Bestemmingsplan Buitengebied, Stempelsdijk 3 Saasveld en Bellinckhofweg 1-4 Weerselo.pdf

Hierbij wordt zowel aan de richtafstand conform de VNG-Uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' voldaan als aan de Wet geurhinder en veehouderij. Geconcludeerd wordt dat het planvoornemen in overeenstemming is met de wet en regelgeving wat betreft bedrijven en milieuzonering en geur. Bellinckhofweg 1 Op een afstand van circa 60 meter ten westen van de beoogde woning aan de de Bellinckhofweg 1 is een recreatieterrein danwel camping aanwezig. Een camping betreft een zeer specifieke ontwikkeling die niet is opgenomen in de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering'. Hierdoor dient na een vergelijkbare functie te worden gezocht. Aangezien op een camping veelal een verzameling van personen aanwezig is, dan wel bij de verblijfsrecreatie dan wel een verzamelingsgebouw met bijkomend geluid middel activiteiten is aansluiting gevonden bij buurt- en clubhuizen. Hierbij is milieucategorie 2 van toepassing met een maximale richtafstand van 30 meter voor het aspect geluid.. Aangezien de beoogde woning op een grotere afstand is gesitueerd, vormt de aanwezigheid van de camping geen belemmering voor het planvoornemen. Ten noorden van het plangebied is op een afstand van circa 140 meter een agrarisch gemengd bedrijf aanwezig. Het betreft een melkveehouderij.

Op basis van de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' is hierbij milieucategorie 3.2 van toepassing met een richtafstand van 100 meter voor geur, 30 meter voor stof en geluid. Aan deze afstand wordt ruimschoots voldaan. Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) (artikel 14.2) dient voor diercategorieën waarvoor per dier geen geuremissie is vastgesteld (bijvoorbeeld melkkoeien en paarden) en een geurgevoelig object de volgende afstanden aangehouden te worden: • ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen, en • ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen. Aangezien het geurgevoelig object buiten de bebouwde kom ligt, waarbij een afstand van 50 meter van toepassing is op basis van de Wgv naast een onderlinge afstand van circa 140 meter kan geconcludeerd worden dat de aanwezigheid van de melkveehouderij de beoogde bouwontwikkeling niet belemmert. Het aspect bestemmingsplan Buitengebied, Stempelsdijk 3 Saasveld en Bellinck hofweg 1-4 Weerselo

55

bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor het planvoornemen. Bellinckhofweg 4. Gelet op het voornemen vindt geen wijziging plaats ten opzichte van de huidige situatie. Dit aangezien de huidige bewoning in de zelfde omvang wordt voortgezet naast dat er geen uitbreiding plaatsvindt ten behoeve van de functie 'Wonen'. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor het planvoornemen. 4.8.2

Conclusie

Bedrijven- en milieuzonering vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.9 Externe veiligheid 4.9.1

Algemeen

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt. Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico en het groepsrisico gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10-6 (één op de miljoen) bedraagt. Het groepsrisico (GR) is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies. Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd. Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg) Voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen. 4.9.2

Onderzoek

In figuur 4.3 en figuur 4.4 zijn twee uitsneden van de risicokaart van de Atlas Leefomgeving weergegeven. Beide plandelen zijn met een blauwe ster aangeduid.

56

bestemmingsplan Buitengebied, Stempelsdijk 3 Saasveld en Bellinckhofweg 1-4 Weerselo

Figuur 4.3: Uitsnede risicokaart van de Atlas Leefomgeving ter plaatse van het plandeel Stempelsdijk 3 (Bron: Atlas Leefomgeving)

Figuur 4.4: Uitsnede risicokaart van de Atlas Leefomgeving ter plaatse van het plandeel aan de Bellinckhofweg 1 (Bron Atlas Leefomgeving) In de omgeving van het plandeel aan de Stempelsdijk 3 bevinden zich geen inrichtingen die op grond van de Wgv bestemmingsplan Buitengebied, Stempelsdijk 3 Saasveld en Bellinck hofweg 1-4 Weerselo

57

beoordeeld moeten worden. In de omgeving van het plandeel aan de Bellinckhofweg 1 bevindt zich ten zuidoosten een autobedrijf met een tankpunt. Hierbij is een brandzone en een explosiezone van toepassing. Echter, zoals in figuur 4.4 zichtbaar is, bevinden deze zones ruimschoots buiten de afstand van het plandeel aan de Bellinckhofweg. Een nadere uitwerking wordt dan ook niet benodigd geacht. Het aspect externe veiligheid is daarmee geen belemmering voor het initiatief. Uit de inventarisatie blijkt dan ook dat het plangebied: zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico); zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is; niet ligt binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen; niet ligt binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen. 4.9.3

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de realisatie van het planvoornemen.

4.10

Verkeer en parkeren

Bij de voorgenomen ontwikkeling kunnen de volgende aandachtspunten worden aangehouden Gemeente Dinkelland: Stedelijkheidsgraad:

Niet stedelijk

Ligging:

Buitengebied

Ontwikkeling:

Vrijstaande woning

Verkeersgeneratie:

8,2 verkeersbewegingen per weekdagetmaal

Parkeerbehoefte:

2,4 per woning

Verkeer Ter plaatse van de Stempelsdijk 3 en de Bellinckhofweg 1 wordt een vrijstaande woning gerealiseerd. Beide plandelen liggen in het buitengebied van de gemeente Dinkelland. Bij deze ontwikkeling is per woning een verkeersgeneratie van 8,2, afgerond 9 verkeersbewegingen per weekdagetmaal van toepassing. De Stempelsdijk, dan wel de Kroonweg als de Bellinckhofweg betreffen rustige wegen in het buitengebied. Hierbij dient te worden opgemerkt dat in voorliggende situatie per saldo sprake is van een afname van het aantal verkeersbewegingen. Dit aangezien onder meer agrarische bedrijvigheid, met een zeer geruime oppervlakte en bijbehorende verkeersgeneratie plaats maakt voor een functie met een lagere verkeersgeneratie te weten; wonen. Daarnaast zal ter plaatse van het plandeel Bellinckhofweg 4 eveneens een planologische afname plaatsvinden wat betreft de verkeersgeneratie. Dit aangezien de daar aanwezige bebouwing plaatsmaakt voor enkel gronden in gebruik als grasland. Geconcludeerd wordt dat het aspect 'verkeer' geen negatieve invloed heeft op het voornemen. Parkeren De gemeente Dinkelland heeft de beleidsnotitie "Bouwen & parkeren 2018" vastgesteld. Het beleid is van toepassing op gebouwen en ontwikkelingen binnen de gemeente Dinkelland.

