Bijlage - Woonbehoefteonderzoek 2025, GMR Arnhem-Nijmegen / Companen

Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen

100 1.750

49

Bijlage 1 Accenten in de behoefteraming

Tabel 3 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aantal (dreigend) daklozen, per gemeente en totaal, 2024

Gemeente

Huisvestingsbehoefte

Arnhem

590

Berg en Dal

110

Beuningen

10

Doesburg

15

Druten

10

Duiven

35

Heumen

40

Lingewaard

70

Mook en Middelaar

15

Nijmegen

660

Overbetuwe

70

Renkum

45

Rheden

65

Rozendaal

5

Westervoort

20

Wijchen

30

Zevenaar Groene Metropoolregio

65 1.855

Bron: Ethos telling Gelderland-Zuid 2024, bewerking Companen.

Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen

50

1 Inleiding

BIJLAGE 2 NADERE TOELICHTING OP DE METHODOLOGIE Kwalitatieve woningbehoefte

Doordat de markt in de regio Arnhem-Nijmegen onder druk staat is bijna elk woningaanbod in trek bij woningzoekers. De huidige woningmarkt is in belangrijke mate een aanbiedersmarkt. Mensen verhuizen vaak niet naar de woning die exact aansluit bij hun wensen, maar vooral naar woningen die binnen hun mogelijkheden beschikbaar zijn. Verhuiswensen zijn in deze markt vaak ondergeschikt aan verhuismogelijkheden. Toch is juist in deze markt het beleidsmatig minder interessant om te zien wat mensen daadwerkelijk doen, maar vooral naar wat mensen willen: het accentueren van de vraag in een aanbiedersmarkt.

Vraag en aanbod van de volgende doelgroepen is opgenomen: Starters onzelfstandig wonenden (veelal inwonende kinderen) die een zelfstandige woning binnen de gemeente/regio betrekken en bij verhuizing geen woning achterlaten. Gaat ook om studenten die zelfstandig gaan wonen.

Het nationale woononderzoek WoON 2024 geeft hier inzicht in. Via dit grootschalige enquêteonderzoek zijn woonwensen in beeld gebracht. In grote lijnen biedt dit een beeld van de vraag. Toch zijn hierbij enkele nuanceringen te maken: • Voor de sociale huur zien we dat het wettelijk systeem van toewijzingsnormen naar inkomen bepaalt wie hiervoor in aanmerking komt. Dit is een ‘systeemgedreven’ segment. De wens is meer secundair. • Een deel van de verhuizingen komt niet voort vanuit een woonwens, maar vanuit een noodzaak. Te denken is aan een verhuizing als gevolg van echtscheiding, zorgsituatie of naar een tijdelijke (tussen)woning. In woonwensenonderzoek komt deze vraag niet of hoogstens zeer beperkt in beeld. Omdat die vraag in de praktijk wel aanwezig is, is het noodzakelijk dit wel in beeld te brengen. Dat kan door dit deel van de vraag te baseren op daadwerkelijke verhuizingen. In deze situatie gaat het vaak om verhuizingen naar vrije sector huurwoningen en/of naar woonzorgvormen. Daarom baseren we de vraag naar vrije sector huur voor een deel op feitelijke verhuizingen. • Het enquêteonderzoek is uitgevoerd in 2023 en 2024. Sindsdien zijn de prijzen van woningen blijven stijgen. Om een reële inschatting van vraag en aanbod te kunnen maken hebben we daarom de prijsopbouw van het potentiële woningaanbod in de enquête geïndexeerd op de prijsontwikkeling op de woningmarkt.

Aan de vraagkant is de koopkracht in dezelfde periode maar beperkt gegroeid. We nemen daarom aan dat dit minder effect heeft op de woningvraag.

Doorstromers zelfstandig wonende huishoudens die de komende vijf jaar een zelfstandige woning binnen de gemeente/regio betrekken. Verlaters huishoudens die door overlijden of vertrek een zelfstandige woning achterlaten.

