Bijlage - Woonbehoefteonderzoek 2025, GMR Arnhem-Nijmegen / Companen
Tekst van het document
De woonwensen van huishoudens en de daadwerkelijke verhuizingen die plaatsvinden lopen uiteen. Een woonwens kan te ambitieus zijn en daarom niet realistisch of het gewenste aanbod ontbreekt. Vaak speelt daarbij mee dat het beschikbare aanbod voor de woningzoekende niet de juiste prijskwaliteitverhouding heeft. In de bovenstaande figuur is inzichtelijk gemaakt hoe woonwensen van verschillende soorten huishoudens verschillen van de verhuizingen die daadwerkelijk plaatsvinden. Het betreft in deze figuur het stedelijke profiel dat van toepassing is op de gemeenten Arnhem en Nijmegen.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
20%
Koop appartement > €289.000
28
60%
80%
Huur appartement 40% 60% sociaal 80%
100% 100%
Huur appartement middenhuur/vrije sector Huur appartement sociaal Koop eengezins €289.000 - €405.000 Huur appartement middenhuur/vrije sector Koop appartement < €289.000 Koop eengezins €289.000 - €405.000 Koop appartement < €289.000
4 Ontwikkeling van de regionale woningbehoefte
• In de huursector is de wens vaak een sociale huurwoning te vinden. In de stedelijke context is dit vaak een appartement. In de praktijk betrekken huishoudens veel vaker een woning met een middelhuur of een dure huur. • Huishoudens slagen er minder vaak in een woning te kopen dan zij zouden willen. In realiteit verhuizen mensen met een koopwens vaak naar een huurwoning met een middenhuur of een dure huur. • De verschillen zijn bij jonge en kleine huishoudens groter dan bij gezinnen en ouderen, hoewel bij ouderen de koopwens ook groter is dan men in de praktijk realiseert.
Figuur 4.8
Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Kwalitatieve woningbehoefte naar eigendom, woonvorm en prijssegment, 2025 – 2029 en 2030 - 2034 Sociale huur grondgebonden
2
Sociale huur appartement/nultreden Middenhuur grondgebonden Middenhuur appartement/nultreden Vrije sectorhuur grondgebonden
In de minder stedelijke gemeenten is eenzelfde beeld zichtbaar (figuur niet opgenomen), zij het dat hier de nadruk vaker ligt op grondgebonden woningen.
Vrije sectorhuur appartement/nultreden
1
Koop eengezins < €289.000
• Huishoudens slagen er minder vaak dan zij zouden willen in om een woning te kopen. Er is veel behoefte aan een goedkope of betaalbare koopwoning. In de praktijk verhuizen veel huishoudens naar de middeldure of dure huurwoning. • Bij jonge en kleine huishoudens zijn de verschillen tussen verhuiswens en gerealiseerde verhuizingen het grootst. Gezinnen slagen er vaker dan andere groepen in hun kwalitatieve verhuiswensen te realiseren. • Oudere huishoudens zouden vaker een appartement willen kopen dan zij in werkelijkheid doen. Vaak hangt dit samen met gebrek aan aanbod en de prijskwaliteitverhouding van het beschikbare aanbod.
Koop eengezins €289.000 - €405.000 Koop eengezins > €405.000 Koop appartement/nultreden < €289.000 Koop appartement/nultreden €289.000€405.000 Koop appartement/nultreden > €405.000 -2.000
Per saldo heeft 69% van de vraag aan woningen die de komende jaren door nieuwbouw of transformatie aan de voorraad zouden moeten worden toegevoegd betrekking op goedkope en betaalbare woningen. Dit zijn sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en goedkope en betaalbare koopwoningen. De vraag naar sociale huurwoningen betreft 30% van de extra benodigde woningen.
2025-2029
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
2030-2034
Bron: Primos 2025 Gelderse Variant, WoON 2024, CBS-Microdata, bewerking Companen.
1
In de huidige afspraken wordt uitgegaan van het toevoegen van 66% woningen in het betaalbare segment. Ten opzichte van deze afspraken is de behoefte aan betaalbare woningen dus iets toegenomen. Dit onderstreept het belang van het toevoegen van voldoende woningen in dit segment, zowel in de huursector als in de koopsector.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
0
Deze situatie doet zich voor als er voldoende goedkoop en betaalbaar aanbod wordt toegevoegd in de koopsector. Als dat niet het geval is blijft er (extra) vraag naar huurwoningen in de middenhuur en de vrije huursector.
2 Een deel van de vraag naar goedkope koopwoningen is afkomstig van huishoudens die zouden willen doorstromen vanuit een sociale huurwoning. Als deze woningen niet beschikbaar zijn, legt dit extra druk op de sociale huursector.
29
4 Ontwikkeling van de regionale woningbehoefte
Sociale huursector: appartementen, maar ook grondgebonden woningen In de sociale huursector ligt het accent bij de woningen die moeten worden toegevoegd op appartementen en grondgebonden nultredenwoningen voor ouderen. Toch is er ook een behoorlijke vraag naar extra grondgebonden woningen in de sociale huursector. Deze vraag is vooral afkomstig van kleine, jongere huishoudens en gezinnen.
Appartementenvraag is vaak een vraag van jongeren Een belangrijk deel van de woningbehoefte bestaat uit appartementen. In een vergrijzende samenleving is de gedachte snel dat dit een vraag is van ouderen die een nultredenwoning nodig hebben. Ten dele klopt dit beeld, maar de meeste vraag naar appartementen is afkomstig van jongere huishoudens. Jongeren kiezen vaker dan in het verleden voor een appartement. De achtergrond is dat in de huidige woningmarkt een grondgebonden woning vaak (nog) onbereikbaar is. Jongeren verhuizen ook veel vaker dan ouderen, wat bijdraagt aan hun hoge aandeel in de appartementenvraag.
Middenhuur/vrije sectorhuur: appartementen De middenhuur en vrije sectorhuur is voor veel huishoudens niet het segment waar men zich in eerste instantie op zou richten. Vaak gaat de voorkeur eerder uit naar een sociale huurwoning maar verdient men teveel, of naar een koopwoning maar verdient men (nog) te weinig. In de praktijk worden deze woningen echter veel betrokken. Ze vormen een belangrijk segment op de woningmarkt voor mensen die snel een woning nodig hebben en mensen die een eerste stap zetten voordat zij hun werkelijke woonwensen kunnen vervullen. Appartementen in de middenhuur en de vrije sectorhuur zijn vaak aantrekkelijk voor mensen die flexibiliteit zoeken of ontzorgd willen worden. Hier is de komende jaren vraag naar extra woningen. Grondgebonden woningen in de middenhuur en dure huur zijn vaak een substituut voor een betaalbare koopwoning die moeilijk te vinden is. Als voldoende betaalbare koopwoningen worden toegevoegd, ontstaat in deze huursector meer aanbod dan er vraag is. Hierbij moet worden aangetekend dat door de maatregelen die zijn genomen om het opkopen van woningen voor verhuur minder aantrekkelijk te maken (verhogen overdrachtsbelasting, opkoopbescherming, fiscale maatregelen box 3, Wet betaalbare huur), veel kleinere beleggers er nu voor kiezen hun woningen te verkopen.
Daarmee komen ook weer meer betaalbare koopwoningen op de markt.Twee derde van de vraag naar middeldure en vrije sectorhuurwoningen heeft betrekking op de middenhuur.
Figuur 4.9
Sociale huur appartement
83%
17%
Middenhuur appartement
86%
14%
Vrije sectorhuur appartement
96%
Koop appartement < € 289.000
Koop appartement > € 405.000 0%
4%
88%
Koop appartement € 289.000 € 405.000
12%
68%
32%
41% 20%
59% 40%
Jonger dan 55 jaar
Koopsector: vraag naar goedkope en betaalbare woningen maar ook naar dure grondgebonden woningen In de koopsector is er zoals aangegeven veel vraag naar goedkope en betaalbare woningen, maar er is ook een substantiële extra vraag naar grondgebonden koopwoningen in het dure segment (vanaf de betaalbaarheidsgrens van € 405.000; prijspeil 2025). De grootste vraag is er naar grondgebonden woningen. In de appartementensfeer is er veel vraag naar goedkope en betaalbare koopappartementen, maar ook een extra vraag naar bijna 2.500 dure koopappartementen.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Leeftijd huishoudens met een appartementenvraag, 2024
60%
80%
100%
Ouder dan 55 jaar
Bron: WoON 2024, CBS-Microdata, bewerking Companen.
• 80% tot 90% van de vraag naar huurappartementen is een vraag van huishoudens in de leeftijd tot 55 jaar. Dit is zowel in de sociale huursector als in de middenhuur/vrije sectorhuur het geval. • De vraag naar goedkope koopappartementen is grotendeels een vraag van jongere huishoudens.