In de beleidsnotitie is nader uitgewerkt wat de parkeerbehoefte bij een bepaald gebruik is (parkeernorm, als de extra parkeerbehoefte niet op eigen erf kan worden gerealiseerd). Voor veel voorkomende gebruiksfuncties zijn de parkeernormen in de beleidsnotitie vermeld. Andere parkeernormen kunnen afgeleid worden uit de publicatie 317 van CROW. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een parkeerbehoefte van 2.4, afgerond 3 parkeerplaatsen per vrijstaande woning. Zoals in Bijlage 1 Ruimtelijk kwaliteitsplan zichtbaar is, bieden de plandelen ruimschoots mogelijkheden om in de parkeerbehoefte te kunnen voorzien. Daarnaast zal ter plaatse van het plandeel aan de Bellinckhofweg 4 geen wijziging plaatsvinden ten opzichte van de huidige situatie. Geconcludeerd wordt dat het aspect 'parkeren' geen negatieve invloed heeft op het voornemen.

58

bestemmingsplan Buitengebied, Stempelsdijk 3 Saasveld en Bellinckhofweg 1-4 Weerselo

4.11

Kabels en leidingen

4.11.1 Algemeen In het kader van het bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van ondergrondse planologisch relevante leidingen (hoofdtransportleidingen). Indien daartoe aanleiding bestaat dient rondom een leiding een zone te worden aangegeven waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. 4.11.2 Onderzoek Aardgastransportleidingen In de plandelen of in de nabijheid hiervan bevinden geen aardgastransportleidingen. Hoogspanningsleidingen In de plandelen of in de nabijheid hiervan bevinden geen hoogspanningsleidingen. Rioolleidingen De rioolleidingen leiden voor dit plan niet tot enige belemmering. Watertransportleidingen In de plandelen of in de nabijheid hiervan bevinden geen watertransportleidingen. Straalverbindingen In de plandelen of in de nabijheid hiervan bevinden geen straalverbindingen. Kabels en niet planologisch relevante leidingen Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning wordt de wettelijk verlichte KLIC-melding uitgevoerd. Een dergelijke melding zorgt ervoor dat netwerkbeheerders van kabels en leidingen een melding krijgen van geplande werkzaamheden in de ondergrond. Aan de hand van de melding sturen netwerkbeheerders tekeningen naar de aanvrager. De tekeningen kunnen vervolgens gebruikt worden om na te gaan of er kabels en leidingen aanwezig zijn op de plaats waar gegraven gaat worden.

Tijdens het bouwrijp maken van de plandelen worden deze bestaande kabels en leidingen verwijderd dan wel omgelegd. 4.11.3 Conclusie In en nabij de plandelen van dit bestemmingsplan zijn geen planologisch relevante leidingen en/of verbindingen aanwezig. Er zijn daarom geen belemmeringen te verwachting. Bij eventuele graafwerkzaamheden binnen de plandelen dient wel rekening te worden gehouden met eventueel aanwezige kabels en niet-planologische leidingen. In dat geval kan middels een Klic-melding inzicht worden verkregen in de aanwezigheid van dergelijke kabels en leidingen.

4.12

MER-toets

4.12.1 Algemeen De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffect-rapportage in aanraking komen: Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan); Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is. Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3); Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen). Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4); Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten). In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd.

Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' bestemmingsplan Buitengebied, Stempelsdijk 3 Saasveld en Bellinck hofweg 1-4 Weerselo

59

en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit. Een belangrijk element in het Besluit m.e.r. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). In het geval dat een activiteit wel genoemd staat in de D-lijst maar onder de genoemde drempelwaarde blijft, is een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig. 4.12.2 Onderzoek 4.12.2.1 DrempelwaardenBesluit m.e.r. In dit geval is sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in onderdeel C van het Besluit m.e.r. en is daarom niet direct m.e.r.-plichtig. Op basis van onderdeel D kan de in dit plan besloten ontwikkeling worden aangemerkt als: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen' (onderdeel D 11.2 besluit m.e.r.). De ontwikkeling in dit bestemmingsplan is m.e.r.-beoordelingsplichtig indien de volgende drempelwaarden worden overschreden: 1. een oppervlakte vna 100 hectare of meer; 2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. Gezien de drempelwaarden wordt geconcludeerd dat voor dit bestemmingsplan geen sprake is van een m.e.r.-beoordelingsplicht.

Echter, zoals ook in het voorgaande aangegeven, dient ook wanneer ontwikkelingen onder drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er van te vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben. Gelet op de aard- en omvang van de voorgenomen ontwikkeling is het de vraag of er sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' als bedoeld in onderdeel D 11.2 van het Besluit milieueffectrapportage. Uit jurisprudentie (ABRvS 18 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2414) volgt dat het antwoord op deze vraag afhankelijk is van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene ontwikkeling moet worden beoordeeld of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Niet relevant is of per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen ontstaan. De in voorliggende bestemmingsplan besloten ontwikkeling gaat uit van het realiseren van twee woningen op basis van sloopmeters. Gelet op de sloopwerkzaamheden is er enerzijds sprake van een afname aan bebouwing aangezien circa 2.400 m2 aan landschapsontsierende bebouwing wordt verwijderd waarbij anderzijds gebruiksmogelijkheden voor het wonen in het buitengebied wordt verkregen.

Verder is, voor zover in dit kader relevant, sprake van een functie die niet leidt tot een aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse van omliggende woningen en bedrijvigheid. Tot slot voorziet het voornemen in geen onoverkomende belemmeringen wat betreft bodem, akoestiek, flora/fauna en stikstof. Gelet op vorenstaande wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkelingsproject dan wel een project met een significante aantasting op het buitengebied. Tevens blijkt uit dit hoofdstuk dat dit bestemmingsplan geen belangrijke nadelige milieugevolgen heeft, die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maakt. 4.12.3 Conclusie Dit bestemmingsplan is niet m.e.r. (beoordelings)-plichtig. Tevens zijn geen nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan.

60

bestemmingsplan Buitengebied, Stempelsdijk 3 Saasveld en Bellinckhofweg 1-4 Weerselo

Hoofdstuk 5 Juridische plantoelichting 5.1 Juridische aspecten De Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft gemeenten de plicht tot het opstellen van een bestemmingsplan. In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is nader uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan in ieder geval moet bestaan. Dit zijn een verbeelding met planregels en een toelichting daarop. Daarnaast bieden zowel de Wro als het Bro opties voor een nadere juridische inrichting van een bestemmingsplan. Hierbij moet onder meer worden gedacht aan het afwijken met een omgevingsvergunning, wijzigingsbevoegdheden en het toepassen van nadere eisen. De bruikbaarheid van deze instrumenten is geheel afhankelijk van het doel van het bestemmingsplan en de gewenste bestemmingsmethodiek van de gemeente. Het uitgangspunt is dat het bestemmingsplan moet voorzien in een passende regeling voor de komende tien jaar, dit is de geldigheidsduur van een bestemmingsplan. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en gebouwen en bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De planregels vallen in vier hoofdstukken uiteen. Hoofdstuk 1 bevat de algemene voor het plangebied geldende bepalingen, de inleidende regels. Hoofdstuk 2 regelt de bestemmingen en het daarop toegestane gebruik. Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, zoals de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene afwijkings- en algemene wijzigingsregels en tot slot de algemene procedureregels. Tenslotte komt in hoofdstuk 4 het overgangsrecht en de slotbepaling aan bod. Bevoegdheid Het bevoegd gezag is het bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning. Over het algemeen zijn burgemeester en wethouders het bevoegd gezag. Het kan echter incidenteel voorkomen dat bijvoorbeeld het Rijk dan wel de provincie het bevoegd gezag is. Burgemeester en wethouders zijn altijd bevoegd gezag bij het wijzigen van een plan en het stellen van nadere eisen. 5.1.1

