Bijlage - Woonbehoefteonderzoek 2025, GMR Arnhem-Nijmegen / Companen
Tekst van het document
WOONBEHOEFTEONDERZOEK
2025
1 Inleiding
COLOFON
INHOUDSOPGAVE
1 INLEIDING Publicatie Februari 2026 Opdrachtgever Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
Bureau Companen
Auteurs Jeroen Lijzenga Pim Tiggeloven Laurens van Dongen Projectnummer 2202.125/G
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
1.1 Aanleiding en vraagstelling 1.2 Vraagstelling 1.3 Leeswijzer
3
5 BETAALBAARHEID EN SOCIALE HUUR
36
3 4 4
5.1 Behoefte aan sociale huurwoningen 5.2 Positie van starters en middeninkomens
36 39
6 WONINGVRAAG SPECIFIEKE AANDACHTSGROEPEN
2 SAMENVATTING, CONCLUSIES EN ADVIEZEN
5
3 HUIDIGE WONINGMARKTSITUATIE
11
3.1 Woningvoorraad 3.2 Ontwikkeling van de bevolking 3.3 Verhuisbewegingen 3.4 Betaalbaarheid en beschikbaarheid
11 13 16 18
4 ONTWIKKELING VAN DE REGIONALE WONINGBEHOEFTE
21
4.1 Huishoudensontwikkeling 4.2 Woningtekort 4.3 Kwantitatieve woningbehoefte 4.4 Vergelijking met de afspraken 4.5 Kwalitatieve woningbehoefte 4.6 Vergelijking met de planvoorraad 4.7 Doorkijk naar de periode 2035 tot 2040 en verder 4.8 Vraag naar bijzondere woonvormen
2
22 24 25 26 28 33 34 34
6.1 Ouderen 6.2 Mensen die uitstromen uit een instelling 6.3 (Dreigend) daklozen 6.4 Arbeidsmigranten 6.5 Studenten in Nijmegen 6.6 Statushouders 6.7 Woonwagenstandplaatsen
40 40 41 42 43 43 45 46
BIJLAGE 1 ACCENTEN IN DE BEHOEFTERAMING
48
BIJLAGE 2 NADERE TOELICHTING OP DE METHODOLOGIE
50
BEKIJK DE DIGITOEGANKELIJKE SAMENVATTING
1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en vraagstelling In de Groene Metropoolregio werken de gezamenlijke overheden samen aan een beter functionerende woningmarkt. Om vinger aan de pols te houden voor de juiste woning, op de juiste plek, op het juiste moment, voeren zij periodiek een regionaal woonbehoefteonderzoek uit. Dit gebeurt steeds na het beschikbaar komen van de actuele WoON-gegevens. In de uitwerking van het woonbehoefteonderzoek werkt de regio nauw samen met de in Woonkr8 georganiseerde woningcorporaties en betrokken marktpartijen.
Subregio Arnhem
Rheden Doesburg
Renkum
De actualisatie van het woonbehoefteonderzoek komt op een belangrijk moment. De woondeal tussen de regio, de provincie en het Rijk is recent geactualiseerd. Het onderzoek biedt de mogelijkheid om scherp na te gaan hoe de gemaakte afspraken aansluiten bij de ontwikkeling van de woningbehoefte in de regio en de drie subregio’s.
Arnhem Westervoort Duiven
Overbetuwe Lingewaard Druten
Naast de (sub)regionale uitwerking is ook uitwerking op lokaal niveau een must. Immers de uitwerking van het woonbeleid en vertaling hiervan naar ruimtelijke plannen gebeurt op dat niveau. Goed zicht op de lokale situatie is noodzakelijk, temeer daar discussies over fair share in sociale huur zowel lokale als regionale afwegingen vraagt. Een goede onderzoeksmatige basis helpt om de discussie hierover te voeren aan de hand van feiten.
Beuningen Nijmegen Wijchen Berg en Dal
Subregio Nijmegen
Companen heeft het regionale woonbehoefteonderzoek uitgevoerd. Zij heeft dit onderzoek opgepakt in samenspraak met een werkgroep met een afvaardiging uit de drie subregio’s en een afvaardiging namens de provincie. Daarnaast zijn uitkomsten getoetst en verdiept in samenspraak met alle gemeenten, corporaties, marktpartijen en provincie.
Heumen Mook en Middelaar
Lokale uitkomsten zijn hier beschikbaar in de vorm van handzame factsheets.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
Rozendaal
3
Zevenaar
Subregio De Liemers
1 Inleiding
1.2 Vraagstelling Met het onderzoek wil de regio actuele inzichten krijgen in de woningbehoefte en geadviseerd worden over de aanpak van de opgaven. In het bijzonder is er aandacht voor betaalbaarheid van de huur- en de koopsector. In dit onderzoek wordt inzicht geboden in: • de huidige situatie op de regionale en subregionale woningmarkt; • de opgaven op de woningmarkt naar huur en koop, naar zowel prijsklassen als woningtypes; • speciale aandacht voor de woningbehoefte in het licht van de woondeal; • de woonvraag van de aandachtsgroepen in het kader van de voorgestelde Wet versterking regie op de volkshuisvesting; • resultaten op korte termijn (tot 2030), middellange termijn (tot 2035) en op de lange termijn (tot 2040 met een doorkijk naar 2050).
1.3 Leeswijzer We belichten in deze rapportage verschillende onderwerpen die van belang zijn voor de regionale woningmarktontwikkelingen. Het gaat dan om de huidige situatie op de woningmarkt, de groei van de woningbehoefte, samenstelling van de woningbehoefte, behoefte aan sociale huur, kansen voor middengroepen en de omvang en samenstelling van de woonbehoefte in het licht van de woondealafspraken en de woonbehoefte van specifieke aandachtsgroepen. Deze onderwerpen zijn in deze rapportage successievelijk beschreven. Waar relevant om verschillen binnen de regio en de subregio’s te duiden, wordt ingezoomd op uitkomsten per gemeente. De uitwerking per gemeente is zoals aangegeven, vormgegeven in factsheets. In de bijlage van het onderzoek beschrijven we de gekozen aanpak.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
4
2 SAMENVATTING, CONCLUSIES EN ADVIEZEN
Woningtekort
5,5%
1
Grotere huishoudensgroei verwacht
De woningbehoefte in de Groene Metropoolregio komt voor de periode 2025 tot en met 2034 uit op 43.700 woningen. Dat is inclusief een compensatie van voorgenomen sloop (4.000 woningen). Daarmee ligt de behoefte vrijwel in lijn met de afspraken in de Woondeal (45.040 woningen). Het verschil is ruim 1.000 woningen.
De woningbehoefte in de subregio’s Arnhem en Nijmegen is van vergelijkbare omvang (ruim 17.000 woningen in de periode 2025 tot en met 2034). De woningbehoefte in De Liemers is met 4.000 woningen in aantallen kleiner. Het advies is toch om vast te houden aan de beoogde woningbouwlocaties in De Liemers. Woningbouw in deze subregio kan de druk op de woningmarkt in de andere subregio’s (in de eerste plaats de subregio Arnhem) deels wegnemen.
Het advies is om vol in te blijven zetten op realisatie van de Woondealambitie, ook omdat de geraamde behoefte de afgelopen jaren bij iedere actualisatie hoger is komen te liggen.
Na 2035 blijft er woningbehoefte in de regio en in de drie subregio’s. De behoefte aan extra woningen vlakt op basis van de huishoudensprognose echter wel wat af. In de periode tot 2040 is er op basis van de prognose een behoefte aan bijna 8.000 extra woningen in de regio, in de tien jaar daarna aan nog eens ruim 9.000 woningen. Nieuwbouw is niet de enige manier om te voorzien in de extra woningbehoefte.
Het grootste deel van deze behoefte komt voort uit de verwachte huishoudensgroei (+26.850 huishoudens). Deze raming valt hoger uit dan bij de vorige prognose, vooral door een groei van het aantal buitenlandse vestigers, maar ook door een toename van het aantal vestigers uit de rest van Nederland. Een andere factor in de woningbehoefte is het bestaande woningtekort dat ingelopen moet worden (12.850 woningen). Ook hierin is een toename ten opzichte van het vorige onderzoek te zien; van 5,1% van de woningvoorraad (2022) naar 5,5% in 2025. Vooral in de subregio Nijmegen is het woningtekort toegenomen.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
Blijf inzetten op mogelijkheden om de bestaande woningvoorraad beter te benutten, door het transformeren van niet-woongebouwen naar woningen, het indien mogelijk optoppen van gebouwen en door het splitsen van grotere woningen in meerdere kleine woningen.
