TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

Indien ontwateringsdiepte niet kan worden gehaald adviseert het waterschap om kruipruimteloos te bouwen. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Kelders dienen waterdicht te zijn. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast. In het plan wordt ernaar gestreefd het voorkeursbeleid van het waterschap op te volgen. Op voorhand wordt geconcludeerd dat het aspect 'water' geen belemmering vormt voor dit plan. Tevens heeft het plan geringe invloed op de waterhuishouding waardoor het waterschap op voorhand akkoord heeft gegeven voor dit plan.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

59

5.12.4 Conclusie Geconcludeerd wordt dat met de wijziging van het omgevingsplan middels voorliggend TAM-omgevingsplan, met betrekking tot het waterbelang, sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.13

Gezondheid

5.13.1 Algemeen In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect gezondheid. Het gaat om: het beschermen van gezondheid (is er sprake van bijzondere omstandigheden waardoor het verlenen van de vergunning leidt tot ernstige nadelige of mogelijk ernstige nadelige gevolge voor de gezondheid?) het bevorderen van de gezondheid, zoals bevorderen sport en ontspanning (positieve gezondheid). Conform artikel 1.3 sub a Omgevingswet is het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit een belangrijk maatschappelijk doel van de Omgevingswet. De aspecten veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit hangen nauw met elkaar samen. Gelet op de centrale rol van het gezondheidsaspect binnen de Omgevingswet dient dit aspect breed te worden gemotiveerd. Omdat het bereiken en in stand houden van een gezonde fysieke leefomgeving een belangrijk doel is van de Omgevingswet bevat het Bkl een aantal instructieregels die specifiek de bescherming van de gezondheid en het milieu tot doel hebben. De instructieregels hebben onder andere betrekking tot de aspecten geluid, geur, trillingen, luchtkwaliteit en bodem. Deze aspecten zijn in voorgaande paragrafen reeds behandeld gemotiveerd.

Het is wenselijk om daarnaast aan te geven op welke wijze het gezondheidsaspect bij de motivering is meegenomen. Dit niet alleen omdat het bereiken en in stand houden van een gezonde fysieke leefomgeving een belangrijk maatschappelijk doel is van de Omgevingswet, waar logischerwijs bij het nemen van een besluit op grond van deze wet aandacht voor moet zijn. Ook omwonenden en rondom het project gevestigde bedrijven zijn vaak geïnteresseerd in de gezondheidssituatie die ten gevolge van een activiteit optreedt. Gewasbeschermingsmiddelen Op agrarische grond waarop gewassen mogen worden geteeld, kunnen gewasbeschermings- en bestrijdingsmiddelen worden gebruikt. Deze zorgen ervoor dat planten, groente of fruit beschermd worden tegen schimmels, insecten en andere plagen. Verspreiding van deze gewasbeschermingsmiddelen (door de wind) kan tot gezondheidsproblemen leiden. Er zijn geen regels in de wet die bepalen dat een bepaalde afstand tot agrarische grond moet worden aangehouden. In de rechtspraak wordt als vuistregel een afstand van 50 meter tussen de agrarische grond en gevoelige functies, zoals woningen, aangehouden. Dit wordt een spuitzone genoemd. De 50 meter vuistregel uit jurisprudentie is een indicatieve afstand. Een verantwoorde afstand hangt onder meer af van het soort teelt ter plaatse en de plaatselijke omstandigheden.

Bij het bepalen of een spuitzone van toepassing is, geldt de maximale planologische invulling. Bij de beoordeling van de vraag of (al dan niet) een spuitzone moet worden aangehouden, moet niet worden gekeken naar het feitelijke gebruik maar naar hetgeen planologisch maximaal is toegestaan. Bij de ontwikkeling van een nieuwe gevoelige functie nabij agrarische percelen, is het dus allereerst van belang om te weten wat de maximale gebruiksmogelijkheden van dat agrarische perceel op basis van het omgevingsplan zijn. In de meeste gevallen laat het omgevingsplan het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen op agrarische gronden toe, tenzij het telen van gewassen via bijvoorbeeld een aanduiding expliciet is uitgesloten. 5.13.2 Situatie plangebied Naast het perceel Almelosestraat 46 zijn gronden aanwezig die op grond van het omgevingsplan van de gemeente Dinkelland, onderdeel 'Bestemmingsplan Buitengebied 2010' zijn voorzien van de enkelfunctie 'Agrarisch - 2'. Daarmee zijn de gronden bestemd voor het agrarische gebruik. De woningen in voorliggend plan liggen op meer dan 50 meter afstand van de gronden waarop het agrarische gebruik mag plaatsvinden. Wel geldt dat een zeer gering gedeelte ten noordwesten van het plangebied binnen 50 meter afstand van het agrarisch perceel ligt.

Om te voorkomen dat deze grond gebruikt mag worden voor een gewasbeschermingsgeevoelige functie zoals wonen en/of tuin, is dat gedeelte voorzien van de enkelfunctie 'Groen'. Daarmee is het niet toegestaan om de grond als tuin bij de woning te gebruiken, waardoor er geen gewasbeschermingsgevoelige functies binnen 50 meter van de agrarische grond worden toegestaan. Daarbij wordt tevens opgemerkt dat op deze strook groen wordt ingeplant als gevolg van de landschappelijke inpassing van het plan. 60

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect gezondheid sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 5.13.3 Conclusie In het kader van gezondheid is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

61

62

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

Hoofdstuk 6

Financiële haalbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid De investeringen die nodig zijn voor de te realiseren ontwikkelingen moeten passen in de budgetten die daarvoor beschikbaar zijn. Partijen die bouwen in de kernen, dorpen en in het buitengebied dragen op twee manieren bij aan Dinkelland. Enerzijds door direct invulling te geven aan de visie voor de fysieke leefomgeving, zoals verwoord in MijnOmgevingsvisie. Anderzijds via financiering van deze ruimtelijke ontwikkelingen via kostenverhaal en financiële bijdragen voor ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Ter uitvoering van deze visie heeft de gemeenteraad het Programma Kostenverhaal vastgesteld ten behoeve van een eenduidige en transparante manier van kosten verhalen bij bouwplannen en activiteiten vanwege gebruikswijzigingen in de gemeente. De gemeente borgt het kostenverhaal en de financiële bijdrage voor een ruimtelijke ontwikkeling in een anterieure overeenkomst. Naast het kostenverhaal en een financiële bijdrage wordt in een anterieure overeenkomst ook het verhaal van nadeelcompensatie geregeld. Mogelijke claims voor nadeelcompensatie worden altijd doorgelegd aan initiatiefnemer. Voor onderhavige ontwikkeling is met de initiatiefnemers een overeenkomst gesloten. Los van het kostenverhaal zijn initiatiefnemers leges verschuldigd voor het doorlopen van de planologische procedure.