30
4 Ontwikkeling van de regionale woningbehoefte
• De vraag naar duurdere koopappartementen is veel vaker een vraag van oudere huishoudens. Als jongere huishoudens deze appartementen wensen, is dat vaak in de steden. Oudere huishoudens kiezen er vaker dan in het verleden voor ook op hogere leeftijd nog een woning te kopen. In het dure segment vanaf € 405.000 is de vraag van ouderen dominant.
In (zeer) sterk stedelijke gebieden is de verhouding appartementen versus grondgebonden nultredenwoningen ongeveer 80% - 15%, in minder stedelijke gebieden beslaat de vraag naar appartementen ongeveer twee derde tot driekwart van de vraag van ouderen.
Verschillen ten opzichte van het vorige onderzoek
Vraag naar grondgebonden seniorenwoningen Oudere huishoudens verhuizen doorgaans naar een nultredenwoning, omdat zij te maken krijgen met een achteruitgang in de gezondheid of hier op anticiperen. Dat kan een appartement zijn, of een grondgebonden nultredenwoning, bijvoorbeeld een patiobungalow of vergelijkbaar. Het WoON 2024 geeft inzicht in hoe de vraag naar nultredenwoningen voor ouderen is verdeeld naar appartementen en grondgebonden woningen.
Het beeld van de kwalitatieve woningbehoefte ligt in lijn met het beeld dat uit het vorige onderzoek in 2022 naar voren kwam. Er zijn op een aantal punten verschillen. • De vraag naar grondgebonden sociale huurwoningen is groter dan uit het vorige onderzoek bleek. Meer mensen doen een beroep op een sociale huurwoning en doordat minder mensen kunnen doorstromen naar een woning in de middenhuur of een koopwoning, komen er minder woningen vrij. Ook ten tijde van het vorige onderzoek was de vraag naar grondgebonden sociale huurwoningen al groter dan uit het onderzoek dáárvoor bleek. • Het potentiële overschot aan grondgebonden huurwoningen in de middenhuur en de vrije sectorhuur is nog iets toegenomen ten opzichte van het vorige onderzoek. Woningzoekenden geven de voorkeur aan een betaalbare koopwoning. • De vraag naar goedkope grondgebonden koopwoningen is nog wat verder toegenomen. • In de middeldure en dure koop is een verschuiving zichtbaar van grondgebonden woningen naar koopappartementen. De vraag naar middeldure en dure koopappartementen is aanmerkelijk gestegen ten opzichte van het vorige onderzoek. Dit hangt mede samen met het ouder worden van de babyboom generatie.
Figuur 4.10 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Kwalitatieve woningvraag van ouderen (65+), naar stedelijkheid van de gemeente, 2024 zeer sterk stedelijk
83%
17%
matig stedelijk
74%
26%
weinig stedelijk
70%
30%
niet stedelijk
61% 0%
20%
Appartement
39% 40%
60%
80%
100%
Grondgebonden levensloopgeschikt
Bron: WoON 2024.
• De verhouding tussen appartementen en grondgebonden woningen voor ouderen verschilt naarmate de stedelijkheid van gemeenten. In meer stedelijke gemeenten is het aandeel appartementen binnen de vraag naar nultredenwoningen voor ouderen groter dan in minder stedelijke gemeenten. • Ook in minder stedelijke gemeenten is de vraag van ouderen echter vaker een vraag naar een appartement dan naar een grondgebonden nultredenwoning.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
31
4 Ontwikkeling van de regionale woningbehoefte
Vraag en aanbod per subregio Figuur 4.11 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Kwalitatieve woningbehoefte naar eigendom, woonvorm en prijssegment, 2025 - 2034 Subregio Arnhem
Subregio De Liemers
Sociale huur grondgebonden
6% 24%
Vrije sectorhuur grondgebonden
-2%
-3% 6%
4%
6%
-2%
-1%
-1%
Vrije sectorhuur appartement/nultrede
3%
2%
3%
Koop eengezins < €289.000
14%
Koop eengezins €289.000 - €405.000 Koop eengezins > €405.000
10%
8%
7%
9%
11%
24%
23%
24%
Koop appartement < €289.000
23%
21%
-4%
Middenhuur appartement/nultreden
6%
10%
Sociale huur appartement/nultreden Middenhuur grondgebonden
Subregio Nijmegen
14%
9%
8%
Koop appartement €289.000 - €405.000
5%
8%
6%
Koop appartmenten > €405.000
5%
8%
6%
-2.000 -1.000
0
1.000 2.000 3.000 4.000 5.000
-2.000 -1.000
0
1.000 2.000 3.000 4.000 5.000
-2.000 -1.000
0
1.000 2.000 3.000 4.000 5.000
Bron: Primos 2025 Gelderse Variant, WoON 2024, CBS-Microdata, bewerking Companen.
Op subregionaal niveau zijn vergelijkbare patronen zichtbaar in de woningbehoefte voor de komende periode. Verschillen tussen de regio’s: • In de subregio Arnhem is er naar verhouding meer vraag naar goedkope en betaalbare grondgebonden woningen dan in de beide andere subregio’s. • In De Liemers is in de huursector de vraag naar grondgebonden woningen naar verhouding groter dan in de beide andere subregio’s. Ook is in De Liemers de vraag naar koopappartementen naar verhouding hoger.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
• In de subregio Nijmegen is er naar verhouding meer vraag naar goedkope koopappartementen, een vraag die in belangrijke mate afkomstig is van jonge huishoudens die een woning willen kopen in een stedelijk woonmilieu.
32
4 Ontwikkeling van de regionale woningbehoefte
4.6 Vergelijking met de planvoorraad De regionale woningmarktmonitor geeft op basis van de provinciale planmonitor inzicht in de woningbouwplannen van gemeenten in de regio naar planstatus. Het betreft de stand van zaken aan het begin van 2025.
Harde planvoorraad
Totale planvoorraad
Planvoorraad t.o.v. behoefte
Subregio Arnhem
17.800
18.300
6.200
21.000
118%
Subregio De Liemers
4.000
4.400
900
5.400
135%
Subregio Nijmegen
17.900
22.300
14.900
25.500
142%
Groene Metropoolregio
39.700
45.000
22.000
52.000
131%
Subregio
Woondealafspraken (bruto)
Groene
Bron: Primos 2025 Gelderse Variant, ABF Research, Addendum regionale woondeal Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, provinciale planmonitor Gelderland, bewerking Companen.
Begin 2025 bestond de planvoorraad op regionaal niveau uit plannen voor 52.000 woningen, zo’n 130% van de netto woningbehoefte en zo’n 115% van de bruto woningbehoefte. Een vuistregel is dat de planvoorraad 130% van de woningbehoefte moet zijn, om vertraging en planuitval op te kunnen vangen. De planvoorraad in de regio ligt in deze orde van grootte, zij het dat er uitgaande van de vuistregel van 130% wat te weinig plannen zijn om ook de onttrekking van woningen door sloop of samenvoeging te compenseren. De harde planvoorraad is aanmerkelijk kleiner dan de totale planvoorraad. Er zijn harde plannen voor het realiseren van zo’n 22.000 woningen in de periode tot en met 2034. Het concretiseren van voldoende plannen om tempo te kunnen houden in de woningrealisatie is een blijvend aandachtspunt.
Metropool Subregio
Woningbehoefte (netto)
Arnhem Nijmegen De Liemers
Tabel 4.5 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Vergelijking woningbehoefte en planvoorraad, naar subregio en totaal, 2025 – 2034
regio
Subregio
Figuur 4.12 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Vergelijking kwalitatieve woningbehoefte en planvoorraad naar woonvorm2, 2025 - 2034 49%
Behoefte Plannen Behoefte
27%
73% 41%
Plannen
0%
38%
45%
55%
28%
72% 46%
Behoefte Plannen
59% 62%
Behoefte Plannen
51%
54%
30% 20% Grondgebonden
70% 40%
60%
80%
100%
Appartementen
Bron: Primos 2025 Gelderse Variant, WoON 2024, CBS-Microdata, provinciale planmonitor Gelderland, bewerking Companen.