5
2 Samenvatting, conclusies en adviezen
2
Regio groeide vooral door buitenlandse vestigers Arnhem en Nijmegen trekken veel jonge, kleine huishoudens van buiten de regio aan. Beide gemeenten hebben hoger onderwijs en trekken jonge mensen die voor de studie naar de steden komen. Een deel van deze mensen blijft na de studie in de stad wonen.
De afgelopen jaren is het aantal inwoners in de Groene Metropoolregio verder toegenomen. Deze groei kwam niet door natuurlijke bevolkingsgroei. Al enkele jaren overlijden er meer mensen in de regio dan er geboren worden. De groei wordt vooral veroorzaakt door migratie. De grootste factor daarin zijn vestigers vanuit het buitenland. Vooral het aantal buitenlandse vestigers van buiten Europa is de laatste jaren sterk toegenomen (deels vluchtelingen, deels arbeidsmigranten). Daarnaast is er een positief binnenlands migratiesaldo. Het grote aandeel buitenlandse instromers in de bevolkingsgroei maakt de groei in de toekomst ook wat minder goed voorspelbaar. De buitenlandse instroom wordt in belangrijke mate bepaald door brandhaarden in de wereld en het landelijke beleid ten aanzien van de instroom van buitenlandse werknemers en studenten. Dat zijn factoren die snel kunnen veranderen en waarop de regio nauwelijks of geen invloed heeft.
Zorg dat jonge mensen in de steden een betaalbare (studenten)woning kunnen vinden en na hun studie kunnen doorstromen naar een betaalbare eerste zelfstandige woning. In een volgende levensfase vinden zij vaak een ruimere woning in een van de omliggende gemeenten; de stedelijke roltrap, waar de hele regio van profiteert. Ook de gemeenten aan de noord en noordwestkant van de regio (met name Renkum en Rheden) trekken relatief veel jonge kleine huishoudens aan. De toestroom van gezinnen van buiten de regio is veel gelijkmatiger verdeeld over de regiogemeenten, hoewel ook bij deze groep naar verhouding veel huishoudens een plek vinden aan de noord en noordwestrand van de regio.
Blijf deze ontwikkeling nauwgezet monitoren.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
6
2 Samenvatting, conclusies en adviezen
Woningbehoefte
Woonvorm
3
Meer behoefte aan appartementen
Een belangrijk deel van de huishoudensgroei wordt veroorzaakt door het toenemend aantal eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens. Dat was ook al het geval bij het vorige onderzoek, maar hun aandeel neemt verder toe. Daarbij gaat het om oudere huishoudens (de vergrijzing zet verder door de komende jaren), maar zeker ook jongeren die de woningmarkt betreden. Dit heeft gevolgen voor de kwalitatieve woningvraag.
Grondgebonden
Met name onder jongeren zien we een sterkere oriëntatie op appartementen dan in het verleden het geval was (zowel in de huur als betaalbare koop). Die vraag manifesteert zich overigens wel vooral in de twee steden (Arnhem en Nijmegen), waar ongeveer twee derde van de jongeren op zoek is naar een appartement. In andere gemeenten gaat ongeveer 70% van de vraag van jongeren uit naar een grondgebonden woning. Hoewel veel van deze jongeren de voorkeur geven aan een grondgebonden woning, neigt een steeds groter deel naar een appartement als betaalbaar alternatief voor de relatief dure grondgebonden woning. Uit gesprekken met jongeren blijkt ook dat meer jongeren bereid zijn te starten in een appartement, als er perspectief is om na een paar jaar de stap te zetten naar de gewenste grondgebonden woning. Dit beeld werd bij de presentatie van de resultaten tijdens de Tempotafel ook herkend.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
46%
Appartement/nultreden
54%
Er is daarnaast ook een toename van de vraag naar duurdere koopappartementen vanaf € 289.000 te zien, waarbij een flink deel van de vraag appartementen met een prijs vanaf € 405.000 betreft. Deze vraag is vooral afkomstig van ouderen die vanuit een grondgebonden koopwoning willen doorstromen naar een nultredenwoning. Waar bij jongeren een scherp onderscheid te zien is tussen stad en ommeland qua oriëntatie op appartementen, is dat onderscheid bij ouderen minder groot. In de steden geeft 83% van de verhuisgeneigde ouderen de voorkeur aan een appartement. In de minst stedelijke gemeenten ligt dat percentage op 61%.
7
2 Samenvatting, conclusies en adviezen
Totale woningvraag
77% 23% Sociale huurwoningen
2025 – 2034
+ 39.700
WONINGEN D
€
EBOUW
ORDT G HIER W
+
4 Vraag grondgebonden koop afgenomen;
5
Veel vraag naar sociale huurappartementen
uitzondering goedkope segment In de periode 2025 tot en met 2034 is er behoefte aan bijna 12.000 sociale huurwoningen; 30% van de totale woningbehoefte in de Groene Metropoolregio. Daarmee ligt het aandeel sociale huur in de totale woningbehoefte redelijk in lijn met het vorige onderzoek (29%). De behoefte ligt ook in lijn met de Woondealafspraken en het Wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting. De behoefte aan sociale huur is niet in alle gemeenten even groot. De fair share afspraken borgen de solidariteit binnen de regio op dit punt.
Er is nog steeds veel behoefte aan grondgebonden koopwoningen. De vraag naar duurdere grondgebonden koop (> € 405.000) is en blijft een van de meest gewilde marktsegmenten in de regio, vooral gelet op de woonkwaliteit die daarbij hoort (ruimte, zowel in als rondom de woning). Maar de behoefte aan dit segment is wel iets afgenomen ten opzichte van het vorige onderzoek. Dat geldt ook voor de prijsklasse daar net onder (€ 289.000 - € 405.000). Hierin klinken vooral de aankomende demografische trends door; een toename van één- en tweepersoonshuishoudens waardoor de vraag naar ruime grondgebonden koopwoningen in de loop van de periode 2025 tot en met 2034 wat zal afnemen.
De vraag in de sociale huur is het grootst naar appartementen. Ongeveer 23% van de totale woningbehoefte in de regio gaat uit naar sociale huurappartementen. Deze behoefte is deels afkomstig van jongeren, deels van ouderen die een nultredenwoning zoeken. Verreweg het grootste deel van de vraag naar sociale huurwoningen heeft betrekking op het huurprijssegment tot de eerste aftoppingsgrens (€ 683, prijspeil 2025). De behoefte aan sociale huurwoningen naar huurprijsklasse is afgeleid aan de hand van de indeling van de vraag naar de product-markt-combinaties van de Woonstandaard van Aedes. Omdat de vraag veelal afkomstig is van kleine huishoudens (1 of 2 personen), horen daar volgens de Woonstandaard huurprijzen bij in de huurprijsklasse tot de eerste aftoppingsgrens.De vraag naar grondgebonden woningen in de sociale huursector is veel kleiner dan de vraag naar appartementen, maar wel aanzienlijk toegenomen ten opzichte van het vorige onderzoek. De behoefte aan dit woningtype is met name in de Liemers goed te zien.
Een uitzondering hierop vormt het segment van de goedkope grondgebonden koop (< € 289.000). De vraag naar dit segment is verder toegenomen. Tegelijkertijd blijft de realisatie van dit segment een groot aandachtspunt. De bouwkosten zijn de afgelopen jaren verder gestegen. Aan de andere kant worden de mogelijkheden om op een industriële manier efficiënt betaalbare woningen te realiseren (modulaire bouw), steeds groter. Wel is het belangrijk dat starters (de belangrijkste doelgroep voor goedkope koop) een reële prijs-kwaliteitverhouding voor ogen hebben. Het eerlijke verhaal is dat een grondgebonden nieuwbouwwoning in het betaalbare segment kleiner in omvang zal zijn dan de woningen die 20 tot 30 jaar geleden in dit prijssegment werden gebouwd.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
8
2 Samenvatting, conclusies en adviezen
6
Middenhuur
Als het niet lukt om voldoende betaalbare koopwoningen toe te voegen, zijn grondgebonden woningen in de middenhuur wel degelijk een belangrijk segment. Tegelijk zien we dat deze woningen door beleggers momenteel veel op de markt gebracht worden en daarmee voorzien in een deel van de vraag naar goedkopere koopwoningen.
Er geldt voor de periode 2025 tot en met 2034 een beperkte opgave voor uitbreiding van het aantal middeldure huurwoningen. Net als in het verleden wordt middenhuur vooral als een substituut gezien door huishoudens die een voorkeur hebben voor een koopwoning, maar hierin geen betaalbaar aanbod vinden. Er is behoefte aan ruim 2.000 appartementen in het middenhuursegment, 2% van de totale woningvraag in deze periode. In de steden is de vraag in belangrijke mate afkomstig van starters en jonge kleine huishoudens en in mindere mate van senioren. In de kleinere gemeenten worden deze woningen naar verhouding het meest gevraagd door oudere huishoudens die een nultredenwoning willen.