Bij deze doorrekening baseren we ons op de volgende uitgangspunten: • We nemen 1 januari 2025 als nulpunt voor de doorrekeningen. • Voor de omvang van de woningbehoefte gaan we uit van de huishoudensgroei volgens de prognose Primos Gelderse variant 2025 van de Provincie Gelderland en de inloop van het woningtekort naar 2% tot en met 2034. • De verhuisgeneigdheid per huishoudensgroep baseren we op het werkelijk aantal verhuizingen van verschillende huishoudens. Ook de achter te laten woningen baseren we op het feitelijk vrijkomend aanbod, geïndexeerd naar het huidige prijspeil van woningen. • De woonvoorkeuren baseren we primair op WoON 2024.

Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen

51

1Bijlage Inleiding 2 Nadere toelichting op de methodologie

Bij het ramen van de extra woningbehoefte is rekening gehouden met het vrijkomen van woningen door doorstroming, woningen die weer door een ander huishouden worden betrokken. De gepresenteerde aanvullende woningbehoefte naar eigendom, woonvorm en prijssegment is de behoefte die per saldo niet wordt ingevuld door vrijkomend aanbod.

merken dat de gepresenteerde extra woningbehoefte de netto behoefte is. Als corporatiewoningen worden gesloopt of verkocht is sprake van een navenant hogere opgave. De netto behoefte aan sociale huurwoningen is in de rapportage vertaald naar pmc’s volgens de Woonstandaard 4.0 van Aedes en het Netwerk Conceptueel Bouwen.

Benodigde sociale huurvoorraad

1

De gemeenten en corporaties hebben een bijzondere verantwoordelijkheid om in huisvesting te voorzien van mensen die op basis van hun inkomen dit niet volledig zelfstandig kunnen. Wettelijk is vastgelegd dat eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 49.669 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 54.847 (prijspeil 2025) tot de doelgroep van de woningcorporaties behoren. Voor hen zijn sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 900 bedoeld (prijspeil 2025). Huishoudens met een laag inkomen kunnen huurtoeslag krijgen. De inkomensgrenzen voor de huurtoeslag zijn in 2020 komen te vervallen en zijn vervangen voor een eigen bijdrage. Deze eigen bijdrage is hoger naarmate het inkomen hoger is. Als de eigen bijdrage hoger is dan de feitelijke huur dan krijgt een huishouden geen huurtoeslag meer. In het kader van het passend toewijzen van woningen door corporaties zijn er nog wel inkomensgrenzen. Deze zijn in 2025 als volgt: • • • •

De factor met de grootste invloed op de behoefte aan sociale huur is de verwachte huishoudensgroei. De groei van het aantal huishoudens spreidt zich demografisch over verschillende marktsegmenten.

2

Inlopen van het woningtekort

Voor de toekomstige woningbehoefte houden we naast de huishoudensgroei rekening met het inlopen van een bestaand woningtekort (naar 2% van de woningvoorraad). Het woningtekort heeft vooral betrekking op doelgroepen die een zelfstandige woning wensen maar daar nu niet of nauwelijks mogelijkheden toe hebben (vanwege gebrek aan woningaanbod of beperkte financiële mogelijkheden) en daardoor onzelfstandig wonen. Het gaat met name om starters op de woningmarkt en eenpersoonshuishoudens. Deze doelgroepen aan het begin van hun wooncarrière zijn, blijkend uit hun woonwens volgens WoON 2024, meer dan gemiddeld georiënteerd op een sociale huurwoning. Dit betekent dat een naar verhouding groot deel van het in te lopen woningtekort op basis van woonwensen terecht komt in de sociale huur.