Inleidenderegels

5.1.1.1 Begrippen In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing van het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover er geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normale spraakgebruik. 5.1.1.2 Wijze van meten Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten (die bij het bouwen in acht dienen te worden genomen) moeten worden gemeten. 5.1.2

Bestemmingsregels

5.1.2.1 'Agrarisch - 1' De gronden ten oosten, zuiden en westen van de woningen aan de Bellinckhofweg zijn voorzien van de enkelbestemming 'Agrarisch -1'. Ter plaatse van deze gronden zijn geen bouwmogelijkheden voor gebouwen en overkappingen van toepassing, enkel voor bouwwerken, geen gebouw zijnde. 5.1.2.2 'Agrarisch - 2' De gronden ten zuiden en westen van de woningen aan de Stempelsdijk zijn voorzien van de enkelbestemming 'Agrarisch -2'. Ter plaatse van deze gronden zijn geen bouwmogelijkheden voor gebouwen en overkappingen van toepassing, enkel voor bouwwerken, geen gebouw zijnde. bestemmingsplan Buitengebied, Stempelsdijk 3 Saasveld en Bellinck hofweg 1-4 Weerselo

61

5.1.2.3 'Wonen' De gronden ter plaatse van de bestaande dan wel de te bouwen woningen zijn bestemd als 'wonen'. Ter plaatse van deze gronden zijn woonhuizen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen toegestaan. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om ter plaatse van deze gronden een aan-huis-verbonden-beroep dan wel een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit toe te staan en het hebben van mantelzorg. In de bouwregels zijn regels opgenomen dat ter plaatse van een bestemmingsvlak één woning is toegestaan, dan wel ter plaatse van de Bellinckhofweg 1en Stempelsdijk 3 twee woningen. Daarnaast zijn binnen de bouwregels regels opgenomen ten behoeve van de bouw- en goothoogte en de dakhelling voor zowel een hoofdgebouw als een bijgebouw. 5.1.2.4 'Waarde - Landschap' De gronden aan de oostzijde van het perceel aan de Stempelsdijk zijn voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap'. De voor 'Waarde-Landschap' aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de waardevolle landschapselementen. 5.1.3

Algemene regels

5.1.3.1 Anti-dubbeltelregel Het doel van de anti-dubbeltelregel is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. 5.1.3.2 Algemene bouwregels In de algemene bouwregels is opgenomen onverminderd het bepaalde in de overige artikelen dat wanneer op gronden grenzend aan de bestemming 'Verkeer' gebouwen en overkappingen worden opgericht, de afstand van de gebouwen en overkappingen tot de as van de weg ten minste 15.00 meter moet bedragen. Hiervoor is een afwijking mogelijk. 5.1.3.3 Algemene gebruiksregels In de algemene gebruiksregels zijn regels opgenomen ten behoeve van een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken. 5.1.3.4 Algemene afwijkingsregels In de algemene regels zijn regels opgenomen om de bij recht afgegeven maatvoering te wijzigen met 10%, naast het bouwen voor de voorgevel en het toestaan ten behoeve van kleinschalig kamperen.

5.1.3.5 Algemene wijzigingsregels In de wijzigingsregels zijn regels opgenomen waar Burgemeester en Wethouders het plan kunnen wijzigen in de zin dat enige bestemming wordt gewijzigd voor wat betreft de hoogte van bouwwerken, gene gebouwen zijnde, ten behoeve van zend- , ontvangst- en antennemasten voor de telecommunicatie naast de mogelijkheid om de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap te verwijderen dan wel te verruimen. 5.1.4

Overgangs- en slotregels

5.1.4.1 Overgangsregels Voor de overgangsregels is onderscheid gemaakt tussen de overgangsbepalingen ten aanzien van bouwwerken en de overgangsbepalingen ten aanzien van gebruik. Zowel de overgangsbepalingen ten aanzien van bouwwerken als de overgangsbepalingen ten aanzien van gebruik gelden vanaf inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Uitgangspunt is dat zo weinig mogelijk gebruik wordt gemaakt van het overgangsrecht. Vooraf dient een afweging te worden gemaakt tussen legaliseren (positief bestemmen) dan wel handhaving van illegale situaties. De overgangsbepalingen voor bouwwerken en gebruik zijn overgenomen uit artikelen 3.2.1 en 3.2.2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). 5.1.4.2 Slotregel Het laatste artikel van de regels betreft de citeertitel van het voorliggende bestemmingsplan.

62

bestemmingsplan Buitengebied, Stempelsdijk 3 Saasveld en Bellinckhofweg 1-4 Weerselo

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

6.1 Financiele uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een ruimtelijke procedure dient op grond van artikel 3.1.6 lid f van het Bro onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. Met de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 is de gemeente verplicht, op grond van artikel 6.12 lid 1 van die wet, tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren in het exploitatiegebied waarmee niet is gecontracteerd. Gemaakte kosten (limitatief opgesomd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro) zoals plankosten, onderzoekskosten, kosten van inrichting van de openbare ruimte etc. kunnen worden verhaald door middel van een exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld. De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro (o.a. bouw van 1 of meer woningen, bouw van 1 of meer hoofdgebouwen). Deze ontwikkeling maakt daarmee een bouwplan mogelijk in de zin van artikel 6.2.1 Bro.

De gemeente heeft met de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten over grondexploitatie (een anterieure overeenkomst). Hierin zijn afspraken gemaakt over de betaling van de gemeentelijke kosten. De kosten van grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden zijn hiermee anderszins verzekerd. Het maken van een exploitatieplan is niet nodig.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid De procedures voor de vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan. Wettelijk (voor)overleg In het Bro is in artikel 3.1.1 opgenomen dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Inspraak In het kader van inspraak wordt het bestemmingsplan 6 weken ter inzage gelegd. Tijdens deze perioden kan één ieder zijn of haar reacties indienen.

bestemmingsplan Buitengebied, Stempelsdijk 3 Saasveld en Bellinck hofweg 1-4 Weerselo

63

64

bestemmingsplan Buitengebied, Stempelsdijk 3 Saasveld en Bellinckhofweg 1-4 Weerselo

Hoofdstuk 7

Procedure en overleg

In dit hoofdstuk is de procedure van het bestemmingsplan beschreven. In de eerste plaats is een toelichting gegeven van de verschillende stappen die in het algemeen in een bestemmingsplanprocedure onderscheiden kunnen worden. Vervolgens zijn de resultaten van de doorlopen stappen in de procedure van bestemmingsplan 'Buitengebied, Stempelsdijk 3 Saasveld en Bellinckhofweg 1-4 Weerselo'.