• In de planvoorraad ligt een wat groter accent op appartementen dan in de raming van de kwalitatieve woningbehoefte. Ruim de helft van de kwalitatieve woningbehoefte in de regio is een vraag naar een appartement. De planvoorraad voor de periode 2025 – 2034 bestaat voor 70% uit plannen voor appartementen. Ook bij het vorige onderzoek was het aandeel appartementen op de planvoorraad wat groter dan de geraamde behoefte. • In de subregio’s Arnhem en Nijmegen zijn meer appartementen gepland dan uit de geraamde behoefte blijkt. In De Liemers is dit beeld omgekeerd, hier zijn ten opzichte van de geraamde behoefte juist relatief weinig appartementen gepland. 2
In de gepresenteerde vergelijking zijn plannen waarvan onbekend is of het om grondgebonden woningen of appartementen gaat buiten beschouwing gelaten. Voor de periode 2025 – 2034 is van 7% van de plannen onbekend om welke woonvorm het gaat.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
33
4 Ontwikkeling van de regionale woningbehoefte
4.7 Doorkijk naar de periode 2035 tot 2040 en verder
• De vraag naar appartementen in de sociale huursector blijft ook na 2035 groeien. In de middenhuur en vrije huursector ontstaat echter mogelijk vraaguitval. Dit beeld was ook in het vorige onderzoek zichtbaar. • De vraag naar koopappartementen neemt wel verder toe tussen 2035 en 2040. • Ook is er na 2035 nog een behoorlijke extra vraag naar grondgebonden woningen in het dure segment.
Figuur 4.13 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Kwalitatieve woningbehoefte naar eigendom, woonvorm en prijssegment, 2025 - 2029 en 2030 - 2034
Sociale huur grondgebonden Sociale huur appartement/nultreden
In de periode 2040 tot 2050 neemt het aantal huishoudens met nog ruim 9.000 toe.
Middenhuur grondgebonden
4.8 Vraag naar bijzondere woonvormen
Middenhuur appartement/nultreden Vrije sectorhuur grondgebonden
Companen heeft voor verschillende gemeenten en regio’s onderzoek gedaan naar de behoefte aan alternatieve woonvormen. Op basis van ervaringen in andere gemeenten en regio’s beschrijven we een aantal algemene trends:
Vrije sectorhuur appartement/nultreden Koop eengezins < €289.000
• Uit enquêtes onder inwoners met verhuisplannen blijkt de laatste jaren doorgaans dat een aanzienlijk deel van de respondenten mogelijk interesse heeft in alternatieve woonvormen. Echter blijkt de groep die vervolgens serieuze interesse toont en bijvoorbeeld ook actief op zoek gaat naar deze woonvormen of zelf initiatief neemt om een dergelijke woonvorm te ontwikkelen een stuk kleiner. • Jongeren en starters zijn doorgaans meer geïnteresseerd in alternatieve woonvormen dan huishoudens die verder in hun wooncarrière zijn, met uitzondering van senioren. Jongeren en starters hebben vaak interesse in concepten als zelfbouw, wonen in een verbouwd kantoor, school, kerk, klooster, etc., of een tiny house. De vraag van starters wordt in de huidige markt ook ingegeven door de wens om überhaupt een woning te vinden. Alternatieve woonvormen bieden dan naar hun inschatting een mogelijkheid. Toch constateren we in gesprekken met jonge mensen die willen starten op de woningmarkt dat de behoefte zich meer op een zelfstandige woning richt naarmate men al langer probeert een woning te vinden. Jonge mensen die inmiddels bijna 30 zijn, geven in dergelijke gesprekken aan niet meer als een student te willen leven in een onzelfstandige woonruimte of in een gedeelde woning, maar een ‘echte start’ te willen maken. • Onder ouderen zien we in verschillende onderzoeken een interesse
Koop eengezins €289.000 - €405.000 Koop eengezins > €405.000 Koop appartement/nultreden < €289.000 Koop appartement/nultreden €289.000 - €405.000 Koop appartement/nultreden > €405.000 -5.000
0
2025-2029
5.000
2030-2034
10.000
15.000
2035-2039
Bron: Primos 2025 Gelderse Variant, WoON 2024, CBS-Microdata, bewerking Companen.
Na 2035 groeit de woningbehoefte in de regio verder door, maar minder hard dan in de periode daarvoor. Tussen 2035 en 2040 groeit de woningbehoefte in de regio op basis van de nieuwste Gelderse variant van Primos met nog eens ruim 7.800. In alle drie de subregio’s blijft het aantal huishoudens en daarmee de woningbehoefte groeien.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
34
4 Ontwikkeling van de regionale woningbehoefte
in wonen met gemeenschappelijke voorzieningen. Zeker onder ouderen met een zorgvraag is relatief veel behoefte aan kleinschalige geclusterde woonzorgprojecten (zoals hofjesconcepten) waarin ook een gemeenschappelijke leefruimte beschikbaar is. Ouderen geven relatief vaak aan geïnteresseerd te zijn in woonconcepten waar zij met leeftijdgenoten en gelijkgestemden kunnen samenwonen. Dit betekent niet dat dit in brede zin de wens is, maar de wens is groter dan onder andere leeftijdsgroepen. Hoofdstuk 6 gaat nader in op de behoefte aan woonvormen voor ouderen, waaronder geclusterde woonvormen waarbij de mogelijkheid tot onderling contact doorgaans een uitgangspunt is. • Onder gezinnen en kleine huishoudens tot 65 jaar richt vraag naar bijzondere woonconcepten zich vooral op zelfbouw of CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap; het samen met anderen ontwikkelen van woningen). Bij een klein deel van de huishoudens tot 65 jaar is er doorgaans belangstelling voor een meergeneratiewoning, waar kinderen voor ouders kunnen zorgen en grootouders op kleinkinderen kunnen passen. • Het WoON 2024 geeft een nader inzicht in het aandeel woningzoekenden dat open staat voor collectieve bouwprojecten en het wonen in een gebouw met een voormalige niet-woonfunctie, zoals een kerk, school, kantoor of winkel. De belangstelling voor beide concepten is relatief beperkt.
Van de huishoudens met een verhuiswens staat een kleine 5% open voor collectief particulier opdrachtgeverschap en minder dan 3% voor het wonen in een gebouw met een voormalige niet-woonfunctie.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
35
5 BETAALBAARHEID EN SOCIALE HUUR 5.1 Behoefte aan sociale huurwoningen
HOOFDUITKOMSTEN
Gemeenten en corporaties hebben een verantwoordelijkheid voor de huisvesting van groepen die hier op eigen gelegenheid niet toe in staat zijn. Zij zijn grotendeels aangewezen op sociale huurwoningen.
• Er is in de periode 2025 tot en met 2034 behoefte aan 12.000 extra sociale huurwoningen in de regio. Dit is 30% van de totale woningbehoefte voor deze periode.
De behoefte aan sociale huur wordt deels bepaald op basis van de woonwensen die huishoudens hebben. Maar minstens zo belangrijk zijn de toewijzingseisen. Wettelijk is hierbij vastgelegd dat eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 49.699 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 54.847 tot de doelgroep van woningcorporaties behoren. Voor hen zijn sociale huurwoningen tot de liberalisatiegrens van € 900 (prijspeil 2025) bedoeld. Daarnaast mogen corporaties sinds 2022 7,5% van de vrijkomende woningen vrij toewijzen aan huishoudens die niet tot de corporatiedoelgroep behoren. Deze 7,5% mag verhoogd worden naar 15% als de corporatie hierover afspraken maakt met de gemeente en de huurdersorganisatie en dit vastlegt in prestatieafspraken.
• In alle drie de subregio’s ligt de behoefte aan sociale huurwoningen ongeveer op dit aandeel. • Er is een vertaling gemaakt van de behoefte aan sociale huurwoningen naar de Woonstandaard van Netwerk Conceptueel Bouwen en Aedes. • De positie van starters en middeninkomens op de koopmarkt is lastig. Voor mensen die niet hebben geprofiteerd van de waardestijging van een woning is het door de gestegen huizenprijzen lastiger geworden om een woning te kunnen kopen. Dat zijn (koop)starters, die geen overwaarde hebben opgebouwd in een koopwoning. Deze groep heeft doorgaans alleen mogelijkheden om een woning te kopen in het goedkope en betaalbare segment.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
Op grond van verschillende (on)zekere ontwikkelingen hebben we een inschatting gemaakt van de behoefteontwikkeling aan sociale huur vanuit de doelgroep van woningcorporaties. We richten ons hierbij op meetbare economische, demografische en maatschappelijke trends: • effect van de huishoudensgroei; • effect van veranderende bevolkingssamenstelling en veranderende huur-kooporiëntatie (generatie-effect); • effect van de koopkrachtontwikkeling.
36
5 Betaalbaarheid en sociale huur
Tabel 5.1
Figuur 5.1
Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Behoefte aan sociale huurwoningen volgens twee economische scenario’s, 2025 – 2034 Economisch scenario laag Benodigde toevoegingen sociale huur
Aandeel op totale benodigde toevoegingen
Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aandeel behoefte sociale huur op de totale woningbehoefte, 2025 - 2034
Woningbehoefte Benodigde toevoegingen sociale huur
Aandeel sociale huur op de totale toevoegingen
Aandeel op totale benodigde toevoegingen
Subregio Arnhem
5.500
31%
4.500
25%
Subregio De Liemers
1.200
31%
1.000
24%
Subregio Nijmegen
5.300
30%
4.500
25%
Groene Metropoolregio
12.000
30%
10.000
25%
26%
34% Rozendaal
Rheden
32%
26%
Arnhem
30%
Renkum
Bron: Primos 2025 Gelderse variant, WoON 2024, CBS Microdata, bewerking Companen.
