TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22ai Buitengebied, Bergvennenweg 23 Lattrop-Breklenkamp (toelichting en regels)

Gezonde leefomgeving Als waterschap zorgen we voor een schoon en gezond watersysteem voor de mensen en de natuur in het gebied. Wij streven ernaar dat het water in onze leefomgeving geschikt is voor verschillende maatschappelijke functies en dat het geen risico’s oplevert voor de volksgezondheid. Ons doel is een oppervlaktewatersysteem te bereiken dat optimaal is voor ecologisch functioneren en biodiversiteit en natuurwaarden daarbinnen en -buiten bevordert. De samenhang van de wateropgaven met andere opgaven in het gebied vraagt om nauwe samenwerking met gemeenten, provincies, inwoners en bedrijven. Om de waterbelangen bij ruimtelijke ontwikkelingen tijdig en goed in beeld te krijgen en mee te kunnen wegen, gebruiken we de (digitale) watertoets. Watertoetsproces In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is op 22-08-2025 de digitale watertoets uitgevoerd voor de locatie. Bijgevoegd in Bijlage 9. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen, daaruit is gebleken dat de standaard waterparagraaf volstaat voor dit plan. Een korte uitwerking van de waterparagraaf volgt daarom hieronder. Voor de locatie Bergvennenweg 23 in Lattrop-Breklenkamp geldt dat gebruik gemaakt gaat worden van het bestaande drukriool voor wat betreft de afvalwaterverwerking.

46 bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22ai Buitengebied, Bergvennenweg 23 Lattrop-Breklenkamp Er wordt een ruime hoeveelheid bebouwing en verharding verwijderd bij het saneren van het agrarisch bedrijf. In de nieuwe situatie is sprake van een afname van verharding, waardoor er voor de waterhuishouding geen problemen ontstaan. Hemelwater kan daarbij vertraagd infilteren in de directe omgeving van het erf. Zowel aan de west- als noordzijde is op hoogtekaarten zichtbaar dat gronden lager liggen ten opzichte van het woonerf, waardoor infiltratie hier goed mogelijk is. Afbeelding 5.10: AHN-viewer Bergvennenweg 23 (bron: AHN viewer) Het waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. Met inachtneming van de voorgaande genoemde aandachtspunten hebben de functies en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding. Het aspect water vormt met inachtenming van vorenstaande geen belemmering voor het planvoornemen. 5.13 Spuitvrije zone gewasbeschermingsmiddelen Om gewassen te beschermen, worden (chemische) bestrijdingsmiddelen gebruikt. Deze middelen worden door middel van spuitbomen aangebracht op gewassen en een deel hiervan kan verwaaien naar de naastliggende omgeving. Dit wordt ook wel drift genoemd.

Er zijn in Nederland geen wettelijke bepalingen over minimaal te houden afstanden tussen gronden waarop gewassen in de openlucht worden geteeld in de buurt van gevoelige functies, zoals woningen. De Nederlandse wetgeving met betrekking tot gewasbeschermingsmiddelen is met name gericht op de reductie van risico’s van het gebruik van deze middelen voor het watermilieu. De Wet gewasbeschermingsmiddelen en biociden bevat een toelatingsstelsel voor het op de markt brengen en het gebruiken van gewasbeschermingsmiddelen en biociden. In deze wet zijn ook bepalingen opgenomen die betrekking hebben op de bescherming van de gezondheid van de professionele gebruikers. Het Besluit activiteiten leefomgeving bevat regels om de emissie van bestrijdingsmiddelen naar het water te reduceren. De afstanden en teeltvrije zones die hierin worden genoemd zijn gerelateerd aan het oppervlaktewater. Het Besluit activiteiten leefomgeving is daarom evenmin bruikbaar. bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22ai Buitengebied , Bergvennenweg 23 Lattrop-Breklenkamp 47 De Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State doet met enige regelmaat uitspraak over zogenoemde spuitvrije zones. De rechtspraak over spuitvrije zones ziet op het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen en agrarische bedrijvigheid.

Uit deze rechtspraak volgt dat in het algemeen een afstand van 50 meter tussen gevoelige functies en het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen ‘niet onredelijk wordt geacht’. Deze afstand vormt een belemmering voor de gewenste ontwikkeling op de gronden welke niet in bezit zijn van de initiatiefnemer. Er zijn echter locatie specifieke omstandigheden om af te wijken van deze afstand. Het plangebied is namelijk gelegen in een overwegend agrarisch gebied (waar het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen vaker voorkomt) en onderdeel van een kleinschalig initiatief die bijdraagt aan het voorkomen van leegstand en verpaupering van erven. In eerste instantie betroffen de uitspraken van de Afdeling kwesties over hoogstamteelt. De spuithoogte bij deze teelt is hoger dan bij andere teelten. De grotere hoogte van spuiten leidt tot een ruimere verspreiding van het middel door de lucht naar de omgeving. Deze drift is mede afhankelijk van de windrichting en windkracht. Uit recente rechtspraak volgt dat het niet alleen gaat om gewasbescherming bij hoogstamteelt, maar om agrarische bedrijvigheid waarbij agrarische gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt.

Situatie plangebied Perceel kadastraal bekend gemeente Dinkelland, sectie L, 2033: Dit perceel is gelegen binnen de geldende richtafstand van 50 meter, zoals aangegeven in jurisprudentie door de Afdeling, op dit perceel bestaat de mogelijkheid dat gewasbeschermingsmiddelen worden toegepast. Dit perceel is in eigendom van de initiatiefnemer, er zal derhalve een spuitvrije zone opgenomen worden. Perceel kadastraal bekend gemeente Dinkelland, sectie L, nummer 2032: Dit perceel is gelegen binnen de geldende richtafstand van 50 meter, zoals aangegeven in jurisprudentie door de Afdeling, op dit perceel bestaat de mogelijkheid dat gewasbeschermingsmiddelen worden toegepast. Dit perceel is in eigendom van derden. Het perceel is in de laatste jaren in gebruik geweest als grasland. Op grasland voor agrarische doeleinden wordt doorgaans maximaal 1x per jaar gespoten tegen onkruid. Op een groot deel van het perceel is de overheersende windrichting (zuid-west) gunstig, deze zorgt dat eventuele drift van de gevoelige functie af waait. Perceel kadastraal bekend gemeente Dinkelland, sectie L, nummer 1050: Dit perceel is gelegen binnen de geldende richtafstand van 50 meter, zoals aangegeven in jurisprudentie door de Afdeling, op dit perceel bestaat de mogelijkheid dat gewasbeschermingsmiddelen worden toegepast. Dit perceel is in eigendom van derden.

Het perceel is in de laatste jaren in gebruik geweest als grasland. Op grasland voor agrarische doeleinden wordt doorgaans maximaal 1x per jaar gespoten tegen onkruid. Tussen dit perceel en de planlocatie in is een openbare weg van ca. 12 meter breed gelegen én een houtwal welke de kans op drift verkleint. Perceel kadastraal bekend gemeente Dinkelland, sectie L, nummer 1051: Dit perceel is gelegen binnen de geldende richtafstand van 50 meter, zoals aangegeven in jurisprudentie door de Afdeling, op dit perceel bestaat de mogelijkheid dat gewasbeschermingsmiddelen worden toegepast. Dit perceel is in eigendom van derden. Het perceel is in de laatste jaren in gebruik geweest als grasland- en bouwland (mais). Op maisland voor agrarische doeleinden wordt doorgaans maximaal 1x tot 2x per jaar gespoten tegen onkruid en schimmel. Tussen dit perceel en de planlocatie in is een openbare weg van ca. 12 meter breed gelegen én een houtwal welke de kans op drift verkleint. Op een groot deel van het perceel is de overheersende windrichting (zuid-west) gunstig, deze zorgt dat eventuele drift van de gevoelige functie af waait.