7
De komende jaren zal het aantal oudere huishoudens verder toenemen. Anno 2025 is 26% van alle huishoudens in de Groene Metropoolregio 65 jaar of ouder. In 2050 zal dat aandeel zijn toegenomen naar 32%. Deze vergrijzing manifesteert zich met name in de subregio’s Arnhem en De Liemers. De subregio Nijmegen vergrijst nauwelijks door de grote instroom aan jonge huishoudens. Een groot deel van de ouderen blijft steeds langer vitaal en kan daardoor ook langer in een reguliere zelfstandige woning blijven wonen. Veel ouderen stellen de verhuizing naar een woning die speciaal geschikt is en waar men eventueel op termijn zorg kan ontvangen uit. Men is gehecht aan de huidige woning en woonomgeving, men heeft het sociale netwerk in de buurt en men heeft doorgaans lage woonlasten. Een verhuizing is dan vaak geen aantrekkelijk vooruitzicht als het vanwege de gezondheid nog niet hoeft. Maar hoe ouder men wordt, hoe groter de kans dat de gezondheidssituatie wel verandert en er een zorgvraag ontstaat. Ook deze ouderen met een matige tot zware zorgvraag zullen in de toekomst zoveel mogelijk zelfstandig blijven wonen. Maar daarvoor is een aangepaste woonvorm noodzakelijk. Op landelijk niveau wordt hiervoor een onderscheid gemaakt in drie typen ouderenwoningen: nultredenwoningen, geclusterde woonvormen en zorggeschikte woningen.
De komende jaren is er vooral behoefte aan meer nultredenwoningen in de regio (+8.600 woningen in de periode 2022 tot en met 2031). Daarnaast is er behoefte aan 5.900 geclusterde woningen, waarvan 2.240 zorggeschikt. Deze behoefte ligt redelijk in lijn met de afspraken die hierover binnen de regio gemaakt zijn (Regionaal Afsprakenkader Huisvesting Aandachtsgroepen).
Voeg appartementen in de middenhuur met name toe in de stedelijke en centrum-dorpse woonmilieus binnen de regio. De vraag naar grondgebonden woningen in de middenhuur is beperkt. Veel huishoudens die deze woningen betrekken, hadden liever een betaalbare koopwoning willen kopen. Zet in op het toevoegen van de afgesproken aantallen betaalbare grondgebonden koopwoningen.
Woningbehoefte
Betaalbaarheid
€
€
€
€
Goedkoop/betaalbaar
69%
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
Duur
Veel vraag naar woonvormen ouderen
Bij het toevoegen van geclusterde woningen en geclusterde zorggeschikte woningen hoort ook een passende zorginfrastructuur. Het gaat bijvoorbeeld om nabijheid van een ontmoetingsplek, een sociaal netwerk van mensen waarop men terug kan vallen en bereikbaarheid van eerstelijnszorg. Blijf hier scherp op.
31%
9
2 Samenvatting, conclusies en adviezen
8
Huisvesting aandachtsgroepen
woonbehoefte van sociaal en medisch urgenten en mantelzorgurgenten. • Daarnaast is er een groep mensen die geen woning heeft of hun woning op korte termijn dreigt te verliezen. Deze groep (dreigend) daklozen heeft met spoed een (andere) woning nodig. De omvang van deze groep bedraagt op dit moment naar schatting 1.850 personen, waaronder ook kinderen. • Er is op dit moment een tekort van 1.600 studentenwoningen in Nijmegen. Dit tekort loopt op tot 2.400 woningen in het studiejaar ’32-’33. Er zijn plannen voor het toevoegen van 1.600 studentenwoningen. De gemeente en SSH& gaan ervan uit dat de overige 800 benodigde woningen door marktpartijen worden toegevoegd. • Voor de huisvesting van statushouders zijn de komende periode naar schatting jaarlijks 400 tot 700 woningen nodig. Dit zijn in de praktijk vooral corporatiewoningen. • Daarnaast is er veel behoefte aan goed short stay en mid stay plekken voor de huisvesting van arbeidsmigranten. De behoefte aan short stay plekken valt in de bandbreedte van 5.400 tot 7.300 plekken, de behoefte aan mid stay plekken in de bandbreedte van 1.900 tot 2.600 plekken. Dit is de behoefte voor de periode tot 2030. Het betreft geen vraag naar zelfstandige woonruimte maar een vraag naar kwalitatief volwaardige tijdelijke woonplekken. • Er is behoefte aan ongeveer 400 woonwagenstandplaatsen in de regio.
Dit aantal moet als een ondergrens worden gezien, omdat gemeenten op verschillende manieren de behoefte onderzocht hebben. Niet alle gemeenten hebben naar de mogelijke behoefte van spijtoptanten (die verhuisd zijn naar een stenen woning) en van uit de gemeente vertrokken woonwagenbewoners die willen terugkeren gekeken.
De aankomende Wet versterking regie op de Volkshuisvesting bepaalt dat iedere gemeente in haar Volkshuisvestingsprogramma de huisvestingsopgave voor de landelijke aandachtsgroepen weergeeft. Dit zijn doelgroepen die om verschillende redenen (vaak vanwege een zorg- of kwetsbare achtergrond, soms vanwege een zeer specifieke woningvraag) moeite hebben om zelfstandig aan passende woonruimte te komen. De meest kwetsbare aandachtsgroepen komen bovendien in aanmerking voor urgentie. De regio geeft in het Afsprakenkader Huisvesting Aandachtsgroepen invulling aan het faciliteren van huisvesting voor de diverse aandachtsgroepen.
Drie grootste aandachtsgroepen Aantal nieuwe woningen per jaar, 2022 - 2031
1.850 voor mensen die dakloos zijn of dreigen te raken
1.750 voor mensen die uitstromen uit een instelling
400 tot 700 voor statushouders
• Een belangrijk deel van deze urgente groepen zijn mensen die vanuit een beschermde woningomgeving uitstromen naar een reguliere (vaak zelfstandige) woning. De verwachting is dat er in de periode 2022 tot en met 2031 jaarlijks behoefte is aan ongeveer 1.750 woningen voor de uitstroom van mensen vanuit een instelling. Hieronder vallen mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking, mensen die uitstromen uit Beschermd Wonen, Jeugdhulp met verblijf, Maatschappelijke Opvang en Vrouwenopvang. Deze mensen hebben doorgaans behoefte aan goedkope, kleinere corporatie woningen. Daarnaast valt onder de genoemde 1.750 woningen per jaar de
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
De vraag van veel specifieke aandachtsgroepen als statushouders, mensen met een beperking en mensen die uitstromen uit Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang en de Jeugdzorg is vaak een vraag naar een sociale huurwoning. Zorg voor voldoende beschikbare betaalbare woningen. Uitbreiding van deze voorraad is een mogelijkheid om hierin te voorzien. Het Afsprakenkader Huisvesting Aandachtsgroepen biedt hiervoor de kaders. Blijf monitoren of de afspraken nog bij de vraagontwikkeling passen.
10
3 HUIDIGE WONINGMARKTSITUATIE 3.1 Woningvoorraad
HOOFDUITKOMSTEN
Op regionaal en subregionaal niveau 30% corporatiewoningen, aandeel verschilt sterk per gemeente Er staan bijna 350.000 woningen in de Groene Metropoolregio. Van deze woningen is 30% eigendom van een woningcorporatie. Op regioniveau ligt dit aandeel dus in lijn met de landelijke lijn om te streven naar 30% sociale huurwoningen op de woningvoorraad.
