Achterhoekse gemeenten. Het valt op dat relatief veel verhuizende bedrijven uit de regio komen. Dit geldt zowel voor ingaande als uitgaande bewegingen. Dit past in het landelijk beeld. We zien doorgaans dat bedrijven sterk gebonden en verbonden zijn aan een regio. Dit komt bijvoorbeeld door de beschikbaarheid van personeel, nabijheid van klanten en leveranciers en de waarde die zij hechten aan de lokale/regionale ondernemerscultuur. Figuur 7: Verhuisbewegingen in- en uitkomende bedrijven op bedrijventerreinen in Doetinchem (periode 2012-2022)

Bron: PWE Gelderland (2012 - 2022), bewerking Stec Groep

17

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

Figuur 1: Verhuissaldo bedrijven van en naar bedrijventerreinen in Doetinchem Gemeenten

Uitgaand

Inkomend

Saldo

Doetinchem - Aalten

2

10

8

Doetinchem - Arnhem

4

10

6

Doetinchem - Bronckhorst

15

18

3

Doetinchem - Doesburg

1

3

2

Doetinchem - Duiven

8

9

1

Doetinchem - Ede

3

2

-1

Doetinchem - Lochem

1

2

1

Doetinchem - Montferland

19

41

22

Doetinchem - Nijmegen

5

1

-4

Doetinchem - Oude IJsselstreek

30

48

18

Doetinchem - Rheden

3

2

-1

Doetinchem - Winterswijk

4

4

0

Doetinchem - Zevenaar

15

14

-1

Doetinchem - Zutphen

5

4

-1

115

170

+ 55

Totaal (afgerond op vijftallen) Bron: PWE Gelderland (2012 - 2022), bewerking Stec Groep

3.4.1 Reguliere en grootschalige ruimtevraag concentreert zich op A18 bedrijvenpark In onze Database Locatiebeslissingen (DLN) valt op dat 13 nieuw vestigers (pand > 1.500 m2) zich vestigden op A18 bedrijvenpark sinds 2018. Op de terreinen zoals Keppelseweg, Verheulsweide en Wijnbergen ligt het aantal nieuw vestigers een stuk lager. Gezamenlijk huisvesten deze terreinen circa zeven nieuwe bedrijven (pand > 1.500 m2). De dynamiek op A18 Bedrijvenpark is grotendeels te verklaren door de uitgifte van kavels. Zo is sinds 2018 circa 4 hectare per jaar uitgegeven. Tegelijkertijd levert de samenwerking tussen gemeenten Doetinchem, Bronckhorst, Montferland en Oude IJsselstreek hoogstwaarschijnlijk ook extra dynamiek op. A18 Bedrijvenpark fungeert namelijk als regionaal bedrijventerrein, waardoor ruimtevragers uit verschillende gemeenten hier kunnen landen. Toenemende tweekoppigheid op Figuur 8: Tweekoppigheid bedrijfsruimtemarkt bedrijventerreinenmarkt zichtbaar Er is sprake van een toenemende tweekoppigheid op de bedrijventerreinenmarkt. In hoofdzaak zijn er twee groepen bedrijven: die met een lokale marktregio en die met een ruimere regionale marktregio. Tot de eerste groep, met een lokale marktregio, behoort het gros van de bedrijvigheid in Nederland: met name het MKB. Denk aan loodgietersbedrijven, aannemers, metaalbewerkers en transportbedrijven.

Deze groep is doorgaans lokaal geworteld, doordat bijvoorbeeld de eigenaar in de buurt woont, leveranciers in de directe omgeving zijn gevestigd en personeel in de omgeving woont.

18

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

De groep met een groot ruimtelijk zoekgebied en dus een (boven)regionale oriëntatie is klein in aantal maar veelal fors in ruimtebehoefte. Denk aan grootschalige industrie of logistieke partijen. Deze bedrijven hebben veelal – in tegenstelling tot het MKB – een zeer grote ruimtevraag.