Conclusie De initiatiefnemer aanvaard dat op de gronden van derden binnen de afstand van 50 meter van het plangebied gewasbeschermingsmiddelen mogen worden toegepast, en dat (langdurig) blootstelling aan deze gewasbeschermingsmiddelen mogelijk kan leiden tot negatieve effecten voor de gezondheid. Het aspect ‘spuitvrije zone gewasbeschermingsmiddelen’ vormt géén belemmering voor het voorgenomen plan. 48 bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22ai Buitengebied, Bergvennenweg 23 Lattrop-Breklenkamp Hoofdstuk 6 Financiële haalbaarheid De investeringen die nodig zijn voor de te realiseren ontwikkelingen moeten passen in de budgetten die daarvoor beschikbaar zijn. Partijen die bouwen in de kernen, dorpen en in het buitengebied dragen op twee manieren bij aan Dinkelland. Enerzijds door direct invulling te geven aan de visie voor de fysieke leefomgeving, zoals verwoord in MijnOmgevingsvisie. Anderzijds via financiering van deze ruimtelijke ontwikkelingen via kostenverhaal en financiële bijdragen voor ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Ter uitvoering van deze visie heeft de gemeenteraad het Programma Kostenverhaal vastgesteld ten behoeve van een eenduidige en transparante manier van kosten verhalen bij bouwplannen en activiteiten vanwege gebruikswijzigingen in de gemeente.

De gemeente borgt het kostenverhaal en de financiële bijdrage voor een ruimtelijke ontwikkeling in een anterieure overeenkomst. Naast het kostenverhaal en een financiële bijdrage wordt in een anterieure overeenkomst ook het verhaal van nadeelcompensatie geregeld. Mogelijke claims voor nadeelcompensatie worden altijd doorgelegd aan initiatiefnemer. Voor onderhavige ontwikkeling is met initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten over: het kostenverhaal; nadeelcompensatie. Los van het kostenverhaal is initiatiefnemer leges verschuldigd voor het wijzigen van het omgevingsplan. Hierop is de legesverordening en de bijbehorende tarieventabel van toepassing, welke jaarlijks wordt vastgesteld. Gelet op het vorengaande is het project financieel uitvoerbaar. bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22ai Buitengebied , Bergvennenweg 23 Lattrop-Breklenkamp 49 50 bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22ai Buitengebied, Bergvennenweg 23 Lattrop-Breklenkamp Hoofdstuk 7 Juridische toelichting 7.1 Wijziging omgevingsplan 7.1.1 Omgevingsplan van rechtswege Op 1 januari 2024 is het omgevingsplan van rechtswege ontstaan. Dit omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen en wijzigingsplannen, en uit de Bruidsschat die de gemeente van het Rijk heeft ontvangen.

In deze Bruidsschat zitten onder meer regels voor milieubelastende activiteiten en bouwactiviteiten. Ook twee bodemkaarten en de hogere waarde besluiten maken deel uit van het omgevingsplan van rechtswege. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het omgevingsplan van rechtswege en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Op grond van artikel 2.4 en 22.6 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad het omgevingsplan van rechtswege (laten) wijzigen. 7.1.2 Toepassing TAM-IMRO De Omgevingswet integreert wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Het DSO ondersteunt bij de uitvoering van de wet en bestaat uit lokale systemen van overheden en de landelijke voorziening (DSO-LV), zoals Regels op de kaart en het Omgevingsloket. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) ontwikkeld voor organisaties die nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Een van deze TAMs is TAM-IMRO. Bij TAM-IMRO wordt het omgevingsplan gewijzigd via de - onder de Wet ruimtelijke ordening gebruikte - IMRO-standaard (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de voorziening ruimtelijkeplannen.nl. Het gebruik van TAM-IMRO is toegestaan tot en met 31 december 2025.

Als het ontwerp van een TAM-IMRO omgevingsplan uiterlijk 31 december 2025 ter inzage is gelegd, mag het ook na deze datum worden afgemaakt met TAM-IMRO. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Klimaat geeft aan dat TAM-IMRO plannen uiterlijk voor 1 januari 2032 moeten worden omgezet naar de nieuwe Standaard officiële publicaties (STOP) met de bijbehorende Toepassingsprofielen omgevingsdocumenten (TPOD). De Vereniging Nederlandse Gemeente (VNG) gaat uit van twee varianten van een TAM-IMRO omgevingsplan: de Basisvariant en de Crisis- en herstelwet-variant. Voorliggend TAM-IMRO omgevingsplan is opgezet volgens de Basisvariant. Deze blijft qua vorm en inhoud zo dicht mogelijk bij een bestemmingsplan. Daarbij wordt uiteraard wel aan alle eisen van de Omgevingswet en bijbehorende AMvB's voldaan. 7.1.3 Werkingsgebied De regels in dit TAM-IMRO omgevingsplan zijn van toepassing op de locatie Bergvennenweg 23 in Lattrop-Breklenkamp waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1774.TAMBUIBERGVENNWG23-VG01 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl. In Hoofdstuk 1 is een overzichtskaart van het werkingsgebied c.q. de planlocatie opgenomen. 7.2 Artikelsgewijze toelichting Preambule De preambule is direct zichtbaar boven de regels.

In de preambule staat dat het TAM-IMRO omgevingsplan gelezen moet worden als hoofdstuk en de artikelen als paragrafen van dat hoofdstuk. Dit om onduidelijkheden met het omgevingsplan van rechtswege te voorkomen. HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS Artikel 1 Begripsbepalingen In dit artikel is een verwijzing opgenomen naar de geldende begrippen voor het TAM-IMRO omgevingsplan. Artikel 2 Meet- en rekenbepalingen Het omgevingsplan van rechtswege bevat in artikel 22.24 al meetbepalingen. In dit artikel zijn alleen meet- en rekenbepalingen opgenomen die specifiek gelden voor het TAM-IMRO omgevingsplan. Artikel 3 Toepassingsbereik In de toepassingsbereikbepaling wordt in het eerste lid bepaald dat de ruimtelijke plannen uit het tijdelijk deel bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22ai Buitengebied , Bergvennenweg 23 Lattrop-Breklenkamp 51 van het omgevingsplan niet van toepassing zijn op de locatie waarvoor het TAM-IMRO omgevingsplan is opgesteld. In het tweede lid is bepaald dat de regels uit de Bruidsschat niet van toepassing zijn, als deze regels in strijd zijn met de regels uit het TAM-IMRO omgevingsplan. In het derde lid worden de regels uit het TAM-IMRO omgevingsplan gekoppeld aan de bijbehorende verbeelding. HOOFDSTUK 2 FUNCTIES EN ACTIVITEITEN De functie: Artikel 4 Agrarisch - 1 Is overgenomen uit het omgevingsplan van rechtswege zonder bouwmogelijkheden.

De betreffende functie valt binnen het plangebied vanwege een voorwaardelijke verplichting voor de landschappelijke investeringen of omdat deze liggen op het te verwijderen deel van het bouw- of bestemmingsvlak. Inhoudelijk worden bebouwingsmogelijkheden van gebouwen uitgesloten voor zover nodig. Artikel 5 Wonen - Wonen in het buitengebied De locatie c.q. het nieuwe erf is voorzien van een woonfunctie. De planregels komen vanuit het omgevingsplan van rechtswege en zijn op enkele punten gespecificeerd op de planvorming. De nieuwe woningen en het inpandig bijbehorende bouwwerk waar nodig zijn specifiek aangeduid om zo de beoogde erfsituatie vorm te geven. HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS Artikel 6 Anti-dubbeltelregel In dit artikel is aangegeven dat grond die één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van gebouwen, niet een tweede keer mag meetellen voor de toelaatbaarheid van andere gebouwen, als die grond inmiddels tot een ander bouwperceel is gaan behoren. Artikel 7 Algemene ruimtelijke bouwregels In dit artikel zijn regels voor bouwactiviteiten opgenomen die gelden voor het gehele werkingsgebied. Artikel 8 Planologische gebruiksactiviteiten In dit artikel zijn regels voor functies opgenomen die gelden voor het gehele werkingsgebied.