33%
• We ramen de extra behoefte aan sociale huurwoningen van corporaties in de Groene Metropoolregio op (afgerond) 10.000 tot 12.000 in de periode tot en met 2034, afhankelijk van de economische ontwikkeling. • Dit is de behoefte die is gebaseerd op een trendmatige ontwikkeling van de bevolking en economische scenario’s van het Centraal Planbureau. Bij een boven trendmatige vraag kan de behoefte hoger zijn. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een hogere huishoudensgroei dan verwacht, of als bijvoorbeeld de taakstelling voor de huisvesting van statushouders sterk zou toenemen, zie ook hoofdstuk 6. • De behoefte aan sociale huurwoningen bedraagt aan de bovenkant van de geraamde bandbreedte 30% van de totale woningbehoefte. Dat sluit aan bij landelijk beleid en de regionale woondeal. Wij raden aan te sturen op dit aandeel sociale huur op de woningproductie. • Het aandeel van de behoefte aan sociale huurwoningen op de totale woningbehoefte ligt in alle drie de subregio’s rond de 30%. Per gemeente zijn er wel (beperkte) verschillen.
Doesburg
Westervoort
29% Duiven
31%
Overbetuwe
32% Lingewaard
31%
Druten
30%
Zevenaar
32%
Beuningen
27% Nijmegen Wijchen
30% Berg en Dal
31% Heumen
34%
27% Mook en Middelaar
29% Bron: Primos 2025 Gelderse variant, WoON 2024, CBS Microdata, bewerking Companen.
Op het niveau van de individuele gemeenten varieert het aandeel van de behoefte aan sociale huur op de totale woningbehoefte iets, maar ligt overal in de buurt van 30%. Sommige gemeenten zitten daar iets boven, sommige gemeenten zitten daar iets onder. Gemeenten met een lagere behoefte dan 30% zijn in de positie om bij te dragen in het terugdringen van het (sub)regionale tekort aan sociale huurwoningen.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
37
5 Betaalbaarheid en sociale huur
Behoefte aan sociale huur naar Pmc’s
Tabel 5.2 Groene Metropoolregio. Behoefte huurwoningen in indeling Woonstandaard 4.0, 2025 – 2034
De Woonstandaard is een praktisch hulpmiddel om de minimale kwaliteit en eigenschappen van veelvoorkomende woningtypen in de sociale nieuwbouw eenduidig te beschrijven. De Woonstandaard is ontwikkeld door het Netwerk Conceptueel Bouwen in samenwerking met Aedes en wordt gebruikt door corporaties, marktpartijen en toeleverende industrie. De laatste versie van de Woonstandaard (4.0) omvat 20 product-marktcombinaties (Pmc’s), combinaties van woningtype en huurklasse of doelgroep.
Product markt combinaties (pmc) Nultreden
Zorggeschikt wonen
Grondgebonden
Gestapeld
Tijdelijk (Bbl)
PMC 1
PMC 6
PMC 11
PMC 15 – Gestapeld
Eerste aftoppingsgrens
PMC 2
PMC 7
PMC 12
PMC 16 – Gestapeld PMC 17 – Grondgebonden
PMC 19 – Individueel PMC 20 – Geclusterd
Tweede aftoppingsgrens
PMC 3
PMC 8
PMC 13
PMC 17 – Grondgebonden
PMC 19 – Individueel PMC 20 – Geclusterd
PMC 17
PMC 4
PMC 9
PMC 14
PMC 18 – Grondgebonden
PMC 19 – Individueel PMC 20 – Geclusterd
PMC 5
PMC 10
PMC 18 – Grondgebonden
PMC 19 – Individueel PMC 20 – Geclusterd
Kwaliteitskortingsgrens
Sociale huurgrens
Gelibéraliseerde huur (middenhuur en vrije sector)
(Gestapeld of grondgebonden)
(Gestapeld of grondgebonden)
hh-grootte
Huurprijsklasse
Woonvorm
Aantal
Aandeel
PMC 1
1
tot kwaliteitskortingsgrens
Ggb.
190
2%
PMC 2
2
tot eerste aftoppingsgrens
Ggb.
1.860
16%
PMC 3
3 of meer
tot tweede aftoppingsgrens
Ggb.
430
4%
PMC 4
3 of meer
tot sociale huurgrens
Ggb.
160
1%
PMC 5
3 of meer
middenhuur en vrije huursector
Ggb.
-190
-2%
PMC 6
1
tot kwaliteitskortingsgrens
Gestpld.
940
8%
PMC 7
2
tot eerste aftoppingsgrens
Gestpld.
7.780
66%
PMC 8
3 of meer
tot tweede aftoppingsgrens
Gestpld.
440
4%
PMC 9
3 of meer
tot sociale huurgrens
Gestpld.
160
1%
PMC 10
3 of meer
middenhuur en vrije huursector
Gestpld.
Totaal
100
1%
11.870
100%
Bron: Primos 2025 Gelderse variant, WoON 2024, CBS Microdata, Netwerk Conceptueel Bouwen, bewerking Companen.
Enkele kanttekeningen: • We hebben de vertaling naar pmc’s beperkt tot de eerste 10. De reden hiervoor is dat geen raming is gemaakt van de vraag naar tijdelijke woningen. Dit is doorgaans een woonvorm die wordt ingezet om het woningtekort voor specifieke groepen sneller het hoofd te kunnen bieden en geen primaire woonwens. Als tijdelijke woningen wordt ingezet, voorzien deze in een woningbehoefte die nu is ingerekend in de pmc’s 1 tot en met 10. • De vraag naar nultredenwoningen is een vraag die grotendeels moet worden ingevuld met appartementen en deels met grondgebonden woningen. De totale vraag naar nultredenwoningen voor ouderen wordt beschreven in hoofdstuk 6 en bedraagt voor de regio ongeveer 8.600 woningen. Dit zijn overigens niet allemaal sociale huurwoningen. De vraag naar nultredenwoningen, geclusterde woningen en zorggeschikte woningen is door bureau HHM en In.Fact.Research in opdracht van de provincie Gelderland onderzocht. In dit onderzoek is echter niet in beeld gebracht wat de inkomenspositie is van de huishoudens met een vraag naar deze woonvormen. Het is daarom niet mogelijk een uitsplitsing te maken naar de pmc’s 15 tot en met 20. Waar het zelfstandige woningen betreft, overlapt de vraag met de aantallen die zijn toegedeeld aan de pmc’s 1 tot en met 10.
Pmc’s 1 tot en met 5 hebben betrekking op grondgebonden woningen, pmc’s 6 tot en met 10 op gestapelde woningen. Pmc’s 11 tot en met 14 gaan over tijdelijke woningen, pmc’s 15 tot en met 18 over nultredenwoningen en pmc’s 19 en 20 over zorggeschikte woningen. De Woonstandaard. We hebben op basis van het gevraagde woningtype en de doelgroep achter de vraag een vertaling gemaakt van de kwalitatieve woningbehoefte voor de sociale huursector zoals beschreven in het vorige hoofdstuk, naar de pmc’s van de Woonstandaard.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
PMC
38
5 Betaalbaarheid en sociale huur
dan een woning met een middenhuur (€ 900 tot € 1.184, prijspeil 2025). Zoals in het vorige hoofdstuk gaat de voorkeur van woningzoekenden eerder uit naar een goedkope of betaalbare koopwoning. Die woningen zijn er maar in beperkte mate.
• Een belangrijk deel van de vraag naar sociale huurwoningen in de regio is afkomstig van eenpersoonshuishoudens. In de indeling van de Woonstandaard krijgen al deze huishoudens een huur tot de kwaliteitskortingsgrens (pmc’s 1 en 6). In de praktijk betalen veel eenpersoonshuishoudens een huur tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens, zonder dat dit tot problematische huurquotes3 leidt. We hebben daarom een deel van de vraag in pmc’s 1 en 6 in pmc’s 2 en 7 laten vallen, op basis van de daadwerkelijke woonsituatie van eenpersoonshuishoudens zoals die blijkt uit het WoON 2024.