• 30% van de woningen in de regio zijn corporatiewoningen. Ook op subregionaal niveau is dit het geval. Er zijn echter grote verschillen tussen gemeenten. • De helft van de koopwoningen in de regio heeft een WOZ-waarde boven de landelijke betaalbaarheidsgrens van € 405.000 (prijspeil 2025). • De bevolking van de Groene Metropoolregio is de afgelopen jaren structureel gegroeid. De instroom van mensen uit het buitenland is daarin de belangrijkste factor. De instroom van inwoners van buiten Europa is de laatste jaren aanmerkelijk toegenomen. • De steden Arnhem en Nijmegen trekken nog steeds veel huishoudens van buiten de regio, met name kleine, jonge huishoudens. Een deel van hen vindt later een plek in de omliggende gemeenten. • Er is sprake van een grote schaarste in de koopsector. De woningprijzen zijn blijven stijgen, woningen staan kort te koop en potentiële woningkopers hebben erg weinig keus. In Nijmegen is de druk het hoogst. • Ook in de sociale huursector is de druk verder opgelopen en ook hier is de druk in Nijmegen het hoogst.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
Tabel 3.1
Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Woningvoorraad naar eigendom, 2025 Aantal
%
Huur corporatie
104.500
30%
Huur particulier
45.600
13%
Koop
196.300
57%
Totaal
346.400
100%
Bron: WOZ-registratie gemeenten
Ook op subregionaal niveau ligt het aandeel corporatiewoningen rond de 30%. De verschillen tussen gemeenten zijn echter aanzienlijk. • Binnen de subregio Arnhem hebben alleen de gemeenten Arnhem en Rheden een aandeel gereguleerde corporatiehuur van 30% of hoger, in de andere gemeenten is dat aanmerkelijk lager, rond de 20%. • In de Liemers is het aandeel corporatiewoningen meer gelijk verdeeld, waarbij Doesburg een aandeel corporatiewoningen heeft dat veel hoger ligt dan gemiddeld (38%) en Duiven iets achter blijft bij het gemiddelde (26%).
11
3 Huidige woningmarktsituatie
• In de subregio Nijmegen bepaalt de gemeente Nijmegen in belangrijke mate het subregionale gemiddelde (37%). Berg en Dal (29%) en Wijchen (26%) komen in de buurt van de 30% sociale huur, in de andere gemeenten is het aandeel een stuk lager. Verreweg de meeste corporatiewoningen hebben een huur tot de sociale huurgrens van € 900 (prijspeil 2025). Een beperkt deel valt in het middenhuursegment.
Helft koopwoningvoorraad heeft WOZ-waarde boven betaalbaarheidsgrens Van de koopwoningen in de regio heeft de helft een WOZ-waarde die boven de landelijke betaalbaarheidsgrens van € 405.000 ligt. De WOZ-waarde ligt in de huidige markt over het algemeen lager dan de verkoopwaarde van woningen. Minder dan 15% van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde onder de grens voor sociale koop (€ 289.000). Ruim een derde van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde tussen € 289.000 en € 405.000.
Bijna 15% van de woningvoorraad is in eigendom van particuliere verhuurders. Bijna 60% van de woningen in de regio zijn koopwoningen. In de Liemers is het aandeel koopwoningen hoger dan in de andere twee subregio’s.
Figuur 3.2
Figuur 3.1
Subregio Arnhem
Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aandeel corporatiewoningen met een gereguleerde huur (sociale huur + middenhuur), 2024
7%
Rozendaal
38%
15%
Subregio De Liemers
35%
21%
Subregio Nijmegen
8%
Groene Metropoolregio
13%
51%
42%
37%
33%
59%
Rheden Doesburg
Renkum
Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Koopvoorraad naar prijsniveau
Arnhem
0%
Westervoort
35% 20%
< € 289.000
Duiven
52% 40%
60%
€ 289.000 - € 405.000
80%
100%
> € 405.000
Bron: Gemeentelijke WOZ-registraties
Overbetuwe Lingewaard
• De koopvoorraad in de subregio Nijmegen heeft gemiddeld een hogere WOZwaarde dan in de andere twee subregio’s. In de subregio Nijmegen heeft bijna 60% van de koopwoningen een WOZ-waarde boven € 405.000 en minder dan 10% een WOZ-waarde onder € 289.000. • In De Liemers is de waarde van koopwoningen gemiddeld juist lager dan in de andere twee subregio’s. • In de subregio Arnhem ligt de gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen redelijk in lijn met het regionale gemiddelde.
Zevenaar
Druten Beuningen Nijmegen Wijchen Berg en Dal Heumen Mook en Middelaar Bron: Gemeentelijke WOZ-registraties en VHE-bestanden corporaties
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
12
3 Huidige woningmarktsituatie
3.2 Ontwikkeling van de bevolking Figuur 3.3
Groene Metropoolregio Arnhem Nijmegen. Bevolkingsontwikkeling naar achtergronden, 2015 - 2024
Bevolkingsontwikkeling 8.500
8.000
6.500
6.000
4.500
20 23
20 24 20 24
20 22
20 21
20 20
20 19
20 18
20 23
Binnenlands migratiesaldo
20 17
20 15
20 24
20 23
20 22
20 21
20 20
-2.000
20 19
-1.500
20 18
0
20 17
500
20 16
2.000
20 16
4.000
2.500
20 15
Geboortesaldo
10.000
Buitenlands migratiesaldo 10.000
8.500 8.000 6.500 6.000 4.500
Bron: CBS
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
13
20 22
20 21
20 20
20 19
20 18
20 17
20 15
20 24
20 23
20 22
20 21
20 20
20 19
20 18
0
20 17
-1.500
20 16
2.000
20 15
500 0
20 16
4.000
2.500
Regio groeit door instroom uit het buitenland De bevolking van de Groene Metropool regio neemt jaarlijks toe. De afgelopen tien jaar was elk jaar sprake van bevolkingsgroei. Deze groei komt niet door natuurlijke aanwas. Er overlijden sinds enkele jaren meer mensen dan er geboren worden in de regio. De groei is het gevolg van een positief migratiesaldo. Het binnenlandse migratiesaldo was de afgelopen tijd in de meeste jaren licht positief. Maar het is vooral het buitenlandse migratiesaldo dat zorgt voor de bevolkingsgroei in de regio. Dit saldo is de afgelopen tien jaar steeds positief. Hoewel de omvang van de groei per jaar wisselt, is de jaarlijkse groei gemiddeld stijgende; steeds meer mensen vinden vanuit het buitenland hun weg naar de gemeenten in de Groene Metropoolregio. Deze buitenlandse groei bestaat deels uit vluchtelingen die in Nederland een veilige plek vinden en deels uit buitenlandse werknemers. Ter referentie: in 2021 was het buitenlandse migratiesaldo in de regio + 4.700 en bedroeg de taakstelling 1.100. In 2024 was dit + 4.700 respectievelijk 1.600. Het merendeel van de vestigers betreft dus mensen die vanwege werk naar de regio komen. 2022 en 2023 zijn minder representatief vanwege de grote instroom van ontheemden uit Oekraïne. Dit zijn mensen die wel in de grafiek met het migratiesaldo staan, maar geen status hebben gekregen.
3 Huidige woningmarktsituatie
Bevolkingsontwikkeling in de subregio’s De omvang en de achtergronden van de bevolkingsontwikkeling verschillen per subregio.
• Het hoge buitenlandse migratiesaldo in 2022 en 2023 hangt mede samen met de komst van ontheemden uit Oekraïne.
Subregio Arnhem: veel instroom uit het buitenland, binnenlands vertrekoverschot
Subregio De Liemers: b innenlands vestigingsoverschot, negatief geboortesaldo
Figuur 3.4
Figuur 3.5
Subregio Arnhem. Demografische ontwikkeling naar achtergronden, 2015 - 2024
8.000
1.000,00
6.000
800,00
Subregio De Liemers. Demografische ontwikkeling naar achtergronden, 2015 - 2024
600,00
4.000
400,00
2.000
200,00 0
0,00
-2.000
-200,00
-4.000
-400,00 -600,00
-6.000 2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2015
2024
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Buitenlands migratiesaldo
Binnenlands migratiesaldo
Buitenlands migratiesaldo
Binnenlands migratiesaldo
Geboortesaldo
Bevolkingsontwikkeling
Geboortesaldo
Bevolkingsontwikkeling
2024
Bron: CBS
Bron: CBS
• De subregio Arnhem groeit vooral door instroom van mensen uit het buitenland. • Het geboortesaldo is licht negatief. • Het binnenlandse migratiesaldo is de laatste jaren negatief; er vertrekken per saldo meer inwoners naar gemeenten buiten de regio dan er zich vestigen uit deze gemeenten. • In de subregio Arnhem speelt dat veel mensen uit het buitenland instromen in het AZC. Als zij een status krijgen en verhuizen naar een andere gemeente, wordt dat geteld als binnenlandse migratie. Dit verklaart een deel van de hoge instroom uit het buitenland en uitstroom naar andere Nederlandse gemeenten.