In het omgevingsplan geldt dat als er geen regels voor een activiteit zijn opgenomen, deze activiteit zonder meer mag worden uitgevoerd en er geen beperkingen voor die activiteit op grond van het omgevingsplan gelden. Het gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met het TAM-IMRO omgevingsplan moet nadrukkelijk vergunningplichtig worden gemaakt of verboden. In dit geval is gekozen voor een algemeen gebruiksverbod. Aanvullend gelden enkele specifieke gebruiksverboden. Artikel 9 Regels parkeren In dit artikel zijn regels voor parkeren opgenomen, waarbij als uitgangspunt geldt dat op eigen erf in voldoende mate is voorzien in de benodigde parkeerruimte. Artikel 10 Overige regels Het omgevingsplan van rechtswege bevat in artikel 22.5.2 al aanvraagvereisten. Deze zijn van overeenkomstige toepassing verklaart op een omgevingsvergunning die voortkomen uit dit TAM-IMRO omgevingsplan. HOOFDSTUK 4 OVERGANGSREGELS Artikel 11 Overgangsrecht In dit artikel zijn de regels voor het overgangsrecht opgenomen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen bouwwerken, functioneel gebruik en overige activiteiten.

52 bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22ai Buitengebied, Bergvennenweg 23 Lattrop-Breklenkamp Bijlagen bij de toelichting bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22ai Buitengebied , Bergvennenweg 23 Lattrop-Breklenkamp 53 Bijlage 1 ruimtelijk kwaliteitsplan 54 bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22ai Buitengebied, Bergvennenweg 23 Lattrop-Breklenkamp RUIMTELIJK KWALITEITSPLAN • Bergvennenweg 23 - Lattrop-Breklenkamp • Tubbergen, 2 december 2025 - Definitief 2 Ruimtelijk kwaliteitsplan Datum: 2 december 2025, Tubbergen Gewijzigd: - Status: Definitief Opgesteld: N+L Landschapsontwerpers nl-landschap.nl info@nl-landschap.nl Auteur: BM Getekend: DA Gecontroleerd: NH Inhoudsopgave: 1 . Aanleiding 03 2. Huidige situatie 04 3. Beleid 06 4. Nieuwe situatie 16 3 1 . Aanleiding 1.1 Korte historie planlocatie Het erf van de initiatiefnemer is gelegen aan de Bergvennenweg 23 in Lattrop-Breklenkamp. De locatie ligt te midden van een gebied met dekzandvlakten en -ruggen. Nabij zijn beekdalgebieden gelegen. De planlocatie ligt in een lager gelegen gebied waar zowel heide- als kleinschalige veengebieden zijn ontgonnen. Het erf is in de jaren ‘60 ontstaan, in de tijd van de grootschalige ruilverkaveling. In die tijd konden de minder vruchtbare gebieden worden ontgonnen door met name de verbeterde afwateringstechnieken.

De ontginningsgebieden waren grootschalig en open en door de ruilverkaveling ontstonden boerderijen met grote, aaneengesloten percelen, zoals ook op de planlocatie. De boerderij en varkensschuur aan de voorkant van het erf zijn karakteristiek voor de periode waarin ze zijn ontstaan in het betreffende landschap. De rechtlijnige opzet, grootschaligheid en het open karakter zijn te herkennen op de planlocatie. 1.2 Wens initiatiefnemer De initiatiefnemer neemt deel aan de Landelijke Beëindigingsregeling Veehouderij (LBV-regeling). In combinatie met de regeling wordt ook gebruik gemaakt van het Rood-voor-Rood beleid. De gemeente heeft een positief besluit genomen op het ingediende principeverzoek. In het kader van de LBV-regeling worden de agrarische opstallen gesloopt. In ruil daarvoor worden, op basis van de rood voor rood regeling, drie (extra) woonrechten toegekend op het erf. Op het perceel zullen daarom drie compensatiewoningen met bijbehorende bijgebouwen worden gerealiseerd. De bestaande (woon)boerderij wordt ook gesloopt en vervangen door een nieuwe (woon)boerderij. De nog overgebleven sloopmeters worden ingezet om de maximale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken te vergroten. Het gehele erf wordt zorgvuldig landschappelijk ingepast, wat resulteert in een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit die recht doet aan het karakter van het veen- en heideontginningslandschap.

1.3 Ruimtelijk kwaliteitsplan De gemeente Dinkelland stelt voor de ontwikkeling een landschappelijke inpassing als belangrijke voorwaarde. In deze onderbouwing wordt daarom de landschappelijke inpassing uiteengezet. Er wordt een beschrijving van het plangebied gegeven, het omliggende landschap en het vigerende beleid. Dat resulteert in een beschrijving van de nieuwe situatie die aan het gestelde beleid voldoet. 4 2.1 Dekzandvlakte- en ruggen nabij beekdalen De planlocatie ligt in een gebied met dekzandvlakten en -ruggen. Deze gebieden werden vaak doorsneden door beekdalen. De beekdalen voeren het water van de hogere delen af. De overgangsgebieden van hoog naar laag bleken geschikt als landbouwgronden en om erven te stichten. De grond was er vruchtbaar en mensen konden hier veilig en droog wonen. Beekdalen waren essentieel om als gras- en hooiland te dienen. Het perceel ligt op de overgang van de dekzandvlakte naar lager gelegen gronden (zie hoogtekaart, pagina 5). 2.2 Ontginningslandschap De planlocatie ligt midden in het ontginningslandschap met diverse zandwelvingen. Aan de zuidwestzijde is er sprake van een overgang naar het hoger gelegen kampen- en essenlandschap. Aan de noord- en oostkant van de planlocatie zijn de Bergvennen te vinden. De Bergvennen liggen op een dekzandrug, dus ze liggen relatief hoog in het landschap.

Dit maakt dat de vennen vooral werden gevoed door regenwater. Naast deze vennen is de overgang naar de heide te zien. De combinatie van essen/kampen en heideontginning was uiterst functioneel, aangezien heideplaggen vroeger werden gebruikt in het potstalsysteem. Na vermenging met uitwerpselen van het vee werd het ter bemesting naar de essen of kampen gebracht. Vanaf de jaren ‘30 van de vorige eeuw werden de heidevelden en ten dele ook de veengebieden interessant als landbouwgebied. De reden daarvoor waren de verbeterde afwateringstechnieken en de uitvinding van Plangebied, met planlocatie ten noordoosten van Lattrop. (Bron: pdok.nl) Planlocatie (Bron: pdok.nl) 2. Huidige situatie 5 Fragment uit 1910. (Bron: topotijdreis.nl) Actuele hoogtekaart. (Bron: viewer.ahn.nl) kunstmest. Vanaf dat moment is dan ook te zien dat er sprake is van een grootschalige ontginning met een functionele en rechtlijnige verkaveling. Beplanting bestaat vooral uit boscomplexen of structuren langs wegen of watergangen. 2.4 Huidige erfindeling Op de planlocatie is een zogenaamde ontginningsboerderij te vinden. In de jaren ‘60 is de boerderij van de initiatiefnemer verplaatst van de rand van Lattrop naar de Bergvennenweg. In die jaren was het niet langer gebruikelijk om een woning te combineren met het houden van dieren. Daarom is in dit geval sprake van een woning voor de schuur.

De woning is relatief eenvoudig en heeft weinig verbinding met de karakteristiek van de jaren ervoor en daarmee ook de schuur die eraan gekoppeld is. De woning staat parallel aan de weg, maar haaks op de schuur. Het erf kent een grootschalige en rechtlijnige structuur met een openheid richting het landschap. Het erf heeft een kenmerkende structuur voor het ontginningslandschap. 2.5 Nieuwe elementen In het ontginningslandschap dient de grootschalige openheid behouden te blijven. Daarnaast moet bij ontwikkelingen de rechtlijnige structuur behouden blijven en de ontwikkeling moet bijdragen aan de herkenbaarheid van het landschap. Er moet terughoudend omgegaan worden met het toevoegen van landschapselementen, maar vooral worden ingezet op behoud van bestaande structuren. 6 3.1 Omgevingsvisie Overijssel Het provinciaal beleid van Overijssel is verwoord en vastgelegd in meerdere beleidsdocumenten. De belangrijkste is de Omgevingsvisie en - verordening Overijssel. In de visie bakent de provincie af wat zij voor de fysieke leefomgeving in Overijssel van provinciaal belang vinden. De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de visie worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur bekeken in samenhang met een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving.