7.1 Procedurestappen Een bestemmingsplan kent de volgende procedurestappen: 7.1.1

Ontwerp

Het ontwerp bestemmingsplan wordt behandeld in de vergadering van het college van burgemeester en wethouders. Een ontwerp bestemmingsplan ligt vervolgens gedurende zes weken ter inzage met de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen bij de gemeenteraad. 7.1.2

Vaststelling

De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast. De ingediende zienswijzen kunnen leiden tot een gewijzigde vaststelling ten opzichte van het ontwerp. 7.1.3

Beroep

Nadat de raad het bestemmingsplan heeft vastgesteld, wordt het besluit tot vaststelling bekend gemaakt. Daarna bestaat nog de mogelijkheid tot het indienen van een beroepsschrift bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Vooroverleg Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Daarom is het bestemmingsplan naar diverse instanties gestuurd. Het Waterschap Vechtstromen is middels de Digitale Watertoets over de ontwikkeling geïnformeerd, omdat de korte procedure van toepassing is wordt gesteld dat met de ontwikkeling geen waterschapsbelangen gemoeid zijn. Een vooroverleg is daarom niet noodzakelijk geacht.

7.3 Zienswijzen Het ontwerp van het bestemmingsplan 'Buitengebied, Stempelsdijk 3 Saasveld en Bellinckhofweg 1-4 Weerselo' heeft vanaf 19 december 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

bestemmingsplan Buitengebied, Stempelsdijk 3 Saasveld en Bellinck hofweg 1-4 Weerselo

65

R U I M T E L I J K K W A L I T E I T S P L A N R O O D VO O R R O O D •

S t e m p e l s d i j k 3 - S a a s ve l d e n Be l l i n ck h o f we g 1 - We e r s e l o

•

Tubbergen, 6 juli 2023 - Versie 1 Definitief

T 906

Abdijweg

Bisschopstraat

T 910

Bellinckhofwe g

vb

1

T 1181

k

Project: Rood voor rood

2

Afbeelding: Ontwikkeling Stempelsdijk 3 en Bellinckhofweg 1 (Bron: N+L Landschapsontwerpers).

Ruimtelijk kwaliteitsplan Project:

Rood voor rood

Locatie: Stempelsdijk 3 - Saasveld en Bellinckhofweg 4 - Weerselo

Titel rapport

RKP rood voor rood - Stempelsdijk 3 in Saasveld en Bellinckhofweg 4 in Weerselo

Opgesteld:

30 mei 2023, Tubbergen

Gewijzigd:

6 juli 2023

Status:

Versie 1 - Definitief

Auteur:

N+L Landschapsontwerpers Ing. NH Oldenzaalseweg 38 7651 KC Tubbergen 06-83337880 info@nl-landschap.nl www.nl-landschap.nl

3

4

1. Aanleiding

05

2. Huidige situatie Stempelsdijk 3

06

3. Huidige situatie Bellinckhofweg 1

08

4. Huidige situatie Bellinckhofweg 4

10

5. Huidige situatie Langemaatsweg 11

12

6. Beleid

14

7. Nieuwe situatie Stempelsdijk 3

22

8. Nieuwe situatie Bellinckhofweg 1

24

9. Nieuwe situatie Bellinckhofweg 4

26

10. Nieuwe situatie Langemaatsweg 11

28

1. Aanleiding Zowel het erf Stempelsdijk 3 in Saasveld als het erf Bellinckhofweg 1 in Weerselo maken onderdeel uit van één grotere aanvraag. In beide gevallen is er sprake van een gestaakt agrarisch bedrijf waarbij voor een gedeelte sprake is van landschap ontsierende schuren. Het erf aan de Stempelsdijk heeft 865 m2, het erf aan de Bellinckhofweg een 450 m2. Daarmee voldoen beide erven in beginsel om deel te mogen nemen aan de rood voor rood regeling als bouwlocatie. Het erf aan de Stempelsdijk is gelegen op de overgang van een nat beekdalgebied naar een dekzandvlakte. Hoogteverschillen zijn er beperkt en er is sprake van rondom een matenlandschap, al ligt het plangebied in een kleine compacte heideontginning. Het landschap was aanvankelijk zeer kleinschalig met talloze houtwallen en een vorm van successie binnen het plangebied, maar is getransformeerd naar een open situatie. Het erf ontstaat na de ontginning op een droog deel van de dekzandvlakte, rond de jaren ‘30 en is dus relatief jong.

Om te kunnen voldoen aan de regeling zijn er meer sloopmeters aangekocht. Enerzijds putten beide erven uit de sloopmeters aan de Bellinckhofweg 4, anderzijds komen er meters vanuit de Langemaatsweg 11 te Geesteren. Het is in de regeling toegestaan om maximaal 30 % uit de andere gemeente te halen. Deze aanvraag voldoet daar aan. Totaal is er daarmee sprake van minimaal 2.400 m2 aan landschap ontsierende gebouwen. De gemeente heeft via een positief besluit principe verzoek laten weten medewerking te verlenen. Landschappelijke inpassing De gemeente Dinkelland stelt voor de ontwikkeling een landschappelijke inpassing met ruimtelijk kwaliteitsplan als belangrijke voorwaarde. In dit document wordt daarom de landschappelijke inpassing uiteengezet. Er wordt een beschrijving van het plangebied gegeven, het omliggende landschap en het vigerende beleid. Dat resulteert in een beschrijving van de nieuwe situatie die aan het gestelde beleid voldoet.

Het erf aan de Bellinckhofweg ligt in een gebied met dekzandvlakten en -ruggen, afgewisseld met beekdalen. Er is daarom sprake van hoogteverschillen. Het erf is oud, reeds zichtbaar op kaartmateriaal van voor 1850 en ontstaan aan een kamp. Het van oorsprong kleinschalige landschap kent een samenkomst van meerdere landschappen. In de hoofdlijn is er sprake van een essenen kampenlandschap, maar meer in detail zijn er ook delen met heide. Het landschap is veranderd. Er zijn landschapselementen verdwenen en wegen verlegd. Het landschap is meer open geworden, maar nog wel goed herkenbaar.