Tabel 5.4 Maximale hypotheek bij verschillende jaarinkomens, 2025
De vraag naar de verschillende pmc’s in de sociale huursector per subregio, met de genoemde kanttekeningen, is als volgt: Tabel 5.3 Groene Metropoolregio. Behoefte huurwoningen in indeling Woonstandaard 4.0, naar subregio’s en totaal, 2025 – 2034 PMC
Subregio Arnhem
Subregio De Liemers
Subregio Nijmegen
Groene Metropoolregio
PMC 1
95
20
75
190
PMC 2
820
295
745
1.860
PMC 3
170
60
200
430
PMC 4
65
20
75
160
PMC 5
-110
-20
-60
-190
PMC 6
445
55
440
940
PMC 7
3.525
755
3.500
7.780
PMC 8
250
30
160
440
PMC 9
90
10
60
160
PMC 10
70
5
25
100
Totaal
5.420
1.230
5.220
11.870
Indicatie maximale hypotheek*
€ 45.000
€ 211.552
€ 50.000
€ 233.169
€ 55.000
€ 254.789
€ 60.000
€ 276.403
€ 65.000
€ 303.999
€ 70.000
€ 332.515
€ 75.000
€ 361.951
€ 80.000
€ 392.307
*Op basis van geen studieschuld en 3,57% 10 jaar vaste rente met NHG. Bron: Rabobank.
Voor mensen die niet hebben geprofiteerd van de waardestijging van een woning is het lastiger geworden om een woning te kunnen kopen. Dat zijn (koop) starters, die geen overwaarde hebben opgebouwd in een koopwoning. Deze groep heeft doorgaans alleen mogelijkheden om een woning te kopen in het goedkope en betaalbare segment. Om een woning met een hypotheek van € 300.000 te kunnen kopen, is een jaarinkomen nodig van bijna € 65.000. Dat is bijna anderhalf keer het modale inkomen (prijspeil 2025). De goedkope koopvoorraad is daarmee net bereikbaar voor huishoudens met hoog middeninkomen. Het aanbod in deze prijscategorie is echter zeer beperkt. Voor een woning met een prijs op het niveau van de landelijke betaalbaarheidsgrens (€ 405.000) is een jaarinkomen nodig van € 85.000. Dat is bijna twee keer het modale inkomen. Veel huishoudens hebben twee inkomens nodig om een woning te kunnen kopen. Dit beperkt de mogelijkheden van eenpersoonshuishoudens aanzienlijk.
Bron: Primos 2025 Gelderse variant, WoON 2024, CBS Microdata, Netwerk Conceptueel Bouwen, bewerking Companen.
5.2 Positie van starters en middeninkomens
Koopwoningen met een prijs tot ongeveer € 300.000 zijn niet eenvoudig te realiseren in een kwaliteit die aansluit bij de woonwensen van potentiële kopers. Een substitutiemarkt voor dit segment zijn zoals beschreven woningen in het middenhuursegment.
De corporatiesector is gebonden aan strakke regels ten aanzien van inkomensgroepen die in aanmerking komen voor een corporatiewoning met een gereguleerde huur. Slechts een beperkt deel van de vrijkomende voorraad mag worden toegewezen aan huishoudens met een hoger inkomen. Een alternatief is 3
De huurquote is het aandeel van het besteedbare inkomen dat aan de huur en eventuele servicekosten wordt betaald.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
Bruto jaarinkomen
39
6 WONINGVRAAG SPECIFIEKE AANDACHTSGROEPEN 6.1 Ouderen
HOOFDUITKOMSTEN
Behoefte voor ouderen geschikte woningen redelijk in lijn met afspraken De provincie Gelderland heeft recent onderzoek laten uitvoeren naar de behoefte aan wonen en wonen met zorg voor aandachtsgroepen in de provincie. De gehanteerde indeling van de aandachtsgroepen sluit aan bij de indeling in het voorstel voor de Wet versterking regie op de volkshuisvesting4. Ouderen zijn een belangrijke aandachtsgroep, vanwege het grote en toenemende aantal oudere huishoudens in de regio en vanwege de specifieke combinaties van woningen en zorgaanbod dat nodig is voor de huisvesting van oudere huishoudens.
• De behoefte aan voor ouderen geschikte woningen is redelijk in lijn met de afspraken uit het Regionaal Afsprakenkader Huisvesting Aandachtsgroepen. • Er is behoefte aan zo’n 8.600 nultredenwoningen en 5.900 geclusterde woningen, waarvan zo’n 2.250 zorggeschikt.
Tabel 6.1
• Voor de huisvesting van mensen die uitstromen uit een instelling en urgent woningzoekenden met sociale of medische urgentie zijn tot 2030 jaarlijks 1.750 beschikbare woningen nodig.
Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Behoefte aan voor ouderen geschikte woningen en vergelijking met Afsprakenkader huisvesting aandachtsgroepen, 2022 tot en met 2030 Behoefte 8.595
7.641
Geclusterd
5.900
5.495*
2.240
1.855
Waarvan zorggeschikt
• Er zijn in de regio op dit moment naar schatting ongeveer 1.850 (dreigend) daklozen die snel een woning nodig hebben.
Afsprakenkader
Nultreden
* 3.640 geclusterd + 1.855 zorggeschikt. Bron: Woonzorganalyse aandachtsgroepen Gelderland, bureau HHM en In.Fact.Research, 2024; Afsprakenkader huisvesting aandachtsgroepen GMR.
• Er is de komende jaren behoefte aan 5.400 tot 7.300 short stay en 1.900 tot 2.600 mid stay plekken voor arbeidsmigranten.
• Het onderzoek in opdracht van de provincie laat voor de Groene Metropoolregio voor de periode tot en met 2030 een behoefte zien aan bijna 8.600 nultredenwoningen voor ouderen. Dit zijn woningen die zowel intern als extern toegankelijk zijn zonder trappenlopen. Dit houdt in dat je de woningen kan bereiken zonder trap te lopen (extern toegankelijk) en dat keuken, badkamer, toilet en minimaal één slaapkamer zonder trappen te bereiken zijn (intern toegankelijk).
• In Nijmegen zijn de komende jaren 2.400 extra studentenwoningen nodig. • De komende jaren zijn er naar schatting jaarlijks 400 tot 700 woningen nodig voor de huisvesting van statushouders.
4
De Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen maakt binnen de categorie nultredenwoningen nog een onderscheid naar nultredenwoningen en levensloopgeschikte woningen, die het Rijk niet maakt.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
40
6 Woningvraag specifieke aandachtsgroepen
• Daarnaast is er een behoefte aan 5.900 geclusterde woningen. Dit zijn ruimtelijk geclusterde wooneenheden (minimaal vijf) waar (overwegend) ouderen zelfstandig wonen mét een fysieke, gezamenlijke ruimte voor ontmoeting. • Van deze geclusterde woningen moeten er volgens het onderzoek van de provincie 2.240 zorggeschikt zijn. Dit zijn woningen waar intensieve zorgverlening mogelijk is. De woningen zijn toegankelijk met een rolstoel en hebben voorzieningen waardoor verpleegzorg geboden kan worden. • De geraamde behoefte ligt iets boven de afspraken die in het Regionale Afsprakenkader Huisvesting Aandachtsgroepen zijn gemaakt over de huisvesting van ouderen, maar wijkt niet heel sterk af.
Tabel 6.3 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Jaarlijkse huisvestingsbehoefte aandachtsgroepen, 2022 - 2030. Aandachtsgroepen
Huisvestingsbehoefte
Mensen met een verstandelijke beperking • Uitstroom
26
• Totaal
65
Mensen met een lichamelijke beperking • Extra vraag geclusterd wonen Uitstroom Bescherm Wonen1
Het provinciale onderzoek maakt geen uitsplitsing naar de subregio’s binnen de Groene Metropoolregio. Op basis van de spreiding van huishoudens in de leeftijd van 65 jaar of ouder over de regio is wel een toedeling te maken.
385
Uitstroom Maatschappelijke Opvang2
305
Uitstroom Vrouwenopvang3
50
Sociaal en medisch urgenten
527
Mantelzorgurgenten
Tabel 6.2 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Behoefte aan voor ouderen geschikte woningen, naar subregio’s en totaal, 2022 Nultreden
Geclusterd
Waarvan zorggeschikt
3.765
2.585
980
Subregio De Liemers
1.250
860
330
Subregio Nijmegen e.o.
3.580
2.455
930
Regio
8.595
5.900
2.240
36 1.750
Inclusief uitstroom klinische geestelijke gezondheidszorg. Inclusief uitstroom detentie en forensische zorg. 3 Inclusief uitstappende sekswerkers. 1
2
Bron: HHM en In.Fact.Research, Woonzorganalyse aandachtsgroepen Gelderland, 2024.