• De Liemers heeft van de drie subregio’s naar verhouding het hoogste sterfteoverschot. Dit is al een aantal jaren het geval. De Liemers is meer vergrijsd dan de subregio Arnhem en de subregio Nijmegen. • De Liemers kent een naar verhouding hoog binnenlands migratiesaldo. Veel inwoners van buiten de regio vinden een woonplek in De Liemers.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
14
3 Huidige woningmarktsituatie
Subregio Nijmegen: veel instroom uit binnenland én buitenland
Steeds meer instroom van buiten Europa
Figuur 3.6
Figuur 3.7
Subregio Nijmegen. Demografische ontwikkeling naar achtergronden, 2015 – 2024
6.000
14.000
4.000
12.000
2.000
10.000
Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Buitenlandse instroom naar herkomst, 2015 - 2024
8.000
0
6.000
-2.000 2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Buitenlands migratiesaldo
Binnenlands migratiesaldo
Geboortesaldo
Bevolkingsontwikkeling
2024
4.000 2.000 0 2015
Bron: CBS
2017
Midden/Oost Europa
• Nijmegen heeft een naar verhouding jonge bevolking. Geboorte en sterfte zijn in evenwicht. • Zowel de binnenlandse als de buitenlandse migratie in de subregio is per saldo positief.
2018
2019
2020
Overig Europa
2021
2022
Buiten Europa
2023
2024 Oekraïne
Bron: CBS
• Buitenlandse instroom uit Midden en Oost-Europa ligt al een aantal jaar redelijk op hetzelfde niveau. Dat geldt ook voor de instroom uit overig Europa. Deze instroom bestaat doorgaans uit mensen die vanwege werk voor kortere of langere tijd naar de regio komen. • De afgelopen jaren is de instroom van buiten Europa fors toegenomen. Deels betreft ook dit instroom vanwege werk, maar deels ook betreft het vluchtelingen die naar Nederland komen. In de data is dit onderscheid overigens niet te maken. • In 2022 en in mindere mate 2023 kwamen veel ontheemden uit Oekraïne naar de regio.
Buitenlandse instroom De Groene Metropoolregio heeft een sterk positief buitenlands migratiesaldo. Ook de drie subregio’s hebben een positief buitenlands migratiesaldo. De omvang en samenstelling van de buitenlandse migratie is de afgelopen jaren veranderd.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
2016
15
3 Huidige woningmarktsituatie
3.3 Verhuisbewegingen Veruit de meeste huishoudens verhuizen binnen de eigen gemeente; meer vestigers van buiten de regio Het aantal huishoudens in de Groene Metropoolregio dat binnen de eigen gemeente verhuist, is de afgelopen jaren afgenomen. Dit hangt samen met de krappe woningmarkt. Huishoudens hebben minder mogelijkheden om te verhuizen. Figuur 3.8
Arnhem en Nijmegen trekken veel vestigers van buiten de regio Figuur 3.9
Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Binnenlandse vestigers naar relatieve grootte van de verhuisstroom, 2017 - 2023
Rozendaal
Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Verhuisbewegingen naar herkomst (huishoudens), 2019 – 2023.
Rheden Doesburg
25.000
Renkum
Arnhem Westervoort
20.000
Duiven Overbetuwe
15.000
Lingewaard
10.000
Zevenaar
Druten Beuningen
5.000 Nijmegen Wijchen
Binnen de gemeente
2019
Vestigers uit andere gemeente in de regio
2020
2021
Vestiger van buiten de regio 2022
Vertrekker naar andere gemeente in de regio
Berg en Dal
Vertrekkers naar buiten de regio
Heumen Mook en Middelaar
2023
Bron: CBS
Bron: CBS
Ondanks de krappe woningmarkt, nam de laatste jaren het aantal huishoudens dat zich van buiten de regio vestigden toe. Ook het aantal vertrekkende huishoudens nam overigens toe, maar dit waren er minder dan de vestigers.
• Arnhem en in nog sterkere mate Nijmegen, trekken naar verhouding (gerelateerd aan de bevolkingsomvang) veel vestigers van buiten de regio. • De noordwestkant van de regio trekt naar verhouding meer vestigers van buiten de regio dan de zuidoostkant. • Een deel van de vestigers komt uit de Randstad, waar de druk op de woningmarkt in Nederland het hoogst is. Toegenomen mogelijkheden om op afstand
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
16
3 Huidige woningmarktsituatie
te werken hebben gemaakt dat over grotere afstanden wordt verhuisd. Dat betekent niet dat op grote schaal vanuit de Randstad naar de randen van het land wordt verhuisd. Eerder is sprake van een olievlek; de regio’s rond de Randstad merken dat de druk oploopt, wat leidt tot meer verhuizingen naar de regio’s die daar weer aan grenzen. Een analyse in opdracht van de provincies Gelderland en Overijssel1 van de verhuisbewegingen van het westen van het land richting het oosten bevestigt dit beeld. De regio’s binnen Gelderland die de meeste instroom hebben van vestigers uit de Randstad, zijn de regio’s Rivierenland en Foodvalley, die grenzen aan Randstadprovincies. In de Groene Metropoolregio is het aandeel vestigers dat rechtstreeks uit de Randstad komt veel kleiner. Wel neemt dit aandeel door de jaren wat toe.
• Arnhem en Nijmegen trekken veel jonge, kleine huishoudens van buiten de regio aan. Beide gemeenten hebben hoger onderwijs en trekken jonge mensen die voor de studie naar de steden komen. Een deel van deze mensen blijft na de studie in de stad wonen. In een volgende levensfase vinden zij vaak een ruimere woning in een van de omliggende gemeenten. Dit principe wordt de stedelijke roltrap genoemd. • Naast Arnhem en Nijmegen trekken gemeenten aan de noordwestkant van de regio naar verhouding veel jonge kleine huishoudens aan. Het betreft de gemeenten Renkum, Rheden en Rozendaal. Bij deze laatste gemeente moet worden aangetekend dat het om een relatief hoge instroom gaat, maar om kleine aantallen.
Stedelijke roltrap Arnhem en Nijmegen
Toestroom gezinnen gelijkmatiger verdeeld over de regio
Figuur 3.10 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Binnenlandse vestigers – kleine huishoudens tot 35 jaar, naar relatieve grootte van de verhuisstroom, 2017 - 2023
Figuur 3.11 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Binnenlandse vestigers - gezinnen, naar relatieve grootte van de verhuisstroom, 2017 - 2023
Rozendaal
Rozendaal
Rheden
Rheden Doesburg
Doesburg Renkum
Arnhem
Renkum
Arnhem Westervoort
Westervoort
Duiven
Duiven Overbetuwe
Overbetuwe Lingewaard
Zevenaar
Lingewaard Druten
Druten
Beuningen
Beuningen
Nijmegen
Nijmegen Wijchen
Wijchen
Berg en Dal
Berg en Dal Heumen
Heumen
Mook en Middelaar
Mook en Middelaar
Bron: CBS
Bron: CBS.
1
Komen en Gaan, inzicht in verhuisbewegingen – Rigo, 2025
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
17
Zevenaar
3 Huidige woningmarktsituatie
Koopwoningen in vijf jaar 40% duurder geworden
• De toestroom van gezinnen van buiten de regio is veel gelijkmatiger verdeeld over de regiogemeenten, hoewel ook bij deze groep naar verhouding veel huishoudens een plek vinden aan de noordwestrand van de regio. • Gemeenten als Renkum, Druten, Rozendaal, Doesburg en Mook en Middelaar trekken naar verhouding de meeste gezinnen. • Het centraal binnen de regio gelegen Lingewaard, trekt naar verhouding de minste gezinnen van buiten de regio.
Figuur 3.12 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aantal transacties en gemiddelde transactieprijs koopwoningen, 2020 - 2024 10.000
€ 365.000
9.000
€ 349.000
€ 420.000
€ 400.000
€ 367.000
8.000
€ 350.000
7.000
3.4 Betaalbaarheid en beschikbaarheid
6.000
Koopsector
€ 450.000
€ 300.000
€ 295.000
€ 250.000
5.000 € 200.000
4.000
€ 150.000
3.000 2.000
€ 100.000
1.000
€ 50.000 €0
0 2020
2021 Aantal transacties
2022
2023
2024
Mediane transactieprijs
Bron: NVM.
• De gemiddelde transactieprijs van koopwoningen nam in de afgelopen vijf jaar toe van € 295.000 in 2020 tot € 420.000 in 2024. Dat is een toename met meer dan 40%. • Het gemiddelde aantal transacties nam tussen 2020 en 2022 gestaag af. In 2023 en 2024 was weer sprake van een stijging van het gemiddelde aantal transacties.