3.5 Sterke toename eenmanszaken op de Doetinchemmer bedrijventerreinen De werkgelegenheid op de bedrijventerreinen in Doetinchem is in de periode 2012 t/m 2021 met circa 9% toegenomen. Opvallend hierbij is dat het aantal bedrijfsvestigingen in dezelfde periode met circa 21% toe is genomen. De toename van het aantal zzp’ers op de Doetinchemmer bedrijven is hier voornamelijk de oorzaak achter. In totaal steeg het aantal bedrijfsvestigingen met 1 geregisterde arbeidsplaats op de bedrijventerreinen met circa 75% (van 150 vestigingen in 2012 naar 260 vestigingen in 2021). De toename van de werkgelegenheid en het aantal vestigingen op de Doetinchemmer bedrijventerreinen is niet gelijk verdeeld over alle bedrijventerreinen. Zo nam de werkgelegenheid op veel bedrijventerreinen juist af, terwijl het aantal bedrijfsvestigingen wel toe nam. Zo nam de werkgelegenheid op de Huet met circa 6% af, terwijl het aantal bedrijfsvestigingen met 57% toe nam. Ook heeft de ontwikkeling van het A18 Bedrijvenpark de afgelopen 10 jaar uiteraard een positief effect gehad op de werkgelegenheid op de bedrijventerreinen. Inmiddels huisvest het terrein bijna 1.300 arbeidsplaatsen (en circa 20 vestigingen). Tabel 1: ontwikkeling werkgelegenheid en vestigingen per bedrijventerrein (periode 2012-2021) Banen 2012

Banen 2021

Vestigingen 2012

Vestigingen 2021

Mutatie banen

Mutatie vestigingen

A18 Bedrijvenpark

61

1.275

7

19

+1990,2%

+171,4%

Akkermansweide & Slakweg

335

286

32

37

-14,6%

+15,6%

2.358

2.219

135

212

-5,9%

+57,0%

565

457

30

39

-19,1%

+30,0%

Keppelseweg

1.124

799

81

83

-28,9%

+2,5%

Verheulsweide

6.459

6.530

256

296

+1,1%

+15,6%

Wijnbergen

2.187

2.671

176

181

+22,1%

+2,8%

Totaal

13.089

14.237

717

867

+8,8%

+20,9%

De Huet Diepenbroek Zuid & Industrieterrein Wehl

Bron: LISA (2012 en 2021). Bewerking Stec Groep

Belang bedrijventerreinen als lokale en regionale werkgever toegenomen in Doetinchem De toename van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de periode 2012 – 2021 (+ 8,8%) neemt sterker toe dan de ontwikkeling van de totale werkgelegenheid in Doetinchem in dezelfde periode (van 34.400 naar 35.150), een stijging van 2,2%. Het belang van de bedrijventerreinen als werkgever in Doetinchem is de afgelopen jaren dus toegenomen.

19

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

Afname aantal banen sommige terreinen: minder werkgelegenheid bij grotere bedrijven en enkele verhuizingen Het verlies van banen op enkele terreinen in de periode 2012 – 2021 terwijl het aantal vestigingen juist sterk is gestegen, is met name te verklaren door het teruglopen van banen bij enkele grotere werkgevers en het soms verhuizen van grotere werkgevers uit de gemeente. Zo ging bijvoorbeeld Touwfabriek Helmes-Wellink (Keppelseweg) failliet en nam het aantal banen bij Liander met circa 40% af. Daar tegenover is een sterke toename van het aantal zelfstandigen en kleinere bedrijven tot circa 5 werknemers zichtbaar. Diverse panden die in 2012 in gebruik waren door één eindgebruiker, zijn opgesplitst in verschillende units met meerdere eindgebruikers.