5

2. Huidige situatie Stempelsdijk 3 Het plangebied is een beekdalgebied gelegen afgewisseld met dekzandvlaktes en ruggen. Er is rondom het plangebied sprake van minimale hoogteverschillen. Dit wordt ook zichtbaar op de hoogtekaart (zie pagina 7). De hoogteverschillen zijn ontstaan in de laatste ijstijd waar zandruggen en beekdalen na verloop van tijd veelal zijn geërodeerd. De kleinere zandkopjes werden gebruikt als de eenmansesjes. De lage al dan niet natte heide- en broekgebieden werden pas laat in gebruik genomen. Jonge heide- en broekontginning Het plangebied is gelegen in de jonge heide- en broekontginning, maar vertoond ook de karakteristieken van een matenlandschap. Het was een landschap dat te arm en te nat was om er landbouw te kunnen ontplooien. Aanvankelijk waren gronden rondom het plangebied in gebruik genomen als gras- en hooiland, maar bleef het plangebied zelf heide. Nadat men meer technieken had ontdekt werden ook hier de gronden ontgonnen. Het erf verscheen aan het begin van de jaren ‘30 van de voorgaande eeuw. Het aantal houtwallen bleef in het gebied nog redelijk intact. Het landschap Het landschap is van oorsprong erg kleinschalig geweest. Er was sprake van talloze houtwallen. Vanaf de jaren ‘70 gaat het landschap er echter snel op achteruit.

Waarschijnlijk ruilverkavelingen, maar in elk geval de modernisering van de landbouw leidt tot het verdwijnen van het grootste gedeelte aan houtwallen. Er ontstaat daardoor een relatief open landschap. Het is echter nog goed herkenbaar door de aanwezigheid van enkele landschappelijke dragers. Veelal zijn de landschapselementen langs functionele grenzen en/

6

of infrastructuren behouden gebleven. Het zijn vaak ook de randen in het landschap. Nieuwe elementen Door de nieuwe inrichting van het landschap is het niet zinvol om nieuwe kleinschalige elementen aan te brengen. Deze dragen niet direct bij aan de herkenning van het landschap. Derhalve moet vooral in worden gezet in het behoud en het versterken van de bestaande structuren. De voorgenomen ontwikkeling zou plaats kunnen vinden mits het erf zorgvuldig wordt ingepast. Huidige erfindeling In principe is er sprake van een gebruikelijke opzet; een woning voor op het erf met enkele schuren daarachter. De oorspronkelijke boerderij is echter gesaneerd. Vermoedelijk stond deze met de kopgevel parallel aan de Stempelsdijk. De huidige woning staat juist haaks op de Stempelsdijk. Dat betekent dat het erf even goed opgehangen kan worden aan de Kroonweg.

Hoogtebeeld van de planlocatie. (Bron: ahn.arcgisonline.nl)

Planlocatie omstreeks 1925. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied tussen Albergen en Weerselo. (Bron: geo.overijssel.nl)

Plangebied. (Bron: geo.overijssel.nl)

7

3. Huidige situatie Bellinckhofweg 1 Het plangebied is te midden van de grote dekzandvlakten gelegen afgewisseld met beekdalen. Er is sprake van enige hoogteverschillen zoals te zien is op de hoogtekaart op pagina 9. Eventuele hoogteverschillen zijn ontstaan in de laatste ijstijd waar zandruggen en beekdalen na verloop van tijd veelal zijn geërodeerd. Aanvankelijk door de wind, maar later ook door ruilverkavelingen en de modernisering van de landbouw. Kampenlandschap Het erf is al oud en maakt al ver voor 1900 onderdeel uit van het landschap. Het plangebied ligt in het kampenlandschap dat van oorsprong redelijk gevarieerd was. Er was sprake van meerdere kampen. In sommige gevallen was er sprake van één erf aan een kamp, in sommige gevallen was er sprake van meerdere erven aan een kamp. De verspreid liggende erven waren aan elkaar verbonden door landschapselementen in een patroon van grillige wegen die van erf naar erf liepen. Een aantal landschappelijke elementen zijn verdwenen, bijvoorbeeld door de schaalvergroting en modernisering in de landbouw, maar desondanks is het landschap nog redelijk goed herkenbaar. Het landschap Het heeft altijd een bepaalde mate van kleinschaligheid gehad. De kampen waren open, maar rondom de kampen was er een aaneenschakeling van groen.

Het landschap is grootschaliger geworden door het verdwijnen van een aantal elementen, maar nog altijd is er sprake van een kleinschalig landschap. De hoogteverschillen en de beplantingen dragen nog altijd bij aan de goede herkenning van het landschap.

8

Nieuwe elementen De herkenbaarheid van het landschap is nog redelijk intact. De inpassing van het erf moet zorgvuldig worden bekeken, maar er is geen directe aanleiding om vanuit het erf het landschap te versterken met nieuwe aanplant. Er was altijd sprake van een open verbinding, dat moet behouden blijven. De voorgenomen ontwikkeling zou plaats kunnen vinden mits de bestaande elementen behouden blijven en het erf zorgvuldig blijft ingepast. Huidige erfindeling Het erf heeft een cultuurhistorische opzet. Er is sprake van een klassieke (logische) indeling waarbij de boerderij aan de voorzijde is gelegen met de verschillende opstallen ernaast of daarachter. De (woon)boerderij is met de voorzijde richting het zuidoosten gelegen.

Hoogtebeeld van de planlocatie. (Bron: ahn.arcgisonline.nl)

Planlocatie omstreeks 1925. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied ten noordwesten van Weerselo. (Bron: geo.overijssel.nl)

Plangebied. (Bron: geo.overijssel.nl)

9

4. Huidige situatie Bellinckhofweg 4 Het plangebied is te midden van de grote dekzandvlakten gelegen afgewisseld met beekdalen. Er is sprake van enige hoogteverschillen zoals zichtbaar op de hoogtekaart op pagina 11. Eventuele hoogteverschillen zijn ontstaan in de laatste ijstijd waar zandruggen en beekdalen na verloop van tijd veelal zijn geërodeerd. Aanvankelijk door de wind, maar later ook door ruilverkavelingen en de modernisering van de landbouw. Kampenlandschap Het erf maakt zo rond 1900 voor het eerst onderdeel uit van het landschap. Het plangebied ligt in het kampenlandschap dat van oorsprong redelijk gevarieerd was. Er was sprake van meerdere kampen. In sommige gevallen was er sprake van één erf aan een kamp, in sommige gevallen was er sprake van meerdere erven aan een kamp. De verspreid liggende erven waren aan elkaar verbonden door landschapselementen in een patroon van grillige wegen die van erf naar erf liepen. Plaatselijk was er een overgang naar de heidevelden. Daardoor zijn er ook een aantal relatief rechte wegen te zien. Het heidelandschap was een rationeel landschap. Een flink aantal landschapselementen zijn verdwenen, bijvoorbeeld door de schaalvergroting en modernisering in de landbouw. Het landschap is daardoor wat minder herkenbaar voor een kampenland geworden. Het landschap Het heeft altijd een bepaalde mate van kleinschaligheid gehad.