Zeer overspannen koopmarkt: weinig keus voor kopers De koopmarkt in de Groene Metropoolregio is al langer zeer krap. De verhouding tussen vraag en aanbod is zeer uit balans. De marktratio van de NVM, de verhouding tussen het aantal verkopen in een periode en het aanbod aan het eind van die periode, staat zwaar in het rood. In 2024 was deze marktratio bijna 160%. Ook in de jaren daarvoor was al sprake van een veel te hoge marktratio. Dit betekent dat de voorraad koopwoningen dat op de markt is steeds verder opdroogt. Er is structureel te weinig aanbod in verhouding met het aantal potentiële woningkopers, waardoor er zeer weinig keus is. De marktratio was in 2024 het hoogst in de gemeenten Beuningen, Nijmegen en Doesburg.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
Koopwoning naar verhouding in Nijmegen het duurst De prijs van een woning wordt in belangrijke mate bepaald door de grootte van de woning. De duurste woningen zijn vaak grote woningen. Door de prijs van een woning uit te drukken in een prijs per m2, ontstaat een beeld van de relatieve koopprijzen.
18
3 Huidige woningmarktsituatie
Gemiddeld stond een woning minder dan een maand te koop
Figuur 3.13 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Mediane transactieprijs per m2 koopwoningen, 2024
Figuur 3.14 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Mediane verkooptijd koopwoningen in maanden, 2020 - 2024 Rozendaal
1,2
Rheden Doesburg
Renkum
1 1
Arnhem
0,9
0,9 0,8
Westervoort
0,8
0,7
Duiven Overbetuwe
0,6 Lingewaard
Zevenaar 0,4
Druten Beuningen
0,2
Nijmegen Mediane transactieprijs per m
2
Wijchen Berg en Dal
€ 4.531
0 2020
Heumen
2021
2022
2023
2024
Bron: NVM.
Mook en Middelaar
• Een koopwoning stond in de Groene Metropoolregio in 2025 gemiddeld minder dan een maand te koop. • De gemiddelde verkooptijd ligt al een aantal jaren op dit lage niveau.
€ 3.291
Bron: NVM.
• Koopwoningen in de gemeente Nijmegen zijn naar verhouding, gecorrigeerd voor woninggrootte, het duurst in de regio. In Nijmegen betaalde een woningkoper in 2024 gemiddeld meer dan € 4.500 per m2. In Zevenaar, relatief gezien de goedkoopste gemeente voor woningkopers in de regio, was dit zo’n € 3.300 per m2. • Andere relatief dure gemeenten zijn Rozendaal, Renkum, Overbetuwe en Heumen.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
19
3 Huidige woningmarktsituatie
Sociale huursector
Gemiddeld aantal reacties op corporatiewoningen het hoogst in Nijmegen
Druk in de sociale huursector opgelopen
Figuur 3.16 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Gemiddeld aantal reacties op aangeboden corporatiewoningen, 2024
Figuur 3.15 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Gemiddeld aantal reacties op aangeboden corporatiewoningen en gemiddelde slaagkans, 2020 - 2024 600
Rozendaal
4,0%
Rheden Doesburg
3,5%
500
Renkum
3,0% 400
Arnhem Westervoort
2,5%
300
Duiven
2,0% Overbetuwe
1,5%
200
Lingewaard
1,0%
Zevenaar
Druten
100
0,5%
0
Beuningen
0,0% 2020
2021
2022
2023
Aantal reacties
Nijmegen
2024
700
Wijchen Gemiddeld aantal reacties
Slaagkans
Berg en Dal
Bron: Woningcorporaties.
Heumen
• Het gemiddelde aantal reacties op aangeboden corporatiewoningen is de afgelopen jaren aanmerkelijk opgelopen, van rond 200 reacties in 2020 naar bijna 500 reacties in 2024. Actief woningzoekenden reageren gemiddeld vaker op aangeboden woningen. • De gemiddelde slaagkans, de verhouding tussen het aantal woningen dat een nieuwe huurder kreeg en het aantal actief woningzoekenden, is tussen 2020 en 2022 gedaald en sindsdien stabiel, maar laag. De gemiddelde slaagkans is 3%, wat betekent dat in dat jaar van de 100 actief woningzoekenden, er drie in slaagden een corporatiewoning te bemachtigen.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
268
Bron: Woningcorporaties.
• In de gemeente Nijmegen werd in 2024 gemiddeld 700 keer gereageerd op een aangeboden corporatiewoning. • Ook in Rheden en Wijchen werd naar verhouding veel gereageerd op aangeboden woningen. • In Duiven en Renkum was de druk op sociale huurwoningen, afgelezen aan het aantal reacties op aangeboden woningen, naar verhouding tot andere regiogemeenten, minder groot. Maar ook in deze gemeenten werd 200 tot 300 keer gereageerd op een aangeboden corporatiewoning.
20
4 ONTWIKKELING VAN DE REGIONALE WONINGBEHOEFTE De kwalitatieve woningbehoefte in deze periode is als volgt verdeeld naar eigendom, betaalbaarheid en woonvorm:
HOOFDUITKOMSTEN
Eigendom
Aandeel
Sociale huur
• De woningbehoefte in de regio is de afgelopen jaren weer aanmerkelijk toegenomen. De nieuwe Gelderse Primos-prognose laat een grotere huishoudensgroei zien dan bij de vorige prognose in 2022 werd aangenomen. In de periode tot 2040 komen er in de regio volgens de nieuwe prognose 34.300 huishoudens bij, waarvan 24.700 huishoudens in de periode tot 2035.
2%
Vrije sectorhuur
1%
Goedkope koop Betaalbare koop
22% 15%
Dure koop
Betaalbaarheid
• Ook het woningtekort in de regio is de afgelopen jaren verder toegenomen, van 5,1% van de woningvoorraad in 2022 naar 5,5% van de woningvoorraad nu.
Goedkoop/betaalbaar
• Om in de woningbehoefte te voorzien die voortkomt uit de huishoudensgroei en het inlopen van het woningtekort zijn tot 2035 39.700 woningen in de regio nodig.
Woonvorm
30%
Aandeel 69%
Duur
Grondgebonden Appartement/nultreden
• Tussen 2035 en 2040 groeit de woningbehoefte in de regio met nog eens ruim 7.800.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
30%
Middenhuur
31%
Aandeel 46% 54%
• De planvoorraad voor de periode tot en met 2034 voorziet in 137% van de woningbehoefte in deze periode en is daarmee voldoende om ook vertraging en planuitval te kunnen opvangen. De harde planvoorraad is echter veel kleiner. Het concretiseren van voldoende plannen om tempo te kunnen houden in de woningrealisatie is een blijvend aandachtspunt.
21
4 Ontwikkeling van de regionale woningbehoefte
4.1 Huishoudensontwikkeling
Figuur 4.1
Nieuwste Primos-prognose laat grotere huishoudensgroei zien Recent is de nieuwe Primos-prognose 2025 beschikbaar gekomen. De provincie Gelderland heeft zoals gebruikelijk een Gelderse variant van de prognose opgesteld. Deze Gelderse variant van Primos 2025 vormt de basis voor het bepalen van de woningbehoefte voor de komende jaren in de provincie. De nieuwe huishoudensprognose laat voor de Groene Metropoolregio een hogere huishoudensontwikkeling zien dan de vorige versie van de prognose uit 2022. Op dit moment ligt het aantal huishoudens in de regio al ruim boven de prognose van 2022 en de afstand tussen de vorige prognose en de nieuwe actuele prognose neemt naar de toekomst verder toe.
Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Huishoudensprognose 2025 - 2040
420.000 410.000 400.000 390.000 380.000 370.000
Uitgangspunten nieuwe versie Primosprognose De nieuwe Primosprognose kent een aantal uitgangspunten die van invloed zijn op de raming van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling. Ten opzichte van eerdere prognoses is de buitenlandse migratie belangrijker geworden in de bevolkingsontwikkeling. Ook is een sterkere doorwerking zichtbaar van de woningbouwverwachtingen op basis van nationaal beleid (Nota Ruimte/Novex-locaties) en zien we meer doorwerking van verhuisstromen naar middelgrote steden en de randen van het land. Voor de Groene Metropoolregio betekent dit een grotere huishoudensgroei dan in de vorige Gelderse Variant van Primos werd voorzien.
360.000
20 25 20 26 20 27 20 28 20 29 20 30 20 31 20 32 20 33 20 34 20 35 20 36 20 37 20 38 20 39 20 40
350.000
Gelderse Primos 2025
Primos 2022 (GLD - trend)
Bron: Primosprognose 2022 en 2025, Gelderse Variant.
• De huishoudensgroei in 2040 zal op basis van de nieuwste Gelderse variant van de Primosprognose in 2040 ongeveer 8.900 huishoudens hoger uitkomen dan met Primos 2022 werd geraamd. • Volgens de nieuwe prognose wonen er in 2040 411.300 huishoudens in de regio. Dat is een huishoudensgroei met 34.300 huishoudens in de periode 2025 - 2040. In de komende 10 jaar groeit de regio volgens de nieuwe prognose met 24.700 huishoudens.