Hierop is de legesverordening en de bijbehorende tarieventabel van toepassing, welke jaarlijks wordt vastgesteld. Gelet op het vorengaande is het onderhavige plan financieel uitvoerbaar.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

63

64

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

Hoofdstuk 7

Toelichting op de regels

7.1 Inleiding In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten die relevant zijn voor de fysieke leefomgeving. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van voorliggend TAM-omgevingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

7.2 Opzet van de regels 7.2.1

Algemeen

Zoals in de inleiding is aangegeven betreft het hier een TAM-omgevingsplan. TAM-IMRO is bedoeld voor gemeenten die nog geen gebruik kunnen maken van het planvormingsdeel van het DSO. Bijvoorbeeld doordat de plansoftware nog niet alle daarvoor benodigde functies biedt. Het kan ook zijn dat de gemeente te weinig tijd rest om het planproces goed te beproeven. Of dat er nog onvolkomenheden zijn in de landelijke voorziening. Met TAM-IMRO kunnen gemeenten toch hun omgevingsplannen wijzigen. Kort gezegd houdt TAM-IMRO in dat de huidige techniek voor planvorming tijdelijk kan worden gebruikt onder de Omgevingswet. Deze techniek betreft de bestaande uitwisselingsstandaard IMRO (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de bestaande voorziening Ruimtelijke Plannen. IMRO is een bekende en functionerende techniek. De TAM-IMRO vraagt niet om alternatieve software. Het gaat meer om langduriger gebruik van de bestaande systemen en koppelingen. De regels en verbeelding van voorliggend TAM-omgevingsplan zijn dan ook opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP). De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van een bestemmingsplan. Dit TAM-omgevingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het TAM-omgevingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de functies zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: Inleidende regels; Functieregels en gebiedsaanwijzingen; Algemene regels aan activiteiten; Overgangsregels. 7.2.2

Preambule voor hoofdstuk en artikelnummering

De IMRO-standaarden maken het niet mogelijk om een regeling te beginnen met een ander hoofdstuk dan hoofdstuk 1. De naamgeving van het hoofdstuk kan worden gewijzigd, maar hoofdstuk 1 blijft altijd zichtbaar. De IMRO-standaarden bieden ook geen mogelijkheid tot het gebruik van paragrafen. Ook voor de artikelen geldt dat deze in IMRO automatisch worden genummerd en dat de nummering dus bij ‘artikel 1’ begint. Voor het TAM-IMRO omgevingsplan is de IMRO hoofdstuk- en artikelnummering onhoudbaar, omdat het omgevingsplan van rechtswege al een hoofdstuk 1 en een artikel 1 kent. Deze nummers zijn dus al bezet. Om duidelijk te maken hoe een TAM-IMRO omgevingsplan zich verhoudt tot de rest van het omgevingsplan, stelt de VNG voor om na het object Regels en voor het toevoegen van het object Hoofdstuk een preambule op te nemen. De preambule geeft aan hoe het TAM-IMRO omgevingsplan in samenhang met de rest van het omgevingsplan gelezen moeten worden. Hieronder is de preambule weergeven. Preambule Dit plan beoogt de realisatie van vijf nieuwe woningen op het perceel Almelosestraat 43 in Ootmarsum mogelijk te maken. Juridisch is het plan een nieuw hoofdstuk in het omgevingsplan van de gemeente Dinkelland. Dit hoofdstuk is op grond van artikel 11.1 lid 2 Besluit elektronische publicaties bekend gemaakt en digitaal beschikbaar gesteld met de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl.

Het is met deze landelijke voorziening niet mogelijk dit hoofdstuk conform de juridische vormgeving van het omgevingsplan in STOP-TPOD beschikbaar te stellen. bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

65

De in dit deel van het omgevingsplan weergegeven hoofdstukken moeten gelezen worden als paragrafen van hoofdstuk 22ac van het omgevingsplan van de gemeente Dinkelland. In de artikelkop van de in dit deel weergegeven artikelen moet na het woord 'Artikel', na de spatie en direct voor het artikelnummer '22ac' gelezen worden. De bijlage bij de in deze voorziening weergegeven hoofdstukken moet gelezen worden als onderdeel van Bijlage 22ac bij het omgevingsplan van de gemeente Dinkelland. 7.2.3

Juridisch ponsen

Het voor een bepaalde locatie vaststellen van nieuwe regels in een TAM-IMRO omgevingsplan zorgt er niet voor dat de oude regels op die locatie automatisch vervallen. Met andere woorden: het is niet mogelijk om in een TAM-IMRO omgevingsplan te ‘ponsen’. Om te voorkomen dat op een bepaalde locatie zowel nieuwe als oude regels gelden, wordt in dit TAM-omgevingsplan een toepassingsbereikbepaling opgenomen in artikel 3 van de inleidende regels: Artikel 3 (Toepassingsbereik) 1. De besluiten op grond van artikel 22.1, onder a, van Omgevingswet zijn niet van toepassing voor zover het gaat over regels opgenomen in een besluit als bedoeld in artikel 4.6, eerste lid, onder b, g, h, i of m, van de Invoeringswet Omgevingswet op de locatie, bedoeld in het derde lid. 2. De regels in afdeling 22.2, met uitzondering van paragraaf 22.2.7.3, en afdeling 22.3 zijn niet van toepassing voor zover die regels in strijd zijn met regels in dit hoofdstuk. 3. De regels in dit hoofdstuk zijn van toepassing op de locatie TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43, waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1774.TAMGKOOTMALMELOS43-VG01 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl.

Werkingsgebied De regels in dit TAM-IMRO omgevingsplan zijn van toepassing op de locatie Almelosestraat 43 in Ootmarsum, waarvan de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1774.TAMGKOOTMALMELOS43-VG01 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl. 7.2.4

Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels voor activiteiten. Deze bepalingen gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: Anti-dubbeltelbepalingen: deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een plan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Ruimtelijke bouwregels: In deze regels zijn bouwregels opgenomen over het uiterlijk van bouwwerken; Planologische gebruiksactiviteiten: in deze regels is aangegeven wat onder strijdig en verboden gebruik wordt verstaan. Regels parkeren: in deze regels zijn de regels omtrent parkeereisen opgenomen. Overige regels: in dit artikel zijn de aanvraagvereisten opgenomen. 7.2.5

Overgangsregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangsregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met deze wijziging van het omgevingsplan. NB: Het omgevingsplan bevat in hoofdstuk 23 de slotbepalingen, dus die worden niet in het TAM-omgevingsplan opgenomen.

7.3 Verantwoording van de regels Bij het opstellen van dit TAM-omgevingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de functies in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld. Functieomschrijving 'Groen' De gronden ter plaatse van de wadi en groene inpassing in het oosten van het plangebied hebben de functie ‘Groen’ en een klein deel van het plangebied in het noordwesten. De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bedoeld voor groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, voet- en fietspaden, in- en uitritten, 66

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

parkeervoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Functieomschrijving 'Wonen - Wonen in de bebouwde kom' Ter plaatse van de beoogde woningen is de functie 'Wonen – Wonen in de bebouwde kom' opgenomen. Deze gronden zijn hoofdzakelijk bedoeld voor wonen. Op de voor 'Wonen – Wonen in de bebouwde kom' aangewezen gronden mag uitsluitend worden gebouwd voor zover dit in overeenstemming is met de omschrijving. Als hoofdgebouw mogen uitsluitend woningen worden gebouwd, waarbij geldt dat het aantal woningen per bouwvlak één is tenzij dat is aangegeven met de aanduiding 'maximum aantal woningen'. Verder is met de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' de maximale goot- en bouwhoogte aangegeven. Een hoofdgebouw moet vrijstaand gebouwd worden, tenzij de gronden zijn voorzien van de aanduiding ‘maximum aantal woningen', in welk geval het ter plaatse van de aanduiding genoemde aantal woningen ten hoogste aaneen gebouwd moeten worden. Als gevolg van de resultaten van het akoestisch onderzoek wordt een hogere gezamenlijke geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen toegestaan. Voor woning 1 (linker vrijstaande woning) geldt een maximale gezamenlijke geluidbelasting van 61 dB (lden).