3.6 Terreinen worden bovengemiddeld intensief gebruikt De arbeidsintensiteit op de bedrijventerreinen in Doetinchem (uitgedrukt in het aantal vierkante meter per baan, ook wel de terreinquotiënt genoemd) is in de periode 2012-2021 afgenomen. Hierbij is de ontwikkeling van het A18 bedrijvenpark – als bedrijventerrein in uitgifte en ontwikkeling – buiten beschouwing gelaten. Gemiddeld gezien ligt de arbeidsintensiteit op de bedrijventerreinen in 2021 op circa 206 vierkante meter per baan, terwijl deze in 2012 nog op circa 188 meter per baan lag. Ondanks deze afname van de arbeidsintensiteit, worden de Doetinchemmer bedrijventerreinen intensiever benut dan de terreinen in de gehele Achterhoek (275m² per baan), maar ook ten opzichte van het Gelderse gemiddelde (240m²). Figuur 2: Arbeidsintensiteit (aantal m² per baan) per terrein in Doetinchem en regionale benchmark Uitgegeven hectare

2012

Arbeidsintensiteit vierkante meter per baan

Aantal banen

2021

2012

2021

2012

2021

Akkermansweide & Slakweg

13,1

16,1

335

286

390,3

561,8

De Huet

38,7

39,2

2.358

2.219

164,3

176,5

Diepenbroek Zuid & Industrieterrein Wehl

8,3

8,3

565

457

147,7

182,6

Keppelseweg

33,8

38,2

1.124

799

300,7

478,5

Verheulsweide

105,6

113,9

6.459

6.530

163,5

174,5

Wijnbergen

45,5

51,1

2.187

2.671

208,2

191,4

Totaal

245,1

266,9

13.028

12.962

188,1

205,9

Provincie Gelderland

275

Achterhoek FoodValley GMR Arnhem-Nijmegen Kop van de Veluwe Rivierenland Stedendriehoek West Veluwe -

50

100

150

Bron: PWE, Provincie Gelderland & IBIS Provincie Gelderland

200

250

300

350

400

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

20

Hoge arbeidsintensiteit terreinen Doetinchem verklaarbaar door type bedrijfsactiviteiten De relatief hoge arbeidsintensiteit op de Doetinchemmer bedrijventerreinen is te verklaren door het type bedrijfsactiviteiten dat op de terreinen is gevestigd. Landelijk gezien ligt de arbeidsintensiteit op reguliergemengde bedrijventerreinen op circa 200 tot 350 vierkante meter per baan. Grootschalige logistieke of industriële worden vaak extensiever gebruikt, waardoor de intensiteit hier vaak ligt tussen 400 en 600 vierkante meter per baan. Terreinen met meer hoogwaardige / kantoorachtige bedrijvigheid kennen vaak een arbeidsintensiteit tussen 100 en 200 vierkante meter per baan. In Doetinchem zien we met name dat de Huet, Verheulsweide en Wijnbergen intensief worden benut. Met name de kantoorachtige bedrijvigheid op De Huet (gelegen aan de Grutbroek, de Edisonstraat en het Hanzepand) en Verheulsweide (omgeving Gezellenlaan) verhoogt de arbeidsintensiteit op deze terreinen. Wijnbergen kent wat minder kantoorachtige bedrijven, maar kenmerkt zich vooral door kleinschalige bedrijvigheid op kleinere kavels van circa 2.000m². Dit type bedrijvigheid wordt vaak ook gekenmerkt door een hoge arbeidsintensiteit.

Landelijke trend: afname arbeidsintensiteit bedrijventerreinen door toenemende robotisering, digitalisering en een verschuiving naar een circulaire economie Landelijk neemt de arbeidsintensiteit op de bedrijventerreinen licht af. Er is meer vierkante meter kavel nodig per werknemer. Deze ontwikkeling is zowel zichtbaar in de historische ontwikkeling, als de verwachting voor het toekomstig ruimtegebruik op bedrijventerreinen. Belangrijke element is de verdere toepassing van robotisering en digitalisering in werk- en productieprocessen. Vaak zien we dat de robots en geautomatiseerde productielijnen meer ruimte in nemen. Dit is vooral het geval in de sectoren industrie en logistiek, maar bijvoorbeeld ook – in lichtere mate – in de bouw, handel en reparatiesector. Wel is dit naar verwachting vooral een effect op de korte tot middellange termijn (2030 tot 2035). Op termijn is meer productie, opslag op logistiek op dezelfde meter mogelijk. Ook de opkomst van de circulaire economie zorgt voor een afname van de arbeidsintensiteit op de bedrijventerreinen. Het aantal circulaire bedrijven (of circulaire activiteiten bij bestaande bedrijven) neemt toe. Vooral in de recycling, industriële sectoren en de logistiek (denk aan de verwerking van rest- en retourstromen) neemt het belang van circulaire activiteiten op de middellange termijn toe.