De kampen waren open, maar rondom de kampen was er een aaneenschakeling van groen. Het landschap is grootschaliger geworden door het verdwijnen van

10

een flink aantal landschapselementen. Hoogteverschillen en beplantingen dragen nog altijd bij aan een vage herkenning van het landschap. Nieuwe elementen De herkenbaarheid van het landschap is sterk verminderd. De inpassing van het erf moet zorgvuldig worden bekeken, maar er is geen directe aanleiding om vanuit het erf het landschap te versterken met nieuwe aanplant. Vanuit de grondpositie van de aanvrager kan weliswaar wat herstel plaats vinden, maar in het grotere geheel voegt dat niet veel toe. Er was verder altijd sprake van een open verbinding met de kamp, dat moet behouden blijven. De voorgenomen ontwikkeling zou plaats kunnen vinden mits het erf zorgvuldig blijft ingepast. Huidige erfindeling Het erf heeft een cultuurhistorische opzet. Er is sprake van een klassieke (logische) indeling waarbij de woning aan de voorzijde is gelegen met de verschillende opstallen ernaast of daarachter. De boerderij is met de voorzijde richting het zuiden gelegen.

Hoogtebeeld van de planlocatie. (Bron: ahn.arcgisonline.nl)

Planlocatie omstreeks 1925. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied ten noordwesten van Weerselo. (Bron: geo.overijssel.nl)

Plangebied. (Bron: geo.overijssel.nl)

11

5. Huidige situatie Langemaatsweg 11 Het plangebied is te midden van een grote dekzandvlakte gelegen. Er is nauwelijks sprake van hoogteverschillen. Wel loopt het landschap op van west naar oost zoals te zien op de hoogtekaart op pagina 13. Eventuele hoogteverschillen zijn ontstaan in de laatste ijstijd waar zandruggen en beekdalen na verloop van tijd veelal zijn geërodeerd. Aanvankelijk door de wind, maar later ook door ruilverkavelingen en de modernisering van de landbouw. Het plangebied is nagenoeg vlak. Heideontginning Nadat de technieken voor de landbouw aanzienlijk verbeterd waren (zoals het gebruik van kunstmest) ging men arme heidegronden ontginnen voor de landbouw. Dat gebeurd rondom het plangebied pas in de jaren ‘50 van de voorgaande eeuw. Het is dus nog jong en verschijnt rond de jaren ‘70 op kaartbeelden. Openheid was voor de ontginning de belangrijkste herkenning en zo is dat nog altijd het geval. Het betreft een rationeel landschap met grote blokverkavelingen, lange rechte wegen en erven die vaak kort aan de weg zijn gelegen. Het plangebied lijkt op de grens te zitten van heideontginning aan de zuidzijde en een zekere vorm van veenontginning aan de noordzijde. De kavels lopen daar toe, wat een belangrijke indicator is. Het landschap Er is altijd sprake geweest van een hoge mate aan openheid. Een zeer grootschalig landschap met zeer open vlakten.

Geen tot weinig landschapselementen, maar wel erven die robuust waren ingepast.

12

Nieuwe elementen De herkenning van dit landschap is openheid. Er is daarom geen ruimte voor de aanplant van landschapselementen. Het erf zelf moet wel goed ingepast blijven. De voorgenomen ontwikkeling zou plaats kunnen vinden mits het erf zorgvuldig blijft ingepast. Huidige erfindeling Het erf heeft niet zo zeer een cultuurhistorische opzet. Er is wel sprake van een logische en herkenbare indeling waarbij de woning aan de voorzijde is gelegen kort aan en haaks op de weg met de verschillende opstallen ernaast of daarachter.

Hoogtebeeld van de planlocatie. (Bron: ahn.arcgisonline.nl)

Planlocatie omstreeks 1935. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied ten zuidwesten van Manderveen. (Bron: geo.overijssel.nl)

Plangebied. (Bron: geo.overijssel.nl)

13

6. Beleid 3.1 Omgevingsvisie Overijssel Het provinciaal beleid van Overijssel is verwoord en vastgelegd in meerdere plannen. De belangrijkste is de Omgevingsvisie 2017 welke is vastgesteld op 12 april 2017. Nadien is deze visie meerdere keren geactualiseerd. De laatste actualisatie is betreft maart 2021. In de visie bakent de provincie af wat zij voor de fysieke leefomgeving in Overijssel van provinciaal belang vinden. De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de visie worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur bekeken in samenhang met een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het beleid staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel om het toekomstbestendig te houden.

keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Vooral reserveringen voor integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, ruimtegebruik, waterveiligheid, externe veiligheid, LOG gebieden en begrenzingen als Nationale Landschappen, NNN-gebieden (natuurnetwerk Nederland) en de EHS zijn voorbeelden van generieke beleidskeuzes. Daarnaast zijn er gebied specifieke beleidskeuzes. De beleidskeuzes hebben geen invloed op de voorgenomen ontwikkeling.

Rode draden en beleidsambities De opgaven en kansen zijn vertaald in centrale beleidsambities en negen beleidsthema’s. Deze worden benaderd vanuit de rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Vanuit het uitvoeringsmodel (of, waar en hoe) worden generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken beschreven.

Ontwikkelingsperspectieven: In de visie zijn drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving. Deze perspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. Alle locaties zijn aangemerkt als “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap”. Dat betekent dat diverse functies verweven moeten worden. Het belangrijkste land gebruik blijft melkveehouderij en akkerbouw, maar aan de andere kant is er ruimte voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. In elk geval staat de ambitie, “voortbouwen op kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen”, voorop. De voorgenomen ontwikkelingen passen bij de gestelde ambitie indien de kenmerken waar mogelijk behouden blijven.

Generieke beleidskeuzes: Deze keuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of Provincie. Het zijn

Gebiedskenmerken Tenslotte wordt de

14

voorgenomen

ontwikkeling

getoetst

aan

de

Ontwikkelingsperspectief linksboven Stempelsdijk, linksonder Bellinckhofweg 4, linksboven Bellinckhofweg 1 en rechtsonder Langemaatsweg 11 zijn allen aangemerkt als lichtgroen wat betekent “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

15

gebiedskenmerken. Er zijn vier lagen te onderscheiden (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving). Er gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er staat omschreven in een catalogus gebiedskenmerken welke kenmerken diverse gebieden en hoe een ontwikkeling invulling dient te krijgen. De gebiedskenmerken zijn richtinggevend op aspecten als landschap, infrastructuur, milieu, bodem en cultuurhistorie. De stedelijke laag is niet opgenomen; deze is niet relevant wat betreft de voorgenomen ontwikkelingen. Natuurlijke laag De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. Alle locaties zijn gelegen in dekzandvlakten met uitzondering van de Stempelsdijk welke is gelegen op de overgang met de beekdalgebieden. De locaties aan de Bellinckhofweg kennen een bepaalde mate van reliëf. De Stempelsdijk en Langemaatsweg niet waar het relatief vlak (is geworden). In de jaren zijn hoogteverschillen gedeeltelijk geërodeerd door de wind, weer versterkt door de wijze van agrarisch gebruik (essen en eenmansesjes) en weer verminderd door de schaalvergroting in de landbouw.