Het beleid staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel om het toekomstbestendig te houden. De doelstellingen uit de visie zijn door vertaald in de omgevingsverordening, waarbij regels zijn gesteld onder welke voorwaarden ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. 3.1.1 Rode draden en beleidsambities De opgaven en kansen zijn vertaald in centrale beleidsambities en negen beleidsthema’s. Deze worden benaderd vanuit de rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Vanuit het uitvoeringsmodel (of, waar en hoe) worden generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken beschreven. 3.1.2 Generieke beleidskeuzes Deze keuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of Provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Vooral reserveringen voor integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, ruimtegebruik, waterveiligheid, externe veiligheid, LOG gebieden en begrenzingen als Nationale Landschappen en NNN- gebieden zijn voorbeelden van generieke beleidskeuzes. 3.1.3 Ontwikkelingsperspectieven In de visie zijn drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving.

Deze perspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. Het plangebied is aangemerkt als “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap” . Dat betekent dat diverse functies verweven moeten worden. Het belangrijkste land gebruik blijft melkveehouderij en akkerbouw, maar aan de andere kant is er ruimte voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. In elk geval staat de ambitie, “voortbouwen op kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen” , voorop. De voorgenomen ontwikkeling past bij de gestelde ambitie indien de kenmerken waar mogelijk behouden blijven. 3.1.4 Gebiedskenmerken Tenslotte wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de gebiedskenmerken. Er zijn vier lagen te onderscheiden (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag 3. Beleid 7 van de beleving). Er gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er staat omschreven in een catalogus gebiedskenmerken welke kenmerken diverse gebieden en hoe een ontwikkeling invulling dient te krijgen. De gebiedskenmerken zijn richtinggevend op aspecten als landschap, infrastructuur, milieu, bodem en cultuurhistorie.

De stedelijke laag is niet opgenomen; deze is niet relevant voor wat betreft de voorgenomen ontwikkeling. 3.1.5 Natuurlijke laag De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. De locatie ligt in een dekzandgebied. Onder koude omstandigheden in de laatste ijstijd heeft de wind ervoor gezorgd dat geërodeerd zand werd afgezet. Onder meer ontstonden dekzandruggen en -kopjes. In de loop der jaren zijn de hoogteverschillen geërodeerd door de wind, soms juist weer versterkt door de wijze van agrarisch gebruik, maar uiteindelijk weer verminderd door de schaalvergroting in de landbouw. In de omgeving van de planlocatie zijn de hoogteverschillen minimaal. Richting het westen is reliëf beter te herkennen. 3.1.6 Laag van cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. Het landschap werd functioneel ingericht waarbij men nooit heeft nagedacht over de schoonheid van Ontwikkelingsperspectief. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl). Natuurlijke laag. (in cultuur gebracht). (Bron: overijssel.tercera-ro.nl). 8 dat landschap. Nu waarderen wij juist de ingrepen van destijds. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden.

De akkers op de hogere gronden werden intensief gebruikt en bemest met heideplaggen uit het voormalige potstal systeem. De planlocatie is aangemerkt als jonge heide- en broekontginning. Er is echter ook sprake van veenontginning. Voor de kenmerken van het landschap maakt dat niet veel verschil: het ontginningslandschap kent hier een rechtlijnige verkaveling, een open karakter en begroeiing in de vorm van lanen en boscomplexen. 3.1.7 Laag van de beleving Het plangebied is omschreven als donkerte. De donkere gebieden zijn veelal de buitengebieden van onder andere Overijssel. Waar elders dorpen, autowegen, kassengebieden en attractieparken zorgen voor licht, is het buitengebied een plek waar men nog de sterrenhemel kan waarnemen. De ambitie is om donkere plekken te behouden en waar mogelijk nog donkerder te maken. De ontwikkelingen houden rekening met deze ambitie. Er mag geen onnodig licht worden toegevoegd. Laag van de beleving. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl). Laag van het agrarisch cultuurlandschap. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl). 9 Uitsnede bestemmingsplan. (Bron: ruimtelijkeplannen.nl) 3.2 Planologische situatie Op basis van het omgevingsplan van rechtswege heeft de planlocatie de functie ‘ Agrarisch-1’ (zie afbeelding rechts) met een functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch - bouwperceel grondgebonden agrarisch bedrijf’.

Op basis van de functie is er één woning toegestaan en zijn extra woningen niet toegestaan. Om extra woningen toe te laten wordt gebruik gemaakt van de rood voor rood regeling. Na doorlopen van de rood voor rood procedure via een omgevingsplan zal de agrarische bestemming zijn omgezet naar een woonbestemming. Herbouw bestaande woning Aan de voorzijde van het erf bevindt zich de bestaande woning, gekoppeld aan de schuur. De woning is parallel aan de weg gelegen, de schuur staat juist haaks. Het kwam in die tijd vaker voor om relatief eenvoudige woonhuizen voor de boerderij te zetten c.q. daaraan te koppelen in plaats van een woongedeelte in de schuur te maken zoals dat in de jaren daarvoor is gebeurd. De relatief eenvoudige woning doet echter afbreuk aan de kwaliteit van de erfopzet. Dit is een belangrijke reden om het geheel (woning, schuur en naastgelegen bijgebouw) te slopen. In de nieuwe erfopzet is er sprake van een (woon)boerderij met en bijgebouw. Om van enige betekenis te zijn, heeft de (woon)boerderij een volume van maximaal 2.000 m3. Er wordt gebruik gemaakt van een ontheffing uit het omgevingsplan: Waardenkaart. (Bron: omgevingsvisiedinkelland.nl)

10 f. het bepaalde in lid 3.2.1 . onder j en toestaan dat, in geval van gehele sloop van het woongedeelte inclusief de deel met een bestaande inhoud van meer dan 2.000 m³, een nieuw woongedeelte wordt gebouwd met een inhoud van ten hoogste 2.000 m³, mits: 1 . het nieuwe woongedeelte wordt gebouwd overeenkomstig de bestaande karakteristieke hoofdvorm; 2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de landschappelijke waarden, de woonsituatie, de waarden van de historische buitenplaatsen en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; Hieraan wordt voldaan. De (woon)boerderij past in dit type landschap en het volume wordt noodzakelijk geacht om tot een sterk erfensemble te komen. 3.3 Cascobenadering Noord oost T wente De gemeente Dinkelland hanteert, vooral ter bescherming van het bestaande landschap, het casco beleid. Door het casco beleid is het mogelijk om via een kaart te achterhalen of een ontwikkeling wel of niet in strijd is met elementen welke tot de casco behoren. Elementen als onderdeel uitmakend van de casco zijn in principe niet te verwijderen (groene lijnen/vlakken op de kaart rechts). Op de locatie is sprake van en rode en een groene lijn. De groene lijn maakt onderdeel uit van het casco beleid, de rode lijn is geen onderdeel van het cascobeleid. Uitsnede Cascokaart. (Bron: geo.overijssel.nl) 11 De lijn als onderdeel uitmakend van de casco blijft behouden.

Er zijn geen consequenties. De rode lijn betreft in de huidige situatie geen landschapselement. Er zijn daarom geen gevolgen voor het casco beleid. 3.4 Omgevingsvisie Dinkelland 2021 In 2021 is de omgevingsvisie “Mijn Omgevingsvisie Dinkelland” vastgesteld. De visie geeft de hoofdlijnen voor het langetermijnbeleid. De visie kent een waardenkaart. In de waardenkaart valt de locatie onder de lichtgroene categorie: ‘gericht op ontwikkeling door lage waarde en hoge dynamiek’. In de omgevingsvisie zijn vier kernprincipes opgenomen: - we doen het samen, de gemeente met haar inwoners, instellingen en ondernemers; - we geven het goede voorbeeld; wat we belangrijk vinden laten we zien in de praktijk; - we combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt; - we wentelen geen problemen af op volgende generaties. Volgens de waardenkaart zijn de volgende waarden van belang: - open met vergezichten; - efficiënt agrarisch landschap; - kavelsloten; - wegen met bomenrijen; - moderne erfopzet. Hierbij dient ingespeeld te worden op: - de schaal van het landschap; - het agrarische karakter; - gemengde functies; - bouwwijze en inrichting die in de directe omgeving gebruikelijk is; - opgeruimd landschap; - geclusterde bebouwing; - heldere structuren; - verbeteren van de biodiversiteit; - vasthouden van water.

Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt rekening gehouden met bovenstaande waarden. De herontwikkeling van het erf houdt rekening met de bestaande schaal van het landschap, er wordt gebruik gemaakt van heldere structuren. Qua bouwwijze en inrichting wordt aangesloten bij de directe omgeving. Dat wil zeggen een rechtlijnige opzet met openheid richting het landschap. 12 3.5 Buitengebied met kwaliteit Dinkelland De gemeenten Tubbergen en Dinkelland hebben gezamenlijk de uitwerking van de omgevingsvisie opgepakt. Het beleid is opgesteld ter vervanging van vele andere ruimtelijke regelingen. Volgens de gemeente werd dit onnodig ingewikkeld. De absolute doelstelling van het beleid is om de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied in stand te houden en te verbeteren. Anderzijds is het doel om (economische) ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk te maken om zo een bijdrage te leveren aan een vitaal en leefbaar buitengebied. 3.5.1 Rood voor rood Het voornemen is om drie woningen toe te voegen waarbij twee woningen min of meer geschakeld zijn. Door te schakelen en/ of de bijgebouwen te integreren ontstaan er geen veelvoud aan gebouwen op het erf. Het erf blijft daardoor compact en robuust, zoals passend is op de plek en in het landschap. Er zijn algemene randvoorwaarden opgesteld voor het toevoegen van een extra woning waaronder: 1.

Een extra woning wordt uitsluitend toegestaan indien sprake is van een kwaliteitsimpuls in de vorm van sloop van landschap ontsierende gebouwen. Hierbij geldt dat voor elke 1 .200 m2 te slopen landschap ontsierende bebouwing, één bouwkavel voor een woning kan worden toegekend. 2. Voor kassen geldt een sloopverhouding van 1:5. 3. Alleen (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen kunnen worden ingezet. 4. Alleen gebouwen die tenminste 5 jaar geleden zijn opgericht kunnen worden ingezet. 5. Alleen legale bebouwing telt mee, mits aangetoond dat zij voor 1998 aanwezig waren. 6. Alleen volledige gebouwen mogen ingezet worden. 7. Karakteristieke gebouwen tellen niet mee. 8. Sloop- en bouwlocaties mogen gecombineerd worden. 9. Tenminste 75% van de vereiste sloopoppervlakte komt uit de gemeente. 10. Op de slooplocatie wordt minimaal 300 m2 gesloopt. 11. Alle landschap ontsierende bebouwing wordt gesloopt. 12. Bouwwerken zoals sleufsilo’s, mestplaten, mestbassins, (mest) kelders, kassen en overtollige verharding moet verwijderd worden zonder mee te tellen aan de sloopoppervlakte. Toren- en mestsilo’s tellen wel mee. 13. De extra woning wordt teruggebouwd op een slooplocatie waar sprake is van een erf. 14. De woning en bijbehorende bouwwerken vormen één erfensemble. 15. Alleen als een slooplocatie niet geschikt is, mag een bouwrecht verplaatst worden. 16.

De extra woning met bijgebouw(en) voldoen aan de afmetingen die gelden in het omgevingsplan voor de functie ‘wonen’. 1 7. Van de sloopoppervlakte boven de sloopnorm, mag een gedeelte 13 worden teruggebouwd dan wel behouden blijven voor het realiseren van een grotere oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken. Hiervoor geldt een bouw-/sloopverhouding. 18. In afwijking van lid 10 kunnen gebouwen die in eerste instantie landschap ontsierend zijn, maar waarin bedrijfsmatige activiteiten mogelijk zijn, worden uitgezonderd van sloop mits dit landschappelijk en stedenbouwkundig aanvaardbaar is , de gebouwen zodanig verfraaid worden dat deze niet meer landschap ontsierend zijn en voldaan wordt aan de voorwaarden uit paragraaf 3.4. 19. Middels een beeldkwaliteitsplan dient de beeldkwaliteit van de woning vastgelegd te worden 20. In het gemeentelijk woningbouwprogramma moet voldoende ruimte beschikbaar zijn voor de te bouwen woningen in het buitengebied. 21 . Het toepassen van de regeling houdt in dat dat op alle betrokken locaties de bedrijfsmatige agrarische activiteiten gestaakt moeten worden. 22. De planologische bouwmogelijkheden op alle betrokken locaties worden aangepast aan de nieuwe situatie. Op het erf zal 4.160 m2 agrarische bebouwing worden gesloopt. Dat betekent dat er drie compensatiewoningen mogen worden gerealiseerd (in totaal 3.600 m2), waarna nog 560 m2 overblijft.

Op het erf worden daarvoor twee geschakelde woningen gerealiseerd en een tweede vrijstaande woning. De andere vrijstaande woning wordt gerealiseerd vanuit het bestaande woonrecht zoals eerder beschreven. Er wordt aan het gestelde beleid voldaan. De overgebleven sloopmeters worden ingezet door middel van de schuur voor schuur regeling op eigen erf. 3.5.2 Schuur voor schuur | funderingen en eventuele (mest)kelders; In dit geval is er daarnaast sprake van restmeters. De initiatiefnemer kan dit echter niet opnieuw inzetten voor woningbouw. De initiatiefnemer | 5. Alleen volledige gebouwen kunnen worden ingezet en niet benut het rest ant voor de regeling schuur voor schuur. Hierdoor wordt | gedeeltes van gebouwen en/of (grotendeels) ingestorte gebouwen. het volume van de bijgebouwen vergroot. Om daartoe te komen zijn er | De gemeente bepaalt of een niet-volledig gebouw kan worden voor waarden opgesteld: | ingezet voor deze regeling; 1. Extra m2 bebouwing wordt uitsluitend toegest aan indien elders | 6. Karakteristieke en/of cultuurhistorisch waardevolle gebouwen binnen de gemeente Dinkelland of Tubbergen landschap ontsierende | kunnen niet worden ingezet voor sloop; gebouwen worden gesloopt. Hierbij geldt de volgende bouw-/ sloopverhouding: | 7. De planologische bouwmogelijkheden op alle betrokken locaties worden aangepast aan de nieuwe situatie.

Dit betekent onder Extra opper vlakte | Met asbest | Zonder asbest | andere dat de resterende bebouwing na sloop op de slooplocatie(s) Tot en met 10 0 m2 | 1m3 = 1m2 | 1m3 = 2m2 | beschouwd wordt als de maximaal toegest ane opper vlakte aan Van 101 tot en met 50 0 m2 | 1m3 = 2m2 | 1m3 = 4m2 | bebouwing op het betreffende perceel. 501 m2 en meer | 1m3 = 3m2 | 1m3 = 5m2 Er wordt 560 m2 meer gesloopt dan nodig is voor drie 2. Alleen legaal opgerichte gebouwen kunnen worden ingezet, of | compensatiewoningen. Het gaat om schuren zonder asbest. Om tot aangetoond moet worden dat de gebouwen voor 1998 aanwezig | de schuur voor schuur regeling te komen is de volgende berekening waren; | van toepassing: 3. Landschap ontsierende veldschuren komen ook in aanmerking voor | 20 0 m2 slopen zonder asbest = 10 0 m2 bouwen deze regeling; | 360 m2 slopen zonder asbest = 90 m2 bouwen 4. Gebouwen moeten in het geheel worden gesloopt, inclusief | Dit betekent dat 190 m2 gebouwd mag worden. Deze meters worden 14 15 ingezet om de oppervlakte van de bijgebouwen te vergroten. Het bijgebouw nabij de (woon)boerderij wordt vergroot met 100 m2 waardoor er in totaal 200 m2 kan worden gebouwd. De overgebleven oppervlakte wordt verdeeld onder de drie woonrechten. Dat houdt in dat elk woonrecht 130 m2 aan bijgebouwen kan bouwen. Het gaat in dit geval om aangebouwde bijgebouwen.