Er is (veel) meer ruimte voor opslag van grondstoffen nodig (denk bijvoorbeeld aan het huidige ruimtegebruik van de diverse circulaire bedrijven langs de Roerstraat op Verheulsweide), er is extra ruimte nodig voor het scheiden van reststromen en vanuit (brand)veiligheid (denk aan gevaar voor broeibranden).

21

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

3.7 Leegstand bedrijventerreinen Doetinchem historisch laag De leegstand in bestaand bedrijfsvastgoed op de bedrijventerreinen in Doetinchem is historisch laag. Nog nooit is er zo weinig bestaand bedrijfsvastgoed actief aangeboden. Verspreid over de bedrijventerreinen, worden er circa 15 panden (peildatum medio april 2023) aangeboden. Deze panden omvatten gezamenlijk circa 35.000m² bedrijfsoppervlak. Hiermee staat een krappe 3% van de totale voorraad aan bedrijfsvastgoed op de Doetinchemmer bedrijventerreinen leeg. Ter indicatie: 5 jaar geleden stond nog circa 4,5% van het bedrijfsvastgoed leeg. Daarbij komt dat ruim de helft van de totale leegstand afkomstig is van een tweetal panden van meer dan 10.000m². Het overige aanbod is (zeer) kleinschalig qua omvang. De totale leegstand in de gemeente is hiermee (zeer) laag en onder frictieniveau. Een frictieleegstand van circa 5% betekent een gezonde leegstand: bedrijven met een acute ruimtevraag of bedrijven die een ander pand zoeken, hebben bij frictieleegstand enige schuifruimte. In de huidige situatie in zitten bedrijven ‘klem’: er is nauwelijks mogelijkheid om uit te breiden door bijvoorbeeld het pand van de buren of elders op het terrein aan te kopen. Figuur 9: Kaartweergave leegstand bedrijfsvastgoed bedrijventerreinen en historische ontwikkeling

5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% H1 2019

H2 2019

H1 2020

H2 2020

H1 2021

H2 2021

H1 2022

H2 2022

Bron: Leegstandsmonitor Stec Groep op basis van Funda in Business (halfjaarlijkse meetmomenten).

H1 2023

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

22

15 kantoorpanden aangeboden op de bedrijventerreinen: circa 5% leegstand Op de Doetinchemmer bedrijventerreinen worden 15 panden met een kantoorfunctie aangeboden. In totaal wordt circa 4.000m² kantoorruimte actief te huur of te koop aangeboden. Alle aangeboden kantoorpanden staan op een bedrijventerrein in Doetinchem zelf. Hierbij omvat het aanbod zowel kleinschalig als grootschalig aanbod in bijvoorbeeld een kantoorverzamelgebouw, maar bijvoorbeeld ook kantoorruimte behorend bij een bedrijfspand. Deze bedrijfsruimte is dan in gebruik door een bedrijf dat geen behoefte heeft aan de kantoorruimte. Dit maakt het lastig een goede procentuele inschatting te maken van de realistische kantorenleegstand op de Doetinchemmer bedrijventerreinen. Een gedeelte van de aangeboden kantoorruimte staat geregistreerd als een pand met meervoudig gebruik of zelfs als industriefunctie. Op basis van de voorraad vastgoed op de bedrijventerreinen volledig in gebruik als ‘kantoorfunctie’ (zoals de kantoren langs de Gezellenlaan Verheulsweide) en panden in gebruik met een ‘kantoorfunctie, meervoudig’ (zoals het Hanzepand op de Huet), schatten we het leegstandspercentage van kantoorvastgoed op de Doetinchemmer bedrijventerreinen in op circa 5%. Figuur 10: Actief aangeboden kantoorvastgoed op de bedrijventerreinen