Voor woning 2 (vrijstaande woning in het midden van het plangebied) geldt een maximale gezamenlijke geluidbelasting van 57 dB (lden). Woning 3, 4 en 5 betreffen de aaneengebouwde woningen waarvoor een maximale gezamenlijke geluidbelasting van 59 dB (lden) op de gevels van de woningen geldt. De gezamenlijke geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen is in de regels en verbeelding van dit TAM-omgevingsplan vastgelegd. De planregels geven uitvoering aan artikel 5.78ad Bkl door de waarde van het gezamenlijk geluid op de gevel in het omgevingsplan zelf op te nemen. Bij de aanvraag voor de zgn. technische bouwactiviteit moet de initiatiefnemer aantonen dat met de te treffen gevelmaatregelen kan worden voldaan aan de binnenwaarde, gebruikmakend van de in de regels vastgelegde geluidbelasting. Dat betekent concreet dat bij de aanvraag omgevingsvergunning moet worden aangetoond dat de karakteristieke geluidwering van de gevels voldoende zijn om aan het binnenniveau te voldoen. Daarmee is verzekerd dat geluidwerende voorzieningen moeten worden aangebracht, waardoor aan het binnenniveau voldaan wordt. Tot slot is een voorwaardeijke verplichting voor de ruimtelijke inpassing (groenplan) en de wadi in de planregels opgenomen om te borgen dat de groenvoorzieningen en de wadi in het plan worden aangelegd en in stand worden gehouden.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

67

68

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

Bijlagen motivering

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

69

Bijlage 1

70

Reactienota zienswijzen

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

REACTIENOTA ZIENSWIJZEN WIJZIGING OMGEVINGSPLAN ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43’.

Inhoudsopgave

1.

2. 2.1 2.2

3.

Inleiding

2

Behandeling zienswijzen Reclamant 1 Reclamant 2

4 4 10

WIJZIGINGEN

11

1

1.

INLEIDING

In dit document worden de binnengekomen zienswijzen behandeld, die zijn ingediend tegen het ontwerpbesluit tot wijziging van het omgevingsplan ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43’. Na voorafgaande publicatie op 23 december 2025 is in overeenstemming met artikel 16.29 en artikel 16.30 Omgevingswet met ingang van 24 december 2025 het ontwerpbesluit voor een ieder ter inzage gelegd. Het ontwerpbesluit met de hierbij behorende stukken kon tijdens de openingsuren in het gemeentehuis worden ingezien. Ook was het ontwerpbesluit te raadplegen op de https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/. Plan Het ontwerpbesluit tot wijziging van het omgevingsplan en het ontwerp beeldkwaliteitsplan zijn opgesteld voor de ontwikkeling van 5 woningen ter vervanging van bestaande bebouwing aan de Almelosestraat 43 te Ootmarsum. Zienswijzen Gedurende de hiervoor genoemde termijn kon een ieder mondeling dan wel schriftelijk zienswijzen kenbaar maken. Er zijn twee reclamanten die gebruik hebben gemaakt van het recht om een zienswijze in te dienen. Beoordelingskader wijziging omgevingsplan De taak om te voorzien in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ligt op grond van artikel 4.2 lid 1 Omgevingswet primair bij de gemeenteraad. De beleidsruimte van de gemeente wordt op verschillende manieren ingekaderd.

De belangrijkste zijn de instructieregels van het Rijk en de provincie: - de instructieregels van hoofdstuk 5 van het Bkl; - de instructieregels uit de provinciale omgevingsverordening; - eventuele andere instructies van het Rijk en provincie. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn niet alleen de in het Bkl geregelde milieu aspecten beoordeeld, maar zijn alle relevante aspecten van de fysieke leefomgeving en milieu beoordeeld, zoals bijvoorbeeld het effect van cumulatie. Bij de beoordeling van het initiatief is rekening gehouden met deze regels dan wel zijn deze betrokken of in acht genomen. Daarnaast heeft de raad haar beleidsruimte ingevuld met beleidsregels voor de fysieke leefomgeving, zodat het initiatief ook hieraan is getoetst. Het gaat hier om de omgevingsvisie en de andere beleidsdocumenten voor de verschillende specifieke onderdelen. De toetsing aan deze aspecten heeft plaatsgevonden in de toelichting. De evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit initiatief aan de orde zijn op een zorgvuldige wijzen zijn afgewogen. Initiatiefnemer wenst de gevraagde activiteiten te realiseren. De gemeente wenst de doelen uit haar beleid te verwezenlijken. De belangen van de omwonenden zijn gelegen in een goed woon- en leefklimaat.

De omliggende bedrijven hebben belang bij een ongehinderde bedrijfsvoering en een goed werkklimaat.

2

Belangenafweging De raad heeft bij het bepalen om wel of niet af te wijken van het omgevingsplan beleidsruimte om te bepalen of een bepaalde ontwikkeling met de daarbij behorende functies en maatvoeringen vanuit het oogpunt van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties aanvaardbaar is. Een dergelijk besluit is immers in belangrijke mate afhankelijk van de inzichten die bij de gemeente bestaan over de wenselijk geachte ontwikkelingen in het projectgebied. Verder mag het besluit niet in strijd zijn met de instructie(regels)s van het Rijk en de provincie. Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit besluit aan de orde zijn op een zorgvuldige wijzen worden afgewogen. Zoals uit de toelichting blijkt draagt het initiatief bij aan de visie en beleid die de gemeente hiervoor heeft en blijkt dat wordt voldaan de instructieregels van het Rijk en provincie. In de voorbereidingsfase heeft bestuurlijke afstemming plaatsgevonden. Provincie en het waterschap zijn akkoord met het initiatief. Verder is het initiatief afgestemd met omwonenden en heeft initiatiefnemer daarvan een verslag overgelegd. Voorts zijn in de toelichting de ruimtelijk relevante aspecten voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit afgewogen.

Gelet op alle aspecten die zijn afgewogen en de relevante (individuele) belangen, levert het besluit geen onaanvaardbare aantasting van deze belangen op. Het besluit is evenwichtig en geschikt om het initiatief te realiseren. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Opzet reactienota In hoofdstuk 2 worden de ingekomen zienswijzen tegen het ontwerpbesluit samengevat en vervolgens van een gemeentelijk standpunt voorzien. Tenslotte wordt elke zienswijze afgesloten met een conclusie. In hoofdstuk 3 worden de wijzigingen aan het bestemmingsplan op een rij gezet.

3

2.

BEHANDELING ZIENSWIJZEN

2.1 Reclamant 1 Datum brief: 27 januari 2026 Datum ontvangst: 28 januari 2026

1 Uitzicht Reclamant stelt dat het hoofdgebouw met daarin drie te situeren woningen het uitzicht wegneemt vanuit de woning van de Reclamant. Volgens Reclamant drukt dit zwaar op zijn welzijn en leefbaarheid van zijn woning. Reclamant stelt voor om het hoofdgebouw voldoende te schuiven en draaien zodat huidige zichtlijnen vanuit zijn woning behouden blijven. Gemeentelijk standpunt Het plan voorziet in de realisatie van vijf woningen ter vervanging van de bestaande oude boerderij en bijhorende bebouwing. In afstemming met het gemeentelijk kwaliteitsteam wordt een centraal en compact erf gerealiseerd dat aansluit bij de structuur van de voormalige boerderij. Bij het opstellen van het plan is daarbij zorgvuldig zoveel mogelijk rekening gehouden met het woongenot van alle omliggende woningen die uitzicht hebben op het plangebied. Het plangebied is relatief smal en wordt daarbij ook beperkt door de geluidszone van de Almelosestraat, waardoor de positioneringsmogelijkheden beperkt zijn. Het hoofdgebouw met daarin drie woningen wordt opgeschoven (2,2 meter) in westelijke richting en licht gedraaid (2 graden), zodat zichtlijnen vanuit de woning van Reclamant worden verbeterd. Een verdergaande aanpassing is echter niet wenselijk, omdat dit onevenredig nadelige gevolgen zou hebben voor andere woningen. Reclamant wordt gelet op het vorengaande niet onevenredig geschaad in zijn belangen.

Conclusie Aan deze zienswijze van reclamant wordt tegemoetgekomen door op de plankaart het bouwvlak van het hoofdgebouw met daarin drie woningen met 2,2 meter op te schuiven en 2 graden te draaien. Echter, deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het besluit tot wijziging van het omgevingsplan.