Belangrijk om op te merken is dat de woondealafspraken die recent zijn herijkt, niet zijn gebaseerd op deze laatste actuele Gelderse prognose, maar op voor gaande landelijke versies van de Primos prognose. Hoewel de Gelderse variant van Primos 2025 voor de Groene Metropoolregio hoger uitkomt dan de vorige Gelderse variant van Primos (2022) is de geprognosticeerde huishoudensgroei wat lager dan de landelijke Primos 2024 voor de regio liet zien.
Vergrijzing in subregio’s Arnhem en De Liemers, niet in subregio Nijmegen • In de subregio Arnhem neemt in de periode tot 2040 het aantal huishoudens in de leeftijd van 75 jaar en ouder toe van 13% naar 18%. Dat is een toename met bijna 40%. Het aantal huishoudens in de leeftijd van 85 jaar en ouder
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
22
4 Ontwikkeling van de regionale woningbehoefte
verdubbelt zelfs. In 2050 is 21% van de huishoudens een 75+ huishouden. Ten opzichte van 2025 is in deze periode sprake van bijna een verdriedubbeling van het aandeel huishoudens van 85 jaar of ouder. • De andere leeftijdsgroepen nemen naar verhouding wat in omvang af, maar redelijk gelijk gespreid over de groepen. Figuur 4.2
100% 90%
3% 10%
11%
80%
13%
14%
4%
6% 11% 14%
70% 60%
Figuur 4.3
Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Huishoudensontwikkeling subregio Arnhem naar leeftijd en samenstelling, 2025 - 2050
31%
30%
50%
6% 12% 14%
7% 13% 12%
8% 13%
4%
6%
7%
8%
13%
9%
15%
15%
17%
17%
16%
17%
17%
15%
13%
12%
28%
27%
26%
26%
27%
27%
34%
32%
31%
30%
30%
31%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
2025
2030
2035
2040
2045
2050
17%
60% 29%
29%
29%
29%
50% 40%
31%
30%
20% 10%
4%
90%
70%
40% 30%
100%
80%
11%
Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Huishoudensontwikkeling subregio De Liemers naar leeftijd en samenstelling, 2025 - 2050
30% 29%
30%
30%
30%
10%
11%
11%
10%
10%
9%
9%
2025
2030
2035
2040
2045
2050
0%
20%
0%
1-2 phh tot 30 jaar
Gezinnen
1-2 phh 30 - 65 jaar
1-2 phh tot 30 jaar
Gezinnen
1-2 phh 30 - 65 jaar
1-2 phh 65 - 75 jaar
1-2 phh 75 - 85 jaar
1-2 phh 85+
1-2 phh 65 - 75 jaar
1-2 phh 75 - 85 jaar
1-2 phh 85+
Bron: Primos 2025 Gelderse Variant.
Bron: Primos 2025 Gelderse Variant.
In hoofdstuk 6 wordt specifiek stilgestaan bij de behoefte aan wonen met zorg van oudere huishoudens.
• De bevolking van De Liemers is op dit moment gemiddeld al ouder dan in de andere twee subregio’s. 17% van de huishoudens is 75 jaar of ouder. In 2040 zal dit aandeel volgens de nieuwe prognose zijn toegenomen tot 24% en in 2050 tot 25%. Vanaf 2040 is volgens de prognose dus één op de vier huishoudens in De Liemers 75 jaar of ouder. • Het aandeel 85+ huishoudens neemt toe van 4% naar 7% in 2040 en 9% in 2050. Dan is bijna één op de tien huishoudens in De Liemers 85 jaar of ouder.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
23
4 Ontwikkeling van de regionale woningbehoefte
4.2 Woningtekort
Figuur 4.4 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Huishoudensontwikkeling subregio Nijmegen naar leeftijd en samenstelling, 2025 - 2050 100% 90%
3% 9%
3% 10%
3% 10%
3% 10%
3% 11%
4% 11%
80%
13%
13%
13%
13%
13%
13%
28%
28%
28%
27%
27%
27%
27%
27%
27%
27%
27%
27%
19%
19%
19%
19%
18%
18%
2025
2030
2035
2040
2045
2050
1-2 phh tot 30 jaar
Gezinnen
Woningtekort toegenomen, verschillen tussen subregio’s groter geworden De druk op de woningmarkt is hoog. De komende jaren komen er veel huishoudens bij die een woning vragen in de regio. Daarnaast is er op dit moment al sprake van een woningtekort. Het woningtekort in de Groene Metropoolregio hoort bij de hoogste van Nederland en is vergelijkbaar met het tekort in de Randstadregio’s. Het tekort is sinds het vorige regionale woningmarktonderzoek ook verder opgelopen.
70% 60% 50% 40% 30%
Op dit moment is in de Groene Metropoolregio sprake van een woningtekort van 5,5% van de woningvoorraad. Ten tijde van het vorige onderzoek was het tekort 5,1% van de voorraad.
20% 10%
Tabel 4.1
0%
1-2 phh 65 - 75 jaar
1-2 phh 75 - 85 jaar
1-2 phh 30 - 65 jaar 1-2 phh 85+
Bron: Primos 2025 Gelderse Variant.
Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling woningtekort, naar subregio en totaal, 2022 – 2025 Woningtekort 2025
Woningtekort 2022
Subregio Arnhem
5,1%
5,4%
Subregio De Liemers
2,8%
2,1%
Subregio Nijmegen
6,8%
5,8%
Groene Metropoolregio
5,5%
5,1%
Bron: Primos prognose Gelderse Variant.
• In tegenstelling tot de andere twee subregio’s vergrijst de subregio Nijmegen volgens de nieuw prognose nauwelijks. Dit hangt samen met het feit dat de subregio Nijmegen veel meer jonge huishoudens heeft dan de subregio’s Arnhem en De Liemers en er in Nijmegen ook meer jonge mensen instromen. • De huishoudensopbouw naar samenstelling en leeftijd verandert in Nijmegen nauwelijks in de komende jaren. De groep huishoudens in de leeftijd van 75 jaar of ouder groeit met één procentpunt in de periode tot 2040. Het aandeel jonge kleine huishoudens en het aandeel gezinnen blijven in deze periode gelijk.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
De verschillen tussen de subregio’s zijn groter geworden. • In de subregio Nijmegen is het tekort verder opgelopen, van 5,8% van de woningvoorraad in 2022 naar 6,8% nu. • In de subregio Arnhem is het tekort juist wat afgenomen. In 2022 was het tekort in de subregio Arnhem 5,4% van de woningvoorraad, nu 5,1%. Dat is overigens nog steeds een zeer hoog woningtekort in vergelijking met veel andere gebieden in Nederland. • In De Liemers nam het woningtekort toe van 2,1% in 2022 naar 2,8% nu. Hierbij moet worden aangetekend dat sinds het vorige onderzoek de samenstelling van de regio is veranderd, de gemeente Montferland is overgegaan naar de regio Achterhoek.
24
4 Ontwikkeling van de regionale woningbehoefte
4.3 Kwantitatieve woningbehoefte
Spreiding van de druk binnen de subregio’s Binnen de regio zijn de woningtekorten in de twee steden aanmerkelijk groter dan in de kleinere gemeenten. De woningmarkt functioneert echter niet op gemeentelijk niveau maar op subregionaal en regionaal niveau. De grote druk in de steden heeft effect op de woningvraag in de omliggende gemeenten. Dat is de reden waarom het woningtekort in dit onderzoek op subregionaal niveau wordt gebruikt. De Liemers heeft als enige subregio geen stad. Het berekende woningtekort in deze subregio ligt daarom meer in lijn met dat in de kleinere gemeenten in de andere twee subregio’s. In de Liemers wordt door de nabijheid van Arnhem in de praktijk echter wel degelijk een hoge marktdruk ervaren, zoals ook in de andere subregio’s de tekorten in de steden zorgen voor meer druk in de kleinere gemeenten. Figuur 4.5
De woningbehoefte in de komende jaren komt voort uit de geprognosticeerde huishoudensontwikkeling en uit het terugdringen van het woningtekort naar een ‘gezond’ niveau. We gaan bij het berekenen van de kwantitatieve woningbehoefte uit van de huishoudensgroei en het inlopen van het woningtekort naar 2% in de periode tot 2035. Tabel 4.2 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Kwantitatieve (netto) woningbehoefte naar subregio en totaal, 2025 - 2034
Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Woningtekort per woningmarktregio, 2025
Huishoudensgroei 2025 - 2034
Woningtekort
Netto woningbehoefte
Subregio Arnhem
12.800
5.000
17.800
Subregio De Liemers
3.650
350
4.000
Subregio Nijmegen
10.400
7.500
17.900
Groene Metropoolregio
26.850
12.850
39.700
Bron: Primos 2025 Gelderse Variant, ABF Research, bewerking Companen.