Laag van cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden. De akkers op de hogere gronden werden

16

intensief gebruikt en bemest met heideplaggen uit het voormalige potstal systeem. De heideplaggen kwamen van de heideontginningen die meestal erg open waren, zoals dat het geval is aan de Langemaatsweg. De open essen kwamen door het potstalsysteem hoger in het landschap te liggen met veelal scherpe randen. Al dan niet werden randen van de es beplant met houtsingels (steilrand beplanting) of houtwallen met een - langs de randen van de es - kleinschaliger landschap tot gevolg. Afhankelijk van de grootte van de es werden meerdere boerderijen rondom een es gebouwd. In latere instantie ontstonden de eenmansesjes in het kampenlandschap. Bij de locaties aan de Bellinckhofweg is zichtbaar dat de erven rondom de es of aan een kamp zijn gelegen. Bij de essen- en kampenlandschap is er vaak sprake van grillige wegenpatronen met een aaneenschakeling van landschapselementen rondom de kampen of essen en verspreid liggende erven. Bij de ontginningen was er vaak sprake van (robuuste) houtopstanden langs de wegen en ook, weliswaar minder voorkomend, tussen de percelen. Aan de Stempelsdijk zijn enige vormen van landschapselementen terug te vinden, de Langemaatsweg is volledig open. De ontwikkelingen moet bijdragen aan de herkenning van de betreffende landschappen. Bij geen van de erven is nog een bijdrage te leveren aan het landschappelijke raamwerk.

In alle gevallen moet de aandacht gevestigd zijn op een zorgvuldige inpassing van het erf zelf.

Stempelsdijk 3. Links: natuurlijke laag. Plangebieden is omschreven als: “beekdalgebied met de overgang naar de dekzandvlakte”. Midden: laag van Cultuurlandschap. Plangebieden is omschreven als: “Jonge Heideontginning”. Rechts: laag van de beleving. Plangebied is omschreven als: “Donkerte”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Bellinckhofweg 1. Links: natuurlijke laag. Plangebieden is omschreven als: “dekzandvlakten en -ruggen”. Midden: laag van Cultuurlandschap. Plangebieden is omschreven als: “essenlandschap met de overgang naar het kampenlandschap”. Rechts: laag van de beleving. Plangebied is omschreven als: “Donkerte”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

17

Laag van de beleving De Stempelsdijk en de beide locaties aan de Bellinckhofweg zijn omschreven als donkerte. De donkere gebieden zijn veelal de buitengebieden van onder andere Overijssel. Waar elders dorpen, autowegen, kassengebieden en attractieparken zorgen voor licht, is het buitengebied een plek waar men nog de sterrenhemel kan waarnemen. De ambitie is om donkere plekken te behouden en waar mogelijk nog donkerder te maken. De ontwikkelingen houden rekening met deze ambitie. Er mag geen onnodig licht worden toegevoegd. 3.2 Buitengebied met kwaliteit Dinkelland De gemeenten Tubbergen en Dinkelland hebben gezamenlijk de uitwerking van de omgevingsvisie opgepakt. Het beleid is opgesteld ter vervanging van vele andere ruimtelijke regelingen. Volgens de gemeente werd dit onnodig ingewikkeld. De absolute doelstelling van het beleid is om de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied in stand te houden en te verbeteren. Anderzijds is het doel om (economische) ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk te maken om zo een bijdrage te leveren aan een vitaal en leefbaar buitengebied. Er zijn algemene randvoorwaarden opgesteld voor het toevoegen van een extra woning waaronder: 1. Een extra woning wordt uitsluitend toegestaan indien sprake is van een kwaliteitsimpuls in de vorm van sloop van landschap ontsierende gebouwen.

Hierbij geldt dat voor elke 1.200 m2 te slopen landschap ontsierende bebouwing, één bouwkavel voor een woning kan worden toegekend.

18

2. Alleen (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen kunnen worden ingezet. 3. Alleen gebouwen die tenminste 5 jaar geleden zijn opgericht kunnen worden ingezet. 4. Alleen legale bebouwing telt mee, mits aangetoond dat zij voor 1998 aanwezig waren. 5. Alleen volledige gebouwen mogen ingezet worden. 6. Karakteristieke gebouwen tellen niet mee. 7. Sloop- en bouwlocaties mogen gecombineerd worden. 8. Tenminste 75% van de vereiste sloopoppervlakte komt uit de gemeente. 9. Er wordt minimaal 300 m2 gesloopt. 10. Alle landschap ontsierende bebouwing wordt gesloopt. 11. Bouwwerken zoals sleufsilo’s, mestplaten, mestbassins, (mest)kelders, kassen en overtollige verharding moet verwijderd worden zonder mee te tellen aan de sloopoppervlakte. Toren- en mestsilo’s tellen wel mee. 12. De extra woning wordt teruggebouwd op een slooplocatie waar sprake is van een erf. 13. De woning en bijbehorende bouwwerken vormen één erfensemble. 14. Alleen als een slooplocatie niet geschikt is, mag een bouwrecht verplaatst worden. 15. Eventueel overtollige sloopmeters mogen ingezet worden voor een groter bijgebouw. De volgende opsomming kan gemaakt worden: - Aan de Stempelsdijk 3 wordt een schuur van 835 m2 gesloopt. - Aan de Bellinckhofweg 4 wordt een schuur van 800 m2 gesloopt.

Bellinckhofweg 4. Links: natuurlijke laag. Plangebieden is omschreven als: “dekzandvlakten en -ruggen”. Midden: laag van Cultuurlandschap. Plangebieden is omschreven als: “kampenlandschap”. Rechts: laag van de beleving. Plangebied is omschreven als: “Donkerte”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Langemaatsweg 11. Links: natuurlijke laag. Plangebied is omschreven als overgang van: “dekzandvlakten en -ruggen”. Rechts: laag van Cultuurlandschap. Plangebied is omschreven als: “jonge heideontginning”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

19

- Aan de Langemaatsweg 11 wordt totaal 386 m2 gesloopt. - Aan de Bellinckhofweg 1 wordt (afgerond) 405 m2 gesloopt. Aan de Bellinckhofweg 1 is sprake van meer bebouwing, maar de gebouwen zijn niet als landschap ontsierend gekwalificeerd. Derhalve mogen deze geen onderdeel uitmaken van deze regeling. Aan de Bellinckhofweg 4 is sprake van meer gebouwen, maar ook hier is sprake van niet landschap ontsierende gebouwen. Voor andere gebouwen geldt dat de bewoners de gebouwen willen behouden als bijgebouwen. Totaal is er daardoor sprake van 2.423 m2 aan landschap ontsierende sloopmeters. Daarmee kan er één compensatiewoning worden gebouwd aan de Stempelsdijk 3 en één compensatiewoning aan de Bellinckhofweg 1. Hiermee voldoet de voorgenomen aanvraag aan het gestelde beleid. 3.3 Casco benadering Noordoost Twente De gemeente Dinkelland hanteert, vooral ter bescherming van het bestaande landschap, het casco beleid. Door het casco beleid is het mogelijk om via een kaart te achterhalen of een ontwikkeling wel of niet in strijd is met elementen welke tot de casco behoren. Elementen als onderdeel uitmakend van de Casco zijn in principe niet te verwijderen (groen lijnen/vlakken op de kaart). Alle ontwikkelingen hebben geen gevolgen voor de bestaande casco elementen.