2 Verkeer en ontsluiting De nieuw te realiseren woningen liggen om een centraal erf welke ontsloten wordt op het Keupinkspad. Reclamant stelt dat deze ontsluiting extra verkeersdruk veroorzaakt en daarmee een verhoogde gevaarzetting voor fietsers en voetgangers vormt op het Keupinkspad. Reclamant geeft aan dat er geen uitwijkmogelijkheden bestaan op het Keupinkspad door aan de ene kant verhoogde tuinmuren en aan de andere kant geparkeerde voertuigen. Reclamant vreest bovendien voor geluidsoverlast door optrekkende en passerende voertuigen gelet op zijn woning die niet geïsoleerd is. Reclamant stelt voor om de bestaande ontsluiting van de bebouwing aan de Almelosestraat 43 te behouden voor het bereiken van het centrale erf.

4

Gemeentelijk standpunt Het plan voorziet in de realisatie van vijf woningen, bestaande uit twee vrijstaande woningen en drie rijwoningen, ter vervanging van de bestaande bebouwing. Planologisch zijn in de huidige situatie reeds twee vrijstaande woningen toegestaan, waardoor het netto aantal woningen met drie rijwoningen toeneemt. Als gevolg van het plan is sprake van een toename van 22,2 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Gelet op de kenmerken van de omliggende infrastructuur wordt geconcludeerd dat de toename van het beperkte aantal extra verkeersbewegingen eenvoudig via het bestaande wegennet kan worden afgewikkeld. Ook het geluid als gevolg van dit beperkte aantal extra verkeersbewegingen is naar verwachting gering en ruimtelijk aanvaardbaar. Het Keupinkspad is voor het grootste gedeelte een éénrichtingsstraat en circa 5 meter breed, waardoor in beginsel voldoende ruimte aanwezig is voor voertuigen, fietsers en voetgangers om elkaar te passeren en zo nodig uit te wijken. Langs de noordzijde van het Keupinkspad is reeds één rij grasbetonstenen aanwezig. Om de uitwijkmogelijkheden verder te verbeteren en tegemoet te komen aan de zienswijze van Reclamant, wordt een extra rij grasbetonstenen aangebracht, zodat een totale strook van circa 80 cm breed ontstaat.

Hierdoor kunnen voertuigen gedeeltelijk buiten de rijbaan parkeren of uitwijken, waardoor de beschikbare ruimte op de rijbaan wordt vergroot. Conclusie Aan deze zienswijze van reclamant wordt tegemoetgekomen door een aanpassing in het groenplan, waar grasbetonstenen worden opgenomen van circa 40 cm breed. Erfafscheidingen die tot op de straat staan in het groenplan worden opgeschoven en daarmee ontstaat meer ruimte in het straatprofiel. Ook wordt het groenplan aangepast zodat de juiste draaicirkels bij de ontsluiting worden aangehouden. Echter, deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het besluit tot wijziging van het omgevingsplan.

3 Bouwhoogte De bouwhoogte van het hoofdgebouw met daarin drie te situeren levensloopbestendige woningen zal volgens het plan circa 9,5 meter bedragen met een planologisch maximale bouwhoogte van 10 meter. Reclamant stelt dat dit een zeer groot dak oppervlak richting de zuidkant van het Keupinkspad veroorzaakt. Reclamant geeft aan dat de huidige bebouwing met een bouwhoogte van 8 meter aan het Keupinkspad al een beklemmend gevoel geeft. Een nog groter dakoppervlak komt voor Reclamant nog beklemmender over. Reclamant stelt voor om de maximale bouwhoogte van het nieuwe hoofdgebouw te verlagen naar de nu bestaande 8 meter, zodat het massale aanzicht van het dakoppervlak wordt beperkt. Gemeentelijk standpunt De gekozen bouwhoogte van het hoofdgebouw met daarin drie te situeren woningen is stedenbouwkundig bewust bepaald. Het hoofdgebouw krijgt een hogere bouwhoogte dan de overige bebouwing op het perceel, passend binnen de zogenoemde erfgedachte besproken met het gemeentelijk kwaliteitsteam. Daarnaast wordt de planologisch maximale bouwhoogte weliswaar met 2 meter vergroot ten opzichte van de bestaande situatie, maar daar staat tegenover dat het hoofdgebouw op grotere afstand van het Keupinkspad wordt gesitueerd. Het gebouw komt circa 3 meter verder van de straat en daarmee ook verder van de woning van Reclamant te liggen.

Door deze grotere afstand is er geen sprake van een onevenredige toename

5

van een beklemmend gevoel in de straat. Verder is van belang dat het hoofdgebouw ten opzichte van de woning van reclamant aan de noordzijde wordt gesitueerd. Hierdoor is geen sprake van een relevante toename van schaduwwerking of een onevenredige aantasting van de bezonning in de straat en woning van Reclamant. Tot slot geldt dat het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom, waar een zekere mate van dichtheid en nabijheid van bebouwing gebruikelijk is. De onderlinge afstand tussen het nieuwe hoofdgebouw en de woning van Reclamant (circa 13 meter) in relatie tot de bouwhoogtes is zodanig dat sprake is van een gebruikelijk en aanvaardbaar straat- en bebouwingsbeeld. Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat de beoogde bouwhoogte van planologisch maximaal 10 meter ruimtelijk aanvaardbaar is. Het bouwplan voor het hoofdgebouw heeft echter een bouwhoogte van maximaal 9,5 meter. Om deze reden kan de planologisch maximale bouwhoogte van 10 meter worden verlaagd naar 9,5 meter. Conclusie Aan deze zienswijze van reclamant wordt tegemoetgekomen door de maximale bouwhoogte te verlagen van 10 naar 9,5 meter. De verbeelding wordt hierop aangepast. Echter, deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het besluit tot wijziging van het omgevingsplan.

4 Warmtepompen Reclamant geeft aan dat er wordt gesproken over het mogelijk aanbrengen van warmtepompen die een geluidsniveau bereiken van maximaal 40 dB, waarbij het geluid zou wegvallen in het omgevingsgeluid. Reclamant vreest voor geluidsoverlast van deze installaties wanneer deze aan de zuidzijde, richting de niet-geïsoleerde woning van Reclamant, worden geplaatst. Daarnaast geeft Reclamant aan dat zonnepanelen aan de zuidzijde schittering kunnen veroorzaken. Reclamant stelt voor om eventuele warmtepompen en zonnepanelen aan de noordzijde van het hoofdgebouw, richting de Almelosestraat, aan te brengen. Gemeentelijk standpunt Om te bepalen of de warmtepompen voldoen aan de geldende geluidsnormen, is een geluidsonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek gaat uit van een worst-case scenario en toont aan dat de warmtepompen niet leiden tot geluidsoverlast bij de omliggende woningen. Wel blijkt uit het akoestisch onderzoek dat de onderzochte opzet van warmtepompen wel leidt tot overschrijding van de geluidsnorm op de erfgrens. In artikel 4.107 van het Besluit bouwwerken leefomgeving is vastgelegd dat een installatie voor warmte- of koudeopwekking die is opgesteld buiten de uitwendige scheidingsconstructie op de perceelgrens voor een andere woonfunctie een geluidsniveau mag veroorzaken van maximaal 40 dB.