De aanvraag voldoet aan het gestelde beleid. 16 4.1 Samenvatting huidige situatie Het erf van de initiatiefnemer is gelegen in het ontginningslandschap, in de buurt van het natuurgebied ‘de Bergvennen’. Er is zowel sprake van voormalige heide- als veengebieden in een overwegend dekzandgebied met verderop wat beekdalen. Het erf is grootschalig en rechtlijnig van opzet en georiënteerd op de Bergvennenweg, met een grote openheid richting het landschap. Aan de voorzijde van het erf is een woning met een karakteristieke schuur en idem varkensschuur gesitueerd. De overige opstallen hebben dienst gedaan ten behoeve van het agrarisch bedrijf. Er is sprake van een kenmerkende opzet. 4.2 Nieuwe situatie In de nieuwe situatie worden de agrarische opstallen, inclusief de bestaande woning (E, witte stippellijnen) en de kuilvoerplaten (F) gesloopt en/ of verwijderd. Het huidige woonhuis wordt gesloopt en op een andere locatie op het erf vervangen door een nieuwe (woon) boerderij (A) dat kenmerken van de ontginning vertoond. De nieuwe (woon)boerderij moet qua formaat en positie het hoofdgebouw op het erf zijn. Het kan daarom maximaal 1 .800 m3 groot worden gebouwd. Het naastgelegen bijgebouw (D) mag 200 m2 groot worden. Op basis van de regeling mogen drie woningen worden gerealiseerd.

Naast de hoofdwoning worden een vrijstaande woning (C op tekening) en een 2^1 woning (B) met geïntegreerde bijgebouwen gerealiseerd. Elke wooneenheid heeft een inhoud van 750 m3. Door deze opzet wordt het aantal afzonderlijke gebouwen beperkt gehouden. Het erf krijgt daarmee een compacte, maar robuuste inrichting die aansluit bij het open en rechtlijnige landschap. Om de ruimtelijke kwaliteit te versterken en de openheid van het landschap te behouden, worden op diverse plekken fragmenten haag aangeplant (G). Ook worden enkele bomen toegevoegd, waaronder zomereiken (I) en zomerlinden (J), die bijdragen aan een passende landschappelijke structuur. De bestaande fruitbomen (H) worden verplaatst naar de voorzijde van de schuur waardoor de boederij vrij komt te liggen. De herplant geschiedt in een lossere, boomgaardachtige opstelling. Op het erf wordt nieuwe verharding aangebracht (K), waarbij een open zicht op het achterliggende landschap behouden blijft. De buitenzijde van het erf blijft hierdoor vrij van verhardingen, wat zorgt voor een natuurlijke inpassing in de omgeving. 4.3 Maatregelen ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit: - Compact erf met een herkenbare opzet, passend in het landschap; - Nieuw aan te planten hagen (G); - Te verplanten fruitbomen (H); - Nieuw aan te planten zomereiken en zomerlinden (I en J); - Verwijderen agrarische bebouwing (E) en erfverharding.

Met deze landschappelijke inpassing wordt voldaan aan het gestelde beleid. 4. Nieuwe situatie 17 Status: DO Formaat: A3 Noord: ^ Schaal: 1:1000 Getekend: DA Gecontroleerd: NH Datum: 02-12-2025 Project: Landschappelijke inpassing Adres: Bergvennenweg 23 Plaats: Lattrop A: Nieuw te bouwen hoofdboerderij. B: Nieuw te bouwen 2 ^1 kap woning met inpandig bijgebouw. C: Nieuw te bouwen woning met inpandig bijgebouw. D: Nieuw te bouwen bijgebouw. E: Te slopen opstallen (witte stippellijn). F: Te verwijderen kuilvoerplaten (rode stippellijn). G: Nieuw aan te planten beuk, meidoorn of haagbeuken. Aan te planten in de maat 80-100 (hoogte in centimeters). Aan te planten met 5 stuks per strekkende meter. Totaal 1 .150 stuks aan te planten op een totale lengte van 230 meter. H: Nieuw aan te planten hoogstamfruitboomgaard. Aanplanten met oud-Hollandse rassen, totaal 8 stuks aan te planten in de maat 10-12 (stamomtrek in centimeters). Elk voorzien bij twee boompalen bij aanplant. I: Nieuw aan te planten zomereiken in de maat 14-16 (stamomtrek in centimeters). Totaal 3 stuks aan te planten en elk voorzien van twee boompalen bij aanplant. J: Nieuw aan te planten zomerlinden, in de maat 14-16 (stamomtrek in centimeters). Totaal 6 stuks aan te planten en elk voorzien van twee boompalen bij aanplant. K: Erfverharding. L: Grasland/bouwland. M: Parkeerplaatsen.

Fragment uit 1970 (bron: topotijdreis.nl) Nieuwe situatie, niet op schaal (Bron: N+L Landschapsontwerpers) 18 Kupersweg 14 • 7651 LA Tubbergen • info@nl-landschap.nl • www.nl-landschap.nl landschapsontwerpers Bijlage 2 kwaliteitsteam advies bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22ai Buitengebied , Bergvennenweg 23 Lattrop-Breklenkamp 73 Beoordeling Q-team Dinkelland-Tubbergen - Landelijk Gebied Q-team: Dinkelland-Tubbergen Initiatiefnemer: Architect/adviseur: N + L Projectlocatie: Bergvennenweg 23 Datum vergadering Q-team: 29-10-2025 Status aanvraag: Principeverzoek akkoord: JA / NEE / VOOROVERLEG Inhoudelijk advies Q-team: Initiatiefnemer wil volledige erf saneren en nieuwbouwen met meerdere woningen doormiddel van rood voor rood. Inpandige bergingen en grotere massa’s bebouwing zijn uitgangspunt. Bestaande inrit verdwijnt Qteam vind het in de basis een goed plan. Met de beplanting de eenheid van het erf versterken in plaats van de losse kavels. In de vorm van bosjes en lijnen kun je groene structuur goed toevoegen. Zo inrichten dat verfrommeling aan de binnenzijde van het erf gaat plaatsvinden.

Qteam mist een beeldkwaliteitsplan Qteam vraagt aandacht voor een bebouwingsvrije zone Aangepast plan opnieuw in q-team? JA / NEE, ambtelijk voorleggen ter beoordeling Eindconclusie of vervolgprocedure: Eindconclusie na vervolgprocedure (in te vullen door RO- medewerker): Datum: Conclusie: plan akkoord / niet akkoord Opmerkingen: Afschrift aan: Adviseur, Behandelend RO-ambtenaar, leden Q-team Beh. RO-ambtenaar: Bas Prins Zaak nr. Powerbrowser: Status advies: De taak van het Q-team is het bewaken van de samenhang in de bouwplannen binnen de gestelde kaders om in gezamenlijkheid met belanghebbenden tot aanvaardbare en kwalitatieve plannen te komen. Het Q-team heeft daarin een adviserende rol ten behoeve van de indiener van het plan. Het college is het bevoegde orgaan om te beslissen op een aanvraag om bouwvergunning. Aan de behandelingen in het Q-team kunnen derhalve geen rechten worden ontleend. Bijlage 3 BKP bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22ai Buitengebied , Bergvennenweg 23 Lattrop-Breklenkamp 75 BEELDKWALITEITSPLAN • Bergvennenweg 23 - Lattrop-Breklenkamp • Tubbergen, 13 januari 2026 - definitief 2 BKP Bergvennenweg 23 Datum: 13 januari 2026, Tubbergen Gewijzigd: Status: Definitief Opgesteld: N+L Landschapsontwerpers nl-landschap.nl info@nl-landschap.nl Auteur: Ing. MB Getekend: Ing. DA Gecontroleerd: Ing. NH Inhoudsopgave: 1 . Aanleiding 03 2.