De ontwikkeling heeft geen consequenties voor het cascobeleid en/of het cascobeleid heeft geen consequenties voor de ontwikkeling. Opgemerkt wordt nog dat een belangrijk kenmerk aan de Langemaatsweg

20

de robuuste inpassingen rondom erven zijn. Het casco is daarmee in strijd met de gebiedskenmerken van de provincie Overijssel. Het element zal in de ontwikkeling dan ook niet worden verwijderd, maar juist worden versterkt.

Fragmenten van de cascokaart behorende bij de casco benadering. Linksboven: Stempelsdijk 3. Rechtsboven: Bellinckhofweg 1. Linksonder: Bellinckhofweg 4. Rechtsonder: Langemaatsweg 11. (Bron: geo.overijssel.nl)

21

7. Nieuwe situatie Stempelsdijk 3 Het erf aan de Stempelsdijk ontstaat gelijk na de ontginning van de heide. Er is aanvankelijk sprake van een kleinschalig erf dat parallel lijkt te liggen aan de Stempelsdijk. De oorspronkelijke boerderij is echter gesaneerd. In de huidige situatie is sprake van woning (A op tekening) en een bijgebouw (B) waarbij de woning juist haaks op de Stempelsdijk ligt en dus parallel aan de Kroonweg. De grote varkensstal (K op tekening) wordt in de nieuwe situatie gesloopt en de ondergrond wordt bij het bouwland aangetrokken. In de nieuwe situatie wordt de huidige oriëntatie van de bestaande woning gevolgd en wordt de compensatiewoning (C op tekening) en het bijbehorende bijgebouw (D) achter de bestaande woning voorgesteld vanuit de Stempelsdijk bezien. Daardoor ontstaat er een mooi compact erf dat opgehangen is aan de Stempelsdijk en de Kroonweg. Het ligt daardoor nog beter verankert in het landschap door de ligging van de bestaande landschapselementen (E en F op tekening). Het erf krijgt een hoofdontsluiting aan de Kroonweg. Tot slot wordt het erf ingepast met de aanplant van een aantal solitaire bomen(groepen) en enkele gemengde hagen. Daardoor is er sprake van een landschappelijke inpassing die goed aansluit in dit landschapstype.

Maatregelen ruimtelijke kwaliteit: - Slopen van voormalige agrarische bebouwing (K); - Herontwikkeling in de vorm van één compact erfensemble; - Nieuwe aanplant van gemengde hagen (H); - Nieuwe aanplant van solitaire bomen(groepen) (G).

22

Met de genoemde inpassing wordt voldaan aan het gestelde beleid.

A:

Best aande woning met inwoning . Het inwoongedeelte woont op noord en heeft derhalve ook een inrit op noord.

B:

Best aand bijgebouw.

C:

Nieuw te bouwen woning.

D:

Nieuw te bouwen bijgebouw.

E:

Bestaande, te behouden houtopstanden.

F:

Bestaande, te behouden houtwal (casco element).

G:

Nieuw aan te planten bomen, totaal 7 stuks. Aanplant met walnoot (1 x midden op het erf), zomerlinde (3 x voor op het erf) en zwarte els en fladderiep (4 x achter op het erf. Alle bomen voorzien van

Fragment uit 1905 (topotijdreis.nl)

twee boompalen.

I

E

H:

Nieuw aan te planten hagen, totaal 56 meter. Aanplant bij voorkeur gemengd met haagbeuk, beukhaag, meidoorn, veldesdoorn en

A

liguster. Aanplant in de maat 80-100 (hoogte in centimeters) met 4 stuks per meter, totaal 224 stuks.

B

K

H

G J

D

L

G C F

I:

Gazon/gras/tuin.

J:

Agrarische percelen.

K:

Te slopen landschap ontsierende bebouwing (circa 835 m2).

L:

Erf(verharding).

Nieuwe situatie, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Project:

Buitengebied met kwaliteit,

Getekend:

NH

St atus:

DO

inpassing nieuwe woning .

Datum:

28-05-2023

Aant al pag .:

1

Adres:

Stempelsdijk 3

Gecontroleerd:

-

Formaat:

A3

Woonplaats:

Saasveld

Schaal:

1:10 0 0

Noord:

Tekening is noordgericht

nl-landschap.nl

23

8. Nieuwe situatie Bellinckhofweg 1 De karakteristieke waarde van de bestaande bebouwing aan de Bellinckhofweg 1 is hoog. Er is sprake van een karakteristieke (woon)boerderij (A op tekening) met aan weerszijden een karakteristieke schuur (B). De achtergevels van de gebouwen staan herkenbaar op één lijn. Een geordende opzet die vaker voor kwam in de regio al dan niet aaneen. De overige bebouwing had zeker een relatie met het erf, maar niet met de lijn van de achtergevels. De overige gebouwen stonden verstrooid op het achtererf. De oriëntatie van de kapschuur direct achter de gebouwen was daarentegen niet toevallig: omdat kapschuren open zijn, stonden zij vaak ‘met de rug’ in de wind. De dichte kant dus op het westen, de open kant op het oosten. Alle landschap ontsierende bebouwing wordt gesloopt (C op tekening), ook in het noordelijk gelegen bosperceel. In dit geval is het niet altijd dat de schuren fysiek al landschap ontsierend zijn, maar in de meeste gevallen is de functie reeds verdwenen. In de nieuwe situatie worden de nieuwe compensatiewoning (D) en het bijbehorende bijgebouw (E) opnieuw verstrooid gesitueerd. Daardoor ontstaat er een heel sterk compact erfensemble met een overduidelijk centrum (F). Bestaande houtopstanden worden behouden, maar het erf raakt vooral nog beter verankert aan het landschap door de aanplant van enkele nieuwe houtopstanden.

Er worden bomengroepen aangebracht (K op tekening) in combinatie met een gemengde haag (J op tekening). Daarmee is er sprake van een landschappelijke inpassing die goed aansluit in dit landschapstype.

24

Maatregelen ruimtelijke kwaliteit: - Slopen van voormalige agrarische bebouwing (C); - Herontwikkeling in de vorm van één compact erfensemble; - Nieuwe aanplant van gemengde hagen (J); - Nieuwe aanplant van bomengroepen (K). Met de genoemde inpassing wordt voldaan aan het gestelde beleid.

T 906

Abdijwe g

at Bisschopstra

A:

Bestaande boerderij.

B:

Bestaande opstallen.

C:

Te slopen opstallen.

D:

Nieuw te bouwen woning.

E:

Nieuw te bouwen bijgebouw.

F:

Er fverharding.

G:

Bestaande houtopstanden.