Dat zou betekenen dat de warmtepompen moeten worden voorzien van bekasting of elders gesitueerd moeten worden. Echter, ten tijde van de aanvraag omgevingsvergunning komt dat aspect daadwerkelijk aan de orde en op dat moment zal concreet worden aangetoond of voldaan wordt aan die norm. Voor nu toont het onderzoek in ieder geval aan dat de warmtepompen in een worst-case situatie niet leiden tot geluidsoverlast bij de bestaande woningen aan het Keupinkspad. De geluidsnorm op de erfgrens komt bij de aanvraag omgevingsvergunning opnieuw aan de orde en zal dan – door definitieve bepaling van de wijze waarop warmte- en koudeopwekking plaatsvindt – moeten voldoen aan Bbl en aangetoond moeten worden. Met betrekking tot zonnepanelen wordt overwogen dat deze op het dakvlak worden aangebracht. Hierdoor is de kans op hinderlijke reflectie richting omliggende percelen zeer beperkt. Daarnaast

6

zijn moderne zonnepanelen veelal voorzien van een anti-reflecterende coating, waardoor eventuele schittering verder wordt verminderd. Voor zover al sprake kan zijn van enige reflectie, betreft dit geen structurele hinder. Conclusie Met betrekking tot het aanbrengen van warmtepompen is een aanvullend geluidsonderzoek uitgevoerd. In een worst-case situatie leiden de warmtepompen niet tot geluidsoverlast bij de bestaande woningen aan het Keupinkspad. Het onderzoek wordt opgenomen bij de bijlagen bij de toelichting. Ten aanzien van het aanbrengen van zonnepanelen wordt geen structurele hinder verwacht. De zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het besluit tot wijziging van het omgevingsplan.

5 Bouwpeilen Reclamant stelt dat door de initiatiefnemer is aangegeven dat mogelijk wordt afgeweken van het huidige bebouwde- en nog onbebouwde bouwpeil. Reclamant constateert grote hoogteverschillen ten opzichte van het straatpeil langs het Keupinkspad. Reclamant stelt dat er mogelijk grondkeringen, zoals keerwanden, moeten worden geplaatst om de hoogteverschillen op te vangen. Volgens Reclamant is dit zeer ontsierend voor het straatbeeld, zoals ook te zien is bij bestaande woningen aan het Keupinkspad. Reclamant stelt voor om het bouw- en grondpeil de huidige bebouwing aan te houden bij de nieuw te realiseren woningen. Gemeentelijk standpunt Binnen het plangebied zijn hoogteverschillen aanwezig. Daarbij geldt dat de posities van de nieuwe woningen ten opzichte van de bestaande boerderij onderling verschillen en dat het terrein van nature hellend verloopt. Hierdoor kan geen sprake zijn van overal gelijke peilhoogtes. De huidige boerderij ligt bovendien relatief laag ten opzichte van de directe omgeving, met name ten opzichte van het Keupinkspad. De bestaande hoogte van de boerderij vormt daarom geen uitgangspunt voor de bepaling van de bouwpeilen van de nieuwe woningen. Bij de bepaling van de bouwpeilen is uitgegaan van de gemiddelde aansluithoogtes van het Keupinkspad en het aangrenzende fietspad. Ook het afgewerkte terrein zal op deze hoogtes aansluiten.

Hierbij is aangesloten bij de definitie van het begrip ‘peil’ zoals opgenomen in de begripsbepalingen bij het besluit tot wijziging van het omgevingsplan. De bouwpeilen van de nieuwe bebouwing bedragen van west naar oost respectievelijk 45,10 m, 44,70 m en 44,40 m ten opzichte van NAP. Gelet op de onderlinge afstand tussen de woningen (circa 7 tot 11 meter) kunnen de aanwezige hoogteverschillen op een natuurlijke wijze worden opgelost door middel van flauwe taluds en, waar noodzakelijk, beperkte betonbanden/lage keerwanden (<30cm). Hierdoor zijn geen omvangrijke of ruimtelijk ontsierende grondkerende constructies noodzakelijk. Uit de nadere uitwerking en de hoogtetekening blijkt dat geen sprake zal zijn van noemenswaardige hoogteverschillen die leiden tot een onevenredige aantasting van het straatbeeld. Om te waarborgen dat geen ongewenste afwijkingen in het bouwpeil ontstaan, worden de bouwpeilen van de beoogde bebouwing vastgelegd ten opzichte van NAP binnen de bouwvlakken op de verbeelding.

7

Conclusie Aan deze zienswijze van reclamant wordt tegemoetgekomen door de bouwpeilen van de nieuwe bebouwing ten opzichte van NAP vast te leggen op de bouwvlakken op de verbeelding, zodat wordt voorkomen dat er ongewenste afwijkingen ontstaan en alsnog ontsierende keerwanden en dergelijke worden aangebracht. Echter, deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het besluit tot wijziging van het omgevingsplan.

6 Bodemonderzoek Reclamant geeft aan dat er tijdens het verkennend bodemonderzoek lichte sporen van verontreiniging zijn gevonden, waaronder Naftaleen: een aromatische koolwaterstof die bij niet juist handelen grote gezondheidsrisico’s teweeg kan brengen. Reclamant stelt dat nader onderzoek naar de water- en bodemkwaliteit noodzakelijk is, zoals inperkend onderzoek en mitigerende maatregelen richting de omgeving. Gemeentelijk standpunt Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Op basis van het uitgevoerde onderzoek wordt niet verwacht dat de toelaatbare bodemkwaliteit wordt overschreden en dat vanuit het aspect bodemkwaliteit kan worden ingestemd met de voorgenomen bouwactiviteit. Hiermee is voldoende aangetoond dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het omgevingsplan. Het uitvoeren van nader (inperkend) bodemonderzoek wordt op dit moment dan ook niet noodzakelijk geacht. Voor de uitvoeringsfase geldt daarnaast dat bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het bouwen, indien daartoe aanleiding bestaat, aanvullende gegevens over de bodemkwaliteit kunnen worden verlangd.

Tevens geldt dat indien tijdens graafwerkzaamheden alsnog een (mogelijke) verontreiniging wordt aangetroffen, dit direct gemeld moet worden bij de Omgevingsdienst Twente en passende maatregelen moeten worden getroffen conform de geldende wet- en regelgeving. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het besluit tot wijziging van het omgevingsplan.

7 Schade door trillingen Reclamant stelt dat zijn woning schade zal lijden door trillingen tijdens de bouwfase van het plan, zoals de aanleg van infrastructuur en de bouw van de woningen. Gemeentelijk standpunt Tijdens de bouwfase kunnen trillingen tijdelijk optreden als gevolg van bouwwerkzaamheden. Deze werkzaamheden zijn echter van tijdelijke aard en maken onderdeel uit van een reguliere bouwactiviteit. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor het voorkomen van schade aan omliggende bebouwing. Indien zich desondanks schade voordoet als gevolg van de uitvoering van de werkzaamheden, kan Reclamant de initiatiefnemer daarop privaatrechtelijk aanspreken. Om eventuele risico’s op schade zorgvuldig te beheersen, zal door initiatienemer voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden een bouwkundige opname (nulmeting) van de woning van Reclamant kunnen uitvoeren. Hiermee wordt de bestaande staat van de woning van Reclamant

8

vastgelegd, zodat eventuele schade als gevolg van de werkzaamheden objectief kan worden beoordeeld. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het besluit tot wijziging van het omgevingsplan.

9

2.2 Reclamant 2 Datum brief: 31 januari 2026 Datum ontvangst: 31 januari 2026

1 Woonkwaliteit Reclamant geeft aan te begrijpen dat woningbouw belangrijk is voor de gemeente en omgeving, maar vraagt toch aandacht voor de impact van het huidige ontwerp op de woonkwaliteit van de woning van de Reclamant. Daarbij gaat het met name om het uitzicht en de ruimtelijke beleving van(uit) de woning en omgeving van de Reclamant. Reclamant stelt dat een groot deel van het uitzicht vanuit de woning verloren gaat vanwege het plan, en dit heeft gevolgen voor de waarde en leefbaarheid van de woning. Reclamant stelt voor om de meest westelijke vrijstaande woning in het plan te verschuiven in oostelijke richting om het huidige, vrije uitzicht vanuit de woning van Reclamant zoveel mogelijk in tact te houden. Gemeentelijk standpunt Het plan voorziet in de realisatie van vijf woningen ter vervanging van de bestaande oude boerderij en bijhorende bebouwing. In afstemming met het gemeentelijk kwaliteitsteam wordt een centraal en compact erf gerealiseerd dat aansluit bij de structuur van de voormalige boerderij. Bij het opstellen van het plan is daarbij zorgvuldig zoveel mogelijk rekening gehouden met het woongenot van alle omliggende woningen die uitzicht hebben op het plangebied. Het plangebied is relatief smal en wordt daarbij ook beperkt door de geluidszone van de Almelosestraat, waardoor de positioneringsmogelijkheden beperkt zijn.