Huidige situatie 04 3. Nieuwe situatie 06 4. Beeldkwaliteitsplan 08 Referentiebeelden 9&11 3 1 . Aanleiding 1.1 Korte historie planlocatie Het erf van de initiatiefnemer is gelegen aan de Bergvennenweg 23 in Lattrop-Breklenkamp. De locatie ligt te midden van een gebied met dekzandvlakten en -ruggen. Nabij zijn beekdalgebieden gelegen. De planlocatie ligt in een lager gelegen gebied waar zowel heide- als kleinschalige veengebieden zijn ontgonnen. Het erf is in de jaren ‘60 ontstaan, in de tijd van de grootschalige ruilverkaveling. In die tijd konden de minder vruchtbare gebieden worden ontgonnen door met name de verbeterde afwateringstechnieken. De ontginningsgebieden waren grootschalig en open en door de ruilverkaveling ontstonden boerderijen met grote, aaneengesloten percelen, zoals ook op de planlocatie. De boerderij en varkensschuur aan de voorkant van het erf zijn karakteristiek voor de periode waarin ze zijn ontstaan in het betreffende landschap. De rechtlijnige opzet, grootschaligheid en het open karakter zijn te herkennen op de planlocatie. 1.2 Wens initiatiefnemer De initiatiefnemer neemt deel aan de Landelijke Beëindigingsregeling Veehouderij (LBV-regeling). In combinatie met de regeling wordt ook gebruik gemaakt van het beleid voor exrta woningen. De gemeente heeft een positief besluit genomen op het ingediende principeverzoek.

In het kader van de LBV-regeling worden de agrarische opstallen gesloopt. In ruil daarvoor worden, op basis van de rood voor rood regeling, drie (extra) woonrechten toegekend op het erf. Op het perceel zullen daarom drie compensatiewoningen met bijbehorende bijgebouwen worden gerealiseerd. De bestaande (woon)boerderij wordt ook gesloopt en vervangen door een nieuwe (woon)boerderij. De nog overgebleven sloopmeters worden ingezet om de maximale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken te vergroten. Het gehele erf wordt zorgvuldig landschappelijk ingepast, wat resulteert in een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit die recht doet aan het karakter van het veen- en heideontginningslandschap. 1.3 Beeldkwaliteitsplan De gemeente Dinkelland eist voor de ontwikkeling van het nieuwe erf met de drie nieuwe woningen een beeldkwaliteitsplan om deze op een verantwoorde wijze in te kunnen passen. In dit document wordt dit plan uitgewerkt in concrete kaders om de kwaliteit van de plek te behouden en waar mogelijk te verbeteren. 4 2.1 Natuurlijk landschap De planlocatie ligt in een gebied met dekzandvlakten en -ruggen. Deze gebieden werden vaak doorsneden door beekdalen. De beekdalen voeren het water van de hogere delen af. De overgangsgebieden van hoog naar laag bleken geschikt als landbouwgronden en om erven te stichten. De grond was er vruchtbaar en mensen konden hier veilig en droog wonen.

Beekdalen waren essentieel om als gras- en hooiland te dienen. Het perceel ligt op de overgang van de dekzandvlakte naar lager gelegen gronden (zie hoogtekaart, pagina 5). 2.2 Ontginningslandschap De planlocatie ligt midden in het ontginningslandschap met diverse zandwelvingen. Aan de zuidwestzijde is er sprake van een overgang naar het hoger gelegen kampen- en essenlandschap. Aan de noorden oostkant van de planlocatie zijn de Bergvennen te vinden. De Bergvennen liggen op een dekzandrug, dus ze liggen relatief hoog in het landschap. Dit maakt dat de vennen vooral werden gevoed door regenwater. Naast deze vennen is de overgang naar de heide te zien. De combinatie van essen/kampen en heideontginning was uiterst functioneel, aangezien heideplaggen vroeger werden gebruikt in het potstalsysteem. Na vermenging met uitwerpselen van het vee werd het ter bemesting naar de essen of kampen gebracht. Vanaf de jaren ‘30 van de vorige eeuw werden de heidevelden en ten dele ook de veengebieden interessant als landbouwgebied. De reden daarvoor waren de verbeterde afwateringstechnieken en de uitvinding van Plangebied (Bron: geo.overijssel.nl) Planlocatie (Bron: geo.overijssel.nl) 2. Huidige situatie 5 Planlocatie omsteeks 1900. (Bron: topotijdreis.nl) Planlocatie omsteeks 1960. (Bron: topotijdreis.nl) Hoogtekaart (Bron: ahn.nl) kunstmest.

Vanaf dat moment is dan ook te zien dat er sprake is van een grootschalige ontginning met een functionele en rechtlijnige verkaveling. Beplanting bestaat vooral uit boscomplexen of structuren langs wegen of watergangen. 2.3 Huidige indeling Op de planlocatie is een zogenaamde ontginningsboerderij te vinden. In de jaren ‘60 is de boerderij van de initiatiefnemer verplaatst van de rand van Lattrop naar de Bergvennenweg. In die jaren was het niet langer gebruikelijk om een woning te combineren met het houden van dieren. Daarom is in dit geval sprake van een woning voor de schuur. De woning is relatief eenvoudig en heeft weinig verbinding met de karakteristiek van de jaren ervoor en daarmee ook met de schuur die eraan gekoppeld is. De woning staat parallel aan de weg, maar haaks op de schuur. Het erf kent een grootschalige en rechtlijnige structuur met een openheid richting het landschap. Het erf heeft een kenmerkende structuur voor het ontginningslandschap. 2.4 Nieuwe elementen In het ontginningslandschap dient de grootschalige openheid behouden te blijven. Daarnaast moet bij ontwikkelingen de rechtlijnige structuur behouden blijven en de ontwikkeling moet bijdragen aan de herkenbaarheid van het landschap. Er moet terughoudend omgegaan worden met het toevoegen van landschapselementen, maar vooralworden ingezet op behoud van bestaande structuren.

6 3.1 Samenvatting huidige situatie Het erf van de initiatiefnemer is gelegen in het ontginningslandschap, in de buurt van het natuurgebied ‘de Bergvennen’. Er is zowel sprake van voormalige heide- als veengebieden in een overwegend dekzandgebied met verderop wat beekdalen. Het erf is grootschalig en rechtlijnig van opzet en georiënteerd op de Bergvennenweg, met een grote openheid richting het landschap. Aan de voorzijde van het erf is een woning met een karakteristieke schuur en idem varkensschuur gesitueerd. De overige opstallen hebben dienst gedaan ten behoeve van het agrarisch bedrijf. Er is sprake van een kenmerkende opzet. 3.2 Nieuwe situatie In de nieuwe situatie worden de agrarische opstallen, inclusief de bestaande woning (E, witte stippellijnen) en de kuilvoerplaten (F) gesloopt en/ of verwijderd. Het huidige woonhuis wordt gesloopt en op een andere locatie op het erf vervangen door een nieuwe (woon) boerderij (A) dat kenmerken van de ontginning vertoond. De nieuwe (woon)boerderij moet qua formaat en positie het hoofdgebouw op het erf zijn. Het kan daarom maximaal 1 .800 m3 groot worden gebouwd. Het naastgelegen bijgebouw (D) mag 200 m2 groot worden. Op basis van de regeling mogen drie woningen worden gerealiseerd. Naast de hoofdwoning worden een vrijstaande woning (C op tekening) en een 2^1 woning kap (B) met geïntegreerde bijgebouwen gerealiseerd.