• De totale behoefte aan woningen voor mensen die uitstromen uit een instelling bedraagt volgens het provinciale onderzoek voor de periode 2022 – 2030 in de Groene Metropoolregio jaarlijks 1.750 woningen. • De grootste woningvraag is er getalsmatig voor sociaal en medisch urgenten, mensen die uitstromen uit Jeugdhulp met verblijf, uit Beschermd Wonen en uit de Maatschappelijke Opvang. • De geraamde aantallen zijn afgestemd met wat is opgenomen in het Regionale Afsprakenkader Huisvesting Aandachtsgroepen.
Bron: Woonzorganalyse aandachtsgroepen Gelderland, bureau HHM en In.Fact.Research, 2024; Afsprakenkader huisvesting aandachtsgroepen GMR, bewerking Companen.
In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de behoefte per gemeente.
6.2 Mensen die uitstromen uit een instelling Jaarlijks tot 2030 1.750 woningen nodig voor opvang uitstroom en urgenten Het provinciale onderzoek naar de behoefte naar wonen en wonen met zorg geeft ook inzicht in de uitstroom van mensen uit instellingen die een woning, al dan niet met zorg of begeleiding nodig hebben. Vaak betreft het goedkope, kleinere corporatiewoningen.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
2 380
Uitstroom Jeugdhulp met verblijf
Totaal regio
Subregio Arnhem e.o.
39
• Extra vraag geclusterd wonen
41
6 Woningvraag specifieke aandachtsgroepen
In de regio Gelderland Zuid is in 2024 een ETHOS-telling gehouden. We gebruiken deze telling als basis voor een raming van het aantal (dreigend) daklozen in de Groene Metropoolregio en de subregio’s. We doen dit door het gemiddelde aandeel (dreigend) daklozen dat is waargenomen op de totale bevolking in gemeenten waar geteld is te projecteren op gemeenten waar niet is geteld. We maken daarbij een onderscheid tussen de grote stad en de omliggende gemeenten. In gemeenten waar een waarneming was, is dit exacte aantal genomen.
Tabel 6.4 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Jaarlijkse huisvestingsbehoefte aandachtsgroepen tot 2022 - 2030, per subregio en totaal Gemeenten Subregio Arnhem
Huisvestingsbehoefte 775
De Liemers
215
Subregio Nijmegen
760
Regio
1.750
Bron: HHM en In.Fact.Research, Woonzorganalyse aandachtsgroepen Gelderland, 2024, bewerking Companen.
• De vraag naar huisvesting voor aandachtsgroepen die uitstromen uit een instelling bedraagt voor de periode 2022 - 2030 in de subregio Arnhem jaarlijks 775 woningen, in De Liemers jaarlijks 215 woningen en in de subregio Nijmegen jaarlijks 760 woningen. • In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de opgave per gemeente. Een nadere uitsplitsing naar de verschillende aandachtsgroepen is in het provinciale onderzoek alleen op regioniveau gegeven.
Tabel 6.5 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aantal (dreigend) daklozen, per subregio en totaal, 2024 Deelgebieden Subregio Arnhem e.o.
Daklozen 845
Subregio De Liemers
135
Subregio Nijmegen e.o.
875
Regio
1.855
Bron: Ethos telling Gelderland-Zuid 2024, bewerking Companen.
6.3 (Dreigend) daklozen
• Op basis van de beschreven werkwijze ramen we het aantal daklozen en dreigend daklozen in de regio op ruim 1.850. Voor deze mensen is op korte termijn een woning nodig. Doorgaans zal het een goedkope of betaalbare woning betreffen, in de huursector. • In de subregio Arnhem bedraagt het geraamde aantal (dreigend) daklozen zo’n 850, in De Liemers een kleine 150 en in de subregio Nijmegen een kleine 900 personen. • Omdat ook mensen in een instelling worden geteld waarvan bekend is dat zij dakloos dreigen te raken, is er sprake van enige overlap met het aantal uitstromers dat wordt geraamd in het onderzoek van HHM/In.Fact (zie paragraaf 6.2). In de ETHOS-telling maken mensen in een instelling een kleine 10% uit van de totale groep die is geteld. Dat betekent dat er een overlap zou kunnen zijn van een kleine 200 personen tussen beide onderzoeken.
1.850 (dreigend) daklozen hebben met spoed een woning nodig Er zijn mensen die zeer dringend een woning nodig hebben, omdat zij dakloos zijn of omdat zij dakloos dreigen te raken. Op veel plaatsen in het land worden zogenoemde ETHOS-tellingen gehouden. Gedurende een dag worden door de organisaties die betrokken zijn bij dak- en thuisloze mensen de situaties in beeld gebracht die bij deze organisaties bekend zijn. Een ETHOS-telling is daarom een momentopname van de situatie en geeft een beeld van de groep die op dat moment met spoed woonruimte nodig heeft. Bij een ETHOS-telling worden de volgende mensen/situaties geteld: • in de openbare ruimte • in noodopvang • in tijdelijke opvang • in een instelling • in niet-conventionele woonruimte • bij familie en vrienden • dreigende huisuitzetting
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
42
6 Woningvraag specifieke aandachtsgroepen
6.4 Arbeidsmigranten
6.5 Studenten in Nijmegen
Grote behoefte aan short stay en mid stay plekken In 2024 is in de Groene Metropoolregio onderzoek gedaan naar de huisvestingssituatie van arbeidsmigranten en de ontwikkeling van de behoefte aan short stay en mid stay faciliteiten in de komende jaren. Het gaat om een behoefte die in de praktijk geregeld wordt ingevuld in de reguliere woningvoorraad, waar het drukt op de mogelijkheden van reguliere woningzoekenden om een woning te vinden, op bedrijventerreinen, op vakantieparken en in panden die geen woonbestemming hebben. De geraamde behoefte is een behoefte aan kwalitatief goede plekken, bij voorkeur in de buurt van de plek waar de arbeidsmigranten ook werken.
Op verzoek van de gemeente Nijmegen is de vraag naar studentenwoningen in Nijmegen in beeld gebracht. Komende jaren behoefte aan 2.400 extra studentenwoningen in Nijmegen De Landelijke Monitor Studentenhuisvesting van Kences geeft inzicht in de woonsituatie en de woonwensen van studenten in de Nederlandse studentensteden. In 2025 waren er 18.600 hbo- en wo-studenten woonachtig in Nijmegen. Van deze groep studeert 89% in Nijmegen zelf en woont 11% in Nijmegen, maar studeert ergens anders. Daarnaast studeren in Nijmegen 9.000 Mbo studenten. Van de hbo- en wo-studenten in Nijmegen zijn 3.000 internationale studenten.
Tabel 6.6 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Huisvestingbehoefte short stay en mid stay arbeidsmigranten, 2024 - 2030 Short stay
Mid stay
Totaal
Subregio Arnhem e.o.
2.700 – 3.500
1.000 – 1.300
3.700 – 4.800
Subregio De Liemers
700 – 1.000
100 - 200
800 – 1.200
Subregio Nijmegen e.o.
2.000 – 2.800
800 – 1.100
2.800 – 3.900
Regio
5.400 – 7.300
1.900 – 2.600
7.300 – 9.900
Tabel 6.7 Gemeente Nijmegen. Woonsituatie studerenden hbo en wo in Nijmegen, naar woongemeente en woonvorm, 2025
Bron: Arbeidsmigranten in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, Companen en Decisio, 2024.
• De bandbreedte in de vraag naar short stay en mid stay plekken in de periode 2024 – 2030 bedraagt in de Groene Metropoolregio 7.300 tot 9.900. De bandbreedte komt voort uit het verschil tussen een laag en een hoog scenario dat is uitgewerkt, afhankelijk van de economische ontwikkeling in de regio. • De behoefte aan short stay plekken valt volgens de raming binnen de bandbreedte van 5.400 tot 7.300 plekken, de behoefte aan mid stay plekken in de bandbreedte van 1.900 tot 2.600 plekken. • Het betreft geen vraag naar zelfstandige woonruimte maar zoals aangegeven een vraag naar kwalitatief volwaardige tijdelijke woonplekken. Het SNFkeurmerk is een goede norm hiervoor.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
Woonsituatie
Aantal
%
Woont én studeert in Nijmegen
16.600
89%
• Woont op kamers (onzelfstandig)
11.500
61%
• Woont in éénkamerwoning (studio)
2.700
14%
• Woont in meerkamerwoning
2.400
13%
Woont in Nijmegen, studeert elders
2.100
11%
• Woont op kamers (onzelfstandig)
1.100
6%
• Woont in éénkamerwoning (studio)
400
2%
• Woont in meerkamerwoning Totaal in Nijmegen woonachtige studenten
500
3%
18.600
100%
Bron: Kences monitor studentenhuisvesting, 2025.