Bron: Funda in Business en lokale bedrijfsmakelaars. Peildatum 1 mei 2023

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

23

3.8 Netcapaciteit onder druk, congestiemanagement van kracht binnen de gemeente In het algemeen stimuleren de provincies en gemeenten bedrijven om hun energievoorziening te verduurzamen via ontwikkelingen zoals zonnedaken, kleine windturbines, etc. Echter, voor het opwekken van energie is ook voldoende netcapaciteit nodig. Op veel plekken in de regio is de beschikbare netcapaciteit een beperkende factor in het realiseren van bijvoorbeeld zon-op-dak. Netcongestie speelt hierbij een belemmerende factor in de energietransitie. Op veel bedrijventerreinen in Nederland is de beperkte netcapaciteit namelijk een probleem. Op deze terreinen is de opwek (en teruglevering) van duurzame energie niet meer mogelijk of is de vestiging van een energie-intensief bedrijf niet mogelijk. Dit heeft op verschillende locaties in Nederland geleid tot het niet kunnen vestigen van een bedrijf op een bedrijventerrein: de netbeheerder heeft de capaciteit pas na een aantal jaar verzwaard. Zo heeft netbeheerder TenneT in juni 2022 aangekondigd dat er in Limburg en Noord-Brabant een voorlopige stop voor nieuwe bedrijven en instanties die een aansluiting willen op het elektriciteitsnet, zowel voor afname als opwek van elektriciteit. Ook voor bestaande bedrijven die een zwaardere aansluiting willen, is geen ruimte meer.

Het hoogspanningsnet in beide provincies zit nagenoeg aan de maximale capaciteit door de snelgroeiende vraag naar elektriciteit. Ook in Doetinchem spelen deze problemen. In grote delen (rode vlakken op de kaart hieronder) van de gemeente is geen extra capaciteit meer op het elektriciteitsnet beschikbaar, voor zowel het terugleveren als afnemen van elektriciteit. Zo kan er op de laatste te ontwikkelen bedrijfskavels op het A18 Bedrijvenpark momenteel niet gebouwd worden: de daar te vestigen bedrijven kunnen geen stroomaansluiting krijgen. In de oranje delen momenteel congestiemanagement van kracht. Dit houdt in dat voor bedrijven die zowel een zware aansluiting willen om stroom af te nemen (groter dan 3x80A) of duurzame energie op grote schaal willen terugleveren (ook 3x80A) waarschijnlijk niet aangesloten kunnen worden. Hiermee behoudt het stroomnet ruimte voor kleinere stroomaanvragen- of teruglevering. Figuur 11: Netcapaciteit afnemen (links) en terugleveren) rechts

Bron: Liander, peildatum medio april 2023

Congestie bekend bij Liander en TenneT, maar pas in 2027 meer ruimte De congestie op het stroomnet is onderzocht en bekend bij Liander. Het verdeelstation Doetinchem wordt uitgebreid, waarmee de netcapaciteit in de regio zal worden verviervoudigd. Ook wordt het stroomnet in de regio verzwaard. Liander geeft aan met de huidige investeringsplannen pas in 2027 weer ruimte te kunnen voorzien maar dat dan nog niet alle problemen zijn opgelost. Ook beheerder van het hoogspanningsnet TenneT geeft aan dat de capaciteit in (heel Gelderland) eind 2022 bereikt is voor het leveren van elektriciteit en werkt aan oplossingen, onder andere door het voeren van congestiemanagement en GOPACS (zie volgende pagina).