De meest westelijke vrijstaande woning wordt opgeschoven (1,0 meter) in oostelijke richting en licht worden gedraaid (5 graden), zodat zichtlijnen vanuit de woning van Reclamant worden verbeterd. Een verdergaande aanpassing is echter niet wenselijk, omdat dit onevenredig nadelige gevolgen zou hebben voor andere woningen. Reclamant wordt gelet op het vorengaande niet onevenredig geschaad in zijn belangen. Conclusie Aan deze zienswijze van reclamant wordt tegemoetgekomen door op de plankaart het bouwvlak van de meest westelijke vrijstaande woning met 1,0 meter op te schuiven en 5 graden te draaien. Echter, deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het besluit tot wijziging van het omgevingsplan.

10

3.

WIJZIGINGEN

Mede naar aanleiding van de zienswijzen worden de volgende wijzigingen doorgevoerd. Toelichting In de toelichting worden de volgende wijzigingen aangebracht: - In hoofdstuk 2.1 Gewenste ontwikkeling is een paragraaf ingevoegd ten aanzien van de hoogteverschillen en vloerpeilen van de woningen. - Meerdere figuren, zoals figuur 2.3 en 5.1, zijn geactualiseerd naar aanleiding van de gewijzigde planopzet; - In hoofdstuk 5.6 Geluid is de paragraaf met betrekking tot wegverkeerslawaai geactualiseerd als gevolg van de wijziging van de situering van de woningen en het daarmee gewijzigde akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai; - In hoofdstuk 5.6 Geluid is de paragraaf met betrekking tot warmtepompen aangevuld met de uitkomsten van het uitgevoerde akoestisch onderzoek naar warmtepompen; - De Reactienota Zienswijzen is toegevoegd als bijlage 1, waardoor de daaropvolgende bijlagen zijn vernummerd (bijlage 1 is nu bijlage 2, bijlage 2 is nu bijlage 3, enzovoort); - Bijlage 2 Erfinrichtingsplan is gewijzigd als gevolg van de aanpassingen van het plan, waaronder de situering van de woningen, het opnemen van draaicirkels ter hoogte van de ontsluiting en het verschuiven van erfafscheidingen in combinatie met het aanbrengen van grasklinkers. - In Bijlage 4 Beeldkwaliteitsplan zijn impressies van de nieuwe situering van de woningen opgenomen; - Bijlage 6 Aanmeldnotitie m.e.r.

is geactualiseerd als gevolg van actualisatie van de onderzoeken (geluid, stikstof); - Bijlagen 8, 9 en 10 met betrekking tot de Stikstofberekening zijn geactualiseerd in die zin dat de berekening volgens de meest recente versie (februari 2026) is uitgevoerd; - Bijlage 11 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai is geactualiseerd naar aanleiding van de gewijzigde situering van de woningen; - Bijlage 12 Akoestisch onderzoek warmtepompen is toegevoegd. Regels In de regels worden de volgende wijzigingen aangebracht: - In artikel 5.2.4 is sub f toegevoegd en luidt: het vloerpeil van een hoofdgebouw moet ter plaatse van de aanduiding 'vloerpeil tov NAP (m)' de aangegeven hoogte bedragen; - In artikel 5.2.7, sub b zijn de waarden voor het gezamenlijke geluid op de gevel bij geluidgevoelige gebouwen aangepast als gevolg van de wijziging van de situering van de woningen en het daarmee gewijzigde akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai; - In artikels 5.3.3 en 5.3.4 zijn de voorwaardelijke verplichtingen voor respectievelijk de ruimtelijke inpassing en waterberging aangepast zodat deze aansluiten bij de gebruikelijke formulering van voorwaardelijke verplichtingen; - In artikels 5.4.2 en 5.4.3 zijn de regels voor het afwijken van de voorwaardelijke verplichtingen voor respectievelijk de ruimtelijke inpassing en waterberging aangepast zodat deze aansluiten bij de gebruikelijke

formulering van voorwaardelijke verplichtingen;

11

-

-

In Bijlage 1 Begripsbepalingen is begrip ‘peil’ (artikel 1.48) sub c toegevoegd en luidt: c. voor zover op de verbeelding de aanduiding ‘vloerpeil t.o.v. NAP (m)’ is opgenomen, geldt in afwijking van het bepaalde onder a en b het peil in meters boven Normaal Amsterdams Peil dat per bouwvlak is aangeduid op de verbeelding; In Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan zijn impressies van de nieuwe situering van de woningen opgenomen; Bijlage 4 Groenplan is gewijzigd als gevolg van de aanpassingen van het plan, waaronder de situering van de woningen, het opnemen van draaicirkels ter hoogte van de ontsluiting en het verschuiven van erfafscheidingen in combinatie met het aanbrengen van grasklinkers.

Verbeelding Op de verbeelding worden de volgende wijzigingen aangebracht: - De maatvoering ‘vloerpeil tov NAP (m)’ is toegevoegd aan de bouwvlakken met bijhorende specifieke vloerpeilen; - De bouwvlakken zijn gewijzigd als gevolg van de gewijzigde situering van de woningen; - De maximale bouwhoogte van de rijwoningen (het hoofdgebouw) is aangepast van 10 meter naar 9,5 meter.

12

Bijlage 2

Erfinrichtingsplan

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

83

93G0000 Beplantingsplan - landschappelijke inpassing erf

44/TRAF

1: Gemengde haag - 71 meter. Veldesdoorn - Acer campestre > 390 stuks Liguster - Ligustrum vulgare > 100 stuks. Haagmaat 60-100cm, dubbele plantrij, 7 stuks per meter. Groepsgewijs planten van 4 veldesdoorn, afgewisseld met 1 liguster. Beheer: 1x per jaar snoeien op minimaal 1.50m. hoogte.

OMS00A 03692G0000

2: Gemengde haag - 108 meter. Veldesdoorn - Acer campestre > 270 stuks Liguster - Ligustrum vulgare > 270 stuks. Haagmaat 60-100cm, enkele plantrij, 5 stuks per meter. Beheer: 2x per jaar snoeien op ca. 1.00m. hoogte. 3: Gemengde haag - 20 meter. Veldesdoorn - Acer campestre > 110 stuks Liguster - Ligustrum vulgare > 30 stuks. Haagmaat 60-100cm, dubbele plantrij, 7 stuks per meter. Groepsgewijs planten van 4 veldesdoorn, afgewisseld met 1 liguster. Beheer: 2x per jaar snoeien op ca. 1.00m. hoogte. 4: Solitaire bomen - 3 stuks Sorbus latifolia 'Henk Vink' - lijsterbes > 3 stuks. Boommaat 14-16, hoogstam, solitaire aanplant.

44

5: Boomgroep - 3 stuks Magnolia kobus - Magnolia > 3 stuks. Boommaat 14-16, hoogstam, solitaire aanplant. 6: Solitaire boom - 1 stuks Aesculus x carnea 'Briotii' - rode paardenkastanje > 1 stuks. Boommaat 14-16, hoogstam, solitaire aanplant. 7: Solitaire boom - 1 stuks Acer x freemanii 'Armstrong' - esdoorn > 1 stuks. Boommaat 14-16, hoogstam, solitaire aanplant. 8: Knotbomen rondom de wadi - 6 stuks Salix alba - Schietwilg > 6 stuks Boommaat 10-12, staak in de grond, variërende tussenafstanden.