• De groep studenten die in Nijmegen woont én studeert is 16.600 mensen groot. Van deze groep woont meer dan 60% op kamers. Samen met de groep studenten die in Nijmegen op kamers woont maar elders studeert, zijn er 12.600 uitwonende studenten in Nijmegen die op een kamer wonen. Het betreft ongeveer twee derde van alle uitwonende studenten in Nijmegen. • Een veel kleiner deel van de studenten in Nijmegen woont in een studio (16%) of een meerkamerwoning (eveneens 16%; doorgaans betreft dit appartementen).
43
6 Woningvraag specifieke aandachtsgroepen
Figuur 6.1
Tabel 6.8 Gemeente Nijmegen. Opgave studentenhuisvesting hbo en wo studiejaar ’24-’25 tot ’32-‘33
Gemeente Nijmegen. Prognose woonvraag studenten hbo en wo (gewenste situatie) volgens het hoge vraag scenario, naar studielocatie, studiejaar ’24-’25 tot ’32-’33.
25.000
20.000
15.000
’24 - ‘25
’32 - ‘33
Aantal uitwonende studenten (vervulde vraag)
18.600
18.300
Gewenst aantal uitwonende studenten (totale vraag)
20.300
20.600
Aanbod studenten studentenhuisvesting
18.700
18.300
Tekort/opgave
-1.600
-2.400*
* verschil door afronding. Bron: Kences.
10.000
• Er is op dit moment een tekort aan 1.600 studentenwoningen in Nijmegen. Volgens de hoge vraag variant van de Kences prognose loopt dit aantal op tot een tekort van 2.400 in het studiejaar ’32-’33. • SSH& heeft voor Nijmegen plannen voor het toevoegen van 950 studentenwoningen in de periode tot 2030 en nog eens 650 woningen in de periode 2030 tot 2035. Bij elkaar betekent dit dat 1.600 woningen zullen worden toegevoegd, waarmee het huidige tekort per saldo wordt ingelopen. • De opgave volgens de prognose bedraagt 2.400 woningen. SSH& en de gemeente Nijmegen gaan ervan uit dat de resterende 800 woningen door de particuliere markt worden ingevuld. • Er is maar beperkt overlap tussen de Primos prognose, die gaat over zelfstandige huishoudens, en de prognose van de extra woningvraag van studenten. De vraag van studenten is daarom grotendeels een vraag boven op de geraamde reguliere woningbehoefte. Een vraag die vooral betrekking heeft op de corporatiesector.
5.000
0 '24-'25 '25-'26 '26-'27 '27-'28 '28-'29 '29-'30 '30-'31 Woont in Nijmegen, studeert elders
'31-'32
'32-'33
Woont en studeert in Nijmegen
Bron: Kences.
• Op dit moment zijn er 18.100 studenten aan hbo en wo die in Nijmegen studeren en uitwonend zouden willen zijn in Nijmegen. Nog eens 2.200 studenten willen uitwonend zijn in Nijmegen en studeren elders. Samen zijn dit 20.300 studenten die uitwonend zouden willen zijn in Nijmegen. • Dit aantal neemt licht toe naar 20.600 in het studiejaar ’32-’33. • Deze ontwikkeling is de ontwikkeling volgens het hoge vraag scenario van Kences. Dit scenario sluit in de beleving van studentenhuisvesters het beste aan bij de ontwikkeling die voor de komende tijd te verwachten is. • Het betreft hier de totale vraag. Omdat er een tekort is aan studentenwoningen in Nijmegen, is de vervulde vraag lager. • Het aantal internationale hbo- en wo-studenten in Nijmegen neemt volgens de prognose van Kences in de periode tot studiejaar ’32-’33 af met zo’n 200, naar 2.800 studenten. Naast de hbo- en wo-studenten, zijn er in studiejaar ’32-’33 naar schatting zo’n 450 mbo-studenten uitwonend in Nijmegen.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
44
6 Woningvraag specifieke aandachtsgroepen
6.6 Statushouders Jaarlijks 400 tot 700 woningen voor statushouders nodig De huisvesting van vergunninghouders is een specifiek aandachtspunt. Over het huisvesten van deze groep worden afspraken gemaakt met de woningcorporaties. Hoewel niet goed te voorspellen is hoe de omvang van deze doelgroep zich gaat ontwikkelen, kan wel een richting gegeven worden. Voor de kortere termijn is er zicht op de aantallen vergunninghouders die gemeenten moeten huisvesten. Om voor de komende jaren een bandbreedte te geven, kijken we naar de gemiddelde taakstelling van de afgelopen jaren en de hoogste piek in de afgelopen jaren (2023).
Tabel 6.9 Groene Metropoolregio. Benodigde woningen voor de huisvesting van statushouders, 2025 en 2026 e.v.
Figuur 6.2
• Bij een trendmatige huisvestingsopgave zijn jaarlijks 400 woningen nodig. Dit betreft in grote mate corporatiewoningen. Bij het hoge scenario gaat het jaarlijks om 710 woningen. • De hoge raming komt voor de komende jaren uit op zo’n 100 woningen per jaar méér dan ten tijde van het vorige onderzoek werd geraamd. • De trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte is onderdeel van de geraamde woningbehoefte op basis van de Primos prognose. De plus ten opzichte hiervan in het hoge scenario komt boven op de geraamde ontwikkeling van de woningbehoefte.
2026 en verder
2.500
2.000
1.500
1.000
500
2030
2029
2028
2027
2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
0
Raming - trendmatig
Raming - hoog
Bron: Taakstelling huisvesting statushouders, Rijksoverheid, bewerking Companen.
• Op basis van de beschreven aannames varieert de taakstelling de komende jaren tussen 1.250 en 2.200 statushouders per jaar.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
Trendmatig
Hoog
190
180
310
Subregio De Liemers
60
50
90
Subregio Nijmegen
190
170
300
Regio
440
400
710
Bron: Rijksoverheid, woningcorporaties, bewerking Companen.
Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Taakstelling huisvesting statushouders, historisch (2015 - 2025) en raming trendmatig en hoog (2026 - 2030)
Ontwikkeling
2025 Subregio Arnhem
45
6 Woningvraag specifieke aandachtsgroepen
6.7 Woonwagenstandplaatsen Er is geen actueel, integraal, regionaal onderzoek naar de behoefte aan woonwagenstandplaatsen. De behoefte aan woonwagenstandplaatsen is daarom in beeld gebracht op basis van bestaande gemeentelijke onderzoeken. Er zijn gemeenten die (nog) geen onderzoek hebben verricht of alleen beschikken over onderzoek van enkele jaren geleden.5 Waar gemeenten geen recent eigen onderzoek hebben, is een inschatting gemaakt op basis van de BRP. Dit betekent dat niet in elke gemeente de behoefte op gelijkwaardige manier in beeld is gebracht. We geven in de tekst zo goed mogelijk aan welke onzekerheden van toepassing zijn.
Diverse gemeenten beschikken niet over een actuele wachtlijst of (recent) onderzoek naar standplaatsen. Voor deze gemeenten is een analyse gemaakt van de Basisregistratiepersonen (BRP). Op basis van leeftijd en huishoudenssamenstelling is een aanname gedaan in de verwachte behoefte aan standplaatsen. Hierbij hebben we een laag en hoog scenario aangehouden, omdat op basis van persoonskenmerken alleen geen absolute zekerheid kan worden verkregen of personen daadwerkelijk verhuisgeneigd zijn. Tabel 6.11 Groene Metropoolregio. Behoefte aan woonwagenstandplaatsen, per gemeente, 2025 op basis van BRP-administratie.
De totale behoefte aan woonwagenstandplaatsen bestaat, met de bovenstaande kanttekeningen, uit 360 tot 410 standplaatsen. De behoefte aan extra standplaatsen is het grootst in Nijmegen en Arnhem. Ook in Wijchen en Overbetuwe is sprake van een grote vraag. Eerst kijken we naar de gemeenten die de behoefte aan woonwagenstandplaatsen in beeld hebben gebracht op basis van een enquête of door het aanleggen van een wachtlijst. In deze gemeenten is goed inzichtelijk welk deel van de woonwagenbewoners daadwerkelijk op zoek is naar een standplaats.
Gemeente
Tabel 6.10 Groene Metropoolregio. Behoefte aan woonwagenstandplaatsen, per gemeente, 2025 op basis van wachtlijst/behoefte-onderzoek Gemeente Arnhem1
Inwonende kinderen (18+)
Woonachtig in stenen woning
Woonachtig buiten gemeente
Onbekend
Behoefte Totaal
?
?
?
98
98
0
3
2
5
Druten2
0
0
2
2
Duiven
4
6
8
Lingewaard2
?
?
?
14
14
45
25
8
78
2
Nijmegen1 Overbetuwe
4
13
26
43
11
1
0
12
Wijchen
6
21
26
53
Zevenaar2
8
13
0
21
Totaal
33
102
89
1
1
Bron: Behoeftenonderzoek gemeente.