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

24

Oplossingen voor netcapaciteitsproblemen beschikbaar, maar vergen investering en inzet Het ontbreken van netcapaciteit zorgt voor grote problemen rondom verduurzaming van bestaande bedrijven, maar ook de mogelijkheid voor nieuwe bedrijven om een (groot)aansluiting te kunnen krijgen. Uiteindelijk blijft het verzwaren van het stroomnet de belangrijkste oplossing om de toenemende stroomvraag- en aanbod de komende tientallen jaren op te kunnen vangen. De afgelopen jaren zijn er echter diverse ontwikkelingen in Nederland gaande die (gedeeltelijk) om de netcongestie heen werken: •

GOPACS vanuit netbeheerder. GOPACS is een samenwerking van de Nederlandse netbeheerders. Het is een platform om netcongestie te verminderen en helpt om het net betrouwbaar en betaalbaar te houden. In geval van netcongestie vragen de netbeheerders via GOPACS aan grootzakelijke klanten of zij tegen een marktconforme vergoeding tijdelijk minder elektriciteit kunnen verbruiken of opwekken. De ruimte die daarmee vrijkomt, wordt verdeeld onder andere gebruikers van het elektriciteitsnet. Zo ontstaat er meer ruimte op het elektriciteitsnet en ontvangt de klant tegelijkertijd een vergoeding voor de capaciteit die hij op dat moment toch niet nodig had.

•

Verhandelen van (administratieve) stroomaansluiting. Op bedrijventerreinen is de netcongestie regelmatig meer een administratieve congestie dan een fysieke. Bedrijven geven bij vestiging aan welke stroomaansluiting zij nodig hebben (bijvoorbeeld 3x100 Ampère). Het stroomnet op een bedrijventerrein moet in staat zijn de maximale capaciteit van alle bedrijven gelijktijdig te faciliteren. Bedrijven gebruiken vrijwel nooit de volledige verkregen capaciteit, of hebben bij vestiging een zwaardere aansluiting genomen met het oog op toekomstige uitbreiding of intensivering op het kavel Via de GOPACS is het in dit geval mogelijk capaciteitsbeperkende contracten te tekenen door grootverbruikers. Een bedrijf tekent in dit geval een contract dat hij in plaats van zijn verkregen 3x100 ampère, voor een bepaalde periode bijvoorbeeld maximaal 3x80 ampère zal gebruiken. Hier krijgt het bedrijf een bepaalde vergoeding voor. De vrijkomende netcapaciteit kan door andere bedrijven worden opgenomen voor een bepaalde periode. Dit kan als overbruggingsmaatregel worden gebruikt totdat het stroomnet op een bedrijventerrein is verzwaard.

•

Ontwikkelen Energy Hub. Een Energy Hub is een systeem dat binnen een bedrijventerrein de opwek, opslag en het verbruik van elektriciteit optimaal op elkaar én op de beschikbare energie-infrastructuur afstemt. Hierbij is het doel om zoveel mogelijk lokaal opgewekte energie ook lokaal te gebruiken en zo efficiënt mogelijk met de bestaande energie-infrastructuur om te gaan. Op die manier wordt netcongestie voorkomen of, als al sprake is van netcongestie, optimaal gebruik gemaakt van de mogelijkheden die de energie-infrastructuur biedt. Op deze manier wordt de weg vrijgemaakt om lokaal meer opwekking van elektriciteit uit hernieuwbare bronnen op het elektriciteitsnet in te passen. Het opzetten van een Energy Hub is echter wel een (kapitaal)intensieve operatie. Om te beginnen is organisatie van de bedrijven op het bedrijventerrein nodig. Idealiter doen zoveel mogelijk partijen mee. Doorgaans is het nodig om een energiecoöperatie op te richten. Deze coöperatie zorgt voor de verrekening van de transportkosten en kan ook investeren in energie-opwek en -opslag en in laadinfrastructuur. Verder is gedetailleerd inzicht in het huidige en recente historische energieverbruik (en opwek) van de deelnemende bedrijven essentieel. Hiervoor is goede meetapparatuur nodig.