Almelosestraat

9: Boomgroep - 3 stuks Fraxinus ornus 'Louisa Lady' - es > 3 stuks. Boommaat 14-16, hoogstam, solitaire aanplant. 10: Parkeerplaatsen uitvoeren in grasbetonstenen - 80m2 Grasbetonstenen vullen met fijn granulaat t.b.v. waterinfiltratie, toplaag afvullen met mengsel teelaarde/zand en inzaaien met grasmengsel. 11: Wadi t.b.v. waterberging - bergingscapaciteit 45m3 (290m2) Wadi ontgraven, afkoppelen hemelwater 980m2. Bergingseis 40mm. Taluds en bodem inzaaien met een meerjarig inheems kruidenmengsel. Beheer: 2x per jaar maaien, maaisel na 4-5 dagen afharken en afvoeren.

1 4

10

10

4 4

12: Groene erfafscheiding - 8 meter. Klimop - Hedera > 40 stuks Plantmaat 60-100cm, C1 pot, enkele plantrij, 5 stuks per meter. Beheer: 2x per jaar snoeien op ca. 2.00m. hoogte.

43.90+

43

berging

carport

7

berging

8

8

carport

werkr. carport

43.70+

13: Grasbetonstenen - totaal 2 rijen langs het Keupinkspad. In de bestaande situatie ligt er 1 grasbetonsteen. Er wordt 1 extra grasbetonsteen toegepast. Totale verharde strook langs de rijbaan wordt 0.80m.

badk.

13

hal

3 slaapk.1

2

keuken

10

berging keuken

8

berging

43.50+

berg.

keuken

woonke

11

berg.

43.70+

uken

Bodem: 42.90+

woonk. berging

woonk.

8

berging

woonk.

carport

badk. badk.

veranda

berging

woonk.

woonkeuken

5

slaapk.1

9

43.60+

veranda

8

2

slaapk.1 veranda

slaapk.1

veranda

43.40+

2

5

6

12

43.50+

9

43.50+

badk.

5

berging

woonk.

12

8

43.90+

2

43.50+

Overstort op riool

9 43.00+

43.30+

13

13

Keupinkspad

13

12

10

8

7

6

5

LEGENDA

4

Bestaande bomen behouden

2

Nieuwe bomen

1

Bestaande haag handhaven

Nieuwe haag Wadi's tbv infiltratie hemelwater - bergingseis 40mm incl. hoogten tov NAP

41

Hemelwater afkoppelen naar de wadi's. Overstorten in de beide wadi's voeren het water bij extreme regen af naar het riool in Keupinkspad óf oppervlakkig afvoeren Grasvegetatie

39 3

Grasbetonstenen - parkeren in het groen

7

Keupinkspad - 1 extra grasbetonsteen aanbrengen. In totaal 2 grasbetonstenen, zodat er een verharde strook van 0.80m langs de rijbaan aanwezig is. Project

Erfinpassing Erve Oortmann Planlocatie

Getekend door

N.H.J. Borgerink Laatste gewijzigd op

13-05-2026

De vermelde medewerkers in deze rapportage zijn akkoord met openbaring van zijn persoonsgegevens en contactgegevens in het kader van de AVG-privacywetgeving.

Datum

18-05-2025 Paginaformaat

A1 liggend Schaal

1 : 200

Almelosestraat Ootmarsum OMS00B 00265G0000 OMS00B 002 Bezoekadres/Postadres: Westenveldweg 9 7634 PW Tilligte

Contact: Telefoon: (0541) 725 005 Mobiel: (06) - 531 988 54 E-mail: info@borgerinkgroendesign.nl w w w . b o r g e ri n k g r o e n d e sig n . nl

Bijlage 3

Het wateradvies

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

85

Het wateradvies

Het wateradvies Het wateradvies helpt u om aan de hand van de locatie van uw ruimtelijke plan en een aantal vragen te toetsen of u de belangen van het Waterschap raakt. Indien dit het geval is krijgt u tekst en uitleg over het vervolg proces.

Op basis van de check is onderstaande nodig 1. Normale procedure 2. Er zijn kansen voor afkoppelen van bestaand verhard oppervlak.

Op basis van onderstaande locatie

26-08-2025 08:14

1

https://hetwateradvies.nl

Het wateradvies

Vragen en antwoorden uit de check 1 Gaat het om een ruimtelijk plan dat uitsluitend een functiewijziging van bestaande bebouwing inhoudt?

nee

Worden in het plan meer dan 10 wooneenheden gerealiseerd?

nee

Is er in of rondom het plangebied wel eens sprake (geweest) van wateroverlast of grondwateroverlast?

nee

Ligt binnen plangebied (een beschermingszone) van een watergang of waterkering?

nee

Maakt het plan deel uit van een groter plan, zoals een masterplan/ stedenbouwkundige visie?

nee

Wordt water aangelegd, gedempt of aangepast?

nee

Wordt recreatief medegebruik van watergangen of gronden in beheer van het waterschap mogelijk gemaakt?

nee

nee Bedraagt het verschil tussen de hoogte van de weg en de bovenzijde van de begane-grondvloer minder dan 30 centimeter? Is de afstand tussen de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) en de bovenzijde van de begane-grondvloer kleiner dan 80cm?

nee

Zijn er kansen voor afkoppelen van bestaand verhard oppervlak?

ja

Is in het plangebied sprake van slecht doorlatende lagen nee in de ondergrond? Worden bedrijfsmatige activiteiten uitgevoerd, waardoor het afstromende hemelwater verontreinigd kan raken?

nee

Worden er materialen gebruikt waardoor het afstromende hemelwater verontreinigd kan raken?

nee

Neemt in het plan het verharde oppervlak van bebouwing en bestrating toe met meer dan 1500m2?

nee

Wordt regenwater gescheiden van het afvalwater afgevoerd?

ja

Ligt in of nabij het plangebied een zonering zuiveringtechnisch werk?

nee

Ligt het plangebied in een zonering waterwingebieden Drenthe?

nee

Ligt het plangebied in een zonering grondwaterbeschermingsgebieden Drenthe?

nee

Ligt het plangebied in een zonering waterwingebieden Overijssel?

nee

Ligt het plangebied in een zonering grondwaterbeschermingsgebieden Overijssel?

nee

Ligt het plangebied in een zonering Natura 2000?

nee

26-08-2025 08:14

2

https://hetwateradvies.nl

Het wateradvies

Details 1. Normale procedure Op basis van uw locatie en gegeven antwoorden blijkt dat u waterschapsbelangen raakt.

Wat moet ik doen?

26-08-2025 08:14

3

https://hetwateradvies.nl

Het wateradvies Gebruik alstublieft de knop ““DIRECT AANVRAGEN”” om een advies aan te vragen bij het waterschap. Hiervoor is een eenmalige registratie benodigd. In een startoverleg kan gezamenlijk bepaald worden welke wateraspecten een rol spelen en tot welk detailniveau deze uitgewerkt dienen te worden. Dit kan ook betekenen dat er een waterhuishoudkundig plan, een geohydrologisch onderzoek of een uitgebreide analyse van het huidige watersysteem noodzakelijk is. Gezamenlijk wordt er invulling gegeven aan de wateraspecten. Als er overeenstemming is over de inhoud van de waterparagraaf kan u de tekst opnemen in de toelichting van het ruimtelijk plan.