2
128
352
Bron: Actuele wachtlijst gemeente.
5
Van Heumen en Rozendaal hebben we geen gegevens ontvangen.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
Berg en Dal
5
12
Duiven
0
4
Mook en Middelaar
1
1
Nijmegen
15
50
Renkum
1
3
Totaal
22
70
• Over het algemeen kan gesteld worden dat de behoefte van kinderen die inwonend zijn in een woonwagen de meeste urgente woonvraag is. Deze groep heeft immers nog geen eigen woonplek. Deze behoefte bestaat uit minimaal 50 tot 100 standplaatsen (op basis van een combinatie van tabel 6.10 en 6.11), maar zal in de praktijk wellicht groter zijn, omdat niet iedere gemeente dit onderscheid in de behoefte maakt. • Een tweede groep vormen woonwagenbewoners die wel in de gemeente wonen, maar niet (meer) in een woonwagen, maar daar wel graag naar terug zouden willen keren. Deze behoefte bestaat uit minimaal 102 standplaatsen (op basis van tabel 6.10). • Daarnaast is er nog een grote groep geïnteresseerde woonwagenbewoners die niet in de gemeente woont, maar wel familiebanden heeft met woonwagenbewoners en daarom graag een woonwagen in de gemeente wil betrekken (minimaal 89, op basis van tabel 6.10). In de praktijk is deze
18
Rheden2
2
Inwonende kinderen (18+) – hoog scenario
Bron: BRP gemeenten.
Beuningen
2
Inwonende kinderen (18+) – laag scenario
46
6 Woningvraag specifieke aandachtsgroepen
Huidige aanbod en plannen voor uitbreiding
groep zeer divers. Er zitten woonwagenbewoners bij met zeer sterke familieverbanden waardoor het zeer logisch is dat zij behoefte hebben aan een woonwagenstandplaats in een gemeente waar zij nu nog niet wonen. Maar er zijn ook woonwagenbewoners die (mede vanwege het beperkte aanbod aan standplaatsen) in verschillende gemeenten zich aanmelden op een wachtlijst, ook als zij daar geen of weinig familie hebben wonen. Daardoor is niet uit te sluiten dat er dubbelingen ontstaan in de behoefte. Die kans wordt groter op het moment dat een woonwagenlocatie zeer dicht bij de gemeentegrens aan ligt (bijvoorbeeld de woonwagenlocatie Nijmegen die op de grens met de gemeente Wijchen ligt).
Op dit moment zijn er ruim 400 woonwagenstandplaatsen in de regio, verdeeld over ruim 50 locaties. Veel gemeenten hebben plannen voor uitbreiding van het aantal standplaatsen. In totaal gaat het om een netto uitbreiding van ongeveer 130 standplaatsen. Dit aantal is nog onvoldoende om te voorzien in de behoefte, zelfs als we ervan uitgaan dat er in de vorige tabel sprake is van enige dubbeling. Tabel 6.12 Groene Metropoolregio. Huidig aanbod en plannen voor woonwagenstandplaatsen, per gemeente, subregio en totaal, 2025
Zeven van de 17 gemeenten hebben zicht op de omvang van de drie te onderscheiden doelgroepen binnen de woonwagenbewoners. Dat betekent niet dat er in de overige gemeenten geen vraag is van woonwagenbewoners die (1) vanuit een stenen woning willen verhuizen naar een woonwagen en/ of (2) vanuit een andere gemeente willen vestigen op een woonwagenlocatie in de gemeente (omdat ze er bijvoorbeeld nauwe familiebanden hebben met de huidige bewoners). De kans is daarom groot dat de werkelijke behoefte aan woonwagenstandplaatsen groter is (zeker in gemeenten met alleen de BRP als bron). Bij het bepalen van de opgave voor woonwagenstandplaatsen wordt niet alleen gekeken naar de behoefte, maar ook wie tot de doelgroep woonwagenbewoners behoort. Hierbij wordt doorgaans het afstammingsbeginsel toegepast; iemand komt in aanmerking voor een woonwagen als hij/zij zelf, de ouders of grootouders in een woonwagen hebben gewoond. Dit houdt dus in dat men in ieder geval tot een woonwagenfamilie moeten behoren, maar het kan dus zijn dat men zelf nog nooit in een woonwagen gewoond heeft. De gemeentelijke opgave bestaat daarmee in ieder geval uit de doelgroep 1e en 2e graadsfamilieleden van de huidige bewoners van standplaatsen in de gemeente.
Of een gemeente daarnaast ook een opgave woonwagenbewoners die niet tot de 1e of 2e graadsfamilie behoren én niet in de gemeente woonachtig zijn, is een afweging die de gemeente zelf kan maken.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
Gemeente
Huidig aantal locaties
Huidig aantal standplaatsen
Arnhem
15
124
26
Lingewaard
3
22
3
Overbetuwe
3
9
4 tot 6
Renkum
2
21
Onbekend
Rheden
9
24
12
Rozendaal
0
0
Onbekend
Subregio Arnhem
32
200
45 tot 47
Doesburg
2
8
0
Duiven
2
7
4 tot 6
Westervoort
1
8
0
Zevenaar
5
18
10 tot 15
Subregio Liemers
10
41
14 tot 21
Berg en Dal
2
18
12
Beuningen
1
17
0
Druten
1
2
0
Heumen
1
11
0
Mook en Middelaar
1
4
0
Nijmegen
5
107
32
Wijchen
1
13
20
Subregio Nijmegen
12
172
64
Totaal
54
413
123 tot 130
Bron: Gemeenten.
47
Plannen voor uitbreiding
1 Inleiding
BIJLAGE 1 ACCENTEN IN DE BEHOEFTERAMING Figuur 1 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aanvullende woningbehoefte naar eigendom en prijsklasse, per gemeente en per subregio, 2025 - 2034
Arnhem Lingewaard Overbetuwe Renkum Rheden Rozendaal Doesburg Duiven Westervoort Zevenaar Berg en Dal Beuningen Druten Heumen Mook en Middelaar Nijmegen Wijchen Subregio Arnhem Subregio De Liemers Subregio Nijmegen 0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
18.000
Sociale huur
Middenhuur (< € 1.200)
Vrije sectorhuur (> € 1.200)
Goedkope koop (< € 289.000)
Betaalbare koop (< € 405.000)
Dure koop (> € 405.000)
Bron: Primos 2025 Gelderse Variant, WoON 2024, CBS-Microdata, bewerking Companen.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
48
Bijlage 1 Accenten in de behoefteraming
Tabel 1 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Behoefte aan voor ouderen geschikte woningen, naar gemeenten en totaal, 2022
Tabel 2 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Jaarlijkse huisvestingsbehoefte aandachtsgroepen6 tot 2022 - 2030, per gemeente en totaal
Gemeente
Nultreden
Waarvan zorggeschikt
Gemeente
Huisvestingsbehoefte
Arnhem
1.445
995
375
Arnhem
380
Berg en Dal
500
345
130
Berg en Dal
80
Beuningen
315
215
80
Beuningen
60
Doesburg
170
115
45
Doesburg
25
Druten
225
155
60
Druten
45
Duiven
290
200
75
Duiven
55
Heumen
230
160
60
Heumen
40
Lingewaard
615
425
160
Lingewaard
110
Mook en Middelaar
125
85
35
Mook en Middelaar
20
Nijmegen
1.670
1.140
430
Nijmegen
420
Overbetuwe
555
380
145
Overbetuwe
110
Renkum
495
340
130
Renkum
70
Rheden
630
430
165
Rheden
100
Geclusterd
Rozendaal
25
15
5
Rozendaal
5
Westervoort
185
130
50
Westervoort
35
Wijchen
515
355
135
Wijchen
95
Zevenaar
Zevenaar Groene Metropoolregio
605
415
160
8.595
5.900
2.240
Groene Metropoolregio
Bron: Woonzorganalyse aandachtsgroepen Gelderland, bureau HHM en In.Fact.Research, 2024; Afsprakenkader huisvesting aandachtsgroepen GMR, bewerking Companen.
Bron: H HM en In.Fact.Research, Woonzorganalyse aandachtsgroepen Gelderland, 2024, bewerking Companen.
6
Mensen met een verstandelijke beperking, mensen met een lichamelijke beperking, uitstroom Bescherm Wonen (inclusief uitstroom klinische geestelijke gezondheidszorg), uitstroom Jeugdhulp met verblijf, Uitstroom Maatschappelijke Opvang (inclusief uitstroom detentie en forensische zorg), Uitstroom Vrouwenopvang (inclusief uitstappende sekswerkers), Sociaal en medisch urgenten, Mantelzorgurgenten.