Om de opwek en het verbruik van energie goed op elkaar en op de beschikbare energie-infrastructuur af te kunnen stemmen, moeten sommige energiestromen zelfs realtime worden bemeten en is toepassing van een energiemanagementsysteem nodig. Daarnaast is het van belang dat de lokale netbeheerder mee wil werken. In Nederland komt – vooral door de hoge kosten voor het opzetten – een Energy Hub nog weinig voor. Onlangs heeft bedrijventerrein InnoFase (Duiven) aangekondigd een Energy Hub op te willen zetten, en ook bedrijventerrein Pannenweg II (Nederweert) heeft in onlangs haar Energy Hub in gebruik genomen.

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

25

3.9 Doetinchemmer bedrijventerreinen centrum van innovatie De gemeente Doetinchem (en met name de bedrijventerreinen) is een belangrijk centrum en vestigingslocatie voor innovatieve bedrijven. Op basis van gegevens van Innovatiespotter zijn er in Doetinchem en buurgemeenten Bronckhorst, Montferland en Oude IJsselstreek circa 350 innovatieve bedrijven gevestigd. Een derde van deze innovatieve bedrijven is gevestigd in de gemeente Doetinchem. Figuur 12: Kaartweergave innovatieve bedrijven Doetinchem en buurgemeenten

Bron: Innovatiespotter (2023). Bewerking Stec Groep

Wat maakt een bedrijf innovatief? Innovatiespotter is een data science bedrijf dat met AI (Artificial Intelligence) bedrijven identificeert die actief zijn op het gebied van innovatie, technologie en duurzaamheid. Alle twee miljoen Nederlandse bedrijven worden hiervoor doorlopend geanalyseerd. Innovatiespotter gebruikt AI om bedrijven in te delen bij Topics. Deze Topics volgen het Nederlandse innovatiebeleid. Omdat Innovatiespotter de algoritmes regelmatig vernieuwt worden ook opkomende technologieën gevonden. De bedrijfsprofielen zijn verrijkt met waardevolle gegevens uit honderden verschillende openbare bronnen. Bijvoorbeeld innovatiesubsidies die het bedrijf heeft ontvangen en deelnames in innovatienetwerken. Bedrijven kunnen actief zijn in productinnovatie (ontwikkelen van nieuwe of verbeterde producten of diensten) of procesinnovatie (verbeteren van de manier waarop producten of diensten worden geproduceerd of geleverd). Een combinatie van beide vormen van innovatie is natuurlijk ook mogelijk.

26

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

Veel agrifood-innovatie, ook bouw en hightech sterk vertegenwoordigd in innovatief ecosysteem Kijken we naar de verdeling van de innovatie bedrijven naar topic (zie bijlage 1 voor een gedetailleerde omschrijving van de diverse topics), dan zien we dat Doetinchem en buurgemeenten relatief veel innovatieve bedrijven actief in het Agrifood-cluster huisvesten. Denk bijvoorbeeld aan Esbro of industrieel Bakkerij Wiltink (beide Doetinchem), maar bijvoorbeeld ook de productielocatie van Aviko in Steenderen. De sterke aanwezigheid van agrifood innovatie binnen de regio is geen verrassing gezien het sterke agribusiness profiel. Opvallend zijn relatief veel innovatieve bouwbedrijven. Toonaangevende innovatieve speler binnen de bouwsector in Doetinchem is uiteraard familiebedrijf Rensa (Wijnbergen). Verder zijn bedrijven actief binnen dit topic vaak kleinere bouwbedrijven met een beperkt aantal werknemers. Vaak zijn deze ook niet op een bedrijventerrein gevestigd. Figuur 13: verdeling innovatieve bedrijven Doetinchem en buurgemeenten naar topic 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Agrifood