U kunt ook contact opnemen via info@vechtstromen.nl of met onze adviseurs:

@vechtstromen.nl • • • • •

gemeente Hardenberg gemeente Twenterand gemeente Ommen gemeente Hoogeveen gemeente De Wolden @vechtstromen.nl

• • • •

gemeente Borger-Odoorn gemeente Emmen gemeente Midden-Drenthe gemeente Coevorden @vechtstromen.nl

• • • •

gemeente Borne gemeente Berkelland gemeente Haaksbergen gemeente Hof van Twente @vechtstromen.nl

• • • •

gemeente Almelo gemeente Rijssen-Holten gemeente Wierden gemeente Hellendoorn @vechtstromen.nl

• • • •

gemeente Dinkelland gemeente Losser gemeente Tubbergen gemeente Oldenzaal @vechtstromen.nl

• •

gemeente Hengelo gemeente Enschede

Telefonisch bereikbaar via mailverzoek of algemeen telefoonnr. 088-2203333.

Algemene informatie

26-08-2025 08:14

4

https://hetwateradvies.nl

Het wateradvies Voor terinzagelegging zien we de concept waterparagraaf en onderbouwing graag tegemoet voor beoordeling en akkoord (vooroverleg).

Watervergunning (of melding) op grond van de Waterschapsverordening

De uitgangspuntennotitie, die wordt afgegeven in het kader van de weging waterbelang, is geen omgevingsvergunning of – melding voor een wateractiviteit.

Gaat u werkzaamheden verrichten in het beperkingengebied van het waterschap (een waterstaatswerk: een dijk of een watergang of een bergingsgebied)? Wordt hemelwater afgevoerd op oppervlaktewater of wordt er grondwater onttrokken? Dan moet u een omgevingsvergunning voor een wateractiviteit aanvragenop de website www.omgevingsloket.nl. Op basis van de door u ingevulde gegevens ziet u hieronder welke omgevingsvergunning u mogelijk nodig heeft. Indien hieronder geen specificatie staat, hoeft u geen omgevingsvergunning aan te vragen. Als de activiteit die u wilt verrichten onder de algemene regels valt en plaatsvindt in het beperkingengebied dan moet u deze, minimaal vier weken voorafgaand aan uw activiteit, melden op de website www.omgevingsloket.nl

Verklaring en disclaimer

U bent akkoord gegaan met de door u ingevulde gegevens en heeft verklaard dat alles naar waarheid is ingevuld.

Het bestand is op basis van de door u ingevulde gegevens op het www.wateradvies.nl samengesteld. Het document mag alleen worden gebruikt ten behoeve van het plan, dat in dit document is omschreven. Dit document is tot 1 jaar na dagtekening geldig. Na verstrijken van de periode zal er een nieuw verzoek tot wateradvies moeten worden aangevraagd.

Copyright Digitale watertoets - http://www.dewatertoets.nl//.

26-08-2025 08:14

5

https://hetwateradvies.nl

Het wateradvies 2. Er zijn kansen voor afkoppelen van bestaand verhard oppervlak. We willen watersysteem zo inrichten, dat het beter bestand is tegen de effecten van de verwachte klimaatverandering, zoals zwaardere buien en langere droge perioden.

Wij streven naar een doelmatige werking van de gehele afvalwaterketen. Wij treden daarom graag in een vroeg stadium in gesprek over nieuwe ontwikkelingen. Hemelwater wordt min mogelijk afgevoerd naar de afvalwaterzuivering, zodat meer water in de bodem wordt vastgehouden, de efficiëntie van de waterzuivering vergroot wordt, en het aantal riooloverstorten op het oppervlaktewater wordt teruggedrongen. Een toename van afvalwater heeft effect op het functioneren van de afvalwaterketen. Het (gemeentelijk) rioolstelsel, de rioolgemalen (overnamepunten) en de rioolwaterzuiveringsinstallatie (rwzi) dienen de toename te kunnen verwerken, zonder daarmee het milieu zwaarder te belasten.

Wat moet ik doen? Wij vragen u om in een onderbouwing/toelichting te beschrijven hoe binnen het plan wordt omgegaan met hemelwater. Achterliggende gedachte hierbij is dat hemelwater niet meer afgevoerd mag worden op het riool. Uitgangspunt moet zijn: het watersysteem ontlasten en gebiedseigen water daar vast te houden waar het valt. Daarbij vragen wij u om ook het omgevingsplan (o.a. rioleringsprogramma/-plan) van de gemeente te raadplegen en rekening te houden met het hemelwaterbeleid en -eisen van de gemeente.

26-08-2025 08:14

6

https://hetwateradvies.nl

Bijlage 4

92

Beeldkwaliteitsplan

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

Beeldkwaliteitsplan Erve Oortmann Opgesteld door : Loman Architecten bna , Oldenzaalsestraat 49 7631 CT Ootmarsum Datum:

8-5-2026

Inhoud: 1 2 2.1 2.2 3

Inleiding Beeldkwaliteit Erve Oortmann Beeldkwaliteit erf Beeldkwaliteit gebouwen Beeldkwaliteitscriteria

1 Inleiding Iniaefnemer is voornemens om aan de Almelosestraat 43 te Ootmarsum vijf nieuwe woningen te realiseren. Er worden twee vrijstaande woningen gerealiseerd welke beide levensloopbestendig worden uitgevoerd en een groter bouwdeel waar drie woningen in gerealiseerd worden. De bestaande bebouwing aan de Almelosestraat 43 hee een beeldbepalende toegevoegde waarde bij de entree van Ootmarsum. Er is sprake van een voormalige agrarische locae, wat onder andere blijkt uit de compacte se ng van de gebouwen(erfopzet), de openheid met groen aan weerszijden en de bouwsjl. Dit beeldkwaliteitsplan is opgesteld ten behoeve van een zorgvuldige inpassing van de nieuwe bebouwing in het plangebied. Het beeldkwaliteitsplan hee daarmee als doel om de beoogde erfopzet en de ruimtelijke kwaliteit van de voorgenomen ontwikkeling vast te leggen. Tevens worden er in dit beeldkwaliteitsplan regels en randvoorwaarden opgenomen die juridisch vastgelegd kunnen worden in het omgevingsplan. De inrichng in het plangebied wordt aan die regels en randvoorwaarden getoetst waardoor een goede omgevingskwaliteit gewaarborgd wordt.

Pagina 1 van 6

2 Beeldkwaliteit Erve Oortmann 2.1 Beeldkwaliteit erf Het open grasland bij de toegang naar het Keupinkspad vanaf de Almelosestraat is beeldbepalend en hierdoor is ook sprake van een doorzicht op de bestaande woningen aan het Keupinkspad. De openheid van de kavel is ook een kwaliteit voor de woningen in het bebouwingslint aan het Keupinkspad. Zoals beschreven is er in het plangebied oorspronkelijke sprake geweest van een boerenerf met aanliggende gronden die in de loop van de jd zijn opgenomen in het stedelijk gebied ten gevolge van de uitbreiding van Ootmarsum.

Figuur 1

Conform de oorspronkelijke erfopzet wordt in het nieuwe plan ook uitgegaan van een duidelijk centraal (agrarisch) erf dat dient als centrale ontsluing van de woningen. In figuur 1 is een impressie van het beoogde bouwplan weergegeven.

Het geheel wordt groen omzoomd en krijgt aan de zuidoostkant een open en natuurlijk karakter dat van belang is voor het uitzicht en verkeersveiligheid. De 3 woningen in het grotere bouwdeel worden ontsloten aan de kant van de Almelosestraat waardoor het mogelijk is om achter de woningen geluidsluwe zongerichte (kleine) tuinen te realiseren. Dit bouwdeel verwijst naar de voormalige boerderij terwijl de twee vrijstaande woningen verwijzen naar de oorspronkelijke schuren op een (agrarisch) erf. Deze woningen worden als schuurwoning uitgevoerd. Tevens wordt onderscheid aangebracht in de groo&e van de schuurwoningen overeenkomsg de karakterisek van een boerenerf. De boerderij staat centraal gericht en de schuurwoningen worden ondergeschikter en neutraler vormgegeven. Om verrommeling te voorkomen en openheid te creëren worden de woningen inclusief bergingen, carport etc. zoveel mogelijk in één bouwmassa ondergebracht