• In de periode tot 2035 zijn er in de Groene Metropoolregio ongeveer 39.700 extra woningen nodig. Deze woningvraag kan worden ingevuld door nieuwbouw en door transformaties binnen de bestaande voorraad door deze beter te benutten. Denk aan woningsplitsen, transformeren van niet woningen naar woningen en optoppen op bestaande (woon)gebouwen. • De extra woningbehoefte komt voort uit de huishoudensgroei met 26.850 huishoudens en 12.850 woningen die nodig zijn om het woningtekort grotendeels in te lopen. • De groei van de woningbehoefte hangt samen met de toestroom van huishoudens naar de regio en met de huishoudensverdunning, de toename van het aantal kleine huishoudens. In de toestroom van huishoudens is, zoals in paragraaf 3.2 behandeld, per saldo de buitenlandse migratie een belangrijke factor. Dat maakt de groei wat minder goed voorspelbaar. De buitenlandse instroom wordt in belangrijke mate bepaald door brandhaarden in de wereld en het landelijke beleid ten aanzien van de instroom van buitenlandse werknemers en studenten. Dat zijn factoren die snel kunnen veranderen en waarop de regio nauwelijks of geen invloed heeft. Bron: ABF Research.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
25
4 Ontwikkeling van de regionale woningbehoefte
kwaliteitverhouding van de woning, het aanwezige voorzieningenniveau en de bereikbaarheid van de woonplek.
Tabel 4.3 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Kwantitatieve woningbehoefte naar gemeente, subregio en totaal, per periode, 2025 – 2049 2025 - 2029
2030 - 2034
2035 - 2039
2040 - 2049
Arnhem
6.550
4.620
2.815
3.820
Lingewaard
1.320
855
545
375
Overbetuwe
935
900
325
440
Renkum
540
350
140
295
Rheden
985
760
135
145
Rozendaal Subregio Arnhem
0
10
50
-35
10.330
7.495
4.010
5.040
Doesburg
170
50
10
-35
Duiven
745
410
315
310
Westervoort
350
255
195
225
Zevenaar
1.025
1.005
525
540
Subregio De Liemers
2.290
1.720
1.045
1.040
Berg en Dal
665
630
160
220
Beuningen
455
765
470
355
Druten
520
550
180
330
Heumen
400
325
135
135
Mook en Middelaar
300
165
105
25
Nijmegen
5.620
5.110
1.505
1.655
Wijchen
1.370
945
205
285
Subregio Nijmegen
9.330
8.490
2.760
3.005
Groene metropoolregio
21.950
17.705
7.815
9.085
4.4 Vergelijking met de afspraken Woondealafspraken in lijn met de geraamde woningbehoefte De kwantitatieve woningbehoefte voor de periode 2025 tot en met 2034 ligt redelijk in lijn met de geactualiseerde woondealafspraken voor deze periode. De woondealafspraken hebben betrekking op bruto aantallen. Om de netto woningbehoefte te kunnen vergelijken met de bruto afspraken, rekenen we met de te verwachten onttrekkingen aan de woningvoorraad. Als woningen aan de voorraad worden onttrokken, moeten deze worden gecompenseerd. Er moeten dan meer woningen worden toegevoegd dan de netto behoefte. De verwachting op basis van de trendmatige ontwikkeling is dat er in de periode tot 2034 in de regio ongeveer 4.000 zullen worden gesloopt (bron: ABF Research). Om deze sloop te compenseren, moeten daarom 4.000 woningen extra worden toegevoegd om in de netto woningbehoefte te kunnen voorzien. De bruto woningbehoefte komt daarmee op 43.700 woningen. Dit is iets lager dan de woondealafspraak voor het toevoegen van bruto 45.000 woningen, maar het verschil is niet groot. Tabel 4.4 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Vergelijking woningbehoefte en woondealafspraken, naar subregio en totaal, 2025 – 2034 Woningbehoefte (netto)
Bron: Primos 2025 Gelderse Variant, ABF Research, bewerking Companen.
Op regioniveau ligt de kwantitatieve woningbehoefte in lijn met de uitkomsten van het vorige onderzoek. Op gemeenteniveau kunnen uitkomsten afwijken. Dit hangt samen met uitgangspunten van de nieuwe Primos prognose (zie ook het kader hierover in paragraaf 4.1) en in verschuivingen in de binnenlandse en buitenlandse migratie in de prognose. De woningmarkt functioneert in belangrijke mate op regionaal niveau, in een grote regio als de Groene Metropoolregio op het niveau van de subregio’s. Huishoudens die zich van buiten een (sub)regio vestigen en geen binding hebben met een specifieke woonplaats in de (sub)regio, kiezen vooral voor een woonmilieu niet zozeer voor een specifieke gemeente. Zij doen dat primair op basis van de prijs-
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
Sloop (trendmatig)
Woningbehoefte (bruto)
Woondealafspraken (bruto)
Subregio Arnhem
17.800
2.000
19.800
18.300
Subregio De Liemers
4.000
300
4.300
4.400
0
Subregio Nijmegen
17.900
1.700
19.600
22.300
-2.700
Groene Metropoolregio
39.700
4.000
43.700
45.000
-1.300
Bron: Primos 2025 Gelderse Variant, ABF Research, Addendum regionale woondeal Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, bewerking Companen.
26
Verschil behoefte afspraken 1.700
4 Ontwikkeling van de regionale woningbehoefte
Figuur 4.6 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aandeel woondealafspraak op de geraamde woningbehoefte (bruto), 2025 - 2034
Subregio Arnhem Behoefte > afspraken 60%
Subregio De Liemers Afspraken > behoefte 100%
Behoefte > afspraken 85%
Subregio Nijmegen Afspraken > behoefte 190% Doesburg 190%
Rozendaal
Renkum 95%
Rheden 85%
Arnhem 100%
Behoefte > afspraken 90%
Druten 90%
Beuningen 175% Wijchen 105%
Westervoort 100%
Afspraken > behoefte 175%
Nijmegen Berg en Dal 130% 110%
Heumen 125%
Duiven 95%
Overbetuwe 90% Lingewaard 60%
Zevenaar 85%
Bron: Addendum regionale woondeal Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, Primos 2025 Gelderse Variant, bewerking Companen.
Wel zijn er verschillen tussen de subregio’s. • In de subregio’s Nijmegen en De Liemers zijn de afspraken voldoende om in de geraamde kwantitatieve woningbehoefte te voorzien. • In de subregio Arnhem is er ruimte om meer woningen toe te voegen dan in de geactualiseerde woondeal is afgesproken.
• In de gemeente Lingewaard is de geraamde woningbehoefte voor de komende tien jaar aanmerkelijk hoger dan de woondealafspraken die voor deze gemeente zijn gemaakt. De afspraken voorzien in 60% van de geraamde woningbehoefte. • In Beuningen en Doesburg zijn de gemaakt afspraken juist veel hoger dan de trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte. Deze gemeenten kunnen daarmee bijdragen aan het verlagen van de druk in andere gemeenten in de regio.
In de meeste gemeenten liggen de kwantitatieve woningbehoefte en de geactualiseerde woondealafspraken behoorlijk in lijn. Er zijn enkele uitzonderingen.
Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
27
4 Ontwikkeling van de regionale woningbehoefte
4.5 Kwalitatieve woningbehoefte Wens en realiteit Figuur 4.7
Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Woonwensen en gerealiseerde verhuizingen huishoudens naar leeftijd en samenstelling, stedelijk profiel 2024
Woonwensen
Gerealiseerde verhuizingen Starter
Starter 1-2 phh 18-34 jaar
Starter 1-2 phh 18-34 jaar
1-2 phh 35-54 jaar
1-2 phh 18-34 jaar 1-2 phh 35-54 jaar
1-2 phh 54-65 jaar
1-2 phh 35-54 jaar 1-2 phh 54-65 jaar
1-2 phh 65-74 jaar
1-2 phh 54-65 jaar 1-2 phh 65-74 jaar
1-2 phh 75+ jaar
1-2 phh 65-74 jaar 1-2 phh 75+ jaar
Gezin
1-2 phh 75+ jaar Gezin
0%
20%
40%
60%
80%
0% Gezin
100%
Bron: WoON 2024, CBS-Microdata.
Huur grondgebonden sociaal 0%
40%
20%
Huur grondgebonden middenhuur/vrije sector Huur grondgebonden sociaal Koop eengezins < €289.000 Huur grondgebonden middenhuur/vrije sector Koop eengezins > €405.000 Koop eengezins < €289.000 Koop appartement > €289.000 Koop eengezins > €405.000