Bouw Hightech

ICT

Energie

Health Logistiek Circulair Chemie

Water

Bron: Innovatiespotter (2023). Bewerking Stec Groep

Bedrijventerreinen huisvesten gros innovatieve bedrijven, enkele clusterlocaties zichtbaar De bedrijventerreinen in Doetinchem en buurgemeenten huisvesten het merendeel van de innovatieve bedrijven. Circa 60% van alle innovatieve bedrijven is gevestigd op een bedrijventerrein. Binnen de regio zijn daarnaast enkele innovatieve clusters zichtbaar: •

•

•

Montferland (’s-Heerenberg) huisvest een sterk logistiek innovatief cluster. In lijn met de daar gevestigde logistieke bedrijvigheid zoals Mainfreight en DSV zijn er veel logistieke bedrijven actief met innovatie binnen het bedrijfsproces. Denk hierbij aan de toepassing van onder andere realtime sensoring, vergaande automatisering, big-data en de inzet van blockchaintechnologie om de vrachtstromen zo effectief mogelijk te kunnen sturen. Rondom Ulft (primair op de Rieze) is een sterk hightech-maakcluster aanwezig. Ulft huisvest vanuit historie een breed scala aan maakindustrie. Dit is ook in 2023 nog zichtbaar door de aanwezigheid van diverse metaalverwerkende bedrijven zoals Tieltjes (toeleverancier voor de lucht- en ruimtevaart). Rondom Didam (met name Kollenburg) zijn diverse innovatieve ICT-bedrijven aanwezig. Dit valt met name te verklaren door het type bedrijventerrein dat Kollenburg is: het terrein huisvest diverse kantoorpanden.

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

27

Focus op Doetinchem: sterke clustering op bedrijventerreinen, geen eenduidig cluster waarneembaar Indien ingezoomd op Doetinchem zelf, dan is wederom het belang van de bedrijventerreinen als vestigingslocatie voor innovatieve bedrijven zichtbaar. In Doetinchem zelf is bijna 90% van de innovatieve bedrijven gevestigd op een bedrijventerrein. Echte clustering van bepaalde innovatieve topics ontbreekt echter in Doetinchem. Wel zijn er wat kleinere (lokale) clusters zichtbaar. Zo is op Verheulsweide een circulair cluster zichtbaar met onder andere de gemeentewerf, PreZero en verschillende (metaal)recyclingbedrijven en zijn er verspreid over de gemeente diverse innovatieve bedrijven actief in de Agrifood. Denk hierbij bijvoorbeeld aan Intersnack / Chio, PPF of Nijhuis Water Solutions. Figuur 14: kaartweergave innovatieve bedrijven Doetinchem

Bron: Innovatiespotter (2023). Bewerking Stec Groep

Duurzaam doorontwikkelen van bedrijventerreinen

28

4. Trends en ontwikkelingen Verschillende ‘next economy’ trends van invloed op omvang en aard ruimtevraag bedrijventerreinen We beschrijven in deze paragraaf de belangrijkste economische en maatschappelijke megatrends met invloed op de vestigingsdynamiek (locatiekeuze) en het toekomstig ruimtegebruik van bedrijven op bedrijventerreinen. Onderstaande trends zijn belangrijke redenen waarom er veel vraag is naar bedrijventerreinen, juist ook op locaties relevant voor de potentiële ontwikkeling van bedrijventerreinen. Hoe beter het gebied bedrijven kan faciliteren in deze trends, hoe succesvoller de gevestigde bedrijven en de locatie ‘an sich’ zullen zijn. Bijvoorbeeld omdat bedrijven zo op kosten en grondstoffen kunnen besparen, makkelijker aan personeel kunnen komen (aantrekkelijkere, gezondere werkomgeving) en goed zijn voorbereid op de grote maatschappelijke uitdagingen van nu en komende jaren. De ‘next economy’ is het gevolg van meerdere op elkaar passende ontwikkelingen, die op dit moment in de markt worden waargenomen. We gaan in op drie prominente ontwikkelingen hierbinnen, die naar verwachting een grote invloed op de vraag naar en het gebruik van al bestaande bedrijventerreinen gaan hebben. Toekomstbestendige bedrijventerreinen belangrijker dan ooit