Eenpersoonshuishoudens tot de AOW-leeftijd: € 28.375 Eenpersoonshuishoudens vanaf de AOW-leeftijd: € 27.775 Meerpersoonshuishoudens tot de AOW-leeftijd: € 38.500 Meerpersoonshuishoudens vanaf de AOW-leeftijd: € 37.350

Huishoudens in deze inkomensgroepen zijn aangewezen op de meest betaalbare sociale huurwoningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrenzen: € 683 voor 1en 2-persoonshuishoudens en € 732 voor 3- en meerpersoonshuishoudens. Om goed invulling te kunnen geven aan de huisvestingsopgave van deze doelgroepen, passend binnen de wettelijke kaders, hebben we de behoefte aan sociale huurwoningen in beeld gebracht. De toekomstige ontwikkeling van de behoefte aan sociale huurwoningen is afhankelijk van verschillende ontwikkelingen die niet altijd beïnvloedbaar zijn. Het is belangrijk om op te

Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen

Gevolgen demografische trends voor sociale huur

3  Generatie-effect: ouderen verhuizen minder van

koopwoning naar sociale huur Een andere ontwikkeling die van invloed is op de behoefte aan sociale huur is het zogenaamde generatie-effect. Door beleid van de Rijksoverheid is jarenlang het kopen van woningen gestimuleerd. Hierdoor hebben generaties die na 1945 geboren zijn vaker een koopwoning dan de generaties van voor 1945. Juist die

52

1Bijlage Inleiding 2 Nadere toelichting op de methodologie

Behoefte aan woonwagenstandplaatsen

laatste groep woont verhoudingsgewijs veel in een sociale huurwoning. De generatie geboren voor de Tweede Wereldoorlog zal de komende jaren steeds vaker uit hun woning gaan. De naoorlogse generatie (babyboom) vult dit slechts beperkt op door hun grotere oriëntatie op de koopsector. Hierdoor daalt de behoefte aan sociale huur tussen de generaties.

De verschillende gemeenten binnen de Groene Metropoolregio hanteren verschillende methoden om de behoefte aan woonwagenstandplaatsen bij te houden. Behoefte op basis van wachtlijst of enquête Diverse gemeenten houden een wachtlijst bij van woonwagenbewoners die behoefte hebben aan een standplaats (inclusief diverse kenmerken, zoals leeftijd, huishoudenssamenstelling, huidige woonsituatie, eventuele voorkeur voor een specifieke locatie). Zo’n wachtlijst vormt doorgaans de beste bron om de behoefte binnen een gemeente te bepalen, omdat het de actuele vraag weergeeft.

4  Verwachte koopkrachtontwikkeling en ontwikkeling

tweedeling De huishoudensgroei is de belangrijkste graadmeter voor de totale woningvraag. De koopkrachtontwikkeling geeft inzicht in welke inkomensgroepen binnen de totale huishoudensgroepen zullen toe- of afnemen. Een sterke positieve koopkrachtontwikkeling leidt tot een relatief kleine groei (of zelfs stagnatie) van de lage inkomensgroep. Bij een stagnatie van de koopkrachtontwikkeling (of zelfs afname) neemt de groep huishoudens met een laag inkomen juist toe (en de midden- en hogere inkomens juist veel minder). Echter laten economische ontwikkelingen zich niet één op één vertalen naar inkomensgroei bij de doelgroepen van de sociale huur. Veel belangrijker is in welke mate de economische tweedeling zich ontwikkelt. De koopkrachtontwikkeling in Nederland was de afgelopen jaren positief, lonen stegen harder dan de inflatie. In de corporatiesector is een echter een veel groter deel van de inwoners dan gemiddeld afhankelijk van een (bijstands-)uitkering of AOW/pensioen. De koopkracht van deze groepen steeg de afgelopen jaren aanmerkelijk minder hard dan van werkenden (CBS). De tweedeling tussen mensen die werken en mensen die afhankelijk zijn van een uitkering of pensioen is daardoor verder toegenomen. Daarbij is de werkloosheid, hoewel historisch gezien nog laag, aan het stijgen in Nederland.

Ook de beschikbaarheid van vrijkomende woningen voor mensen die snel een sociale huurwoningen van een woningcorporatie nodig hebben is een aandachtspunt. Het gaat dan om statushouders, mensen die moeten uitstromen uit een instelling, mensen die dakloos zijn of dit dreigen te worden etc. We gaan daarom voor de behoefteontwikkeling vooralsnog uit van het lage scenario. Dit scenario sluit aan bij de afspraken die zijn gemaakt in de regionale woondeal met de provincie en de Rijksoverheid.

Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen

Sommige gemeenten hebben een enquête onder woonwagenbewoners gehouden. Zeker als zo’n enquête relatief recent is gehouden, geeft deze bron een goede weergave van de vraag. Is de enquête al enkele jaren geleden afgenomen, dan is dit als bron voor de behoefte minder betrouwbaar. Met deze bronnen is er vaak ook zicht op de eventuele behoefte van woonwagenbewoners die vanuit een andere gemeente zich in een gemeente willen vestigen. Omdat de verschillende enquetes niet gelijktijdig zijn afgenomen en er geen regionale wachtlijst bestaat, is het mogelijk dat er een dubbeling zit in de behoefte van woonwagenbewoners, afkomstig van andere gemeenten. Bijvoorbeeld doordat men zich op meerdere gemeenten oriënteert als het gaat om de toekomstige woonlocatie. Zeker als een woonwagenlocatie in de ene gemeente dichtbij een of meerdere woonwagenlocaties van de buurtgemeente zit, is er een zekere overlap in de vraag mogelijk. Dat geldt ook als er hechte familiebanden bestaan tussen bewoners van woonwagenlocaties in verschillende gemeenten. De kenmerken per woonwagenlocatie (en daarmee ook de aantrekkingskracht op woonwagenbewoners van buiten de gemeente) verschilt echter sterk per locatie. Het is daardoor niet mogelijk om op uniforme wijze een aanname te doen in de eventuele overlap in de behoefte bij gemeenten.

Behoefte op basis van leeftijden huidige bewoners standplaatsen Daarnaast zijn er diverse gemeenten waarbij we op basis van de BRP registratie een aanname hebben gedaan voor de te verwachte behoefte, door te kijken

53

Bijlage 2 Nadere toelichting op de methodologie

naar de leeftijden van de huidige bewoners van woonwagenstandplaatsen. Op het moment dat iemand 18 jaar of ouder is en woont op een adres waar ook mensen wonen die minimaal 20 jaar ouder zijn, dan is dat een indicatie dat er thuiswonende kinderen zijn die mogelijk op zichzelf willen wonen. Als er meerdere 18-plussers bij oudere bewoners wonen, kan het gaan mogelijk om kinderen van dezelfde ouders gaan, maar ook om een inwonend stel. Daarom hebben we voor de gemeenten met BRP cijfers een bandbreedte voor de behoefte gehanteerd: • Laag scenario: Alleen behoefte aan een standplaats als er inwonende 25-plussers in de woonwagen woonachtig zijn in combinatie met minimaal één ouder persoon (+ 20 jaar). Per twee 25-plussers is er behoefte aan één standplaats • Hoog scenario: Behoefte aan een standplaats als inwonende kinderen 18 jaar of ouder zijn, in combinatie met minimaal één ouder persoon (+20 jaar). Per 18-plusser is er behoefte aan één standplaats. Met een BRP analyse kan alleen een analyse van inwonende kinderen bij woonwagenstandplaatsen worden gemaakt. Er is dan nog geen zicht op een eventuele behoefte van woonwagenbewoners die in een reguliere (stenen) woning in de gemeente wonen en eventuele woonwagenbewoners die vanuit een andere gemeente zich willen vestigen in de gemeente.

Het is aannemelijk dat de werkelijke behoefte in gemeenten met alleen een BRP-analyse hoger is dan nu in tabel 6.11 staat weergegeven.

Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen

54

Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen

Companen Bezoekadres

Post- en bezoekadres

Tivolilaan 205

Nieuwe Stationsstraat 10

6824 BV Arnhem

6811 KS Arnhem Postadres Rijntoren – WTC Arnhem

Postbus 1174

(7e verdieping)

6801 BD Arnhem

info@gmr.nl

info@companen.nl

www.gmr.nl

026 351 25 32