Elke wooneenheid heeft een inhoud van 750 m3. Door deze opzet wordt het aantal afzonderlijke gebouwen beperkt gehouden. Het erf krijgt daarmee een compacte, maar robuuste inrichting die aansluit bij het open en rechtlijnige landschap. Om de ruimtelijke kwaliteit te versterken en de openheid van het landschap te behouden, worden op diverse plekken fragmenten haag aangeplant (G). Ook worden enkele bomen toegevoegd, waaronder zomereiken (I) en zomerlinden (J), die bijdragen aan een passende landschappelijke structuur. De bestaande fruitbomen (H) worden verplaatst naar de voorzijde van de schuur waardoor de boederij vrij komt te liggen. De herplant geschiedt in een lossere, boomgaardachtige opstelling. Op het erf wordt nieuwe verharding aangebracht (K), waarbij een open zicht op het achterliggende landschap behouden blijft. De buitenzijde van het erf blijft hierdoor vrij van verhardingen, wat zorgt voor een natuurlijke inpassing in de omgeving. 3.3 Maatregelen ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit - Compact erf met een herkenbare opzet, passend in het landschap; - Nieuw aan te planten hagen (G); - Te verplanten fruitbomen (H); - Nieuw aan te planten zomereiken en zomerlinden (I en J); - Verwijderen agrarische bebouwing (E) en erfverharding. Met deze landschappelijke inpassing wordt voldaan aan het gestelde beleid. 3. Nieuwe situatie A: | Nieuw te bouwen hoofdboerderij.

B: | Nieuw te bouwen 2 ^1 kap woning met inpandig bijgebouw. C: | Nieuw te bouwen woning met inpandig bijgebouw. D: | Nieuw te bouwen bijgebouw. E: | Te slopen opstallen (witte stippellijn). F: | Te ver wijderen kuilvoerplaten (rode stippellijn). G: | Nieuw aan te planten beuk, meidoorn of haagbeuken. Aan te planten in de maat 80-100 (hoogte in centimeters). Aan te planten met 5 stuks per strekkende meter. Totaal 1.150 stuks aan te planten op een totale lengte van 230 meter. H: | Nieuw aan te planten hoogstamfruitboomgaard. Aanplanten met oud-Hollandse rassen, totaal 8 stuks aan te planten in de maat 10-12 (stamomtrek in centimeters). Elk voorzien bij twee boompalen bij aanplant. I: | Nieuw aan te planten zomereiken in de maat 14-16 (stamomtrek in centimeters). Totaal 3 stuks aan te planten en elk voorzien van twee boompalen bij aanplant. J: | Nieuw aan te planten zomerlinden, in de maat 14-16 (stamomtrek in centimeters). Totaal 6 stuks aan te planten en elk voorzien van twee boompalen bij aanplant. K: | Erfverharding. L: | Grasland/bouwland. M: | Parkeerplaatsen. Fragment uit 1970 (bron: topotijdreis.nl) Nieuwe situatie, niet op schaal (Bron: N+L).

Project: | Landschappelijke inpassing | Getekend: | DAStatus: | DONoord: | ^7 Adres: | Bergvennenweg 23 | Gecontroleerd: | NHFormaat: A3Schaal: | 1:1000 Plaats: | Lattrop | Datum: | 30-10-2025 8 Inspiratiefolder van stichting Het Oversticht voor ontwikkelingen in het kader van Rood voor Rood (Bron: Noaber - kracht Dinkelland, Tubbergen) 4.1. Inspiratiefolder van als handvat In 2014 heeft stichting Het Oversticht in opdracht van de gemeenten Dinkelland en Tubbergen een inspiratiefolder voor erfontwikkelingen in het kader van de Rood voor Rood regeling gemaakt. De gemeente drukt de mogelijkheden van nieuwbouw op een erf in criteria uit. De welstandstoets vindt plaats op grond van deze criteria. Als het bouw- en erfinrichtingsplan voldoet aan de gewenste hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit wordt de vergunning verleend. In uitzonderlijke gevallen kan het college van Burgemeester en Wethouders afwijken van het advies van de stadsbouwmeester door de toepassing van de hardheidsclausule in de welstandsnota van de gemeente. In het buitengebied van de gemeentes Dinkelland en Tubbergen komen verschillende landschapstypen en erftypen voor. De gemeentes maken bij de nieuwe ontwikkelingen van de rood voor rood regeling onderscheid tussen: - Oud landschap: kampenlandschap, essenlandschap en maten- en flierenlandschap; - Jong landschap: heide en veenontginningslandschap.

De folder geeft zowel voor het oude als het jonge landschap in woord en beeld weer welke erftypen daar voorkomen, wat de bedoeling (ambitie) van de gemeente is en hoe de bebouwing eruit mag zien. Voor planlocatie geldt dat het is gelegen een overgangsgebied van het jongere heideontginningslandschap naar het matenlandschap en 4. Beeldkwaliteitsplan 9 dat het kenmerken vertoont van de beide landschappen. Erf type Erven in een ontginningslandschap hebben doorgaans een orthogonale structuur. In de nieuwe situatie bestaat het erf van initiatiefnemer uit een hoofdboerderij en een twee-aan-één schuurwoning en vrijstaande schuurwoning met inpandige bijgebouwen. Door deze opzet wordt het aantal afzonderlijke gebouwen beperkt gehouden. Het erf krijgt daarmee een compacte, maar robuuste inrichting die aansluit bij het open en rechtlijnige landschap. Op het erf wordt daarnaast nieuwe verharding aangebracht waarbij een open zicht op het achterliggende landschap behouden blijft. Omdat de verharding centraal is gelegen blijft de buitenzijde van het erf vrij van verhardingen, wat zorgt voor een natuurlijke inpassing in de omgeving. Ambitie Op het erf kunnen zowel traditionele als meer moderne architectonische types gerealiseerd worden. De bebouwing is vooral heel eenvoudig van vorm.

Het belangrijkste kenmerk is de grote, met pannen gedekte zadelkap in antraciet of (oud) rood, met rechte topgevelbeëindiging. Woningen hebben een duidelijke voor- en achterzijde, waarbij de achterzijde grenst aan het erf, en de voorzijde naar de weg of het landschap gericht is. De detaillering is met name heel sober en strak. De nieuw te bouwen woonboerderij ligt enigszins van de weg en is georiënteerd op de Bergvennenweg, met de achterzijde naar het erf met daar rondom de ondergeschikte bijgebouwen in een orthogonale opzet. Criteria die voor de bebouwing worden gehanteerd zijn: • Er is één hoofdgebouw per erf met een boerderijuitstraling (ontginning); de overige gebouwen zijn (vormgegeven als) bijgebouwen en ondergeschikt gepositioneerd; veldschuren zijn landschapsgerelateerd en staan vrij van de bebouwing op het erf. • Er is sprake van een eenduidige hoofdvorm met zadeldak voor woning en voor bijgebouwen. • De aan- en uitbouw zijn ondergeschikt aan hoofdvorm. • Hoofdvorm als uitgangspunt nemen, transformaties zijn ondergeschikt. • Evenwichtige gevelopbouw gebaseerd op de karakteristieken van de locatie (landschapstype en erf), sobere detaillering en onderscheid tussen de uitstraling van hoofd- en (vrijstaand) bijgebouw.

• Toepassen van natuurlijke materialen (uitgezonderd riet) in een gedekte kleurstelling, passend bij de gekozen architectuur en de karakteristieken van het buitengebied. 10 4.2. Criteria hoofdboerderij (hoofdgebouw) Bouwmassa 1. Op het erf is er één duidelijke hoofdbouwmassa. 2. De hoofdbouwmassa heeft een eenvoudige vorm op basis van een rechthoekige plattegrond. 3. Aan en uitbouwen zijn ondergeschikt en vormgegeven in lijn met architectuur van de hoofdbouwmassa. 4. Er is sprake van een eenduidige hoofdvorm met zadeldak. 5. De goothoogte bedraagt niet meer dan 3,5 meter. Gevelopbouw 1. De voorgevel van het hoofdgebouw bestaat uit één geheel maar is te onderscheiden in boven- en onderstuk. 2. De architectuur mag modern en eigentijds zijn, mits deze past in het agrarische karakter van het buitengebied en daar positief aan bijdraagt (gebaseerd op traditie). 3. Principe: voor - en achterhuis en sobere detaillering. Materiaal en kleurgebruik 1. Toepassen van natuurlijke materialen (uitgezonderd riet). 2. Dakbedekking: alleen matte dakbedekking; gebakken pannen en zink voor woningen; gebakken pannen, zink en golfplaten voor bijgebouwen. 3. Gevelmaterialen: diverse aardtinten metselwerk (uitgezonderd lichte tinten), hout (naturel of een donkere kleur); zink (mat) 4. Glas kan op diverse manieren worden toegepast.